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### nome del Popolo Italiano TRIBUNALE DI CATANIA Sezione Quinta Civile Il Tribunale di Catania, sezione quinta civile, in composizione monocratica, in persona del dott. ### ha emesso la seguente ### nella causa civile iscritta al n. 6586/2024 R.G.A.C., posta in decisione all'udienza del 17.9.2025, previa concessione dei termini ex art. 189 c.p.c. a ritroso rispetto tale udienza; promossa da ### nato a ### il ### (c.f. ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### che lo rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. ### giusta procura in atti; opponente contro ### nato a ### il ### (c.f. ###) e ### nata a ### il ### (c.f.###) entrambi elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### che li rappresenta e difende giusta procura in atti; opposti OGGETTO: ### A ### N. 536/24
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quanto dedotto, chiesto ed eccepito nei rispettivi atti e nei verbali di causa.
Svolgimento del processo Con atto di citazione regolarmente notificato, ### conveniva in giudizio innanzi il Tribunale di ### e ### al fine di sentire dichiarare l'annullamento, la revoca o l'inefficacia del decreto ingiuntivo emesso in favore degli opposti da questo Tribunale in data ### n. 536, notificato in data ###, per l'importo complessivo € 15.000,00, oltre spese ed interessi di legge dalla domanda al soddisfo.
Spiegava altresì domanda riconvenzionale chiedendo l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa in esso contenuta ovvero, in subordine, per inadempimento delle parti convenute e conseguentemente la condanna di quest'ultime alla restituzione della caparra confirmatoria di € 5.000,00, oltre interessi legali.
In particolare, parte opponente riferiva che, in data ###, sottoscriveva formale proposta di acquisto per l'immobile sito in ### viale ### n. 45 (identificato in ### al foglio 20, mappale 152, sub. 6, cat. A/7) di proprietà di ### e ### per l'importo complessivo di € 200.000,00. Asseriva poi che la proposta d'acquisto di cui si discute, oltre a contenere la dichiarazione di conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche nonché la dichiarazione con cui gli opposti escludevano che sull'immobile gravassero iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli (punto 1a), prevedeva tra l'altro che: - che il prezzo di vendita era fissato nella misura di € 200.000,00, da corrispondersi € 5.000,00 a titolo di deposito fiduciario “consegnato a mani dell'agente immobiliare che, nel caso di accettazione della proposta da parte del venditore, si sarebbe tramutato in caparra confirmatoria”, € 15.000,00 ad avvenuta accettazione ed entro e non oltre l'1.12.2023 e la restante somma di € 180.000,00 entro il ### alla data di stipula del contratto definitivo (punti 3 e 4); - che l'immobile oggetto di vendita, alla data della stipula del rogito definitivo, avrebbe dovuto essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecaria ed essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica (punto 3 lett. c); - che la proposta si perfezionava in vincolo contrattuale, quale contratto preliminare di compravendita, ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della stessa da parte del venditore (punto 7); - che “le parti contraenti, Acquirente e ### convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato nel superiore punto 1a)” e che “### immobiliare assume fin da ora l'impegno con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di ### giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale. ### di caparra di cui al punto 3) verrà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'agente immobiliare al venditore solo all'esito positivo di tale verifica” (punto 8); - la proposta di acquisto veniva sottoposta anche a condizione sospensiva, in virtù della quale l'efficacia del contratto veniva condizionata alla presentazione di domanda di mutuo ipotecario ad un istituto di credito, così subordinando l'acquisto dell'immobile di cui si discute alla concessione del mutuo e individuando altresì la data del 30.10.2023 quale termine per la presentazione della domanda di finanziamento o mutuo ipotecario e per la comunicazione del relativo esito (punto 10).
Operate tali premesse, ### nel riferire che la proposta di acquisto dallo stesso formulata veniva accettata dagli odierni opponenti in data ###, affermava di essere venuto a conoscenza, nel mese di dicembre 2023, della presenza di una trascrizione pregiudizievole, presente dal novembre 2017. In ragione di ciò, in data ###, manifestava all'agente immobiliare la propria volontà di non volere procedere all'acquisto dell'immobile, ritenendo risolto di diritto il contratto in virtù della clausola risolutiva espressa di cui sopra attesa la non corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato nella proposta di acquisto sottoscritta. ### deduceva quindi l'inadempimento degli opposti e chiedeva, per l'effetto, l'annullamento, la revoca ovvero la dichiarazione di inefficacia del decreto ingiuntivo opposto.
Si costituivano in giudizio ### e ### contestando l'opposizione proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto e chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto e, dunque, la condanna nei confronti di ### al pagamento di € 15.000,00, oltre spese e interessi di legge dalla domanda fino al soddisfo.
In particolare, la difesa di parte opposta evidenziava che: - nessuna inadempimento era stato realizzato da ### e ### dal momento che ### era a conoscenza dell'esistenza di un pignoramento sulla casa per il mancato pagamento degli oneri condominiali maturati, tanto che “in seno alla proposta di acquisto e più precisamente nelle note di cui al punto 12) veniva espressamente pattuito tra le parti che la proposta era subordinata alla eliminazione del debito con il condominio”; - tale pignoramento, in ogni caso, è stato dichiarato estinto da questo Tribunale in data ###; - la conformità dell'immobile di cui si discute alle vigenti norme edilizie e urbanistiche. ### e ### deducevano, al contrario, l'inadempimento di parte opponente sul presupposto che il rifiuto dello stesso era da ritenersi del tutto ingiustificato alla luce dell'esito positivo della perizia propedeutica al mutuo per l'insussistenza di difformità rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche e della esistenza di un pignoramento promosso dal condominio che sarebbe stato estinto prima del rogito definitivo, come effettivamente è avvenuto.
Gli odierni opposti sostenevano, quindi, che ### avrebbe dovuto corrispondere loro il saldo della caparra confirmatoria pari ad € 15.000,00, come previsto dalla proposta di acquisto sottoscritta. Per l'effetto, contestavano l'opposizione proposta e la domanda riconvenzionale spiegata, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto e la condanna ex art. 96 c.p.c. nei confronti di parte attrice.
Con ordinanza del 21.10.2024, questo Tribunale, “ritenuto - infatti - che (allo stato) non si ravvisano i gravi motivi voluti dall'art. 649 c.p.c. per la chiesta sospensione, atteso che nessun inadempimento è ascrivibile a parte opposta (tenuto conto della pacifica conoscenza del debito condominiale indicato nella proposta di acquisto e della avvenuta estinzione della relativa procedura esecutiva già nel novembre 2023, e della non sussistenza di difformità catastali tali da incidere sull'erogazione del mutuo); che peraltro nessun pregiudizio (anche in termine di possibile restituzione delle somme) è stato dedotto da parte opponente”, rigettava la richiesta di sospensione della provvisoria esecutività del decreto opposto, sollevata da ### In corso di causa non veniva svolta attività istruttoria e, pertanto, all'udienza del 17.9.2025 - previa concessione dei termini ex art. 189 c.p.c. a ritroso - la causa veniva posta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE ### proposta da ### è infondata e, per l'effetto, deve essere rigettata.
In particolare, parte opponente, nel contestare il decreto ingiuntivo opposto, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa ivi contenuta e conseguentemente la condanna delle parti convenute alla restituzione della caparra confirmatoria di € 5.000,00. ### nello specifico, affermava la validità ed operatività della clausola in esame sul presupposto che le parti convenute avessero omesso di dichiarare l'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto di compravendita.
Al riguardo, occorre preliminarmente ricordare che, nei contratti a prestazioni corrispettive (quale è il contratto preliminare per cui è causa), ciascuna prestazione trova fondamento e giustificazione nell'altra. Conseguentemente, il venir meno di una delle prestazioni determina, a sua volta, il venire meno della causa che giustifica la controprestazione, legittimando così la parte che subisce l'inadempimento a liberarsi dell'obbligo di eseguire la propria prestazione.
Ciò premesso, l'art. 1456 c.c. legittima le parti a convenire espressamente che il contratto si risolva nell'ipotesi in cui una determinata prestazione non sia adempiuta affatto ovvero non sia adempiuta secondo le modalità stabilite nel contratto stesso.
La clausola risolutiva espressa di cui alla disposizione normativa richiamata attribuisce quindi al contraente (in favore del quale è prevista) il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento dell'altra parte, senza essere tenuto a provare l'importanza di detto inadempimento.
Ne deriva che la risoluzione opera di diritto ogniqualvolta, al verificarsi dell'inadempimento, la parte interessata si limiti a dichiarare di volersi avvalere della clausola in esame.
Chiarito il quadro normativo al quale occorre fare richiamo, è ora possibile esaminare la fattispecie concreta.
Nel caso di specie, il punto 8 della proposta di acquisito stabiliva espressamente che il contratto era condizionato alla “verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al superiore punto 1a)”.
Dalla lettura della clausola di cui al punto 8, si evince la volontà delle parti contraenti di attribuire in capo al promissario acquirente (### il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto se, al momento della stipula del definitivo, la situazione di fatto dell'immobile oggetto dello stesso non fosse risultata conforme alle dichiarazioni rese dai venditori nel punto 1a della proposta di acquisto in esame.
In particolare, nel punto 1a, i promittenti venditori si limitavano a dichiarare all'agente immobiliare la conformità dell'immobile alle norme edilie ed urbanistiche (affermando la sussistenza sia della concessione che della abitabilità) nonché la conformità alla normativa vigente degli impianti alla data di costruzione dello stesso, senza nulla dichiarare in ordine alla sussistenza del pignoramento.
Tuttavia, sebbene al richiamato punto 1a non sia presente una dichiarazione circa l'esistenza di una iscrizione e/o trascrizione pregiudiziale in capo all'immobile, l'esame degli elementi probatori acquisiti in giudizio (e, nello specifico, della stessa proposta di acquisto) consente comunque di affermare che ### fosse a conoscenza dell'esistenza di una iscrizione di pignoramento sull'immobile di cui si discute.
Ed invero, il punto 12 della proposta di acquisto, nel subordinare la stessa alla preventiva eliminazione del debito con il condominio di cui l'immobile oggetto di vendita è parte, mette in evidenza come ### fosse ben consapevole sia del mancato pagamento degli oneri condominiali da parte degli odierni opposti che della conseguente procedura esecutiva dallo stesso derivante. Procedura quest'ultima che, in ogni caso, risulta estinta a seguito del provvedimento emesso da questo Tribunale in data ### e, dunque, prima del termine previsto per la stipula del contratto definitivo (30.12.2023).
Peraltro, è pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte il principio per il quale “in presenza di clausola risolutiva espressa, pur se la colpa del contraente inadempiente si presume, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., il giudice non è tenuto solo a constatare che l'evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell'obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista ### la colpa di quest'ultimo” (Cass. civ. sez. II ord. 22 luglio 2024 n. 20229).
Nella fattispecie in esame, la condotta posta in essere da ### e ### non può qualificarsi come ‘colposa', avendo le parti convenute adeguatamente informato l'odierno attore della situazione di fatto in cui versava l'immobile oggetto di vendita e non ravvisandosi alcuna difformità circa quanto dichiarato nella proposta di acquisto e quanto risultante in concreto. Ciò, proprio in ragione di quanto previsto al punto 12 sopra richiamato.
Per queste ragioni, nel caso di specie, il rifiuto di ### a procedere all'acquisto dell'immobile appare ingiustificato e, dunque, nessun diritto alla restituzione della caparra confirmatoria, pari ad € 5.000,00, può in suo favore riconoscersi.
Facendo quindi applicazione dei principi espressi al caso concreto, deve affermarsi l'inoperatività della clausola risolutiva espressa di cui al punto 8, stante la pacifica conoscenza del debito condominiale da parte di ### e l'avvenuta estinzione della relativa procedura esecutiva già nel novembre 2023.
Per l'effetto, la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. non merita di essere accolta.
Altresì infondata è la domanda di risoluzione per inadempimento, spiegata in subordine da ### La difesa di parte opponente, in particolare, chiedeva l'accertamento dell'inadempimento delle parti convenute riferendo che “a causa ed inconseguenza delle dichiarazioni non veritiere rese dai promittenti venditori, l'istruttoria della pratica di mutuo” - cui era condizionata l'efficacia del contratto per cui è causa - “veniva sospesa, non potendo così giungere alla delibera conclusiva, con conseguente compromissione delle aspettative di ### di ottenere dall'### di credito prescelto l'erogazione delle somme per l'importo da lui richiesto, somme, come detto, necessarie all'acquisto dell'immobile”. Sosteneva, quindi, che tali dichiarazione avessero “condizionato significativamente il vincolo contrattuale raggiunto dalle parti, configurandosi, quindi, un inadempimento di non scarsa importanza che ha leso l'interesse all'acquisto dell'odierno opponente, tale da giustificare la richiesta di ### di risoluzione dell'accordo raggiunto dalle odierne parti in causa per inadempimento imputabile ai promittenti venditori”. Riferiva inoltre che, in virtù del punto 3 della proposta di acquisto, l'immobile oggetto di vendita avrebbe dovuto essere, al momento della stipula del contratto definitivo, libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, nonché in regola con il pagamento delle spese condominiali, così deducendo un ulteriore inadempimento delle parti opposte.
Deve, al riguardo, ricordarsi che l'art. 1453 c.c., nel disciplinare l'istituto della risoluzione per inadempimento (quale rimedio volto a riequilibrare gli interessi dedotti nel contratto), legittima la parte a domandare la risoluzione ogniqualvolta il rapporto contrattuale non possa realizzarsi a causa dell'inadempimento di una delle parti contrattuali.
Ai fini della risoluzione del contratto di cui all'art. 1453 c.c., è necessario che l'inadempimento, ossia la mancata o inesatta esecuzione della prestazione contrattuale, sia imputabile e di non scarsa importanza (c.d. inadempimento qualificato). ### quindi, oltre a dover essere tale da sconvolgere l'equilibrio contrattuale (così da potersi qualificare “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c.), deve altresì essere imputabile alla parte, la quale cioè deve non avere adempiuto volutamente o per colpa la prestazione dovuta.
Ne deriva, pertanto, che solo un inadempimento grave ed imputabile giustifica lo scioglimento del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1453 Ciò posto, nel caso di specie, ### non ha fornito adeguata prova dell'inadempimento (grave ed imputabile) di ### e ### così non assolvendo all'onere probatorio di cui all'art. 2697 Ed invero, gli elementi probatori versati in atti non consentono di affermare, in relazione agli interessi dedotti nel contratto, l'inadempimento delle parti opposte, la cui condotta non ha quindi determinato una grave alterazione del sinallagma contrattuale. ### e ### infatti, adempivano alle obbligazioni assunte, provvedendo anzitutto a regolarizzare l'immobile oggetto di vendita. Ed infatti, come già sopra rilevato, tale immobile, alla data prevista per la stipula del contratto definitivo (30.12.2023), risultava libero dal pignoramento su di esso dapprima gravante, estinto già nel novembre 2023.
Inoltre, la regolarità dell'immobile non risulta smentita nemmeno dalle altre risultanze istruttorie versate in atti e, in particolare, dalla perizia effettuata dal tecnico dell'### di credito, il quale, pur rilevando delle difformità catastali, accertava che quest'ultime “###'/### da considerarsi rilevante/i, anche secondo le indicazioni riportata nella ### n. 2/2010 (prot. ###), del 9 luglio 2010 dell'### del ### Conseguentemente, non incidono sulla validità degli atti di cui all'art. 19, comma 14 del DL 78/2010, convertito nella legge 122/2010”, così di fatto affermando la possibilità per ### di procedere alla richiesta di mutuo. Non è quindi possibile rinvenire, alla luce della richiamata perizia e degli altri elementi probatori offerti, alcuna causa ostativa all'erogazione da parte dell'### di credito delle somme a titolo di mutuo, cui era condizionata l'efficacia del contratto per cui è causa.
La conformità dell'immobile alle vigenti norme edilizie ed urbanistiche risulta, peraltro, anche dalla ulteriore circostanza che lo stesso veniva regolarmente acquistato in data ### da altro acquirente.
Ne deriva che, avendo ### e ### correttamente adempiuto alle obbligazioni sopra evidenziate, nessun inadempimento può essere agli stessi imputato.
Né, alcuna prova contraria è stata fornita in tal senso.
Sicché, anche la domanda di risoluzione per inadempimento dallo stesso proposta deve essere rigettata.
Viceversa, alla stregua degli elementi probatori acquisiti in giudizio e sopra esaminati, la pretesa creditoria vantata da ### e ### deve considerarsi accertata e provata.
Ed infatti, accertata la regolarità urbanistica dell'immobile di cui si discute e l'inadempimento di ### per le ragioni sopra meglio descritte, deve riconoscersi in capo a ### e ### il diritto ad ottenere il pagamento di € 15.000,00 quale integrazione della caparra confirmatoria, come espressamente stabilito al punto 3 della proposta di acquisto in esame.
Infondata, invece, risulta la domanda di risarcimento per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., spiegata dagli odierni opposti.
Al riguardo, deve preliminarmente ricordarsi che l'art. 96 c.p.c. è volto a sanzionare il comportamento illecito della parte (poi soccombente in giudizio) che, benché consapevole dell'infondatezza della sua domanda ovvero priva dell'ordinaria diligenza ai fini dell'acquisizione di detta consapevolezza, la propone ugualmente, così dando luogo ad un processo privo di fondamento alcuno.
Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte è costante nel ritenere che “La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte. Ne consegue che la condanna, al pagamento della somma equitativamente determinata, non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza), venendo in considerazione, a titolo esemplificativo, la pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata, la manifesta inconsistenza giuridica delle censure in sede di gravame ovvero la palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione” (Cassazione civile S.U. 13 settembre 2018 22405).
Nella fattispecie in esame, la condotta di ### non si pone, in verità, in contrasto con la finalità cui è volta la previsione normativa in esame, in quanto, seppure nessun diritto alla restituzione della caparra confirmatoria può in suo favore riconoscersi stante l'infondatezza delle domande di risoluzione proposte, non sussistono comunque i presupposti di cui alla disposizione normativa in esame.
Sicché, la domanda di risarcimento per responsabilità aggravata sollevata da parte opposta deve essere rigettata.
Le spese del giudizio, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico di parte opponente e liquidate come in dispositivo. P.Q.M. Il Tribunale di ### - sezione quinta civile, in persona del sottoscritto giudice istruttore in funzione di giudice unico, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, da ### contro ### e ### disattesa ogni ulteriore istanza, così provvede: 1. rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 536/2024 e, per l'effetto, dichiara esecutivo il decreto opposto; 2. condanna ### al pagamento delle spese del giudizio, in favore di ### e ### liquidate in complessivi € 3.397,00 per compensi, oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge.
Così deciso in ### addì 15.12.2025 Il Giudice
(dott. ###
causa n. 6586/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Marino Giorgio
v5.31
