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Corte di Cassazione

Corte d'Appello

Tribunale

Giudice di Pace

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Tribunale di Padova, Sentenza n. 673/2025 del 29-04-2025

... al pagamento di creditore, ### che aveva iscritto ipoteca giudiziale giusta decreto ingiuntivo del 26.5.2020 (unico assegno circolare di € 38.500,00) e dal pagamento del restante prezzo con assegni bancari: la destinazione di parte del prezzo a creditore che aveva da poco iscritto (appena 5 giorni prima) ipoteca giudiziale sui beni della garante non poteva non rendere consapevole ### di una situazione patrimoniale quantomeno difficile della venditrice (tanto più considerata l'entità non elevata dalla somma del decreto ingiuntivo). Quanto a ### ai soli fini della valutazione della fondatezza della domanda per giustificare la compensazione delle spese, basti osservare che legale rappresentante della società e socio unico era ### Le revocatorie sono quindi fondate. ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 4. La domanda risarcitoria svolta da parte attrice in via subordinata nei confronti dei convenuti ### e ### non può essere accolta, visto che i beni non risultano essere stati alienati o deteriorati dopo gli atti dispositivi revocati. Né può disporsi la condanna di ### al pagamento della parte di credito che non otterrà soddisfazione in sede ###ragione dell'ipoteca (leggi tutto)...

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA ### Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. R.G. 5178/2022 promossa da: ### per il tramite della mandataria speciale #### (C.F. ###), con il patrocinio degli avv.ti ### e ##### (C.F. ###) difesa dagli avv.ti ### ZANOTTO e #### (C.F. ###) e ### (C.F.  ###), difese dall'avv. #### (C.F. ###) difeso dall'avv. #### (C.F. ###), difesa dall'avv. #### (C.F. ###), difeso dall'avv. #### (C.F. ###), difesa dall'avv.  ### Registrato il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 #### via pregiudiziale ### conto della recente pronuncia della Cassazione 13 novembre 2024 n. 29269, si rinuncia alla domanda nei confronti della liquidazione ### in liquidazione per improcedibilità, con riserva di presentare domanda d'insinuazione al passivo. 
Nel merito 1. Accertato che il ### è creditrice nei confronti di #### e ### quali fideiussori della ### attualmente in liquidazione giudiziale, dell'importo complessivo di € 227.425,91, condannarli in via solidale fra loro al pagamento a favore del #### e per essa ### dell'indicato importo, oltre agli interessi di mora dal 16 febbraio 2022 al saldo. 
Previo ogni accertamento necessario dichiarare inefficaci ex art 2901 cc i seguenti atti di compravendita: 1) datato 22 giugno 2020 in virtù del quale #### e ### con atto di rep. n. ### notaio dott. ### di ### trascritto alla ### di ### del ### il 23 giugno 2020 ai nn. 4731/ 3294 RG.RP. hanno venduto a ### il seguente immobile di loro proprietà: Comune di #### n. 31 ### 8 particelle 1039 sub 2 (già 342 sub 2) (già 342), P ###-T-1, cat. A/7, cl 1, vani 12 superficie catastale 355 totale, escluse aree scoperte mq 349; rendita catastale 1332,46; mappale 1039 sub 1 (già 342 sub 1) (già 342) - PT - cortile bene comune non censibile al sub 2 ; mappale 913 sub 3, PT cat. C/6 cl. 2 mq 14 superficie catastale mq 16, rendita catastale euro 31,09; mappale 913 sub 4 PT cat. C/6 cl 2 mq 12 superficie catastale totale mq 14 rendita catastale 26,65; NCT foglio 8 particella 1039 di are 12.40 ente urbano derivante dalla fusione delle particelle 124 di are 11.54 ed 859 (ex 123 parte) di are 00,86; Registrato il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 2) datato 24 luglio 2020 , in virtù del quale #### e ### con atto di rep. n. ### notaio Dott. ### di ### trascritto alla ### di ### del ### il 29 luglio 2020 ai nn. 6053/4258 RG.RP., hanno venduto a ### i seguenti immobili: Comune di ### 8 - particella 976 di are 00.82, sem. ir. arb., cl 1, reddito domenicale € 1,06, reddito agrario € 0,53, particella 969 di are 00.82 rel.acq.es. senza reddito, particella 857 di are 38.30, sem. ir. arb., cl 1, reddito domenicale € 49,45, reddito agrario 24.73; ### conto che ### ha gravato i beni acquistati in data 22 giugno 2020, con atto di rep.  ### notaio dott. ### di ### con ipoteca volontaria iscritta a favore della ### dei ### di ### condannarla a pagare a favore di parte attrice quella parte di credito che non otterrà soddisfazione dalla vendita degli stessi. 
In ogni caso, nell'ipotesi in cui non fosse possibile accogliere la domanda di cui sopra, sia pur con riferimento ad un singolo bene o più beni, per essere stato/i questi trasferiti a terzi, demoliti o quant'altro, condannare i convenuti, o alcuni di essi, a risarcire il danno per l'importo non inferiore al valore del bene o dei beni il tutto maggiorato degli interessi di mora e rivalutazione monetaria. 
In via istruttoria ### revoca dell'ordinanza 3 febbraio 2024 nella parte in cui ha respinto le istanze istruttorie della deducente, accogliere le seguenti. 
Per la vendita ### si chiede che il Tribunale voglia disporre l'esibizione ex art. 210 cpc: a) alla ### dei ### di ### di copia fronte e retro degli assegni bancari negoziati da ### n. ###-05 di € 68.000,00 e n. ###-07 di € 213.500,00, presumibilmente del maggio/giugno 2020, tenuto conto della data del rogito; b) alla ### dei ### di ### ed alla ### dell'estratto di conto corrente intestato a questa nel quale sono stati addebitati gli assegni di cui sopra, dal maggio/giugno 2020, tenuto conto della data del rogito, al deposito in #### per accertare il valore dell'immobile, così da quantificare il danno subito dall'attrice in conseguenza dell'ipoteca iscritta a favore della ### dei ### di ### Per tutte le vendite si chiede che il Tribunale voglia ordinare l'esibizione ex art. 210 cpc; Registrato il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 c) ad #### e ### degli estratti conto nei quali sono stati accreditati gli assegni di cui sopra, il bonifico 2 luglio 2020 (vendita ### ed i pagamenti di ### con riserva di specificarne i dati appena possibile, dal momento delle relative operazioni a quello del deposito in ### d) alla ### il duplicato degli avvisi di ricevimento n. ###9 - n. ###3 - n. ###4 - n. ###6, relativi alle raccomandate 19 gennaio 2022, inviate ai debitori, il quali negano di averle ricevute; e) disporre l'interrogatorio dei convenuti ### anche quale legale rappresentante della ##### sul seguente capitolo di prova: f) vero che ha ricevuto la lettera ### datata 19 gennaio 2022, che si esibisce (doc.8). 
In merito alla istanza istruttorie avversarie ci si oppone per le ragioni esposte nella terza memoria ex art.  183 cpc datata 19.6.23. 
Con vittoria di spese e competenze di causa.  #### E ### 1. Nel merito, rigettare la domanda di condanna dei sig.ri #### e ### al pagamento della somma di ### 227.425,91 in quanto infondata in fatto e diritto per tutte le ragioni esposte; 2. Nel merito, accertata la presenza di interessi e spese addebitate con cadenza trimestrale e quindi la presenza di anatocismo bancario, così come analiticamente indicato nella allegata perizia di parte; accertata l'usura soggettiva e oggettiva per superamento del tasso medio indicato dai DM pubblicati trimestralmente dal Ministero del ### accertate le violazioni ex art. 116 TUB indicate nella perizia di parte, dichiarare che nulla è dovuto da parte dei fideiussori della società ### s.r.l. in liquidazione a titolo di interessi, con conseguente rideterminazione del saldo debitorio e, previa decurtazione delle somme già corrisposte, condannare la società attrice al risarcimento di tutti i danni patiti a titolo di responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale, condannandola in ogni caso alla restituzione della somma di euro 94.429,14 oltre rivalutazione di legge, così come quantificata nella allegata perizia di ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 parte, o della diversa somma che verrà accertata in corso di causa, da compensare con l'eventuale controcredito avversario; 3. Nel merito, accertata la nullità del contratto di fideiussione asseritamente concluso in data ###, dichiararsi la carenza di legittimità attiva di parte attrice con riferimento alla domanda di condanna proposta nei confronti dei sig.ri #### e ### 4. Nel merito, in via subordinata, accertare la nullità parziale del contratto di fideiussione versato in atti, con particolare riferimento alle clausole assunte in conformità allo schema ABI e in violazione della normativa antitrust di cui al capitolo 2 del presente atto, e conseguentemente, dichiarare l'estinzione della fideiussione, e comunque che nulla devono i signori #### e ### per tutte le ragioni sopra esposte; 5. Nel merito, rigettare, in quanto infondata in fatto e in diritto, la domanda di accertamento dell'inefficacia ex art. 2901 c.c., nei confronti della società ### s.p.a., quale mandataria di ### s.p.a., degli atti di compravendita a rogito #### in quanto non contestata da parte attrice la congruità del prezzo pattuito e corrisposto negli atti di compravendita dei tre lotti; 6. Ordinarsi al ### dei pubblici registri immobiliari (### delle ### - ### la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale proposta nei confronti dei convenuti con esonero da ogni responsabilità a carico dello stesso; 7. Con rifusione delle spese di lite, oltre a spese generali, oneri e accessori di legge.  ### Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione e conclusione respinta, per le causali tutte esposte in premessa e previa ogni più opportuna declaratoria di legge: 1. respingere siccome infondate in fatto e diritto e/o inammissibili, e/o improcedibili e comunque non provate, le domande tutte così come formulate da ### s.p.a., quale mandataria di ### s.p.a., nei confronti della signora ### con atto di citazione notificato in data 11- 8-2022; ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 2. respingere la domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice con riferimento alla alienazione a terzi del bene immobile, ovvero alla sua demolizione, in quanto danno meramente eventuale ed estraneo all'oggetto del giudizio; 3. in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda giudiziale proposta da parte attrice, accertare il diritto della signora ### nei confronti dei signori #### e ### ad essere tenuta indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla revoca dell'atto tra loro intercorso, e, per l'effetto, condannare gli stessi al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla signora ### 4. respingere le istanze istruttorie formulate da parte attrice nel proprio atto di citazione, per le ragioni sopra indicate. 
Con vittoria di compensi e spese di causa rimborso spese forf., C.P.A. ed IVA come per legge.  ### Nel merito: rigettare la domanda formulata in atto di citazione di inefficacia ex art. 2901 codice civile dell'atto datato 24 luglio 2020 tra ### e ### e ### e ### con atto rep. ### notaio Dott. ### di ### in quanto inammissibile poiché priva dei requisiti normativi previsti nonché infondata in fatto ed in diritto per quanto esposto nel presente atto. 
Nel merito in via subordinata: accertato che il ### non aveva alcuna conoscenza dello stato di insolvenza di ### e ### e ### e non aveva alcuna consapevolezza che ### e ### e ### potessero arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore, rigettare la domanda formulata da parte attrice di inefficacia ex art. 2901 dell'atto datato 24 luglio 2020 tra ### e ### e ### e ### con atto rep. ### notaio Dott. ### di ### in quanto inammissibile nonché infondata in fatto ed in diritto. 
Nel merito in via ulteriormente subordinata: ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 rigettare la domanda formulata in atto di citazione di inefficacia ex art. 2901 codice civile dell'atto datato 24 luglio 2020 tra ### e ### e ### e ### con atto rep. ### notaio Dott. ### di ### in quanto inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto. 
Sempre in via subordinata: rigettare la domanda di risarcimento del danno proposta da parte attrice perché inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto. 
In via istruttoria: l'esponente patrocinio rinnova la richiesta di assunzione delle prove testimoniali quali formulate in atti. 
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso forfettario (15%).  ### 1. Rigettare integralmente la domanda proposta dalla ricorrente perché infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni dedotte in narrativa.; 2. Rigettare la domanda di risarcimento del danno proposta da ### s.p.a., quale mandataria di ### s.p.a., per quanto attiene alla alienazione a terzi del bene immobile, ovvero alla sua demolizione. 
Con vittoria di spese ed onorari di causa. 
In via istruttoria, si insiste per l'accoglimento dei seguenti capitoli di prova: 1) Vero che il prezzo di 60.000,00 euro convenuto dalle parti per la compravendita dell'unità immobiliare sita a #### via ### n. 29 corrispondeva al valore di mercato del bene nella primavera del 2020; 2) Vero che il prezzo di 40.000,00 euro convenuto dalle parti per la compravendita dell'unità immobiliare sita a #### via ### n. 31/B, corrisponde al valore di mercato del bene nella primavera del 2020; Si indica quale testimone l'architetto ### tecnico che ha redatto la perizia di stima degli immobili allegata al contratto di compravendita, sui capitoli di prova n. 1 e 2).  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. ### per il tramite della mandataria speciale ### (di seguito per brevità ###, premesso di essere creditrice di ### ora in liquidazione, della somma di € 231.039,74, quale saldo del conto corrente n. 541 dell'allora ### Coop., a cui è subentrata, per effetto di fusione, a far data dall'1.1.2017, di essere garantita per tale esposizione dalla fideiussione sottoscritta da ### legale rappresentante e socia unica della #### e ### di essere stata pregiudicata da tre compravendite effettuate dai fideiussori rispettivamente il ### a ### il ### a ### e il ### a ### con le quali i fideiussori si sono spogliati di tutti i loro beni immobili, ha convenuto in giudizio la debitrice principale e i fideiussori nonché i terzi acquirenti sopra citati, chiedendo 1) la condanna di debitrice e fideiussori in solido al pagamento di € 231.039,74 oltre interessi di mora dal 16 febbraio 2022 al saldo, nonché 2) la dichiarazione di inefficacia ex art. 2901 c.c. dei tre atti di compravendita; 3) in via subordinata, in ipotesi di impossibilità di accoglimento della revocatoria per intervenuto trasferimento a terzi o distruzione dei beni, la condanna dei convenuti al risarcimento del danno in misura non inferiore al valore dei beni.  1.1 Si sono tempestivamente costituiti ### in liquidazione e i tre fideiussori, #### e ### eccependo 1) l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione; 2) l'infondatezza della domanda di condanna, per indeterminatezza del credito lamentando l'applicazione di interessi anatocistici e usurari, con un ricalcolo del dovuto pari alla minor somma di € 138.732,02; 3) la decadenza ex art. 1957 c.c. nei confronti dei fideiussori, stante la nullità della clausola di deroga contenuta nella fideiussione (di cui è stata anche disconosciuta la sottoscrizione salvo poi non insistere in detto disconoscimento all'udienza del 30.3.2023); 4) l'estinzione della garanzia ex art. 1956 c.c. per la concessione, senza autorizzazione, di ulteriori finanziamenti al debitore principale; 5) il difetto di legittimazione attiva dell'attrice in ordine alla revocatoria, visti i precedenti rilievi sul credito e comunque 6) l'infondatezza della domanda, per difetto del danno e dell'elemento soggettivo, sia in capo ai debitori, sia in capo ai terzi.  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 1.2 Si è costituita ### opponendosi alla revocatoria, invocando il difetto di prova del pregiudizio, considerato che la vendita è avvenuta a valori di mercato, e dell'elemento soggettivo; contestando altresì la domanda risarcitoria, in difetto di vendita a terzi o di distruzione del bene e chiedendo in subordine, in caso di accoglimento della domanda revocatoria, la condanna dei venditori a essere tenuta indenne delle conseguenze pregiudizievoli, anche in ordine alle spese legali.  1.3 Si è costituita ### chiedendo il rigetto delle domande in ragione del difetto di prova del pregiudizio, vista la vendita a valori di mercato, e dell'elemento soggettivo e contestando altresì la domanda risarcitoria, in difetto di vendita a terzi o di distruzione del bene.  1.4 Si è costituito ### chiedendo il rigetto delle domande in ragione del difetto di prova del pregiudizio, vista la vendita a valori di mercato e sulla base di un preliminare del 2017, e dell'elemento soggettivo e contestando altresì la domanda risarcitoria, in difetto di vendita a terzi o di distruzione del bene.  1.5 In prima memoria parte attrice, a fronte del rilievo della convenuta ### di aver gravato i beni acquistati di ipoteca volontaria, ha chiesto la condanna al pagamento della parte di credito che non troverà soddisfazione nella vendita.  1.6 La causa, disposto un rinvio per l'esperimento della mediazione e assegnati i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c. è stata interrotta una prima volta il ### per la liquidazione giudiziale di ### e successivamente il ### per quella di ### nelle more è stata istruita con ctu contabile e giunge ora in decisione sulle conclusioni sopra precisate. 
Si rileva che il difensore di ### ha rinunciato al mandato senza essere sostituito da nuovo difensore.  2. Le domande attoree sono fondate nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.  2.1 Preliminarmente si rileva che il giudizio non è stato riassunto nei confronti di ### in liquidazione giudiziale, per cui nei confronti di detto convenuto il giudizio va dichiarato estinto, con compensazione delle spese, visto che la procedura non si è costituita e il credito di cui è stato richiesto il pagamento nel presente giudizio è, come si vedrà oltre, fondato ed è stato altresì ammesso al passivo della procedura nella misura che era stata qui originariamente richiesta (doc. 23 att.).  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 2.2 Quanto alla domanda revocatoria proposta nei confronti di ### in liquidazione giudiziale, la stessa è stata espressamente rinunciata all'atto della precisazione delle conclusioni. 
La rinuncia in questione non può tuttavia considerarsi valida, in difetto di mandato speciale ad hoc: come costantemente affermato dalla Suprema Corte (tra le ultime ord. 13636 del 2024), infatti, la rinuncia cui può provvedere il difensore munito di mandato ad litem “può concernere “qualche capo di domanda, con correlativa restrizione del thema decidendum (Cass. 25-8-1997 n. 7977), (Cass. 23-7-1971 n. 2434; Cass. 27-2-1965 n. 334, Cass. 22-4-1963 n. 1018), ma non anche la rinuncia all'intera pretesa azionata dall'attore - uno degli attori, nel caso di specie - nei confronti della parte convenuta. In questo caso, infatti, si tratta di rinuncia all'azione che, costituendo un atto di disposizione del diritto in contesa, richiede in capo al difensore un mandato speciale ad hoc, non essendo a tal fine sufficiente il mandato ad litem”. (Cass. 19/02/2019, n. 4837)”. 
Nel caso in esame parte attrice non ha semplicemente rinunciato ad alcuni capi di domanda, ma ha rinunciato all'intera pretesa azionata nei confronti di ### La domanda va invece dichiarata improcedibile, alla luce di quanto statuito da Cass. ord. 29369 del 2024, secondo cui “In tema di azione revocatoria ordinaria, il fallimento dell'acquirente rende inammissibile l'azione, che, avendo natura costitutiva con l'effetto di modificare ex post una situazione giuridica preesistente, non può più essere esperita con la finalità di recuperare il bene alienato alla propria esclusiva garanzia patrimoniale, ma i creditori dell'alienante rimangono comunque tutelati nella garanzia patrimoniale generica dalle regole del concorso, potendo insinuarsi al passivo del fallimento dell'acquirente per il valore del bene oggetto dell'atto di disposizione astrattamente revocabile, demandando al giudice delegato anche la delibazione della pregiudiziale costitutiva”. 
Quanto alle spese, si ritiene di disporne la compensazione, in quanto l'improcedibilità deriva da circostanza sopravvenuta, mentre la domanda revocatoria, come si esaminerà oltre, era fondata.  2.3 Venendo alle domande di condanna dei fideiussori e alle revocatorie delle compravendite ### e ### va in primo luogo accolta la domanda di condanna dei fideiussori. 
Preliminarmente appare priva di fondamento l'affermazione dei convenuti secondo cui l'attrice avrebbe solo allegato l'esistenza del contratto di fideiussione, di cui pertanto difetterebbe la prova.  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 ### ha, infatti, prodotto il contratto di fideiussione omnibus sottoscritto il ### da #### e ### (doc. 6), nonchè le conferme del 20.3.2017, 9.10.2017, 21.1.2019 e 5.11.2019 (docc. 19-22). 
Il titolo della pretesa è quindi in atti. 
Peraltro, la difesa dei fideiussori è anche contraddittoria, laddove quello stesso documento che non sarebbe stato prodotto viene poco dopo disconosciuto (il doc. 6) quanto alle sottoscrizioni (così alle pagine 10 e 11 della comparsa di costituzione), disconoscimento poi espressamente revocato all'udienza del 30.3.2023. 
Quanto alla validità della fideiussione, si deve premettere che i fideiussori ### e ### appaiono essere consumatori, non risultando né soci né titolari di cariche nella ### al contrario di ### amministratrice e socia unica della ### Ciò precisato, l'eccezione di nullità parziale delle clausole perché riproduttiva dello schema predisposto dall'ABI nel 2003 è infondata. 
I convenuti si sono limitati a produrre il provvedimento della ### d'### del 2.5.2005 e a evidenziare l'identità delle clausole 2, 6 e 9 della fideiussione omnibus dagli stessi sottoscritta con le clausole 2, 6 e 8 dello schema ### Trattasi però di deduzione insufficiente, nulla avendo gli attori dedotto circa “l'epoca di stipulazione della fideiussione, che deve essere stata stipulata entro l'ambito temporale al quale può essere riferito l'accertamento della ### d'### evidente essendo che detto accertamento, operato nel 2005, non può affatto consentire di reputare esistente, e cioè persistente, in epoca successiva il pregresso accordo anticoncorrenziale, di modo che, in caso di compresenza delle tre clausole successivamente al 2005, l'interessato ben può dedurre e comprovare che l'intesa anticoncorrenziale c'è, ma non certo in base al provvedimento precedente, bensì offrendone altra e specifica prova” (così Cass. 1851 del 2025). 
In ogni caso, va rilevato come l'invocata decadenza ai sensi dell'art. 1957 c.c. non sussista. 
La raccomandata del 19.1.2022 (doc. 8 att.), con cui la banca, visto l'irregolare andamento del rapporto, comunicava il recesso dal rapporto di conto corrente e dai conti anticipi appoggiati con invito al pagamento del saldo di € 215.937,46, è stata inviata alla debitrice principale e anche ai fideiussori (doc.  23), le cui tre copie sono state tutte ricevute da #### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00
Trattandosi di fideiussione a semplice richiesta scritta (così all'art. 7), è sufficiente, ai fini dell'art. 1957 c.c., un mero atto stragiudiziale (così Cass. 22346 del 2017 e la recente ord. 660 del 2025). 
La clausola contrattuale di deroga all'onere formale di attivazione giudiziale da parte del creditore garantito non risulta neppure abusiva ai sensi dell'art. 33 del codice del consumo, non ricorrendo un significativo squilibrio tra le posizioni dei contraenti, né una riduzione della facoltà del consumatore di proporre le eccezioni difensive contemplate dalla norma in esame. 
Infondata anche l'eccezione di intervenuta liberazione ai sensi dell'art. 1956 c.c.. 
Ai sensi dell'art. 2967 c.c. è infatti onere del garante che invoca la propria liberazione dimostrare che il creditore garantito abbia fatto credito al debitore principale pur conoscendo l'aggravamento delle sue condizioni patrimoniali: al contrario, la questione è stata dedotta in causa solo genericamente fino agli scritti conclusivi e soprattutto senza un adeguato supporto probatorio. 
Ancora, considerato che la mancata richiesta di autorizzazione non può configurare una violazione contrattuale liberatoria se la conoscenza delle difficoltà economiche in cui versa il debitore principale è comune o può presumersi tale (così Cass. 16882 del 2024 e Cass. n. 20713 del 2023), nel caso in esame ### era amministratrice della società e tutti e tre i garanti hanno comunque sottoscritto conferme della fideiussione in data ###, 9.10.2017, 21.1.2019 e 5.11.2019 (docc. 19-22), nelle quali gli stessi “dichiarano di ben conoscere la situazione patrimoniale e gestionale del garantito…anche ai fini e per gli effetti dell'art. 1956 c.c.”. 
Gli odierni convenuti sono pertanto tenuti al pagamento del debito garantito.  2.4 Venendo al quantum, la scrivente fa proprie le conclusioni, logiche e congruamente motivate, del consulente dott. ### non contestate dai ctp e fatte proprie anche da parte attrice nelle conclusioni, dove appunto la domanda è stata limitata al minor importo riconteggiato dal ctu. 
Va, infatti, ritenuta illegittima la liquidazione trimestrale delle competenze a debito e credito successiva all'1.1.2014, atteso che l'art. 120 TUB è stato nuovamente modificato dalla l. n. 147/2013, che a far data dall'1.1.2014 ha stabilito l'illegittimità della partica anatocistica. 
Si veda al riguardo Cass. sent. 21344 del 2024 “In tema di contratti bancari, il divieto di anatocismo previsto dall'art. 120, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 (###, come sostituito dall'art. 1, comma 628, della l. n. 147 del 2013, decorre dal 1° dicembre 2014 ed è operante indipendentemente dall'adozione, ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 da parte del ### della delibera, ivi prevista, circa le modalità e i criteri per la produzione di interessi nelle operazioni poste in essere nell'esercizio dell'attività bancaria”. 
Le doglianze sull'usurarietà dei tassi, invece, sono inammissibili, per la loro assoluta genericità, neppure allegando i fideiussori i criteri in base ai quali sarebbero arrivati a tale conclusione (nel senso che il debitore che intende dimostrare l'entità usuraria degli interessi è tenuto a dedurre, tra gli altri, il tipo contrattuale, la clausola negoziale e quelli applicati in concreto, la misura del T.e.g.m. nel periodo considerato e gli altri elementi contenuti nel decreto ministeriale di riferimento si veda fra le più recenti Cass. ord. 26525 del 2024) Sulla base degli estratti conto e dei prospetti di liquidazione trimestrale delle competenze dall'apertura del rapporto (25.9.2014) al passaggio a sofferenza (15.2.2022) il ctu dott. ### nella relazione depositata il ###, ha riliquidato il saldo del conto corrente n. 541 acceso in data ### presso l'allora ### Coop. (doc. 1) con il metodo analitico applicando la rettifica degli addebiti per gli interessi passivi relativi al conto corrente e ricalcolando gli interessi passivi ai tassi medi trimestralmente applicati dalla banca, in regime di capitalizzazione semplice per gli interessi maturati dall'apertura del rapporto sino al 31.12.2016 e in regime di capitalizzazione annuale per gli interessi maturati dall'1.1.2017 al 15.2.2022, rideterminando il saldo del conto corrente alla data del 15.2.2022 in € 227.425,91 a debito del correntista (il saldo originario, prima del trasferimento a sofferenza, era di € 231.039,74 a debito del correntista). 
I fideiussori #### e ### vanno pertanto condannati, in solido fra loro, al pagamento a favore di ### dell'importo di € 227.425,91 oltre interessi moratori dal 16.2.2022 al saldo.  3. Sono altresì da accogliere le domande di revocatorie delle compravendite del 22.6.2020 a ### (doc. 10) e del 24.7.2020 a ### (doc.12). 
I requisiti della revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. sono l'esistenza di un credito, un atto di disposizione, il pregiudizio alle ragioni del creditore, la scientia fraudis e, in caso di atti a titolo oneroso, la partecipatio fraudis del terzo contraente.  3.1. Quanto all'esistenza del credito, ci si richiama a quanto sopra accertato circa il credito vantato dalla banca per lo scoperto del conto corrente.  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 3.2 Sussistono altresì gli atti di disposizione, costituiti dalle compravendite immobiliari sopra citate. 
Trattasi di atti a titolo oneroso e successivi all'insorgenza del credito, considerata la data in cui è stata prestata la fideiussione (23.9.2016). 
Infatti, come costantemente affermato dalla Suprema Corte (cfr. fra le tante sent. n. 3676 del 2011) “### revocatoria ordinaria presuppone, per la sua esperibilità, la sola esistenza di un debito e non anche la sua concreta esigibilità. Pertanto, prestata fideiussione in relazione alle future obbligazioni del debitore principale, gli atti dispositivi del fideiussore successivi alla prestazione della fideiussione medesima, se compiuti in pregiudizio delle ragioni del creditore, sono soggetti alla predetta azione, ai sensi dell'art. 2901, n. 1, prima parte, cod. civ., in base al solo requisito soggettivo della consapevolezza del fideiussore (e, in caso di atto a titolo oneroso, del terzo) di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore ("scientia damni"); l'acquisto della qualità di debitore del fideiussore nei confronti del creditore procedente risale al momento della nascita del credito, sicchè a tale momento occorre far riferimento per stabilire se l'atto pregiudizievole sia anteriore o successivo al sorgere del credito”.  3.3 Sussiste altresì il pregiudizio delle ragioni creditorie. 
La Suprema Corte è costante nell'affermare che “il presupposto oggettivo dell'azione revocatoria ordinaria (cd. "eventus damni") ricorre non solo nel caso in cui l'atto dispositivo comprometta totalmente la consistenza patrimoniale del debitore, ma anche quando lo stesso atto determini una variazione quantitativa o anche soltanto qualitativa del patrimonio che comporti una maggiore incertezza o difficoltà nel soddisfacimento del credito, con la conseguenza che grava sul creditore l'onere di dimostrare tali modificazioni quantitative o qualitative della garanzia patrimoniale, mentre è onere del debitore, che voglia sottrarsi agli effetti di tale azione, provare che il suo patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore” (cfr. Cass. ord. n. 16221 del 18.6.2019). 
La circostanza invocata da tutti i convenuti circa la corrispondenza delle vendite ai valori di mercato è del tutto irrilevante. 
La congruità del prezzo non esclude il pregiudizio: una somma di denaro si presta -come sottolineato da un orientamento giurisprudenziale consolidatoa essere occultata molto più agevolmente rispetto a un bene immobile e a sfuggire così alla azione esecutiva dei creditori (Cass. 1896 del 2012).  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00
Si aggiunga che nel caso in esame i beni ceduti costituivano gli unici beni immobili dei garanti e non risulta che i proventi delle vendite siano tuttora a disposizione della banca. 
Non risultano altri beni utilmente aggredibili, né i convenuti hanno dato prova della loro invocata solidità e solvibilità. 
Con gli atti di trasferimento impugnati è quindi venuta meno ogni garanzia patrimoniale ex art. 2740 c.c.. 
Né l'atto può ritenersi esente da revocatoria ai sensi del terzo comma dell'art. 2901 c.c.. 
Costituisce principio consolidato quello per cui, a norma dell'art. 2901, comma 3, c.c., l'alienazione di un bene con destinazione del prezzo al soddisfacimento di debiti scaduti non è soggetta ad azione revocatoria a condizione, però, che il debitore provi la strumentalità della cessione di quel bene rispetto all'esigenza di estinguere il debito e, cioè, qualora dimostri che essa rappresentava l'unico modo per poter saldare il debito (Cass. ord. ### del 2023). 
Detto altrimenti, anche se il corrispettivo di un bene sia destinato alla estinzione totale o parziale del debito, ciò non esclude il pregiudizio per il creditore qualora tale alienazione non fosse necessaria per estinguere il debito (Cass. 2552 del 2023). 
Nel caso in esame il debito di ### era di soli € 38.500,00, per cui la destinazione al pagamento di debiti precedenti è stata parziale, visto il corrispettivo complessivo di € 320.000,00; quanto invece alla destinazione del restante prezzo al pagamento dell'ipoteca di ### in realtà risulta che il pagamento sia stato eseguito in precedenza dai venditori con altre loro risorse personali (così espressamente a pagina 7 della seconda memoria 183, VI comma, c.p.c.).  3.4 Da ultimo, sussiste altresì l'elemento soggettivo. 
Trattandosi di atto a titolo oneroso posteriore al sorgere del credito, è sufficiente la consapevolezza, del debitore alienante e del terzo acquirente, della diminuzione della garanzia generica per la riduzione della consistenza patrimoniale del primo, non essendo necessaria la collusione tra gli stessi, nè occorrendo la conoscenza, da parte del terzo, dello specifico credito per cui è proposta l'azione, invece richiesta qualora quest'ultima abbia ad oggetto un atto, a titolo oneroso, anteriore al sorgere di detto credito (cfr. fra le ultime Cass. ord. 28423 del 2021), non rendendosi comunque necessaria la specifica conoscenza del credito per la cui tutela la revocatoria viene proposta (Cass. 10623 del 2010).  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00
La qualifica di amministratrice e socia unica di ### gli espressi riconoscimenti contenuti nelle conferme delle fideiussioni circa la conoscenza della situazione patrimoniale della ### nonché il legame parentale, essendo fratelli ### e ### e figli entrambi di ### e la vicinanza temporale degli atti impugnati (22.6, 10.7 e 24.7.2020) fanno ritenere provata, in via presuntiva, la consapevolezza del pregiudizio che i fideiussori stavano arrecando con detti atti alle ragioni della banca. 
Anche i terzi ne erano a conoscenza.  ### risulta essere convivente di ### (doc. 17. 
La difesa della convenuta ### secondo cui la sua presenza nello stato di famiglia di ### al 6 settembre 2021 si giustificherebbe in ragione del fatto che “aveva collocato la propria residenza presso l'immobile di proprietà del vicino di casa solo per alcuni mesi al fine di ricevere le raccomandate” appare del tutto implausibile e comunque sfornita di prova. 
Peraltro, detta tesi non è stata in alcun modo sostenuta o confortata dal convenuto ### il quale, invece, a fronte della produzione del certificato anagrafico nulla ha replicato. 
Il preliminare invocato da ### per giustificare la compravendita è privo di data certa e non è quindi opponibile alla banca, al pari delle quietanze dei pagamenti mensili di € 500,00 che sarebbero stati corrisposti per il pagamento del prezzo. 
Quanto a ### la consapevolezza del pregiudizio ai creditori si ricava dalla destinazione di parte del prezzo al pagamento di creditore, ### che aveva iscritto ipoteca giudiziale giusta decreto ingiuntivo del 26.5.2020 (unico assegno circolare di € 38.500,00) e dal pagamento del restante prezzo con assegni bancari: la destinazione di parte del prezzo a creditore che aveva da poco iscritto (appena 5 giorni prima) ipoteca giudiziale sui beni della garante non poteva non rendere consapevole ### di una situazione patrimoniale quantomeno difficile della venditrice (tanto più considerata l'entità non elevata dalla somma del decreto ingiuntivo). 
Quanto a ### ai soli fini della valutazione della fondatezza della domanda per giustificare la compensazione delle spese, basti osservare che legale rappresentante della società e socio unico era ### Le revocatorie sono quindi fondate.  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 4. La domanda risarcitoria svolta da parte attrice in via subordinata nei confronti dei convenuti ### e ### non può essere accolta, visto che i beni non risultano essere stati alienati o deteriorati dopo gli atti dispositivi revocati. 
Né può disporsi la condanna di ### al pagamento della parte di credito che non otterrà soddisfazione in sede ###ragione dell'ipoteca volontaria costituita sugli immobili all'atto dell'acquisto. 
Premesso che “l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., proposta dal creditore nei confronti del terzo acquirente di un bene dal suo debitore in forza di un atto di disposizione assoggettabile a revocatoria, presuppone: 1) che l'atto dispositivo del patrimonio del debitore sia revocabile ai sensi dell'art. 2901 c.c.; 2) che, dopo la sua stipulazione, il terzo abbia compiuto atti elusivi, in modo totale o parziale, della garanzia patrimoniale; 3) che il fatto del terzo sia connotato da un'originaria posizione di illiceità concorrente con quella del debitore ("consilium fraudis") ovvero da una posizione di illiceità autonoma; 4) che sussista in concreto un "eventus damni" causato dal fatto illecito del terzo” (Cass. ord. 4721 del 2019), nel caso di specie l'iscrizione di ipoteca volontaria è stata contestuale all'atto dispositivo e non vi sono elementi per ritenerla elusiva, non risultando né dedotta, né tantomeno provata una compartecipazione dell'acquirente, che risulta essere soggetto terzo, a una frode in danno del creditore.  5. Quanto, infine, alla domanda di manleva di ### nei confronti dei fideiussori, la stessa è fondata e va accolta, in conformità a quanto riconosciuto da Cass. sent. 28428 del 2018, secondo cui “il terzo acquirente, in quanto soggetto passivo dell'esecuzione che il creditore può promuovere a seguito della dichiarazione d'inefficacia dell'atto dispositivo, può proporre azione di manleva ovvero di garanzia nei confronti dell'alienante e la domanda, al momento della revocatoria ordinaria, deve essere formulata nel senso di essere tenuto indenne dalle relative, non ancora note, conseguenze pregiudizievoli, non potendosi, per ciò solo, ritenere generica” (conforme Cass. ord. 1583 del 2022).  6. Venendo alle spese, ferma la compensazione nei confronti delle società fallite, i convenuti vanno condannati, in solido, alla rifusione delle spese di lite, liquidate in base alla nota dimessa da parte attrice.  ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00
I convenuti vanno inoltre condannati alle spese nei confronti di ### visto l'accoglimento della domanda di manleva, limitatamente alle fasi di studio, introduttiva e istruttoria, visto il mancato deposito degli scritti difensivi conclusivi. 
Lo scaglione è individuato in base al valore del credito a tutela del quale è promossa l'azione, ex art. 5 DM. 55/2014. 
Le spese di ctu, considerato che la rideterminazione si è resa necessaria in ragione dell'illegittima applicazione dell'anatocismo, vanno poste in via definitiva a carico di parte attrice.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: - dichiara estinto il procedimento nei confronti di ### srl in liquidazione giudiziale; - dichiara improcedibile la domanda nei confronti di ### srl in liquidazione giudiziale; - accertato il credito di ### nei confronti di #### e ### quali fideiussori della ### in liquidazione giudiziale, dell'importo complessivo di € 227.425,91, condanna in via solidale fra loro #### e ### al pagamento a favore del ### e per essa ### di € 227.425,91, oltre agli interessi di mora dal 16 febbraio 2022 al saldo; - dichiara inefficaci nei confronti di ### ex art 2901 cc i seguenti atti di compravendita: 1) datato 22 giugno 2020 in virtù del quale #### e ### con atto di rep. n. ### notaio dott. ### di ### trascritto alla ### di ### del ### il 23 giugno 2020 ai nn. 4731/ 3294 RG.RP. hanno venduto a ### il seguente immobile di loro proprietà: Comune di #### n. 31 ### 8 particelle 1039 sub 2 (già 342 sub 2) (già 342), P ###-T-1, cat. A/7, cl 1, vani 12 superficie catastale 355 totale, escluse aree scoperte mq 349; rendita catastale 1332,46; mappale 1039 sub 1 (già 342 sub 1) (già 342) - PT - cortile bene comune non censibile al sub 2 ; mappale 913 sub 3, PT cat. C/6 cl. 2 mq 14 superficie catastale mq 16, rendita catastale euro 31,09; mappale 913 sub 4 PT cat. C/6 cl 2 mq 12 superficie catastale totale mq 14 rendita catastale ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00 26,65; NCT foglio 8 particella 1039 di are 12.40 ente urbano derivante dalla fusione delle particelle 124 di are 11.54 ed 859 (ex 123 parte) di are 00,86; 2) datato 24 luglio 2020 , in virtù del quale #### e ### con atto di rep. n. ### notaio Dott. ### di ### trascritto alla ### di ### del ### il 29 luglio 2020 ai nn. 6053/4258 RG.RP., hanno venduto a ### i seguenti immobili: Comune di ### 8 - particella 976 di are 00.82, sem. ir. arb., cl 1, reddito domenicale € 1,06, reddito agrario € 0,53, particella 969 di are 00.82 rel.acq.es. senza reddito, particella 857 di are 38.30, sem. ir. arb., cl 1, reddito domenicale € 49,45, reddito agrario 24.73; - accerta il diritto di ### nei confronti di #### e ### ad essere tenuta indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla revoca dell'atto tra loro intercorso, e, per l'effetto, condanna gli stessi al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla signora ### Compensa le spese di lite tra parte attrice e ### in liquidazione giudiziale nonché ### in liquidazione giudiziale; #### e ### in solido a rimborsare a parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 1.482,77 per spese, € 26.290,00 per onorari, oltre ### se dovuta, CPA e 15,00 % per rimborso spese generali.  #### e ### in solido a rimborsare a ### le spese di lite, che si liquidano in € 9.850,00 per onorari, oltre ### se dovuta, CPA e 15,00 % per rimborso spese generali. 
Pone le spese di ctu così come già liquidate definitivamente a carico di parte attrice.  ### 29 aprile 2025 La Giudice dott.ssa ### il: 16/05/2025 n.3678/2025 importo 2951,00

causa n. 5178/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Caterina Zambotto

Tribunale di Marsala, Sentenza n. 652/2025 del 04-12-2025

... piena libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie. Infatti, è documentato (doc. 5 allegato all'atto di citazione), oltre che pacifico tra le parti, il fatto che sull'immobile promesso in vendita, nelle more delle trattative con la ### mutuante per l'estinzione del muto, è stata in data ### iscritta ipoteca giudiziale per euro 10.000,00 da parte di ### cioè di altro soggetto creditore della promittente venditrice. La convenuta, non pagando i propri debiti, non ha assicurato la libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita né risulta che tale iscrizione sia stata cancellata prima dell'emissione della presente sentenza né la convenuta ha offerto di procedere alla cancellazione, indicando al giudicante le relative condizioni per procedere alla liberazione dell'immobile, onde consentire l'emissione della sentenza ex art. 2932 Tale comportamento, ossia l'inadempimento della convenuta all'obbligo di assicurare il bene libero da ipoteche, posto che la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere emessa anche per le ragioni sopra esplicitate, rileva dunque ai fini dell'imputabilità alla convenuta della risoluzione giudiziale del (leggi tutto)...

testo integrale

R.G./C. n. 1836/2022 TRIBUNALE DI MARSALA SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La dott.ssa ### giudice unico in funzione monocratica, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1836 dell'anno 2022 del ### degli ###, vertente tra ### rappresentata e difesa dall'avv. ### (####) - ATTRICE - e ### rappresentata e difesa dall'avv. ### (####) - ###: preliminare di vendita - azione 2932 c.c.- risoluzione ### come da verbale di udienza del 9.6.2025 ### atto di citazione notificato il #### ha convenuto dinnanzi questo ### per farne dichiarare l'inadempimento agli obblighi previsti dal contratto preliminare di compravendita del 03.12.2019 e sentire pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2932 c. c., sentenza di trasferimento della proprietà dell'immobile sito in ### c.da Berbaro, costituito da villetta per abitazione facente parte del lotto 4b del complesso immobiliare ### composta da un ampio vano, cucina, bagno, ripostiglio, scala, verandina coperta e veranda scoperta a piano terra e da tre vani, bagno, vano scala, disimpegno e verandina coperta a primo piano con la relativa area libera soprastante ed avente annesso un piccolo spezzone di terreno il tutto occupante la superfice di mq 500 circa.  ### ha chiesto anche la condanna al risarcimento dei danni per mancata percezione dei canoni di locazione, per deprezzamento degli arredi comprati per l'immobile promesso in vendita nella misura da accertare in corso di causa. 
In via subordinata, ha chiesto la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento della convenuta del contratto preliminare oggetto di causa e la condanna al risarcimento dei danni conseguenti al mancato trasferimento dell'immobile e al suo mancato godimento, oltre a tutti gli ulteriori pregiudizi subiti ed alla restituzione della somma di euro 54.000,00, da aumentare di rivalutazione ed interessi, già versata a titolo di acconto dal defunto marito dell'attrice, ed al rimborso della somma di euro 64.000,00 per migliorie apportate all'immobile oggetto di causa.  ### ha dedotto che in data ### è stato stipulato presso lo studio del legale di fiducia un contratto preliminare tra il suo dante causa e la convenuta per la vendita del suddetto immobile; che il prezzo è stato dalle parti convenuto in euro 155.000,00 da pagarsi alla stipula dell'atto definitivo, in parte mediante consegna di contanti o assegni e, per il residuo, pari ad euro 103.121,00, con accollo del mutuo della promittente venditrice esistente presso la ### di ### Ha inoltre precisato che la promittente venditrice ha assunto l'impegno di formulare alla suddetta banca una proposta transattiva per l'estinzione del mutuo e che il termine per la stipula dell'atto definitivo di vendita è stato fissato al 31.12.2021. 
Ha aggiunto che il ### sull'immobile in questione è stata iscritta ipoteca volontaria da parte della banca ### di ### per l'importo di euro 210.000,00. 
Ha inoltre riferito che subito dopo la stipula del preliminare e la consegna delle chiavi, la parte promissaria acquirente ha iniziato ad utilizzare l'immobile eseguendo lavori di ristrutturazione e acquistando arredi e mobili per la spesa totale di euro 64.000,00, come da fatture prodotte in allegato all'atto di citazione. 
Ha lamentato che, successivamente, nelle more della stipula del contratto definitivo di compravendita, su richiesta della parte promittente venditrice aveva versato tra contanti e assegni la somma di euro 54.000,00 per il pagamento delle rate di mutuo scadute e a scadere ma che, malgrado ciò, la parte promittente venditrice non aveva formulato alcuna proposta transattiva a ### di ### per la risoluzione del mutuo e non aveva provveduto a pagare le rate del mutuo, così determinando il passaggio a sofferenza del credito, la cessione dello stesso ad altra società, rendendo impossibile l'accollo del mutuo da parte del promissario acquirente. 
Ha anche dedotto che il 3 luglio 2020 era stata iscritta ipoteca giudiziale in virtù di un decreto ingiuntivo emesso dal tribunale di Roma ad istanza di un terzo creditore; che il ### la promittente venditrice aveva sostituito clandestinamente la serratura e le chiavi del cancello d'ingresso e dell'apertura dell'immobile occupandolo abusivamente. 
Ha anche rappresentato che il ### è deceduto il promissario acquirente ### la cui eredità è stata accettata dall'attrice con dichiarazione espressa in data ###. 
Dedotto che dal comportamento della convenuta, costituente inadempimento contrattuale, sono derivati dei danni di cui ha chiesto il risarcimento, ha così concluso: “### - ### e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, l'inadempimento della parte promittente venditrice ### degli obblighi previsti dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data ###; - ### e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la responsabilità di parte promittente venditrice ### ai sensi dell'art. 1218 codice civile, per l'inadempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita; - ### e dichiarare il diritto al risarcimento dei danni patiti in favore di ### per il mancato trasferimento dell'immobile, oltre a tutte le altre conseguenze dannose evidenziate in narrativa e nella misura che verrà accertata in corso di causa; per l'effetto - ### per i motivi di cui in narrativa, in favore di ### quale erede legittima di ### la proprietà dell'immobile sito in ### nella c.da Berbaro, facente parte del lotto 4b del complesso immobiliare ### composta da un ampio vano, cucina, bagno, ripostiglio, scala, verandina coperta e veranda scoperta a piano terra e da tre vani, bagno, vano scala, disimpegno e verandina coperta a primo piano con la relativa area libera soprastante ed avente annesso un piccolo spezzone di terreno il tutto occupante la superfice di mq 500 circa e confinante nel complesso con i lotti ### e ### e con lo stradale e le piazzole condominiali di accesso e rilevata in catasto al N.C.E.U del Comune di ### al foglio di mappa 288 con la particella 1347 sub 11 (c.da Berbaro p.T-1 categ A/7 classe 6 vani 7,5 rc euro 755,32) previa liberazione dell'immobile dalle ipoteche suindicate, pegni, cose, persone, vincoli pregiudizievoli, tenuto conto delle somme già corrisposte pari ad €. 54.000,00 ed ordinando al ### dei ### di ### di effettuare le trascrizioni di rito; - ### al risarcimento dei danni in favore di ### (derivanti dal mancato godimento dell'immobile, dalla mancata percezione dei canoni di locazione, dal deprezzamento degli arredi di proprietà di parte attrice) nella misura che verrà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia; - Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa come per legge; #### e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, l'inadempimento della parte promittente venditrice ### degli obblighi previsti dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data ###; - ### e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, la responsabilità di parte promittente venditrice ### ai sensi dell'art. 1218 codice civile, per l'inadempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita; - ### e dichiarare il diritto al risarcimento dei danni patiti in favore di ### per il mancato trasferimento dell'immobile, oltre a tutte le altre conseguenze dannose evidenziate in narrativa e nella misura che verrà accertata in corso di causa; Per l'effetto: - Dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra ### e ### - Ordinare a ### di restituire a ### la somma di €. 54.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi, già versata a titolo di acconto dal defunto marito ### - ### a ### di restituire a ### la somma di €. 64.000,00, o altra che sarà ritenuta di giustizia e che sarà accertata in corso di giudizio, in ragione delle migliorie apportate all'immobile oggetto di causa dal ### e degli acquisti di arredi e altri beni mobili da quest'ultimo effettuati; - ### al risarcimento dei danni in favore di ### (derivanti dal mancato godimento dell'immobile, dalla mancata percezione dei canoni di locazione, dal deprezzamento degli arredi di proprietà di parte attrice) nella misura che verrà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia; - Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa come per legge”. 
Si è costituita con comparsa ### che ha aderito alla domanda di trasferimento dell'immobile in favore dell'attrice previo pagamento da parte della stessa del prezzo residuo della compravendita. Ha contestato il fondamento della domanda di risarcimento del danno, nonché di quella di risoluzione del contratto preliminare inter partes, di quella ulteriore di rimborso all'attrice della somma di euro 54.000,00 ed, altresì, quella di restituzione della somma di euro 64.000,00 richiesta dall'attrice a titolo di migliorie, lavori di ristrutturazione ed acquisto di mobili. 
Ha affermato non sussistere alcun proprio inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, precisando che sono state formulate per conto dello stesso promissario acquirente, come documentato dalla corrispondenza via e-mail prodotta in allegato alla comparsa, varie proposte transattive alla ### per l'estinzione del mutuo senza però ottenere tale risultato, non essendo state le condizioni proposte accettate dall'istituto di credito. 
Ha perciò rappresentato che il mancato accollo del mutuo da parte del promissario acquirente non è dipeso dal comportamento della promittente venditrice bensì dalla mancata accettazione da parte della ### delle proposte al ribasso formulate dal ### promissario acquirente.  ### ha anche precisato che l'accollo del mutuo da parte del promissario acquirente non era subordinato al pagamento alla banca delle rate del mutuo maturate successivamente alla stipula del preliminare di compravendita. 
Ha infine dedotto che parte promittente venditrice non è stata posta nelle condizioni di stipulare l'atto definitivo in quanto il promissario acquirente ha omesso di indicare il notaio e di invitarla per la stipula, in violazione delle pattuizioni assunte; ha rappresentato che il termine del 31.12.2021, pattuito per la stipula dell'atto definitivo, non fosse essenziale, come confermato anche dall'appendice al contratto preliminare stipulato in pari data. 
Aderendo alla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto avanzata dalla parte attrice, previo pagamento del residuo prezzo pattuito in euro 103.521,00 per il trasferimento del bene e con l'integrale rigetto delle richieste di restituzione e di risarcimento del danno avanzate in citazione, stante la non applicabilità della disciplina delle migliorie di cui all'art. 1150 c.c., la convenuta ha così concluso: “1) ### la proprietà dell'immobile per cui è causa in favore dell'attrice, previo pagamento da parte di quest'ultima del residuo prezzo in favore della convenuta; 2) ritenere e dichiarare la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attrice infondata in fatto ed in diritto e, comunque, non provata e, per l'effetto, rigettarla con ogni statuizione di legge; 3) rigettare la domanda di risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento della convenuta; 4) Conseguentemente, rigettare la domanda di restituzione in favore dell'attrice della somma di € 54.000,00 corrisposta a titolo di acconto sul prezzo, da valere quale caparra confirmatoria; 5) ### la domanda di restituzione in favore dell'attrice della somma di € 64.000,00, richiesta a titolo di migliorie, lavori di ristrutturazione e acquisto di mobilia, perché infondata e, comunque, non provata. Con vittoria delle spese e competenze di lite”.  MOTIVI DELLA DECISIONE 1. La domanda, formulata in via principale dall'attrice ### di trasferimento della proprietà dell'immobile promesso in vendita, con contratto preliminare del 3.7.2019, non può essere accolta. 
E, invero, dagli accertamenti compiuti dal consulente tecnico d'ufficio, nominato in corso di causa, sono emerse difformità urbanistiche che il perito ha qualificato sanabili, previa rimozione degli abusi e sanatoria ottenibile a condizione che l'ufficio del genio civile e le autorità preposte alla tutela dei vincoli paesaggistico ed idraulico rilascino i pareri positivi di rispettiva competenza, ed affrontando un costo stimato in € 12.000,00.  ### ha anche evidenziato l'esistenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile in questione, eseguite contro la promittente venditrice, e ha anche riscontrato un difetto di conformità catastale oggettiva.
Il perito, arch. ### nel fornire risposta a specifico quesito (il n. 3 dell'incarico) ha, nel paragrafo 6 della sua relazione, dapprima dato atto della corretta intestazione dell'immobile alla promittente alienante e, però, ha poi testualmente riferito delle difformità riscontrate: “Per quanto riguarda la planimetria depositata negli archivi informatici del catasto con prot.  ### del 15/07/2003 (precedente al rilascio del certificato di ### si rileva che il fabbricato corrisponde all'attuale conformazione e divisione presente internamente ma difforme dalle previsioni di progetto della concessione edilizia rilasciata dal Comune di ### per quanto riguarda il vano abusivo presente con accesso esterno dalla veranda esso non è presente, la veranda è riportata con una sagoma terminale difforme sia dalla concessione edilizia che dallo stato attuale e la stessa è indicata come “### Scoperta”. Pertanto, sia che la regolarizzazione delle opere abusive vengano accolte o respinte, si dovrà procedere ad una ripresentazione della planimetria catastale che rispecchi lo stato dei luoghi e quindi una modifica catastale al ### (pagg. 6 e 7 dell'elaborato peritale). 
All'accertamento del difetto di conformità catastale da parte del ### le cui conclusioni sul punto non sono state contestate né smentite dalle parti, consegue che, in applicazione del disposto dell'art. 29, comma 1 bis, della legge 52/1985 - nel testo risultante a seguito delle modifiche introdotte con l'art. 19 del decreto legge n. 78/2010, a sua volta convertito nella legge 122/2010 - la proprietà dell'immobile per cui è causa non è suscettibile di trasferimento neppure a mezzo della sentenza la cui pronuncia è stata richiesta da entrambe le parti, in sostituzione del contratto, ai sensi dell'art. 2932 c. c.. 
Tale conclusione si pone in linea con i principi affermati dalla Suprema Corte di Cassazione che con la pronuncia 12654/2020 nel dirimere la questione relativa all'applicabilità, o meno, del disposto dell'art. 29, comma 1 bis, della L 52/1985, oltre che ai trasferimenti eseguiti con atti di autonomia privata, anche alla domanda della parte che chieda sentenza sostitutiva del contratto non concluso ai sensi dell'art. 2932 c. c., ha statuito che: “La pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti; in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del comma 1 bis dell'articolo 29 I. 52/1985 mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo (par. 35.5.1 della motivazione). Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che: “La presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione” e che la relativa produzione “può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti”. 
E, ancora, di recente la Suprema Corte ha affermato che: “La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29 comma 1-bis, della L. 52/1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo” (così, Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 31/10/2024, n. 28099). 
I principi sopra espressi sono applicabili nella fattispecie in esame atteso che parte convenuta, pur concordando sulla domanda di emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., non ha prodotto nelle more della decisione idonea documentazione di regolarizzazione, almeno sotto l'esaminato aspetto catastale, dell'immobile al cui trasferimento entrambe le parti ambivano. 
Ciò determina l'improcedibilità della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata dall'attrice in via principale.  2. Ciò posto, passando adesso all'esame della domanda avanzata dalla parte attrice in via subordinata di risoluzione del contratto preliminare di vendita di cui si discute, per grave inadempimento della convenuta, deve ritenersi che tale domanda sia fondata e vada accolta.
Giova premettere, al riguardo, che ciascuna parte ha addebitato all'altra la causa della mancata stipula del contratto definitivo.  ### ha accusato la convenuta di non essersi attivata per raggiungere la transazione promessa con la ### mutuante per l'estinzione del mutuo del cui accollo da parte del promissario acquirente le parti avevano inserito una pattuizione nel preliminare; di non aver versato le rate del mutuo in questioni, così determinando il passaggio a sofferenza del credito, la cessione dello stesso ad altra società e l'avvio di un procedimento di esecuzione forzata sull'immobile promesso in vendita; di non aver assicurato la libertà dell'immobile da iscrizioni ipotecarie, essendo stata pure iscritta in data ### ipoteca giudiziale da parte della società ### in forza di un D.I. per euro 10.000,00 emesso dal ### di Roma in danno della promittente venditrice. ### ha anche addebitato alla convenuta la presenza di abusi e irregolarità catastali nell'immobile, scoperti all'esito delle indagini peritali disposte d'ufficio nel corso del presente giudizio e non segnalate al momento del preliminare di compravendita, incidenti sulla stessa possibilità di stipulare il definitivo nonché l'esistenza di un procedimento esecutivo a carico dell'immobile, avviato pure nelle more del giudizio, in conseguenza del mancato pagamento del mutuo contratto dalla convenuta. 
Di contro, la convenuta ha sostenuto che il ### (promissario acquirente e marito dell'attrice) aveva formulato proposte transattive alla ### a condizioni per lui vantaggiose, come da corrispondenza via e mail prodotta in allegato alla comparsa di risposta, ma non ritenute favorevoli dalla ### mutuante così non favorendo il buon esito delle trattative nonché l'accollo del mutuo. 
Ha sostenuto pertanto che nessuna rilevanza causale poteva attribuirsi al mancato pagamento da parte sua delle rate di mutuo nel frattempo maturate, considerato che tale pagamento non è stato neppure pattuito tra le parti come obbligo gravante sulla promittente venditrice. 
Ha affermato che nessuna diffida ad adempiere era stata formulata prima del giudizio da parte del ### né da parte dell'erede, nonostante il primo fosse tenuto per contratto ad invitare la promittente venditrice alla stipula del definitivo. Ha infine sostenuto l'irrilevanza dell'iscrizione ipotecaria da parte di ### ai fini della stipula del definitivo.
Orbene, dalla comparazione dei reciproci comportamenti tenuti dalle parti prima dell'instaurazione del giudizio, è emerso il prevalente e grave comportamento inadempiente della promittente venditrice alle obbligazioni su di essa gravanti in forza della stipula del preliminare di vendita di cui si discute. 
E, invero, risulta provata l'esistenza di numerose proposte transattive con la ### per l'estinzione del mutuo, poi non andate a buon fine, formulate dalla convenuta nell'interesse dello stesso ### per come emerso dalla prova testimoniale resa dall'avv. ### che ha curato tali trattative. 
Deve però evidenziarsi che, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta in comparsa di risposta, proprio perchè il termine per la stipula del contratto definitivo era stato fissato tra le parti a distanza di oltre due anni dalla stipula del preliminare, non era del tutto irrilevante, avuto riguardo al complessivo assetto di interessi risultante dal programma negoziale, il mancato pagamento delle rate di mutuo scadute nelle more della stipula del definitivo da parte della promittente venditrice. 
Tale obbligo, pur non convenuto espressamente tra le parti in sede di stipula del preliminare, si imponeva a carico della convenuta tenuto conto del vincolo contrattuale gravante sulla stessa in forza del mutuo in questione e anche considerato che il dovere generale di buona fede e correttezza, che governa l'esecuzione di tutti i contratti, impone al promittente venditore di fare tutto il possibile per assicurare la stipula del definitivo. 
La convenuta, infatti - alla luce delle e-mail depositate in allegato alla comparsa di risposta, in quanto inviate alla ### comunque a suo nome dall'avvocato ### anche ove siano state concordate o decise quanto al contenuto dal ### (per come emerge all'esito della prova testimoniale resa dall'avvocato ### - non poteva non sapere del fatto che tali proposte non venivano accolte dalla banca sicchè ciò rendeva ancora più importante, per assicurare il buon esito del preliminare, la prosecuzione del pagamento delle rate del mutuo al fine di agevolarne il suo accollo da parte del ### alle condizioni originariamente concordate in sede ###effetti, tale mancato pagamento da parte della convenuta promittente venditrice delle rate di mutuo nel frattempo maturate è stato determinante nell'impedire la stipula del contrato definitivo, avendo causato il successivo passaggio a sofferenza del credito dato a mutuo e, perfino, l'inizio dell'esecuzione forzata sull'immobile di cui è stata documentata da parte dell'attrice, con nota del 24.5.2025 prima della precisazione delle conclusioni, la proposizione di un'istanza di vendita forzata avanzata dalla società creditrice cessionaria del credito derivante dal suddetto mutuo. 
Deve evidenziarsi peraltro che parte attrice ha anche dimostrato che il ### promissario acquirente, aveva già versato alla promittente venditrice, prima della stipula del definitivo, e in vari momenti, somme complessivamente ammontanti ad euro 54.000,00 a titolo di acconto sul prezzo pattuito, sicchè la convenuta era stata messa nelle condizioni di pagare le rate del mutuo nel frattempo maturate. 
È pacifico invece tra le parti il fatto che le rate di mutuo, maturate nelle more della stipula del definitivo, non siano state pagate dalla promittente venditrice e ciò risulta anche confermato dal passaggio a sofferenza del credito derivante dal mutuo. 
Deve segnalarsi peraltro che la volontà di non stipulare il contratto definitivo da parte della promittente venditrice emerge chiaramente anche dalla e-mail datata 26 novembre 2020 inviata dalla Meo al ### depositata dalla parte attrice in allegato alla sua memoria istruttoria dell'1 giugno 2023 (all. 2 del ricorso possessorio prodotto in allegato al doc. 11 della memoria istruttoria depositata nel presente giudizio - fascicolo Rg. 1725/2022). 
Nella suddetta e mail, non contestata nel suo contenuto dalla parte convenuta avuto riguardo agli atti del possessorio RGN 1725/2022 confluiti nel presente giudizio, l'avv. ### difensore della ### dichiarava: “scrivo la presente per incarico ricevuto dalla signora ### ……per comunicare l'intenzione della medesima di non continuare a coltivare l'intesa per la cessione del bene sopra indicato a cagione del mancato rispetto degli accordi preliminari e, segnatamente, per non avere versato l'acconto più volte richiesto, alla stessa indispensabile per far fronte alle rate di mutuo insolute. In ragione di ciò, la invito a restituire le chiavi che a suo tempo le sono state consegnate affinchè potesse procedere a rilievi e misurazioni, anche in assenza della proprietaria, per la futura eventuale ristrutturazione della casa. A tal fine, la mia ### rimane in attesa di aver restituite le chiavi immediatamente e senza alcun indugio alla ricezione della presente missiva” (all. 11 alla memoria dell'1 giugno 2023- doc. 2 allegato al ricorso possessorio prodotto). 
Dalla suddetta e mail emerge dunque che: 1) le rate del mutuo, già all'epoca della e mail inoltrata dall'avv. ### per conto della Meo in data ###, non risultavano pagate dalla promittente venditrice nonostante, per come chiarito, tale obbligo discendeva già in forza del contratto di mutuo che la vincolava direttamente e personalmente; 2) che non aveva intenzione di addivenire più alla stipula del definitivo nonostante alla data del 26.11.2020 risultavano pure versate delle somme dal ### a titolo di acconto sul prezzo per come dimostrato nel presente giudizio. 
Inoltre, nella proposta transattiva del 9.10.2020, di poco antecedente alla e-mail del 26.11.2020 sopra citata, l'avv. ### aveva chiesto alla ### mutuante per conto della Meo di estinguere il mutuo per euro 55.000,00 rappresentando difficoltà economiche della stessa promittente venditrice conseguenti alla morte del marito e derivanti anche dalla situazione economica successiva all'emergenza del ### Dalla lettura della e mail del 15.9.2021 (allegato 6 alla comparsa di risposta) il mutuo risultava pure già ceduto da MPS ad altra società per il suo passaggio a sofferenza. 
Seppure nella successiva e mail del 27.1.2022 (doc. 14 della comparsa di risposta), inviata dall'avv. ### emergono anche difficoltà economiche della ### subentrata quale erede del ### ad accettare le condizioni transattive per l'estinzione del mutuo offerte dalla ### con le precedenti e mail del 13.12.2021, deve ritenersi che ciò non abbia reso meno grave il comportamento della Meo tenuto in precedenza, per come sopra illustrato. 
A tale condotta deve pure aggiungersi quella, di non minor rilievo, relativa al non avere la promittente venditrice neppure assicurato la piena libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie. Infatti, è documentato (doc. 5 allegato all'atto di citazione), oltre che pacifico tra le parti, il fatto che sull'immobile promesso in vendita, nelle more delle trattative con la ### mutuante per l'estinzione del muto, è stata in data ### iscritta ipoteca giudiziale per euro 10.000,00 da parte di ### cioè di altro soggetto creditore della promittente venditrice. 
La convenuta, non pagando i propri debiti, non ha assicurato la libertà dell'immobile da ulteriori iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita né risulta che tale iscrizione sia stata cancellata prima dell'emissione della presente sentenza né la convenuta ha offerto di procedere alla cancellazione, indicando al giudicante le relative condizioni per procedere alla liberazione dell'immobile, onde consentire l'emissione della sentenza ex art. 2932 Tale comportamento, ossia l'inadempimento della convenuta all'obbligo di assicurare il bene libero da ipoteche, posto che la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere emessa anche per le ragioni sopra esplicitate, rileva dunque ai fini dell'imputabilità alla convenuta della risoluzione giudiziale del contratto, domanda avanzata in via subordinata dalla parte attrice. 
Infine, per come chiarito, in corso di causa è emerso anche che l'immobile promesso in vendita non presenta le condizioni di conformità catastale oggettiva indispensabili per la valida stipula del contratto definitivo, impedendo così anche la possibilità da parte del giudice di emettere una sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 Né risulta che la convenuta si sia adoperata in vista della stipula del definitivo o dell'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. ad eliminare tali difformità segnalate dal ### nonostante l'### adesione alla domanda avanzata dall'attrice in via principale. 
Ne consegue che, anche ove non fosse intervenuto il decesso del ### e anche se fosse stata inviata la diffida ad adempiere da parte della sua erede attrice - che aveva comunque manifestato, anche prima dell'accettazione espressa dell'eredità, la sua qualità di erede e di voler subentrare nel contratto sin dalla proposta transattiva del 27.01.2022 inviata dall'avv.  ### (prodotta dalla stessa convenuta) nonchè con la notifica della citazione per l'introduzione del presente giudizio - non sarebbe stato possibile addivenire alla stipula del definitivo a causa del comportamento gravemente inadempiente della parte convenuta che non ha garantito la piena conformità catastale oggettiva del bene e la piena libertà dell'immobile dalle ipoteche al momento dell'emissione della presente sentenza né si è offerta di farlo, indicando le relative condizioni economiche, in vista dell'emissione della sentenza di esecuzione in forma specifica. 
Ne discende l'accoglimento della domanda di risoluzione giudiziale del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 3. ### della domanda di risoluzione del contratto comporta, come conseguenza, anche la condanna della parte convenuta alla restituzione in favore dell'attrice della somma versata a titolo di acconto del prezzo, eseguito a mezzo di più versamenti, di € 54.000,00, atteso l'effetto retroattivo della risoluzione espressamente regolato dall'art. 1458 c.c. (Cass. civ., II, Sent., (data ud. 11/03/2010) 27/05/2010, n. 13003). 
Il versamento di tale importo a seguito della pronuncia di risoluzione del contratto risulta infatti privo di titolo e ne giustifica la restituzione (cfr., tra le tante, Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 28/02/2013, n. 5033).  3.1. Non può invece essere accolta la domanda di rivalutazione monetaria, per come richiesto in citazione, conformemente al principio espresso dalla Suprema Corte secondo cui l'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di anticipo costituisce debito di valuta e non di valore, insensibile, come tale, al fenomeno della svalutazione monetaria, salvo che il creditore non dimostri di avere risentito, in conseguenza della svalutazione stessa, un particolare pregiudizio, risarcibile ai sensi dell'art. 1224, cpv. c.c. per l'indisponibilità della somma anticipata (v.  civ., Sez. III, 15/03/2004, n. 5237; Cass. civ., Sez. Unite, Sent., (data ud. 04/12/1992) 04/12/1992, n. 12942). 
Ne discende che sull'importo corrisposto a titolo di acconto del prezzo saranno dovuti gli interessi al tasso legale dalla data di ogni singolo versamento sino al saldo. 
Parte attrice ha infatti a tal riguardo allegato e documentato di aver versato le seguenti somme a titolo di acconto: assegno n. 294-00 ### di €. 15.000,00 del 14.01.2020; assegno n. 298- 04 ### di €. 8.000,00 del 24.08.2020; assegno n. 414-01 ### di €. 4.000,00 del 16.06.2021; assegno n. 991-08 ### di €. 2.000,00 del 23.09.2021; assegno circolare n. 447- 07 ### di €. 8.000,00 del 02.03.2021, intestato a ### e tratto su c/c di ### presso ### e girato da ### assegno bancario n. 296-02 ### di €. 2.000,00 del 30.01.2020 intestato a ### e girato dalla stessa, tratto su c/c di ### presso la ### quietanza del pagamento effettuato da ### in favore di ### dalla stessa sottoscritto, della somma di €. 5.000,00 del 20.11.2019; quietanza del pagamento effettuato da ### in favore di ### dalla stessa sottoscritto, della somma di €. 6.500,00 del 13.11.2019; quietanza del pagamento effettuato da ### in favore di ### dalla stessa sottoscritto, della somma di €. 1.500,00 del 03.12.2019; comunicazione a mezzo pec e contestuale risposta di ### contenente allegata la copia dell'assegno n. 667-10 finale di €. 2.000,00 con girata di ### e ricevute in formato .eml. (cfr. pagina 3 memoria di parte attrice dell'1 giugno 2023 e doc. allegati da 2 a 9).  4. ### ha anche chiesto il pagamento dell'importo di complessivi € 64.000,00 a titolo di migliorie apportate all'immobile. 
Ha dedotto di aver eseguito spese di ristrutturazione dell'immobile, per l'acquisto di materiali, nonché di arredi ed elettrodomestici. A supporto della domanda ha prodotto in copia alcune fatture, relative promiscuamente alle opere ed ai beni mobili acquistati. Nel corso dell'istruttoria sono state altresì assunte le dichiarazioni testimoniali. La domanda è stata avversata dalla convenuta che ha tra l'altro dedotto la non spettanza del rimborso, atteso che la promittente acquirente ha avuto la mera detenzione e non il possesso, rimanendo esclusa l'applicabilità dell'art. 1150 c. c., dettato a tutela del diritto del possessore al rimborso dei miglioramenti. 
Orbene, tale domanda è infondata e non merita accoglimento. 
In primo luogo, nessun risarcimento del danno può essere riconosciuto all'attrice per gli arredi, gli elettrodomestici ed i beni mobili acquistati e collocati nell'immobile per cui è causa di cui sia possibile la restituzione da parte della convenuta ove ne sia dimostrata la proprietà. 
Detti beni, peraltro, non sono stati neppure elencati in modo puntuale né in atto di citazione né nei successivi atti difensivi del presente giudizio, avendo l'attrice richiamato un elevato numero di fatture allegate all'atto di citazione, con la finalità di documentarne il costo sostenuto ai fini della condanna risarcitoria richiesta, non essendo stata domandata anche la restituzione dei beni mobili asportabili.  5. A parte la questione relativa alla mancata puntuale allegazione dei beni mobili di arredamento acquistati, di cui sarebbe stata possibile una domanda di restituzione previo accertamento della relativa proprietà, deve evidenziarsi che non risulta dimostrato neppure il deprezzamento dei suddetti beni mobili, sicchè non può riconoscersi il risarcimento del danno pure a tale titolo proposto.  6. Del pari, non può riconoscersi a titolo risarcitorio, l'importo speso per l'esecuzione di opere di ristrutturazione e per l'acquisto dei materiali impiegati a tale scopo.
Risulta infatti fondata l'eccezione, sollevata dalla parte convenuta, secondo cui nella specie non è applicabile il disposto di cui all'art. 1150 c.c. non potendo qualificarsi come possesso la situazione di godimento del bene da parte del promissario acquirente in attesa di stipula del contratto definitivo. 
La norma dell'art. 1150 c.c., che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa, è di natura eccezionale e non può essere applicata in via analogica qualora nella promessa di vendita venga concordata la consegna del bene prima della stipulazione del contratto definitivo, definendosi la relazione del promissario acquirente con il bene in termini di detenzione qualificata, l'art. 1150 c.c., non si applica (conformi, seppur in fattispecie diverse dalla detenzione in base a preliminare, Cass. n. 5948 del 18/03/2005 e 13316 del 30/06/2015). 
La giurisprudenza della Suprema Corte, anche a ### (cfr. Cass. sez. U, n. 7930 del 27/03/2008, più volte ribadita come ad es. da Cass. n. 5211 del 16/03/2016) ha affermato, superando precedenti orientamenti, che nella promessa di vendita, anche quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità eventualmente conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso. 
Deve peraltro osservarsi che nel caso di specie l'effetto anticipato del contratto è stato pure contestato dalla parte convenuta, avendo essa sostenuto che la consegna delle chiavi al promissario acquirente fu fatta solo temporaneamente per consentire delle misurazioni. 
Tale circostanza risulta confermata dalla e-mail del 26.11.2020 sopra richiamata prodotta nel fascicolo possessorio allegato dalla stessa parte attrice (doc. all.11 sopra citato). 
La convenuta ha sostenuto inoltre che la chiave dell'immobile poi è stata trattenuta arbitrariamente dal ### e tale circostanza, sostenuta in comparsa di risposta, non è stata né smentita né contestata in modo specifico dalla parte attrice nella sua memoria n. 1 ex art. 183
VI comma c.p.c. Non vi è dunque alcuna prova, né allegazione difensiva in tal senso, da cui risulti che tra le parti sia intercorso un comodato d'uso collegato al preliminare. 
In ogni caso, anche ove fosse configurabile un rapporto di comodato, funzionalmente collegato al preliminare di vendita stipulato tra le parti, ciò non consentirebbe di riconoscere a titolo di migliorie gli importi documentati nelle fatture prodotte in giudizio, atteso che, a parte la non applicabilità dell'art. 1150 c.c. per come sopra chiarito, tale costo non sarebbe neppure riconoscibile ai sensi dell'art. 1808 c.c. non avendo parte attrice dimostrato i relativi presupposti, cioè che si sia trattato di spese straordinarie sostenute per la conservazione dell'immobile promesso in vendita e che le stesse avessero carattere necessario e urgente. 
Non risulta dimostrato neppure che vi sia stato il consenso della convenuta all'esecuzione delle suddette opere.  7. Infine, va respinta anche la domanda di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile quantificata dalla parte attrice in misura pari ai canoni di locazione che avrebbe percepito dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo sino ad oggi. In comparsa conclusionale parte attrice ha chiesto l'importo di €. 58.125,00 (dal 31.12.2021 al 31.08.2025). 
Orbene, anche tale domanda non può essere accolta.  ### non ha infatti dimostrato che, nelle more della risoluzione del contratto, alla cui pronuncia è ricollegabile la suddetta domanda risarcitoria, avrebbe certamente locato il bene anziché disporne a titolo personale. 
Tale danno, qualificabile come lucro cessante, non è infatti presunto ma andava espressamente provato nel presente giudizio. 
Giova inoltre evidenziare che parte attrice, pur a fronte del mancato pagamento integrale del prezzo per l'acquisto del bene immobile, di cui lamenta il mancato godimento fino ad oggi, e, anzi, pur ottenendo per effetto della presente sentenza la condanna della controparte alla restituzione di quanto versato a titolo di acconto, ove fosse accolta tale domanda risarcitoria, otterrebbe un risultato che, in realtà, è impedito dalla stessa domanda di risoluzione contrattuale che ha proposto in via subordinata, atteso che la pronuncia risolutoria pone le parti nella stessa situazione che esse avevano prima della stipula del contratto poi risolto.
Tale danno, oltre che non dimostrato, non è peraltro neppure configurabile. 
È infatti pacifica la circostanza che la stessa attrice, anziché la promittente venditrice che aveva ancora la proprietà del bene, prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo ha avuto il godimento diretto dell'immobile per cui è causa, avendolo rilasciato alla convenuta solo nel corso del presente processo in esecuzione dell'ordinanza emessa all'esito del giudizio che ha deciso il reclamo possessorio (cfr. verbale di udienza del 13.11.2023).  8. Del pari, non può riconoscersi all'attrice il danno per mancata stipula del definitivo e per il mancato trasferimento della proprietà dell'immobile atteso che tale danno, per giurisprudenza consolidata, è pari alla differenza tra il valore commerciale del bene al tempo in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, coincidente con la proposizione della domanda di risoluzione, e il prezzo del bene pattuito in contratto (così, fra le tante, ### 25.### n. 6938; ### n. 1006/1992). 
Posto che ad essere risarcibile sarebbe, tutt'al più, solo tale differenza, ossia l'incremento di valore che avrebbe ottenuto l'attrice ove l'immobile fosse entrato nel suo patrimonio rispetto al prezzo pattuito in contratto (nella specie neppure versato integralmente se non limitatamente ad un acconto di cui viene disposta in sentenza la restituzione), non vi è prova che tale differenza sussista nel caso concreto atteso che l'immobile risulta pacificamente gravato da ipoteche e risulta anche documentato dalla stessa parte attrice che è stato sottoposto ad esecuzione forzata.  ### ha inoltre riscontrato difformità urbanistiche e irregolarità catastali il cui costo per il ripristino è stato quantificato in euro 12.000,00 sicchè tali costi, in realtà, determinano una riduzione del valore commerciale originario del bene. 
In ogni caso, sarebbe stato onere della parte attrice che ha pure chiesto, seppure in via generica, il risarcimento del danno per mancato trasferimento dell'immobile promesso in vendita, fornire al decidente la prova della sussistenza di tale incremento, quale misura risarcibile del mancato guadagno per come chiarito, nonché gli elementi (in primis il valore commerciale dell'immobile) per la valutazione della reale sussistenza di tale incremento, posto che il prezzo del bene è invece già desumibile dal contratto preliminare di vendita prodotto in giudizio. 
Ne consegue che anche tale domanda va respinta.  9. Vanno infine regolate le spese processuali.
Per il principio di parziale soccombenza, sussistono i presupposti per disporre la compensazione per metà delle spese di lite tra le parti. 
Parte convenuta va condannata a rifondere la restante quota spese all'attrice, liquidata come in dispositivo. 
Nella liquidazione si applicano i parametri medi di cui al D.M. 55/2014 in corrispondenza del valore della causa (da 52.001 a 260.000) per tutte le fasi del processo. 
Vanno anche riconosciute le spese vive (CU 518,00 ed euro 19,09 per spese notifica) al netto della compensazione sopra riconosciuta.  9. Le spese di ### liquidate con separato decreto, vanno poste in solido a carico delle parti, nei rapporti esterni con il ### e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni, trattandosi di spese svolte nell'interesse di entrambe le parti.  P.Q.M.  ### in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: - dichiara improcedibile la domanda proposta ex art. 2932 c. c. da ### contro ### - in accoglimento della domanda proposta in via subordinata dalla parte attrice, dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita del 03.12.2019 per cui è causa per grave inadempimento della convenuta e, per l'effetto, condanna la convenuta alla restituzione all'attrice dell'acconto sul prezzo versato di complessivi euro 54.000,00, oltre interessi legali dalla data di ogni singolo versamento, per come indicato in parte motiva, sino al saldo; - rigetta le ulteriori domande proposte in citazione; - compensa le spese di lite tra le parti per 1/2; - condanna ### a rifondere la restante quota spese di lite sostenute da ### che liquida in euro 7.320,05 di cui euro 7.051,5 per compensi ed euro 268,55 per spese vive oltre #### rimborso spese generali come per legge; - le spese di ### liquidate con separato decreto, vanno poste in solido a carico delle parti, nei rapporti esterni con il ### e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni. 
Così deciso in ### 2.12.2025 Il giudice

causa n. 1836/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Piruzza Francescamaria

Tribunale di Pescara, Sentenza n. 1343/2025 del 10-12-2025

... titolo esecutivo in base al quale era stata iscritta l'ipoteca giudiziale, ha determinato l'illegittimità ab origine del vincolo ipotecario (Cass. 5007/1997) e, quindi, chi ha chiesto l'iscrizione aveva l'obbligo di provvedere a chiedere la cancellazione. Va, pertanto, in accoglimento della domanda in esame, emesso un ordine di cancellazione dell'ipoteca ex art. 2884 c.c.. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, quanto ai compensi secondo i parametri prossimi ai minimi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale per causa di valore compreso tra € 52.000 e 260.000, vanno poste ai sensi dell'art. 91 c.p.c. a carico di parte convenuta. P.Q.M. Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) Accoglie la domanda dei ricorrenti e, per l'effetto, ordina all'### delle ### - ### di ### - #### di ### la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca giudiziale, identificata con ### n° 2823; ### n° 323, presentazione n° 9 del 18.03.2014; 2) Condanna la convenuta al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del presente giudizio, che liquida in (leggi tutto)...

testo integrale

N. 365/2025 R.G.  REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. 365/2025 r.g. promossa da: ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###) con il patrocinio dell'avv.  ### giusta procura in atti, ### contro ### S.P.A. (C.F. ###), ###: Pegno - ### - ### e pubblicità di beni immobili e mobili ### Come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso ex art. 281 undecies presentato in data ##### e ### hanno agito nei confronti della ### S.p.A. formulando, per le ragioni che si stanno per esaminare, le seguenti conclusioni: “-Accertare e dichiarare l'illegittimità dell'ipoteca giudiziale gravante sui beni di proprietà dei ###ri #### e ### come in narrativa (ipoteca identificata con ### n° 2823; ### n° 323, presentazione n° 9 del 18.03.2014) derivante da ### - ### identificato con n° di ### 567/2014 - data 7.03.2014 - Tribunale di Teramo per intervenuta dichiarazione di nullità dell'atto giudiziario ( DI recante n. rep.  567/2014 del Tribunale di Teramo); -per l'effetto, ordinare alla ### per azioni, in persona del legale rappresentante pro tempore, la cancellazione dell'ipoteca giudiziale (ipoteca definita con ### n° 2823; ### n° 323, presentazione n° 9 del 18.03.2014 derivante da ### - ### identificato con n° di ### 567/2014 - data 7.03.2014 - Tribunale di Teramo). 
Con condanna alle spese e onorari del presente giudizio”. 
A sostegno della propria domanda parte ricorrente ha dedotto in fatto quanto segue: - #### - ### di risparmio della ### di ### S.p.a., oggi #### per azioni in forza di fusione per incorporazione di ### S.p.A. e ### S.p.A.  in ### di ### S.C.p.A (come da ### n° 1 - visura storica della ### spa) promuoveva ricorso per ### iscritto a ruolo n° R.G. 766/2014 del Tribunale di ### (### n° 2) contro gli odierni ricorrenti nonché contro il #### (deceduto come da ### 3 - certificato di morte del 26.06.2024); - In forza di ### n° 349/2014 del Tribunale di ### - n. rep. 567/2014 (all. n. 2), reso nel procedimento di cui sopra, l'allora ### - ### di risparmio della ### di ### S.p.a., oggi ### per azioni, iscriveva ipoteca giudiziale (identificata con ### n° 2823; ### n° 323, presentazione n° 9 del 18.03.2014) derivante da ### - ### identificato con n° di ### 567/2014 - data 7.03.2014 - Tribunale di ### con ### € 46.259,29, Interessi 4.078,92, Spese 4.661,79, Totale € 55.000,00 (come da All. 4 - ispezione ipotecaria n. #### del 29.11.2024) sui seguenti beni immobili:
A) immobile di proprietà della ###ra ### e del #### (deceduto il ###) - e, oggi, dei suoi eredi ### e ### - sito in #### al ### I n° 27, identificato al ### del Comune di ### al ### 2, ### 24, subalterno 11; B) immobile di proprietà del #### sito in #### al ### I n° 23, identificato al ### del Comune di ### al ### 2, ### 24, subalterno 6; C) immobile di proprietà della ###ra ### sito in #### al ### I n° 27, identificato al ### del Comune di ### al ### 2, ### 24, subalterno 25 nonché immobile, di medesima proprietà, sito in #### al ### I n° 27, identificato al ### del Comune di ### al ### 2, ### 24, subalterno 26; - con la Sentenza n° 1591/2014 del Tribunale di ### resa nel procedimento n° ### 1968/2014 di opposizione al ### ingiuntivo n° 349/2014 da parte degli odierni ricorrenti, veniva dichiarata l'incompetenza per ### del Tribunale di ### ad emettere il decreto ingiuntivo n° 349/2014, e per l'effetto veniva dichiarata la nullità del medesimo decreto ingiuntivo, che veniva revocato; - dal 24.11.2014, data di pubblicazione della Sentenza di cui sopra favorevole agli odierni ricorrenti, l'allora ### - ### di risparmio della ### di ### S.p.a., oggi fusa per incorporazione in ### per azioni, non ha più riproposto l'azione per l'asserito credito di cui al decreto ingiuntivo dichiarato nullo dal giudice teramano, né promosso alcuna azione in sede stragiudiziale; - la predetta Sentenza, come per tabulas (all. n. 5), non è stata appellata da controparte, essendo così passata in giudicato con definitivo annullamento del ### n° 349/14 del Tribunale di ### n° rep. 567/14. 
Ed ha quindi sostenuto in diritto l'illegittimità della predetta ipoteca giudiziale in quanto: - la sentenza con cui è stato dichiarato nullo il decreto ingiuntivo è passata in giudicato; - per l'effetto l'### avrebbe dovuto procedere alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale trascritta sugli immobili; - sono trascorsi inutilmente dieci anni per la ### S.p.A per promuovere qualsivoglia azione in relazione all'asserito credito che, dunque, è da considerarsi estinto per intervenuta prescrizione.
La parte convenuta è rimasta contumace.  ……………. 
La domanda di parte ricorrente è fondata e merita accoglimento per le ragioni che seguono. 
Dalla documentazione versata in atti dai ricorrenti sub 1/6 risulta che: 1. ### - ### di risparmio della ### di ### S.p.a., oggi ### S.p.a., ha iscritto ipoteca giudiziale sugli immobili descritti in narrativa, di proprietà dei ricorrenti, per un totale di € 55.000,00 (di cui € 46.259,29 per capitale, € 4.078,92 per interessi e il resto per spese) in forza del decreto ingiuntivo n. 349/2014 (rep. N.567/14), emesso dal Giudice del Tribunale di ### nei confronti di ##### e ### 2. in accoglimento dell'opposizione al suddetto ### il Giudice del Tribunale di ### con sentenza n. 1591/2014, ha dichiarato l'incompetenza territoriale del Tribunale di ### ad emettere detto decreto ingiuntivo, che ha conseguentemente dichiarato nullo, revocandolo; 3. avverso la predetta sentenza non è stata proposta impugnazione nei termini di legge, essendo così passata in giudicato. 
La dichiarazione di nullità e la conseguente revoca del decreto ingiuntivo (provvisoriamente esecutivo), titolo esecutivo in base al quale era stata iscritta l'ipoteca giudiziale, ha determinato l'illegittimità ab origine del vincolo ipotecario (Cass. 5007/1997) e, quindi, chi ha chiesto l'iscrizione aveva l'obbligo di provvedere a chiedere la cancellazione. 
Va, pertanto, in accoglimento della domanda in esame, emesso un ordine di cancellazione dell'ipoteca ex art. 2884 c.c.. 
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, quanto ai compensi secondo i parametri prossimi ai minimi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale per causa di valore compreso tra € 52.000 e 260.000, vanno poste ai sensi dell'art. 91 c.p.c.  a carico di parte convenuta.  P.Q.M.  Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) Accoglie la domanda dei ricorrenti e, per l'effetto, ordina all'### delle ### - ### di ### - #### di ### la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca giudiziale, identificata con ### n° 2823; ### n° 323, presentazione n° 9 del 18.03.2014; 2) Condanna la convenuta al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 8.288,20, di cui € 788,20 per esborsi ed € 7.500,00 per compensi ed, oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP ed Iva come per legge.  ### 10 dicembre 2025 Il Giudice Dott.

causa n. 365/2025 R.G. - Giudice/firmatari: Di Fulvio Carmine

Tribunale di Cosenza, Sentenza n. 1763/2025 del 24-11-2025

... aveva espressamente assunto l'obbligo di ottenere la cancellazione dell'ipoteca ### sull'appartamento, non provvedendovi, e non addivenendosi altresì, nonostante plurimi inviti, e, da ultimo, una diffida ex art. 1454 c.c., alla stipula del definitivo presso il notaio prescelto; invocava quindi declaratoria di risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra, vinte le spese di lite. Costituitasi in giudizio, ### rappresentava di aver adempiuto alle obbligazioni assunte nel preliminare, sollecitando nello specifico la ### alla restrizione dell'ipoteca, senza ottenere riscontro; negava di aver ricevuto la convocazione per la stipula del definitivo presso il notaio, assumendo di non aver colpa per la mancata stipula, da addebitare invece alla promissaria acquirente in ragione del ritardo con la quale compulsata rispetto al termine essenziale previsto nel preliminare; chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea, ed altresì (in riconvenzionale, seppur non dichiarata) la declaratoria di risoluzione del contratto, con affermazione del suo diritto alla ritenzione della caparra, vinte le spese di lite, o, in subordine, con condanna alla restituzione della (leggi tutto)...

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 ### nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di ### giudice monocratico ha pronunciato la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1999 R.G.A.C. dell'anno 2024, promossa da ### avv. ### difesa da sé medesima ai sensi dell'art. 86 c.p.c., ed elettivamente domiciliata nel suo studio di ### via G. Marconi n. 20; attrice contro ### rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ### presso il cui studio, in ### via ### n. 19/A, è altresì elettivamente domiciliat ###atti; convenuta con domanda riconvenzionale avente ad oggetto: preliminare di vendita - inadempimento - risoluzione - restituzione somme; conclusioni delle parti: come da foglio di p.c. rispettivamente depositato: per l'attrice: “### l'###mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, • accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta ### per le causali indicate nella citazione; • accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per l'acquisto del compendio immobiliare per come specificato in atti (riportato in catasto: fabbricati foglio 13, particella 234, subalterno 138); • e per l'effetto condannare la sig.ra ### al pagamento della somma di € 50.000,00 (doppio della caparra confirmatoria) per come è validamente indicato nell'atto introduttivo del giudizio, oltre interessi legali maturati e maturandi. In via subordinata, per come specificato nella memoria ex art. 171 ter n.1 c.p.c., • dichiarare la risoluzione del contratto preliminare e disporre la restituzione dell'acconto versato, con interessi dal dovuto fino al soddisfo. Con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio”; per la convenuta: “### l'###mo Tribunale adito, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione e produzione, per i motivi di cui in atti: - rigettare la domanda attrice in quanto inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e in diritto e, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare del 29 giugno 2022 per colpa esclusivamente imputabile all'attrice, dichiarare e riconoscere il diritto della convenuta a trattenere la somma versata di € 25.000,00, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti; - in via subordinata, accertare e dichiarare che la causa che ha reso impossibile la stipula del contratto definitivo non è imputabile alla convenuta e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare del 29 giugno 2022, con riconoscimento del diritto dell'attrice alla restituzione dell'acconto di € 25.000,00 e compensazione delle spese di lite”. 
Motivi della decisione ### e diritto Con citazione ritualmente notificata, l'avv. ### premetteva la stipula, in data 29 giugno 2022, con la mediazione dell'agenzia ### di preliminare di acquisto dalla proprietaria ### di porzione (previa separazione) dell'appartamento posto in ### via ### n. 7, censito in N.C.E.U. al fl. n. 13, p.lla n. 234 sub 133, al prezzo di € 58 mila, di cui € 25 mila versati (al padre della promittente venditrice, come previsto in contratto) a titolo di caparra confirmatoria, e con la fissazione della data del 10 settembre 2022 per la stipula del definitivo; deduceva che, nel preliminare, la ### aveva espressamente assunto l'obbligo di ottenere la cancellazione dell'ipoteca ### sull'appartamento, non provvedendovi, e non addivenendosi altresì, nonostante plurimi inviti, e, da ultimo, una diffida ex art. 1454 c.c., alla stipula del definitivo presso il notaio prescelto; invocava quindi declaratoria di risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra, vinte le spese di lite. 
Costituitasi in giudizio, ### rappresentava di aver adempiuto alle obbligazioni assunte nel preliminare, sollecitando nello specifico la ### alla restrizione dell'ipoteca, senza ottenere riscontro; negava di aver ricevuto la convocazione per la stipula del definitivo presso il notaio, assumendo di non aver colpa per la mancata stipula, da addebitare invece alla promissaria acquirente in ragione del ritardo con la quale compulsata rispetto al termine essenziale previsto nel preliminare; chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea, ed altresì (in riconvenzionale, seppur non dichiarata) la declaratoria di risoluzione del contratto, con affermazione del suo diritto alla ritenzione della caparra, vinte le spese di lite, o, in subordine, con condanna alla restituzione della stessa, e non del doppio, compensate le spese di lite. 
Nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. l'attrice integrava le conclusioni rassegnate, nel senso riportato in epigrafe. 
La causa, istruita con interpello formale dell'attrice, all'udienza dell'11 novembre 2025 è stata assegnata a sentenza; al foglio di precisazione delle conclusioni, la difesa della convenuta ha allegato mail della ### del 15 aprile 2025, che autorizza la restrizione dell'ipoteca, invocando la rimessione in termini per la relativa produzione, siccome documento di formazione successiva alle preclusioni istruttorie; in comparsa conclusionale, l'attrice si è opposta all'ammissione del documento, la cui produzione a suo dire irrimediabilmente tardiva. 
Tanto premesso in fatto, la domanda spiegata in via principale dall'attrice, siccome fondata, va di conseguenza accolta. 
Fonte delle rispettive obbligazioni è il preliminare sottoscritto dalle parti il 29 giugno 2022. 
In esso, ### prometteva in vendita all'avv. ### la porzione del più ampio appartamento di via ### n. 7, primo piano, evidenziata in verde nella planimetria allegata, con separazione mediante tramezzature che la promittente venditrice si impegnava a realizzare entro 15 giorni, e relativo frazionamento, obbligazioni, come invero pacifico tra le parti, adempiute dalla convenuta. 
All'art. 4, nondimeno, la ### si obbligava anche “a far cancellare a proprie cura e spese l'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile in favore della ### entro la data di stipula del rogito notarile”; all'art. 5 si stabiliva il prezzo dell'appartamento, con anticipo di € 25 mila, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., da pagarsi, su richiesta della promittente venditrice, sul c.c. bancario del di lei padre, ### altro adempimento non controverso tra le parti.; l'art. 6, da ultimo, prevedeva che l'atto pubblico di compravendita doveva essere stipulato entro e non oltre il 10 settembre 2022 presso un notaio scelto dalla promissaria acquirente. 
Le parti concordano sul fatto che quel termine era essenziale, avendo peraltro pattuito, all'art. 9 del preliminare, che tutti i termini in esso previsti dovevano considerarsi essenziali ai fini della validità ed efficacia del medesimo. 
A fronte di tali esplicite pattuizioni, l'avv. ### pur propugnando precedenti inviti alla stipula, non documentati, ha invece allegato la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. alla stipula del definitivo, inoltrata con racc. a/r del 20 novembre 2023, in cui fissato l'appuntamento presso il notaio ### del successivo 20 dicembre 2023. 
La convenuta ha negato di aver ricevuto quella diffida, sulla cui busta, invero, apposta la dicitura restituita al mittente per compiuta giacenza. 
La regola degli atti recettizi, nel cui novero rientra la diffida ex art. 1454 c.c., vuole tuttavia che il termine di 15 gg. (nel caso di specie 20 gg) ivi previsto, decorra dal momento in cui il documento è giunto nella sfera di conoscenza del destinatario, non risultando quindi decisiva la data di invio della comunicazione scritta contenente la diffida, bensì quella in cui l'atto è pervenuto al recapito cui era indirizzato (Cass. n. 8943/2020). 
Nel caso di specie, come si evince dalla attestazione, con sottoscrizione, apposta sulla busta, la data rilevante è quella del 25 novembre 2023, in cui la raccomandata è pervenuta a quello che pacificamente è l'indirizzo della ### (via ### n. 17, ###. 
Come è noto, alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. è collegato l'effetto risolutivo di diritto (Cass. n. 639/1996, proprio in tema di preliminare di vendita); nondimeno, la diffida ad adempiere costituisce soltanto una facoltà, e non anche un obbligo per la parte adempiente, ed ha lo scopo di provocare, come premesso, lo scioglimento di diritto del rapporto; la parte adempiente può sempre e comunque proporre direttamente la domanda giudiziale, tendente alla risoluzione del rapporto attraverso una pronunzia costitutiva del giudice, sulla base del solo fatto obiettivo dell'inadempimento di non scarsa importanza. 
Quindi, ove anche si accedesse alla tesi della convenuta sulla mancata ricezione della diffida, l'atto di citazione introduttivo dell'odierno giudizio costituirebbe comunque legittimo esercizio della facoltà dell'avv. ### di ottenere pronuncia giudiziale di risoluzione del preliminare, per grave inadempimento della promittente venditrice alle obbligazioni in esso assunte. 
Ciò posto, la convenuta, che pure riconosce (altro non potrebbe invero fare, considerato il prefato tenore letterale dell'art. 9 del preliminare) l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo, si è trincerata dietro l'impossibilità di ottenere dalla ### la restrizione dell'ipoteca. 
Quella restrizione, per vero, è stata ottenuta (rectius: è stata autorizzata dalla banca) il 15 aprile 2025, con una comunicazione che la difesa della convenuta ha allegato al foglio di precisazione delle conclusioni, invocando la rimessione in termini per la relativa produzione, siccome documento di formazione successiva al maturare delle preclusioni processuali, avversata dall'attrice. 
La questione non è rilevante. 
Ed infatti, come si evince dal prefato esplicito tenore letterale dell'art. 4 del preliminare, la ### si era obbligata a far cancellare a proprie cura e spese l'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile in favore della ### entro la data di stipula del rogito notarile. 
Aveva promesso nel preliminare, in sostanza, il fatto del terzo. 
Al riguardo, secondo l'impostazione giurisprudenziale, la promessa del fatto del terzo integra un'autonoma obbligazione, che non è di garanzia, in ragione della assoluta estraneità del terzo al negozio (Cass. n. 2965/1990), e quindi la totale irrilevanza delle vicende che a lui dovrebbero far capo, avendo piuttosto ad oggetto un facere, e più precisamente il comportamento volto a favorire l'assunzione dell'obbligazione o (come nel caso di specie) il compimento del fatto (restrizione dell'ipoteca volontaria) da parte del terzo (la ###. 
Siffatta impostazione dell'istituto sembrerebbe preludere alla configurazione, per colui che ha promesso il fatto del terzo, di un'obbligazione di mezzi, e non anche di risultato. 
Sennonché, a mente dell'art. 1381 c.c., la responsabilità del promittente sorge per il semplice rifiuto o inadempimento del terzo, a prescindere quindi dallo sforzo di diligenza (Cass. n. 12118/1992), dovendosi di conseguenza optare, più correttamente, per un'obbligazione di risultato. 
Ciò posto, nel caso di specie la convenuta promittente venditrice può ritenersi inadempiente sia nell'una che nell'altra qualificazione dell'obbligazione assunta. 
Se infatti la stessa era di mezzi, risulta documentalmente provato che solo con la allegata mail del 29 settembre 2022, ossia dopo lo spirare del termine ### per la stipula del definitivo, la ### per mezzo del padre, ha per la prima volta formalmente sollecitato la ### alla restrizione dell'ipoteca. 
Se invece si opta, come preferibile, per l'obbligazione di risultato, è facile rilevare come lo stesso sia stato raggiunto (o, meglio, si prospetti la possibilità di suo raggiungimento) solo in data 15 aprile 2025, ossia ampiamente dopo che la promissaria acquirente ha formalmente manifestato (anche con la domanda introduttiva dell'odierno giudizio) la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale. 
Quindi, anche accedendo all'ipotesi della risoluzione non di diritto ex art. 1454 c.c., ma sulla base delle regole di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., alla promittente venditrice, odierna convenuta, l'imputazione dell'inadempimento alla promessa del fatto del terzo, avendo impedito il perfezionamento della sua prestazione principale (la vendita della porzione di appartamento), integrerebbe inadempimento sicuramente grave, come tale foriero della pronuncia di risoluzione invocata dalla promissaria acquirente. 
Quella pronuncia, come è noto, agisce retroattivamente, privando ab origine di causa adquirendi le prestazioni eventualmente eseguite, sulla base del contratto risolto, rendendole indebite e giustificandone la restituzione. 
Sennonché, nel caso di specie, nel preliminare, le parti avevano fatto espresso ricorso all'istituto della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che è cosa diversa dall'acconto sul prezzo (Cass. n. 7935/1997). 
La caparra è infatti un contratto autonomo, ma accessorio a quello principale che intende sanzionare, di tal ché segue regole proprie, che sono quelle di cui alla citata disposizione codicistica, in base alle quali, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre invece, se è inadempiente la parte che l'ha data, l'altra, con dichiarazione unilaterale recettizia, può recedere (si tratta, in realtà, di una facoltà risolutoria) dal contratto, ritenendo la caparra, e se è inadempiente (come nel caso di specie) la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (che, per inciso, non può essere ridotta dal giudice, coma ammonisce Cass. n. 15391/2000). 
Si è discusso se la domanda di risoluzione, con richiesta di risarcimento del danno conseguente all'altrui inadempimento, comporti la rinuncia al - o l'impossibilità di pretendere il - doppio della caparra, anche in ragione della sua acclarata funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cass. n. 13828/2000). 
Sovviene, al riguardo, l'indirizzo ermeneutico della giurisprudenza, a mente del quale “la norma di cui al terzo comma dell'art. 1385 c.c., stabilendo che, se la parte non inadempiente preferisce domandare la risoluzione del contratto, il risarcimento è regolato dalle norme generali, non ha inteso negare alla parte stessa il diritto di esigere il doppio della caparra versata (nella specie, in sede ###preliminare), ma le ha conferito la facoltà ulteriore di conseguire un più cospicuo risarcimento qualora il danno superi quello preventivamente determinato in sede di pattuizione di una caparra confirmatoria; ne consegue che (esattamente come nel caso di specie, ndr) il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell'art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 stesso codice” (Cass. 319/2001). 
Per quanto argomentato, e come premesso, la domanda attorea va quindi accolta, con ogni conseguenza in ordine al governo delle spese di lite, in dispositivo, secondo soccombenza.  P.Q.M.  Il Tribunale di ### nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede: - accoglie la domanda proposta dall'avv. ### e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del preliminare stipulato dalla medesima con la convenuta ### oggetto di causa; - sempre per l'effetto, condanna la ridetta convenuta alla restituzione, ai sensi dell'art. 1385 c.c., del doppio della caparra confirmatoria incamerata in ragione del preliminare risolto, pari a complessivi € 50.000,00, oltre interessi al saggio legale dalla domanda al saldo; - condanna altresì la convenuta ### alla refusione, in favore dell'attrice, delle spese di lite, che liquida in € 545,00 per esborsi ed in € 3.809,00 per competenze professionali, oltre rimb. forf. 15% spese gen., CPA e IVA, come per legge. 
Così deciso in ### il 24 novembre 2025 Il giudice

causa n. 1999/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Bloise Gino

Tribunale di Napoli, Sentenza n. 8590/2025 del 01-10-2025

... aveva proposto azione ex art. 2932 c.c., con domanda giudiziale ritualmente trascritta, al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre sancito dal predetto preliminare; il relativo giudizio si concludeva con sentenza n.4494/2004, del 20.4.2004 di questo Tribunale, di rigetto della domanda, riformata con successiva sentenza n.1066/2010, del 25/3/2010, della Corte di Appello di Napoli, che dichiarava il trasferimento in favore di esso attore della proprietà dell'immobile di cui al preliminare di vendita del 22.3.2000, subordinandolo al versamento, da parte di ### ed in favore della ### s.r.l., della residua somma di €.51.645,68, oltre interessi legali dalla data ultima prevista per la stipula (31.12.2000) fino all'effettivo pagamento, ed accollo della quota di mutuo di €.87.797,67, in favore dei creditori ipotecari; detta sentenza era gravata di ricorso per cassazione dalla cessionaria del credito ipotecario ### a r.l. e per essa dalla ### già ### S.p.a., che veniva rigettato; esso attore aveva corrisposto alla creditrice cessionaria quanto a quest'ultima dovuto, conseguendo il consenso della stessa alla cancellazione delle ipoteche. Tanto premesso, ritenuto (leggi tutto)...

testo integrale

N. 9253/2023 R.G.A.C.
TRIBUNALE DI NAPOLI XI SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. ### pronunzia la seguente ### nelle cause riunite iscritte ai nn. 9253/2023 e 6947/2024 r.g.a.c. ### C.F. ###, residente in - SE ### - U.K., London, ### 404 ###, 10 ###, rappresentato e difeso dagli avvocati ### e ### elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Napoli alla ### di ### 255, giusta procura in calce all'atto di citazione #### (C.F. ###) e ### (C.F. ###), nella qualità di socie della cancellata società “### S.r.l.” (P.IVA ###), e ### (C.F. ###), nella qualità di ultimo amministratore della predetta società, tutti rappresentati e difesi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv.###, presso di lui elettivamente domiciliati in Napoli alla via A. Depretis n. 102 ###: ### udienza del 25/09/2025, destinata alla discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., è stata sostituita dal deposito delle seguenti note scritte: ### E ### ricorso ex artt. 281 decies e ss. c.p.c ritualmente notificato, ### ha convenuto in giudizio la ### S.R.L. esponendo che: con contratto preliminare di vendita del 22.3.2000, la ### s.r.l. prometteva di vendere ad esso attore l'immobile sito in Napoli alla ###. Bianchi n.1, riportato nel N.C.E.U. al foglio 9. P.lla 52, sub 107; egli aveva proposto azione ex art. 2932 c.c., con domanda giudiziale ritualmente trascritta, al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre sancito dal predetto preliminare; il relativo giudizio si concludeva con sentenza n.4494/2004, del 20.4.2004 di questo Tribunale, di rigetto della domanda, riformata con successiva sentenza n.1066/2010, del 25/3/2010, della Corte di
Appello di Napoli, che dichiarava il trasferimento in favore di esso attore della proprietà dell'immobile di cui al preliminare di vendita del 22.3.2000, subordinandolo al versamento, da parte di ### ed in favore della ### s.r.l., della residua somma di €.51.645,68, oltre interessi legali dalla data ultima prevista per la stipula (31.12.2000) fino all'effettivo pagamento, ed accollo della quota di mutuo di €.87.797,67, in favore dei creditori ipotecari; detta sentenza era gravata di ricorso per cassazione dalla cessionaria del credito ipotecario ### a r.l. e per essa dalla ### già ### S.p.a., che veniva rigettato; esso attore aveva corrisposto alla creditrice cessionaria quanto a quest'ultima dovuto, conseguendo il consenso della stessa alla cancellazione delle ipoteche.
Tanto premesso, ritenuto che il decorso del termine decennale di prescrizione e l'acquiescenza della convenuta alla decisione favorevole ad esso attore, avesse determinato l'estinzione del diritto della ### S.R.L. al pagamento della somma di €.51.645,68, concludeva chiedendo: “I.Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2946 c.c. e dell'art. 329 c.p.c, l'intervenuta prescrizione del diritto della ### ad ottenere dal sig. ### il pagamento della somma complessiva di €.51.645,68 (cinquatunomilasicentoquarantacinque/68).
II.Per l'effetto ordinare la cancellazione della relativa formalità pregiudizievole insistente sull'immobile sito in Napoli alla ###. Bianchi n.1 di proprietà del sig. ### Manzo”; con vittoria di spese.
Si costituiva la ### S.R.L., contestando l'avversa domanda e chiedendone il rigetto.
Eccepiva, in particolare, che il mancato pagamento da parte dell'attore della somma di €.51.645,68, posta a suo carico dalla sentenza della Corte di Appello, aveva comportato il mancato prodursi dell'effetto traslativo sancito da detta decisione.
Sottolineava, poi, che la condotta inadempiente serbata in tal guisa dal ### aveva comportato la risoluzione del vincolo negoziale instauratosi ope judicis, con conseguente diritto di essa convenuta alla liberazione dell'immobile, di cui era tuttora proprietaria.
Affermava, inoltre, che il decorso del tempo aveva determinato l'estinzione per prescrizione anche dei diritti dell'attore derivanti dalla sentenza, ivi compreso quello in questa sede reclamato.
Resisteva, infine, all'avversa eccezione di prescrizione, sul rilievo che il dies a quo coincidesse con la conclusione del giudizio di
Cassazione, del quale essa convenuta era stata parte - ancorchè non costituita.
Concludeva, quindi, chiedendo: “1)dichiarare inammissibile, o comunque rigettare ogni avversa domanda in quanto prescritta o comunque infondata; 2)stante l'inadempimento dell'attore che non ha versato il saldo prezzo di euro 51.645,68, maggiorato degli interessi legali dal 31/12/2000 (per il complessivo importo di euro 73.018,38), ed ha altresì violato il canone di buona fede fissato dall'art.1375 c.c., accertare la risoluzione di diritto ai sensi dell'art.1457, II comma, c.c. o, alternativamente, emettere statuizione di risoluzione, ai sensi dell'art.1453 c.c., degli effetti costitutivi di cui alla sentenza della
Corte d'Appello n.1066/2010 e comunque del rapporto che da essa scaturito, o ancora del contratto preliminare del 22/03/2000 i cui effetti sono stati prodotti dalla indicata sentenza resa ai sensi dell'art.2932 c.c.; tutto ciò avuto riguardo all'immobile - che ne costituisce l'oggetto - sito in Napoli, alla ### n.1, interno 7, disposto su tre livelli, ubicato ai piani 2° e 3°, con annesso terrazzo di copertura di esclusiva pertinenza su tutta l'area dello stabile, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli, #### alla partita 41186, foglio 9, particella 52, subalterno 107; 3)subordinatamente, accertare il mancato verificarsi della condizione sospensiva apposta alla sentenza resa dalla Corte d'Appello n.1066/2010, dichiarando privo di effetti la suddetta decisione, o comunque, il rapporto scaturito dalla stessa; 4)all'esito dell'accoglimento di una qualsiasi delle suddette domande riconvenzionali, condannare il #### a rilasciare il suddetto immobile libero da persone e cose in favore della società convenuta”; con vittoria di spese.
Radicatasi la lite, stante la documentata cancellazione della società convenuta dal Registro delle ### il giudizio veniva interrotto, e poi riassunto dai costituiti ### e ### in qualità di socie della cancellata ### S.r.l., e da ### quale ultimo amministratore della società stessa.
Poichè, nelle more del giudizio, l'attore aveva depositato ricorso, di contenuto analogo a quello già pendente, indirizzato nei confronti delle predette ### e ### i due procedimenti venivano riuniti, sussistendo evidente connessione sia soggettiva che oggettiva.
Indi all'odierna udienza del 25/09/2025, destinata alla discussione orale ex art.281 sexies c.p.c., e sostituita dal deposito di note scritte, la causa è stata decisa con il presente provvedimento. ___________________________________________________
Preliminarmente va confermata la legittimazione - da intendersi quale titolarità dal lato attivo e passivo della res controversa - delle parti, sostanzialmente non contestata, pervenendo le - pur articolate - argomentazioni svolte da entrambe le difese sul punto - con particolare riferimento alla posizione delle costituite germane ### - a conclusioni convergenti.
Nel merito, si osserva che la domanda attorea, in ultima analisi finalizzata all'accertamento negativo del credito nascente dalla resa decisione ex art.2932 c.c., ed alla liberazione dell'immobile che ne fu l'oggetto dalla formalità pregiudizievole che su di esso grava, si fonda sul presupposto che le ragioni della sussistenza di tale formalità sono venute meno, stante la prescrizione del diritto della controparte ad ottenere il pagamento della somma di euro 51.645,68 che, con sentenza costitutiva del 25/3/2010, la Corte di Appello di Napoli aveva posto a suo carico. ### della prescrizione dell'altrui diritto di credito, sostanzialmente condivisibile e non validamente contestata - anzi, per certi versi implicitamente fatta propria anche - dalla parte convenuta, trova decisiva conferma nella considerazione del decorso del termine decennale dal passaggio in giudicato dell'indicata decisione, che comporta l'estinzione del diritto in questione ex art.2946 Senonchè, alla prescrizione del diritto sancito da uno dei capi del dispositivo della sentenza del marzo 2010, non consegue, tuttavia, come parrebbe opinare la difesa dell'attore, l'automatico consolidarsi degli ulteriori effetti della sentenza stessa, che il ### invoca a sostegno delle sue ragioni.
La decisione della Corte di Appello, infatti, pacificamente subordinava il prodursi di tali effetti ulteriori, sostanziantisi in ultima analisi nel trasferimento in capo all'attore della proprietà del cespite già oggetto del preliminare del marzo 2000, al pagamento del corrispettivo dovuto, rappresentato in parte dall'accollo del mutuo gravante sul cespite, ed in parte dalla somma di euro 51.645,68 - oltre interessi dal 31.12.2000 - che il ### avrebbe dovuto corrispondere alla ### s.r.l., nella cui posizione processuale sono subentrate le germane #### ha adempiuto solo la prima delle anzidette obbligazioni, mentre è restato - pacificamente - inadempiente alla seconda.
Da tali incontestati presupposti di fatto la difesa dell'attore fa discendere l'avvenuto definitivo cristallizzarsi dell'effetto, favorevole al ### dell'acquisto da parte di quest'ultimo della proprietà del bene già oggetto del preliminare del marzo 2000, per essere ormai venuta meno - per l'intervenuta prescrizione - la possibilità, per la parte venditrice, di far valere contro di lui, al fine di conseguire il pagamento del prezzo, il titolo rappresentato dalla sentenza costitutiva del 25/3/2010.
Tuttavia, l'impossibilità per la parte venditrice di reclamare il diritto a percepire la somma pattuita quale corrispettivo della compravendita, non comporta necessariamente la perdita anche del bene di cui quella somma rappresentava il prezzo.
In altre parole, la prescrizione del diritto di credito nascente dalla sentenza del marzo 2010 non esclude, di per sé, la facoltà per la parte ### venditrice, di invocare a proprio favore lo scioglimento - causato dall'altrui inadempimento - di quel sinallagma cui la pronuncia ex art.2932 c.c. è pur sempre subordinata.
A mente del secondo comma della norma citata, infatti, nell'ipotesi in cui, come nella specie, il contratto preliminare cui non sia seguita l'intesa definitiva abbia ad oggetto “il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
E', perciò, il medesimo dettato normativo ad imporre che la sentenza costitutiva “che produca gli effetti del contratto non concluso” sia conforme alla natura corrispettiva del negozio cui è destinata a sostituirsi.
Ne deriva che la domanda riconvenzionale che la convenuta ### e per essa le costituite sue socie, ha proposto onde ottenere la risoluzione del vincolo instaurato a seguito della sentenza costitutiva del marzo 2010, risulta senza dubbio ammissibile, essendo peraltro fondata su di un presupposto - l'inadempimento del ### all'obbligo di pagamento del prezzo - che - giova qui sottolineare - è del tutto pacifico.
Essendo quindi assolutamente incontestato il presupposto di fatto - l'inadempimento del ### all'obbligo di pagamento del prezzo - di tale domanda riconvenzionale, resta però da stabilire se essa sia soggetta alla medesima sorte del credito pecuniario che di quell'inadempimento costituisce l'oggetto, e cioè se anch'essa sia da ritenersi prescritta.
A sostegno del permanere del diritto alla risoluzione, la difesa di parte convenuta invoca l'opinione giurisprudenziale secondo cui il termine di prescrizione del diritto potestativo alla risoluzione del contratto per inadempimento decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento, ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte.
Richiama, in particolare, l'opinione espressa dal S.C. (Cass.16/01/2006 n.690) secondo cui l'offerta del pagamento, effettuata dall'acquirente dopo il decorso del termine decennale dal passaggio in giudicato della sentenza costitutiva, integra inadempimento grave ex art.1455 La difesa dell'attore invoca in contrario un più recente arresto della Cassazione, in cui si afferma che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. Civ n.8164 del 22.3.2023).
A tale prospettazione la difesa di parte convenuta ha replicato, manifestando dissenso rispetto alla qualificazione della clausola, contenuta nella sentenza del marzo 2010, di subordinazione del trasferimento del bene al pagamento del prezzo, in termini di elemento essenziale intrinseco alla fattispecie, piuttosto che di condizione sospensiva dell'effetto traslativo.
Osserva in proposito questo Giudice che l'affermazione della natura di condizione sospensiva del pagamento del prezzo ancora dovuto, si rinviene, in particolare, in Cass. n.20226 del 31.7.2018 (peraltro richiamata da Cass. Civ n.8164 del 22.3.2023, che, tuttavia, come di qui a poco si dirà, se ne discosta in maniera netta, ancorchè non ex professo), ove il S.C. espressamente afferma che “...il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promittente compratore), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nel caso di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza, o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promittente compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo”.
Da tale ricostruzione il più recente orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ n.8164 del 22.3.2023) si discosta, precisando che nella fattispecie in esame non può ravvisarsi alcun automatismo, come accadrebbe nell'ipotesi in cui il pagamento del prezzo fosse configurabile quale vera e propria condizione sospensiva, giacché l'effetto traslativo è destinato a prodursi al momento del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c., onde solo una pronuncia di risoluzione può determinarne il venir meno, risolvendo il vincolo negoziale instauratosi con la sentenza costitutiva.
Le anzidette, divergenti, opinioni giurisprudenziali, cui ciascuna delle parti ha fatto riferimento onde sostenere le opposte ragioni, ad avviso di questo Giudice, tuttavia, conducono, nella specie, alla medesima conclusione.
Nel caso che ne occupa, infatti, la parte ### venditrice ha proposto domanda di risoluzione, onde la scelta per la più risalente, ovvero in favore della più recente opinione del S.C. non risulta decisiva, salva, evidentemente, la considerazione che, ove si trattasse di mancato avveramento di condizione sospensiva, l'acquisto del ### sarebbe da escludersi con effetto ex tunc, in ragione dell'incontestabile inadempimento di quest'ultimo (che non solo ha omesso il pagamento del prezzo, ma con la presente azione ha manifestato in maniera inequivoca l'intenzione di non assolvere tale obbligo).
La conclusione non muta, tuttavia, anche rispetto alla risoluzione.
Non vi è dubbio, infatti, che il mancato pagamento del prezzo integri un inadempimento di non scarsa importanza per la parte creditrice, come, del resto, chiarito proprio dal precedente giurisprudenziale invocato dall'attore, ove si legge che “...la mora del promissario compratore, all'esito del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva che dispone l'effetto traslativo, assume i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo e giustificando la pretesa di risoluzione della sentenza-contratto” (Cass. Civ n.8164 del 22.3.2023).
Nè può ritenersi che l'azione di risoluzione risulti preclusa dal decorso del termine di prescrizione.
Ed invero, mentre il diritto al pagamento del prezzo insorge in capo al ### venditore con il passaggio in giudicato della sentenza ex art.2932 c.c., l'azione di risoluzione è esercitabile esclusivamente a seguito del verificarsi del presupposto dell'inadempimento “di non scarsa importanza”, che ricorre quando il pagamento non intervenga nel termine fissato dalla sentenza, ovvero (come nella specie, non rinvenendosi nella sentenza del marzo 2010 la fissazione di un termine) entro un “congruo lasso di tempo necessario” (cfr. in tal senso, ex plurimis, ancora una volta Cass. Civ n.8164 del 22.3.2023), intervallo temporale, questo, che è venuto a scadere il ### (data in cui il ### ha estinto il debito ipotecario) ovvero, al più tardi, il ###, data di conclusione del giudizio di Cassazione.
Appare evidente, infatti, che, in difetto della liberazione dell'immobile dal peso rappresentato dall'iscrizione ipotecaria, l'attore era esposto al rischio di vedersi privare del bene oggetto del giudizio, rischio definitivamente scongiurato solo con la cancellazione dell'ipoteca, senza la quale il pagamento del residuo prezzo da parte del ### avrebbe potuto essere potenzialmente improduttivo dell'effetto desiderato, dovendo cedere di fronte al potiore diritto del creditore ipotecario.
E' appena il caso di rilevare che, rispetto ad entrambe le date indicate, il termine decennale di prescrizione non risulta maturato. 
La domanda principale va quindi rigettata, non già in quanto si palesi infondato il chiesto accertamento negativo, che appare anzi per certi versi muovere da presupposti pacifici, bensì per essere proposta da soggetto privo di legittimazione, essendo il diritto da egli vantato venuto meno per effetto della risoluzione del vincolo negoziale per inadempimento.
La domanda riconvenzionale va invece accolta, con conseguente condanna del ### al rilascio del bene di cui non è più proprietario, ed alla rifusione delle spese di lite, che seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M.  Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: - rigetta la domanda principale; - accoglie la spiegata domanda riconvenzionale e, per l'effetto: dichiara risolti gli effetti della sentenza della Corte d'Appello n.1066/2010 del 25/3/2010 con la quale era disposto il trasferimento a favore di ### della proprietà dell'immobile sito in Napoli, alla ### n.1, interno 7, disposto su tre livelli, ubicato ai piani 2° e 3°, con annesso terrazzo di copertura di esclusiva pertinenza su tutta l'area dello stabile, riportato nel N.C.E.U. del
Comune di Napoli, #### alla partita 41186, foglio 9, particella 52, subalterno 107, e condanna ### a rilasciare il predetto immobile; - condanna ### al pagamento, in favore dei convenuti, delle spese di lite, che si liquidano in ### 8.500,00 per compenso, oltre spese forfettarie, CPA ed IVA come per legge.
Napoli, 25/09/2025

causa n. 9253/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Pappalardo Vincenzo, Ferraro Ignazio Antonino

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