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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI CATANIA TERZA SEZIONE CIVILE In composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario di Tribunale Dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 90100560 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2012, vertente TRA ### (C.F. ###), nato ad ### il ###, ivi elettivamente domiciliat ###, nello studio degli avv.ti ### e ### da cui è rappresentato e difeso per procura come in atti - attore - E ### e c. s.a.s., (P.I. ###), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliat ### presso lo studio dell'Avv. ### da cui è rappresentata e difesa per procura come in atti, - convenuto - attore in riconvenzionale ed in via autonoma - E ### (C.F. ###), nato in ### il ###, e MOTTA ### (C.F. ###), nata in ### il ###, entrambi elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ###è da cui sono rappresentati e difesi per procura come in atti; - convenuti - attori in riconvenzionale e terzi chiamanti - E ### (C.F. ###), nato in ### il ### e TOSCANO ### (C.F. ###), nata a ### il ### entrambi elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### da cui sono rappresentati e difesi per procura come in atti; - convenuti - attori in riconvenzionale e terzi chiamanti - E ### S.r.l. (P.I. ###), in persona del legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliat ###presso lo studio dell'Avv. ### da cui è rappresentata e difesa per procura come in atti; - terza chiamata - attrice in riconvenzionale
E ### (C.F. ###) nata ad ### il ### e #### (C.F. ###) nato ad ### il ### entrambi elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### da cui sono rappresentati e difesi per procura come in atti; - intervenienti e terzi chiamati
OGGETTO: Azione a tutela della proprietà e risarcimento danni. CONCLUSIONI: come da verbale in atti. ### presente sentenza viene redatta con concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (art. 132, comma II, n. 4, c.p.c., come modificato dalla L. 18/6/2009 n. 69).
Pertanto, devono, considerarsi qui integralmente richiamati sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti sia i successivi scritti difensivi delle parti ed i verbali di causa.
Con atto di citazione del 27 aprile 2012 ### conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di ### - originariamente sezione distaccata di ### - ### s.a.s., in persona del legale rappresentante p.t., ed i signori ###### e, premetteva che con atto pubblico dell'8/05/2002, ai rogiti del ### rep. n. 19923, racc. n. 10904, l'attore, unitamente agli altri comproprietari ### e ### M. ### vendeva alla società #### di ### e C. s.a.s. il lotto di terreno sito in ###. #### censito al ### terreni del Comune di ###. ### al foglio 6, p.lle 14, 15, 16, 236, 766, 767, 770, 773, 774, 794, 795, 800, 801, 803, 804, 805, 806, 808, 809 (in parte), 810, 812, 813, 814, 815,, 816, 817 (in parte), 818, 820, 822, 823 (in parte), 824, 825, 890 (ex 772/a) e 891 (ex 772/b), confinanti nel loro insieme a nord ed est con ### e a sud con proprietà ### Aggiungeva che tale fondo era stato oggetto nel 1996 di una convenzione di lottizzazione con il Comune di ###. ### e, successivamente, nel 1997 di un frazionamento, che aveva attribuito a ### unitamente agli altri comproprietari, la particella 771 e che tale particella n. 771 era stata generata con il tipo di frazionamento n. 1550 del 27/01/1997.
Evidenziava, ancora che, nutrendo dei dubbi sull'esatta consistenza della particella n. 771, nell'anno 2011 conferiva ad un professionista l'incarico di verificare lo stato dei luoghi e la consistenza di detta particella e che all'esito di tali accertamenti risultava che la società ### s.a.s. aveva occupato parte del terreno della particella n. 771 per circa 533 mq, realizzando due villette all'interno della proprietà dell'attore e/o, comunque, a distanza inferiore di quella prevista dallo strumento urbanistico e dal ### civile.
Precisava ulteriormente che del terreno della particella n. 771 illegittimamente occupato dalla ### una parte era rimasta nella disponibilità della società costruttrice ed un'altra parte era stata ceduta ai signori ###### acquirenti delle villette, realizzate, a dire dell'attore, all'interno della particella n. 771 e/o, comunque, a distanza non regolamentare.
Sulla scorta di quanto sopra rassegnava al Tribunale adito le seguenti conclusioni “1) accertare e dichiarare l'illegittima occupazione del fondo di proprietà del sig. ### da parte dei convenuti; 2) per l'effetto, condannare i convenuti a rilasciare, immediatamente, la porzione di fondo di proprietà del sig. ### occupata libera da cose e persone; 3) altresì, condannare i convenuti, ognuno per quanto di ragione, ad arretrare le costruzioni dal confine con la proprietà ### fino alla distanza di legge; 4) condannare, infine, i convenuti a risarcire all'attore a titolo di occupazione senza titolo e per il mancato godimento del fondo la somma di €. 600,00 mensili per ogni mese di occupazione del terreno dalla data di inizio dei lavori di costruzione fino all'effettivo rilascio ovvero quella maggiore o minore somma, che verrà determinata dal nominando ###”.
Il ### si costituivano in cancelleria ritualmente i coniugi ### e ### i quali contestavano quanto dedotto dall'attore evidenziando che essendo i coniugi ### acquirenti di buona fede in forza di contratto di compravendita del 5.7.2006 in notar ### di ### chiedevano di essere manlevati da ogni responsabilità da parte della ### S.r.l. dalla quale avevano acquistato l'unità immobiliare e di cui chiedevano la chiamata in causa per esserne garantiti.
In via riconvenzionale chiedevano riconoscersi in loro favore ai sensi dell'art. 938 c.c. l'acquisto per accessione invertita - ponendone tutti i relativi costi a carico della ### -, sussistendone i presupposti di legge ed attesa la mancata tempestiva opposizione da parte dei ### della porzione di fondo della particella di terreno di proprietà dell'attore da quest'ultimo asseritamente occupata illegittimamente dall'immobile dei convenuti. In via subordinata chiedevano, in caso di accoglimento della domanda attorea, di aver riconosciuta la garanzia di cui all'artt. 1480, 1483 2^ comma, 1484 e 1489 c.c nei confronti della ### s.r.l.. oltre il risarcimento dei danni.
Concludeva quindi per l'accoglimento delle domande suddette.
Il Tribunale in accoglimento della richiesta di chiamata in causa disponeva lo spostamento della prima udienza al 21.3.2013.
In data ###, si costituivano ritualmente in cancelleria anche ### e ### i quali chiedevano il rigetto della domanda attorea per carenza dei requisiti di cui all'art. 948 c.c. (probatio diabolica), perchè infondata in fatto ed in diritto, eccependo, inoltre, l'estraneità dei medesimi ai fatti di causa con conseguente responsabilità della ### s.a.s. e della società ### s.r.l., o solo di quest'ultima, per i fatti di causa, avendo quest'ultima società venduto le villette ai convenuti ### e ### Spiegavano, inoltre, domanda riconvenzionale nei confronti d #### e ### - di cui chiedevano la chiamata in causa, in uno con la ### s.a.s. e la ### s.r.l.-, al fine di attribuire ai medesimi convenuti, ex art. 938 c.c., previa determinazione del valore del suolo, la proprietà di quella porzione di terreno illegittimamente occupata.
I predetti convenuti chiedevano, infine, di essere garantiti e manlevati dalla società ### s.r.l. di cui chiedevano la chiamata in causa per esserne manlevati da ogni responsabilità e da ogni pregiudizio per come indicato nelle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta.
Anche in questo caso il Giudice all'epoca titolare del procedimento in accoglimento della richiesta di chiamata in causa, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., disponeva lo spostamento dell'udienza già fissata per il ### al 18.4.13.
Infine si costituiva tempestivamente in giudizio anche la società ### s.a.s., la quale nell'evidenziare la buona fede delle parti in causa in relazione allo sconfinamento e l'occupazione della porzione di terreno di proprietà dei germani #### e ### spiegava domanda riconvenzionale nei confronti dei tre germani ### al fine di ottenere la condanna al pagamento - per allacci, catastazione e quota parte per la costruzione di muri di cinta - in forza dell'art. 14 del contratto di compravendita ed appalto del 8.5.2002 - della complessiva somma di €.17.544,29 oltre #### s.a.s. chiedeva, inoltre, di essere garantita e manlevata dalla società ### s.r.l. e da ### e ### da ogni responsabilità.
A tal ultimo riguardo la ### s.a.s., deduceva che ### e ### avessero firmato un contratto preliminare per il trasferimento non solo delle quote indivise della particella n. 771 ma anche delle particelle nn. 348, 768 e 775 per il prezzo di €.120.000,00.
Non essendo stato il predetto contratto preliminare firmato anche da ### la ### chiedeva la dichiarazione dell'esclusivo inadempimento di ### e ### con conseguente richiesta di trascrizione della sentenza presso la ### dei ### di ### o, in subordine, al pagamento del doppio della caparra a suo tempo asseritamente ricevuta da ### e #### ancora, chiedeva che gli stessi ### unitamente alla ### s.r.l., venissero condannati a tenerla indenne da qualunque pregiudizio, anche di natura economica, che la stessa avesse potuto subire per un'eventuale evizione totale o parziale patita dai convenuti ##### e ### Il Tribunale adito autorizzava le richieste di chiamata in causa formulate dalla ### confermando la prima udienza del 18.4.13.
A seguito delle suddette citazioni per chiamata di terzo, in data ###, si costituivano in giudizio ### e ### i quali chiedevano di condannare tutti i convenuti principali a rilasciare immediatamente la porzione di proprietà ### fino alla distanza di legge; condannare i convenuti, ognuno per quanto di ragione, ad arretrare le costruzioni al confine con proprietà ### fino alla distanza di legge; condannare, altresì, i convenuti ad un equo indennizzo agli attori ed intervenienti a titolo di occupazione del terreno dalla data di inizio lavori di costruzione al rilascio.
Chiedevano altresì di sentir dichiarare il difetto di giurisdizione del Tribunale in relazione alle pretese creditorie avanzate dalla ### nei confronti di essi ### e ### in dipendenza del contratto d'appalto dell'08.05.2002, in quanto ogni controversia doveva essere decisa da apposito collegio arbitrale.
Avuto riguardo, invece, alle richieste formulate dalla società ### per l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita del 04.12.2009, eccepivano sia che i versamenti a titolo di caparra non erano mai avvenuti, sia la nullità della predetta scrittura perché incompleta nelle sue parti essenziali e costitutive.
Rimaneva contumace, allo stato, la ### S.r.l..
Alla prima udienza del 18.4.13, nell'assenza della ### S.r.l., su istanza delle altre parti, il Giudice all'epoca titolare della causa, concedeva i termini di cui all'art. 183 6^ comma per il deposito di memorie istruttorie riservandosi di provvedere all'esito del deposito delle medesime.
In data ###, in vista della successiva udienza del 18.7.13, si costituiva in cancelleria la ### che, preliminarmente contestava la regolarità delle notifiche, chiedendo la rimessione in termini.
Nel merito della controversia la ### s.r.l. evidenziava di aver acquistato dalla ### una parte del terreno, di cui alla vendita-appalto dell'8.05.2002, stipulato dalla ### medesima con i germani ### ivi compresa la particella 801.
Rilevava, poi, che acquistato il terreno, la società ### s.r.l. procedeva, a mezzo appalto alla ### stessa, all'edificazione sulla predetta particella di quattro villette, poi oggetto di compravendita stipulata con i convenuti ##### e ### Evidenziava, altresì, come già dedotto anche da ### che aveva acquistato solamente la particella 801, mentre le villette, come i muri di recinzione, compreso quello tra la predetta particella e la particella 771, venivano costruiti dalla ###, a cui era stato conferito l'appalto comprensivo, altresì, della direzione dei lavori, progettazione, autorizzazione varie ed esecuzione delle opere. ### pertanto, asseriva la responsabilità esclusiva della ###, in quanto nel caso di specie non poteva ritenersi applicabile una corresponsabilità del committente. ### la ### chiedeva applicarsi l'art. 938 c.c., ritenendo, comunque, che l'unico soggetto tenuto a rispondere dei danni fosse la ### s.a.s.
All'udienza del 18.07.2013 il G.U. dell'epoca rilevata la sussistenza del vizio di notifica dell'atto di chiamata in causa della ### la rimetteva in termini e, stante l'imminente soppressione ex lege del ### distaccata di ### rinviava all'udienza del 28.01.2014 innanzi al Tribunale di ### Ne derivava che in data ###, la ### s.r.l. depositava memoria di costituzione con domanda riconvenzionale alle cui conclusioni si fa espresso rinvio.
La causa veniva istruita a mezzo CTU ammessa, da altro decidente, con ordinanza dell'8 Giugno 2015 e prova per testi ammessa da questo decidente (una volta che il procedimento è transitato sul ruolo del medesimo) con ordinanza dell'8.3.18.
La causa quindi all'udienza del 5.11.20, sulle conclusioni precisate a verbale dalle parti, veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
RITENUTO IN DIRITTO Preliminarmente occorre dare atto del fatto che all'udienza del 5.11.20 il procuratore dei convenuti ### ha dichiarato che, con atto pubblico del 17.9.18 rep. 13252, in #### ha acquistato da potere dell'altro comproprietario ### la quota di proprietà di quest'ultimo delle unità immobiliari in ###. ### oggetto del presente giudizio con la conseguenza che la medesima succede a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. ed in ogni domanda formulata dal precedente comproprietario ####. La domanda attorea (e degli intervenienti ### e ### M. ### è fondata e va accolta nei termini di cui infra.
Con l'atto di citazione (e per gli intervenienti con l'atto di costituzione in giudizio), invero, si lamentava che i convenuti, edificando i lotti 5-6 di cui alla lottizzazione meglio specificata nella superiore premessa, confinanti - in particolare la particella 801 del Fg. 6 - con la particella n. 771, aveva accertato che la società ### s.a.s. aveva occupato parte del terreno della particella 771 per circa 533 mq, realizzando due villette a suo dire all'interno della proprietà di esso attore e/o, comunque, a distanza inferiore di quella prevista dallo strumento urbanistico e dal ### civile, per cui, chiedeva la condanna dei convenuti ad arretrare le loro rispettive costruzioni sino alla distanza legale dal confine con demolizione di quanto abusivamente realizzato nel terreno degli attori e di sgomberare la porzione di fondo occupata; in subordine, chiedevano altresì la condanna, in solido, dei convenuti al risarcimento dei danni subiti in conseguenza di tale asserito sconfinamento ed occupazione di terreno. ### promossa da ### deve essere, quindi, qualificata come "actio finium regundorum", ai sensi dell'art. 950 c.c., e ciò in quanto laddove vi sia un conflitto tra titoli (determinato dalla negazione, ad opera dei convenuti, della proprietà reclamata dall'attore) si ha rivendica; mentre se, come nel caso che occupa, il problema attenga all'individuazione dei confini, oggettivamente incerti, con richiesta di restituzione di una porzione del fondo, occupata dai convenuti anche per l'inesistenza di segni di demarcazione del confine come nel caso di specie, si rientra più propriamente nell'ambito dell'azione di regolamento di confini (C. Cass., Sez. II, 6681/2000).
Al riguardo, la Suprema Corte ha ulteriormente chiarito che “È correttamente qualificata actio finium regundorum, e non rivendica, l'azione proposta dal proprietario che, pur in presenza di un confine apparente, ne deduca l'incertezza per intervenuta usurpazione di una porzione del proprio terreno da parte del vicino, e chieda, per l'effetto, un accertamento giudiziale della superficie dei fondi confinanti, senza porre in discussione i titoli di proprietà, dovendosi ritenere del tutto irrilevante, al riguardo, che l'accertamento della proprietà di una delle parti sulla porzione di fondo controversa comporti anche un effetto recuperatorio della proprietà stessa quale mera conseguenza dell'esperimento della detta azione, la cui finalità è soltanto quella di eliminare l'incertezza e le contestazioni relative alla linea divisoria, prescindendo da ogni controversia sul diritto di proprietà”(cfr. Cass. civile, sez. II, 30/01/2017, n. 2297).
In tale ultima circostanza, come nella fattispecie che occupa, il volere, da parte attrice, rientrare nella disponibilità della zona di terreno contestata non si traduce necessariamente in una contestazione dei titoli di proprietà, ben potendo l'eliminazione dell'incertezza dei confini determinare l'effetto restitutorio, in ordine al quale la volontà dell'attore di rientrare nella disponibilità della porzione del terreno oggetto di controversia, agisce sul piano processuale al fine di consentire l'effettivo recupero del bene ove il regolamento di confini si realizzi in senso favorevole all'attore (Cass. Civ. Sez. II, sentenza 16 febbraio 2005, n. 3101; Cass. Civ. Sez. II, sentenza 20 aprile 2001, n. 5899; Cass. Civ. Sez. II, sentenza 6 dicembre 2000, n. 15506; Cass. Sez. II, 30 dicembre 1994, sentenza n. 11352).
Pertanto la domanda che forma oggetto del presente giudizio va qualificata, lo si ribadisce, come azione di regolamento dei confini, di cui all'art. 950 c.c., atteso che con la stessa l'attore che, pur in presenza di un confine apparente, ne ha dedotto l'incertezza per intervenuta usurpazione di una porzione del proprio terreno da parte dei convenuti, ed ha chiesto, per l'effetto, un accertamento giudiziale della superficie dei fondi confinanti, senza porre in discussione i titoli di proprietà. Ciò dovendosi ritenere del tutto irrilevante, al riguardo, che l'accertamento della proprietà di una delle parti sulla porzione di fondo controversa comporti anche un ### effetto recuperatorio della proprietà stessa quale mera conseguenza dell'esperimento della detta azione, la cui finalità è soltanto quella di eliminare l'incertezza e le contestazioni relative alla linea divisoria, prescindendo da ogni controversia sui titoli.
Dall'inquadramento della domanda attorea nell'alveo di cui all'art. 950 c.c., discende il rigetto dell'eccezione sollevata dai convenuti ### e ### i quali chiedevano il rigetto della domanda attorea per carenza dei requisiti di cui all'art. 948 c.c. (probatio diabolica), atteso che, in ipotesi di azione ex art 950 c.c., assegnare al confinante l'onere probatorio che grava sul rivendicante, ossia l'onere di una rigorosa prova della proprietà risalente ad un acquisto originario, significherebbe metterlo in una posizione di squilibrio processuale non giustificata dalle ragioni di tutela processuale del convenuto.
Va ancora osservato che nell'azione di regolamento di confini, la quale si configura come una vindicatio incertae partis, incombe sia sull'attore che sul convenuto l'onere di allegare e fornire qualsiasi mezzo di prova idoneo all'individuazione dell'esatta linea di confine, mentre il giudice, del tutto svincolato dal principio actore non probante reus absolvitur, deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, ricorrendo in ultima analisi alle risultanze catastali, aventi valore sussidiario.
Più precisamente, secondo la giurisprudenza di legittimità prevalente, in sede di regolamento di confini, per l'individuazione della linea di separazione fra fondi limitrofi, la base primaria dell'indagine del giudice di merito è costituita dall'esame e dalla valutazione dei titoli d'acquisto delle rispettive proprietà, sempreché essi vengano esibiti nel giudizio; solo la mancanza o l'insufficienza di indicazioni sul confine rilevabile dai titoli, ovvero la loro mancata produzione, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova, ivi comprese le risultanze delle mappe catastali (v., in tal senso, Cass. n. 23720 del 2007, n. 21686 del 2006, n. 8814 del 2003).
Alla stregua di tale indirizzo ermeneutico, alla mancanza o insufficienza nei titoli di elementi di identificazione del confine si può ovviare attraverso la valorizzazione di altri elementi, quali, tra gli altri, le indicazioni provenienti dalle mappe catastali. Venendo quindi all'esame delle risultanze processuali va detto che l'incertezza sulla reale posizione del confine tra i fondi dei contendenti può dirsi superata, all'esito dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio.
Il consulente d'### coadiuvato dal geom. ### ha eseguito le operazioni peritali, con strumentazione satellitare, ed il rilievo effettuato, le cui tecniche di indagine e sovrapposizioni di rito sono comprese nell'allegato 12 ovvero il rilievo è stato eseguito con strumentazione topografica ### mod. Hiperpro e stazione ### mod. GPT 3005 LN.
Sul piano degli elementi probatori utilizzati, giova precisare che in tema di regolamento di confini, il ricorso al sistema di accertamento sussidiario costituito dalle mappe catastali (art. 950 c.c.) è consentito al giudice non soltanto in caso di mancanza assoluta ed obbiettiva di altri elementi, ma anche nell'ipotesi in cui questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilità) risultino comunque inidonei alla determinazione certa del confine (cfr. Cass. n. 28103/2009).
Ne discende che questo Giudice condivide le conclusioni cui è pervenuto il Consulente d'### perché tecnicamente corrette ed esenti da vizi logici. ### d'### ha, infatti, chiarito che “…a seguito del rilievo del 03-07-2011, effettuato dal geom. ### per incarico di ### nella relazione del 01-08-2011 riscontra uno scivolamento dei fabbricati A e C del lotto n° 5/6 verso il confine con l'odierna particella n° 771, di esclusiva proprietà dei germani ### ottenuta dal frazionamento n° 244 del 27-01-1997, non oggetto della compravendita ed appalto del 08-05-2002. Questo scivolamento, come si dimostrerà nei punti di quesito seguenti, ha comportato una occupazione per circa 533 mq di terreno della suddetta particella 771 e di conseguenza il non rispetto della distanza dal confine dei corpi di fabbrica delle villette A e C (All 9). Quesito n° 2: “### e descrivere l‘estensione e l'esatta linea di confine tra i fondi delle parti in causa, indicando eventuali sconfinamenti nella proprietà dell'attore” ### poter rispondere al quesito, il sottoscritto, coadiuvato dal geom. ### consulente nominato nel verbale dell'inizio delle operazioni peritali, (All 2) nel corso del secondo sopralluogo delle operazioni peritali, con strumentazione satellitare, ha effettuato il rilievo dei luoghi, tendente ad accertare l'esatta linea di confine tra il fondo dei germani ### particella n° 771 (foto n° 6), e la particella n° 801 del lotto n° 5/6 (foto n° 7 - 8) della lottizzazione in questione. Il rilievo effettuato, le cui tecniche di indagine e sovrapposizioni di rito sono comprese nell'allegato 12, ha permesso di stabilire che l'attuale confine ( foto n° 9 ) è spostato a ovest della particella 801 nella parte superiore di circa ml 7.50 e di circa ml 6.90 nella parte inferiore ( ### 13), sconfinando e occupando circa mq 341,90 del terreno della particella n° 771. Si fa rilevare che la linea di confine della particella 771 è spostata per quasi tutta la sua lunghezza, interessando, oltre il confine con la suddetta particella 801 del lotto 5/6, le opere di urbanizzazione di verde e parcheggio. Riassumendo, la particella n° 771, in ditta ### è stata oggetto di sconfinamento lungo tutto il confine est per mq 513,26 così distribuiti (### 13): • mq 341.90 sono stati occupati dalla particella 881 del lotto 5/6 ; • mq 171,36 sono stati occupati dalle opere di urbanizzazione di verde e parcheggio. Accertato quanto sopra, le estensioni dei fondi delle parti in causa risultano essere: • ### rilevata lotto n° 5-6 = mq 2.562,00 anziché mq 2.251,38 di progetto; • ### di rilievo della particella n° 771 mq 1.068,42 anziché mq 1581. Quesito n° 3: “### e descrivere l'esatta ubicazione delle villette di proprietà dei convenuti, precisando se le stesse siano in tutto o in parte ubicate all'interno del fondo di proprietà dell'attore ed in caso contrario se siano poste a distanza legale”. ### restando quanto già detto a risposta del quesito n° 2, dal rilievo effettuato è palese che le quattro ville del lotto 5 e 6 hanno avuto uno scivolamento verso il confine con la particella n° 771, posizionando le villette denominate A e C a ridosso dello stesso. In particolare, la villa C sconfina con lo spigolo alto di sinistra (###13) di circa cm 25, mentre la villa denominata A non sconfina per cm 30. Tuttavia, considerando le tolleranze di cantiere e di sovrapposizione di rilievo, si può affermare che i fabbricati sono stati realizzati proprio sul confine catastale. Riassumendo, le ville denominate A e C , essendo state realizzate a confine, non ne rispettano le distanze.”.
Alla luce delle superiori considerazioni del CTU emerge chiaramente che, per quanto attiene alla domanda di parte attrice tendente all'accertamento dell'occupazione di porzioni del proprio fondo da parte dei convenuti, la stessa deve essere accolta e per l'effetto le parti convenute #### e ### vanno condannate a rilasciare in favore dell'attore e degli intervenienti ### e ### la porzione di fondo della particella n. 771 - come individuata nella CTU - attualmente occupata dall'intera corsia di accesso ai garage, di pertinenza delle due villette in questione, realizzata interamente nell'area di sconfinamento in proprietà ### nonché ad arretrare le costruzioni dal confine con la proprietà ### fino a raggiungere la distanza legale dal confine.
Deve, invece, essere rigettata la domanda attorea di risarcimento danni per occupazione senza titolo della porzione di fondo de qua e per il mancato godimento di detta porzione di fondo perché rimasta totalmente sfornita di prova atteso che dalle difese e dalle deduzioni attoree e degli intervenienti, non emerge alcun elemento valorizzabile, neppure in via presuntiva, sulla base del quale ritenere che la condotta abusiva dei convenuti abbia provocato agli attori un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto a quello ristorato attraverso la condanna di essi convenuti al rilascio del bene ed all'arretramento mediante demolizione delle costruzioni fino a raggiungere la distanza legale dal confine. ### e gli intervenienti infatti, non ha prospettato un danno-conseguenza derivante dalla minor superficie a propria disposizione, diverso dall'evento di danno (ovvero la mera riduzione del fondo di loro proprietà).
Sul punto si è chiaramente ed ampiamente espressa la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale: “…il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti” (cfr. civile, sez. III, 17/06/2013, n. 15111).
La Cassazione, inoltre, ha chiarito che “in caso di occupazione abusiva di un bene immobile, la prova del danneggiato non si esaurisce nella dimostrazione dell'evento lesivo, ma coinvolge anche le conseguenze pregiudizievoli cagionate da quest'ultimo, con eventuale ricorso alle presunzioni semplici di cui all'art. 2729 c.c.” (cfr. Cass. civile, sez. III, 27/06/2016, n. 13224); e che: “…nel caso di occupazione sine titulo di un immobile, seppure il danno patrimoniale può ritenersi in re ipsa, non è consentito prescindere dagli oneri di allegazione e prova in capo a chi reclama il risarcimento, la cui spettanza dipende dall'atteggiarsi del godimento sul bene da parte del suo titolare al momento dell'occupazione e, successivamente, dal verificarsi di situazioni che, se l'occupazione non esistesse, consentirebbero la fruizione di utilità al titolare medesimo”, (cfr. Cass. civile, sez. III, 29/03/2012, n. 5058).
Al riguardo, anche la giurisprudenza di merito si è pronunciata in termini inequivoci affermando che (Tribunale Roma, sez. VI, 16/03/2018, n. 5727) “in materia di risarcimento del danno per illegittima detenzione, laddove il proprietario dell'immobile non abbia prospettato l'eventualità di un utilizzo anche indiretto dell'immobile per cui è causa o uno specifico pregiudizio, in termini di mancato guadagno, che avrebbe subito, deve ritenersi che non vi siano sufficienti presunzioni per concludere nel senso della sussistenza del danno, pertanto la domanda di risarcimento per illegittima detenzione avanzata deve essere rigettata”.
Nella stessa direzione si pone anche il Tribunale di Napoli, sez. IX, 02/10/2017, n. 9772 secondo cui “il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa, né coincide col mero fatto dell'occupazione. Infatti, l'occupazione non è il danno, ma la condotta produttiva del danno.
Pertanto, il danneggiato che chieda il risarcimento del pregiudizio causato dall'occupazione sine titulo è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi anche della prova presuntiva (cfr. Cass. n. 15111/2013; Cass. 378/2005). Il danno risarcibile, infatti, non può dirsi esistente solo perché sia stato vulnerato un diritto. La lesione del diritto è il presupposto del danno, non il danno. Quest'ultimo vi sarà soltanto se dalla lesione del diritto sia altresì derivata una perdita, patrimoniale o non patrimoniale che sia”.
Pertanto, alla luce dei suesposti rilievi, la richiesta risarcitoria di parte attrice deve essere rigettata in quanto carente di prove, allegazioni e deduzioni specifiche; quanto sopra a maggior ragione se si considera che a tutt'oggi il terreno non presenta alcuna edificazione preesistente, ricade all'interno del perimetro urbano (quindi con vincolo di assoluta inedificabilità) è del tutto incolto ed inutilizzato né alcuna prova in senso contrario è stata addotta da parte attrice ed interveniente. ###. 938 C.C. #### La domanda formulata, in via riconvenzionale, dai convenuti #### e ### S.r.l. non può essere accolta per i motivi che seguono. ### il risalente quanto consolidato orientamento della Corte di Cassazione “..l'art. 872 c.c., che espone chi abbia costruito sul proprio fondo in violazione delle distanze legali, ovvero l'attuale titolare del diritto dominicale sull'edificio, all'azione reale del vicino per la riduzione in pristino, è operante anche qualora quella costruzione abbia comportato sconfinamento per un certo tratto sul fondo contiguo, e, in tale ipotesi, quando la suddetta azione sia stata utilmente esercitata, la conseguente condanna all'arretramento della costruzione sino al rispetto delle distanze violate preclude ogni possibile applicazione delle disposizioni dettate dagli art. 936 e 938 c.c., nella parte in cui escludono, in determinati casi, la demolizione o rimozione di opere eseguite sul fondo altrui.” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 14/12/2012, n. 23018 e Cassazione civile, sez. II, 06/02/1978, n. 537) Come meglio chiarito nella motivazione della richiamata pronuncia del 2012 n. 23018 “...la Corte di secondo grado, nell'escludere in radice l'applicabilità dell'art. 938 c.c., ha correttamente dato seguito al principio affermato da questa Corte (v. Cass. n. 537 del 1978), in virtù del quale l'art. 872 c.c., che espone chi abbia costruito sul proprio fondo in violazione delle distanze legali, ovvero chi sia attuale titolare del diritto dominicale sull'edificio, all'azione reale del vicino per la riduzione in pristino, è operante anche qualora quella costruzione abbia comportato sconfinamento per un certo tratto sul fondo contiguo ed in tale ipotesi, quando la suddetta azione sia stata utilmente esercitata, la conseguente condanna all'arretramento della costruzione sino al rispetto delle distanze violate preclude ogni possibile applicazione delle disposizioni dettate dagli artt. 936 e 938 c.c., nella parte in cui escludono, in determinati casi, la demolizione o rimozione di opere eseguite sul fondo altrui. Occorre, in proposito, aggiungere che potrebbe, in ipotesi, porsi la questione se l'inerzia del proprietario possa valere a consentire una deroga a distanze stabilite da norme regolamentari nell'interesse pubblicistico, ma, sul punto, la giurisprudenza assolutamente prevalente di questa Corte ha ritenuto che potrebbe essere possibile soltanto l'eventuale usucapione (aspetto che, peraltro, non ha costituito oggetto della controversia in esame), ma è stata sempre ribadita l'indisponibilità della disciplina delle distanze da parte dei privati”.
Quanto sopra atteso che, sempre secondo la Suprema Corte, non può ritenersi applicabile la cosiddetta accessione invertita, disciplinata dall'art. 938 c.c., a favore di chi elevi una fabbrica senza il rispetto delle distanze prevista dal codice civile o dai regolamenti locali per le costruzioni su fondi finitimi. Consentire l'accessione significherebbe consentire la violazione delle distanze imposte dalla legge.
Questo Giudice rileva che l'attore e gli intervenienti hanno esperito con successo l'azione proposta a tutela della distanza dal confine ai sensi degli art. 872 c.c. e, pertanto, in ossequio al principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione nelle sopra richiamate pronunce, la domanda riconvenzionale di acquisto ai sensi dell'art. 938 c.c. deve essere rigettata.
Quanto sopra senza dire che in ogni caso, nella fattispecie che occupa, la disposizione dell'art. 938 c.c. non può, comunque, trovare applicazione anche sotto altro diverso profilo.
Dalle risultanze della ### invero, è emerso che nella porzione di particella n. 771 di proprietà dei ### è stata realizzata, da parte dei convenuti, la stradella che conduce a locali interrati ed un muro di confine, mentre sulla medesima porzione di particella n. 771 da parte dei convenuti medesimi non è stato realizzato alcun edificio.
Ne discende, pertanto, - secondo il granitico orientamento della giurisprudenza sia di legittimità che di merito - l'inoperatività nel caso di specie dell'istituto giuridico ex art. 938 c.c..
Ciò atteso che il disposto di cui all'art. 938 c.c. trova applicazione solo laddove sulla zona di sconfinamento sia stata realizzata la costruzione di un edificio, cioè di una struttura muraria complessa idonea alla permanenza nel suo interno di persone e di cose, non potendo quindi l'art. 938 c.c. essere invocato con riguardo ad opere diverse, quali un muro di contenimento o di divisione (Cass. sent. 14.12.2012 n. 23018; Cass. sent. 3676/1999), come nella fattispecie oggetto di causa.
La domanda riconvenzionale de qua, pertanto, deve essere rigettata anche par tale ulteriore ragione. #### S.A.S.
A) #### Pare opportuno esaminare, in primo luogo, la domanda riconvenzionale ed autonoma spiegata nei confronti dei tre germani ### con cui la ### chiedeva la condanna di questi ultimi al pagamento delle spese relative ad opere eseguite per i singoli lotti oggetto di riserva d'area ed appalto (muri di confine, opere per allacciamento utenze), nonché quelle relative alla catastazione delle villette, spese escluse dal corrispettivo della vendita giusta previsione di cui all'art. 14 dell'atto pubblico del 08/05/2002. ### lamentava che nonostante diversi solleciti effettuati ai germani ### di provvedere al pagamento delle opere poco sopra richiamate e di cui all'art. 14 dell'atto pubblico dell'8/05/2002, quantificate nella comparsa di risposta dalla ### i germani ### si rifiutavano di pagare, ragione per cui chiedeva al Tribunale di ### la condanna dei medesimi germani ### al pagamento di dette spese.
Nel costituirsi in giudizio i germani ### e ### avuto riguardo a tale domanda di pagamento somme eccepivano in limine litis il difetto di competenza del Tribunale adito stante che la controversia de qua è fondata su pretese creditorie avanzate dalla ### nei confronti dei germani ### dipendenti dal contratto di vendita ed appalto dell'8.5.2002.
Orbene, alla luce della clausola contrattuale di cui all'art. 19 del predetto contratto che testualmente dispone “### controversia dovesse insorgere tra i comparenti o tra alcuni di essi o i loro eredi circa l'interpretazione ed esecuzione del presente contratto, sarà rimessa al giudizio di tre arbitri amichevoli compositori, due dei quali da nominarsi da ciascuna delle parti ed il terzo dai due arbitri eletti ed in caso di disaccordo dal Presidente de Tribunale di Catania” l'eccezione d'arbitrato sollevata dai germani ### e ### merita accoglimento, atteso che l'art. 808-quater (### della convenzione d'arbitrato) dispone che “Nel dubbio, la convenzione d'arbitrato si interpreta nel senso che la competenza arbitrale si estende a tutte le controversie che derivano dal contratto o dal rapporto cui la convenzione si riferisce”.
Orbene, alla luce di tale disposizione di legge questo decidente ritiene che anche la controversia avente ad oggetto il pagamento delle spese di cui all'art. 14 del contratto dell'8.5.02 certamente rientri tra quelle per cui il successivo art. 19 ha previsto la competenza arbitrale cui pertanto la medesima deve essere devoluta.
Quanto sopra del resto in conformità al costante orientamento della Cassazione secondo cui “la clausola compromissoria riferita genericamente alle controversie nascenti dal contratto cui essa inerisce va interpretata, in mancanza di espressa volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte e solo le controversie aventi "causa petendi" nel contratto medesimo….” (tra le tante cfr. Sentenza 4035 del 15.2.2017).
Ne discende che in relazione alla domanda riconvenzionale in esame formulata dalla ### il Tribunale dichiara la propria incompetenza in favore del collegio arbitrale competente a deciderla in forza della clausola compromissoria di cui all'art. 19 del contratto dell'8.5.02. **********
B) #### 2932 COD. CIV., #### 04/12/2009 ### merita accoglimento, poi, la domanda formulata dalla ### nei confronti degli intervenienti ### e ### di esecuzione specifica, ex art. 2932 Cod.
Civ., del preliminare di vendita del 04/12/2009. Per come affermato dalla ### con tale preliminare - che era stato sottoscritto dai germani ### e ### - questi ultimi promettevano di vendere alla ### di ### e C. s.a.s., per il complessivo prezzo di € 120.000,00, per l'intero, il tratto di terreno sito in ####, contrada #### censito al N.C.T. del Comune di ### al ### 6, particelle 348, 768, 771 e 775, confinante con ### e con proprietà di terzi dai due lati.
Per come già evidenziato nella premessa in fatto, però, l'odierno attore ### diversamente dagli altri due germani ### e M. ### riteneva di non sottoscrivere il preliminare disertando l'appuntamento fissato all'uopo avanti il ### incaricato della predisposizione del medesimo; circostanze, queste, confermate oltre che dai medesimi germani intervenienti anche dal ### che, sentito come teste, confermava la circostanza suddetta della mancata presentazione di ### per la sottoscrizione del preliminare.
Orbene la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dalla ### nei confronti dei germani odierni intervenienti ### e M. ### deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Al riguardo quanto mai chiaro è il costante orientamento della Corte di Cassazione secondo cui "in caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932 c.c., comma 1, solo qualora sia possibile (Cass. n. 6308 del 2008)” (cfr. Ordinanza n. 21286 dell'8.10.2014).
Principio, quest'ultimo, ribadito, ancor più di recente, dalla Cassazione con l'Ordinanza n. 21938 del 10.09.2018, con cui si è statuito che “infatti secondo consolidato orientamento di questa Corte, non smentito dalle ### allorchè la vendita sia predisposta per la partecipazione di più comproprietari, ma venga stipulata da uno solo di essi, restando incompleta, deve considerarsi inefficace per l'intera "res" (in termini, Cass. n. 6029 del 1988)”.
Quanto sopra atteso che secondo l'orientamento suddetto la valutazione unitaria del consenso (c.d. unicum inscindibile) non consente di spezzare il vincolo contrattuale - avente ad oggetto il futuro trasferimento dell'intera piena proprietà - in tanti vincoli aventi ad oggetto altrettante quote di spettanza dei singoli comproprietari.
Ne deriva, allora, che la mancanza o l'invalidità del consenso di un comproprietario determina la nullità dell'intero (proprio perché unico) contratto e conseguentemente l'impossibilità per il promissario acquirente di agire ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento di parte del bene promesso in vendita come richiesto dalla ### Peraltro deve anche essere parimenti rigettata l'ulteriore domanda della ### in forza della quale, per il caso di mancato accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., si chiedeva la condanna dei germani ### e ### al pagamento in favore della ### della somma di € 20.000,00 a carico di ### e di € 60.000,00 a carico di ### quale doppia caparra ricevuta, oltre interessi legali e rivalutazione per inadempimento dell'obbligo assunto con la sottoscrizione del preliminare.
Ebbene alla luce dell'inequivoca giurisprudenza sopra richiamata, stante l'inefficacia del preliminare per la mancata sottoscrizione del ### nessun inadempimento può essere addebitato a ### e ### in relazione alla mancata stipula del contratto di compravendita de quo.
A tal riguardo occorre rilevare che, come sopra ricordato, nel corso del giudizio, è stato sentito quale teste il notaio presso lo studio del quale si tenne la riunione - nel mese di febbraio 2010 - indetta per la sottoscrizione del preliminare de quo cui il ### non si presentò per sottoscrivere il preliminare medesimo.
Il notaio escusso oltre a confermare sia l'effettivo svolgimento dell'incontro al fine di sottoscrivere il preliminare di compravendita; sia l'ulteriore circostanza che il ### non si presentò a detto incontro; sia che, invece, i germani ### e ### sottoscrissero detto preliminare, su espressa domanda formulatagli - capitolato di prova n. 5 memoria 183 6 c. n 2) degli intervenienti ### e ### - a riguardo dell'eventuale dazione di denaro da parte del ### in favore dei germani ### presenti alla riunione ha dichiarato che “nell'occasione della riunione in questione, davanti a me non vi fu alcuna negoziazione di denaro tra le parti presenti”.
A tale inequivoca affermazione del teste, sulla veridicità delle cui dichiarazioni non v'è alcun motivo di dubitare, ha fatto da contraltare anche la totale mancanza di elementi di prova da parte della ### in grado di dimostrare l'effettivo versamento degli importi previsti a titolo di caparra.
Al riguardo non può di certo ritenersi sufficiente la dicitura contenuta nel preliminare della avvenuta quietanza del pagamento con la sottoscrizione del preliminare medesimo per come chiarito, del resto, dalla Cassazione secondo cui “quanto alla dedotta violazione dell'articolo 2700 c.c., la censura non risulta pertinente alla motivazione della sentenza gravata, giacché in tale sentenza non si nega che i venditori abbiano dichiarato in contratto di aver ricevuto il pagamento del prezzo pattuito, ma si afferma la non corrispondenza al vero di tale dichiarazione. La Corte distrettuale, in altri termini, nega la veridicità non del documento contrattuale, ma della dichiarazione di parte ivi documentata, la quale non è assistita da fede privilegiata, giacché, come questa Corte ha più volte affermato, l'efficacia probatoria privilegiata dell'atto pubblico è limitata ai fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza e alla provenienza delle dichiarazioni, senza implicare l'intrinseca veridicità di esse o la loro rispondenza all'effettiva intenzione delle parti (si veda, tra le tante, Cass. n. 11012/13, proprio in tema di efficacia probatoria della dichiarazione contrattuale di versamento del prezzo). Quanto alla dedotta violazione degli articoli 2722 e 2729 c.c., la censura va giudicata inammissibile, perché non individua alcuna specifica violazione del disposto delle norme che si pretendono violate, ma si risolve in una manifestazione di dissenso rispetto all'apprezzamento delle risultanze di causa operato dal giudice di merito, non censurabile in questa sede ###sotto il profilo di cui all'articolo 360 n. 5 c.p.c.. Quanto alla dedotta violazione dell'articolo 2722 c.c., la censura va disattesa perché nel presente giudizio il mancato pagamento del prezzo viene in considerazione non come inadempimento contrattuale, ma come mero fatto storico. La domanda degli attori accolta nella sentenza gravata, infatti, non è né una domanda di adempimento (pagamento del prezzo), né una domanda di risoluzione per inadempimento, bensì una domanda di annullamento per dolo. Tale domanda - con la quale si mette in discussione la validità del contratto sin dalla sua nascita (cfr. Cass. l 573/68)-non implica alcun accertamento in punto di adempimento del contratto di cui si chiede l'annullamento, potendo riguardare egualmente tanto un contratto già completamento adempiuto da entrambe le parti, quanto un contratto rimasto in tutto o in parte inseguito. La circostanza del mancato pagamento del prezzo è quindi assunta dalla Corte di appello come mero fatto dimostrativo del dolo contrattuale della venditrice, con la conseguenza che la relativa dimostrazione processuale non incorre nei limiti di cui all'articolo 2722 c.c. (cfr. Cass. 6346/94, nella cui motivazione si legge: "Conseguentemente, la Corte di merito ha errato nel ritenere "sic et simpliciter" che - per contrasto con contenuto dell'atto di compravendita - non potesse essere provata per testimoni e/o per presunzioni..la fittizietà del pagamento del prezzo della compravendita immobiliare prova, invece, ammissibile (ma, ovviamente, come mero fatto storico, avente un puro valore indiziario da utilizzare senza affatto rimettere in discussione il trasferimento della proprietà della casa)". Può ancora aggiungersi che, se è vero che nel presente giudizio il trasferimento della proprietà dell'oggetto del contratto viene rimesso in discussione, ciò tuttavia dipende non dal mancato pagamento del prezzo, ma dal dolo della venditrice, di cui il mancato pagamento del prezzo costituisce fatto indiziario, come tale apprezzato nella sentenza gravata e, in quanto tale, suscettibile di essere dimostrato per testi o per presunzioni.”. (###. Sez. 2 Num. 17573 Anno 2016).
Alla luce del superiore principio giurisprudenziale e tenuto conto delle affermazioni rese in comparsa dai germani ### e ### (non contestate dalla ### secondo cui l'accordo tacito tra tutte le parti presenti alla riunione - stanti gli ottimi rapporti tra le stesse esistenti a quell'epoca - era stato quello (nonostante l'apposizione della sottoscrizione da parte dei presenti) di rinviare la stipula del preliminare (e quindi l'eventuale dazione di somme) al momento in cui avesse sottoscritto anche il terzo germano ### ed in tal senso conferma indirettamente ne da anche il notaio escusso il quale ha inequivocabilmente dichiarato “…### che i signori ### e ### sottoscrissero in quell'occasione il preliminare di compravendita, preciso però che non trattenni in custodia presso il mio studio tale documento e lo consegnai alle parti presenti facendo osservare che non trattandosi di atto pubblico avrebbero potuto fare sottoscrivere l'atto anche non in presenza del notaio al ####..”.
Tutti indizi di prova concordanti nella direzione che le parti avevano rinviato la reale sottoscrizione dell'accordo e quindi la dazione delle somme da parte del promittente acquirente al momento in cui avrebbe sottoscritto anche il terzo germano ### Quanto sopra a maggior ragione considerato che risulta essere davvero poco credibile che la ### - soggetto peraltro professionalmente dedito a questo genere di accordi - abbia sborsato tali imponenti somme di denaro in contanti e senza premunirsi di alcuna forma di tracciabilità (quali per esempio assegno circolare, assegno di conto corrente o quanto meno delle copie di estratti conto dai quali emergesse il prelevamento di dette ingenti somme di denaro).
Anche tale domanda della ### in definitiva, deve essere rigettata.
C) ### S.R.L. Con tale domanda la ### chiedeva di chiamare in giudizio per esserne garantita la ### s.r.l quale propria avente causa che ha realizzato, seppur commettendo in appalto alla ### stessa, la costruzione delle villette degli altri convenuti attuali proprietari delle medesime ### (oggi solo ### e #### a sostegno di tale domanda ed onde sentir rigettare la contrapposta domanda di garanzia avanzata, a sua volta, dalla ### nei confronti della ### adduceva che la committente ### in relazione all'esecuzione delle costruzioni, aveva indicato il professionista cui venne demandata la ### aveva delle specifiche competenze tecniche, era stata fornitrice di maestranze, attrezzature e quant'altro (circostanza rimasta, tra l'altro, del tutto incontestata). Riteneva quindi unica responsabile del presunto scivolamento del confine e dell'ubicazione delle villette appunto la ### stante che, secondo la ### le dette villette furono realizzate secondo le direttive della ### impartite anche a mezzo della propria D.L.. La domanda in oggetto deve essere rigettata per le ragioni che seguono. Sia la ### che la ### hanno nei loro scritti difensivi tentato di addossarsi reciprocamente la responsabilità derivante dallo sconfinamento su terreno di parte attrice ritendo reciprocamente la controparte unica responsabile dell'accaduto. Occorre innanzitutto rilevare che nessuna delle due società ha ritenuto di dovere versare in atti il contratto d'appalto tra le medesime sottoscritto a suo tempo, ragione per cui questo giudice, nell'individuare le responsabilità dell'accaduto deve attenersi alla normativa di riferimento. ### ha chiesto di essere tenuta esente da responsabilità sul presupposto che nell'esecuzione dell'appalto sarebbe stato un semplice “nudus minister” della committente cui sarebbe da attribuire ogni responsabilità in quanto società avente competenze tecniche precise e soggetto assuntore delle maestranze e dei mezzi impegnati nell'appalto de quo. Tuttavia, nel corso del giudizio nessun elemento di prova in tal senso è stato fornito dalla ### che, come già evidenziato, non ha versato in atti neppure il contratto d'appalto ragione per cui, nella fattispecie, la ### - quale appaltatorenon può certamente essere mandata esente da responsabilità; ciò del resto in ossequio al costante orientamento della giurisprudenza secondo cui “l'autonomia dell'appaltatore è elemento essenziale del contratto di appalto (per tutte cfr. Case. n. 953/89) nel quale - fatta eccezione dell'ipotesi in cui l'appaltatore sia tenuto, in base al contratto, ad eseguire il progetto predisposto e le istruzioni ricevute senza alcuna possibilità di ingerenza - la funzione direttiva eventualmente riservata### ed esercitata dal committente riduce ma non annulla l'autonomia dell'appaltatore, tipica del contratto, essendo egli comunque obbligato ad osservare le regole dell'arte e ad assicurare un risultato tecnico conforme alle esigenze del committente. ### si impegna ad un facere, obbligandosi a fornire un determinato risultato, per raggiungere il quale egli è dominus nell'organizzare e nel regolare lo svolgimento dei lavori, e gode al riguardo, di piena autonomia anche nell' apprestamento dei mezzi necessari e nella cura delle modalità di esecuzione del contratto" (Cass. 3050/92; Case. 10652/97).”(fra le tante CASSAZIONE Civile, ### II, 11/05/2007, Sentenza n. 10860). Quanto sopra sul presupposto che, prosegue la Cassazione, “..il requisito dell'autonomia impone all'appaltatore - anche laddove il committente si sia riservato il potere di ingerirsi nella direzione dei lavori appaltati - di attenersi comunque alle buone regole dell'arte, in modo da assicurare al committente stesso il risultato tecnico conforme alle di lui esigenze (Cass. 1965/00; Cass. 3384/95), e, per conseguenza, l'appaltatore è anche tenuto a segnalare al committente l'eventuale contrarietà delle prescrizioni impartitegli alle regole della buona tecnica costruttiva (Cass. 14598/00; ### 9562/94) e così pure a denunziare tempestivamente gli errori del progetto di cui egli si sia accorto, non potendo andare esente da responsabilità per quegli errori da lui non avvertiti, ma dei quali egli avrebbe dovuto avvedersi con la normale diligenza, nei limiti delle sue cognizioni tecniche (Cass. 14598/00; ### 5099/95). In difetto egli risponde comunque della cattiva esecuzione dell'opera (Cass. 8075/99; Cass. 9562/94), eventualmente, assieme al progettista (### 13039/91) e al direttore dei lavori…..omissis…l'autonomia dell'appaltatore non è esclusa dalla presenza di un (o più) direttore dei lavori (Cass. 169/96), in quanto tale soggetto è ausiliario del committente, assumendo, in virtù del contratto d'opera, una obbligazione di mezzi e non di risultato e la rappresentanza del committente nei limiti della materia tecnica (Cass. 5632/96; Cass. 2333/95)”. Ne discende che in relazione alle domande riconvenzionali spiegate da ### e ### in carenza di prove in senso contrario circa il ruolo di mero “nudus minister” della committenza, deve essere rigettata la domanda della ### che invece va ritenuta responsabile, in solido con la committente ### s.r.l., per tutti i pregiudizi derivanti ai proprietari delle unità immobiliari oggetto di sconfinamento per come si avrà modo di osservare nel prosieguo della presente decisione. Quanto sopra atteso che “in materia di appalto, la funzione direttiva eventualmente riservata al committente riduce ma non annulla l'autonomia dell'appaltatore, che è una caratteristica tipica di tale contratto, non potendo trasformare lo stesso in un passivo strumento nelle mani del committente o del direttore dei lavori da questi nominato. Dunque, l'appaltatore, anche quando sia chiamato a realizzare un progetto altrui sotto il controllo e la vigilanza di un tecnico indicato dal committente, conserva, sia pure in parte, la sua autonomia, essendo egli comunque tenuto a seguire nell'esecuzione dell'opera le regole dell'arte e ad assicurare un risultato tecnico conforme alle esigenze del committente, tranne l'ipotesi in cui l'appaltatore non sia tenuto per contratto ad eseguire il progetto predisposto e le istruzioni ricevute senza alcuna possibilità di iniziativa e di vaglio critico dell'uno e delle altre, nel qual caso, la sua funzione si riduce a quella di un nudus minister (cfr. Cass., 31 marzo 1987, n. 3092). Pertanto, l'appaltatore che deve eseguire un progetto fornitogli dal committente è responsabile verso quest'ultimo per i vizi dell'opera derivanti da errori dello stesso progetto, sia nel caso in cui, pur essendosi accorto di tali errori, non li abbia tempestivamente denunziati al committente, sia se non li abbia rilevati, ma avrebbe potuto e dovuto riconoscerli con la normale diligenza nei limiti delle sue cognizioni tecniche; va invece esente da responsabilità se dimostra di aver manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguire ciò nonostante il progetto come nudus minister per le insistenze del committente (cfr. Cass., 10 maggio 1995, 5099; analogamente, Cass., 5 febbraio 1982, n. 664)…omissis…Nel caso di specie, il Tribunale adito, in mancanza di sufficiente prova del fatto che l'impresa appaltatrice fosse stata ridotta al rango di nudus minister, priva di quell'autonomia che caratterizza l'appalto, ritiene la medesima responsabile dei difetti lamentati dagli attori” (ex multis ### di ### del 21 dicembre 2011, n. 1698). ### S.R.L.### S.a.s. Va parimenti rigettata, per le medesime ragioni di fatto e di diritto poco sopra esposte la speculare domanda di manleva sollevata dalla ### s.r.l. nei confronti della ### atteso che, non avendo versato in atti il contratto d'appalto né avendo addotto altre prove a contestazione della circostanza asserita da ### secondo cui la direzione lavori, parte delle maestranze e dei mezzi vennero forniti dalla committente ### quest'ultima deve ritenersi responsabile in solido con la ditta appaltatrice a riguardo dello sconfinamento nel terreno dei germani ### e di tutte le gravi conseguenze che ne sono scaturite. ### E #### Dall'accoglimento della domanda di parte attrice discende la condanna - nei confronti degli attuali proprietari delle ### A e C oggetto del presente giudizio - all'arretramento mediante demolizione delle costruzioni fino a rispettare la distanza dal confine di cui al ### del Comune di ###. #### condivide le conclusioni cui, anche al riguardo, è pervenuto il Consulente d'### laddove, con iter logico esente da vizi, nella sua relazione ha avuto modo di chiarire, in risposta al quesito n. 7, che “3. La terza soluzione, sicuramente non bonaria e con procedure burocratiche irte di problematiche, è quella dell'applicazione dell'art 12 della legge 47/85, che riguarda le opere eseguite in parziale difformità dalla concessione. In questo caso, le opere eseguite in parziale difformità dalla concessione devono essere demolite; quando però la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il sindaco applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dalla concessione, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell'ufficio tecnico erariale.
Essendo le villette realizzate in cemento armato gettato in opera è impossibile non creare pregiudizi di stabilità alla parte realizzata in conformità.”. In tal modo rappresentando chiaramente che il semplice arretramento delle costruzioni non garantirebbe la stabilità e staticità della porzione di dette costruzioni realizzata a distanza legale dal confine. Sul punto ancor più chiaramente si è espresso il CTU in risposta alla ### n. 8 ove ha riferito al Decidente dell'opportunità di procedere piuttosto alla integrale demolizione e ricostruzione a distanza legale delle unità immobiliari de quibus, atteso che “Risposta a ### n° 8 ### dell'art.12 della L.87/45 per gli edifici in c.a. intelaiati, per esperienza è sempre problematica e di difficile soluzione. Si condivide con il collega che oggi è possibile, con i mezzi meccanici esistenti, tagliare parti strutturali in c.a. Qualche esitazione nell'affermare di non arrecare pregiudizi alla parte strutturale restante il sottoscritto l'avrebbe poiché, spesso, difficoltose verifiche strutturali e costosissime operazioni, tanto che non sempre garantiscono soluzioni adeguate e, a modesto avviso dello scrivente, sarebbero più agevoli ed economiche la demolizione dell'intera struttura e la successiva ricostruzione, interventi che non rientrano nell'applicazione del suddetto articolo.”. ### scorta di quanto sopra pertanto ove non fosse possibile, per ragioni di sicurezza statica dell'intera struttura dell'immobile in questione, provvedere all'arretramento della costruzione sino a raggiungere la distanza legale dal confine andrà disposta, anche a tutela dei diritti dei convenuti ### la demolizione totale delle due unità immobiliari A e C oggetto del presente giudizio. Premesso quanto sopra deve trovare integrale accoglimento la domanda di chiamata in causa del responsabile e la conseguente domanda di risarcimento danni formulate dai convenuti ### nei modi e termini che seguono. Nel caso che occupa la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno in esame proposta dai convenuti ### deve essere inquadrata nell'alveo dell'azione di cui all'art. 1669 c.c.. Invero, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dalla richiamata disposizione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, anche nei confronti di altri soggetti (committente, venditore), in ragione della sua natura extracontrattuale, poiché non è posta a tutela dell'appaltatore, bensì a difesa di interessi aventi rilevanza pubblica, concernenti la stabilità e solidità degli edifici di lunga durata e l'incolumità personale della collettività (C. Cass 4319/16; 2313/08 tra le altre). Il presupposto della responsabilità ex art. 1669 cc non trae fondamento dal contratto d'appalto, bensì piuttosto dal fatto in sé di aver costruito l'immobile, indipendentemente dalla qualifica del rapporto giuridico sottostante, assumendo così i caratteri propri della responsabilità da fatto illecito; si dà, in sintesi, maggior rilievo alla oggettiva partecipazione alla costruzione dell'immobile piuttosto che al rapporto contrattuale. Di conseguenza la norma può essere invocata anche da un terzo estraneo al contratto di appalto, il quale tuttavia ha subito danni dalla rovina dell'immobile (C. Cass 12304/93); e quindi può essere proposta non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso (così Cass. Sez. 2, 17/04/2013, n. 9370; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, 2238; Cass. Sez. 2, 29/03/2002, n. 4622) (Sez. 2 - Sentenza n. 18891 del 28/07/2017). La responsabilità del venditore, in ordine alla conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quando questi abbia costruito l'immobile e lo abbia poi alienato all'acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia incaricato un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita (arg. da Cass. Sez. 2, 16/02/2006, n. 3406). In particolare, tale disposizione disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali, quali la solidità, l'efficienza e la durata dell'opera, nel caso che occupa, alla luce delle risultanze della CTU e della condanna all'arretramento mediante demolizione delle due unità immobiliari fino alla distanza legale dal confine non v'è dubbio alcuno che la demolizione degli immobili per eseguire l'arretramento dal confine e la conseguente abusività urbanistica delle due villette de quibus certamente integrano rovina d'edificio e comunque gravi difetti costruttivi giustificanti l'accoglimento della domanda ex art. 1669 c.c.. ### della responsabilità ex art. 1669 c.c. deve ritenersi coincidere con quello generale della responsabilità extracontrattuale e, come tale, comprensivo di tutte le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti medesimi, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel contratto di appalto, purché utili a che l'opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, tenuto conto che la liquidazione dei danni deve ispirarsi ai criteri dettati in materia dagli artt. 2056, 1223, 1226 e 1227 c.c. (Cass. civ. Sez. II, 04-03-2016, n. 4319). Come in precedenza già evidenziato la responsabilità prescinde dal rapporto negoziale che ha fatto sorgere il bene, pertanto la domanda può essere proposta dal compratore, come detto, nei confronti di tutti coloro che hanno cagionato l'evento dannoso, a prescindere dalla natura e dalla diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità (C. Cass 8904/1994). Ne deriva che, nel caso che occupa, legittimati passivi e responsabili in solido nei confronti dei convenuti ### devono certamente ritenersi sia la ### che la ##### nella sua qualità di appaltatore esecutore di lavori di costruzione della villetta oggi di proprietà dei convenuti ### atteso che nei suoi confronti sussiste una presunzione iuris tantum di responsabilità, la quale non può essere superata con la generica prova di diligenza, ma avrebbe dovuto allegare fatti positivi, precisi e concordanti (Cass 12106/98; 2123/91) che invero non è stata in grado di allegare, atteso che non ha dimostrato in giudizio che lo sconfinamento nel terreno dei ### non sia stato dovuto a fattori non dipendenti dalla sua precisa responsabilità nella sua qualità di appaltatore. Né utile a sottrarla alla sua responsabilità può ritenersi l'argomentazione della ### secondo cui l'appalto sarebbe stato in realtà eseguito dalla ### e che il ruolo della ### sarebbe stato quello del nudus minister. E questo per due ordini di ragioni il primo, di cui detto in precedenza, derivante dalla mancata produzione in atti di elementi di prova a supporto di tale affermazione in carenza dei quali l'appaltatore è tenuto a rispondere dei danni cagionati anche a terzi in conseguenza dell'esecuzione dell'appalto. Il secondo in ragione del fatto che l'appaltatore risponde di detti danni anche qualora l'opera sia stata realizzata, in tutto o in parte da un terzo. ### alla ### per il suo ruolo di committente, la sua responsabilità ex art. 1669 c.c. deve essere riconosciuta sia ove abbia provveduto direttamente alla costruzione dell'immobile con gestione diretta di uomini e mezzi; sia ove abbia affidato la realizzazione dei lavori a specifiche figure professionali (progettista, direttore dei lavori); sia ove l'opera sia stata eseguita da un terzo ed egli abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza, cosicché risulti ad egli comunque riferibile la realizzazione dell'opera (C. Cass 18891/17; 2238/12; 4249/10 tra le altre). Il venditore non è responsabile ai sensi dell'art.1669 c.c. quando la realizzazione non sia a lui riferibile, ovvero nei casi in cui sia mero venditore, estraneo a tutte le fasi della costruzione dell'immobile (C. Cass 5514/94). Orbene, per come già in precedenza rilevato, questo decidente ritiene che, non avendo la ### versato in atti il contratto d'appalto né addotto altre prove a contestazione della circostanza asserita da ### secondo cui la direzione lavori, parte delle maestranze e dei mezzi vennero forniti dalla committente ### quest'ultima circostanza debba essere ritenuta per ammessa e quindi la ### deve ritenersi responsabile in solido con la ditta appaltatrice a riguardo dello sconfinamento nel terreno dei germani ### e di tutte le gravi conseguenze che ne sono scaturite. Per quanto attiene, poi, la ### occorre sottolineare che la medesima dovrà rispondere di tutti i danni cagionati ai convenuti - attori in riconvenzionale - #### anche sotto altro diverso profilo. Tra i rimedi esperibili da parte dell'acquirente di un bene affetto da vizi che rendano la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscano in maniera apprezzabile il valore, il venditore può esperire verso il compratore esclusivamente le c.d. azioni edilizie ossia l'azione redibitoria di risoluzione del contratto ovvero, alternativamente, l'azione estimatoria di riduzione del prezzo, salvo il diritto al risarcimento del danno proponibile anche in via autonoma. Sul punto la Cassazione, con la decisione a S.U. n. 18672/19, ha chiarito la natura speciale che connota dette azioni legate alla garanzia per vizi, precisando come detti rimedi da un lato prescindono dalla esistenza di una colpa in capo al venditore, mentre, dall'altro, sono soggette a termini perentori. Per esigenze di certezza dei traffici economici, infatti, ai sensi dell'art. 1495 c.c. “l'esercizio delle azioni previste dall'art. 1492 c.c. (cc.dd. azioni edilizie) è circoscritto temporalmente attraverso la previsione di un duplice termine, di decadenza e di prescrizione”: l'acquirente è tenuto a denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta e ad agire in giudizio entro 1 anno dalla consegna. Per le medesime ragioni il termine di prescrizione di un anno dalla consegna vale anche per l'azione risarcitoria, esperibile anche in via autonoma rispetto alla estimatoria e all'azione quanti minoris. Tuttavia sempre con la medesima decisione a ### n. 18672/19 la Cassazione ha osservato che, al fine di assicurare piena tutela in ipotesi di vizi particolarmente gravi del bene compravenduto “proprio al fine di svincolare l'acquirente dai limiti imposti dall'art. 1495 c.c. ed assicurargli una tutela più ampia, la giurisprudenza ha elaborato la figura dell'aliud pro alio datum, la quale ricorre quando vi sia diversità qualitativa tra la cosa consegnata e quella pattuita, ovvero anche in ipotesi di vizi di particolare gravità. In tal caso la tutela del compratore è assicurata attraverso i rimedi ordinari dell'azione di risoluzione e di esatto adempimento secondo il termine di prescrizione ordinario, oltre che con il risarcimento del danno”. Pertanto, in caso di vendita aliud pro alio non valgono i termini brevi di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. ma l'ordinario termine decennale di prescrizione. Peraltro, la giurisprudenza è unanime nel ritenere che sussiste l'ipotesi della vendita aliud pro alio laddove il bene consegnato sia completamente diverso rispetto al bene pattuito ovvero sia del tutto privo delle qualità necessarie a poter assolvere la sua naturale funzione economico sociale ovvero la funzione assunta come essenziale dalle parti nelle pattuizioni contrattuali. Infatti, in tali casi particolari, viene in rilievo, non tanto la responsabilità del venditore per i vizi della cosa, quanto la responsabilità dello stesso per l'inesatto adempimento dell'obbligazione principale di consegna. In caso di vendita immobiliare, secondo la giurisprudenza prevalente, sussiste aliud pro alio laddove l'immobile manchi delle condizioni essenziali per poter essere destinato ad uso abitativo e non anche nei casi di vizi che, pur compatibili con l'uso abitativo, riducano di fatto il valore dell'immobile. Tali ultimi vizi restano attratti in via esclusiva ai rimedi c.d. edilizi. Nello specifico è stato precisato che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza” (cfr. Cassazione civile , sez. II , 18/09/2019 , 23265). Dunque, con riguardo alle vendite di immobili ad uso abitativo, ciò che va considerato ai fini della valutazione della sussistenza di una vendita aliud pro alio, è la mancanza delle condizioni effettive di abitabilità dell'immobile. Al di fuori di dette ipotesi di assoluta gravità del vizio, tutti gli ulteriori difetti riscontrati più o meno gravi che siano, possono giustificare esclusivamente una responsabilità del venditore da far valere nei termini e limiti delle azioni edilizie. Come chiarito dalle citate S.U. n. 18672/19, infatti, “la ratio della previsione di un ristretto termine di prescrizione viene prevalentemente rinvenuta nella esigenza di evitare che il decorso del tempo renda eccessivamente gravoso l'accertamento delle cause dei difetti e di salvaguardare la certezza delle sorti del contratto.”. Detta ratio viene meno solo laddove si controverta su un bene del tutto diverso da quello pattuito e assolutamente inidoneo all'uso concordato e non anche in caso di difetti del bene che seppur gravi non ne compromettano in toto l'utilizzabilità. Nel caso che occupa non v'è dubbio alcuno che l'avere violato - nella realizzazione delle unità immobiliari de quibus - la distanza delle costruzioni dal confine ha comportato la totale illiceità ed abusività delle costruzioni realizzate che in quanto abusive vanno certamente ritenute come implicanti l'assoluta diversità tra il bene pattuito e quello consegnato ovvero l'assoluta inidoneità di quest'ultimo ad assolvere la funzione economico-sociale concordata che certamente configura chiara ipotesi di vendita di aliud pro alio, implicante la responsabilità del venditore per inesatta esecuzione dell'obbligazione principale di consegna del bene e giustificante quindi la sua condanna al risarcimento dei danni formulata, come nella fattispecie, dall'acquirente del bene immobile medesimo. In conclusione la ### e la ### vanno ritenute responsabili, in solido tra loro, di tutti i pregiudizi derivati ai convenuti (attori in riconvenzionale) #### in conseguenza dello sconfinamento, della realizzazione dell'unità immobiliare - venduta a questi ultimi - in violazione della normativa delle distanze delle costruzioni ex art. 872 c.c. e della conseguente condanna all'arretramento sino a raggiungere la distanza legale dal confine, ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, alla demolizione della costruzione. ### e la ### vanno pertanto condannate in solido al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dai convenuti-attori in riconvenzionale #### In relazione al quantum della pretesa risarcitoria occorre innanzi tutto ribadire le conclusioni cui è pervenuto il CTU il quale ha chiaramente evidenziato nella sua relazione che “…### le villette realizzate in cemento armato gettato in opera è impossibile non creare pregiudizi di stabilità alla parte realizzata in conformità.”. In tal modo rappresentando chiaramente che il semplice arretramento delle costruzioni potrebbe non essere sufficiente a garantire la stabilità e staticità della porzione di dette costruzioni realizzata a distanza legale dal confine. Sul punto ancor più chiaramente si è espresso il CTU in risposta alla ### n. 8 ove ha riferito al Decidente dell'opportunità di procedere piuttosto alla integrale demolizione e ricostruzione a distanza legale delle unità immobiliari de quibus, atteso che “…### dell'art.12 della L.87/45 per gli edifici in c.a. intelaiati, per esperienza è sempre problematica e di difficile soluzione. Si condivide con il collega che oggi è possibile, con i mezzi meccanici esistenti, tagliare parti strutturali in c.a. Qualche esitazione nell'affermare di non arrecare pregiudizi alla parte strutturale restante il sottoscritto l'avrebbe poiché, spesso, difficoltose verifiche strutturali e costosissime operazioni, tanto che non sempre garantiscono soluzioni adeguate e, a modesto avviso dello scrivente, sarebbero più agevoli ed economiche la demolizione dell'intera struttura e la successiva ricostruzione, interventi che non rientrano nell'applicazione del suddetto articolo.”. Ne discende quindi che, in accoglimento della domanda formulata dai ### i convenuti ### sono condannati a ristabilire la distanza legale dal confine attraverso l'arretramento della costruzione ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento a demolire l'intera villetta; e pertanto il danno può quantificarsi nel valore dell'immobile rappresentato dal prezzo d'acquisto della villetta. Al riguardo va osservato che i convenuti attori in riconvenzionale hanno versato in atti sia l'atto pubblico di compravendita del 5.7.2006 in notar ### di #### e raccolta 16962 ove il prezzo dichiarato di compravendita era indicato in € 150.000,00; nonché il preliminare di compravendita del 12.10.2004 dal quale si evince che il reale prezzo della compravendita fu di € 295.000,00 oltre ### E' appena il caso di osservare che non avendo mai contestato la ### la veridicità della scrittura privata contenente il preliminare di compravendita, ex art. 115 c.p.c., la circostanza di fatto che il prezzo reale della compravendita fu quello di € 295.000,00 oltre IVA deve essere ritenuta come per ammessa da parte della ### medesima. In definitiva la ### e la ### vanno condannate al pagamento in favore dei convenuti - attori in riconvenzionale - ### a titolo di risarcimento danni per le causali di cui infra, della somma di € 295.000,00 oltre IVA come per legge. ### di € 295.000,00 oltre IVA come per legge, va poi rivalutato alla stregua degli indici ### del costo della vita con decorrenza dal momento dell'acquisto della villetta (5.7.2006) e fino al giorno della presente sentenza con la quale è resa la definitiva liquidazione, trattandosi di credito di valore in conseguenza della natura risarcitoria delle corrispondenti obbligazioni. Peraltro, è da sempre pacifico che «la liquidazione del maggior danno che il creditore di una somma di danaro provi di aver subito per effetto del ritardo nel pagamento (art. 1224, comma 2, c. c.) va compiuta dal giudice di merito con riferimento alla data della decisione che chiude il giudizio davanti a sé. E la liquidazione determina la trasformazione dell‘obbligazione risarcitoria da obbligazione di valore in obbligazione di valuta, che la sentenza rende esigibile, sicché sulla somma risultante dalla liquidazione sono dovuti, dalla data della sentenza, gli interessi al saggio legale» (Cass. Sez. III, 9 gennaio 1996, n. 83. Nello stesso senso, fra le altre, ### 111, 6 novembre 1996, n. 9648; Sez. III, 17 ottobre 1994, n. 8465; III, 14 dicembre 1991, n. 13508; e ### III 26 ottobre 1992, n. 11616). ### E #### Per le medesime ragioni poco sopra rappresentate che per economia devono intendersi qui trascritte, parimenti meritevole d'accoglimento, sotto il profilo dell'an debeatur, è anche la domanda di risarcimento danni formulata dai convenuti - anch'essi attori in riconvenzionale - ### e ### atteso che anche a riguardo dell'unità immobiliare di loro proprietà va disposto l'arretramento della costruzione ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, la demolizione dell'intera villetta; ciò anche a tutela dei diritti dei convenuti ### Proprio in applicazione dei principi sopra enunciati a riguardo della domanda di risarcimento danni formulata dai convenuti ### deve certamente trovare integrale accoglimento anche la domanda di chiamata in causa del responsabile e la conseguente domanda di risarcimento danni formulate dai convenuti ### Tuttavia sotto il profilo del quantum va evidenziato che questi ultimi hanno allegato solo l'atto pubblico di compravendita del 21.2.2006 - praticamente coevo a quello stipulato dagli altri convenuti ### - dal quale è dato desumere che il prezzo dichiarato d'acquisto della villetta fu di € 150.000,00 identico a quello dichiarato nella compravendita riguardante i convenuti ### ma non risulta allegato l'eventuale preliminare contenente il reale prezzo d'acquisto. Dal raffronto tra i due atti di compravendita è agevole desumere che le due unità immobiliari in questione avevano, al momento della stipula, la medesima consistenza catastale atteso che l'immobile dei convenuti ### risultava appartenere alla categ. ### classe 3 vani 7 rendita catastale € 741,12 (la villetta) e categ. C 6 classe 2 mq 83 Rendita catastale 59,65 (il garage); mentre l'immobile dei convenuti ### risultava appartenere alla categ. ### classe 3 vani 6,5 rendita catastale € 688,18 (la villetta) e categ. C 6 classe 2 mq 82 Rendita catastale 59,65 (il garage). Ne deriva che ragionevolmente il reale prezzo di acquisto dell'immobile dei convenuti ### cui parametrare l'indennizzo possa essere leggermente inferiore a quello dei convenuti ### differenziandosi i due immobile per solo mezzo vano e per una piccola differenza della rendita catastale, ragione per cui appare opportuno quantificare la somma dovuta a titolo di risarcimento nell'ammontare di € 285.000,00 oltre IVA come per legge e se dovuta. Anche in questo caso l'importo di € 285.000,00 oltre IVA come per legge, va poi rivalutato alla stregua degli indici ### del costo della vita con decorrenza dal momento dell'acquisto della villetta (21.2.2006) e fino al giorno della presente sentenza con la quale è resa la definitiva liquidazione, trattandosi di credito di valore in conseguenza della natura risarcitoria delle corrispondenti obbligazioni. Anche in questo caso, è da sempre pacifico che «la liquidazione del maggior danno che il creditore di una somma di danaro provi di aver subito per effetto del ritardo nel pagamento (art. 1224, comma 2, c. c.) va compiuta dal giudice di merito con riferimento alla data della decisione che chiude il giudizio davanti a sé. E la liquidazione determina la trasformazione dell‘obbligazione risarcitoria da obbligazione di valore in obbligazione di valuta, che la sentenza rende esigibile, sicché sulla somma risultante dalla liquidazione sono dovuti, dalla data della sentenza, gli interessi al saggio legale» (Cass. Sez. III, 9 gennaio 1996, n. 83. Nello stesso senso, fra le altre, ### 111, 6 novembre 1996, n. 9648; Sez. III, 17 ottobre 1994, n. 8465; Sez. III, 14 dicembre 1991, n. 13508; e ### III 26 ottobre 1992, n. 11616). ### fondati motivi per procedere all'integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti da rinvenire nella reciproca soccombenza.
Le spese della C.T.U. già liquidate, con provvedimento del 7.7.2016 in complessivi € 8,834,00 di cui € 3.808,00 per spese vive ed € 5.026,00 per onorario oltre I.V.A. e C.C.P. se dovute, vanno, definitivamente poste a carico di tutte le parti in causa in solido tra di esse avendo tutte le parti tratto giovamento dall'espletamento della medesima, salvo rivalsa da parte degli anticipatari. P. Q. M. ### di #### sezione civile, in composizione monocratica, disattesa ogni diversa istanza eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 90100560/2012, così provvede: ACCOGLIE, nei limiti di cui in motivazione, la domanda dell'attore ### e degli ### e ### e, per l'effetto, ### il manufatto edilizio costituito dall'intera corsia di accesso ai garage di pertinenza delle due villette in proprietà ### e ### realizzato interamente nell'area di sconfinamento in proprietà ### sito in ###. ### censito al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 771 e per l'effetto ### i convenuti ### (C.F. ###), nato in ### il ###, e ### (C.F. ###), nata in ### il ###, ### (C.F. ###), nato in ### il ### e ### (C.F. ###), nata a ### il ###, in solido tra loro, a ripristinare lo stato dei luoghi mediante la demolizione entro 120 giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza della predetta intera corsia di accesso ai garage, di pertinenza delle due villette in proprietà ### e ### realizzata interamente nell'area di sconfinamento in proprietà ### che va restituita a questi ultimi; DICHIARA che l'unità immobiliare oggi di proprietà dei convenuti ### sita nel Comune di ###. ### censita al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 801 sub. 5 categ. ### classe 3 vani 7 rendita catastale € 741,12 (la villetta) e sub 6, categ. C 6 classe 2 mq 83 Rendita catastale 59,65 (il garage) non rispetta la distanza minima di metri 6 dal confine con il fondo dell'attore ### e degli intervenienti ### e ### sito in ###. ### censito al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 771 e per l'effetto ### i convenuti, ### in solido tra loro, alla riduzione in pristino dei luoghi, entro 120 giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza, mediante l'arretramento ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, alla demolizione della costruzione sino a rispettare, in ogni sua parte, una distanza di 6 metri dal confine con il fondo di proprietà dell'attore ### e degli intervenienti ### e ### sito in ###. ### censito al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 771, secondo le prescrizioni indicate dal nominato c.t.u. nella relazione peritale depositata il 7 Luglio 2016; DICHIARA che l'unità immobiliare oggi di proprietà dei convenuti ### sita nel Comune di ###. ### censita al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 801 sub. 7 categ. ### classe 3 vani 6,5 rendita catastale € 688,18 (la villetta) e sub 8, categ. C 6 classe 2 mq 82 Rendita catastale 59,65 (il garage) non rispetta la distanza minima di metri 6 dal confine con il fondo dell'attore ### e degli intervenienti ### e ### sito in ###. ### censito al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 771 e per l'effetto ### i convenuti ### in solido tra loro, alla riduzione in pristino dei luoghi, entro 120 giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza, mediante l'arretramento ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, alla demolizione della costruzione sino a rispettare, in ogni sua parte, una distanza di 6 metri dal confine con il fondo di proprietà dell'attore ### e degli intervenienti ### e ### sito in ###. ### censito al catasto del comune di ###. ### al foglio 6, particella 771, secondo le prescrizioni indicate dal nominato c.t.u. nella relazione peritale depositata il 7 Luglio 2016; RIGETTA, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di risarcimento danni dell'attore e degli intervenienti ### e ### RIGETTA, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale ex art. 938 c.c. di acquisizione della porzione di fondo attiguo occupata formulata dai convenuti #### e ### S.r.l.; DICHIARA, per quanto in motivazione, avuto riguardo alla domanda di pagamento somme per opere realizzate da ### per i germani ### l'incompetenza del ### di ### in favore del collegio arbitrale di cui all'art. 19 del contratto dell'8.5.2002, nei cui confronti la causa andrà riassunta nei termini di cui all'art. 50 c.p.c.; RIGETTA, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda proposta da ### s.a.s. nei confronti dei germani ### e ### di esecuzione specifica, ex art. 2932 cod. civ., del preliminare di vendita del 04/12/2009 e, conseguentemente rigetta altresì la domanda di restituzione della doppia caparra formulata da ### s.a.s. nei confronti dei germani ### e ### RIGETTA per quanto in motivazione, la domanda di garanzia spiegata dalla ### s.a.s. nei confronti della ### s.r.l. in relazione alle domande riconvenzionali formulate dai convenuti ### e ### RIGETTA per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di garanzia spiegata dalla #### s.r.l. nei confronti della ### s.a.s. in relazione alle domande riconvenzionali formulate dai convenuti ### e ### ACCOGLIE, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dai convenuti ### e per l'effetto, #### S.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, e #### s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, responsabili, in solido tra loro, di tutti i pregiudizi derivati ai convenuti (attori in riconvenzionale) ### in conseguenza dello sconfinamento, della realizzazione dell'unità immobiliare venduta a questi ultimi in violazione della normativa delle distanze delle costruzioni ex art. 872 c.c. e della conseguente condanna all'arretramento della costruzione ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, alla demolizione dell'intera villetta; #### S.a.s., in persona del legale rappresentante pro-tempore e #### s.r.l., in persona del legale rappresentante pro-tempore, in solido tra loro, a titolo di risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dai convenuti-attori in riconvenzionale #### per le causali di cui infra, al pagamento in favore dei medesimi, della somma di € 295.000,00 oltre IVA come per legge oltre interessi e rivalutazione monetaria come da motivazione; ACCOGLIE, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dai convenuti ### e per l'effetto, #### S.a.s., , in persona del legale rappresentante pro tempore, e #### s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, responsabili, in solido tra loro, di tutti i pregiudizi derivati ai convenuti (attori in riconvenzionale) ### in conseguenza dello sconfinamento, della realizzazione dell'unità immobiliare venduta a questi ultimi in violazione della normativa delle distanze delle costruzioni ex art. 872 c.c. e della conseguente condanna all'arretramento della costruzione ovvero, in caso di impossibilità tecnica di eseguire in sicurezza l'arretramento, alla demolizione dell'intera villetta; #### S.a.s., in persona del legale rappresentante pro-tempore e #### s.r.l., in persona del legale rappresentante pro-tempore, in solido tra loro, a titolo di risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dai convenuti-attori in riconvenzionale #### per le causali di cui infra, al pagamento in favore dei medesimi, della somma di € 285.000,00 oltre IVA come per legge oltre interessi e rivalutazione monetaria come da motivazione; RIGETTA ogni altra domanda ed eccezione proposta dalle parti; COMPENSA interamente tra le parti le spese di lite; PONE definitivamente a carico di tutte le parti in solido tra di esse le spese della C.T.U. già liquidate, con provvedimento del 7.7.2016 in complessivi € 8,834,00 di cui € 3.808,00 per spese vive ed € 5.026,00 per onorario oltre I.V.A. e C.C.P. se dovute, avendo tutte le parti tratto giovamento dall'espletamento della medesima, salvo rivalsa della parte che le ha anticipate.
Così deciso in ### il 2 Settembre 2021. ###.O.T. ####. 15 D.M. 44/2011
causa n. 90100560/2012 R.G. - Giudice/firmatari: Gentile Salvatore
v5.31
