testo integrale
SENTENZA sul ricorso n. 10487/2021 R.G. proposto da: #### rappresentati e difesi dall'avv. ### e dall'avv. ### - ricorrenti - contro ###### rappresentati e difesi dall'avv. ### - controricorrenti - avverso la senten za n.479/2021 della Corte d'Appello d i Napoli, depositata il ###.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27-11- 2025 dal consigliere ### udito il ### nella persona della dott. ### la quale ha chiesto l'accoglimento del quarto motivo limitatamente alla quantificazione della caparra confirmatoria; udito l'avv. ### per i ricorrenti.
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita di immobile RG. 10487/2021 P.U. 27-11-2025 ### 1. ### ha convenuto avanti il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di #### deducendo che aveva sott oscritto il ###, presso agenzia imm obiliare affiliata ### proposta di acquisto di unità immobiliari site in ### di ### descritte nella proposta, e cinque giorni dopo aveva stipulato il contratt o preliminare di compravend ita; con scrit tura privata integ rativa del 28-2-2007 le parti avevan o concordato di differire al 30-4-2007 la stipula del contratto definitivo inizialmente fissata per il ### e tale impegno era stato poi “nuovamente differito a data da fissarsi”, in quanto il rogito sarebbe dovuto avvenire “entro l'erogazione de l mutuo fondiario” a favore del pro missario acquirente; egli era stato immesso nella detenzione dell'immobile e aveva corrisposto caparra confirmatoria e acconti per ### 430.000,00, a fronte del prezzo pattuito in ### 1.130.000,00. Ha anche dichiarato di avere appreso dalla relazione preliminare del 16-10-2007, redatta ai fini dell'istruzione della pratica per la concessione del mutuo, che il fabbricato promesso in vendita era stato realizzato in violazione della disciplina urbanistica e non era stato condonato; perciò ha chiesto la sospensione, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare fino alla definizione della pratica di condono.
Si è costituito il convenuto ### chiedendo in via preliminare la chiamata in causa della moglie dell'attore, ### con la quale l'attore era in regime di comunione dei beni; ha contestato le d eduzioni dell'attore e ha chiesto che il contratt o preliminare e gli accordi successivi fossero dich iarati risolti p er inadempimento del promissario acquirente, e che l'attore fosse condannato al rilascio degli immobili e al risarcimento dei danni per il possesso illegittima mente mantenuto; ha chiesto, altre sì, di essere autorizzato a trattenere la caparra. Co n la stessa comparsa è 3 intervenuta volontariamente ### o ### sorella del promittente venditore e proprietaria dell'area di circa mq. 180 compresa nel pre liminare, dando atto della propria disponibilità al trasferimento della proprietà di quell'area all'attore e associandosi per il resto alle domande riconvenzionali del convenuto.
Costituitasi anche la chiamata in causa ### nella prima memoria ex art. 183 co.6 cod. proc. civ. l'attore ha dichiarato di avere saputo, a seguito di accesso agli atti del Comune di ### di ### che la domanda di condono edilizio non era stata coltivata con il deposito dei documenti richiesti dal Comune e doveva considerarsi improcedibile, con conseguente “assoluta incomme rciabilità” dell'immobile oggetto del contratto preliminare; ha dichiarato perciò di esercitare il diritto di recedere dal contratto ex art. 1385 co. 2 cod. e ha chiesto che il convenuto fosse condannato al pagamento in suo favore del doppio della caparra.
Con sentenza n. 8853/2015 depositata il ###, il Tribunale di Napoli ha dichiarato inammissibile la domanda principale in quanto tardivamente proposta e ha rigettato le domande riconvenzionali. ### ha proposto appello principale, ### e ### hanno proposto appello incidentale, ha proposto appello incidentale an che ### è intervenuta volontariamente ### mogli e di ### no ### in quanto divenuta proprietaria del complesso immobiliare, con eccezione dell'area di proprietà di ### in forza di atto del 7-10-2011, associandosi alla posizione del marito.
Con sentenza n. 479/2021 dep ositata il 9 -2-2021, la Corte d'appello di Napoli, per quant o ancora interessa nel giudizio d i legittimità, dopo avere dichiarato l'ammissibilità dell'intervento di ### qual ificato come intervento del successore nel diritto controverso, ha dich iarato ammissibile la modifica della 4 domanda eseguita in primo grado da ### Procedendo perciò a esaminare qu anto contestato dal p romissario acquirente e premesso che il contratto preliminare non poteva ritenersi nullo per il fatto di avere a oggetto complesso immobiliare irregolare dal punto di vista urbanistico, la Corte d'appello ha rilevato che dalla lettura del contratto preliminare stipulato il ### risultava che il promittente venditore aveva reso not e al promissario acq uirente le irregolarità urbanistiche dell'immobile e non aveva assun to alcun impe gno di regolarizzare gli immobili prima della stipula del contratto definitivo; ha aggiunto che il mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria non impediva la valida stipula del contratto definitivo, perché ai sensi dell'art. 40 co. 2 legge n. 47/1985 era sufficiente l'allegazione della domanda d i condono munita degli estremi dell'avv enuto pagamento delle prime due rate dell'oblazione. La Corte d'appello ha rigettato anche la tesi del promissario acquirente secondo la quale gli immobili promessi in vendita non erano commerciabili alla data fissata per la conclusione del contratto definitivo e ciò perché non vi era alcun provvedimento di rigetto della domanda d i concessione edil izia in sanatoria, ma vi erano le richieste di inte grazione della documentazione di data 21-11-1994 e 18-1-1999, la seconda delle quali contenent e avvertimento che ai sensi dell'art. 39 co. 4 legge 724/1994 la manc ata presentazione della docum entazione avrebbe comportato l'improcedibilità della domanda; ha, inoltre, rilevato che sulla pratica di condono si era for mato il silenzio-assenso ai sensi dell'art. 39 co. 4 legge n. 724/1994, in quanto la prima richiesta di integrazione della documentazione successiva alla data di entrata in vigore di quella legge era del 18-1-1999, allorché era già ampiamente decorso il termine stabilito per la formazione del silenzio assenso. Il giudice di secondo grado ha anche considerato che ### aveva depositato copia della concessione edilizia in sanatoria rilasciata 5 il ### e dell'autorizzazione paesaggistica rilasciata il 18-12- 2012, atti amminist rativi che dimost ravano che le irrego larità urbanistiche erano suscettibili di sanatoria ed eviden ziavano l'attendibilità del parere pro veritate espresso il ### dal notaio ### Di seguito ha esaminato la tesi del promissario acquirente, secondo la quale la stipula del contratto definitivo era stata subordinata all'erogazione in suo favore di mutuo fondiario, escludendo che le parti avessero previsto una condizione sospensiva che subordinass e l'efficacia del contratto alla concessione del mutuo e rilevando che, in ogni caso, nell a scrittura integrat iva del 28-2-2007 i contraenti avevano fissato la nuova da ta del ro gito senza più fare alcun riferimento alla concessione del mutuo. Dichiarato che non potevano essere presi in conside razione gli inadempiment i attribuiti a l promittente venditore dopo la maturazione de l termine delle preclusioni assertive e probatorie e in particolare quelli relat ivi alla mancata cancellazione delle formalità pregiudizievoli, ha anche rilevato che era stata documen tata la cancellazion e dell'ipoteca e del pignoramento; ha aggiunto che eventuali inesattezze contenute nella proposta di acquisto sottoscritta da ### il ### dovevano ritenersi emendate dalla successiva stipula del preliminare e comunque non vi era in quella proposta la sottoscrizione del promittente venditore che lo impegnasse, per cui della correttezza delle informazioni contenute in q uella proposta poteva rispondere solo l'agente immobiliare.
Procedendo a esaminare la domanda del promittente venditore, la sentenza ha considerato che il promissario acquirente aveva eseguito il pagamento delle prime quattro rate per ### 430.000,00, ma era stato inadempiente al pagamento della quinta rata avente a oggetto la cospicua somma di ### 500.000,00 entro il ###, perché ne aveva pagato solo una parte e, nonostante ne avesse l'obbligo, alla 6 data di inst aurazione del giudizio del 4-11-2007 non aveva an cora fissato l'appuntamento avanti al notaio per il rogito; ha dichiarato che l'inadempimento era grave, sia per la notevole entità della somma non pagata corrispondente a più del 35% del prezzo, sia per il lungo tempo trascorso, sia per il fatto che in atte sa del rog ito il promissario acquirente era stato immesso nel possesso d egli immobili. Quindi, considerato che il promittente venditore, seppure avesse formalmente proposto domanda di risoluzione per inadempimento, aveva chiesto fin dall'atto introduttivo di essere autorizzato a trattenere la caparra confirmatoria e aveva formulato domanda di risarcimento dei danni diversi da quelli derivanti d all'inadempimento, ha dich iarato che la domanda doveva essere riqualificata ex art. 1385 co.2 cod. civ. e ha riconosciuto il diritto del promittente venditore di trattenere la somma percepita a titolo di caparra ammontante a ### 430.000,00. In ordine al risarcimento del danno per illegittima detenzione, la sentenza ha dichiarato che la relat iva domanda del prom ittente venditore doveva essere accolta anche a fronte del riconoscimento del suo diritto a trattenere la caparra; ha riconosciu to l'importo complessivo di ### 37.338,00, sulla base del valore locativo mensile determinato dal c.t.u., considerato il periodo di trentacinque mesi di occupazione illegittima decorrente da gen naio 2008, data di proposizione della domanda, fino a novembre 2010, data in cui il promissario acquirente e la moglie si erano trasferiti altrove. 2. Avverso la sentenza ### e ### hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di sei motivi. ### ha resistito con controricorso. Con distinto controricorso di med esimo contenuto hanno resistito ### e ### Il ricorso è stato avviato alla trattazione per la pubblica udienza del 27-11-2025 e nei termini di cui all'art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico 7 Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni e ha depositato memoria illustrativa la parte ricorrente. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Preliminarmente, in considerazione delle modalità di redazione del ricorso, si impone il richiamo al principio, enunciato dalle ### secondo il quale il ricorso per cassazione deve essere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticità espositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto e di diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire al giud ice di legittimità una concisa rappresentazione dell'intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in m aniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell'ambito della tipologia dei vizi elencata dall'art. 360 cod. proc. civ.; con la conseguenza che l'inosservanza di tali doveri può condurre a declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione, quando si risolva in una esposizione oscura dei fatti di causa o pregiudichi l'intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, così violando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4 dell'art. 366 cod. proc. civ. (Cass., Sez. U, 30-11-2021 n. ###). Nella fattispecie il ricorso non ha mancanze nell'esposizione dei fatti di causa, ma risulta talvolta carente di chiarezza nell'esposizione dei motivi di impugnazione, in alcuni casi per la mancanz a dei ne cessari collegamenti tra la lunga serie di disposizioni indicate nelle intitolazioni e le argomentazioni svolte nel corpo dei motivi, in altri casi per la successione di affermazioni prive, in vari punti, di esplicitazione dei nessi logici. Ciò comporta che si procederà alla disamina dei singoli motivi e delle dedu zioni dei ricorrenti nei limiti di quanto è dato comprendere. 2. Il primo motivo di ricorso (da pag. 17 a pag. 46 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione dell'art. 101 c.p.c., degli artt. 8 115 e 116 c.p.c., dell'art. 1385 c.c., degli artt. 1453 e segg. c.c., degli artt. 1321 e segg. c.c., dell'art. 2702 c.c., degli artt. 1362 e segg. c.c., dell'art. 1329 c.c., degli artt . 2732 e segg. c.c., dell'art. 1351 dell'art. 2697 c.c., dell'art. 1176, della legge 28.2.1985 n. 47, della legge 23.12.1994 n. 724 (in particolare del relativo art. 39), della legge 7.8.1990 n .241 e del d.lgs. n. 206/2005; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ed oggetto di discussione tra le parti; in relazione all'art. 360 c.p.c. n n. 3 e 5” e con esso i ricorrenti censurano la sentenza impugnata pe r avere rigettato la loro domanda volta a dichiarare la legittimità del recesso dal contratto preliminare e volta a ottenere la restituzione del doppio della caparra. Per quanto è dato comprendere, i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata abbia ritenuto l'inadempimento d el prom issario acquirente facendo riferimento alle pattuizioni di cui alla scrittura privata dal 28-6-2006 e alla conseguente ritenuta sua conoscenza delle condizioni urbanistiche dell'immobile, omettendo di esaminare il contenuto del preliminare di vendita concluso nella stessa da ta del 28-6-2006 in forza di sottoscrizione di “proposta d'acquisto immobiliare”, nella quale si dava atto che il villino era conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente. Quindi non poteva ritenersi che il promissario acquirente fosse stato informato e avesse avuto piena conoscenza delle problematiche urbanistiche relative all'immobile, come ha ritenuto la sentenza impugnata. Aggiungono che non vi era prova -che spettav a al promittente venditore forniredella consegna al promissario acquirente dell'atto di provenienza dell'immobile, dal quale sarebbe stato possibile ricavare la natura abusiva dell'immobile; ad avviso dei ricorrenti la Corte d'appello avrebbe dovuto applicare il criterio di cui all'art. 1370 cod. civ., preferendo in caso di dubbio la clausola più favorevole al promissario acquirente contenuta nel contratto preliminare di cui al “modulo Tecnocasa”. Rilevano, altresì, che seppure fosse stata fornita 9 la prova della consegna dell'atto di provenienza, da detto atto sarebbe emersa solo l'esistenza di una domanda di condono edilizio e non già che tale domanda era divenuta improcedibile per mancata integrazione documentale; lamentano che tale sopravvenuta improcedibilità della domanda di condono era stata taciuta nei contratti preliminari ed evidenziano che, stante all'epoca anche la mancata richiesta dei pareri ex art. 32 legge 28-2-1985 n. 47, necessari in quanto si trattava di abuso in zona sottoposta a vincoli paesaggistici, l'immobile promesso in vendita era assolutamente “incommerciabile”, essendo irrilevante la concessione in sanatoria, successiva di oltre sei anni alla stipulazione del preliminare. Osservano che, nel contempo, la sentenza impugnata ha omesso di considerare che il promissario acquirente aveva sempre offerto la propria prestazione, che aveva legittimamente sospeso ex art. 1460 cod. civ., oltre ad avere offerto in primo grado un accordo, mentre la controparte era sempre stata in mala fede, tanto che aveva eseguito la cessione gratuita de ll'immobile a favore d ella moglie, oggetto di revocatoria. Aggiungono che la sente nza imp ugnata, nell'esaminare la proposta di acquisto del 23-6-2006 e nell'escludere che la stessa fosse fonte di responsabilità per il promittente venditore, ha omesso di esaminare la successiva proposta del 28-6-2006, nella quale si dava atto espre ssamente della conformità urbanistica dell'immobile promesso in vendita. Di seguito rilevano che la conclusione della sentenza impugnata, in ordine alla formazione del silenzio-assenso in relazione della domand a di condono edilizio , è illegittima, sia perché assunta d'ufficio in violazione del principio del contraddittorio e del diritto di difesa, sia perché il silenzio-assenso si poteva formare solo nel caso in cui la domanda di condono fosse stata corredata di tutti i documenti richiesti ex lege, sia perché il silenzioassenso in zona sogg etta a vincolo paesaggistic o, come nella fattispecie, richiedeva il rilascio del parere favorevole dell'### 10 preposta alla tutela del vincolo paesaggistico ex art. 35 co. 19 legge 47/1985. Lamentano anche che la senten za abbia dichiarato che il promissario acquirente ave sse contestato, entro il termine per la maturazione delle preclu sioni assertive e probat orie, solo l'inadempimento relativo all'avere promesso in vendita immobile non commerciabile, perché nella prima memoria ex art. 183 co.6 cod. proc. civ. il prom issario acquiren te aveva contestato anche l'esistenza di ipoteca e pignoramento sull'immobile, esclusi nel contratto concluso sul modulo “Tecnocasa”. 2.1. Il motivo è inammissibile laddove deduce l'omesso esame dei dati riferiti alla sottoscrizione del modulo nel quale si dava atto della regolarità urbanistica dell'immobile.
Al riguardo deve farsi applicazione del principio secondo il quale l'art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. nella formulazione attuale prevede il vizio relativo all'omesso esame di un fat to storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere de cisivo (vale a dire che, se e saminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); ne consegue che, nel rispetto delle previsioni degli artt. 366 co.1 n. 6 e 369 co. 2 n. 4 cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il fatto storico il cui esame sia stato omesso, il dato testuale o extratest uale da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività, fermo restando che l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. U, 7-4-2014 n. 8053; Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415). 11 La sentenza impugnata ha accertato in fatto (punto 2.7, da pag. 20) che il contrat to preli minare concluso il ### dalle parti conteneva in più punti il riferime nto agli abusi edilizi e h a escluso (punto 2.1, da pag. 28 ) la rilevanza di eventuali inesatte zze della proposta di acquisto de l 23-6-2006, in quanto em endate dalla successiva stipula del contratto preliminare del 28-6-2006 e peraltro da imputare solo all'agente immobiliare, perché nel modulo del 23-6- 2006 non vi era sottoscrizione del proprietario. La sentenza non fa alcun riferimento a l modulo sottoscritto il ### e la parte ricorrente non la censura sul pun to nel rispetto dei principi sopra esposti, perché non indica in quali termini il fatto della sottoscrizione del modulo del 28-6-2006, che avrebbe comportato la conclusione di contratto preliminare e avente contenuto diverso da quello sottoscritto dalle parti ne lla stessa dat a del 28-6-2006, avrebbe dovuto essere decisiva; infat ti, l'affermazione dei ricorrenti secondo la quale il contenuto del modulo sottoscritto il ### avrebbe dovu to prevalere sul contenuto del contratto preliminare sottoscritto dalle parti nella stessa dat a rimane questione relativa alla valutazione degli elementi istruttori. È del tutto in conferente anche il richiamo dei ricorrenti all'art. 1370 cod. civ., che pone un criterio di interpretazione del contenuto del contratto e perciò non può essere utilizzato per sostenere che le previsioni della proposta d'acquisto datata 28-6-2006 avrebbero dovuto prevalere su quelle del cont ratto preliminare concluso dalle parti.
Il motivo è inammissibile anche laddove sostiene la mancanza di prova della consegna al promissario acquirente del titolo di acquisto dell'immobile, dal quale risultava anche l'abuso edilizio. Infatti, il motivo sul punto è sv olto in sostanza sostenendo che la Co rte territoriale non avrebbe dovuto attribuire valenza probatoria alle dichiarazioni rese dalle parti nel contratt o prelim inare, laddove 12 avevano dato atto che copia dell'atto di provenienza dell'immobile era stato consegnato al promissario acquirente, nonché sostenendo che dal contenuto di quell'atto no n risultass e l'incommerciabilità del bene.
Diversamente, la sentenza impugnata (pagg. 21 e 22) ha valorizzato la dichiarazione contenuta nel preliminare al fine di ritenere che l'atto di provenienz a dell'immobile e ra stato consegnato al promissario acquirente e ha valorizzato il contenuto dell'atto di provenienza al fine di giungere alla conclusione che il promissario acquirente era stato posto a conoscenza degli abu si edilizi; quin di, ha eseguit o un apprezzamento in fatto, che avrebbe potuto essere censurato soltanto nel rispetto del paradigma dell'art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. 2.1.1. In ordine all'inadempimen to imputato dai ricorrenti al promittente venditore per avere promesso in vendita un bene non commerciabile, le deduzioni svolte nel ricorso non colgono nel segno, in primo luogo perché basate sul presupposto di fatto che il promissario acquirente non fosse a conoscenza dell'abuso e dilizio in qua nto occultato dal promittente venditore; al contrario, la Corte d'appello ha accertato in fatto, in termini che resistono al sindacato di legittimità, che l'esistenza dell'abuso edilizio era st ato dich iarato nel contratto preliminare, per cui non sussiste il presupposto di fatto sul quale il ricorrente fonda l'esistenza dell 'inademp imento del promittente venditore per non avere assolto ai suoi obblighi di informazione.
Del re sto, come già esattamen te rilevat o dalla se ntenza impugnata, è acquisito che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 legge n. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trovi applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anch e a que lli con efficacia obb ligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40 co. 2 della medesima legge, in caso di immobili costruiti prima del 1°-9-1967, o il 13 rilascio dell a concessione in sanatoria p ossono intervenire successivamente al contratto preliminare (Cass. Sez. 2 7-3-2019 6685; Cass. Sez. 3 21-9-2017 n. 21942). Ciò ulteriormente conferma che gli argomenti della parte ricorrente, se e in quanto volti a sostenere l'inadempimento del promittente venditore per il fatto di av ere promesso in vendita un immobile affetto da abuso, non possono essere in alcun modo apprezzati; dal momento in cui è stato escluso in fatto dal giudice di merito, con pronuncia che resiste in questa sede, un qualche deficit informativo in capo al promittente venditore, il dato della promessa in vendita di immobile affetto da abuso, oltre a non incidere sulla validità de l contratto preli minare, non è neppure elemento che in sé possa comportare l'inadempimento del promittente venditore.
Gli altri argomenti dei ricorrenti sono volti in sostanza a sostenere l'inadempimento del promittente venditore e , specularment e, a escludere l'inadempimento del promissario acquirente, per il fatto che la dom anda di concessione edilizia in sanatoria e ra improcedibil e; perciò gli argomenti sono volti a criticare la sentenza impugnata che tale improcedibili tà ha escluso, ritenendo che si fosse formato il silenzio-assenso sulla domanda medesima. Tutti gli argomenti sono inammissibili, in applicazione del principio secondo il quale, nel caso in cui la senten za sia sorretta da una pluralità di ragi oni, distinte e autonome, ciascuna delle quali giurid icamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione o comunq ue l'infondatezza di una di esse rende inammissi bile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, che, essendo divenuta definitiva l'autonoma motivazione n on impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l'annullamento della sentenza (Cass. Sez. 1 27-7-2017 n. 18641 ; Cass. Sez . 3 26-2-2024 n. 5102). Infatti, la sentenza non si è limitata ad affermare che sussistevano i presupposti 14 del silenzio-assenso, ma ha anche accertat o (da p ag. 24) che la concessione edilizia in sanatoria e l'autorizzazione paesaggistica erano state depositate in corso di causa, il che dimostrava che le irregolarità urbanistiche segnalate dal promittente venditore erano suscettibili di sanatoria, olt re a dimostrare l'attendibilità del parere pro veritate espresso il ### dal notaio ### Si tratta, all'evidenza, di argoment i sulla base dei qu ali la Corte d'appello ha esclu so l'inadempimento del promittente venditore, in quanto è risultato dimostrato che l'immobile promesso in vendita poteva essere oggetto di trasferimento di proprietà. ### deduzione dei ricorrenti, in ordine al fatto che non poteva rilevare la concessione edilizia in sanatoria emessa nel 2012, non è evidentemente idonea a escludere il dato che, proprio per essere stata rilasciata la concessione in sanatoria, è stato confermato che non vi erano ostacoli a lla stipula del contratto definitivo, come attestato dal notaio ### già all'epoca in cui avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definit ivo; perciò, non erano ravvisabi li profili di inadempim ento in capo al pro mittent e venditore ed era ingiustificata la pretesa del promissario acquirente di sottrarsi alla stipula. 2.1.2. La dog lianza riferita all'omessa disamina dei profili di inadempimento in capo al promittent e venditore per la mancata cancellazione delle formalit à pregiudizievoli deve e ssere dichiarata inammissibile in applicazione del principio g ià espost o, relativo alla mancata impugnazione d i tutte le rationes decidendi. Infatti, la sentenza impugnata no n solo ha dichiarato che quei pro fili di inadempimento erano stati tardivamente dedotti, ma (punto 2.10, da pag. 27 in fondo) ha considerato che la controparte aveva documentato che l'ipoteca legale iscritta a favore di G est ### s.p .a. era stata cancellata il ### e il pignoram ento a favore di tale ### era stato cancellato in data ###, con la conseguenza 15 che nessun effettivo pregiudizio p oteva derivarne al p romissario acquirente. Si tratta di argomenti con i quali la sentenza impugnata ha escluso l'inadempimento del promittente venditore e che, in mancanza di specifica censura, rimangono fermi e rendono irrilevanti le critiche alla dichiarata tardività delle deduzioni. 3. Il secondo motivo (da pag. 46 a pag. 53 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112 c.p.c., dell'art. 183 c.p.c., degli artt. 342, 345 e 346 c.p.c., degli artt. 163 e segg. c.p.c. e dell'art. 2909 c.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; in relazione all'art. 360 c.p.c. nn.3, 4 e 5 c.p.c.” e con esso i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per avere escluso che la stipula del contratto definitivo fosse subordinata all'erogazione a favore d el promissario acquirente di mutuo fondiario. I rico rrenti lamentano che la senten za impug nata abbia esaminato la questione della sussistenza di una condizione in riferimento alla concessione del mutuo fondiario pur in assenza della formulazione di motivo di appello sul punto da parte di ### unica parte legittim ata, in violazione del principio di corrispondenza del chiesto al pronunciato, del principio tantum devolutum quantum appella tum e del giudicato in terno che si era formato sulla pronuncia sul punto del giudice di primo grado. 3.1. Il motivo non può essere accolto.
La sentenza impugnata (punto 2.9, da pag. 25), prendendo in esame la tesi del promissario acquirente secondo la quale la stipula del contratto definitiv o era subordinata all'erogazione in suo favore del mutuo, ha ritenuto non solo che con il loro accordo i contraenti avevano inteso disciplinare le modalità di pagamento di una parte del prezzo e non subordinare l'efficacia del contratto alla concessione del mutuo; ha ritenuto anche (da pag. 26 in fine) che, seppure la scrittura privata del 28-6-2006 conteneva una condizione, tale volontà era stata superata 16 dall'intervenuta modifica degli accordi eseguita dal le parti con la scrittura del 28-2-2007, con la quale le parti avevano concordato per il rogito la data del 30-4-2007 senza fare più alcun riferimento alla concessione del mutuo.
La pronuncia non è incorsa in alcuna delle violazioni denunciate dal ricorrente, perché la sentenza impugnata, affermata l'ammissibilità della modifica d ella domanda eseguita dall'at tore ### in accoglimento del suo motivo di appello, ha proceduto alla disamina nel merito di quella domanda e perciò ha esaminato gli inadempimenti che le p arti si erano recip rocamente imputa te; l'accertamento sull'esistenza dei reciproci inadempimenti necessariamente richiedeva l'accertamento sul contenuto del contratto intercorso tra le parti, al fine di verificare il contenuto delle obbligazioni in capo a ciascuna delle parti. Quindi, la circostanza che la sentenza di primo grado avesse dichiarato che la stipula del contratto definitivo fosse stata condizionata dalle parti all'erogazione del mutuo a favore del promissario acquirente e che tale statuizione non fosse stata oggetto di specifica impugnazione non significa che la pronuncia fosse passata in giudicato: la questione devoluta al giudice del gravame era quella dell'esistenza dei reciproci inadempimenti e quella questione impone va l'accertam ento delle obbligazioni esistenti a carico di en trambe le parti, sulla base del contenuto degli accordi tra le stesse intercorsi. Perciò nulla precludeva alla Corte d'appello di accertare che, in forza dell'accordo concluso il ###, la stipulazione del rogito e ra stata del tutto svincolata dall'erogazione del mutuo. È già stato enunciato e deve essere data continuità al principio secondo il qua le la nozione di “parte dell a sentenza” alla quale fa riferimento l'art . 329 co. 2 cod. proc. civ., dettato in tema di acquiescen za implic ita e al quale si ricollega la formazione del giudic ato interno, identifica soltanto le statuizioni minime costituite dalla sequenza fatto, norma ed effetto, suscettibili di 17 acquisire autonoma efficacia decisoria nell'ambito della controversia; ne consegue che l'appello, motivato con riguardo a uno soltanto degli elementi della suddetta statuizione minima suscettibile di giudicato, apre il riesame sull'intera questione che essa identifica ed espande nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene coessenziali alla statuizio ne impugnata, non siano stati singola rmente coinvolti, n eppure in via implicita, dal motivo di gravame (Cass. Sez. 2 28-9-2012 n. 16583; Cass. Sez. L 4-2-2016 n. 2217; Cass. Sez. 3 19-10-2022 n. ###). 4. Il terzo motivo (da pag. 53 a pag. 68 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., degli artt. 1470 e segg. c.c., degli artt. 1321 e segg. c.c., dell'art. 1329 c.c., degli artt. 1362 e segg. c.c., degli artt. 1372 e segg. c.c., dell'art. 1453 c.c., dell'art. 1385 c.c., degli artt. 1353 e segg. c.c., dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 1230 e segg. c.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all'art. 360 c.p.c. nn. 3 e 5”; con esso i ricorrenti lamentano che sia stato ritenuto il grave inadempimento a carico del promissario acquirente sulla base di una erronea interpretazione della scrittura privata del 28-6-2006, dell'atto del 28-2-2007 e dell'omessa valutazione del preliminare di vendita concluso lo st esso 28-6-2006 con la sottoscrizione dell a proposta di acquisto irrevocabile sul modulo ### con contestuale accettazione, nonché omet tendo di esaminare la condotta posta in essere dal promissario acquirente per ottenere il mutuo e le ragioni della mancata concessione. Per quanto è dato comprendere, i ricorrenti evidenziano come la scrittura p rivata del 28-2-2006 prevedesse il pagamento dell'importo di ### 500.000,00 con l'utilizzo di provvista di mutuo fondiario con versamento prima del rogito, per cui la sentenza impugnata non avrebbe potuto escludere l'esistenza di condizione ; aggiungono che non è stata correttamente esaminata la pattuizione 18 relativa al pagament o di Eu ro 300.000,00 ed è stata omessa la disamina delle lettere di ### s.p.a., che aveva negato il mutuo perché l'immobile era stato costruito senza concessione edilizia, per cui la Corte d'appello avrebbe dovuto considerare giustificato il recesso del promissario acquirente in ragione della mancata concessione del mutuo per causa a lui non imputabile. Aggiungono che dall'atto di integrazione del contratto preliminare del 28-2-2007 non emergeva alcuna volontà novativa delle pattuizioni del pre liminare, né la mod ifica del la pattuizione relativa al pagamento del prezzo, per cui rimanevano ferme le pattuizioni precedenti; dichiarano che, anche a ritenere che il mutuo costituisse strumento di pagamento, il promittent e venditore aveva accettato di ricevere il pagamento dalla banca e quindi la pattuizione era vincolante; quindi sostengono che non vi fossero i presupposti per ritenere gravemente inadempiente il promissario acquirente. 4.1. Sono inammissibili per carenza di interesse, in via assorbente rispetto a ogni ulteriore ragion e, tutte le de duzioni con le quali il ricorrente censura la sentenza impugnata per non avere considerato che gli accordi conclusi il ### prevedessero quale condizione l'erogazione del mutuo. Infatti, la sentenza ha esposto la ragione per la quale, anche a interpretare in tal senso il contratto preliminare del 28-6-2006, la pattuizione era stata modificata con la scrittura del 28- 2-2007, nella quale le parti avevano fissato la data per il rogito senza fare riferimento alla concessione del mutuo. ### sostenuta dai ricorrenti della scrittura del 28-2- 2007 non è veicolata attraverso la proposizione di motivo ammissibile, dovendosi fare applicazione del principio consolidato secondo il quale l'interpretazione del contratto, traducen dosi in una operazione di accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico, si concreta in una indagine di fatto affidata al giudice di merito per cui il ricorrente, al fine di fare valere la violazione dei 19 canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, ma è tenuto altresì a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati, o se lo stesso li abbia applicati sulla base di considerazioni illogiche o insufficienti; la censura non può risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione del ricorrente e quella accolta dalla sentenza impugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'unica astrattamen te possibile, ma solo una delle p lausibili interpretazioni (Cass. Sez. 1 9-4-2021 n. 9461; Cass. Sez. 3 28-11- 2017 n. 28319; Cass. Sez. 1 15-11-2017 n. 27136 per tutte). Il motivo non rispetta tali canoni, perché i ricorrenti si limitano in sostanza a evidenziare che la volontà novativa dell a precedente pattuizione doveva essere espressa e a sostenere che le parti a vevano voluto tenere ferma la precedent e pattuizione relativa alla condizione, o comunque al fatto che il prezzo sarebbe stato pagato al promittente venditore attraverso l'importo mutuato; queste deduzioni non sono utili a fare emergere un qualche errore nella sentenza impugnata, in quanto la Corte d 'appello, evidenziando che la successiva scrittura aveva fissato la data del rogito senza riferimento all'erogazione del mutuo, ha accertato in fatto l'esistenza della volontà modificativa della precedente pattuizione, per essere la volontà delle parti nel senso di concludere il contratto definitivo a prescindere dall'erogazione del mutuo.
Per il re sto, tu tte le argomentazioni svolte nel motivo sono finalizzate a ottenere una rico struzione in fatto complessivamente diversa, in t ermini tal i da escludere l'inademp imento in capo al promissario acquirente; si tratta di deduzioni inammissibili, in quanto svolte senza rispettare i canoni per la proposizione del motivo ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ., che sono già stati esposti al punto 2.1. 20 5. Il quarto motivo (da pag. 68 a pag. 77 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 101, 112, 113, 115 e 116 c.p.c., degli artt. 166 e 167 c.p.c., dell'art. 183 c.p.c., dell'art. 163 c.p.c., degli artt. 342, 345 e 346 c.p.c., degli artt. 1321 e segg. c.c., degli artt. 1372 e segg. c.c., degli artt. 1453 e segg. c.c., dell'art. 1457 c.c., dell'art. 1329 c.c., dell'art. 2697 c.c., degli artt. 1353 e segg. c.c., dell'art. 2033 c.c. e dell'art. 1385 c.c. e dell'art. 24 della ###; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; in relazione all'art. 360 c.p.c. nn. 3, 4 e 5”.
Per quanto è dato comprendere, con esso i ricorrenti lamentano, in primo luo go, che la senten za impug nata abbia riconosciuto al promittente venditore il diritto di trattenere la caparra confirmatoria, sostituendo di ufficio e senza contraddittorio la domanda di risoluzione per inademp imento, unica domanda proposta dal promittente venditore, con la domanda di recesso e di rit enzione della caparra confirmatoria. Aggiungono che, in ogni caso, non vi erano i presupposti per ritenere proposta la domanda di recesso, in quanto il recesso è esercizio di diritto po testativo e perciò avrebbe richiesto atto personalmente sottoscritto dal promittente venditore; evidenziano che anche in appello il promittente venditore aveva riproposto la domanda di risoluz ione e aveva chiesto d i essere au torizzato a trat tenere le somme a titolo di caparra, per cui la sentenza è viziata anche per non avere sottoposto la questione alle parti. Lamentano anche che la caparra sia stata quantificata nella somma di ### 430.000,00, anziché in quella minore di ### 60.000,00, che lo stesso promittente venditore aveva riconosciuto essere l'importo dell a caparra confirmatoria secondo la previsione dell'art.8 del contratto del 28-6-2006. 5.1. Il mot ivo è infondato sotto tutti i profili che, in te rmini comprensibili, censurano l'accoglimento de lla domanda di 21 accertamento del diritto del pro missario venditore d i trattenere la caparra confirmatoria.
La sentenza impugnata (punto 3.2, da pag. 30) ha dichiarato che, pur avendo il promittente venditore proposto formalmente domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, aveva chiesto nel contempo di accertare il suo diritto di trattenere le somme percepite a titolo di caparra confirmatoria. Sulla base di questo dato, neppure censurato in t ermini ammissibili dai ricorrenti e comunque inconfutabile a fronte della trascriz ione de lle conclusioni del promittente venditore eseguita a pag. 2 e a pag . 7 della sentenza impugnata, legittimamente la sentenza ha interpretato e qualificato la domanda come finalizzata a eserci tare il recesso e a trattenere la caparra ex art. 1385 co.2 cod. civ.; considerando che la sentenza ha anche valutato il dato che il promittente venditore non aveva chiesto il riconoscimento di importo ulteriore rispetto a quello di cui alla caparra a titolo di risarcimento del danno per inadempimento, perché aveva chiesto il risarcimen to dei danni derivanti dall'illegittima detenzione dell'immobile e dall'illegittima trascrizione della domanda giudiziale, l'interpretazione e la qual ificazione della domanda si sottraggono a tutte le critiche del ricorrente. Infatti, già Cass., Sez. U, 14-1-2009 553, al par. 4.7. lett. f), ha posto il principio di diritto secondo il quale la domanda di ritenzione della caparra è legittimamente proponibile nell'incipit del processo, a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte per proporre l'azione caducatoria degli effetti del contratto: se l'azione è stata definita di risoluzione del contratto in sede di domanda introduttiva, è compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri ufficiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda, convertirla formalmente in azione di recesso (nello stesso senso, Cass. Sez. 6-2 23-4-2020 n. 8048; Cass. Sez. 2 23-9-2022 n. 27978, non massimata, pag. 11; Cass. Sez. 2 3-1-2024 n.91, non massimata, punto 2.2.1). 22 Quindi, non si pone neppure questione sulle modalità dell'esercizio del recesso - con atto non sottoscritto dalla parte personalmente, secondo la doglianza dei ricorrenti - perché l'azione di recesso è stata proposta in causa, secondo l'interpretazione della domanda eseguita dal giudice di merito, al quale è riservata la relativa attività; infatti, è acquisito che l'interpretazione e l'individuazione del contenuto della domanda integrano un tipico acc ertamento di fatto riservato, come tal e, al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo per vizi della motivazione, che nella fattispecie non sussistono (cfr. Cass. Sez. 3 18- 5-2012 n. 7932; Cass. Sez. 6-5 21-12-2017 n. ###; Cass. Sez. 2 13-8-2018 n. 20718). Inoltre, è evidente come non sia ipotizzabile una qualche violazione del contraddittorio e del diritto di difesa prospettate dai ricorrenti in quanto , in via assorbente rispetto a ogni ulte riore rilievo, a fronte della specifica domanda del promittente venditore volta a o ttenere il riconoscimento del diri tto a t rattenere la caparra, il promissario acquirente era posto nella condizione di svolgere tutte le sue difese. 5.1.1. Il quarto motivo è però fondato quanto all'importo della caparra confirmatoria oggetto della pronuncia a favore del promittente venditore. ### dell'ammontare della caparra confirmatoria pattuita dalle parti involge l'accertament o in fatto del contenuto dell'accordo sul punto, il quarto motivo è effettivamente proposto anche ai sensi d ell'art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. e nell e argomentazioni svolte i ricorrenti indicano il fatto del quale, secondo la loro tesi, sarebbe stato omesso l'esame, riferito al dato che il contratto preliminare del 28-6-2006, alla clausola 8, secondo la stessa lettura che ne dav a la controparte, conte neva la patt uizione della caparra nell'importo di ### 60. 000,00 . È altresì vero quanto deducono i controricorrenti, in ordine al fatto che lo stesso promissario acquirente, 23 sostenendo l'inadempimento dell a controparte, aveva chiesto il pagamento del doppio dell'importo di ### 430. 000,00 pagato e imputato a caparra. Ciò però non poteva esimere la Corte d'appello dall'eseguire l'accertamento i n fatto, sulla base del contenuto del contratto preliminare e delle successive scritture intercorse tra le parti, in ordine all'entità dell'im porto della caparra confirmatoria che era stato pattuito; tale accertamento è totalmente mancante, in quanto la sentenza a pag. 33 riconosce il diritto di ### di ritenere la somma percepita a titolo di caparra ammontante a ### 430.000,00, senza altra esplicitazione, non eseguita neppure in altri passaggi della motivazione. 6. Il quinto motivo (da pag. 78 a pag. 83 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., degli artt. 1321 e segg. c.c., degli artt. 1372 e segg. c.c., degli artt. 1453 e segg. c.c., dell'art. 1457 c.c., dell'art. 2697 c.c., degli artt. 1353 e segg. c.c., dell'art. 2033 c.c. e dell'art. 1385 c.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; in relazione all'art. 360 c.p.c. n n. 3 e 5”. Con esso i ricorrenti sostengono che erroneamente la sentenza impugnata sia giunt a alla con clusione di escludere l'inadempimen to del promittente venditore e di ritenere quello del promissario acquirente, in quanto tale conclusione è stata frutto dell'errata valutazione delle pattuizioni concluse in data 28-6- 2006 e del comportamento tenuto dalle parti, con la conseguenza che la motivazione è incongrua e viziata sul piano logico e giuridico; ciò in quanto la sentenza ha ritenuto che la mancata concessione del mutuo dovesse ricadere solo sul promissario acquiren te, quando invece la concessione del mutuo rappresentava una condizione e in quanto il residuo importo da versare è stato ritenuto di notevole entità, senza tenere conto dell'avvenut o versamento della somma di ### 430.000,00 e dell'impossibilità di otte nere il mutuo per causa 24 imputabile esclusivamente al promittente venditore; inoltre la sentenza ha considerato il lungo tempo trascorso dalla scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo, senza considerare che il termine non era essenz iale, che non si e ra avverato a causa della mancata erogazione de l mutuo, che non vi e ra stata d iffida ad adempiere del promittente venditore e che la proroga del termine di stipula del 30-4-2007 era stato chie sto dallo stesso promittent e venditore per provvedere alla cancellazione di ipoteca sull'immobile; aggiungono che anche l'im missione nel possesso d el promissario acquirente era stata legittima e conseguita al pagamento della somma di ### 430.000,00 e che il promittente venditore si era impegnato anche a vendere l'app ezz amento della sore lla, dichiarandosi proprietario di tutto l'immobile. Lamentano che la Corte d'appello non abbia tenuto conto di tali dati nel valutare l'inadempimento e la relativa gravità, non eseguend o valutazione unitari a e comparativa delle condotte e della loro incidenza causale. 6.1. Il motivo è inammissibile laddove proposto ai sensi dell'art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ., in quanto si risolve nella proposta di una complessiva rilettura d elle risultanze istruttorie nei termini preferiti dalla parte ricorrente, al fine di giungere alla conclusione di escludere qualsiasi inadempimento in capo al promissario acquirente e attribuire l'inadempimento al promittente venditore. La tesi è svolta senza individuare i fatti dei quali sarebbe stat o omesso l'esame e la loro decisività, perché la sentenza impugnata ha preso in esame tutti i dati ai quali si riferiscono i ricorrenti, ma ne ha dato una lettura diversa da quella da loro proposta, nell'esercizio dell'app rezzamento di fatto spettante al giudice di merito e insindacabile in questa sede.
Gli argomenti d ei ricorrenti non riescono a interce ttare ne lla sentenza impugnata ne ppure una qualche violazione d i legge nella valutazione dei reciproci inadempimenti. Si deve fare applicazione del 25 principio secondo il quale nei contratti a prestazioni corrispettive e in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario procedere a un giudizio di comparazione in ordine al comportamento delle due parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettiv i intere ssi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché d ella conseguente alterazione del s inallagma; inoltre, tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede ###nei limiti in cui rilevano in sede di legittimità i vizi della motivazione (Cass. Sez. 2 30-5-2017 n. 13627; Cass. Sez. L 15- 4-2002 n. 5444; Cass. Sez. 2 3-2-2000 n. 1168, per tutte). Principi analoghi valgono in caso di esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 cod. civ., nel senso che il contraente che esercita il recesso non deve essere a sua volta inad emp iente; qu indi l'ind agine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto de l valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla b ase di un criterio di propo rzionalità, occor rendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, in vece, tale alterazione non dipenda d all'inadempimento de lla controparte (Cass. Sez. 2 12-7-2024 n. 19246; Cass. Sez. 2 16-5-2019 n. 13241 ). Nella fattispecie la Corte d 'appello ha eseguito l'accertamento delle condotte delle due parti in termini che resistono al sind acato di legittimità, in quant o con motivazione concreta e coerente ha escluso in fatto reali profili di inadempimento in capo al promittente venditore; ciò perché lo stesso aveva i nform ato il promissario acquirente degli abusi edilizi esistenti sul bene, perché gli abusi non ostavano al trasferimento della proprietà, perché non ostava 26 al trasferimento della proprietà il fatto che una piccola area fosse della sorella del promit tente vendito re e il promittente venditore aveva provveduto alla cancellazione delle iscrizioni; nel conte mpo, ha individuato tutti i profili di inadem pimento a carico al promissario acquirente, perché lo stesso non aveva rispettato i termin i di pagamento dei ratei del prezzo e non aveva fissato la data del rogito, che spettava a lui individuare, nonostante egli avesse la disponibilità dell'immobile e nonostante già con la scrittura integrativa del 28-2- 2007 le parti avessero escl uso ogni riferim ento all'erogazione del mutuo. 7. Il sesto motivo (da pag. 83 a pag. 93 del ricorso) è intitolato “violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., degli artt. 191 e segg. c.c., degli artt. 1321 e segg. c.c., dell'art. 1385 c.c., degli artt. 1140 e 1147 c.c., degli artt. 1453 e segg. c.c., degli artt. 2732 e segg. c.c., dell'art. 2043 c.c., dell'art. 2056 c.c., dell'art. 1223 c.c., dell'art. 1227 c.c., degli artt. 40 e 41 c.p. e dell'art. 2697 c.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5”; con esso i ricorrenti sostengono l'illegittimità della condanna al risarcimento dei danni da illegittima occupazione, perché non sussisteva inadempienza a carico del promissario ac quirente e perché la domanda di recesso non era mai stata proposta; inoltre, perché la dom anda di concess ione del mutuo fondiario era st ata rigettata per l'esi stenza delle iscrizioni pregiudizievoli e delle problematiche urbanistiche, perché la d omanda di risoluzione per inadempimento non poteva essere riqualificata e l'inadempimento era esclusivamente del promittente venditore. Ag giungono che il promittente venditore non aveva assolto all'onere di prova re qualsivoglia danno, non avendo chiesto di provare né avendo allegato alcunché, non costituendo la c.t.u. mezzo istruttorio, non potendo il danno da occupazion e illegitt ima ritenersi esistente in re ipsa ed 27 essendo stata la consegna anticipata autorizzata a seguito dell'incasso della cospicua somma di ### 430.000,0 0; aggiu ngono che la detenzione senza titolo non pot eva decor rere, come ritenuto dalla Corte d'appello, dalla data della domanda di risoluzione, perché le parti si erano acc ordate, come risultava dai verbali della causa in p rimo grado, per la restituzione dell'immobile a fronte della consegna della somma di Eu ro 430. 000,00; rile vano altresì che, nelle more, il promittente venditore aveva trasferito l'immobile alla moglie a titolo gratuito, così dimostrando almeno presuntivamente la volontà di non conseguire alcun frutto. 7.1. Il motivo laddove proposto ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. è inamm issibile perché, anche in questo cas o, i rico rrenti propongono una ricostruzione in fatto diversa da quella eseguita dalla sentenza impugnata, in termini del tutto estranei al paradigm a del motivo di cui all'art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. Neppure la deduzione sull'avvenuto accordo risultante da verbali di causa può essere apprezzata, in quanto svolta in totale spregio al disposto dell'art. 366 co. 1 n. 6 cod. proc. civ., senza alcun preciso riferimento al contenuto dei verbali attestanti l'intervenuto accordo. Ugualmente, gli argomenti non offrono elementi per ritenere che l'accertamento del periodo di illegittima occupazione sia st ato erroneamente accertato; infat ti la Corte d'appello (punto 7.2) ha preso in considerazione esclusivamente il periodo decorrente dal momento della proposizione della domanda da parte del promittente venditore nel gennaio 2008, nonostante la consegna del l'immobile al promissario acquirente fosse stata precedente, e fino a novembre 2010, periodo antecedente al momento in cui il promitt ente vend itore ne aveva trasferito la proprietà alla moglie nel 2011.
Le argomentazioni svolte non riescono a intercet tare nella sentenza impugnata neppure una qualche violazione di legge, perché 28 la pronuncia ha fatto applicazione del principio secondo il quale, in tema di contratt o preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata, il danno da illegittima occupazione dell'immobile deriva dal mancato rilascio del bene dopo il recesso esercitato dal promittente alienante a causa dell'inad emp imento del promissario acquirente e legittima il primo a richiedere un autonomo risarcimento, cosicché egli ha dirit to non solo a incamerare la caparra, ma anche a otte nere l'indennità di occupazione dall'immissione del promissario nella detenzione fino alla restituzione, stante l'efficacia retroattiva de l recesso tra le parti (Cass. Sez. 2 27-2-2025 n. 5201; Cass. Sez. 3 30- 9-2016 n. 19403; Cass. Sez. 2 8-6-2012 n. 9367).
La parametrazione del danno al valore locativo dell'immobile non confligge neppure con i principi enunciati da Cass., Sez. U, 15-11-2022 n. ### che non solo ha dichiarato, per il caso di occupazione senza titolo di immobile, che fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata perduta, ma anche che, se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locat ivo di mercato . ### con questa sentenza, cfr. da pag. 15, hanno affermato che la violazione del contenut o del diritto, in quanto in tegra essa stessa d anno risarcibile, è suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria, nei termini di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato; ciò in coerenza al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito e perciò in funzione compensativa del bene della vita perduto. 8. In conclusione, è accolto nei limiti sopra esposti - punto 5.1.1.- soltanto il quarto motivo di ricorso, rigettate le restanti censure; la 29 sentenza impugnata è cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, affinché accerti l'importo della caparra confirmatoria concordata per iscritto tra le parti che ### ha diritto di trattenere.
Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso per quanto in motivazione e rigetta p er il re sto il ricorso; cassa la senten za impu gnata limitatamente al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in ### nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione, il ###.
Consigliere estensore ###
v5.49
