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Corte di Cassazione

Corte d'Appello

Tribunale

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Corte d'Appello di Salerno, Sentenza n. 89/2025 del 04-02-2025

... condomini del fabbricato di ### n.1 - Angri (###, sono comproprietari anche delle seguenti parti comuni: aree destinate a parcheggio; e per l'effetto dichiara il loro diritto di utilizzare le predette parti comuni, nei limiti previsti dalla normativa vigente e dal regolamento di condominio; • dichiara cessato il contratto di locazione stipulato tra la ### & C. S.A.S e ### alla data del 31/03/2017 e per l'effetto condanna ### quale erede di ### al rilascio dell'immobile oggetto del predetto contratto in atti, libero da cose e persone, fissando la data dell'esecuzione del 03/07/2023; b) rigetta la domanda di risarcimento del danno; c) compensa le spese tra gli attori e il ### d) condanna gli altri convenuti in solido al pagamento, in favore degli attori, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 500,00 per spese ed euro € 5.865,86 per compensi, oltre Iva e ### come per legge, e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso); e) pone altresì in capo ai convenuti soccombenti definitivamente le spese di CTU”. Per una compiuta esposizione dei fatti, occorre premettere quanto segue. Nel primo grado di giudizio, con (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'Appello di Salerno 2^ ###.G. 531/2023 La Corte d'Appello di Salerno, 2^ ###, composta nelle persone dei seguenti ### Dott. ### - Presidente; Dott.ssa ### - ###    Dott.ssa ### - ### ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 531/2023 del ### degli ###, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 887/2023 del Tribunale di ###, emessa e depositata telematicamente in data ###, pubblicata e comunicata dalla cancelleria in data ### - non notificata, TRA ### nella qualità di erede di ### rappresentata e difesa dall'avv.  ### ed elettivamente domiciliata in ####, alla Via della ### nr. 60, presso studio difensore, - appellante - CONTRO ### e ### rappresentati e difesi dall'avv. ### ed elettivamente domiciliati presso l'indirizzo pec del difensore ###, - appellati - E ######## di ### 12 e ### & C. S.a.s.  - altre parti appellate contumaci - *********  pag. 2/8 OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 887/2023 del Tribunale di ### - ### del diritto di proprietà ### le parti hanno concluso come da rispettivi scritti difensivi, cui integralmente ci si richiama e dati per trascritti.   ### atto di citazione in appello notificato a mezzo pec in data ### per gli appellati presso i rispettivi procuratori costituiti in primo grado e iscritto a ruolo presso l'intestata Corte di Appello di Salerno in pari data, ### nella qualità di erede di ### proponeva gravame avverso la sentenza n. 887/2023 del Tribunale di ###, emessa e depositata telematicamente in data ###, pubblicata e comunicata dalla cancelleria in data ### - non notificata, con la quale il Tribunale di ### così decideva: “a) accoglie la domanda attorea per quanto di ragione e nei limiti indicati in parte motiva e per l'effetto: • dichiara che gli attori, nella qualità di condomini del fabbricato di ### n.1 - Angri (###, sono comproprietari anche delle seguenti parti comuni: aree destinate a parcheggio; e per l'effetto dichiara il loro diritto di utilizzare le predette parti comuni, nei limiti previsti dalla normativa vigente e dal regolamento di condominio; • dichiara cessato il contratto di locazione stipulato tra la ### & C. S.A.S e ### alla data del 31/03/2017 e per l'effetto condanna ### quale erede di ### al rilascio dell'immobile oggetto del predetto contratto in atti, libero da cose e persone, fissando la data dell'esecuzione del 03/07/2023; b) rigetta la domanda di risarcimento del danno; c) compensa le spese tra gli attori e il ### d) condanna gli altri convenuti in solido al pagamento, in favore degli attori, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 500,00 per spese ed euro € 5.865,86 per compensi, oltre Iva e ### come per legge, e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso); e) pone altresì in capo ai convenuti soccombenti definitivamente le spese di CTU”. 
Per una compiuta esposizione dei fatti, occorre premettere quanto segue. 
Nel primo grado di giudizio, con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale in data ### e iscritto a ruolo in data ###, ######## e ### convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di ###, il #### nella qualità di legale rappresentante della ### & pag. 3/8 C. S.a.s. e ### esponendo di essere condomini dello stabile sito in ### alla ### n. 1 (###; in particolare, precisavano: - #### e ### erano rispettivamente usufruttuari (i primi due) e nuda proprietaria (la terza) dell'appartamento ubicato al 5° piano, riportato al ### al fol. 12, partita 4413, loro pervenuto giusta atto pubblico di compravendita per notar ### del 02/02/1982 - rep. n. 5795, racc. 1046; - ### era proprietario esclusivo di locale terraneo, ubicato la piano terra, int. 10, riportato al ### al fol. 12, mappale 4 - sub. 11, allo stesso pervenuto in forza di decreto di trasferimento immobiliare ex art. 586 c.p.c. del Tribunale di ### - procedura esecutiva n. 106/1985; - ### e ### erano proprietari di locale terraneo ubicato al piano terra, int. 12, riportato al ### al fol 12, mappale 4 - sub. 13, loro pervenuto giusta atto pubblico di compravendita per notar ### del 19/11/1992 - rep. n. 14388, racc. 1655; - ### era proprietario di appartamento ubicato al primo piano, int. 4, riportato al ### al fol. 12, mappale 4 - sub. 52, scala B, allo stesso pervenuto giusta atto pubblico di compravendita per notar ### del 26/10/2000 - rep. n. 109107, racc. 19262, mentre la restante parte degli immobili condominiali apparteneva alla società ### & C. S.a.s.. Lamentavano gli attori che da alcuni mesi veniva loro inibito l'accesso al parcheggio ubicato nel sottosuolo dello stabile condominiale e che tale spazio risultava gestito, come autorimessa, da ### il quale concedeva i posti auto in uso a terzi estranei dietro pagamento di corrispettivo; pertanto, chiedevano al Tribunale di ### - previo accertamento del vincolo pertinenziale - a) di dichiarare il diritto di comproprietà pro quota degli attori sul parcheggio ubicato nel sottosuolo dello stabile condominiale e, per l'effetto, b) di accertare e dichiarare la sussistenza dell'usurpazione da parte di ### della predetta area condominiale, c) di condannare ### all'immediata restituzione all'suo comune dell'area usurpata mediante rimozione delle opere e dei mezzi di delimitazione apposti, d) di condannare ### al risarcimento dei danni patiti dagli attori per l'abusiva sottrazione all'uso comune di parti dell'edificio condominiale, con vittoria di spese, diritti ed onorari. In via istruttoria, chiedevano disporsi C.T.U. Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria in data ###, si costituiva in giudizio ### quale parte convenuta, che in via preliminare precisava che gli attori giammai pag. 4/8 avevano usufruito del parcheggio nel sottosuolo del fabbricato condominiale, quantomeno a partire dal 01/04/2005, nel merito riferiva che gran parte degli immobili ubicati nel fabbricato erano di proprietà della ### & C. S.a.s. ed erano sottoposti ad esecuzione immobiliare, compreso il piano garage del fabbricato, per il quale era stato nominato un custode giudiziario; precisava che, giusta autorizzazione del Giudice dell'esecuzione del 24/03/2005, tutto il locale garage posto al piano interrato del ### era stato concesso in locazione a ### con facoltà di sublocare posti auto ai condomini del fabbricato e/o ai terzi, dietro pagamento di un corrispettivo, atteso che l'immobile veniva concesso in locazione all'istante per una pigione mensile iniziale di € 1.350,00. Eccepiva quindi la propria carenza di legittimazione passiva e chiedeva il rigetto delle domande degli attori. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria in data ###, si costituiva in giudizio ### nella qualità di socio accomandatario e legale rappresentante della società ### & C. S.a.s., che in via preliminare eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e il difetto di legittimazione attiva degli attori, nel merito contestava la fondatezza delle domande attoree e ne chiedeva il rigetto in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze; con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria in data ### si costituiva in giudizio anche il ### di ### 12, che in via preliminare eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e il difetto di legittimazione attiva degli attori, nel merito chiedeva il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze di lite. Concessi i termini di cui all'art. 183, comma VI, c.p.c. e dichiarata l'interruzione per morte del convenuto ### il giudizio veniva riassunto e istruito a mezzo di C.T.U. e rinviato all'udienza del 26/01/2023 per la precisazione delle conclusioni, al cui esito veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. Con sentenza n. 887/2023 emessa e depositata telematicamente in data ###, pubblicata e comunicata dalla cancelleria in data ### - non notificata, il Tribunale di ###, accertata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali e ricondotta la fattispecie nell'ambito dell'art. 1117 c.c., accoglieva la domanda attorea nei limiti indicati nella parte motiva, rigettava la domanda di risarcimento del danno e regolamentava le spese di lite come da dispositivo.  pag. 5/8 Con la proposizione del presente gravame, l'odierna appellante, ### censurava l'impugnata sentenza sulla base delle motivazioni così come meglio articolate in atti; chiedeva, pertanto, all'###ma Corte di Appello, in riforma dell'impugnata sentenza, di accogliere le seguenti conclusioni: “accogliere l'appello e, in riforma della decisione gravata , rigettare tutte le domande proposte dagli attori perché infondate in fatto e in diritto, perché non provate e, comunque, per tutti i motivi di cui in narrativa, con condanna di ######## e ### al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio in favore di ### erede di ### oltre spese generali, cassa ed iva, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”. Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta in appello depositata telematicamente in data ###, si costituivano in giudizio ### e ### quali parti appellate, che nel merito chiedevano di rigettare l'interposto gravame perché infondato in fatto e in diritto, con vittoria di spese e compensi del giudizio di appello; nonostante la ritualità della notifica, non si costituivano in giudizio ######## di ### 12 e ### & C. S.a.s., quali altre parti appellate, per cui ne va dichiarata la contumacia. Fissata la prima udienza per il ###, disposta la trattazione della causa ex artt. 127 e 127-ter c.p.c., così come introdotti con D.Lgs. n. 149/2022, e depositate le note scritte in sostituzione di udienza, il ### istruttore rinviava all'udienza del 05/12/2024 per la rimessione della causa in decisione e contestuale concessione dei termini perentori ex art. 352 c.p.c.  per il deposito delle memorie n. 1), n. 2) e n. 3). Depositati gli scritti conclusionali, disposta la trattazione della causa ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. per l'udienza del 05/12/2024 e depositate le note scritte in sostituzione di udienza, il ### istruttore riservava la causa alla decisione del Collegio e viene così decisa.  MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di giudizio ######## di ### 12 e ### & C. S.a.s., quali altre parti appellate, regolarmente citate e non costituitesi in giudizio.  ###, come proposto, va accolto per quanto di ragione, come di seguito riportato. In primo grado, gli attuali appellati, in quanto condomini dello stabile sito in ### alla via ### n. 1, hanno promosso azione nei riguardi di ### e C s.a.s, del ### pal. ### e di ### per ottenere la dichiarazione del diritto di pag. 6/8 comproprietà sul parcheggio ubicato sotto lo stabile condominiale, già di proprietà di ### e C s.a.s., ed in uso di ### quale parcheggio a pagamento. Essi hanno chiesto accertarsi l'usurpazione da parte di ### con ordine di restituzione e risarcimento del danno per il mancato uso dei locali. ### nel costituirsi, ha precisato che il locale già di proprietà ### è stato oggetto di procedura esecutiva immobiliare, con nomina di custode giudiziario, che previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione in data ###, gli ha locato l'area parcheggio, per un canone mensile di euro 1.350,00. Alla morte di ### si è costituita ### sua erede. La sentenza di primo grado ha accolto la domanda attorea e affermato la comproprietà dell'area parcheggio, con diritto all'uso delle parti comuni, ha dichiarato risolto il contratto di locazione stipulato tra ### e C. s.a.s. e ### disponendo il rilascio dell'immobile, con condanna alle spese di lite dell'appellante. Il primo motivo di appello attiene alla affermazione del diritto di proprietà nei riguardi di ### risulta fondato nella misura in cui ### non è mai stato proprietario del locale garage o parcheggio oggetto di causa, ma solo detentore in ragione del contratto di locazione, tuttavia l'affermazione del diritto di comproprietà in se ha un valore assoluto, e come tale opera anche nei riguardi dei terzi, cui è opponibile la condizione di proprietario, trattandosi di un diritto reale, per come configurato e qualificato in sentenza. Fondato è il secondo motivo nella misura in cui il contratto di locazione dichiarato risolto non ha costituito oggetto del contendere del primo grado di giudizio, ed è intervenuto tra la custodia giudiziale e ### La domanda attorea è stata di accertamento del vincolo pertinenziale…, dichiarare il diritto di comproprietà pro quota degli istanti sul parcheggio ubicato nel sottosuolo dello stabile condominiale; per l'effetto accertare e dichiarare la sussistenza dell'usurpazione da parte del sig, ### della predetta area condominiale, con conseguente rilascio. La pronuncia sulla risoluzione non può collegarsi implicitamente al giudizio principale, come sostenuto dagli appellati, essendo domanda nuova e diversa, per cui risulta violato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, non potendo intendersi la risoluzione come una conseguenza necessaria ed automatica del riconoscimento della comproprietà. 
Comunque, per ammissione delle parti, il contratto di fatto è risolto per l'avvenuta definizione della procedura esecutiva e la vendita dell'area, per cui tale aspetto rileva nella fase esecutiva e di cessazione degli effetti del contratto. Ciò che invece interessa nel processo pag. 7/8 è la usurpazione contestata al ### dell'area parcheggio. Orbene, l'usurpazione ha come presupposto la carenza di un titolo legittimante l'uso del parcheggio, e dunque la condotta abusiva dell'occupante. Tuttavia, nel caso di specie sino alla vigenza degli effetti del contratto di locazione, non può dirsi che ### abbia occupato senza titolo il bene, e per conseguenza manca la condotta illecita a lui attribuita. Peraltro, alla morte di ### nell'anno 2015, il contratto di locazione non è stato continuato da parte di ### ed è cessato anche per effetto della esecuzione immobiliare. Tuttavia, va altresì, rilevato che la qualità di conduttore di ### e la cessazione del contratto di locazione comporta che all'attualità la appellante non abbia alcun interesse meritevole di tutela in relazione alla pronuncia di comproprietà dell'area parcheggio in favore degli appellati condomini. Sul punto l'appello è infondato non venendo in evidenza un concreto interesse in favore di ### che allo stato è priva di qualsiasi titolo qualificante la sua posizione giuridica rispetto all'area parcheggio. Infine, in ordine alle spese di lite, la mancanza di illegittimità nella occupazione fa venir meno per ### ora erede ### l'aspetto della usurpazione e per conseguenza il rigetto della unica domanda nei suoi confronti determina la revisione delle spese di lite in relazione al principio della sostanziale soccombenza alla luce della valutazione dell'esito complessivo della causa.   P.Q.M.  La Corte d'Appello di Salerno, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ### nella qualità di erede di ### nei confronti di ### e ### nonché nei confronti di ######## di ### 12 e ### & C. S.a.s., avverso la sentenza n. 887/2023 del Tribunale di ###, emessa e depositata telematicamente in data ###, pubblicata e comunicata dalla cancelleria in data ### - non notificata, respinta ed assorbita ogni altra istanza, deduzione ed eccezione, così provvede: 1. Dichiara la contumacia di ######## di ### 12 e ### & C. S.a.s.; 2. Accoglie parzialmente l'appello e per l'effetto in riforma parziale della sentenza 887/2023 del Tribunale di ###, rigetta la domanda degli attori nei confronti pag. 8/8 di ### e riforma la sentenza nella parte in cui dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra ### e C sas e ### alla data del 31/03/2017, e per l'effetto in riforma del capo d) della sentenza condanna ### e ####### e ### al pagamento in solido delle spese di lite liquidate in euro 3.800,00 altre iva e cnap come per legge e spese generali in favore di ### con attribuzione al difensore antistatario, confermata per il resto la sentenza impugnata.  3. ### e ### in solido, al pagamento delle spese di lite liquidate in euro 800,00 spese, in euro 5.000,00 compenso difensore, oltre iva e cnap come per legge e spese generali in favore di ### e con attribuzione al difensore antistatario. 
La Corte dà atto che non sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario, di un importo ulteriore pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto. 
Il presente provvedimento è stato redatto nel rispetto dei criteri così come statuiti dal regolamento adottato con ### del 7 agosto 2023, n. 110. 
Così deciso nella camera di consiglio della Corte Appello di Salerno, 2^ ###. 
Salerno, lì 29/ 01/2025 ### relatore/estensore ###.ssa ####

causa n. 531/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Carleo Giulia, Vito Colucci

Corte d'Appello di Torino, Sentenza n. 984/2025 del 13-11-2025

... accertamento tecnico preventivo. • con favore di spese di primo e secondo grado». ### s.r.l. e ### hanno precisato queste conclusioni: «### la Corte d'###.ma, previe le declaratorie del caso, richiamate le deduzioni e le eccezioni di cui alla comparsa costitutiva in appello, In via preliminare: dichiarare inammissibile, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., l'appello proposto, non avendo esso una ragionevole probabilità di essere accolto; Nel merito: respingere l'appello poiché infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, assolvere gli appellati arch. ### e ### in persona del legale rappresentante pro tempore, da ogni istanza e pretesa avversaria. In ogni caso: con vittoria dei compensi professionali e delle spese di lite del presente grado, con distrazione a favore dell'antistatario avv. ### Svolgimento del processo 1. ### e ### avevano convenuto ### s.r.l. e ### innanzi al Tribunale di ### quali rispettivamente venditrice/costruttrice e direttore dei lavori, assumendo di essere comproprietari di un alloggio e di un posto auto coperto presso il ### nella località ### di ### dal 21 marzo 2007, e che, nel marzo 2015, delle infiltrazioni d'acqua sulle scale condominiali avevano (leggi tutto)...

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R.G. n. 1648/2022 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La CORTE ### di TORINO sezione seconda civile composta dai magistrati: ### presidente ### consigliere ### consigliere rel.  ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 1648/2022 promossa da ### (c.f. ###), ### (c.f. ###), difesi dall'avv. ### elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, in ### via ### del lebbroso, n. 37 appellanti contro ### s.r.l. (p. i.v.a. ###), nella persona del legale rappresentante pro tempore, ### (c.f. ###), difesi dall'avv. ### elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, in ### via ### n. 10 appellati ### e ### hanno precisato queste conclusioni: «### la Corte d'### di ### cosi decidere • in riforma dell'appellata sentenza ed in accoglimento dei motivi d'appello precisati nell'atto di citazione in appello • accogliere le conclusioni tolte nel giudizio di primo grado, cosiccome precisate in sede di precisazione delle conclusioni, che si riportano di seguito: Vista l'acquisizione del fascicolo dell'ATP rg: 875/20176: - condannare i convenuti in solido tra loro ad eseguire, a loro cura e spese, i lavori descritti dalla CTU dell'### necessari ad evitare infiltrazioni e necessari per i ripristini, assegnando termine per l'adempimento, con espressa precisazione che in caso di mancato rispetto del termine, i convenuti saranno tenuti a corrispondere all'attore l'importo di € 14.212,85, o di quella diversa somma che risultasse dovuta in corso di causa; - Si specifica come già dichiarato in memoria ex art. 183 c.p.c. 6° comma n° 1 che “la quantificazione dell'importo da pagare in caso di inadempimento non può essere intesa pro quota, avendo il precipuo scopo di costituire la provvista per far eseguire i lavori a terze ditte”.  - Con favore di spese anche del procedimento di accertamento tecnico preventivo.  • con favore di spese di primo e secondo grado».  ### s.r.l. e ### hanno precisato queste conclusioni: «### la Corte d'###.ma, previe le declaratorie del caso, richiamate le deduzioni e le eccezioni di cui alla comparsa costitutiva in appello, In via preliminare: dichiarare inammissibile, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., l'appello proposto, non avendo esso una ragionevole probabilità di essere accolto; Nel merito: respingere l'appello poiché infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, assolvere gli appellati arch. ### e ### in persona del legale rappresentante pro tempore, da ogni istanza e pretesa avversaria. 
In ogni caso: con vittoria dei compensi professionali e delle spese di lite del presente grado, con distrazione a favore dell'antistatario avv. ### Svolgimento del processo 1. ### e ### avevano convenuto ### s.r.l. e ### innanzi al Tribunale di ### quali rispettivamente venditrice/costruttrice e direttore dei lavori, assumendo di essere comproprietari di un alloggio e di un posto auto coperto presso il ### nella località ### di ### dal 21 marzo 2007, e che, nel marzo 2015, delle infiltrazioni d'acqua sulle scale condominiali avevano interessato anche il loro posto auto, denunciate ai convenuti da ### il 24 luglio 2015.  ### aveva promosso nei confronti dei convenuti e del ### un accertamento tecnico preventivo, all'esito del quale erano state accertate la presenza di infiltrazioni d'acqua, anche copiose, in occasione di forti precipitazioni nel terreno a tergo dei muri, e l'esecuzione non corretta delle riprese di getto o quantomeno di alcune di esse. 
Gli attori avevano dunque chiesto la condanna dei convenuti ad eseguire i lavori indicati nella consulenza tecnica d'ufficio, necessari ad evitare infiltrazioni e necessari per i ripristini, assegnando termine per l'adempimento, con espressa precisazione che in caso di mancato rispetto del termine, la controparte avrebbe dovuto pagare la somma di euro 14.212,85, o di altra somma da accertare nel corso del processo.  2. ### s.r.l. e ### si erano costituiti in giudizio, eccependo la decadenza e la prescrizione del diritto dedotto e chiedendo il rigetto delle domande, anche per difetto di legittimazione ad agire, e in subordine il contenimento della condanna alla pretesa da accertarsi.  3. Con sentenza n. 202/2022 del 15 giugno 2022, il Tribunale di ### ha rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione ad agire e le domande attoree e ha compensato per intero le spese processuali, anche quelle dell'accertamento tecnico preventivo, ponendo a carico di entrambe le parti le spese della consulenza tecnica d'ufficio, disposta nella fase di merito.  4. Avverso la sentenza, ### e ### hanno proposto appello sulla base di quattro motivi e hanno riproposto le domande avanzate in primo grado.  ### s.r.l. e ### hanno chiesto il rigetto, anche in rito, dell'appello.  5. Non è stata espletata attività di istruzione probatoria. 
A seguito delle difese finali, la decisione della causa è stata riservata.
Motivi della decisione 1. Gli appellati hanno eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. per carenza della ragionevole probabilità di accoglimento.  ### va valutata direttamente nell'esame dei singoli motivi.  2. Con i primi due motivi d'appello, gli appellanti hanno censurato la qualificazione del vizio dedotto, quindi del tipo di responsabilità invocata, e la ritenuta decadenza dalla garanzia (primo motivo), nonché l'accertamento negativo di concreti rischi di ripresa del fenomeno delle infiltrazioni d'acqua (secondo motivo). 
I motivi meritano la trattazione congiunta, poiché vertono sul rigetto della domanda di condanna degli appellati ai sensi dell'art. 1669 I motivi sono fondati.  ### il giudice di primo grado, la carente impermeabilizzazione, causativa delle infiltrazioni nell'area comune destinata a parcheggio, costituisce un vizio ai sensi dell'art.  1667 c.c., poiché non ha precluso la fruizione dell'unità immobiliare; siccome la contezza dei vizi risaliva al 7 aprile 2015, data della perizia ottenuta dagli appellanti, mentre la denuncia agli appellati era stata fatta in data 24 luglio 2015, è maturata la decadenza dal diritto sotteso alla garanzia. 
Ad avviso degli appellanti, il vizio accertato va considerato un grave difetto agli effetti dell'art. 1669 c.c., la cui applicazione contrasta con l'accertata decadenza. 
Prima di sciogliere la questione della qualificazione, occorre riprendere i dati di fatto. 
Vanno pertanto esaminate le consulenze tecniche assunte nel processo ed espletate dal medesimo consulente. 
All'esito dell'accertamento compiuto in sede preventiva, il consulente tecnico ha ritenuto che «[i]l problema delle infiltrazioni che si manifestano in occasione di eventi meteorici importanti riguard[i], con ragionevole certezza, la ripresa di getto fra platea di fondazione e muri verticali. Il sottoscritto c.t.u., vista la provenienza delle infiltrazioni, ritiene molto probabile che tale dettaglio non sia stato correttamente progettato e/o realizzato. Le riprese di getto, normalmente, vengono dotate di cordoli bentonitici in grado di aumentare il proprio volume di cinque volte se imbibiti di acqua. Tali dettagli permettono di rendere perfettamente stagne le riprese di getto. || Le cause [d]elle infiltrazioni, quindi, sono due: || 1) presenza di infiltrazioni d'acqua, anche copiose, in occasione di forti precipitazioni nel terreno a tergo dei muri;|| 2) esecuzione non corretta delle riprese di getto o, quanto meno, di alcune di esse» (pp. 4 s. rel. per. prev. di cui al doc. n. 2 fasc. primo grado appellanti). 
Il consulente tecnico ha dunque elencato le opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni (p. 5 rel. per. prev.), precisate nel computo metrico estimativo delle opere di impermeabilizzazione e ripristino (all. c. rel. per. prev.). 
Il consulente tecnico ha anche accertato i danni provocati dalle infiltrazioni, avendo cura di distinguere i diversi ambiti. 
Rispetto alla struttura, e cioè i muri perimetrali in conglomerato cementizio armato, «al momento attuale le infiltrazioni non poss[o]no aver causato danni […]. Non si esclude che in futuro, nel caso in cui il fenomeno continuasse, si potrebbe assistere a un locale ammaloramento strutturale. Si esclude, in ogni caso, che un'infiltrazione […] del tipo di quella che si è manifestata possa comportare, nella vita utile dell'edificio, riduzioni di capacità portanti tali da rendere staticamente inadeguato l'edificio. […] le strutture portanti sono state trattate con tinteggiatura sul paramento interno. Tale trattamento, […], ha subito evidenti ammaloramenti: il ristagno di acqua, infatti, ha inumidito la base della muratura e l'umidità è stata trasportata verso l'alto per capillarità» (p. 6 rel. per. prev.). 
Rispetto agli impianti (quello di illuminazione), non sono stati riscontrati danni (p. 7 rel. per. prev.). 
Rispetto ai pavimenti, i ristagni di acqua hanno provocato il deposito di salnitro, che ha cagionato un danno molto modesto, rimediabile mediante la pulitura e la verniciatura, sì da restituire omogeneità cromatica alla pavimentazione ###. 
In sede di conclusioni finali, il consulente tecnico ha stimato in euro 13.712,85 il costo delle opere di impermeabilizzazione e ripristino, ed in euro 1.748,16 i danni arrecati alle parti comuni, comprese l'autorimessa comune e la porzione spettante agli appellanti (allegati sub e, f rel. per. prev.), comprensivi dei danni alla pavimentazione (euro 500,00, p. 10 rel. per. prev.). 
La consulenza tecnica non è stata attinta da critiche dei consulenti delle parti con riguardo al metodo, ai rilievi e alle conclusioni circa le cause delle infiltrazioni. 
Il consulente tecnico di parte appellata ha concordato con l'analisi delle cause delle infiltrazioni, con le modalità di risanamento, salvi modesti interventi integrativi, mentre ha contestato la ricorrenza di danni alla pavimentazione (p. 9 rel. per prev.).
In primo grado, e in continuità con quanto esposto, gli appellati non avevano messo in discussione la consulenza tecnica e l'avevano richiamata al solo fine di escludere che nel caso ricorressero i gravi difetti ex art. 1669 c.c. o i danni ex art. 2043 Anche le difese in questo grado vertono esclusivamente sulla qualificazione dei vizi al fine di escludere la responsabilità ex art. 1669 La consulenza tecnica disposta nella fase di primo grado verte sull'accertamento del dato attuale circa i fenomeni di umidità e di infiltrazione e di nuovo sull'individuazione delle cause delle infiltrazioni già accertate nel procedimento di istruzione preventiva. 
Il consulente tecnico ha potuto appurare che «il fenomeno delle infiltrazioni, rilevate nel passato dallo stesso ### non si [è] manifestato durante il periodo intercorso tra la nomina e la consegna della presente relazione» (p. 2 rel. per.). 
Il consulente tecnico ha anche fornito una spiegazione del rilievo: «1) E' possibile che la falda freatica abbia, nel corso degli ultimi anni, avuto un abbassamento per cui la superficie piezometrica non ha più interessato il fabbricato; || 2) E' possibile che non si trattasse di vera e propria falda freatica, bensì di venuta localizzata di acqua che ha trovato un'altra via e, quindi, non interessa più il fabbricato» (p. 3 rel. per.). 
Avuto riguardo alle cause delle infiltrazioni il consulente tecnico ha confermato gli esiti già raggiunti in sede di istruzione preventiva. 
Infatti, si legge nella relazione peritale: «E' evidente, in ogni caso, che le infiltrazioni si sono manifestate a causa di una discontinuità dell'impermeabilizzazione, dovuta ad una non corretta progettazione/esecuzione dei dettagli di giunzione tra le riprese di getto» ###. 
Il consulente tecnico ha infine accertato la persistenza del difetto: «si può affermare con certezza che le cause di assenza delle infiltrazioni riguardano un differente andamento delle acque sotterranee, assolutamente imprevedibile, e non una possibile “autoriparazione” dell'impermeabilizzazione del fabbricato» ###. 
Anche per questa consulenza tecnica non si sono registrate contestazioni di metodo, né censure alla parte percipiente. 
Il consulente di parte appellata non ha soltanto condiviso la conclusione prognostica circa la verificazione nel futuro di infiltrazioni, assumendo che dipenderebbe da eventi eccezionali, «quali quelli illustrati a pagina 2 della presente relazione (evento eccezionale) o […] d[a] un evento della portata paragonabile all'alluvione del 2000 che ha devastato l'intera regione, ma che ha un tempo di ritorno pari a settecento anni» (pp. 24 s. rel. per.).
Si possono considerare ulteriori rilievi del consulente di parte appellata, tra l'altro da quest'ultima neanche richiamati in sede di appello. 
Si legge nelle osservazioni che «[p]ur essendo difficile risalire alle cause che hanno portato alla presenza di umidità e di stillicidi nell'autorimessa esistono tuttavia alcuni aspetti incontrovertibili che restringono le possibilità interpretative sulle cause stesse tra cui: || - La natura del terreno messa in evidenza dagli scavi era tale da escludere qualsiasi presenza di acqua di qualsivoglia natura (sorgenti, falde a varie profondità, ecc). || - E' certo che i lavori risultano eseguiti a regola d'arte, in caso contrario le infiltrazioni si sarebbero verificate già nella primavera del 2005 (terminati gli interrati) e non nel 2009 dopo quattro anni. || Le guaine sono di qualità, infatti a distanza di quasi vent'anni il soffitto dell'autorimessa è totalmente privo di macchie di umidità nonostante il pavimento si trovi a circa otto metri più in basso della quota del primo livello abitabile, e che sorregga il peso di tonnellate di terreno riportato» (p. 24 rel. per.). 
Queste considerazioni non inficiano la bontà dell'esito peritale. 
Anzitutto, il consulente di parte ha evidenziato che «[n]on si è mai negata l'esistenza di moderate infiltrazioni di acqua negli scantinati» ###. 
Inoltre, le considerazioni circa la fonte delle infiltrazioni vanno filtrate alla luce della riserva fatta in esordio dal consulente sulle difficoltà di accertamento, la quale ne riduce il grado di concludenza. 
Ancora, va evidenziata la diversa posizione assunta in sede di accertamento tecnico preventivo, atteso che, come sopra esposto, il medesimo consulente non aveva illustrato prospettazioni alternative circa le cause delle infiltrazioni. 
Il rilievo riduce ulteriormente la possibilità di fare affidamento sulle valutazioni in esame. 
Infine, né allora, né nella fase di merito, il consulente di parte ha negato la presenza della discontinuità di impermeabilizzazione e l'ascrizione della stessa a ###causa delle infiltrazioni. 
A questo punto occorre accertare in diritto gli estremi della responsabilità invocata da parte appellante.  ###. 1669 c.c. dispone che «[q]uando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. || Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia». 
La diposizione prevede una forma aggravata di responsabilità dell'appaltatore o del costruttore in generale, se si accoglie la tesi che ravvisa nella norma una figura di illecito extracontrattuale, contro il quale può reagire anche il terzo danneggiato. 
Il committente (o committente-acquirente o il terzo) deve provare il danno (o pericolo di danno) - rovina totale o parziale dell'opera, evidente pericolo di rovina, gravi difetti - e il nesso tra esso e una delle cause tipizzate - vizio del suolo o difetto costruttivo -. 
Gli appellanti hanno assolto l'onere della prova (art. 2697, co. 1, c.c.). 
Le emergenze peritali illuminano sulla ricorrenza degli elementi costitutivi. 
Ricorre il grave difetto. 
La giurisprudenza di legittimità ne ha attribuito, nel tempo, un significato esteso: «la gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto. Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera […], purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici» (Cass. civ., sez. II^, ord. 4 settembre 2019, 22903); Le infiltrazioni d'acqua in un fabbricato sono un evento normalmente inatteso. 
I fabbricati sono costruiti perché siano protetti dalle intemperie. 
Gli appellati hanno insistito sulla fruibilità del parcheggio, anche al momento delle infiltrazioni. 
Sennonché, il grave difetto non va misurato solo in termini di utilizzo, ma anche in base alla destinazione funzionale dell'immobile.
Le infiltrazioni mal si adattano alle esigenze abitative di un edificio, quale è quello di specie, intese in senso ampio, con estensione anche alle aree di parcheggio, meritevoli di essere preservate nella loro integrità. 
Inoltre, il rischio di infiltrazioni può incidere sul valore economico del bene. 
La proprietà di un immobile soggetta a questo rischio ha ragionevolmente minore “appetibilità” sul mercato o è passibile di svalutazione. 
Circa l'entità delle infiltrazioni d'acqua registrate, si osserva che è apprezzabile come significativa. 
Le riproduzioni fotografiche acquisite agli atti rappresentano un fiotto d'acqua che dal terz'ultimo gradino della seconda rampa dell'autorimessa scende verso il basso sino a raggiungere la superficie del vano destinato ad autorimessa (cfr. fotografie nn. 12-17, 20 di cui alla relazione peritale acquisita nel procedimento di istruzione preventiva). 
In ogni caso, anche se l'entità delle infiltrazioni può non impedire l'uso della cosa, rimane ferma l'incompatibilità dell'evento (e, per l'avvenire, del rischio dell'evento) con la funzione protettiva di un edificio e quindi con il ### godimento atteso da un edificio. 
Va infine sottolineato il carattere permanente del rischio delle infiltrazioni d'acqua, la cui verificazione potrebbe cagionare anche ammaloramento strutturale. 
Ricorre il difetto costruttivo. 
È accertata infatti la discontinuità (quindi l'inidoneità anche solo parziale) dell'opera di impermeabilizzazione. 
Ricorre il nesso di causa tra le infiltrazioni e il difetto costruttivo. 
È accertata infatti la natura di concausa della predetta discontinuità. 
Spetta all'appaltatore superare la presunzione di colpa: «nell'azione speciale ex art.  1669 c.c. vige un regime di presunzione di colpa iuris tantum, che impone al danneggiante di fornire la prova liberatoria […]. Mentre nell'azione generale ex art. 2043 c.c. è il danneggiato a dover dimostrare, in ossequio ai principi generali dettati dall'art. 2697 c.c., oltre alla condotta del costruttore, all'evento lesivo e al nesso eziologico, la colpa del danneggiante» (Cass. civ., sez. II^, sent. 10 novembre 2023, n. ###). 
Gli appellati hanno ascritto a fenomeni eccezionali la verificazione delle infiltrazioni e pregresse e potenziali. 
In continuità con quanto esposto circa le osservazioni del loro consulente tecnico, va aggiunto che, in primo grado, gli appellati non avevano riferito di eventi eccezionali.
Il consulente tecnico ha escluso l'eccezionalità delle precipitazioni, qualificandole come “abbondanti” o “importanti” (p. 4 rel. per. prev.) o ancora “forti” (p. 5 rel. per. prev.). 
Vi è un'ultima ragione di inattendibilità della prospettazione degli appellati. 
Il consulente tecnico d'ufficio ha esaminato la relazione geologica redatta nel luglio 2004, prima della costruzione del fabbricato, nella quale si legge che, «in base a quanto osservato, alla morfologia dell'area ed all'entità degli sbancamenti in progetto, si ritiene che essi non andranno a interferire con la falda idrica permanente; sono comunque possibili infiltrazioni d'acqua anche copiose in occasione di forti precipitazioni e spandimenti residui» (p. 4 rel. per. prev.). 
Era stato dunque registrato inequivocabilmente il rischio di infiltrazioni a causa di forti precipitazioni e non di eventi eccezionali. 
Il dato della relazione geologica suffraga ulteriormente le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio. 
Gli appellati non hanno fornito alcun contributo per escludere la responsabilità di uno di loro. 
Non risulta infatti che abbiano sostenuto l'esclusività dell'errore di progettazione o di realizzazione. 
Non ricorrono pregnanti contestazioni circa le opere da eseguire. 
Il consulente tecnico ha recepito l'osservazione del consulente di parte appellata in ordine ai lavori di tinteggiatura, mentre ha confermato l'intervento alla pavimentazione, visto che il ristagno d'acqua aveva comportato il deposito di salnitro. 
Si tratta di una conclusione condivisibile. 
Gli appellati sono dunque condannati all'esecuzione delle opere meglio indicate nel computo metrico allegato alla relazione in sede di istruzione preventiva (allegati sub e, f), oltre a quelle relative alla pavimentazione (p. 10 rel. per. prev.). 
Le opere dovranno essere eseguite entro un anno dalla pubblicazione della sentenza. 
In difetto, gli appellati saranno tenuti al pagamento in favore della controparte della somma di euro 14.212,85, in conformità alla domanda. 
I motivi sono accolti.  3. ### dei primi due motivi priva logicamente di fondamento l'eccezione degli appellati di inammissibilità dell'appello e assorbe l'esame del terzo motivo d'appello, vertente sul rigetto della domanda ex art. 2043 c.c., strumentale ad assegnare la stessa utilità attesa dall'accoglimento della domanda ex art.1669 4. Gli appellanti hanno chiesto una nuova regolamentazione delle spese processuali quale effetto espansivo dell'accoglimento dei primi motivi (art. 336, co. 1, c.p.c.). 
Le difese non costituiscono dunque un vero e proprio motivo, da intendersi come specifica critica alla statuizione sulle spese processuali.  5. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.). 
Parte appellata è soccombente. 
Le spese sono liquidate secondo i parametri del d.m. 10 marzo 2014, n. 55, che va applicato ratione temporis, a seconda del momento di conclusione delle differenti fasi di giudizio. 
Il valore della controversia corrisponde all'utilità attribuita agli appellanti, quindi al valore delle opere oggetto di condanna (scaglione euro 5.201,00-26.000,00). 
Tenuto conto del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, non vi è motivo di discostarsi dall'applicazione dei parametri forensi medi per tutte le fasi, avuto riguardo alle spese processuali e dell'accertamento tecnico preventivo e del primo grado di giudizio. 
Le spese processuali per l'istruzione preventiva sono liquidate nella somma di euro 2.225,00 per compensi (euro 540,00 per la fase di studio, euro 675,00 per la fase introduttiva, euro 1.010,00 per la fase istruttoria). 
Le spese processuali per il primo grado di giudizio sono liquidate nella somma di euro 4.835,00 per compensi (euro 875,00 per la fase di studio, euro 740,00 per la fase introduttiva, euro 1.600,00 per la fase istruttoria, euro 1.620,00 per la fase decisionale). 
Per le spese del grado, trovano applicazione i parametri forensi medi per tutte le fasi, tranne per quella istruttoria, per la quale si applicano i parametri forensi minimi, atteso che non è stata compiuta istruzione probatoria (in argomento, Cass. civ., sez. II^, ord. 27 ottobre 2023, n. 29857). 
Le spese processuali sono liquidate nella somma di euro 4.888,00 per compensi (euro 1.134,00 per la fase di studio, euro 921,00 per la fase introduttiva, euro 922,00 per la fase istruttoria, euro 1.911,00 per la fase decisionale). 
Non si devono aumentare i compensi in ragione della pluralità delle parti (art. 4, co.  2, d.m. n. 55/2014), atteso che la circostanza non ha implicato l'esplicazione di difese differenziate.
Per tutti e tre i momenti processuali sono dovute anche le spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge Le spese delle consulenze tecniche d'ufficio, per come liquidate, sono poste a carico degli appellati nel rapporto interno, in ragione della soccombenza.  P.Q.M.  La Corte d'appello di ### seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 202/2022, emessa dal Tribunale di ### il 15 giugno 2022: condanna ### s.r.l. e ### ad eseguire le opere annoverate nel computo metrico di cui alla consulenza tecnica d'ufficio depositata nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, contenuto negli allegati sub e) e f), oltre a quelle relative alla pavimentazione (p. 10 della consulenza), entro un anno dalla pubblicazione della sentenza, e, in difetto, al pagamento a favore di ### e ### della somma di euro 14.212,85; condanna ### s.r.l. e ### al rimborso a favore di ### e ### delle spese processuali dell'accertamento tecnico preventivo, che liquida in complessivi euro 2.225,00 per compensi, oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge; condanna ### s.r.l. e ### al rimborso a favore di ### e ### delle spese processuali del primo grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 4.835,00 per compensi, oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge; condanna ### s.r.l. e ### al rimborso a favore di ### e ### delle spese processuali del secondo grado di giudizio, che liquida in complessivi euro 4.888,00 per compensi, oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge; pone definitivamente a carico di ### s.r.l. e ### le spese delle consulenze tecniche d'ufficio. 
Così deciso in ### nella camera di consiglio del 29 ottobre 2025.   Il consigliere estensore ### presidente

causa n. 1648/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Andrea Giovanni Melani, Cecilia Marino

Tribunale di Venezia, Sentenza n. 2377/2018 del 28-12-2018

... dei fondi serventi ponendola pro-quota a carico dei comproprietari del fondo dominante. Spese e competenze di lite rifuse, oltre IVA e CPA e spese generali. Ammettersi le istanze istruttorie tutte formulate dagli attori”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE e sono comproprietari di una casa di abitazione situata in Comune di ### al piano primo di un'immobile, e catastalmente censita al foglio n. 40, mapp. n. 260, sub. n. 2 del ### del medesimo comune, con annessa quota di comproprietà sulle parti comuni condominiali dell'immobile e sullo scoperto pertinenziale del fabbricato. Con atto di citazione avviato alla notifica in data ### gli attori convenivano in giudizio e , rispettivamente nuda proprietaria e usufruttuario dell'immobile confinante, costituito da un fabbricato con scoperto pertinenziale catastalmente censiti al foglio n. 40, mapp. n. 261, chiedendo che fosse costituita sul fondo di proprietà dei convenuti e a favore del loro fondo una servitù coattiva di passaggio carraio e pedonale idonea a consentire il transito e le manovre da e per la via pubblica. Chiedevano, altresì, che fosse accertata la natura emulativa di taluni atti asseritamente compiuti dal (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI VENEZIA ### N. 1883/2014 R.G. Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al N. 1883/2014 R.G. promossa da: (c.f. ) e (c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. ### attori, contro (c.f. ) e (c.f. ) , rappresentati e difesi dall'avv. ### convenuti, con la chiamata in causa di (c.f. ) e (c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. ### (c.f. , rappresentati e difesi dall'avv. #### e dall'avv. ### (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. ### terzi chiamati, con l'intervento di ################## (c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. #### terzo intervenuto, in punto: costituzione di servitù coattiva di passaggio carraio e pedonale. ### degli attori: Come da foglio depositato telematicamente: “Nel merito. Reietta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, accertato e dichiarato il diritto dei coniugi ed di accedere comodamente, con ogni veicolo, al proprio fondo, intercluso, da ### lungo la stradina di cui al mappale 153 sub 5 e attraverso il mappale 261, fg. 40; accertato e dichiarato che il fondo dei coniugi risulta essere intercluso, si chiede che il Tribunale, anche alla luce degli espletati accertamenti, costituisca la servitù coattiva di passaggio carraio e pedonale, della lunghezza di 200 metri circa e della larghezza, ove possibile, di 4 e/o 5 metri, o comunque idonea a consentire il transito e le manovre, da via ### e per la via pubblica, oltre che di persone, di veicoli e altri mezzi meccanici, lungo la stradina di cui al mappale 153 sub 5, attraverso l'attuale cancello telecomandato ed il piazzale di cui al mappale 261 fg 40 e di cui alle fotografie in atti, determinando, altresì, l'indennità eventualmente spettante ai proprietari dei fondi serventi da ripartire pro quota a carico dei comproprietari del fondo dominante, ordinando ai convenuti e ai terzi chiamati di astenersi da ogni turbativa volta ad ostacolare l'esercizio della servitù, autorizzando, in difetto, i coniugi a rimuovere gli eventuali ostacoli e addebitando le relative spese ai convenuti e ai terzi chiamati. Spese e competenze di lite rifuse, oltre IVA e CPA e spese generali. In via istruttoria. Previa modifica e/o revoca delle ordinanze 25.11.2014 e 11.08.2017, ammettersi le prove orali dedotte nell'atto di citazione 26.02.2014 e nella memoria ex art. 183 VI comma n. 2, datata 10.09.2014, con i testi ivi indicati. Ci si oppone alla ammissione delle istanze istruttorie che le controparti avessero a ribadire per i motivi esplicitati nelle memorie 08.10.2014 e 09.05.2017. Con abilitazione alla prova contraria nelle denegata ipotesi di loro ammissione”. Conclusioni dei convenuti e del terzo chiamato ### da foglio depositato telematicamente: ##### “Nel merito: respingersi le domande formulate dagli attori in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi visti in narrativa, dichiarando per l'effetto che non sussiste diritto alcuno di transito degli attori sul terreno di proprietà dei convenuti. Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge. In via istruttoria, si chiede di essere ammessi a prova per interpello e testi sui seguenti capitoli: ###” Conclusioni dei terzi chiamati e : ### da foglio depositato telematicamente: “Nel merito: respingersi le domande formulate dagli attori in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi visti in narrativa, dichiarando per l'effetto che non sussiste diritto alcuno di transito degli attori sul terreno di proprietà dei convenuti. Spese rifuse. In via istruttoria: Si chiede di essere ammessi a prova per interpello e testi sui seguenti capitoli: ###” Conclusioni del terzo chiamato : ### da foglio depositato telematicamente: “Nel merito, in via principale: rigettarsi le domande formulate dai signori ed nei confronti del sig. in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa. Nel merito, in via subordinata, salvo gravame: nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse assentita la costituzione della richiesta servitù di passaggio, determinarsi comunque l'indennità di cui all'art. 1153 C.C. spettante al sig. d isponendone il pagamento a carico dei signori ed . in via istruttoria: ### atta a verificare se è fattibile il cambio di identificazione catastale ad uso parcheggio del mappale n. 260, attualmente identificato quale area scoperta in uso comune alle unità sub. 1 e sub. 2. in ogni caso: Spese ed onorari interamente rifusi, con distrazione di onorari e spese in favore degli scriventi procuratori ai sensi dell'art. 93 c.p.c.”. Conclusioni dell'intervenuto : ### “Nel merito. Respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e difesa, dichiarato legittimo ed ammissibile l'intervento in giudizio del signor , voglia il Tribunale accogliere le conclusioni formulate dagli attori da intendersi qui integralmente trascritte e fatte proprie e, per l'effetto, dichiarare costituita servitù coattiva di passaggio carraio e pedonale, in favore del fondo intercluso contraddistinto nel catasto del Comune di ### al fg. 40, mappale 260, attraverso la stradina di cui al mappale 153 sub 5 e attraverso il mappale 261, fg. 40, della lunghezza di 200 metri circa e della larghezza, ove possibile, di 4 e/o 5 metri, o comunque idonea a consentire il transito e le manovre, da via ### e per la via pubblica, oltre che di persone, di veicoli e altri mezzi meccanici, determinando l'eventuale indennità spettante ai proprietari dei fondi serventi ponendola pro-quota a carico dei comproprietari del fondo dominante. Spese e competenze di lite rifuse, oltre IVA e CPA e spese generali. Ammettersi le istanze istruttorie tutte formulate dagli attori”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE e sono comproprietari di una casa di abitazione situata in Comune di ### al piano primo di un'immobile, e catastalmente censita al foglio n. 40, mapp. n. 260, sub. n. 2 del ### del medesimo comune, con annessa quota di comproprietà sulle parti comuni condominiali dell'immobile e sullo scoperto pertinenziale del fabbricato. Con atto di citazione avviato alla notifica in data ### gli attori convenivano in giudizio e , rispettivamente nuda proprietaria e usufruttuario dell'immobile confinante, costituito da un fabbricato con scoperto pertinenziale catastalmente censiti al foglio n. 40, mapp. n. 261, chiedendo che fosse costituita sul fondo di proprietà dei convenuti e a favore del loro fondo una servitù coattiva di passaggio carraio e pedonale idonea a consentire il transito e le manovre da e per la via pubblica. Chiedevano, altresì, che fosse accertata la natura emulativa di taluni atti asseritamente compiuti dal convenuto in loro danno (parcheggio dell'auto all'ingresso della stradina di ingresso, installazione di cavalletti antiparcheggio e fioriere), che fosse ordinato ai convenuti di astenersi da ogni turbativa, che fosse ordinato il ripristino dello status quo ante e che i convenuti fossero condannati al rimborso dei costi da loro sostenuti e al risarcimento del danno. ### I convenuti si costituivano evidenziando l'assenza dei presupposti per la costituzione della servitù coattiva di passaggio e chiedendo il rigetto delle domande attoree. La causa veniva istruita a mezzo C.T.U., a seguito della quale emergeva che la servitù di passaggio richiesta dagli attori avrebbe dovuto interessare non solo il mappale n. 261, ma anche il mappale n. 153, sub. n. 5, bene comune non censibile di cui erano comproprietari i convenuti e , , e . Con ordinanza dell'8.7.2016 veniva, pertanto, ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di questi ultimi, che gli attori convenivano in giudizio con atto notificato in data ###, estendendo la domanda di costituzione della servitù coattiva di passaggio anche nei loro confronti. I terzi chiamati si costituivano tutti in giudizio, contestando l'esistenza dei presupposti per la costituzione della servitù coattiva, con difese in buona sostanza sovrapponibili a quelle dei convenuti. Infine, con comparsa depositata in data ### interveniva in giudizio , comproprietario dell'appartamento al piano terra dell'immobile ove era ubicata l'unità abitativa degli attori e pertanto anche dello scoperto pertinenziale a favore del quale avrebbe dovuto essere costituita la servitù di passaggio oggetto della domanda attorea. Il , in particolare, interveniva a sostegno delle ragioni degli attori, insistendo per l'accoglimento della domanda di costituzione della servitù coattiva di passaggio. La causa veniva nuovamente istruita con C.T.U. ai fini della determinazione dell'indennità e quindi trattenuta in decisione all'udienza del 19.7.2018, alla quale le parti precisavano le conclusioni come sopra indicato. Preliminarmente, devono ritenersi implicitamente rinunciate, in quanto non riproposte in sede di precisazione delle conclusioni e non coltivate nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica, le domande con le quali gli attori chiedevano che fosse: a) accertata la natura emulativa degli atti compiuti da ; b) ordinato ai convenuti di astenersi dal compiere ulteriori atti di natura emulativa; c) disposto il ripristino dello status quo ante, con rimozione/spostamento delle auto, dei cavalletti ### antiparcheggio e delle fioriere a spese dei convenuti; d) pronunciata nei confronti dei convenuti condanna al rimborso dei costi sostenuti e al risarcimento del danno patito in conseguenza degli atti emulativi, in misura non inferiore ad € 6.000,00. Ci si concentrerà, dunque, esclusivamente sulla domanda di costituzione della servitù coattiva di passaggio a favore del mappale n. 260 e sui mappali n. 261 e n. 153, sub. n. 5, nonché, in caso di accoglimento della domanda attorea, sulla determinazione dell'indennità. Nel merito, vanno anzitutto disattese le difese dei convenuti e dei terzi chiamati in merito all'inesistenza di una situazione di interclusione con riferimento al fondo di proprietà degli attori. ###.T.U. geom. , infatti, ha accertato che quella che nelle planimetrie catastali viene indicata come una “servitù di passaggio” e avente una forma di L rovesciata ha in realtà una conformazione ben diversa, e che dunque non esiste alcun diritto di passaggio degli attori sul mappale n. 153, sub. n. 5. La conclusione è corretta. ### conformazione dei mappali è stata generata dall'atto di compravendita del ### del 27.11.1948, nel quale all'art. VIII si legge che viene costituita una servitù di passaggio a piedi a favore del mappale 75c e a peso del mappale 75d, che - come accertato dal C.T.U. geom. Scaggiante - corrispondono rispettivamente ai mappali n. 260 (attori e intervenuto) e n. 261 ###. Non vi è alcuna menzione, e non vi è prova in giudizio, che a favore del mappale n. 260 sussista una servitù di passaggio anche sul mappale n. 153, sub. n. 5 e il fatto che quest'ultimo sia concretamente praticabile per accedere alla pubblica via e sia stato utilizzato nel corso del tempo non vale a rendere il fondo degli attori non intercluso, in quanto questo utilizzo era di mero fatto, non coperto da alcun titolo giuridico. ### la migliore dottrina che questo giudice condivide, infatti, il fatto che un fondo abbia materialmente accesso alla pubblica via attraverso una striscia di terreno utilizzata nel corso del tempo per mera tolleranza del proprietario non vale ad escludere la situazione di interclusione, la quale non vi è soltanto se il passaggio sia utilizzato in forza di un diritto reale o di un diritto personale di godimento e quindi in virtù di un titolo giuridico. ### Non è tuttavia, possibile, procedere alla costituzione di una servitù esclusivamente sul mappale n. 153, sub. n. 5, che vada a congiungersi con la servitù di passaggio pedonale costituita nel 1948 gravante sul mappale n. 261 e a favore del mapp. n. 260. Gli attori, infatti, chiedono non soltanto una servitù di passaggio pedonale, ma anche carraio, ossia con automezzi, e dall'esame della planimetria e del materiale fotografico allegato alla C.T.U. del geom. emerge che non è possibile utilizzare la servitù ad L rovesciata che così verrebbe creata per un accesso anche carraio, dal momento che la larghezza non sarebbe adeguata e non vi sarebbe un adeguato spazio di manovra. I convenuti e i terzi chiamati, tuttavia, sostengono che gli attori dovrebbero limitare le proprie pretese ad un accesso esclusivamente pedonale al fondo di loro proprietà, in quanto un accesso carraio risponderebbe ad una mera esigenza di comodità personale degli attori. Sul punto, va osservato che il giudice, nel costituire la servitù di passaggio per un fondo intercluso, deve tener conto delle obiettive esigenze del fondo dominante, in quanto l'art. 1051 c.c. fa riferimento al parametro del “conveniente uso del … fondo”, e tra le esigenze di un immobile abitativo vi è anche quella di disporre di un idoneo accesso carrabile, tenuto conto che l'evoluzione tecnologica e dei costumi non consente più di ritenere sufficiente che ad una casa di abitazione possa accedersi soltanto a piedi. Mutatis mutandis, è possibile richiamare sul punto quanto statuito dalla sentenza n. 10045/2008 della Corte di Cassazione, che ha ritenuto che, ai fini dell'art. 1052 c.c., possano venire in considerazione non solo esigenze legate all'agricoltura o all'industria, ma anche la necessità di garantire la piena accessibilità a casa di abitazione, e questo alla luce di quanto statuito dalla sentenza n. 167/1996 della Corte costituzionale; sulla base di questo principio è stata confermata la sentenza di merito che aveva ritenuto di dover costituire una servitù di passaggio in favore di un fondo non del tutto intercluso, in base all'affermazione secondo cui è impossibile, alla luce del moderno sviluppo sociale e tecnologico, che una casa di abitazione sia raggiungibile solo a piedi o a dorso di mulo e non anche con mezzi meccanici. ### Se questo principio vale per l'ipotesi del fondo non intercluso, a maggior ragione deve valere con riferimento alle fattispecie disciplinate dall'art. 1051 c.c. nelle quali la situazione di fatto è addirittura di interclusione assoluta. Il fatto, poi, che gli attori non siano disabili è irrilevante, in quanto la servitù è un diritto che inerisce al fondo e che prescinde dalla condizione soggettiva del suo proprietario: in altri termini, ciò che si tutela non è una esigenza personale del proprietario, ma l'obiettiva utilità del fondo e, nello specifico, la sua accessibilità da parte di tutti, anche di terzi che potrebbero versare in condizione di disabilità (Cass. 2150/2009), che, nel caso di specie, non verrebbe garantita da una servitù soltanto pedonale. In altri termini, il parametro del “conveniente uso del … fondo” deve essere valutato alla luce della sua destinazione abitativa, ma anche dell'evoluzione tecnologica e dei costumi della società e, soprattutto dopo la sentenza n. 167/1996, della dimensione dei valori di solidarietà e di dignità della persona, tenuto conto, sotto quest'ultimo profilo, anche della “funzione sociale” della proprietà, richiamata dall'art. 42 Cost.. Nel caso di specie, peraltro, nell'ottica del contemperamento degli interessi a cui è chiamato il giudice nella costituzione del diritto di servitù, deve osservarsi che la costituzione della servitù di passaggio sui mappali n. 153, sub n. 5, e n. 260 a favore del mappale n. 261 non appare arrecare un apprezzabile sacrificio ai primi. È pacifico, e non contestato, che i mappali n. 153, sub n. 5, e n. 260 sono costantemente utilizzati dai convenuti e da altri soggetti per accedere alla pubblica via e agli spazi a parcheggio che si trovano nel mappale n. 261, cosicché non vi è alcun mutamento di destinazione d'uso, viene preservata la destinazione attuale, e non vi è alcun impedimento al libero uso del fondo servente, in considerazione del fatto che l'aggravio per quest'ultimo consiste nel passaggio di un maggior numero di autovetture, peraltro limitato, alla luce della “ipotesi di organizzazione” di cui alla C.T.U. del geom. . I convenuti e i terzi chiamati, da ultimo, invocano l'art. 1051, quarto comma, c.c., che esonera dalla servitù coattiva di passaggio “le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti”. ### Sul punto, occorre ricordare che la norma appena richiamata non prevede un'esenzione assoluta delle aree indicate dalla servitù di passaggio, bensì solo un criterio di scelta, ove possibile, nei casi in cui le esigenze poste a base della richiesta di servitù siano realizzabili mediante percorsi alternativi, tra i quali deve attribuirsi priorità a quelli non interessanti le menzionate aree (Cass. n. 12340/2008). Nel caso di specie occorre considerare che le aree interessate dalla servitù di passaggio non sono né giardini né cortili né aie, in quanto, come emerge dalla documentazione fotografica in atti e allegata alla C.T.U. del geom. , il mappale n. 153, sub. n. 5 è pavimentato e utilizzato quale passaggio per accedere alla pubblica via, mentre le porzioni del mappale n. 261 sono utilizzate quale accesso per i posti auto coperti situati a nord del mappale e come area di manovra. La conformazione del mappale n. 153, sub. n. 5 e del mappale n. 261, inoltre, è tale da escludere che l'area interessata dalla servitù possa avere anche solo potenzialmente una delle destinazioni di cui all'art. 1051, quarto comma, c.c., in quanto, diversamente, il mappale n. 261 verrebbe privato dell'accesso alla pubblica via e non vi sarebbe più uno spazio di manovra tale da rendere possibile l'utilizzazione dei posti coperti situati a nord dell'area di proprietà dei convenuti. Peraltro, come si è già avuto modo di analizzare, il percorso ipotizzato dalla C.T.U. del geom. è l'unico possibile e conveniente, in primo luogo perché non è possibile, per caratteristiche tecniche, utilizzare quella servitù ad L rovesciata che viene indicata nelle mappe catastali peraltro con conformazione errata e in secondo luogo perché, immaginando un passaggio a sud del mappale n. 261 si avrebbe addirittura un maggior sacrificio per il fondo servente, in quanto si creerebbe un passaggio ulteriore senza tener conto della possibilità di utilizzare - con un minimo aggravio aggiuntivo - quello che già è uno spazio di manovra. Ne consegue che il richiamo all'art. 1051, quarto comma, c.c. non vale ad escludere la possibilità di costituire una servitù di passaggio nel caso di specie. Per quanto concerne, infine, l'asserita esistenza di un percorso “più comodo” attraverso la proprietà , si osserva che l'allegazione è generica, in quanto non viene chiaramente indicato né dai convenuti ### né dai terzi chiamati quale sarebbe la proprietà e quale sarebbe la conformazione del percorso, e, comunque, priva di prova, per cui anche tale eccezione va disattesa. Alla luce delle suesposte considerazioni, sussistono i presupposti per la costituzione a favore dell'area di proprietà degli attori di una servitù di passaggio gravante sulle aree di proprietà dei convenuti e dei terzi chiamati, con la conformazione indicata nell'allegato 16a della C.T.U. del geom. . Ai sensi dell'art. 1053 c.c., va disposto a carico dei proprietari del fondo dominante l'obbligo di corrispondere ai proprietari dei fondi serventi un'indennità, da quantificarsi nella misura determinata dal C.T.U. del geom. Invaso secondo criteri da ritenersi corretti alla luce dei principi propri della tecnica estimativa, e da ritenersi idonei a superare i contrapposti rilievi del C.T.P. di parte attrice. Ne consegue che va posta a carico degli attori e del terzo intervenuto, pro quota (cfr. Cass. n. 2874/1996) e nella misura del 50% ciascuno, un'indennità di € 2.719,72 per il passaggio sul mappale n. 153, sub n. 5, e di € 5.165,57 per il passaggio sul mappale n. 261. Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vanno poste, in solido tra loro, a carico dei convenuti e dei terzi chiamati; l'unitarietà delle posizioni degli attori e dell'intervenuto, che si sono difesi con il medesimo procuratore, giustifica una liquidazione unitaria delle spese. Esse vengono liquidate come da nota spese del procuratore degli attori e dell'interveniente. Le spese di C.T.U. vanno poste, tenuto conto del fatto che esse si sono rese necessarie alla luce delle domande attoree e della soccombenza dei convenuti e dei terzi chiamati, a carico di tutte le parti, solidalmente e in quote uguali. P.Q.M. definitivamente pronunciando nella causa n. 1883/2014 R.G. promossa da e da contro e con la chiamata in causa di , , e nonché con l'intervento di , ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta: 1) costituisce a favore degli immobili censiti al foglio n. 40, mapp. n. 260 del ### del ### Comune di ### una servitù coattiva di passaggio pedonale e carraio sugli immobili censiti al foglio 40, mappale n. 153, sub. n. 5 e al foglio n. 40, mappale n. 261, secondo il tracciato di cui all'allegato 16/a dell'elaborato peritale del geom. ; 2) determina in € 2.719,72 l'indennità per il passaggio sul mappale n. 153, sub n. 5 dovuta nella misura del 50% da e e del 50% da a , , , , e 3) determina in € 5.165,57 l'indennità per il passaggio sul mappale n. 261 dovuta nella misura del 50% da e e del 50% da a e a 4) condanna, in solido tra loro, , , , e a rifondere a , e le spese di lite, che si liquidano in € 4.835,00 per compensi, € 1.250,76 per spese borsuali, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge; 5) pone a carico di tutte le parti, in solido tra loro e in quote uguali, le spese di C.T.U.. Venezia, 19 dicembre 2018

Il Giudice
dott. ####

causa n. 1883/2014 R.G. - Giudice/firmatari: Fabio Doro

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6843/2025 del 14-03-2025

... che il pari uso del lastrico da parte degli altri comproprietari subisca ulteriori limitazioni” (cfr. pagg. 7 ed 8 della sentenza impugnata). Con tale motivazione, la ### distrettuale ha ritenuto che il ### abbia usucapito non già la proprietà esclusiva del locale sito sul lastrico comune, che non aveva mai richiesto, bensì soltanto il duplice diritto di accedere al lastrico dal vano antistante la propria abitazione e di mantenere, ne l locale anzidetto, i cassoni a servizio del proprio appartamento . Trattasi, con tutt a evidenza, di servitù a carico del bene comune, che ben possono essere oggetto di usucapione, onde ne ssun vizio di ultrapetizio ne si configura nella 13 fattispecie. Va peraltro ribadito che i beni condominiali si prestano, in casi specifici, ad un uso più intenso, o anche esclusivo, da parte di alcuni comproprietari, senza che tale circostanza sia idone a ad inficiarne la natura comune, né a costituire, in capo al comproprietario che eserciti detto uso più intenso o esclusivo, un diritto dominicale di estensione ed intensità tali da azzerare il concorrente diritto degli altri comproprietari. Alla luce delle esposte argomentazioni, il ricorso va rigettato. Le (leggi tutto)...

testo integrale

ORDINANZA sul ricorso 19983-2020 proposto da: ### elettivamente domiciliat ###, nello studio degli avv.ti ### e ### che lo rappresentano e difendono - ricorrente - contro ### rappresentato e difeso in proprio e domiciliat ####### n.11 - controricorrente - nonchè contro ###### , ############# E #### SABATINA, ############ ANDREINA, ######### ere di di #### S.R.L., #### - intimati - avverso la sent enza n. 2134/2020 della #### di ### depositata il ###; udita la relaz ione della ca usa svolta in camera di consig lio dal ### atto di citazion e notif icato il ### Loren zini ### evocava in giudizio ### innanzi il ### unale di ### invocando l'accertamento dell' illegittima occupazione, da parte del convenuto, del pianerottolo al sett imo piano e d el locale posto sul terrazzo di copertura dello s tabile in condominio sito in Ro ma, via ### 18 - via ### 36, e la sua condanna alla rimessione in pristino di detti beni. 
Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda, eccependo che i beni si trovavano nella stessa condizione risalente al suo acquisto, avvenuto il ###, e non opponendosi comunque all'utilizzazione, 3 da parte d ell'atto re, dell'ascensore per accedere al pianerottolo d el settimo piano ed al terrazzo. 
Veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini dell'edificio, dei quali si costituivano ### che deduceva di non essere condomina e chiedeva dunque che fosse dichiarata la sua carenza di legi ttimaz ione passiva, nonché J anusa S.r.l., ### e ### i quali si rimettevano alla giustizia. 
Con sentenza n. 9403/2014 il ### accoglieva la domanda e condannava il convenuto al rilascio dei beni comuni occupati. 
Con la sentenza impugnata, n. 2134/2020, la ### di Appello di ### accoglieva in parte il gravame interposto avverso la decisione di prime cure da ### affermando che questi aveva sollevato eccezione di usucapione, e ritenendo detta eccezione fondata, alla luce del fatto che i luoghi non erano stati modificati dal 1989. 
Propone ricorso per la cassazione di detta d ecisione Lo renzini ### affidandosi a sei motivi. 
Resiste con controricorso ### Le altre p arti intimate non hanno svo lto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità. 
In prossi mità dell'adunanza camerale, ambo le parti costituite hanno depositato memoria RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 342, 163, 164 e 153 c.p.c., in relazione all'art.  360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello non avrebbe rilevato la nullità dell'atto di impugnazione, il quale non conteneva la citazione a comparire, prescrit ta dalla legge processuale come elemento essenziale dell'att o. Il vizio, del qua le l'appellante si era 4 avveduto, era stato segnalato al Presidente della IV sezione della ### distrettuale, investita dell'esame del gravame, il quale aveva ordinato la rinnov azione della notificazione de ll'atto introdut tivo del secondo grado del giudizio di merito entro la data del 27.2.2015, che non veniva rispettato dal ### che aveva notificato al ### l'istanza ed il decreto soltanto il ###. Trattandosi di termine perentorio, il suo mancato rispetto da parte dell'appellante avrebbe dovuto comportare l'inammissibilità dell'impugnazione. 
La censura è infondata.  ### ricorrente dà atto di essersi costituito in giudizio, in sede ###data ### (cfr. pag. 8 del ricorso) e di aver ricevuto la notificazione dell'istanza di rinnovazione della notificazione dell'atto introduttivo del giudizio di appello, e del pe dissequo decreto di fissazione della nuo va udienza emesso dal Presidente della sezione della ### distret tuale, solta nto successivamente alla propria costituzione. 
Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui “La mancanza nella citazione di tutti i requisiti indicati dall'art. 164, comma 1, c.p.c. e, quindi, di tutti gli ele menti int egranti la vocatio in jus, non vale a sottrarla (anche se trattasi di citazione in appello) all'operatività dei meccanismi di sanatoria ex tunc previsti dal secondo e terzo comma della medesima disposizione. Ne consegue che, quando la causa, una volta iscritta al ruolo, venga chiamata all'udienza di comparizione (che, per la mancata indicazione dell'udienza, dev'essere individuata ai sensi dell'art. 168-bis, comma 4, c.p.c.), il giudice, anche in appello, ove il convenuto non si costituisca, deve ordinare la rinn ovazione della citazione, ai sensi e con gli effetti dell'art. 164, comma 1, c.p.c., mentre se si sia costituito deve applicare l'art. 164, comma 3, c.p.c., salva la richiesta di concessione di termine per l'inosservanza del termine di 5 comparizione” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23979 del 26/09/2019, Rv.  655105; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13079 del 25/05/2018, Rv.  648711). 
Ne deriva che l'atto di impugnazione, carente del requisito della vocatio in ius, non è radicalmente nullo, dovendosi disporre, ai sensi dell'art. 164 c.p.c., la sua rinnovazione entro un termine perentorio (in questo senso, cfr. anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10926 del 26/04/2023, Rv. 667673). Ove però il convenuto si costituisca, va applicato il terzo comma dell'art. 164 c. p.c., con conseguen te sanatoria, per effetto della ridetta costituzione, dei vizi formali dell'atto di evo cazione in giudizio, che comu nque h a prodotto il suo effetto tipico, salvo il diritto del convenuto, in caso di inosservanza dei termini minimi di comparizione o di mancanza dell'avviso previsto dall'art. 163, terzo comma, n. 7, c.p.c., di chiedere la fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei detti termini. 
Poiché nel caso di specie il ### come da lui stesso dichiarato in ricorso, si era già cost ituito, ancor prima della n otificazione dell'istanza di rinnovazione della citazione introduttiva del gravame, la sanatoria del vizio formale dell'atto introduttivo del giudizio d'appello si era prodotta, onde rimane irrilevante il successivo mancato rispetto del termine perentorio fissato dal giudice per la rinnovazione di un atto che, di fatto, aveva già prodotto il proprio effetto tipico. Né il ricorrente dà atto, nella censura in esame, di aver formulato la richiesta di cui all'art. 164, terzo comma, c.p.c., con conseguente irrilevanza anche dell'eventuale mancato rispetto dei termini minimi di comparizione e/o dell'eventuale carenza dell'avviso di cui all'art. 163, terzo comma, 7, c.p.c. 
Con il secondo motivo, il ricorrente si duole della violazione degli artt. 113, 279, 340, 327, 324 c.p.c. e 2909 c.c., in relazione all'art. 6 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che il ### avesse sollevato eccezione di usucapione degli spazi comuni da lui occupati, senza considerare che la manca ta proposizione di dett a eccezione era stata rilevata dal ### con provvedimento del 4.2.2015, con il quale la causa era stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, e ch e dett o provvedimento, avente contenuto sostanziale di sente nza non definitiva, non era stato fatto oggetto di riserva di impugnazione da parte del ### La censura è infondata. 
Il provv edimento con il quale il giudice rinvia la causa pe r la precisazione delle conclusio ni non ha contenuto decisorio, anche quando risolve una quest ione processuale o sostanziale, ma meramente ordinatorio (cfr. Cass. Sez . U, Sente nza n. 17549 del 10/12/2002, Rv. 559104; conf. Cass. Sez. U, Sentenza n. 14693 del 13/07/2005, Rv. 582838; cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1186 del 19/01/2007, Rv. 594495). Come tale, avverso di esso non deve essere proposta riserva di impugnazione, poiché le statuizioni in esso contenute non incidono sui diritti soggettivi delle parti e ben possono essere nuovamente rivalutate in sentenza. 
Con il terzo motivo, il ricorrente denunzia la falsa applicazione degli artt. 101, 102, 354, 292, 324 c.p.c. e 1909 c.c., in relazione all'art.  360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe dovuto rilevare la natura non integra del contraddittorio e rimettere, di conseguenza, la causa al giudice di primo grado. 
La censura è inammissibile. 
Il ricorre nte non indica quali sarebbero i litisconsorti necessari pretermessi, onde la censura non è assistita dal richiesto gr ado di specificità. Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui “In tem a 7 di litisconsorzio necessario, la parte che … deduca la non integrità del contraddittorio … n on può genericament e assumere l'esist enza di litisconsorti pretermessi, ma ha l'onere di indicare le persone … e di specificare le ragioni di fatto e di diritto della necessità di integrazione, le quali non debbono apparire prima facie pretestuose” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12346 del 27/05/2009, Rv. 608556; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12504 del 29/05/2007, Rv. 597382; che hanno entrambe affermato la validità del richiamato principio in relazione alle cause ereditarie; nonché, in termini generali, Cass. Sez. 2, Sente nza 25810 del 18/11/2013, Rv. 628300; Cass. Sez. L, Ordinanza n. 5679 del 02/03/2020, Rv. 657513; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17589 del 21/08/2020, Rv. 658899). 
Con il quarto motivo, il ricorrente lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la ### di App ello avrebbe pronunciato olt re la domanda formulata d al ### il q uale in prime cure aveva concluso p er il rigett o della pretesa dell'odierno ricorrente, senza alcuna specificazione, e solo in appello aveva sollevato e ccezione di usucapione in rel azione alle modalità d'uso degli spazi comuni oggetto di causa, e non invece con riguardo alla loro proprietà. Il giudice di seconde cure, dunque, nel riconoscere al ### la proprietà, appunto per usucapione, dei detti spazi, sarebbe incorso in ultrapetizione. 
La censura è infondata.  ### di Appello dà atto che fin dalla comparsa di costituzione il convenuto aveva dedotto l'esistenza di un rapporto pertinenziale tra il proprio appartamento e gli spazi oggetto di causa ed aveva dedotto l'esistenza di una “situazione di possesso rilevante anch e ai fini dell'usucapione” (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). ### di usucapione, dunque, era stata sollevata dal ### già in prime cure, 8 posto che, come rilevato correttamente dalla ### del gravame, a tal scopo non occorre che la parte ricorra all'uso di formule sacramentali, dovendo il giudice valutare il contenuto effettivo delle difese proposte e degli argomenti in esse sollevati. Va, sul punto, data continuità al principio, richiamato anche dall a sentenza impugnata, secondo cui “### esercizio de l potere di interpretazion e e qualificaz ione della domanda il giudice d i merito, n on condizionato dalle espressi oni adoperate dalla parte, ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della p retesa, quale desumibile n on solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla n atura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e di non sostituire d'ufficio un'azione diversa da quella esercitata. Tale ampio potere, attribuito al giudice per valutare la reale volontà della parte quale desumibile dal complessivo comportamento processuale della stessa, estrinsecandosi in valutazioni discrezionali sul merito della controversia, è sindacabile in sede d i legittimità soltanto se il suo esercizio ha travalicato i predetti limiti, ovvero è insufficientemente o illogicamente motivato” (Cass. Sez. 2, Sente nza n. 8225 del 29/04/2004, Rv. 572456; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13602 del 21/05/2019, Rv. 653921). Di conseguenza, “Per la p roposizi one di un'eccezione sostanziale non si richiede che la parte impieghi formule sacramentali, ma è sufficiente qualsiasi deduzione, anche implicita, che la riveli, come ad esempio l 'ista nza di ammissione di un m ezzo istruttorio che sia volto a contrastare la domanda avversaria” ( Sez. 2, Sentenza n. 8225 del 29/04/2004, Rv. 572457). In materia di diritti reali, poi, va ribadito il principio secondo cui “La parte convenuta in un giudizio di carattere reale può utilmente contrastare l'azione così 9 esercitata nei suoi confro nti anche solle vando un'eccezione riconvenzionale di usucapione, senza necessità di formulare la relativa domanda” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20330 del 27/09/2007, Rv.  599365; conf. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 26884 del 29/11/2013, Rv. 628956). 
Ne deriva che, a fronte della prospettazione difensiva proposta dal ### sin dal suo primo at to difensiv o, nella fa ttispeci e non si configura alcuna pronuncia ultra petita, avendo piuttosto la ### di Appello condotto una valutazione, peraltro pienamente condivisibile, in relazione al contenuto effettivo delle predette difese. 
Con il quinto motivo, il ricorrente si duole della violazione degli artt.  1164 c.c. e 113 c.p.c., in relazione all'art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la ### di Appello avrebbe erroneamente ravvisato una interversione nel possesso della cosa comune a tutti i condomini. 
La censura è infondata.  ### d i ### lo ha e videnziato che, come prospettato dal ### e non contestato dal ### i luoghi erano rimasti immutati dal 1989, quando il ### aveva acquistato il suo appartamento, e che gli elementi di prova acquisiti agli atti del giudizio dimostravano che “… l'ascensore dello stabile è utilizzato dai condomini per accedere fino al sesto piano, mentre per la fermata al settimo piano (ove si trovano, appunto, il vano in contestazione e l'appartamen to del ### occorre un'apposita chiave in dotazione al solo appellante, con e vidente esclusione degli altri condomini dall'uso del bene i n origine comune” (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Il giudice di merito ha, dunque , ravvisato la prova dell'esclusione degli altri comproprietari dal godimento della cosa comune, applicando i principi affermati da questa ### secondo cui “Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzi one di possede ###a titolo di 10 compossesso, ma di possesso esclusivo (uti dominus), non ha la necessità di compiere at ti di int erversio possessionis alla st regua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, i ncompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sf era di altro compossessore” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9100 del 12/04/2018 Rv. 648079; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16841 del 11/08/2005, Rv. 584306; principio valido anche ai rapporti tra coeredi, prima della divisione, in forza di Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021, Rv. 660860, Cass. Sez. 2, Sen tenza n. 10734 del 04/05/2018, Rv.  648439 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1370 del 18/02/1999, Rv.  523346). 
Il ricorre nte deduce che l'uso esclusivo dell'ascensore e del pianerottolo al settimo piano, da parte del ### sarebbe derivato dalla tolleranza degli altri condomini, ma omette di confrontarsi con i decisivi riscontri evidenziati, in punto di fatto, dal giudice di merito, che ha evidentemente ravvisato una ipotesi di interclusione dello spazio in origine comune, ritenendo che lo stesso fosse stato utilizzato dal solo ### per oltre venti anni, senza alcuna interferenza, né possibilità di concorrente utilizzazione, da parte degli altri comproprietari. Trattasi di accertamento di fatto, al quale il ricorrente contrappone una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può m ai risolversi in un'ist anza di revisione delle 11 valutazioni e del convincimen to del giudice di merito tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui “### dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testim oniale, il giudizio sull'attendibilità de i testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quel le ritenute più idonee a sorre ggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni s ingolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la d ecisione adottata” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330; cfr. anche Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08 /2016, Rv. 641328 e Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 16467 del 04/07/2017, Rv. 644812). 
Con il sesto motivo, il ricorrente denunzia la nullità della sentenza per violazione dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la ### di ### sarebbe incorsa in vizio di ultrapetizione, affermando che il ### non aveva chiesto l'accertamento della proprietà del locale sito sul lastrico condominiale, ma soltanto il diritto di accedervi dal vano antistante il suo appartamento . In tal modo, il giud ice di merito 12 avrebbe riconosciuto al ### un diritto di uso esclusivo di detto locale, senza avved ersi che, nella sua prospettazione difen siva, l'odierno controricorrent e non ne aveva mai contestato la na tura condominiale. 
La censura è infondata.  ### di ### ha dato atto che il ### “… non ha invocato il riconoscimento della proprietà esclusiva, ma si è limitato a vantare il diritto, da un lato, di accedervi dal vano antistante il suo appartamento e, dall'altro lato, a mantenervi i cassoni dell'acqua. In ordine al primo profilo, spiega effetti l'eccezione di usucapione del vano, come detto meritevole di accoglimento, con la conseguenza che il ### può accedere al lastrico passando attraverso il vano antistante il proprio appartamento (fermo restando che il pari uso del lastrico comune da parte degli altri condomini è assicurato tramite un ulteriore passaggio dalle scale). Con riferimento al secondo profilo, i cassoni dell'acqua sono d estinati a servizio dell'appartament o inte rno 13 e tale configurazione risale pacificamente (anche questo aspetto non è stato oggetto di contestazione alcuna) ben oltre il ventennio invocato dal ### cosicché il predetto ha diritto a mantenere i cassoni nell'attuale ubicazione, senza che il pari uso del lastrico da parte degli altri comproprietari subisca ulteriori limitazioni” (cfr. pagg. 7 ed 8 della sentenza impugnata). Con tale motivazione, la ### distrettuale ha ritenuto che il ### abbia usucapito non già la proprietà esclusiva del locale sito sul lastrico comune, che non aveva mai richiesto, bensì soltanto il duplice diritto di accedere al lastrico dal vano antistante la propria abitazione e di mantenere, ne l locale anzidetto, i cassoni a servizio del proprio appartamento . Trattasi, con tutt a evidenza, di servitù a carico del bene comune, che ben possono essere oggetto di usucapione, onde ne ssun vizio di ultrapetizio ne si configura nella 13 fattispecie. Va peraltro ribadito che i beni condominiali si prestano, in casi specifici, ad un uso più intenso, o anche esclusivo, da parte di alcuni comproprietari, senza che tale circostanza sia idone a ad inficiarne la natura comune, né a costituire, in capo al comproprietario che eserciti detto uso più intenso o esclusivo, un diritto dominicale di estensione ed intensità tali da azzerare il concorrente diritto degli altri comproprietari. 
Alla luce delle esposte argomentazioni, il ricorso va rigettato. 
Le spese de l presente giud izio di legittim ità, liquidate com e da dispositivo, seguono la soccombenza. 
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell'art.  13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione, se dovuto.  P. Q. M.  ### di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giu dizio di legittim ità, che liqu ida in € 2.000 per compensi, oltre al rimborso delle s pese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. 
Così deciso i n ### nella camera di consig lio della ### addì 31 gennaio 2025. 14 ####

Giudice/firmatari: Orilia Lorenzo, Oliva Stefano

Corte di Cassazione, Sentenza n. 37736/2021 del 01-12-2021

... una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possede ###maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possede ###via esclusiva (cfr. Cass. 5226/2002 e n. 11903/2015). Del resto, è noto che solo quando il comproprietario sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che utilizzi il bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo (leggi tutto)...

testo integrale

ha pronunciato la seguente ### reali sul ricorso (iscritto al N.R.G. 16549/'16) proposto da: ### (C.F.: ### 59559 ###), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. ###, in ### via ### di leone, n. 78; - ricorrente - contro ###s.p.a., in persona del legale rappresentante pro-tempore; - intimata - Avverso la sentenza della Corte di appello di Bari n. 2107/2015 (pubblicata il 29 dicembre 2015 e non notificata); Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 28 settembre 2021 dal Consigliere relatore Dott. ### udito il ###, in persona del ###.ssa ### che ha concluso per l'inammissibilità e, comunque, per il rigetto del ricorso; udito l'Avv. ### per la ricorrente.  ### 1. Con testamento olografo del 10 settembre 1967 ### devolveva in eredità l'intero stabile di sua proprietà, ubicato in ### a ### (angolo tra piazza V. Veneto e il viale ### di ###, in comunione "pro indiviso", attribuendo la nuda proprietà alle nipoti ### e ### e l'usufrutto alla consorte ### Le predette due nipoti procedevano alla divisione volontaria della citata nuda proprietà dell'immobile con atto per notar ### del 5 maggio 1973, con l'assegnazione alla ### del piano terra e alla ### del primo piano, prevedendosi espressamente che l'accesso dal pianterreno al piano superiore e al lastrico solare sarebbe stato murato, di modo che la proprietaria del pianterreno non avrebbe avuto più accesso diretto allo stesso lastrico solare. 
Per effetto del sopravvenuto decesso dell'indicato coniuge del citato testatore, cui conseguiva l'estinzione del relativo usufrutto, la due menzionate sorelle (nipoti del "de cuius", come detto) acquistavano la piena proprietà delle individuate (a seguito del disposto scioglimento volontario della comunione) porzioni del suddetto immobile devoluto in eredità, disponendo delle stesse nel seguente modo: ### donava la nuda proprietà della sua porzione alla figlia ### con rogito per notar ### del 20 dicembre 1990; ### donava la proprietà della sua porzione ai figli ### e ### con rogito per notar ### del 27 gennaio 2003, precisandosi che al ### era stata attribuita la nuda proprietà dell'intera quota in virtù di divisione rogata dal notaio ### de1118 aprile 2002.  ### e ### vendevano, poi, il primo piano dello stabile alla s.p.a. 
IM.LO.NI. con rogito per notar ### nella stessa data del 27 gennaio 2003. 
Sulla base di questo svolgimento della vicenda in fatto, ### (donataria di ### già proprietaria del piano terra dello stabile caduto in successione), con atto di citazione dell'Il novembre 2006, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, la predetta s.p.a. IM.LO.NI. chiedendo, in rivendicazione, che le venisse riconosciuta la comproprietà del lastrico solare di copertura dell'immobile, sul rappresentato presupposto che l'accesso allo stesso le era stato precluso in dipendenza della realizzazione di opere da parte della menzionata società senza il suo consenso, invocando, perciò, la condanna della convenuta al ripristino dello "status quo ante" oltre che al risarcimento del danno. 
La convenuta società si costituiva in giudizio, instando per il rigetto della domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, la dichiarazione dell'acquisto della proprietà per usucapione in suo favore del controverso lastrico condominiale.  ### Tribunale, con sentenza n. 4/2012, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.  2. Decidendo sull'appello formulato da ### cui resisteva la società appellata, la Corte di appello di Bari, con sentenza n. 2107/2015 (pubblicata il 29 dicembre 2015), rigettava il gravame, confermando l'impugnata sentenza e condannando l'appellante alla rifusione delle spese del grado.  2 A sostegno dell'adottata decisione la Corte territoriale poneva in evidenza come, sul piano fattuale, fosse emerso (in virtù delle risultanze della c.t.u.) che la dante causa dell'appellante non aveva accesso al contestato lastrico solare a decorrere dal momento in cui le due quote dell'edificio erano state volontariamente divise tre le due anzidette sorelle e, comunque, quantomeno dal 10 aprile 1983, ragion per cui, considerando anche il periodo del possesso "ad usucapiendum" di cui aveva goduto la stessa dante causa, la società appellata aveva acquistato, appunto a titolo di usucapione, la proprietà del lastrico solare in questione. Inoltre, lo stesso giudice di secondo grado rilevava come dal medesimo atto di divisione intercorso tra le sorelle ### si evinceva che il lastrico solare era stato attribuito a ### con esclusione di ogni diritto in favore della ### In dipendenza di tale risolutiva "ratio decidendi" la Corte barese considerava assorbita ogni altra questione.  3. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattordici motivi, #### società non ha svolto attività difensiva in questa sede. 
La difesa della ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c. . 
CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 2697 c.c. per difetto assoluta di prova in ordine al momento in cui sarebbe iniziato il possesso utile ai fini dell'usucapione e dello stesso animus possidendi, considerandosi la mancanza dell'animus usucapiendi riscontrabile nella vendita del solo 50% indiviso del lastrico solare, laddove se la ### avesse voluto effettivamente usucapire la metà di essa ricorrente avrebbe alienato alla società ### l'intero lastrico solare.  2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto - ancora ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 1158 c.c., non potendo l'inizio del possesso utile ai fini dell'usucapione coincidere con la data di stipula di un atto notarile in cui le parti avevano affermato che la divisione delle due proprietà sarebbe stata da loro effettuata dopo il decesso dell'usufruttuaria ### facendo risalire detta data da un momento successivo, non indicato nell'atto per notar ### del 5 maggio 1973 e non risultante dagli atti di causa.  3. Con la terza doglianza la ricorrente ha prospettato - con riguardo all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1362 e segg. c.c., con riferimento all'errata interpretazione del citato atto di divisione per notar ### in cui le sorelle ### 3 avevano dichiarato che si immettevano solo nel possesso di diritto delle rispettive proprietà, in quella sede ###in quello di fatto.  4. Con il quarto mezzo la ricorrente ha denunciato - in ordine all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1362 c.c. per aver la Corte di appello ritenuto, con ragionamento viziato da ultrapetizione e comunque contrario alle risultanze dell'indicato atto per notar ### che la comproprietà del lastrico solare non era mai appartenuta a ### e per erronea interpretazione dello stesso atto in cui non veniva affermata tale circostanza, poiché le proprietà comuni non erano state investite dall'atto di divisione ed il riferimento al ripostiglio sul lastrico solare costituiva bene diverso dall'attribuzione della metà indivisa dell'intero lastrico.  5. Con il quinto motivo la ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 4 c.p.c. - il vizio di omessa pronuncia sul fatto storico che i soggetti usucapienti ### e ### avevano alienato (con atto notarile del 23 gennaio 2003) in favore della società ###, la quale aveva acquistato, solo il 50% dei diritti di comproprietà del lastrico solare di cui l'acquirente aveva rivendicato in giudizio la piena proprietà.  6. Con la sesta censura la ricorrente ha lamentato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 1362 c.c. con riguardo al testo contrattuale dell'atto per notar ### del 1973 e della stessa interpretazione della c.t.u. espletata in secondo grado nella parte in cui aveva affermato che non vi era alcuna possibilità di accesso dalla proprietà ### al lastrico solare del secondo piano, nel mentre dalla relazione del c.t.u. il riferimento era chiaramente rivolto all'ingresso diretto, prima esistente, tra il locale a piano terra e l'androne delle scale che portava al lastrico, mentre doveva considerarsi permanente il diritto di accesso di essa ricorrente attraverso il portone e il vano scala che, sebbene di proprietà di ### permettevano l'accesso ai sensi dell'art. 1117 c.c., mettendosi in rilievo che nella relazione dello stesso c.t.u. si era sostenuto che non era dato conoscere l'epoca successiva in cui si era proceduto alla chiusura delle porte descritte nell'atto di divisione e, consequenzialmente, ad eliminare la comunicazione tra le quote assegnate a ### e ### 7. Con il settimo motivo la ricorrente ha denunciato - in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 166 e 167 c.p.c. per mancato rilievo della tardività della proposizione dell'avversa domanda riconvenzionale siccome depositata oltre il termine di 20 giorni rispetto all'udienza fissata, avendo la Corte di merito dichiarato l'assorbimento della relativa eccezione, mentre il Tribunale l'aveva ritenuta infondata errando nel conteggio del termine a ritroso, calcolandolo con riferimento alla prima 4 udienza effettiva e non rispetto a quella indicata in citazione e, comunque, perché l'appellata si era costituita tempestivamente in sede ###l'ottava doglianza la ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 184 c.p.c., nella parte in cui aveva ritenuto ammissibile una prova orale articolata solo nella memoria di replica di cui all'art. 183 c.p.c., senza averne nemmeno fatto riserva nella precedente memoria.  9. Con il nono mezzo la ricorrente ha lamentato - con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione dell'art. 246 c.p.c., nella parte in cui aveva ritenuto capaci i testi ### e ### che avevano venduto alla società ### solo la metà indivisa del lastrico solare, sostenendo in giudizio di aver usucapito la metà non venduta ma di fatto acquisita.  10. Con il decimo motivo la ricorrente ha denunciato - ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c.  - la violazione dell'art. 2722 c.c., nella parte in cui, con ordinanza del 10 febbraio 2007, era stata ammessa una prova orale su circostanze contrarie a quelle riportate nell'atto pubblico per notar ### del 27 gennaio 2003, laddove si era attestato che i venditori avevano alienato alla società acquirente solo il 50% indiviso del lastrico solare, mentre in giudizio era stata resa testimonianza nel senso che era stato usucapito anche il restante 50% dello stesso lastrico.  11. Con l'undicesimo mezzo la ricorrente ha dedotto - sempre in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1102, 1158 e 1164 c.c., con riferimento all'assunto che la Corte territoriale aveva illegittimamente ritenuto che era stata usucapita la proprietà di una porzione di bene in compossesso senza che il soggetto agente in usucapione avesse dimostrato di aver compiuto atti di interversione del possesso.  12. Con la dodicesima doglianza la ricorrente ha prospettato - ancora con riguardo all'art. 360 n. 3 c.p.c. - la violazione degli artt. 1168, 1223 e 2043 c.c., nonché dell'art. 96 c.p.c., con riferimento al mancato accertamento del danno subìto da essa ricorrente.  13. Con il tredicesimo motivo la ricorrente ha sostenuto che avrebbe dovuto essere revocato l'ordine di trascrizione della sentenza di primo grado che aveva ritenuto di accogliere la domanda riconvenzionale di usucapione.  14. Con il quattordicesimo ed ultimo motivo la ricorrente ha - in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - dedotto la violazione dell'art. 96 c.p.c. per la temeraria condotta della lite da parte della società ###, che aveva sostenuto in giudizio tesi assolutamente contrarie a quelle del titolo di proprietà in forza del quale si era immessa nel possesso del bene controverso.  5 15. Rileva il collegio che è all'evidenza pregiudiziale l'esame del settimo motivo del ricorso, involgente una preliminare questione processuale, in cui la ricorrente ribadisce che aveva (nella prima udienza di comparizione e trattazione) tempestivamente eccepito la tardività della proposta domanda riconvenzionale di usucapione (domanda poi accolta dal giudice di primo grado, che aveva ritenuto infondata tale eccezione), che la Corte di appello, con l'impugnata sentenza, aveva ritenuto assorbita, decidendo sul merito del gravame. 
La censura è riferita all'asserita violazione dell'art. 167 c.p.c., sul presupposto della prospettata inosservanza del termine di 20 giorni stabilito da detta norma per la proposizione della domanda riconvenzionale, termine che, nel caso di specie, avrebbe dovuto essere computato a ritroso avendo come riferimento la data indicata nella citazione come prima udienza del 25 febbraio 2007, che cadeva di domenica, e non potendosi avere riguardo al giorno feriale successivo. 
Il motivo è infondato perché nella fattispecie deve trovare applicazione il principio secondo cui, in tema di computo dei termini processuali, ai fini della tempestiva costituzione del convenuto in primo grado, a norma dell'art. 166 c.p.c., necessaria per la proposizione di domande riconvenzionali e per la chiamata in causa di un terzo, nell'ipotesi in cui il giorno dell'udienza di comparizione indicato nell'atto di citazione sia festivo (come verificatosi nella vicenda processuale di cui trattasi), deve aversi riguardo al primo giorno non festivo successivo alla data fissata nella citazione (quindi al lunedì rispetto alla domenica), in applicazione dell'art. 155, quarto comma, c.p.c.  (cfr. Cass. n. 3132/2012). 
Orbene - a seguito dell'esame degli atti processuali (consentito anche in questa sede versandosi nell'ipotesi della denunzia di un vizio "in procedendo") - è emerso che la convenuta ### si era costituita nel giudizio di primo grado con comparsa di risposta, contenente anche la domanda riconvenzionale di usucapione, depositata in cancelleria il 6 febbraio 2007 rispetto alla data indicata in citazione corrispondente a domenica 25 febbraio 2007, da considerarsi, però, slittata "ex lege" al primo giorno feriale successivo, ovvero a lunedì 26 febbraio 2007 (da non ricomprendere nel calcolo ai sensi dell'art. 155, comma 1, c.p.c.). Pertanto, computando a ritroso il termine di venti giorni per la tempestiva costituzione in giudizio della convenuta, ne discende che quest'ultima era avvenuta proprio entro l'ultimo giorno utile fissato dal citato art. 166 c.p.c. (ovvero entro il 6 febbraio 2007).  16. Passando alla disamina degli altri motivi dedotti con il ricorso, ritiene il collegio che - nell'economia complessiva degli stessi - meriti accoglimento il coacervo delle 6 connesse censure riportate nei motivi 3, 4, 5, 6 e 11, per le ragioni che seguono, restando assorbite tutte le altre. 
Dall'impostazione della causa fin dall'atto introduttivo, data per presupposta la correttezza della ricostruzione della vicenda fattuale come riportata in narrativa, è emerso che l'attuale ricorrente aveva agito in rivendicazione per il riconoscimento della comproprietà indivisa del lastrico solare dedotto in causa ancorché la sua dante causa ### fosse risultata assegnataria - in virtù dell'atto di divisione volontaria per notar ### del 5 maggio 1973 - della quota ideale del 50%, pur con le attribuzioni distinte in proprietà esclusive delle porzioni immobiliari site al pianterreno (in favore della stessa ### e del primo piano (in favore della sorella ###. 
Orbene, come specificamente rappresentato dalla ricorrente, in detto atto notarile di divisione non era stata affatto prevista l'attribuzione della nuda proprietà (poi consolidatasi in proprietà piena) esclusiva del lastrico solare in capo ad una delle due parti e le stesse avevano anche dichiarato che, da quel momento, si immettevano nel possesso di diritto delle rispettive quote, escludendosi, quindi, che si fosse proceduto anche ad una divisione di fatto dell'originaria comproprietà comune. E che la comproprietà sul lastrico doveva considerarsi persistente è dimostrato anche dalla circostanza che nel citato atto notarile di provenienza si faceva riferimento soltanto all'attribuzione, in favore della ### di un "vano ripostiglio sul lastrico solare", che l'odierna ricorrente, quale avente causa della ### non aveva mai inteso rivendicare per sé, senza che, quindi, fossero stati mai messi in discussione i diritti condominiali sull'intero lastrico solare. 
Quindi la Corte di appello di Bari è incorsa nelle violazioni complessivamente denunciate con gli indicati motivi nella parte in cui ha errato nell'interpretazione del suddetto atto di divisione, sostenendo che la nuda proprietà del lastrico solare fosse stata attribuita in via esclusiva alla ### con esclusione di ogni diritto da parte della ### in senso contrario alla sussistente e permanente comproprietà del lastrico in capo alle condividenti. 
Inoltre, il giudice di secondo grado ha del tutto obliterato di considerare - come pure era stato fatto specificamente presente con l'atto di appello dell'odierna ricorrente in relazione al prodotto atto pubblico per notar ### del 27 gennaio 2003 - che ### e ### avevano venduto alla società oggi intimata solo il 50% della comproprietà rimasta indivisa del lastrico solare in questione, il cui accesso non era rimasto del tutto escluso alla ### prima, e all'attuale ricorrente (sua avente 7 causa), poi, per come rimasto accertato anche a seguito degli accertamenti in loco eseguiti dal c.t.u. . 
Nonostante questa successione di vicende traslative e l'accertata permanenza della proprietà condominiale del lastrico solare (ancorché con l'attribuzione della quota ideale per metà in favore di ciascuna delle condividenti), la Corte di appello ha ritenuto che si erano venuti a configurare i requisiti in capo alla società acquirente (da ### e #### per la maturazione dell'usucapione in favore della stessa, sommando il ### possesso esclusivo della dante causa ### (quantomeno dal 10 aprile 1983, allorquando le due sorelle ### avevano acquisito la piena proprietà delle rispettive porzioni che si erano divise in precedenza con riferimento alla nuda proprietà prima del decesso del coniuge del testatore) a quello poi dalla stessa acquirente goduto e per effetto del quale aveva ritenuto legittimo edificare sul lastrico le opere contestate dalla ### Così ricostruiti i termini della vicenda, il giudice di appello ha, però, del tutto eluso l'applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte (ai quali dovrà uniformarsi il giudice di rinvio), in virtù dei quali, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possede ###maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possede ###via esclusiva (cfr. Cass. 5226/2002 e n. 11903/2015). 
Del resto, è noto che solo quando il comproprietario sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che utilizzi il bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possede ###più "uti condominus" (senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune), aspetti fattuali, questi, che sono rimasti del tutto inesplorati nella vicenda giudiziale di cui trattasi, non essendo stato 8 ### estensore dr. ### appurato che un possesso esclusivo della ### sussistesse prima della divisione e si sia protratto dopo fino alla vendita della propria quota in favore della società intimata e da quest'ultima ulteriormente proseguito (ai fini dell'eventuale maturazione dell'usucapione), non essendo inequivocamente mai venuto meno il titolo della comproprietà indivisa sul controverso lastrico solare. 
Peraltro, va evidenziato sul piano generale che solo il compossessore "pro indiviso" di un immobile, che poi consegua il possesso esclusivo di fatto ed incontestato di una porzione di esso in esito a divisione, può invocare, ai fini dell'usucapione di tale porzione, anche il precedente compossesso, in virtù della sopravvenuta qualità di successore nel compossesso degli altri condividenti e della possibilità, prevista dall'art.  1146, comma secondo, c.c., di accessione del proprio possesso a quello esercitato dai condividenti medesimi.  17. In definitiva, previo rigetto del settimo motivo, il ricorso va accolto nei sensi precedentemente specificati e con riferimento agli individuati motivi (assorbito nel resto), con conseguente cassazione dell'impugnata sentenza ed il rinvio della causa alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, che, oltre ad uniformarsi ai principi di diritto precedentemente enunciati (rivalutando l'intera vicenda fattuale, anche sul piano probatorio), provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.  P.Q.M.  La Corte rigetta il settimo motivo del ricorso e lo accoglie nel resto nei sensi di cui in motivazione. ### la sentenza impugnata in relazione alla parte accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione. 
Così deciso nella camera di consiglio della 2^ ### civile in data 28 settembre 2021.

Giudice/firmatari: Manna Felice, Carrato Aldo

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