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Corte di Cassazione, Ordinanza n. 31017/2025 del 26-11-2025

... prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario "... ovvero più condomini..."; che sorgendo ipso iure e t facto, se il tit olo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondomin io unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampi a organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto d i accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifi ca del condominio, anzichè quella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre 2012, n. 19939). 17 di 20 Ne deriva che in base all'orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa ### anche prima dell'entrata in vigore dell'art. 1117 bis cod. civ., per p oter affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, é indispensabile l'esistenza di una proprietà che possa e ssere qualificat a come comune ad essi in base all'art. 1117 cod. (leggi tutto)...

testo integrale

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 10071/2020 R.G. proposto da: #### e ### elettivamente domiciliati in ####. ### 2/B, presso lo studio dell'avvocato ### che li rappresenta e difende anche disgiuntamen te all'avvocato ### -ricorrenti e controricorrenti al ricorso incidentale contro ### rappresentata e difesa dall'avvocato ### MOTTA, -controricorrente e ricorrente incidentale nonché contro #### e ### 2 di 20 intimati, avverso la SENTENZA della CORTE ### di CATANIA n.1/2020 depositata il ###. 
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22.10.2025 dal #### ribunale di Siracusa con sentenza del 201 6 rigettava le domande avanzate da ### proprietaria di un palazzetto di quattro piani in ### via ### n. 2, con sottostante andito (detto "androne") avente accesso dal civico 4, collegato ad un piccolo cort ile inte rno, nei confron ti dei proprietari di distinti fabbricati aventi accesso da tale ultimo civico e raggiungibili tramite una scala da quel cortile, ###### e ### domande intese ad ottenere l'accertamento dell a propriet à esclusiva dell'androne e del piccolo cortile (particella 6058 ex 949 del foglio 167 ex 173), il rilascio di detti beni, il ripristino del muro di confin e sull'androne ed il risarcimento dei danni subiti per illegittima occupazione, ed in sub ordine l'accertamento dell a comproprietà dell'androne e del piccolo cortile con conseguente loro restituzione al compossesso di ### La Corte d'Appello di Catania, accogliendo parzialmente l'appello dell'attrice, nell a resistenza di S pagna #### e ### e nell a contumacia di ### e ### con la sentenza n. 2/2020 del 19.12.2019/2.1.2020, accertava la comproprie tà dell'an drone e del piccolo cortile, applicando la presunzione di proprietà comune dell'art. 1117 cod.  civ., confermava il rigetto delle sue domande principali, basate sui titoli di acquisto e sull'e sistenza di un rapporto pertinenziale, e compensava per metà le s pese processuali d el doppio grado, 3 di 20 condannando in solido tutti gli appellat i al pagament o in favore dell'attrice della residua metà. 
Avverso tale sentenza hanno proposto tempestivo ricorso principale a questa ##### e ### affidandosi a quattro motivi, e tempestivo controricorso con ricorso incidentale, l'originaria attrice, affidandosi a sei motivi. 
I rico rrenti principali e la rico rrente incidentale hanno deposi tato memorie ex art. 380 bis. 1 c.p.c., e con ordinanza interlocutoria del 31.1.2025 questa ### ha disposto l'inte grazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c. da parte dei ricorrenti principali nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi, ### e ### Eseguita tempestivamente la disposta integrazione del contraddittorio, ### e ### G aetana sono rimasti intimati.  RAGIONI DELLA DECISIONE Preliminarmente va rilevata l'assoluta infondatez za dell'e ccezione sollevata dall'originaria attrice, peralt ro sulla base di mere supposizioni, circa la nullità, o falsità della procura posta a base del ricorso principale che in calce ad esso é stata notificata a mezzo pec alle altre parti, con attestazione di conformità all'originale in suo possesso del legale che ha eseguito la notifica, avv. ### La procura stessa, su supporto cartaceo, é stata rilasciata da ### da sua moglie ### e dalla loro figlia ### a, all'avvocato ### o ed all'avv.  ### codifensori anche in forma disgiunta, ed é stata autenticata in presenza in ### dall'avv. ### dopo la pronuncia della sentenza impugnata, espressamente menzionata nella procura, prim a della notificaz ione del ricorso e dell a costituzione dei ricorrenti principali. 
Va poi esaminato con prio rità il primo motivo del ricorso incidentale, per la parte in cui è volto ad ottenere il riconoscimento 4 di 20 della proprietà e sclusiva, in favore dell'origin aria attrice, dell'androne e del cortile, o comunqu e la ne gazione della comproprietà dei convenuti su di essi con attribuzione ai medesimi di un semplice diritto di passaggio, motivo che se ritenuto fondato determinerebbe l'assorbimento di ogni questione rela tiva alla comproprietà dell'androne e del cortile.  ###) ### attrice si é lamentata, infatti, col primo motivo di ricorso inciden tale, della violazione e/o falsa applicazione d egli articoli 934, 1061 e 1064 cod. civ. per avere la sentenza impugnata riconosciuto ai convenuti la comproprietà dell'androne e del cortile, anziché un semplice diritto di passaggio, del fatto che non le sia stata riconosciuta la proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile sulla base dei confini e della descrizione di consistenza dei suoi titoli di acquisto, corroborati dai dati catastali, del vizio del mancato esame di elemen ti probatori decisi vi ogge tto di discussione tra le parti ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., ed ai sensi dell'art. 360 comma primo n.4) c.p.c. e dell'art. 132 c.p.c., della nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente ed irragionevole in punto di rigetto della su a domanda di accertamento della proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile. 
Tali affastellate ed eterogenee censure sono però inammissibili, in quanto mirano palesemente ad ottenere in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti di cau sa, che conducan o attraverso un'interpretazione alternativa delle risultanze d i causa, a riconoscere all'originaria attrice la proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile, in luogo della riconosci uta condominialità (rectius supercondominialità) ex art. 1117 cod. civ.. 
La giurisprudenza di questa ### è infatti costante nell'affermare che: a) la parte che ha proposto una delle opzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, in sede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal 5 di 20 giudice del merito (ved fra le tante, Cass. 1. 10.2025 n. 2652 4; Cass. sez. lav. ord. 3. 7.2024 n. 18 214; Cass. ord. 10.5.2018 11254; Cass. ord. 15.11.2017 n. 27136); pertanto, b) per sottrarsi al sind acato di legittimità, l'interpret azione data dal giudice di merito ad un contratto non de ve essere l'unic a interpretazione possibile, o la migliore in astratto , ma un a delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicché, quan do di una clausola contrattuale sono possibili d ue o p iù interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva propost o l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, doler si in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra (Cass. 1.10.2025 n. 26524; Cass. 17. 3.2014 n. 6125; Cass. 25.9.2012 n. 16254; 20.11.2009 n. 24539). 
Va aggi unto, che nella specie, la ricorrent e incidental e non ha neppure fatto riferimento alle violazioni dei criteri d'interpretazione degli atti di acqu isto delle parti e dei loro d anti causa, che avrebbero inficiato la motivazione della ### distrettuale. Essa ha ritenuto che i dati relativi ai confini delle porzioni immobiliari delle parti desumib ili dai rispettivi atti di acquisto e da quelli dei loro danti causa fossero ge nerici ed inidonei a fare accertare la proprietà convenzionale dell'an drone e del cortile, tant o più che l'indicazione come confine del cortile negli atti di acquisto di ### e ### ti ### a e dei loro danti cau sa non era significativa, sia in quanto il loro immobile si trovava al primo piano e non al piano terra come il cortile, sia in quanto per quest'ultimo non era stato indicato il nome del proprietario, e l'indicazione della casa dei ### lla come confinante nell'atto di acquisto dell'originaria attrice e dei suoi danti causa, era equiv oca, riferendosi di solito la menzione del bene principale anche alle aree pertinenziali, come il cortile e l'androne, mentre gli immobil i di proprietà ### erano individuati negli at ti di provenienza con l'indicazione dell'ingresso e del piano, ma non del 6 di 20 confine, e le indicazioni catastali, com e quella dell'ubicazione dell'androne sulla particella di proprietà de ll'originaria attrice, avevano una valenza solo nell'individuaz ione degli immobili produttivi di reddito. 
Tale motivazione non può certo definirsi meramen te apparente, essendo idonea ad esprimere le ragioni della decisione adottata e ad integrare il cosiddetto minimum costituzionale, e dopo la riforma dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. operata dal legislatore nel 2012, non é più ce nsurabile l'insufficie nza o la contraddittorietà della motivazione, mentre il vizio dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. presuppone l'omessa considerazione di fatti storici principali, o secondari, decisivi, oggetto di discussione tra le parti (vedi in tal senso ex mul tis Cass. 5.6.200 9 n. 12990), e non può essere invocato allo scopo di ot tenere in sede di legitt imità una complessiva rivalutazione del materiale istruttorio raccolt o, come se si trattasse di un terzo grado di giudizio di merito. 
Occorre ora passare all'esame d el ricorso principale, riservan do all'esito di trattare quel la parte del p rimo motivo del rico rso incidentale, che si riferisce alla contestazione della comproprietà.  1) Col primo motivo del ricorso principale, formulato in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ci si duole della violazione degli articoli 112 e 324 c.p.c., nonché dell'art. 2909 cod. civ.. 
Si dolg ono i ricorrenti principali che la ### dis trettuale, accertando la comproprietà dell'originaria attrice sull'androne e sul cortile avente accesso da via ### n. 4, dalla stessa chiesta per la prima volta in b ase all'art. 1 117 cod. civ. nel la memoria ex art. 183 comm a 6° n. 1) c.p. c. e rinunciata n ella precisazione delle conclusio ni del giudizio di primo grado, abbia violato il principio de lla corrispon denza tra il chiesto ed il pronunciato ed il giudicato interno form atosi con la sent enza di primo grado, ch e avrebb e rigettato la d omanda dell'attrice di accertamento della proprietà esclusi va dell'androne e de l cortile 7 di 20 sulla base degli invocati titoli di acquisto e del regime pertinenziale invocati in cit azione, ed av rebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda subordinata dell'a ttrice di accertamento della loro comproprietà perché rinunciata, nonostante l'assenza di uno specifico motivo di appello sul punto dell'at trice, che in sede d'impugnazione si era riportata alle conclusioni dell'originario atto di citazione.  2) Col secondo motivo del ricorso principale, formulato in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ci si duole della violazione dell'art. 183 comma 6° n.1) c.p.c., per avere la ### distrettuale ritenuto ammissibile la già esposta precisazione della domanda dell'originaria attrice nella memo ria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., costituente in realt à una domanda nuova non consentit a perché basata su una diversa causa pet endi (i presu pposti applicativi dell'art. 1117 cod. civ .) e per giunta merament e aggiuntiva rispetto all'originaria domanda di accertam ento della comproprietà dell'androne e del cortile avanzata in citazione in via subordinata, che era fondata sui titol i di acquisto dell'origi naria attrice e sul rapporto di pertinenzialità di quei beni rispetto alla sua proprietà esclusiva. 
I p rimi due mot ivi del ricorso principa le, esaminabili congiuntamente perché attinenti alla cont estazione dell'ammissibilità della domanda subordinata di accertamento della condominialità ex art. 1117 cod. civ. dell'andro ne e d el cortile avanzata dall'originaria attrice, accolta dalla sentenza impugnata, sia sotto il profilo della tempestività, che sotto il profilo dell'asserita formazione di un giudicato interno preclusivo sull'abbandono di tale domanda, sono infondati. 
Assumono i ricorrenti principali ch e l'or iginaria attrice, avendo chiesto nell'atto di citazione introduttivo del g iudizio di prim o grado, in via subordinata rispetto all'accertamento in base ai titoli negoziali ed alla disciplina de lle pertinen ze della sua proprietà 8 di 20 esclusiva dell'androne e del cortile, l'accertamento della sua comproprietà su di essi, non avrebbe potuto, nella memoria ex art.  183 comma 6° n. 1) c.p. c., ind ividuare il fond amento di t ale domanda subordinata, non più nei titoli negoziali suoi e dei suoi danti causa e nella disciplina delle pertinenze, ma nel collegamento funzionale e nell'accessorietà esistente tra l'androne ed il cortile da una parte e le proprietà esclusiv e finitim e d elle parti in causa comportante l'applicabilità dell'ar t. 1117 cod. civ., trattandosi di una domanda nuova (come eccepito nella loro memoria ex art. 183 comma 6° n . 2 c.p .c. di primo g rado), o comunque di una modificazione della domanda non consentita nella memoria ex art.  183 comma 6° n. 1) c.p.c.. Deducono poi i ricorrenti principali, che in ogn i caso l'originaria attrice , nel precisare le conclusioni del giudizio di primo grado, non aveva ri chiamato espressam ente la precisazione della domand a subordinata effet tuata nella memoria ex art. 183 comma 6° n.1) c.p.c., richiamando solo le conclusioni dell'atto di citazione, ed aggiungendovi la domanda di eliminazione delle nicchie che in corso di causa erano state scavate nel muro comune, come scoperto dopo il sopralluogo del ### in tal modo rinunciando alla domanda subordina ta di accertame nto della condominialità ex art. 1117 cod. civ. d ell'andron e e de l cortile, come conf ermato dalla sentenza d i primo grado, che aveva rigettato la domand a principa le e non si era pronuncia ta sulla domanda subordinata dell'or iginaria attrice perché rinunciata. 
Sostengono poi i ricorrenti principali, che la sentenza del Tribunale di ### avendo statuito in motivazione a pagina 3 che "### altra domand a va disattesa in quanto n uova, essendosi l'attrice riportata, nel precisare le conclusioni a q uelle formulate i n atto introduttivo", avrebbe destinato un autonomo capo all'abbandono della domanda subordinata di accertamento del la condominialità dell'androne e del cortile dell'origin aria attrice, che avrebbe richiesto uno specifico motivo di appello da parte della stessa, in 9 di 20 assenza del quale doveva ritenersi intervenuto un giudicato interno negativo su tale domanda. 
Le tesi prospettate dai ricorrenti principali non tengono conto che la comproprietà dell'androne e del cortile che l'originaria attrice aveva chiesto di accertare già nel l'atto di citazione intro duttivo de l giudizio di primo grado, sia pure in via subordinata rispe tto all'accertamento della sua proprietà esclusi va su di essi, e ra un diritto autodeterminato e non eterodeterminato. 
I diritti autodeterminati sono quelli la cui individuazione prescinde dal titolo d'acquisto allegato ed è motivata in relazione alla natura unica ed irripe tibile della situazione sostanziale dedotta; lì dove, invece, l'identific azione dei diritti eterodeterminati é in funzione dello specifico fatto storico contrattualmente qualificato, sicchè la causa pet endi si riso lve nel riferimento concreto a quel fatto specifico che è affermato ed allegato come costitutivo, e che perciò possiede una specifica attitudine ad individuare il diritto fatto valere in giu dizio (Cass. 26.8.2025 n. 23867; Cass. ord. 28.2.2025 n.5307; Cass. 8.1.2015 n.40; e più diffusamente Cass. 31.3.2014 n. 7502; Cass. 6.8.1997 n. 7267). 
Elaborata allo scopo di fi ssare i lim iti entro cu i la domand a può essere modificata senza incorrere nel divieto della mutatio libelli, detta distinzione scio glie una risalente antitesi fra titolazione e sostanziazione della causa peten di. La d eduzione d ei diritti autodeterminati dipende, infatti, da u n puro meccanismo di designazione legale (titolazione, appu nto), che consente di collegare la pretesa alla norma invocata senza la mediazione dei fatti storici su cui si fonda l'acquisto del diritto; fatti, al contrario, da cui i diritti e tero determinati traggono senso e contenuto (sostanziazione, appunto) perchè solo attraverso essi prende corpo il rapporto giuridico che ne è all'origine. 
Nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, quali la proprietà e gli altri diritti reali di godimento, la causa petendi si identifica, dunque, 10 di 20 con i diritti stessi e con il bene che ne forma l'oggetto. Essendo vana ai fini dell'individuazione della domanda, l'allegazione dei fatti o degli atti da cui dipende il diritto vantato è necessaria soltanto per provarne l'acquisto, ed integra a livello processuale un fatto secondario, che in quanto tale è dedo tto un icamente in funzione probatoria del diritto vantato in giudizio. Se dedotto già nell'atto introduttivo, il modo d'acquisto non per questo assume valenza di fatto principale , giacchè quest'ultimo si identifi ca con il diritto autodeterminato e non con altro (Cass. 31.3.2014 n. 7502). 
Sulla base di questi consolidati principi, avendo l'originaria attrice richiesto già nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado, sia pure in via subordinata , l'accertament o della comproprietà dell'androne e del cortile, ossia d i un d iritto autodetermin ato dipendente da un mero meccanismo di titolaz ione legale, l'individuazione del titolo in base al quale sosteneva di esserne comproprietaria (titolo negoz iale, disciplina delle pertine nze, usucapione, applicazione d ell'art. 1117 cod. civ.) n on rientrava nell'ambito dei fatti principali, ma di quelli secondari occorrenti solo ai fini della prova d el diritto fatto va lere, per cui ben poteva l'originaria attrice allegare il collegamento funzionale del cortile e dell'androne con le proprietà esclusive delle parti , ai fini dell'applicazione dell'art. 1117 cod. civ., nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., prima della maturazione delle preclusioni istruttorie. Addirittura il ### e di ### avrebbe potuto rilevare d'ufficio, in base ai fatti secondari tempestiv amente allegati, e senza incorrere nella violazione della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunci ato, la comp roprietà d ell'androne e del cortile in applicazi one dell'art . 1117 cod. civ. ove dello stesso ricorressero tutti i presup posti, essendo pacifico che l'o riginaria attrice, pur provvedendo in modo approssimativo alla precisazione delle conclusioni del g iudizio di primo grado, me diante semplice richiamo alle conclusioni dell'atto d i citazione, e non di quelle 11 di 20 parzialmente modificate della memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., contenenti l'espresso richiamo all'art. 1117 cod. civ., aveva comunque chiesto nella citazione in via subordinata, di accertare la sua comproprietà dell'androne e del cortile, quale che fosse il titolo giustificativo di tale diritto reale autode terminato, senza mai rinunciare a tale domanda. 
La giurisp rudenza di questa ### riconosce perfino la possibi lità per il giudice di appello, senza eccedere dai limiti del devolutum e della domanda di accertamento di un diritt o predetermin ato proposta, ed entro i limi ti dei fatt i secondari tempestivam ente allegati, di individuare un titolo dei diritti autodeterminati invocati diverso da quello prospettato in primo grado, senza incorrere nella violazione del divieto di d omande nuo ve in appello dell'art. 345 c.p.c. (Cass. ord. 26.6. 2025 n. 1 7287; Cass. o rd. 1.6.2025 n.14744; Cass. 28.2.2025 n. 5307; Cass. 23.9.2019 n. 23565). 
Va poi escluso che la sentenza di primo grado cont enesse un giudicato negativo in ordine all'avvenuto abbandono della domanda dell'originaria attrice di accertam ento della comproprietà dell'androne e del cortile in applicazione dell'art. 1117 cod. civ.. 
Anzitutto si tratta di una questione nuova che i ricorrenti principali non hanno prospettato nel giudizio di appello, che non può essere fatta valere p er la prima volta in questa sede ###tal senso Cass. 15.3.2019 n. 7499) e che non é rilevabile d'ufficio perché il giudicato si sarebbe formato su una statuizione della sentenza di primo grado. L a ### d'App ello, comu nque, avendo sul punto parzialmente riformato la sentenza di primo g rado accertando la comproprietà in questione proprio in base all'art. 1117 cod. civ., evidentemente non ha ritenuto che la relativa domanda fosse stata abbandonata dall'originaria attrice, che del resto nell'atto di appello ha riproposto tutte le domande della citazione di primo grado, tra le quali c'era anche la domanda subordinata di accertamento della comproprietà dell'androne e del cortile, ossia di un diritto 12 di 20 autodeterminato che avrebbe consentito alla ### d'Appello anche di discost arsi, nell'individuazione della fonte del diritto, dalla prospettazione di parte appellante. 
Ove poi la question e processuale proposta in questa sede, in quanto attinente alla tutela del fondamentale diritto di difesa dei ricorrenti principali, venga consid erata prospettabile per la prima volta in sede di legittimità secondo le indicazioni contenute nella motivazione della sentenza de lle sezioni unite di questa ### n.24172 del 29.8.2025, o ccorre comun que considerare che dall'esame diretto degli atti, consentito quando si lamenti un vizio processuale, risulta che la sentenza di primo grado del ### di ### a parte l'accertamento della comproprietà, si é limitata a rigettare la domanda di parte attrice motivando sull'inadeguatezza dei titoli di acquisto invocati a fondare la rivendicaz ione della proprietà esclusiva dell'and rone e del cortile, e ad indicare in motivazione che "### altra domanda va di sattesa in quanto nuova, essendosi l'attrice riportata, nel precisare le conclusioni a quelle formulate in atto introduttivo", senza riportare in dispositivo specifiche pronunce inerenti alla domanda subordinata dell'originaria attrice. Mancando q uindi un giudicato esp licito di rigetto su tale domand a subordinata, e b en potendosi riferire la frase riportat a in motivazione sopra ripro dotta al la diversa domanda di eliminazione delle nicchie che in corso di causa erano state scavate nel muro comune, avanzata dall'originaria attrice per la prima volta nelle conclusioni del giudizio di primo grado, deve escludersi che la sentenza d el ### di ### abb ia definitivamente accertato l'abbandono della domanda di It alia ### di acc ertament o della comproprietà dell'androne e del cortile in base all'art. 1 117 co d. civ., comportante il rige tto nel merito della stessa in quanto rinuncia alla domanda. In tal senso va ulteriormente considerato che nella comparsa conclusi onale di primo grado l'originaria attrice non aveva manifestat o alcuna 13 di 20 specifica volontà abdicativa in ordine alla domanda subordinata. 
Comunque, poiché l'originaria attrice aveva riproposto nell'atto di appello la domanda subo rdinata di accertamento del diritto autodeterminato di comproprietà dell'androne e d el cortil e, riconducibile alla previsione dell'art. 1117 cod. civ. anche d'ufficio dalla ### d'### lo, e non era tenuta a proporre uno spe cifico motivo d'impugnazione circa l'asserito abbandono di tale domanda in mancanza di un esplicita statuizione in tal senso nel dispositivo della sentenza di primo grado, non si può ritenere che si fosse formato un giudicato negativo su tale domanda.  3) Col terzo motivo i ricorrenti principali si dolgono, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p. c., della violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., ed in relazione all'art . 360 comma primo n. 5) c.p.c., dell'omessa considerazione di un fatto decisivo, rappresentato dall a circostanza che nell'atto di compravendita del 2.10.19 19, concluso tra ### i ### e ### (remota dante causa dell'originaria attrice), gli edifici delle parti in corso di costruzione erano stati indicati come diversi e realizzati in epoche differenti su un vecchio fabbricato demolito (il fabbricato dell'originaria attrice in appoggio sulla struttura muraria preesistente del fabbricato dei convenuti) , il che face va pensare che vi fosse stata un'originaria unica proprietà poi frazionata, per cui la Co rte distret tuale pe r potere accertare la condominialità (rectius supercondominialità) dell'androne e del cortile in base all'art. 1117 cod. civ., anche in base alla consolidata giurisprudenza di que sta ### non si sarebbe dovuta b asare solo sul collegamento funzionale esi stente all'attualità tra il cortile e gli edifici delle parti, dovendo stabilire se i pre supposti applicativ i dell'art. 1117 cod. civ. sussistessero già al momento della nascita del condominio (rectius supercondominio) tra gli edifici delle parti.  4) Col quarto motivo i ricorrenti principali si dolgono, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p. c., della violazione e falsa 14 di 20 applicazione dell'art. 1117 cod. civ., per avere la ### distrettuale ritenuto applicabile tale ult imo articolo non solo al cortil e con accesso da via ### n. 4, che al fabbricato dell'originaria attrice assicurava solo luce ed aria, ma non garantiva alcun accesso, ma anche all'androne, senza accertare, per quest'ultimo, alcu n rapporto di accessor ietà, o fu nzionalità rispetto al fabb ricato dell'attrice, che ad esso non aveva alcun accesso. 
Il terzo ed il quarto motivo del ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente per la parte in cui con essi ci si duole, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., della violazione e falsa appli cazione dell'art. 1117 cod. ci v. da parte della ### distrettuale, che ha riconosciuto come presunta la condominialità dell'androne e del cortile in favore dell'originaria attrice sulla base di quell'articolo, ritenendo sussistente un collegamento funzionale all'attualità tra il cortile e le proprietà esclusive delle parti in causa (consentendo esso il passaggio dall'ingresso di via ### n. 4 per acceder e ai fabbricati posti all'interno del cortile di #### e ### ed a quello di ### e ### e consentendo nel contempo alle finestre del primo, secon do e terz o piano della casa pal azzata di ### ed alle finestre dei fabbricati dei convenuti di prendere da esso aria e luce), senz a acce rtare lo spe cifico collegamento funzionale riferibile all'andron e, e senza risalire all'esistenza del collegamento funzionale dell'androne e del cortile in questione già all'epoca del frazionament o di un'origin aria unica proprietà, esclusiva, o indivisa, comprendente i fabbricati delle parti derivati dalla sua divisione. 
Il lame ntato vizio di falsa applicazione dell 'art. 1117 cod. ci v. é fondato e merita accoglimento, in quanto la sentenza impugnata ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta e saminata nell'ambito applicativo di quella norma, discostandosi sotto due profili dalla sua corretta applicazione. 15 di 20 A pagin a 9 secondo capoverso, infa tti, la sentenza impugnata, influenzata dalla CTU espletata, imp ropriamente espre ssasi sulla questione giuridica se i l cosiddetto androne e la cort e fosse ro comuni alle p arti, ha fatto riferime nto alla circostan za che all'attualità la corte era funzionale sia al fabbricato dei convenuti, che dovevano percorrerlo dall'ingresso di via ### n. 4, per raggiungere i loro immobili, sia alla casa "palazzata" dell'originaria attrice di via ### n. 2, in quanto garantiva luce ed aria sia alle finestre di essa che vi si affacciavano, sia alle finestre prospicienti sul cortil e del fabbricato dei conve nuti, e d a tale funzionalità attuale ha fatto discendere la condominialità ex art. 1117 cod.  a fav ore di tutte l e parti, sia per il cortile, che per il cosid detto androne, posto al piano terreno tra le mura portanti del fabbricato dell'originaria attrice, ma da esso non accessibile, e raggiungibile solo dalla corte avente acc esso da via ### n . 4, non esaminando autonomamente la funzionalità del cosiddetto androne, ed omettendo di accertare se i fabbricati di proprietà esclusiva delle parti avessero fatto parte di un'originaria unica proprietà poi divisa, o frazionata, e se il rapporto di funzionalità necessaria del cortile e del cosiddet to androne rispetto alle porzioni immobiliari, poi divenute di proprietà esclusiva d elle parti , esistesse già all'epoca del frazionamento, o della divisione dell'originaria unica proprietà. 
La giurisprudenza consolidata di questa ### infatti, anche prima dell'introduzione dell'art. 1117 bis cod. civ. da parte della L .  n.220/2012, che oggi espressamente prevede l'app licazione de lle disposizioni del capo I del titolo VII del lib ro terzo, in q uan to compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cod. ci v., esigendo quindi espressamente il requisito dell'esistenza di una proprietà comune a più edifici rientrante nella prevision e dell'art. 1117 cod. civ., ha affermato che la presunzione di condominialità dell'art. 1117 cod. 16 di 20 civ. può ritenersi applicabile estensivamente ove si tratti di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma, come nella specie, di edifici limitrofi e autonomi, purché si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi (Cass. 9.6.2010 n. 13883; Cass. 30.7.2004 n. 14559), ed anche più recenteme nte si é affermato che il supercondomi nio ricorr e quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 cod. civ. (Cass. ord. 16.2.2022 n. 5023). 
Ulteriormente la sentenza n. ### del 10.12.2019 di questa ### ha affermato, in motivazione, che l'art. 1117 bis cod. civ., anche se non applicabile ratione temporis, avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identif ica una nozione utile anche in senso ret rospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuz ione, a "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117"; che l'elemento identificativo del supercondominio risiede nell a natura specificamente condominiale ("... ai sensi dell'art . 1117") della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario "... ovvero più condomini..."; che sorgendo ipso iure e t facto, se il tit olo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondomin io unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampi a organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto d i accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifi ca del condominio, anzichè quella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre 2012, n. 19939). 17 di 20 Ne deriva che in base all'orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa ### anche prima dell'entrata in vigore dell'art. 1117 bis cod. civ., per p oter affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, é indispensabile l'esistenza di una proprietà che possa e ssere qualificat a come comune ad essi in base all'art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impiant i, o servizi a favore di entrambi gli edif ici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi. 
Il giu dice di rinvio dovrà quindi val utare, p er riconoscere la comproprietà (rectius condominialità, o ancor meglio supercondominialità) del cosiddetto androne e del cortile, e sulla base dei fatti secondari tempestivamente dedotti, a condizione che non vi siano esclusioni per titolo delle parti e dei loro danti causa della comproprietà, sia la su ssistenz a di un'originaria unica proprietà, poi divisa, o frazionata, sia la sussistenza del rapporto di accessorietà e funzionalità necessaria del cosiddetto androne e del cortile rispetto ai fab bricati di proprietà esclusiva delle parti all'epoca del frazionamen to, o del la divisione dell'originaria unica proprietà.  ### violazione d a parte della ### distrettuale dell'ar t.  1117 cod. civ., fa rit enere ass orbita la doglianz a dei ricorr enti principali ex art. 360 comma p rimo n. 5) c.p.c ., dovendo già il giudice di rinvio, per effetto dell'accoglimento dei relati vi motivi, procedere alla verifica de lla sussistenz a di tutti i presu pposti applicativi dell'art. 1117 cod. civ..  ###) Col primo m otivo d i ricorso incidentale, per la parte non esaminata in via preliminare, l'originaria attrice si d uole contemporaneamente, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) 18 di 20 c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell'art . 1117 comma primo cod. civ., nella parte in cui stabilisce che sono considerati di proprietà comune i beni in seguito elencati se non risult a il contrario dal titolo, ed in relazione all'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. della mancata consid erazione di una circosta nza di fatto decisiva oggetto di discussione tra le parti, rappresentata dal fatto che nell'at to pubblico notarile del 18.6. 1963 di vendita da ### a ### e ### (dal quale discende la pro prietà di ### e ###, prodotto dall'originaria attrice come documento 8 con la memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c. e ridepositato con la memoria ex art. 183 comma 6° n. 3) c.p.c., era stata espressamente esclusa, nella postilla, dalla vendita alla dante causa non diretta di ### e ### la comproprietà dell'androne. Per questa parte il primo motivo del ricorso incidentale deve ritenersi assorbito per effett o dell'accoglimento del terzo e del quarto motivo del ricorso principale.  ###) e ### ) Il secon do e terzo motivo del rico rso incide ntale, concernenti rispettivamente il rigetto della domanda di risarcimento dei danni conseg uenziali all'accerta mento dei diritti richiesto dall'originaria attrice sul cosiddet to androne e sul cort ile per violazione degli articoli 2043 e 1102 cod. civ. (in relazione all'art.  360 comma primo n. 3 c.p .c.), ed il rigetto della d omanda di quest'ultima di condanna di #### e ### alla chiusu ra della porta aperta nel muro di confine dell'andron e per metterlo in collegamento con la loro proprietà esclusiva per violazione degli articoli 112 c.p.c., 843 cod.  civ., 42 della ### 1117, 1031, 1052, 1055, 1065, 1067, 1073 comma 1° e 2032 cod. civ. (in relazione all'art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), devono rit enersi assorbiti per effetto dell'accoglimento del terzo e del quarto mot ivo del ricorso principale. 19 di 20 ###) Del pari assorbito, per via dell'accoglimento di tali motivi, é il quarto motivo del ricorso incidentale, inerente alla man cata pronuncia della ### distrettu ale sulla domanda dell'orig inaria attrice di condanna al ripristino del muro laterale dell'androne nel quale ### llo, ### e ### ne ### avrebbero scavato delle nicchie, ed all'asserita violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c., 832 cod. civ., 42 de lla ### e degli articoli 1117, 1102, 1120 e 2043 cod. civ., (in relazione all'art. 360 comma primo n. 3 e 4 c.p.c.), do vendosi prima accertare in sede di rinvio se, essendo già stata esclusa la proprietà esclusiva in base ai titoli di acquisto, sus sista la comproprietà dell'originaria attrice sul cosiddetto androne, sempre che tale d omanda venga riten uta tempestivamente proposta i n primo grado.  ###) Deve poi ritenersi assorbito per effetto dell'accoglimento del terzo e del quarto motivo del ricorso principale, il quinto motivo del ricorso incidentale, inerente all'omessa pronuncia della ### etnea in viola zione dell'art. 112 c.p .c. (in relazione all'art. 360 comma primo n. 3 e 4 c.p. c.) sulle domand e conseguenz iali di rilascio dell'androne e del cortile, o del loro compossesso, e di restituzione delle somme pagate dall'originaria att rice in esecuzione della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado, in qu anto qualsivoglia statuizione su tali domande conseguenziali dipende dalla decisione finale che sarà adottata sulla condominialità (rectius supercondominialità) dell'androne e del cortile dal giudice di rinvio.  ###) Va infin e dichiarato assorbito il sesto motivo del ricorso incidentale, concernente la compensazione per m età e la liquidazione delle spese processuali del primo e del secondo grado, con la mentata violazione e/o falsa applic azione degli articoli 5 comma 6 e 4 comma 2 del D.M. n. 55/2014 (in relazione all'art.  360 comma primo n. 3 c.p.c.), e con asserita nullità della sentenza per mancanza di motivazione, o mot ivazione apparente circa 20 di 20 l'individuazione dello scaglione app licabile ed il mancato riconoscimento dell'aumento per la difesa contro più parti, dato che la sorte delle spese processuali dipenderà dall'esito finale della lite in sede di rinvio.  P.Q.M.  ### accoglie il terzo ed il quarto motivo del ricorso principale, rigetta i p rimi due motivi del ricorso principale , e per quanto di ragione il primo mo tivo de l ricorso incidentale, p er il resto assorbito, cassa l'impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia alla ### d'### di Catania in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità. 
Così deciso in ### nella camera di consiglio del 22.10.2025 ### 

Giudice/firmatari: Orilia Lorenzo, Picaro Vincenzo

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Corte d'Appello di Genova, Sentenza n. 28/2024 del 11-01-2024

... assembleari, in violazione della disciplina urbanistica e del regolamento condominiale; • la condanna a carico della convenuta alla rimozione delle opere, oltre all'ordine alla stessa di astenersi da condotte turbative e ostative del paritario godimento dei beni da parte degli altri condomini; • l'aggiornamento catastale in senso conforme; • il risarcimento del danno per i fatti sopra esposti. A tal riguardo, gli attori riferivano che la aveva acquistato in data ### l'unità immobiliare di cui all'interno 5 dello stabile occupato dal censita alel Comune di ### al ### 28, mappale 125 sub. 27, Piano ###-1, ### A/2, Classe 1, vani 2,5, R.C. £ 1.000.000. Oltre all'appartamento, era trasferito come pertinenza il posto auto sub. 15, ed era concesso, per quanto di competenza del venditore, l'uso esclusivo del lastrico di copertura dei posti auto sub. 14, 15, 16. Allegavano che la aveva provveduto negli anni seguenti, di propria iniziativa, a far eseguire lavori sul lastrico di copertura dei tre posti auto e sul lastrico di copertura del proprio appartamento. In particolare, la stessa aveva proceduto all'impermeabilizzazione del lastrico sovrastante i posti auto, all'installazione di una ringhiera (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI GENOVA ### R.G. 344/2022 La Corte di Appello di Genova, ### in persona dei magistrati: Dott. ### rel. 
Dott. #### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II grado tra (C.F. ), as sistita e d ifesa dall'Avv. ### come da mandato in atti appellante e (C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore; C.F. ); C. F.) ; (C. F.) ; (C. F.) ; (C.F. ) ; C. F.; C. F.); (C. F.); C. F.) ; ##### P. ########### P. ######### P. ### assistiti e difesi dall'Avv. ### come da mandato in atti appellati ed appellante in via incidentale nonché contro (C. F.) ; (C. F.) ; appellati contumaci * CONCLUSIONI: per parte appellante : “Voglia l'###ma Corte di Appello adita, reiectis contrariis, in totale riforma della sentenza n. 205/2022 emessa dal Tribunale di Savona e notificata in data 3 marzo 2022, nel procedimento R.G. 1189/2020; in totale accoglimento delle domande dell'appellante, rigettare integralmente le domande attrici proposte nei confronti della sig.ra poiché infondate in fatto e in diritto; in via riconvenzionale e nel merito, previa ammissione delle prove testimoniali dedotte in primo grado, a) accertare e dichiarare l'intervenuto usucapione in favore della signora del lastrico di copertura soprastante l'appartamento sito in #### via ### 38/A int. 5 (già 41 int. 5) censito al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 27, piano ###-1, cat. A/2, classe 1, vani 2,5 nonché del lastrico di copertura soprastante i posti auto coperti di compendio del fabbricato denominato , censiti al N.C.E.U. ### di ### al foglio. 28, mapp.  125, sub. 14-15-16 piano T cat C/6, classe già inserito al catasto nell'unità immobiliare censita al N.C.E.U. ### di ### al foglio n. 28, mapp. 125, sub. 27 in virtù del possesso uti dominus, con animus possidendi pacifico, non violento, continuo, pubblico, mai interrotto, mai contestato e protrattosi da oltre 20 anni, e precisamente dall'agosto 1998 a tutt'oggi; b) conseguentemente ordinare alla ### dei registri ### di #### (ora di ### immobiliare) di ####### provvedere alle necessarie trascrizioni, con esonero del conservatore da ogni responsabilità; c) in via di mero subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della succitata domanda riconvenzionale, condannare gli attori a rifondere alla convenuta tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati sui lastrici solari, nella misura emergenda in corso di causa ovvero in via equitativa. 
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari oltre oneri previdenziali ed assistenziali del doppio grado di giudizio. 
Sentenza esecutiva”.  *  per parte appellata e ### “Piaccia alla ###ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previo rigetto dei mezzi istruttori ex adverso richiesti, i. rigettare l'appello proposto da , perché infondato in fatto e diritto, confermando in parte qua la sentenza n. 205/2022 pronunciata dal Tribunale di Savona, in persona del Giudice monocratico dott. ### in data 3 marzo 2022, pubblicata in pari data; in accoglimento dell'appello incidentale proposto: ii. riformare la sentenza n. 205/2022 pronunciata dal Tribunale di Savona nelle parti in cui ### «X. Condanna la convenuta alla refusione delle spese di lite in favore del che liquida in € 6.000,00 per competenze professionali oltre spese generali 15% IVA e CP di legge», ### omette di applicare l'aumento previsto dall'art.  4, co. 2, d.m. 55/2014 in relazione all'assistenza di più soggetti aventi la stessa posizione processuale, ### omette di porre a carico della convenuta le spese relative al procedimento di mediazione e ### omette di porre a carico della soccombente le anticipazioni sopportate dalla parte vittoriosa; iii. in riforma, condannare l'appellante a rimborsare agli odierni appellati ed appellanti incidentali #### e quali eredi legittimi di , , , e l e spese di lite relative al giudizio di primo grado così come risultanti dalla nota anticipazioni, spese e compensi depositata da parte attrice il 24 febbraio 2022, e segnatamente: compensi per attività giudiziale per € 26.839,80, compensi per attività di mediazione per € 1.887,00, anticipa-zioni per complessivi € 957,91, per un totale di € 29.684,71, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge; iv. con vittoria di spese e compensi di lite del presente grado di giudizio”.  *  RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, il sito in ### 38/A, unitamente ai condomini , , e conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Savona la ###ra pe r chiedere: • l'accertamento della proprietà condominiale del lastrico di copertura soprastante l'interno 5 dello stabile di ### 38/A, censito al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 27, piano ###-1, cat. A/2, classe 1, vani 2,5, R.C. € 516,46, e comunque l'assenza di qualsiasi diritto reale in capo alla convenuta rispetto al bene; • l'accertamento della proprietà condominiale del lastrico di copertura soprastante i posti auto coperti di compendio del fabbricato censiti al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 14, 15 e 16, piano T, cat. C/6, classe 5, e comunque l'assenza di qualsiasi diritto reale in capo alla convenuta rispetto al bene; [...] ### • l'accertamento del fatto che la convenuta aveva realizzato sugli immobili indicati opere in assenza delle necessarie autorizzazioni assembleari, in violazione della disciplina urbanistica e del regolamento condominiale; • la condanna a carico della convenuta alla rimozione delle opere, oltre all'ordine alla stessa di astenersi da condotte turbative e ostative del paritario godimento dei beni da parte degli altri condomini; • l'aggiornamento catastale in senso conforme; • il risarcimento del danno per i fatti sopra esposti. 
A tal riguardo, gli attori riferivano che la aveva acquistato in data ### l'unità immobiliare di cui all'interno 5 dello stabile occupato dal censita alel Comune di ### al ### 28, mappale 125 sub. 27, Piano ###-1, ### A/2, Classe 1, vani 2,5, R.C. £ 1.000.000. 
Oltre all'appartamento, era trasferito come pertinenza il posto auto sub. 15, ed era concesso, per quanto di competenza del venditore, l'uso esclusivo del lastrico di copertura dei posti auto sub. 14, 15, 16. 
Allegavano che la aveva provveduto negli anni seguenti, di propria iniziativa, a far eseguire lavori sul lastrico di copertura dei tre posti auto e sul lastrico di copertura del proprio appartamento. In particolare, la stessa aveva proceduto all'impermeabilizzazione del lastrico sovrastante i posti auto, all'installazione di una ringhiera metallica intorno allo stesso, alla costruzione di una scala di ferro per collegare il proprio terrazzo al lastrico sovrastante l'appartamento sub. 27 (sopraelevato rispetto al piano del terrazzo e dell'altro lastrico), alla posa di piastrelle e recinzione del lastrico sovrastante l'appartamento, il tutto tramite presentazione di ### di ### al Comune, datate 2002 e 2005 riferite ai due interventi sui lastrici. 
Successivamente, nel corso degli anni 2018-2019, l'amministratore del condominio attore veniva a conoscenza della pratica edilizia avviata dalla pressoi il Comune per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria costituite dell'apertura di un varco nel muro perimetrale condominiale atto a consentire l'accesso ### dal vano scale al lastrico di copertura dell'appartamento, nonché la realizzazione di una ulteriore scala in ferro per accedere al medesimo lastrico da altro punto. 
Tanto premesso, l'amministratore provvedeva a contestare la legittimità degli interventi così programmati, provvedendo anche a contestare le pregresse opere compute dal 2002, di cui intimava la rimozione. 
Si costituiva in giudizio co ntestando l e al legazioni e l e domande attoree, e formulando domanda riconvenzionale. 
In particolare, affermava che nell'anno 1998 era concluso un contratto preliminare tra la convenuta stessa e la società venditrice dell'unità immobiliare in forza del quale entrava in possesso dell'immobile già prima del contratto definitivo; inoltre, affermava che il lastrico di copertura dei posti auto costituiva una naturale adiacenza esterna del proprio appartamento (int. 5), e del relativo terrazzo e che il diverso lastrico sovrastante il medesimo appartamento (quello sopraelevato) era fin dall'origine accessibile a mezzo di una piccola scala esterna. 
Sosteneva, pertanto, di non avere compiuto alcun atto antigiuridico e di avere acquistato la proprietà esclusiva dei due lastrici per usucapione. 
Esaurita l'istruttoria, la causa era decisa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. 
Con sentenza n. 205/2022 del 03/03/2022, il Tribunale di Savona decideva la vertenza, così statuendo: “I. accerta e dichiara la proprietà condominiale del lastrico di copertura soprastante l'appartamento sito in ####, ### n. 38/A int. 5 (già 41 int. 5), di compendio del fabbricato denominato , censito al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 27, piano ###-1, cat. A/2, classe 1, vani 2,5, R.C. € 516,46, lastrico che in oggi risulta a ### illegittimamente compreso nella predetta unità immobiliare; II. accerta e dichiara la proprietà condominiale del lastrico di copertura soprastante i posti auto coperti di compendio del fabbricato denominato , censiti al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 14, 15 e 16, piano T, cat. C/6, classe 5, lastrico che in oggi risulta a ### illegittimamente ### compreso nell'unità immobiliare censita al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 27; III. accerta e dichiara l'inesistenza di qualsiasi diritto reale della sig.ra sul lastrico di copertura soprastante l'appartamento sito in ####, ### n. 38/A int. 5 (già 41 int. 5), di compendio del fabbricato denominato , cen sito a l N.C. E.U. d el Co mune d i A lassio a l f oglio 2 8, mappale 125, sub. 27, piano ###-1, cat. A/2, classe 1, vani 2,5, R.C. € 516,46, lastrico che in oggi risulta a ### illegittimamente compreso nella predetta unità immobiliare; IV. accerta e dichiara l'inesistenza di qualsiasi diritto reale della sig.ra sul lastrico di copertura soprastante i posti auto coperti di compendio del fabbricato denominato , censiti al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 14, 15 e 16, piano T, cat. C/6, classe 5, lastrico che in oggi risulta a ### illegittimamente compreso nell'unità immobiliare censita al N.C.E.U. del Comune di ### al foglio 28, mappale 125, sub. 27; V. accerta che la convenuta sig.ra ha realizzato, sul lastrico di copertura soprastante l'appartamento sito in ####, ### n. 38/A int. 5 (N.C.E.U. Comune di ### foglio 28, mapp. 125, sub. 27) e sul lastrico di copertura dei posti auto coperti censiti ai sub. 14, 15 e 16 (N.C.E.U. Comune di ### foglio 28, mapp. 125, sub. 14, 15 e 16), opere in assenza della necessaria delibera assembleare di autorizzazione alla realizzazione dei lavori sulle aree comuni, in difetto dei titoli e in violazione della disciplina urbanistica e del regolamento condominiale; conseguentemente: VI. dichiara l'illegittimità dell'aggiornamento catastale ottenuto dalla sig.ra me diante il deposito, in data 4 gennaio 2007 agli atti del ### di ### di variazione catastale avente per oggetto “esatta rappresentazione planimetrica” dell'alloggio sub. 27, aggiornamento in conseguenza del quale i lastrici di copertura per cui è causa risultano attualmente inseriti nella proprietà della convenuta; [...] ### VII. ordina l'aggiornamento catastale per stralcio necessario al reinserimento dei lastrici di copertura per cui è causa nelle parti comuni (c.d. ###) del ### a cura della sig.ra e, comunque, a spese di quest'ultima; VIII. dichiara tenuta e condanna la convenuta sig.ra alla rimozione, a propria cura e spese, delle opere realizzate sul lastrico di copertura soprastante l'appartamento censito sub. 27 (N.C.E.U. Comune di ### foglio 28, mapp. 125, sub. 27) e sul lastrico di copertura dei posti auto coperti censiti ai sub. 14, 15 e 16 (N.C.E.U. Comune di ### foglio 28, mapp. 125, subb. 14, 15 e 16), che ne hanno consentito il mutamento di destinazione d'uso in aree calpestabili e praticabili — ovvero ringhiere, scala e lavandino da esterno — e al ripristino dello stato dei luoghi preesistente all'esecuzione delle opere predette; IX. ordina all'odierna convenuta la cessazione di ogni turbativa al pacifico paritario godimento da parte dei condomini del del lastrico di copertura soprastante l'appartamento censito al sub. 27 (N.C.E.U. Comune di ### foglio 28, mapp. 125, sub. 27); X. Condanna la convenuta alla refusione delle spese di lite in favore del che liquida in € 6.000,00 per competenze professionali oltre spese generali 15% IVA e CP di legge”. 
Quanto all'accertamento della proprietà dei lastrici solari, il Tribunale osservava che il contratto di compravendita dell'unità immobiliare con cui la aveva acquistato il bene faceva riferimento al lastrico sovrastante al medesimo appartamento qualificandolo come confine del bene venduto. Quanto al lastrico sovrastante i posti auto, era rilevato che lo stesso era concesso alla convenuta in mero uso esclusivo. 
Di conseguenza, era accertata la proprietà condominiale dei beni in oggetto. 
Quanto alla domanda riconvenzionale formulata dalla di accertamento dell'acquisto della proprietà dei lastrici per usucapione, il Tribunale respingeva la domanda. ### Rispetto al lastrico sovrastante i posti auto, osservava che il venditore nell'atto di compravendita aveva fatto espresso riferimento alla concessione in uso esclusivo per quanto di competenza, attestando così una comune conoscenza delle parti del contratto della condominialità del bene, incompatibilmente con un possesso uti dominus. 
Il Tribunale osservava poi che la , in quanto condomina, aveva un diritto di comproprietà sui due lastrici, potendone quindi godere anche solo in forza di tale posizione, e che la stessa era consapevole del fatto che si trattasse di proprietà condominiale. Tanto premesso, era escluso che la stessa avesse intrattenuto con le cose un rapporto esclusivo idoneo all'acquisto per usucapione, stante la possibilità che i beni, per quanto solo a lei accessibili, rappresentassero comunque un'utilità per il condominio. 
In ogni caso, il termine per il decorso dell'usucapione sarebbe decorso dall'inizio dei lavori, e non dal 1998 come allegato dall'attrice, risultando, quindi, un periodo infraventennale. 
Da ciò derivava l'accoglimento delle domande del ad eccezione di quelle inerenti al risarcimento, non adeguatamente provato. 
Avverso tale decisione proponeva appello . 
Con il primo motivo di appello (sub. 1-a) lamentava l'illogicità della sentenza per essere la motivazione incoerente con quanto contenuto nell'ordinanza del 06/12/2021 resa nel corso del processo, la quale prospettava la fondatezza della tesi dell'allora convenuta in merito alla proprietà esclusiva dei lastrici, tesi evidentemente disattesa nella sentenza. 
Con il secondo motivo di appello (sub. 1-b) deduceva l'insussistenza dell'alterazione del decoro architettonico, l'assenza di qualsivoglia atto di appropriazione abusiva o di alterazione illecita dello stato dei luoghi da parte di essa , nonché la legittimità degli accatastamenti. Ad avviso dell'appellante, le considerazioni del Tribunale inerenti questi aspetti erano errate. 
Con il terzo motivo di appello (sub. 2-a) lamentava l'erroneità della sentenza gravata ove rigettava la sua domanda riconvenzionale in merito all'usucapione. ### Quanto al rapporto con la cosa, l'appellante deduceva che la stessa aveva sempre avuto un rapporto pieno ed esclusivo con i due lastrici, utile ai fini dell'usucapione data l'impossibilità per gli altri condomini dell'accesso e l'insussistenza di atti abusivi o in contrasto con il regolamento ### al decorso dei termini, affermava di essere entrata in possesso dell'immobile nel 1998 e che da tale data doveva farsi decorrere il dies a quo per l'usucapione. Al più, affermava che il possesso uti dominus doveva considerarsi dalla data del contratto di vendita definitivo concluso in data ###, anch'esso compatibile con la ventennalità del possesso. 
Con il quarto motivo di appello (sub. 2-b) chiedeva, in subordine, il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria sostenute dall'appellante nel corso del ventennio in oggetto. 
Si costituivano nel giudizio di appello il , , , co ntestando i ntegralmente n el me rito l 'avversaria impugnazione e formulando appello incidentale. 
Con un unico motivo di appello incidentale lamentavano l'erroneità della sentenza rispetto alla statuizione sulle spese di giudizio, ove non riconosceva l'aumento previsto dal D.M. 55/2014 per l'ipotesi dell'assistenza di più parti aventi la medesima posizione processuale e, altresì, per il mancato riconoscimento dei compensi per la procedura di mediazione. 
Tanto premesso, il primo motivo di appello è infondato. 
La Corte osserva che il contenuto di un'ordinanza, per quanto contenente valutazioni sul merito della causa e sulla presenza di indizi favorevoli all'accoglimento di una particolare tesi, non è idonea a vincolare il giudice nell'assunzione della decisione finale. 
Tanto è statuito dall'art. 177, c. 1, c.p.c., che dispone: “le ordinanze, comunque motivate, non possono mai pregiudicare la decisione della causa”. Altresì, si osserva ### che un'ordinanza endoprocessuale non può essere elevata a parametro di logicità della decisione finale, essendo quest'ultima adottata all'esito dell'intero processo, comprensivo di tutte le sue fasi, anche successive all'ordinanza contestata, in cui le parti hanno modo di svolgere ulteriori difese e argomentazioni, tali per cui è legittima una diversa convinzione da parte del giudicante. 
Il secondo motivo di appello è in parte inammissibile ed in parte infondato. 
In primo luogo, appare inammissibile il motivo di appello nella parte in cui contesta la sussistenza di un'alterazione del decoro architettonico, violando l'art. 342 c.p.c. ove omette del tutto l'indicazione del capo della sentenza che si è inteso impugnare. A tal riguardo, la Corte osserva che la motivazione della sentenza gravata in nessuna parte è fondata sull'alterazione del decoro architettonico, pertanto l'argomentazione inerente a tale aspetto non è pertinente. 
Proseguendo, il motivo risulta infondato nella parte attinente alla contestata circostanza dell'illecita appropriazione dei beni e dell'abusivo mutamento della destinazione d'uso degli stessi. 
Va considerato che i due lastrici solari in parola, ovvero quello sovrastante l'interno 5 (sub. 27) e quello sovrastante i posti auto sub. 14, 15 e 16 sono beni condominiali, come accertato dal primo giudice: l'atto di compravendita con il quale la è divenuta proprietaria dell'appartamento esclude il lastrico di copertura, che viene indicato come confine superiore dell'appartamento; sulla copertura dei posti auto 14, 15 e 16, poi, la ha ottenuto solo un diritto di uso esclusivo. 
Trattandosi in tutti e due i casi di beni che servono all'uso comune secondo il disposto dell'art. 1117 n. 1 c.c., essi, in mancanza di titolo contrario, appartengono alla compagine condominiale. 
Tale circostanza è ammessa anche dall'appellante, ove nel proprio atto di appello dichiara “La sig.ra , non ha mai detto di aver acquistato i lastrici solari, né ha mai avanzato una richiesta di accertamento in tal senso. ### canto, se i lastrici fossero stati, anch'essi, oggetto della compravendita, per quale criptica ragione la proprietaria avrebbe dovuto anche usucapirli?” (cfr. atto di appello, p. 29). ### Ciò posto, l'appellante affermava l'esistenza di una scaletta di metallo per l'accesso al lastrico solare sovrastante l'appartamento sub. 27, ma di tale circostanza non vi è evidenza in atti (cfr. comparsa di risposta in primo grado , pag. 6). In ogni caso, anche ammettendo l'esistenza di un simile manufatto, non può desumersi la destinazione a terrazzo calpestabile del lastrico solare in parola, ben potendo trattarsi di scaletta di servizio. Ancora, la D.I.A. prodotta in atti dagli attori in primo grado (prod. 2 dell'atto di citazione del fa riferimento all'installazione di una scala di collegamento tra i due livelli, senza menzionare un'operazione di sostituzione di una scala preesistente. 
La circostanza, poi, che intorno ai due piani oggetto di causa (sopra il sub.27 e sopra i posti auto) non fosse presente alcuna recinzione o pavimentazione destinata al calpestio ### prima degli interventi della negli anni 2002-2005 è da ritenersi provata. 
In primo luogo, rispetto al lastrico solare di copertura dell'appartamento sub 27, nella D.I.A. citata (prod. 2 dell'atto di citazione del , richiamata dalla relazione tecnica dell'### (cfr. prod. 7 della comparsa di risposta di in primo grado) viene menzionata la “collocazione” di una ringhiera sopra il lastrico solare, dovendosi ragionevolmente supporre che, se una ringhiera in quel perimetro fosse stata già esistente, si sarebbe fatto riferimento ad una “sostituzione”, o simile dicitura. 
Inoltre, rispetto alla pavimentazione, è stata la stessa appellante ad affermare che, oltre al rifacimento dell'impermeabilizzazione, essa avrebbe provveduto alla coibentazione ed all'installazione di un pavimento in piastrelle (cfr. comparsa di risposta in primo grado, p. 7). 
La si esprimeva in termini differenti relativamente all'installazione della scaletta di ferro, rappresentata come “sostituzione di quella precedente” (seppur non abbia dimostrato la preesistenza di un analogo manufatto), rispetto alla ringhiera sopra il lastrico, per la quale affermava che “avrebbe provveduto anche ad installare lungo il perimetro del suddetto lastrico una ringhiera in ferro battuto identica a quella ### esistente”, dovendosi ritenere la ringhiera già esistente quella posta sul terrazzo sottostante, effettivamente recintato e non oggetto di causa, non essendosi fatto riferimento ad alcuna “sostituzione”. 
In secondo luogo, rispetto al lastrico solare di copertura dei posti auto 14, 15, 16, il mutamento della destinazione è dimostrato dalla stessa , che allegava alla propria comparsa di risposta in primo grado una relazione di inizio attività datata 28/08/2005, avente ad oggetto i lavori sul lastrico in parola. A tale relazione erano allegate fotografie attestanti lo stato dei luoghi alla data della relazione, da cui risulta che prima degli interventi il terrazzo non aveva pavimentazione idonea al calpestio, che non era recintato da alcuna ringhiera e che addirittura vi era una separazione fisica tra il terrazzo dell'appartamento della (non oggetto di causa) e il lastrico in parola (cfr. produzione 8, comparsa di risposta in primo grado). 
Da tali premesse deve desumersi che tutti gli interventi, ad eccezione del rifacimento delle impermeabilizzazioni, sono abusivi in quanto determinanti un'alterazione funzionale di beni di proprietà del , allo scopo di annetterli al proprio appartamento. 
A tal fine, non può assumere alcun rilievo la missiva che l'allora amministratore ri volse ai condomini in data ### (cfr. prod. 6 comparsa di risposta in primo grado) per domandare il consenso degli stessi rispetto ai lavori annunciati dalla (peraltro, nemmeno riferibili ai lavori sul lastrico sovrastante i posti auto, in quanto successivi), perché non avrebbe potuto autorizzare una simile annessione. 
Da ciò deriva il rigetto del motivo e la conferma della condanna al ripristino sul punto. 
Il terzo motivo di appello è infondato. 
In primo luogo, manca il requisito dell'esclusività del possesso. 
La Corte non condivide la deduzione dell'appellante per cui la stessa avrebbe usucapito il bene comune condominiale per averlo posseduto in via esclusiva rispetto agli altri condomini. ### Infatti, i lastrici solari non terrazzati, quali erano - come sopra dimostrato - i due in oggetto prima degli interventi, esplicano la loro funzione e utilità per i condomini comproprietari esclusivamente fornendo copertura allo stabile, non costituendone destinazione il calpestio e l'abitabilità. La , compiendo atti di possesso pretendeva di aver impedito agli altri condomini l'accesso agli stessi. Invero, va osservato che gli abitanti dello stabile, salvo presumibili sporadici accessi di natura tecnica o di servizio, che comunque l'appellante non ha dimostrato di aver impedito, mai avrebbero preteso di accedervi, dato che la conformazione non era idonea ad un godimento di natura abitativa. 
Tanto premesso, non essendo il diritto di proprietà soggetto a termine di prescrizione o decadenza, va considerato il continuo e inalterato godimento delle cose per la funzione per la quale sono attribuite in comproprietà condominiale, ovvero non l'accesso ma la copertura. 
In secondo luogo, non sussiste il requisito dell'animus possidendi.  ### al lastrico sovrastante l'appartamento sub.27, è dimostrata in atti dalla missiva dell'amministratore (cfr. prod. 6, comparsa di risposta in primo grado) l'iniziativa della nel domandare il consenso ai riconosciuti comproprietari per le opere che intendeva mettere in atto.  ### al lastrico coprente i posti auto n. 14, 15, 16, si osserva che tale lastrico è stato concesso negozialmente alla in uso esclusivo. La sottoscrizione del contratto di compravendita contenente tale clausola da parte dell'appellante conferma la sua consapevolezza del fatto di avere la mera detenzione del bene, e ciò risulta incompatibile con un possesso uti dominus. 
In terzo luogo, il tempo trascorso dal primo atto di asserito possesso uti dominus non è sufficiente alla maturazione dell'usucapione. 
Il termine ventennale di cui all'art. 1158 c.c. non risulta, infatti, scaduto alla data dell'inoltro della lettera a firma ### alla sig.ra . 
Il primo atto dei comproprietari idoneo a costituire opposizione all'asserito possesso uti dominus risulta infatti essere la missiva a firma dell'Avv. ### ricevuta ### dall'appellante in data ### con cui è intimato il ripristino dei due lastrici solari, premessa la contestazione dei lavori posti in essere.  ### canto, può ricavarsi documentalmente che i primi lavori sono stati compiuti successivamente alla data del 10/03/2001, data della missiva inviata dall'allora amministratore ai condomini per rappresentare l'intenzione della di iniziare detti lavori. 
Non sono quindi decorsi venti anni. 
La Corte osserva, per mera completezza, che non possono essere considerati per l'inizio del decorso del termine la data di conclusione del contratto preliminare, essendo tale schema contrattuale - ancorché ad esecuzione anticipata - incompatibile con il possesso uti dominus, stante la condivisa volontà delle parti di non attuare un trasferimento patrimoniale, ma solo di costituire obbligazioni, né la data di conclusione del contratto definitivo di compravendita, dato che esso non ha ad oggetto il lastrico superiore sovrastante l'appartamento sub. 27, rispetto a cui non sono allegati atti di signoria antecedenti ai lavori, e che rispetto al lastrico di copertura dei posti auto conferisce titolo per l'uso esclusivo, che ai fini dell'usucapione e da considerare una mera detenzione. 
Il quarto motivo di appello è da ritenersi assorbito, stante l'inesigibilità di un rimborso per un'opera abusiva che deve essere rimossa per cause imputabili all'appellante, e a sue spese. 
Il motivo di appello incidentale proposto dal e dai condomini in epigrafe indicati è fondato e meritevole di accoglimento, nei termini seguenti. 
Le parti aventi la medesima posizione processuale, assistite dal medesimo difensore risultano essere dieci; esse hanno una posizione assolutanente identica e la loro difesa non ha quindi comportato alcun onere maggiore per il difensore. Non deve quindi essere applicato il disposto di cui all'art. 4, c. 2 del D.M. 55/2014. 
Devono invece essere riconosciuti i compensi per la procedura di mediazione espletata e le spese documentate. 
Sul punto, la sentenza deve quindi essere riformata, aggiungendosi tali voci. 
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.620,00 Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.147,00 Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.720,00 #### decisionale, valore medio: € 2.767,00 Compenso tabellare (valori medi) € 7.254,00 Compenso per attività di mediazione ### di attivazione € 510,00 ### fase giudiziale € 899,36 Esborsi mediazione € 58,55 Totale esborsi € 957,91 * 
Le spese del grado di appello seguono la soccombenza e devono essere liquidate in favore degli appellati come di seguito. 
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022) Valore della causa: da euro 26.001 a euro 52.000 ### di studio della controversia, valore medio: € 2.058,00 ### introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.418,00 ### decisionale, valore medio: € 3.470,00 Compenso tabellare (valori medi) € 6.946,00 Esborsi € 355,50 P.Q.M.  LA CORTE DIAPPELLO definitivamente pronunciando, rigetta l'appello principale proposto da ; accoglie l'appello incidentale proposto dal in persona dell'amministratore pro tempore, e da , , in persona del legale rappresentante pro tempore, in persona del legale rappresentante pro tempore e, per l'effetto, condanna alla rifusione delle spese processuali del primo grado del giudizio in favore degli appellati che liquida in € 7.254,00 per [...] ### compensi, oltre ad euro 510,00 per spese del procedimento di mediazione e ad euro 957,91 per esborsi, ed oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A.; conferma le ulteriori statuizioni sul merito della sentenza appellata; condanna alla rifusione delle spese processuali del grado di appello in favore degli appellati che liquida in € 6.946,00 per compensi ed € 355,50 per esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A.; Si dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione del raddoppio del contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115/2002, essendo stato integralmente rigettato l'appello principale. 
Genova, il #### rel.   ##### 

causa n. 344/2022 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.

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Tribunale di Matera, Sentenza n. 271/2025 del 30-05-2025

... fosse a ccertata l'esistenza di una servitù d'uso, contrattuale o costituitasi per usucapione ventennale, consistente nella installazione e manutenzione delle antenne televisive e della canna fumaria, nonché nello sciorinamento dei panni sul lastrico solare e nel passaggio libero su detto ultimo bene di proprietà di , insistente sull'immobile sito in ### alla via ### n. 153 Nello specifico, rappresentavano che: con atto pubblico del 12/02/1971 , risp ettivamente loro pa dre e marito, a veva a cquistato d a il s uolo edificatorio sito in ### identificato in catasto al foglio 28 part. 433, con riserva di proprietà su alcune parti tanto dell'area edificabile quanto dell'edificio erigendo come riportate nell'allegata planimetria; le parti avevano convenuto che, in caso di sviluppo parziale dell'edificio in altezza rispetto ai quattro piani previsti, ferma restando la proprietà del lastrico in capo al , i contraenti avrebbero potuto utilizzare la sua superficie per sciorinare i panni o per apporre antenne televisive, con la previsione che, in caso di sopraelevazioni, detti diritti sarebbero stati esercitati sul nuovo lastrico solare dell'ultimo piano; sin dalla stipulazione di detto atto e (leggi tutto)...

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R.G. n. 103/2019 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA Sezione Civile Il Tribunale di Matera in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa ### a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/04/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 quinquies comma 2, la seguente SENTENZA nella presente controversia instaurata da (c.f.: ), (c.f.: ), (c.f.: ), e (c.f.: ), rappresentati e difesi dagli avv.ti ### (c.f.: ) e ### (c.f.: ), con domicilio eletto presso lo studio professionale di quest'ultima in ####, via ### d'### n. 43; attori nei confronti di (c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv.  ### (c.f.: ), con domicilio eletto presso lo studio professionale di quest'ultimo in ####, via ### n. 248; convenuto e (c.f.: ) e (c.f.: ), rappresentati e difesi dall'avv. ### (c.f.: ), con domicilio eletto presso lo studio professionale di quest'ultimo in ####, viale ### n. 109; terzi intervenuti ##################### R.G. n. 103/2019 DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE I. Con atto di citazione iscritto a ruolo il ###, , , e a divano il T ribunale di M atera, a ffinché fosse a ccertata l'esistenza di una servitù d'uso, contrattuale o costituitasi per usucapione ventennale, consistente nella installazione e manutenzione delle antenne televisive e della canna fumaria, nonché nello sciorinamento dei panni sul lastrico solare e nel passaggio libero su detto ultimo bene di proprietà di , insistente sull'immobile sito in ### alla via ### n. 153 Nello specifico, rappresentavano che: con atto pubblico del 12/02/1971 , risp ettivamente loro pa dre e marito, a veva a cquistato d a il s uolo edificatorio sito in ### identificato in catasto al foglio 28 part. 433, con riserva di proprietà su alcune parti tanto dell'area edificabile quanto dell'edificio erigendo come riportate nell'allegata planimetria; le parti avevano convenuto che, in caso di sviluppo parziale dell'edificio in altezza rispetto ai quattro piani previsti, ferma restando la proprietà del lastrico in capo al , i contraenti avrebbero potuto utilizzare la sua superficie per sciorinare i panni o per apporre antenne televisive, con la previsione che, in caso di sopraelevazioni, detti diritti sarebbero stati esercitati sul nuovo lastrico solare dell'ultimo piano; sin dalla stipulazione di detto atto e fino al 2016 essi avevano pacificamente esercitato questi diritti, disponendo di una copia delle chiavi di accesso al terrazzo, a cui avevano sempre acceduto liberamente e alle cui spese di manutenzione avevano sempre provveduto in autonomia. Tanto, quindi, anche dopo il trasferimento della proprietà del in c apo a n el 2014. 
Lamentavano che: dal settembre 2016, il e la coniuge avevano iniziato a porre in essere una serie di condotte atte ad impedire o rendere oltremodo gravoso detto esercizio, cambiando la serratura della porta di accesso al lastrico e non rilasciando loro una copia delle chiavi; gli inviti alla cessazione delle molestie e al ripristino della situazione quo ante erano rimasti senza seguito, contestando il convenuto l'esistenza stessa del diritto di servitù; sicché, erano stati costretti ad adire l'A.G. per il riconoscimento del diritto violato. 
II.1. si costituiva in giudizio il ###, eccependo in primis il proprio difetto di legittimazione passiva, essendo egli solo usufruttuario dell'appartamento a cui accedeva il lastrico solare in contestazione, appartenendone la proprietà ai figli minori e , giusta atto pubblico a ### del 29/01/2014, con cui e , eredi di, avevano venduto loro l'appartamento e il lastrico solare di 230mq, garantendone la proprietà piena ed esclusiva, nonché la libertà da iscrizioni, trascrizioni, vincoli e ### R.G. n. 103/2019 gravami di sorta. Nel merito, poi: contestava che gli attori avessero mai acquisito un diritto reale di servitù, trattandosi al più di un diritto personale di godimento, prescrittosi per il mancato esercizio per dieci anni; evidenziava che la contribuzione alla manutenzione del lastrico costituiva un obbligo previsto per legge, data la funzione di copertura del bene rispetto a tutti gli immobili sottostanti e quindi anche a quello di proprietà degli attori; in ogni caso, negava che gli attori avessero mai steso i panni sul terrazzo e comunque che lo avessero utilizzato uti domini e sosteneva che l'esercizio dei diritti di installazione e manutenzione richiedessero passaggi saltuari, con cadenza annuale, tali da non consentire un possesso utile ai fini dell'usucapione. 
II.2. Il ###, intervenivano nel giudizio e quali esercenti la responsabilità genitoriale sui figli minori e nati a ### il ###, proprietari dell'immobile asseritamente gravato dalla servitù d'uso vantata dagli attori, chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Precisavano che: nessuna servitù di uso era mai stata costituita contrattualmente, trattandosi di un diritto personale di godimento a favore e a carico rispettivamente dei soli contraenti; il diritto di sciorinare i panni si era estinto per prescrizione, non essendo mai stato esercitato, mentre i diritti di installazione e manutenzione dell'antenna televisiva e della canna fumaria non erano mai stati negati, essendo contestata solo la necessità per il loro esercizio della disponibilità della chiave di accesso al terrazzo. I diritti in questione ben avrebbero potuto essere esercitati con l'accesso al lastrico solare consentito di volta in volta dai proprietari, dovendosi contemperare i diritti degli attori con l'obbligo dei proprietari di assicurare la custodia del bene ex art. 2051 c.c. e il diritto di prevenire utilizzi indebiti dello stesso; gli attori e il loro dante causa non avevano mai avuto libero accesso al terrazzo, sicché nessun possesso utile ai fini dell'usucapione potevano vantare in merito ad un presunto passaggio su detta area. 
III. Autorizzato il deposito di memorie di appendice scritta, il fascicolo veniva riassegnato alla scrivente il ###. La causa veniva, quindi, istruita oralmente. 
Il ### si costituivano in giudizio personalmente e , divenuti maggiorenni, facendo proprie le difese precedentemente assunte dai propri genitori. 
Tutte le parti depositavano memorie conclusionali il ###, insistendo per l'accoglimento delle rispettive domande, eccezioni, deduzioni e conclusioni come innanzi e all'udienza del 28/04/2025, all'esito della discussione cartolare, la causa veniva trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 281quinquies comma 2 c.p.c.. 
IV. Le domande degli attori possono trovare riconoscimento solo in parte per le ragioni di cui infra. ### R.G. n. 103/2019 IV.1. Preliminarmente va rigettata l'eccezione del difetto di legittimazione passiva (rectius capacità sostanziale e processuale passiva) di , usufruttuario del lastrico sito al terzo piano del condominio di via ### n. 153, in ### La giurisprudenza di legittimità «ha avuto modo di affermare in materia: a) che, determinando la servitù un rapporto tra fondi di cui uno fornisce utilità all'altro, la legittimazione processuale, attiva e passiva, nei giudizi ove viene in contestazione l'esistenza di detto rapporto, compete a coloro che, al momento della domanda, sono titolari delle situazioni giuridiche dominicali rispettivamente avvantaggiate e svantaggiate dalla servitù medesima, laddove, però, quando il godimento completo del bene, cui si riferisce in linea di vantaggio o svantaggio la controversa situazione di servitù, spetta non al proprietario ma al titolare del diritto di usufrutto, a detto soggetto si estende la legittimazione processuale, attiva e passiva, ai sensi dell'art. 1012, secondo comma, c.c., il quale, legittimando espressamente l'usufruttuario alle azioni per far riconoscere l'esistenza delle servitù a favore del fondo (confessoria servitutis) o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo (negatoria servitutis), implica di per sé che lo stesso usufruttuario sia legittimato passivamente rispetto all'esperimento delle azioni nelle quali egli lo è attivamente, ovvero rispetto alle azioni intentate dai terzi per far riconoscere l'esistenza di servitù o far dichiarare l'inesistenza di servitù concernenti fondi di cui detti terzi siano proprietari, salvo l'onere, in base alla norma dianzi citata, di chiamare in causa il proprietario che, quindi, deve partecipare al giudizio come litisconsorte necessario (Cass. 29 gennaio 1983, n. 819; Cass. 22 aprile 1992, n. 4808; nonché Cass. 20 marzo 1964, n. 632; Cass. 26 ottobre 1973, n. 2777; Cass. 15 luglio 1974, n. 2122: Cass. 24 luglio 1976, n. 2968); b) che il fine specifico della norma contenuta nel secondo comma dell'art. 1012 c.c. deve essere individuato nella necessità di consentire l'opponibilità al nudo proprietario del giudicato reso nei confronti dell'usufruttuario, attesa l'inutilità, altrimenti, di un giudicato destinato, siccome reso in assenza del medesimo proprietario ed a quest'ultimo perciò inopponibile, ad avere efficacia soltanto temporanea (Cass. 11 gennaio 1967, n. 106; Cass. 8 maggio 1981, n. 3004), ovvero legata, in relazione alla durata dell'usufrutto (art. 979 c.c.), al termine dell'usufrutto stesso, tanto vero che la questione, postasi nel silenzio del codice del 1865, era stata risolta dalla dottrina nel senso di riconoscere l'opponibilità di detto giudicato al dominus soltanto qualora, di fatto, l'usufruttuario lo avesse evocato in causa; c) che, tuttavia, simili ragioni non ricorrono, invece, nella diversa ipotesi in cui l'azione confessoria o negatoria servitutis venga esperita dal nudo proprietario o nei confronti del nudo proprietario senza che al relativo giudizio venga chiamato a partecipare anche l'usufruttuario del fondo attivamente o passivamente gravato dalla servitù stessa, in quanto, se è vero che, in applicazione dei limiti soggettivi del giudicato, questo, il quale verrà a formarsi in un caso del genere a conclusione del relativo giudizio, non potrà mai pregiudicare i diritti dell'usufruttuario medesimo e potrà quindi restare privato di una parte dei suoi effetti per tutta la durata dell'usufrutto, è anche vero che esso non soltanto risulta virtualmente idoneo a produrre tutti i suoi effetti nel momento in cui verrà meno il diritto di usufrutto, ma potrà, in ipotesi, realizzare anche altri eventuali ### R.G. n. 103/2019 effetti ancor prima di tale momento (evitando, ad esempio, che nell'inerzia dell'usufruttuario si estingua per prescrizione una servitù negativa, o per il cui esercizio non necessiti il fatto dell'uomo, che esista a favore del fondo gravato da usufrutto, ovvero impedendo, durante il periodo in cui perdura l'usufrutto stesso, che venga usucapita dal proprietario del contiguo immobile una servitù di prospetto che venga indebitamente esercitata a carico del fondo su cui insiste l'usufrutto), onde, in conclusione, la mancata partecipazione al giudizio dell'usufruttuario del fondo servente potrà comportare soltanto che la sentenza, non potendo pregiudicarne i diritti, resterà inopponibile al predetto usufruttuario e non sarà in grado di produrre effetti che siano lesivi dei medesimi diritti sino all'estinzione dell'usufrutto, rimanendo così insuscettibile di venire eseguita prima che tale diritto sia cessato (Cass. 1375-71, cit.). 
Tanto premesso, si osserva nella specie che, qualora venga proposta domanda di costituzione di una servitù coattiva (nella specie, di passaggio), sia indubitabile, secondo quanto è dato ricavare dagli artt. 1051 e 1077 c.c. nonché dall'art. 1078 c.c. (là dove dispone che le servitù costituite dall'usufruttuario a favore del fondo non si estinguono con la fine dell'usufrutto), che detta servitù, venendo imposta affinché sopperisca "sempre" ai bisogni del fondo, non possa chiedersi ad altri che al proprietario, giusta l'affermazione di taluni autori, rappresentando del resto la proprietà, come affermato da altri, il diritto - base per eccellenza cui possa inerire una servitù di qualsiasi natura, la quale è notoriamente una limitazione propria dell'ampio dominio generale che spetta al proprietario del fondo servente o che tale si pretende. Ove, però, quest'ultimo risulti gravato da usufrutto, resta da risolvere il quesito circa la necessità o meno che al giudizio partecipi altresì l'usufruttuario e che il medesimo, salva se del caso l'applicazione del secondo comma dell'art. 102 c.p.c. (e, semmai, in grado di appello, del primo comma dell'art. 354 c.p.c.), sia quindi evocato in causa unitamente al nudo proprietario. Al riguardo, non è parimenti dubitabile che, qualora non venga chiamato in giudizio l'usufruttuario del fondo che si assume servente ed il contraddittorio non venga integrato a norma del richiamato art. 102, secondo comma, c.p.c., la sentenza emanata non produca effetti verso lo stesso usufruttuario, rimasto estraneo al processo, ovvero non nuoccia né giovi a costui non facendo "stato" nei suoi confronti, dal momento che, come segnalato in dottrina, sebbene l'usufruttuario sia un avente causa del nudo proprietario siccome titolare di un diritto "dipendente" da quello del dominus, egli tuttavia diviene titolare di un diritto proprio, che rimane autonomo e distinto da quello del proprietario non dipendendo più dal medesimo, onde resta insensibile alle vicende che esso attraversa, comprese le relative sentenze pronunciate in merito, laddove, del resto, l'avente causa è vincolato dal giudicato formatosi verso il suo autore solo se detto giudicato è anteriore al proprio acquisto, cosicché, supponendosi la decisione emanata dopo la costituzione dell'usufrutto, non può operare l'art.2909 c.c.. Occorre, quindi, determinare se una pronuncia del genere possa stimarsi inutiliter data, ovvero sia tale, secondo il. consolidato orientamento che ravvisa in una ipotesi siffatta la sussistenza degli estremi del litisconsorzio necessario, da risultare inidonea a produrre effetti di diritto sostanziale persino nei confronti delle parti del processo, siccome resa nei confronti solo di alcuno dei partecipanti ad un rapporto giuridico plurisoggettivo, nel quale i nessi tra i diversi soggetti, nonché tra questi e l'oggetto R.G. n. 103/2019 comune, costituiscano un insieme unitario, la cui integrità condizioni ogni vicenda del rapporto medesimo, di guisa che esso risulti immutabile, nella sua essenza come nelle configurazioni accidentali, senza la partecipazione di tutti i titolari, non potendo detto rapporto esistere ed atteggiarsi se non in modo identico nei confronti di tutti i suoi soggetti (Cass. 12 marzo 1976, n. 876; Cass. 24 maggio 1978, n. 2615; Cass. 23 novembre 1979, n. 6145; Cass. 9 novembre 1981, n. 5934). In questo senso, ribadito come nella specie si verta in materia di tutela "costitutiva" (di servitù coattiva di passaggio) la quale, quindi, non può non produrre i suoi effetti nei confronti di tutti i titolari di diritti reali (proprietà ed usufrutto) sul fondo che si pretende servente, giova osservare, secondo quanto rilevato anche dalla prevalente dottrina con argomentazioni evidentemente estensibili al lato "passivo" del rapporto, identiche essendone le ragioni, che il secondo comma dell'art. 1012 c.c. consente: a) di chiarire vuoi che l'azione alla quale l'usufruttuario è legittimato è quella di servitù (confessoria servitutis) e non quella di usufrutto (confessoria usus fructus), vuoi che l'usufruttuario non è mai titolare esclusivo della servitù, salvo semmai di quella che abbia acquistato egli stesso e che debba estinguersi con l'estinzione dell'usufrutto, riferendosi infatti la norma genericamente alle servitù a favore del fondo, laddove, del resto, la norma stessa implica che il nudo proprietario sia considerato titolare attuale, e non futuro, della servitù, dal momento che sarebbe bastato altrimenti escludere l'efficacia verso il dominus delle sentenze pronunciate nei confronti dell'usufruttuario e consentire al primo di intervenire nel processo quando lo avesse ritenuto opportuno per la salvaguardia delle proprie ragioni; b) di chiarire altresì, prevedendo espressamente la necessità della partecipazione al giudizio altresì del nudo proprietario, che l'usufruttuario non è né il rappresentante legale né il sostituto processuale del dominus, dal momento che non fa valere il diritto di quest'ultimo, ma un diritto proprio, per quanto condizionato al diritto dell'altro; c) di ritenere, in definitiva, che l'usufruttuario, lungi dal risultare usufruttuario della servitù in quanto quest'ultima è uno di quei diritti che, come non ammettono la divisione per quote venendo divisa orizzontalmente fra più titolari, così non ammettono una scissione "verticale" del loro contenuto, in maniera che una parte possa spettare al nudo proprietario e l'altra all'usufruttuario, sia "contitolare" della servitù medesima, secondo quanto si evince altresì dalle prime parole dell'art. 1079 c.c. ("Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio..."), onde, se l'usufruttuario può fare altrettanto, segno è questo che anch'egli risulta titolare della servitù; d) di assimilare, perciò, la posizione del proprietario e dell'usufruttuario a quella dei condomini (là dove è noto il consolidato orientamento giurisprudenziale che reputa sussistere un'ipotesi di litisconsorzio necessario nel caso in cui venga chiesta la costituzione di una servitù di passaggio coattivo in danno di un fondo appartenente pro indiviso a più soggetti, ritenendosi cioè che la domanda vada proposta nei confronti di tutti i detti condomini nella veste appunto di litisconsorti necessari: Cass. 10 gennaio 1968, n. 54; Cass. 2 ottobre 1968, n. 3064; Cass. 11 ottobre 1969, n. 3287; Cass. 26 gennaio 1976, n. 250; Cass. 10 settembre 1980, n. 5222; Cass. 26 gennaio 1995, n. 941; Cass. 24 febbraio 1995, n. 2124), postulandosi così che il giudicato non possa non avere efficacia per tutti e due, essendo inammissibile che, quando vi siano due titolari della stessa servitù, uno agisca anche per R.G. n. 103/2019 l'altro o, quanto meno, per se stesso, con la conseguenza che l'altro possa promuovere la stessa azione in un momento successivo. Tanto basta a disattendere altresì l'assunto secondo cui, nella specie, non vengono proposte domande concernenti l'usufrutto, così da ricavarne la conclusione che la partecipazione dell'usufruttuario al giudizio sia meramente facoltativa (Cass. 22 luglio 1965, n. 1698), occorrendo d'altra parte sottolineare che la servitù può concretarsi, secondo l'espressa previsione dell'art. 1060 c.c. (nella quale ricade senza dubbio la costituzione di una servitù di passaggio, capace di intaccare comunque la sfera di godimento del fondo, a differenza di altre, del genere ad esempio di una servitù altius non tollendi, là dove si ammetta che non rientri tra i poteri dell'usufruttuario alzare il fabbricato presente sul fondo medesimo) in una limitazione non soltanto del dominio, ma anche dell'usufrutto costituito sul fondo gravato, onde il medesimo usufruttuario, quante volte la servitù sia suscettibile di comportare una siffatta limitazione, come può denegare il proprio consenso alla relativa imposizione ad opera del proprietario, ai sensi del richiamato art. 1060 c.c., essendo le manifestazioni di volontà di ambedue elementi essenziali e di uguale valore del negozio costitutivo della suindicata servitù, così deve essere chiamato in giudizio insieme con il dominus ove tale costituzione sia richiesta in via coattiva da un terzo, allo scopo di evitare che resti estraneo a detto giudizio lo stesso soggetto che, con riferimento alla materia controversa quale determinata dalla domanda dell'attore, risulti essere passivamente legittimato siccome partecipe del rapporto litigioso dedotto, rendendo perciò necessaria la sua presenza nel processo, atteso che, stante l'unitarietà (di nuovo) del menzionato rapporto, la sentenza non può non esplicare efficacia anche nei confronti di lui» (v. Cassazione civile sez. I sentenza del 23/05/2002 n.7541 e sez. II ordinanza del 31/05/2018 n.13871). 
Nel caso che ci occupa, gli attori hanno correttamente evocato in giudizio in proprio, usufruttuario del lastrico solare, presunto fondo servente. Poiché i proprietari si sono costituiti in giudizio volontariamente, è stato integrato il contraddittorio nei confronti di tutte le parti necessarie. 
IV.2. Come risulta chiaramente dal testo del contratto stipulato il ### a ### in ### rep. 10684 e racc. 1302, all'esito della compravendita intercorsa tra e, il primo ha conservato, ex aliis, la proprietà esclusiva dell'intera area edificatoria sul piano terzo del costruendo stabile; ma “i contraenti [hanno precisato] che nessun indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. dovranno corrispondersi reciprocamente e che in caso di esecuzione parziale, in altezza, dello stabile, e sempre restando la proprietà a chi compete in forza di quanto sopra stabilito, potranno servirsi reciprocamente per sciorinare i panni o per apporre antenne televisive dell'ultimo lastrico solare; detti diritti, man mano si trasferiranno sul nuovo lastrico solare in seguito alle sopraelevazioni”. ### R.G. n. 103/2019 È controversa tra le parti l'interpretazione di detta ultima previsione, perché gli attori sostengono che si tratti di una vera e propria servitù, mentre il convenuto e i terzi intervenuti ritengono che sia solo un diritto personale di uso. 
In media stat virtus. Innanzitutto, il contratto suddetto fa riferimento esclusivamente alla apposizione di antenne televisive e non anche di canne fumarie. In secondo luogo, deve distinguersi tra il diritto ad installare l'antenna tv dal diritto allo sciorinamento dei panni.  * 
Per quanto attiene all'antenna tv, deve ritenersi senz'altro riconosciuto un diritto di servitù, per la natura propria dello stesso: è incontrovertibile, infatti, che l'antenna tv costituisce accessorio indispensabile per il godimento e/o il migliore godimento dei beni immobili ubicati in un plesso condominiale, sicché, se non previsto volontariamente, potrebbe essere oggetto di una domanda di costituzione di servitù coattiva. Nel caso di specie, ancorché effettivamente la previsione contrattuale sia assolutamente deficitaria sul punto, deve ritenersi che per le caratteristiche intrinseche del diritto in questione l'intenzione delle parti non possa che essere stata quella di costituire a carico del lastrico solare del terzo piano, di proprietà del venditore, una servitù a favore dell'immobile dell'acquirente e dei suoi aventi causa. Circostanza questa che pare confermata dal fatto che: 1. identico diritto è stato previsto anche in caso di sopraelevazione al piano quarto e oltre. Eventualità questa in cui la proprietà del lastrico sarebbe condominiale e i singoli condomini e (e loro aventi causa) potrebbero utilizzare il bene comune a servizio del migliore godimento dei rispettivi immobili sottostanti, purché ciò non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio, non ne alteri la destinazione d'uso e il decoro architettonico, non rechi pregiudizio alle altre proprietà private o alla proprietà comune; 2. l'esercizio del diritto non è stato sottoposto ad un dato termine finale, apparendo la suddetta finalità financo incompatibile con un uso a tempo, né in qualche modo è stato legato alla persona delle parti contraenti tale da poter configurare solo una obbligazione personale; 3. considerando che le antenne tv devono collocarsi necessariamente sull'ultimo piano dell'edificio, in mancanza di un consenso del proprietario di quest'ultimo ben potrebbe esserne richiesta la costituzione coattiva all in presenza degli altri presupposti di legge. 
Quanto, invece, all'esercizio di detta servitù, in difetto di qualsivoglia regolamentazione contrattuale, va richiamato il disposto dell'art. 1065 c.c. per cui “colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo ### R.G. n. 103/2019 servente”. Precisato che il contratto non ha previsto una servitù di passaggio sul lastrico solare per la manutenzione e/o sostituzione dell'antenna in questione, appare compatibile con il diritto di servitù di antenna la conservazione delle chiavi di accesso al terrazzo da parte dei proprietari del lastrico del terzo piano, i quali sono tenuti soltanto a consentire, a semplice richiesta e senza dilazionamenti non strettamente necessari, l'accesso del e dei suoi aventi causa sul terrazzo tutte le volte in cui si ponga la necessità di un intervento manutentivo o sostitutivo dell'antenna tv di loro proprietà. Tale conclusione costituisce, allo stato, applicazione del principio del minor aggravio di cui sopra, consentendo un giusto equilibrio tra il diritto degli attori e quello del convenuto e dei terzi intervenuti, in ragione della occasionalità degli interventi di manutenzione/sostituzione, degli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c. che gravano sull'usufruttuario e sui proprietari del lastrico al terzo piano (privo di parapetto), del diritto di quest'ultimi di assicurare il rispetto della servitù nei limiti strettamente corrispondenti al titolo per evitare l'utilizzo improprio del bene e il danneggiamento della guaina bituminosa posta sul piano di calpestio, non idonea a consentire il normale transito di persone e cose (circostanza questa pacifica e non contestata).  ### canto, all'esito dell'istruttoria orale non è stato dimostrato dagli attori l'esercizio libero del passaggio sul lastrico, con la piena disponibilità delle chiavi della porta di ingresso. Sul punto è significativa la testimonianza di , coinquilina delle parti in causa, che abita proprio al terzo ed ultimo piano della palazzina di via ### n. 153 dall'01/09/1986. La donna, sentita all'udienza del 10/05/2024, non solo ha riferito di non aver mai visto la andare sul lastrico solare a stendere i panni e a svolgere altre attività, come l'essiccazione di pomodori e fichi, ma ha precisato che “si saliva sul terrazzo solo per controllare l'antenna e io chiedevo le chiavi ai sig.ri a ccordi erano quelli di chiedere la chiave ai sig.ri solo in caso di necessità per salire sul terrazzo in quanto, essendo coperto di catrame, era opportuno salire il meno possibile per evitare crepe che potessero causare infiltrazioni all'appartamento all'ultimo piano, quello mio…in occasione dei lavori di ristrutturazione ci sono stati dei piccoli interventi anche sul lastrico solare i cui costi sono stati sostenuti dai condomini secondo le tabelle millesimali. 
Il pagamento avveniva direttamente dal condominio in favore della ditta”. Dette dichiarazioni sono state confermate anche dal teste marito della , ascoltato nella stessa udienza. Ancorché i due condomini abbiano precisato di non sapere se qualcuno degli altri condomini si fosse fatto una copia delle chiavi della porta del terrazzo, hanno riferito di non avere contezza del fatto che a qualcun altro fosse stato consentito dai proprietari il libero accesso al terrazzo sia durante la proprietà che al momento del passaggio della stessa ai . ### Per_ ### R.G. n. 103/2019 * 
Per quanto attiene alla canna fumaria, poi, è pacifico tra le parti che sul lastrico solare al terzo piano ve ne sia una collegata all'immobile di proprietà degli attori. 
La permanenza della canna fumaria degli attori sul lastrico del terzo piano non è stata oggetto di contestazione da parte del convenuto e dei terzi, i quali hanno solo proposto una diversa qualificazione giuridica del diritto (non diritto reale di servitù come asserito dagli attori, ma diritto personale di godimento) e si sono opposti al rilascio di copia delle chiavi di accesso al lastrico, pur avendo dichiarato la loro disponibilità a consentire il transito quando si dovessero porre le esigenze di manutenzione e sostituzione del bene, per il tempo strettamente necessario agli interventi tecnici. 
Ebbene, dagli atti delle parti, dalla documentazione versata in atti e all'esito dell'istruttoria, non sono emersi elementi utili per ricostruire la genesi di questo diritto, che, però, certamente non trova fondamento nel contratto di vendita tra e . Dalle caratteristiche intrinseche dello stesso, pare potersi concludere, che si tratti di un diritto personale di godimento, configurandosi piuttosto come diritto reale su bene altrui e specificatamente una servitù apparente, poiché la canna fumaria è un'opera visibile e permanente posta a servizio della proprietà privata dei e a carico di un bene immobile di proprietà dei (e loro aventi causa). In quanto servitù apparente, ben avrebbe potuto essere acquistata dagli attori per usucapione ventennale. Considerato che la costruzione dell'edificio condominiale risale al 1972 e che, in difetto di contestazione, deve ritenersi pacifica l'installazione della canna fumaria degli attori da quel momento, alla data del 2014, quando ha ceduto la proprietà agli intervenuti, era decorso un arco di tempo di oltre quarant'anni, idoneo a consentire al e ai suoi aventi causa l'acquisto a titolo originario del diritto di servitù di canna fumaria. 
Dal diritto a conservare la collocazione della canna fumaria sul lastrico del terzo piano va, però, distinto il diritto al passaggio libero ed indiscriminato sul terrazzo su cui detta opera è collocata. A proposito si richiama quanto detto innanzi per l'antenna tv, sicché i proprietari del lastrico del terzo piano e il suo usufruttuario devono consentire, a semplice richiesta e senza dilazionamenti non strettamente necessari, l'accesso del e dei suoi aventi causa sul terrazzo tutte le volte in cui si ponga la necessità di un intervento manutentivo o sostitutivo della canna fumaria di loro proprietà. Tale conclusione costituisce, allo stato, applicazione del principio del minor aggravio, consentendo un giusto equilibrio tra il diritto degli attori e quello del convenuto e dei terzi intervenuti, in ragione della occasionalità degli interventi di manutenzione/sostituzione, degli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c. che gravano sull'usufruttuario e sui proprietari del lastrico al ### R.G. n. 103/2019 terzo piano (privo di parapetto), del diritto di quest'ultimi di assicurare il rispetto della servitù nei limiti strettamente corrispondenti al titolo per evitare l'utilizzo improprio del bene e il danneggiamento della guaina bituminosa posta sul piano di calpestio, non idonea a consentire il normale transito di persone e cose (circostanza questa pacifica e non contestata).  * 
Quanto, invece, allo sciorinamento dei panni: - se gli attori non avessero astrattamente la possibilità di provvedervi sulle loro proprietà private, seguendo sempre il criterio della natura del diritto, ben potrebbe sostenersi che la pattuizione sia stata intesa dalle parti come carico sul fondo servente del a beneficio del fondo dominante del ; nell'eventualità in cui l'attività fosse preclusa dal convenuto e dai terzi intervenuti, la stessa potrebbe essere richiesta dagli attori in via coattiva all - se gli attori godessero, invece, della facoltà alternativa - come deve presumersi, visto che l'impossibilità non è stata dedotta dagli attori - si pone il problema di capire se l'intenzione delle parti nel contratto di compravendita sia stata quella di costituire, anche in questo caso, una vera e propria servitù a carico del fondo servente del e a vantaggio del fondo dominante del o pi uttosto una c.d. servitù irregolare. 
Vanno, dunque, in primis scandagliati i limiti di ammissibilità nel nostro sistema civilistico della figura della c.d. servitù irregolare, per individuare le sue caratteristiche giuridiche e il rapporto intercorrente con la categoria delle servitù prediali in senso proprio, e, quindi, verificare la sua possibile compatibilità, ancorché avente natura obbligatoria, con l'imposizione di un vincolo non temporalmente predeterminato. 
Ebbene, «In base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c., i privati possono sottrarsi alla tipicità dei diritti reali su cose altrui, costituendo, invece della servitù prediale, un obbligo a vantaggio della persona indicata nell'atto, senza alcuna funzione di utilità fondiaria" (### 2, Sent. n. 3091 del 2014). Infatti, la volontà delle parti può dar luogo a rapporti meramente obbligatori sottraendosi alla regola della tipicità dei diritti reali su cosa altrui (### 2, Sen. 2651 del 2010). In altri termini, lo schema tipico della previsione di un peso su di un fondo ### per l'utilità di un altro fondo ### in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, non impedisce la legittima pattuizione di un semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio di un determinato soggetto senza alcuna funzione di utilità fondiaria (vedi ### 2, Sent. n. 25195 del 2021, ### 2, Sent. n. 3091 del 2014)» (v. Cassazione civile sez. II sentenza del 14/01/2022 n.1140). Difatti, «### ed unilateralità, assieme alle connotazioni comuni dei diritti reali (ravvisabili nella possibilità del titolare di esercitare il proprio diritto ### R.G. n. 103/2019 senza che occorra l'attività collaborativa di terzi, nel legame tra il diritto e l'oggetto su cui è costituito e nell'opponibilità "erga omnes"), delineano gli elementi costitutivi e, quindi, i confini di operatività delle servitù tradizionalmente intese e regolate dal codice civile (artt. 1027-1028). Si è, tuttavia, osservato in dottrina che, a differenza degli altri "iura in re aliena", il contenuto delle servitù non deve uniformarsi del tutto alle tipologie previste dalla legge (la cui catalogazione, rimane, pur sempre, un "numerus clausus” essendo consentito ai privati di determinarlo in relazione all'utilità che il bene, di volta in volta, è demandato a soddisfare, ma ciò necessariamente a condizione che venga rispettata la struttura legale minima contemplata dal codice civile (con particolare riguardo agli artt. 1027 e 1028) e che, quindi, sia accertata la presenza degli elementi caratterizzanti il diritto in discorso. A tal proposito deve rilevarsi che risulta in particolare, inderogabile il requisito della predialità che esprime il principio di cooperazione fondiaria, esaltando il principio della possibile ordinaria "deviazione di inutilità da un fondo ad un altro, allo scopo di valorizzare - con funzione "servente" - una determinata proprietà immobiliare. Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge e - secondo il recente orientamento espresso dalle ### unite (con la sentenza 28972/2020, con la quale è stato affermato che proprio per effetto dell'operatività del principio appena richiamato è da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di una porzione condominiale) - tale caratterizzazione è supportata anche degli argomenti secondo i quali: - l'art. 1322 c.c., colloca nel comparto contrattuale il principio dell'autonomia; - l'ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavorevole a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; - l'art. 2643 c.c., contiene un'elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione. Sulla base di questa impostazione di fondo, quindi, si prospetta del tutto diversa l'ipotesi in cui la suddetta "utilitas" non sia destinata ad un altro fondo ma a vantaggio esclusivo di una determinata persona ed eventualmente a prescindere dalla qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale. 
A questo proposito si suole fare riferimento alla figura delle "servitù irregolari", le quali, come è noto, non sono menzionate nel codice civile e che concordemente dottrina e giurisprudenza escludono dal novero dei diritti reali e che, invece sono riconducibili - sul piano pratico - a quelle convinzioni che hanno ad oggetto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio, però, di un certo soggetto. La migliore dottrina ha asserito che la configurabilità delle servitù personali avrebbe, infatti, determinato la presenza nel sistema di una figura speciale, difettante dell'essenza stessa della servitù, ovvero della connotazione fondamentale della predialità. Si è, però, aggiunto che tale disconoscimento non ne ha significato, tuttavia, l'espunzione dall'ordinamento, ma semplicemente una riqualificazione in termini di rapporto obbligatorio, che, in alcun modo, legittima il riconoscimento di una categoria propria di "servitù atipiche". Con riferimento all'istituto delle "servitù irregolari" si contendono il campo, nella giurisprudenza di questa Corte, due orientamenti: a) un primo indirizzo ha stabilito che le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto R.G. n. 103/2019 e non di un diverso fondo, devono ritenersi disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un'utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante (cfr. Cass. n. 2233/1951, Cass. n. 16342/2002; Cass. n. 23708/2014 e Cass. n. 5603/2019); b) un secondo indirizzo ha ritenuto che in base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c., è consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori; pertanto, invece di prevedere l'imposizione di un peso su un fondo ### per l'utilità di un altro ###, in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una "qualitas fundi", le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria (v. Cass. n. 1387/1981; Cass. n. 2651/2010, Cass. n. 8363/2011 e Cass. n. 3091/2014). 
Ad avviso del collegio sussistono ragioni preferenziali che fanno propendere per l'adesione a questo secondo orientamento, a condizione, però, che l'obbligo personale derivante dalla "servitù irregolare" non risulti caratterizzato da un vincolo permanente nel tempo. Le servitù irregolari possono, quindi, essere ritenute ammissibili in quanto siano configurate come il frutto di rapporti obbligatori atipici, e, quindi, come figure che rinvengono una loro legittimazione generale nel principio essenziale della libera iniziativa economica privata, nel riconoscimento della proprietà privata e delle correlate facoltà, nonché, più specificamente, nel principio dell'autonomia negoziale, che consente, entro i limiti imposti dalla legge, con particolare riferimento al soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela (ai sensi dell'art.  1322 c.c., comma 2), la costituzione di diritti personali a contenuto obbligatorio che conferiscono ad un determinato soggetto la facoltà di ritrarre apposite utilità dal fondo di proprietà altrui esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio della persona o delle persone riportate nel relativo atto costitutivo, ma senza il conseguimento di un'utilità fondiaria in senso proprio. Da qui la conseguenza che nell'ipotesi di "servitù irregolare", così come appena inquadrata, non è data, per la sua tutela, "actio in rem", ma solo quella inerente al rapporto di natura obbligatoria in caso di inadempimento. Il complesso di argomentazioni che precedono - dal quale discende l'incasellamento dell'istituto della "servitù irregolare" nell'ambito dei rapporti obbligatori atipici con esclusione di ogni connotato di realità - conduce, ad avviso del collegio, a riconoscere necessariamente allo stesso un carattere temporaneo, dovendosi considerare estranea al nostro ordinamento ed incompatibile con l'altrui diritto di proprietà la concezione di un'obbligazione personale di natura perpetua (che - se conclusa - sarebbe nulla), in quanto "disintegrerebbe" in modo temporalmente indefinito il diritto di proprietà dal suo contenuto economico (in tali termini si era pronunciata già la risalente Cass. n. 1056/1050, seguita, successivamente, da Cass. n. 4530/1984 e, più recentemente, da Cass. 193/2020), eliminandone la facoltà essenziale di poter godere pienamente del bene che ne costituisce oggetto. Anche in ambito successorio si è sostenuto che l'attribuzione patrimoniale gratuita di un bene con vincolo perpetuo di R.G. n. 103/2019 destinazione imposto dal disponente con clausola modale, è nulla per violazione dell'art. 1379 c.c., risultando eccessivamente compromesso il diritto di proprietà dell'onerato, i cui poteri dispositivi sul bene destinato a circolare, a pena di inadempimento, con il medesimo vincolo risulterebbero sostanzialmente sterilizzati "sine die" (cfr. Cass. 15240/2017). Alla stregua del riferito impianto argomentativo non può, perciò, essere recepito il contrario principio sostenuto da un minoritario orientamento di questa Corte (manifestatosi, soprattutto, con la risalente sentenza 1911/1969), secondo cui, nell'esercizio del loro potere di autonomia, le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto in relazione anche alla durata di esso, nei limiti imposti dalla legge, la quale, in effetti, spesso limita la durata dei contratti tipici da essa regolati, ma, ove limiti non ne siano stabiliti, il contratto obbligatorio può essere anche voluto dai contraenti come perpetuo (tesi, questa, peraltro sostenuta anche da autorevole dottrina). Deve, quindi, affermarsi l'applicabilità, nel nostro ordinamento, del principio della generale inammissibilità delle obbligazioni perpetue, il quale non consente ai soggetti la possibilità di vincolarsi senza alcun termine. Per converso, in consonanza con la prevalente dottrina, la perpetuità del diritto si giustifica soltanto dove non si ponga un problema di soggetti vincolati a tempo indeterminato, per essere, invece, questa la ragione essenziale dell'illimitatezza temporale della proprietà. La stessa predominante dottrina, cui accede anche la prevalente giurisprudenza di questa Corte ( la già citata Cass. n. 1056/1950 e, per applicazioni pratiche, Cass. n. 3286/2002 e Cass. n. 26863/2008), considera, del resto, come immanente nel nostro sistema civilistico - quale espressione del generale canone della c.d.  buona fede esecutiva di cui all'art. 1375 c.c. - la possibilità dell'assoluta libertà di recedere da un contratto di durata quando le parti non abbiano previsto un termine, in tal senso riconoscendosi una piena legittimazione all'affermazione del principio generale di recedibilità dai contratti a tempo indeterminato, il quale è preposto alla tutela del debitore contro l'indefinita protrazione del vincolo ove la condotta imposta consista nello svolgimento di un'attività o nell'astenersi da essa» (v. Cassazione civile sez. II sentenza del 17/09/2021 n.25195). 
In mancanza di una predeterminazione temporale del diritto di servitù irregolare, deve ritenersi che lo stesso cessi con la morte dell'avente diritto, mentre si trasmette dall'obbligato ai suoi eredi, tenuti al risarcimento del danno provocato al soggetto attivo, qualora gli impediscano l'esercizio del proprio diritto (v. Cassazione civile sez. II sentenza 14/01/2022 n.1140). 
Ebbene, venendo al caso che ci occupa, il contratto di compravendita del 12/01/1971 non specifica se la volontà delle parti sia stata quella di costituire una servitù prediale o una servitù irregolare. 
Dall'analisi complessiva delle pattuizioni ivi contenute e considerando le modalità di estrinsecazione proprie del diritto, si ritiene che il diritto di sciorinamento sia stato inteso dalle parti contraenti come diritto reale di servitù a beneficio dell'immobile del e a carico dell'immobile del , considerato che è stato previsto, in caso di sopraelevazione dal quarto piano in poi, non solo la conservazione del diritto di sciorinamento del ma il sorgere del ### R.G. n. 103/2019 medesimo diritto per il sul terrazzo condominiale, senza fissazione di un dies ad quem e senza far riferimento alle persone degli stipulanti. 
Contrariamente, però, a quanto sostenuto dagli attori, si tratta senza dubbio di una servitù non apparente, perché i fili per la stesa del bucato, pur essendo opere visibili, difettano del carattere della permanenza e della destinazione specifica all'esercizio di detta servitù. Infatti, sono permanenti quelle opere che, per le loro caratteristiche di inamovibilità assoluta o a seguito di interventi di rilievo sotto il profilo tecnico ed economico, rendono manifesta l'intenzione di esercitare la servitù (animus utendi iure servitutis), ferma l'univocità della loro funzione oggettiva rispetto all'uso della servitù stessa, volendosi evitare che la servitù medesima sorga in base a manifestazioni non chiare ed equivoche, che, non incidendo sensibilmente nella sfera giuridica altrui, potrebbero anche essere tollerate, a titolo precario, solo per ragioni di buon vicinato.  ### assunta dal requisito dell'apparenza sta, dunque, nella necessità di escludere che possano diventare servitù le facoltà esercitate clandestinamente, sicché, a fronte della possibilità di acquistare il diritto di servitù attraverso situazioni di fatto derivanti dal possesso o dalla destinazione, è necessario che l'esistenza di tali servitù sia chiara e certa per mezzo di opere visibili e permanenti, impiegate in modo univoco al loro esercizio, non essendo sufficienti quei segni esteriori estranei a tale esercizio (così ex multis Cassazione civile sez. II sentenza del 25/10/2017 n.25355, sez. VI ordinanza del 17/03/2017 n.7004, sez. II sentenza del 21/11/2014 n.24856). È stato, altresì, precisato dalla giurisprudenza di legittimità che l'esistenza di un'opera stabile idonea allo scopo non è di per sé sufficiente per riconoscere l'esistenza della servitù, essendo essenziale la prova che dette opere siano state poste in essere al preciso fine di consentire l'esercizio della servitù a beneficio del preteso dominante attraverso il fondo preteso servente, e, pertanto, la dimostrazione di un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio di quella servitù (v. ex aliis Cassazione civile sez. VI ordinanza del 06/05/2021 n.11834). Le suddette qualità delle opere, visibilità e permanenza, destinate all'esercizio della servitù devono sussistere anche in caso di servitù discontinua, non richiedendosi necessariamente un'utilizzazione continuativa delle opere stesse, la cui apparenza e destinazione all'esercizio della servitù permangono anche in caso di utilizzazione saltuaria (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 27/11/2023 n.###). 
Pur volendo ammettere l'esistenza di un filo sul lastrico del terzo piano - poi rimosso nel 2016 dal convenuto e dai terzi intervenuti - all'esito dell'istruttoria non è stato dimostrato che esso sia stato posizionato dal o comunque destinato all'esercizio della sua servitù, tanto più che: ### R.G. n. 103/2019 • , sentita all'udienza del 17/11/2022 in sede di interrogatorio formale, ne ha rivendicato la proprietà, precisando di averli agganciati alla canna fumaria dell'appartamento dei figli (la circostanza non è stata smentita dagli attori) e riferendo di averli rimossi in concomitanza con i lavori di ristrutturazione del ### che avevano interessato anche il lastrico; • , sentita come teste all'udienza del 10/05/2024, ha riferito che fino all'anno 2014, e quindi prima che l'immobile dei suoi genitori fosse venduto ai , sul terrazzo del terzo piano non vi erano fili per stendere i panni; • e sentiti come testi nella stessa udienza di , hanno negato di aver mai visto il filo per stendere i panni riportato nella foto all. 3 dell'atto di citazione. 
Poiché gli attori non hanno provato che la servitù di sciorinamento dei panni sia stata esercitata nel ventennio successivo alla sua costituzione volontaria, il diritto deve ritenersi prescritto ai sensi dell'art. 1073 c.c.. 
V. Attesa la reciproca soccombenza, dispone tra le parti l'integrale compensazione delle spese processuali.  P.Q.M.  disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, così definitivamente provvede: ACCERTA e ### che, con l'atto di compravendita del 12/02/1971 a ### rep. 10864 racc. 1302, le parti contraenti hanno costituito a favore del fondo dominante di e a carico del fondo servente lastrico solare al terzo piano di proprietà di due servitù volontarie aventi ad oggetto il collocamento delle antenne televisive e lo sciorinamento dei panni; ACCERTA e ### l'intervenuta costituzione per usucapione del diritto di servitù di collocamento della canna fumaria a favore del fondo dominante di (e suoi aventi causa) e a carico del fondo servente lastrico solare al terzo piano di proprietà di ( e suoi aventi causa); RIGETTA la domanda di parte attrice volta al riconoscimento dell'acquisto per usucapione della servitù di passaggio sul lastrico solare al piano terzo dell'edificio in ### via ### n. 153, di proprietà degli odierni intervenuti; ACCERTA e ### l'intervenuta estinzione per prescrizione della servitù di sciorinamento dei panni; ### R.G. n. 103/2019 DISPONE tra le parti l'integrale compensazione delle spese processuali.  ### 30/05/2025 Il Giudice Dott.ssa ### N.B. Ai sensi dell'art. 52 comma 2 d.lgs. n. 193/2006, recante disposizioni per l'adeguamento dell'ordinamento nazionale al regolamento UE n. 2016/679 relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, è fatto divieto, in caso di riproduzione di un provvedimento giudiziario, qualsiasi sia la modalità, di indicare le generalità ed altri dati identificativi dei soggetti ivi indicati. In caso di diffusione, pertanto, colui che vi dà corso deve omettere la generalità e gli altri dati identificativi di tutti i soggetti menzionati nel singolo provvedimento.  ### restando quanto previsto dall'articolo 734bis c.p. relativamente alle persone offese da atti di violenza sessuale, chiunque diffonde provvedimenti giurisdizionali dell'autorità giudiziaria di ogni ordine e grado è tenuto ad omettere sempre le generalità, gli altri dati identificativi o gli altri dati anche relativi a terzi dai quali possa desumersi anche indirettamente l'identità di minori oppure delle parti nei procedimenti in materia di rapporti di famiglia e di stato delle persone. Inoltre, ai sensi dell'art. 50 d.lgs. 193/2006, in caso di coinvolgimento di minori, a qualunque titolo, in procedimenti giudiziari diversi da quelli penali, è fatto divieto assoluto di pubblicazione e divulgazione con qualsiasi mezzo di notizie o immagini idonee a consentire l'identificazione dello stesso, in ossequio a quanto già previsto dall'art.  13 d.P.R. n. 448 del 22/09/1988. La violazione di tale divieto è punita ai sensi dell'art. 684 c.p..

causa n. 103/2019 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.

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Tribunale di Roma, Sentenza n. 15228/2024 del 09-10-2024

... graficizzato nelle planimetrie allegate al ### di condominio ed all'atto del sig. La scala esterna dell'autorimessa, quindi, costituisce via di fuga a servizio dell'autorimessa dei convenuti, e consente l'esodo senza transitare sul lastrico solare, percorrendo spazi condominiali fino al civico di via ### n° 6. 7. A seguito dell'atto di integrazione del contraddittorio ha esposto che in data ### acquistava l'immobile di via ### n. 6 scala C int. 3 dalla signora atto nel quale nella piantina catastale allegata all'atto di compravendita il terrazzo era indicato con la dicitura terrazzo esclusivo. All'atto di compravendita, tuttavia non era allegato il regolamento di condominio, di talchè la signora ne faceva richiesta solo successivamente nel mese di giugno 2019. La signora pertanto, solo al momento della ricezione dell'atto di citazione per integrazione del contraddittorio si rendeva conto della situazione effettiva dell'immobile acquistato, con la servitù di cui al regolamento di condominio, essendo, invece, il terrazzo fruibile in tutta la sua lunghezza (5,50 metri circa) e larghezza (6,80 metri circa) mentre era assente qualsiasi delimitazione a 3,35 metri della servitù prevista nel (leggi tutto)...

testo integrale

 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA V SEZIONE CIVILE In persona del giudice monocratico ### riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 23095/17 di Ruolo generale affari contenziosi trattenuta in decisione all'udienza del 23 gennaio 2024 ###.F. , rappresentato e difeso dall'avv.  ### - ### ( c.f. ) ( C.f. ) rappresentati e difesi dall'Avv. ### - Convenuti , nata a Napoli il ###, cod. fisc. , rappresentata e difesa dall'avv. ### - ### - - co ntumaci
Oggetto: accertamento diritto di proprietà ### E ### 1. h a c onvenuto in g iudizio e chiedendo “1) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto da parte dell'attore del diritto di proprietà o gradatamente di superficie ovvero di calpestio avente ad oggetto il lastrico solare, costituente altresì terrazzo a livello della propria unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale di ### via ### n. 6, ordinando al conservatore dei registri immobiliari la trascrizione dell'emananda sentenza con esonero da responsabilità; 2) con vittoria delle spese e dei compensi di lite. ####### Esponeva l'attore che con atto di compravendita del notaio in data ### suo padre, acquistava dalla ### e C. 
S.p.a. la porzione del fabbricato sito in ### alla via ### 6, attualmente distinto al catasto fabbricati del comune di ### al foglio 448, particella 95, subalterno 38. 
La vendita era conclusa nello stato di fatto e di diritto in cui l'appartamento si trovava, con la quota di comproprietà delle parti comuni, anche quali risultanti dal regolamento di condominio depositato ai rogiti del medesimo notaio con verbale in data ### repertorio 13224, trascritto presso la ### dei ### di ### il ### al n. 14243, richiamato nel contratto di vendita.  ###. 4 del regolamento di condominio recita: “il lastrico solare sovrastante l'autorimessa è di proprietà esclusiva del proprietario della stessa. Si stabilisce però che gli appartamenti siti al livello dello stesso lastrico solare possono usufruirne, e pertanto il lastrico solare è gravato di servitù a favore degli appartamenti detti. La servitù potrà esercitarsi su una striscia larga ml. 3,35 dal muro perimetrale del fabbricato . La ordinaria manutenzione e la pulizia della citata porzione del lastrico solare fa carico esclusivo ai titolari della servitù, i quali sono tenuti altresì alle riparazioni ordinarie e straordinarie dei danni comunque derivanti dall'esercizio della servitù. Le riparazioni occorrenti in seguito al naturale deperimento dei materiali non direttamente esposti ad usura, saranno sostenute per metà dai proprietari dell'autorimessa e per metà dai titolari della servitù oggetto del presente articolo; a carico esclusivo degli appartamenti è la manutenzione delle recinzioni delimitanti le singole porzioni di terrazzo” (doc. n. 3). 
Con atto ai rogiti del notaio di ### in data ### il sig.  d onava l 'appartamento a l fig lio r iservandone l'usufrutto (doc. n. 4). Il sig. è deceduto in data ### (doc. n. 5) e esso attore ne è erede universale . 
La situazione di fatto realizzata dal costruttore e nel cui possesso fu immesso l'originario proprietario sig. ha visto gli appartamenti sovrastanti l'autorimessa, tra cui quello in proprietà dell'attore, essere muniti di un terrazzo a livello delimitato da una recinzione che dal muro perimetrale dell'edificio condominiale si estende sul lastrico solare, a delimitare e circoscrivere il terrazzo stesso, cui è possibile accedere unicamente dal singolo appartamento al quale esso è asservito, per come si evince dalla documentazione fotografica prodotta (doc. n. 6). 
In particolare il proprietario della sottostante autorimessa, che in base al regolamento condominiale di natura contrattuale è proprietario esclusivo del lastrico solare in questione, non ha mai avuto alcuna possibilità di accedere alle singole porzioni del lastrico stesso, sin dal momento dell'acquisto dell'unità immobiliare. 
Continua l'attore assumendo che il padre ha da subito utilizzato l'intera porzione di lastrico solare, alloggiandovi fioriere in corrispondenza del limite esterno anche ### con piante ad alto fusto e realizzando, nel 1985, una impalcatura in ferro estesa per tutta la profondità del terrazzo e quindi dal muro perimetrale dell'edificio fino alla recinzione del lastrico solare, che fu innalzata mediante pali in ferro per consentire l'appoggio della struttura e sui quali vennero fissati fili di ferro per la crescita delle piante rampicanti. Tale struttura è stata successivamente sostituita dal pergolato in legno oggi esistente e visibile nelle fotografie in atti. 
Gli attuali proprietari dell'autorimessa sottostante il lastrico solare sono i signori , e il sig. s ucceduti mortis causa al sig.   n elle rispettive qualità di coniuge e figlio. 
Tanto premesso l'attore sostiene che la terrazza a livello è stata destinata già dal costruttore funzionalmente al servizio esclusivo dell'appartamento, senza alcuna possibilità, da parte di terzi e dello stesso proprietario del lastrico e della sottostante autorimessa, di accedere non solo alla porzione oggetto di servitù, ma anche alla residua striscia del lastrico solare che, stando al regolamento condominiale, è estranea alla servitù medesima; che, alla luce della situazione di fatto predetta, il costruttore ### & C. S.p.a., dante causa del sig.  n on h a m ai tr asmesso a lcuna s ituazione p ossessoria in ca po a l proprietario dell'autorimessa, il quale non ha mai potuto esercitare il potere di fatto né sulla striscia di ml 3,35 gravata di servitù, né sulla residua porzione del lastrico, e ciò in base alla stessa conformazione dell'edificio, che esclude ogni possibilità in tal senso.   Sul punto in giurisprudenza è stato affermato che la conservazione del possesso solo animo nei casi in cui l'esercizio del potere di fatto subisce interruzioni dipendenti dalla natura o dalla destinazione economica della cosa stessa postula la possibilità di ripristinare ad libitum il contatto materiale con la cosa e che tale possibilità viene meno quando altro soggetto abbia frattanto instaurato sulla cosa medesima il proprio possesso, con l'esercizio di un potere di fatto protratto per un lasso di tempo apprezzabile sino al consolidamento della posizione possessoria (Cass. 86/386). 
Nella fattispecie la dismissione del possesso appare inequivocabile, con la vendita dell'intero edificio da parte dell'originario proprietario-costruttore che non aveva trasferito il possesso del lastrico solare al proprietario della sottostante autorimessa. In queste condizioni, ai fini di un valido possesso ad usucapionem da parte del proprietario dell'appartamento cui il terrazzo è asservito, deve ritenersi inoperante la norma di cui all'art. 1141 comma 2 c.c., ossia la previsione dell'interversione del possesso per l'esercizio di un utile possesso ad usucapionem da parte di chi abbia iniziato a detenere la cosa nomine alieno, posto che nessuna situazione possessoria può dirsi essere mai stata costituita in capo al proprietario dell'autorimessa . 
In ogni caso l'originario proprietario dell'appartamento, avrebbe compiuto una opposizione contro il proprietario-possessore del lastrico solare, mediante l'utilizzo uti dominus non solo della striscia di ml 3,35 oggetto di servitù, ### ma dell'intero terrazzo, conformemente alla sua autonomia strutturale e funzionale e alla sua destinazione al servizio esclusivo dell'appartamento, alloggiandovi fioriere e realizzando lungo l'intera estensione del terrazzo la predetta struttura di ferro, nonché impiantando pali di ferro per il suo alloggiamento, lungo i quali furono posizionati fili di ferro per la crescita delle piante rampicanti. Tali atti implicano non solo impossessamento della striscia non gravata di servitù, ma anche il mutamento del rapporto di fatto con la residua area, la cui interclusione definitiva ed irreversibile integra un atto volitivo, esteriorizzato, implicante opposizione verso l'ipotetico possessore. 
Per l'eventualità in cui si ritenesse non predicabile l'acquisto del diritto di proprietà su un bene, come il lastrico solare, avente funzione di copertura di un vano appartenente a terzi, nondimeno dovrebbe ritenersi usucapito il diritto di superficie o di calpestio ed uso esclusivo dell'intero lastrico in questione.   2 Si sono costituiti e a loro volta esponendo di essere comproprietari dell'autorimessa sito in ### al piano terra di via ### n. 10. , la prima per la quota di 3/4 e il secondo di ¼.  ### è pervenuto loro per successione legittima a seguito del decesso del signor r ispettivamente marito e padre. 
Il cespite in questione è sovrastato dal lastrico solare oggetto di domanda ed ha, dunque, la funzione di copertura dell'autorimessa sottostante. Il lastrico sovrastante l'autorimessa è di proprietà esclusiva degli odierni convenuti, come espressamente stabilito dal ### di ### in cui si legge che lo stesso è “gravato di servitù a favore degli appartamenti detti” da “ esercitarsi su una striscia larga mt.  3,35 dal muro perimetrale del fabbricato” ### la suddetta striscia di 3,35 metri dal muro perimetrale, il lastrico è, dunque, libero da oneri e vincoli e ciò in quanto tale parte del lastrico assolve l'importante funzione di garantire un passaggio di sicurezza in caso di incendio dell'autorimessa o pericolo di altra natura . 
Tale striscia è collegata funzionalmente all'autorimessa da una scala, cui fa riferimento l'articolo 5 del ### “di proprietà dell'autorimessa, segnata nelle piante con le lettere E-F-G-H, che dall'autorimessa porta al distacco est dello stabile. La parte del lastrico solare di copertura del garage che non è data in uso agli appartamenti prospicienti, verrà pulita a cura del portinaio, che avrà accesso dall'apposito passaggio ricavato nel distacco Est” (doc. 2).  ### parte, i signori e e, prima di loro il loro dante causa, hanno sempre utilizzato quella striscia del lastrico solare per la pulizia delle aperture di aerazione e finestroni dell'autorimessa .  ### usucapione e declaratoria di uso esclusivo si mostrano, quindi, in contrasto con la normativa di sicurezza antincendi per l'esercizio di autorimesse disciplinata dal D.M. 1° febbraio 1986, come integrato dal D.M. 21 febbraio 2017 . ### Il pergolato in legno oggi esistente e visibile nelle fotografie in atti, comunque, è stato realizzato soltanto di recente e i convenuti contestano il decorso del termine ventennale previsto ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1158 La giurisprudenza ha affrontato la questione relativa alla possibilità di acquistare per usucapione, mediante possesso prolungato nel tempo, il lastrico solare di copertura di un immobile di proprietà di terzi avendo modo di statuire che, nei confronti del lastrico solare di proprietà esclusiva, tale modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, non sia attuabile essendo le eventuali pretese che il terzo possa vantare ascrivibili ad un diritto di godimento e non al diritto di proprietà non potendo venir meno la primaria funzione ed il servizio cui è preposto il lastrico solare: ovvero la copertura della struttura sottostante. 
Concludono, pertanto, i convenuti chiedendo 1) nel merito, in via principale, rigettare tutte le domande proposte dal signor e dalla signora n ei c onfronti d ei si gnori e , perché infondate, in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa; 2) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che il signor , con il proprio contegno, stia ledendo il diritto di proprietà dei signori e , per le ragioni di cui in narrativa e, per l'effetto, condannare il medesimo alla immediata riduzione in pristino della predetta area, fissando sin d'ora, ai sensi dell'articolo 614 bis c.p.c., la somma di denaro dovuta dall'attore ai convenuti per ogni giorni di ritardo nell'esecuzione del provvedimento; 3) ancora, nel merito, rigettare tutte le domande proposte dalla signora i n vi a r iconvenzionale nei confronti dei signori e , p erché infondate, in fatto e in diritto, per tutte le ragioni di cui in narrativa; 4) in ogni caso, con vittoria di spese e onorari di giudizio, oltre rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge”.   3. Nel corso del giudizio è stata richiesta dal Tribunale l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri proprietari della servitù sul lastrico solare e tra di essi si è costituita chiedendo di “dichiarare l'uso esclusivo a favore della signora del terrazzo nella sua interezza, così come risultante dalla pianta catastale dell'immobile allegata all'atto di compravendita. In via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della richiesta di uso esclusivo formulata in via principale, estendere la servitù di cui all'art 4 del regolamento di condominio a tutta la superficie del terrazzo così come risultante dalla pianta catastale allegata all'atto di compravendita dell'immobile di proprietà della signora . In ogni caso con ogni ulteriore provvedimento di legge e con condanna al compenso ex D.M. 37/2018 oltre spese ed oneri accessori 4.###.T.U. con richiesta all'ausiliario di meglio precisare lo stato dei luoghi già ritratto dalle produzioni fotografiche in atti , accertando , per quanto possibile, l'origine temporale e riferendo sull'esistenza o meno di altre, idonee vie di accesso ### al piano di copertura , il ### nominato in sintesi ha accertato che gli immobili oggetto della presente fanno parte del fabbricato ubicato in ### via ### n° 6 e n° 10, nel quartiere di ### nel ### di ### Lo stato dei luoghi verificato nel corso del sopralluogo è relativo alle terrazze dell'interno n° 2 e n° 3 della scala C in via ### n° 6, realizzate sul lastrico solare soprastante l'autorimessa con accesso carrabile in via ### n° 10. 
Dall'appartamento interno n° 2 scala C, di proprietà dell'attore si accede alla terrazza che costituisce parte del lastrico solare dell'autorimessa sottostante. La terrazza si estende per tutta la profondità del lastrico solare, con uno sviluppo planimetrico ad “L”, sia a nord che ad ovest ed è delimitato da muretti e parapetti, senza collegamenti con le terrazze limitrofe. 
Dall'appartamento interno n° 3 scala C, di proprietà dell'intervenuta s i a ccede a lla te rrazza ch e c ostituisce parte del lastrico solare dell'autorimessa sottostante. La terrazza si estende per tutta la profondità del lastrico solare a nord ed è delimitata da muretti e parapetti, con un cancello che permette il transito lungo il perimetro del fabbricato con l'adiacente terrazzo dell'interno n° 2 scala A. 
Nell'autorimessa in posizione diagonale opposta all'accesso carrabile è presente una scala interna che, mediante il passaggio tramite una porta metallica con maniglione antipanico, conduce alla scala esterna. La scala esterna, considerata via di fuga a servizio dell'autorimessa dai convenuti, attualmente ha la possibilità di permettere l'esodo, percorrendo spazi condominiali fino al civico di via ### n° 6. Dalla scala considerata via di fuga è altresì possibile accedere alla terrazza interno n° 1 scala A, costituita dal lastrico solare soprastante l'autorimessa ad est, percorrendo dapprima il camminamento condominiale, successivamente attraversando l'adiacente giardino condominiale in uso all'interno n° 1 scala A, ed infine tramite un cancello accedere alla predetta terrazza interno n° 1 scala A.  ### temporale della realizzazione dei muretti e dei parapetti delimitanti le terrazze sul lastrico solare soprastante l'autorimessa non è determinabile. 
A seguito della visione dei luoghi e di considerazione tecniche, sulle modalità costruttive, l'esecuzione dei muretti e dei parapetti sul lastrico solare è stata presumibilmente realizzata successivamente alla realizzazione completa della pavimentazione sul lastrico solare di copertura dell'autorimessa. 
Agli atti sono presenti due fotografie con bambini, per le quali dallo scrivente non è determinabile la data della ripresa, in cui sono presenti porzioni delle attuali delimitazioni delle terrazze. 
Analizzando l'aerofotografia n° 1049 della S.A.R.A. Nistri del 03.06.1998, considerata la limitata nitidezza, si suppone che sul lastrico solare era presente della vegetazione che probabilmente delimitava le diverse terrazze per tutta l'estensione del lastrico solare, e che eventuali altre demarcazioni fisiche di ### delimitazione delle terrazze e/o della striscia larga 3,35 metri dal muro perimetrale del fabbricato non sono distinguibili. 
Allo stato attuale, alla data del sopralluogo del 14.04.2021, non sono presenti idonee vie di accesso al piano di copertura (diverse dalle singole proprietà a livello), esterne alla striscia di m 3,35 dal muro perimetrale del fabbricato. 
Sono presenti passaggi con cancelli nei muretti delimitanti le terrazze che ne permettono il transito sul lastrico solare lungo il muro perimetrale del fabbricato, all'interno della striscia di m 3,35, tra il giardino condominiale in prossimità della scala a servizio dell'autorimessa e la terrazza adiacente dell'interno n° 1 scala A, e tra le due terrazze interno n° 2 scala A ed interno n° 3 scala C. 
La scala dell'autorimessa attualmente risulta realizzata in parte ruotata di 90° all'interno dell'autorimessa e sottostante il lastrico solare, ed in parte a cielo libero esterna al lastrico solare con un orientamento lineare, differentemente da quanto risulta graficizzato nelle planimetrie allegate al ### di condominio ed all'atto del sig. 
La scala esterna dell'autorimessa, considerata via di fuga a servizio dell'autorimessa dai convenuti, attualmente, così come è stata realizzata, ha la possibilità di permettere l'esodo senza transitare sul lastrico solare, percorrendo spazi condominiali fino al civico di via ### n° 6. 
Dalla scala esterna dell'autorimessa è altresì possibile accedere alla terrazza interno n° 1 scala A, costituita dal lastrico solare soprastante l'autorimessa ad est, percorrendo dapprima il camminamento condominiale, successivamente attraversando l'adiacente giardino condominiale in uso all'interno n° 1 scala A, ed infine tramite un cancello accedere alla predetta terrazza interno n° 1 scala A, 5.Nel coso del giudizio sono stati effettuati gli interrogatori formali dei convenuti, e ascoltati i testimoni indicati dall'attore , , q uindi l a c ausa è s tata tr attenuta in d ecisione all'udienza del 23 gennaio 2024 6. La domanda proposta dall'attore merita accoglimento. 
Questo giudice intende far proprie preliminarmente le valutazioni già anticipate in corso di causa dal precedente giudice nell'ordinanza istruttoria del 3 giugno 2020 laddove quest'ultimo, dopo aver sintetizzato le rispettive posizioni delle parti in causa, ha già precisato che “ il preesistente diritto reale di cui all'art. 1126 cod. civ. è del tutto particolare, non potendo essere assimilato all'uso ex art. 1021 cod. cv., che, invece e com'è noto, ha un contenuto limitato e circoscritto soggettivamente (servirsi della cosa - e, se fruttifera, raccoglierne i frutti - per quanto occorra ai bisogni propri e della famiglia) e una durata limitata nel tempo (artt. 1026 e 979 cod. civ.) alla vita del titolare (se persona fisica) o a trent'anni (se persona giuridica) e non si può cedere né dare in locazione (art. 1024 cod. civ.); né alla servitù prediale ex art. 1027 cod.  (cf. Cass., 15 aprile 1999, n. 3749; Cass., 13 novembre 1993, n. 11207), poiché, per quanto l'area, mantenendo formalmente l'appartenenza altrui, sia asservita in modo durevole (nonché, nella specie, frazionato) a singole unità immobiliari (cosicché i ### proprietari di queste ultime possano averne il godimento esclusivo e siano, via via, automaticamente sostituiti dai successivi aventi causa, senza limiti temporali), nondimeno i proprietari del “fondo servente” non ne conservano, di fatto, alcun residuo uso; ritenuto, da un lato, che, sebbene, in generale (cfr. Cass. ord., 21 maggio 2020, n. 9380) una volta ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché [sono] concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. 05/06/1968, n. 3544)» (mentre è «vero, al contrario, che l'utilitas concettualmente insopprimibile - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore», poiché si tratta, piuttosto, di «utilità che si trae dal bene in sé» e «sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione»), nondimeno, nella fattispecie, si pone, anzitutto, una questione “qualitativa”: se, cioè, l'attore - e la proprietaria di altra unità a livello chiamata in giudizio -, in quanto già titolari del suddetto diritto reale parziario in re aliena, possano giuridicamente pretenderne la trasformazione in un altro diritto su cosa propria, in danno dei comproprietari dell'autorimessa sottostante e (subito dopo) in qual modo, in concreto, le parti istanti assumano di poter assolvere l'onere della prova (non tanto di aver sottratto il fondo servente all'uso degli altri possessori, quanto, soprattutto) di aver tenuto, verso i proprietari del lastrico, «una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti» contro di loro, «e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più» come semplice titolare di un dritto parziario su cosa altrui, «non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte» dei proprietari asserviti, il cui diritto è imprescrittibile (si vedano, ex plurimis, oltre a Cass. ord.  9380/2020 cit., Cass., 19 ottobre 2017, n. 24781; Cass., 9 giugno 2015, n. 11903; Cass., 23 luglio 2010, n. 17322, e Cass., 2 marzo 1998, n. 2261);…” Ebbene, ritiene il Tribunale che, alla luce delle emergenze istruttorie ed in particolare delle dichiarazioni dei testi ascoltati , l'intervenuta usucapione da parte dell'attore della striscia di terreno in contestazione debba ritenersi provata. Quanto allo stato dei luoghi, i testi escussi hanno tutti confermato la risalenza del muretto cha delimita il terrazzo dell'attore sicuramente a data risalente ad oltre un ventennio prima dell'instaurazione del presente giudizio. 
In particolare il teste , nato l'11/4/1934, ha dichiarato di aver frequentato l'edificio sin dalla sua costruzione di aver cioè visto in costruzione l'immobile di via ### e che lo stato attuale della terrazza è quello che la stessa ha sempre avuto, con riguardo alla delimitazione con un muro nel quale si innesta ### una ringhiera. Il teste ha confermato altresì che sulla terrazza insiste un chiosco di ferro con delle piante rampicanti e anche lui ha aiutato il proprietario a sistemare vasi e fioriere. Il teste precisa poi che il chiosco venne realizzato molti anni fa, di non sapere se esso è stato sostituito dall'attuale pergolato in legno, ### dichiarazioni ha reso il quale ha dichiarato: “ho frequentato i luoghi per cui è causa con la mia famiglia, ho ricordi almeno dal 1974 e mi sono occupato della manutenzione del terrazzo, in particolare nel periodo dal 1982 al 1985 avendo installato un impianto di irrigazione. Posso dire che da quando ricordo, ma sicuramente dal 1982, la situazione dei luoghi è rimasta sempre la stessa, inalterata e così in particolare sono rimaste invariate le caratteristiche di estensione e di recinzione della porzione di lastrico in questione. Posso precisare anzi che originariamente sul terrazzo insisteva un gazebo di ferro, al quale mi sono attaccato per installare l'impianto di irrigazione. Recentemente, da quando è mancato mio zio e cioè dal 2006, sono stato molto di rado sui luoghi. Prendo visione delle fotografie allegate al fascicolo di parte attrice e vi riconosco i luoghi di causa. In particolare vi sono ancora delle piante di agrumi e dei vasi che già erano collocati all'epoca del mio intervento, mentre sicuramente è cambiato il gazebo. 
Confermo anche, come si vede dalle fotografie, che il terrazzo in profondità si estende fino alla sagoma del fabbricato. Non posso dire nulla per esperienza diretta di quanto accaduto precedentemente, ma a quanto ricordo non ho mai sentito che la situazione fosse stata mai modificata. Confermo altresì che l'unico accesso possibile al terrazzo è consentito dall'interno dell'appartamento della parte attrice”. 
La teste , ha riferito di aver abitato nello stabile fino ai primi anni '80 e che saltuariamente ancora vi accede per fare visita al fratello ivi residente, “il terrazzo ha sempre avuto le stesse dimensioni e gli stessi confini. Anzi preciso che su quel terrazzo da bambini andavamo anche a giocare. Il terrazzo si estendeva in profondità per tutta la sagoma dell'edificio sottostante e terminava con un muretto sovrastato da una ringhiera. Il confine esterno del terrazzo coincide con la sagoma dell'edificio, verso il basso. Specifico altresì che al terrazzo si può accedere solo dall'interno dell'appartamento dell'attore.” La stessa teste precisa poi di riconoscere i luoghi di causa nelle fotografie che le vengono mostrate e che, dimensioni e confini del terrazzo sono sempre rimasti invariati. 
Il teste , ha anche lui confermato che muretto e ringhiera si trovano ai limiti della sagoma e, che il terrazzo era sormontato da fili metallici attorno ai quali crescevano piante rampicanti che partivano dal muro perimetrale. 
Il valore di tali testimonianze non è smentito dalla CTU disposta al fine di accertare lo stato dei luoghi, in quanto, sebbene il consulente non abbia potuto indicare una data certa a cui far risalire la costruzione del muro di delimitazione del terrazzo, lo stesso ha tuttavia accertato che la scala interna che ,mediante una porta metallica con maniglione antipanico, conduce alla scala esterna può essere considerata via di fuga a servizio dell'autorimessa dai convenuti, che permette l'esodo, percorrendo spazi condominiali fino al civico di via ### n. 6”. #### parte i convenuti nelle loro difese e nelle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale non hanno potuto escludere la coincidenza dello stato attuale dei luoghi con quello già in essere al momento della vendita dell'appartamento a , o immediatamente dopo, limitandosi ad invocare le contrastanti disposizioni del regolamento condominiale che, tuttavia, è dimostrato non abbiano nel tempo avuto nessuna effettiva attuazione non trovando alcuna conferma neppure l'utilizzo della striscia di terrazzo in contestazione per attività di manutenzione del lastrico da parte dei proprietari dell'autorimessa. 
La terrazza a livello è stata quindi destinata funzionalmente al servizio esclusivo dell'appartamento, senza alcuna possibilità, da parte di terzi e degli stessi proprietari del lastrico e della sottostante autorimessa, di accedere alla porzione oggetto di servitù e alla residua striscia del lastrico solare che, stando al regolamento condominiale, è estranea alla servitù medesima. 
A prescindere quindi dalla circostanza invocata dalla difesa attorea secondo cui nessun possesso del lastrico solare sarebbe stato trasferito dalla società costruttrice ai proprietari dell'autorimessa così come previsto dal regolamento condominiale, si è, comunque, sicuramente verificata una perdita del possesso eventualmente avuto con la recinzione del terrazzo a livello per un'estensione ben oltre la misura del diritto di servitù riconosciuto. 
A fronte quindi del possesso uti dominus esercitato dall'attore e dal suo dante causa e l'inesistenza di alcuna situazione possessoria costituita in capo al proprietario dell'autorimessa, l'acquisto a titolo originario della proprietà dell'intero terrazzo deve dirsi dimostrato in ragione della destinazione dell'area al servizio esclusivo dell'appartamento. Con il venir meno di ogni teorica possibilità di accesso del proprietario, il possessore ha, infatti, tenuto una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, con atti tali da rendere perfettamente riconoscibile l'intenzione di non possedere più come semplice titolare di un diritto parziario su cosa altrui, ma come proprietario dell'intero terrazzo. Il possesso del sig. è , poi, continuato nell'erede universale ai sensi dell'art. 1146 comma 1 c.c.. Come correttamente evidenziato dalla difesa attrice, è pacifico che la realizzazione del muretto a confine e con la collocazione delle foriere oltre la striscia larga ml. 3,35” e l'uso esclusivo dell'area con interdizione totale all'accesso del proprietario e di terzi hanno ai sensi dell'art. 1141 c.c., natura di atti non clandestini di interversione del possesso. 
Quanto alla possibilità di usucapire il lastrico solare in proprietà esclusiva non condominiale, come nella specie, la Suprema Corte ha chiarito che (Corte di Cassazione, sez. ###, ordinanza 30 ottobre 2019 - 21 maggio 2020, n. 9380), come chiaramente emerge dal regime delle spese previsto dall'art. 1126 c.c., è configurabile l'uso esclusivo del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. Una volta ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per ### usucapione, dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. 05/06/1968, n. 3544). 
La c.t.u. svolta in corso di causa ha poi accertato che la scala dell'autorimessa attualmente esistente risulta realizzata in parte ruotata di 90° all'interno dell'autorimessa e sottostante il lastrico solare, ed in parte a cielo libero esterna al lastrico solare con un orientamento lineare, differentemente da quanto risulta graficizzato nelle planimetrie allegate al ### di condominio ed all'atto del sig. La scala esterna dell'autorimessa, quindi, costituisce via di fuga a servizio dell'autorimessa dei convenuti, e consente l'esodo senza transitare sul lastrico solare, percorrendo spazi condominiali fino al civico di via ### n° 6.   7. A seguito dell'atto di integrazione del contraddittorio ha esposto che in data ### acquistava l'immobile di via ### n. 6 scala C int. 3 dalla signora atto nel quale nella piantina catastale allegata all'atto di compravendita il terrazzo era indicato con la dicitura terrazzo esclusivo. 
All'atto di compravendita, tuttavia non era allegato il regolamento di condominio, di talchè la signora ne faceva richiesta solo successivamente nel mese di giugno 2019. La signora pertanto, solo al momento della ricezione dell'atto di citazione per integrazione del contraddittorio si rendeva conto della situazione effettiva dell'immobile acquistato, con la servitù di cui al regolamento di condominio, essendo, invece, il terrazzo fruibile in tutta la sua lunghezza (5,50 metri circa) e larghezza (6,80 metri circa) mentre era assente qualsiasi delimitazione a 3,35 metri della servitù prevista nel regolamento . 
Ciò premesso , sostiene che la terrazza a livello dell'appartamento indubbiamente fa parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa e che la funzione di copertura del piano sottostante è meramente sussidiaria essendo stato sempre possibile utilizzare il terrazzo per intero e non solo limitatamente alla ‘striscia' di 3,35 metri gravata da servitù in virtù del regolamento condominiale.  ch iede , pertanto, che il Tribunale dichiari l'uso esclusivo del terrazzo nella sua interezza, così come risultante dalla pianta catastale dell'immobile allegata all'atto di compravendita di proprietà .   8. La domanda non può essere accolta non avendo l'intervenuta chiarito e dimostrato i presupposti della propria pretesa.   ### quanto anticipato in corso di causa con l'ordinanza già richiamata del 3 giugno 2020 e i chiarimenti offerti dalla Corte di Cassazione, a ### con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972 in materia condominiale , il diritto d'uso (art.  1021 c.c.) è un diritto reale simile all'usufrutto, ma più limitato, in quanto il titolare può servirsi della cosa altrui nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia. #### tale diritto, non si può cedere, non si può dare in locazione e non può superare la vita dell'usuario. 
Il diritto di uso esclusivo di un bene non rientra nel novero dei diritti reali previsti del nostro ordinamento, in ragione del principio del numerus clausus (numero chiuso) che regola gli stessi, in virtù del quale solo il ### può creare nuovi diritti reali, e per il principio di tipicità degli stessi, in virtù del quale all'autonomia privata (dunque mediante rapporti contrattuali) non è consentito creare nuovi diritti al di fuori di quelli tipici.   Ciò posto la sig.ra s embrerebbe anche richiedere che sia riconosciuta giuridicamente rilevante la situazione dei luoghi e l'esclusiva attribuzione ad essa proprietaria del terrazzo a livello - area da un punto di vista strutturale e funzionale inibita all'accesso di terzi - e, quindi, un uso esclusivo di godimento non di natura reale ma meramente obbligatorio, per via della funzione prevalente dell'uso a terrazza rispetto a quello accessorio di copertura. 
A ciò osta , tuttavia, il titolo contrario costituito dal ### condominiale che attribuisce agli attori la proprietà dell'intero lastrico solare salva la costituzione della limitata servitù già richiamata senza che mai sia fatta menzione né nel regolamento né negli atti di provenienza successivi ad un uso esclusivo del terrazzo a livello . 
Ciò comporta che , in difetto di domanda e di prova di un titolo di acquisto a titolo originario quale quello invocato dall'attore principale, la domanda non può essere accolta .   9. Tenuto conto della peculiarità della vicenda , delle previsioni del ### richiamato , della natura della domanda proposta dagli attori e della circostanza che è stata chiamata ad integrare il contraddittorio per ordine del giudice , sussistono serie ragioni per compensare le spese di giudizio tra tutte le parti p.q.m.   il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede: - dichiara che l' attore è proprietario per intervenuta usucapione dell'intero terrazzo a livello della propria unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale di ### via ### n. 6, attualmente distinto al catasto fabbricati del comune di ### al foglio 448, particella 95, subalterno 38; - ordina al competente ### dei ### la trascrizione del presente provvedimento; - rigetta le domande proposte da ; - compensa integralmente tra tutte le parti le spese di lite ### deciso in ### l' 8 ottobre 2024 #### 

causa n. 23095/2017 R.G. - Giudice/firmatari: Elena Fulgenzi

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Tribunale di Roma, Sentenza n. 16111/2025 del 18-11-2025

... pace, ha fondato la sua decisione sulla scorta del regolamento del condominio che prevede all'art. 4 che costituiscono parti comuni al condominio gli impianti antincendio posti nell'autorimessa, ### appellante, in applicazione dell'art. 1123 2 co. c.c., ritiene che dette spese debbano essere ripartite solo tra i proprietari dei box. ###. 1123 c.c., tuttavia, prevede esclusivamente la regola per la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio. Il caso che ci occupa, invece, non attiene alla ripartizione delle spese per il godimento e l'uso della stessa porta ma riguarda, le spese per posizionare ex novo una porta antincendio di proprietà comune dei condomini. ###, 4 del regolamento condominiale, dispone “costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i componenti del ### gli impianti di illuminazione posti nelle rampe di accesso e negli spazi di manovra delle autorimesse e nel corridoio esterno di accesso alle scale A, B,C, nonché gli impianti antincendio posti nell'autorimessa”. Quindi, per espressa previsione pattizia, alla luce di quanto chiaramente esposto nel regolamento condominiale, è evidente che se tutti gli (leggi tutto)...

testo integrale

 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA V SEZIONE CIVILE In persona del giudice monocratico ### riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. RG. 76008/2022 di Ruolo generale affari contenziosi TRA ### nato a #### il ### - C.F. ###; ### nata a ### il ### - C.F. ###O; ### nata a #### il ### - C.F. ###; ### nata a ### il ### - C.F. ###; ### nato a ### il ### C.F. ###; ### nato a #### 1'11.09.1938 - C.F. ### tutti rappresentati e difesi dall'Avv. ### -appellanti - ### di via della ### di ### in ### via della ### di ### n° 142, (###) in persona dell'### p.t. Sig.ra ### (###) rappresentato e difeso, dall'Avv. ### - appellato
Oggetto: appello della sentenza del Giudice di pace di ### n. 9015/22 resa nel giudizio rubricato al di RG. 49311/20 e la conseguente declaratoria di nullità o l'annullamento della delibera assembleare del 14/07/2020 relativa al punto 6 dell'O.D.G.   FATTO E DIRITTO 1 Gli attori indicati in epigrafe sono proprietari di unità immobiliari facenti parte del ### di Via della ### di ### 142. 
Il giorno 14 luglio 2020 si è tenuta nel suddetto ### assemblea straordinaria in seconda convocazione che al punto 6 all'O.D.G. il n. 6 prevedeva: "### in merito alla ripartizione di opere di adeguamento antincendio della autorimessa, con i costi del riparto degli impianti e delle relative servitù, discussione ed approvazione ripartizione sul preventivo porta ai fini antincendio delle strutture e tecnologie pari ad E 1.500,00 più ###.   ### deliberava che il riparto della spesa ad oggetto la porta antincendio di accesso all'autorimessa posta al di sotto del ### avvenisse a carico di tutti i condomini indistintamente, secondo la tabella "A" del ### di ### (doc. n. 2 fascicolo di primo grado di parte attrice), e non dei soli proprietari dei boxes, siccome avrebbe dovuto essere. 
Gli appellanti impugnavano la delibera chiedendo che fosse dichiarata nulla o annullata, in quanto lesiva dei propri diritti laddove aveva adottato un criterio di ripartizione della spesa ad oggetto la porta antincendio, in contrasto con i commi 2 e 3 dell'art. 1123 del codice civile. 
Con sentenza n. 89015/22 il giudice di pace di ### rigettava la domanda. 
Gli attori impugnano la sentenza perché il Giudice di pace, dopo aver richiamato una serie di pronunce giurisprudenziali per la maggior parte non attinenti al caso in esame, abbia assunto la propria decisione di rigetto della domanda avanzata dal ricorrente “alla luce del regolamento condominiale”, senza tuttavia indicare le disposizioni dello stesso prese in esame né, soprattutto, le ragioni giuridiche poste a fondamento della decisione, rendendo in tal modo non percepibile l'iter logico seguito. 
La sentenza gravata deve essere, poi, censurata per violazione ed errata applicazione dell'art. 1123, commi 2 e 3, del codice civile. 
Come noto, l'art. 1123 c.c. disciplina la ripartizione delle spese relative a parti comuni dell'edificio. Al primo comma è previsto che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Il comma 2 dello stesso articolo pone, tuttavia, una deroga alla regola stabilita dal primo comma, disponendo che nell'ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese siano ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il criterio dell'uso trova immediata applicazione al successivo comma 3, secondo cui le spese relative a parti comuni (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti) destinate a servire una parte soltanto del condominio, devono essere poste a carico esclusivamente del gruppo di condomini che dalle suddette parti trae utilità. 
In violazione delle suddette norme, la delibera condominiale impugnata ha previsto che le spese di adeguamento alla normativa antincendio della porta di accesso - secondaria peraltro all'autorimessa - posta al di sotto del convenuto ### fossero poste carico di tutti i condomini indistintamente. La sentenza del Giudice di pace, laddove ha confermato la legittimità della suddetta delibera e rigettato la domanda attorea, merita pertanto di essere censurata per mancata e/o errata applicazione del criterio dell'uso previsto dai commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c. Risulta infatti evidente come le spese relative alla porta di accesso all'autorimessa, essendo questa funzionalmente destinata a servire solamente i condomini proprietari dei boxes ivi presenti, debbano gravare esclusivamente su quest'ultimi, che effettivamente la utilizzano.  ###. 4 del ### di condominio, che qualifica gli impianti antincendio posti nell'autorimessa come parti comuni, secondo gli appellanti non ha alcuna rilevanza ai fini che qui interessano. 
Del pari priva di pregio era da considerarsi l'altra eccezione avanzata da controparte in primo grado, secondo cui l'adeguamento alla normativa antincendio della porta di accesso all'autorimessa proteggerebbe l'intero condominio dal propagarsi delle fiamme, e per questo le relative spese andrebbero ripartite fra tutti i condomini. È evidente infatti come in una struttura complessa, quale è un condominio, la sicurezza delle singole parti che la compongono si riverberi indirettamente sulla sicurezza dell'intera struttura, ciò è vero del resto anche per le singole unità in proprietà esclusiva. 
Tuttavia, il criterio seguito dal legislatore nel regolare la ripartizione delle spese condominiali non si basa sulla presunta utilità indiretta che da tali spese discenderebbe, quanto piuttosto sull'obiettiva destinazione funzionale delle parti del condominio cui le spese ineriscono. 
La ripartizione delle spese secondo la tabella di proprietà “A” sarebbe iniqua tenuto conto del diverso e significativo numero di millesimi attribuito agli appellanti . 
Hanno concluso , quindi, gli appellanti chiedendo“- accogliere il presente appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiarare nulla per illiceità dell'oggetto o annullare la delibera assembleare del 14/07/2020 nella parte relativa al punto 6 dell'O.D.G. ad oggetto: "### in merito alla ripartizione di opere di adeguamento antincendio della autorimessa, con i costi del riparto degli impianti e delle relative servitù, discussione ed approvazione ripartizione sul preventivo porta ai fini antincendio delle strutture e tecnologie pari ad E 1.500,00 più ###.  - Dichiarare che le spese relative alla sostituzione della porta antincendio di uso esclusivo sono da porre a carico dei soli proprietari dei boxes secondo le norme codicistiche di cui ai commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio oltre Iva e ### 2.Si è costituito il ### di via della ### di ### replicando che il Giudice di pace, ha fondato la sua decisione sulla scorta del regolamento del condominio che prevede all'art. 4 che costituiscono parti comuni al condominio gli impianti antincendio posti nell'autorimessa, ### appellante, in applicazione dell'art. 1123 2 co. c.c., ritiene che dette spese debbano essere ripartite solo tra i proprietari dei box.  ###. 1123 c.c., tuttavia, prevede esclusivamente la regola per la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio. 
Il caso che ci occupa, invece, non attiene alla ripartizione delle spese per il godimento e l'uso della stessa porta ma riguarda, le spese per posizionare ex novo una porta antincendio di proprietà comune dei condomini.  ###, 4 del regolamento condominiale, dispone “costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i componenti del ### gli impianti di illuminazione posti nelle rampe di accesso e negli spazi di manovra delle autorimesse e nel corridoio esterno di accesso alle scale A, B,C, nonché gli impianti antincendio posti nell'autorimessa”. 
Quindi, per espressa previsione pattizia, alla luce di quanto chiaramente esposto nel regolamento condominiale, è evidente che se tutti gli impianti relativi alla prevenzione degli incendi sono proprietà comune a tutti i condomini, anche le spese per il posizionamento degli stessi sono a carico di tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. 
Ciò premesso il convenuto ### respingere il gravame proposto perchè infondato in fatto e in diritto per i motivi tutti sopra compiutamente esposti. Con vittoria di spese, competenze e onorari di causa da liquidarsi ex D.M. Giustizia n° 55/2014 e segg. all'Avvocato antistatario.   3.. ### è infondato. 
In via assorbente va infatti rilevato che non sussiste, nella specie, né una violazione dell'art. 4 del ### condominiale, avente pacificamente natura contrattuale, nè una violazione dell'art. 1223 c.c. . La norma del regolamento fa, infatti, riferimento agli impianti antincendio con ciò dovendo ritenersi incluse tutte le porte ignifughe che impediscono , nella specie, il propagarsi delle fiamme all'intero fabbricato e, quindi, anche ai locali di proprietà dei convenuti, di cui peraltro non è stata neppure indicata con precisione l'ubicazione dei rispettivi immobili , ma che, comunque, è pacifica l'appartenenza al ### . 
Nessuna nullità della deliberazione è poi ravvisabile neppure ai sensi dell'art. 1223 c.c. , data la natura di spese di sicurezza e di prevenzione , nel criterio di ripartizione che abbia incluso gli odierni appellanti tra gli obbligati a concorrere alla spesa non rilevando in questo caso il minore o maggiore uso dell'accesso al fabbricato e avendo gli appellanti lamentato soltanto una pretesa iniquità della ripartizione millesimale degli oneri condominiali secondo la tabella di riferimento, argomento estraneo al presente giudizio. 
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti con attribuzione all'Avv. ### per dichiarato anticipo ex art. 93 c.p.c.   p.q.m.   il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede: - rigetta l'appello e condanna gli appellanti , in solido, tra loro alla rifusione al ### delle spese del presente giudizio di appello che liquida in ### 2.500,00 oltre ### cap e rimborso forfettario spese generali , somma che va distratta in favore dell' Avv. ### per dichiarato anticipo ex art. 93 c.p.c.. 
Così deciso in ### il 22 gennaio 2025 ### 

causa n. 76088/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Fulgenzi Elena

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