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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte di Appello di Palermo - ### riunita in camera di consiglio e composta dai ### 1) Dott. ### 2) Dott.ssa ### 3) Dott. ### relatore ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 1838 del ### degli ### dell'anno 2022, promossa DA ### nata a ### il 20 settembre 1954 (C.F. ###), rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ##### nato a ### il 28 gennaio 1958 (C.F. ###) e ### nata a ### il 7 luglio 1957 (C.F. ###), rappresentati e difesi dall'avv. ####: responsabilità professionale ### per l'appellante: “voglia l'ecc.ma Corte di Appello di ### reiectis adversis: Nel merito: - In riforma della sentenza 3303/2022 del Tribunale di ### pubblicata il ###, per tutte le ragioni esposte in premessa: - ### e dichiarare prescritto il diritto degli attori al chiesto risarcimento dei danni per tutte le ragioni esposte - In ogni caso rigettare le domande attoree per tutte le ragioni esposte nei motivi di appello e già formulate in I° grado e/o comunque rigettare il chiesto risarcimento dei danni perché non provato. Con vittoria di anticipazione e compensi del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei legali antistatari Avv. ### e Avv. ### che dichiarano di averli anticipati e di non aver percepito compenso alcuno”.
Per gli appellati: “respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado avanzata dall'appellante ### con ordinanza ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. l'inammissibilità dell'appello principale proposto dal ### confermare quanto statuito in sentenza di primo grado con riguardo all'accertamento della responsabilità professionale del ### confermare la condanna del ### appellante al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale in favore degli appellati nella misura già liquidata dal giudice di primo grado; rigettare con ogni statuizione le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto; Il tutto con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio nonché della fase di mediazione”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione 1.Con sentenza n. 3303/2022, il Tribunale di ### definitivamente pronunciando, condannò il notaio ### a corrispondere la somma di euro 55.000,00 a favore di ### e ### a titolo di risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, da loro subito per responsabilità professionale del notaio.
A tanto pervenne il giudice di prime cure, avendo accertato che, in occasione della compravendita, stipulata dai ### quali parti acquirenti - rogata dal notaio ### in data 28 settembre 1992 ed avente ad oggetto la piena proprietà di un appartamento sito in #### (foglio 2, particella 397 sub 6) - non era stata menzionata un'iscrizione ipotecaria, gravante sul bene né il professionista aveva reso edotte le parti di tale circostanza. 2. Avverso detta sentenza, il notaio ### ha proposto appello, con atto di citazione notificato il 9 novembre 2022, articolando tre motivi di impugnazione, così di seguito sintetizzabili: ➢ errata valutazione e/o violazione di diritto in relazione alla valutazione sulla e prescrizione sulla buona fede degli acquirenti; ➢ errata valutazione sul comportamento del notaio ### e sulla facoltà delle controparti di estinguere le iscrizioni ipotecarie per mezzo dell'usucapione dell'immobile; ➢ errata valutazione sul danno risarcibile. 3. Ristabilito il contraddittorio anche in questo grado, si sono costituiti in giudizio, con comparsa del 16 febbraio 2023, ### e ### ed hanno resistito al gravame di cui hanno richiesto il rigetto. 4. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 7 febbraio 2025 la causa è stata posta in decisione, con l'assegnazione di termini di 60 gg per il deposito di comparse conclusionali e di 20 gg per il deposito di memorie di replica. 5. Per una più chiara comprensione del gravame, è opportuno rilevare che la causa trae origine dalla mancata menzione, nell'atto di compravendita del suindicato immobile - rogato del notaio ### in data 29 settembre 1992 - di un'antecedente iscrizione ipotecaria.
Tale ipoteca, dal montante complessivo di euro 516.456,89 e gravante su otto unità immobiliari - di cui una oggetto del trasferimento in favore dei ### - era stata iscritta, in data 17 giugno 1992, con debitore la ### di ### & C. s.n.c. e, successivamente, era stata rinnovata nel 2012 dalla società ### s.r.l. Milano, cessionaria del ### di #### la sentenza gravata, di tale iscrizione gli appellati rimasero del tutto all'oscuro, finché costoro, affidato all'impresa individuale ### l'incarico di mediazione per la vendita dell'appartamento, ricevettero, in data 9 aprile 2018, la rinuncia all'incarico da parte del mediatore, poiché il bene risultava gravato dalla predetta ipoteca.
In ragione del pregiudizio subito, gli appellati proposero domanda di risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale nei confronti del notaio rogante, chiedendo l'accertamento della responsabilità professionale della convenuta e la liquidazione equitativa del danno ingiustamente cagionato.
A tal fine, evidenziarono che non fosse loro possibile indicare con precisione i costi necessari alla cancellazione dell'ipoteca, poiché le missive, a mezzo pec, indirizzate alla ### srl ### volte ad ottenere un'esatta quantificazione degli importi occorrenti, erano rimaste prive di riscontro.
Tanto considerato, il Tribunale di ### avendo accertato la responsabilità professionale del notaio, determinò il montante ipotecario dividendo quello complessivo - pari ad euro 516.456,89 - per ognuna delle otto unità abitative gravate, ottenendo l'importo di euro 64.557,11.
Ed ancora, tenuto conto che, in sede di rinnovazione dell'iscrizione ipotecaria, rispetto all'originaria iscrizione, alcuni beni immobili non risultavano più menzionati - in quanto oggetto di precedenti decreti di trasferimento - il Tribunale ridusse ulteriormente il suindicato importo, stimandolo in definitivi euro 50.000,00.
Individuato, poi, il danno non patrimoniale subito dagli appellati nel timore e nel patema d'animo di subire l'evizione della propria unità immobiliare, lo quantificò nella somma di euro 2.500,00 pro capite, condannando - in tal modo - la convenuta al pagamento a favore dei ### dell'importo complessivo di euro 55,000,00. 6. Così tratteggiato l'oggetto del contendere, con il primo e secondo motivo di impugnazione - che per ragione di connessione logica è opportuno trattare congiuntamente - il notaio ### si duole che il giudice di prime cure non abbia rilevato che il diritto al risarcimento del danno vantato dai ### era certamente prescritto, tenuto conto che il termine prescrizionale decorrerebbe, a suo dire, dal momento in cui si è verificato l'atto dannoso.
Evidenzia che all'epoca nella quale è stata effettuata la vendita, visure e iscrizioni erano cartacee, sicché non era infrequente che passasse diverso tempo dal deposito all'effettiva annotazione delle medesime.
Soggiunge che la propria diligenza era, a tutti gli effetti, dimostrata dalla corretta rilevazione di ulteriori due ipoteche sugli immobili.
Rappresenta, ancora, che l'iscrizione ipotecaria non sarebbe stata notificata agli appellati al momento della rinnovazione del 2012, sicché questa avrebbe dovuto ritenersi prescritta nei confronti degli appellati.
Sostiene, infine, che il Tribunale non avrebbe considerato che gli appellati avrebbero potuto far valere valer il possesso ventennale dell'immobile ai fini dell'usucapione del bene, con effetti estintivi delle iscrizioni ipotecarie rinnovate o iscritte a nome del precedente proprietario.
I motivi sono infondati.
Non è condivisibile la tesi proposta dall'appellante in ordine all'eccepito effetto estintivo, in quanto il termine prescrizionale, come rilevato nella sentenza impugnata, non può che decorrere dal momento della scoperta del danno e non già dalla sua verificazione.
Difatti, secondo il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità, “in tema di azione risarcitoria per responsabilità professionale, ai fini dell'individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi dell'art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito” ( Sez. 3, Ordinanza n. 16631 del 12/06/2023;
Sez. 3 - , Ordinanza n. 6947 del 14/03/2024).
Avuto riguardo di tali condivisibili principi, non vi è prova che gli appellati abbiano avuto contezza dell'effettiva esistenza dell'iscrizione ipotecaria in data antecedente al 2018, a seguito della rinuncia del ### all'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile gravato.
In mancanza di emergenze di segno difforme, non vi è motivo per ritenere che i ### avessero ragione di sospettare o verificare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie diverse da quelle rilevate dal notaio rogante, tenuto conto del loro legittimo affidamento sul corretto esercizio dell'incarico professionale demandato.
Non costituiscono, poi, elementi utili ad attenuare le responsabilità dell'appellante le riferita circostanza che, nel 1992, visure e annotazioni fossero ancora cartacee siccome il fatto che l'iscrizione ipotecaria contestata sarebbe stata perfezionata solo pochi mesi prima del rogito.
Invero, appare pacifico che le prestazioni d'opera a cura del notaio, comprendenti anche le attività di controllo e verifica dei registri immobiliari, debbano essere condotte con la diligenza richiesta per la propria attività professionale, senza che rilevino le modalità analogiche, ovvero digitali, con le quali tali registri siano tenuti.
Difatti, secondo la giurisprudenza di legittimità "l'attività preparatoria che rientra nei doveri di diligenza dell'attività notarile deve essere svolta in tempi utili a garantire la corrispondenza dell'esito delle ricerche effettuate con le condizioni del bene che vengono descritte nell'atto, sia in ragione della necessità di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici di esso, sia in funzione della realizzazione sostanziale della funzione di pubblico ufficiale" (Cass. sez. 3, 15/06/2018, n. 15761).
Sicché, l'effettiva menzione dell'esistenza di due iscrizioni ipotecarie, a fronte delle tre effettivamente esistenti, dimostra, invero, l'incompletezza dell'incarico professionale demandato, a fronte della legittima aspettativa di un adempimento integrale ed esaustivo della prestazione convenuta.
Sotto altro profilo, è pure errata la tesi dell'appellante, alla cui stregua l'iscrizione ipotecaria (la cui omessa rilevazione gli è stata contestata) sarebbe nulla, in quanto non comunicata agli appellati al momento della rinnovazione effettuata da ### Non sussiste alcun obbligo, a carico del creditore ipotecario, di comunicare agli aventi causa del debitore l'avvenuta rinnovazione dell'iscrizione, in quanto, ai sensi degli artt. 2850 e 2851 c.c., è sufficiente che il rinnovo sia stato effettuato anche nei loro confronti affinché l'iscrizione sia loro opponibile.
Difatti, solo in caso di mancato rinnovo, sarebbe preclusa una reiscrizione opponibile anche ai terzi acquirenti, laddove costoro avessero trascritto il loro titolo successivamente all'iscrizione non rinnovata (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5628 del 12/03/2014) E', poi, evidente che ogni preventiva o successiva comunicazione, eventualmente indirizzata dalla ### agli odierni appellati - soggetti estranei al rapporto tra la società creditrice e la ### - non avrebbe potuto spiegare alcun effetto sulla decorrenza dei termini prescrizionali del credito ipotecario.
Sicché, aderendo per ipotesi alla tesi opposta, si attribuirebbe, ingiustificatamente, efficacia di costituzione in mora del debitore - ex art. 2943 comma 4 c.c. - ad una comunicazione inviata a terzi estranei.
Appare parimenti infondata l'ulteriore tesi proposta dall'appellante, secondo cui i ### facendo valere il possesso ventennale dell'immobile, avrebbero potuto estinguere le iscrizioni ipotecarie del precedente proprietario, in virtù dell'usucapione ultraventennale del bene.
Difatti, secondo il più recente e condivisibile orientamento della Suprema Corte “l'acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell'ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia, il quale - come affermato anche dalla Corte costituzionale con la sentenza 160 del 2024 - non è incompatibile, al pari di altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti, con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e della conseguente acquisizione della proprietà da parte dell'usucapente” (Cass. sez. 3, Ordinanza n. 565 del 09/01/2025). 7. Con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante si duole che i ### non avrebbero provato il danno asseritamente patito.
Soggiunge che gli appellati non avrebbero provato di aver subito una limitazione del proprio diritto di proprietà né tanto meno che, laddove fossero venuti a conoscenza dell'iscrizione ipotecaria, non avrebbero stipulato la compravendita.
Evidenzia che, in ogni caso, gli appellati sarebbero stati a conoscenza della rinnovazione dell'iscrizione già dal 2012.
Sostiene, infine, che il danno morale asseritamente patito dagli appellati non sia stato accertato adeguatamente dal giudice di prime cure, risultando inaccurato e non rapportato a criteri equitativi.
Il motivo è solo in parte fondato e va accolto per quanto di ragione.
Come correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, è indubbio che gli odierni appellati non abbiano conseguito la proprietà del bene con quelle caratteristiche giuridiche che si prefiggevano di ottenere con l'atto rogato.
Né, invero, appare che fosse onere probatorio degli odierni appellati dimostrare che, laddove fossero venuti a conoscenza del gravame al quale è ancora sottoposto il bene, non avrebbero acquistato l'immobile.
Difatti, come da orientamento consolidato della Suprema Corte, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa” (Cass. S.U. 30/10/2001 n. 13533).
È indubbio, invece, che l'esistenza di detto gravame abbia inevitabilmente compresso la piena facoltà dei ### di disporre del loro bene - tenuto conto della più difficile collocabilità sul mercato di un immobile ipotecato - oltre ad esporli ad un esborso considerevole al fine di ottenere la purgazione.
Tali considerazioni consentono di ritenere non dirimente la circostanza che, ad oggi, gli appellati non abbiano subito l'evizione, tenuto conto degli ingiusti limiti ai quali sono sottoposti - in assenza di purgazione - nella loro disposizione del bene, del quale, in ogni caso, possono sempre perdere il godimento.
Tanto considerato, in relazione alla liquidazione del danno patrimoniale, non è censurabile la sentenza impugnata, poiché sul punto si è attenuta al condivisibile principio per cui “il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull'immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perché l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito. (Cass. Sez. 3 - Sentenza n. 15761 del 15/06/2018).
Per tali motivi, la quantificazione effettuata in via equitativa dal giudice di prime cure - di importo pari ad ### 50.000,00 - appare ponderata e condivisibile, poiché tiene in considerazione tanto della quota, riferibile all'immobile oggetto di causa, del montante ipotecario, quanto delle riduzioni del credito ipotecario frattanto intervenute, per effetto della parziale rinnovazione dell'iscrizione.
In tal modo, pertanto, la stima del danno subito rispecchia, del tutto ragionevolmente, le spese necessarie per la purgazione dell'ipoteca, soluzione, peraltro, già sostenuta dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 18525/2018).
Diversa è, invece, la valutazione che deve essere effettuata per il danno morale, individuato dal Tribunale nel patema d'animo sofferto dagli appellati e liquidato. in via equitativa nel dieci per cento del danno patrimoniale. ### la sentenza gravata, invero, mentre il rischio di perdere la facoltà di godere del bene nel caso in cui il creditore ipotecario dovesse agire esecutivamente contro i coniugi ### - ### non poteva rilevare sotto il profilo patrimoniale, trattandosi di un danno meramente potenziale ed incerto, invece la paura e il patema d'animo di subire l'evizione e perdere anche il godimento dell'immobile rilevava sotto il profilo del danno non patrimoniale, tenuto conto che viene in rilievo la lesione di un diritto costituzionalmente protetto quale il diritto di proprietà. ### non è condivisibile.
Giova ricordare che il danno non patrimoniale è risarcibile: a) quando derivi da un fatto illecito integrante gli estremi di un reato (es. diffamazione, lesioni personali); b) nelle ipotesi espressamente previste dalla legge; c) quando sia stato leso un diritto della persona costituzionalmente garantito.
E' poi comunemente ricevuto che sia risarcibile il danno non patrimoniale per la violazione del diritto di proprietà, che rientra " nella categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona” (secondo l'interpretazione fornita in diverse pronunce dalla ### di ### ed in considerazione dei rapporti delineati dalla nostra ### costituzionale, nelle sentenze nn. 348 e 349 del 2007, tra ordinamento interno e diritto sovranazionale) posto che la lesione di tale diritto non può non considerarsi ingiusta.
Vi è, però, che che “Il danno non patrimoniale, anche nel caso di lesione di diritti inviolabili, non può mai ritenersi "in re ipsa", ma va debitamente allegato e provato da chi lo invoca, anche attraverso il ricorso a presunzioni semplici” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10527 del 13/05/2011; Cass sez. 3 -, Sentenza n. 11269 del 10/05/2018).
Ebbene, nella fattispecie in esame, non vi è stata alcuna lesione del diritto di proprietà posto che il creditore ipotecario non ha agito nei confronti degli appellati i quali - allo stato - hanno solo avuto difficoltà ad alienare il bene acquistato ma non hanno in concreto patito il rischio dell'evizione.
Tanto è sufficiente per ritenere solo ipotetica e non dimostrata l'esistenza di pregiudizi morali anche considerato che, in virtù del ristoro patrimoniale accordato, gli appellati hanno la possibilità di liberare l'immobile dall'ipoteca gravante il cui mantenimento costituisce, allo stato, frutto di una loro scelta.
In parziale riforma della sentenza gravata va, quindi, escluso il ristoro per il danno non patrimoniale accordato. 8. Venendo alla statuizione sulle spese, si rileva che, nonostante il parziale accoglimento del gravame, l'appellante è prevalentemente soccombente rispetto agli appellati.
Va, quindi, ricordato che “il criterio della soccombenza, al fine di attribuire l'onere delle spese processuali, non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole” (### 6 - 3, Ordinanza n. 13356 del 18/05/2021; ### 6 - 3, Ordinanza n. 6369 del 13/03/2013).
La spese di lite vanno, quindi, poste a carico dell'appellante. P.Q.M. ### di Appello di #### civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, così provvede: in parziale riforma della sentenza n. 3303/2022 resa dal Tribunale di ### appellata da ### con atto di citazione notificato il 9 novembre 2022, riduce a complessivi euro 55.000,00, oltre accessori come stabiliti dalla sentenza impugnata, il ristoro stabilito nella sentenza gravata; conferma, nel resto, l'appellata sentenza; condanna l'appellante a pagare agli appellati le spese di lite di questo grado, liquidate nella complessiva somma di euro 3473,00 per compensi, oltre accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della ### della ### di Appello di ### il 7 maggio 2025 ### estensore
causa n. 1838/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Pinto Alfonso, Lupo Giuseppe Gerardo
v5.31
