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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE ### DI ANCONA seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio con l'intervento dei ###ri Magistrati Dott.ssa ###ssa ### L.C. #### D'### Ausil. Relatore ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 1061 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e promossa DA ### (### Fisc. ###), elettivamente domiciliato in ####, al ### 22, presso e nello studio dell'Avv. ### del medesimo ### che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata in calce all'atto di citazione in appello, #### (### Fisc. ###), elettivamente domiciliato in ####, alla ### 16, presso e nello studio dell'Avv. ### che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello e già in atti nel giudizio in primo grado, ### E #### (### Fisc. ###), elettivamente domiciliata in ####, alla Via IV Novembre, 65, presso e nello studio dell'Avv.  ### , del ### di ### che la rappresenta e difende per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello, ### appello avverso l'ordinanza ex artt. 702 bis e 702 ter c.p.c. del Tribunale Civile di ### datata e depositata il ###, relativa al procedimento civile N. 2902/2019 R.G., in materia di: locazioni e comodato di immobile urbano; oggetto: occupazione senza titolo di immobile. 
Conclusioni: le parti concludevano come da note telematiche, ai sensi dell'art. 83 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 convertito in ### 24.04.2020 n. 27, successivamente modificato dal D.L. 30.04.2020 n. 28, depositate per l'udienza del 19 ottobre 2022. 
FATTI DI CAUSA Con l'ordinanza in epigrafe, il Tribunale adito, visti gli artt. 702 bis e 702 ter c.p.c., in accoglimento del ricorso proposto dai fratelli ### e ### comproprietari dell'immobile di civile abitazione, sito in ####, alla ### civico 33, condannava ### a rilasciare detto bene ai rispettivi titolari, libero da persone o cose, al distacco delle utente a sé intestate, all'asporto dei propri effetti personali e alla consegna delle chiavi nel termine di venti giorni dalla data del provvedimento, nonché a versare alla controparte una indennità di occupazione per complessivi € 500,00= mensili decorrenti dal novembre 2018 fino alla restituzione, rigettando la domanda riconvenzionale di usucapione, spiegata dal resistente a carico del quale poneva le spese processuali, liquidate in € 4.406,50= oltre accessori di legge, da distrarsi in favore dei difensori dei ricorrenti, dichiaratisi antistatari. 
Nel premettere che, su ordine del Giudice, era stato espletato il procedimento di mediazione obbligatoria con esito negativo, e che la causa posta alla propria attenzione, poiché documentale, potesse essere decisa mantenendo il rito sommario senza necessità di ulteriore attività istruttoria e, quindi, del mutamento di rito in ordinario, il Tribunale, a sostegno della ritenuta fondatezza della richiesta di rilascio avanzata dai ricorrenti, innanzitutto rilevava, stante l'eccezione di prescrizione sollevata dal resistente nei confronti della zia paterna, ### che il diritto di proprietà è imprescrittibile, per poi chiarire, tramite richiamo al consolidato orientamento della Suprema Corte (Cass. Civ. 17941/2013), che qualora l'attore non chieda l'accertamento della propria titolarità sul bene, né agisca affermandone il possesso del convenuto bensì la detenzione senza titolo, trattasi di esercizio di un'azione personale volta a ottenere la restituzione del bene per mancanza originaria o sopravvenuta del titolo. 
In secondo luogo, il Tribunale evidenziava di essere stata fornita, dai ricorrenti, prova documentale della loro legittimazione sostanziale, peraltro ammessa dallo stesso resistente nell'atto difensivo “(pag. 5)”, laddove li indicava quali intestatari dell'immobile, come pure la circostanza che la propria relazione con il bene non traesse origine da un contratto, trattandosi dell'abitazione in cui i genitori lo avevano cresciuto; da ciò derivando doversi qualificare gli anni trascorsi “in loco” da esso resistente, “a partire dalla prima infanzia”, in termini di “mera detenzione” conseguente alla scelta, dei predetti genitori, di destinare l'immobile a dimora familiare e di lasciarvi vivere il figlio, stante il chiaro principio, espresso in proposito dalla giurisprudenza (Cass. Civ. 27411/2019), secondo il quale “il solo fatto della convivenza non pone di per sé in essere, nelle persone che convivono con chi possiede il bene, un potere sulla cosa che possa essere configurato come possesso sulla medesima, ovvero come una sorta di compossesso”. 
Quanto alla domanda riconvenzionale di usucapione, posto l'onere, del detentore che assuma di avere acquisito, a tale titolo, un diritto reale sul bene, di dedurre e dimostrare l'interversione del possesso e il relativo protrarsi per il periodo di legge (Cass. Civ. 26327/2016), il Tribunale rilevava che nella vicenda in esame detta interversione fosse collocabile nell'autunno 2018, ossia quando ### successivamente al trasferimento del padre presso altra abitazione, iniziava a utilizzare l'immobile contro la volontà dei prossimi congiunti e ad apportavi modifiche - quali la sostituzione delle serrature, l'allaccio di nuove utenze a proprio nome, l'installazione di telecamera - “nonostante la loro opposizione” comprovata dalla corrispondenza loro prodotta, così risultando evidente come tra il momento dell'interversione del possesso e quello della proposizione di usucapione difettasse il decorso del termine utile al riguardo, con conseguente duplice condanna del resistente al rilascio dell'immobile ai rispettivi proprietari, al distacco delle utenze a suo nome, all'asporto dei propri beni personali e alla consegna delle relative chiavi, nonché al pagamento, in favore degli stessi, di una indennità di occupazione, pari all'importo di € 500,00= mensili a far data dal novembre 2018, giacché fino al mese precedente (come allegato nel ricorso introduttivo e confermato da ### nella comparsa di costituzione) vi aveva abitato anche il ricorrente ### e, pertanto, non sarebbe stato possibile locarlo a terzi per ricavarne frutti. 
Con atto ritualmente notificato, ### impugnava tempestivamente la predetta decisione, prospettando le ragioni di doglianza riportate in parte motiva, conveniva, infatti, in giudizio il di lui genitore, ### e la zia paterna, ### chiedendo, all'adita Corte, in via preliminare: di disporre la sospensione della provvisoria esecutività dell'ordinanza gravata; in via principale: in totale riforma della predetta ordinanza, di respingere le domande avanzate dai ricorrenti, poiché infondate in fatto e in diritto; in via riconvenzionale: a) di accertare e dichiarare che esso resistente in primo grado, in virtù di possesso pacifico, non violento, continuo, mai interrotto e protrattosi per oltre venti anni, fosse divenuto proprietario per usucapione del diritto di abitazione ovvero, in subordine, del diritto di uso dell'immobile sito nel Comune di ####, censito presso il locale ### al ### 19, mappale 630, subb. 1 e 2, e al ### dello stesso Comune al ### 19, mappali 215, 628 e 630 (E.U.), esonerando il ### da ogni responsabilità; b) conseguentemente ordinare al competente ### del ### di ### e ### di procedere alla trascrizione, nei pubblici registri, dell'acquisto a titolo originario per usucapione, del diritto di abitazione o in subordine di uso in proprio favore contro ### e ### Vinte le spese del doppio grado di giudizio; in via istruttoria: 1) di ammettere interrogatorio formale dei ricorrenti e prova testimoniale sui capitoli da 1 a 8, articolati nell'atto di citazione in appello, recante anche le generalità dei testi da escutere, salvo altri; 2) di concedere i termini ex art. 183 c.p.c..  ###, inoltre, con ricorso ai sensi degli artt. 351 e 283 c.p.c., avanzava richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza gravata contestandone, in primo luogo, la “manifesta illegittimità, erroneità e contraddittorietà”, evidenziata nei motivi d'impugnazione, per poi sottolineare la ricorrenza, nella fattispecie, sia del requisito del “fumus boni iuris”, avendo il Giudice, nel rigettare la propria domanda riconvenzionale, fatto confusione tra l'usucapione del diritto di proprietà sull'immobile di che trattasi e quello al semplice uso e/o abitazione dello stesso bene, sia del “periculum in mora”, stante la brevità del termine di rilascio, disposto senza tener conto dell'emergenza epidemiologica in atto all'attualità e, conseguentemente, della difficoltà di reperire altro alloggio, nonché considerata la messa in esecuzione del provvedimento da parte dei ricorrenti, sebbene residenti altrove, e la disponibilità, dichiarata da esso resistente, all'acquisto del bene, posto in vendita dai proprietari, “a un prezzo di mercato da concordare”. 
Entrambi gli appellati resistevano, autonomamente, all'istanza di inibitoria chiedendone il rigetto sulla duplice considerazione dell'infondatezza dei motivi di gravame e dell'insussistenza dei presupposti di legge per il relativo accoglimento. 
Quanto al merito, questi ultimi, con rispettivi atti di costituzione, previo richiamo alle deduzioni e produzioni svolte in sede di sospensiva, rispetto alla cui decisione lamentavano di essere state valutate le sole difese dell'appellante, concludevano per il rigetto del proposto gravame con conferma dell'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c.  emessa, dal Tribunale di ### in data ### e vittoria delle spese di lite del grado, opponendosi alle richieste istruttorie articolate da ### nell'atto di impugnazione, oltre a riportarsi alle rispettive istanze formulate in proposito nel ricorso introduttivo del procedimento di rilascio. 
Con provvedimento datato 28.04.2021, l'intestata Corte, sulla riflessione che, nella fattispecie, l'esecuzione del rilascio in pendenza dell'appello, “con le attività materiali specificate (liberazione del bene e distacco delle utenze)”, avrebbe consolidato “anticipatamente l'esito provvisorio del giudizio, prefigurando il compimento di onerose e irragionevoli attività ripristinatorie entro un arco di tempo contenuto nell'ipotesi di esito difforme in secondo grado”, sospendeva, fino alla decisione del proposto gravame, l'efficacia esecutiva e l'esecuzione dell'ordinanza ex artt. 702 bis e 702 ter c.p.c. del Tribunale di ### emessa il ###, limitatamente alle condanne, ivi disposte a carico di ### di rilasciare ai ricorrenti, l'immobile di loro proprietà, libero da persone o cose, distaccare le utenze a suo nome, asportare i propri beni personali e consegnarne entro venti giorni le chiavi, nonché di pagare a ### e ### l'indennità di occupazione per € 500,00= mensili decorrenti dal novembre 2018. 
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 19.10.202, concedendo i termini di cui all'art.  190 c.p.c. per il deposito di note conclusionali e repliche.  MOTIVI DELLA DECISIONE ### a sostegno della proposta impugnazione, poneva i seguenti motivi: 1) “Eccezione preliminare di violazione dell'art. 702 bis, comma 7°, c.p.c., per mancato mutamento del rito”.  ### l'appellante, nella vicenda in esame vi sarebbero stati tutti i presupposti per l'accoglimento della richiesta, dallo stesso avanzata, di mutamento del rito da sommario a ordinario e, pertanto, il Giudice di primo grado avrebbe errato decidendo “la causa allo stato degli atti senza dare corso all'istruttoria”, con grave compromissione del proprio diritto di difesa, stanti le contestazioni da esso rivolte avverso le deduzioni dei ricorrenti, la domanda riconvenzionale spiegata per vedersi riconoscere il diritto di abitazione o di uso a titolo di intervenuta usucapione e le prove articolate ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio posto a suo carico; quindi insisteva nell'invocata riforma dell'ordinanza emessa dal Tribunale così da poter rimediare alle lacune dell'istruzione sommaria mediante l'introduzione delle prove ritualmente articolate nel grado precedente e reiterate in appello.  2) “Eccezione preliminare di violazione del principio del contraddittorio”. 
Altra critica atteneva alla “grave violazione del principio del contraddittorio posta in essere da controparte e non rilevata dal Giudice di primo grado”, sebbene inficiante l'intero procedimento e tale da comportare la nullità dell'ordinanza impugnata; violazione consistita nell'avere, i ricorrenti, “furbescamente approfittato delle note di trattazione scritta, autorizzate con ordinanza del 21.07.2020, per produrre surrettiziamente nuovi documenti, anziché limitarsi alle istanze e conclusioni, come previsto dalla predetta ordinanza, impedendo a esso resistente di formulare, in merito, proprie osservazioni e difese” prima che il procedimento venisse deciso, trattandosi di documentazione sicuramente considerata rilevante a tal fine, tanto da contestarne il confezionamento “ad hoc”, dimostrabile in corso di causa attraverso l'articolazione di prova contraria.  3) “Manifesta illogicità dell'ordinanza. Violazione del divieto di decidere ‘ultrapetitum' di cui all'art. 112 c.p.c.. Mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Infondatezza della domanda di rilascio”. 
Poiché nella memoria di replica del 30.03.2020 i ricorrenti avevano chiarito (alle pagg. 1 e 5) che la domanda dagli stessi proposta era finalizzata all'accertamento della detenzione senza titolo dell'immobile da parte di esso ### nonché alla rivendicazione del loro diritto di proprietà sullo medesimo bene, del quale chiedevano di poter rientrare nel pieno e legittimo possesso, l'appellante deduceva essere indubbio trattarsi di azione reale e non di azione personale di restituzione, cosicché detti ricorrenti sarebbero stati onerati dal “fornire la piena prova (mediante la cosiddetta “probatio diabolica”) del rispettivo diritto di proprietà “attraverso l'acquisto originario”, risalendo a ritroso fino al ventennio precedente, in modo da escludere l'acquisizione della titolarità del bene in capo al terzo per usucapione “(che trasferisce all'occupante il diritto di proprietà dopo il possesso della cosa per vent'anni in maniera continuativa e non clandestina)”, per poi richiamare quanto “non a caso” recitato dall'art. 948 c.c., circa l'imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione, fatti “salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione”. 
Pertanto il Tribunale, stante la qualifica della domanda come azione reale, avrebbe errato nello statuire, sulla stessa, alla stregua di un'azione personale, affermando che la parte ricorrente non fosse tenuta “a fornire la ‘probatio diabolica' richiesta nell'azione di rivendicazione”, tanto da essersi pronunciato oltre i limiti del “petitum” e delle eccezioni delle parti, con conseguente “vizio di ultrapetizione o extrapetizione e di manifesta illogicità”.  ### ribadiva, altresì, di non aver posto in essere alcuno spossessamento, “essendo nato e cresciuto nell'immobile ‘de quo'” presso cui, ancora all'attualità, viveva e risiedeva, come riconosciuto dagli stessi ricorrenti i quali, volontariamente, in tempi diversi si erano trasferiti altrove lasciando detto bene nella propria disponibilità, per poi evidenziare anche l'omessa dimostrazione sia “di un rapporto obbligatorio personale ‘inter partes'”, sia “dell'avvenuta consegna e del successivo venir meno dello stesso titolo giustificativo della detenzione”, tant'è che “mai” era “stato sottoscritto tra le parti” alcun “contratto di comodato, di locazione o quant'altro”, e tantomeno corrisposto dal resistente un canone di affitto; quindi “in entrambi i casi” la domanda avrebbe dovuto essere respinta rivelandosi infondata in fatto e in diritto.  4) “Erroneità e contraddittorietà della ordinanza di rigetto della domanda riconvenzionale - ### dell'obbligo di motivazione - ### dei fatti - ### dell'art. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.”.  ### ordinanza veniva, poi, contestata, dall'appellante, con riferimento al rigetto della domanda riconvenzionale di intervenuta usucapione, in suo favore, del diritto di uso e di abitazione dell'immobile oggetto del giudizio, sull'assunto che il Tribunale, oltre all'omessa motivazione circa la ritenuta insufficienza del decorso del termine di legge previsto a tal fine, avrebbe errato nel collocare la propria interversione del possesso nell'autunno del 2018, semplicemente collegandola all'epoca in cui ### si trasferiva altrove. 
Il Giudice, infatti, nonostante la corretta osservazione del principio secondo il quale il detentore di un bene, che assuma di averne usucapito un diritto reale, è tenuto a dedurre e provare l'interversione del possesso e il rispettivo protrarsi per il tempo stabilito dalla legge in proposito, si sarebbe di fatto limitato a “liquidare la questione”, individuando, nel trasferimento presso altro alloggio di ### l'avvenuta interversione del possesso da parte di esso appellante, senza considerare che, almeno nei confronti della comproprietaria al 50% di detto immobile, ### non più abitante “in loco” da oltre venti anni, risultassero dimostrati entrambi i ricordati presupposti, valevoli a dichiarare maturato, in capo al resistente, l'acquisto a titolo originario degli invocati diritti. 
In ogni caso, anche rispetto a ### l'aver collocato l'interversione del possesso nell'autunno 2018 risulterebbe errato, attesa l'implicita conferma, da ambedue le controparti, che esso appellante, sin da quando la zia paterna era andata via dall'immobile, aveva esercitato pacificamente, pubblicamente, continuativamente il diritto di abitazione o, in subordine, di uso dello stesso e, quindi, il relativo possesso, tant'è che, per la prima e unica volta, da vent'anni, ne richiedevano il rilascio e il pagamento di una indennità, sebbene, sotto l'aspetto soggettivo, la sua permanenza presso detto bene, lungi dall'essere considerata semplice ospitalità, muoveva dalla “convinzione di esercitare un diritto di abitazione, come, appunto, desumibile da tutta una serie di comportamenti incompatibili con una presenza breve o saltuaria, quale la residenza determinata dall'abituale e volontaria dimora”, risultante dal certificato anagrafico prodotto e, ancora, dalla “disponibilità delle chiavi, mantenuta anche dopo il trasloco del padre, l'intestazione delle utenze e l'installazione di telecamere di sicurezza, l'effettuazione di lavori di straordinaria e ordinaria manutenzione per il miglior godimento, ecc.”, tutti elementi idonei a comprovare la fondatezza della domanda riconvenzionale, proposta contro i ricorrenti, di usucapione del diritto di abitazione o di uso dell'immobile loro intestato.  5) “illegittimità della condanna al pagamento della indennità per occupazione senza titolo”.  ### lamentava il difetto di motivazione anche rispetto alla propria condanna al pagamento di una indennità di occupazione decorrente dal novembre 2018, sia perché non si sarebbe trattato di una occupazione senza titolo, quanto piuttosto “di esercizio del diritto di abitazione ovvero di uso” protrattosi da oltre venti anni e, quindi, “incompatibile con qualsiasi indennizzo”, sia perché essendo il suo possesso in buona fede, ossia nell'ignoranza di ledere l'altrui diritto “(art.  1147 c.c.)”, ciò escluderebbe qualsiasi obbligo di indennizzo, sia perché, per stessa ammissione dei ricorrenti, l'immobile, stante il pessimo stato di conservazione, avrebbe necessitato di interventi manutentivi straordinari, e, per questo, impossibile da locare a terzi e poterne ricavare frutti, contrariamente all'affermazione del Giudice, con la conseguenza che, “anche nella denegata ipotesi di fondatezza della domanda di rilascio”, alcuna indennità di occupazione spetterebbe alla controparte, “né per il passato, né per il futuro”, considerato il principio espresso dalla Suprema Corte “(Cass. Civ. 17 giugno 2013 n. 15111 - Cass. Civ. 11 gennaio 2005 n. 378)”, secondo il quale il danno in questione “non può ritenersi sussistente ‘in re ipsa' e coincidente con l'evento …” dovendo, pertanto, il richiedente, fornire la prova di una effettiva lesione del proprio patrimonio, derivante, ad esempio - come specificato nella citata pronuncia - dall'impossibilità di concedere il bene in locazione, o di utilizzarlo direttamente e tempestivamente, o, di avere sia perso l'occasione di venderlo a terzi a prezzo conveniente, sia sofferto altre situazioni pregiudizievoli, la cui valutazione, rimessa al Giudice del merito, può basarsi su presunzioni gravi precise e concordanti.  ###, quindi, nell'evidenziare l'assenza, nella fattispecie, della prova relativa a detto danno, assumeva che la domanda avanzata dai ricorrenti avrebbe dovuto essere respinta, per poi insistere nella richiesta di ammissione delle istanze istruttorie “articolate in primo grado”, richiamate nell'atto di impugnazione e ivi reiterate nelle conclusioni. 
Il proposto appello è solo parzialmente fondato, viene, quindi accolto nei limiti e per le ragioni che seguono. 
La doglianza prospettata nel primo motivo di gravame, relativa all'eccepita lesione del diritto di difesa di parte resistente (odierna appellante) per mancato mutamento del rito, non può essere accolta, avendo, il Tribunale, nell'evidenziare trattarsi di “procedimento documentale”, debitamente esplicitato le ragioni valevoli a escludere la necessità di un'ulteriore attività istruttoria; ragioni che, a ben guardare, risultano essere in linea con il consolidato principio di diritto in forza del quale il Giudice, cui compete valutare se sia opportuna la trasformazione del rito sommario in giudizio ordinario, è solo tenuto alla preventiva disamina circa la compatibilità tra l'istruzione semplificata, propria del procedimento ex art. 702 bis c.p.c., e la risoluzione delle questioni prospettate dalle parti, la cui sola rinvenuta complessità, poiché implicante un approfondimento, comporterebbe doversi disporre il mutamento del rito al fine di garantire, a ciascun contendente, l'esercizio del rispettivo diritto di difesa (cfr. Cass. Civ. 10.05.2022 n. 14734; Cass. 14.03.2017 n. 6563). 
Infatti, dalla lettura dell'ordinanza impugnata si evince chiaramente che la risoluzione della controversia mantenendo il rito sommario di cognizione, è stata intrapresa solo a seguito dell'analisi, effettuata dal Giudice, degli elementi probatori offerti sia dai ricorrenti, ### e ### e della posizione difensiva assunta da parte resistente, all'evidenza inidonea, considerata la non complessità della vicenda posta alla propria attenzione, a superare quanto dimostrato per documenti a supporto della domanda introduttiva del procedimento, volta a ottenere la condanna dell'odierno appellante al rilascio dell'immobile, cointestato al di lui genitore e alla zia paterna, dallo stesso detenuto senza titolo e contro la volontà di detti comproprietari, peraltro riconosciuti tali dal medesimo ### Sempre a proposito dell'insussistenza, nella vicenda in esame, di valide ragioni per l'accoglimento del primo motivo di gravame, si ricorda l'arresto giurisprudenziale di legittimità secondo il quale la compromissione del diritto di difesa non può ritenersi insita - come, invece, intenderebbe l'odierno appellante - nella mancata trasformazione del rito, essendo necessario, in sede di impugnazione, dimostrare, attraverso la precisa indicazione delle attività probatorie non potute esperire, lo specifico pregiudizio processuale concretamente derivato, alla parte che se ne dolga, dalla decisione della controversia senza ulteriore istruttoria (cfr. Cass. 05.02.2019 n. 3230; Cass. Civ. 25.05.2018 n. 13071 in motivazione; Cass. 19.01.2017 n. 1332; Cass. Civ. 27.01.2015 n. 1448); dimostrazione non fornita da ### limitatosi solo ad affermare che “il risultato sarebbe stato molto probabilmente diverso” se non gli “fosse stata negata la possibilità di espletare le prove articolate”, restando, pertanto, la lamentata lesione del proprio diritto difensivo, a livello di mera ipotesi, priva, in quanto tale, del grado di autosufficienza indispensabile all'individuazione della doglianza dedotta in appello (cfr. già cit. 
Cass. Civ. n. 3230/2019 in motivazione). 
Né può essere condivisa la contestata violazione del principio del contraddittorio, oggetto del secondo motivo di gravame, dalla quale, secondo l'appellante, conseguirebbe la nullità dello stesso provvedimento impugnato per il solo fatto di avere, parte ricorrente, prodotto nuovi documenti in allegato alle note di trattazione scritta autorizzate con ordinanza del 21.07.2020, poiché, così come nel rito ordinario, in cui non è prevista alcuna immediata decadenza per la mancata indicazione dei mezzi di prova negli atti introduttivi, stanti le ulteriori facoltà di deduzioni istruttorie consentite nella fase di trattazione, anche nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c., tale attività è pacificamente esercitabile fino alla pronuncia della decisione (cfr. sul punto: Cass. Civ. 31.08.2021 n. 23677; Cass. Civ. 07.01.2021 46), tanto più considerando che dette eccepite allegazioni, peraltro costituite da documentazione formatasi successivamente alla proposizione del ricorso, non hanno affatto determinato l'esito del giudizio. 
Ugualmente prive di apprezzamento si rivelano le censure di illogicità dell'ordinanza, di ultrapetizione, di mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato e di infondatezza della domanda di rilascio, contenute nel terzo motivo d'impugnazione, in quanto a prescindere dalla qualifica dell'azione come di rivendicazione, quindi di natura reale, piuttosto che di restituzione del bene e, pertanto, di carattere personale, in entrambi i casi il risultato pratico è lo stesso, oltre alla considerazione di essere stata comunque fornita, da parte ricorrente, sia la prova documentale della rispettiva titolarità del bene immobile in questione, neanche contestata dall'odierno appellante, sia dei relativi titoli di provenienza (cfr. doc. 2, all.ti da 1 a 4 al ricorso introduttivo e docc. B-F-G all.ti alle note autorizzate il ### comprensivi della certificazione ventennale) valevoli a ritenere adempiuto anche l'onere della cosiddetta “probatio diabolica”, laddove si volesse individuare l'oggetto del giudizio in termini di azione reale di rivendicazione, tenuto, altresì, conto, per un verso, della totale assenza di elementi dimostrazione, spettante a ### di alcun titolo legittimante la sua occupazione di detto immobile, e, per altro verso, delle diffide, agli atti, rivolte al medesimo dai proprietari del bene onde opporsi alla perdurare della detenzione esercitata contro la loro volontà. 
Le precedenti osservazioni conducono, poi, a escludere la fondatezza anche della eccepita erroneità e contraddittorietà dell'ordinanza in riferimento al rigetto della domanda riconvenzionale spiegata dal resistente, dell'omessa motivazione e travisamento dei fatti, nonché della violazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.  c.p.c., ovvero delle doglianze contenute nel quarto motivo d'appello, dal momento che, sebbene sia indubbia la possibilità di usucapire tanto il diritto di uso, quanto quello di abitazione di un immobile altrui, nella fattispecie ciò è chiaramente impedito dall'assenza di uno dei presupposti utili a tal fine, ossia, nello specifico, il protrarsi, per il periodo stabilito dalla legge, dell'utilizzo del bene da parte del richiedente l'usucapione del diritto reale di godimento, esercitato non più come detenzione bensì quale possesso. 
Al riguardo, infatti, muovendo dal pacifico indirizzo giurisprudenziale di legittimità, recentemente ribadito (cfr. Cass. Civ. 25.02.2022 n. 6330; Cass. 24.11.2020 n. 26688; Cass. Civ 25.10.2019 n. 27411), in forza del quale la presunzione del possesso “ad usucapionem”, di cui all'art. 1141 c.c., non opera quando la relazione con il bene derivi dalla convivenza nell'immobile con il proprietario possessore, non può non rilevarsi che dalle emergenze istruttorie, fornite dal confronto dei documenti prodotti da ciascun contendente, si evince come l'odierno appellante abbia iniziato a manifestare l'intenzione di escludere i legittimi titolari dal godimento del loro immobile, tramite l'esercizio di un potere di fatto in nome proprio, solo dopo il trasferimento altrove del ricorrente ### avvenuto nell'ottobre del 2018, giacché, fino a quel momento, lo stesso appellante era mero detentore di detto bene presso cui, peraltro, aveva smesso di dimorare dal rispettivo matrimonio, avvenuto nel 2010, per stabilirsi, unitamente alla moglie, ### presso un appartamento sito in frazione ### del Comune di ### (cfr. docc.ti da 2 a 4 all.ti al ricorso introduttivo), così da risultare incontestabile l'insussistenza, in capo a ### del perdurare del possesso dell'immobile per il lasso di tempo necessario a invocare l'intervenuta usucapione anche solo del diritto di uso e/o di abitazione, a fronte dell'azione ex art. 702 bis c.p.c., proposta dai ricorrenti nel 2019, ossia a distanza di un solo anno dall'interversione del possesso sul bene, riconducibile alle attività poste in essere dall'odierno appellante; circostanze, tutte, esaustivamente motivate nell'impugnata ordinanza, meritevole, pertanto, di conferma in punto di rigetto della domanda riconvenzionale. 
Quanto, infine, all'eccepita illegittimità del provvedimento impugnato per avere condannato l'odierno appellante al pagamento, in favore degli originari ricorrenti, di una indennità di occupazione dell'immobile di che trattasi, pari all'importo di € 500,00= mensili a far data dal novembre 2018, ossia dal mese successivo al trasferimento altrove di ### nel premettere essere indubbia la sussistenza del diritto dei proprietari a ottenere, dall'illegittimo utilizzatore del bene, un ristoro a fronte della ostacolata possibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile - nella fattispecie, la perdita di occasioni di vendita -, stante la presunzione “iuris tantum” della normale fruttuosità dello stesso bene, la quale è superabile solo dalla prova contraria, di spettanza dell'occupante, ma non fornita nel caso in esame, circa “la anomala infruttuosità di quello specifico immobile” (cfr. Cass. Civ. 10.11.2021 ###; Cass. Civ. 07.01.2021 n. 39; Cass. Civ. 01.07.2021 n. 18716), si osserva che la somma liquidata dal Giudice, notoriamente determinabile sulla base di presunzioni semplici con riferimento al cosiddetto “danno figurativo” corrispondente al valore locativo dello stesso bene (cfr. Cass. Civ. 09.08.2016, Cass. Civ. S.U. n. ###/2022), appare essere iniqua rispetto alle precarie condizioni igienico-sanitarie e manutentive dell'immobile all'attualità dei fatti oggetto del procedimento, come comprovate dalla relazione a firma del #### (cfr. doc. F all.to alle note di trattazione scritta per gli appellati, datate 30.03.2020), il quale, considerato trattarsi di abitazione di tipo popolare risalente alla prima metà del '900, nonché valutata la bassa commerciabilità dovuta, appunto, alle riscontrata scarsa manutenzione, ne ha indicato il prezzo di locazione in € 340,00= mensili. 
Ebbene, ritenuta detta quantificazione dell'indennizzo da occupazione senza titolo dell'immobile di proprietà di ### e ### maggiormente rispondente sia agli oggettivi criteri indicati dal ricordato C.T. di parte ricorrente sia alle nozioni di comune esperienza in materia, l'intestata Corte, in parziale accoglimento del quinto motivo d'impugnazione, condanna ### alla corresponsione, in favore di parte appellata, dell'importo mensile di € 340,00=, a far data, come correttamente stabilito nella gravata ordinanza, dal mese di novembre 2018 fino alla riconsegna del bene ai rispettivi titolari. 
Alla luce delle considerazioni che precedono e in osservanza dei richiamati orientamenti giurisprudenziali di legittimità, l'intestata Corte accoglie parzialmente l'appello. 
Le spese di lite tanto di primo quanto di secondo grado vengono, in virtù del parziale accoglimento dell'appello, compensate tra le parti nella misura del 30% e liquidate, per il residuo in favore di parti attrici/appellate come da dispositivo.  P. Q. M.  La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ### nei confronti di ### e ### nonché avverso l'ordinanza ex artt. 702 bis e 702 ter c.p.c., emessa, dal Tribunale Civile di ### in data ###, relativa al procedimento N. 2902/2019 R.G., ogni diversa domanda, eccezione, richiesta ed istanza disattese o assorbite così provvede: - accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma dell'ordinanza ex artt. 702 bis e 702 ter c.p.c., emessa, dal Tribunale Civile di ### in data ###, relativa al procedimento N. 2902/2019 R.G., condanna l'appellante a versare agli appellati, quale indennità di occupazione senza titolo del loro immobile, la somma di € 340,00= mensili dal mese di novembre 2018 al rilascio; - condanna, altresì, ### a rifondere agli appellati le spese di lite tanto di primo quanto di secondo grado del grado che, compensate nella misura del 30%, vengono, per il residuo, liquidate, quanto al primo grado, in complessivi € 4.180,00 di cui € 280,00 per esborsi, € 900,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1.100,00 per la fase di trattazione, € 1.200,00 per la fase decisionale, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dei difensori dichiaratisi antistatari; e, quanto al secondo grado, per ciascuno degli appellati, in complessivi € 3.200,00=, di cui € 1.000,00= per la fase di studio, € 800,00= per la fase introduttiva ed € 1.400,00= per la fase decisionale, oltre al 15% a titolo di rimborso spese generali, I.v.a. e C.a.p., come per legge; - fermo il resto. 
Ancona, lì 15 novembre 2023 Il G. A. #### D'###ssa ### 

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. 4126/2019 r.g. e vertente TRA ### (C.F. . ###), con il patrocinio dell'avv.  ### e dell'avv. ### giusta procura in atti, ### E ### (C.F. ###), in giudizio personalmente ex art.86 c.p.c. oltre che rappresentato e difeso, anche in via disgiunta, dall'Avv. ### giusta procura in atti, ### (C.F. ###), in giudizio personalmente ex art.86 c.p.c.  ### (C.F. ###), rappresentata e difesa dall'Avv. ### giusta procura in atti, ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###) e ### ( C.F. ###), rappresentati e difesi dall'avv. ##### E ### (C.F. / P.IVA ###), ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###) , ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), #### (C.F. ###), ### di ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### di ### & C. ### (C.F. / P.IVA ###), ### (C.F. ###), ### di ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### di #### (C.F. ###), ### residente ###, ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), D'### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), #### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### in ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###), #### (C.F. ###), ### (C.F. ###), #### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F.  ###), ### (C.F. ###),. C&G ### (C.F. / P.IVA ###), ### (C.F. ###), #### (C.F. ###), #### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. #### e dell'avv. ### , #### OGGETTO: ### Come in atti. 
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ### ha agito nei confronti dei convenuti, condomini del ### c.d. ‘Palazzo Arlecchino', sito in ### P.zza della ### n. 13/18, formulando nell'atto di citazione introduttivo del giudizio, per le ragioni che saranno di seguito esaminate, le seguenti conclusioni: “ Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis: In via principale: a) Accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione del diritto di servitù per destinazione del padre di famiglia gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### n. 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5, di proprietà della sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte; In via subordinata: b) Accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione del diritto di servitù per intervenuta usucapione del diritto gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5, di proprietà della sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte; In via di ulteriore subordine: c) Accertare, dichiarare e costituire il diritto di servitù coattiva di passaggio, gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### n. 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5, di proprietà della sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte, fissando l'indennità da corrispondere, da intendersi quale partecipazione alle spese condominiali, nella misura più congrua in relazione allo stato dei luoghi; d) Con condanna dei convenuti al pagamento delle spese di lite ad esclusione di coloro che non resisteranno o non si costituiranno in giudizio. “ Mentre alcuni dei convenuti sono rimasti contumaci, altri si sono costituiti in giudizio, anche a seguito delle riassunzioni del giudizio seguite da plurime interruzioni per morte di taluni convenuti originari; in particolare ##### che hanno chiesto il rigetto delle domande attoree, nonchè #### e ### che invece si sono rimessi alla Giustizia e chiesto che il Tribunale volesse tener conto del loro comportamento processuale al fine della liquidazione delle spese processuali. 
E' poi volontariamente intervenuto in giudizio ### quale nudo proprietario dell'unità immobiliare oggetto di causa, donatagli dopo l'instaurazione del giudizio dalla madre ### rimasta usufruttuaria del bene, aderendo alle domande attoree. 
All'esito dell'istruttoria le parti hanno così precisato le conclusioni: la parte attrice e la parte intervenuta “ In via principale: a. Accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione del diritto di servitù per destinazione del padre di famiglia gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### n. 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5, che vede quale nudo proprietario il sig. ### e quale usufruttuaria la sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte; In via subordinata: b. Accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione del diritto di servitù per intervenuta usucapione del diritto gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16 - part. 8531 - sub.5, che vede quale nudo proprietario il sig. ### e quale usufruttuaria la sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte; In via di ulteriore subordine: c. Accertare, dichiarare e costituire il diritto di servitù coattiva di passaggio, gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in ### P.zza della ### n. 13/18, in favore dell'appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5, che vede quale nudo proprietario il sig. ### e quale usufruttuaria la sig.ra ### così come richiesto dall'attrice a mezzo del percorso descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte, fissando l'indennità da corrispondere, da intendersi quale partecipazione alle spese condominiali, nella misura più congrua in relazione allo stato dei luoghi; d. Con condanna dei convenuti al pagamento delle spese di lite ad esclusione di coloro che non resisteranno o non si costituiranno in giudizio. “; il convenuto ### “ ### l'###mo Tribunale rigettare nel merito le domande proposte da parte attrice ### e dal terzo intervenuto volontario Dott. ### in quanto infondate in fatto e diritto; - con vittoria di spese e competenze del giudizio, nonché con la refusione di quanto corrisposto al C.T.U. Arch. ### pari a complessivi €. 852,90 “; il convenuto ### “ l'On. Tribunale adito, contrariis reiectis, voglia: ### - RIGETTARE ogni domanda di parte attrice ###ra ### e del terzo intervenuto volontario Dott. ### e per l'effetto; - CONDANNARE in solido l'attrice ed il terzo intervenuto alle competenze e spese del presente giudizio nonché alla refusione di quanto corrisposto al C.T.U. Arch. ### pari a complessivi €. 852,90 “; la convenuta ### “ insiste affinché l'On. Tribunale adito voglia accogliere le seguenti conclusioni 1) - dichiarare inammissibili, improcedibili ovvero rigettare tutte le domande proposte dalla ###ra ### 2) - con rivalsa di spese e competenze del giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario, ad eccezione del rimborso della quota delle spese di CTU pagata dalla ###ra ### nella misura di € 852,90 “; i convenuti #### e ### “ si rimettono alla giustizia e chiedono che ### l'On.le Tribunale adito tener conto del comportamento processuale dei convenuti al fine della liquidazione delle spese processuali, con salvezza delle stesse “.  ………. 
La domanda principale di accertamento dell'avvenuta costituzione del diritto di servitù per destinazione del padre di famiglia. 
A sostegno della domanda l'attrice ha dedotto, essenzialmente in fatto, quanto segue: < a) A seguito successione del de cuius ### deceduto il ###, e seguente atto di divisione a ### in ### del 07.02.2014, Rep. 172380, Racc. 43592 (doc. 1 - all. n. 11-12), le ###re ### e ### divenivano proprietarie al 50% ciascuna di n. 2 unità immobiliari facenti parti di un corpo di fabbrica situato nella parte retrostante l'edificio condominiale denominato “### Arlecchino” sito in P.zza della ### civici n. 13 e 18 in ### (attualmente di piena ed esclusiva proprietà della sig.ra ### a seguito di atto di distribuzione beni tra le eredi) (cfr. all. 29 - doc. 1): - immobile ad uso commerciale sito in ### P.zza della ### n. 20/6-7, piano terra del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg.  16- part. 8531- sub.9 (doc. 1 - cfr. all. 14-16-30), identificato con accesso dalla galleria di collegamento tra ### della ### e ### (vedasi ### 1-2 - perizia di parte - doc. 1); - appartamento ad uso ufficio sito in ### P.zza della ### n. 18, piano primo del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale (### della ### 13-18) distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5 (doc. 1 - cfr. all. n. 15-17-31), identificato con accesso dal portone condominiale del c.d. “### Arlecchino” al civico n. 18 di P.zza della ### il relativo androne, la prima rampa di scalinata condominiale, il portoncino al piano ammezzato, il cortile interno scoperto ed il corridoio comune, trattandosi di immobile intercluso senza affaccio su aree pubbliche (vedasi ### da 3 a 15 - pag. 5,6,7,8 di 21 perizia di parte - doc. 1); - a ciò si aggiunga la piccola area cui la deducente è altresì comproprietaria pro indiviso con la sorella ### per la quota del 40%, e precisamente di un locale corridoio posto al piano primo della stessa costruzione che mette in comunicazione il predetto “### Arlecchino” con il loro quartino sopra individuato, come si evince dall'atto di scioglimento della ### s.r.l., (doc. 1 - cfr. all. n. 5); b) con riferimento ai suddetti immobili va precisato come trattasi di immobili ben distinti e non comunicanti, l'accesso ai quali risulta essere individuato catastalmente in modo inequivocabile sin dalla data di edificazione del fabbricato; a riprova di ciò si voglia considerare la “ricognizione storica sulla provenienza degli immobili” operata dall'### Galimberti nella perizia di parte che si offre in comunicazione (cfr. cap. 3 - doc. 1) e della quale si riportano brevemente alcuni punti salienti al fine di agevolare la lettura: - l'intero complesso immobiliare composto dai due suddetti corpi di fabbrica, il c.d. “### Arlecchino” ed il fabbricato adiacente-retrostante (cui fanno parte gli immobili di proprietà della sig.ra ### M.R.), venne contestualmente realizzato negli anni '50 dalla menzionata società ### a r.l.; - la consistenza ed i confini dei locali in oggetto vengono dettagliatamente descritti sia nel Verbale di ### straordinaria dei ### della ### a r.l. “Edilnova” in data ### (per atto a ### - ### N. ###/6290 - cfr. all. 5-6 - doc. 1) che nella successiva ### di trascrizione del suddetto ### presso la conservatoria dei ### di ### (registrazione n.3591 del 12/05/1959 - cfr. all. 7 - doc. 1); - Nel citato Verbale del 30/06/1958 vengono deliberati lo scioglimento della ### a r.l. “Edilnova” e l'assegnazione in favore dei soci dei beni sociali, tra i quali si annoverava l'#### (padre delle deducenti) al quale vennero assegnati, tra l'altro, gli immobili oggetto del presente giudizio, che ne disponeva unitamente alla consorte sig.ra ### concedendoli in locazione a terzi (cfr. all. 32-33-34-35 - doc. 1) fino alla morte di quest'ultima (venuta a mancare nel 1996, 9 anni dopo la sua morte), quando poi di fatto ne divenivano proprietarie le figlie ### e ### (cfr. all. 10-11-12 - doc. 1); - Dunque, dal completamento della costruzione e scioglimento della soc. a r.l. ### (data 30/06/1958 del Verbale di ### per lo scioglimento della impresa ### fino al 30/05/1996, quindi per circa 37 anni e 11 mesi, sia direttamente il proprietario ### sia i conduttori delle locazioni e/o loro dipendenti che si sono succeduti nel tempo, facevano ingresso al locale sito al primo piano del corpo di fabbrica retrostante l'edificio condominiale “### Arlecchino” (distinto in ### al fg. 16- part. 8531-sub.5), dall'unico accesso ab origine previsto, ovvero dal portone condominiale al civico n. 18 di ### della ### (il relativo androne e la prima rampa di scalinata condominiale) per poi passare attraverso il portoncino al piano ammezzato che consente di attraversare il cortile interno scoperto ed il corridoio comune che conducono alla porta d'ingresso dell'immobile de quo, (come da percorso descritto in dettaglio al ### 2 della relazione tecnica agli atti) disponendo delle relative chiavi ; - Tale servitù trae pertanto origine dall'epoca di realizzazione (anni '50) coeva dei due fabbricati da parte dell'unico proprietario -costruttore soc. ### s.r.l., tanto che di analoga servitù gode e ha sempre goduto un altro appartamento (in proprietà di tale ###, sito pur esso al medesimo livello del suddetto corpo di fabbrica retrostante il “### Arlecchino”, che utilizza per l'accesso dall'esterno il portone posto al n° civ.13 nonchè la porta posta al piano mezzanino dell'androne d'ingresso nel citato immobile; - Solo per un breve periodo di tempo che va dal 1998 al 2012 per esigenze dell'unico conduttore di entrambi gli immobili, la ### che li locava per l'ampliamento dell'attività di biblioteca pubblica già presente nei locali confinanti di proprietà del ### Malaspina (cfr. all. 18 - doc. 1), questi, vennero resi intercomunicanti attraverso la scala interna alla proprietà ### senza che per accedervi si rendesse necessario transitare dall'ingresso condominiale al civico n. 18 di P.zza della ### - Al fine di consentire ciò, fu raggiunto un accordo in tal senso tra le ###re ### ed il #### formalizzato con ### di ### di ### in data ### - ### (cfr. all. 19 - doc. 1), in virtù del quale vennero quindi praticate delle aperture di collegamento sia al piano terra (### n.17 perizia di parte - doc. 1) che al primo piano (### n.18 perizia di parte - doc. 1) mediante abbattimento di un tratto di parete divisoria a confine delle due proprietà in ciascun livello onde creare il collegamento diretto tra le due proprietà, nonché l'abbattimento del tramezzo forato che separava le rispettive proprietà sul terrazzo al primo piano, sovrastante la ### di ### della ### - In virtù delle sopra descritte predisposizioni, il Consiglio Regionale, con deliberazione n°101/7 del 18/11/1998, autorizzava, su proposta della ### l'assunzione in locazione degli immobili di cui in oggetto di proprietà delle ###re ### con conseguente stipula del ### di ### in data ### (cfr. all. n° 20 perizia di parte - doc. 1); - Le modifiche apportate come richieste dal conduttore ### (successivamente denominato “### di ### Culturale”) della ### e innanzi descritte in dettaglio, restavano in essere fino al 31/03/2012 data di riconsegna degli immobili alle sig.re ### (cfr. all. n° 22 perizia di parte - doc. 1), a seguito della quale, le deducenti, dovettero provvedere a propria cura e spese (in ottemperanza agli accordi stabiliti nel sopra richiamato atto di ### di ### con il precedente proprietario confinante #### formalizzato con ### di ### di ### in data ### - ###, a far eseguire le opere murarie per ripristinare la separazione tra le proprietà adiacenti, cioè: tamponare le aperture praticate su tratti di pareti divisorie rispettivamente al ### e al ### e ricostruire il tramezzo forato divisorio sul terrazzo al ### sovrastante la ### di ### della ### - Ripristinato dunque lo status quo ante, l'unica modalità di accesso all'immobile sito al piano primo (fondo intercluso) tornava ad essere quella stabilita ab origine dall'epoca di realizzazione coeva dei due fabbricati, ovvero per il tramite del portone del “### Arlecchino” al civico 18 (e successivo percorso descritto al cap. 2 della perizia di parte - doc. 1), circostanza che trova ulteriore conferma: ✓ nella ricognizione catastale eseguita dal #### nell'anno 2012 su commissione dell'###re di ### (cfr. all. 25 - doc. 1); ✓ nel disegno allegato alla scrittura privata del 06/07/1966 (cfr. all. 27-28 - doc. 1) ripassata tra gli ex soci della soc. ### ed un condomino, il sig. ### - proprietario di appartamento sito al 1° piano del condominio con ingresso dal civ. n°18 di ### della ### con affaccio sul cortile interno, il quale, promosse un'azione legale nei confronti dei costruttori, vantando la proprietà esclusiva di una porzione di cortile interno scoperto, riconosciutagli poi di fatto con sentenza n.219/65 del 23/06/1965) (cfr. all. 26 - doc. 1) - per la definizione delle opere da realizzare in forza della citata sentenza. Il disegno allegato alla richiamata scrittura conferma i seguenti elementi:  porzione di cortile interno scoperto individuata dalle lettere M-H-N: dovrebbe essere recintata, essendo a disposizione dei proprietari degli immobili con accesso dal corridoio comune; quindi fin dall'origine era previsto questo passaggio d'ingresso agli immobili al 1°P del fabbricato retrostante;  corridoio comune: era presente e su di esso insistevano le porte d'ingresso degli appartamenti al 1°P del fabbricato retrostante l'edificio condominiale, fin dalla data di edificazione dei fabbricati; c) Accadeva tuttavia che, in occasione della riconsegna degli immobili da parte della ### (avvenuta in data ###), le sig.re ### tentarono invano di accedere al loro appartamento al primo piano poiché constatarono che le serrature del portone condominiale al civico n. 18 e del portoncino interno al piano ammezzato erano state sostituite; d) Le sig.re ### fecero così richiesta bonaria delle nuove chiavi all'### del ### nella persona della Dr.ssa ### la quale sottopose la richiesta all'### dei condomini, che con delibera del 04/10/2011 approvava la consegna delle nuove chiavi alle sig.re ### (impugnata poi dalla condomina sig.ra ### D‟### in data ###); e) Nonostante il parere favorevole dell'### dette chiavi vennero poi di fatto consegnate alle sorelle ### solo a seguito di ricorso ex art 700 cpc promosso dalle stesse (doc. 2), cui facevano seguito un procedimento di merito di primo grado (definito con sentenza del Tribunale di ### 1055/2013 del 27/06/2013 - doc. 3) ed uno d'Appello (definito con sentenza della Corte ### di L'### n. 37/2019 del 10/01/2019 - doc. 4) con esito negativo in danno delle sig.re ### le quali in ultimo hanno promosso ricorso per Cassazione (rubricato al R.G. n. 8868/19) non ancora risolto (doc. 5); f) A ciò si aggiunga come, risulta attualmente pendente dinnanzi l'intestato Tribunale un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo (rubricato al R.G. n. 2608/2019 - Dott. ### avverso il d.i.  immediatamente esecutivo n. 461/19 del 26.03.2019 con il quale, su richiesta del ### è stato ingiunto alle sorelle ### di consegnare le chiavi di entrambi i portoni (doc. 6-7); g) È evidente dunque la necessità dell'attrice di promuovere il presente giudizio, stante l'esito negativo del tentativo di conciliazione esperito dinnanzi all'### di ### di ### (doc. 8), al fine di sentir accertare e dichiarare il proprio diritto di servitù di passaggio per accedere all'immobile sito al primo piano del corpo di fabbrica situato nella parte retrostante l'edificio condominiale denominato “### Arlecchino”, che diversamente, risulterebbe di fatto essere precluso alla stessa trattandosi di fondo intercluso; >; ed ha, quindi, sostenuto che: < Dalla disamina della ricostruzione fattuale operata emerge con tutta evidenza l'avvenuta costituzione del diritto di servitù di passaggio gravante sul fabbricato condominiale “### Arlecchino” in favore dell'appartamento sito al primo piano, attualmente di proprietà della sig.ra ### (nonché degli altri appartamenti che su quest'ultimo accedono), sin dal completamento della costruzione e scioglimento della soc. ### (avvenuto in data ###.   Invero, l'istante nell'attualità, e dapprima il loro genitore e dante causa #### (così come tutti i conduttori dell'immobile che si sono succeduti negli anni fino al 1996), hanno da sempre posseduto sia la chiave del portone d'ingresso aln. civ.18 del fabbricato di P.zza della ### che quella del portoncino che consente l'accesso sull'area retrostante il fabbricato condominiale posto al piano mezzanino dell'androne, esercitando in maniera palese le dedotte servitù di passaggio.   Tale stato di fatto e di diritto esercitato in maniera invariata a mezzo del percorso visibile e funzionale lasciato dall'originario e unico proprietario sin dalla fine degli anni '50, periodo di completamento del fabbricato, costituisce a tutti gli effetti servitù di passaggio per “destinazione del padre di famiglia (costruttore e proprietario)”.   La normativa di riferimento prevede che la costituzione di detta tipologia di diritto vada individuata nel momento in cui i fondi interessati dal diritto cessano di appartenere ad un unico proprietario; dunque non potendosi negare nel caso di specie la ricorrenza di detta circostanza atteso che l'accesso all'appartamento de quo è stato ab origine previsto (e di fatto incontestatamente eseguito) mediante il “percorso” descritto in dettaglio al cap. 2 della perizia di parte offerta in comunicazione, è evidente la verosimiglianza della domanda proposta. 
A ciò si aggiunga come, con l'assegnazione dei beni sociali, in favore dei soci della soc. ### disposta con verbale del 30/06/1958 (cfr. all 5 - doc. 1), in occasione della quale venivano assegnati all'#### (padre delle deducenti e socio dell'anzidetta società) gli immobili oggetto del presente giudizio, nulla veniva stabilito in merito all'eventuale esclusione di un diritto di servitù come impone il secondo comma dell'art. 1062 c.c. al fine di evitare la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia. 
Da ciò ne consegue la sussistenza di tutti gli elementi di fatto e di diritto utili ad ottenere detto riconoscimento, attesa altresì la ricorrenza delle seguenti ulteriori condizioni che consentiranno all'On.le Giudicante di valutare come verosimile e meritevole di accoglimento la domanda proposta: ✓ Si è provato che sussistono nel caso di specie le caratteristiche del diritto disciplinate dall'art. 1027 c.c., ovvero: - l'altruità dei fondi, attesa l'appartenenza del predio che si giova del beneficio (sig.ra ### M.R.) a persona diversa da quella titolare del fondo che viene gravato (i condomini); - nonché l'utilitas, inteso quale beneficio diretto per il fondo dominante e quale strumento per la sua utilizzazione, al quale diversamente non si potrebbe accedere; ✓ Si è provato che sussiste nel caso di specie il requisito dell'apparenza della servitù, attesa la visibilità e funzionalità del percorso regolato ab origine per accedere all'immobile de quo e nello specifico - ingresso attraverso il portone condominiale al civico n°18 di ### della ### il relativo androne, la prima rampa di scalinata condominiale, il portoncino al piano ammezzato, il cortile interno scoperto ed il corridoio comune - come descritto in dettaglio al cap. 2 della relazione di parte in atti - percorso tra l'altro posto dall'originario unico proprietario come si evince altresì dalla ricognizione catastale eseguita dal #### nell'anno 2012 su commissione dell'###re di ### (cfr. all. 25 - doc. 1) oltre che dal disegno allegato alla scrittura privata del 06/07/1966 (cfr. all. 27- 28 - doc. 1) ripassata tra gli ex soci della soc. ### ed un condomino, il sig. ### (cfr. all. 26 - doc. 1); …Alla luce di quanto suesposto, atteso dunque che la servitù per destinazione del padre di famiglia, sorge perché l'originario proprietario (soc. ### a r.l.) di due fondi attualmente divisi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù, verificato sulla base della documentazione offerta in comunicazione nonché per quanto si avrà modo di provare nel corso dell'istruttoria, che quello indicato è effettivamente lo stato dei luoghi esistente al momento della cessione dell'originario unico proprietario, non v'è chi non veda come a questo non debba conseguire l'accertamento della costituzione della servitù ex art. 1062 c.c.. >. 
I convenuti #### e ### hanno mosso alcune contestazioni in ordine all'esistenza dei presupposti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, tra i quali l'appartenenza di entrambi gli immobili (quello servente e quello dominante) in capo alla società ### al momento della realizzazione delle opere in ipotesi destinate all'esercizio della servitù. 
In particolare hanno dedotto che l'immobile attualmente di proprietà dell'attrice, a beneficio del quale ella chiede il riconoscimento di una servitù nei confronti dei condomini, al momento della costituzione del condominio non esisteva; che infatti la società edificatrice (oggi estinta) aveva proseguito la costruzione dei suoi immobili (sulle residue aree di cui s'era riservato ogni diritto con gli atti di trasferimento ai compratori) con ingressi dalla galleria di ### della ### n.ri 20/3, 20/4, 20/5, 20/6 e 20/7 e da ### n.ri 8 e 10, in tutta evidenza estranei al condominio di ### della ### 13/18, nonché che all'esito di una lunga controversia tra il condominio e la società edificatrice, avviato dai soci di quest'ultima nell'anno 1984 per la rivendica della proprietà dei due appartamenti dei portieri, definita con la sentenza n.195/2005 della Corte d'Appello di L'### (versata in atti), era stato definitivamente acclarato che i suddetti appartamenti siti al piano rialzato della costruzione confinante, destinati ad abitazione dei portieri (uno per la scala al civico 13 ed uno per la scala al civico 18), costituiscono parti comuni dell'edificio condominiale, insieme alla terrazza da cui vi si accede. 
A fronte di tale specifica contestazione la parte attrice e quella intervenuta non hanno assolto l'onere, su di essi incombente, della prova di uno dei presupposti fondamentali della servitù per destinazione del padre di famiglia, quale appunto l'appartenenza di entrambi gli immobili (quello servente e quello dominante) in capo alla società ### al momento della realizzazione delle opere in ipotesi destinate all'esercizio della servitù, cioè di quelle che consentono di accedere all'appartamento distinto in ### al fg. 16- part. 8531- sub.5 passando dal portone condominiale del civico n.18, dal relativo androne, salendo la prima rampa di scalinata condominiale, aprendo il portoncino al piano ammezzato, salendo le successive scale, passando dapprima sul cortile scoperto e poi sul corridoio comune. 
Ed anzi in base alla documentazione versata in atti dalle parti appare probabile che detto appartamento e le opere destinate al suo accesso siano stati realizzati quando era già stato costituito il condominio di ### della ### 13/18, come desumibile dai documenti prodotti dal convenuto ### sub 2, 3 e 4 (convocazione dell'assemblea condominiale per il ###, verbali di assemblea condominiale del 6.10.1956, 20.10.1956 e 9.3.1957), oltre che dai primi atti di vendita degli appartamenti. 
Ed invero: a) in questi contratti, esaminati anche dal CTU e risalenti all'anno 1955 o al primo semestre 1956, si precisava: “… ### viene compravenduto con ogni annesso e connesso, accessori e dipendenze accessioni e pertinenze, accessi, servitù attive e passive, queste ultime se esistenti ed apparenti, certi spazi ed impianti comuni, giusta secondo l'art.1117 c.c., ad eccezione di tutta la restante area posteriore compresa fra il fabbricato in parola e la proprietà ### e ### dell'area base occupata dalla costruenda galleria nonché del lastrico solare della stessa galleria; ed infine l'area di copertura dell'intero fabbricato, restando le aree ed i beni di cui innanzi di esclusiva proprietà della ### venditrice, la quale peraltro è altresì autorizzata fin d'ora a proseguire i lavori di copertura delle aree interne per il realizzo di negozi, saloni, cinema ed altro” o si utilizzavano forme simili per esprimere lo stesso concetto relativo al mantenimento in capo alla ### dell'area base occupata dalla costruenda galleria nonché del lastrico solare della stessa galleria al fine di realizzare altre edificazioni; b) il condominio c.d. Arlecchino nell'ottobre 1956 era già costituito ( come emerge dai documenti prodotti dal convenuto ### sub 2 e 3) ed una parte della servitù di passaggio pretesa dall'attrice interessa beni certamente condominiali, quali il portone del civico n.18, il relativo androne, la prima rampa di scalinata precedente il portoncino al piano ammezzato, lo stesso portoncino e le successive scale; tali opere, dunque, nell'ottobre 1956 erano già di proprietà condominiale, circostanza non contestata, né seriamente contestabile; c) inoltre nel corso dell'assemblea condominiale del 20.10.1956 (doc.3) il rappresentante dell'### D'### dopo aver riconosciuto la natura condominiale degli “ appartamenti dei portieri posti nel retro del fabbricato cui si accede da due rampe di scale; una dall'androne n.13 e l'altra dal n.18 “ (natura condominiale che sarebbe successivamente stata contestata dagli ex soci della sciolta ### ma infine, a definizione della relativa controversia, accertata e dichiarata con sentenza passata in giudicato della Corte di Appello di L'### n.195/2005), dichiarò quanto segue: “ ### inoltre che da dette scale si accede ad altra proprietà e specifica che quella sita nella scala n.13 sarà adibita ad uffici, mentre quella sita nella scala 18 ha una porta di accesso che - come egli afferma - sarà adibita esclusivamente ad ingresso secondario per il solo proprietario “ e concluso così: “ Per tali servitù chiede l'assenso scritto di tutti i condomini “; d) ed ancora durante l'assemblea condominiale del 9.3.1957 (doc.4) l'ing. ### dante causa dell'attrice, a seguito di contestazioni dei condomini relativi al mancato completamento di alcuni lavori da parte dell'### intervenne “ per assicurare che i lavori verranno eseguiti però subordinatamente allo accordo tra i condomini e l'### circa gli alloggi dei portieri “ (che la società aveva iniziato, in contrasto con quanto ammesso dal D'### nella precedente assemblea condominiale, a pretendere come di sua proprietà) “ e l'autorizzazione del ### al passaggio da ### della ### alla costruzione interna fatta successivamente “ ; e) pertanto gli stessi soci dell'### durante dette assemblee ammettevano implicitamente l'inesistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia, tanto da chiedere il consenso dei condomini alla concessione di una servitù di passaggio. 
Ma in ogni caso si ribadisce che l'attrice e l'intervenuto non hanno assolto l'onere della prova della realizzazione di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio del passaggio in discussione per l'accesso all'appartamento oggetto di causa - compresa in particolare l'apertura della porta di comunicazione del cortile interno scoperto, posto del retro del fabbricato condominiale, di accesso al corridoio comune al primo piano (porta raffigurata nelle fotografie 9 e 7 della relazione di c.t.u.) - in epoca precedente alla costituzione del condominio e cioè quando fondo servente e fondo dominante appartenevano ancora al medesimo proprietario (società ###. 
In difetto di tale prova non può essere riconosciuta la servitù per destinazione del padre di famiglia. 
La domanda subordinata di accertamento dell'avvenuta acquisizione del diritto di servitù per usucapione. 
A sostegno di tale domanda l'attrice ha dedotto in fatto quanto già sopra riportato e sostenuto in diritto quanto segue: < quand'anche si ritenesse di non dover riconoscere nel caso di specie la costituzione di una servitù ex art. 1062 c.c., lo stato di fatto provato, esercitato con animus possidenti in maniera continuata ed ininterrotta per oltre venti anni (sin dalla fine degli anni '50, periodo di realizzazione della costruzione) determina un acquisto della servitù di passaggio per usucapione. Invero, la servitù per usucapione, sorge per effetto dell'uso non contestato, prolungato e visibile del predio servente e dunque, dando per acclarato che nel caso di specie sia ravvisabile un'ipotesi di servitù acquisibile per usucapione, trattandosi di servitù apparente, per quanto meglio si vedrà appresso, preme procedere ora alla disamina degli elementi sui quali focalizzare l'attenzione per ottenere il riconoscimento di detta tipologia di servitù: ✓ Il possesso pacifico ed ininterrotto: ai sensi dell'art. 1140 c.c., per possesso s'intende l'esercizio di un potere di fatto sulla cosa che si manifesta “in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale”, a tal proposito, si è dimostrato come nel caso di specie il passaggio sia stato esercitato liberamente in maniera continua sin dal completamento della costruzione, sia da parte dell'istante nell'attualità che dapprima da parte del loro genitore e dante causa #### (oltre che da tutti i conduttori dell'immobile che si sono succeduti negli anni fino al 1996) avendo da sempre posseduto sia la chiave del portone d'ingresso al civico n. 18 del fabbricato di P.zza della ### che quella del portoncino che consente l'accesso sull'area retrostante il fabbricato condominiale posto al piano mezzanino dell'androne; ✓ Il tempo: altro requisito necessario ai fini dell'acquisto per usucapione di un diritto di servitù, ai sensi dell'art. 1158 c.c., è l'esercizio di detto diritto per un periodo pari a vent'anni - elemento la cui sussistenza si rinviene nel caso de quo avendo fornito prova circa l'esercizio del passaggio continuato, sin dalla fine degli anni '50, periodo di realizzazione del fabbricato; ✓ Apparenza del passaggio: come già anticipato, l'acquisto per usucapione della servitù apparente, la sola possibile, ai sensi dell'art. 1061, presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire (cfr. Cass. n. 5733/2011) - si è dimostrato nel caso di specie che sin dalla fine degli anni '50, periodo di realizzazione del fabbricato, per accedere all'immobile sia stato utilizzato sempre lo stesso visibile e permanente percorso, meglio descritto al cap. 2 della relazione di parte in atti, con ciò escludendo che il requisito dell'apparenza possa essere insorto di recente!; ✓ Animus possidendi: altro elemento che si rinviene dalla documentazione in atti, e che non ci si esimerà dal provare nel corso dell'istruttoria, è il possesso dell'area condominiale per vent'anni, come se questa fosse già gravata da un diritto di passaggio in favore della deducente e dapprima del proprio padre #### (e dei conduttori dell'immobile de quo che si sono succeduti negli anni), con il compimento di tutti gli atti tipici del titolare senza vedersi mai contestato il contegno tenuto. >. 
I convenuti #### e ### hanno mosso alcune contestazioni in ordine all'esistenza dei presupposti per l'accoglimenti di tale domanda, in particolare hanno negato che: 1) che la ### e/o i suoi danti causa avessero mai avuto le chiavi del portone di piazza della ### n. 18 e quelle del portoncino di accesso alle scale che conducono all'appartamento del portiere ed al terrazzo e che, in ogni caso, avessero transitato attraverso i beni condominiali per esercitare il rivendicato diritto di servitù per il tempo necessario all'acquisizione dello stesso; in proposito hanno evidenziato che era stata la stessa attrice ad ammettere di non aver esercitato il passaggio nei luoghi oggetto di lite quanto meno dall'anno 1998 all'anno 2012 ed hanno dedotto che prima di tale periodo l'area in questione era stata resa inservibile per l'accesso alla proprietà ### a causa dell'impedimento frapposto dal portiere ### che aveva inglobato nel suo appartamento il corridoio di accesso all'appartamento oggetto di causa, abbattendo il muro che divideva l'appartamento al civico n. 18 dal citato corridoio, che gli ex soci della ### avevano realizzato all'interno della loro proprietà (estranea al condominio) al momento dello scioglimento della società; 2) che l'attrice e/o i suoi danti causa avessero manifestato sotto qualsiasi forma un “animus possidendi servitutis” sui beni condominiali da attraversare per giungere al fondo supposto dominante.  ### dell'istruttoria induce a ritenere non sufficientemente dimostrato l'acquisto della servitù di passaggio per usucapione per le seguenti ragioni. 
Anzitutto è pacifico che, come ammesso da parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio, dal 1998 al 2012 il passaggio in esame non fu utilizzato, essendo stata l'unità immobiliare in questione accessibile dal piano terra della proprietà ### confinante con il piano terra di quella dell'attrice sottostante detta unità immobiliare del primo piano (### nell'atto di citazione: - ### per un breve periodo di tempo che va dal 1998 al 2012 per esigenze dell'unico conduttore di entrambi gli immobili, la ### che li locava per l'ampliamento dell'attività di biblioteca pubblica già presente nei locali confinanti di proprietà del #### (cfr. all. 18 - doc. 1), questi, vennero resi intercomunicanti attraverso la scala interna alla proprietà ### senza che per accedervi si rendesse necessario transitare dall'ingresso condominiale al civico n. 18 di P.zza della ### ), come pure è pacifico che successivamente l'attrice ebbe la disponibilità delle chiavi del portoncino del piano ammezzato solamente per concessione del condominio, sicchè occorre valutare solamente se l'usucapione sia maturata prima del 1998. 
Ebbene, il testimone ### nato il ###, indifferente, ha dichiarato che: 1) ha abitato negli appartamenti dei portieri del condominio in ### alla piazza della ### 13/18 dal 1991 al 2001; 2) la porta d'ingresso dell' abitazione del portiere dal medesimo abitata, entrando dal n.18, era posta sul pianerottolo della prima rampa delle scale del palazzo; che da quel punto in poi non vi era altra persona al di fuori di quelle facenti parte del suo nucleo famigliare che poteva accedervi; 3) suo zio ### portiere dello stabile, ebbe ad utilizzare in via esclusiva come parte integrante dell'appartamento a lui assegnato anche il corridoio raffigurato nella piantina di cui all'allegato n.25 della relazione prodotta da parte attrice sub 1 (cioè il corridoio che portava dal cortile scoperto all'appartamento del primo piano oggetto di causa) al quale si accedeva dal ballatoio di entrata all'appartamento del portiere e detto corridoio era usato solo dalla sua famiglia; 4) durante il periodo in cui ha abitato con suo zio ### portiere dello stabile, non vi furono altre persone al di fuori del suo nucleo famigliare che passavano attraverso detto corridoio perché detto corridoio appunto faceva parte della loro abitazione; 8) solo molto tempo dopo l'inizio della sua coabitazione con lo zio si accorse dell'esistenza di una porta in fondo al corridoio (quella di accesso all'appartamento oggetto di causa), poiché coperta da un armadio che ne impediva l'apertura. 
In base a tale testimonianza, resa da persona indifferente e pienamente in grado di riferire sulle circostanze dichiarate perché concernenti un luogo in cui ha abitato dai dieci ai vent'anni di età, è da escludere che dal 1991 al 2001 l'attrice o i suoi danti causa abbiano potuto utilizzare la pretesa servitù di passaggio. 
Peraltro va considerato che il fatto che suo ### portiere dello stabile, ebbe ad utilizzare in via esclusiva, come parte integrante dell'appartamento a lui assegnato, anche il corridoio che conduce alla porta dell'appartamento oggetto di causa è pacifico, non avendo l'attrice contestato tale circostanza allegata dai suddetti convenuti #### e ### ed anzi avendola ammessa, avendo prodotto sub 16 delle foto rappresentanti lo stato dei luoghi a seguito dell'inclusione del corridoio nell'appartamento del portiere.  ### attrice e parte intervenuta, per dimostrare la fondatezza della domanda in questione, hanno addotto i testimoni ### e ### Il primo in relazione ai seguenti capitoli di prova ha così risposto: sul capitolo 1 [ 1. Vero che dal 1958, anno di completamento del ### in ### della ### e di scioglimento dell'impresa ### fino al 1996, il proprietario dell'appartamento sito al primo piano dello stabile (contraddistinto al catasto fabbricati al fg 16 part 19 sub 5) sig. ### nonchè i conduttori delle locazioni che si sono succeduti nel tempo, facevano ingresso al predetto immobile dal portone condominiale al civico n. 18 di ### della ### (il relativo androne e la prima rampa di scalinata condominiale) per poi passare attraverso il portoncino al piano ammezzato che consente di attraversare il cortile interno scoperto ed il corridoio comune che conducono alla porta d'ingresso dell'immobile disponendo delle relative chiavi (come da percorso descritto in dettaglio al ### 2 della relazione tecnica che si rammostra al teste - cfr. doc. 1)? ] “ confermo, ciò posso dire, in quanto fin quando era in vita mio suocero ### - costruttore insieme ad altri del condominio ### - mi aveva informato di questo passaggio e con lui avevo avuto accesso tramite questo percorso. Successivamente alla sua morte, io ho avuto necessità di passare attraverso quel percorso per andare dai conduttori dell'appartamento ### “; sul capitolo 4 [ ### che nel periodo in cui gli immobili descritti al capitolo 2), erano concessi in locazione alla ### veniva mantenuta in essere la porta d'ingresso alla proprietà ### del primo piano? ] “ confermo. Quella porta di accesso all'appartamento al primo piano era rimasta al suo posto anche se i funzionari della ### non la utilizzavano perché potevano accedere all'appartamento da altra proprietà confinante che era stata messa in comunicazione tramite svanatura di tramezzi a confine. 
Per salire al primo piano utilizzavano una scala interna, facente capo alla proprietà confinante con quella ### “; sul capitolo 11 [ ### che il sig. ### per accedere al proprio appartamento sito al primo piano del corpo di fabbrica retrostante il “### Arlecchino”, utilizza per l'accesso dall'esterno il portone posto al n° civ.13 nonchè la porta posta al piano mezzanino dell'androne d'ingresso nel citato immobile? ### altresì il teste se questo è il passaggio speculare a quello da cui si accede dal civico 18 per raggiungere l'appartamento al primo piano, oggi di proprietà del sig. ### ] “ per ciò che è a mia conoscenza, ### figlio di uno dei costruttori, è stato proprietario di un appartamento al primo piano retrostante al fabbricato condominiale specularmente all'appartamento proprietà ### ma con accesso dal civico n.13. “; sul capitolo 12 [ ### che l'avviso che si rammostra al teste (doc. 14), veniva affisso in data ### dall'### di condominio sul portoncino sito al piano intermedio del condominio di “### della Rinascita”, civ. 13? Dica inoltre il teste se è a conoscenza dei non condomini che utilizzavano le chiavi ai quali l'avviso era rivolto] “ ricordo questo avviso affisso al portone sito all'ammezzato dell'ingresso del civico 13 in occasione di una visita a mia cognata che abita a quel civico. ### non condomino era a mia conoscenza solo ### “; sul capitolo 13 [ ### che dal 1977 al 1996, il sig. ### conduttore degli immobili situati rispettivamente al piano terra ed al primo piano del ### di ### della ### civ. 18 (oggi di proprietà del sig. ###, nonché i suoi dipendenti, accedevano all'appartamento sito al primo piano dal portone condominiale al civico n. 18 di ### della ### (il relativo androne e la prima rampa di scalinata condominiale) per poi passare attraverso il portoncino al piano ammezzato che consente di attraversare il cortile interno scoperto ed il corridoio comune che conducono alla porta d'ingresso dell'immobile disponendo delle relative chiavi ] “ confermo la circostanza. Li vedevo personalmente passare. Inoltre, dopo la morte di mio suocero, ero io l'esattore dei canoni di locazione per conto di mia suocera “; sul capitolo 14 [ ### che l'#### per accedere all'immobile sito al primo piano del ### di ### della ### civ. 18, in occasione della riscossione per conto delle ###re ### del canone di affitto dal locatore, sig. ### passava dal portone condominiale al civico n. 18 di ### della ### (il relativo androne e la prima rampa di scalinata condominiale), dal portoncino al piano ammezzato nonché dal corridoio comune che conducono alla porta d'ingresso dell'immobile? ] “ ho già risposto “.  ### poi, in relazione ai capitoli 1, 11 e 12 ha così risposto: sul capitolo 1 [ 1. ### che dal 1958, anno di completamento del ### in ### della ### e di scioglimento dell'impresa ### fino al 1996, il proprietario dell'appartamento sito al primo piano dello stabile (contraddistinto al catasto fabbricati al fg 16 part 19 sub 5) sig. ### nonchè i conduttori delle locazioni che si sono succeduti nel tempo, facevano ingresso al predetto immobile dal portone condominiale al civico n. 18 di ### della ### (il relativo androne e la prima rampa di scalinata condominiale) per poi passare attraverso il portoncino al piano ammezzato che consente di attraversare il cortile interno scoperto ed il corridoio comune che conducono alla porta d'ingresso dell'immobile disponendo delle relative chiavi (come da percorso descritto in dettaglio al ### 2 della relazione tecnica che si rammostra al teste - cfr. doc. 1)? ] “ confermo la circostanza in quanto io ci ho abitato dal 1955 fino a fine anni 60. Poi, ci sono tornato nel 1990 fino al 2002 “; sul capitolo 11 [ ### che il sig. ### per accedere al proprio appartamento sito al primo piano del corpo di fabbrica retrostante il “### Arlecchino”, utilizza per l'accesso dall'esterno il portone posto al n° civ.13 nonchè la porta posta al piano mezzanino dell'androne d'ingresso nel citato immobile? ### altresì il teste se questo è il passaggio speculare a quello da cui si accede dal civico 18 per raggiungere l'appartamento al primo piano, oggi di proprietà del sig. ### ] “ confermo le due circostanze “; sul capitolo 12 [ ### che l'avviso che si rammostra al teste (doc. 14), veniva affisso in data ### dall'### di condominio sul portoncino sito al piano intermedio del condominio di “### della Rinascita”, civ. 13? Dica inoltre il teste se è a conoscenza dei non condomini che utilizzavano le chiavi ai quali l'avviso era rivolto] “ confermo la prima circostanza. Per quanto mi riguarda, io ero un non condomino che utilizzava le chiavi. Non so di altri “. 
Tali testimonianze sono inidonee a comprovare l'esercizio di fatto della servitù di passaggio in questione in quanto: a) ###à delle dichiarazioni del testimone ### va valutata con particolare rigore, trattandosi del coniuge dell'attrice e padre dell'intervenuto, nonché di futuro usufruttuario dell'unità immobiliare di cui trattasi in caso di premorienza della coniuge (come da atto di donazione prodotto da ### in data ###), dunque di soggetto interessato di fatto all'accoglimento della domanda in esame; la sua risposta al capitolo 1 è in gran parte de relato e per il resto decisamente generica, oltre che in contrasto, per il periodo successivo al 1991, con quanto dichiarato dal testimone ### le sue risposte ai capitoli 13 e 14 sono in parte generiche, in parte contraddette dalla testimonianza del ### per il periodo successivo al 1991 e in ogni caso poco attendibili anche in relazione al contenuto del contratto disciplinante il rapporto di locazione con le società del ### prima e del ### poi; ed infatti il testimone ha asserito che periodicamente andava a riscuotere presso l'appartamento del primo piano oggetto di causa i canoni di locazione per conto della suocera, ma nel contratto di locazione la sede della società conduttrice è indicata come sita in C.so ### n.103 (proprio all'angolo della piazza della ### e che i canoni di lire 3.500.000 mensili dovevano essere corrisposti presso la ### succursale ### c/c n. 1933229/10/65 intestato alla ###ra ### inoltre, anche ove fossero stati effettuati pagamenti in contanti dei canoni di locazione, in contrasto con la clausola contrattuale - ciò che appare decisamente improbabile, visto l'interesse delle società conduttrici a disporre di pagamenti tracciabili dei canoni di locazione - , sarebbe certamente stato più logico un accesso dell'esattore della locatrice direttamente al locale del piano terra sito nella ### di ### della ### anziché effettuando i tortuosi passaggi attraverso i beni condominiali (portone, androne e scale) dal civico 18 di ### della ### in proposito va anche considerato che i contratti di locazione in questione indicano come oggetto “ locale al piano terreno e locale al 1° piano con servizio sito in ### sotto la galleria di p.zza della ### n° 20/6 e 20/7 “, senza alcun riferimento al civico 18, cioè un complessivo immobile con indirizzo di p.zza della ### n° 20/6 e 20/7; le restanti risposte del testimone ai capitoli 4, 11 e 12 sono inidonee a fondare la tesi attorea perché relative a circostanze di per sé non decisive; b) Lo stesso vale per la testimonianza dell'### sui capitoli 11 e 12, mentre quanto dichiarato da detto testimone in risposta al capitolo 1 non è pienamente attendibile perché per il periodo dal 1990 al 2002 in contrasto con quanto dichiarato dal testimone ### e per il periodo 1955/fine anni 60 in quanto si tratta di circostanze risalenti a più di sessanta anni fa e il teste è nato nel 1953, sicchè negli anni '50 era ancora nel pieno periodo dell'infanzia; in ogni caso la testimonianza in questione non conferma una situazione di esercizio del passaggio costante per un ventennio. 
Va per completezza considerato che sono stati escussi altri due testimoni di parte attrice e di parte intervenuta che hanno reso dichiarazioni che nulla apportano alla tesi attorea, atteso che ### ha dichiarato di non ricordare alcunchè sullo stato dei luoghi e di non essere, perciò, in grado di fornire risposta al capitolo 14, mentre i testi ### e ### escussi sul capitolo 4, hanno confermato che nel periodo di locazione degli immobili da parte della ### la porta di accesso all'unità immobiliare del primo piano non è stata mai utilizzata e sempre coperta (secondo un testimone da uno scaffale, secondo l'altro da un manifesto), tranne che in un'occasione, come riferito dal ### ( Una volta ci passai attraverso passando dalla scala condominiale perchè riconsegnammo le chiavi a ### ma dovevamo accedere ai contatori che erano fuori i balconi, passando dalla proprietà #### erano due contratti con scadenza diversa. Il passaggio lo feci attraverso il portone che da su P.zza ### salimmo al primo piano e l'#### ci aprì la porta della foto 15 del doc. n.1, perché aveva le chiavi, in quanto noi non le avevamo. Ci ritrovammo nello spazio adibito alla nostra fotocopiatrice.), il quale ha riferito della disponibilità da parte del ### delle chiavi della sola porta di accesso all'unità immobiliare del primo piano, non anche di altre chiavi (del portone condominiale e del portoncino del piano ammezzato). 
Dunque anche la prima domanda subordinata va respinta. 
La domanda subordinata di costituzione del diritto di servitù coattiva di passaggio ### pertanto valutare l'ulteriore domanda subordinata. 
A sostegno di tale domanda la parte attrice ha dedotto quanto segue: < In caso di mancato riconoscimento dell'acquisto di servitù di passaggio nelle modalità sopra descritte, residuerebbe in favore della deducente, il diritto di riconoscimento di servitù coattiva ex art.  1051 c.c. e ss. alla luce della statuizione della Corte Costituzionale n. 167 del 1999, così come interpretata di recente dal Supremo Collegio (cfr Cass. Civ. n. 8817 del 10.04.2018), che pone al centro della norma codicistica non solo le esigenze dell'agricoltura o dell'industria, ma quelle abitative in senso ampio e generale. 
La fattispecie che ci occupa fotografa uno scenario che non lascia dubbi, ovvero una situazione in cui il proprietario di un immobile necessita dell'utilizzazione di un percorso condominiale non per il proprio mero diletto, quanto piuttosto, per poter fruire della sua proprietà.   ### riconosce ai proprietari dei fondi interclusi, la possibilità di intraprendere un'azione che abbia come risultato il riconoscimento del diritto di servitù e dell'obbligo per il titolare del fondo servente (i condomini) di consentirne l'esercizio sulla sua proprietà. Nel caso di servitù coattiva di passaggio, l'utilità deve consistere nel vantaggio per il fondo dominante che rispetto allo stato dei luoghi non ha, o l'avrebbe solo con grosse difficoltà, accesso diretto alla pubblica via. Si tratta delle ipotesi di servitù coattive di passaggio a favore di fondo assolutamente intercluso o relativamente intercluso. 
Il caso che stiamo trattando, configura un tipico esempio di interclusione assoluta, esso ha in sé tutti gli elementi necessari alla sua richiesta: l'altruità dei fondi, l'utilità rappresentata dalla necessità di accedere alla proprietà e l'impossibilità di procurarsi altrimenti il passaggio. È evidente dunque che quand'anche non volesse riconoscersi l'acquisizione del diritto per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, non potrà negarsi il riconoscimento del diritto di passaggio per interclusione assoluta del fondo, atteso che, ove così non fosse, si arriverebbe all'assurdo di avere una proprietà inutilizzabile, un po' come un oggetto indispensabile chiuso in una cassaforte! Ad ogni buon conto, nell'eventuale ipotesi di voler qualificare l'interclusione che interessa il caso di specie quale interclusione relativa, per il fatto che per un breve periodo (corrispondente al tempo in cui entrambi gli immobili attualmente di proprietà della sig.ra ### M.R. sono stati locali alla ### e per esigenze di quest'ultima), i locali di proprietà ### sono stati resi comunicanti con quelli della adiacente proprietà ### con ciò consentendo l'accesso al locale sito al primo piano senza dover transitare dall'ingresso condominiale al civico n. 18 di P.zza della ### non cambierebbe le cose.  ### la deducente avrebbe comunque la possibilità di agire per il riconoscimento della servitù coattiva di passaggio così come da sempre esercitata, attesa l'eccessiva disagevolezza e dispendiosità nell'accedere all'immobile sito al primo piano per il tramite del locale sito al piano terra piuttosto che transitando dall'ingresso condominiale. 
A tal proposito valga considerare infatti che la consegna delle chiavi del portone condominiale al civico n. 18 e di quelle del portoncino al piano mezzanino, rappresenterebbe di certo la soluzione meno onerosa ed invasiva tenuto conto della destinazione del fabbricato se non addirittura l'unica possibile dal momento che l'unica alternativa resasi possibile al tempo in cui gli immobili venivano locati alla ### - ovvero quella di rendere intercomunicanti gli immobili di diverse proprietà adiacenti attraverso la scala interna, all'epoca dei fatti, alla proprietà ### - non sarebbe comunque più praticabile dato che la predetta scala interna è stata rimossa nel 2012 da ### (### srl), nuovo proprietario dell'immobile, all'epoca di proprietà del sig. ### Pacifica appare dunque essere la fondatezza della domanda avanzata sulla base del fatto che il passaggio ad oggi esercitato, così come descritto nella relazione di parte in atti, appare essere l'unico in grado di consentire il miglior transito senza eccessivo disagio o onerosità anche alla luce del bilanciamento d'interessi che la normativa di settore prevede debba essere operato al fine di individuare la soluzione più idonea ad arrecare il minor danno possibile. >. 
I convenuti ##### hanno negato che la proprietà dell'attrice sia interclusa poiché, ab initio, piano terra e primo, uniti da scala interna autonoma, sarebbero sempre stati utilizzati come unica unità immobiliare; solo successivamente la scala interna sarebbe stata abbattuta determinando così un'auto interclusione per la quale non poteva invocarsi alcuna legittima tutela, né ai sensi dell'art.1051, peraltro non applicabile alle case e alle pertinenze, né ai sensi dell'art.1052 c.c.. 
In effetti risulta dai contratti di locazione prodotti dalla stessa parte attrice che i locali oggetto di causa siti al piano terra e al primo piano distinti rispettivamente in ### al fg. 16, part. 19, sub.9 e al fg.  16, part. 19, sub.5 sono stati sempre concessi in locazione come unica unità immobiliare dapprima a ### alla ### e alla ### articoli abbigliamento di ### & C dal gennaio 1978 al 1996 e successivamente alla ### dal 7/8/1999 ed il ###. 
Come già evidenziato, nei contratti con ### la ### e la ### articoli abbigliamento di ### & C l'immobile concesso in locazione è indicato come “ locale al piano terreno e locale al 1° piano con servizio sito in ### sotto la galleria di p.zza della ### n° 20/6 e 20/7 “, senza alcun riferimento al civico 18; e va qui aggiunto che, pur essendo risultato dall'istruttoria che quantomeno dal 1991 ### portiere dello stabile, aveva inglobato nel proprio appartamento il corridoio che conduceva dal cortile scoperto all'appartamento del primo piano, così rendendo impossibile l'accesso a detta unità immobiliare dalla porta del primo piano, l'attrice non ha allegato, né comprovato, la minima rimostranza da parte del conduttore dell'epoca; da ciò si desume che dopo il 1991 l'accesso al primo piano era possibile dal piano terra (cioè dal subalterno 9) mediante scala interna di collegamento; e deve ritenersi ragionevolmente che anche precedentemente vi fosse detto collegamento, atteso che l'istruttoria espletata non ha permesso di accertare accessi al primo piano tramite il portone del civico n.18. 
Quanto al periodo successivo, di locazione alla ### è poi pacifico e documentato quanto dedotto nell'atto di citazione e cioè che, per esigenze del conduttore, che aveva in locazione anche i locali confinanti di proprietà del #### le unità immobiliari dei piani terra e primo vennero resi intercomunicanti attraverso la scala interna alla proprietà ### e che a tal fine fu raggiunto un accordo tra le ###re ### ed il #### formalizzato con ### di ### di ### in data ### - ### (cfr. all. 19 - doc. 1), in virtù del quale vennero quindi praticate delle aperture di collegamento sia al piano terra (### n.17 perizia di parte - doc. 1) che al primo piano (### n.18 perizia di parte - doc. 1) mediante abbattimento di un tratto di parete divisoria a confine delle due proprietà in ciascun livello onde creare il collegamento diretto tra le due proprietà, nonché l'abbattimento del tramezzo forato che separava le rispettive proprietà sul terrazzo al primo piano, sovrastante la ### di ### della ### Tuttavia, come accertato dal ### le due unità immobiliari di cui ai predetti sub. 9 e 5 risultano essere state catastalmente rappresentate sempre quali unità autonome, prive di collegamento diretto, esemplificativamente a mezzo scala interna, diversamente dalla proprietà confinante ### dotata di scala interna graficamente evidenziata. 
In proposito va considerato quanto segue. 
Ai sensi dell'art.1051 c.c. : “ Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo. 
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente. 
Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica “. 
Ai sensi dell'art.1052 c.c. : “ Le disposizioni dell'articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato. 
Il passaggio può essere concesso dall'autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria “. 
Con sentenza 167/1999 la ### ha dichiarato illegittimo il comma 2 «nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall'autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità -- di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap -- degli edifici destinati ad uso abitativo». 
Per giurisprudenza consolidata ai fini della costituzione di una servitù coattiva di passaggio, l'accertamento della interclusione di un fondo, ai sensi dell'art. 1051 c.c., va eseguito in riferimento all'immobile nel suo complesso (Cass. Civile 15116/2021, 24367/2018, 55/2018, 18372/2004), dunque nel caso di specie in relazione alle due unità immobiliari nel loro complesso, di cui la ### è usufruttuaria (piena proprietaria all'epoca dell'instaurazione del presente giudizio) e l'intervenuto è nudo proprietario, che, peraltro, come già evidenziato sono state utilizzate per decenni come unico immobile. 
Poiché l'immobile nel suo complesso ha al piano terra accesso alla pubblica via, non ricorre l'ipotesi di interclusione [ cfr. Cass. Civile 24017/2004 “ Ai fini della costituzione di passaggio coattivo ai sensi dell'articolo 1051 del c.c., per stabilire la interclusione di un fondo (o di un immobile) quest'ultimo deve essere considerato nella sua unitarietà, non anche in relazione a sue singole parti. Un fondo, in altri termini, non può essere considerato intercluso se, comunque, una parte di esso confina con la via pubblica o, comunque, ha uscita su di essa, atteso che una volta che abbia tale uscita compete al proprietario fare in modo che tutte le sue parti ne beneficino, adottando gli opportuni accorgimenti ed eseguendo al suo interno le opere necessarie “], sicchè l'art.1051 c.c. non è applicabile. 
Tantomeno è applicabile l'art.1052 c.c. in quanto l'immobile in discussione, considerato nella sua unitarietà, ha accesso alla via pubblica e la parte attrice non ha nemmeno dedotto perché tale accesso sarebbe inadatto o insufficiente ai bisogni dell'immobile; né si verte nel caso di specie di esigenze abitative, perché l'immobile non ha destinazione abitativa, sicchè il richiamo nell'atto introduttivo del giudizio alla pronuncia della Corte Costituzionale n.167/1999 è fuori luogo, tanto più se si considera che la pretesa servitù di passaggio, come evidenziato dal convenuto ### certamente non è conforme alla legislazione relativa ai portatori di handicap. 
In realtà, a ben vedere, l'esigenza di parte attrice e di parte intervenuta riguarda un passaggio interno alla loro proprietà che vorrebbero evitare per mere esigenze speculative, al fine di conseguire la più ampia autonomia del piano terraneo concesso in locazione a terzi ad uso commerciale e del primo piano ad uso ufficio che, con accesso dal n.18 di ### della ### diverrebbe ben più prestigioso che se mantenesse l'ingresso naturale dalla galleria della stessa piazza ma attraverso una vetrina di negozio. 
E' evidente che la ### e il ### non possono ottenere detto vantaggio mediante un passaggio coattivo imposto a terzi, ben potendo e dovendo eseguire le opere interne necessarie per consentire alla loro parte di proprietà del primo piano di usufruire dell'accesso alla pubblica via già esistente dal piano terra. 
Anche l'ulteriore domanda subordinata va, quindi, rigettata. 
Le spese di lite Le spese di lite, liquidate in dispositivo quanto ai compensi per causa di valore indeterminabile e media complessità con parametri superiori a quelli medi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, atteso l'impegno richiesto dalle attività difensive, vanno poste a carico di attrice e intervenuto e in favore dei convenuti che si sono opposti all'accoglimento delle domande - per ### in favore del relativo difensore dichiaratosi antistatario - , mentre vanno dichiarate compensate in relazione ai restanti convenuti costituiti, che si sono rimessi alla Giustizia. 
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico di parte attrice e di parte intervenuta.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) Rigetta le domande proposte da parte attrice e parte intervenuta; 2) Condanna parte attrice e parte intervenuta a pagare, in solido tra loro, in favore dei convenuti #### e dell'avv. ### difensore di ### dichiaratosi antistatario, le spese del presente giudizio, che liquida per ciascuno in € 13.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge; 3) Dichiara integralmente compensate le spese del presente giudizio tra parte attrice e parte intervenuta e i convenuti #### e ### 4) Pone definitivamente le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate in corso di causa, a carico di parte attrice e di parte intervenuta.  ### 16 giugno 2024 
Il Giudice
 dott. ### 

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di ### nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 11691/2017 promossa da: (c.f.  rappresentato e difeso dall'avv.### ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in ### alla è elettivamente domiciliato ### CONTRO ( ) rappresentato e difeso dall'avv.### ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in #### ( ) Rappresentato e difeso dall'avv.### ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in #### CONCLUSIONI Le parti all' udienza di precisazione delle conclusioni hanno concluso richiamandosi agli atti depositati in via telematica che vengono di seguito riprodotti. ##### Conclusioni per parte attrice ### l'###mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, - condannare il sig. a rilasciare, libera da persone e cose, la porzione vano cantina, posta al piano seminterrato, di proprietà del identificativi come in atti catasto urbano e ### 20 dicembre 1997 rep. 6262 a firma notaio e relativi allegati; - reimmettere il sig. nella disponibilità del locale seminterrato nello stato di fatto e diritto antecedente la realizzazione gli abusi confermando quanto all'ordinanza ex art. art.  186 quater cpc del 30/03/2020 dep. 21/04/2020, (cron. 2804/2020) nel giudizio RG 11691/2017 e provvedendo sulle spese processuali di detta ordinanza; - condannare il signor all'integrale pagamento delle spese e dei costi di ripristino dello stato preesistente dei luoghi in favore di previo accertamento e quantificazione dei predetti spese e costi, per come avranno ad essere determinati e quantificati in corso di causa anche a mezzo di ### nonché al risarcimento di tutti gli eventuali danni che fossero accertati nel vano cantina per cui è quaestio; - condannare il signor al pagamento di una indennità di occupazione e/o in conseguenza del mancato utilizzo in favore dell'attore da quantificare nella misura che verrà ritenuta di giustizia in seguito ad istruttoria, anche in via equitativa, oltre interessi legali dal dovuto al saldo e rivalutazione monetaria come per legge; - condannare il signor a rifondere al sig. la somma di €.  24.326,04 ovvero la diversa maggiore o minore somma che verrà ritenuta dovuta o equa in esito a istruttoria per le causali di cui in atti. Oltre rivalutazione monetaria, e interessi dal dovuto al saldo effettivo; - condannare in ogni caso il signor a rifondere integralmente all'attore tutte le spese legali e non, tecniche e di CTU sostenute per attività difensiva e/o causate dalla condotta del , nonché tutte le ulteriori spese connesse e/o conseguenti dai fatti di cui in atti, ivi compresi il procedimento ATP rg. 7585/2016, il precetto arch. , il procedimento rg. 4279/2017 dott. e le spese di mediazione delegata nr 349/2019 . ### - Spese del presente giudizio e di mediazione delegata integralmente rifuse, oltre 15% accessori, IVA e ### Sentenza, esecutiva come per legge. 
IN VIA ISTRUTTORIA: Si richiamano le istanze istruttorie tutte come formulate, articolate e dedotte in atti, a prova diretta e contraria, e in particolare nelle memorie istruttorie ex art 183 VI co n. 2 e 3 cpc depositate, cui ci si riporta e che qui si intendono integralmente trascritte e riprodotte, con le istanze, i testi indicati e i capitoli di prova articolati. 
Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie, ai capitoli di prova e ai testi di parte convenuta per i motivi di cui alla memoria n. 3 ex art. 183 VI co cpc depositata in atti da intendersi qui integralmente richiamata e nella denegata e non creduta ipotesi di loro accoglimento si chiede di essere ammessi a prova diretta e contraria con i testi indicati da questa difesa nelle proprie memorie n. 2 e 3 ex art 183 VI co c ### per parte convenuta “### al ### adito: - in via principale, rigettare tutte le domande proposte dall'attore e dal terzo chiamato perché infondate in fatto e in diritto, e per l'effetto revocare le ordinanze ex art. 186 ter e quater c.p.c.  emesse nel corso dell'istruttoria, disponendo le relative restituzioni; - in via subordinata, in caso di accoglimento delle domande dell'attore, condannare il sig.   a tene re indenne il c onvenuto, a t itolo di r isarcimento dei danni, dalle conseguenze derivanti allo stesso dall'accoglimento delle domande attoree di ### rilascio della cantina, ### di pagamento all'indennità di occupazione della stessa, ### di rimessione in pristino del locale cantina, ### di condanna al pagamento delle spese e dei costi di ripristino, ### di condanna al pagamento alla rifusione delle spese sostenute per il rifacimento del tetto; - in via istruttoria, ove occorra, disporre i chiarimenti richiesti al CTU all'udienza del 14.02.203 e ammettere i capitoli di prova da 1 a 7 dedotti con la memoria del 14.02.2020, con i testimoni ivi indicati. 
Con vittoria delle spese di lite.” #### per parte terza chiamata ### rigettare le domande di in quanto infondate in fatto e diritto, inammissibili e improcedibili per le causali di cui in atti; ### - condannare il sig. al pagamento in favore del sig.  della somma di € 2.200,00 o quella diversa somma che verrà ritenuta provata e dovuta e\o equa oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo per le causali di cui in atti; - condannare il sig. al pagamento in favore del sig.   de lla s omma di € 720 ,98 o que lla di versa s omma c he f osse r itenuta dovuta, olt re interessi dal dovuto al saldo per le causali di cui in atti, confermando l'ordinanza di ingiunzione del 9.11.2019 cron. 7113\2019 dell' ### così come modificata con ordinanza del 01.02.2021 con l'integrazione delle spese legali. 
IN OGNI CASO: condannare l'opponente al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 cpc e alla integrale rifusione delle spese legali e tecniche anche di mediazione delegata e di ### quest'ultime se non riconosciute come voce di danno. 
IN VIA ISTRUTTORIA: ammettersi le prove dedotte nella memoria n. 2 ex art. 183 co. 6 Cpc con i capitoli di prova ivi articolati da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti con i testi ivi indicati. Ci si oppone alle prove di parte convenuta per i motivi di cui in atti e nella denegata ipotesi di loro accoglimento si chiede di essere abilitati a prova contraria come dedotto nelle memorie n. 2 e n. 3 ex art.183 co. 6 cpc con i testi ivi indicati. 
Motivazione Il signor ha citato in giudizio il fratello proponendo le domande di cui in epigrafe, relative all'immobile ### in ### , , condominio minimo costituito da: o appartamento al primo piano , di proprietà di ; o appartamento al piano terra, di proprietà di ### o piano seminterrato, autorizzato ad uso cantina, della cui condizione giuridica si discute. 
Data la pendenza del terreno su cui è costruito l'immobile, è possibile accedere direttamente al piano seminterrato da porta aperta sull'area comune.  o area esterna comune o terrazzo con sottostante ricovero per veicoli, annesso all'appartamento di proprietà di ; o scala esterna che costituisce l'unico accesso ai due appartamenti; o ascensore che pone in collegamento il piano seminterrato e il piano terra di proprietà di . 
Si è costituito in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto delle domande in quanto infondate e, in subordine, chiedendo di venire autorizzato a chiamare in causa il proprio padre, , per venire manlevato da qualsivoglia conseguenza derivante dall'accoglimento delle domande attoree. 
Si è costituito in giudizio il sig. eccependo la nullità dell'atto di citazione, la propria carenza di legittimazione passiva e, in ogni caso, l'infondatezza della domanda nel merito. 
Nel corso del giudizio è stata disposta mediazione delegata e all'udienza del 31.10.2019 attore e convenuto hanno rappresentato di avere raggiunto, con l'aiuto dei mediatori, un accordo parziale, essendosi impegnati ad incaricare un tecnico comune (arch. per presentare agli ### possibili soluzioni volte a sanare gli abusi (in particolare la scala, che presenta criticità anche civilistiche concernenti le distanze dai vicini) con deposito di richiesta di permesso di costruire in sanatoria. 
Sono stati resi provvedimenti interinali: con ordinanza ex art. 186-ter c.p.c. del 09.11.2019 è stata accolta l'istanza di di ingiunzione a al pagamento della somma di €720,98, oltre ad interessi legali dal 9 ottobre 2018 al saldo effettivo, in forza della clausola, contenuta nell'atto notarile 20 dicembre 1997 ove si legge che “a titolo di corrispettivo la parte acquirente signor costituisce una rendita vitalizia a favore del signor , che qui presente all'atto accetta, di lire un milione annuo, ### rivalutabile annualmente secondo gli indici ### di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Detta rendita verrà pagata in rate semestrali al domicilio del signor (doc.2 attore) Il terzo chiamato ha dato atto dell'adempimento spontaneo da parte del figlio alla propria obbligazione assunta con analoga clausola ed ha proposto la domanda solamente nei confronti del convenuto. 
E' stata emessa ordinanza ex art. 186 quater c.p.c in accoglimento della domanda attorea, ordinando ad di consentire a pari accesso e godimento del piano seminterrato dell'immobile di entro il termine di 90 giorni dalla comunicazione del provvedimento. 
E' stato acquisito il fascicolo di ATP fra le medesime parti ed è stata esperita una consulenza integrativa, con nomina dell'arch. 
Sul titolo di acquisto delle rispettive proprietà.  ### de quo era interamente di proprietà della madre dei fratelli , signora , purtroppo prematuramente scomparsa il 23 aprile 1991, ed è caduto in successione venendo ereditato pro quota dal marito e dai tre figli.  ### era stato costruito in forza della concessione edilizia n.11380/252 del 1965. 
Il padre, , al fine di beneficiare già in vita i figli ha disposto dei beni quando i figli erano maggiorenni, ancora giovani, ponendo fine alla comunione pro indiviso tramite un complesso atto notarile stipulato il 20 dicembre 1997 (fasc.atp docc 2 e ###) misto di donazione e di contestuale compra-vendita di quote fra fratelli. 
La casa oggetto del presente giudizio è stata destinata ai due figli maschi in parti eguali perché vi risiedessero e la casa coniugale - sulla quale il padre si è riservato l'usufrutto - è stata data alla figlia che già disponeva di altra abitazione fuori ### Più esattamente: - l'attore è divenuto proprietario esclusivo di appartamento ad uso abitazione composto da quattro locali oltre servizi a piano con vano di cantina al piano ### - il convenuto è divenuto proprietario esclusivo di “appartamento ad uso abitazione composto da quattro locali più servizi a piano terreno con vano cantina al piano ” - entrambe hanno acquisito proporzionale quota di comproprietà nell'area a cortile … del vano scale d'accesso ad esclusione delle scale al piano e di quant'altro per legge, consuetudine e precedenti titoli costituisce parte comune Le cessioni sono tutte stata fatte ed accettate nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovavano e nell'atto notarile non vi è traccia dell'assunzione di alcun obbligo, da parte del padre, di eseguire lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione sugli stessi.  e d si sono entrambe obbligati, nei confronti del padre, al pagamento di una rendita vitalizia pari a lire un milione, rivalutabile annualmente secondo gli indici ### di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, da pagarsi in rate semestrali al domicilio del sig. . 
Le parti hanno dichiarato la conformità alla normativa urbanistica e che gli immobili sono stati edificati anteriormente al 1 settembre 1967 e che da allora non sono state apportate modifiche richiedenti provvedimenti autorizzativi. I fratelli hanno usufruito dell'imposta al 4% trattandosi per loro di prima casa. 
Sulla domanda di rilascio della porzione di vano cantina ### ha chiesto di condannare a rilasciare, libera da persone e cose, la porzione vano cantina posta al piano seminterrato, di proprietà del identificativi come in atti catasto urbano e ### 20 dicembre 1997 rep. 6262 a firma notaio e relativi allegati. 
La domanda merita accoglimento, nei termini indicati. 
In parziale modifica dell'ordinanza emessa ex art. 186-quater c.p.c. (revocabile e pertanto anche modificabile con la sentenza definitiva), non essendo la cantina ceduta pro indiviso ma essendo ****** ****** ### composta da due vani rispettivamente di proprietà dell'uno e dell'altro fratello, separati da un muro, come si vede nelle mappe sotto riprodotte. 
In quanto alla porzione di immobile al piano , ###,(7$¶3$57(68'###,(7$¶3$57(125' Tuttavia, allo stato il seminterrato si presenta come un ambiente unitario e soprattutto avente un XQLFR DFFHVVR DOO¶HVWHUQR O¶DFFHVVR RULJLQDULDPHQWH DOOD VROD FDQWLQD GL) , non esistendo più le scale interne che consentivano , almeno da quanto appare in mappa, a di accedere alla sua cantina.  ,QDOOHJDWRDOO¶DWWRQRWDULOHVRQRSURGRWWHSLDQWHFDWDVWDOLFRQLQGLFD]LRQHDSHQQDGL ´
HGL , relative sia agli appartamenti che alla cantina, come infra riprodotte, dalle quali ### Le schede catastali sono registrate il 6 marzo 1996, quindi in data di poco anteriore al rogito. ### Come confermato dal CTU a seguito di esame anche di atto notarile, scheda catastale e planimetria dello stato di fatto.  /¶LPPRELOH RULJLQDULDPHQWH HUD FRPSRVWR GD TXDWWUR DSSDUWDPHQWL ROWUH DOOD FDQWLQDe si accedeva al piano terra dalla strada pubblica e al piano primo attraverso qualche gradino come risulta dalla seguente risalente planimetria, depositata in Comune: Nella memoria ex art.183 VI comma n.1 il convenuto ha chiesto al ### di rileva### che lo stato di fatto descritto dalle planimetrie catastali ### H ### depositate in ### il ### (v. doc.ti 17-18) sarebbe difforme rispetto a quanto presente nel fascicolo comunale, infatti in queste planimetrie apparirebbe per la prima volta un vano scale che collega il ### Orbene, oggetto di questo giudizio sono le conseguenze dei lavori abusivamente commissionati e pagati dai fratelli , conseguenze delle quali attore e convenuto sarebbero in ogni caso responsabili ### anche in forza della successione dalla madre. QXLQGLXQHYHQWXDOHDFFHUWDPHQWRG¶XIILFLRGHOOD*** ### nullità dell'atto notarile 1997 (per il quale non sussistono elementi di fatto sufficienti) porterebbe a ritenere l'intero immobile pro indiviso nella proprietà pro quota di tutti e quattro i familiari superstiti in proporzione delle rispettive quote ereditarie. 
Sui lavori eseguiti dai fratelli tra il 1998 e il 2000 Risulta dalla documentazione depositata che a partire dal 1998 (quindi dall'anno successivo al citato atto notarile di donazione e compravendita) i fratelli ed abbiano incaricato il geom. di pr ogettare e l' impresa di e seguire lavori di straordinaria manutenzione volti ad un consistente aumento di volumetria dell'immobile. 
Il terzo chiamato ha prodotto preventivo della società , per il costo complessivo di ### 219.330.000,00 indirizzato congiuntamente a “e ” , avente ad oggetto “lavori da eseguirsi presso vostra abitazione”, tra cui la demolizione della scala esistente con formazione di solaio ove si trovava, la formazione di una nuova scala all'esterno dell'immobile, la formazione di nuovi tavolati, lo “smontaggio del tetto esistente” e la Che il nuovo tetto sia stato rialzato con la formazione di un locale di fatto utilizzabile a fini abitativi incontestato e reso evidente dal fatto che sia indicato il costo di formazione nuova muratura e di creazione di una scala dal piano primo al sottotetto.  (¶LQROWUHLQGLFDWRLOFRVWRGLFRVWUX]LRQHGLXQDVFDODHVWHUQDQRQFKpLOFRVWRGL Sono prodotte le fatture presentate da , intestate ad entrambe i fratelli senza ripartizioni di costi fra loro a seconda della tipologia di lavori né risulta una ripartizione difforme dei costi fra fratelli (ad esempio, di innalzamento del sottotetto). E¶LQILQH irrilevante l¶eventuale ### provenienza della provvista dal padre, in quanto dei lavori hanno beneficiato di fatto entrambe i fratelli, in parti grossomodo equivalenti, ed hanno bonificato le somme necessarie, con fondi provenienti dai loro conti correnti personali, come da documentazione prodotta. 
All'esito dei lavori l'immobile è risultato trasformato in due appartamenti con accessi indipendenti (mentre l'originario immobile prevedeva un accesso comune), di dimensioni maggiori rispetto ai precedenti appartamenti perché comprensivi anche dell'area già adibita a vano scale ed alcune superfetazioni. 
I lavori hanno infatti previsto la demolizione della scala interna e la ricostruzione dei tavolati: - ha potut o us ufruire d i un a ppartamento c ostituito dal piano terra, più esteso rispetto all'originario, e dell'intero piano interrato con unico ingresso esclusivo e comprensivo anche della porzione di appartamento che ha prima messo a reddito e poi trasformato da cantina in spazi abitati quali cucina e soggiorno. Ha goduto inoltre di un ampio terrazzo annesso al proprio appartamento e di un sottostante ricovero per le autovetture.  - ha potut o us ufruire d i un a ppartamento c ostituito da l piano p rimo, più esteso rispetto all'originario e con un ampio balcone, nonché del piano sottotetto adibito di fatto a mansarda e accessibile solo tramite scala interna. 
I lavori sono stati progettati ed eseguiti in maniera unitaria e questa considerazione è di grande importanza nell'interpretazione, secondo criteri di buona fede, dell'intera vicenda. 
I lavori hanno incluso la sostituzione dei serramenti, la demolizione della scala interna, la costruzione di una scala esterna, l'ampliamento della terrazza esistente ricavando un ricovero per auto, la ricostruzione degli impianti, portandoli anche al piano interrato e sottotetto, ed hanno comportato un considerevole aumento di volumetria, nell'interesse di entrambe i fratelli. 
Le opere sono state commissionate e pagate di comune accordo dai proprietari, come risulta dalle autocertificazioni e dalle richieste in sanatoria prodotte. Nella comunicazione di inizio lavori, a firma di , datata 6 maggio 1998, si legge che lo stesso ha dichiarato ### unicamente il “rifacimento manto tetto” non l'innalzamento dello stesso, in contrasto con quanto poi effettivamente eseguito, ma questo fatto non poteva che essere noto - secondo l'ordinaria diligenza - all'odierno convenuto, che se ne è assunta la responsabilità. 
Non ha rilevanza la provenienza della provvista ai fini di determinare la responsabilità per le scelte costruttive ed il padre non può venire considerato responsabile dei danni, per avere donato del denaro ai figli per l'ampliamento della loro casa. 
Non ha rilevanza nemmeno ad escludere la responsabilità la giovane età dei fratelli, - maggiorenni, proprietari e committenti -, per abusi o false dichiarazioni compiuti nell'esecuzione dei lavori progettati ed eseguiti tra il 1998 e il 2000. 
La scala esterna invece è stata utilizzata da entrambe i fratelli, consentendo l'accesso sia al piano terra (necessaria causa la pendenza del terreno) che al primo piano, come da foto che si allega, riferita all'immobile prima della demolizione del sottotetto. La demolizione della scala interna ed il suo spostamento al di fuori dell'immobile hanno recato un importante vantaggio ad entrambe le parti in quanto ha consentito di ampliare gli appartamenti a comprendere l'area prima occupata dal vano scale.   a partire dal 2007, ha eseguito dei lavori al piano interrato trasformandolo da deposito a cucina e taverna, arredandolo con cucina e bagno ed collegandolo al proprio appartamento al piano primo tramite un montacarichi, e utilizzandolo in via esclusiva nella sua interezza. ### , d'altro canto, ha utilizzato in via esclusiva i vani ricavati abusivamente nel sottotetto, aventi accesso esclusivamente dal suo appartamento al piano primo, sin dal termine dei lavori nel 2000 alla loro demolizione. 
Grosso modo la cubatura utilizzabile nelle due proprietà è aumentata in pari misura, sia pure la loro costruzione e attribuzione non è stata formalizzata, non potendo accatastare la mansarda in quanto abusiva e non avendo i fratelli provveduto alla voltura ad della porzione di cantina di proprietà di ### i fratelli hanno concorso in modo paritario alla spesa dei lavori che hanno portato a questo assetto, voluto da entrambe, ed i lavori sono stati per la maggior parte eseguiti dalla medesima ditta nello stesso spazio temporale e fatturati congiuntamente ai due fratelli senza alcuna distinzione di tipologia di lavori. Anche Gli impianti della mansarda sono stati acquistati e collocati a cura e spese del solo la fattura della ditta infatti include unicamente “tracce” ed ha reso abitabile il piano interrato “di sua pertinenza” qualche anno dopo e con esborsi a proprio carico, sostanzialmente inserendo degli impianti e un ascensore. 
Come sottolineato anche dal si tratta di un progetto unitario, volto ad ampliare in misura proporzionalmente paritaria i due immobili. 
Sulla domanda di condanna del convenuto al rilascio della porzione di vano cantina, posta al piano seminterrato di proprietà di e sulla domanda di pagamento di un'indennità per l'occupazione del seminterrato ### fine dei lavori intervenuti tra il 1998 e il 2000, il signor ha sempre utilizzato in via esclusiva la porzione di cantina di proprietà del signor , con il suo assenso ed ha inserito un ascensore per collegare esclusivamente il proprio appartamento al seminterrato (prima raggiungibile solo tramite porta esterna) ed installato una cucina ed un bagno. 
Già in sede di ATP il CTU ha costatato il possesso esclusivo del seminterrato da parte di , possesso che è durato anche successivamente all'accoglimento dell'istanza di rilascio e sino all'intervento dell'ultimo ### dott.ssa in data 24 febbraio 2021, un anno dopo l'emissione del provvedimento giudiziale. 
La consegna di copia delle chiavi è intervenuta unicamente in data 24 febbraio 2021 da parte del ### a l S ig. c osì da c onsentire a nche a ### quest'ultimo il godimento del suddetto locale, il cui accesso avviene dall'area esterna comune, in accoglimento della domanda che è stata presentata in citazione ma anche precedentemente (racc.  24.11.2014 doc 12 fascicolo ATP ricorrente e racc. giugno 2016) nonostante dichiarazione di , avente valore confessorio, per cui almeno a far data dal 22 marzo 2016, il piano seminterrato sarebbe stato dal medesimo riportato alla sua destinazione originaria ###. Invece ad oggi il più volte citato provvedimento amministrativo (ordinanza 100 del comune di ### non è stato adempiuto in punto ripristino della cantina. 
E' dovuto pertanto il risarcimento del danno per mancato godimento della cantina a partire dal momento in cui il progetto unitario di ampliamento dell'immobile è venuto meno e ha dovuto rinunziare alla mansarda, demolendola. 
In quanto alla misura del danno da mancato godimento, si deve tenere conto della natura potenzialmente fruttifera del bene: a partire dal 2001 e per diversi anni ed almeno fino al 2007 il locale cantina era stato utilizzato come deposito materiale per conto terzi. 
Il progetto è evidentemente unitario in quanto l'accordo sull'utilizzo della porzione di cantina di proprietà di trova il suo presupposto nell'accordo sull'utilizzo esclusivo da parte di quest'ultimo della mansarda.   non può ritenersi (a differenza di quanto argomentato dal convenuto) vincolato all'assenso all'utilizzo esclusivo del seminterrato da parte del fratello, una volta venuto meno l'utilizzo esclusivo da parte sua del sottotetto. 
La domanda di condanna di al pagamento di una indennità di occupazione per i locali seminterrati merita parziale accoglimento, solamente dalla intervenuta demolizione della mansarda (tra giugno e agosto 2016), che ha segnato il venir meno del progetto unitario di ampliamento dell'immobile, fino alla riconsegna delle chiavi intervenuta il 24 febbraio 2021.  ###à per il mancato utilizzo di porzione della cantina deve venire determinata in considerazione non del valore ad abitabile bensì a magazzino e viene quantificata in via equitativa in €8.000,00 per l'intero periodo di circa quattro anni e mezzo, già comprensiva di interessi e rivalutazione. ### Sulla domanda di condanna di al ripristino del locale seminterrato nella condizione in cui lo stesso si trovava antecedentemente alle opere abusive ### attrice ha sostenuto che le opere realizzate dal convenuto all'interno del seminterrato (posa montacarichi, ridistribuzione degli spazi, realizzazione di un bagno e cucina etc…) debbano venire rimosse con costi di ripristino e smantellamento delle opere abusive integralmente a carico del convenuto, autore ed esecutore degli interventi. 
Ha allegato di non avere prestato alcun consenso all'esecuzione delle opere sulla sua proprietà. 
Il tribunale è giunto al convincimento che i lavori eseguiti nel seminterrato come anche i lavori eseguiti nella mansarda solo pochi anni prima siano parte di un unico progetto consensuale di responsabilità condivisa fra i fratelli.   ha e seguito lavor i di parziale ottemperanza all'ordinanza come da comunicazione al Comune, doc.7 eliminando nel seminterrato elementi di configurazione utilizzo abitativo dell'edificio: forno, completamento della demolizione totale del forno e del camino completata in data ### (compresa disattivazione completa dell'impiantistica e chiusura condotti di scarico fumi posizionati sull'angolo a sinistra della muratura perimetrale retrostante). 
Arredi installazioni cucina, avvenuto smontaggio degli arredi componenti la “cucina” alla data del 01/07/2016, gli impianti di carico/scarico idrico e di alimentazione del gas, la piastra di cottura erano già stati rimossi alla data del 24/05/2016, così eliminando gli elementi che di fatto rendono abitabili i locali. 
Tuttavia, la presente controversia fra fratelli non può che risolversi in via equitativa, considerato il progetto unitario di avere “un piano in più” a testa e ritenendo irrilevante che il progetto del figlio più giovane sia stato realizzato qualche anno dopo. 
Infatti, specularmente, anche non ha dato espresso consenso al collocamento di bagno e impianti in mansarda ed al collegamento interno tra primo piano e mansarda tramite una scala. 
Inoltre, non ha addotto analitico costo di demolizione della mansarda da ritenersi comprensivo di quello della scala di collegamento fra primo piano e mansarda e della demolizione degli impianti, pur se pacificamente esistenti. 
In conclusione, come è dovuto da parte di il 50% del costo di demolizione della mansarda, allo stesso modo è dovuto, da parte di il 50% del costo di demolizione delle opere in taverna. ### Sull'ordinanza del Comune di ### 22 marzo 2016 Le questioni amministrative vengono delibate qui in via incidentale e rilevano quale presupposto fattuale delle domande. 
Dalle determinazioni della ### autorità - in assenza del presupposto dell'ingiustizia del danno - non può conseguire alcuna pretesa risarcitoria nei confronti di . 
Questi ha di fatto sollecitato i poteri ufficiosi della ### amministrazione depositando in data 20 gennaio 2015 presso il Comune di ### un atto sostanzialmente di auto-denuncia di abusi denominato “sanatoria”, qualificandosi quale proprietario esclusivo dell'immobile e inviando in data 23 Marzo 2015 alla ### e all'### del Comune di ### assieme all'avv.### una raccomandata a.r., avente come oggetto: denuncia abusi edilizi compiuti presso l'immobile di a ### ( MB ), allegando la perizia del ### . 
Il Comune di ### ha aperto un procedimento sanzionatorio all'esito del quale, in data 22 Marzo 2016, ha emesso una ingiunzione di demolizione e rimessa in pristino di opere eseguite in assenza di titolo, ingiunzione rivolta ad entrambe i fratelli , oltre che ai signori e rimasti comproprietari di una piccola porzione di terreno (ordinanza 22 giugno 2016 n.100).  ### di demolizione ha riguardato varie parti della costruzione ed è stata solo in parte adempiuta. 
Per quanto sopra motivato in ordine alla natura unitaria e concordata del progetto di ristrutturazione della casa, che è stato assentito e pagato in misura paritaria dai due fratelli, anche il progetto ed il costo dei lavori necessari per rendere a norma l'immobile va ripartito fra i fratelli in eguale misura. 
Nell'ordinanza sono evidenziate le seguenti opere abusive: - ### o Modificazione del perimetro della costruzione con diminuzione delle misure in pianta sui lati Est e #### o trasformazione dei vani ad uso cantina in spazi ad uso abitazione ( cucina e taverna ). Al riguardo si segnala che negli elaborati grafici allegati alla domanda di permesso in sanatoria i medesimi spazi erano segnalati come “ locale tecnico“, “bagno“, “deposito 2” ; o costruzione di manufatto edilizio in cemento armato, avente quota all'estradosso pari a cm.  154 destinato a “tettoia e posto auto“, avente dimensioni di mt. 5,20 per mt. 4,89 circa ed altezza interna pari a mt. 2,56 circa; o modificazioni aperture esterne di facciata.  - ### o Modificazione del perimetro della costruzione con diminuzione delle misure in pianta sui lati est e sud; ampliamento della SLP (superficie lorda di pavimento ) attraverso la trasformazione della loggia sul fronte ### avente dimensioni mt. 2,00 per mt. 1,00 circa; o realizzazione di terrazzo, in parte coperto e delimitato da strutture di pilastri, sul sedime della struttura di cui al precedente punto 1.3, avente dimensioni di mt. 5,20 per mt. 4,89 circa; o modificazione dei prospetti (balconi e aperture).  - ### o Modificazione del perimetro della costruzione con diminuzione delle misure in pianta sui lati Est e ### o realizzazione di terrazzo, sul sedime del manufatto di cui al precedente punto 2.3 poggiante su due pilastri, sul fronte Sud delle dimensioni di mt. 5,20 per mt. 2,19 circa; o modificazione dei prospetti (balconi e aperture).  - ### o Sopraelevazione dell'intera struttura di copertura che, secondo gli atti depositati presso l'archivio edilizio, doveva avere altezza, rispettivamente, sui lati e sul colmo le seguenti altezze, di mt. 0,10 e di mt. 0,50 circa; le misure esistenti rilevate sono rispettivamente, sui lati e sul colmo le seguenti altezze, mt. 1,33 e mt 3,01 circa. ### dell'altezza media ************ (maggiore di mt. 1,80) comporta incremento della ### e quindi del volume, ai sensi dell'art. 7.3.4. delle Norme generali di attuazione del P.G.T., aumento confermato al punto 2) ### della “perizia “del ### allegata alla denuncia del ### del 14/04/2015 in premessa citata; o trasformazione del sottotetto, quale risulta sopralzato nella misura di cui al precedente punto 4.1, in vani ad uso “soggiorno - bagno - ripostiglio “, direttamente collegati con la sottostante unità immobiliare residenziale; - ### o Realizzazione di scala esterna di collegamento tra il piano terra e primo sul fronte ### Le opere sopra descritte sono state qualificate come realizzate in assenza e/o difformità dal permesso di costruire prescritto dall'art.33 della L.R. 11 marzo 2005 n.12 e successive modificazioni e integrazioni e comportanti“variazioni essenziali” rispetto allo stato legittimo del fabbricato, quale risulta assentito, con un aumento del volume e di altezza superiori alla soglia definita come variante essenziale. 
Il termine di demolizione delle opere abusive era stato inizialmente fissato per il 21 luglio 2016, a 90 giorni dalla notifica, ed è stato più volte prorogato. 
Ne è seguito procedimento per ### promosso da nei confronti di , ma anche della sorella e del padre , in quanto l'ordinanza comunale si era rivolta anche a loro. 
Il dott. ha dato incarico al CTU dott. di verificare acquisiti i documenti necessari e compiuti i più opportuni accertamenti, relativamente all'immobile sito in ### , previa descrizione dello stato dei luoghi, quali siano le opere da realizzarsi in concreto (o siano già state realizzate) onde ottemperare all'Ordinanza Comunale di demolizione, o in alternativa quale diversa soluzione sia praticabile nell'interesse delle parti. 
Saranno stimati i costi per l'esecuzione dei diversi interventi possibili, con i relativi riparti, e sarà fornito ogni ulteriore ragguaglio tecnico utile a definire la vertenza tra le parti, inclusa la vicenda ### relativa alla cantina.” Le opere da eseguire per la rimessione in pristino sono state individuate come segue: ➢ dei vani ad uso cantina con divisione della stessa in due parti uguali, come stabilito dall'atto notarile in atti. In particolare il ### risulta essere 1“ ne lla planimetria piano ( ### N ). Il Sig. risulta essere proprietario del lato ### del suddetto piano cantinato, parte indicata come “locale tecnico“, “deposito 2“ , “bagno“, “elevatore“ ( ### O ).  ➢ Demolizione del manufatto “tettoia e posto auto” di superficie mq ( ### N ).  - ➢ Demolizione loggia sul fronte ### avente dimensioni di mt. 2.00 x , indicata nella planimetria dell'allegato P.  ➢ Demolizione terrazzo lato Sud di dimensioni mt. x mt. ( All. P ).  - ### ➢ Demolizione terrazzo lato Sud di dimensioni mt. x mt.  4. ### ✓ Per quanto riguarda il piano sottotetto nei mesi di giugno e luglio 2016 è stata completamente rimossa e integralmente riposizionata la copertura, conformemente alle quote della concessione edilizia n° 11380/252 del 1965 ( ### S foto 3 e 4 ). Pertanto su questo punto l'ordinanza di demolizione e rimessa in pristino è stata ottemperata.  5. ### ➢ Possibile demolizione della scala esterna di dimensioni mt. X mt. ( All. P ). Questo punto va valutato in funzione alle considerazioni tecniche/giuridiche di seguito esposte. 
Nel corso delle operazioni peritali si è ripetutamente ricercato di pervenire ad un progetto da proporre al Comune di ### nell'interesse delle parti e nel rispetto delle leggi vigenti, ai fini di ottemperare all'ordinanza ma ciò non è stato possibile a causa dell'opposizione di parte ricorrente, #### . 
Il problema più rilevante è quello della richiesta demolizione della scala esterna, in quanto la stessa al momento costituisce l'unico mezzo di accesso all'appartamento di e pertanto prima della sua demolizione occorre costruire altra scala (interna o esterna) per non rendere l'appartamento inaccessibile. Costruire una scala interna sarebbe opera straordinariamente onerosa oltre che controversa in quanto le parti non concordano riguardo alla collocazione dell'originaria scala, sulla base della scarna documentazione dell'epoca. 
Come emerge dal verbale n° 3 del 28 Settembre 2016, il CTU e i CTP avevano individuato una soluzione al problema del posizionamento della scala di accesso alle 2 unità immobiliari. Questa proposta progettuale richiedeva un accordo con la proprietà confinante per poter costruire la scala in aderenza al confine. Nel corso del successivo incontro del 6 Ottobre 2016, verbale n° 4 delle operazioni peritali, erano presenti le rappresentanti della proprietà confinante, che si sono dichiarate disponibili a valutare un progetto edilizio al fine di decidere in merito ad un eventuale convenzione tra vicini. Il CTP di parte , ### , non ha dato seguito al proprio impegno di produrre una bozza per il posizionamento della nuova scala, non si è presentato all'incontro peritale fissato, senza comunicare la propria assenza al ### né prima né dopo l'incontro. In data 11 Ottobre 2016 l'Avv. ### trasmetteva l'atto di rinuncia al mandato (### E) e in pari data il ### comunicava la revoca del mandato al ### (pag. 23 della presente relazione). 
E' stata successivamente ipotizzata anche la costruzione di una scala dal lato in cui sono costruiti i balconi, previa loro parziale demolizione, ma senza pervenire ad un progetto. 
Inoltre, le parti discutono circa quale fosse la configurazione originaria delle scale, pacificamente collocate all'interno dell'immobile al momento del suo acquisto da parte dei fratelli. 
Non è dato conoscere i termini di una ipotetica rimessione in pristino (ed i conseguenti costi), senza un progetto firmato da entrambe le parti ed approvato in Comune. 
La scala esterna attualmente costituisce l'unico modo per accedere all'appartamento dell'attore per cui la sua demolizione presuppone la previa approvazione di un progetto di scala in altra sede - interna o esterna. 
Ove il Comune richiedesse il collocamento della scala all'interno, vi è questione di come fosse in ### origine posizionata ed i lavori avrebbero un costo decisamente diverso sia in termini di spesa sia in termini di ridotto valore degli appartamenti, comportando la demolizione dei tavolati interni con conseguente la riduzione delle loro dimensioni, rispetto alla costruzione di una scala esterna in diversa posizione. 
Sulla quantificazione dei danni Ci si è soffermati, nel punto precedente e nell'istruttoria travagliata di questa causa, sul progetto dei lavori da eseguire per sanare l'immobile, in quanto presupposto per la decisione sulle domande civilistiche ,avanzate in questo giudizio dall'attore, di condanna di all'integrale pagamento delle spese e dei costi di ripristino dello stato preesistente dei luoghi previo accertamento e quantificazione dei predetti spese e costi per come avranno ad essere determinati e quantificati in corso di causa. 
Infatti, fino a quando non si avrà un progetto viabile in Comune, non si possono quantificare i costi degli interventi di ripristino. 
Non si è riusciti a pervenire ad un progetto con l'ausilio del CTU nominato in sede ###l'ausilio del CTU arch. nominato in questo giudizio. In sede di ATP si sono quantificati i lavori già svolti e solo abbozzata una quantificazione dei lavori da eseguire, proprio in assenza di un progetto approvato, che necessariamente presupporrebbe un accordo dei fratelli sul progetto stesso. 
Purtroppo quindi la presente causa, nonostante gli sforzi profusi dal tribunale e dai tecnici, non ha portato ad una reale risoluzione del conflitto fra i fratelli né ad una nuova situazione di stabilità con pronunzia solo in parte determinata ed esecutiva, in parte per quanto generica ci si augura chiarisca i termini giuridici delle questioni. 
A questo proposito, il 24 Gennaio 2017 ( ### Z ), il Comune di ### ha ribadito, ancora una volta, l'impossibilità di separazione delle posizioni dei fratelli e , in quanto le opere abusive coinvolgono entrambi i soggetti. 
Il CTU ha ritenuto la congruità dei costi dei lavori eseguiti per il piano sottotetto, sostenuti dal ### , come da documentazione qui allegata, (### Q e R ), e così articolati: coordinatore alla sicurezza €1.268,80 ### opere edili per smantellamento e riposizionamento della copertura €44.160,00; progettazione e D.L. € 2.700,00 Bolletta ENEL al 50% € 106,84 Versamento c/c postale per concessione comunale € 279,00 Totale €48.514,64 Ha poi quantificato i lavori relativi alle demolizioni diverse dalla scala (quindi fattibili pur continuando ad abitare nell'immobile) suddividendole fra fratelli: a) Demolizioni del ### : -posto auto (### S foto 5 ). Volume da demolire 11,7 mc. x € 300,00 al mc = € 3.510,00.  -terrazzo (### S foto 6 ). Volume da demolire 10,8 mc. x € 300,00 al mc. = € 3.240,00.  -ripristino parziale intonaco e tinteggiatura facciata a seguito delle demolizioni di cui sopra. Stima in via sintetica un costo di € 300,00. 
Sommano € 7.050,00 b) Demolizioni del ### -balcone indicato dalla freccia azzurra ( ### S foto 7 ). Volume da demolire 5,1 mc. x € 300,00 al mc. = € 1.530,00; -ripristino parziale intonaco e tinteggiatura facciata a seguito delle demolizioni di cui sopra. Stima in via sintetica un costo di € 150,00. 
Sommano € 1.680,00 I futuri costi già quantificabili sono pertanto complessivamente, €8.730,00 , pari a € 7.050,00 + € 1.680,00 ritenuto, per quanto sopra più volte ribadito, di suddividere i costi in misura paritaria fra i fratelli, considerata la natura unitaria del progetto eseguito nel pari interesse di entrambe. 
Demolizioni delle superfetazioni abusive costituite da due balconi e ricovero autovettura. 
Tuttavia, tali esborsi sono futuri e incerti, in pendenza dell'ordinanza di demolizione ed in assenza di un progetto da sottoporre al Comune per approvazione (necessariamente completo), per cui non si ritiene vi siano allo stato elementi sufficienti per una condanna esecutiva al pagamento di €8.730/2. 
Tuttavia occorre distinguere le responsabilità. ### Nell'ipotesi in cui si addivenisse finalmente ad una sanatoria dell'immobile, i costi della stessa vanno ripartiti fra i proprietari al 50%, essendo come più volte sottolineato, pari i vantaggi e le responsabilità degli abusi.   Nel caso invece di acquisizione della proprietà da parte del per mancata tempestiva sanatoria, la responsabilità deve ritenersi esclusivamente di , avendo il fratello fatto il possibile per ottemperare all'ordinanza, per cui il danno da perdita della proprietà dell'immobile, ove si verificasse, dovrebbe venire integralmente risarcito a da parte del fratello , che quindi sarà tenuto al risarcimento del 100% dei danni conseguenti. 
Sulla domanda di condanna di alla rifusione del 50% di quanto speso per la demolizione e ricostruzione del tetto Al momento del sopralluogo da parte del CTU il sottotetto non era praticabile (### S foto2), in quanto già demolito a cura e spese di . Il CTU in sede di ATP ha riferito, riguardo alla copertura, che il suo abbassamento e ripristino appare ben documentato sia dalle foto allegate all'elaborato redatto in sede di A.T.P. R.G. 7585/2016 del C.T.U. Arch.   nelle foto 2-3-4 in allegato alla lettera S (allegato 14) sia dal rilievo fotografico effettuato al sopralluogo eseguito presso l'unità oggetto della presente causa. 
Nell'ambito del procedimento di ripristino dello stato dei luoghi ha demolito la copertura del fabbricato e la ha ricostruita a quota inferiore. Nel precedente ATP il ### ha dichiarato che: "4.1 Per quanto riguarda il piano sottotetto nei mesi di giugno e luglio 2016 è stata completamente rimossa e integralmente riposizionata la copertura, conformemente alle quote della concessione edilizia n° 11380/252 del 1965 ( ### S foto 3 e 4)”. Pertanto su questo punto l'ordinanza di demolizione e rimessa in pristino è stata ottemperata". 
Né il CTU in sede di ATP né il Comune né la CTU nominata in questo giudizio hanno riscontrato criticità nella demolizione e ricostruzione del tetto, che non viene più indicato dal Comune fra le opere da eseguire. I lavori hanno pertanto raggiunto lo scopo che si erano prefissi ed eventuali danni si dovessero accertare in futuro - il cui onere probatorio è a carico di parte che si assume danneggiata - esulano dal presente giudizio. 
Riguardo alla quantificazione delle somme necessarie alla demolizione, il sig , che in principalità ha chiesto il rigetto della domanda per non avere l'attore dimostrato la esecuzione a ### regola d'arte dell'opera, in punto “quantum” ha eccepito che le somme richieste siano comprensive anche del prezzo dell'eliminazione dei locali creati nel sottotetto all'epoca del suo utilizzo quale abitazione, del servizio igienico comprensivo dei sanitari e del box doccia, come visibile nelle foto all'allegato 10 A di ### (allegato 15). A ciò va aggiunto anche l'eliminazione degli impianti tecnologici presenti all'epoca e non ultimo dei lucernari e delle due finestre verticali”. 
Poiché non ha prodotto dettaglio del computo metrico e l'impresa non ha fatturato a parte dette opere, è ragionevole pensare che i costi siano effettivamente onnicomprensivi. Sul punto si ritornerà infra, sulla simmetrica questione relativa alla distribuzione dei costi per la demolizione delle opere nel seminterrato. 
La condanna al pagamento del 50% dei costi dei lavori eseguiti per il piano sottotetto nell'interesse comune e sostenuti dal solo ### può essere già emessa in forma esecutiva in quanto i lavori sono già stati eseguiti e le cifre sono determinate e valutate congrue dal ### €48.514,64 : 2 = €24.257,32 Su tale somma sono dovuti gli interessi legali da una data che in via equitativa si indica nel 1 agosto 2016. 
Non è dato invece pervenire ad una statuizione esecutiva per gli ulteriori costi e danni. 
Il CTM a esposto che la consistente riduzione di volumetria attuata con la demolizione del sottotetto e con il ripristino della destinazione d'uso della taverna a non abitabile ha ridotto notevolmente l'illiceità riconducendola entro i parametri della volumetria assentibile, esulando quindi dall'ambito di opere abusive definibili come "variazione essenziale" (art. 54 L.R. 12/2005). 
Da tale riduzione di volumetria il CTM ha dedotto la possibilità di chiedere al l'approvazione di un progetto di lavori più ridotto, ai fini della sanatoria dell'immobile, eventualmente integrato con il pagamento della sanzione pecuniaria prevista per i residui abusi parziali dall'art. 34 D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 12 l. n. 47 del 1985). 
Tuttavia, nonostante gli sforzi compiuti, non si è potuto addivenire alla redazione di un progetto (o di più progetti alternativi) da presentare al a causa dell'indisponibilità di a pervenire ad una soluzione tecnica concertata da sottoporre agli organismi comunali. ### Per questo motivo non è possibile pervenire ad una quantificazione del danno, essendo rimasto incerto sia per tipologia che per quantificazione. Sono infatti ipotizzabili scenari futuri diversi, cui sono da correlare diversi valori in termini di costi di demolizione e ricostruzione nonché in termini di diminuito o azzerato valore delle proprietà: - Demolizione della scala esterna esistente, demolizione delle solette interne fra i piani e ricostruzione di una scala (con percorso da determinare) all'interno dell'immobile; - Demolizione della scala esterna esistente e costruzione di una scala esterna in diversa collocazione; - Modifica e sanatoria della scala esistente; - Perdita della proprietà dell'immobile in conseguenza della sua acquisizione al Comune. 
La condanna pertanto dovrà venire emessa in forma generica, né è consentito mantenere pendente il presente procedimento fino a quando non risulti possibile una esatta quantificazione di costi e danni per cui la sentenza, pur se generica, deve ritenersi definitiva di questo grado di giudizio. 
Sulla domanda di condanna di al pagamento in favore di d ella somma di €720,98 a titolo di rendita vitalizia Il sig. è creditore della somma di € 720,98, come già stabilito con ordinanza ex art. 186-ter c.p.c. che viene qui confermata con la medesima motivazione che qui si riporta: In forza di atto notarile prodotto dall'attore sub doc.2 il 20 dicembre 1997 il sig.   ha disposto delle proprie sostanze ed in particolare della propria quota di proprietà dell'immobile sito in ### alla , riservandosene l'usufrutto. 
In tale atto si legge tra l'altro che “a titolo di corrispettivo la parte acquirente signor costituisce una rendita vitalizia a favore del signor , che qui presente all'atto accetta, di lire un milione annuo, rivalutabile annualmente secondo gli indici ### di incremento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Detta rendita verrà pagata in rate semestrali al domicilio del signor atto a firma notaio de l 20.12.1997 registrato in ### il ### n. 57 s.1v prodotto al doc. 1 (si veda pag.3). 
Analoga vendita e identica costituzione di rendita vitalizia a favore del padre è stato stipulato rispettivamente favore e contro . ### Il padre signor , chiamato in causa dal figlio , sulla base di tale titolo ha proposto istanza di ingiunzione ex articolo 186-ter c.p.c. immediatamente esecutiva, dando atto di avere già ricevuto i pagamenti dovuti da parte di . 
Infatti, come argomentato dal terzo chiamato, il sig. è titolare di rendita vitalizia costituita a carico del sig. con rendita costituita quale corrispettivo della vendita delle quote di proprietà dei sigg. e in favore del sig. . Vendita perfezionatasi con il trasferimento della proprietà delle quote e la consegna del bene di cui è infatti, pacificamente, proprietario e possessore il sig.  . Ne c onsegue c he lo s tesso dove va e de ve pa gare il corrispettivo. Invece non è avvenuto così, nonostante diffide e ben n. 2 decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi del Giudice di ### di ### entrambe opposti. 
E' incontestato abbia omesso di pagare anche l'annualità 2017\2018, nelle due rate scadute il ### e il ###, che per effetto della rivalutazione monetaria ammontino a € 720,98 richieste dal terzo chiamato in via riconvenzionale. 
Il valore della rendita all'atto della costituzione era di L. 1.000,00 pari a € 516,46 oltre rivalutazione annuale ### da pagarsi in due rate semestrali al domicilio del creditore ( il 20.12. e 20.6 ex art. 1183 c.c), che infatti al tempo della scadenza ammontava a € 720,98. Si tratta di somme non contestate e provate da atto pubblico (doc. 1) e prodotto in giudizio anche dal sig.   (doc. 1 suo fascicolo). 
Deve pertanto confermarsi integralmente l'ordinanza ex art. 186 ter cpc per la somma di € 720,98 oltre interessi legali dal 9.10.2018 ed € €630,00 per compensi oltre a 15% spese generali ed oltre a IVA e CPA (ordinanza del 9.11.2019 integrata con ordinanza del 1.2.2021). 
Sulla domanda di condanna di ai sensi dell'art.96 c.p.c.   non ha dato seguito agli impegni assunti né in sede stragiudiziale e di ATP né nel corso del presente giudizio dando luogo anche a rilievi da parte degli ausiliari. Ad esempio, nel corso dell'incontro del 30 Novembre 2016 presso gli uffici tecnici comunali, come da verbale sesto qui allegato, il ### si era impegnato ad incaricare un proprio tecnico per la problematica strutturale dell'edifico. Ciò non è avvenuto senza neppure fornire alcuna motivazione al riguardo. ### Il CTU ha ad esempio evidenziato: “ancora una volta, il comportamento tutt'altro che collaborativo del ### nel corso delle operazioni peritali, per ricercare una soluzione alternativa all'Ordinanza Comunale di demolizione delle opere abusive. La sua condotta ha impedito la ricerca di un appianamento della vertenza tra le parti.” Questo processo ha scontato uno stallo difficilmente eliminabile in quanto i costi delle ulteriori opere necessarie per ottemperare all'ordinanza comunale non sono quantificabili fino a quando le parti non riescano ad elaborare un progetto da presentare al e fino a quando tale progetto non venga assentito. 
Sia in sede di ATP sia nella presente sede si è tentato più volte di giungere ad un progetto tuttavia la sostanziale e irragionevole indisponibilità di a trattare in maniera costruttiva non ha consentito di elaborarne alcuno. 
Come verbalizzato dal CTU ancora in sede di ATP ci potrebbe essere, a seguito di una presentazione di memoria congiunta delle parti, con relativa documentazione grafica che illustri le varie trasformazioni edilizie avvenute e quelle da realizzarsi, la possibilità che l'### valuti / rivaluti i provvedimenti emanati o da emanare, in funzione delle demolizioni eseguite e da eseguire. A condizione che la parte ricorrente, ### , collabori fattivamente senza ricercare delle impraticabili soluzioni individuali. 
Anche nelle sue conclusioni appare tuttavia non considerare che le opere costruite dal fratello nel seminterrato erano, al pari di quelle da lui qualche anno prima in mansarda, parte del progetto unitario che entrambe i fratelli avevano considerato conforme ai loro interessi, conducendo entrambe ad acquisire un intero piano aggiuntivo, da utilizzare a fini abitativi ed in via esclusiva chiedendo di addossare al fratello al 50% i costi di demolizione di tutte le opere in mansarda e della scala per raggiungerla, senza tuttavia assumere alcuna responsabilità per le opere costruite nel piano seminterrato. 
Per cui, nonostante quanto sopra riportato, si rigetta la domanda di condanna ex art.96 c.p.c. nei confronti del fratello. 
Domanda che viene invece accolta in relazione alla domanda di manleva proposta nei confronti del padre . Infatti, la infondatezza della domanda nel merito risulta con chiara evidenza documentale, già senza addentrarsi nella penosità del coinvolgimento in una causa del ### proprio padre, vedovo della madre de cuius, che ha evidentemente disposto di propri beni in favore dei figli in misura bonariamente paritaria fra loro già in vita, sicuramente non allo scopo di vederli fonte di un distruttivo e dispendioso contenzioso, che non ha risolto le ragioni della conflittualità, che potrebbero ricercarsi con diverso strumento. 
Le spese legali e tecniche fra attore e convenuto vengono parzialmente compensate, in ragione di 1/3, secondo i principi di soccombenza, maggiore in capo ad , mentre le spese della chiamata in causa vengono poste a solo carico di parte convenuta e liquidate come da dispositivo e la liquidazione delle spese legali avviene secondo le tabelle vigenti. 
Non sono invece dovute le spese di precetto, in quanto la somma era dovuta in virtù della solidarietà. 
Le spese di CTU in questo giudizio sono poste interamente a carico di parte convenuta, in quanto a vrebbe avuto ampio margine di evitarla, già in sede di mediazione delegata. 
Rilevato che a norma degli artt. 59 lettera d e 60 del DPR 131/1986 Si registrano a debito, cioè senza contemporaneo pagamento delle imposte dovute, tra le altre le sentenze che condannano al risarcimento del danno prodotto da fatti costituenti reato, in quanto il legislatore ha ritenuto di non dover gravare il danneggiato dal reato di ulteriori spese ed ha per tale motivo posto una eccezione al principio della solidarietà nel pagamento dell'imposta. 
Considerato il fatto che gli abusi edilizi sono stati compiuti da attore e convenuto, senza che possa ritenersi parte degli stessi, la presente sentenza deve essere prenotata a debito e l'imposta dovuta dovrà essere recuperata da e , con esclusione del terzo . ### P.Q.M.  ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) A parziale modifica della ordinanza ex art.186 quater cpc del 30/03/2020 dep. 21/04/2020, condanna a rilasciare, libera da persone e cose, la porzione vano cantina posta al piano seminterrato, di proprietà di , identificata come in atti catasto urbano e ### 20 dicembre 1997 rep. 6262 a firma notaio e relativi allegati, continuando tuttavia ad assicurare a l'accesso attraverso l'unica porta esistente, sita sulla proprietà di , fino alla rimessione in pristino e la creazione di un autonomo accesso; 2) In parziale accoglimento della domanda proposta da , in via generica condanna al pagamento del 50% del valore delle opere necessarie per sanare gli abusi di cui all'ordinanza del Comune di ### 22 Marzo 2016 n.100 a condizione che la proprietà non venga acquisita da parte del Comune per mancata tempestiva sanatoria. Ove si verificasse l'acquisizione dell'immobile al quale esito dell'inadempimento alla citata ordinanza, condanna al risarcimento del 100% dei danni conseguenti; 3) -In parziale accoglimento della domanda proposta da , condanna al pagamento di una indennità di occupazione del locale seminterrato, in conseguenza del suo mancato utilizzo da parte dell'attore , nella misura equitativamente determinata di €8.000,00 complessivi già comprensiva di interessi e rivalutazione, oltre a interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo; 4) Condanna al pagamento in favore di della somma di €24.326,04, oltre interessi nella misura legale a decorrere dal 1 agosto 2016 al saldo; 5) Rigetta la domanda di manleva proposta da nei confronti di ; 6) Conferma integralmente l'ordinanza ingiunzione emessa ex art.186-ter c.p.c. (9.11.2019 e 1.2.2021) in favore di ; 7) Dispone che le spese di CTU nel presente giudizio, come già liquidate in separato decreto, siano a integrale carico di con condanna a rifondere quanto eventualmente corrisposto in eccedenza dalle altre parti; ### 8) ### a rifondere a 2/3 di tutte le spese legali e tecniche sostenute per attività difensiva nel procedimento di ATP rg. 7585/2016, che si liquidano in misura già ridotta in €1.015,00 per spese di CTU (pari a 2/3 di €1.522,56) , €203,33 (pari a 2/3 di €305,00) per spese esenti e €3.671,33 (2/3 di €5.507) per compensi ; 9) ### a rifondere a 2/3 di tutte le spese legali e tecniche sostenute nel presente giudizio inclusa la fase di mediazione, nella misura di €670,00 per spese (pari a 2/3 di €567,80+48,80+402), €15.600 (2/3 di €23.400) per compensi oltre a rimborso dei 2/3 delle spese generali nella misura del 15% ed oltre a i.v.a. e c.p.a. se dovute come per legge.  10) Rigetta le domande proposte nei confronti del terzo chiamato ; 11) Pone le spese di CTU disposta nel presente giudizio e già liquidate con separato decreto interamente a carico di con condanna alla rifusione di quanto eventualmente corrisposto da a questo titolo; 12) ### il sig. a rifondere le spese legali sostenute dal terzo chiamato sig. in fase amministrativa, in questo giudizio e nel procedimento di ### che si liquidano in €146,80 per spese ed €19.546,80 per compensi oltre a rimborso spese generali nella misura del 15% ed oltre a i.v.a. e c.p.a. se dovute come per legge.  13) ### al pagamento in favore del terzo chiamato della somma di €5.000,00 a titolo di responsabilità aggravata ex art.96 c.p.c. , rigettando la corrispondente domanda proposta da .  ### 11 novembre 2023 
Il Giudice
 dott. #### 

N. 505/2022 Reg. SENT. 
N. 77 /2019 R.G. cont.  CORTE DI APPELLO DI REGGIO CALABRIA ### IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte di Appello di Reggio Calabria -### così composta: 1) dott. ### est.  2) dott. ### 3) dott. ### all'udienza celebrata in data ### ai sensi dell'art. 221 DL n. 34 del 19 maggio 2020 conv. in L. 77/2020 ha deliberato la seguente SENTENZA nel procedimento n. 764/2019 R.G.A.C. avente ad oggetto l'appello proposto avverso la sentenza n. 1004/2018 pubblicata l'11.7.2019 dal Tribunale di Locri , vertente tra , nato il i n C.F .: rappresentato e difeso dall' Avv. ### fax n. e PEC APPELLANTE E - c.f.: , assistita dall'Avv. ### (### fax: - pec: - e-mail) APPELLATA Conclusioni : “### l'###ma Corte di Appello adita, in accoglimento del presente atto di appello, riformare parzialmente la sentenza n. 1004/2018, emessa dal Tribunale di Locri - ### - il ###, depositata in cancelleria in pari data e mai notificata, pronunciata nella causa portante n. 100213/2008 R.G., per i motivi e con le conclusioni specificati ai motivi ####### di fatto e di diritto del presente atto, da intendersi quivi riportati e trascritti, e per l'effetto, nel merito: 1. accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale dell'01.10.2005, registrato in data ### (n. 1112, serie 3°), stipulato tra e , per grave inadempimento della locatrice e, per l'effetto 2. rigettare la richiesta di corresponsione dei canoni locativi in favore della ###ra ; 3. condannare la locatrice a ripetere in favore del conduttore la somma pari ad € 2461,00 a titolo di spese straordinarie dallo stesso sostenute nell'autunno dell'anno 2005, ovvero al momento della sottoscrizione del contratto di locazione del 01.10.2005; 4. condannare la ###ra a corrispondere al ### l'indennità di avviamento ### di cui all'art. 34 della L. n.392/78. 
Con vittoria di spese competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre ### CPA e rimborso forfettario come per legge.   : Dichiarare la irricevibilità ed improcedibilità dell'APPELLO per la nullità della “vocatio in ius” e della notifica dell'### introduttivo del giudizio di appello ### l'### dell'APPELLO con ORDINANZA per non avere una ragionevole probabilità di essere accolto ai sensi e per gli effetti dell'art. 348 bis novellato ### ove e se ritenuto applicabile. 
Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla appellante avverso la sentenza n. 1004/2018 pubbl. il ### del Tribunale di Locri (nella causa RG 100213/2008), previa conferma integrale della sentenza impugnata. 
Condannarsi la appellante al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.- 1°comma e/o ex ### ove ritenuto ai sensi del 3° comma art. 96 CPC., per le ragioni meglio precisate in atti. [...] ### In ogni caso, condannarsi la appellante alle spese e competenze difensive dei due ### giudizio ed in via subordinata del solo ### di Appello in favore della appellata , come meglio ritenuto dal Collegio adito.  SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Premesso che con contratto stipulato l'01.10.2005 concedeva in locazione ad uso commerciale a il magazzino sito in ### di ####, durata di anni sei, canone mensile di ### 516,00, annualmente rivalutabili in base agli indici ### con atto notificato in data ###, la locatrice gli intimava sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti (pari ad ### 5.376,00, corrispondenti ad una parte del canone di settembre 2007 e di quelli successivi da ottobre 2007 a luglio 2008), oltre ad interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo. 
Resisteva il conduttore . esponendo in fatto: - di aver effettuato a proprie spese alcune ristrutturazioni di carattere straordinario all'immobile (ripristino delle pareti del locale, stuccatura, rasatura, tinteggiatura, impianto di illuminazione) per un importo complessivo pari ad ### 2.461,00; - di aver altresì incaricato l'arch. di presentare la “### di inizio attività”, il “### di regolare esecuzione variazione catastale e frazionamento” e la “### del certificato di agibilità”, sopportando costi per un totale di ### 2.508,80; - di aver regolarmente corrisposto alla locatrice i canoni pattuiti; - che, in data ###, il magazzino locato era stato colpito da un incendio e che, da allora, la gli aveva impedito di accedere ai locali mediante atti di violenza fisica e morale (ingiuriandolo, schiaffeggiandolo in pubblico e minacciandolo con bastoni), costringendolo a richiedere in più di un'occasione l'intervento delle forze dell'ordine ed a sporgere querela nei confronti della locatrice; ### - di non aver pertanto potuto effettuare i lavori di ripristino dell'immobile oggetto di locazione e di non aver goduto dello stesso. 
In diritto, eccepiva, per un verso, che la sospensione del pagamento dei canoni era dovuta all'inadempimento della parte locatrice, invocando all'uopo il disposto di cui all'art. 1460 c.c., e, per altro verso, che in data ### la veva notificato al conduttore la disdetta dalla locazione a decorrere dal 07.10.2008, con la conseguenza che la locatrice aveva notificato l'intimazione di sfratto per morosità prima del termine da lei stessa stabilito per la cessazione del rapporto. 
Deduceva di avere diritto, oltre all'indennità di avviamento, al rimborso delle spese straordinarie effettuate, avendone dato avviso alla locatrice ex art. 1577 comma 2 in forza dell'art. 8 del contratto di locazione; eccepita la compensazione con il controcredito vantato dalla controparte a titolo di canoni inevasi, domandava la condanna della al versamento dell'eccedenza. 
Chiedeva, pertanto, il rigetto dalle domande avversarie e la condanna della controparte al pagamento della somma di ### 6.589,80, di cui ### 1.548,00 a titolo di deposito cauzionale, ### 3.461,00 a titolo di rimborso per le riparazioni straordinarie all'immobile ed ### 2.508,80 a titolo di rimborso per gli esborsi relativi al conseguimento delle certificazioni amministrative (### di inizio attività, ### di regolare esecuzione variazione catastale e frazionamento, ### del certificato di agibilità), nonché al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale ed al risarcimento dei danni tutti subiti dal conduttore.   All'esito dell'udienza del 29.08.2008, il giudice disponeva il mutamento del procedimento nelle forme del rito speciale. 
Le chiavi dell'immobile venivano restituite alla locatrice in data ### ( verbale d'udienza del 12.11.2008 e verbale di sopralluogo in pari data sub all. 9, fasc.  intimante). 
La causa era istruita documentalmente e con l'escussione dei testi , , , e e all'esito il Tribunale così decideva : ### dichiara ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, condannato a pagare a la somma di € 6.924,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo; condannava a restituire la somma di ### 1.548,00, versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale; rigettate le ulteriori domande proposte dalle parti, inclusa quella per lite temeraria proposta dal convenuto, ai sensi dell'art.  96 c.p.c.; compensate integralmente tra le parti le spese processuali. 
Avverso la sentenza ha proposto impugnazione il conduttore, per i motivi di seguito esaminati; ha resistito la locatrice. 
La causa è stata chiamata all'udienza del 24 giugno 2022 dopo che con decreto del ### di ### è stata fissata la trattazione cartolare e le parti hanno depositato note di tratazione scritta. 
All'esito della camera di consiglio la causa è stata decisa come da dispositivo.  MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare va disattesa l'eccezione di irricevibilità o improcedibilità dell'appello per nullità della vocatio in ius e della notifica dell'atto introduttivo del giudizio di appello, sul presupposto che il gravame sarebbe stato notificato a mezzo PEC in formato non leggibile. 
A prescindere dalla contestazione dell'appellante (secondo cui l'atto di appello notificato a mezzo PEC del 26.01.2019 era pienamente leggibile, come da copia in formato ‘msg' delle notifiche già prodotte telematicamente in formato pdf ), è assorbente rilevare che l 'appellata ha sanato ogni vizio nel costituirsi in giudizio contestando il gravame nel merito in ogni sua articolazione, dimostrando di averne comunque avuto completa conoscenza, con certo raggiungimento dello scopo. 
La sentenza impugnata . 
In sintesi, il primo giudice ha così argomentato : -premesso l'interesse ad ottenere una pronuncia dichiarativa che accerti il grave inadempimento del conduttore , pur dopo il rilascio del bene, per neutralizzare l'eccezione ex art. 1460 c.c. e ottenere i canoni non corrisposti, è documentalmente ### provato che ha corrisposto a i canoni concordati solo fino ad agosto 2007 , versando un acconto di ### 300,00 per il mese di settembre 2007 e omettendo tutti i pagamenti da ottobre 2007 in poi, il che integra grave inadempimento del conduttore, che legittima la parte locatrice a chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di locazione; -il convenuto si è difeso sostenendo di avere legittimamente sospeso il pagamento del canone, perché il godimento dell'immobile secondo l'uso stabilito nel contratto era divenuto impossibile a causa dell'incendio divampato nei locali locati e del comportamento ostruzionistico della locatrice, la quale gli avrebbe impedito di eseguire i lavori di ristrutturazione necessari a rendere l'immobile nuovamente adeguato all'uso commerciale contrattualmente concordato (così il teste , il quale ha dichiarato che tra febbraio e marzo 2008 la locatrice le ha impedito di effettuare i lavori che le erano stati commissionati dal conduttore : «è entrata e ci ha “cacciati” gridando che dovevamo uscire fuori perché quella era la sua proprietà …la ###ra non voleva che io eseguissi i lavori»; «Mi sono recata in questo locale commerciale in due occasioni distinte …in entrambe le occasioni era presente la ###ra la quale gridava e ci buttava fuori»); -sennonché, il teste (maresciallo dei ### all'epoca dei fatti in servizio presso la ### di ### di ###, senz'altro attendibile in quanto priva di qualsivoglia legame con le parti ed a conoscenza dei fatti a seguito delle numerose richieste di intervento delle parti, ha affermato che gli odierni litiganti avevano avuto discussioni a causa della morosità del conduttore ben prima della querela presentata dal «i contrasti tra le parti e gli interventi dei CC risalgono a molto prima della data del 16.04.2008 … Preciso che i contrasti tra le parti derivavano dalla morosità del conduttore, secondo quanto riferivano la ###ra e lo stesso conduttore, , i l quale ammettendo i ritardi chiedeva più tempo per i pagamenti»); - è dimostrato, dunque, che i litigi tra le parti erano cominciati svariati mesi prima dell'incendio e dunque non erano dovuti, almeno inizialmente, alla corretta esecuzione o meno dei lavori di ristrutturazione del magazzino danneggiato ### dall'incendio, bensì trovavano la propria causa scatenante nei ritardi nel versamento dei canoni da parte del conduttore; alla luce di tali emergenze probatorie, la sospensione, da parte del del pagamento dei canoni è del tutto ingiustificata, in quanto : -il mancato pagamento non è dipeso dalla condotta della locatrice, essendo anteriore all' incendio di ben cinque mesi ; non risultando specifici accordi o avvisi per cui le opere di ristrutturazione dovessero essere effettuate dal conduttore, l'esecuzione delle stesse rientrava tra le obbligazioni del locatore (artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c.), sicché la aveva tutto il diritto di eseguirle direttamente o, comunque, poteva pretendere di verificare la conformità alle leges artis di quelle intraprese dal conduttore, anche in vista di eventuali richieste di rimborso da parte di quest'ultimo; - contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del convenuto l'articolo 8 del contratto (“Il conduttore e la locatrice dichiarano di essere edotti che l'immobile nel periodo precedente alla locazione in corso era rifinito ed ultimato nell'intonaco esterno e nella pavimentazione, mentre l'intonaco interno e gli impianti di acqua e luce sono stati effettuati a spese del conduttore”) non integra gli estremi dell'avviso richiesto dall'art. 1577 comma 2 c.c. affinché il conduttore possa chiedere alla controparte il rimborso per le riparazioni urgenti, costituendo, invece, una semplice presa d'atto delle parti in ordine a pregressi esborsi sostenuti dal conduttore prima della instaurazione del rapporto locatizio; l'inadempimento non può definirsi di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), perché quantitativamente non insignificante dal punto di vista oggettivo. 
Delle domande proposte in via riconvenzionale dal convenuto, il primo giudice ha accolto solo quella di restituzione del deposito cauzionale, rigettando : a)quella di rimborso delle riparazioni di carattere straordinario anticipate dal er l'importo complessivo di ### 2.461,00, ritenendo che: da un lato, la documentazione fiscale prodotta dal convenuto (le fatture n. 19 del 12.09.2005 e n. 10 del 04.10.2005: docc. 3 e 4) A) non è idonea a dimostrare ### l'avvenuto esborso sostenuto dal conduttore e, dall'altro lato, si tratta di B) costi espressamente posti dalle parti a carico del conduttore in forza dell'articolo 8 del contratto (“Il conduttore e la locatrice dichiarano di essere edotti che l'immobile nel periodo precedente alla locazione in corso era rifinito ed ultimato nell'intonaco esterno e nella pavimentazione, mentre l'intonaco interno e gli impianti di acqua e luce sono stati effettuati a spese del conduttore”); b) la domanda di rimborso delle spese relative alle prestazioni professionali svolte dall'arch. per l'importo complessivo di ### 2.508,80 (Dichiarazione di inizio attività, ### di ### esecuzione variazione catastale e frazionamento, richiesta del certificato di agibilità”), poiché rientranti tra le spese necessarie all'attività commerciale destinata ad essere esercitata all'interno dell'immobile locato ed espressamente posta a carico del conduttore, a norma dell'articolo 14 del contratto (“### a totale carico del conduttore tutte le spese relative a tasse ed imposte comunali collegate al predetto esercizio commerciale, spese di energia elettrica, acqua, riscaldamento e quanto altro necessario per l'inizio e lo svolgimento della predetta attività”). 
Alla pronuncia di risoluzione per grave inadempimento del conduttore conseguiva il rigetto della domanda tesa ad conseguire il pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento #### Contro tali articolate argomentazioni, si limita a riproporre in massima parte le stesse difese del primo grado, senza dimostrare vizi dell'impugnata sentenza e omettendo del tutto di censurarne alcune parti. 
In particolare insiste sulla incidenza che avrebbe avuto l'incendio verificatosi nel gennaio 2008, riportando alcuni stralci delle dichiarazioni testimoniali da cui si ricaverebbe che la locatrice non si era attivata per il ripristino dei locali e anzi si era opposta ai lavori che aveva commissionato il conduttore ### al fine di dimostrare che quantomeno da gennaio 2008 non aveva avuto la possibilità di utilizzare i locali e quindi non avrebbe dovuto pagare i canoni, in difetto di controprestazione. 
In contrario va osservato che l'appellante non ha mai provato di avere curato l'avviso dovuto dal conduttore alla parte locatrice ai sensi dell'articolo 1577 del codice civile sulla necessità di riparazioni per ripristinare il bene locato, risultando piuttosto che la prima querela - con la quale si lamentava l'opposizione da parte della locatrice nei confronti dell'operaio incaricato del ripristinoè stata presentata ai carabinieri soltanto in data ### ivi specificando che “da una settimana circa ho iniziato i lavori di ristrutturazione di detto locale al fine di lasciarlo alla proprietaria nelle condizioni …” . 
Poiché non si può dubitare del fatto che in quella querela si indicasse in maniera puntuale l'epoca di inizio dei lavori di ripristino impediti dalla locatrice (datata una settimana prima della presentazione della querela), devesi ritenere che l'indicazione del teste , che datava - peraltro vagamente - l'epoca dei lavori (“tra febbraio e marzo del 2008”) , sia frutto di un non preciso ricordo dovuto ai circa tre anni trascorsi tra i fatti riferiti e la sua audizione come testimone. 
Da ciò consegue che dall' incendio sarebbero trascorsi almeno tre mesi senza investire formalmente la locatrice dell' inutilizzabilità sopravvenuta del bene locato ( su tale profilo, si riporterà oltre il conforme rilievo del primo giudice) , ma anche senza autonome iniziative dirette al suo ripristino. 
E' significativo che la querela contro la enne presentata in data successiva alla diffida di pagamento dei canoni ( a quella data già pari a € 3.612,00) e contestuale domanda di rilascio dei locali inviata dalla locatrice nei primi giorni di Aprile 2008. 
In realtà lo stesso incarico di ripristino dei locali è successivo all'anzidetta diffida ( al pagamento dei canoni scaduti e rilascio dell' immobile), per come risulta palese dalla missiva datata 3.5.2008 (su cui vedi oltre ), a firma del legale del conduttore e da questi sottoscritta per adesione e mandato, nella quale si legge :” successivamente in data ### la signora chiedeva al mio cliente il pagamento di alcuni ### canoni asseritamente non corrisposti e gli intimava di rilasciare l'immobile da quo. Il Sig. pertanto, commissionava ad una ditta i lavori di ristrutturazione dell'immobile fine di di cui in oggetto al fine di riconsegnarlo nelle medesime condizioni in cui lo aveva ricevuto”, lamentando poi che la avesse impedito i lavori. 
Tra l'altro, in detta missiva non faceva alcun cenno alla pregressa inutilizzabilità dei locali a causa dell'incendio ( ossia da gennaio fino alla “diffida” della locatrice dell'1.4.2008), Tanto è coerente con la testimonianza del maresciallo , da cui non vi è ragione di dubitare e a conoscenza dei fatti in quanto sollecitato più volte dalle stesse parti, il quale datava i contrasti assai prima della querela di che aveva riconosciuto la morosità e chiedeva più tempo per i pagamenti. 
Per il periodo successivo diventa poi decisivo che l'appellante non abbia sottoposto a censura alcuna la sentenza nella parte in cui venivano disattese le eccezioni e le difese del conduttore, finalizzate a dedurre di avere ritualmente offerto la restituzione del locale. 
Sul punto infatti così argomentava il primo giudice : << Del pari ingiustificato è il protrarsi dell'inadempimento successivamente all'incendio, poiché soltanto con la raccomandata del 03.05.2008 (in risposta alla missiva inviata dalla locatrice in data ###) il conduttore ha manifestato la propria volontà di corrispondere i canoni scaduti e di rilasciare l'immobile; si tratta, tuttavia, di una mera manifestazione di intenti, irrilevante ai fini che si occupano: non soltanto tale raccomandata non può integrare una offerta reale, poiché non effettuata secondo le modalità prescritte dall'art. 1209 c.c. (quelle di cui al primo comma quanto al pagamento dei canoni, e quelle di cui al secondo comma, richiamato dall'art. 1216 c.c. quanto alla consegna dell'immobile), ma neppure può essere definita come offerta non formale o irrituale, in quanto priva dei caratteri di serietà, non avendo l'offerente messo il destinatario nell'effettiva condizione di ricevere la prestazione ### (nella raccomandata non vengono indicate neanche le modalità con le quale la avrebbe potuto conseguire il pagamento). 
Analogamente, anche l'atto di intimazione notificato dal per il tramite dell'avv.  ### alla locatrice in data ### (atto con il quale il conduttore ha intimato alla controparte “di riscuotere la somma di € 1.764,00 a titolo di canoni di locazione, depositata presso l'intestatario ### legale”, di “consentire al ### di effettuare i lavori di restauro dell'immobile del quo” e “di ricevere le chiavi del suddetto immobile liberando il ### da qualsiasi ulteriore obbligazione”) non costituisce offerta formale di pagamento ex art. 1209 c.c., giacché dell'offerta reale difetta il requisito sostanziale della esattezza della prestazione (la somma offerta è inferiore a quella dovuta per i canoni fino allora maturati) mentre dell'offerta per intimazione difetta la specificazione del giorno e dell'ora in cui il debitore intende procedere al rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art. 75 disp. Att.  A ciò aggiungasi che, pur essendo l'incendio scoppiato il ###, non risulta che il abbia avanzato alcuna pretesa nei confronti della locatrice prima della citata raccomandata del 07.04.2008 ( della locatrice ) >>. 
Anche in ordine alle domande riconvenzionali l'appellante si limita a riproporre ancora una volta le difese di primo grado, senza individuare vizi o carenze nelle argomentazioni con cui il primo giudice le ha disattese, basate sul contenuto letterale del contratto, nel quale si dava già atto di una serie di interventi curati dal conduttore, senza prevedere compensazione alcuna, né diritto al rimborso. 
Manca poi ogni censura anche al rilievo che le fatture fossero inidonee a documentare le spese sostenute; non è poi vero che nel contratto di locazione vi fosse il riconoscimento del debito da parte della locatrice, essendovi invece soltanto una presa d'atto dei contraenti circa gli interventi realizzati dal conduttore e rientranti evidentemente nella complessiva regolamentazione pattizia; in mancanza di ogni previsione nel contratto, va esclusa la facoltà del conduttore di opporre tali presunti crediti in compensazione , in tutto o in parte, del pagamento dei canoni locatizi. ### Solo per completezza va aggiunto che del tutto tardivamente il conduttore ha dedotto di avere omesso il pagamento dei canoni fino a dicembre 2007 per avvalersi del diritto di compensarli con le spese straordinarie sostenute (intonaco e impianti luce), avendo in primo grado giustificato il mancato pagamento dei canoni solo da gennaio 2008 e a causa ( a suo dire) dell' incendio (le spese straordinarie costituivano in primo grado unicamente oggetto di domanda riconvenzionale di rimborso, palesemente infondata per i motivi già visti). 
Per queste ragioni l'appello va rigettato, condannando al pagamento in favore dello Stato (stante l'ammissione di al patrocinio a spese dello Stato) delle spese processuali sostenute dall'appellata in questo grado, liquidate in complessivi € 1.080,00 , oltre ### CPA e rimborso forfettario come per legge (III scaglione del dm 55/2014 agg. al 2018) come da separato decreto, emesso contestualmente al deposito del dispositivo.  PQM La Corte di Appello di Reggio Calabria -###, definitivamente decidendo nel giudizio d'appello proposto da contro avverso la sentenza n. 1004/2018 pubblicata l'11.7.2019 dal Tribunale di Locri , disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede: 1) rigetta l'appello; 2) condanna al pagamento in favore dello Stato (stante l'ammissione di a l pa trocinio a spe se de llo S tato) de lle spe se p rocessuali sostenute dall'appellata in questo grado, liquidate in complessivi € 1.080,00 , oltre ### CPA e rimborso forfettario come per legge. 
Si comunichi ### 24.6.2022 ### est.   (dott. #### 

Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ civile Il Tribunale ordinario di Roma - ### civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa ### nell'udienza del 7.2.2022, esaurita la discussione e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5088 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2020 TRA (P.I. ), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in ### alla , presso lo studio dell'Avv. ### che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione ### E (C.F. ), e (C.F. , elettivamente domiciliate in ### alla , presso lo studio degli Avv. ### e ### che le rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione ### SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI ### P. ####### 2 come in atti ### E DIRITTO DELLA DECISIONE Artt. 132 - 429 c.p.c. 
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, abbia modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art.  132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva l'immediata stesura delle ragioni della decisione. 
II. Con atto di citazione regolarmente notificato la , in persona del legale rappresentante pro tempore ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di ### e , al f ine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'###mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: - accertare e dichiarare la responsabilità del locatore per vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c.; - accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione commerciale ai sensi dell'art. 1578 c.c. e per l'effetto: - condannare le convenute, nella qualità di eredi del locatore, al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 legge 392/78 quantificabili in ### 18.000,00; - condannare le convenute, alla restituzione della cauzione pari ad ### 2.000,00: - condannare le convenute alla refusione delle spese sostenute dall'attrice per la manutenzione dell'immobile pari ad ### 40.000,00; - condannare le convenute alla restituzione della somma versata a titolo di finanziamento per l'avviamento dell'attività pari ad euro 26.800,00 Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio, oltre C.P.A. ed I.V.A. come per legge, da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.” ### 3 Ha precisato che: - in data ### tra l in persona del suo Presidente e legale rappresentante pro tempore, sig. in qualità di conduttrice, ed il sig. , rappresentato dalla sig.ra , in qua lità d i loca tore, era stato stipulato contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in ### alla ; - l'odierna attrice intendeva locare il predetto immobile al fine di esercitarvi l'attività sociale prevista nel proprio atto costitutivo, ed in particolare, avviare un'associazione culturale con annesso cocktail bar; - all'atto della stipula la conduttrice aveva versato a titolo di cauzione la somma di ### 2.000.00 (duemila/00) ed aveva anticipato una mensilità del canone pattuito pari ad ### 1.000.00 (mille/00); - successivamente era emerso che l'immobile locato era privo del certificato di agibilità e presentava notevoli irregolarità per le quali si rendeva necessaria domanda di concessione in sanatoria; - i predetti vizi erano totalmente sconosciuti al conduttore al momento della stipula del contratto di locazione, allorché in premessa - parte integrante di esso il locatore aveva attestato che “immobile rispetta i requisiti edilizi ed urbanistici di cui all'art. 1578 codice civile"; - inoltre, nel contratto de quo veniva indicato che l'immobile fosse censito nella categoria C/1 (negozi e botteghe), al contrario, risultava rientrante nella categoria C/2 (magazzini e locali di deposito); - le irregolarità edilizie erano state rappresentate alla rappresentante del locatore, mediante lettera raccomandata a/r ricevuta in data ### con la quale l in pe rsona de l P residente e le gale rappresentante pro tempore, aveva intimato la sig.ra alla rimozione delle stesse quantomeno in forma risarcitoria per le spese sostenute dagli affittuari in ragione della violazione dell'obbligo di buona fede da parte della sig.ra , in rappresentanza del sig. , al momento della stipula del contratto e per aver generato nella conduttrice un falso affidamento circa l'utilizzo dell'immobile ai fini per i quali lo stesso veniva locato; ### 4 - la suddetta missiva era rimasta priva di riscontro, pertanto è stata seguita da un ulteriore sollecito del 26.05.2016, al quale aveva risposto il legale della rappresentale di parte convenuta, riferendo circa la disponibilità della stessa a risolvere la questione in via bonaria ed in tempi brevi; - tuttavia, non era stato possibile addivenire ad un accordo soddisfacente le legittime pretese di parte attrice; - in data ### il Consulente Tecnico incaricato da parte attrice aveva presentato perizia giurata, redatta in data ### avente ad oggetto l'immobile locato, nell'ambito della quale era stata redatta dettagliata relazione in ordine allo "stato attuale dell'immobile" e, precisamente, concernente "lo stato dei luoghi prima dell'intervento di manutenzione da parte degli affittuari"; - dalla perizia, dunque si era avuta opportuna conferma che "l'unità immobiliare risulterebbe (...) a tuti gli effetti destinata a magazzino ma solo catastalmente, in quanto non è mai stato rettificato l'errore di sovrapposizione tra subalterni appartenenti allo stesso fabbricato, e destinata erroneamente a negozio (...) Le variazioni ### evidentemente sbagliate riportano comunque ad uno stato con destinazione d'uso a ### originario e CI, evidentemente non confortato da regolare legittimità edilizia. "; - sennonché nella medesima perizia giurata, il ### aveva attestato che la difformità dell'immobile ivi descritta "era possibile regolarizzarla avvalendoci delle normative vigenti in materia che consentivano l'adeguamento dell'unità immobiliare all'uso dell'affittuario e comunque a carico della stessa proprietà, le inadempienze da parte della proprietà e la non regolarità edilizia dell'unità immobiliare ha causato gravi danni economici oltre la mancata apertura del locale”; - i conduttori, al fine di rendere idoneo l'immobile all'uso per il quale era stato locato, erano stati costretti a far fronte alle spese necessarie alla realizzazione di opere di manutenzione ordinaria, per materiali edili ed accessori per un ammontare complessivo di ### 40.000,00, oltreché far ricorso ad un finanziamento bancario di ### 26.800.00 per l'avvio del locale; - in data ### era deceduto il sig. ; ### 5 -in data ### i sigg.ri , in qualità di eredi, hanno inviato all'Avv.  ### , procuratore dell'### C.r.a.s., intimazione di pagamento di quanto dovuto a titolo di canone di locazione, sebbene fossero a conoscenza delle gravi inadempienze del locatore; - in data ### era avvenuta la riconsegna delle chiavi da parte della conduttrice. 
Ha dedotto: - la sussistenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.; - la violazione dell'obbligo di buona fede; - il diritto alla restituzione del deposito cauzionale versato, al pagamento per l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 legge 392/78, alla refusione delle spese sostenute dall'attrice per la manutenzione dell'immobile e alla restituzione della somma versata a titolo di finanziamento per l'avviamento dell'attività. 
Instauratosi il contraddittorio si sono costituite in giudizio le parti convenute che, contestando in fatto e in diritto l'avversa domanda, hanno precisato le seguenti conclusioni: “Voglia l'###mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa valutazione dell'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda: 1) In via principale: rigettare le domande attoree perché infondate sia in fatto che in diritto per i motivi sopra esposti.  2) In via subordinata: nella denegata ipotesi di accertamento della sussistenza di vizi della cosa locata, rigettare la domanda ai sensi dell'art. 1578, comma 2 cod. civ. perché le convenute hanno ignorato senza colpa i suddetti vizi; 3) In via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di accertamento della responsabilità delle convenute ex art. 1578 cod. civ., rigettare le richieste di risarcimento del danno, ed in particolare, le richieste di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 legge 392/78, di pagamento delle spese sostenute dall'attrice per la manutenzione dell'immobile, di pagamento della somma versata a titolo di finanziamento per l'avviamento dell'attività, di restituzione del deposito cauzionale in quanto ### 6 infondate sia in fatto che in diritto oltreché non provate. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.” Hanno eccepito: - l'assenza di responsabilità ex art. 1578 c.c.; - la mancata determinazione da parte attrice delle irregolarità lamentate; - che l'assenza del certificato di agibilità era annoverabile tra i vizi conoscibili del bene i quali escludono l'applicabilità dell'art. 1578 cod. civ. e, di conseguenza, la possibilità per il conduttore di richiedere la risoluzione del contratto; - l'ignoranza senza colpa dell'asserita falsità dell'indicazione della categoria di appartenenza dell'unità immobiliare; - la mala fede e negligenza di parte attrice; - l'errata quantificazione del quantum debeatur de parte dell'attrice; - che a causa dello status dell'immobile al momento della riconsegna hanno diritto al trattenimento del deposito cauzionale; - l'infondatezza della richiesta di pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale. 
All'udienza di discussione, disposta l'acquisizione della documentazione prodotta, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza odierna e decisa mediante lettura del dispositivo.   III. La domanda di corresponsione di una somma pari all'indennità di avviamento non è meritevole di accoglimento.  ###. 34 della legge n. 392 del 1978 dispone che in caso di cessazione di un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera. La stessa norma prevede il pagamento di un'ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione. 
La finalità dell'indennità è quella non solo di risarcire il conduttore, ristabilendo l'equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell'avviamento che egli ha creato con la propria attività ma anche quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell'incremento di valore del locale, dovuto all'esercizio dell'attività da parte del conduttore.  ###. 35 della stessa legge dispone tuttavia che non è dovuta l'indennità per le attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, precisando che sono esclusi anche gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici. Riferendosi con attività “a contatto con il pubblico” ad una definizione giurisprudenziale che prescinde dalla distinzione tra attività commerciale e attività professionale, potendo rientrare anche quest'ultima nella tipologia ammessa al pagamento dell'indennità, è stato elaborato il principio generale secondo cui “per stabilire se l'attività svolta nell'immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica delle persone che vi lavorano ma alla prevalenza, nell'ambito delle attività ivi esercitate, dell'elemento imprenditoriale o di quello professionale; ne consegue che anche l'attività del professionista può assumere natura commerciale quando l'organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale” (v. sent. Corte di Cassazione sent. n. 8558/2012).  ### principio è stato applicato al caso di “attività di vendita al minuto” in cui l'indennità per la perdita dell'avviamento compete soltanto quando l'attività di vendita, con modalità che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sia esclusiva o prevalente rispetto ad altre attività eventualmente esercitate nello stesso locale (nella specie, la decisione di merito confermata dalla Suprema Corte aveva negato il diritto del conduttore all'indennità in quanto l'attività prevalente esercitata nell'immobile era quella di progettazione di edifici e non di vendita di appartamenti. Cass. civ. n. 9558/1994); di”attività scolastica esercitata a fini di lucro e con gestione a strutture imprenditoriale” che integra attività commerciale rientrante nella previsione dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sicché‚ al conduttore di immobile adibito alla suddetta attività, spetta alla cessazione del rapporto l'indennità di avviamento (Cass. civ., n.6019/1995); di “attività di un circolo culturale o ricreativo”, a cui viene riconosciuta l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ove risulti che questo sia gestito da una società costituita da soggetti diversi dai soci del circolo, realizzandosi, con la riscossione delle quote di associazione al circolo, il ricavo dell'attività di gestione, costituente scopo della società, di cui il socio del circolo è solo un cliente con il quale la società ha diretto contatto nei locali del circolo (Cass. civ., n. 7409/1992). 
In sintesi, si può concludere che il diritto al pagamento dell'indennità sorge per tutte le attività caratterizzate prevalentemente - anche se non esclusivamente - da contatto con il pubblico, a prescindere dalla qualifica di chi la svolge e dal settore in cui opera. 
Nel caso in esame, essendo il rapporto oggetto di causa relativo allo svolgimento di attività “per i soli associati” (art. 2 dell'atto costitutivo), deve escludersi che nel caso concreto l'associazione abbia diritto all'indennità per il mancato avviamento dell'attività commerciale, non essendo un'attività commerciale del tipo di quelle per cui il legislatore ha voluto apprestare tutela in caso di mancato avviamento. 
A tale conclusione non osta il fatto che la clausola n. 3 del contratto di locazione stipulato dalle parti preveda che “la parte conduttrice dichiara che la parte dell'unità immobiliare sita al pian terreno verrà utilizzata per attività che comporta contatti diretti col pubblico”, in quanto dall'analisi della giurisprudenza di legittimità sul punto emerge l'orientamento pressoché unanime in forza del quale il diritto al pagamento dell' indennità in questione sorge per tutte le attività caratterizzate prevalentemente, anche se non esclusivamente, da contatto con il pubblico. 
Dalla lettura dell'atto costitutivo dell'associazione nonché da quello del contratto di locazione si rileva pacificamente che l'attività che l'associazione mirasse ad esercitare prevalentemente aveva ad oggetto la promozione e la gestione di attività culturale per i soli associati (art. 2 atto costitutivo). 
Dalla lettura dell'atto costitutivo dell'associazione nonché da quello del contratto di locazione si rileva pacificamente che l'attività che l'associazione mirava ad esercitare prevalentemente aveva ad oggetto la promozione e la gestione di attività culturale per i soli associati (art. 2 atto costitutivo). 
IV. La domanda risarcitoria va respinta difettando dei relativi presupposti avuto riguardo sia all'an che al quantum debeatur. 
La parte conduttrice ha lamentato di aver dovuto sostenere una serie di spese finalizzate all'adeguamento dei locali per l'esercizio della sua attività, in quanto gli stessi non si sono rivelati idonei a tal fine, a causa della assenza del certificato di agibilità, dell'errata indicazione della categoria catastale ed a causa di ulteriori irregolarità. 
In ordine al primo profilo, l'orientamento granitico della Suprema Corte di Cassazione che Cassazione è nel senso che: “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato” (v. ex multis: Cass. 6970/2020, 1735/2011). 
Inoltre, poiché l'art. 1 dell'atto costitutivo dell'attrice enuncia che la stessa aderisce ad una ### di ### e l'art. 32 della L. 383/00 precisa che la sede delle associazioni di promozione sociale ed i locali nei quali si svolgono le relative attività siano compatibili con tutte le destinazioni d'uso omogenee previste dal decreto del ### per i lavori pubblici 2 aprile 1968, pubblicato nella ### n. 97 del 16 aprile 1968, indipendentemente dalla destinazione urbanistica. 
La normativa dispone quindi che un'associazione di promozione sociale possa fissare la sua sede, e svolgere le proprie attività, in un qualsiasi immobile con una qualsiasi destinazione d'uso, in una qualunque zona urbanistica del territorio comunale, senza che ciò venga considerato mutamento di destinazione d'uso. 
La sede deve comunque rispettare i requisiti di agibilità/abitabilità e le norme minime di sicurezza. Quindi, se il locale è sprovvisto di tali requisiti, sarà indispensabile ottenere la relativa certificazione. Inoltre, se nel locale si somministrano alimenti e bevande, sarà necessario richiedere l'autorizzazione igienicosanitaria da parte dell'ASL competente. Da rilevare infine che tale agevolazione amministrativa è subordinata ad un uso, da parte dell'associazione, che sia coerente con gli scopi e le finalità previste dallo statuto e dalla legge che disciplina le ### Poiché l'art. 1 dell'atto costitutivo di parte attrice enuncia che la stessa aderisce ad una ### di ### si evince che dall'accatastamento dell'immobile locato come ### o ### non derivano conseguenze rilevanti ai fini della presente causa. 
Alla luce delle suesposte considerazioni, la CTU richiesta si è resa superflua in quanto la verifica della sussistenza di eventuali irregolarità urbanistiche gravava sul conduttore, il quale, prima di sostenere tutte le spese di adeguamento sostenute, avrebbe dovuto verificare la regolarità dell'immobile ai fini dell'avviamento della sua attività. 
Con riguardo, poi, ai lavori di manutenzione che parte attrice sostiene di aver effettuato, dagli atti di causa (all. 7 atto di citazione) va osservato che: - con riferimento all'allegato preventivo redatto da è privo della firma del cliente per accettazione e non ha alcun valore probatorio; - non vi è prova dell'avvenuto pagamento: 1) delle tre fatture emesse da che si riferiscono in causale rispettivamente al primo, secondo e terzo acconto “come da ns contratto del 18 dicembre 2015 per lavori generici da eseguire presso i vs locali siti in ”; 2) della fattura 20 del 2016, emessa da per ### beni usati: 1 piano lavoro, 1 lavabicchieri, 2 tavoli; 3) della fattura accompagnatoria ### del 2016 emessa da ### relativa n. 2 lavello inox; 4) della merce di cui al documento di trasporto 7/2016 emesso da che si riferiscono rispettivamente a “totale accordato per fabbricatore del ghiaccio, addolcitore, blender” e a “tritaghiaccio”; - per il documento n.6/2016 recante la dicitura “presi il 25/01 (400 euro)”: sembrerebbe pertanto sussistere la prova del pagamento di un acconto di €.400,00. ### 11 Spettando tuttavia al conduttore il controllo circa l'idoneità del locale per lo svolgimento dell'attività, l'associazione avrebbe dovuto preliminarmente a qualsiasi spesa verificare che l'immobile possedesse i requisiti per esercitare l'attività e solo in caso di esito positivo del predetto controllo procedere all'acquisto degli strumenti necessari. 
Analoghe considerazioni vanno effettuate relativamente al finanziamento per l'avvio dell'attività, con conseguente rigetto della domanda di parte attrice di richiesta di restituzione della somma da parti locatrici. 
V. Dev'essere accolta la domanda attorea di restituzione del deposito cauzionale. 
Dal verbale di consegna dell'immobile prodotto da parte attrice (all. 13 atto citazione) risulta che il contratto di locazione intercorrente tra le parti sia stato risolto in data ### mediante la restituzione delle chiavi da parte del conduttore. 
Poiché la giurisprudenza di legittimità afferma che “Nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione” (v. Cass. Civ., sent. 17069/2019) e nel caso di specie non emerge che il locatore abbia proposto relativa domanda giudiziale, si ritiene che il locatore debba essere condannato a restituire il deposito cauzionale di €2.000,00. 
VI. Le spese di lite seguono la soccombenza accertata e si liquidano come da dispositivo con applicazione del D.M. n.55 del 2014. 
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art.  33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario farne espressa menzione ### di ### sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede: 1) accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e per l'effetto: 2) condanna parti convenute alla restituzione, in favore di parte attrice, della somma di euro 2.000,00, versata a titolo di deposito cauzionale alla stipula del contratto, oltre interessi al saggio legale dal 15.12.2015 al rilascio; 3) rigetta, nel resto, la domanda attorea; 4) condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice che liquida in euro 2.000,00 per compensi, oltre spese di contributo unificato, di marca da bollo, di notifica, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. come per legge. 
Così deciso in ### 7.2.2022 
Il Giudice
 Unico dott.ssa ### Febbraro