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N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di ###, ###, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. ### ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2698/2023 R.G.A.C. assegnata in decisione all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte, del 23/06/2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica; TRA ### (c.f.: ###) elettivamente domiciliata in Napoli ### al ### della ### parco ### presso lo studio dell'Avv. ### (c.f.: ###), dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione; #### sito in ### in ### al ### dei ### n. 18/h (c.f.: ###), in persona dell'### p.t., elettivamente domiciliato in Napoli ### alla via ### n. 15, rappresentato e difeso dall'Avv. ### (c.f.: ###), dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta; ###: “### ex artt. 2049 - 2051 - 2052 c.c.” Conclusioni: ### in atti, come segue e come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 23/06/2025. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.
Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte, l'attrice, ### evocava in giudizio, innanzi a questo Tribunale, il “### di ### Nord”, sito in ### in ### al viale dei ### n. 18/h, al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) Condannare per tutte le ragioni di fatto e diritto esposte nel presente atto di citazione, il convenuto ### al risarcimento dei danni causati all'appartamento dell'istante quantificati in euro 5.200,00 ovvero nella minor somma stabilita dal Giudice adito, oltre interessi e svalutazione monetaria, in ogni caso nei limiti del valore dichiarato della controversia; 2) ### il convenuto ### ad eseguire tutte le opere necessarie ed atte a rimuovere la causa delle infiltrazioni lamentate nel presente atto; 2) ### altresì il convenuto ### al risarcimento dei danni per danno biologico alla salute e da stress arrecati all'istante ### ed al figlio minore convivente quantificati in maniera equitativa dal giudice, il tutto nei limiti del valore della controversia; 3) ### parte convenuta al pagamento dei diritti ed onorari del presente giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato e procuratore antistatario.”.
A sostegno delle proposte domande, parte attrice esponeva di essere proprietaria dell'unità immobiliare ubicata al 3° piano int. 7, insita nel ### di ### dei ### 18/H in ### in ####, la quale sarebbe interessata da gravi fenomeni infiltrativi verificatisi a partire dal mese di ottobre 2022, che avevano provocato danni quali la lesione e il distacco della controsoffittatura in cartongesso nella zona cucina, lesioni e distacco di intonaco al soffitto e alle pareti, oltre che segni di umidità nella zona soggiorno, il manifestarsi di cattivi odori provenienti dalla fecale dei vasi dei bagni, evidenziandosi infiltrazioni d'acqua e segni di umidità nella zona dell'appartamento dove era stato installato il cappotto termico. Ancora per asserzione attorea, tali danni sarebbero stati oggetto di una perizia estimativa del 20/01/2023 eseguita dallo ### del #### che aveva indicato in euro 5.207,09 i danni occorsi all'appartamento attoreo, nel contempo individuandone le cause in vari eventi, tra i quali le lavorazioni per l'installazione del cappotto termico, la vetustà del fabbricato e la mancata manutenzione delle parti comuni e del lastrico solare, asseritamente imputabili al negligente comportamento del ### convenuto nell'esecuzione di lavori da esso effettuati e non eseguiti a regola d'arte. ### deduceva, dunque, che quale conseguenza delle infiltrazioni e dell'esposizione agli agenti atmosferici si erano verificati sulla parte interna della parete dell'appartamento umidità, ristagno e, in particolare, muffa che aveva reso gli ambienti altamente insalubri. Nell'inerzia dell'amministratore del ### ella attrice si sarebbe fatta carico della spesa di euro 350,00 per la stesura della perizia asseverativa dei danni e per la redazione del
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. relativo computo metrico effettuata dallo ### nonché per interventi palliativi di ripristino della controsoffittatura, “al fine di poter usufruire dell'ambiente in questione altrimenti impraticabile soprattutto nei giorni di condizioni climatiche avverse”. Esponeva che alcun riscontro né risarcimento aveva fatto seguito alla lettera di costituzione in mora inviata, per il tramite del proprio legale, via PEC in data ### all'amministratore pro tempore del ### convenuto.
Rappresentava, infine, che l'ingenerarsi, in quantità superiori alla normale tolleranza, di ingenti quantitativi di muffa in diversi ambienti casalinghi a causa delle copiose infiltrazioni d'acqua che avevano reso i locali dell'immobile gravemente insalubri, sarebbero derivati danni alla salute da risarcire ad essa istante nonché al figlio minore convivente, essendo l'immobile de quo adibito a principale abitazione e residenza di entrambi.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale depositata telematicamente in data ###, si costituiva in giudizio il convenuto ### dei ### il quale resisteva alla domanda attorea chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “A. Rigettare integralmente, per i motivi espositi in narrativa, ogni domanda ex adverso formulata poiché assolutamente inammissibili, improponibili ed improcedibili oltre che infondate, sia in fatto che in diritto. Sempre in via principale B. ###, accertata e dichiarata la signora ### debitrice nei confronti del ### per oneri condominiali scaduti e non onorati al 31 dicembre 2022, e, per l'effetto, condannare la stessa al pagamento in favore del ### dei ### 18/h, alla somma di euro 2.954,20, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla delibera all'effettivo soddisfo e/o in quella diversa somma che sarà accertata a seguito dell'istruttoria, sempre contenuta nella competenza del Giudice adito.
Con vittoria di spese e competenze legali, oltre rimborso forfettario ed accessori come per ###”.
Il predetto convenuto deduceva ed eccepiva, in particolare, che i danni lamentati dall'attrice sarebbero dovuti all'incuria di quest'ultima, tanto all'immobile quanto del lastrico solare di sua proprietà esclusiva, e che le lesioni lamentate alla controsoffittatura risalivano a periodi antecedenti l'anno 2018 e, quindi, non erano consequenziali all'ottobre 2022. Esponeva che l'architetto ### non ancora amministratore pro tempore, alla fine dell'anno 2018, su richiesta dell'attrice, avrebbe ispezionato gli spazi condominiali, concordando un accertamento tecnico, effettuato per il tramite della ditta “C.M. Impianti di ### Salvatore” con sede ###### alla via ### a ### 108d, la quale procedeva ad eseguire un saggio; all'esito delle operazioni veniva riferito che la controsoffittatura appariva ancorata erroneamente alla sovrastante copertura metallica e non posata in opera a regola d'arte, di qui le lesioni, nonché che i tiranti della controsoffitta
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. risultavano ancorati direttamente alla copertura metallica del lastrico di esclusiva proprietà, costituendo un unico corpo che sotto l'azione delle vibrazioni del forte vento aveva provocato le predette lesioni. Successivamente alla nomina quale amministratore, l'archietetto ### avrebbe riferito la problematica al ### che senza alcuna ammissione di responsabilità e solo pro bono pacis, per i buoni rapporti condominiali e di vicinato, si era determinato ad offrire alla ### la somma di euro 500,00 (euro cinquecento/00); inoltre, durante l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione richiesti e deliberati dai condomini, questi ultimi avevano autorizzato l'amministratore ad inviare una impresa di fiducia presso l'abitazione della ### al fine di eseguire gli interventi necessari per ripristinare lo stato dei luoghi; tuttavia, parte attrice non avrebbe dato riscontro né mai autorizzato l'accesso delle maestranze presso il proprio immobile. ### convenuto esponeva, ancora, di aver riscontrato in data ### la PEC dell'attrice datata 26/01/2023, chiedendo un immediato sopralluogo in contraddittorio, anche in presenza dell'amministratore pro tempore, al fine di accertare eventuali profili di responsabilità relativi ai fenomeni lamentati, perché per la prima volta era venuta a conoscenza di segni di umidità nella zona dov'è installato il cappotto termico.
Nonostante le iniziative e i solleciti all'accertamento, parte attrice avrebbe poi avviato l'azione giudiziaria con notifica dell'atto di citazione in data ###, a seguito dalla quale, in data ###, veniva poi notificato invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita, alla cui ricezione l'### procedeva a tempestiva convocazione, per il giorno 01/04/2023, di apposita assemblea che in pari data autorizzava l'adesione, formalizzata in data ### via ### Sollecitato l'accesso all'unità immobiliare, solo in data ### il ### lo otteneva, concordando, l'accesso; precisava che in data ### era stata fissata apposita assemblea per la discussione e la delibera sulle evidenze del CTP incaricato dal ### All'esito della nota rilasciata dal tecnico incaricato dal #### (con studio in ### G. Morosini n.10, #### 80010), eccepiva, in controdeduzione anche istruttoria, che: ### il lastrico solare non sarebbe di proprietà condominiale, ma di esclusiva pertinenza della parte attrice, per tutta la proiezione della superficie dell'unità immobiliare; ### le lesioni riscontrate nella controsoffitta risalirebbero a periodi antecedenti l'anno 2018 e sarebbero dovute a una non corretta posa in opera del manufatto, non consequenziali, quindi, ai lavori alle parti comuni dal mese di ottobre 2022; ### le tracce di umidità riscontrate nella parete del soggiorno adiacente al balcone non sarebbero riconducibili alla montante dell'acqua esterna, che non presenterebbe alcuna perdita, né potrebbero essere imputate a trasudazione, poiché l'acqua verrebbe parzialmente assorbita per capillarità e rilasciata nelle murature perimetrali per quasi tutta la lunghezza del balcone e al suo intradosso. Formulava, infine, domanda riconvenzionale - poi rinunciata in corso di causa - facendo valere nei confronti dell'attrice un controcredito costituito da oneri condominiali dalla stessa non versati, ammontanti alla data del 31/12/2022 ad euro 2.954,20 (come da
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. rendiconto anno 2022 e preventivo 2023, approvati in data 28 febbraio 2023 e comunicati in data 6 marzo 2023).
Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. richiesti dalle parti; ritenuta in parte inammissibile e in parte irrilevante l'istanza di prova dichiarativa articolata da entrambe le parti in causa, in quanto vertente su circostanze strettamente valutative e tecniche (cfr. ordinanza istruttoria del 27/05/2024); espletata ### d'### (integrata con un supplemento di consulenza disposta nel corso del giudizio); la causa veniva riservata in decisione all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 23 giugno 2025 — sostituita dal deposito di note scritte — con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La domanda proposta da parte attrice si è rivelata solo parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti e per quanto in appresso osservato.
In diritto, appare utile premettere che la vicenda de qua va ricondotta nell'ambito di operatività della fattispecie ex art. 2051 c.c., ai sensi del quale “### è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”.
Va rilevato come, secondo il condivisibile indirizzo esegetico della Corte di legittimità, la citata norma postuli semplicemente, sotto il profilo dell'obiettività materiale, l'accertamento del nesso eziologico tra la res posta nell'effettivo potere fisico di un soggetto e la derivazione del danno a terzi, talché, riscontrata l'efficienza causale nel determinare l'evento lesivo, sussiste la responsabilità del custode con la possibilità della sola prova contraria del caso fortuito (da ultimo, con diffusa motivazione, Cass., 15 gennaio 2003 n.472; Cass., 20 luglio 2002 n. 10641).
Non rileva poi, ai fini dell'applicabilità della disposizione, la circostanza che il danno sia riconducibile all'intrinseco dinamismo della cosa, ad anomalie di struttura o di funzionamento di essa oppure conseguente all'insorgere, sulla cosa inerte, di agenti dannosi esterni (sul tema, ex plurimis, cfr. Cass., 17 maggio 2001 n.6767; Cass., 28 marzo 2001 n.4480).
Il limite della responsabilità del custode è, dunque, costituito dal fortuito, qui da intendersi in senso ampio come qualsiasi fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode, attinente alle modalità di causazione del fatto ed idoneo ad interrompere il nesso di derivazione eziologica tra la cosa e l'evento lesivo.
Ciò preliminarmente precisato, nella specie parte attrice, nel proposto libello introduttivo, ha, da un lato, dedotto la sussistenza di “gravi fenomeni infiltrativi” presenti nel proprio immobile, per poi ricondurre i danni che si sarebbero verificati al suo interno, in realtà, a diversi ed eterogenei fattori causali (evidentemente non passibili di essere genericamente e onnicomprensivamente ricondotti — come fatto dalla difesa attorte — alla nozione di “infiltrazioni”), quali: ### per i danni alla zona
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. cucina, alla esecuzione di lavori da parte ### convenuto per la realizzazione dei frontali a valle delle falde del solaio di copertura; ### per i danni alla zona giorni, ad infiltrazioni provenienti dal balcone esterno attraversato da tubazione di scarico condominiale; ### per i danni da “cattivo odore provenienti dalle fecali”, dalla mancata predisposizione di sfiatatoi esterni.
Ebbene, a seguito del necessario approfondimento tecnico espletato in corso di causa, a mezzo del nominato ### è emerso che “La parete ### dell'edificio (in corrispondenza della quale insistono le due camere da letto ed uno dei due bagni dell'appartamento di proprietà ### è stata oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che, da quanto si legge nella relazione del tecnico di parte convenuta geom. ### e depositata agli atti, ha avuto ad oggetto la protezione della facciata ### mediante ripristino dell'impermeabilizzazione e successiva applicazione di pannelli termici protettivi e decorativi.
Parte attrice, tra l'altro, lamenta danni legati ad infiltrazioni nel salone, in particolare sulla parete Est che affaccia sul balcone, nonché danni alle pareti degli ambienti a confine con la parete ###” (cfr. pagg. 11 e 12 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Ora, per quanto riguarda i dedotti danni alla zona notte (camera da letto e cameretta) dell'immobile attoreo, come riferito anche dall'attrice in occasione degli accessi eseguiti dal ### è emerso che le pareti ### delle camere da letto e, in particolare, la camera da letto principale, risulta essere stata integralmente ritinteggiata, non essendo, dunque, più visibili tracce delle presunte infiltrazioni; di contro, le macchie ancora visibili sulla parte ### della cameretta “[…] sono attribuibili a fenomeni di umidità in conseguenza di condensa, probabilmente dovuti ad una non sufficiente areazione dei locali in oggetto.” (cfr. pagg. 14 e 15 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Quanto, invece, attiene ai dedotti danni alla zona giorno ### dell'immobile attoreo, ancora dalla CTU in atti è emerso che sulla parete ### lato balcone (cfr. foto n. 6, pag. 13 della relazione peritale) sono visibili segni di lesioni all'intonaco, ma non sono stati riscontrati segni di infiltrazioni, mentre all'ispezione della la parete Est del salone (cfr. foto n. 7 pagg. 13 e 14 della relazione peritale) il CTU ha rilevato tracce di lavori nella parte bassa, per cui non più riscontrabili le condizioni rappresentate nelle immagini presenti nella perizia di parte attrice redatta dal geom. ### Sulla facciata esterna della predetta parete che dà sul balcone, è stata rilevata dal Consulente, in prossimità dello stesso, una tubazione idrica, la cd. montante idrica, che si presentava in un “NON perfetto stato di conservazione” e che, secondo quanto riferito dalle parti al perito, sarebbe di proprietà condominiale. Nell'area intorno alla tubazione, è stata rilevata, sulla pavimentazione e fino ad arrivare allo zoccolino battiscopa, la presenza di vegetazione, indicata dal Consulente quale “possibile conseguenza di fenomeni di trasudazione della medesima e/o di un ristagno di acqua, conseguenza di un non corretto deflusso della stessa.”, con la precisazione che “sulla faccia
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. esterna (lato balcone) della stessa parete (Est del salone), sono stati riscontrati segni di possibili, pregresse, infiltrazioni che risalgono fino quota superiore a circa 1 metro dal calpestio.” (cfr. pagg. 15 e 16 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025). ### nominato ha poi evidenziato, con documentazione a corredo, che l'### del ### convenuto, in data ###, a mezzo e-mail ( all. n. 8 della relazione peritale depositata in data ###)), comunicava al Consulente che per l'immobile in oggetto era stato eseguito un intervento di verifica di corretto funzionamento dell'impianto autoclave condominiale e l'amministratore riferiva inoltre che, successivamente, l'idraulico si sarebbe recato nell'appartamento privato della ### per capire meglio la natura dei presunti disagi lamentati e qui l'idraulico avrebbe eseguito degli interventi durante i quali si sarebbe danneggiata la montante condominiale che porta l'acqua alle abitazioni private, alla sommità del balcone sottostante quello di ### di poco sotto l'intradosso del balcone di altro condomino (il condomino ###, provocando la fuoriuscita continua di acqua. Nell'urgenza di risolvere il problema insorto, - secondo quanto si legge nella predetta comunicazione via e-mail - l'idraulico fu sollecitato ad eseguire immediatamente la riparazione, mettendo in sicurezza il tutto.
Alla comunicazione via e-mail del 15/01/2025 risulta allegata una relazione redatta dall'idraulico che avrebbe eseguito l'intervento, in cui questi riferiva che: “### di riparazione è consistito nella sostituzione di un tratto di tubo che si raccorda alla tubazione esistente del piano sottostante.” e al successivo accesso sui luoghi di causa, in data 28 Gennaio 2025, veniva mostrato al Consulente “il tratto (oramai spezzato e diviso in due) di tubazione che, parte attrice, riferiva essere quello che era stato rimosso a seguito dell'intervento dell'idraulico ### visibile dalle foto sopra mostrate, lo stesso si presentava in pessimo stato conservativo, contestualmente si rilevava il tratto di tubazione che era stato sostituito.” (cfr. pagg. 17 e 18 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
In merito, dunque, alle perdite del tratto di tubazione in discorso, il Consulente, nell'impossibilità di effettuare indagini sulle condizioni della montante idrica nel tratto di interesse, per l'intervenuta sostituzione della stessa, si è espresso in termini di probabilità-logica in merito alle cause delle infiltrazioni lamentate da parte attrice, non potendo esprimere valutazioni più precise e puntuali al riguardo; operando, però, un confronto tra la fotografia che rappresenta le condizioni della parete Est del salone nella perizia del consulente di parte attrice geom. ### — che risale al mese di Gennaio 2023 — e quella che rappresenta le condizioni della medesima parete nella perizia di parte convenuta a firma del geom. ### — che risale al mese di Maggio 2023 — , il Consulente ha rilevato che la condizione della parete nei due rilievi fotografici e, quindi, nei due periodi è diversa e — ciò che più rileva — simile alle condizioni riscontrate in occasione degli accessi eseguiti dal ###
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. ### ha, dunque, evidenziato che “[…] a distanza di così tanto tempo (da Maggio 2023 epoca di redazione della perizia del geom. ### a Dicembre 2024/Gennaio2025 periodo in cui sono stati esperiti gli accessi afferenti le attività della presente) essendo rimasto inalterato il tratto di tubazione (ciò almeno fino al 2° accesso) dal momento che quest'ultimo è stato sostituito solo in data ###, se lo stesso fosse stato affetto da perdite che, a loro volta avessero costituito l'origine della condizioni di degrado della parete, tale condizione, probabilmente, avrebbe provocato un sensibile peggioramento delle condizioni della parete in oggetto. Dunque, alla luce delle considerazioni sopra riportate, si ritiene poco probabile che il tratto di condotta idrica in oggetto fosse affetto da perdite. Tuttavia, non potendo escludere categoricamente che la condotta idrica presente abbia potuto dare origine ad infiltrazioni, appare poco probabile che le stesse, qualora effettivamente presenti, siano state la sola causa delle condizioni in cui versava la parete del salone così come si evince dalle foto allegate alla relazione del tecnico di parte ricorrente geom. ### (cfr. foto n. 14 di pag. 19), attesa anche l'estensione dell'area interessata dal fenomeno (si ricorda, nuovamente, che tali condizioni NON erano più riscontrabili, nella forma rappresentata dal tecnico di parte attrice in occasione degli accessi).” (cfr. pagg. 20 e 21 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Sulla scorta della analitica osservazioni condotta, quindi, il CTU ha individuato quali possibili cause alternative e/o concomitanti alle infiltrazioni in esame: ### la cattiva manutenzione del balcone, essendo stata rilevata in occasione degli accessi l'assenza dello zoccolino battiscopa in alcuni punti della facciata esterna, con formazione di macchie verdi in prossimità della parete sulla quale, peraltro, risultano installate due unità esterne di climatizzatori prive di tubazione di convogliamento della condensa che, presumibilmente, si sversa sulla pavimentazione del balcone sottostante con possibile, conseguente, infiltrazione negli strati sottostanti; ### la presenza di due tubazioni, probabilmente di scarico, non correttamente convogliate, le quali, molto probabilmente, sversavano sulla pavimentazione del balcone in prossimità della montante idrica condominiale, con possibile, conseguente, infiltrazione negli strati sottostanti e/o ristagno di acqua; ### cattivo deflusso delle acque sul balcone, come evidenziato anche dalle condizioni riscontrate nell'area sottostante le pedane sui cui poggiavano le bombole di gas a servizio dell'appartamento (cfr. pagg. 21 e 22 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Nel ribadire, dunque, che non sono state accertate perdite in atto della condotta idrica condominiale, il CTU ha stimato che le stesse, se realmente presenti, hanno potuto avere un'incidenza sulle condizioni della parete non superiore a circa il 20%- 25% (cfr. pag. 23 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Quanto, invece, alla individuazione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi della zona giorno/salone, il CTU ha chiarito che “Le opere da realizzarsi consistono nella spicconatura e successivo rifacimento delle porzioni di intonaco ammalorate
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. sulle pareti del salone, la tinteggiatura della stanza previo opere di rasatura, stuccatura e preparazione di superficie murarie, oltre che movimentazione ed imballaggio mobili e protezione della pavimentazione. Per la determinazione dei costi per il ripristino del salone dell'appartamento di proprietà attorea, viste le ridotte dimensioni dell'intervento, si è provveduto ad una valutazione a corpo, si stima che l'importo dei lavori assommi a circa € 750,00 +IVA e oneri come per leggi se dovuti. I prezzi indicati includono, inoltre gli oneri relativi all'organizzazione del cantiere e all'utilizzo di scale, trabattelli e altri mezzi per raggiungere le quote di lavoro, la pulizia finale, il rispetto delle normative antinfortunio e di quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro.” (cfr. pag. 25 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
In definitiva, nella relazione tecnica d'ufficio depositata in data 21 marzo 2025, ### ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Gli accertamenti effettuati presso i luoghi di causa ed il conseguente studio del caso in esame hanno consentito al sottoscritto di pervenire alle conclusioni riportate ai precedenti paragrafi e che di seguito si riassumono sinteticamente: La parete ### della camera da letto, secondo quanto riferito da parte ricorrente, risulta essere stata ritinteggiata e pertanto non sono più visibili danni delle presunte infiltrazioni. La parete ### della cameretta presenta segni di muffa che, a parere dello scrivente, sono riconducibili a fenomeni di condensa; La parete Est interna del salone presenta segni di lavorazioni, esternamente è ubicata in prossimità la montante idrica a servizio del condominio che durante le attività peritali risulta essere stata interessata da un intervento di sostituzione del tratto di tubazione che attraversa il solaio del balcone a servizio dell'appartamento di parte ricorrente; Non è stato pertanto possibile accertare se il suddetto tratto fosse affetto da perdite, tuttavia pur NON potendo escludere il summenzionato evento, si ritiene poco probabile che esse, qualora presenti, possono rappresentare l'unica causa che ha determinato le condizioni della parete del salone come si presentava dalle foto tratte dalla perizia del tecnico di parte ricorrente geom. ### come dettagliatamente descritto sopra. In ogni caso, per fornire maggiori elementi utili all'on. Giudicante, per la determinazione dei costi per il ripristino del salone dell'appartamento di proprietà attorea, si stima che l'importo dei lavori assommi a circa € 750,00 +IVA e oneri come per leggi se dovuti;” (cfr. pag. 27 della relazione tecnica d'ufficio depositata in atti dal CTU in data 21 marzo 2025).
Le conclusioni cui è giunto il nominato CTU risultano essere state tutte adeguatamente e congruamente motivate, sia dal punto di vista strettamente logico, che da quello tecnico-scientifico (anche in risposta alle osservazioni lui fatte pervenire dalle parti in causa) e meritano, pertanto, integrale adesione da parte del giudicante, anche sulla scorta del principio di diritto secondo cui “Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive.” (cfr., ex multis, Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1815 del 02/02/2015).
Va dato conto che la difesa di parte attrice, nei propri scritti difensivi, ha lamentato gravi carenze della consulenza tecnica d'ufficio e conseguenti violazioni del principio di equo contraddittorio e corretto accertamento probatorio, rimettendo al Tribunale la valutazione sia in ordine all'attendibilità del ### sia in ordine all'invio alla ### della Repubblica degli atti ritenuti rilevanti; essa ha lamentato, in particolare, superficialità del ### d'ufficio nella valutazione delle cause delle infiltrazioni, l'aver egli omesso di eseguire analisi strumentali adeguate (ad es. termografie e prove di umidità) e ha dichiarato essere impeditiva di una corretta ricostruzione delle cause del danno l'alterazione dello stato dei luoghi determinato dall'aver l'amministratore autorizzato un intervento idraulico “mirato a distruggere ogni prova oggettiva, non può che costituire un potenziale grave atto di occultamento della verità.”.
Tali censure appaiono infondate.
Sul punto va, infatti, ribadito quanto già evidenziato nell'ordinanza del 15/04/2025, ovvero che la parziale alterazione dello stato dei luoghi avvenuta in corso di causa risulta un evento oggettivo che è stato debitamente e chiaramente evidenziato dal CTU nella depositata relazione d'ufficio. Del resto, è pacifico che il CTU non abbia assistito a tale parziale modificazione dello stato dei luoghi, essendone stato informato solo ex post, e non avendo, dunque, egli potuto far altro che constatarla ed evidenziarla nel depositato elaborato tecnico peritale; tuttavia, anziché immediatamente arrestare le operazioni peritali omettendo di dare riscontro ai quesiti lui posti, il CTU correttamente ha proceduto a ricostruire ex post — secondo un rigoroso, scientifico e logico procedimento deduttivo e logico-probabilistico — la verosimile riconducibilità dei danneggiamenti riscontrati nella zona giorno dell'appartamento attoreo ad eventuali infiltrazioni idriche riconducibili a beni di proprietà condominiale.
Non si può che rilevare l'ineccepibilità di un tale operato, dovendosi, peraltro, anche osservare in merito che: ### l'onere probatorio relativo alla sussistenza del nesso causale tra danno ed evento (anche nelle ipotesi di responsabilità oggettiva o “semioggettiva” — quale è tipico esempio proprio l'art. 2051 c.c. — ) incombe su parte attrice, la quale non può riversarla sul ### demandando allo stesso indagini esplorative od oltremodo invasive, che rispondono alla logica della “ricerca officiosa della prova”, estranea al processo civile, il quale, di contro è un processo di parte governato dall'onere di cui all'art. 2697 c.c. (essendo granitico e pacifico l'orientamento di legittimità secondo cui “La consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati. (Principio affermato ai sensi dell'art. 360 bis, primo comma, cod. proc. civ.).” — Cass. 3130/2011 — ); ### proprio perché il processo civile è un processo di parte, governato dalla rigida regola probatoria di cui all'art. 2697 c.c., l'ordinamento appronta strumenti processuali appositamente funzionalizzati alla cristallizzazione preventiva della prova, anche tecnica (ex artt. 696 o 696-bis), che è onere della parte interessata di prontamente attivare, anche proprio per prevenire e scongiurare i rischi insiti nella possibile modifica dello stato dei luoghi (per qualsiasi causa dovuta); ### in tema di responsabilità civile aquiliana, il nesso causale è regolato dal principio di cui agli artt. 40 e 41 cod. pen., per il quale un evento è da considerare causato da un altro se il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo, nonché dal criterio della cosiddetta causalità adeguata, sulla base del quale, all'interno della serie causale, occorre dar rilievo solo a quegli eventi che non appaiano — ad una valutazione "ex ante" — del tutto inverosimili, ferma restando, peraltro, la diversità del regime probatorio applicabile, in ragione dei differenti valori sottesi ai due processi: nel senso che, nell'accertamento del nesso causale in materia civile, vige la regola della preponderanza dell'evidenza o del "più probabile che non", mentre nel processo penale vige la regola della prova "oltre il ragionevole dubbio" (cfr. Cass., SS.UU. 576/2008), sicché appare certamente corretto l'operato del CTU il quale, nel ricostruire il processo eziologico tra evento e danno, adotti un criterio c.d. logico-probabilistico e statistico, pur in assenza di evidenze fattuali certe, ma pur sempre sulla scorta di altrettanti elementi concreti che portino ad escludere le cause meramente astrattamente “possibili” (da un punto di vista esclusivamente scientifico) e valorizzino le sole cause più propriamente “probabili” (da un punto di vista statistico-scientifico) — operazione che risulta essere stata correttamente espletata dal CTU nel caso di specie — .
In altri termini, pur nell'emersa avvenuta modificazione parziale dello stato dei luoghi, risulta essere stato comunque possibile (sulla scorta di tutti gli elementi fattuali, logici e tecnici concreti adeguatamente e analiticamente evidenziati dal ### risalire ad un “logico-probabile” processo causalistico nella determinazione dell'evento di danno dedotto in lite, il che consente di esprimere quel giudizio di “preponderanza dell'evidenza” causale (o del "più probabile che non”), tipico dell'accertamento causale civilistico.
Tutte le ulteriori asserzioni e postulati attorei che prospettano una dolosa e maliziosa immutazione dello stato dei luoghi ad opera della controparte, preordinati alla eventuale commissione di una vera e propria frode processuale, allo stato non si basano su alcun preciso, concreto e grave quadro probatorio (ancorché indiziario e sul quale basare la ravvisabilità, in astratto, di un fumus di reato, sia nei suoi elementi oggettivi che in quelli psicologici e di colpevolezza, che imponga a questo Tribunale
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. la trasmissione degli atti, d'ufficio, alla ### della Repubblica presso questo Tribunale) e, in ogni caso, non possono essere oggetto di approfondito vaglio nell'ambito del presente giudizio civile.
Sulla scorta di tutto quanto precede, si può, quindi, sinteticamente riepilogare che: ### per quanto riguarda i lamentati danni alle camere da letto e cameretta, vi è totalmente da escluderne la loro riconducibilità a fenomeni infiltrativi causalmente riconducibili a beni di proprietà del ### convenuto; ### per quanto riguarda i danni riscontrati nella zona giorno/salone dell'immobile attoreo, essi appaiono riconducibili a fenomeni infiltrativi, i quali, tuttavia, possono essere causalmente imputati a beni di proprietà del ### convenuto nella sola misura massima del 25% (sulla scorta del ragionamento logico-probabilistico e deduttivo coerentemente formulato dal CTU e privo di vizi metodologici, logici e fattuali).
Occorre, a questo punto, affrontare la questione degli ulteriori danneggiamenti che parte attrice ha dedotto essere presenti nella zona cucina del proprio immobile.
Sul punto, con ordinanza del 15/04/2025 sono stati posti al nominato CTU ulteriori quesiti integrativi al riguardo.
Su tali quesiti, il CTU ha analiticamente argomentato che: “### tutto ciò premesso lo scrivente, in primo luogo evidenzia che agli atti non sono presenti documenti che attestino quali siano stati i lavori eseguiti dal condominio a cui fa riferimento parte attrice. Manca inoltre documentazione che mostri lo stato dei frontali e la loro presunta cattiva sigillatura, atteso che parte attrice ritiene che la suddetta, non adeguata sigillatura, sia all'origine delle vibrazioni che hanno determinato le lesioni alla controsoffittatura. Di più è anche assente documentazione, per esempio fotografica, che mostri la configurazione della struttura a sostegno della controsoffittatura, evidenziandone le condizioni e la modalità di ancoraggio. Manca infine documentazione che mostri le condizioni e la modalità realizzativa dell'intera copertura a falde. Tali elementi, a parere dello scrivente, sono necessari al fine di avere una visione completa dello stato dei luoghi e poter esprimere una valutazione sulle possibili cause che hanno originato le lesioni.” (cfr. pag. 14 della relazione integrativa depositata dal CTU in data ###). ### anche debitamente evidenziato dal nominato ### inoltre, vi è pregnante documentazione in atti dalla quale poter inferire che le problematiche lamentate da parte attrice alla zona cucina siano, in realtà, precedenti — e non consequenziali — ai lavori condominiali eseguiti nel corso dell'anno 2022, atteso che agli atti, nella produzione di parte convenuta, sono presenti un documento denominato “6. comunicazione ditta lorben mancato accesso genn 2022” ed uno denominato “7. comunicazione ditta lorben mancato accesso febb 2022” (cfr. memoria ex art. 183, comma 6, n. 2), c.p.c. depositata da parte convenuta in data ###), in cui già si leggeva di interventi da eseguire al controsoffitto della cucina attorea, nonché il documento
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. denominato “8. racc ar sollecito cozzolino per accesso”, datato 06 Luglio 2021, avente ad oggetto “### riparazione controsoffitto vano cucina” (anch'esso allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2), c.p.c. depositata da parte convenuta in data ###), nel quale si legge: “come da sua conoscenza, i lavori deliberati alle parti comuni condominiali risultano quasi ultimati. Il preventivo approvato, contempla anche l'intervento di ripristino della controsoffittatura del vano cucina di sua proprietà come da lei richiesto, nonostante non siano mai state accertate le cause e le responsabilità delle lesioni riscontrate…”.
Trattasi di documentazione che, ancorché indiziaria, lascia inferire la preesistenza delle problematiche di cui trattasi rispetto ai lavori condominiali dell'ottobre 2022, che, dunque, non possono essersene stata la causa.
Nè parte attrice — sulla quale incombeva il relativo onere probatorio — ha fornito alcuna pregnante prova al riguardo, né al fine di fornire compiuta dimostrazione ai propri unilaterali assunti, né per smentire, di contro, le prove contrarie prodotte sul punto dal ### convenuto.
Sono rimasti, infine, sul mero piano delle generiche asserzioni di parte anche le non meglio precisate problematiche dei “cattivi odori” asseritamente promananti dalle fecali, per le quali parte attrice (oltre che a stimolare non ammissibili poteri esplorativi e inquisitori da parte del Tribunale e del ###, non solo non ha fornito alcun riscontro probatorio — ancorché presuntivo —, ma non ha neppure chiarito — sul piano strettamente allegativo, prima ancora che probatorio — l'ipotetico dannoevento ricollegabile a tale generica circostanza.
Parimenti indimostrata, assertiva e apodittica si è rivelata la domanda di risarcimento dei danni per danno biologico alla salute e da “stress” formulate da parte attrice, del tutto sfornita di supporto probatorio.
Per tutto quanto sopra illustrato e argomentato, dunque, in parziale accoglimento della domanda attorea, va riconosciuta una responsabilità concorsuale tra le parti, nella su indicata misura del 25% imputabile in capo al convenuto Comune e per la restante parte imputabile in capo alla stessa parte attrice, nella produzione dei danni da infiltrazione riscontrati nella zona giorno dell'immobile attoreo. Per l'effetto, individuata nella somma di euro 750,00, oltre ### il costo necessario al ripristino del salone dell'immobile attoreo per la rimozione dei danni causalmente riconducibili alle su indicate infiltrazioni, il convenuto ### dei ### sito in ### in ### al viale dei ### n. 18/h, va condannato, in persona dell'### p.t., al pagamento, in favore della attrice, ### per le causali risarcitorie innanzi indicate, della somma complessiva di euro (750,00 x 25% = ) 187,50 (centoottantasette/50), oltre IVA nell'aliquota di legge.
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. In ordine alle richieste di rivalutazione monetaria e di interessi, si osserva quanto segue.
Quanto alla prima, i danni sono stati già liquidati all'attualità, secondo i valori monetari correnti, non abbisognando, dunque, di ulteriore rivalutazione (trattandosi di debito di valore e non di valuta).
Quanto, invece, agli interessi si rileva che “il danno subito per la mancata corresponsione dell'equivalente pecuniario del bene danneggiato può essere liquidato in via equitativa, attraverso il ricorso agli interessi, non necessariamente determinati in misura corrispondente al saggio legale, da calcolarsi sulla somma corrispondente al valore del bene al momento dell'illecito via via rivalutata”. In pratica, “qualora la liquidazione del danno da fatto illecito extracontrattuale sia effettuata “per equivalente”, con riferimento, cioè, al valore del bene perduto dal danneggiato all'epoca del fatto illecito, e tale valore venga poi espresso in termini monetari che tengano conto della svalutazione intervenuta fino alla data della decisione definitiva, è dovuto al danneggiato anche il risarcimento del mancato guadagno, che questi provi essergli stato provocato dal ritardato pagamento della suddetta somma. Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso; in siffatta ultima ipotesi, gli interessi non possono essere calcolati (dalla data dell'illecito) sulla somma liquidata per il capitale, definitivamente rivalutata, mentre è possibile determinarli con riferimento ai singoli momenti (da stabilirsi in concreto, secondo le circostanze del caso) con riguardo ai quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente, in base ai prescelti indici di rivalutazione monetaria, ovvero in base ad un indice medio” (così, per prima, Cass. Sez. Unite, 17 febbraio 1995, 1712).
Questo Tribunale ritiene, pertanto, equo, ai sensi del secondo comma dell'art. 2056 c.c., adottare, come criterio di risarcimento del pregiudizio da ritardato conseguimento delle somme dovute (c.d. lucro cessante), quello degli interessi, al tasso legale di cui al codice civile (cfr. art. 1284 c.c.).
Pertanto, gli interessi in oggetto devono calcolarsi, dal momento dell'illecito (da datarsi, nella specie, e in assenza di prova certa in atti circa una retrodatazione dell'evento ad epoca antecedente, al 20/01/2023, ovvero alla data della constatazione tecnica eseguita dal consulente di parte nominato da parte attrice, come da perizia di parte da essa prodotta in allegato all'atto di citazione introduttivo del giudizio), sull'importo sopra complessivamente liquidato devalutato all'epoca del sinistro (20/01/2023), con l'applicazione del coefficiente ### di devalutazione (c.d. indice FOI generale), di cui all'ultima rilevazione; quindi, su tale ultima somma, come progressivamente rivalutata, di anno in anno, ogni successivo 20 gennaio, secondo la variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati accertata dall'I.S.T.A.T., fino alla data della presente decisione.
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. Sull'importo finale come sopra riconosciuto (che si converte in debito di valuta per effetto della liquidazione operata con la presente decisione), maggiorato degli interessi compensativi maturati sulla stessa somma (e computati come innanzi indicato), saranno dovuti, poi, i normali interessi legali ex art. 1282 c.c., dalla data di pubblicazione della presente decisione e sino al soddisfo.
Nulla va statuito, infine, sulla domanda riconvenzionale pur proposta da parte convenuta nella depositata comparsa di costituzione e risposta e, tuttavia, successivamente rinunciata nelle note scritte depositata dalla predetta parte in data ### in sostituzione dell'udienza del 26/06/2023 (nella qual nota scritta è dato inequivocabilmente ed espressamente leggere: “### convenuta prende atto, suo malgrado, che per mero errore materiale si è costituita in giudizio depositando comparsa di costituzione e risposta nella quale era proposta domanda riconvenzionale, alla quale aveva rinunciato. Infatti, depositando il giorno festivo 2 giugno la stessa è tardiva ed inammissibile.
Alla stessa, pertanto, espressamente rinuncia, chiedendo la prosecuzione del giudizio.”).
Stante la reciproca soccombenza riportata tra le parti (stante l'accoglimento soltanto parziale e in oltremodo minima parte della domanda spiegata da parte attrice, formulata, invece, per ammontare ben più sostanzioso, ma sulla scorta di pretesa rivelatasi, per la gran parte, infondata) il Tribunale ritiene sussistenti i presupposti di cui all'art. 92, comma 2, c.p.c. per pervenire alla integrale compensazione delle spese di lite relative al presente giudizio tra le parti.
Quanto, infine, alle spese di ### per gli stessi motivi che precedono, le stesse si pongono definitivamente, nei soli rapporti interni tra le parti e ferma restando la solidarietà passiva di tutte loro nei confronti del ### (cfr. Cass. 28094/2009), per la quota della metà a carico di parte attrice e per la residua quota della metà a carico di parte convenuta. P.Q.M. Il Tribunale Ordinario di ####, in persona del G.M., Dott. ### definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 2698/2023 R.G.A.C., avente ad oggetto: “### ex artt. 2049 - 2051 - 2052 c.c.”, pendente tra ### — attrice — e ### sito in ### in ### al viale dei ### n. 18/h — convenuto —, ogni contraria istanza disattesa e questione e domanda assorbite, così provvede: 1. in parziale accoglimento della domanda attorea, e ogni ulteriore domanda reietta, condanna il convenuto ### dei ### sito in ### in ### al viale dei ### n. 18/h, in persona dell'### p.t., al pagamento, in favore di parte attrice, ### per le causali risarcitorie di cui in motivazione, della somma complessiva
N. 2698/2023 R.G.A.C. n. 2698/2023 r.g.a.c. di euro 187,50 (centoottantasette/50), oltre IVA nell'aliquota di legge, oltre interessi al tasso e secondo la modalità di calcolo specificato in motivazione; 2. compensa integralmente tra le parti le spese di lite relative al presente giudizio; 3. ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del C.T.U., in base al decreto di liquidazione emesso contestualmente alla pronuncia della presente sentenza, pone definitivamente le spese di C.T.U., nei rapporti interni tra le parti, per la quota della metà a carico di parte attrice e per la quota della residua metà a carico di parte convenuta, con il conseguente reciproco diritto delle dette parti di ripetere dall'altra quanto già pagato o quanto sarà eventualmente pagato al C.T.U. in virtù del predetto decreto di liquidazione, in eccedenza rispetto alle quote di riparto interno quivi sancite.
Aversa, 11/11/2025 Il Giudice (dott. #### di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
causa n. 2698/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Canciello Rosario
v5.31
