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### del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di ### 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - ### civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa ### all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 31.01.2024, ha pronunciato la seguente ex art. 127 ter c.p.c. SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 8764 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021 tra , c.f. , rappresentato, difeso dall'Avv. ### elettivamente domiciliat ####### 93, giusta procura in atti Ricorrente E C.F.: e C.F.: , entrambi elettivamente domiciliat ###presso lo studio dell'Avv. ### che li rappresenta e difende giusta procura in atti ### E DI DIRITTO DELLA DECISIONE I. La recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, ######## c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato il ### la parte ricorrente ha evocato in giudizio dinanzi al Tribunale di ### le parti resistenti. e r assegnando le seguenti conclusioni: In via principale 1. - Accertare e dichiarare l'esistenza dell'inadempimento contrattuale dei locatori in solido per gli immobili con int. 1, 2 e 4 di ### 15 e singolarmente a carico di per l'immobile di ### 3, in ragione dell'omessa manutenzione straordinaria degli immobili alla luce della CTU resa nell'ATP avente n.r.g. 16160/2020; 2. - Accertare e dichiarare il diritto del conduttore a ridurre i canoni di locazione pro tempore degli int. 1, 2, 3 e 4 di vicolo ### 15, anche ai sensi dell'art. 1460 c.c., a decorrere dal mese di marzo 2020 sino all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria a carico dei locatori; 3. - condannare i locatori, entrambi per i rispettivi diritti, all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria a loro carico, in ragione dell'omessa manutenzione straordinaria come accertata nella CTU resa nell'ATP avente n.r.g. 16160/2020 con contestuale sospensione del canone di locazione in pendenza dei lavori ovvero, in subordine, autorizzare il conduttore ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria in oggetto, in sostituzione del locatore e con diritto al rimborso della spesa, mediante compensazione dei canoni; 4. - In ogni caso, condannare i locatori, entrambi per i rispettivi diritti, al risarcimento del danno per inutilizzo dei locali e impossibilità di esercitare ### 3 l'attività extralberghiera per tutta la durata dei lavori nella misura di € 2.500,00 per ogni mese; 5. - Condannare, inoltre i locatori, entrambi per i rispettivi diritti, a risarcire i danni per i gravi pregiudizi arrecati in re ipsa all'attività commerciale extraalberghiera del conduttore, da quantificarsi in via equitativa nella somma di € 2.500,00 mese a decorrere dal mese di giugno 2020, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. 6. - Condannare i locatori, entrambi per i rispettivi diritti, al rimborso e/o risarcimento e/o refusione delle spese sostenute dal ### nell'ATP ex art. 696 c.p.c. n.r.g. 16160/2020 per il pagamento della parcella del CTU pari ad € 3.169,11; per la parcella del #### pari ad € 1.682,00, per la fattura della ditta che ha eseguito la video-ispezione pari ad € 610,00; per le spese legali sostenute, da quantificarsi nella somma di € 4.532,04 in base al tariffario forense di cui al D.M. 55/14. 7. - accertare e dichiarare l'illegittimità del contratto uso transitorio int. 3 vicolo ### n. 15 per violazione di norme imperative e per l'effetto convertirlo ipso iure in contratto di locazione ad uso abitativo della durata tipica 4 + 4. - Con vittoria di spese e compensi professionali Il ricorrente ha dedotto esposto testualmente quanto segue. “Premesso che - il ### è conduttore di n. 3 unità immobiliari - int. nn. 1, 2 e 4 di ### n. 15, in ### - in forza di n. 3 contratti di locazione uso abitativo sottoscritti con i locatori ### e comproprietari per una quota pari ad ½ ciascuno; - il Sig. è altresì conduttore anche di una quarta unità immobiliare - int. 3 di ### n. 15, in ### - in forza di contratto di locazione uso transitorio sottoscritto con il ### unico proprietario; - tutti i citati immobili sono stati concessi in locazione dai ###ri ### Per_ ### 4 e en trambi per i propri diritti, al ### con facoltà di sublocazione degli stessi ai fini ricettivi, in forza dei seguenti contratti: i) per l'appartamento int. 1 (allibrato al N.C.E.U. di ### F.M. 485, ptc. 495, al sub 2, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, consistenza pari a vani 2,5 e rendita catastale pari ad €. 742,41, attualmente intestato per ½ ciascuno ai ###ri e : ce ssione di c ontratto di loca zione a bitativa avvenuta, in data ###, inerente il contratto di locazione registrato in data ### presso l' al numero ### - serie ### - codice identificativo ###; ii) per l'appartamento int. 2 (allibrato al N.C.E.U. di ### F.M. 485, ptc. 495, al sub 5, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, consistenza pari a vani 2,5 e rendita catastale pari ad €. 742,41, attualmente intestato per ½ ciascuno ai ###ri e : cessione di contratto di locazione abitativa, avvenuta in data ### inerente, il contratto di locazione registrato in data ### presso l' al numero ### - serie ### - codice identificativo ### iii) per l'appartamento int. 3 (allibrato al N.C.E.U. di ### F.M. 485, ptc. 495, al sub 3, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, consistenza pari a vani 3,5 e rendita catastale pari ad €. 1.039,37, attualmente intestato al ### : contratto di locazione abitativa di natura transitoria, registrato in data ### presso l' al numero 7222 - serie ### - codice identificativo ; iv) per l'appartamento int. 4 (allibrato al N.C.E.U. di ### F.M. 485, ptc. 495, al sub 4, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 3, consistenza pari a vani 5 e rendita catastale pari ad €. 1'484,81, attualmente intestato per ½ ciascuno ai ###ri e : cessione di contratto di locazione abitativa avvenuta, in data ###, inerente il contratto di locazione registrato in data ### 5 28/02/2018 presso l' al numero ### - serie ### - codice identificativo ###; - trattasi di quattro unità immobiliari con destinazione di uso residenziale, con facoltà di sublocazione ed uso recettivo extralberghiero, site in #### n. 15 all'interno di in una palazzina, cielo terra, che ricade nel territorio del ### “### Storico” di ### e si sviluppa su 3 piani fuori terra, più un piano interrato ed un lastrico solare; I pagamenti dei canoni, con il consenso dei locatori, sono stati eseguiti negli anni anche tramite la integralmente partecipata dal ### - il Sig. ha impiegato gli int. 1, 2, e 4 di ### 15 al fine ricettivo come “### Vacanze”, nel pieno rispetto delle normative vigenti e dei regolamenti comunali in materia di attività extralberghiere (### 16 giugno 2017 n.14 che ha introdotto modifiche al ### regionale 7 agosto 2015, n. 8 “Nuova disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere”, pubblicato su ### della ### n. 73 del 10/09/2015) utilizzando la licenza della propria società di cui è integralmente proprietario; - il Sig. ha impiegato l'int. 3 di ### 15 alla per locazioni turistiche ai sensi dell'art. 1571 e ss. c.c., dell'art. 4 del d.l. n. 50/2017, convertito con legge n. 96/2017, dall'art. 1, comma 2 lett. c) della legge 431/1998 , nonché dall'art. 53 del “### del Turismo” (d.lgs. 79/2011 in base al quale “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in materia di locazione”) (all. 6). - gli immobili in oggetto, hanno avuto costanti e progressivi problemi di infiltrazioni, umidità vetustà degli impianti, con ammaloramento progressivo degli interni e anche delle parti comuni dell'edificio. ### 6 - inutili si rivelavano i tentativi bonari di richiesta d'intervento a cura e spese dei locati, in ragione dell'omessa manutenzione straordinaria dovuta. - in data ### veniva promosso ATP ai sensi dell'art. 696 c.p.c. innanzi al Tribunale di ### Dott.ssa avente n.r.g. 16160/2020 con nomina del ### al fine di riscontrare i gravissimi danni ai suddetti appartamenti per carenza e rifiuto dei locatori di eseguire la manutenzione straordinaria (all.ti 7 e 7bis). 1. SULL'###'esito dell'ATP ex 696 c.p.c., avente n.r.g. 16160/2020 (#### Dott.ssa il CTU, con perizia depositata in data 10 Novembre 2020, accertava e riconosceva l'esistenza di gravi omissioni nella manutenzione straordinaria degli immobili condotti in locazione dal signor il cui ammontare degli interventi di natura straordinaria risultava all'epoca pari ad € 58.592,54 .
La perizia del CTU inoltre riconosceva espressamente che l'attuale stato dei luoghi ha gravemente pregiudicato la disponibilità dei locali e influito sulle recensioni negative e sulla diminuzione della clientela del ### in qualità di esercente attività extra alberghiera.
Veniva inoltre accertato ufficialmente che l'immobile risulta chiaramente menomato nelle sue caratteristiche, stante la carenza di manutenzione straordinaria ed espone tuttora al concorrente rischio anche la salute degli occupanti e degli ospiti del signor in virtù delle gravi immissioni odorifere maleodoranti, provenienti dall'omessa manutenzione straordinaria della fogna privata.
Nel dettaglio, si richiamano le osservazioni puntuali del ### “Nel corso del sopralluogo si è riscontrato quanto segue: Appartamento interno 1 ### 7 - In ingresso macchie di muffe all‟ angolo e macchie di umidità ascendente; - Finestra con maniglia mancante - ### macchiato per la perdita del piatto doccia dell‟ appartamento del piano superiore.
Appartamento interno 2 - Angolo cottura dove finiscono detriti provenienti dal lavandino superiore dell'interno 1; - Disimpegno del bagno con muffa; - Piatto doccia che deve essere sigillato per evitare le citate perdite all'int. 1; - Maniglia mancante da finestra a wasistas in soggiorno; - ### della camera da letto non chiude.
Appartamento interno 3 - Camera da letto con macchia di muffa per perdita doccia interno 4.
Appartamento interno 4 - Camera da letto con ponte termico sulle putrelle ed infiltrazione proveniente dal ### - ### nell‟angolo cottura con copertura a tetto; - Bagno con piatto doccia causa infiltrazioni int. 3 - Necessità di predisporre scarico condensa dei condizionatori; - ### nei muri dell‟ angolo cottura ### solare di copertura ### in parte distaccato dal sottofondo quindi instabile da sostituire unitamente al massetto di sottofondo ed allo strato di guina.
Rete fognaria ### atti esiste una video-ispezione della rete fognaria che non è stato possibile scaricare telematicamente. Il sottoscritto CTU ne ha quindi richiesto un copia al Ricorrente affinché potesse visionarla e dare un parere circa la rete fognaria del fabbricato. Il personale dell‟### gestore della rete previo specifico sopralluogo, ha comunque certificato che la rete comunale non ha problemi per cui la causa del cattivo funzionamento va verificata nella rete interna di scarico del fabbricato. ### di ispezione mi è stato recapitato contemporaneamente alle osservazioni ed ho quindi potuto verificare lo stato della fognatura ed inserire nella stima definitiva i lavori da effettuare e le lavorazioni per rendere efficiente lo scarico dei liquami”.
Con riferimento alle cause degli ammaloramenti il CTU osservava che “Gli inconvenienti riscontrati sono tutti dovuti a vetustà dell‟immobile ed alla mancanza di manutenzione ordinaria e straordinaria sullo stesso” Inoltre “dagli inconvenienti non deriva un pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti ma lo stato delle finiture, come le riparazioni nei bagni con sostituzione di rivestimenti con ceramiche di colore diverso, maniglie di infissi mancanti, diffuse macchie di umidità e presenze di muffe, creano un danno di immagine alla gestione turistica degli appartamenti, che, immancabilmente, si trasforma in perdite economiche per la società di gestione che, difficilmente riuscirà ad ottenere recensioni positive dalla clientela.
Inoltre con riferimento al pericolo di danno grave e prossimo alle persone il CTU osservava che “ Le infiltrazioni con muffe oltre ad una naturale repulsione nella clientela #### come descritto nell‟allegato ### del Ministero della ### ( ### 3)”.
Quanto al grado di utilizzabilità dei beni, così come ammalorati, in considerazione della sua attuale destinazione extralberghiera, il CTU precisava che “### è comunque fruibile perché i danni non sono di entità tale da comportare la sua inagibilità ma certamente non lo sono in forma “normale” e la clientela, una volta rientrata nel paese di origine, difficilmente rilascerà una recensione positiva sui siti ove la struttura è pubblicizzata con grave nocumento per la gestione extralberghiera attualmente in essere.
Per l'effetto, il CTU illustrava l'esatto ammontare dei lavori di natura straordinaria a carico dei locatori nei seguenti termini: “Al fine di eliminare i suddetti vizi, i lavori necessari sono i seguenti: lavori di manutenzione ### - Smantellamento tegole del tetto zona ### interno 4, rifacimento impermeabilizzazione e posa in opera delle vecchie tegole recuperate integrandole con alcune nuove in sostituzione di quella irrecuperabili; - Demolizione della pavimentazione del lastrico solare, del sottostante massetto e dello strato di impermeabilizzazione in guaina. Realizzazione di una nuova impermeabilizzazione eseguita mediante doppio strato di guaina, massetto delle pendenze e posa in opera di un pannello termoisolante in polistirene ed una nuova pavimentazione, - ### delle spore di muffa in tutte le pareti in cui sono presenti da effettuarsi mediante: - 1 Raschiamento vernici ammalorate e relativi intonaci nelle pareti e soffitti con infiltrazioni; - 2 Demolizione di tutti gli intonaci ammalorati dall‟umidità e pulizia con spazzola di ferro delle murature. - 3 Ricostruzione dello strato di intonaco demolito da effettuarsi secondo le seguenti lavorazioni: a) Boiacca antisale di preparazione per il ciclo deumidificante ### a base i leganti idraulici modificati, inerti silicei granulometricamente selezionati, speciali additivi ### K 610; b) Rinzaffo antisale e fondo di aggancio a base di leganti idraulici modificati, inerti silicei selezionati, idrofughi di massa specifici mediante utilizzo di ### F 750 Paulinsana; c) Intonaco deumidificante macroporoso di colore chiaro simile al tufo, a basso modulo elastico e leganti idraulici modificati selezionati, idrofobizzanti di massa e specifici additivi #### Paulinsana; d) Rasante antiritiro di colore chiaro a basso modulo elastico per ripristini e finiture civili di vecchi intonaci e di intonaci deumidificanti a base di calce idraulica naturale, inerti silicei e speciali additivi ####. - Verniciatura di tinta traspirante lavabile a due mani a perfetta copertura di tutte le pareti interessate dalla ricostruzione degli intonaci; - Verniciatura a tempera in due mani a perfetta copertura di tutti i soffitti interessati dai lavori sulle muffe e/o sugli intonaci; - Inserire idonea schermatura di separazione tra lavandino int. 1 e ‟angolo cottura dell‟int. 2; - Predisporre impianto di scarico condensa condizionatori. - Demolizione di un manufatto abusivo in copertura avendo particolare attenzione alla sicurezza in quanto un lato del manufatto confina con il vuoto di una chiostrina interna”.
Infine con riferimento alla spesa e al il tempo necessari per effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria, il CTU quantificava tali voci come segue: “###: Importo netto lavori euro 48.455,53 come da computo metrico (### 4).
Iva su lavori 10 % euro 4.845.55 oneri comunali per euro 251.46 Oneri tecnici D.L. euro 4.000,00 ### ing. euro 160,00 Iva su lordo D.L. 22% euro 880.00 ### euro 58.592,54 Il tempo per effettuare gli interventi necessari è stimato in giorni 40 lavorativi” Con lettera raccomandata via pec inviata in data ### (all. 9), l'Avv. ### procuratore dell'odierno ricorrente, chiedeva al legale degli odierni Org resistenti, Avv. ### di comunicare la disponibilità dei locatori a procedere all'immediato ripristino dei locali nei termini indicati in CTU entro e non oltre quaranta giorni, quale periodo necessario e sufficiente secondo la ### per la realizzazione della manutenzione straordinaria ivi illustrata.
Contestualmente a tale disponibilità, proponeva, come chiaramente indicato dalla stessa ### per tutta la durata dei lavori anche se protratti oltre il termine di 40 giorni. l'opportuna sospensione del canone di locazione.
Da ultimo, a corredo degli interventi suindicati, e in ragione di una definizione bonaria della lite, e tenuto conto dell'accertamento tecnico dell'inadempimento avversario, invitava controparte a rimborsare: le spese di CTU per € 3.169,11 (all.ti 9bis); la la parcella del #### pari ad € 1.682,00 (all. 9ter); la fattura per la videoispeizione della fogna pari ad € 610,00 (all. 9quater); i compensi legali sostenuti, da quantificarsi in base al DM 55/2014 nella somma di € 4.532,04.
A fronte di tale comunicazione, non seguiva alcun cenno di riscontro, a riprova del totale rifiuto avversario ad adempiere alle obbligazioni contrattuali in spregio a canoni di buona fede e lealtà contrattuale.
Sul punto basti pensare che la presenza di miasmi causati dal ristagno di acque nere provenienti dalla fogna privata lesionata, invadono l'androne d'ingresso degli appartamenti, tramite una scala, e causano inevitabili disagi che compromettono l'utilizzo a scopo extralberghiero dei quattro appartamenti in locazione, determinando un pregiudizio alla salute dei relativi inquilini e clienti
A tal uopo il CTU osservava nella perizia a pag. 13 che “non si può considerare inagibile l‟intero fabbricato a causa degli odori sgradevoli che si avvertono nell‟androne per il cattivo funzionamento della fognatura, in quanto, provvisoriamente, sino a quando la fognatura non sarà stata sistemata è possibile sopperire a questo problema semplicemente tenendo chiusa la porta di accesso delle cantine incollando una guarnizione in gomma tutto intorno alla battura della ### porta in modo da realizzare una tenuta all‟aria”.
Controparte, tuttavia non ha nemmeno ottemperato a tale indicazione del ####. 1453 c.c. dispone che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".
Tale norma sancisce, in primo luogo, la possibilità di agire attraverso l'azione c.d. di manutenzione del contratto, con la quale un contraente può chiedere all'autorità giudiziaria che controparte sia condannata ad eseguire la prestazione cui è tenuta.
Alla luce di quanto sopra, è diritto dell'odierno ricorrente ottenere dagli odierni resistenti l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, in ragione della loro responsabilità ex artt. 1581 e 1578 c.c. e/o ex art. 1576, comma 1, c.c., così come quantificati dalla CTU espletata ai sensi dell'art. 696 c.p.c. - in via solidale per gli immobili aventi int. 1, 2 e 4, e singolarmente a carico di per l'interno 3 - oltre alle spese di CTU e alle spese legali sostenute dall'odierno ricorrente in sede ###alternativa si chiede si da ora di autorizzare il conduttore ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria in oggetto, in sostituzione del locatore e con diritto al rimborso della spesa, oltre al risarcimento del danno per inutilizzo e impossibilità di esercitare l'attività extralberghiera per tutta la durata degli stessi.
Sul punto, osserva la Corte di ### che “Il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e detta riparazione presenti il carattere dell'urgenza, ha l'onere di avvisare il locatore ma, nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, salvo richiederne poi il rimborso e il risarcimento danni” (Cass. Civ. sez. III, 15/03/2018, n.6395 in CED). ### 13 2. SUL DIRITTO ALLA RIDUZIONE TEMPORANEA DEL CANONE, ##### Come noto, il proprietario locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la res locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto (ex art. 1575 nn. 1 e 2 c.c.) anche tenuto conto alla destinazione convenzionale dell'immobile.
In altre parole, l'immobile deve presentare quel minimo di caratteristiche e di qualità che sono necessarie per l'utilizzazione secondo la previsione contrattuale: ad esempio, in riferimento alla locazione di case per attività recettiva, il buon stato di manutenzione deve rispondere ad esigenze di abitabilità e di mancanza di difetti tali da compromettere la salute di chi vi alloggia.
Inoltre, in pendenza del rapporto, il locatore è obbligato ad eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in condizione da servire all'uso per cui è locata, ai sensi dell'art. 1576, comma 1, c.c..
I guasti, vizi o danni anche sopravvenuti (che le predette riparazioni mirano ad eliminare) incidono negativamente sul diritto di godimento del conduttore e possono derivare da fatti intrinsechi (vetustà, vizio di costruzione) oppure da fatti estrinseci, naturali, imputabili al locatore o al caso fortuito. ### esecuzione di riparazioni implica il diritto del conduttore a richiedere una riduzione temporanea del corrispettivo, salvo il risarcimento del danno per i pregiudizi arrecati all'attività commerciale in corso.
In tale circostanza, infatti, può sorgere una responsabilità contrattuale aggiunta del locatore, ove si deduca e dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto alle omesse riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato, come ad esempio, in caso di locazione ad uso recettivo ed extralberghiero, la perdita di clientela, atteso che, in tal caso, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata.
Nel caso di specie, pertanto, in via principale deve riconoscersi il diritto del conduttore ad ottenere una riduzione provvisoria del canone di locazione per effetto dell'utilizzo ridotto e comunque pregiudicato degli appartamenti, a fronte dell'omessa manutenzione straordinaria quantificata in € 58.592,54 a decorrere dal mese di marzo 2020 sino all'esecuzione dei lavori.
Sul punto si evidenzia l'assoluta correttezza e buona fede del conduttore, il quale ha sempre segnalato le problematiche in ragione del pregiudizio arrecato all'attività extralberghiera esercitata.
Di contro emerge ictu oculi la colpa del locatore, rimasto inerte anche all'esito dell'### con aggravio di danni e spese nei confronti dell'esponente.
Sul punto, la Giurisprudenza di legittimità ha osservato che qualora l'immobile locato venga a versare in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (come ad esempio, le infiltrazioni di umidità), anche se non per colpa del locatore, "la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855).
Sebbene, infatti, il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, osserva la Corte Suprema: "il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto" (Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991).
Nel caso di specie, il ### dopo innumerevoli richieste bonarie di intervento, ha dovuto ricorrere ex art. 696 c.p.c. per l'accertamento del grave inadempimento avversario.
Nel frattempo, manifestando l'interesse al mantenimento del contratto di locazione, l'esponente ha continuato a corrispondere in buona fede un canone di locazione a decorrere dal mese di settembre 2020 pari al 60% dei canoni contrattuali.
Tale riduzione temporanea del canone era successiva, ad onor del vero, ad una precedente riduzione accordata dal locatore, per evento ### per il periodo marzo - agosto 2020.
Ciò posto, deve ritenersi senz'altro legittima la temporanea riduzione eseguita dal conduttore sino ad ad oggi nella misura del 60 %, quale canone congruo in ragione del vizi e inconvenienti presenti negli immobili, almeno fino a quando il locatore si rifiuti in mala fede di eseguire la manutenzione straordinaria a suo carico.
Peraltro la medesima Suprema Corte precisa che “se il conduttore ha continuato a godere dell'immobile, sebbene non pienamente, a causa dei vizi della cosa imputabili al locatore, non è giustificabile a norma dell'art. 1460, secondo comma, c.c., il rifiuto di prestare l'intero canone, potendo però giustificarsi una riduzione dello stesso che sia proporzionata all'entità del mancato godimento, in analogia a quanto previsto dall'art. 1584 c.c." (Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855). 3. SUL DIRITTO AL RISARCIMENTO DEI DANNI Nel giudizio ATP 696 c.p.c. veniva espletata una consulenza tecnica di ufficio che ha confermato la carenza della necessaria manutenzione straordinaria a carico dei locatori.
Le conclusioni del CTU consentono di ritenere la responsabilità del locatore in ### 16 relazione ai danni lamentati dal conduttore, in quanto la manutenzione straordinaria degli immobili, compreso le fogne e il lastrico solare, riguardano beni di natura privata, e spettano anche ex art. 1576 c.c. in via esclusiva ai locatori, proprietari dell'intero stabile.
Il locatore pertanto è inadempiente alle obbligazioni contrattuali di cui agli artt. 1575 nn. 1 e 2 e/o 1576 comma 1, La violazione di tali obbligazioni legittima il conduttore ad agire anche per il risarcimento dei danni.
Sotto tale profilo, ### ha osservato che l'immobile in oggetto, pur essendo fruibile, non lo sarebbe “in forma “normale” e la clientela, una volta rientrata nel paese di origine, difficilmente rilascerà una recensione positiva sui siti ove la struttura è pubblicizzata con grave nocumento per la gestione extralberghiera attualmente in essere”.
Osserva il ### infatti, che le omesse riparazioni straordinarie riscontrate “creano un danno di immagine alla gestione turistica degli appartamenti, che, immancabilmente, si trasforma in perdite economiche per la società di gestione che, difficilmente riuscirà ad ottenere recensioni positive dalla clientela”.
Lo stesso ### nella perizia a pagg. 15-16 osserva che “### rilevare che i beni oggetto dei contratti di affitto rappresentano un bene strumentale trattandosi di immobili adibiti contrattualmente ad un uso extra alberghiero. Come tali un danno grave ai beni coinvolti è rappresentato anche e soprattutto dalla impossibilità di far rendere adeguatamente l‟investimento che l‟affittuario affronta pagando l‟importo contrattualmente pattuito. Quindi codesto CTU non ritiene assolutamente estranea tale affermazione in risposta al quesito formulato dall‟illustrissimo Giudice dott.ssa D‟orsi. Al limite il CTU ritiene la risposta carente per non aver anche quantificato l'ammontare di questo genere di danno che, con il perdurare della situazione in essere, supererà l'importo del danno stimato per le opere di manutenzione da effettuare” ### pertanto ha precisato che il danno per il perdurare della situazione di omessa manutenzione straordinaria, non solo è in re ipsa ma, in caso di inerzia avversaria (come è ormai accaduto) “supererà l'importo del danno stimato per le opere di manutenzione da effettuare” ovvero sarà eccedente la somma di € 60.000,00.
Ed ancora: a pag. 20 della ### l'ing. osserva che “### il CTU conferma che le recensioni negative degli alloggiati conseguenti al cattivo stato della manutenzione dei locali incidono nella gestione economica dell'attività extra alberghiera in maniera tanto maggiore quanto maggiore sarà il ritardo nell'esecuzione dei lavori di ripristino”.
Del resto, il ### ingegnere ed esperto in materia di attività con finalità recettiva precisa che “Per un locale adibito ad attività extra alberghiera la fruibilità non è sufficiente che sia intesa come non inagibilità ma deve essere intesa come possibilità di massima resa economica dell'investimento costituito da tutte le spese generali che l'imprenditore affronta tra cui spicca il canone di locazione, ed è indubbio che lo stato conservativo in cui gli immobili locati versano allo stato attuale, non consentono tale ottimizzazione. Dal momento che gli utenti dell‟immobile si avvalgono di siti internet per la prenotazione, risulta indubbio che le recensioni presenti sui siti costituiscono un elemento essenziale per la scelta della location dove alloggiare.
Pertanto, se le necessarie opere di manutenzione dovessero ulteriormente tardare ad essere attuate, i danni di natura economica per l'attività supereranno tranquillamente gli importi stimati da codesto CTU per le sole opere di manutenzione straordinaria”.
Alla luce di quanto sopra, emerge per tabulas un danno in re ipsa all'immagine e all'avviamento commerciale delle strutture recettive “ negli int. 1, 2 e 4 di ### n. 15.
Da cui la riduzione della clientela e il calo dei ricavi, a prescindere dall'evento ### 18 .
Sul punto, infatti sono “piovute” innumerevoli recensioni negative degli ospiti, per l'umidità, il cattivo odore e le infiltrazioni presenti negli appartamenti, tali da compromettere pesantemente l'investimento commerciale del conduttore.
Anche sul piano dei danno biologico, infine, l'ATP ha riscontrato che: “Le infiltrazioni con muffe oltre ad una naturale repulsione nella clientela sono estremamente pericolose per la salute delle persone come descritto nell'allegato ### del Ministero della ### ( ### 3)”.
Nel caso di specie, peraltro, il locatore era senz'altro al corrente al momento della consegna originaria degli appartamenti delle gravi infiltrazioni, ma ne aveva artatamente occultato l'esistenza, tramite pittura e piccoli interventi palliativi, sufficienti a celare provvisoriamente lo stato “sconveniente” dei locali.
Il dolo degli odierni locatori, dopo l'ATP espletato e la richiesta formulata dal conduttore (cfr. all. 9), si è aggravato laddove gli stessi hanno continuato, con intento lesivo, a rifiutare ogni manutenzione straordinaria, pregiudicando ulteriormente l'attività commerciale dell'esponente.
Per tali motivi si chiede un risarcimento del danno pari ad € 2.500,00 per ogni mese a decorrere dal marzo 2020, per i gravi disagi arrecati all'attività extralberghiera esercitata nei quattro appartamenti, per fatto e colpa dei locatori. 4. SUL DIRITTO ALLA RICONDUZIONE A GLI STATUTI LEGALI DEL CONTRATTO AD USO TRANSITORIO RELATIVO AL###. 3 ###. aveva concesso a titolo gratuito nell'anno 2019 l'immobile di ### dei ### 15, int. 3 al Sig. al solo fine di gestire per conto del proprietario un'attività recettiva di locazione uso turistico, con condivisione degli utili.
Sul punto si allega corrispondenza email tra le parti, ove si evince che il era interessato alla partecipazione degli utili per la gestione turistica dell'interno 3 (all. 11). ### 19 Si allega altresì copia dei bonifici eseguiti dalla al ### a nche a tit olo di pa rtecipazione degl i u tili per i l peri odo feb braio - ottobre 2019, antecedente alla sottoscrizione del contratto uso transitorio int. 3 con il sig. (all. 11bis).
Dopo alcuni mesi, il ### chiedeva di poter condurre in proprio l'immobile in oggetto, ed avviare autonomamente l'attività recettiva, senza alcuna condivisione di utili con il proprietario.
A questo punto, il si limitava a concedere al ### l'immobile int. 3 soltanto a breve termine, imponendo un contratto simulato del tipo “uso transitorio” per soli 18 mesi . ### del proprietario era quello di verificare l'andamento dell'attività recettiva espletata in proprio dal conduttore, per poi sostituirsi al medesimo allo scadere dei 18 mesi, in caso di convenienza dell'attività stessa.
La condotta avversaria è contra legem e il contratto ad uso transitorio deve ritenersi convertito ipso iure in un contratto 4+4 ad uso abitativo.
Del resto, nel contratto impugnato, viene espressamente indicata la facoltà del conduttore di poter eseguire attività recettiva anche tramite sublocazione.
Al contrario non vi è alcuna causale espressa e/o documentata che giustifichi la ragione transitoria del contratto.
Inoltre, il fatto che il ### fosse già conduttore degli int. 1, 2 e 4 in virtù di contratti ad uso abitativo della durata tipica, per l'esercizio di attività recettiva ed extralberghiera e anche il fatto che la residenza stabile dell'odierno ricorrente sia da sempre in ### dimostrano che mai potrebbe desumersi un motivo transitorio nella conduzione dell'immobile. ### l'ingiusta imposizione dettata dal locatore ab origine. 5. SULL'##### 20 ### ricorrente, non ha mai ricevuto alcuna disponibilità dei locatori a far fronte alle obbligazioni di manutenzione straordinaria.
Per tali motivi, con grave danno, è dovuto intervenire più volte in vece dei locatori per provvedervi in casi di estrema urgenza.
Nel dettaglio: i) l'esponente ha dovuto sostituire a sua cura e spese la per la somma di € 1.900,00, rivolgendosi al tecnico indicato proprio dai ###ri Il tecnico proposto dai locatori, peraltro, pur avendo ricevuto nel mese di settembre 2019 la somma di € 1.900,00 in contanti dal ### per la sostituzione della caldaia, ha voluto emettere fattura soltanto in data del 10.07.2020 per il minor importo di € 1.700,00, rifiutando di fatturare l'intera somma percepita (all. 12).
Tale circostanza è ben nota ai locatori, tant'è vero che gli stessi mai richiedevano la fattura della caldaia dal mese di settembre 2019 avendo proprio autorizzato il ### a provvedere alla sostituzione della caldaia e ben sapendo che l'effettiva spesa era stata sostenuta in contanti in favore del tecnico di loro fiducia. ii) Anche la somma € 520,00, integra una pluralità di pagamenti spettanti ai locatori, eseguiti dal ### che i Sig.ri ben conoscevano, per cui ne avevano accettato in verbis la compensazione sul canone di novembre 2019 int. 3, senza mai eccepire alcunchè sino all'odierna intimazione (all. 13). iii) Da ultimo in data 15 settembre 2020, il conduttore ha dovuto provvedere al rifacimento del bagno dell'int. 2 per gravissima perdita d'acqua dalle tubazioni. La spesa sostenuta dal conduttore è stata di € 4.150,00 come da fattura (all.ti 14 e 14 bis) A tal riguardo si precisa che tale voce di spesa è stata già accertata anche dal CTU in sede di ### il quale ha espressamente dichiarato: “a seguito della perdita d'acqua dalle tubazioni del bagno dell'appartamento int. 2, verificatasi in data 15 ### 21 settembre 2020 che ha prodotto anche danni alle finiture degli intonaci del limitrofo vano scala, così come evidenziato dalla documentazione fotografica allegata dal ### si prende atto del stato in cui versano le tubazioni di acqua calda e fredda e quelle di alimentazione dei radiatori in ferro zincato dei bagni annegate nelle murature e prive di qualsiasi protezione anticorrosione. È ###À #### DELL‟###À ####. ### dell'intervento, come da preventivo e successiva fattura allegata, è stato di euro 4.150,00”. ### inoltre osservava che tale problema riscontrato riguarda anche tutti gli altri bagni degli appartamenti locati al sig. ed infatti “### i servizi igienici del fabbricato si trovano nella stessa situazione per cui si reputa opportuno ed urgente provvedere al rifacimento cautelativo di tutti i bagni dei quattro appartamenti. Essendo i quattro appartamenti dotati complessivamente di cinque bagni occorre prevedere ulteriori quattro interventi che possono quantificarsi allo stesso modo per un ulteriore importo di 4 * 4.154,00 = euro 16.616,00”. 5. Sullo stato dei pagamenti dei canoni di locazione da parte del conduttore ### conduttore ha versato i canoni di locazione a decorrere dal mese di marzo 2020 ad oggi nella misura del 60%, ovvero complessivamente € 3.600,00 mese per i quattro appartamenti, al fine di poter far fronte, anche ai sensi dell'art. 1460 c.c., agli evidenti disagi e pregiudizi arrecati dai locatori per l'inadempimento degli obblighi ex artt. 1575 e/o 1576 Nella specie con riferimento al canone di settembre, ottobre e novembre il conduttore corrispondeva ogni mese € 1.350,00 al ### ed € ### 22 2.250,00 al ### Il pagamento veniva eseguito a ciascun co-locatore in base alla seguente divisione: interno 1, 2 e 4 con locatori e canone al 60% = 2.700,00 interno 3 con locatore canone al 60% = 900,00 Pertanto il ### ha percepito mensilmente fino a novembre il canone di 900,00 per l'interno 3 + la metà del canone di € 2.700,00 (1.350,00) per gli interni 1, 2 e 4 (900 + 1.350 = 2.250,00) (all. 15). ###. ha percepito fino a novembre 2020 la residua metà del canone di € 2.700,00 in qualità di co-locatore degli interni 1, 2 e 4, ovvero la somma mensile di € 1.350,00 (all. 15 cit.).
I canoni degli int. 1, 2 e 4 al 60% del mese di dicembre 2020 e gennaio 2021 (2.700,00 x 2), all'esito del rifacimento del bagno dell'int. 2 per la spesa di € 4.150,00 (cfr. all.ti 14 e14bis cit.), a carico dei locatori e anticipata dal conduttore (come accertato dal ###, sono stati parzialmente compensati (2.700 + 2.700 - 4.150), residuando la somma di € 1.250,00 per il mese di gennaio 2021, ritualmente pagata anch'essa (a Per l'interno 3, è stato corrisposto l'importo di € 900,00 per il mese di dicembre 2020 e di gennaio 2021 al ### 5. Sulla pendenza di un giudizio di merito proposto dal locatore all'esito del rigetto dell'ordinanza di rilascio ### la pendenza del giudizio ATP ex art. 696 c.p.c., gli odierni locatori si affrettavano a promuovere una procedura cumulativa di sfratto per morosità (#### n.r.g. ###/2020 - Dott.ssa ), con l'intento di sottrarsi alle conseguenze dell'ATP 696 c.p.c. ed eludere la doverosa manutenzione straordinaria omessa a loro carico.
A tal uopo, il conduttore, dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto, pur ### 23 avendo facoltà di eccepire il grave inadempimento contrattuale avversario per omessa manutenzione straordinaria anche ai sensi dell'art. 1460 c.c., proponeva in buona fede alla controparte di rinunciare all'intimazione sfratto per morosità, mediante l'immediato pagamento accordato dei canoni, oltre al rimborso delle spese legali per l'avvio dell'intimazione di sfratto.
La controparte, tuttavia, dinanzi all'approccio costruttivo del conduttore e al pagamento dei canoni, perseverava temerariamente nell'intimazione de qua con la speranza di venire meno in futuro agli obblighi contrattuali di manutenzione straordinaria.
Nella fase sommaria della procedura di sfratto, prima ancora che venisse conclusa la CTU nell'altro giudizio di ATP già pendente, il ### di ### rigettava l'intimazione di sfratto e non concedeva l'ordinanza di rilascio, in quanto “a prescindere dalla pretesa rinegoziazione dei canoni di locazione con accordo di riduzione, il conduttore ha manifestato la volontà di sanare la morosità versando il 60% dell'importo dovuto (v. doc. 7 e 8 allegati alla comparsa di costituzione e risposta) e, dunque, il comportamento dello stesso risulta incompatibile con la volontà di porre fine ai contratti di locazione”.
La condotta avversaria, tuttavia ha svelato l'intento estremo di danneggiare e compromettere il rapporto locatizio con l'odierno conduttore, al fine di non farsi carico delle problematiche degli appartamenti ed evitare ogni accertamento della responsabilità contrattuale a loro carico.
Detta condotta, pertanto, ha indotto l'esponente conduttore, giovane trentenne che ha investito i propri risparmi nelle attività recettive attualmente svolte nei locali dei a chiedere tutela delle proprie ragioni in questa sede.
Peraltro, l'ostilità avversaria e la pendenza del giudizio di merito dopo la conversione del rito sommario di sfratto, hanno indotto l'esponente ad astenersi in via cautelativa dall'intraprendere autonomamente i lavori urgenti di manutenzione straordinaria accertati nell'### ferma restando l'indisponibilità di ### 24 anticipare le risorse economiche necessarie a tale fine (circa € 60.000,00) in assenza di un accordo con la controparte.
Alla luce di quanto sopra, la scrivente difesa contesta in questa sede la grave responsabilità contrattuale avversaria per omessa manutenzione straordinaria degli immobili per cui è causa, anche alla luce dell'ATP 696 c.p.c. con n.r.g. 16160/2020 conclusosi con la CTU dell'### .
Si auspica che nell'odierno contenzioso controparte voglia provvedervi sua sponte al fine di non pregiudicare definitivamente i rapporti contrattuali con grave danno dell'investimento del conduttore.” Instauratosi il contraddittorio si sono costituite in giudizio con comparsa depositata in data ### le parti resistenti e contesta ndo in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ha invocato il rigetto, rassegnando le seguenti conclusioni: - ### PRELIMINARE, ritenere e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, inammissibile il ricorso proposto dal ricorrente, stante l'eccepito difetto di legittimazione attiva del ricorrente sig. in virtù del contratto di sublocazione con la“ , agli atti di causa; - ### nella denegata e non temuta ipotesi di mancato accoglimento della superiore eccezione preliminare, rigettare, per i motivi di cui in narrativa, il presente ricorso, in quanto inammissibile, improcedibile e, comunque, infondato sia in fatto che in diritto, essendo sfornito di qualsivoglia supporto probatorio.
Hanno dedotto ed esposto testualmente quanto segue. “### ricorso ex artt.447 bis c.p.c. in prosecuzione di A.T.P. ex art.696 c.p.c., notificato il ### unitamente al decreto di fissazione dell'udienza del 18.10.2021 per la trattazione e discussione della causa , il sig. conveniva dinanzi ### i sigg.ri e per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni per le quali si rimanda ### 25 a tale atto.
Ritenuto che si contesta espressamente e dettagliatamente quanto ex adverso affermato, si rassegnano le seguenti considerazioni in ### 1. ###À #### Preliminarmente, gli odierni comparenti eccepiscono il difetto di legittimazione attiva del sig.
A sostegno di tale eccezione, si rappresenta quanto segue.
Come evidenziato con la nota del 23.04.2020 a firma dello scrivente procuratore, a seguito della notificazione del ricorso ex art.696 c.p.c., avvenuta il ###, i sigg.ri e apprendevano che il sig. - cessionario, dal 22.05.2019, dei contratti di locazione originariamente stipulati con la cedente sig.ra (unità immobiliari in ### n.15, interni nn.1, 2 e 4, doc. n.2, 3, 4, 5, 6 e 7) e conduttore, dall'1.10.2019, dell'unità immobiliare in ### n.15,interno n.3 (doc. n.8) - aveva sublocato, in data ### (immobili ai civici 1, 2 e 4) e 1.10.2019 (immobile al civico n.3), gli immobili condotti in locazione a tale società “ (doc. nn.9, 10, 11 e 12 ).
Con la citata nota, gli odierni comparenti evidenziavano che tale sublocazione non era mai stata comunicata ai locatori, con espressa violazione dell'art.9 dei predetti contratti di locazione, il quale dispone che “### potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare. In questo caso il conduttore (che dovrà darne adeguata comunicazione al ### si farà carico di ogni obbligo stabilito dall'art.12 d.l. 21 marzo 1978, n. 59 (convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 19l) e, in caso di subconduttore o comodatario che sia cittadino extracomunitario, dall'art. 7 del d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286. Lo stesso ### CP_ ### dovrà trasmettere al ### con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto ove questi ultimi siano stati stipulati peruna durata superiore a trenta giorni ”.
In ragione della violazione di tale art.9 - alla luce dell'art.19 dei citati contratti, il quale dispone che “Le clausole …, 9 (###, …, hanno carattere essenziale cosicché per patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse può essere causa di risoluzione del contratto” - gli odierni comparenti hanno espressamente chiesto ne giudizio R.G. n.41520/2020, pendente dinanzi ### sez. VI civ., G.U dr.ssa M. Caiffa, promosso dal sig. a seguito dell'opposizione all'intimazione d sfratto per morosità notificata dagli odierni comparenti, la declaratoria di avvenuta risoluzione dei contratti di locazione stipulati tra le odierne parti in causa.
Dal contenuto del ricorso introduttivo del presente giudizio risulta che la “ conduce ancora in sublocazione gli immobili in questione.
Orbene, poiché il lasso di tempo intercorso tra la stipula dei contratti di sublocazione (22.05.2019 e 1.10.2019) e la data del deposito del ricorso introduttivo del presente giudizio è superiore a trenta giorni, è del tutto evidente che, ai sensi del citato art.9, la sublocazione doveva essere comunicata ai locatori mediante lettera raccomandata.
Così non è stato e, al di là della conseguente violazione dell'art.9 dei contratti di locazione stipulati dalle parti, risulta ictu oculi che, alla luce della predetta sublocazione, ad oggi il ricorrente non ha la disponibilità giuridica - e, conseguentemente, la custodia - dei beni oggetto di locazione.
Ebbene, poiché il ricorso introduttivo del presente giudizio è stato proposto anche al fine di ottenere il risarcimento dei danni asseritamente subiti da chi conduce in locazione dette unità immobiliari e dei danni asseritamente subiti da chi gestisce l'attività extralberghiera nei locali di proprietà degli odierni resistenti, e cioè la è del tutto evidente che la legittimazione attiva a proporre ### 27 tale azione spettava a chi ha la custodia di tali beni ed a chi esercita la citata attività extralberghiera, vale a dire la subconduttrice “ , come si evince dalla licenza commerciale (doc. n.43)prodotta dal sig. con il n.8 nel giudizio di ###.G. n.16160/2020.
Né, peraltro, il ricorrente ha dato alcuna prova di avere subito, da parte della subconduttrice “ , alcuna azione di tal genere, né tanto meno di avere ricevuto alcuna diffida o richiesta.
Tra l'altro, nessuna rilevanza giuridica può essere attribuita all'affermazione del ricorrente secondo cui “La è integralmente partecipata al 95% dal signor (e al 5% dalla compagna), il quale di fatto continua ad avere la piena detenzione dei locali in locazione”, atteso che la stessa non tiene conto del concetto di “persona giuridica” che contraddistingue le società di capitali, che devono essere considerati soggetti di diritto distinti ed autonomi rispetto alle persone fisiche e/o giuridiche che ne costituiscono la compagine sociale.
Se così non fosse, si giungerebbe all'aberrazione giuridica per cui i soci di una società di capitali risponderebbero con il proprio patrimonio dei debiti della medesima società.
Di conseguenza, i sigg.ri e - in virtù dell'eccepito difetto di legittimazione attiva del ricorrente - chiedono sin da ora che voglia il ### dichiarare inammissibile il ricorso presentato dal sig. per di fetto di legittimazione attiva. 2. SULL'#### Nel ricorso introduttivo del presente giudizio, il sig. afferma che “###esito dell'ATP ex 696 c.p.c., avente n.r.g. 16160/2020 (#### Dott.ssa il CTU, con perizia depositata in data 10 Novembre 2020 , accertava e riconosceva l'esistenza di gravi omissioni nella manutenzione straordinaria degli ### 28 immobili condotti in locazione dal signor il cui ammontare degli interventi di natura straordinaria risultava all'epoca pari ad € 58.592,54”.
Rappresenta, altresì, che sarebbe stato “accertato ufficialmente che l'immobile risulta chiaramente menomato nelle sue caratteristiche, stante la carenza di manutenzione straordinaria ed espone tuttora al concorrente rischio anche la salute degli occupanti e degli ospiti del signor in virtù delle gravi immissioni odorifere maleodoranti, provenienti dall'omessa manutenzione straordinaria della fogna privata”.
Chiede, quindi, il pagamento non solo delle spese sostenute per il compenso del ### ma finanche - e, francamente, non se ne comprende in virtù di quale norma - le spese per “la parcella del #### pari ad € 1.682,00 (all. 9ter); la fattura per la videoispeizione della fogna pari ad € 610,00 (all. ; i compensi legali sostenuti, da quantificarsi in base al DM 55/2014 nella somma di € 4.532,04”.
Orbene, le superiori affermazioni sono infondate sia in fatto che in diritto e costituiscono il frutto di una interpretazione “orientata” della CTU resa nel giudizio di ### Innanzi tutto, proprio con riferimento alla CTU resa dall'### nel giudizio di ### ex art. 696 c.p.c. (R.G. n.16160/2020), gli odierni comparenti chiedono che ###mo Giudice disponga la non ammissione della stessa nel presente giudizio, per le seguenti ragioni. ###.698 comma II c.p.c. prevede che “### preventiva dei mezzi di prova non pregiudica le questioni relative alla loro ammissibilità e rilevanza, né impedisce la loro rinnovazione nel giudizio di merito”.
La giurisprudenza di merito ha affermato che “In tema di efficacia delle prove preventive nel giudizio di merito, l'ingresso di una CTU elaborata in sede di accertamento tecnico preventivo nel giudizio di merito non può essere considerato automatico, dovendo il giudice in sede di giudizio ex art. 698 c.p.c. vagliare ##### 29 eventuali questioni insorte nel corso delle operazioni peritali tali da riverberarsi sulle risultanze e conclusioni della relazione tecnica” (### Arezzo, 2.05.2017, n.517). ### la costante giurisprudenza, quindi, l'ingresso nel successivo giudizio di merito di una CTU resa nell'ambito di un procedimento di istruzione preventiva, necessita di apposita istanza istruttoria di ammissione, articolata da chi vi ha interesse.
Ebbene, nel ricorso non vi è alcuna istanza istruttoria da parte del sig. di acquisizione del fascicolo d'ufficio concernente la procedura di ### art.669 c.p.c., rubricata al R.G. n.16160/2020.
Di conseguenza, la predetta CTU non può essere ammessa nel presente giudizio.
In ogni caso, anche qualora ci fosse stata apposita istanza istruttoria di ammissione da parte del ricorrente, l'acquisizione della stessa non potrebbe avvenire tout court, dal momento che il citato art.698 c.p.c. prevede che l'assunzione preventiva dei mezzi di prova non pregiudica le questioni relative alla loro ammissibilità e rilevanza, né impedisce la loro rinnovazione nel giudizio di merito.
Dunque, l'ingresso della CTU elaborata in sede ###può essere considerato automatico, dovendo il Giudice vagliare eventuali questioni insorte nel corso delle operazioni peritali tali da riverberarsi sulle risultanze e conclusioni della relazione tecnica.
Nel caso di specie, si dimostrerà, nel prosieguo della presente memoria, che la ### redatta dall'### presenta vizi, sia di forma che di sostanza, talmente gravi da non consentirne - al di là della mancata richiesta istruttoria di parte ricorrente, comunque assorbente - l'ammissione nel presente giudizio.
Appare, pertanto, doveroso dare conto delle irregolarità contenute nella relazione peritale, irregolarità talmente gravi da inficiarne la validità. ### 30 ### tuttavia, premettere che, come rappresentato nella nota datata 8.01.2020 (doc. n.14), già nella perizia prodotta da controparte nel presente giudizio - e redatta, peraltro, in assenza di contraddittorio con i proprietari - il geom. aveva individuato le possibili cause, affermando (cfr. pag.10) che “E' convinzione dello scrivente, che le problematiche riscontrate, siano da imputarsi al naturale decorso del tempo unito ad una non puntuale manutenzione di alcuni elementi costituenti gli appartamenti . Nello specifico, le perdite d'acqua lamentate nei bagni, possono presumibilmente ricondursi, alla vetustà degli impianti idraulici , prevalentemente composti da elementi metallici parzialmente ossidati e da guarnizioni che non assicurano più la corretta tenuta. Inoltre, le lesioni delle resine che dovrebbero assicurare l'impermeabilizzazione dei vani doccia, cosi come la non perfetta sigillatura delle ceramiche nei bagni piastrellati, permettono alle acque di infiltrarsi negli interstizi dei laterizi, e alle stesse di raggiungere le pareti e i soffitti dei locali adiacenti, formando macchie e favorendo la formazione di colonie di muffe recidive. Gli infissi esterni in legno, ormai vetusti e deformati, non assicurano più la corretta chiusura ermetica, danno luogo a spifferi e a infiltrazioni durante le sempre più frequenti “bombe d'acqua”. È da considerare, inoltre, che tale problematica nel lungo periodo, comporterà un maggior aggravio di costi dovuti all'energia necessaria per scaldare e raffrescare i locali non correttamente sigillati”.
Da quanto si apprendeva, dunque, dalla ### prodotta dal ricorrente, i danni lamentati deriverebbero da impianti e/o infissi vetusti e/o deformati, ovvero,comunque, da cause riconducibili al normale decorso del tempo.
Allo stesso risultato è pervenuto nel suo elaborato peritale - nonostante le gravi irregolarità, di cui si darà conto in prosieguo - anche il CTU nominato nel predetto giudizio di ATP (R.G. n.16160/2020), elaborato comunque contestato, per la maggior parte, dagli odierni comparenti.
Ed infatti, alle pagg.6 e seguenti dell'elaborato peritale depositato il ### Per_ nel giudizio R.G. n.16160/2020 (doc. n.18), il ###. ha affermato: ➢ “Quesito b) Le cause degli inconvenienti, e la verifica - dal punto di vista strettamente ### - dei singoli interventi e/o opere che hanno dato luogo a quanto lamentato dalle parti, con indicazione della parte che ha materialmente provveduto alla realizzazione delle opere o chiarisca se invece gli inconvenienti siano dovuti a scarsa manutenzione: Risposta del CTU al quesito b) Gli inconvenienti riscontrati sono tutti dovuti a vetustà dell'immobile ed alla mancanza di manutenzione ordinaria e straordinaria sullo stesso: ➢ Quesito c) Se dagli inconvenienti derivi o meno pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti; Risposta del CTU al quesito c) dagli inconvenienti non deriva un pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti ma lo stato delle finiture, come le riparazioni nei bagni con sostituzione di rivestimenti con ceramiche di colore diverso, maniglie di infissi mancanti, diffuse macchie di umidità e presenze di muffe, creano un danno di immagine alla gestione turistica degli appartamenti, che, immancabilmente, si trasforma in perdite economiche per la società di gestione che, difficilmente riuscirà ad ottenere recensioni positive dalla clientela, …. ➢ Quesito d) ### sia il grado di incidenza e rilevanza dei medesimi sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene in considerazione della sua attuale destinazione; Risposta del CTU al quesito d): ### è comunque fruibile perché i danni non sono di entità tale da comportare la sua inagibilità ma certamente non lo sono in forma “normale” e la clientela, una volta rientrata nel paese di origine, difficilmente rilascerà una recensione positiva sui siti ove la struttura è pubblicizzata con grave nocumento per la gestione extralberghiera attualmente in essere”.
Al di là, dunque, di discutibili (oltre che inammissibili, in quanto ultronee rispetto ai quesiti) digressioni del CTU in ordine alle recensioni che i clienti ### 32 “potrebbero fare” una volta rientrati nei paesi d'origine - digressioni puntualmente stigmatizzate e contestate dagli odierni comparenti nelle osservazioni critiche, esulando le stesse dal quesito formulato dal Giudice e dall'incarico conferito - resta il fatto che anche l'ausiliario nominato dal Giudice ha ritenuto l'intero immobile condotto in locazione dal sig. “comunque fruibile perché i danni non sono di entità tale da comportare la sua inagibilità”.
Ebbene, gli odierni comparenti reiterano anche nel presente giudizio di merito le osservazioni critiche già rese alla ### peritale dell'### (cfr. note critiche trasmesse via pec al CTU in data ###, con allegate le osservazioni a firma del CTP ing. , che si versano agli atti, doc. n.20).
Valga, in tal senso, evidenziare quanto segue.
Con le sue osservazioni critiche, il CTP dei sigg.ri Ing. : ➢ con riferimento al quesito a) - con cui il Giudice chiedeva di verificare “la sussistenza o meno della situazione di fatto lamentata dalle parti e gli inconvenienti esposti in atti al riguardo, ossia la presenza di infiltrazioni, muffe e umidità nei locali condotti in locazione, avuto anche riguardo alle condizioni degli impianti idraulici; valuti le condizioni degli infissi e quelle del lastrico solare” - rilevava che tutto ciò che era stato osservato dal CTU in ogni appartamento era già esistente al momento della locazione degli immobili e che, al riguardo, nessuna osservazione era stata fatta dal conduttore (odierno ricorrente) che aveva preso in consegna gli immobili trovandoli “adatti all'usoconvenuto”; ➢ riguardo al quesito b) - con cui veniva chiesto di identificare “le cause degli inconvenienti, e la verifica - dal punto di vista strettamente ### - dei singoli interventi e/o opere che hanno dato luogo a quanto lamentato dalle parti, con indicazione della parte che ha materialmente provveduto alla realizzazione delle opere o chiarisca se invece gli inconvenienti siano dovuti a scarsa manutenzione” - il CTP evidenziava che l'### aveva attribuito alla vetustà dell'immobile la principale causa degli inconvenienti riscontrati. ### sottolineava, inoltre, ### 33 che, al momento del sopralluogo svolto dal ### erano trascorsi solo pochi mesi dalla stipula dei contratti di locazione, ragion per cui la “vetustà” osservata non poteva essere ricondotta ad una mancanza di manutenzione straordinaria, avvenuta in quei pochi mesi; ➢ con riferimento al quesito c) - avente ad oggetto la verifica “se dagli inconvenienti derivi o meno pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti” - l'Ing. evidenziava che, ad avviso del ### dagli inconvenienti riscontrati non derivava un pericolo di danno grave e prossimo, sottolineando di non reputare attinente al quesito peritale la risposta del CTU relativa alla possibilità di eventuali recensioni negative della clientela, atteso che dette recensioni non costituivano un danno grave e prossimo; ➢ in merito al quesito d) - con cui veniva chiesto “quale sia il grado di incidenza e rilevanza dei medesimi sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene in considerazione della sua attuale destinazione” - il CTP evidenziava che, secondo il ### l'immobile era (ed è) fruibile, rappresentando, a riprova di detta fruibilità, che gli appartamenti erano occupati durante le operazioni peritali.
Ancora una volta, il CTP evidenziava la non attinenza al quesito peritale delle osservazioni del CTU relative alle eventuali recensioni negative della clientela, atteso che le sette non pregiudicavano in alcun modo il “normale utilizzo del bene”, considerato, inoltre, che il sig. era a conoscenza del fatto che gli immobili erano (e sono) ubicati all'interno di un palazzo storico ed aveva esplicitamente accettato lo stato dei luoghi senza fare osservazioni; ➢ in ordine al quesito e) - in cui si chiedeva al CTU di individuare “quali siano, in dettaglio, gli interventi da adottare per la loro eliminazione” - il CTP effettuava alcune osservazioni in merito ai lavori di manutenzione straordinaria individuati dal ### per i quali si rimanda a dette note critiche (cfr. doc. n.20), evidenziando che in più occasioni il CTU aveva indebitamente esteso a tutte le unità immobiliari condotte in locazione gli interventi manutentivi relativi a ### 34 ### danni riscontrati in una sola unità immobiliare, come ad es. (cfr. infra) a proposito degli impianti di condizionamento (che, peraltro, erano stati integralmente rifatti dai proprietari) e dei bagni; ➢ infine, con riferimento al quesito f) - in cui veniva chiesto di valutare “quale sia la spesa ed il tempo necessario per effettuare gli interventi stessi” - il ### cr iticava a lcune sc elte o perate da l ###, che , pu r a vendo preso come riferimento il tariffario della pubblicato nel ### della con### n. 412 del 2012, aveva applicato maggiorazioni non dovute (come ad es. quelle relative riparazioni straordinarie, mentre il ### le prevede per le riparazioni ordinarie, ovvero quelle applicate in ragione dell'ubicazione dell'immobile nel centro storico, puntualmente smentite dal ### ecc.).
A tali critiche del CTP degli odierni comparenti, si aggiungevano le osservazioni del sottoscritto procuratore (doc. n.20), il quale evidenziava che: ➢ con riferimento al quesito sub c), il Giudice aveva chiesto al CTU di verificare se “dagli inconvenienti derivi o meno un pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti”, ragion per cui il CTU avrebbe dovuto limitare la propria risposta all'esistenza o meno di tali danni - per inciso, esclusi dal CTU - senza giungere ad ipotizzare la possibile esistenza di un “danno di immagine alla gestione turistica degli appartamenti che, immancabilmente, si trasforma in perdite economiche per la società di gestione che difficilmente riuscirà ad ottenere recensioni positive dalla clientela”, essendo, peraltro, tale affermazione assolutamente ipotetica, oltre che estranea rispetto al quesito posto dal Giudice.
Peraltro, oltre che totalmente estranea al quesito, tale affermazione presupponeva il possesso di specifiche conoscenze di tipo aziendalistico/eonomico, contabile, di marketing, nonché nell'ambito del settore turistico/alberghiero, sicché la risposta ad un eventuale quesito in tal senso, come detto non formulato dal Giudice, avrebbe richiesto la nomina di un ulteriore #### 35 Infine, sempre con riferimento a tale affermazione, si evidenziava un ulteriore profilo di inammissibilità, atteso che le ipotetiche conseguenze dannose previste dal CTU sarebbero state riconducibili ad una “società di gestione” la quale non era parte del giudizio cautelare - oltre a non essere nemmeno parte del presente giudizio di merito - entrambi promossi dal sig. nei confronti dei sigg.ri e ➢ con riferimento al quesito sub d), che il CTU - dopo avere correttamente ritenuto che “l'immobile è comunque fruibile perché i danni non sono di entità tale da comportare la sua inagibilità” - avrebbe dovuto evitare di rendere considerazioni in ordine alle recensioni che la clientela avrebbe potuto rilasciare dopo il soggiorno, trattandosi, anche in questo caso, di argomentazioni ipotetiche, che esulavano dal quesito posto dal Giudice e che, in ogni caso, avrebbero richiesto specifiche conoscenze in siffatta materia.
Infine, ad ulteriore dimostrazione dell'assoluta invalidità, occorre fare un cenno in ordine alle lamentate esalazioni che, a dire del ricorrente, proverrebbero dalla condotta che si allaccia con l'impianto fognario comunale.
Intanto, deve precisarsi che nel quesito che ha dato luogo alla CTU non vi era nessun accenno specifico alla rete fognaria.
Nonostante ciò, nella versione definitiva del suo elaborato peritale (cfr. pag.6 doc. n.18), il ###. - perpetrando una condotta non proprio rispondente al corretto espletamento dell'incarico conferitogli - ha affermato che “### atti esiste una videoispezione della rete fognaria che non è stato possibile scaricare telematicamente . Il sottoscritto CTU ne ha quindi richiesto un copia al Ricorrente affinché potesse visionarla e dare un parere circa la rete fognaria del fabbricato. Il personale dell' , gestore della rete previo specifico sopralluogo, ha comunque certificato che la rete comunale non ha problemi per cui la causa del cattivo funzionamento va verificata nella rete interna di scarico del fabbricato. ### di ispezione mi è stato recapitato contemporaneamente alle ### 36 osservazioni ed ho quindi potuto verificare lo stato della fognatura ed inserire nella stima definitiva i lavori da effettuare e le lavorazioni per rendere efficiente lo scarico dei liquami”. ###. quindi, ha stimato e quantificato nella sua ### - senza che vi fosse un quesito specifico sul punto - i danni asseritamente causati da una condotta fognaria che non ha mai ispezionato e verificato, basandosi su un video di ispezione da lui visionato solo in sede di osservazioni critiche alla bozza della sua ### e, peraltro, senza il contraddittorio con gli odierni comparenti.
Sul punto, pur non essendovi alcuna necessità di ulteriore prova - dato che tale “anomalia” è riportata dallo stesso ### il quale sembra non rendersi conto della stessa - appare comunque opportuno ricordare che il CTP degli odierni comparenti, ### che ha partecipato alle operazioni di sopralluogo ( verbale del 14.07.2020, allegato 2 alla ### doc. n.19), ha affermato, prima del deposito dell'elaborato definitivo, che “Relativamente a quanto osservato sulla rete fognaria, si sottolinea che durante l'ispezione peritale non sono state svolte prove specifiche che abbiano evidenziato un cattivo funzionamento degli impianti degli appartamenti ”. “Omissis(…)” ###.11 del contratto di locazione stipulato l'1.10.2019 (doc. n.8) - relativo all'immobile sito in #### n.15, contraddistinto dall'interno n.3, ma la stessa disposizione è inserita nell'art.10 degli altri contratti (doc. nn.2, 4 e 6 ) - recita testualmente: “Il conduttore dichiara di avere visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto con ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa”.
Deve, altresì, rappresentarsi che l'art.12 di detti contratti di locazione prevedeva, espressamente, che “### assume l'obbligo della manutenzione ordinaria dell'immobile. Sono a carico del ### le riparazioni ### 37 di piccola manutenzione, con particolare riferimento a pavimenti, superficie dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti o relative agli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua”.
È del tutto evidente, quindi, che le cause degli asseriti danni - danni di cui, comunque, i sigg.ri hanno sempre contestato l'esistenza - avrebbero dovuto, per espressa disposizione contrattuale, essere rimosse, ove esistenti, dal ### mentre per quelle che, ove esistenti, fossero dipese dal “naturale decorso del tempo” (cfr. relazione del geom. ), nessuna responsabilità poteva essere addebitata ai proprietari, considerato che è intercorso un brevissimo lasso di tempo dalla instaurazione del rapporto locatizio e che, al momento della stipulazione dei singoli contratti di locazione, il ### ebbe comunque a dichiarare “di avere visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto con ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa” (art.11 del contratto di locazione stipulato l'1.10.2019, doc. n.8, ed art.10 dei contratti stipulati con la sig.ra e ceduti al sig. il ###, doc. n.2, 4 e 6 ).
Peraltro, ad abundantiam e senza alcuna inversione dell'onere della prova, si evidenzia che gli odierni comparenti hanno effettuato importanti ed ingenti interventi manutentivi nelle unità immobiliari di loro proprietà.
Più precisamente, come si evince dalla fatt. n.4/2012 del 16.07.2012 della ditta“ nel corso del 2012 il dr. ha effettuato nell'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, contraddistinta dall'interno n.3, lavori di: ➢ ristrutturazione del bagno, ➢ levigatura e lucidatura del parquet della camera da letto, ➢ predisposizione dell'impianto elettrico ➢ predisposizione dell'impianto di climatizzazione, ##### 38 ➢ pittura di porte, finestre, muri e soffitti dell'appartamento in questione.
Dal consuntivo redatto il ### dalla ditta - nonché dalle fatture nn.35 e 36 del 15.07.2013, emesse dalla stessa ditta (cfr. doc. nn.22 e 23) - si evince che, nel corso del 2013, gli odierni comparenti hanno effettuato nell'unità immobiliare di loro proprietà, contraddistinta dall'interno n.4, lavori di: ➢ apertura e chiusura tracce per impianto elettrico, ➢ pitturazione di tutto l'appartamento, incluso porte, infissi e finestre, ➢ sostituzione del pluviale esterno all'unità n.4, ➢ fornitura e posa in opera di n.2 condizionatori 9000 BTU e di n.1 condizionatore 12000 BTU, oltre a riparazioni varie.
Sempre nell'anno 2012, i sigg.ri - come si evince dalle fatture nn.6 e 7 del 12.11.2012 della ditta “ (cfr. doc. n.24) - i sigg.ri ha nno effettuato nell'unità immobiliare contraddistinta dall'interno n.2, lavori di: ➢ pavimentazione del bagno, ➢ maiolicatura della cucina, ➢ predisposizione dell'impianto elettrico ➢ predisposizione dell'impianto di climatizzazione, ➢ pittura di porte, finestre, muri e soffitti dell'appartamento in questione.
Infine, con riferimento all'appartamento contraddistinti dall'interno n.1, come si evince dalle fatture nn.16 e 17 del 25.05.2017 della ditta “ , i sigg.ri hanno effettuato lavori di: ➢ fornitura e posa in opera di caldaia a condensazione in relazione alla quale veniva rilasciata dalla ditta “ l a relativa dichiarazione di conformità dell'impianto.
Tutto ciò a palese confutazione della infondata affermazione del ricorrente, circa un'asserita “esistenza di gravi omissioni nella manutenzione straordinaria ### 39 degli immobili condotti in locazione dal signor . ### documentazione prodotta, emerge, invece, che - anteriormente all'inizio del rapporto locatizio con il ricorrente, avvenuto nel 2019 - gli odierni comparenti hanno effettuato, tra il 2012 ed il 2017, importanti interventi di manutenzione degli immobili di loro proprietà.
Ma vi è di più.
Nel settembre del 2020, quando già il sig. aveva instaurato il giudizio di ###.G. n.16160/2020, il ricorrente chiese ai sigg.ri di intervenire per il rifacimento del bagno dell'appartamento interno n.2.
In tale occasione, con mail del 16.09.2020 (doc. n.27) la società “ - evidentemente, come detto in occasione dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva del sig. unica interessata alla vicenda - lamentava problemi nel bagno dell'appartamento interno n.2 ed allegava sia foto, sia, soprattutto, un preventivo di una ditta di sua fiducia, per un importo di €.2.300,00.
I sigg.ri accettavano il preventivo presentato dalla società “ ”, inoltrando al sig. u na scrittura transattiva limitata ai lavori da eseguire, per l'importo di €.2.300,00, nell'unità immobiliare contraddistinta con l'interno n.2.
A questo punto, il sig. con mail del 5.10.2020 (doc. n.28), dichiarava inaccettabile la transazione sottopostagli, e ciò del tutto inspiegabilmente, dato che la stessa era stata predisposta seguendo pedissequamente le indicazioni dello stesso sia con riferimento alla tipologia dei lavori da eseguire, sia con riferimento alla quantificazione degli importi da sborsare, sia con riferimento alla ripartizione degli stessi tra proprietà e conduttore.
Non solo; con la mail del 5.10.2020, l'importo dei lavori da eseguire - stimato in €.2.300,00 dalla “ nella mail del 16.09.2020 - lievitava al punto da raddoppiarsi (€.4.150,00 + IVA). “Omissis (…)” ### 40 3. SUL### DIRITTO DEL SIG. ### TEMPORANEA ### Nel ricorso introduttivo, il sig. afferma (cfr. pag.7) che “### esecuzione di riparazioni implica il diritto del conduttore a richiedere una riduzione temporanea del corrispettivo, salvo il risarcimento del danno per i pregiudizi arrecati all'attività commerciale in corso”.
Ebbene, il sig. ha deciso - unilateralmente ed illegittimamente - di anticipare i tempi, dal momento che, stante la contestazione dei proprietari, non ha atteso il pronunciamento di ### in merito ad una eventuale diritto ad una riduzione del canone di locazione, ma ha deciso di autoridurselo.
Il sig. afferma nel suo ricorso (cfr. pag.9) che “Nel caso di specie, pertanto, in via principale deve riconoscersi il diritto del conduttore ad ottenere una riduzione provvisoria del canone di locazione per effetto dell'utilizzo ridotto e comunque pregiudicato degli appartamenti , a fronte dell'omessa manutenzione straordinaria quantificata in € 58.592,54 a decorrere dal mese di marzo 2020 sino all'esecuzione dei lavori”.
Tale affermazione è assolutamente contraria alla realtà dei fatti, dato che il ricorrente non ha fornito alcun elemento probatorio a supporto del presunto (ed inesistente) “utilizzo ridotto e comunque pregiudicato degli appartamenti” .
Anzi, senza alcuna inversione dell'onere della prova, interamente a carico di parte ricorrente, come è dimostrato per tabulas - come è stato anche affermato dal CTU del giudizio di ATP e come sarà provato per testi - nei locali concessi in locazione l'attività ricettiva turistico/alberghiera è proseguita senza alcuna interruzione. ### il ricorrente, il mancato pagamento dei canoni sarebbe dipeso da asseriti vizi che avrebbero afflitto tutte le unità condotte in locazione.
Come detto, tale affermazione è stata clamorosamente smentita dal ##### 41 del giudizio per ### il quale - nel proprio elaborato depositato il ### - ha affermato (cfr. pagg.6 e seguenti): ➢ “Quesito b) Le cause degli inconvenienti, e la verifica - dal punto di vista strettamente ### - dei singoli interventi e/o opere che hanno dato luogo a quanto lamentato dalle parti, con indicazione della parte che ha materialmente provveduto alla realizzazione delle opere o chiarisca se invece gli inconvenienti siano dovuti a scarsa manutenzione: Risposta del CTU al quesito b) Gli inconvenienti riscontrati sono tutti dovuti a vetustà dell'immobile ed alla mancanza di manutenzione ordinaria e straordinaria sullo stesso: ➢ Quesito c) Se dagli inconvenienti derivi o meno pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti; Risposta del CTU al quesito c) dagli inconvenienti non deriva un pericolo di danno grave e prossimo ai beni coinvolti ma lo stato delle finiture, come le riparazioni nei bagni con sostituzione di rivestimenti con ceramiche di colore diverso, maniglie di infissi mancanti, diffuse macchie di umidità e presenze di muffe, creano un danno di immagine alla gestione turistica degli appartamenti, che, immancabilmente, si trasforma in perdite economiche per la società di gestione che, difficilmente riuscirà ad ottenere recensioni positive dalla clientela, …. ➢ Quesito d) ### sia il grado di incidenza e rilevanza dei medesimi sulla possibilità di fruizione e normale utilizzo del bene in considerazione della sua attuale destinazione; Risposta del CTU al quesito d): ### è comunque fruibile perché i danni non sono di entità tale da comportare la sua inagibilità ma certamente non lo sono in forma “normale” e la clientela, una volta rientrata nel paese di origine, difficilmente rilascerà una recensione positiva sui siti ove la struttura è pubblicizzata con grave nocumento per la gestione extralberghiera attualmente in essere”. “Omissis (…)” ### 42 Con la proposizione del presente giudizio, il sig. vuole, in buona sostanza, che il Giudice ratifichi questo suo illegittimo comportamento, costituito da una unilaterale ed arbitraria autoriduzione del canone di locazione, giustificato da asseriti danni causati da mancanza di manutenzione straordinaria, danni che - seppure contestati dagli odierni comparenti - il sig. come argomentato in precedenza e dimostrato per tabulas, impedisce ai sigg.ri di riparare, opponendo ogni volta la necessità di dover eseguire tutti i lavori indicati nella CTU dell'### e di dover incassare somme vantate a titolo non solo di compenso del ### ma anche di spese legali del suo avvocato e, addirittura, del compenso del suo ### ben sapendo che i sigg.ri in assenza di un provvedimento giudiziario, non eseguiranno mai i lavori individuati in una CTU ampiamente contestata ed in relazione alla quale pende il presente giudizio. “Omissis (…)” La proposta di riduzione del canone formulata dai sigg.ri con nota del 7.05.2020 (doc. n.17) doveva essere riscontrata dal conduttore - formalmente con una nota di accettazione o per facta concludentia con il pagamento del canone in misura ridotta - entro e non oltre il termine di 10 giorni dalla sua ricezione, avvenuta in data ###.
Come detto, nessun riscontro è mai pervenuto dal sig. nel predetto termine concesso dagli odierni comparenti.
Tant'è che - trascorsi quasi 2 mesi - in data ### i sigg.ri notificavano intimazione di sfratto per morosità (doc. n.40), avente ad oggetto, ovviamente, l'intera morosità costituita dal mancato pagamento, allora, dei canoni di marzo, aprile, maggio e giugno 2020.
È del tutto evidente, infatti, che, nel silenzio del sig. la proposta formulata dagli odierni comparenti il ### (doc. n.17) aveva perso ogni efficacia giuridica, a maggior ragione dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità. ### 43 In data ### - e, dunque, dopo la notificazione dello sfratto per morosità, avvenuta, come detto, il ### - il sig. effettuava il pagamento del 60% del canone di locazione, somma che i sigg.ri comunicavano di accettare in acconto sulla maggiore somma vantata, costituita dalla morosità dei predetti canoni di locazione.
Analoghe considerazioni devono essere svolte anche con riferimento alla somma corrisposta dal sig. in relazione al canone di luglio, sempre pari al 60% del canone contrattualmente pattuito, somma che i sigg.ri hanno trattenuto, anch'essa, in acconto sul maggiore importo vantato.
Risulta per tabulas, quindi, che: - il sig. ha omesso di corrispondere i canoni da marzo 2020 in poi; - il sig. ha omesso di riscontrare - nel termine di 10 giorni concesso - la proposta di riduzione formulata dai sigg.ri in data ###; - il sig. si è affrettato, tardivamente, a corrispondere il 60% del canone di locazione il ###, cioè dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità, avvenuta il ###.
È del tutto evidente, quindi, la infondatezza dell'affermazione di controparte in merito all'esistenza di qualsivoglia accordo di riduzione del canone di locazione.
Per tali ragioni, non sussistendo, per le ragioni anzidette, vizi che abbiano impedito al sig. di usufruire degli immobili condotti in locazione e non sussistendo alcun accordo avente ad oggetto la asserita riduzione del canone mensile, si chiede, sin da ora, che voglia il Giudice rigettare le domande formulate, essendo le stesse inammissibili, improcedibili e, comunque, infondate sia in fatto che in diritto. 4. SUL### DIRITTO DEL SIG. #### Nel ricorso introduttivo, il sig. afferma che “### luce di quanto sopra, emerge per tabulas un danno in re ipsa all'immagine e all'avviamento ### 44 commerciale delle strutture recettive “ negli int. 1, 2 e 4 di ### n. 15. Da cui la riduzione della clientela e il calo dei ricavi, a prescindere dall'evento COVID”.
Con riferimento alla richiesta di risarcimento dei danni avanzata dal sig. gli o dierni compa renti ec cepiscono, prel iminarmente, u n di fetto di legittimazione attiva. Ed infatti, come affermato dallo stesso sig. nel ricorso ex art.696 cpc (doc. n.7 di controparte), parte ricorrente - cessionario, dal 22.05.2019, dei contratti di locazione originariamente stipulati con la cedente sig.ra relativi alle unità immobiliari interni nn.1, 2 e 4 e conduttore, dall'1.10.2019, dell'unità immobiliare interno n.3 - hasublocato, in data ### (immobili ai civici 1, 2 e 4) e 1.10.2019 (immobile al civico n.3), gli immobili condotti in locazione a tale società “ (doc. nn.9, 10, 11 e 12 ).
Ed è tale società che, a quanto si evince dai documenti prodotti da controparte (cfr. docc. nn.5 e 6 di controparte), esercita l'attività turistico/ricettizia nei locali di proprietà dei sigg.ri Di conseguenza, eventuali danni - la cui esistenza, comunque, si contesta - potrebbero essere chiesti solo dalla non certamente dal conduttore/sublocatore sig.
Senza alcun recesso dalla superiore eccezione, nella quale si insiste, deve, in via subordinata, contestarsi comunque il fondamento sia in fatto che in diritto della domanda risarcitoria formulata, peraltro totalmente priva di supporto probatorio.
Parte ricorrente, infatti, non ha prodotto alcun documento contabile che dimostri l'avvenuta contrazione dei ricavi legati alla asserita sussistenza di danni agli immobili.
Il sig. si è limitato a produrre semplici “recensioni negative degli ospiti”, che - oltre a non poter trovare ingresso nel presente giudizio, in ragione del loro anonimato - non forniscono alcuna prova in merito alla sussistenza di un ### 45 eventuale danno.
Ad analoghe conclusioni si giunge con riferimento alle affermazioni rese in assoluta libertà dal ### il quale - andando ben oltre il limite indicato nel quesito conferitogli - ha sciorinato competenze non richieste che, tra l'altro, esulavano dal quesito conferitogli.
Al riguardo, ci si riporta a quanto affermato in precedenza nella presente memoria.
Per tali ragioni, in ragione dell'eccepito difetto di legittimazione attiva del sig. e, in ogni caso, in ragione della assoluta carenza probatoria, si chiede, sin da ora, che voglia il Giudice rigettare le domande formulate, essendo le stesse inammissibili, improponibili, improcedibili e, comunque, infondate sia in fatto che in diritto. 5. #### ricorso introduttivo del presente giudizio, il sig. afferma (che “La condotta avversaria è contra legem e il contratto ad uso transitorio deve ritenersi convertito ipso iure in un contratto 4+4 ad uso abitativo”.
A sostegno di tale ardita argomentazione, il ricorrente afferma, addirittura, che il contratto di locazione ad uso transitorio relativo all'immobile con interno n.3 (doc. n.8), stipulato con il dr. sia stato “simulato”.
Tali affermazioni sono assolutamente destituite di qualsiasi fondamento giuridico.
Innanzi tutto, come già accaduto per le altre domande contenute nel presente ricorso, anche in questo caso l'affermazione di “simulazione” del contratto di locazione abitativa di natura transitoria dell'1.10.2019, registrato in data ### presso l' al numero 7222 - serie ### - codice identificativo (doc. n.8), è meramente labiale, non ### 46 essendo suffragata da alcun supporto probatorio.
A tal riguardo, si rammenta che la Suprema Corte ha statuito che “Il conduttore che deduca la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio, stipulato nella vigenza della l. n. 392 del 1978, al fine di ottenere l'accertamento della destinazione abitativaordinaria e della conseguente nullità, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 cit., delle clausole relative al canone e alla durata, ha l'onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza della effettiva destinazione dell'immobile locato …” (Cass. civ., III, 27.05.2010, n.12988).
Analogamente, la giurisprudenza di merito è dell'avviso che “Il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata e la misura del canone, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria relativa che cela, sotto l'apparenza di una convenzione negoziale di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell'equo canone. Il conduttore che invochi in giudizio l'applicazione del regime legale al rapporto così instaurato e l'automatica sostituzione delle clausole contrattuali nulle in base al meccanismo dell'art. 79 l. n. 392 del 1978 ha l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale, avvalendosi a tale fine della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti, per le parti, dall'art. 1417 c.c., attesa la illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative” (### Milano, sez. XIII, 12.01.206, n.369).
Il ricorrente non ha fornito alcuna prova atta a dimostrare la sussistenza della simulazione.
Inoltre, la richiesta di conversione del contratto de quo deve essere rigettata per il semplice fatto che, come dichiarato candidamente dallo stesso ricorrente, il sig. n on utilizza l'immobile in questione per uso abitativo. ### 47 Ed infatti, detto immobile - in relazione al quale si chiede la conversione del contratto di locazione ad uso transitorio in un contratto ad uso abitativo 4+4 - risulta, come affermato dallo stesso sig. essere stato sublocato a tale società che vi esercita un'attività di impresa.
Anche per tale ragione, oltre che in considerazione del fatto che il contratto di cui si chiede il rinnovo è scaduto - ragion per cui pende, dinanzi ### un giudizio di convalida di sfratto per finita locazione (doc. n.42), R.G. n.55534/2021 con udienza fissata per il giorno 12.10.2021 - si chiede, sin da ora, che voglia il Giudice rigettare le domande formulate, essendo le stesse inammissibili, improcedibili e, comunque, infondate sia in fatto che in diritto.” “Omissis (…)” Le parti processuali nei termini di legge hanno depositato note autorizzate riportandosi alle conclusioni rassegnate nei precedenti scritti difensivi chiedendone l'integrale accoglimento.
Segnatamente in esse hanno affermato: “…In ossequio al provvedimento di ###mo Giudice del 15.01.2024, si rassegnano le seguenti considerazioni, ricostruendo la cronologia degli eventi: 1. all'udienza del 7.11.2022, entrambe le parti del presente giudizio insistevano per l'ammissione delle rispettive richieste istruttorie, opponendosi a quelle articolate da controparte: la causa veniva posta in riserva (doc. n.1 ); 2. in data ###, le parti definivano transattivamente le questioni tra loro intercorse, concordando di abbandonare - mediante non comparizione alle successive udienze - tutti i giudizi in essere, tra cui il presente; 3. in data ###, la Cancelleria di ###mo Giudice inviava una comunicazione pec (doc. n.2) - senza alcun provvedimento allegato - con la seguente dizione: “### 11/12/2023 00:00 ### in presenza”; 4. in virtù dell'accordo transattivo intercorso, entrambe le parti (cfr. verbale di ### 48 udienza, doc. n.3) non comparivano all'udienza dell'11.12.2023, nel corso della quale ### nonostante tale mancata comparizione, trattava la causa, ricevendo il giuramento prestato dal ### assegnando i termini per l'espletamento dell'incarico e rinviando all'udienza dell'8.05.2024; 5. con pec del 14.12.2023 (doc. n.4) il CTU si affrettava a trasmettere allo scrivente procuratore “copia di cortesia delle ### elettroniche emesse a carico dei suoi assistiti e per la quota di loro competenza dell'acconto di CTU del procedimento indicato in oggetto, affinchè possano procedere ai relativi pagamenti”; 6. a questo punto, con pec del 27.12.2023 (doc. n.5) - inviata anche all'Avv. #### di fiducia del ricorrente sig. - lo scrivente procuratore rappresentava al CTU quanto segue: “### Ing. con riferimento al verbale dell'udienza dell'11.12.2023 del giudizio in oggetto (trasmessomi, via pec, dalla ### ed alle disposizioni in esso contenute e dettate dal ### in ordine ad attività a Lei conferite, Le comunico che da alcuni mesi - come Le confermerà anche l'Avv. #### di fiducia del ricorrente sig. cui la presente è altresì indirizzata - le parti hanno definitivamente transatto tutte le controversie tra di loro pendenti, con conseguente rinuncia a tutti i giudizi pendenti, tra cui quello in oggetto. E ciò è talmente vero che, all'ultima udienza dell'11.12.2023, nessuna delle parti è comparsa. Purtroppo, nonostante l'assenza di tutte le parti del giudizio, il ### - in palese violazione dell'art.309 e dell'art.181 c.p.c., ivi richiamato - ha ritenuto di poter trattare la controversia, invece di "fissare un'udienza successiva, di cui il cancelliere dà comunicazioni alle parti costituite" (art.181 cit., richiamato dall'art.309 c.p.c.).
Pertanto, con la presente i sigg.ri La invitano e diffidano formalmente - confidando che analogo invito e diffida Le sarà rivolto dalla parte ricorrente, sig. - ad astenersi dall'eseguire qualsiasi attività e/o ### 49 iniziativa, precisando che, in difetto, non si riterranno tenuti a dover corrispondere alcunché per l'esecuzione di attività peritali che non dovevano e non potevano essere disposte dal ### stante il preciso disposto codicistico. Certo della Sua condivisione - stante il chiaro tenore delle norme del codice di rito sopra citate - di quanto testè rappresentato, porgo ### saluti. ; 7. con pec anch'essa del 27.12.2023 (doc. n.6), l'Avv. ### si associava al superiore invito formulato al ### affermando quanto segue: “Egregi tutti, mi associo integralmente alle considerazioni del ### di cui sottoscrivo il contenuto. Invito pertanto l'ing. a prendere atto della definizione stragiudiziale del contenzioso e della necessaria applicazione della normativa processuale cogente prevista ai sensi dellart. 309 e 181 c.p.c. Sarà mia cura evidenziare per le vie brevi al ###ssa ### quanto sopra, non avendo potuto ancora incontrarla de visu in udienza. Cordialità. Avv. ### Barbaro”; 8. purtroppo il CTU - invece di presentare, ad es., una istanza a ###mo ### per chiedere indicazioni sul da farsi, stante quanto rappresentato da entrambe le parti - con pec del 28.12.2023 (doc. n.7) riteneva di dover fornire una sua interpretazione delle vigenti disposizioni del codice di rito, affermando che “all'udienza del 11/12/2023 nessuno era obbligato ad intervenire visto che era fissato l'orario delle 00.00 e che pertanto non sono applicabili gli art. 309 e 181 c.p.c.” e che avrebbe effettuato lo stesso le operazioni peritali; 9. il CTU depositava, quindi, nel presente giudizio il verbale del sopralluogo effettuato il ### - in cui dava atto di non avere potuto svolgere le operazioni peritali, stante l'assenza di entrambe le parti che gli era stata preannunciata - e, addirittura, una istanza con cui chiedeva la liquidazione dei compensi per l'attività svolta; 10. in data ###, entrambe le parti in causa depositavano una istanza ### 50 congiunta con le seguenti richieste: “dichiarano, a mezzo degli odierni procuratori, in virtù dei poteri loro conferiti con le rispettive procure, la intervenuta cessazione della materia del contendere e chiedono che ###mo ### - previa revoca dell'ordinanza dell'11.12.2023 - voglia dichiarare estinto il presente procedimento R.G. n.8764/2021, con integrale compensazione, tra le parti, delle spese di lite.
In ogni caso, ad abundantiam, tutte le parti del presente giudizio dichiarano - sempre a mezzo degli odierni procuratori, in virtù dei poteri loro conferiti con le rispettive procure - di voler rinunciare ex art.306 c.p.c. agli atti del giudizio, formulando, reciprocamente, accettazione delle rispettive rinunce e dichiarando di avere, separatamente, regolato tra loro le spese di lite, con conseguente richiesta di estinzione del presente giudizio, sempre previa revoca dell'ordinanza dell'11.12.2023 ”.
A tale istanza, seguiva la predetta ordinanza del 15.01.2024.
Tutto ciò esposto, ritenuto che, in ragione della mancata comparizione di entrambe le parti, l'udienza dell'11.12.2023 non doveva essere tenuta, dal momento che avrebbe dovuto disporsi un rinvio ex art.309 c.p.c., per giungere, alla successiva udienza, alla cancellazione della causa dal ruolo; - ritenuto che, in ogni caso, le parti - avendo definito transattivamente le reciproche pretese - hanno formalmente rinunciato al presente giudizio ai sensi dell'art.306 c.p.c., con separata regolazione delle spese di lite, giusta istanza congiunta depositata il ###; - ritenuto che, come si evince dalle pec prodotte, entrambe le parti avevano tempestivamente - prima della data di inizio delle operazioni peritali - invitato il CTU a non svolgere alcuna attività, stante l'avvenuta transazione occorsa tra le parti; - ritenuto che il ### nonostante tale invito congiunto, invece di rappresentare il tutto a ###mo ### ha preferito recarsi ugualmente sui luoghi, tentando un sopralluogo che, ovviamente, non ha avuto alcun esito; - ritenuto, infine, che, nonostante il predetto invito congiunto, il CTU ha addirittura presentato una istanza di liquidazione per il compenso a suo dire dovutogli per un'attività inesistente e che, in ogni caso, non avrebbe dovuto svolgere stante l'invito congiunto delle parti, tutto ciò esposto e ritenuto, i sigg.ri e come sopra rappresentati e domiciliati, chiedono che ### - preliminarmente, per le ragioni suesposte, revocare l'ordinanza dell'11.12.2023, stante la mancata comparizione delle parti in causa alla medesima udienza e disporre un rinvio della stessa ex artt.309 e 181 c.p.c.; - in subordine, sempre previa revoca dell'ordinanza dell'11.12.2023 e dell'ordinanza di nomina del CTU comunicata il ###, dichiarare la intervenuta cessazione della materia del contendere ovvero la estinzione del presente giudizio R.G. n.8764/2021 ex art.306 e ss c.p.c., con integrale compensazione delle spese di lite, regolate dalle parti separatamente, stante la rinuncia agli atti del giudizio, formulata reciprocamente ed altrettanto reciprocamente accettata dalle parti in causa>>.
All'udienza di discussione del 31.01.2024 il ### adito ha trattenuto la causa riservando la decisione.
III. ### atti di causa appare che il deposito e la comunicazione dell'ordinanza di conferimento dell'incarico non siano pervenute nella sfera di conoscenza delle parti ma solo del c.t.u. presente in aula che si riservava di accettare l'incarico separatamente; vista l'istanza congiunta di estinzione del giudizio ex art. 306 c.p.c. e ritenuta la stessa accoglibile previa formalizzazione ad una nuova udienza di discussione; ribadito che in presenza di congiunta istanza delle parti di intervenuta ### 52 cessazione della materia del contendere/ovvero estinzione del giudizio per rinunzia/accettazione agli atti, il c.t.u. avrebbe dovuto soprassedere dall'incarico, ponendo immediatamente apposito quesito al ### da decidersi nel contraddittorio; verificate le pec trasmesse e ricevute al c.t.u. depositate; valutata nel contraddittorio la nullità della consulenza tecnica espletata; rilevato che le parti, a mezzo di procuratore speciale, hanno rispettivamente proposto rinuncia/accettazione agli atti del presente giudizio.
I procuratori delle parti, pertanto, invitati ad interloquire sul punto, hanno chiesto dichiararsi l'estinzione del processo, recedendo da ogni altra questione pregiudiziale e di merito, intercorsa tra essi.
Essendo la rinunzia e l'accettazione regolari non resta che pronunciare l'estinzione del processo ex art. 306 c.p.c..
Siffatta pronuncia va resa con sentenza (v. sul punto, ### di Torino, ####, Sentenza 12 febbraio 2016, n. 904; v. espressamente, Civ. n. 21707/2006; Cass. Civ. n. 22917/2010; Cass. Civ. n. 2837/2016) atteso che nelle controversie trattate dinanzi al ### in composizione monocratica vi è sovrapposizione nella medesima persona fisica del ### istruttore e dell'organo decidente, per cui non è più configurabile il reclamo previsto dall'art. 178 c.p.c.; l'art. 178, 2° comma, c.p.c., prevede l'impugnazione con il reclamo immediato al Collegio della sola “ordinanza del giudice istruttore che non operi in funzione di giudice unico”; nelle altre ipotesi si rende invece necessaria la pronuncia di una sentenza al fine di consentire l'eventuale impugnazione mediante appello; il provvedimento dichiarativo dell'estinzione del processo adottato dal giudice monocratico del tribunale ha natura sostanziale di sentenza, ancorché sia pronunciato in forma di ordinanza o decreto e, dunque, quando sia stato pronunciato in primo grado, è impugnabile con l'appello o col ricorso per cassazione (cfr. in tal senso: Cass. Civile, sez. I, 15 marzo 2007, n. 6023 in Giust. Mass. 2007, 3; Cass. Civile , sez. I, 06 aprile 2006, n. 8041 in Giust. Mass. 2006, 4; Cass. Civile , sez. I, 28 aprile 2004, n. 8092 in Giust. Mass. 2004, 4; Cass. civile, sez. I, 25 febbraio 2004, n. 3733 in Foro it. 2004, I,1418; Cass. civile , sez. I, 22 ottobre 2002, n. 14889 in ### civ. Mass. 2002, 1829); “I commi 3 e 4 dell'art. 306 c.p.c. attribuiscono al giudice la funzione di adottare due distinti provvedimenti, aventi ad oggetto, rispettivamente, la dichiarazione dell'estinzione del giudizio a seguito della rinunzia agli atti formulata da una parte ed accettata dall'altra e la liquidazione delle spese che la prima deve ex lege rimborsare alla seconda, salvo diverso accordo tra le parti. Il primo di detti provvedimenti, quando l'organo investito dalla decisione della causa abbia, per l'oggetto del giudizio, struttura monocratica, ha natura sostanziale di sentenza e, come tale, è appellabile anche se emesso in forma di ordinanza; diversamente, conserva la sua natura di ordinanza reclamabile ai sensi dell'art. 308, comma 1, c.p.c., se emanata dal giudice istruttore nelle cause in cui il tribunale giudica in composizione collegiale e, quindi, non può essere altrimenti impugnato se non con quel rimedio espressamente previsto. Il provvedimento di liquidazione delle spese è, invece, dichiarato espressamente inimpugnabile dallo stesso art. 306, comma 4, secondo periodo, c.p.c., e, quindi, la parte che intenda dolersene può solo proporre ricorso straordinario per cassazione, in virtù dell'art. 111, comma 7, cost.” (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. II, 10 ottobre 2006, n. 21707 in ### civ. Mass. 2006, 10).
IV. In merito al governo delle spese processuali va osservato che a mente dell'art. 306, ultimo comma, c.p.c., “il rinunciante deve rimborsare le spese alle altre parti, salvo diverso accordo tra loro” . “ La liquidazione delle spese è fatta dal giudice istruttore con ordinanza non impugnabile”.
In caso di mancato accordo, il giudice, nel dichiarare l'estinzione, deve limitarsi a liquidare le spese senza poter esorbitare da ciò, con esclusione di qualunque potere di totale o parziale compensazione (pena l'esperimento dell'actio nullitatis o dell'appello avverso il provvedimento assunto, v. Cass. Civ., sent. n. 5250 del 06/03/2018). ###. 306, quarto comma, secondo periodo, cod. proc. civ. attribuisce, infatti, al giudice - in conseguenza della dichiarazione di estinzione del giudizio a seguito di rituale rinuncia agli atti dello stesso ed in deroga alla previsione contenuta nell'art. 91, primo comma, del medesimo codice di rito - la sola funzione di "liquidazione" delle spese, non anche quella che è prevista dal primo periodo della stessa disposizione normativa, che contempla la "condanna" al rimborso delle spese, ovvero che individua la parte da considerare soccombente e alla quale farne carico, e neppure gli attribuisce le distinte funzioni previste nel primo e nel secondo comma dell'art. 92 cod. proc. civ., che regolamentano la facoltà, rispettivamente, di ridurre o compensare le spese con valutazione discrezionale dell'utilità delle stesse e del livello della responsabilità del soccombente nel promuovere il giudizio o nel resistervi. In sostanza, l'oggetto della pronunzia sulle spese ex art. 306 cod. proc. civ. è analogo a quello dell'ordinanza di cui all'art. 30 della legge 13 giugno 1942, n. 794, anch'essa dichiarata "ex lege" inimpugnabile e, quindi, solo ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111, comma settimo, ###, sempreché con essa il giudice si sia limitato alla "liquidazione" dei diritti e degli onorari pretesi dal professionista ed il giudizio non sia stato, per alcun verso, esteso, in ragione dell'opposizione eventualmente proposta dal cliente, al merito del rapporto (v. espressamente, Cass. Civ., Sez. 2, ord. n. 21707 del 10/10/2006).
Nella fattispecie de qua agitur, nondimeno, le parti hanno raggiunto un accordo anche sulle spese legali di cui hanno domandato l'integrale compensazione giudiziale. Per l'effetto e per espressa richiesta delle parti il decreto ingiuntivo opposto va revocato.
V. La presente sentenza di puro rito e non recante trasferimento, condanna od accertamento di diritti a contenuto patrimoniale, non dovrebbe essere soggetta a registrazione ai sensi degli articoli 37 e 8 della ### parte I, del Dpr 131/1986allegata al DPR 131/86 e ss. (v. Circolare del 22/01/1986, n. 8 del e Circolare del 9/5/2001, 45 dell' in base alla quale sono da sottoporre alla formalità della registrazione esclusivamente gli atti giudiziari che rivelino un contenuto definitorio analogo a quello riferibile alle fattispecie elencate all'articolo 8 del citato d.p.r. ‘86; ### delle ##### e ### ministeriale 263/E del 21 settembre 2007; ### ministeriale 408/E del 30 ottobre 2008, secondo cui non sono soggetti a registrazione i provvedimenti che dichiarano l'estinzione del giudizio per inattività delle parti o rinuncia agli atti ex art. 306 c.p.c. dell'attore accettata dalla controparte, anche se vi sia liquidazione delle spese processuali) ### di ### sezione sesta, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta come in narrativa, ogni diversa domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così decide: 1) dichiara la nullità della consulenza tecnica e, per l'effetto, non luogo a provvedere sulle spese; 2) dichiara l'estinzione del processo, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 306 c.p.c.; 3) dichiara, stante l'accordo raggiunto, l'integrale compensazione delle spese di lite. ### giorni 60 ### 56 Così deciso in ### lì 31/1/2024 ### dott.ssa ### Febbraro
causa n. 8764/2021 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.
v5.31
