Vizio di Conformità e Oneri Non Dichiarati: Tutela dell'Acquirente di Immobili

La pronuncia in commento affronta una problematica frequente nel settore immobiliare: la vendita di un immobile gravato da oneri non apparenti e non dichiarati, in violazione dell'articolo 1489 del codice civile. La vicenda trae origine dall'acquisto di un appartamento facente parte di un complesso condominiale. Successivamente all'acquisto, gli acquirenti venivano a conoscenza dell'esistenza di una pregressa controversia possessoria tra la società venditrice e i proprietari di un fondo confinante, relativa al mancato rispetto delle distanze legali per la posa di condotte fognarie e la costruzione di terrazze.
I compratori, ritenendo che tale circostanza costituisse un onere non apparente gravante sull'immobile, in quanto idonea a limitarne il godimento e a diminuirne il valore commerciale, agivano in giudizio nei confronti della società venditrice, chiedendo la riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento dei danni subiti. In particolare, lamentavano di non essere stati informati della pendenza della causa possessoria e del potenziale rischio di azioni petitorie da parte dei confinanti, circostanza che aveva determinato la rinuncia all'acquisto da parte di un potenziale acquirente.
Il Tribunale ha accolto le domande degli attori, ritenendo sussistenti i presupposti per l'applicazione dell'articolo 1489 del codice civile. Il Giudice ha evidenziato come la nozione di "onere non apparente" debba essere interpretata in senso ampio, ricomprendendo non solo i vincoli che limitano il godimento materiale del bene, ma anche quelli che ne pregiudicano il valore e la commerciabilità. Nel caso di specie, la pendenza della controversia possessoria e il rischio di future azioni legali da parte dei confinanti costituivano un onere non apparente idoneo a diminuire il valore dell'immobile e a limitarne la libera disponibilità.
Il Tribunale ha quindi riconosciuto il diritto degli acquirenti alla riduzione del prezzo di acquisto, quantificandola in via equitativa nel 10% del prezzo originario. Inoltre, ha riconosciuto il diritto al risarcimento del danno da perdita di chance, consistente nella lesione della ragionevole probabilità di vendere l'immobile a terzi a condizioni vantaggiose. A tal fine, il Giudice ha valorizzato la dichiarazione dell'agente immobiliare incaricato della vendita, il quale aveva attestato che un potenziale acquirente aveva rinunciato all'acquisto a causa delle problematiche giuridiche gravanti sull'immobile. Anche in questo caso, il risarcimento è stato determinato in via equitativa, tenendo conto della durata presumibile dell'esposizione degli acquirenti al rischio di azioni petitorie da parte dei confinanti.