REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI SASSARI SEZIONE CIVILE nella persona del G.O.T. Dott.ssa ### ha emesso la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 4673/2009 R.G., promossa da TRA , nato a il , C.F. , e , nata a il , C.F. , residenti in ### elettivamente domiciliati in ### , presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende - anche disgiuntamente all'avv. ### - in virtù di procura a margine dell'atto di citazione in data ###, ATTORI
CONTRO , C.F. , residente in ### 17 Boulevard Carnot, rappresentato e difeso dagli avvocati #### e ### elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima in ### , in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta in data ### con chiamata di terzo e domanda riconvenzionale, CONVENUTO *** , residente in ### 17 Boulevard Carnot, rappresentata e difesa dall'avv. ### elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in ### , in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta in data ###, CONVENUTA ######### *** , nata a ### il , C.F. , ivi residente nella , nata ad ### il , C.F. , ivi residente ###### ; nata a i l , C.F. , r esidente i n A lghero, ; nato a il , C.F. , residente in ### ; , nato ad ### il , C.F. , ivi residente ###### ; , nata a ### il , C.F. , , ivi residente nella via 2; , residente in ### ; , nato a l ', C .F. r esidente i n A lghero, ; residente in ### ; , nata ad il , C.F. , residente ###### ; , residente in ### (### 6, tutti elettivamente domiciliati in ### , presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'avv. ### in virtù di procura in calce all'atto di citazione notificato, ### *** , nato a ### il , C.F. ivi residente, elettivamente domiciliato in ### , presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione risposta in data ###, CONVENUTO *** , nato a ### il , C.F. , residente in elettivamente domiciliato in ### , presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione risposta in data ###, ############[...] ######## LgN_ ########## CONVENUTO *** , nata a il , C.F. , residente in ### elettivamente domiciliato in ### , presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione risposta in data ###, CONVENUTA *** , in persona dell'amministratore pro tempore, con sede in ### , C.F. , elettivamente domiciliato in ### , presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende - congiuntamente e disgiuntamente all'avv. ### - in virtù di comparsa di costituzione risposta in data ###, CONVENUTO *** , nato a ### il , C.F. ivi residente nella e , nata ad il , C.F. residente in ### , elettivamente domiciliati in ### , presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende in virtù di comparsa di costituzione risposta in data ###, ### *** ### , nato ad ### il , C.F. , ivi residente nella ; , nato a il , C.F. , residente in ; , nata a il , residente in ### (### ; , nata a ### il , C.F. , residente in ### , tutti elettivamente domiciliati in ### , presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende - congiuntamente e disgiuntamente all'avv. ### - in virtù di comparsa di costituzione risposta in data ###, ###### P. ##### LgN_ ####[...] ####[...] ######## *** , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ### Oggetto: Accertamento della proprietà - ### ordinaria ### Per e : 1) contrariis reiectis, dichiarare che il fondo sito in ### e distinto in catasto al ### , ### ,è, per i titoli di cui in espositiva, di proprietà del condominio denominato “ ”, sito in ### e 2; 2) dichiarare che le aree di parcheggio, insistenti sul citato fondo distinto in catasto al ### , ### 4 e 5 di cui all'allegato A dell'atto pubblico, rog. Dott. notaio in ### del 30.11.1995, rep. N. 94630, sono di proprietà esclusiva, per la quota del 50% ciascuno, di e ; in subordine, che su tali aree essi hanno il diritto perpetuo di parcheggio; 3) Inibire in ogni caso al , e ad eventuali aventi causa a titolo universale o particolare, dal porre in essere qualunque atto diretto all'edificazione dell'area di cui al ### e comunque alla modificazione della sua attuale destinazione, anche relativamente alle due aree di parcheggio di cui all'allegato A del rog. Dott. notaio in ### del 30.11.1995, rep. N. 94630, ordinando allo stesso convenuto di astenersi da qualsiasi atto a ciò diretto; 4) Con vittoria di spese, diritti e onorari. ### *** Per ( come da foglio delle precisazioni in data ###): NEL MERITO: In via preliminare: a) respingere tutte le domande ex adverso formulate, in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate; b) con specifico riguardo alla domanda degli attori in punto di aree di parcheggio: - respingere, giacché infondata in fatto e in diritto, la pretesa degli attori volta all'accertamento in proprio favore della proprietà esclusiva, per la quota del 50% ciascuno, delle aree di parcheggio insistenti sul fondo sito in ### distinto in catasto al ### , ### , indicate con i numeri 4 e 5 di cui all'allegato A dell'atto pubblico, rog. Dott. notaio in ### del 30.11.1995, rep. n. 94630; - tenuto conto che è riconosciuta dal sig la concessione del diritto di parcheggio in favore degli attori così come risultante dall'atto pubblico, rog. Dott. notaio in ### del 30.11.1995, rep. n. 94630, respingere la domanda degli attori volti ad inibire al sig. la possibilità di porre in essere qualunque atto diretto all'edificazione sul fondo sito in ### distinto in catasto al ### , ### e comunque alla modificazione della sua destinazione attuale, fermo restando il riconosciuto diritto di parcheggio a suo tempo concesso agli attori sull'area specificatamente indicata nel menzionato atto pubblico del 30.11.1995, rep. n. 94630 ovvero, in presenza di un'offerta ai predetti da parte del sig. , su un'area egualmente comoda per l'esercizio del loro diritto di parcheggio.
In via riconvenzionale: a) Accertare e dichiarare, nei confronti degli attori, dei singoli condomini convenuti e del condominio residence ### in ### in persona dell'amministratore pro tempore, che il ### è proprietario in via esclusiva del terreno sito in ### e catastalmente identificato al NCT foglio mappale .
Nel caso di accoglimento della domanda riconvenzionale di cui alla lettera a): ### a.1) accertare e dichiarare che il ### ha subito un danno cagionato dall'instaurazione e dalla pendenza del presente procedimento e per l'effetto condannare gli attori, nonché i singoli condomini convenuti che costituendosi abbiano avanzato o dovessero avanzare pretese sull'immobile di cui è causa, a risarcire i danni la cui determinazione sarà accertata nel corso del procedimento o che saranno liquidati dal Giudice anche in via equitativa nella misura che risulterà di giustizia; a.2) accertare e dichiarare che il ### ha subito un danno per i motivi di cui in narrativa per aver rinunciato alla conclusione dell'affare in corso con la e per l'effetto condannare il , , in persona dell'amministratore pro tempore, nonché i firmatari del documento all. 6) a risarcire i danni la cui determinazione sarà accertata in corso di causa o che saranno liquidati dal Giudice anche in via equitativa nella misura che risulterà di giustizia.
In ogni caso: Spese legali rifuse. ***
Per : ### In via principale: ### convenuta che si riporta a quanto affermato in parte narrativa, si rimette alla decisione del Giudice.
In ogni caso: Spese legali rifuse. ***
Per , , , , , , , , , , e (come precisate all'udienza del 16.06.2017): ### In relazione al punto 1 il giudice dovrà dichiarare l'area servita a giardino distinta al ### in quanto di proprietà ad origine o per intervenuta usucapione del e per esso di tutti i condomini in ragione delle rispettive quote: 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinta al ### al ### , M appale , c on esclusione delle porzioni destinate agli 8 parcheggi di proprietà del sig. e ai 2 d ei c oniugi ed , d i pro prietà d el condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote. 2) Inibire al sig. ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, la possibilità di modificare l'attuale destinazione a giardino condominiale “ ” dell'area identificata in catasto al ### , ### 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ***
Per : 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinto al ### al ### , ### , con esclusione delle porzioni destinate ad parcheggi di proprietà del e a due parcheggi dei coniugi e , di proprietà del condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote; 2) Inibire al ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, dal porre in essere qualunque atto diretto alla edificazione dell'area di cui al foglio , mappale e, comunque, alla modificazione della sua attuale destinazione a giardino condominiale; 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ***
Per : 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinto al ### al ### , ### , con esclusione delle porzioni destinate ad otto parcheggi di proprietà del e a due parcheggi dei coniugi e , di proprietà del condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote; **** ### 2) ### al ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, dal porre in essere qualunque atto diretto alla edificazione dell'area di cui al foglio , mappale e, comunque, alla modificazione della sua attuale destinazione a giardino condominiale; 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ***
Per: 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinto al ### al ### , ### , con esclusione delle porzioni destinate ad otto parcheggi di proprietà del e a due parcheggi dei coniugi e , di proprietà del condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote; 2) ### al ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, dal porre in essere qualunque atto diretto alla edificazione dell'area di cui al foglio , mappale e, comunque, alla modificazione della sua attuale destinazione a giardino condominiale; 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ***
Per ( come precisate all'udienza del 16.06.2017): In relazione al punto 1 il giudice dovrà dichiarare l'area servita a giardino distinta al ### in quanto di proprietà ad origine o per intervenuta usucapione del e per esso di tutti i condomini in ragione delle rispettive quote: 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinta al ### al ### , M appale , co n es clusione del le por zioni de stinate agl i 8 pa rcheggi di proprietà del sig. e ai 2 dei coniugi ed , di proprietà del condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote; 2) ### al sig. ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, la possibilità di modificare l'attuale destinazione a giardino condominiale ” dell'area identificata in catasto al ### , ### sita in ### 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ### *** ### , e ( come precisate all'udienza del 16.06.2017): In relazione al punto 1 il giudice dovrà dichiarare l'area servita a giardino distinta al ### in quanto di proprietà ad origine o per intervenuta usucapione del e per esso di tutti i condomini in ragione delle rispettive quote: 1) Dichiarare l'area asservita a giardino, situata in ### , distinta al ### al ### , M appale , c on esclusione delle porzioni destinate agli 8 parcheggi di proprietà del sig. e ai 2 d ei c oniugi ed , d i pro prietà d el condominio “ ” e, per esso, di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote; 2) ### al sig. ed ai suoi aventi causa a titolo universale o particolare, la possibilità di modificare l'attuale destinazione a giardino condominiale “ ” dell'area identificata in catasto al ### , ### 3) Con vittoria di spese, diritti ed onorari. ***
Per e : Contrariis reiectis; - accertare e dichiarare l'area oggetto di giudizio sita in ### , distinta in catasto al foglio , mappale , ininterrottamente asservita a giardino e viale condominiale fin dall'anno 1975, di proprietà del condominio denominato “ ” e, p er es so, i n p roporzione al le qu ote, di t utti condomini con esclusione delle porzioni destinate a parcheggio; - inibire al sig. ed ai suo aventi causa a titolo universale e/o particolare dal porre in essere qualunque atto diretto alla edificazione dell'area di cui al foglio , mappale e comunque alla modificazione della sua attuale destinazione a giardino condominiale; - rigettare per i motivi di cui in espositiva, ogni domanda proposta dal sig. ; - Con vittoria di spese e compensi di avvocato oltre accessori di legge. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ### - Con atto di citazione in data ### i coniugi e hanno convenuto in giudizio - davanti al ### di ### - i signori , , , , , , , , , , , , , e , premettendo di aver acquistato in data ### - con atto pubblico rogito Dott. R epertorio n. 59777 - dal sig. un appartamento sito nella in ### facente parte di un complesso condominiale denominato ”, unitamente alle parti comuni dello stesso , tra le quali una vasta area adiacente al fabbricato.
Hanno rilevato gli attori come il detto rogito sia stato anticipato da un contratto preliminare in data ###, ove erano state espressamente indicate le parti condominiali, fra cui “le aiuole e i viali di circolazione”, e che entrambi gli atti avevano fatto riferimento al regolamento condominiale (trascritto mediante il rogito del dott. del 22.10.1975, Repertorio 59734), in cui erano state ugualmente specificate le parti comuni ed indicati i confini dell'edificio condominiale “unitamente alle aree scoperte 4 ceduto al sig. (da qui la denominazione “”) e limitrofo al mappale oggetto di causa.
Hanno esposto gli attori di aver acquistato in data ### (atto pubblico dott.
Repertorio n. 94630, anticipato da contratto preliminare in data ###), sempre dal sig. un secondo appartamento, sito nel medesimo complesso condominiale, unitamente a due parcheggi per autovetture, indicati nell'allegato A del medesimo atto di acquisto e individuati con i numeri 4 e 5, rilevando che anche nel secondo rogito e nel relativo preliminare viene fatto riferimento al regolamento condominiale dove sono indicate le parti comuni, fra cui i viali ed il giardino insistenti su parte del ### , dov e peraltro sono ubicati i detti parcheggi.
Nell'assumere, dunque, gli attori di risultare, sulla base degli atti sopra citati, comproprietari ### ex art. 1117 cod. civ. dell'area in cui si trovano i viali condominiali ed il giardino, nonché proprietari esclusivi dei due parcheggi insistenti sulla porzione di fondo di cui al citato ### , hanno esposto gli stessi che il ### sig. è intenzionato a vendere a terzi la porzione dell'area condominiale, sita proprio nel ### , per la realizzazione di un edificio residenziale (per cui egli ha già ottenuto la relativa concessione edilizia), rilevando come ciò costituisca attività lesiva dei loro diritti di comproprietà, di proprietà esclusiva e di possesso anche ad usucapionem in relazione alla stessa area.
Da qui la necessità del giudizio de quo al fine di dichiarare la loro titolarità in relazione ai diritti reali condominiali e individuali, e comunque al possesso delle aree condominiali e delle aree di parcheggio ricadenti sul fondo per cui è causa, con inibizione al di costruire sullo stesso fondo, sul rilievo che nel titolo convenzionale, rappresentato dal regolamento condominiale richiamato negli atti di compravendita, quest'ultimo si è riservato solo il diritto di parcheggio su dieci posti macchina insistenti sul fondo in questione, così lasciando la proprietà della restante parte della stessa area al , e che comunque sulla scorta di quanto previsto dall'art. 1117 cod. civ. determinati beni divengono di proprietà quando costituiscono parte strutturale del manufatto o quando sono destinati alla fruizione da parte dei condomini, come nel caso di specie dove il fondo ha assunto - sin dall'origine - una funzione pertinenziale allo stesso , considerato anche che l'utilizzo di tale area da parte di tutti i condomini concretizza una situazione di possesso esercitato da oltre vent'anni e tale da aver perfezionato la fattispecie acquisitiva dell'usucapione, valida anche per i due parcheggi di competenza esclusiva degli attori medesimi, avendo gli stessi esercitato il possesso subito dopo la conclusione del contratto preliminare.
Hanno dunque chiesto gli attori l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate. - Con comparsa in data ###, contenente la richiesta di chiamata in causa e domanda riconvenzionale, si è costituito in giudizio il sig. , il quale, nel contestare che il ### su cui si controverte sia di proprietà del ha esposto di esserne lui il proprietario - in ragione dell'intero - così come risultante dalla visura versata in atti, rilevando che fu il di lui padre ad acquistare con atto pubblico, in rappresentanza del minore figlio, diversi terreni contigui tra i quali lo stesso ### , non facente questo - dunque - parte del ### e ciò anche secondo le risultanze dell'atto costitutivo di quest'ultimo, dove sono specificati i mappali sui quali lo stesso è sorto e in cui non figura il fondo per cui è causa. ### Ha contestato - in particolare - il che, contrariamente a quanto assunto dagli attori, non rappresenta prova dell'asserita condominialità dell'area la circostanza che l'atto costitutivo indichi come confine il “ ” e non il ### , atteso che il confina per ¾ con il ### (su cui sorge appunto il ### ”) e solo per ¼ con il ### , motivo questo per cui tale ultima area non è stata indicata nello stesso atto; che il regolamento condominiale, nell'indicare le parti comuni, faccia riferimento ai viali di circolazione e ai cortili, atteso che gli stessi sono presenti nel predetto mappale ; che l'art. 1117 cod. civ. indica sì le parti condominiali ma non fà acquisire tale natura a beni che si trovano su un'altra proprietà; che l'avere attribuito due parcheggi agli attori, siti nell'area in questione, non determina la natura condominiale della restante parte.
Quanto ai detti parcheggi, espone il come non sia stata ceduta la relativa area agli attori ma solo concesso agli stessi il diritto di parcheggio, rilevando come il suo riconoscimento non può comunque impedirgli la costruzione di un immobile dando atto che la nuova soluzione edificatoria manterrà intatto tale diritto.
Quanto all'asserito possesso del ### ai fini dell'usucapione, ha rilevato il che i condomini mai si sono trovati ad esercitare un possesso idoneo a realizzare tale acquisizione, atteso che il bene in questione è sempre stato da lui gestito come bene proprio, rendendo così impossibile il concretizzarsi di ogni pretesa da parte di altri soggetti.
Ha poi proposto il domanda riconvenzionale, previa chiamata in causa del per l'accertamento della sua proprietà esclusiva in ordine al ### in contestazione, nonché per il risarcimento del danno (costi per concessione edilizia; rimborso ### minore valore dell'immobile medio tempore accertato; perdita di chances economiche), derivante dalle contestazioni sorte circa la sua qualità di proprietario della stessa area. Su tale ultimo punto ha, difatti, esposto il di aver sottoscritto in data ### con la una scrittura privata con la quale le parti si sono accordate per l'acquisto - da parte di quest'ultima società - dell'area oggetto di causa al prezzo di euro 660.000,00, oltre al trasferimento di un appartamento e di una autorimessa in favore dello stesso rilevando come in tale scrittura si è dato atto della possibilità di contestazione del diritto di proprietà di quest'ultimo e che dunque la stipula del definitivo è stata condizionata al superamento di tale problematica; difatti, in data ### il ### ha deliberato di tutelare i suoi diritti, diffidando il da ll'intraprendere qualsiasi iniziativa edificatoria sul terreno oggetto del presente giudizio.
Ha dunque concluso il per l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate. - Con comparsa in data ### si è costituta in giudizio , rilevando che il mappale in contestazione non è mai stato di proprietà del ma che lo stesso risulta di proprietà esclusiva del , che dunque potrà edificare sullo stesso.
Nel precisare che i viali e i giardini, che gli attori assumono presenti nel predetto mappale, sono invece presenti nel ### , ha concluso la per l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate. - Con comparsa in data ### si sono costituiti in giudizio i condomini signori , , , , , , , e , eccependo in via preliminare il difetto di integrità del contraddittorio rispetto agli eredi della signora , nella sua qualità di proprietaria di un immobile facente parte del ### ”.
Nel merito, gli stessi hanno fatto proprie tutte le argomentazioni dedotte dagli attori, in particolare in ordine all'intervenuta usucapione della porzione del cortile identificata con il ### , siccome destinata ab origine a giardino condominiale e ai parcheggi, parte di proprietà del e parte degli attori medesimi.
In particolare, hanno assunto i detti condomini che il originario proprietario dell'area e costruttore dell'edificio condominiale, nel costituire formalmente il condominio con atto pubblico, ha destinato la vasta porzione del terreno circostante il fabbricato a giardino condominiale; ciò risulterebbe dalle successive delibere condominiali, presiedute dallo stesso in cui all'unanimità veniva deciso la sistemazione a verde dell'area e la scelta delle relative essenze da impiantare, nonché approvata la previsione delle spese, rilevando come anche negli atti di vendita dei singoli appartamenti il costruttore abbia trasferito i beni facendo riferimento al regolamento condominiale, dove vengono indicate le proprietà limitrofe costituenti i confini delle aree condominiali, fra cui non figura il ### destinato da oltre 35 anni a giardino dello stesso , trovandosi tale bene in una evidente relazione di accessorietà/funzionalità con le unità immobiliari costituenti un fabbricato condominiale. ### Hanno precisato i detti condomini che il ha peraltro corrisposto regolarmente tutte le quote condominiali, così avvallando la destinazione dell'area a giardino e omettendo dal porre in essere atti idonei ad interrompere il possesso maturato “ad usucapionem” dal ### evidenziando come solo dopo aver ottenuto l'autorizzazione ad edificare il abbia iniziato a porre in essere atti emulativi, come il danneggiamento - tramite sue maestranze - delle essenze arboree presenti nell'area; l'abbattimento di piante poste a dimora da oltre 35 anni; l'impossessamento della relativa legna; la potatura senza necessità delle palme presenti nei viali condominiali; la manomissione dell'impianto citofonico condominiale.
Nel rilevare che in virtù di quanto esposto, qualora al ### venisse consentito di erigere un edificio nell'area condominiale in questione, il ### e i singoli condomini subirebbero un grave ed irreparabile pregiudizio economico atteso che il valore delle unità abitative sarebbe soggetto a notevole decremento per la mancanza dell'area destinata a verde condominiale, hanno ancora precisato i detti condomini che - ai fini della sussistenza del possesso ultraventennale anche da parte dei condomini che nel corso degli anni sono via via subentrati all'originario costruttore e/o ai precedenti acquirenti - gli stessi hanno sommato il possesso dei loro danti causa sul giardino condominiale, sui viali di passaggio/transito e sulle aree di uso comune in virtù di quanto previsto dall'art.1146, comma 2, cod. civ., assumendo che i singoli condomini, mediante un utilizzo pacifico ed ininterrotto, abbiano detenuto con “l'animus domini pro indiviso” il giardino condominiale per cui è causa e le tutte le aree pertinenziali, sostituendosi all'originario proprietario/costruttore, che ha loro ceduto disponibilità e godimento nonché ogni inerente diritto reale con gli atti pubblici di vendita delle singole unità abitative.
Hanno, dunque, chiesto i detti condomini l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate. - Con comparsa in data ### si è costituto il sig. , eccependo in via preliminare il difetto di integrità del contraddittorio non essendo presenti in giudizio i signori e , quali altri eredi del de cuius Nel merito, ha aderito lo stesso alla domanda formulata dagli attori facendo proprie tutte le argomentazioni poste a suo fondamento, evidenziando che dal 1991 - allorquando il predetto de cuius ha acquistato l'appartamento ubicato nello stabile condominiale - la porzione di cortile di cui al ### è ### sempre stata destinata a giardino condominiale e a parcheggio e così utilizzata pacificamente da tutti i condomini. Ha dunque concluso come sopra riportato. - Con comparsa in data ### si è costituto in giudizio il (di seguito solo ) , contestando integralmente quanto assunto dal e assumendo quanto già esposto dai singoli condomini nelle loro rispettive difese.
In particolare, ha esposto di aver posseduto - sin dalla sua costituzione - le aree circostanti l'immobile destinate a viali condominiali, fra cui la porzione di cortile identificata con il ### , destinate a tale funzione dallo stesso sia nell'atto costitutivo che negli atti di vendita delle singole unità abitative e dallo stesso riconosciute come tali nelle delibere assembleari, avendo lo stesso pagato le relative quote di sua pertinenza e non avendo egli mai posto in essere atti idonei all'interruzione del possesso ad usucapionem, così avvallando la destinazione condominiale di tale bene.
Nel rilevare che tale area ha da sempre svolto una funzione accessoria delle singoli appartamenti e che per tale ragione opera la presunzione di contitolarità del diritto di proprietà pro indiviso a favore dei condomini, ha evidenziato il ### che il solo dopo aver ottenuto l'autorizzazione ad edificare sulla stessa area, ha posto in essere atti emulativi per i quali è stato denunciato e che consentirgli la realizzazione di un edificio residenziale comporterebbe un danno irreparabile derivante dalla mancanza dell'area destinata a verde condominiale.
Ha precisato il ### che - ai fini del possesso ultra ventennale valido ai fini dell'usucapione dell'area in contestazione - per taluni condomini, subentrati al costruttore e ai precedenti acquirenti, vale il principio di cui all'art. 1146 cod. civ. secondo il quale può essere sommato al loro possesso quello esercitato in precedenza dai loro danti causa, evidenziando come si sia trattato di possesso esercitato da oltre 35 anni in maniera pacifica ed ininterrotta sull'area destinata a giardino condominiale.
Ha concluso dunque il ### come riportato in epigrafe. - Con due distinte comparse in data ### si sono costituiti in giudizio i signori e , ade rendo al la dom anda f ormulata d agli a ttori e f acendo pr oprie t utte l e argomentazioni poste a suo fondamento; in particolare, hanno evidenziando che dal 1991 - allorquando il loro dante causa Dott. de cuius ha acquistato l'appartamento ubicato nello ### stabile condominiale - la porzione di cortile di cui al ### è sempre stata destinata a giardino condominiale e a parcheggio e così utilizzata pacificamente da tutti i condomini. Hanno dunque concluso come sopra riportato. - Con comparsa in data ### si sono costituiti in giudizio i signori , , e i quali hanno dichiarato di aderire alla domande formulate dagli attori e dai condomini costituitisi contro il sig. , facendo proprie tutte le argomentazioni dedotte per quanto attiene l'intervenuta usucapione dei diritti reali costituiti sulle aree circostanti il fabbricato condominiale, in particolare sul giardino contraddistinto al ### e sui parcheggi appartenenti per otto stalli al e per i restanti due ai coniugi ### dunque, chiesto l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate. - Con comparsa integrativa in data ### si sono costituiti in giudizio i signori e , i quali, nel precisare di aver acquistato un appartamento ubicato nello stabile del con una proporzionale quota di comproprietà sulle parti ed impianti che per legge, uso o destinazione costituiscono oggetto di condominio, hanno esposto di aderire alla prospettazione degli attori, facendo proprie le argomentazioni poste a sostegno della citazione. In particolare, hanno assunto gli stessi che l'area oggetto di causa è sempre stata destinata a viale e giardino condominiale fin dal 1975, anno di costituzione del condominio, e che l'asservimento di tale porzione di terreno all'uso comune è avvalorata non solo dalla legge, dai rispettivi atti di acquisto e dal regolamento di condominio, ma da una situazione di fatto protrattasi per oltre 35 anni, che ha visto tutti i condomini fruire di tale area e assolvere in via esclusiva ogni compito di cura del terreno e delle piante, sopportandone per intero i costi, proporzionalmente ripartiti da ogni amministratore avvicendatosi nella carica, rilevando come il terreno de quo si presenta interamente delimitato da un basso muro di pietra, ai bordi del quale sono stati allocati dei punti di approvvigionamento idrico per l'irrigazione. ### contestato quindi come falsa ed inveritiera la versione offerta dai signori e , nonché la domanda riconvenzionale da quest'ultimo spiegata, rilevando come lo stesso abbia sempre ritenuto l'area oggetto di giudizio di esclusiva proprietà condominiale, non eccependo mai ** ### alcunché circa una diversa titolarità ed effettuando - solo di recente e per meri fini speculativi - “un colpo di mano” teso a sovvertire quanto da egli stesso riconosciuto. ### dunque chiesto l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate. - I convenuti , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , pur ritualmente citati, non si sono costituiti in giudizio, per cui è stata dichiarata la loro contumacia. - Con provvedimento reso all'udienza del 21.03.2014 è stata dichiarata l'interruzione del processo a seguito della morte dei convenuti e . - Con ricorso in data ### gli attori hanno provveduto alla riassunzione del processo. - I convenuti e nella loro qualità di eredi del , nonché e , nella loro qualità di eredi del pur ritualmente citati non si sono costituiti, per cui la loro contumacia viene dichiarata con il presente provvedimento. - La causa, istruita con prove orali e documentali, nonché con ispezione dei luoghi per cui è causa, è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni sopra riportate. MOTIVI DELLA DECISIONE Si osserva come gli attori e abbiano promosso il giudizio de quo al fine di essere riconosciuti proprietari esclusivi di due aree destinate a parcheggio, site all'interno di un fondo-giardino, distinto catastalmente al ### di riconoscere il di in ### e con esso i singoli condomini in ragione delle rispettive quote, proprietario della restante parte dello stesso fondo e di inibire al convenuto sig. dal porre in essere qualunque atto diretto all'edificazione su tale fondo e comunque alla modificazione della sua attuale destinazione anche relativamente alle due aree di parcheggio, mentre il sig. - nell'assumere a sua volta di essere il legittimo proprietario dell'intero fondo su cui insistono anche le aree destinate a parcheggio - ha spiegato ### domanda riconvenzionale per tale riconoscimento e per il risarcimento del danno da lui patito, non avendo egli potuto procedere alla vendita della stessa area stante la posizione oppositiva assunta dal detto Le altre parti, ad eccezione per la signora , hanno aderito alla domanda degli attori, facendo così proprie tutte le argomentazioni da quest'ultimi poste a fondamento della pretesa fatta valere in giudizio.
Per una questione prettamente di ordine logico verrà prima esaminata la domanda degli attori tesa al riconoscimento in loro favore della proprietà relativa alle due aree destinate a parcheggi, ubicate all'interno del fondo per cui è causa.
Tale domanda può essere qualificata come azione di mero accertamento della proprietà che viene riconosciuta a chi, indipendentemente dal possesso o meno della cosa, ha interesse ad una pronuncia giudiziale, che affermi il suo diritto di proprietà sulla cosa, per rimuovere la situazione di incertezza creatasi sulla proprietà stessa della cosa, ricordando che l'interpretazione della domanda giudiziale va compiuta non solo nella sua letterale formulazione, ma anche nel sostanziale contenuto delle sue pretese, con riguardo alle finalità perseguite nel giudizio. ### giuridico riconosce l'esistenza di tale azione ancorché non la sanzioni attraverso una norma generale e la stessa pertanto si differenzia dalle norme specifiche previste dal codice a tutela di determinate situazioni sostanziali, quali l'azione negatoria e l'azione di rivendica; è vero, difatti, che l'art. 24 della Costituzione riconosce a tutti il potere di agire in giudizio per la tutela di propri diritti soggettivi senza specificazione alcuna, con la conseguenza che ciascuno, nell'osservanza del vincolo della proposizione di una domanda ex art. 2907 cod. civ., potrà chiedere al giudice la tutela di cui ha necessità e in particolare di cui ha necessità il diritto del quale si affermi titolare.
La tutela di mero accertamento tende, quindi, all'affermazione di una certezza giuridica incrinata da un comportamento altrui, mirato in danno all'avente diritto e produttivo di pregiudizio. Dunque, non ogni attività che risulti destabilizzante dell'esistenza o della certa configurazione di un diritto soggettivo in capo al suo titolare potrà generare il potere di agire in mero accertamento a sua tutela, ma lo sarà solo quella pregiudizievole, capace di fondare un interesse ad agire in quella direzione.
Tale azione, in cui è sufficiente che l'attore si affermi titolare di un diritto soggettivo e che la domanda abbia ad oggetto proprio quel diritto, tende - come detto - alla certezza giuridica in senso positivo o negativo, nel senso ### dell'affermazione dello stesso e della sua ampiezza o della negazione dell'esistenza di quello altrui, rilevando che il diritto deve essere stato contestato, atteso che non si può perseguire con il giudizio l'astratta certezza del diritto a scopo meramente preventivo di qualunque contestazione nei suoi confronti.
Orbene, gli attori hanno versato in atti l'atto di acquisto, rogito Dott. del 30.11.1995 Repertorio n. 94630 (cfr. documento n. 4 fascicolo parte attrice) con i relativi allegati e planimetrie, da cui risulta che il parte venditrice, ha venduto ai coniugi pa rti ac quirenti, l'appartamento sito al primo piano dello stabile facente parte del ### ”, precisando che “è compreso nella presente vendita il diritto di parcheggio per n. 2 ### autovetture nella zona predisposta a tale uso, situata a sud del fabbricato principale e che comunque le aree sulle quali esercitare detto diritto di parcheggio, indicate con i numeri quattro (4) e cinque (5), risultano meglio evidenziate in giallo nella planimetria che si allega al presente atto …”.
Dal semplice tenore letterale del detto atto non pare possano sussistere dubbi sull'effettività della vendita del diritto di parcheggio sulle dette due aree, ben identificate nella planimetria allegata al rogito e dunque ben distinte rispetto alle altre aree destinate a parcheggio ubicate nel fondo per cui è causa, rilevando come tale diritto è ormai riconosciuto dalla Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. n. 7561/2019), che lo qualifica come servitù di parcheggio, che può essere appunto acquistata con un contratto, come nel caso che qui ci occupa, o ceduta a titolo gratuito o acquisita con l'usucapione.
Deve, dunque, dichiararsi in capo ai coniugi il diritto di parcheggio sulle aree indicate in atti, con la giuridica conseguenza che tale loro acquisito diritto non può essere posto nel nulla o solo modificato da alcun atto contrario di disposizione proveniente da terzi se non per volontà degli stessi titolari.
Quanto alla domanda del relativa al riconoscimento del diritto di proprietà per intervenuta usucapione sul fondo distinto con il più volte menzionato ### , formalmente rimasto intestato al , la stessa viene esaminata ora sempre per una questione prettamente logica di esposizione, osservando che merita pieno accoglimento sul rilievo che il ha fornito compiuta prova del possesso ultraventennale esercitato sull'area medesima in maniera pubblica, ininterrotta, esclusiva e pacifica, essendosi comportato l'istante come il legittimo proprietario, godendo dell'immobile per cui è causa anche attraverso l'esercizio di facoltà tipicamente riconducibili al contenuto del diritto di proprietà ed incompatibili con ### un'utilizzazione del bene concessa o tollerata per spirito di cortesia, come l'avervi realizzato - fin dai primi anni della sua costituzione - un giardino mediante l'apposizione di piante con relativo impianto idrico, destinato all'uso da parte di tutti i condomini, che negli anni - sempre a partire dalla costituzione del medesimo - hanno provveduto alla relativa manutenzione ordinaria e straordinaria mediante l'ausilio di terzi, corrispondendo le relative spese secondo le quote di rispettiva competenza.
La disciplina applicabile alla fattispecie è dunque da rinvenire nel disposto di cui all'art. 1158 cod. civ., che prevede - quale modo di acquisto a titolo originario della proprietà di beni immobili e di diritti reali immobiliari - il possesso continuato per venti anni e che trova il suo fondamento in una situazione di fatto caratterizzata, da un lato, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e, dall'altro, dalla prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri che si sostituiscano al proprietario nell'utilizzazione del bene medesimo.
In merito alla configurabilità dell'animus possidendi, da tempo la costante giurisprudenza di legittimità (fra le tante: Cass. Civ. n. 9325/2011; Cass. Civ. Sez. n. 11878/2013; Cass. Civ. n. 2044/2015; Cass. Civ. 17459/2015) ha affermato che il possesso ad usucapionem richiede un comportamento continuo e non interrotto, protrattosi per il tempo stabilito dalla legge, che dimostri inequivocabilmente l'intenzione di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena; inoltre, l'elemento psicologico del possesso ad usucapionem va desunto dalle concrete circostanze nelle quali il possesso si è estrinsecato, cioè da una serie di elementi caratterizzati da precise esplicazioni materiali sul bene, suscettibili, per loro natura, di conoscenza e controllo, e non anche da comportamenti estranei ai rapporti diretti tra possessore e bene. Pertanto, la verifica in ordine all'idoneità del possesso a determinare il compiersi dell'usucapione deve essere effettuata dal giudice non in astratto ma con riferimento alla specifica destinazione economica e alle utilità che, secondo un criterio di normalità, il bene è capace di procurare.
Ebbene, la prova dei predetti elementi costitutivi della domanda può evincersi con chiarezza dal complesso delle risultanze istruttorie, ed in particolare dalle prove orali esperite, dalle quali emerge come il abbia esercitato sull'immobile per cui è causa - come identificato in atti - un potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà e tale da legittimare gli effetti propri dell'usucapione ordinaria. ### Nel corso del giudizio, infatti, sono stato sentiti numerosi testi, che hanno tutti confermato la veridicità delle circostanze poste a fondamento della domanda, rilevando come sulla loro attendibilità non vi sia motivo di dubitare considerato che le loro dichiarazioni non si prestano a rilievi intrinseci di non genuinità.
In particolare, si richiamano le dichiarazioni rese da , amministratore del dal 1997 al 2007, il quale ha riferito - tra l'altro - che il ha provveduto ad impiantare alberi nel giardino per cui è causa (“… posto alla sinistra rispetto all'ingresso da ” ) e di aver dato incarico a ditte esterne “per la pulizia e manutenzione del giardino”, oltre che per la pulizia delle strade di accesso e delle aiuole, ponendo a bilancio le relative spese (documentate in atti), corrisposte pro quota anche dal , precisando che lo stesso tipo di incarichi venne anche dato dall'amministratore che lo ha preceduto. , nel riferire di aver iniziato a frequentare il ### dal 1996 e nel riconoscere l'area per cui è causa nella planimetria a lui rammostrata, ha confermato che le spese relative alla manutenzione di tale area vengono corrisposte dal medesimo, precisando che stante l'assenza di spese di riscaldamento e pulizia scale “le uniche spese condominiali attengono proprio alla cura del giardino e all'illuminazione comune di cui fa parte anche il giardino”. ha riferito di essere stato amministratore del dal 1995 al 1997, periodo in cui anche il corrispondeva le quote condominiali relative alle spese di manutenzione del giardino per cui è causa, “l'unica area che può definirsi giardino in quanto le restanti parti sono delle aiuole”, dopo aver dato incarico a ditte esterne per tale incombente. , nel dichiarare di conoscere la famiglia f in dal 1962 in quanto compagna di scuola della loro figlia , ha riferito che fin da adolescenti erano solite rimanere nel giardino così come gli altri condomini “che usavano porvi anche delle sedie”, precisando che nel 1978 (anno della loro maturità) “gli alberi del giardino erano già presenti anche se di piccole dimensioni”; di aver visto dei condomini che davano direttive alle persone che curavano il giardino; di aver continuato a frequentare lo stesso ### anche da adulta portandovi i suoi figli; di aver sentito il nonno dell'amica protestare per l'acquisto delle piante. nel precisare di aver vissuto ad ### fino alla quarta ginnasio e di aver sempre frequentato fino a pochi anni addietro il ### in quanto amico del sig. figlio degli attori, ha riferito ### di aver “sempre visto una parte adibita a giardino” (riconosciuta nella planimetria esibitagli) con una parte utilizzata come parcheggio dai medesimi. ha riferito di essere nipote degli attori e di conoscere i luoghi a partire dagli anni '80, confermando che il giardino “costituiva un'area verde per tutto il condominio; infatti, mio zio era un professore presso la facoltà di agraria e ricordo che lo stesso aveva una cura particolare per detta area … liberamente fruibile dai condomini”, precisando che la manutenzione del giardino e dei viali è sempre stata effettuata da personale incaricato dal medesimo, tanto che il padre, proprietario di una unità abitativa dal 1990 al 1997 sita nello stesso condominio, corrispondeva quali quote condominiali proprio quelle relative al giardino “come parte comune”. h a riferito di aver eseguito i lavori di pulizia del giardino e delle aiuole dal 2001 al 2007 su incarico dell'amministratore del ### provvedendo “alla potatura degli alberi e delle piantine ivi impiantate”; emettendo la fattura per i relativi compensi e precisando che nello stesso periodo non vi sono state altre persone che hanno svolto il suo stesso lavoro. ha riferito di essere stato contattato “negli anni 1974 o 1975” dal “anche per conto del condominio per fare un sopralluogo in detto giardino e vedere quali e quante piante immettervi”. ha r iferito di e ssere st ato c onduttore dal 1980 di una unità abitativa del ### precisando di aver contribuito fino al 1993 (anno di decesso della sua prima locatrice) alla manutenzione del giardino pagando la relativa quota condominiale e successivamente versando solo un contributo una tantum ai , qu ali nuovi proprietari. ha riferito di frequentare il condominio dal 1975 e di aver visto a partire dal 1978 persone incaricate per la manutenzione dell'area oggetto di causa dal ### Ora, le dichiarazioni testimoniali sopra riportate (in sintesi) sono state concordi nel confermare l'uso ultraventennale in capo al dell'area identificata con il ### , siccome funzionalmente collegata al servizio e al godimento collettivo, rilevando che anche questo giudicante, in sede di ispezione dei luoghi, ha potuto constatare che il giardino per cui è causa è costituito da un'area scoperta all'interno del perimetro privo di recinzioni e sbarramenti e quindi aperto all'accesso ed al transito di tutti i condomini. ### Si osserva che le dichiarazioni dei predetti testi non si ritengono neppure smentite da emergenze contrarie, atteso che effettivamente una parte del giardino è stata destinata a parcheggi, due dei quali di competenza degli attori per quanto più sopra esposto e i restanti di proprietà esclusiva del rilevando come la maggior parte dei testi indicati da quest'ultimo hanno riferito di attività svolte in tale ultima parte accedendovi da una sbarra tenuta chiusa.
Infine, vi è da osservare che è stato lo stesso sentito in sede di interrogatorio formale, a riconoscere l'uso condominiale dell'area per cui è causa laddove lo stesso ha affermato di essere stato assente “per molto tempo e precisamente 57 anni in Francia”, periodo nel quale “si sono succeduti diversi giardinieri incaricati dal condominio e delle relative spese ed io ho partecipato quale condomino in base alle tabelle millesimali”.
Considerato, dunque, che per la conferma dei fatti allegati da parte dei testi escussi, unitamente alla mancanza di dati processuali deponenti in senso diverso, le menzionate fonti di prova forniscono elementi di giudizio sufficienti per ritenere pienamente dimostrati i fatti assunti a fondamento della domanda spiegata dal , non senza tacere il valore confessorio delle dichiarazioni rese dal Per le ragioni esposte non resta al giudicante che disattendere - conseguentemente - le domande spiegate dal con sua condanna alle spese e compensi di lite secondo il principio della soccombenza in favore delle parti costituite, fatta eccezione per la signora , individuate non per capi ma nel numero dei loro rispettivi difensori, che vengono liquidate in dispositivo (in applicazione del D.M. 55/14 scaglione fino ad euro 1.100,00 secondo il valore indicato dagli attori in citazione).
Le spese di lite tra la signora e le altre parti vengono invece compensate, poiché la stessa, pur aderendo alle domande disattese del si è comunque rimessa alla decisione del giudice in tutti i suoi atti difensivi.
Tutte le altre domande, stante le predette statuizioni, si ritengono assorbite. P.Q.M. definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, 1. dichiara i signori , nato a il , C.F. , e , nata a il , C.F. , titolari del diritto di parcheggio, per la quota del 50% ciascuno, ###### sulle due aree di parcheggio, insistenti sul fondo, sito in ### , distinto in ### al 4 e 5 di cui all'allegato A dell'atto pubblico, rog. Dott. no taio in ### del 30.11.1995, rep. n. 94630; 2. dichiara il , in persona dell'amministratore pro tempore, con sede in ### , C.F. , e per esso tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote, proprietario esclusivo per intervenuta usucapione ordinaria ex art. 1158 cod. civ. del fondo sito in ### , distinto in ### al ### , ### , con esclusione delle porzioni destinate a parcheggi di competenza dei coniugi ed secondo quanto disposto al punto 1 che precede, nonché del sig. quale proprietario esclusivo delle restanti aree di parcheggio, sempre insistenti sul fondo medesimo; 3. condanna il sig. alla rifusione delle spese e compensi di lite in favore di tutte le altre parti come individuate in parte motiva, liquidate in € 1.172,00, per ciascuna, oltre accessori di legge, fatta eccezione per la convenuta ; 4. compensa le spese di lite fra la signora e le altre parti costituite; 5. manda alla ### dei ### territorialmente competente per la relativa trascrizione con esonero del ### da ogni responsabilità al riguardo. ### 01.10.2019 IL GIUDICE
ONORARIO Dott.ssa #### P. ###
causa n. 4673/2009 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.