Nullità del Preliminare di Multiproprietà per Indeterminatezza dell'Oggetto

Una recente pronuncia della Corte di Appello di Napoli ha affrontato una complessa vicenda relativa a un contratto preliminare di compravendita di una multiproprietà, focalizzandosi sulla validità dell'accordo alla luce dei requisiti di determinatezza o determinabilità dell'oggetto contrattuale.
La controversia ha avuto origine da un'azione legale promossa da un soggetto che, a seguito della stipula di un preliminare per l'acquisto di una quota di multiproprietà in un complesso residenziale, aveva richiesto l'accertamento della nullità del contratto e la conseguente restituzione delle somme versate. Il soggetto lamentava, tra l'altro, la violazione degli obblighi informativi previsti dalla normativa di settore e l'indeterminatezza dell'oggetto del contratto. La società promittente venditrice si era difesa eccependo la prescrizione dell'azione di annullamento e chiedendo, in via riconvenzionale, l'esecuzione in forma specifica del preliminare.
Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda principale, accogliendo invece la domanda riconvenzionale della società e disponendo il trasferimento della quota di proprietà indivisa in capo al promissario acquirente. Quest'ultimo ha quindi impugnato la sentenza, riproponendo le proprie censure.
La Corte di Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, accogliendo l'appello e dichiarando la nullità del contratto preliminare. I giudici hanno rilevato che il preliminare in questione mancava di elementi essenziali per l'individuazione dell'oggetto contrattuale, quali la consistenza millesimale della quota di multiproprietà, le dimensioni, l'ubicazione, i confini e la conformazione dell'unità abitativa, nonché la specificazione delle pertinenze, degli accessori e delle parti comuni.
La Corte ha richiamato un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui, nel caso di preliminare di vendita di multiproprietà, è necessario che sia individuata in concreto la quota di ciascun comproprietario, come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio. Pertanto, il preliminare deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto.
La mancata menzione di tali elementi nel contratto preliminare ha determinato, secondo la Corte di Appello, l'impossibilità di individuare l'oggetto del contratto, rendendolo nullo ai sensi dell'art. 1418 del Codice Civile. In conseguenza della dichiarazione di nullità, la Corte ha condannato la società promittente venditrice alla restituzione del prezzo corrisposto dal promissario acquirente, oltre interessi legali dalla domanda. È stata invece rigettata la domanda di restituzione delle somme versate a titolo di oneri condominiali e spese di gestione, in quanto non versate direttamente alla società promittente venditrice.