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Corte di Cassazione, Ordinanza n. 31759/2025 del 04-12-2025

... risarcimento dei danni per il mancato godimento del bene. Si era costituita in giudizio ### chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice e, in via r iconven zionale, l'accert amento dell'acquisto per usucapione del locale utilizzato come “cantinola”; la con venuta aveva inoltre p roposto domanda riconvenzionale d i accertamento della proprietà co mune del lastrico solare de ll'edificio, con conseguente dichiarazione dell'illegi ttimità delle opere real izzate dall'attrice sul medesimo e condanna alla loro rimozione. Con sentenza n. 72/2011, il T ribunale, in acc oglimento delle domande riconvenzionali della convenuta, dichiarava che il lastrico solare era comu ne alle p arti e che era maturato l'acquisto p er l'usucapione della cantina da parte di ### 2. La sentenza è stata impugnata in via principale da ### s.a.s. e in via incidentale da ### Per quanto interessa il presente giudizio, con la sentenza n. 5864/2018 la Corte d'appello di Napoli ha accolto “per quanto di ragione l'appello principale e per l'effetto, in riforma della sentenz a impugn ata”, ha “rigett ato la domanda riconvenzionale formula ta dalla ### in ordine al la proprietà comune del lastrico solare”. ### (leggi tutto)...

testo integrale

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 17932/2019 R.G. proposto da: ### eletti vamente domiciliata in ### VIA ### 10, presso lo studio dell'avvocato #### rappresentata e difesa dall'avvocato ### -ricorrente contro ### S.R.L. (già ### S.A.S. ### &C.), elettivamente domiciliata in #### 28, presso lo studio dell'avvocat o ### rappresentata e difesa dall'avvocato ### -controricorrente avverso la SENTENZA della CORTE ### di NAPOLI 5864/2018, depositata il ###. 
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal ### 2 di 9 ### 1. Nel marzo 2010 la società ### s.a.s. di Maffinelli geom.  ### & C. aveva convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di #### chiedendo di dichiarare la comproprietà del locale cisterna al piano cantinato di un immobile sito in ### e di condannare la convenuta al rilascio della quota di proprietà dell'attrice e alla rimozione dei manufatti realizzati nei suddetti locali, nonché al risarcimento dei danni per il mancato godimento del bene. Si era costituita in giudizio ### chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice e, in via r iconven zionale, l'accert amento dell'acquisto per usucapione del locale utilizzato come “cantinola”; la con venuta aveva inoltre p roposto domanda riconvenzionale d i accertamento della proprietà co mune del lastrico solare de ll'edificio, con conseguente dichiarazione dell'illegi ttimità delle opere real izzate dall'attrice sul medesimo e condanna alla loro rimozione. 
Con sentenza n. 72/2011, il T ribunale, in acc oglimento delle domande riconvenzionali della convenuta, dichiarava che il lastrico solare era comu ne alle p arti e che era maturato l'acquisto p er l'usucapione della cantina da parte di ### 2. La sentenza è stata impugnata in via principale da ### s.a.s. e in via incidentale da ### Per quanto interessa il presente giudizio, con la sentenza n. 5864/2018 la Corte d'appello di Napoli ha accolto “per quanto di ragione l'appello principale e per l'effetto, in riforma della sentenz a impugn ata”, ha “rigett ato la domanda riconvenzionale formula ta dalla ### in ordine al la proprietà comune del lastrico solare”. ### la Corte di merito dai titoli risultava che l'0riginario prop rietario aveva venduto il terrazzo al secondo piano all'odierna attrice (oggi controricorrente, ndr)e non vi è dubbio che tale terrazzo di identifica con il lastrico di cui si discute (v. pag. 18 sentenza). 3 di 9 3. Avverso la sentenza d'appello ha proposto ricorso per cassazione ### Ha re sistito con controricorso la società ### sa s.a.s. di ### & C. (già di ### geom. ### & C.). 
Con atto datato 27 febbraio 2025 è stata depositata memoria di costituzione della società ### s.r.l., “in ragione dell'avvenuta fusione per incorporazione della società ### s.a.s. nella ### s.r.l., in base all'atto di fusione per incor porazione del 21 aprile 2021”, riportandosi “int egralmente alle difese, eccezioni e conclusioni tutte svolte nel controricorso”. 
Memoria è stata depositata da parte ricorrente ove si comunica che ### è nel frattempo deceduta. 
Memoria, ulteriore a quella di costituzione, è stata depositata dalla società ### lla nella quale si sottolinea come, nelle more del presente giudizio di cassaz ione, la Corte d'appello di Napoli , con sentenza n. 4573/2024, in un processo svoltosi tra ### e gli acquirenti della porzione immo biliare di propriet à della società ### i coniugi ### a e ### abbia rigett ato l'appello fatto valere da ### contro la pronuncia di primo grado che aveva affermato la proprietà esclusiva del lastrico solare in capo a ### e ### e come la sentenza d'appello sia stata oggetto di ricorso per cassazione in relazione al quale è stata formulata proposta di definizione anticipata.  ### 1. Preliminarmente, va rile vato che - secondo l'orientamento di questa Corte - nel caso che in pendenza del giudizio di cassazione la società ricorrente si est ingua a seguito di fusione p er incorporazione, la società incorporant e può intervenire nel procedimento, con atto che, per i g iudizi insta urati fino al 31 dicembre 2022, deve avere luogo con atto da notificarsi alle altre parti per assic urare il rispet to del contraddittorio; la n ullità derivante dall'omissione della suddetta notificazione è peraltro 4 di 9 sanata se le controparti costituite accettano il contraddittorio senza sollevare eccezioni (così, da ultimo, Cass. n. 16617/ 2024), eccezioni che non sono state sollevate nel caso in esame, così che è da ritenersi validamente intervenuta la società incorporante. 
Passando all'esame del ricorso, esso è articolato in quattro motivi strettamente connessi tra di loro. 
A) Il primo m otivo d enuncia violazione e falsa applicazio ne degli artt. 112, 115, 116 c.p.c., 1117 e 2697 c.c., in relazione all'art.  360, n. 5 c.p.c.: la Corte d'appello ha ritenuto che il lastrico solare non fosse di prop rietà comune ad ent rambi i comproprietari dell'edificio, bensì di proprietà esclu siva del proprietario dell'appartamento posto al primo piano, operando un travisamento dei titoli e delle risultanze documentali; la corretta lettura dei titoli di provenienza avrebbe imposto la conferma della statuizione del giudice di primo grado; tutti gli atti di trasferimento hanno operato un preciso richiamo alle schede di frazionamento, schede di frazionamento che offrono la prova che nella vendit a del primo piano dell'edificio n on era ricompreso il lastrico di copertura, essendo compreso soltant o un piccolo terr azzo sopraelevato rispetto al lastrico; pertanto, andava ribadita la proprietà comune del lastrico in capo a entrambi i proprietari dell'edificio; del resto, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, ai sensi dell'art.  1117 c.c., il lastri co solare è oggetto di prop rietà comune dei diversi proprietari d ei piani, ove non risulti il contrario in mod o chiaro e inequivoco dal titolo. 
B) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione al l'art. 360, n. 5 c.p.c.: la Corte d 'appello ha ignorato le risultanze processuali, ovvero le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata in primo grado, e gli esplic iti ricon oscimenti op erati dalla stessa società ### che nel corso degli anni aveva sempre operato una precisa distinzione tra il lastrico solare e il terrazzo, sopraelevato 5 di 9 rispetto al lastrico; tra la documentazione acquisita dal consulente d'ufficio vi è la richiesta di ###, del marzo 1990, di autorizzazione in sanatoria per l'app osizione di cinque colonne e una tetto ria, con allegata documentazione fotografica da cui s i evince che il terrazzo di proprietà esclusiva fosse costituito dal c.d.  torrino, ovvero dalla porzione di copertura rialzata rispetto al lastrico solare e di ridotte dimensioni. 
C) Il terzo motivo denuncia v iolazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1117 c.c., in relazione all'art. 360, n. 5 c.p.c.: la statuizione con cui la Corte d'appello ha ritenuto che il terrazzo trasferito con l'atto del 198 1 coincidesse con il lastrico solare dell'edificio è illegittima anche pe r avere ig norato gli espliciti riconoscimenti operati dalla stessa controparte. 
D) Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c. e 1117 c.c., in relazione all'art. 360, n. 5 c.p.c.: la senten za d'appello è illegittim a nella parte in cui ha accolto l'appello principa le e ha rigettato la doman da riconvenzionale della ricorrente in ordine alla proprietà comune del lastrico solare; l' “assioma” della Corte d'appello per cui il “terrazzo al secondo piano” di cui all'atto del 1981 si identifica e corrisponde con il lastrico solare risulta smentito da una pluralità di elementi probatori ignorati e/o mal amente interpretati, o ssia i titoli di acquisto e le planimetrie allegate, la rappresentazione dei luoghi di controparte nei suoi scritti difensivi e le richieste di condono, non coincidendo il lastrico solare con il terrazzo posto al secondo piano dell'edificio. 
I suddetti motivi, che ben possono esaminarsi unitariamente, sono infondati. 
La Corte d 'appello è consapevole che il lastrico solare è bene comune, rientrando appunto tra i beni che l'art. 1117 c.c. indica quali comuni. Lo stesso art. 1117 c.c., precisa la Corte d'appello, prevede che il contrar io possa risultare dal tito lo ed è que sta la 6 di 9 situazione alla quale va ricondotta la fattispecie in esame: il titolo di acqu isto della società ### e la precedente scrittura d el 22 settembre 1981, con la quale l'unico originario proprietario aveva costituito un condominio, comprendono espressamente e in modo specifico il “terrazzo al secondo p iano” che corrisponde al menzionato lastrico solare oggetto di causa. Tale corrispondenza, ad avvis o della Corte d'appello, trova conferma nella descriz ione dello stato dei luoghi operata dal consulente tecnico d'ufficio, con l'ausilio di planimetrie e materiale fotografico, nonché nelle mappe catastali allegate alla sud detta scrittura de l 1981. La Corte d'appello ha ancora precisato ch e, secondo la giurisprude nza di questa Corte, per stabili re se sussist e un tito lo contrario alla presunzione di comunione bisogna fare riferimento al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto e se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rie ntrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa rientrare nel novero di quelli comuni (in tal senso n. 20693/2018 citata dal giudice d'appello, nonché da ultimo n. 14714/2025). 
La conclus ione della Corte d'appe llo, secondo la quale i l lastrico solare non è appunto be ne comune , è censurata dalla ricorrente attraverso una lettura alternativa dei titoli di provenienza e delle risultanze documentali. Ad avviso della ricorrente il riferimento presente negli atti di trasferimento al terrazz o al secondo pian o corrisponderebbe soltanto ad una sua piccola porzione sopraelevata che è stata oggetto, nel 1990, di autorizzazione in sanatoria per l'apposizione di cinque colon ne e una t ettoia. Si tratta di una ricostruzione alternativa dei titoli che si pone in contra sto con quella plausibile op erata dalla Corte d'appello. Inoltre , l'interpretazione della Corte d'appello, oltre che basarsi sul dato letterale di titoli, è avvalor ata - come si è già detto - dalla 7 di 9 descrizione dei luoghi operata dal consulente tecnico d'ufficio, con l'ausilio di planime trie e mate riale fotografico nonché di mappe catastali, cosicché, considerata la sua plausibilità da u n punto di vista letterale e gli accertamenti di fatto posti in essere dal giudice di merito, non può essere sindacata da questa Corte di legittimità. 
I motivi denunciano, come si è visto, tutti violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonch é 2697 c.c. Le sezioni unite d i questa Corte hanno sottolineato che “la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o , comunque, un a risultanza p robatoria, non abbia operato secondo il suo prudente apprezz amento, pretenden do di attribuirle un altro e d iverso valore o ppure il valore che il legislatore attribuisce ad una diffe rente risultanza probato ria (come, ad e sempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggett a ad un a specifica regola di valut azione, ab bia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è am missibile , ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi l imiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione” (cfr. al riguardo Cass., sez. un., n. 20867/2020). Quanto all'art. 115 c.p.c.  il ricorso per cassazione deve denunciare ch e “il giudic e, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della de cisione prove non introdotte dalle parti, m a disposte di sua iniziativa fu ori dei poteri officiosi riconosciutigli” (cfr. al riguardo sempre Cass., sez . un., 20867/2020). 
Quanto, infine, all'ar t. 2697 c.c. questa Corte costantemente afferma che “la violazione del precetto di cui all'art. 2697 c.c. si configura nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova a una part e d iversa da quella c he ne era gravata in 8 di 9 applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazio ne delle acquisizioni istruttorie, abb ia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto t ale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.” (cfr. in tal senso, per t utte, Cass., 17313/2020). 
Nel caso in esame non è ravvisabile la violazione delle disposizioni richiamate dalla ricorrente, avendo in ogni caso la Corte d'appello sufficientemente motivato la valutazione degli elementi di prova presenti nel processo, in base ai quali ha ritenuto accertata la non appartenenza del lastrico solare in oggetto ai beni comuni dell'edificio. La critic a della ricorrente si risolve in una censura sulla valutazione del risultanze istruttorie.  2. Terminata l'esposizione dei motivi, vi è un paragrafo (non indicato quale quinto m otivo) intitola to “violazione e falsa applicazione dell'art. 92 c.p.c., in relazione all'art. 360, n. 4 c.p.c.”, nel quale si auspica che la riform a della sentenza d ella Corte d'appello, che ha illegittimamente rigettato la riconvenzionale volta ad accertare la proprietà comune del la strico solare, porti a un diverso governo dell e spese, con conseguente condan na della società ### s.a.s. alle spese di tutti i gradi del giudizio. 
Al riguardo la Corte non ha nulla da rilevare, se no n il mancato avveramento dell'auspicio. 
II. Il ricorso va pertanto rigettato. 
Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussi stenza dei presu pposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.   9 di 9 P.Q.M.  La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente che liquida in euro 5.200,00 di cui e uro 200 ,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. 
Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.  13, se dovuto. 
Così deciso in ### nella cam era di consi glio della seconda sezione civile che si è tenuta il 10 giugno 2025.  ###

Giudice/firmatari: Orilia Lorenzo, Besso Marcheis Chiara

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Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6843/2025 del 14-03-2025

... vidente esclusione degli altri condomini dall'uso del bene i n origine comune” (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Il giudice di merito ha, dunque , ravvisato la prova dell'esclusione degli altri comproprietari dal godimento della cosa comune, applicando i principi affermati da questa ### secondo cui “Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzi one di possede ###a titolo di 10 compossesso, ma di possesso esclusivo (uti dominus), non ha la necessità di compiere at ti di int erversio possessionis alla st regua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, i ncompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sf era di altro compossessore” (Cass. Sez. 2, Sentenza (leggi tutto)...

testo integrale

ORDINANZA sul ricorso 19983-2020 proposto da: ### elettivamente domiciliat ###, nello studio degli avv.ti ### e ### che lo rappresentano e difendono - ricorrente - contro ### rappresentato e difeso in proprio e domiciliat ####### n.11 - controricorrente - nonchè contro ###### , ############# E #### SABATINA, ############ ANDREINA, ######### ere di di #### S.R.L., #### - intimati - avverso la sent enza n. 2134/2020 della #### di ### depositata il ###; udita la relaz ione della ca usa svolta in camera di consig lio dal ### atto di citazion e notif icato il ### Loren zini ### evocava in giudizio ### innanzi il ### unale di ### invocando l'accertamento dell' illegittima occupazione, da parte del convenuto, del pianerottolo al sett imo piano e d el locale posto sul terrazzo di copertura dello s tabile in condominio sito in Ro ma, via ### 18 - via ### 36, e la sua condanna alla rimessione in pristino di detti beni. 
Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda, eccependo che i beni si trovavano nella stessa condizione risalente al suo acquisto, avvenuto il ###, e non opponendosi comunque all'utilizzazione, 3 da parte d ell'atto re, dell'ascensore per accedere al pianerottolo d el settimo piano ed al terrazzo. 
Veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini dell'edificio, dei quali si costituivano ### che deduceva di non essere condomina e chiedeva dunque che fosse dichiarata la sua carenza di legi ttimaz ione passiva, nonché J anusa S.r.l., ### e ### i quali si rimettevano alla giustizia. 
Con sentenza n. 9403/2014 il ### accoglieva la domanda e condannava il convenuto al rilascio dei beni comuni occupati. 
Con la sentenza impugnata, n. 2134/2020, la ### di Appello di ### accoglieva in parte il gravame interposto avverso la decisione di prime cure da ### affermando che questi aveva sollevato eccezione di usucapione, e ritenendo detta eccezione fondata, alla luce del fatto che i luoghi non erano stati modificati dal 1989. 
Propone ricorso per la cassazione di detta d ecisione Lo renzini ### affidandosi a sei motivi. 
Resiste con controricorso ### Le altre p arti intimate non hanno svo lto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità. 
In prossi mità dell'adunanza camerale, ambo le parti costituite hanno depositato memoria RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 342, 163, 164 e 153 c.p.c., in relazione all'art.  360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello non avrebbe rilevato la nullità dell'atto di impugnazione, il quale non conteneva la citazione a comparire, prescrit ta dalla legge processuale come elemento essenziale dell'att o. Il vizio, del qua le l'appellante si era 4 avveduto, era stato segnalato al Presidente della IV sezione della ### distrettuale, investita dell'esame del gravame, il quale aveva ordinato la rinnov azione della notificazione de ll'atto introdut tivo del secondo grado del giudizio di merito entro la data del 27.2.2015, che non veniva rispettato dal ### che aveva notificato al ### l'istanza ed il decreto soltanto il ###. Trattandosi di termine perentorio, il suo mancato rispetto da parte dell'appellante avrebbe dovuto comportare l'inammissibilità dell'impugnazione. 
La censura è infondata.  ### ricorrente dà atto di essersi costituito in giudizio, in sede ###data ### (cfr. pag. 8 del ricorso) e di aver ricevuto la notificazione dell'istanza di rinnovazione della notificazione dell'atto introduttivo del giudizio di appello, e del pe dissequo decreto di fissazione della nuo va udienza emesso dal Presidente della sezione della ### distret tuale, solta nto successivamente alla propria costituzione. 
Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui “La mancanza nella citazione di tutti i requisiti indicati dall'art. 164, comma 1, c.p.c. e, quindi, di tutti gli ele menti int egranti la vocatio in jus, non vale a sottrarla (anche se trattasi di citazione in appello) all'operatività dei meccanismi di sanatoria ex tunc previsti dal secondo e terzo comma della medesima disposizione. Ne consegue che, quando la causa, una volta iscritta al ruolo, venga chiamata all'udienza di comparizione (che, per la mancata indicazione dell'udienza, dev'essere individuata ai sensi dell'art. 168-bis, comma 4, c.p.c.), il giudice, anche in appello, ove il convenuto non si costituisca, deve ordinare la rinn ovazione della citazione, ai sensi e con gli effetti dell'art. 164, comma 1, c.p.c., mentre se si sia costituito deve applicare l'art. 164, comma 3, c.p.c., salva la richiesta di concessione di termine per l'inosservanza del termine di 5 comparizione” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23979 del 26/09/2019, Rv.  655105; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13079 del 25/05/2018, Rv.  648711). 
Ne deriva che l'atto di impugnazione, carente del requisito della vocatio in ius, non è radicalmente nullo, dovendosi disporre, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., la sua rinnovazione entro un termine perentorio (in questo senso, cfr. anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10926 del 26/04/2023, Rv. 667673). Ove però il convenuto si costituisca, va applicato il terzo comma dell'art. 164 c. p.c., con conseguen te sanatoria, per effetto della ridetta costituzione, dei vizi formali dell'atto di evo cazione in giudizio, che comu nque h a prodotto il suo effetto tipico, salvo il diritto del convenuto, in caso di inosservanza dei termini minimi di comparizione o di mancanza dell'avviso previsto dall'art. 163, terzo comma, n. 7, c.p.c., di chiedere la fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei detti termini. 
Poiché nel caso di specie il ### come da lui stesso dichiarato in ricorso, si era già cost ituito, ancor prima della n otificazione dell'istanza di rinnovazione della citazione introduttiva del gravame, la sanatoria del vizio formale dell'atto introduttivo del giudizio d'appello si era prodotta, onde rimane irrilevante il successivo mancato rispetto del termine perentorio fissato dal giudice per la rinnovazione di un atto che, di fatto, aveva già prodotto il proprio effetto tipico. Né il ricorrente dà atto, nella censura in esame, di aver formulato la richiesta di cui all'art. 164, terzo comma, c.p.c., con conseguente irrilevanza anche dell'eventuale mancato rispetto dei termini minimi di comparizione e/o dell'eventuale carenza dell'avviso di cui all'art. 163, terzo comma, 7, c.p.c. 
Con il secondo motivo, il ricorrente si duole della violazione degli artt. 113, 279, 340, 327, 324 c.p.c. e 2909 c.c., in relazione all'art. 6 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che il ### avesse sollevato eccezione di usucapione degli spazi comuni da lui occupati, senza considerare che la manca ta proposizione di dett a eccezione era stata rilevata dal ### con provvedimento del 4.2.2015, con il quale la causa era stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, e ch e dett o provvedimento, avente contenuto sostanziale di sente nza non definitiva, non era stato fatto oggetto di riserva di impugnazione da parte del ### La censura è infondata. 
Il provv edimento con il quale il giudice rinvia la causa pe r la precisazione delle conclusio ni non ha contenuto decisorio, anche quando risolve una quest ione processuale o sostanziale, ma meramente ordinatorio (cfr. Cass. Sez . U, Sente nza n. 17549 del 10/12/2002, Rv. 559104; conf. Cass. Sez. U, Sentenza n. 14693 del 13/07/2005, Rv. 582838; cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1186 del 19/01/2007, Rv. 594495). Come tale, avverso di esso non deve essere proposta riserva di impugnazione, poiché le statuizioni in esso contenute non incidono sui diritti soggettivi delle parti e ben possono essere nuovamente rivalutate in sentenza. 
Con il terzo motivo, il ricorrente denunzia la falsa applicazione degli artt. 101, 102, 354, 292, 324 c.p.c. e 1909 c.c., in relazione all'art.  360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe dovuto rilevare la natura non integra del contraddittorio e rimettere, di conseguenza, la causa al giudice di primo grado. 
La censura è inammissibile. 
Il ricorre nte non indica quali sarebbero i litisconsorti necessari pretermessi, onde la censura non è assistita dal richiesto gr ado di specificità. Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui “In tem a 7 di litisconsorzio necessario, la parte che … deduca la non integrità del contraddittorio … n on può genericament e assumere l'esist enza di litisconsorti pretermessi, ma ha l'onere di indicare le persone … e di specificare le ragioni di fatto e di diritto della necessità di integrazione, le quali non debbono apparire prima facie pretestuose” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12346 del 27/05/2009, Rv. 608556; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12504 del 29/05/2007, Rv. 597382; che hanno entrambe affermato la validità del richiamato principio in relazione alle cause ereditarie; nonché, in termini generali, Cass. Sez. 2, Sente nza 25810 del 18/11/2013, Rv. 628300; Cass. Sez. L, Ordinanza n. 5679 del 02/03/2020, Rv. 657513; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17589 del 21/08/2020, Rv. 658899). 
Con il quarto motivo, il ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la ### di App ello avrebbe pronunciato olt re la domanda formulata d al ### il q uale in prime cure aveva concluso p er il rigett o della pretesa dell'odierno ricorrente, senza alcuna specificazione, e solo in appello aveva sollevato e ccezione di usucapione in rel azione alle modalità d'uso degli spazi comuni oggetto di causa, e non invece con riguardo alla loro proprietà. Il giudice di seconde cure, dunque, nel riconoscere al ### la proprietà, appunto per usucapione, dei detti spazi, sarebbe incorso in ultrapetizione. 
La censura è infondata.  ### di Appello dà atto che fin dalla comparsa di costituzione il convenuto aveva dedotto l'esistenza di un rapporto pertinenziale tra il proprio appartamento e gli spazi oggetto di causa ed aveva dedotto l'esistenza di una “situazione di possesso rilevante anch e ai fini dell'usucapione” (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). ### di usucapione, dunque, era stata sollevata dal ### già in prime cure, 8 posto che, come rilevato correttamente dalla ### del gravame, a tal scopo non occorre che la parte ricorra all'uso di formule sacramentali, dovendo il giudice valutare il contenuto effettivo delle difese proposte e degli argomenti in esse sollevati. Va, sul punto, data continuità al principio, richiamato anche dall a sentenza impugnata, secondo cui “### esercizio de l potere di interpretazion e e qualificaz ione della domanda il giudice d i merito, n on condizionato dalle espressi oni adoperate dalla parte, ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della p retesa, quale desumibile n on solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla n atura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e di non sostituire d'ufficio un'azione diversa da quella esercitata. Tale ampio potere, attribuito al giudice per valutare la reale volontà della parte quale desumibile dal complessivo comportamento processuale della stessa, estrinsecandosi in valutazioni discrezionali sul merito della controversia, è sindacabile in sede d i legittimità soltanto se il suo esercizio ha travalicato i predetti limiti, ovvero è insufficientemente o illogicamente motivato” (Cass. Sez. 2, Sente nza n. 8225 del 29/04/2004, Rv. 572456; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13602 del 21/05/2019, Rv. 653921). Di conseguenza, “Per la p roposizi one di un'eccezione sostanziale non si richiede che la parte impieghi formule sacramentali, ma è sufficiente qualsiasi deduzione, anche implicita, che la riveli, come ad esempio l 'ista nza di ammissione di un m ezzo istruttorio che sia volto a contrastare la domanda avversaria” ( Sez. 2, Sentenza n. 8225 del 29/04/2004, Rv. 572457). In materia di diritti reali, poi, va ribadito il principio secondo cui “La parte convenuta in un giudizio di carattere reale può utilmente contrastare l'azione così 9 esercitata nei suoi confro nti anche solle vando un'eccezione riconvenzionale di usucapione, senza necessità di formulare la relativa domanda” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20330 del 27/09/2007, Rv.  599365; conf. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 26884 del 29/11/2013, Rv. 628956). 
Ne deriva che, a fronte della prospettazione difensiva proposta dal ### sin dal suo primo at to difensiv o, nella fa ttispeci e non si configura alcuna pronuncia ultra petita, avendo piuttosto la ### di Appello condotto una valutazione, peraltro pienamente condivisibile, in relazione al contenuto effettivo delle predette difese. 
Con il quinto motivo, il ricorrente si duole della violazione degli artt.  1164 c.c. e 113 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe erroneamente ravvisato una interversione nel possesso della cosa comune a tutti i condomini. 
La censura è infondata.  ### d i ### lo ha e videnziato che, come prospettato dal ### e non contestato dal ### i luoghi erano rimasti immutati dal 1989, quando il ### aveva acquistato il suo appartamento, e che gli elementi di prova acquisiti agli atti del giudizio dimostravano che “… l'ascensore dello stabile è utilizzato dai condomini per accedere fino al sesto piano, mentre per la fermata al settimo piano (ove si trovano, appunto, il vano in contestazione e l'appartamen to del ### occorre un'apposita chiave in dotazione al solo appellante, con e vidente esclusione degli altri condomini dall'uso del bene i n origine comune” (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Il giudice di merito ha, dunque , ravvisato la prova dell'esclusione degli altri comproprietari dal godimento della cosa comune, applicando i principi affermati da questa ### secondo cui “Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzi one di possede ###a titolo di 10 compossesso, ma di possesso esclusivo (uti dominus), non ha la necessità di compiere at ti di int erversio possessionis alla st regua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, i ncompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sf era di altro compossessore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9100 del 12/04/2018 Rv. 648079; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16841 del 11/08/2005, Rv. 584306; principio valido anche ai rapporti tra coeredi, prima della divisione, in forza di Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021, Rv. 660860, Cass. Sez. 2, Sen tenza n. 10734 del 04/05/2018, Rv.  648439 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1370 del 18/02/1999, Rv.  523346). 
Il ricorre nte deduce che l'uso esclusivo dell'ascensore e del pianerottolo al settimo piano, da parte del ### sarebbe derivato dalla tolleranza degli altri condomini, ma omette di confrontarsi con i decisivi riscontri evidenziati, in punto di fatto, dal giudice di merito, che ha evidentemente ravvisato una ipotesi di interclusione dello spazio in origine comune, ritenendo che lo stesso fosse stato utilizzato dal solo ### per oltre venti anni, senza alcuna interferenza, né possibilità di concorrente utilizzazione, da parte degli altri comproprietari. Trattasi di accertamento di fatto, al quale il ricorrente contrappone una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può m ai risolversi in un'ist anza di revisione delle 11 valutazioni e del convincimen to del giudice di merito tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui “### dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testim oniale, il giudizio sull'attendibilità de i testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quel le ritenute più idonee a sorre ggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni s ingolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la d ecisione adottata” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330; cfr. anche Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08 /2016, Rv. 641328 e Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 16467 del 04/07/2017, Rv. 644812). 
Con il sesto motivo, il ricorrente denunzia la nullità della sentenza per violazione dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la ### di ### sarebbe incorsa in vizio di ultrapetizione, affermando che il ### non aveva chiesto l'accertamento della proprietà del locale sito sul lastrico condominiale, ma soltanto il diritto di accedervi dal vano antistante il suo appartamento . In tal modo, il giud ice di merito 12 avrebbe riconosciuto al ### un diritto di uso esclusivo di detto locale, senza avved ersi che, nella sua prospettazione difen siva, l'odierno controricorrent e non ne aveva mai contestato la na tura condominiale. 
La censura è infondata.  ### di ### ha dato atto che il ### “… non ha invocato il riconoscimento della proprietà esclusiva, ma si è limitato a vantare il diritto, da un lato, di accedervi dal vano antistante il suo appartamento e, dall'altro lato, a mantenervi i cassoni dell'acqua. In ordine al primo profilo, spiega effetti l'eccezione di usucapione del vano, come detto meritevole di accoglimento, con la conseguenza che il ### può accedere al lastrico passando attraverso il vano antistante il proprio appartamento (fermo restando che il pari uso del lastrico comune da parte degli altri condomini è assicurato tramite un ulteriore passaggio dalle scale). Con riferimento al secondo profilo, i cassoni dell'acqua sono d estinati a servizio dell'appartament o inte rno 13 e tale configurazione risale pacificamente (anche questo aspetto non è stato oggetto di contestazione alcuna) ben oltre il ventennio invocato dal ### cosicché il predetto ha diritto a mantenere i cassoni nell'attuale ubicazione, senza che il pari uso del lastrico da parte degli altri comproprietari subisca ulteriori limitazioni” (cfr. pagg. 7 ed 8 della sentenza impugnata). Con tale motivazione, la ### distrettuale ha ritenuto che il ### abbia usucapito non già la proprietà esclusiva del locale sito sul lastrico comune, che non aveva mai richiesto, bensì soltanto il duplice diritto di accedere al lastrico dal vano antistante la propria abitazione e di mantenere, ne l locale anzidetto, i cassoni a servizio del proprio appartamento . Trattasi, con tutt a evidenza, di servitù a carico del bene comune, che ben possono essere oggetto di usucapione, onde ne ssun vizio di ultrapetizio ne si configura nella 13 fattispecie. Va peraltro ribadito che i beni condominiali si prestano, in casi specifici, ad un uso più intenso, o anche esclusivo, da parte di alcuni comproprietari, senza che tale circostanza sia idone a ad inficiarne la natura comune, né a costituire, in capo al comproprietario che eserciti detto uso più intenso o esclusivo, un diritto dominicale di estensione ed intensità tali da azzerare il concorrente diritto degli altri comproprietari. 
Alla luce delle esposte argomentazioni, il ricorso va rigettato. 
Le spese de l presente giud izio di legittim ità, liquidate com e da dispositivo, seguono la soccombenza. 
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell'art.  13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione, se dovuto.  P. Q. M.  ### di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giu dizio di legittim ità, che liqu ida in € 2.000 per compensi, oltre al rimborso delle s pese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. 
Così deciso i n ### nella camera di consig lio della ### addì 31 gennaio 2025. 14 ####

Giudice/firmatari: Orilia Lorenzo, Oliva Stefano

M
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Tribunale di Lanciano, Sentenza n. 330/2025 del 22-12-2025

... incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione” (C. 565/2025). La copertura di molti edifici è costituita, in tutto o in parte, non dal tetto, ma da una terrazza (terrazza di copertura), tecnicamente indicata come “lastrico solare”. Distinta dal lastrico solare è la “terrazza a livello”, ossia la superficie scoperta destinata non solo a coprire la parte verticalmente sottostante, ma anche, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata, e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno. Peraltro, in quanto abbia funzione di copertura di parte dell'edificio, la terrazza a livello costituisce anch'essa lastrico solare. Il lastrico solare può essere di proprietà comune, e quindi condominiale, oppure destinato all'uso esclusivo o comunque di proprietà esclusiva di un condomino che, il più delle volte, coincide con il proprietario dell'attico. In assenza di diversa disposizione del titolo, l'art. 1117, n. 1, c.c., attribuisce la proprietà del lastrico solare in comunione a tutti i condomini. Il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato (leggi tutto)...

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LANCIANO in composizione monocratica, nella persona del giudice ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 16/2022 R.G. e vertente TRA ( ), ( ), ( ), elettivamente domiciliati in #### 5, presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende come da mandati in atti; ### , in persona dell'amministratore , elettivamente domiciliato in ### ciano, Viale della ### 29, presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende coma da mandato in atti; ########## P. ### 2 ( , in persona del rappresentante legale e lettivamente do miciliata i n , V ia M artiri 6 O ttobre 7 7, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende come da mandato in atti; ### avente a oggetto: usucapione conclusioni delle parti: come da note d'udienza ### e diritto 1. (questi ultimi, d'ora in avanti, hanno convenuto in giudizio (d'ora in avanti, ) domandando la declaratoria di acquisto per usucapione del diritto di ###proprietà su “terrazza a livello” “scoperta” alla quale, “fin dalla costruzione” (“tra il 1957 ed il 1965” e da parte di “ “padre di ed ”) “dell'edificio condominiale sito in alla via ### n. 5”, nel cui ambito ed sono comproprietari esclusivi dell'unità abitativa “### 26, ### 445, ### 3, ### 1-5”, è proprietario esclusivo dell'unità abitativa “### 26, ### 445, ### 15, ### 2426, #### - 5”, tali “appartamenti [...] hanno sempre avuto[...] accesso diretto ed esclusivo”, essendo la terrazza, “appunto, allo stesso livello dei predetti appartamenti”: “gli odierni premittenti [...] hanno da sempre utilizzato e posseduto la [...] terrazza a livello in modo esclusivo e ne hanno da sempre goduto attraverso una modalità di possesso inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da configurare una inequivoca volontà di possedere uti domin[i]”, infatti “l'accesso alla richiamata terrazza a livello è precluso a terzi potendosi accedere solo ed esclusivamente dagli appartamenti degli odierni premittenti tramite porte-finestre presenti fin dalla costru### P. ### Perso [... ### 3 zione dell'intero edificio” e “sulla terrazza a livello [...] sono stati realizzati [dai proprietari dei predetti appartamenti serviti] dei manufatti in muratura e con copertura in onduline, adibiti a veranda ovvero a cucina, ad ampliamento dei rispettivi appartamenti”; “vieppiù, le ### del [...] [...] considerano la ‘terrazza a livello' ricompresa nella proprietà esclusiva degli appartamenti dei premittenti [...] e direttamente ed esclusivamente [ad essa] collegati”.   si è costituito deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva e, in ogni caso, chiedendo il rigetto delle domande; in particolare allegando che quello che “parte attrice pretende essere terrazzo a livello, in realtà è solo un lastrico solare, a cui si accede solo dal piano terra, avente mera funzione di copertura di una parte della unità immobiliare” “a piano terra” “di proprietà del condomino ; “emerse la totale irregolarità urbanistica del lastrico solare” “individuato catastalmente al Fg 26, P.lla 445 sub 33” “e della gradinata di accesso”, “ , a propria cura e spese, ha provveduto alla regolarizzazione dell'intero immobile [...], sia catastalmente [sia] attraverso la richiesta di condono edilizio”, ne “consegue [che] la superficie per cui è richiesta [è] di proprietà esclusiva della ”.  (d' ora in avanti, ) è intervenuta chiedendo il rigetto delle domande; tra l'altro allegando di aver acquistato la proprietà “dell'intero immobile sito al piano terra del complesso immobiliare [in] ### 1-3-5” in virtù di decreto di trasferimento “in asta giudiziaria presso il Tribunale di Lanciano - fallimento ” - del 18 maggio 2009, immobile del quale “procedeva all'accatastamento” il “5 luglio 2012”, insieme alle proprietà “collegate”, tra cui “il terrazzo di cui si discute, [...] di esclusiva proprietà della [...] società”; e “le innumerevoli irregolarità ed illegittimità” dei e di con “abusiva realizzazione, al piano primo di via ### n. 1, 3 e 5 e sull'area individuata catastalmente al fg. 26 P.lle 445 sub 33[,] d[i] interventi edilizi [quali] ### di dimensioni 2,12 m circa per 2,04 circa costituit[o] da onduline in pvc su muretto in calce### Con ### 4 struzzo e copertura in lamiera e lastre di presunto amianto”; “### costituito in mattoni con pilastrino in calcestruzzo e laterizio alto circa 1 m realizzato in prossimità della [predetta] struttura”; “### costituita da un muretto in calcestruzzo con soprastante chiusura mediante infissi, di dimensioni pari a circa 8,13 m [...] per 2 m circa e altezza di 1,40 m circa[...] in amianto con sottostante tavolato in legno”; “### realizzato in muratura avente dimensioni di 2 m circa per 2,40 m circa e altezza di 2 metri circa[...] in amianto”; “### di finestra in portafinestra per accedere al manufatto”; e “dopo oltre un anno e mezzo gli attori non sono ancora riusciti ad ottenere la sanatoria delle loro opere abusive”. 
Il Tribunale ha concesso i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c.; svolto istruttoria con interrogatorio formale ed escussione testimoniale; all'esito, fissato udienza di precisazione delle conclusioni.  2. Le domande sono fondate.  2.1. Il possesso ai fini dell'usucapione deve specificarsi (possesso qualificato) come pacifico (acquistato in modo non violento); la “violenza preclude l'usucapione in quanto rende riprovevole il possesso e fa venir meno la ragione della preferenza del possessore rispetto al proprietario”; pubblico (acquistato in modo non clandestino); continuo; il possesso esercitato in modo occasionale o saltuario può essere possesso, ma non è possesso “continuo”; non interrotto. 
Non è richiesto che il possesso (a parte non essere violento) si manifesti con atti leciti, in particolare conformi alla normativa urbanistica ed edilizia: le “norme [che] mira[no] a sanzionare l'attività edificatoria [...] non [disciplinano] gli atti di acquisto della proprietà del terreno ove l'immobile - asseritamente in contrasto con la normativa urbanistica - sarebbe edificato, così che, in via di ipotesi, ben può detta area essere acquisita per usucapione e, contemporaneamente, l'opera edificata essere suscettibile di attività sanzionatoria da parte della pubblica amministrazione[;] l'attività di edificazione conserva la sua positiva valutabilità quale dimostrazione di possesso valido all'usucapione anche se il manufatto presenti [...] profili di contrarietà alla legge urbanistica” (C. 23452/2012); è “ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem” (C. 1395/2017). 
Quanto alla interruzione, essa è determinata da terzi o da fatti naturali e può essere naturale o civile. 
Per l'interruzione civile il codice richiama le norme sull'interruzione della prescrizione; ma non sono cause di interruzione civile del possesso gli atti stragiudiziali di messa in mora del possessore e il mero riconoscimento (atto ricognitivo) del diritto reale altrui da parte del possessore. Gli atti di diffida e messa in mora interrompono la prescrizione dei diritti relativi (diritti di credito) e, secondo una tesi, dei diritti reali limitati; non interrompono il possesso e quindi la prescrizione acquisitiva di diritti reali. Quanto al riconoscimento, “non è sufficiente che il possessore compia un atto con il quale dimostri di riconoscere il soggetto cui appartiene il diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che per il modo in cui questa conoscenza è rivelata e per i fatti in cui essa è implicita, manifesti la volontà di attribuire il diritto reale al suo titolare” (C. 13211/1992), “atteso che l'animus possidendi non consiste nella convinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà” (C. 5920/2025); il “riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, quale fatto idoneo ad interrompere il termine dell'usucapione, postula non già un mero atto o fatto che evidenzi la sola consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri della proprietà, bensì un atto o fatto che esprima una volontà (lato sensu) ‘attributiva' di detto diritto al suo titolare (nel senso di una consapevolezza della spettanza ad altri del diritto di proprietà accompagnata dal non volerlo contrastare, neppure per poi conciliare), desunta dal modo in cui la conoscenza è rivelata o dai fatti in cui essa è implicita; costituendo dunque la c.d.  volontà attributiva del diritto un requisito normativo del riconoscimento ai fini anzidetti, detta volontà può normalmente desumersi dall'essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell'acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative (come potrà desumersi dalle clausole predisposte, in particolare con riferimento al corrispettivo) siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l'accertamento dell'usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite” (C.  27170/2018). La domanda giudiziale, invece, interrompe il possesso; secondo una tesi, però, solo se fondata.  ### naturale non rileva nell'usucapione se non è durata per oltre un anno (art. 1167 c.c.). 
Oggetto dell'usucapione sono i diritti di proprietà e gli altri diritti reali di godimento, anche in comunione o solo per quota. 
Il contenuto dell'acquisto per usucapione si determina in ragione del contenuto del possesso; il possesso pieno conduce pertanto all'acquisto del diritto di proprietà mentre il possesso minore conduce all'acquisto degli altri diritti reali di godimento; sicché la questione della c.d. usucapio libertatis va risolta nel senso che se l'usucapiente, nell'esercizio del possesso, ne ha subito una limitazione per la presenza di diritti reali altrui, questi diritti permangono perché il possessore acquista un diritto dal contenuto equivalente al possesso e, se il possesso è stato limitato, anche il diritto (di proprietà) acquistato è limitato; l'effetto estintivo dell'usucapione si prospetta solo rispetto a quelle situazioni di diritti reali limitati che sono incompatibili con l'acquisto della proprietà da parte dell'usucapiente: in virtù di ciò, nessun effetto estintivo è configurabile quanto al diritto reale di garanzia dell'ipoteca: la “sorte dei diritti reali minori dipende - nella fattispecie acquisitiva dell'usucapione ordinaria - dalle caratteristiche concrete del possesso e dal suo essere incompatibile o meno con la permanenza di diritti reali minori (si pensi a ipoteche o a servitù), nonostante l'estinzione del pregresso diritto dominicale (art. 1158 [c.c.]). Analogamente, nell'usucapione abbreviata, il destino dei diritti reali minori è condizionato da quanto si evince dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento, che può far salvi diritti reali minori, benché venga meno il precedente titolo dominicale (art. 1159 [c.c.])[;] la natura originaria dell'acquisto non è in sé logicamente [...] incompatibile con una disciplina che [...] consenta di desumere dai presupposti normativi che compongono la fattispecie acquisitiva[...] la salvezza di pregressi diritti reali” (C. cost. 160/2024); ne discende che l'“acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell'ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione” (C. 565/2025). 
La copertura di molti edifici è costituita, in tutto o in parte, non dal tetto, ma da una terrazza (terrazza di copertura), tecnicamente indicata come “lastrico solare”. 
Distinta dal lastrico solare è la “terrazza a livello”, ossia la superficie scoperta destinata non solo a coprire la parte verticalmente sottostante, ma anche, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata, e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno. Peraltro, in quanto abbia funzione di copertura di parte dell'edificio, la terrazza a livello costituisce anch'essa lastrico solare. 
Il lastrico solare può essere di proprietà comune, e quindi condominiale, oppure destinato all'uso esclusivo o comunque di proprietà esclusiva di un condomino che, il più delle volte, coincide con il proprietario dell'attico. In assenza di diversa disposizione del titolo, l'art. 1117, n. 1, c.c., attribuisce la proprietà del lastrico solare in comunione a tutti i condomini. Il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato anche se di uso o proprietà esclusivi di uno dei condomini. Ne consegue che l'obbligo e il dovere di provvedere alla sua manutenzione, riparazione o ricostruzione, e la responsabilità per il suo inadempimento e violazione, gravano su tutti, sia nell'ipotesi in cui esso costituisca “parte comune dell'edificio”, sia nell'ipotesi in cui, invece, esso sia di uso o proprietà esclusivi di alcuno dei condomini; salve, però, quelle parti del lastrico solare estranee alla funzione di copertura e collegate, invece, al suo godimento diretto (a esempio, parapetti, ringhiere, ecc.). Nel caso di lastrico solare di uso o proprietà esclusivi, e nella terrazza a livello con funzione di copertura (C. 16583/2012), la ripartizione interna delle spese, anche di quelle necessarie per il risarcimento dei danni a seguito dell'inadempimento o dell'illecito, è regolata dall'art. 1126 c.c., che le pone, per 1/3, a carico del condomino avente l'uso o la proprietà esclusivi del lastrico solare (o la proprietà esclusiva dell'appartamento cui è collegata la terrazza a livello), per i restanti 2/3, a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti in proporzione ai millesimi di proprietà; se il condomino che ha l'uso o la proprietà esclusivi del lastrico solare è anche proprietario di un'unità immobiliare (a esempio, autorimessa) ubicata sotto la sua verticale, parteciperà anche a questa quota di spesa. 
Non può costituire lastrico solare di uso esclusivo, ai fini dell'art. 1126, il lastrico solare di proprietà comune che serve solo da copertura, sostituendo in tutto e per tutto il tetto, e quindi privo di una funzione di utilizzo. In tal caso il lastrico solare è “parte comune dell'edificio”, ed è regolato, quanto alle spese, dall'art. 1123 (C. 2726/2002). 
Da quanto sopra risulta evidentemente che “la circostanza che sia st[r]utturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è giuridicamente incompatibile con l'esercizio di fatto di un possesso esclusivo del bene idoneo pure ai fini dell'usucapione, né con una situazione di titolarità esclusiva degli stessi, come confermano gli artt. 1117, n. 1, e 1126 c.c.” (C.  ###/2021).  2.2. Ebbene, innanzitutto, è infondata la principale deduzione di e, soprattutto, , ossia che “è necessario il titolo edilizio per legittimare l'usucapione”, “non si può dar luogo all'usucapione di un manufatto abusivo”. 
La Cassazione, nelle sentenze richiamate sub 2.1, non solo afferma che può “contemporaneamente” acquistarsi per usucapione il diritto reale su di un immobile ed essere sanzionati “da parte della pubblica amministrazione” per avervi edificato abusivamente; ma anche che proprio la stessa “attività di edificazione” abusiva può essere manifestazione/“dimostrazione di possesso valido all'usucapione”. 
Inoltre, ancora come detto sub 2.1., il fatto che la terrazza a livello funga anche da copertura di parte dell'edificio e, quindi, sia qualificabile come lastrico solare, non ne esclude la possibile proprietà esclusiva e nemmeno l'acquisto (appunto in proprietà esclusiva) per usucapione. 
All'udienza del 22 febbraio 2024, il teste di ha rappresentato che “procedetti alle pratiche di condono e successivo accatastamento per l'immobile oggetto di controversia, a ciò incaricato dalla ; al lastrico solare “si accede da un locale tecnico della mediante una botola a solaio e scale amovibili (non retraibili; cioè non fisse), botola che dà in un casotto sovrastante, con il lastrico solare a lato del casotto, cui si accede a mezzo porta finestra; attualmente nel locale tecnico, che è a piano terra, c'è un lavaggio; il casotto è di dimensioni molto inferiori al locale tecnico [...], per il resto sovrastato dal solaio-terrazza a livello; il terrazzo è stato oggetto di sanatoria; mi sono recato parecchie volte su quel fabbricato nel 2012”; “non ricordo se c'erano accessi alla terrazza predetta anche da finestre - porte finestre di altri appartamenti a piano; che non sono meri casotti; non ho visto accessi altrui e nemmeno fabbricati altrui perché ero concentrato su quello che facevo; a quella terrazza a livello si può ac### Con ### 10 cedere anche dall'esterno, c'è una salita e poi un muretto di circa un metro; anzi, dall'esterno si può solo vedere il casotto; io sono acceduto alla terrazza solo da casotto e scale amovibili; ciò all'epoca dei predetti accatastamenti”.  ha dichiarato che “la porta finestra del casotto di cui ho sentito parlare il teste che mi ha preceduto non è mai esistita; io frequento il posto dal 1983; si accedeva solo da casa di mia suocera, attualmente in proprietà dei a livello con il solaio contestato, e dall'appartamento di fronte, anch'esso a livello, che attualmente è nella mia proprietà; ciò attraverso porte finestre, che sono lì almeno dal 1983, le quali davano su manufatti in muratura, completi, sostanzialmente stanze, quello di mia suocera [...] era una cucina e aveva la copertura in eternit; dall'altro lato, [...] il manufatto aveva solo la base in muratura e poi saliva con profilati metallici e plastica e anche qui la copertura era in eternit; ciascun[o] ha la sua porta finestra, ribadisco che sono tutti a livello con il terrazzo contestato [...]; ricordo che nel natale 1983 sul terrazzo ci facemmo una grigliata con mio suocero; ai tempi, sotto la terrazza c'era un opificio di mio suocero; il casotto fungeva da locale per la torre di raffreddamento dei prodotti lavorati nell'opificio; anche gli altri appartamenti a livello con la terrazza [...] mi risulta siano in proprietà dei ma hanno solo finestre senza possibilità di accesso[;] non ho mai visto gente della passeggiare o comunque accedere sul terrazzo”. 
Ma è la stessa , come detto, ad allegare la “abusiva realizzazione, al piano primo di via ### n. 1, 3 e 5 e sull'area individuata catastalmente al fg. 26 P.lle 445 sub 33[ (cioè sulla terrazza),] d[i] interventi edilizi [quali] ### di dimensioni 2,12 m circa per 2,04 circa costituit[o] da onduline in pvc su muretto in calcestruzzo e copertura in lamiera e lastre di presunto amianto”; “### costituito in mattoni con pilastrino in calcestruzzo e laterizio alto circa 1 m realizzato in prossimità della [predetta] struttura”; “### costituita da un muretto in calcestruzzo con soprastante chiusura mediante infissi, di dimensioni pari a circa 8,13 m [...] per 2 m circa e altezza di 1,40 m circa[...] in amianto con sottostante tavo### Con lato in legno”; “### realizzato in muratura avente dimensioni di 2 m circa per 2,40 m circa e altezza di 2 metri circa[...] in amianto”; “### di finestra in portafinestra per accedere al manufatto”; dagli atti depositati ex art. 213 c.p.c. dal Comune di risulta che “i balconi sono riportati già nell'accatastamento del [...]1963”; “il sub 3 ha accesso direttamente sul terrazzo, come si evince sin dal primo progetto del 1957 dove, nella stessa posizione dell'attuale porta-finestra era previsto comunque un balcone con porta-finestra”, ma “tutti” i “5 appartamenti” al “primo piano” “(sub 15, sub 3, sub 14, sub 13, sub 2)” hanno “finestre e porte finestre che affacciano sul terrazzo, oggetto di condono nel 2009”; peraltro, come deduce la difesa degli attori, altresì è la “stessa tipologia dei materiali utilizzati (calcestruzzo, cemento, onduline e, soprattutto, amianto [...] bandito per legge fin dal 1992) [a rendere] evidente che tali manufatti siano stati realizzati, perlomeno, negli anni '70” (o comunque, per quanto qui rileva, in tempo ampiamente sufficiente al perfezionamento dell'usucapione); infine, il “verbale di accertamento” del 21/27 luglio 2020 del “Comune di ### Urbanistica”, “a seguito dell'esposto [dell']amministratore della società [...], al fine di verificare la regolarità di alcuni manufatti realizzati al piano primo del fabbricato”, rappresenta che, pur alla presenza, tra gli altri, del predetto amministratore di , per “accedere direttamente al lastrico solare in questione è stato necessario entrare nell'appartamento d[i] [...]. In alternativa è possibile accedervi dalla proprietà di e , così indirettamente supportando la dichiarazione di per cui “la porta finestra del casotto di cui ho sentito parlare il teste che mi ha preceduto non è mai esistita” (in tal senso sono ancora, e inequivocabilmente, anche le fotografie in atti del Comune di ### che rappresentano, dall'esterno e dall'interno, il “casotto” - “struttura D”). 
In definitiva, le stesse realizzazione e mantenimento delle opere abusive valgono continua manifestazione di possesso utile ai fini dell'usucapione, a ulteriore conferma del ### Co ### 12 fatto che il “lastrico solare” “a livello” di unità abitative è generalmente una “terrazza a livello” destinata anche, e “soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata, e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno”; tale possesso, per quanto detto, ha avuto una durata idonea al perfezionamento della fattispecie ex art. 1158 c.c.; pertanto, le domande degli attori sono fondate.  2.3. Poiché “il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo” (C. 8590/2022), la sentenza che dichiara l'acquisto per usucapione è sentenza di mero accertamento, ossia sentenza dichiarativa e non costitutiva (C. 12609/2008; C. 2485/2007); essa dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'art. 2651 c.c., ma la trascrizione di cui all'art. 2651 c.c. non ha funzione di opponibilità, bensì solo di pubblicità notizia (C. 2717/1982) e di salvaguardia della continuità delle trascrizioni. 
Pertanto, non deve essere ordinata la trascrizione della presente sentenza a opera del competente ### dei ### non essendo essa nemmeno un onere della parte (che non ha alcun interesse giuridico alla trascrizione della sentenza, non rilevando essa né ai fini dell'acquisto né ai fini dell'opponibilità dello stesso), bensì un obbligo ex lege il cui adempimento è rimesso al cancelliere.  3. Le spese di lite seguono la soccombenza; in virtù della presunzione ex art. 1117, n. 1, c.c., non è predicabile alcun astratto, ex ante difetto di legittimazione passiva di , sicché, considerate anche le difese nel merito dello stesso, il medsimo è co-soccombente, in misura che il Tribunale determina in 1/4; il ### bunale liquida le spese di lite come da dispositivo in base ai parametri ex d.m.  147/2022. ### 13 P.Q.M.  Il Tribunale di ### definitivamente pronunciando, così provvede: a) dichiara che sono titolari, in comunione, per acquisto in usucapione, dell'intero del diritto di piena proprietà sul “lastrico solare ubicato al primo piano del fabbricato in via ### n. 3” di cui al “Verbale di ### in via ### n. 1-3-5” del 21/27 luglio 2020 del “Comune di ### banistica” (“Dott.ssa Urb. ); b) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, e , in persona dell'amministratore pro tempore, in solido (con quote interne, rispettivamente, di 3/4 e 1/4), al rimborso, in favore di , delle spese di lite, che liquida in euro 11.000,00 per compensi, euro 545,00 per spese documentate, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% e accessori di legge.  ### 22 dicembre 2025. 
Il giudice ####

causa n. 16/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Giovanni Nappi

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Tribunale di Napoli, Sentenza n. 5574/2025 del 05-06-2025

... fattispecie dell'usucapione è, invero, un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento su beni immobili, che si realizza attraverso il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico per venti anni. Il possesso, in particolare, è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140). Da ciò si deduce che si concreta essenzialmente in una relazione di fatto intercorrente tra un soggetto e un bene, a prescindere dalla sussistenza nel soggetto stesso della titolarità del diritto. Gli elementi del possesso sono, pertanto, il corpus possessionis, che indica l'atteggiamento materiale del possessore che si comporta come proprietario (elemento oggettivo) e l'animus possidendi, che si identifica nella volontà, nell'intenzione del possessore di comportarsi come proprietario (elemento soggettivo). Ne deriva che, come affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, “chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non (leggi tutto)...

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N. 4708/2019 R.Gen.Aff.Cont.   REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI IV SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott.ssa ### ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4708 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, riservata per la decisione in data ###, previa assegnazione, ex art. 190 c.p.c., di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica ###.F. , residente in Napoli al ### di ### 54, elettivamente domiciliata in Napoli alla ### 348 presso lo studio degli Avv.ti ### (C.F.  ) e ### (C.F. ) dai quali è rappresentata e difesa anche disgiuntamente giusta procura in atti.; -ATTRICE - CONTRO nata a Napoli il ###, c.f.: ra ppresentata e difesa dall'avv. ### furi, c.f.: , presso il quale è elettivamente domiciliat ###### n. 56 CONVENUTA , nato a #### il ### e ivi residente ###, c.f.: rappresentato e difeso dall'avv. ### c.f.: , ############ - 2 - presso il quale è elettivamente domiciliat ###### n. 56, giusta procura in atti; CONVENUTO nato a Napoli il ###, C.F.  , ed ivi residente ###, quale erede della sig.ra rappresentato e difeso dall'Avv.  ### C.F. , e dall'Avv. ### C.F. ) e con questi elettivamente domiciliat ###/C, giusta procura in atti; CONVENUTO nato a ### il ###, C.F.  , ed ivi residente ###, in proprio, rappresentato e difeso dall'Avv. ### C.F.  , e con questi elettivamente domiciliat ###, giusta procura in atti; CONVENUTO , nata a ### il ### c.f.: , rappresentata e difesa dall'avv. ### c.f.: , presso il quale è elettivamente domiciliat ###### n. 56, giusta procura in atti; CONVENUTA , C.F.: , residente ###, rappresentato e difeso dall'avv. ### c.f.: , presso il quale è elettivamente domiciliat ###### n. 56, giusta procura in atti; ################ - 3 - ###.F. elettivamente domiciliata in ### alla ### 120 presso lo studio dell'Avv. ### C.F. che la rappresenta e difende giusta procura in atti; ###' , C.F.: ; C.F.: ; C.F.: ; , C .F.: , , C .F.: ; C .F.: , e C .F.: , coniugi in regime di comunione; , C.F.: , e , C.F.: , coniugi in regime di comunione; C.F.: C .F.  ; C .F.   C .F.   ###: usucapione ### come da atti e verbali di causa, da note di trattazione scritta per l'udienza del 27.1.2025 e da comparse conclusionali e da memorie di replica; ### E DI DIRITTO DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta nella forma semplificata prevista dall'art.  132 c.p.c. 
Con atto di citazione, la dott.ssa citava in giudizio innanzi al Tribunale di ### i condomini del fabbricato sito in ### al ### S. ################################### - 4 - di ### n.54, per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che la dott.ssa ed i suoi danti causa sono divenuti titolari a titolo originario del terrazzo ubicato a V piano “ante ‘50” e della copertura di detto appartamento sito in ### alla ###. ### di ### n. 54 (riportato in ### del Comune di ### sezione ### foglio 1, particella 351, sub. 18, zona censuaria 12, ####, classe 5, consistenza 9,5 vani, rendita ### 1.398,31) per intervenuta usucapione decennale e, comunque, ultraventennale; disporre la trascrizione nei ### Immobiliari della emananda sentenza; condannare i convenuti alle spese e competenze di lite oltre 15% CPA ed ### nella misura di legge. 
Si costituivano in giudizio con i rispettivi difensori , e che esponevano che il Tribunale di ### con la sentenza n. 5671/2016, passata in giudicato, aveva accertato la natura condominiale del solaio di copertura del fabbricato in ### alla ### di ### n.54, sovrastante l'appartamento di proprietà dell'attrice e aveva dichiarato che lo stesso era “libero da pesi, vincoli e qualsivoglia diritto reale o personale di godimento da parte della convenuta, ”. 
I convenuti, inoltre, rappresentavano che il Tribunale di ### con la medesima sentenza, aveva altresì accertato l'illegittimità delle opere eseguite dalla sul lastrico di copertura nonché di quelle che impedivano l'accesso al lastrico stesso. 
Chiedevano quindi al Tribunale di dichiarare l'inammissibilità della domanda essendosi già formato un giudicato sulle medesime questioni ed in ogni caso di rigettarla nel merito stante la sua infondatezza. 
Gli altri condomini, ritualmente citati, non si costituivano restando contumaci. 
Assegnati i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c. ed escussi i testi, la causa è stata riservata in decisione con ordinanza del 27.1.2025 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. ### - 5 - Si osserva che il Tribunale di ### con sentenza n. 5671/2016 passata in giudicato ha accertato la natura condominiale del lastrico di copertura posto al V piano dell'edificio sito in ### al ### di ### n. 54 ed ha altresì accertato che lo stesso è libero da pesi, vincoli e qualsivoglia diritto reale o personale di godimento da parte della convenuta. Ha inoltre accertato l'illegittimità delle opere da quest'ultima realizzate sul predetto lastrico e di quelle che impediscono l'accesso allo stesso. 
Dalla lettura della motivazione della sentenza de quo è evidente che il giudice estensore non solo ha accertato la natura condominiale del bene per cui è causa ma si è anche soffermato sull'effettivo possesso del bene da parte dei condomini. 
In particolare, il giudice in un passaggio della motivazione ha rilevato che il terrazzo di copertura “non era posto al servizio esclusivo dell'appartamento del dante causa del ### tanto è vero che i testi di parte convenuta hanno confermato che sul terrazzo stesso vi erano le antenne condominiali” ed ancora, in un altro passaggio ha evidenziato che “nel caso in esame non è stata dedotta e provata l'impossibilità dei condomini di collocare le antenne su spazi propri e, pertanto, deve ritenersi che venissero poste sul terrazzo proprio perché quest'ultimo non era posto a servizio esclusivo di un singolo condomino” ed ancora rilevava che “il lastrico di copertura è di proprietà ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c. e libero da pesi, vincoli e qualsivoglia diritto reale o personale di godimento da parte della convenuta, ”. 
Dalla lettura della sentenza si evince chiaramente che il giudice ha accertato non solo la proprietà del bene in capo ai singoli condomini ma anche l'effettivo possesso da parte degli stessi, il che esclude il possesso utile ai fini dell'usucapione da parte della e dei suoi danti causa. 
Si ritiene quindi che l'eccezione sollevata dai convenuti di inammissibilità della domanda attorea per intervenuto giudicato sia fondata. ### - 6 - Si osserva poi che la proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell'eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova. 
Per giurisprudenza pacifica se è consentito nel giudizio volto a far valere l'esistenza di un diritto cd. autodeterminato l'allegazione nel corso del medesimo di un diverso modus adquirendi, senza che ciò immuti la causa petendi della domanda, in senso inverso deve reputarsi che, una volta dedotta l'esistenza del diritto di proprietà, ed intervenuto il rigetto della relativa domanda, resta preclusa la possibilità di far valere ex novo il medesimo diritto sulla base di un diverso titolo di acquisto (in tal senso si veda espressamente Cass. n. 1682/1991, secondo cui, atteso il carattere autodeterminato del diritto di proprietà e degli altri diritti reali di godimento, individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto, cioè del bene che ne costituisce l'oggetto, nelle azioni ad essi relative, la deduzione del fatto costitutivo non è necessaria ai fini della loro individuazione ma è rilevante soltanto ai fini della prova del diritto; pertanto qualora sia proposta una domanda di accertamento o di condanna, relativa ad uno dei suindicati diritti sulla base di un determinato fatto costitutivo, e questa venga rigettata per ragioni inerenti al fatto costitutivo dedotto, l'accertamento dell'inesistenza del diritto stesso fa stato anche nel successivo processo instaurato con la riproposizione della medesima domanda pure se fondata su di un diverso fatto costitutivo trattandosi dello stesso "petitum" ed essendo irrilevante la "causa petendi"). 
Orbene, applicando tali principi al caso concreto si ritiene che, una volta che sia stato accertato il diritto di proprietà del lastrico solare in capo ai condomini, l'attrice non possa poi invocare il preteso possesso per fondare - 7 - una domanda di usucapione, essendo la sua rilevanza preclusa dal giudicato intervenuto. 
In ogni caso, nel merito, ad abundantiam, si osserva che la domanda è comunque infondata in quanto non si ritiene raggiunta la prova dei fatti costituivi della pretesa azionata, così come prospettati in citazione, che - secondo i principi generali in tema di riparto dell'onere probatorio, ex artt.  2697 e 1158 cc - devono essere provati da colui che agisce in giudizio. 
La fattispecie dell'usucapione è, invero, un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento su beni immobili, che si realizza attraverso il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico per venti anni. 
Il possesso, in particolare, è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140). 
Da ciò si deduce che si concreta essenzialmente in una relazione di fatto intercorrente tra un soggetto e un bene, a prescindere dalla sussistenza nel soggetto stesso della titolarità del diritto. 
Gli elementi del possesso sono, pertanto, il corpus possessionis, che indica l'atteggiamento materiale del possessore che si comporta come proprietario (elemento oggettivo) e l'animus possidendi, che si identifica nella volontà, nell'intenzione del possessore di comportarsi come proprietario (elemento soggettivo). 
Ne deriva che, come affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, “chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del "corpus", ma anche dell'"animus"; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà (…)” (Cass. civ.  14092/2010).  - 8 - Nel caso di specie, i testi di parte attrice hanno reso dichiarazioni non idonee a supportare la pretesa attorea e a confermare quindi il possesso esclusivo da parte dell'attrice e dei suoi danti causa del predetto bene. 
Particolarmente rilevante è stata invece la testimonianza di memoria storica e custode del fabbricato dal 1999, la quale ha confermato anche in questa sede il possesso del bene da parte dei condomini. 
In particolare, la stessa ha dichiarato: “### che i condomini indicati ad eccezione di la quale abita al civico n. 49, hanno avuto accesso al solaio condominiale. Al quinto piano vi era un pianerottolo e una scala con sopra una botola. Aperta la botola si accedeva al solaio. Mi ricordo che da sempre c'era questo accesso. Non so dire fino a quando c'è stato l'accesso”…. “I condomini accedevano al solaio anche per la manutenzione e in occasione della riparazione della pluviale.” Pertanto, la domanda è infondata nel merito e va quindi rigettata. 
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri di cui al d.m. 55/2014 e successive modifiche (valore della controversia compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 per le quattro fasi) in applicazione dei parametri medi. 
Al caso di specie va applicato l'art. 4, comma 2, dm. 55/2014 ai sensi del quale “### in una causa l'avvocato assiste più soggetti aventi la stessa posizione processuale, il compenso unico può essere aumentato per ogni soggetto oltre il primo nella misura del 30 per cento, fino a un massimo di dieci soggetti, e del 10 per cento per ogni soggetto oltre i primi dieci, fino ad un massimo di trenta”.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: • dichiara la contumacia dei condomini non costituiti.  • rigetta la domanda proposta da . ### - 9 - • Condanna , alla rifusione delle spese di lite in favore di , di di e di che liquida in euro 9.646,30 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge con attribuzione al difensore.  • Condanna , alla rifusione delle spese di lite in favore di in proprio e nella qualità di erede di che liquida in euro 6.600,10 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge con attribuzione al difensore; • Condanna , alla rifusione delle spese di lite in favore di c he liquida in euro 5.077,00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge. 
Manda alla ### per gli adempimenti di rito. 
Così deciso in ### il ### 
Il Giudice
 Dr.ssa ####

causa n. 4708/2019 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.

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Corte di Cassazione, Sentenza n. 37736/2021 del 01-12-2021

... giudice di rinvio), in virtù dei quali, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possede ###maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possede ###via esclusiva (cfr. Cass. 5226/2002 e n. 11903/2015). Del resto, è noto che solo quando il comproprietario sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal (leggi tutto)...

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ha pronunciato la seguente ### reali sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16549/'16) proposto da: ### (C.F.: ### 59559 ###), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. ###, in ### via ### di leone, n. 78; - ricorrente - contro ###s.p.a., in persona del legale rappresentante pro-tempore; - intimata - Avverso la sentenza della Corte di appello di Bari n. 2107/2015 (pubblicata il 29 dicembre 2015 e non notificata); Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 28 settembre 2021 dal Consigliere relatore Dott. ### udito il ###, in persona del ###.ssa ### che ha concluso per l'inammissibilità e, comunque, per il rigetto del ricorso; udito l'Avv. ### per la ricorrente.  ### 1. Con testamento olografo del 10 settembre 1967 ### devolveva in eredità l'intero stabile di sua proprietà, ubicato in ### a ### (angolo tra piazza V. Veneto e il viale ### di ###, in comunione "pro indiviso", attribuendo la nuda proprietà alle nipoti ### e ### e l'usufrutto alla consorte ### Le predette due nipoti procedevano alla divisione volontaria della citata nuda proprietà dell'immobile con atto per notar ### del 5 maggio 1973, con l'assegnazione alla ### del piano terra e alla ### del primo piano, prevedendosi espressamente che l'accesso dal pianterreno al piano superiore e al lastrico solare sarebbe stato murato, di modo che la proprietaria del pianterreno non avrebbe avuto più accesso diretto allo stesso lastrico solare. 
Per effetto del sopravvenuto decesso dell'indicato coniuge del citato testatore, cui conseguiva l'estinzione del relativo usufrutto, la due menzionate sorelle (nipoti del "de cuius", come detto) acquistavano la piena proprietà delle individuate (a seguito del disposto scioglimento volontario della comunione) porzioni del suddetto immobile devoluto in eredità, disponendo delle stesse nel seguente modo: ### donava la nuda proprietà della sua porzione alla figlia ### con rogito per notar ### del 20 dicembre 1990; ### donava la proprietà della sua porzione ai figli ### e ### con rogito per notar ### del 27 gennaio 2003, precisandosi che al ### era stata attribuita la nuda proprietà dell'intera quota in virtù di divisione rogata dal notaio ### de1118 aprile 2002.  ### e ### vendevano, poi, il primo piano dello stabile alla s.p.a. 
IM.LO.NI. con rogito per notar ### nella stessa data del 27 gennaio 2003. 
Sulla base di questo svolgimento della vicenda in fatto, ### (donataria di ### già proprietaria del piano terra dello stabile caduto in successione), con atto di citazione dell'Il novembre 2006, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, la predetta s.p.a. IM.LO.NI. chiedendo, in rivendicazione, che le venisse riconosciuta la comproprietà del lastrico solare di copertura dell'immobile, sul rappresentato presupposto che l'accesso allo stesso le era stato precluso in dipendenza della realizzazione di opere da parte della menzionata società senza il suo consenso, invocando, perciò, la condanna della convenuta al ripristino dello "status quo ante" oltre che al risarcimento del danno. 
La convenuta società si costituiva in giudizio, instando per il rigetto della domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, la dichiarazione dell'acquisto della proprietà per usucapione in suo favore del controverso lastrico condominiale.  ### Tribunale, con sentenza n. 4/2012, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.  2. Decidendo sull'appello formulato da ### cui resisteva la società appellata, la Corte di appello di Bari, con sentenza n. 2107/2015 (pubblicata il 29 dicembre 2015), rigettava il gravame, confermando l'impugnata sentenza e condannando l'appellante alla rifusione delle spese del grado.  2 A sostegno dell'adottata decisione la Corte territoriale poneva in evidenza come, sul piano fattuale, fosse emerso (in virtù delle risultanze della c.t.u.) che la dante causa dell'appellante non aveva accesso al contestato lastrico solare a decorrere dal momento in cui le due quote dell'edificio erano state volontariamente divise tre le due anzidette sorelle e, comunque, quantomeno dal 10 aprile 1983, ragion per cui, considerando anche il periodo del possesso "ad usucapiendum" di cui aveva goduto la stessa dante causa, la società appellata aveva acquistato, appunto a titolo di usucapione, la proprietà del lastrico solare in questione. Inoltre, lo stesso giudice di secondo grado rilevava come dal medesimo atto di divisione intercorso tra le sorelle ### si evinceva che il lastrico solare era stato attribuito a ### con esclusione di ogni diritto in favore della ### In dipendenza di tale risolutiva "ratio decidendi" la Corte barese considerava assorbita ogni altra questione.  3. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattordici motivi, #### società non ha svolto attività difensiva in questa sede. 
La difesa della ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c. . 
CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 2697 c.c. per difetto assoluta di prova in ordine al momento in cui sarebbe iniziato il possesso utile ai fini dell'usucapione e dello stesso animus possidendi, considerandosi la mancanza dell'animus usucapiendi riscontrabile nella vendita del solo 50% indiviso del lastrico solare, laddove se la ### avesse voluto effettivamente usucapire la metà di essa ricorrente avrebbe alienato alla società ### l'intero lastrico solare.  2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto - ancora ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 1158 c.c., non potendo l'inizio del possesso utile ai fini dell'usucapione coincidere con la data di stipula di un atto notarile in cui le parti avevano affermato che la divisione delle due proprietà sarebbe stata da loro effettuata dopo il decesso dell'usufruttuaria ### facendo risalire detta data da un momento successivo, non indicato nell'atto per notar ### del 5 maggio 1973 e non risultante dagli atti di causa.  3. Con la terza doglianza la ricorrente ha prospettato - con riguardo all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1362 e segg. c.c., con riferimento all'errata interpretazione del citato atto di divisione per notar ### in cui le sorelle ### 3 avevano dichiarato che si immettevano solo nel possesso di diritto delle rispettive proprietà, in quella sede ###in quello di fatto.  4. Con il quarto mezzo la ricorrente ha denunciato - in ordine all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1362 c.c. per aver la Corte di appello ritenuto, con ragionamento viziato da ultrapetizione e comunque contrario alle risultanze dell'indicato atto per notar ### che la comproprietà del lastrico solare non era mai appartenuta a ### e per erronea interpretazione dello stesso atto in cui non veniva affermata tale circostanza, poiché le proprietà comuni non erano state investite dall'atto di divisione ed il riferimento al ripostiglio sul lastrico solare costituiva bene diverso dall'attribuzione della metà indivisa dell'intero lastrico.  5. Con il quinto motivo la ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 4 c.p.c. - il vizio di omessa pronuncia sul fatto storico che i soggetti usucapienti ### e ### avevano alienato (con atto notarile del 23 gennaio 2003) in favore della società ###, la quale aveva acquistato, solo il 50% dei diritti di comproprietà del lastrico solare di cui l'acquirente aveva rivendicato in giudizio la piena proprietà.  6. Con la sesta censura la ricorrente ha lamentato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 1362 c.c. con riguardo al testo contrattuale dell'atto per notar ### del 1973 e della stessa interpretazione della c.t.u. espletata in secondo grado nella parte in cui aveva affermato che non vi era alcuna possibilità di accesso dalla proprietà ### al lastrico solare del secondo piano, nel mentre dalla relazione del c.t.u. il riferimento era chiaramente rivolto all'ingresso diretto, prima esistente, tra il locale a piano terra e l'androne delle scale che portava al lastrico, mentre doveva considerarsi permanente il diritto di accesso di essa ricorrente attraverso il portone e il vano scala che, sebbene di proprietà di ### permettevano l'accesso ai sensi dell'art. 1117 c.c., mettendosi in rilievo che nella relazione dello stesso c.t.u. si era sostenuto che non era dato conoscere l'epoca successiva in cui si era proceduto alla chiusura delle porte descritte nell'atto di divisione e, consequenzialmente, ad eliminare la comunicazione tra le quote assegnate a ### e ### 7. Con il settimo motivo la ricorrente ha denunciato - in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 166 e 167 c.p.c. per mancato rilievo della tardività della proposizione dell'avversa domanda riconvenzionale siccome depositata oltre il termine di 20 giorni rispetto all'udienza fissata, avendo la Corte di merito dichiarato l'assorbimento della relativa eccezione, mentre il Tribunale l'aveva ritenuta infondata errando nel conteggio del termine a ritroso, calcolandolo con riferimento alla prima 4 udienza effettiva e non rispetto a quella indicata in citazione e, comunque, perché l'appellata si era costituita tempestivamente in sede ###l'ottava doglianza la ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 184 c.p.c., nella parte in cui aveva ritenuto ammissibile una prova orale articolata solo nella memoria di replica di cui all'art. 183 c.p.c., senza averne nemmeno fatto riserva nella precedente memoria.  9. Con il nono mezzo la ricorrente ha lamentato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 246 c.p.c., nella parte in cui aveva ritenuto capaci i testi ### e ### che avevano venduto alla società ### solo la metà indivisa del lastrico solare, sostenendo in giudizio di aver usucapito la metà non venduta ma di fatto acquisita.  10. Con il decimo motivo la ricorrente ha denunciato - ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c.  - la violazione dell'art. 2722 c.c., nella parte in cui, con ordinanza del 10 febbraio 2007, era stata ammessa una prova orale su circostanze contrarie a quelle riportate nell'atto pubblico per notar ### del 27 gennaio 2003, laddove si era attestato che i venditori avevano alienato alla società acquirente solo il 50% indiviso del lastrico solare, mentre in giudizio era stata resa testimonianza nel senso che era stato usucapito anche il restante 50% dello stesso lastrico.  11. Con l'undicesimo mezzo la ricorrente ha dedotto - sempre in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1102, 1158 e 1164 c.c., con riferimento all'assunto che la Corte territoriale aveva illegittimamente ritenuto che era stata usucapita la proprietà di una porzione di bene in compossesso senza che il soggetto agente in usucapione avesse dimostrato di aver compiuto atti di interversione del possesso.  12. Con la dodicesima doglianza la ricorrente ha prospettato - ancora con riguardo all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1168, 1223 e 2043 c.c., nonché dell'art. 96 c.p.c., con riferimento al mancato accertamento del danno subìto da essa ricorrente.  13. Con il tredicesimo motivo la ricorrente ha sostenuto che avrebbe dovuto essere revocato l'ordine di trascrizione della sentenza di primo grado che aveva ritenuto di accogliere la domanda riconvenzionale di usucapione.  14. Con il quattordicesimo ed ultimo motivo la ricorrente ha - in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - dedotto la violazione dell'art. 96 c.p.c. per la temeraria condotta della lite da parte della società ###, che aveva sostenuto in giudizio tesi assolutamente contrarie a quelle del titolo di proprietà in forza del quale si era immessa nel possesso del bene controverso.  5 15. Rileva il collegio che è all'evidenza pregiudiziale l'esame del settimo motivo del ricorso, involgente una preliminare questione processuale, in cui la ricorrente ribadisce che aveva (nella prima udienza di comparizione e trattazione) tempestivamente eccepito la tardività della proposta domanda riconvenzionale di usucapione (domanda poi accolta dal giudice di primo grado, che aveva ritenuto infondata tale eccezione), che la Corte di appello, con l'impugnata sentenza, aveva ritenuto assorbita, decidendo sul merito del gravame. 
La censura è riferita all'asserita violazione dell'art. 167 c.p.c., sul presupposto della prospettata inosservanza del termine di 20 giorni stabilito da detta norma per la proposizione della domanda riconvenzionale, termine che, nel caso di specie, avrebbe dovuto essere computato a ritroso avendo come riferimento la data indicata nella citazione come prima udienza del 25 febbraio 2007, che cadeva di domenica, e non potendosi avere riguardo al giorno feriale successivo. 
Il motivo è infondato perché nella fattispecie deve trovare applicazione il principio secondo cui, in tema di computo dei termini processuali, ai fini della tempestiva costituzione del convenuto in primo grado, a norma dell'art. 166 c.p.c., necessaria per la proposizione di domande riconvenzionali e per la chiamata in causa di un terzo, nell'ipotesi in cui il giorno dell'udienza di comparizione indicato nell'atto di citazione sia festivo (come verificatosi nella vicenda processuale di cui trattasi), deve aversi riguardo al primo giorno non festivo successivo alla data fissata nella citazione (quindi al lunedì rispetto alla domenica), in applicazione dell'art. 155, quarto comma, c.p.c.  (cfr. Cass. n. 3132/2012). 
Orbene - a seguito dell'esame degli atti processuali (consentito anche in questa sede versandosi nell'ipotesi della denunzia di un vizio "in procedendo") - è emerso che la convenuta ### si era costituita nel giudizio di primo grado con comparsa di risposta, contenente anche la domanda riconvenzionale di usucapione, depositata in cancelleria il 6 febbraio 2007 rispetto alla data indicata in citazione corrispondente a domenica 25 febbraio 2007, da considerarsi, però, slittata "ex lege" al primo giorno feriale successivo, ovvero a lunedì 26 febbraio 2007 (da non ricomprendere nel calcolo ai sensi dell'art. 155, comma 1, c.p.c.). Pertanto, computando a ritroso il termine di venti giorni per la tempestiva costituzione in giudizio della convenuta, ne discende che quest'ultima era avvenuta proprio entro l'ultimo giorno utile fissato dal citato art. 166 c.p.c. (ovvero entro il 6 febbraio 2007).  16. Passando alla disamina degli altri motivi dedotti con il ricorso, ritiene il collegio che - nell'economia complessiva degli stessi - meriti accoglimento il coacervo delle 6 connesse censure riportate nei motivi 3, 4, 5, 6 e 11, per le ragioni che seguono, restando assorbite tutte le altre. 
Dall'impostazione della causa fin dall'atto introduttivo, data per presupposta la correttezza della ricostruzione della vicenda fattuale come riportata in narrativa, è emerso che l'attuale ricorrente aveva agito in rivendicazione per il riconoscimento della comproprietà indivisa del lastrico solare dedotto in causa ancorché la sua dante causa ### fosse risultata assegnataria - in virtù dell'atto di divisione volontaria per notar ### del 5 maggio 1973 - della quota ideale del 50%, pur con le attribuzioni distinte in proprietà esclusive delle porzioni immobiliari site al pianterreno (in favore della stessa ### e del primo piano (in favore della sorella ###. 
Orbene, come specificamente rappresentato dalla ricorrente, in detto atto notarile di divisione non era stata affatto prevista l'attribuzione della nuda proprietà (poi consolidatasi in proprietà piena) esclusiva del lastrico solare in capo ad una delle due parti e le stesse avevano anche dichiarato che, da quel momento, si immettevano nel possesso di diritto delle rispettive quote, escludendosi, quindi, che si fosse proceduto anche ad una divisione di fatto dell'originaria comproprietà comune. E che la comproprietà sul lastrico doveva considerarsi persistente è dimostrato anche dalla circostanza che nel citato atto notarile di provenienza si faceva riferimento soltanto all'attribuzione, in favore della ### di un "vano ripostiglio sul lastrico solare", che l'odierna ricorrente, quale avente causa della ### non aveva mai inteso rivendicare per sé, senza che, quindi, fossero stati mai messi in discussione i diritti condominiali sull'intero lastrico solare. 
Quindi la Corte di appello di Bari è incorsa nelle violazioni complessivamente denunciate con gli indicati motivi nella parte in cui ha errato nell'interpretazione del suddetto atto di divisione, sostenendo che la nuda proprietà del lastrico solare fosse stata attribuita in via esclusiva alla ### con esclusione di ogni diritto da parte della ### in senso contrario alla sussistente e permanente comproprietà del lastrico in capo alle condividenti. 
Inoltre, il giudice di secondo grado ha del tutto obliterato di considerare - come pure era stato fatto specificamente presente con l'atto di appello dell'odierna ricorrente in relazione al prodotto atto pubblico per notar ### del 27 gennaio 2003 - che ### e ### avevano venduto alla società oggi intimata solo il 50% della comproprietà rimasta indivisa del lastrico solare in questione, il cui accesso non era rimasto del tutto escluso alla ### prima, e all'attuale ricorrente (sua avente 7 causa), poi, per come rimasto accertato anche a seguito degli accertamenti in loco eseguiti dal c.t.u. . 
Nonostante questa successione di vicende traslative e l'accertata permanenza della proprietà condominiale del lastrico solare (ancorché con l'attribuzione della quota ideale per metà in favore di ciascuna delle condividenti), la Corte di appello ha ritenuto che si erano venuti a configurare i requisiti in capo alla società acquirente (da ### e #### per la maturazione dell'usucapione in favore della stessa, sommando il ### possesso esclusivo della dante causa ### (quantomeno dal 10 aprile 1983, allorquando le due sorelle ### avevano acquisito la piena proprietà delle rispettive porzioni che si erano divise in precedenza con riferimento alla nuda proprietà prima del decesso del coniuge del testatore) a quello poi dalla stessa acquirente goduto e per effetto del quale aveva ritenuto legittimo edificare sul lastrico le opere contestate dalla ### Così ricostruiti i termini della vicenda, il giudice di appello ha, però, del tutto eluso l'applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte (ai quali dovrà uniformarsi il giudice di rinvio), in virtù dei quali, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possede ###maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possede ###via esclusiva (cfr. Cass. 5226/2002 e n. 11903/2015). 
Del resto, è noto che solo quando il comproprietario sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che utilizzi il bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possede ###più "uti condominus" (senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune), aspetti fattuali, questi, che sono rimasti del tutto inesplorati nella vicenda giudiziale di cui trattasi, non essendo stato 8 ### estensore dr. ### appurato che un possesso esclusivo della ### sussistesse prima della divisione e si sia protratto dopo fino alla vendita della propria quota in favore della società intimata e da quest'ultima ulteriormente proseguito (ai fini dell'eventuale maturazione dell'usucapione), non essendo inequivocamente mai venuto meno il titolo della comproprietà indivisa sul controverso lastrico solare. 
Peraltro, va evidenziato sul piano generale che solo il compossessore "pro indiviso" di un immobile, che poi consegua il possesso esclusivo di fatto ed incontestato di una porzione di esso in esito a divisione, può invocare, ai fini dell'usucapione di tale porzione, anche il precedente compossesso, in virtù della sopravvenuta qualità di successore nel compossesso degli altri condividenti e della possibilità, prevista dall'art.  1146, comma secondo, c.c., di accessione del proprio possesso a quello esercitato dai condividenti medesimi.  17. In definitiva, previo rigetto del settimo motivo, il ricorso va accolto nei sensi precedentemente specificati e con riferimento agli individuati motivi (assorbito nel resto), con conseguente cassazione dell'impugnata sentenza ed il rinvio della causa alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, che, oltre ad uniformarsi ai principi di diritto precedentemente enunciati (rivalutando l'intera vicenda fattuale, anche sul piano probatorio), provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.  P.Q.M.  La Corte rigetta il settimo motivo del ricorso e lo accoglie nel resto nei sensi di cui in motivazione. ### la sentenza impugnata in relazione alla parte accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione. 
Così deciso nella camera di consiglio della 2^ ### civile in data 28 settembre 2021.

Giudice/firmatari: Manna Felice, Carrato Aldo

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