blog dirittopratico

2.993.378
documenti generati

v4.54
Motore di ricerca Sentenze Civili
CSPT
torna alla pagina iniziale

Banca Dati della Giurisprudenza Civile

La Banca Dati gratuita "autoalimentata" dagli utenti di Diritto Pratico!

 
   
   
 
 
Legenda colori:
Corte di Cassazione
Corte d'Appello
Tribunale
Giudice di Pace
già visionate
appuntate
38

Tribunale di Palermo, Sentenza n. 4059/2024 del 10-07-2024

... l'asserito recesso dell'opponente dalla locazione perché non consentito dalla legge, non autorizzato dalla locatrice, non attuato nei modi previsti dalle leggi 392/1978 e 431/1998 e non provato. Per l'effetto, dichiarare che ### ai sensi dell'art. 1294 c.c., è tuttora solidalmente obbligata con ### ad adempiere le obbligazioni contratte con la scrittura privata di locazione del 05/04/2022 e lo sarà fino al giorno di effettivo e legale rilascio degli immobili della locatrice. In applicazione della clausola risolutiva espressa trascritta all'art. 5 del contratto di locazione del 05/04/2022, dichiarare risolto per inadempimento dei conduttori tale contratto. In subordine, dichiarare risolto lo stesso contratto per inadempimento dei conduttori grave, prolungato e perdurante alla data odierna, (leggi tutto)...

R.G. 2037/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE II CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice ### ha pronunciato e pubblicato ex art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2037/23 del Ruolo Generale degli ### civili contenziosi vertente tra ### (C.F. ###), elettivamente domiciliata, ai fini del presento giudizio, in ### via ### n.23, presso lo studio dell'Avv.  ### il quale la rappresenta e difende nel presente giudizio, giusta procura rilasciata su foglio separato Ricorrente E ### (C.F. ###), elettivamente domiciliata, ai fini del presente giudizio in #### n. 2629, presso lo studio dell'Avv. ### il quale la rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura allegata su foglio separato ### (C.F. ###), nato a ### l'11.08.1997, residente ###### contumace Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o difesa, così provvede: DICHIARA che il contratto stipulato tra le parti di causa in data ###, avente ad oggetto gli immobili siti in vicolo ### n. 2, piano primo a sinistra e piano primo a destra, si è risolto -per inadempimento dei conduttori al pagamento del canone inerente i mesi di ottobre e novembre del 2022- ex art. 1456 c.c., a far data dal 16.1.23.; ### E ### all'immediato rilascio, in favore della ricorrente, delle unità immobiliari site in ### vicolo ### n. 2, piano primo a sinistra e piano primo a destra censite al ### fg. 117, p.lla 166, sub 15 e fg. 117, p.lla 166, sub 16; ### E ### in solido, al pagamento, in favore di ### di € 2.000,00 a titolo di canoni dal mese di ottobre del 2022 sino al mese di gennaio del 2023 ###, oltre interessi da ciascuna scadenza sino al soddisfo nella misura convenuta in contratto, parametrata, in specie, al saggio degli interessi di cui al D.lgs n. 231/02 (interessi c.d. commerciali); ### E ### in solido, al pagamento, in favore di ### di € 15.780,00 a titolo di penale maturata per la ritardata consegna dell'immobile sino alla data odierna, oltre al pagamento di € 30,00 per ogni giorno di ulteriore ritardo, sino al rilascio; RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da #### E ### in solido, alla rifusione delle spese di lite sostenute da ### liquidandone l'ammontare in complessive € 4.454,57, di cui € 4.237,00 per compensi ed € 217,57 per spese vive, oltre ### C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.  MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione e contestuale intimazione di sfratto per morosità, datato 23.11.22, ### ha evocato in giudizio ### e ### no, lamentando il mancato pagamento di due mensilità (ottobre e novembre del 2022) dei canoni dovuti in relazione al contratto di locazione temporaneo stipulato in data ###, avente ad oggetto gli immobili, da destinarsi agli “usi consentiti dalla categoria catastale A/10”, siti in vicolo ### n. 2, piano primo a destra (### fg. 117, p.lla 166, sub 15) e primo piano a sinistra (### fg. 117, p.lla 166, sub 16), con la precisazione che detto inadempimento risultava espressamente elevato dalle parti a causa di risoluzione del contratto ex art.1456 c.c. e di volersi avvalere della clausola in questione. 
Con comparsa di costituzione depositata in data ###, si è costituita in giudizio la sola ### opponendosi alla convalida dello sfratto. 
La conduttrice, più nel dettaglio, ha in primo luogo eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo al riguardo di avere rilasciato gli immobili a far data dalla metà di settembre del 2022, dopo avere interrotto la relazione sentimentale e, quindi, il rapporto di convivenza, con l'altro conduttore, ### rimasto, pertanto, nella esclusiva detenzione della res locata. 
Nel merito, la conduttrice -eccepita la nullità del termine annuale apposto al contratto, stante l'assenza di indicazioni in ordine alle esigenze sottese alla stipula di un contratto transitorioha poi dedotto che, in ogni caso, la locazione -peraltro pacificamente stipulata per uso di abitazionedoveva intendersi risolta già tempo addietro. 
La conduttrice ha, infatti, rappresentato che, con mail del 22.10.22 -in seguito ad una discussione insorta per la messa in sicurezza del soffitto dell'appartamento di destra e, in specie, alle resistenze manifestate in quella occasione da ### a permettere l'ingresso delle maestranze incaricate dalla proprietà per gli interventi di consolidamentol'avv. ### per conto della locatrice, aveva diffidato i conduttori a rilasciare gli immobili entro il giorno 22.10.22. 
Tali essendo le ragioni di opposizione, ### ha, inoltre esposto che, prima di quello azionato dalla locatrice nel presente giudizio, le parti di causa avevano stipulato un diverso contratto, con decorrenza dal giorno 16.11.22, avente ad oggetto gli immobili siti in vicolo ### n. 2, piano terra e piano primo a sinistra, che però non era stato mai registrato e che si è consensualmente risolto nel marzo del 2022, dopo il verificarsi di un allagamento che aveva coinvolto il piano terra al punto da renderlo inabitabile. 
Data la mancanza di registrazione -con conseguente nullità del contratto, a norma dell'art. 1, co. 346, L. n. 30/12/04 n. 311- la conduttrice ha quindi formulato, in via riconvenzionale, domanda di ripetizione dei canoni versati per l' unità di primo piano a sinistra (per l'unità di piano terra, infatti, la convenuta ### ha precisato “per quanto riguarda la restituzione dei canoni corrisposti per l'immobile del pian terra essendo stato rilasciato da entrambi i conduttori già da aprile del 2022 si riconosce come tardiva la richieste di restituzione”, v. p. 6 della comparsa di costituzione e vedi altresì pp. 13-14 della memoria integrativa depositata dalla conduttrice), a far data dal 16.11.21 sino al marzo del 2022. 
Mutato il rito (v. ordinanza dell'8.2.23), previa concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio nei confronti di ### parte locatrice, con la memoria integrativa depositata in data ###, ha in primo luogo contestato di avere acconsentito alla risoluzione del contratto con ### risultando, pertanto, irrilevante l'eventuale allontanamento della conduttrice -allontanamento comunque smentito dalla corrispondenza versata in giudiziodalle unità a lei concesse in locazione unitamente a ### no.  ### ha quindi insistito per l'accoglimento della domanda intesa all'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto, evidenziando altresì l'inottemperanza della convenuta all'ordinanza provvisoria di rilascio resa a norma dell'art. 665 c.p.c. 
Con la memoria integrativa depositata in data ###, ### in aggiunta alla domanda di accertamento della risoluzione, ha inoltre richiesto la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni rimasti insoluti a far data dal mese di ottobre del 2022 sino quarto giorno successivo a quello di risoluzione del contratto (indicato dalla ricorrente nel giorno 4.12.22), nonché, per il periodo seguente, al pagamento della penale, pari ad € 50,00 al dì, convenuta all'art. 13 del contratto di locazione oggetto di causa, sino all'effettivo rilascio degli immobili, oltre agli oneri accessori rimasti insoluti. 
Con riguardo, poi, alla domanda di ripetizione dei canoni formulata da ### con riferimento al primo contratto di locazione stipulato tra le parti -eccepitane l'improcedibilità per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria (v. note scritte depositate da parte locatrice in data ###), nonché la decadenza, per decorso del termine semestrale previsto dall'art. 79, co. II della L. n. 392 del 1978- ### si è opposta al suo accoglimento, anche tenuto conto del fatto che controparte, in relazione a tale primo contratto, si sarebbe limitata a corrispondere una sola mensilità del canone, chiedendo (c.d. reconventio reconventionis) -in subordine, ossia per il caso di accoglimento della domanda riconvenzionaleil pagamento di una indennità commisurata all'effettivo valore locativo dell'immobile per tutta la durata del contratto (quindi, dal 16.11.21 sino al mese di febbraio del 2022). 
Per maggiore chiarezza, si trascrivono di seguito le domande formulate dalle parti di causa.  ### “Dichiarare inammissibili, improcedibili e rigettare perché infondate in fatto e diritto e sprovviste di prova l'opposizione e le domande ed eccezioni tutte formulate da ### (..) Dichiarare altresì inefficace e non opponibile alla locatrice l'asserito recesso dell'opponente dalla locazione perché non consentito dalla legge, non autorizzato dalla locatrice, non attuato nei modi previsti dalle leggi 392/1978 e 431/1998 e non provato. 
Per l'effetto, dichiarare che ### ai sensi dell'art. 1294 c.c., è tuttora solidalmente obbligata con ### ad adempiere le obbligazioni contratte con la scrittura privata di locazione del 05/04/2022 e lo sarà fino al giorno di effettivo e legale rilascio degli immobili della locatrice.   In applicazione della clausola risolutiva espressa trascritta all'art. 5 del contratto di locazione del 05/04/2022, dichiarare risolto per inadempimento dei conduttori tale contratto. 
In subordine, dichiarare risolto lo stesso contratto per inadempimento dei conduttori grave, prolungato e perdurante alla data odierna, stante che costoro sono entrambi morosi nel pagamento del canone locativo mensile e degli oneri accessori dal 01/10/2022 ad oggi.   Nell'uno o nell'altro caso, confermata l'ordinanza di rilascio dell'08/02/2023 nei confronti di ### fissare a ### la data di rilascio degli appartamenti oggetto della locazione.   Ai sensi dell'art. 1453 c.c., condannare i conduttori in solido al risarcimento dei danni arrecati all'attrice.   In applicazione della clausola penale trascritta all'art. 13, dichiarare che ### e ### sono obbligati solidalmente a pagare € 50,00 al giorno alla locatrice a far data dal 04/12/2022 o da altra data, anche anteriore, per ogni giorno di occupazione degli immobili della suddetta dal 04/12/2022 al giorno dell'effettivo rilascio di tali immobili. 
Dichiarare che la morosità dei conduttori convenuti persiste e che gli stessi attualmente sono solidalmente debitori verso la locatrice di € 5.490,93 per le causali sopra esposte; condannare i suddetti al pagamento di tale somma e delle altre che matureranno a loro debito fino alla restituzione degli immobili alla locatrice.   Dichiarare l'opponente decaduta dal diritto al rimborso dei canoni locativi del primo contratto di locazione in vigore dal 6/11/2021, a causa dell'inutile decorso del termine semestrale fissato dalla legge per l'esperimento dell'azione restitutoria; in subordine liquidare equitativamente l'indennità di occupazione senza titolo degli immobili dell'attrice dal 16//11/2021 in poi e condannare i conduttori a pagarla. 
Compensare l'importo della liquidanda indennità con l'importo di € 400,00 pagato dai conduttori quale canone locativo dell'intero periodo di permanenza negli appartamenti dell'attrice”.  ### In via preliminare: “Accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della signora ### poiché la stessa ha risolto di fatto il rapporto locativo a far data da settembre 2022, cioè da quando ha lasciato gli immobili locati ed oggi nel possesso esclusivo del sig. ### Nel merito “1. Accertare e dichiarare l'insussistenza a carico della convenuta ### della morosità dedotta dall'attrice per i motivi già esposti in narrativa e per quanto chiesto in via preliminare e rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il ### sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto.  2. Rigettare le richieste di pagamento di asseriti danni genericamente individuati poiché inesistenti e in ogni caso non provati, di cui al punto 4 dell'atto “di riassunzione integrativo dell'atto introduttivo “ della signora ### .  3. Rigettare la domanda di pagamento della penale giornaliera di cui all' art. 13 del contratto di locazione, poiché non dovuta dalla conduttrice ### avendo già rilasciato l immobile.  4. Rigettare la richiesta di convalida di sfratto nei confronti della resistente e dichiarare non dovuti i canoni di ottobre e novembre 2022, unitamente al chiesto pagamento della somma relativa alle utenze di luce, gas condominio e altri oneri così come richiesti al punto n. 7 dell'atto difensivo della locatrice .  5. Accertare e dichiarare che tra l'attrice ### e i signori ### e ### è stato stipulato un contratto di locazione decorrente dal 16.11.2021 al 30 .03.2022 avente ad oggetto due immobili siti in ### 2 uno sito al piano ### e l'altro al piano I a sinistra 6. Accertare e dichiarare che il predetto contratto decorrente dal 16.11.2021 al 30 .03.2022 redatto in forma scritta non è stato registrato e per l'effetto dichiararne la nullità .  7. Conseguentemente, condannare la signora ### a ripetere tutti i canoni di locazione corrisposti in contanti dalla conduttrice e per la stessa dal sig. ### relativi a tutto il periodo di pendenza del rapporto locativo dal 16.11.2021 al 30.03.2022 , o quella diversa somma che il Giudice riterrà equa tenuto conto dell' eventuale riconoscimento dell' indennità di occupazione chiesto dalla locatrice .  8. Accertare e dichiarare che in riferimento al contratto dal 16.11.2021 al 30.03.2022, la signora ### ha richiesto correttamente la ripetizione delle somme versate solo per l' immobile sito in ### 2 , al piano I a sinistra poiché è stato rilasciato dalla conduttrice a settembre 2022 ( ed in uso attualmente al sig. ###, mentre l' immobile sito al piano terra era stato rilasciato a febbraio 2022 e nulla è stato richiesto dalla stessa, conseguentemente, rigettare la domanda della locatrice volta ad ottenere la dichiarazione di decadenza dal diritto al rimborso dei canoni come chiesto al punto 8 delle conclusioni dell' atto di atto di riassunzione integrativo dell'atto introduttivo.  9. Sempre in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che il contratto di locazione di durata annuale stipulato in data ### e registrato il ### , non ha natura transitoria , in quanto manca di ogni riferimento alle esigenze di tale natura, e conseguentemente dichiararne la nullità”.  ### è rimasto contumace. 
La causa -sottoposta alle parti la questione inerente l'eccessività della penale convenuta all'art. 13 del contratto di locazione (v. ordinanza del 5.9.23)- è stata chiamata all'udienza odierna, cui le parti hanno discusso oralmente, insistendo nelle conclusioni rassegnate nei rispettivi scritti difensivi.  *** 
In tal modo riassunto l'oggetto del contendere, deve in primo luogo disattendersi l'eccezione sollevata da ### in ordine al proprio difetto di legittimazione passiva (rectius titolarità passiva del rapporto controverso). 
Il Tribunale rileva al riguardo che il contratto avente ad oggetto gli immobili siti in ### vicolo ### n. 2, piano primo a sinistra e piano primo a destra, risulta stipulato, in qualità di conduttori, sia da ### che da ### soggetti, quindi, tenuti in solido alle obbligazioni discendenti dal contratto (più nel dettaglio, nel contratto prodotto da ### unitamente all'intimazione di sfratto, si legge “la signora ### concede in locazione ai sigg. ### e ### tello, che accettano, due appartamenti monolocale dotati entrambi di servizi accessori, siti in ### mo, vicolo ### 2”). 
Ciò posto, si rammenta che “il contratto ha forza di legge tra le parti”, non potendo “essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge” (art. 1372 c.c.). 
Ebbene, nel caso di specie, non vi è alcuna evidenza del fatto che la locatrice e ### fratello ### siano addivenute alla risoluzione consensuale del rapporto di locazione. 
Anzi, l'esame dei documenti offerti da ### a supporto della dedotta risoluzione consensuale, smentiscono l'assunto. 
Ed invero, con mail dell'8.11.22 (successiva, quindi, alla data in cui la convenuta asserisce di avere rilasciato l'immobile), ### nel porgere le proprie scuse alla proprietaria, per il comportamento tenuto da ### in occasione del sopralluogo organizzato per la messa in sicurezza del solaio, ha espressamente dichiarato “da parte nostra non c'è alcuna intenzione di lasciare gli appartamenti, dove ci siamo sempre trovati benissimo” (v all. n. 9 alla comparsa di costituzione). 
Deve, quindi, ritenersi che, dopo tale episodio, e nonostante la diffida a rilasciare gli immobili inoltrata ai conduttori con missiva del 22.11.22 (v. all. n. 8 depositato dalla convenuta unitamente alla comparsa di risposta, che deve reputarsi priva di effetto, trattandosi di una comunicazione unilaterale del locatore) la locazione è proseguita regolarmente, risultando indifferente, sotto il profilo giuridico, il fatto che ### abbia eventualmente deciso di non utilizzare la res locata.  ### del locatore consiste, infatti, nell'immettere l'immobile nella materiale disponibilità del conduttore per il periodo di tempo concordato, in guisa da consentirne il godimento; risultando per contro indifferente -per l'efficacia del vincolo negoziale il fatto che il conduttore decida in concreto di non utilizzare il bene. 
Per quanto sopra, nel caso di specie, ### deve ritenersi soggetta, in solido con ### alle obbligazioni discendenti dal contratto stipulato con ### in data ###, le deduzioni della convenuta rilevando, eventualmente, nei soli rapporti interni tra i due conduttori.  *** 
Ciò chiarito circa la soggezione di ### al contratto, deve rammentarsi, che, in materia di obbligazioni di natura contrattuale, il creditore è onerato della prova del titolo, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento, incombendo, pertanto, sul debitore la prova del fatto estintivo dell'obbligazione (cfr. Cass., SSUU, sent. n. 13533/2001). 
Ebbene, sulla scorta del principio che precede, nel caso di specie deve reputarsi provato l'inadempimento lamentato da ### in citazione. 
La ricorrente ha, infatti, assolto l'onere della prova su di essa gravante con la produzione in giudizio del contratto registrato in data ###, mentre la conduttrice nulla ha provato in ordine al pagamento delle somme indicate in citazione. 
Va poi evidenziato che, con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, la locatrice ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista in contratto, per il caso di mancato pagamento di due mensilità, di modo che, una volta mutato il rito ex art. 667 c.p.c., la domanda proposta da ### va intesa come domanda di accertamento della intervenuta risoluzione del contratto a norma dell'art. 1456 Deve, quindi, rammentarsi che - in presenza di una clausola risolutiva espressa viene sottratto al giudice l'apprezzamento (v. art. 1455 c.c.) relativo alla gravità dell'inadempimento, trattandosi di aspetto previamente valutato dalle stesse parti, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale. 
Nel caso di specie, da ciò consegue che, essendo i conduttori incorsi nell'inadempimento contemplato dall'art. 5 del contratto (rubricato “clausola risolutiva espressa” ed alla cui stregua “la locazione si risolverà automaticamente se il canone locativo non sarà pagato per due mesi consecutivi”), la locazione deve intendersi risolta a far data dal 16.1.23 (ossia, dal perfezionarsi della notifica dell'intimazione nei confronti di ###. 
La risoluzione del contratto in forza di clausola risolutiva espressa, infatti, si produce -non già al maturare dell'inadempimento contemplato nella clausola stessabensì a far data dalla dichiarazione del creditore -avente natura di atto unilaterale recettiziodi volersene avvalere (esemplificativamente Cass. 2005 n. 15026 “nel sistema dell'art.1456 c.c. gli effetti risolutori, che si collegano direttamente alla dichiarazione della volontà del creditore di avvalersi della clausola risolutiva espressa senza l'intermediazione della sentenza, decorrono dal momento in cui tale dichiarazione perviene al debitore”; analogamente Cass., ord. n. 9369/24). 
Deve, quindi, dichiararsi che il contratto stipulato tra le parti di causa in data ###, avente ad oggetto gli immobili siti in vicolo ### n. 2, piano primo a sinistra e piano primo a destra, si è risolto -per inadempimento dei conduttori al pagamento del canone inerente i mesi di ottobre e novembre del 2022- ex art. 1456 c.c., a far data dal 16.1.23. 
Ne consegue la condanna dei conduttori al rilascio degli immobili e al pagamento del canone convenuto a decorrere dal mese di ottobre del 2022 sino al mese di gennaio 2023 ### per complessive € 2.000,00, oltre agli interessi da ciascuna scadenza sino al soddisfo nella misura convenuta in contratto, parametrata, in specie, al saggio degli interessi di cui al D.lgs n. 231/02 (interessi c.d. commerciali). 
A conclusione del presente paragrafo, si evidenzia soltanto che, una volta accertata la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori, risultano del tutto irrilevanti le questioni, introdotte in giudizio da ### che attengono all'effettiva natura della locazione (abitativa o meno) o alla sua durata, e ciò anche avuto riguardi al fatto che la conseguenza della mancata indicazione delle esigenze del conduttore sottese alla stipula di un contratto di natura transitoria consiste soltanto nel riportare il contratto alla durata legislativamente prevista (art. 27, co. IV L. n. 392 del 1978 per le locazioni non abitative; per le locazioni abitative cfr. Cass., sent. n. 4075/14).  ****  Come esposto nella parte introduttiva della presente sentenza, la locatrice, per il periodo successivo alla intervenuta risoluzione della locazione (rectius dal 4^ giorno successivo), ha richiesto il pagamento della penale convenuta all'art. 13 del contratto, pari, in specie, ad € 50,00 per ogni giorno di ritardo. 
Ebbene, non vi è dubbio che la domanda intesa alla corresponsione della penale convenzionalmente pattuita a norma dell'art. 1382 c.c. sia fondata, essendosi verificato l'inadempimento previsto in contratto (in particolare, all'art. 13 del contratto si legge: “cessata la locazione, sia per naturale scadenza sia per la risoluzione contrattuale ex art. 1453 e 1454 c.c. sia per provvedimento dell'autorità giudiziaria, i locatari dovranno rilasciare l'immobile entro tre giorni. In mancanza, pagheranno una penale di € 50,00 al giorno per tutto il tempo in cui continueranno ad occupare gli immobili dopo il terzo giorno dalla cessazione del rapporto”). 
Il Tribunale ritiene, nondimeno, che la penale -come rilevato nell'ordinanza resa in data ###- debba venire ridotta equitativamente a norma dell'art. 1384 c.c. (sul potere officioso di riduzione della penale, v. Cass. SSUU, sent. n. 18128/05), dato il suo carattere ictu oculi eccessivo. 
Si rammenta, al riguardo, che il giudizio in ordine alla manifesta eccessività della penale deve effettuarsi alla stregua dell'interesse del creditore all'adempimento della prestazione, da effettuarsi, secondo la giurisprudenza prevalente, con riguardo al momento della stipulazione della clausola, senza, però trascurare la considerazione del “momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 c.c., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa” (cfr Cass., sent. n. 11908 del 2020); che inoltre “per la valutazione della manifesta eccessività della clausola penale ai fini dell'art. 1384 c.c., il criterio di riferimento per il giudice è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di tale pregiudizio” (Cass., ord. n. 14706/24). 
Ebbene, nel caso di specie, deve considerarsi che la legge (art. 1591 c.c.) predetermina -salvo la prova del maggior annoil pregiudizio sofferto dal locatore per il caso di ritardo nella riconsegna del bene, commisurandone l'ammontare al canone convenuto in contratto. 
E', quindi, in relazione a tale disposizione che la penale nella specie convenuta tra le parti (la cui applicazione condurrebbe al pagamento di un importo mensile pari al triplo del canone contrattuale) si palesa manifestamente eccessiva. 
Alla stessa conclusione conduce la considerazione per la quale la locazione era stata concessa per un periodo limitato, pari soltanto ad un anno, sicché, data la brevità del periodo, non è neppure ravvisabile un interesse del locatore a cautelarsi, con la previsione di una penale per il ritardato rilascio, contro le oscillazioni di mercato. 
Ciò posto, dall'altra parte, deve valutarsi la pervicacia della parte conduttrice nel mantenere la disponibilità dell'immobile, senza, peraltro, neppure corrispondere il canone, che rende oggi di maggiore pregnanza economica l'interesse del locatore alla riconsegna del bene. 
Da quanto sopra, il Tribunale ritiene equo ridurre la penale dovuta dalla parte conduttrice ad € 30,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nella riconsegna degli immobili, di modo che l'importo mensile complessivamente dovuto dai conduttori per la detenzione degli immobili viene ad essere pari a circa € 900,00 (in luogo del canone, pari ad € 500,00).  **** 
Dovendo, quindi, quantificare le somme maturate a titolo di penale contrattuale sino alla data odierna, il Tribunale rileva che esse ascendono a complessive € 15.780.00 ( € 30,00*526 giorni). 
Parimenti fondata, alla luce della documentazione prodotta dalla ricorrente, la domanda di pagamento degli oneri accessori (fatture ### fatture ### quote condominiali ordinarie e quota parte dell'imposta di registro), che risultano documentati per complessive € 3.070,13.  *** 
Venendo, quindi, alla domanda proposta in via riconvenzionale da ### lia, deve preliminarmente disattendersi l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte ricorrente in relazione alla mancata introduzione del procedimento di mediazione, atteso che, come chiarito dalle ### della Corte di Cassazione (sent. n. 3452/2024), “la condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del D. lgs. n.28 del 2010 sussiste per il solo per atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali”. 
Va altresì disattesa l'eccezione di decadenza sollevata da ### in relazione all'art. 79 della L. n. 392/1978. 
Tale disposizione, infatti, consente al conduttore, ove l'azione di ripetizione sia proposta entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile, di agire anche per i crediti che, secondo le norme ordinarie, sarebbero già prescritti.   Essa, invece, non preclude al conduttore di richiedere, anche oltre il termine semestrale ivi previsto, la ripetizione delle somme versate in eccedenza per le quali non sia ancora maturata la prescrizione (v. Cassazione, numero ### del 24 ottobre 2022.  28615/2019; 20554/2014; 2829/ 2014; 25638/2010).  *** 
Nel merito la domanda è comunque infondata per le ragioni che di seguito si espongono. 
Vero è che parte locatrice non ha specificamente contestato l'esistenza del precedente contratto di locazione indicato da ### né la circostanza che lo stesso non fosse stato registrato, con conseguente nullità del negozio a norma dell'art. 1, co. 346, L.  30/12/04 n. 311. 
Nondimeno, avuto riguardo al fatto che la domanda di ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.) è diretta ad ottenere la restituzione della prestazione adempiuta sine causa, il suo accoglimento presuppone che l'attore fornisca la prova dell'intervenuto pagamento (ex multis, Cass., sent. n. ###/18, “nella ripetizione di indebito opera il normale principio dell'onere della prova a carico dell'attore il quale, quindi, è tenuto a dimostrare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi”), che, però, nel caso di specie risulta non assolta. 
Difatti, rammentato che, secondo la locatrice, i conduttori si sarebbero limitati a corrispondere il canone per una sola mensilità, deve osservarsi che, a supporto della domanda di ripetizione -formulata, peraltro, in modo talmente generico da difettare persino della indicazione dell'importo del canone convenuto### si è limitata a produrre una quietanza del 15.2.22 di € 400.00, che però risulta rilasciata - quale solvens e, quindi, titolare della legittimazione ad agire in ripetizioneal solo “### Fortunato”, e dalla quale non risulta comunque possibile evincere quale fosse l'importo del canone dovuto per l'unità immobiliare di piano primo a sinistra (unica unità per la quale la convenuta ha proposto domanda di ripetizione). 
Data l'infondatezza della domanda di ripetizione, non si procede all'esame della domanda, proposta -come reconventio reconventionisdalla parte locatrice, intesa alla corresponsione di una indennità di occupazione per il periodo in cui i resistenti hanno avuto il godimento delle unità di piano terra e primo (a sinistra), in assenza di valido contratto, trattandosi di domanda proposta da ### solo in via subordinata, ossia, per il caso di accoglimento della domanda di ripetizione formulata da ### *** 
Le spese di lite - che si quantificano in complessive € 4.454,57, di cui € 4.237,00 per compensi ed € 217,57 per spese vive, oltre accessori [liquidazione effettuata applicando i compensi medi previsti dalle tabelle allegate al DM n. 55/14 per le cause di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, per le fasi studio, introduttiva e decisionale; minimi per la fase istruttoria]- vengono poste a carico dei resistenti in solido tra loro.  ### 10.7.24 

IL GIUDICE
Dott.ssa ###


causa n. 2037/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Pampalone Erika Ivalu', Salemi Antonietta Lucia

15

Tribunale di Catania, Sentenza n. 4928/2023 del 01-12-2023

... presenti”; h) canoni di locazione non percepiti per l'edificio di ### a ### a causa dell'ingiustificato ritardo nella stipula del contratto di locazione con l'### di Stato, per il periodo 14.03.2012 (giorno in cui la Co.pro.m, già vincitrice della gara, trasmetteva all'### del ### una nota nella quale manifestava la disponibilità, nelle more della definizione della transazione, alla stipula di un contratto di locazione transitorio) e 30.09.2013 (giorno precedente la stipula del contratto con l'### di Stato) quantificati dal CTU in € 558.083,33; i) mancato utile per differenza canoni di locazione percepiti, per i sei anni di durata del contratto stipulato l'01.10.2013 con l'### di Stato per la locazione dell'edificio di ### rispetto a ritenuto congruo come canone di locazione (leggi tutto)...

REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE DI CATANIA PRIMA SEZIONE CIVILE __________ IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il G.O. ### G. Falsaperla, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 17918/2016 R.G., promossa da Co.pro.m. ### s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., con sede ####### 2 int. 3, p.iva n. ###, elettivamente domiciliat ###, presso lo studio degli Avv.ti ### e ### che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. ### per procura in calce all'atto di citazione; - attrice contro ### del ### in persona del legale rappresentante pro-tempore, domiciliat ###, presso la sede dell'Avvocatura Distrettuale dello Stato di ### che la rappresenta e difende ex lege; - convenuta E contro - ### delle ### - Archivio di Stato di ### - Arma dei ### in persona del ### p.t.; - Assessorato Regionale dei ### e dell'#### dei ### e dell'#### per la ### di ### - Ministero dei ### e delle ### e del ### - Ministero della ### in persona del ### p.t.; - convenuti contumaci MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato a mezzo pec il ###, e, successivamente, con atto di citazione in rinnovazione notificato il ###.17, la Co.pro.m. ### s.r.l. conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, l'### del ### l' ### dei ### il Ministero della ### l'### dei ### e dell'#### dei ### e dell'#### per la ### di ### l'### delle ### il Ministero dei ### e delle ### e del ### e l'### di Stato di ### esponendo: - di avere intrattenuto dal 2003, in qualità di società immobiliare attiva nel settore dell'edilizia, delle relazioni professionali dirette e indirette, con le predette pubbliche amministrazioni, poiché coinvolta in una complessa operazione immobiliare volta alla realizzazione della nuova caserma dei ### di ### - che, nonostante enormi sforzi per portare a termine l'operazione, la protratta inerzia e/o disorganizzazione dei predetti soggetti pubblici, aveva fatto sì che il progetto giungesse ad un definitivo ed irrimediabile stato di abbandono, facendo così insorgere responsabilità risarcitorie, in capo agli stessi, per i numerosi e gravi pregiudizi patiti da essa attrice; - che, già prima del coinvolgimento della società nella vicenda, il ### aveva escluso, per la necessità di cedere alla ### il terreno demaniale “ex deposito carburante zona vasche” e per delle esplorazioni archeologiche sollecitate dalla ### la possibilità di procedere mediante gara, indicando la trattativa privata come unica via per alienare il terreno a un soggetto terzo; - che, già prima del proprio intervento, la ### di ### facente capo all'### dei ### era consapevole della presenza, sul fondo destinato alla realizzazione del progetto, di reperti archeologici oggetto di necessario accertamento, preliminare o contestuale a qualsivoglia operazione immobiliare sul fondo stesso; - che, pertanto, tutte le interlocuzioni prodromiche alla cessione del terreno (dal patrimonio del Ministero della ### alla ###, avvenivano sempre e sin dall'inizio iure privatorum, ma la trattativa privata con la ### non veniva mai conclusa poiché, dalla ### centrale del ### di ### non giungevano mai indicazioni operative alternative rispetto alla realizzazione della gara; - che, nell'anno 2003, l'### delle ### di ### manifestava interesse ad acquisire in proprietà un immobile sito in #### 203, di proprietà della Co.pro.m, per destinarlo a sede dei propri uffici, e, pertanto, esprimeva detta intenzione all'### del ### che iniziava ad intraprendere, con la stessa Co.pro.m, trattative volte alla permuta tra il suddetto edificio di ### e il terreno demaniale “ex deposito carburante zona vasche”; - che la stessa ### dell'### del ### trasmetteva all'Avvocatura Distrettuale dello Stato di ### lo schema del contratto di permuta, che, infine, veniva approvato e trasmesso all'### del ### filiale di ### - che, poiché l'area demaniale era destinata (secondo il PRG del Comune di ### ad ospitare servizi di pubblico interesse, la Co.pro.m si impegnava a sostenere gli oneri relativi alla progettazione e approvazione del progetto di costruzione nell'area stessa, di una ### per il ### dei CC di ### e connessi alloggi e servizi supplementari; - che ai fini della formalizzazione della permuta, la Co.pro.m chiedeva ed otteneva dalla ### di ### di poter eseguire le necessarie esplorazioni archeologiche nell'area, propedeutiche all'alienazione del fondo, e, a seguito dei lavori di scavo eseguiti in presenza dei tecnici della stessa ### la Co.pro.m chiedeva all'### del ### di trasmettere agli organi di competenza la rielaborazione della planimetria generale per i pareri sulle modifiche progettuali richieste; - che la ### approvava le opere da realizzare ed esprimeva il nulla osta alla permuta, rappresentando però la necessità che rimanesse area demaniale l'area archeologica individuata nella zona intermedia tra l'area interessata dalla caserma e quella da destinare a uffici pubblici, costituendo una sorta di cerniera (di terreno demaniale) ben definita rispetto alle aree limitrofe; - che la Co.pro.m aveva nel frattempo sostenuto costi maggiori rispetto alle iniziali aspettative, per un importo pari a circa un milione di euro, per campagna di scavo archeologico e conseguente classificazione, conservazione e studio dei reperti ritrovati; - che, decorsi oltre otto mesi dal rilascio del nulla osta del 13 aprile 2005, il contratto non si perfezionava e la ### si vedeva costretta a invitare formalmente l'### del ### alla conclusione del contratto, ma quest'ultima, con nota del 30 maggio 2006, faceva sapere di avere avviato un'istruttoria propedeutica alla permuta, dando vita a un intenso scambio di corrispondenza e note, senza mai indicare un termine temporale, ma senza neanche disattendere le aspettative sulla conclusione della permuta già munita degli elementi essenziali tranne la forma; - che con nota del 23 aprile 2008, il ### comunicava alla Co.pro.m il sopravvenuto inspiegabile mancato gradimento, da parte dell'### delle ### dell'immobile di ### oggetto di permuta, ed il conseguente venir meno dei presupposti per proseguire l'istruttoria già avviata e finalizzata alla conclusione della stessa; - che, naufragata l'ipotesi della permuta tra il terreno “ex deposito carburante zona vasche” e l'immobile di ### la Co.pro.m, a seguito dell'avviso pubblico avente ad oggetto la ricerca di nuovi e più ampi locali per l'### di Stato di ### risultava aggiudicataria con la proposta di un immobile di sua proprietà, sito in #### prevedente la realizzazione del progetto definitivo esecutivo dell'immobile a propria cura e spese; - che la definizione del rapporto contrattuale con l'### di Stato confluiva in una nuova trattativa con l'### del ### la quale, in data ###, al fine di tentare di prevenire l'insorgenda lite, inviava alla Co.pro.m, un atto di transazione con il quale le parti esprimevano la comune intenzione di definire globalmente i reciproci rapporti mediante la cessione, in favore dell'### dell'immobile di ### valutato dal ### in €.  5.570.000,00 e il riconoscimento di €. 974.000,00 per parte dei lavori di miglioria eseguiti dalla Co.pro.m sull'area demaniale, a fronte della cessione a quest'ultima della maggior porzione di catastali mq. 53.948 su complessivi mq. 57.133 dell'area “ex deposito carburante zona vasche”, valutata dall'### per un importo di €. 6.312.000,00, con rinuncia alla differenza di essa; - che detta proposta transattiva veniva restituita dalla Co.pro.m, firmata per accettazione insieme alla indicazione di generalità e recapiti del pubblico ufficiale incaricato di redigere l'atto pubblico; - che, nel corso di detto stato avanzato della definizione della transazione ad effetti reali, la Co.pro.m doveva affrontare una vertenza contro il Comune di ### che aveva adottato una variante di salvaguardia relativo al terreno de quo, al fine di inibire la realizzazione della ### ritirata dal Comune a seguito della sospensiva concessa dal ### - che, tuttavia, ancora una volta inspiegabilmente, il ### non dava più disponibilità a formalizzare l'accordo; - che, medio tempore, con oltre due anni di ritardo rispetto alla vincita della gara e alla ultimazione dei locali, la Co.pro.m, in data 1 ottobre 2013, veniva forzosamente indotta a sottoscrivere, con l'### di Stato, un contratto di locazione provvisorio - relativo all'immobile di ### - a canone decurtato rispetto all'offerta vincente e alla congruità asseverata dal ### (€. 362.000,00), a causa della entrata in vigore di una norma di legge di risparmio finanziario (entrata in vigore l'01.01.2013) di inevitabile applicazione; - che nell'intera vicenda l'### dei ### si mostrava ripetutamente sfavorevole alla cessione del terreno alla Co.pro.m, nonostante non ne avesse titolo né interesse ed esercitando così una influenza indebita sulla trattativa, rallentando e contribuendo ad impedire la realizzazione, dapprima della permuta, e poi anche della successiva transazione; - che la Co.pro,m compieva attività nell'interesse del ### e, in parte, delle altre ### convenute, fino all'estate del 2015, quando il ### con nota del 31 luglio 2015 disconosceva formalmente le pretese economiche della Co.pro.m derivanti da lavori concernenti indagini archeologiche o la bonifica dell'area e chiedeva lo sgombero del sito da ogni attrezzatura della società; - che a detta nota i legali della Co.pro.m rispondevano denunciando in una diffida la grave e conclamata responsabilità precontrattuale in capo al ### atteso che, nel corso del tempo, le parti avevano ampiamente raggiunto l'accordo sugli elementi essenziali dei contratti da sottoscrivere; - che la diffida inviata alla ### del ### con invito al risarcimento del danno, non sortiva tuttavia alcun effetto; - che il totale dei costi sostenuti dalla Co.pro.m, in ordine alle attività prestate durante tutto l'arco temporale delle trattative con il ### ammontava ad €. 6.936.274,08, mentre il lucro cessante derivante dal mancato percepimento dell'utile sull'area e il danno causato dal non averle consentito di essere controparte di altre operazioni negoziali, era stato stimato in €. 8.152.056,00; - che l'### del ### con il contributo dell'### dei CC e dell'### delle ### aveva indotto l'attrice a nutrire un giustificato affidamento sulla prossimità di un buon esito delle trattative e, sulla scorta di detto affidamento, essa società attrice aveva messo in campo rilevantissime energie e risorse di carattere logistico ed economico; - che il comportamento del ### non era sorretto da alcun giustificato motivo; - che ove non si fosse riconosciuta una responsabilità di tipo precontrattuale, ex art.  1337 cc, sarebbe stata configurabile, in via alternativa: 1) una responsabilità da “contatto sociale qualificato” ex art. 1218 c.c., con diritto al risarcimento del danno patito a seguito dell'inadempimento degli obblighi di correttezza e protezione ex art. 1173 c.c., oppure 2) una gestione d'affari altrui, con conseguente obbligo (ex art. 2031 c.c.) di rimborsare il gestore delle spese sostenute nell'espletamento delle attività, o, in ulteriore subordine, 3) un arricchimento senza causa (azione ex art. 2041 c.c.) avendo la ### sostenuto negli anni ingenti spese per interventi svolti sotto l'avallo e la guida degli enti pubblici coinvolti nella vicenda, o, infine, 4) una ipotesi di inadempimento di un contratto d'appalto con conseguente diritto al risarcimento del danno ex art. 1218 c.c.. 
Chiedeva a questo Tribunale: “.. ritenere e dichiarare gli ### convenuti in giudizio responsabili delle condotte descritte in narrativa e conseguentemente obbligati a corrispondere il risarcimento e/o l'indennizzo complessivamente pari ad €. 6.935.806,36 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a titolo di spese, costi ed ingiustificata riduzione di canoni di locazione percepiti, o alla maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, nei confronti della Co.pro.m. ### s.r.l. per le causali descritte in narrativa; - ritenere e dichiarare gli ### convenuti in giudizio responsabili delle condotte descritte in narrativa e conseguentemente obbligati a corrispondere il risarcimento e/o l'indennizzo complessivamente pari ad euro 8.152.056,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria o alla maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, nei confronti della Co.pro.m.  ### s.r.l. per il lucro cessante derivante dal mancato percepimento dell'utile sull'area e per non aver consentito alla società di essere controparte di altre operazioni negoziali; - per l'effetto condannare detti ### in solido al relativo pagamento nei confronti della Co.pro.m.  ### s.r.l.; Si costituiva in giudizio l'### del ### in persona del legale rappresentante p.t., esponendo: - che nel 2003, avendo l'### delle ### esigenza di reperire locali più ampi per la sede dei propri uffici, individuava un immobile di proprietà dell'attrice e, considerata la carenza di risorse economiche per l'acquisto, avviava con la Co.pro.m una trattativa volta a permutare, con detto immobile, un'area demaniale dotata di potenzialità edificatoria; - che la possibilità di edificazione risultava, tuttavia, condizionata dalla presenza di reperti archeologici in relazione ai quali la ### di ### richiedeva lo svolgimento di approfondite indagini; - che con nota del 19.12.2003, la Co.pro.m comunicava al ### la propria intenzione di realizzare sulla predetta area demaniale una caserma per il ### dei ### e contestualmente si dichiarava disponibile ad eseguire a proprie spese le esplorazioni archeologiche richieste, specificando “..indipendentemente dall'esito delle indagini e dell'iter approvativo del progetto”; - che, con nota del 26.01.2004 si autorizzava la Co.pro.m ad eseguire i lavori con la supervisione della ### e con costi a totale carico della società; - che, tuttavia, in totale assenza di autorizzazione, la Co.pro.m iniziava operazioni di bonifica dell'area e periodici lavori di diserbo in relazione ai quali aveva chiesto una autorizzazione che veniva concessa a condizione che la stessa società non avesse nulla a pretendere per detti interventi; - che, contestualmente alle trattative relative alla permuta, la Co.pro.m sviluppava un'ulteriore ipotesi di utilizzo del bene che prevedeva la realizzazione di un immobile che sarebbe stato concesso in locazione allo Stato per destinarlo a sede dei CC di ### - che le trattative per la permuta si bloccavano all'inizio del 2008, quando l'### delle ### comunicava che erano venuti meno i presupposti per proseguire la procedura avviata; - che alla predetta comunicazione seguiva una richiesta risarcitoria da parte della Co.pro.m, per cui, al fine di evitare danni erariali, oltre che per dimostrare la propria buona fede, il ### si adoperava per ricercare una soluzione alternativa, rinvenendola nella possibilità di acquisire un altro immobile di proprietà Co.pro.m - nell'ambito di una procedura pubblica di gara già in corso ed alla quale la società stava partecipando - per destinarlo a nuova sede dell'### di Stato; - che, pertanto, si trasmetteva alla ### centrale del ### la perizia di stima ove i lavori eseguiti dalla Co.pro.m sull'area demaniale, sebbene non richiesti e non preventivamente autorizzati, venivano stimati in complessivi €.974.000,00; - che, nelle more della valutazione di congruità da parte della ### allo scopo di individuare la porzione da trasferire alla Co.pro.m, il ### provvedeva alla redazione del frazionamento catastale sulla base delle risultanze del verbale delle operazione di individuazione dei siti archeologici svoltisi sui luoghi; - che con nota del 21.12.2010 il ### comunicava le condizioni per la sottoscrizione dell'atto di transazione che venivano accettate dalla società attrice: la Co.pro.m avrebbe acquisito l'area facente parte del compendio denominato “ex deposito carburante zona vasche”, stimato per un valore di €. 6.312.000,00, dichiarato di non avere nulla a pretendere dall'### in relazione ai rapporti intercorsi, rinunciando a qualsiasi azione e pretesa per qualsivoglia titolo e ragione connessa alle trattative intercorse, mentre il ### avrebbe acquistato la piena proprietà dell'immobile della ### (sito in #### stimato per un valore di €. 5.570.000,00; - che tuttavia il rispetto del raggiunto accordo risultava impossibile perché, con delibera del 4 agosto 2011, il Consiglio Comunale di ### imponeva un immediato vincolo di inedificabilità assoluta sull'area demaniale e una destinazione temporanea a verde speciale inedificabile, avverso la quale l'### del ### e la Co.pro.m proponevano ricorso al ### - che, a seguito dell'accoglimento, da parte del ### dell'istanza di sospensione della delibera, il Consiglio Comunale di ### ripristinava la precedente destinazione urbanistica, ma in data ### il CIPE deliberava i criteri di selezione degli interventi da finanziare con il ### di ### delle risorse per il piano nazionale del ### ove era ricompreso il progetto per la realizzazione della nuova sede del comando dei CC di ### e, con nota del 5 agosto 2015, l'### dei ### comunicava di non avere più interesse a realizzare la nuova sede ###discussione, per cui detta area perdeva valore di mercato essendo venuta meno la sua suscettività edificatoria limitata; - che la Co.pro.m riteneva non più percorribile la via dell'accordo transattivo approvato ma non sottoscritto e faceva pervenire all'### un atto di costituzione in mora, in cui avanzava pretese risarcitorie infondate, seguito da una proposta transattiva con richieste esorbitanti; - che l'### inoltrava una propria proposta transattiva che non veniva riscontrata; - che il coinvolgimento dell'### del ### nella vicenda scaturiva dal ruolo istituzionale della stessa e dai compiti ad essa attribuiti dalla legge, tra cui la “provvista” di immobili da destinare alle esigenze delle ### pubbliche, che sono sempre determinate dalle richieste di quest'ultime, le quali individuano direttamente gli immobili da destinare al soddisfacimento delle predette esigenze; - che le trattative con Co.pro.m era state sempre condotte in assoluta buona fede e rispettando gli obblighi di chiarezza e di informazione della controparte, ma, l'esito positivo della negoziazione era subordinato al permanere dell'interesse delle altre ### coinvolte; - che il decorso di un rilevante lasso di tempo nelle more della stipula del contratto di permuta non era stato dovuto a inerzia delle ### statali ma alla necessità di acquisire ogni garanzia sulla fattibilità del negozio anche nell'interesse dell'attrice; - che il mutamento di posizione da parte dell'### delle ### era estraneo alla volontà dell'### del ### che di quel mutamento non poteva che limitarsi a prenderne atto e a tempestivamente comunicarlo alla Co.pro.m; - che parimenti estraneo al volere dell'### del ### era anche il fallimento della seconda trattativa, non potendo la stessa incidere, modificandola, sulla posizione assunta da altre ### - che non poteva applicarsi l'istituto di cui all'art. 2028 c.c. (gestione di affari altrui), né la fattispecie di cui all'art. 2041 c.c. (arricchimento senza causa) atteso che i lavori eseguiti dalla Co.pro.m nell'area demaniale (indagine archeologica, operazioni di diserbo, bonifica delle vasche) non avevano comportato alcun incremento di valore dell'immobile e avendo la Co.pro.m in più occasioni di volere eseguire a proprie spese dette attività, alcune delle quali, non autorizzate, né una ipotesi di inadempimento di un contratto di appalto, non sussistendo alcun contratto di appalto; - che, in ogni caso, nell'ambito della seconda trattativa, la mancata conclusione degli accordi predisposti aveva determinato l'### ad allocare l'### di Stato nello stesso immobile di ### (di proprietà Co.pro.m) ricorrendo ad una locazione passiva, per cui alla società, dal 2013 fino al 2019, spettava un canone annuo costituente un vantaggio economico per la stessa; - che, pur riconoscendo alla ### di avere fornito la relazione geologica di corredo al ### di ### in ossequio ad un preciso impegno assunto da quella autonomamente e con l'espresso intento di provvedervi a proprie spese, la redazione del ### di ### era attribuibile esclusivamente alla ### del ### - che anche gli oneri di custodia dell'area, connessi ai lavori che la Co.pro.m si era assunta l'impegno di eseguire in assenza di autorizzazione o, in presenza di autorizzazione ma a titolo gratuito, non potevano essere posti a carico della convenuta avendo, peraltro, la ### del tutto arbitrariamente, affidato la custodia dell'area demaniale a soggetti terzi senza un valido titolo per l'occupazione permanente dell'immobile; - che, in ordine ai canoni di locazione non percepiti, l'attrice non aveva provato che altri soggetti fossero interessati a conseguire in locazione l'immobile e, in ordine a quelli percepiti, la minor somma era da attribuire alla nuova normativa (L. 228/2012) sulla riduzione dei canoni di locazione passiva corrisposti dalle ### - che il ### aveva perso da oltre dieci anni il possesso del bene e la sua materiale disponibilità poiché la Co.pro.m non aveva mai provveduto alla riconsegna del bene, detenuto ancora, e senza alcun titolo, dalla società attrice. 
Chiedeva al Tribunale: “…ritenere e dichiarare infondate le domande tutte proposte dalla ###M. ### S.r.l. e conseguentemente rigettarle. In accoglimento della domanda riconvenzionale come sopra formulata, previa nomina di CTU che determini e quantifichi le somme dovute dalla ###M. a titolo di occupazione del compendio demaniale, condannare la ### a corrispondere dette somme all'### del Demanio”. 
Nominato CTU, rigettate le ulteriori richieste istruttorie avanzate da parte attrice, acquisiti i documenti offerti in produzione, la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica. 
Va, preliminarmente, dichiarata la contumacia dell'### dei ### Ministero della #### dei ### e dell'#### dei ### e dell'#### per la ### di #### delle ### Ministero dei ### e delle ### e del ### e ### di Stato di ### regolarmente citati e non costituitisi. 
Nel merito la domanda attorea è fondata e va, pertanto, accolta nei limiti che seguono: Devesi preliminarmente evidenziare che, affinché possa ritenersi integrata una responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative e che le stesse siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto e, pertanto, che le parti abbiano preso in considerazione almeno gli elementi essenziali dello stesso, come ad esempio la natura delle prestazioni o l'entità dei corrispettivi. 
Ciò premesso, la responsabilità precontrattuale è ravvisabile in specifiche ipotesi tra le quali rientrano il recesso ingiustificato dalle trattative e la violazione dei doveri di buona fede nelle trattative e nella formazione del contratto. 
All'obbligo di buona fede, che si articola negli obblighi di lealtà e salvaguardia dell'utilità della controparte - consistente nell'evitare condotte che arrechino un danno all'altro contraente, nei limiti in cui ciò non determini un apprezzabile sacrificio - consegue, quale componente della buona fede, l'obbligo di diligenza nel corso delle trattative.  ### dei precetti indicata riguarda anche la pubblica amministrazione, la quale incorre in responsabilità precontrattuale in tutti i casi in cui l'ente pubblico, durante le trattative con i terzi, abbia compiuto azioni o omissioni in violazione dei principi di correttezza e buona fede : “Per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità;” Cass. civ. n. 7545/2016; “La responsabilità precontrattuale della P.A. è configurabile in tutti i casi in cui l'ente pubblico, nelle trattative con i terzi, abbia compiuto azioni o sia incorso in omissioni contrastanti con i principi della correttezza e della buona fede, alla cui puntuale osservanza anch'esso è tenuto, nell'ambito del rispetto dei doveri primari garantiti dall'art. 2043 c.c.; in particolare, il recesso dalle trattative è sindacabile, ai sensi dell'art. 1337 c.c., ove l'ente predetto sia venuto meno ai doveri di buona fede, correttezza, lealtà e diligenza, in rapporto anche all'affidamento ingenerato nel privato circa il perfezionamento del contratto, a prescindere dalle ragioni che abbiano indotto il primo ad interrompere le trattative o a rifiutare la conclusione nel contratto.” Cass. 10413/2017; Devesi, infine, rilevare come la giurisprudenza di legittimità è consolidata nel ritenere che la responsabilità precontrattuale, derivante dalla violazione dell'obbligo di buona fede di cui all'art. 1337 c.c., costituisca una forma di responsabilità extracontrattuale, cui devono essere applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova. 
Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede l'onere della prova che il proprio comportamento corrisponda ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esuli dai limiti della buona fede e correttezza. 
Nel caso di specie devesi ravvisare una responsabilità precontrattuale dell'### del ### sia con riferimento alla trattativa relativa alla permuta del fondo ex zona vasche con l'immobile di viale ### sia con riferimento alla transazione ad effetti reali, avente ad oggetto il fondo ex zona vasche e l'immobile di via ### In entrambi i casi, devono, infatti, ritenersi violate le regole di condotta stabilite a tutela del corretto svolgimento dell'iter formativo del contratto e, in particolare, i doveri di buona fede, correttezza, lealtà e diligenza, in rapporto anche all'affidamento ingenerato nel privato circa il perfezionamento del contratto, tenuto conto delle modalità, durata e stato delle trattative. 
Risulta, invero, in parte non contestato e, comunque, documentato: - che tra le parti siano intercorse trattative per la conclusione di un contratto giunte ad uno stadio tale da giustificare oggettivamente l'affidamento nella conclusione dello stesso; - che l'### del ### abbia interrotto le trattative, così eludendo le ragionevoli aspettative della Co.pro.m, la quale, avendo confidato nella conclusione finale del contratto, è stata indotta a sostenere spese o a rinunciare ad occasioni più favorevoli; - che il comportamento dell'### del ### sia stato determinato da colpa, non essendo stato assistito da un giusto motivo. 
Risultano, invero, versati in atti: - missiva del 07.04.2003, in seno alla quale l'### del ### avendo l'### delle ### di ### l'esigenza di locali più ampi ed idonei di quelli detenuti in locazione passiva, ha manifestato il proprio interesse per l'immobile sito in #### n. 203, di proprietà della Co.pro.m, già sede dell'ufficio IVA di ### - nota prot. n. 2003/### del 30 dicembre 2003, in seno alla quale l'### del ### proponeva la permuta tra il suddetto edificio di viale ### ed il terreno demaniale, denominato “ex ### Vasche”, indicando relative stime; - documentazione comprovante la prosecuzione delle trattative fino alla redazione dello schema del contratto di permuta trasmesso in data ### alla ### dell'### del ### vistato in data ### dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di ### e trasmesso all'### del ### filiale di ### in data 7 aprile 2004; - autorizzazione del 26.01.2004 alle necessarie e propedeutiche esplorazioni archeologiche nell'area dell'immobile denominato “Ex deposito carburanti zona vasche”; - parere favorevole alla permuta, della ### dei ### del 13.04.2005, sulla base di condizioni non oggetto di successiva contestazione, tra le quali la raccomandazione, con riferimento alla esplorazione dell'area archeologica di “..completare o far completare l'intervento in questione, data la particolare delicatezza del caso e la necessità di provvedere alla tutela delle testimonianze archeologiche presenti”; Detto stato della trattativa ha legittimato, pertanto, le ragionevoli aspettative della Co.prom, alle quali, tuttavia, non seguiva la conclusione del contratto ma, piuttosto - dopo copiosa corrispondenza avente ad oggetto, da un canto i solleciti della Co.pro.m alla conclusione del contratto e, dall'altra, la comunicata necessità di acquisire ulteriori elementi definiti utili (quali lo stato dell'iter di variante del ### interessante la zona nella quale era situato il terreno patrimoniale da permutare, nonché la normativa che regola e regolerà l'area stessa e un formale parere della ### di ### onde acquisire un formale parere sullo schema del contratto di permuta, già vistato dall'Avvocatura Distrettuale di ###, o la definizione di ulteriori aspetti (quali l'affidamento dell'ulteriore attività esplorativa e il relativo controllo e assenso della ### - una interruzione delle trattative avvenuta in data ###, sulla base del sopravvenuto mancato gradimento dell'immobile di ### oggetto del contratto di permuta, da parte dell'### delle ### Risulta evidente che detta motivazione non possa ritenersi giusto motivo per la interruzione delle trattative, sia tenuto conto della già manifestata dichiarazione di interesse da parte dell'### delle ### - comunicata con nota del 07.08.2003 - che sarebbe stato onere dell'### del ### in virtù dei principi di diligenza, correttezza e buona fede nello svolgimento delle trattative, vincolare, alla luce delle trattative intraprese e del legittimo affidamento ingenerato in ordine alla prossima conclusione del contratto - già predisposto, trasmesso, vistato dall'Avvocatura e sul quale la ### aveva già espresso parere favorevole - sia in considerazione della circostanza che il già irragionevole lasso di tempo impiegato, durante il quale l'### delle ### maturava di revocare il proprio gradimento, risulta trascorso in attesa di ottenere ulteriori informazioni “utili” e concordare attività, che in base ai medesimi principi avrebbero dovuto effettuarsi prima del raggiungimento di uno stato così avanzato della trattativa, trattandosi di elementi primari o che, se ritenuti secondari, non avrebbero potuto compromettere il buon esito della stessa. 
Medesime considerazioni devono effettuarsi in ordine all'atto di transazione con effetti reali, inviato alla Co.pro.m il 21 dicembre 2010, dall'### del ### per tentare di prevenire l'insorgenda lite, già sottoscritto sia dal ### che dalla ### nel quale le parti, riconosciuto il valore di ### 974.000,00 per parte dei lavori di miglioria effettuati dalla ### sull'area demaniale, esplicitavano la comune intenzione di definire i reciproci rapporti con cessione in favore dell'### dell'immobile di via ### valutato dal ### in € 5.570.000,00, a fronte della cessione alla ### della maggior porzione di catastali mq. 53.948, su complessivi catastali mq. 57.133, dell'area denominata “Ex deposito carburante-zona vasche”, alla quale veniva attribuito un valore di € 6.312.000,00, con rinuncia da parte della Co.pro.m alle ulteriori richieste risarcitorie avanzate. 
Anche in tale caso, come documentato e confermato da entrambe le parti, la indicata transazione con effetti reali (traente origine dall'esigenza dell'### di Stato di ### di nuovi e più ampi locali; dall'aggiudicazione, a seguito di un'indagine di mercato mediante avviso pubblico, alla Co.pro.m, che aveva proposto un immobile di sua proprietà, sito a ### in via ### e dallo scopo di definire i rapporti pendenti e prevenire l'insorgere della controversia conseguente alla mancata conclusione della permuta) già contenuta in una completa bozza di contratto, sottoscrizione per accettazione con indicazione del pubblico ufficiale incaricato di redigere l'atto pubblico, non veniva meramente formalizzata in quanto l'### del ### trascorso un irragionevole lasso di tempo, comunicava, un mutamento di gradimento da parte dell'### dei ### Anche in tale caso non può dunque che ritenersi sussistente una responsabilità precontrattuale, essendo intercorse tra le parti trattative per la conclusione di un contratto giunte ad uno stadio tale da giustificare oggettivamente l'affidamento nella conclusione del contratto e la elusione delle ragionevoli aspettative della Co.prom a seguito della interruzione da parte dell'### del ### non assistita da un giusto motivo per le medesime considerazioni di cui sopra. 
Deve, pertanto, ritenersi sussistente la responsabilità precontrattuale dell'### del ### quale unico soggetto cui sono riferibili direttamente le trattative, con esclusione della ritenuta corresponsabilità dei convenuti contumaci, non potendosi gli stessi considerare parti coinvolte direttamente nelle trattative con Co.pro.m, con conseguente inapplicabilità della disciplina richiamata e, in ogni caso, tenuto conto che la posizione dei medesimi risulterebbe, comunque, irrilevante anche ai sensi dell'art. 1411 c.c. u.c. 
In ordine al quantum debeatur, devesi, preliminarmente, rilevare che, mentre nel caso di un inadempimento contrattuale, viene leso l'interesse positivo all'esecuzione della prestazione e pertanto, il risarcimento si commisura al danno patito dal contraente per non aver ricevuto la prestazione a cui aveva diritto, ovvero il danno emergente (perdita subita) e il lucro cessante (mancato guadagno), viceversa, la mancata osservanza dei doveri imposti durante le trattative, non comporta la lesione del diritto ad ottenere la prestazione, in quanto il contratto non si è perfezionato e, pertanto, la parte ha diritto al risarcimento dell'interesse negativo, ossia dell'interesse consistente nel non dare corso a trattative inutili. 
Il risarcimento riguarderà, pertanto, le spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative, in vista della conclusione del contratto e la perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso (vedasi Ordinanza della Corte di cassazione, sez. III, 6 luglio 2023, n. 19202 in seno alla quale si ribadisce che il danno risarcibile per responsabilità precontrattuale consiste “nei limiti dello stretto interesse negativo (contrapposto all'interesse all'adempimento), rappresentato sia dalle spese inutilmente sopportate … sia dalla perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso, e dunque non comprende, in particolare, il lucro cessante risarcibile se il contratto non fosse stato poi adempiuto o fosse stato risolto per colpa della controparte” (così, ex multis, 19883/2005; cfr. pure la più recente Cass. 24625/2015). “; “la responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 cod. civ., coprendo nei limiti del cosiddetto interesse negativo, tutte le conseguenze immediate e dirette della violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede nella fase preparatoria del contratto, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1223 e 2056 cod. civ., si estende al danno per il pregiudizio economico derivante dalle rinunce a stipulare un contratto, ancorché avente contenuto diverso, rispetto a quello per cui si erano svolte le trattative, se la sua mancata conclusione si manifesti come conseguenza immediata e diretta del comportamento della controparte, che ha lasciato cadere le dette trattative quando queste erano giunte al punto di creare un ragionevole affidamento nella conclusione positiva di esse”. 
Ciò premesso, in ordine al quantum debeatur, devesi preliminarmente evidenziare che la ###M. aveva accettato di svolgere a propria cura e spese le necessarie indagini nonché i lavori occorrenti per individuare e circoscrivere l'area “ex deposito carburante - zona vasche” nelle quali vi era la presenza di nuclei di tombe paleo-greche al fine di acquisire l'area onde realizzare la nuova caserma dei ### nonché alcuni insediamenti residenziale e commerciali. 
Le spese inutilmente sopportate devono pertanto essere oggetto di risarcimento. 
Nè a diversa conclusione può pervenirsi sulla base della dichiarazione resa dalla Co.pro.m in seno alla missiva del 19.12.2003, posto che con la stessa la società precisava che avrebbe sostenuto a proprie spese le opere indipendentemente “dall'esito delle indagini e dell'iter approvativo” del progetto e non anche nel caso di illegittimo recesso dalle trattative. 
Devono, pertanto, riconoscersi alla Co.pro.m le seguenti voci di spesa perdite di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso, siccome aventi carattere di dipendenza immediata e diretta con la responsabilità precontrattuale acclarata, come da calcoli del CTU in seno alla relazione eseguita in maniera esauriente e completa, priva di vizi logici e tecnici e le cui conclusioni vengono condivise, con le precisazioni di seguito esposte: b) lavori effettuati dalla ###M. per affrancare l'area “ex deposito carburante - zona vasche” dal vincolo archeologico: quantificati dal CTU in € 1.002.855,85, nonché le spese sostenute per rinvenimento vasche grandi e della bonifica vasche piccole di gasolio, quantificate in €. 388.742,82 ed €. 488.039,51, risultando l'avvenuta esecuzione e riconoscimento dell'utilità dei detti lavori di rinvenimento delle vasche “grandi” di gasolio e di bonifiche delle vasche “piccole” di gasolio corroborata dalla valutazione tecnico-estimale finalizzata alla permuta del 27.07.2010, proveniente dall'### del ### contente il riferimento ai lavori e la loro stima; dalla relazione illustrativa, dalla tabella riepilogativa dei calcoli relativi al metodo di stima e dalla nota doc. 197 del 31 luglio 2015 del ### regionale del ### in seno alla quale, dopo le contestazioni relative alla richiesta risarcitorie della società, viene precisato: “### è invece la questione inerente ai lavori di bonifica dell'area riguardanti la presenza delle vasche in c.a. per lo stoccaggio dei carburanti, per i quali per quanto ci riguarda restano validi i noti accordi delineati nell'ambito di un ipotizzato accordo transattivo”; c) spese bonifica cisterne grandi di gasolio quantificata € 26.181,98; d) canoni di locazione non percepiti per l'edificio di ### n. 203, in relazione al quale la stessa ### delle ### aveva manifestato interesse alla relativa locazione, come da nota del 07.04.2003 e 07.05.2003, naufragata a fronte della trattativa concernente la permuta tra detto immobile e l'ex deposito carburante, come quantificati dal CTU per il periodo dall' ### al 21.04.2008 (data alla quale l'### del ### manifestava il proprio disinteresse alla definizione della permuta), in € 695.487,60; e, f, g) oneri di custodia dell'area demaniale corrisposti per gli anni dal 2004 al 2013 quantificati dal CTU in € 126.213,00, quali spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative e resesi necessarie al fine di salvaguardare i reperti ritrovati, come da invito della stessa ### la quale, in seno al parere favorevole alla permuta del 13.04.2005, con riferimento alla esplorazione dell'area archeologica di raccomandava di “..completare o far completare l'intervento in questione, data la particolare delicatezza del caso e la necessità di provvedere alla tutela delle testimonianze archeologiche presenti”; h) canoni di locazione non percepiti per l'edificio di ### a ### a causa dell'ingiustificato ritardo nella stipula del contratto di locazione con l'### di Stato, per il periodo 14.03.2012 (giorno in cui la Co.pro.m, già vincitrice della gara, trasmetteva all'### del ### una nota nella quale manifestava la disponibilità, nelle more della definizione della transazione, alla stipula di un contratto di locazione transitorio) e 30.09.2013 (giorno precedente la stipula del contratto con l'### di Stato) quantificati dal CTU in € 558.083,33; i) mancato utile per differenza canoni di locazione percepiti, per i sei anni di durata del contratto stipulato l'01.10.2013 con l'### di Stato per la locazione dell'edificio di ### rispetto a ritenuto congruo come canone di locazione annuo dall'### del ### pari a € 362.000,00 e ridotto a seguito dell'entrata in vigore della norma della finanziaria approvata dal ### con la legge 228/2012, nelle more dell'irragionevole lasso di tempo trascorso per formalizzare la transazione già concordata e sottoscritta e, di poi, abbandonata, che si quantificano in € 1.309.867,02 (non potendosi liquidare la cifra maggiore indicata dal CTU rispetto alla domanda formulata).  j) spese consulenza tecnica del Dott. Ing. Antonino Mudanò quantificate dal CTU in € 10.200,00.  k) fatture avv. ### per assistenza legale prestata dal 22 novembre 2004 al 2 novembre 2011, € 180.505,40; l) spese assistenza prestata dal 02.07.2008 al 30.11.2011 dal Dott. Ing. ### quantificate dal CTU in € 35.700,00.  m) spese progettazioni effettuate sull'area dalla Dott.ssa Ing. ### per gli anni dal 2005 al 2006 e dal 2010 al 2013, quantificate dal CTU in € 52.640,00.  n) spese studio geologico del geologo Dott. ### quantificate dal CTU in € 5.100,00.  p) spese progettazione sull'area dal Dott. Ing. ### insieme alla Dott.ssa Ing. ### per gli anni 2005 e 2006, quantificate dal CTU in € 42.335,00.  q) fatture pagate all'avv. ### inerenti attività stragiudiziale per il periodo dall'11 ottobre 2006 al 16 ottobre 2015, pari € 102.344,27; r) spese studi geologici effettuati dal geologo Dott. ### per la modifica della destinazione urbanistica presentata dal Dott. Ing. ### dell'### del ### di ### quantificate dal CTU in € 25.500,00.  t) parcelle avv. ### per assistenza legale presentata in controversie di carattere urbanistico inerenti l'area, pari ad € 11.434,24; L'### del ### deve, pertanto, essere condannata al pagamento, in favore di ### dell'importo di €. 2.497.792,07, a titolo di spese inutilmente sostenute, oltre interessi dall'esborso al soddisfo ed euro 2.563.437,95, per le perdite subite, oltre interessi e rivalutazione monetaria - trattandosi di un credito di valore - dalla data della CTU (in cui sono stati calcolati gli importi già rivalutati alla data della stessa) alla data della presente sentenza, oltre successivi interessi al tasso legale.   Deve, invece, essere rigettata la domanda con riguardo a: o) spese richieste per consulenza tecnica di progettazione architettonica effettuata dal Dott. Arch. ### non sussistendo, come evidenziato anche dal ### alcun elaborato tecnico a supporto delle parcelle e fatture; s) spese progettazione preliminare e definitiva effettuata dal Dott. Ing. ### relativamente al sistema di opere di urbanizzazione (smaltimento acque piovane) a servizio del piano di lottizzazione che interessa l'area demaniale, in assenza di alcuna fattura a supporto; u) costi dell'attrezzatura distrutta e rubata nel periodo 2014-2015, non potendosi gli stessi considerarsi conseguenza immediata e diretta della responsabilità precontrattuale; v) ulteriori lavori svolti nell'area, come da perizia giurata e computo metrico prodotti dal Dott. Ing. ### trattandosi di lavori, come precisato dal ### già computati al punto b. 
Deve, altresì, essere rigettata la domanda avente ad oggetto il lucro cessante, derivante dal mancato percepimento dell'utile sull'area, trattandosi non solo di utili meramente potenziali, non ancorati ad alcun dato oggettivo, ma configurando, altresì gli stessi interesse positivo all'esecuzione della prestazione - ovvero danno patito dal contraente per non aver ricevuto la prestazione a cui aveva diritto e che può essere oggetto di risarcimento solo in caso di responsabilità contrattuale - e non un interesse negativo. 
Devesi, infine, rigettare la domanda riconvenzionale proposta dall'### del ### avente ad oggetto “le somme dovute dalla ###M. a titolo di occupazione del compendio demaniale” che, già generica e indeterminata, risulta, altresì, infondata tenuto conto della sussistenza del diritto di ritenzione del possessore di buona fede fino alla corresponsione delle indennità dovute e della allegata prova dell'assenza della detenzione posta a fondamento della domanda, data dalla allegata autorizzazione resa dalla ### dell'### del ### in data ### all'associazione #### di ### all'utilizzo dell'area. 
Le spese processuali seguono la soccombenza e, tenuto conto dei parametri di cui al D.M. 55/2014 vanno liquidate in €. 64.138,00, oltre 15% per rimborso forfetario spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre €. 1.686,00 per spese vive, oltre rimborso spese di ### come già liquidate; P. Q. M.  Il G.O., ### definitivamente pronunciando nel procedimento iscritto al n. 17918/2016 R.G., ogni diversa domanda ed eccezione disattese; Condanna l'### del ### al pagamento, in favore di ###M. ### S.r.l., a titolo di responsabilità precontrattuale, dell'importo di €. 2.497.792,07, oltre interessi dall'esborso al soddisfo ed euro 2.563.437,95, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della CTU alla data della presente sentenza, oltre successivi interessi al tasso legale. 
Condanna l'### del ### al pagamento, in favore di ###M. ### S.r.l.  delle spese del giudizio, come sopra liquidate in complessive €. 64.138,00, oltre 15% per rimborso forfetario spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre €. 1.686,00 per spese vive, oltre rimborso spese di ### come già liquidate. 
Così deciso in ### il ### IL G.O.   ### G. ### ai sensi dell'art. 3bis L. 53-1994 ### A
I ### ai sensi di legge, che gli atti allegati, sopra sinteticamente descritti, sono copie informatiche dei quali attesto la conformità all'originale informatico custodito nel fascicolo informatico citato precedentemente, e dunque cosituisce titolo esecutivo ai sensi dell'art. 474 c.p.c,. ### 06 dicembre 2023
Avv. ### in persona del legale rappresentante pro-tempore, mediante spedizione a mezzo PEC alla casella di posta elettronica certificata ### dell'anzidetto destinatario risultante dal Registro IPA, ai sensi del combinato disposto dell'art. 149 bis c.p.c. e dell'art. 3 bis L.53/1994, unitamente alla presente relazione di notificazione, sottoscritta con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto del D.Lgs. 7/3/2005 n. 82 e ss.mm. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal ### del ### della Giustizia 21/02/2011 n. 44,
Per conto e nell'interesse di: 1) ###M. ### S.R.L., sede ####### 2, codice fiscale/partita i.v.a.  ###; io sottoscritto Avv. ### codice fiscale ###, pec ###, con studio in #### 40, nella qualità di difensore munito di procura alle liti ai sensi dell'art. 83 c.p.c. nel procedimento R.G. 17918/2016, registro Contenzioso Civile, innanzi a Tribunale Ordinario di ### - sezione ### - Giudice Dott. ### ai sensi della ### 21 gennaio 1994 n. 53 e successive modifiche, dell'art. 474 c.p.c.e dell'art. 14, 1° comma, del d.l. n. 669/1996
File:SENTENZA 1 dicembre 2023 n. 4928 - SENTENZA 1 dicembre 2023 n 4928.pdf.pdf impronta ###:###
Riferimento temporale ### 2023-12-###:24:###
Avv. ### <###>
Inviato:mercoledì 6 dicembre 2023 16:28
A:###
Oggetto:ACCETTAZIONE: ### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M.  ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP> ###daticert.xml
Firmato da:###
Ricevuta di accettazione Il giorno 06/12/2023 alle ore 16:28:06 (+0100) il messaggio "### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M. ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E DEL ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP>" proveniente da "###" ed indirizzato a: ### ("posta certificata")
è stato accettato dal sistema ed inoltrato.  ### messaggio: ###.###.###.###### Questa ricevuta, per Sua garanzia, è firmata digitalmente. 
La preghiamo di conservarla come attestato dell'invio del messaggio ### receipt On 06/12/2023 at 16:28:06 (+0100) the message, "### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M. ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E DEL ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP>", sent by "###" and addressed to: ### ("posta certificata") was accepted by the certified email system. 
Message ID: ###.###.###.###### As a guarantee to you, this receipt is digitally signed. 
Please keep it as a certificate of delivery of the message. 
Avv. ### <###>
Inviato:mercoledì 6 dicembre 2023 16:28
A:###
Oggetto:CONSEGNA: ### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M. ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP> ###postacert.eml (339 KB); daticert.xml
Firmato da:###
Ricevuta di avvenuta consegna Il giorno 06/12/2023 alle ore 16:28:07 (+0100) il messaggio "### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M. ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E DEL ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP>" proveniente da "###" ed indirizzato a "###" è stato consegnato nella casella di destinazione. 
Questa ricevuta, per Sua garanzia, è firmata digitalmente e la preghiamo di conservarla come attestato della consegna del messaggio alla casella destinataria.  ### messaggio: ###.###.###.###### Delivery receipt The message "### ai sensi della legge n. 53 del 1994 - ###M. ### S.R.L./### E ### ATTIVITÀ ### E ### - <N>1853</N><idP>###0190</idP>" sent by "###", on 06/12/2023 at 16:28:07 (+0100) and addressed to "###", was delivered by the certified email system. 
As a guarantee to you, this receipt is digitally signed. Please keep it as certificate of delivery to the specified mailbox. 
Message ID: ###.###.###.######

causa n. 17918/2016 R.G. - Giudice/firmatari: Tiziana Graziella Falsaperla

49

Tribunale di Napoli, Sentenza n. 4198/2024 del 17-04-2024

... CONTUMACI OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione - uso abitativo ### come in atti. Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con originaria intimazione di sfratto per finita locazione, ritualmente notificata, l'odierna istante conveniva in giudizio ### e ### per sentirli condannare al rilascio dell'immobile, sito in Napoli alla Via A. Cantelmo TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### n. 10, identificato al ### al ### 10, P.lla 427, Sub 26, ### 8, ### A/4, con cui aveva stipulato un contratto di locazione, regolarmente registrato al ### N. ###-series ### con codice identificativo ###, ad uso abitativo transitorio per la durata di cinque mesi e 16 giorni, dal 15.09.2022 a 28.02.2023, per un canone complessivo di ### 3.300,00 ed un importo di E. 1.100,00 per gli oneri accessori e le (leggi tutto)...

TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### R.G. 2398/2024 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI ### civile Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. ### ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 17/04/2024 la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 2398/2024 R.G. 
TRA ### rappresentato e difeso dall'avv. ### come da procura in atti. 
RICORRENTE E ### e ### CONTUMACI OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione - uso abitativo ### come in atti. 
Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con originaria intimazione di sfratto per finita locazione, ritualmente notificata, l'odierna istante conveniva in giudizio ### e ### per sentirli condannare al rilascio dell'immobile, sito in Napoli alla Via A. Cantelmo TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### n. 10, identificato al ### al ### 10, P.lla 427, Sub 26, ### 8, ### A/4, con cui aveva stipulato un contratto di locazione, regolarmente registrato al ### N. ###-series ### con codice identificativo ###, ad uso abitativo transitorio per la durata di cinque mesi e 16 giorni, dal 15.09.2022 a 28.02.2023, per un canone complessivo di ### 3.300,00 ed un importo di E. 1.100,00 per gli oneri accessori e le utenze. 
Precisava, altresì, che alla scadenza contrattuale i conduttori chiedevano breve proroga per terminare i lavori di ristrutturazione nell'immobile di loro proprietà e che alla detta scadenza, nonostante l'inoltro di formale disdetta, non veniva rilasciato l'immobile né veniva pagato quanto dovuto per canone e oneri accessori. 
Con argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “a) convalidarsi l'intimato sfratto per la data di scadenza contrattuale già verificatasi il giorno 28.02.2023 prorogata al 31.03,2023 o, comunque, alla scadenza che il Giudice riterrà di giustizia che dovesse emergere dallo svolgimento del processo, b) fissarsi la data per l'esecuzione nel termine più breve possibile; c) nel caso di opposizione, sentir emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con salvezza delle eccezioni del convenuto, sempre fissandosi la data dell'esecuzione nel termine più breve possibile; d) condannare i conduttori in solido alla corresponsione in favore della sig.ra ### della somma di E 3600,00 quali somme maturate a titolo di indennità di occupazione del cespite dalla data dell'illegittima occupazione decorrente dal 01.04.2023 sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile de quo o della sentenza, quantificate nell'importo di €. 3.600,00 ovvero a quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili.  e) condannarsi i conduttori a risarcire alla sig.ra ### il maggiore danno da questa ultima subito a seguito del mancato rilascio dell'immobile alla naturale scadenza del contratto pari ad E. 2.660,00, oltre alle ulteriori somme che matureranno sino all'effettivo rilascio dell'immobile, ovvero a quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili.   TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre IVA e CPA”. 
Nonostante la regolarità della notifica, non si costituivano in giudizio gli intimati. 
All'udienza del 07.02.2024 Questo Magistrato rigettava la richiesta di concessione di ordinanza di rilascio e disponeva, stante la natura delle questioni oggetto del contendere, il mutamento di rito assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione. 
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente, nel riportarsi a tutti i propri scritti e atti difensivi insisteva per la risoluzione del contratto di locazione e conseguente rilascio dell'immobile nonché per la condanna al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio. 
All'odierna udienza la difesa di parte ricorrente, unica presente, discuteva oralmente il giudizio ed il Giudice, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza. 
In primo luogo deve dichiararsi la contumacia dei resistenti conduttori che, nonostante la notifica, finanche dell'ordinanza di mutamento di rito, non si costituivano in giudizio. 
In via preliminare la domanda è procedibile atteso che risulta esperito il procedimento di mediazione. 
Il ricorso è fondato e deve essere accolto. 
Preliminarmente va detto che la stipulazione delle locazioni ad uso transitorio deve rispondere a determinati parametri di forma - secondo la disciplina vincolante in materia - affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria.   TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### è provato in atti che con contratto ritualmente registrato la ricorrente ha concesso in locazione ad uso abitativo transitorio, per esigenze dei conduttori, la propria unità immobiliare. Il contratto, dunque, realizza l'esigenza cd. “transitoria” posta a fondamento della sua stessa conclusione. 
È, altresì, provato che le parti pattuivano la data di cessazione del contratto e la parte ricorrente ha, altresì, allegato che, viste le necessità dei conduttori (terminare i lavori di ristrutturazione nell'immobile di loro proprietà, rallentatisi a causa della mancata consegna di alcuni materiali) prorogava la stessa di un ulteriore mese fino al 31.03.2023 (cfr. allegati in atti) corroborando, finanche, l'esigenza locatizia cd. “transitoria”.  ### in merito, alla cessazione del contratto non rilevano solo le previsioni negoziali in materia, appunto, di cessazione ( cfr. in particolare punto 2 contratto di locazione), ma anche la circostanza che la parte ricorrente ha ripetutamente manifestato, anche prima della notifica dell'intimazione di sfratto , l'intenzione di non procedere alla sua rinnovazione.  ### quanto detto che, in verità, appare già bastevole alla declaratoria di avvenuta risoluzione del contratto per finita locazione occorre, ad ogni buon conto, circa l'inequivoca volontà di non rinnovare lo stesso rapporto, doveroso il richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha affermato, con richiamo peraltro ad altre svariate decisioni, che “ anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace" ( in tal senso Cassazione civile, sez. VI, 29/11/2017 n. 28471).   TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### tali ragioni, dunque, dovrà dichiararsi cessato il contratto di locazione alla data del 31.03/2023. 
A ciò si aggiunga che, nella scelta contumaciale delle parti resistenti, alcun fatto impeditivo od ostativo alla pretesa è emerso che possa orientare il Tribunale ad affermare non sussistente la ratio giustificatrice del mancato rinnovo del contratto. 
Ne consegue l'avvenuta cessazione del contratto di locazione in esame per la data indicata e l'obbligo per i resistenti di rilasciare l'immobile libero da persone e cose. 
La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo ex art 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti e considerata, finanche, la natura della locazione ed il tempo trascorso. 
Va, altresì, analizzata la domanda di pagamento di somme/ canoni connessi al mancato tempestivo rilascio dell'immobile. 
In proposito, infatti, atteso che la parte ricorrente deduce la morosità come conseguenza di un “ritardato rilascio” troverà applicazione l'onere della prova tracciato dalla ### della Suprema Corte in tema di inadempimento contrattuale secondo cui colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).  ### va detto -come già chiarito -che parte ricorrente ha prodotto il contratto ed il titolo in forza del quale pretende il pagamento delle somme TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### dovute per la locazione, ed ha, altresì, allegato l'altrui inadempimento dell'obbligazione “principale” relativa al pagamento del canone di locazione. 
A fronte di tale allegazione, nella scelta contumaciale di parti resistenti, non è emerso alcun fatto estintivo od impeditivo rispetto alla pretesa della parte ricorrente al pagamento del canone a fronte del mancato rilascio dell'immobile stesso. 
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino all'attualità come richiesto all'odierna udienza, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda civ., sez. III, del 06.09.2007, n. 18686). 
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005, n. 2853): “### questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc (Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420 e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991, n.2693).” Per quanto attiene al quantum della pretesa appare corretta la ricostruzione di parte ricorrente che parametra la pretesa al canone di locazione concordato. 
In forza di tali riflessioni deve disporsi la condanna di parte resistente al pagamento della somma di euro 7.200,00 per canoni di locazione dal 01.04.2023 al data della presente pronuncia, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. 
Non può trovare, al contrario, accoglimento la domanda relativa al “maggiore danno da questa ultima subito a seguito del mancato rilascio dell'immobile alla naturale scadenza del contratto pari ad E. 2.660,00” ( testuale parte ricorrente).  ### della pretesa di parte ricorrente al pagamento supra accolta, infatti, appare già satisfattiva dell'interesse positivo della parte locatrice alla “fruizione” economica dell'immobile.  ### pretesa economica come azionata è infondata sotto diversi profili. 
In primo luogo realizza una palese “duplicazione” dell'interesse già soddisfatto dal pagamento dell'indennità citata; in secondo luogo - pur volendosi ritenere la stessa diretta a “stigmatizzare” un pregiudizio ulteriore e “maggiore” rispetto a quello già soddisfatto con il canone, in omaggio ad una lettura estremamente sostanziale della domanda, - in ogni caso la stessa pretesa è del tutto sprovvista di prova atteso che la parte ricorrente avrebbe dovuto, nell'odierna TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### vicenda processuale, dimostrare l'esistenza di un pregiudizio “superiore” rispetto al mero interesse al pagamento del canone già soddisfatto che, in verità, neanche è specificamente allegato. 
Per tali motivi tale domanda deve essere rigettata. 
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo , in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 come aggiornati ex d.m. 147/2022 tenuto conto della scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.  p.q.m.  Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. ### definitivamente pronunciando, così provvede: 1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione il contratto di locazione stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla Via A. 
Cantelmo n. 10 - compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione stesso; 2) Per l'effetto condanna parti resistenti - compiutamente identificate in atti -il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti; 3) Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del 06.05.2024; 4) Condanna parti resistenti - compiutamente individuate in atti - al pagamento in favore della parte ricorrente - meglio identificati in atti - della somma di euro 7.200,00 per le motivazioni espresse in parte motiva, oltre interessi legali dalla data della presente decisione al saldo; TRIBUNALE DI NAPOLI Il Giudice Dott. ### 5) ### le parti resistenti al pagamento in favore della ricorrente delle spese di liquidate in € 146,00 per spese ed € 2.540,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti nella misura di legge. 
Napoli, 17/04/2024 

Il Giudice
Dott. ###


causa n. 2398/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Trinchillo Vincenzo

27

Corte di Cassazione, Sentenza n. 18942/2019 del 16-07-2019

... la durata massima di tale tipologia di contratto. La durata minima è presidiata dalla legge in duplice senso: con la sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. della diversa volontà delle parti; con l'eterointegrazione del contratto, là dove le parti del contratto abbiano omesso di pattuirne la durata minima. La disposizione ammette, nondimeno, una deroga, al comma 5, quando la locazione è riferita ad un'attività che per sua natura abbia carattere transitorio. Che si tratti di una deroga alla durata minima stabilita ex lege e non di una categoria ontologica di contratti di locazione è stato chiarito da questa Corte regolatrice, con la pronuncia n. 3663 del 18/04/1996, la quale, pur stigmatizzandone l'imperfetta formulazione, restringe il suo ambito applicativo all'ipotesi della locazione di (leggi tutto)...

###etz°3 _A 66 SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 26142-2017 R.G. proposto da: #### -### in persona del Presidente del Consiglio d'#### rappresentata e difesa dall'Avv. ### con domicilio eletto in ### presso il suo ### via ### n. 18; - ricorrente contro ### in persona del 1 Rg n. 26142-2017 Commissario liquidatore, ### rappresentata e difesa dall'Avv.  ### con domicilio eletto in ### presso lo ### di quest'ultima - controricorrente e ricorrente incidentale - nonché contro #### E ####### - resistente - #### E ### REI. ##### - resistente - avverso la sentenza n. 1600/17 della Corte d'Appello di ### depositata il ###. 
Udita la relazione svolta nella ### dal ### le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del ### che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale ### l'Avv. ### per delega, per il ### l'Avv. ### per l'### in liquidazione 2 Rg n. 26142-2017 FATTI DI CAUSA ### sociale - ### ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di ### n. 1600/2017, pubblicata il ###, affidandosi a tre motivi, illustrati con memoria. 
Resiste e propone ricorso incidentale, fondato su un solo motivo,/V' l'### in liquidazione.  ### ricorrente espone quanto segue. 
L'### concedeva in locazione, per l'esclusivo svolgimento di attività di assistenza sanitaria, al ### destinato dalla ### e ### - ### di cooperative sociali società cooperativa ### (d'ora innanzi indicato come ###) due immobili in ### siti in via dei ### n. 44 e via ### 1, con decorrenza dall'1/08/2008 e fino al 31/07/2010, per il canone di euro 14.166,67; con altro contratto locava un altro immobile in ### via ### n. 145/153, con ,decorrenza dall'1/12/2008 e fino al 31/07/2010, per il canone mensile di euro 1.931,67. 
Alla scadenza di entrambi i contratti il ### non riconsegnava gli immobili; anzi, con scrittura privata del 3 maggio 2011 concedeva in affitto al ### tra ### sociali - ### cooperativa sociale ### (d'ora in avanti indicato come ### il ramo d'azienda comprensivo delle attività assistenziali svolte negli immobili locati, determinando il subentro del ### nella disponibilità dei suddetti immobili. 
Con ricorso al Tribunale di ### ex art. 447 bis c.p.c., l'### verdi ### in liquidazione denunciava la mancata riconsegna degli immobili concessi in godimento alla scadenza dei contratti di locazione; deduceva il mancato pagamento dei canoni, prima, e delle indennità di occupazione, successivamente, nonché la mancata registrazione dei contratti. Rilevata la concessione in affitto del ramo di azienda al ### quando i contratti di locazione risultavano scaduti, denunciava l'occupazione senza titolo degli immobili da parte del ### e la reiterata morosità di quest'ultimo relativamente alla corresponsione dei canoni di locazione e/o delle indennità di occupazione.  3 Rg n. 26142-2017 Il Tribunale di ### con sentenza n. 10443/2014, accoglieva la domanda attorea, dichiarava risolti per inadempimento i contratti di locazione e, per l'effetto, condannava il ### e il ### al rilascio degli immobili; condannava il ### al pagamento di euro 240.210,67 per canoni scaduti e non pagati fino al 2 maggio 2011 e di euro 16.446,68 per imposte di registrazione, al netto degli interessi; condannava in solido il ### e il ### al pagamento di euro 434.655,09 per indennità di occupazione dal 3 maggio 2011 alla data del ricorso, di euro 16.098,34 mensili per indennità di occupazione sino al rilascio dei beni, al netto degli interessi legali, e poneva a carico di entrambi le spese di lite. 
La decisione veniva impugnata dinanzi alla Corte d'Appello di ### in via principale, dal ### e, in via incidentale, dall'### Entrambi gli appelli venivano rigettati dalla Corte territoriale con la sentenza oggetto dell'odierna impugnazione che, dopo aver respinto la richiesta di sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c., ritenuti assenti i presupposti normativi e la pregiudizialità, conseguenzialità e dipendenza tra le questioni oggetto del giudizio in corso e quelle oggetto della sentenza del Tribunale di ### n. 20374/2016, confermava integralmente la decisione del giudice di prime cure e compensava parzialmente le spese di lite tra le parti, condannando il ### al pagamento della metà del loro ammontare. 
I quattro motivi formulati dall'appellante principale — 1) nullità del contratto per mancata registrazione; 2) erroneità della sentenza nella parte in cui aveva ritenuto inopponibile il contratto di locazione per mancata comunicazione ex art.  36 della I. 392/1978; 3) mancata considerazione del particolare contesto in cui si era svolta la controversia; 4) mancato scomputo dal dovuto della somma di euro 415.349,00 per i lavori di ristrutturazione eseguiti sugli immobili locati — venivano rigettati con le seguenti motivazioni: la registrazione tardiva aveva avuto effetto sanante ex tunc, ai sensi dell'art. 1360 c.c., costituendo la registrazione non un requisito di validità del contratto, bensì di efficacia; l'inopponibilità al terzo cessionario del contratto di locazione, la mancata considerazione del contesto della controversia e la richiesta di scomputo delle 4 Rg n. 26142-2017 somme spese per la ristrutturazione dei beni locati erano da ritenersi questioni nuove, in precedenza non dedotte. 
Le censure formulate dall'### — violazione dell'art. 5 della I. n. 431/1998 in relazione all'art. 27 della I. n. 392/1978 ed errata valutazione circa la natura transitoria del contratto; violazione e falsa applicazione del d.lgs. n. 231/2002; violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. e dell'art. 191 c.p.c. — venivano rigettate perché: a) la durata minima contrattuale prevista dall'art. 27 della I. n. 392/1978 doveva considerarsi applicabile al caso di specie, residuando la possibilità di una durata inferiore a sei anni per la documentata transitorietà delle esigenze locatizie del conduttore, mentre i contratti in oggetto avevano avuto una durata biennale per esigenze del locatore, perciò il giudice di prime cure che aveva sostituito alla durata pattizia quella minima legale non era incorso in errore; b) correttamente il giudice di primo grado aveva dichiarato risolti i contratti per inadempimento e non per scadenza della locazione ed aveva concluso per l'inesigibilità della richiesta di risarcimento del danno, ex art. 1591 c.c.; c) il d.lgs. n. 231/2002 non poteva applicarsi al caso di specie, data l'inestensibilità alle attività assistenziali svolte da una onlus della normativa ivi contenuta, riferibile esclusivamente allo svolgimento di attività di impresa ed alla P.A.  RAGIONI DELLA DECISIONE Ricorso principale del ### 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 12 delle preleggi in relazione all'art. 1, comma 346, I. n. 311/2004, ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. 
La tesi del ### è che la soluzione adottata da entrambi i giudici di merito quanto all'efficacia sanante retroattiva della tardiva registrazione contrasti con il tenore letterale dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004 e con le ordinanze n. 420/2007, n. 398/2008 e n. 110/2009 della Corte Costituzionale, secondo le quali la violazione dell'obbligo di registrazione comporta la nullità del contratto, essendo la registrazione una condizione di validità del contratto di locazione. Rg n. 26142-2017 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 5 , c.p.c. per omessa pronuncia su un fatto decisivo. 
La Corte territoriale non si sarebbe pronunciata sul difetto di legittimazione dell'### eccepito nel corso del giudizio d'appello, e rilevabile, a suo avviso, in ogni stato e grado del processo, anche d'ufficio. 
In sostanza, il ### sostiene che l'### in liquidazione, soggetta a pignoramento, non fosse legittimata, avendo perso la legittimazione sostanziale a favore del custode fino al decreto di trasferimento dei beni, né a pretendere né a ricevere i canoni di locazione, i quali, invece, avrebbero dovuto essere acquisiti dalla procedura esecutiva perché destinati a soddisfare i creditori.  3. Con il terzo ed ultimo motivo il ### ricorrente lamenta l'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., costituito dall'istanza di sospensione del processo, nonché la violazione e la falsa applicazione degli artt. 295 e 337 c.p.c., ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. 
L'### ritiene che la motivazione con cui la Corte d'Appello aveva rigettato l'istanza di sospensione del giudizio — insussistenza dei presupposti normativi o del vincolo di consequenzialità dipendenza e pregiudizialità tra le questioni pendenti — sia solo apparente, in mancanza di esplicitazione dell'iter logico seguito e per l'omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione inter partes. 
La sentenza del Tribunale di ### n. 20374/2016, riconoscendo la legittimazione attiva dell'### e dei precedenti amministratori e soci e dichiarando la legittimità della delibera di revoca della messa in liquidazione dell'### ove confermata, priverebbe con effetti ex tunc, gli attuali liquidatori dei poteri di rappresentanza dell'### Pertanto, ad avviso di parte ricorrente, che invoca, per illustrare le proprie argomentazioni, la giurisprudenza di questa Corte (### Un., 19/06/2012, 10027 e Cass. 29/08/2008, n. 21924), la sentenza gravata, non ravvisando 6 Rg n. 26142-2017 ragione per sospendere il giudizio avrebbe violato non solo l'art. 295 c.p.c., ma anche l'art. 337 c.p.c. 
Ricorso incidentale dell'### in liquidazione 4. La ricorrente incidentale denuncia la violazione dell'art. 5 della I.  431/1998 e la violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. 
Riproponendo il motivo di appello incidentale, già disatteso dal giudice a quo, l'### censura la sentenza impugnata per avere escluso la possibilità di stipulare contratti di locazione di durata transitoria per esigenze del locatore. ###. 5 della I. n. 431/1998, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte territoriale, consentirebbe che il contratto di locazione abbia una durata inferiore a quella minima disposta per legge al fine di "soddisfare particolari esigenze delle parti", quindi di entrambe le parti, e non solo di quelle del conduttore. 
La Corte territoriale, violando il canone di interpretazione espresso dall'art.  1362 c.c., non avrebbe ricercato la comune intenzione dei paciscenti, omettendo di considerare che l'art. 3 del contratto, riportato nel controricorso, che fissava il termine ultimo del contratto al compimento delle attività di alienazione dei beni e che, per consentire alla conduttrice di programmare la propria attività, fissava una durata minima del rapporto locativo di 22 mesi, con possibilità di proroga da convenire espressamente, ove le operazioni di liquidazione avessero avuto una durata maggiore, avrebbe dovuto essere inteso come indicativo della volontà delle parti di stabilire una durata minima per dare certezza al rapporto. 
Non solo: il giudice a quo avrebbe omesso di esaminare la premessa del contratto, anche questa riportata nel ricorso, da cui avrebbe dovuto evincere che il ### era stato edotto della necessità della locatrice di liquidare il proprio patrimonio, che si era reso disponibile a prendere in locazione l'immobile per una durata inferiore a quella legale, che il canone di locazione era stato determinato proprio in ragione della durata transitoria del contratto, che la transitorietà era stata indicata come motivo determinante del contratto, così incorrendo, per di più, nella violazione del canone di interpretazione sistematica, di cui all'art. 1363 7 Rg n. 26.142-2017 E non avrebbe tenuto neppure conto del comportamento complessivo delle parti adottato anche dopo la conclusione del contratto, incappando nella violazione dell'art. 1362, comma 2, c.c.; l'### aveva chiesto prontamente la restituzione degli immobili e, riscontrata l'inerzia del conduttore, aveva agito prima stragiudizialmente e poi giudizialmente per ottenerne il rilascio; la conduttrice, dal canto suo, non aveva mai eccepito la vigenza del contratto di locazione.  5. ### accoglimento del motivo numero due del ricorso principale renderebbe superfluo l'esame dei restanti motivi e del ricorso incidentale, perciò è opportuno procedere al suo esame in via prioritaria. 
La questione posta è se il custode e/o i proprietari assegnatari e non il proprietario-locatore, essendo il bene, dopo il pignoramento, a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore, fossero i soli soggetti legittimati a riscuotere i canoni di locazione del bene pignorato. 
Costituisce ius receptum che solo il custode abbia la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ad esercitare ogni altra azione; essa scaturisce dai poteri di amministrazione e di gestione del bene e, correlativamente, dalla titolarità delle azioni che discendono da quel potere, non collegata ad un titolo convenzionale o unilaterale (la proprietà del bene e/o il contratto di locazione), bensì ad una relazione con il bene pignorato, qualificata come "custodia" in forza dell'investitura del giudice (Cass. 28/03/2018, n. 7748; Cass. 03/10/2005, n. 19323). 
Nondimeno, tale premessa in iure pur invocata correttamente, non consente, nel caso di specie, l'accoglimento del mezzo impugnatorio. 
Oltre a rilevare che la censura rivolta alla sentenza impugnata risulta erroneamente sussunta sotto il vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. con cui può denunciarsi l'omesso esame di un "fatto storico", principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che sia stato discusso tra le parti e abbia carattere decisivo, ma non anche il difetto di pronuncia che è quanto in sostanza viene rimproverato alla sentenza gravata, il motivo di ricorso non soddisfa il principio di autosufficienza e non consente di accertare la ricorrenza dei presupposti per applicare il prefato orientamento.  8 Rg n. 26142-2017 A p. 13 del ricorso, il ### ricorrente adduce che nel corso del giudizio d'appello "essendo intervenuti rispetto alla notificazione del ricorso" fatti nuovi veniva sollevata eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'### I fatti nuovi erano rappresentati, per quanto qui interessa, da due procedimenti esecutivi immobiliari — l'uno pendente dinanzi al Tribunale di ### instaurato da ### S.p.A., relativo all'immobile sito in ### via ### 145-171, oggetto di uno dei contratti di locazione, l'altro, pendente dinanzi al Tribunale di Civitavecchia, instaurato da ### S.p.A., relativo agli immobili siti in ### via dei ### 44 e viale ### 1, oggetto dell'altro contratto di locazione.— Il ricorrente aggiunge (p. 17) che l'istanza cautelare fondata essenzialmente sull'eccepito difetto di legittimazione passiva dapprima veniva accolta inaudita altera parte, poi, a seguito delle produzioni avversarie, veniva dichiarata inammissibile, con ordinanza dell'8/07/2016 che riteneva che il ### fin da epoca precedente alla proposizione del giudizio d'appello, era stato informato della sussistenza delle procedure espropriative e che, comunque, visto l'accordo transattivo del 5/05/2016 tra le parti in causa, alcun nocumento per la parte istante poteva derivare dall'efficacia esecutiva della sentenza.  ### non veniva impugnata in quanto l'accordo transattivo era in effetti intervenuto e quindi era venuto meno l'interesse a chiedere la sospensione dell'efficacia esecutiva, ma il difetto di legittimazione attiva veniva riproposto nelle note illustrative. 
Sempre nella parte relativa alla rappresentazione dei fatti di causa il ### ricorrente nega di essere stato a conoscenza dei procedimenti esecutivi immobiliari, in quanto non vi sarebbe prova che le lettere prodotte dall'### del 31/08/2001 e del 18/03/2014 fossero state ricevute.  ### espositiva dei fatti di causa rilevanti, soprattutto quanto allo svolgersi della vicenda processuale in tutte le sue articolazioni, è tale da precludere a questa Corte l'esercizio dello scrutinio di legittimità. 
Infatti le argomentazioni svoltevi, anche in connessione con quanto esposto alle pp. 13-15 nella parte del ricorso dedicata all'esposizione sommaria dei fatti 9 Rg n. 26142-2017 di causa, sono articolate con la pressoché totale omissione della indicazione specifica delle risultanze processuali e degli atti su cui si fondano, essendo stato tralasciato sia di riprodurne direttamente il contenuto, sia di rappresentarlo indirettamente (con precisazione della parte alla quale l'indiretta riproduzione si riferisse). Il ricorrente neppure si è fatto carico della loro localizzazione nel giudizio di merito ed in questo giudizio di legittimità (non risulta che sia stato allegato al ricorso un elenco della produzione documentale). 
Non si conosce il contenuto delle lettere inviate dall'### con cui l'odierno ricorrente sarebbe stato messo al corrente della pendenza di una procedura esecutiva; tantomeno si è al corrente del contenuto della transazione del 5/05/2016 che, secondo la Corte d'Appello e per ammissione dello stesso ricorrente, avrebbe reso irrilevante l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, provocando la pronuncia di inammissibilità dell'istanza cautelare, asseritamente fondata sul difetto di legittimazione passiva; per finire, questa Corte non è stata resa edotta dei termini dell'ordinanza del giudice a quo dell'8/07/2016 che aveva respinto, dopo le produzioni avversarie, anch'esse del tutto pretermesse, dichiarandola inammissibile, la prefata istanza cautelare. 
Ne consegue che la prescrizione dell'art. 366, comma 6, c.p.c. non è stata rispettata, avuto riguardo alla consolidata giurisprudenza che individua il contenuto precettivo del requisito di cui ad essa nei termini indicati. 
Per mera completezza, va chiarito che non ricorrono i presupposti affinché questa Corte d'ufficio rilevi il difetto di legittimazione dell'### perché la censura formulata non riveste i caratteri dell'eccezione processuale rilevabile dal giudice, come adombrato dal ricorrente. Soltanto in tal caso, infatti, essendo il regime delle eccezioni posto in funzione del valore primario del processo e dato che esso risulterebbe sviato ove anche le questioni rilevabili d'ufficio fossero subordinate ai limiti preclusivi di allegazione e di prova previsti per le eccezioni in senso stretto, si potrebbe non solo prescindere dalle preclusioni processuali, ammettendo il convenuto a formulare l'eccezione per la prima volta in appello, ma anche ammettere la rilevabilità d'ufficio dell'eccezione, indipendentemente dalla specifica e tempestiva allegazione di 10 Rg n. 26142-2017 parte, bastando, allo scopo, la documentazione fattuale dell'eccezione ( 31/10/2018, n. 20902). 
Il ricorrente non ha colto la differenza tra carenza della titolarità sostanziale del diritto fatto valere in giudizio e legittimazione processuale, cioè la titolarità del potere di promuovere o resistere in giudizio, ed i corrispondenti regimi processuali. 
La prima attiene al merito della controversia, cioè riguarda la fondatezza della domanda, giacché implica la verifica del se chi vanta in diritto in giudizio ne sia effettivamente titolare, e va riconosciuta a chi nel processo si affermi titolare del diritto sostanziale ed espliciti le ragioni giuridiche che collegano il diritto alla sua persona, a prescindere dall'effettiva appartenenza del medesimo, atteso che l'effettiva appartenenza risulterà tale solo all'esito dell'accertamento giudiziale. 
La seconda, e solo la seconda, invece, costituendo una condizione dell'azione, preclusiva della trattazione del merito della controversia, può essere rilevata d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento: ove emerga dall'atto L introduttivo del giudizio la mancata indicazione, anche solo implicita, dell'attore come titolare del diritto di cui si chiede l'affermazione e del convenuto come titolare della relativa posizione passiva, l'azione sarà dichiarata inammissibile. 
Nel caso di specie, l'### aveva allegato di essere proprietaria degli immobili e di averli locati con diritto di pretendere il pagamento delle somme richieste.  ### formulata dall'odierno ricorrente riguarda in tutta evidenza la titolarità del diritto sostanziale da parte dell'### la censura ripetutamente rivolta alla resistente è, infatti, quella di avere fatto valere in giudizio un diritto altrui, perché non piùbppartenentegl. Tale eccezione rientra, anche secondo l'intervento chiarificatore di cui si sono fatte carico le ### unite di questa Corte, n. 2951 del 16/11/2016, nell'ambito delle eccezioni in senso stretto, sottoposte, come tali, ai principi di cui agli artt. 115 e 167, comma 2, c.p.c., in quanto devono essere dedotte nei tempi e nei modi per esse prescritti: "### a tal fine la norma per cui "(il giudice) non può pronunciare d'ufficio su eccezioni che possono essere proposte soltanto dalle parti" (art. 112, 1.47 Rg n. 26142-2017 seconda parte, c.p.c.), alla quale si ricollega la previsione per cui il convenuto, nella comparsa di risposta'a pena di decadenza deve proporre (...) le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio' (art. 167, secondo comma, c.p.c."(Cass., Sez. Un., n. 295/2016, cit) ### non si è limitato a contestare i fatti dedotti dall'attrice, offrendo una narrazione dei fatti di causa diversa ed alternativa —"La difesa con la quale il convenuto si limiti a dedurre, ed eventualmente argomentare (senza contrapporre e chiedere di provare fatti impeditivi, estintivi o modificativi) che l'attore non è titolare del diritto azionato, è una mera difesa. Non è un'eccezione, con la quale si contrappone un fatto impeditivo, estintivo o modificativo, né quindi, un'eccezione in senso stretto, proponibile, a pena di decadenza, solo in sede ###giudizio e non rilevabile d'ufficio: Cass., Sez. Un., 2951/2016, cir — ma ha introdotto uno dei fatti "qualificati", di cui all'art. 2697, comma 2, c.c., i quali hanno allargato il thema decidendum, in quanto ricollegati dalla legge a degli effetti impeditivi, modificativi oppure estintivi, sottoposti al regime processuale dianzi descritto circa la rilevabilità d'ufficio e le preclusioni processuali. 
Perciò, nessun errore può essere imputato alla Corte d'Appello per non aver rilevato d'ufficio il difetto, in capo all'odierna resistente, della titolarità sostanziale del diritto controverso, né per aver ritenuto non nuovi i fatti allegati, con una valutazione insuscettibile di sindacato di legittimità degli elementi fattuali, come si è detto, su cui si fondava la richiesta del ### 6. Data l'inaccoglibilità del secondo motivo di ricorso, si può passare allo scrutinio dei seguenti.  7. Il motivo numero uno è infondato. 
Questa Corte, a ### unite, 09/10/2017, n.23601, ha stabilito che il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente "ah origine" l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso 12 Rg n. 26142-2017 che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità ### "per inadempimento" all'obbligo di registrazione.  8. Pur correggendone l'errore di sussunzione, non essendo stata la censura ricondotta alla corretta categoria logica dei vizi di cui all'art. 360 c.p.c., anche il motivo numero tre risulta infondato. 
La Corte territoriale ha negato che vi fossero i presupposti per la sospensione ex art. 295 c.p.c. in assenza del vincolo di conseguenzialità, dipendenza e pregiudizialità che devono sussistere tra le due questioni pendenti. 
La connessione per pregiudizialità-dipendenza è disciplinata dall'art. 34 c.p.c. e, in merito alla sospensione dei giudizi, trova espressione negli artt. 295 e 337 c.p.c. La regola generale consente al giudice della causa dipendente di conoscere della causa o della questione pregiudiziale incidenter tantum, con efficacia limitata al processo relativo alla causa dipendente. 
In merito alla sospensione, questa Corte ammette, quando tra due giudizi esista un rapporto di pregiudizialità e quello pregiudicante sia stato definito con sentenza non passata in giudicato, la sospensione del giudizio pregiudicato ai sensi dell'art. 337 c.p.c., disponendo che non operi la sospensione necessaria di cui all'art. 295 c.p.c. in quanto essa può essere invocata solo quando la sospensione del giudizio sulla causa pregiudicata sia imposta da una disposizione specifica, dovendosi attendere che sulla causa pregiudicante sia pronunciata sentenza passata in giudicato (Cass. 04/01/2019, n.80). 
Pertanto, non ricorrendone nel caso di specie i presupposti, correttamente la Corte territoriale non ha provveduto ex art. 295 c.p.c. alla sospensione del giudizio in corso (Cass. 09/07/2018, n. 17936). 
Diversamente da quanto reputato dal ricorrente, la sentenza gravata non si è posta in contrasto con quanto precisato da questa Corte, nella decisione a ### unite, 19/06/2012, n. 10027, che infatti ha fatto propria un'interpretazione restrittiva dei casi in cui opera la sospensione necessaria, limitandoli a quelli in cui la causa pregiudicante e quella pregiudicata siano entrambe pendenti in primo grado, quindi, quando sul giudizio pregiudicante non sia intervenuta una sentenza, ancorché suscettibile di impugnazione.  13 Rg n. 26142-2017 Una volta intervenuta la sentenza di primo grado nel processo pregiudicante la sospensione può essere disposta solo ai sensi dell'art. 337 c.p.c., perché l'istituto della sospensione necessaria ha esaurito la sua funzione e l'esigenza che il sistema giudiziario non sia gravato dalla duplicazione dell'attività di cognizione nei due processi pendenti — che avrebbe imposto la sospensione — assume carattere recessivo rispetto all'altra esigenza, la possibilità che il processo sulla causa dipendente riprenda, assumendo a suo fondamento la decisione, ancorché suscettibile di impugnazione, che si è avuta sulla causa pregiudicante. 
Per questa Corte regolatrice l'istituto della sospensione necessaria è costruito sui seguenti presupposti: la rilevazione del rapporto di dipendenza che si effettua ponendo a raffronto gli elementi fondanti delle due cause, quella pregiudicante e quella in tesi pregiudicata; la conseguente necessità che i fatti siano conosciuti e giudicati secondo diritto nello stesso modo; lo stato di incertezza in cui il giudizio su quei fatti versa, perché controversi tra le parti. 
Né giova al ricorrente il richiamo dell'art. 337 c.p.c., giacché come il ### stesso riconosce (p. 28 del ricorso), tale norma non impone affatto la sospensione del giudizio, ma rimette al giudice del giudizio sulla lite pregiudicata il potere di sospenderlo. 
Ricorso incidentale dell'### 9. Il motivo è infondato. 
La nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla L.  n. 392 del 1978, art. 27, riferisce la transitorietà all'attività esercitata o da esercitare nell'immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore; a differenza, invece, di quanto è previsto per le locazioni ad uso abitativo dalla L. n. 431 del 1998, art. 5, comma 1, che, modificando la disciplina dettata dalla legge dell'equo canone, rapporta la transitorietà alle particolari esigenze delle parti, escludendo la rilevanza di una sfera predeterminata di interessi, allo scopo di rendere conveniente da parte dei locatori immettere nel mercato locatizio i propri immobili, senza preoccuparsi dei limiti minimi di durata stabiliti ex lege.  14 Rg n. 26142-2017 La locazione ad uso non abitativo di carattere transitorio è, dunque, sottoposta agli artt. 27 e 35 della I. n. 392/1978 .  ###. 27 della I. n. 392/1978 prescrive per le locazioni di immobili destinati allo svolgimento di attività di impresa o di lavoro autonomo considerate nei primi tre commi (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere e, comunque, tutte quelle rientranti nella definizione di cui all'art. 2195 c.c.: attività di produzione di beni e servizi, intermediazione nella circolazione dei beni, trasporto per terra, per acqua o per aria, bancaria o assicurativa, ausiliaria alle precedenti) una durata minima di sei anni (nove per gli immobili a destinazione alberghiera); niente è stabilito quanto alla durata massima, ma è da ritenere che, in applicazione dell'art. 1573 c.c., a mente del quale, ove non vi sia una diversa prescrizione di legge, la locazione non può eccedere la durata di trent'anni, tale, trent'anni sia la durata massima di tale tipologia di contratto. 
La durata minima è presidiata dalla legge in duplice senso: con la sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. della diversa volontà delle parti; con l'eterointegrazione del contratto, là dove le parti del contratto abbiano omesso di pattuirne la durata minima. 
La disposizione ammette, nondimeno, una deroga, al comma 5, quando la locazione è riferita ad un'attività che per sua natura abbia carattere transitorio. 
Che si tratti di una deroga alla durata minima stabilita ex lege e non di una categoria ontologica di contratti di locazione è stato chiarito da questa Corte regolatrice, con la pronuncia n. 3663 del 18/04/1996, la quale, pur stigmatizzandone l'imperfetta formulazione, restringe il suo ambito applicativo all'ipotesi della locazione di immobile da destinare all'esercizio di una delle attività indicate dai primi tre commi dell'art. 27 che presenti caratteri di transitorietà, puntualizzando che nella realtà economica è possibile riscontrare l'espletamento di attività non necessariamente caratterizzato da stabilità, ma destinate a "soddisfare esigenze occasionali ed effimere" quali, a titolo esemplificativo: "la vendita degli arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l'esaurimento dei beni, ovvero 15 Rg n. 26142-2017 all'esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose, ecc.) di durata contenuta". 
Proprio l'esigenza di contenere nel tempo la durata della locazione in ragione della natura effimera dell'interesse da esso destinato a soddisfare giustifica che, con altra prescrizione normativa, l'art. 35, il legislatore abbia dichiarato inapplicabili nei loro confronti le disposizioni in materia di indennità di avviamento previste, per le locazioni di cui agli artt. 27 e 34 della legge n. 392 del 1978, e le disposizioni in materia di prelazione e riscatto in forza del richiamo all'art. 35 operato dall'art. 41 della legge n. 392 del 1978: la transitorietà non radica aspettative di unificazione della titolarità dell'attività e della proprietà del locale o di preferenza nel caso di nuova locazione. 
Sul punto questa Corte regolatrice ha avuto occasione di chiarire che la facoltà per le parti di stipulare un contratto per un periodo più breve di quello previsto dalla legge è collegata al carattere transitorio dell'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato, precisando che la transitorietà deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali , bensì nella natura dell'attività professionale o commerciale, escludendo specificamente il rilievo che l'attività sia in fase di avviamento (Cass. 11/08/1987, n. 6896). 
Per sottrarre il contratto alla sanzione della nullità ex art. 79 della I.  392/1978 o all'eterointegrazione normativa di cui all'art. 1339 c.c., la transitorietà deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive, per non incorrere in una fattispecie simulatoria (Cass. 20/08/1990, n. 8489; Cass. 08/07/2010, n. 16117). 
La transitorietà, dunque, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche esplicitamente giustificata. E tale giustificazione, per non incorrere nella sanzione della nullità di cui all'art. 79 della I. 392/1978, deve riferirsi a ragioni obiettive — non sono tali le esigenze del conduttore, sicché sulla eventuale dichiarazione di quest'ultimo di voler esercitare l'attività per un ridotto periodo di temo si abbatterebbe la scure della nullità; devono ricorrere invece oggettive caratteristiche di transitorietà dell'attività dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con specifici eventi — ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio "ex ante" 16 Rg n. 26142-2017 affidato ad un criterio di normale prevedibilità senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano (Cass. 31/01/2006, n. 2147; 23/10/1989, n. 4291). 
Applicando tali principi al caso di specie, non vi sono ragioni per non confermare la sentenza impugnata perché si è uniformata alla pacifica giurisprudenza di legittimità, a mente della quale è ravvisabile "una locazione non abitativa transitoria qualora la transitorietà sia stata espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempre che risulti, in seguito ad essa, che le ragioni dedotte, delle quali si postula la effettività, siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario": Cass. 08/07/2010, n. 16117. 
Tali ragioni richiedono che la transitorietà sia riferibile alla natura dell'attività esercitata nell'immobile locato come desumibile dalla volontà delle parti: nel senso che una locazione non è ontologicamente non transitoria perché nell'immobile locato si svolge un'attività commerciale, industriale, artigianale, turistica o professionale, ma è tale — transitoria, appunto — ove quella specifica attività sia stata pattiziamente contenuta entro limiti temporali precisi, in ragione della ricorrenza di particolari e speciali circostanze, indagabili secondo i normali criteri dell'ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 ss. c.c., che ad essa si riferiscano. In altri termini, non basta che la locazione sia destinata ad uso non abitativo, ma è indispensabile che la specifica attività commerciale esercitata nell'immobile locato, per ragioni ad essa attinenti, debba essere temporalmente contenuta. 
Prendendo per esatte tali premesse, è da escludere che nel caso di specie vi fossero ragioni capaci di giustificare, data la natura dell'attività esercitata, una minore durata e stabilità del rapporto locativo. In questo senso va intesa l'affermazione della Corte territoriale, secondo cui le emergenze istruttorie risultavano aver legato la transitorietà della locazione alle esigenze del locatore e, non come sarebbe stato necessario per giustificare l'eccezione alla regola della durata minima, alla ricorrenza di circostanze particolari correlate alla attività svolta nell'immobile locato che comportassero una limitazione temporale del 17 Rg n. 26142-2017 godimento dell'immobile (Cass. 18/04/1996, n. 3663; Cass. 23/06/1993, n.6935; Cass. 20/08/1990, n.8489). 
Ad abundantiam, vai la pena di mettere in risalto il tipo di attività che veniva esercitata nell'immobile locato, attività sanitaria assistenziale, quindi un'attività riconducibile all'art. 27 direttamente o indirettamente tramite l'art. 42 della I.  392/1978. Quest'ultima disposizione prende in considerazione una serie di attività non abitative, connotate da un'evidente rilevanza sociale dello scopo perseguito o della particolare natura dei soggetti che vi esplicano l'attività, meritevoli come tali di particolare tutela. Ad essi è assicurata, ai fini che qui interessano, la durata minima del contratto. 
La giurisprudenza esclude che le locuzioni adoperate dall'art. 42 siano tali da fornire una elencazione tassativa delle attività da prendere in considerazione, privilegiando un'analisi sostanziale che superi il mero dato letterale (Cass., Un., 09/07/1997, n. 6627). Nel caso di specie, dovendosi apprestare una sistemazione anche di tipo alberghiero delle persone ricoverate, nell'attività svolta sarebbe stato possibile persino ravvisare una tipizzazione alberghiera, con i conseguenti riflessi sulla durata minima del contratto stabilita per legge. 
In ogni caso, ciò che conta è che non vi fossero i presupposti per sottrarre i contratti in oggetto alla disciplina di cui all'art. 27, comma 5, della I.  392/1978.  10. Ne consegue il rigetto di entrambi i ricorsi.  11. Le spese del presente giudizio di legittimità sono compensate in ragione della reciproca soccombenza.  12. Si dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.  PQM La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale. 
Compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di entrambi i ricorrenti, dell' importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a 18 Rg n. 26142-2017 norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13. 
Così deciso nella camera di Consiglio della ### civile della Corte Suprema di Cassazione in data ###. 

Giudice/firmatari: Graziosi Chiara, Gorgoni Marilena

11

Corte di Cassazione, Sentenza n. 39232/2021 del 10-12-2021

... cessato, con decorrenza 31/03/1983, il contratto di locazione intercorso con ### Gli attori chiesero, altresì, il risarcimento del danno per ritardata restituzione e la liberazione del terreno attiguo all'immobile e della casa del colono. Si costituì il ### resistendo alle domande proposte dalle controparti. Sostenne, in particolare, di detenere legittimamente l'immobile sia per esserne anch'egli comproprietario, sia in ragione del fatto che i locatori non gli avevano corrisposto l'indennità di avviamento commerciale. Il Tribunale di Perugia emise, all'esito dell'istruttoria, una prima sentenza non definitiva, accertando che il contratto di locazione era cessato ad ogni effetto dal 31 marzo 1983 e che il ### era comproprietario dell'immobile per la quota di 4/96, successivamente aumentata a (leggi tutto)...

SENTENZA sul ricorso 29169-2018 proposto da: ### elettivamente domiciliata in ### VIA ### 691, presso lo studio dell'avvocato ### LEPPO, che la rappresenta e difende; - ricorrente - contro ### elettivamente domiciliato in #### 88, presso lo studio dell'avvocato ### che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ### - con troricorrente - nonchè contro ######## - intimati - avverso la sentenza n. 602/2017 della CORTE ### di PERUGIA, depositata il ###; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/2021 dal Consigliere Dott. ANTONEETTA SCRIMA. 
FATTI DI CAUSA Con atto di citazione notificato il 2 settembre 1987, ### ed altri comproprietari dell'immobile denominato "###, sito in ### adirono il Tribunale di Perugia per ottenere la restituzione dell'edifico, ritenendo cessato, con decorrenza 31/03/1983, il contratto di locazione intercorso con ### Gli attori chiesero, altresì, il risarcimento del danno per ritardata restituzione e la liberazione del terreno attiguo all'immobile e della casa del colono. 
Si costituì il ### resistendo alle domande proposte dalle controparti. Sostenne, in particolare, di detenere legittimamente l'immobile sia per esserne anch'egli comproprietario, sia in ragione del fatto che i locatori non gli avevano corrisposto l'indennità di avviamento commerciale. 
Il Tribunale di Perugia emise, all'esito dell'istruttoria, una prima sentenza non definitiva, accertando che il contratto di locazione era cessato ad ogni effetto dal 31 marzo 1983 e che il ### era comproprietario dell'immobile per la quota di 4/96, successivamente aumentata a 50/320 per l'acquisto della quota di ### La Corte di appello di Perugia, riunite le impugnazioni separatamente proposte da entrambe le parti avverso la sentenza, condannò il ### al rilascio dell'immobile. 
Quest'ultimo propose ricorso per cassazione, che venne accolto dalla Corte di Cassazione con rinvio alla Corte di appello di Firenze. 
All'esito del giudizio di rinvio, il ### venne condannato al rilascio dell'intero immobile con sentenza n. 1557/03. 
Il giudizio di legittimità relativo alla decisione di appello si concluse con la sentenza di questa Corte n. 15604/2007 di rigetto del ricorso proposto dal ### Il giudizio innanzi al Tribunale di Perugia proseguì con l'emissione di una nuova sentenza non definitiva, n. 2037/2010, che rigettò la domanda attorea di risarcimento del danno da ritardata riconsegna dell'immobile, dichiarò cessata la materia del contendere tra il ### e ### alla luce della transazione inter partes stipulata in data 9 dicembre 1997 (e in forza della quale il primo era divenuto comproprietario dell'albergo nella misura di 50/320), dispose nuova c.t.u. per la quantificazione della somma dovuta dal ### a titolo di canoni di locazione nel periodo tra il 10 aprile 1983 e il 9 dicembre 1997. 
Con sentenza definitiva n. 86/2013 il Tribunale di Perugia, precisato che l'attrice non aveva mai chiesto la corresponsione dei canoni nel periodo compreso tra il 1983 e il 1997, affermò che il rapporto tra le parti, successivamente al 9 dicembre 1997, doveva ritenersi regolato dalle norme sulla comunione. Pertanto, respinse integralmente le richieste risarcitorie e di indennizzo proposte dagli attori. 
Avverso detta sentenza e avverso la sentenza non definitiva 2037/2010, ### interpose appello, in proprio e quale erede di ### La Corte di appello di Perugia, in accoglimento dell'appello, condannò ### al pagamento, in favore di ### della somma di curo 13.687,25, «da ridurre proporzionalmente secondo la quota di comproprietà dell'immobile», oltre interessi di legge. 
La Corte territoriale reputò che il ### avesse legittimamente ritenuto l'immobile fino al momento in cui i locatori non lo avevano costituito in mora, attraverso l'offerta reale di pagamento dell'indennità di avviamento. Quanto al fatto che il locatore fosse contestualmente anche comproprietario dell'edificio, la Corte ritenne che tale circostanza non incidesse sull'obbligo di riconsegna, potendo al più determinare una riduzione dell'ammontare del canone preso a riferimento quale criterio di quantificazione del danno, proporzionalmente alla quota di comproprietà. Per quanto ancora in questa sede rileva, la Corte territoriale reputò, altresì, sine titulo l'occupazione - da parte del ### - dei terreni circostanti la struttura e della casa del colono, quantificò il danno per mancata restituzione dei beni già locati, ex art. 1591 cod. civ., a decorrere dal 12 luglio 2009 (data di notifica dell'offerta reale di pagamento dell'indennità di avviamento) sino all'effettivo rilascio, nella somma di euro 8.687,25, (euro 10.296,00 da cui quella Corte detrasse i 50/230 relativi alla comproprietà del ###, precisando che detto danno andava quantificato prendendo a parametro l'importo del canone vigente al momento della cessazione del titolo locatizio e tenendo conto della quota parte di proprietà dell'appellante. 
Per l'occupazione abusiva dell'abitazione del colono e dei terreni, la Corte dispose il risarcimento del danno, determinato equitativamente nella somma di euro 5.000,00. 
La Corte di merito, pertanto, in accoglimento dell'appello, condannò il ### al pagamento, in favore di ### della somma di euro 13.687,25 da ridurre proporzionalmente secondo la quota di comproprietà dell'immobile, oltre interessi di legge dalla data di quella pronuncia, e condannò l'appellato ### alle spese di lite. 
Avverso la pronuncia della Corte territoriale ha interposto ricorso per cassazione in cinque motivi ### in proprio e quale erede di ### Ha resistito con controricorso ### Non hanno svolto attività difensiva in questa sede gli intimati #### e ### nonché #### ed ### Fissato per l'udienza pubblica del 9 giugno 2021, il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dal sopravvenuto art. 23, comma 8-bis, del decreto legge n. 137 del 2020, inserito dalla legge di conversione n. 176 del 2020, senza l'intervento del ### e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale. 
Il P.M., in prossimità della camera di consiglio, ha depositato conclusioni scritte, chiedendo l'accoglimento del secondo e terzo motivo di ricorso. 
Sia la ricorrente che il controricorrente hanno depositato memorie.  RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la «violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. prima parte (diritto al pagamento dell'indennità di occupazione) e dell'art. 1220 c.c. (offerta non formale)» per avere la Corte territoriale negato il risarcimento del danno subito dai proprietari dello stabile nel periodo antecedente alla data di offerta reale del pagamento dell'indennità di avviamento commerciale al ### Osserva la ### che se il diritto al risarcimento del maggior danno è legato all'offerta dell'indennità di perdita d'avviamento, al contrario l'indennità di occupazione è comunque dovuta al conduttore fino al momento dell'effettiva riconsegna, a prescindere dalla corresponsione di (rectius: dall'offerta formale di corrispondere) detta identità. La Corte territoriale non avrebbe rettamente inteso la massima giurisprudenziale richiamata in motivazione (Cass. n. 19634/2016), così erroneamente pervenendo a tali conclusioni. Sostiene la ricorrente che il conduttore, il quale alla scadenza del contratto rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda l'indennità di avviamento dovuta, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, anche se il risarcimento del maggior danno resta condizionato all'offerta formale dell'indennità di avviamento.  1.1. Il motivo è fondato.  2 Tzs pur vero che questa Corte ha affermato in alcune sue pronunce che «nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuto versamento della indennità per l'avviamento commerciale, ex artt. 34, comma 3, e 69, comma 8, della I. n. 392 del 1978, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva della scadenza dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'art.  1591 c.c.» (Cass. 3/10/2016, n. 19634; Cass., ord., 16/10/2017, 24285; Cass., ord., 27/03/2018, n. 13492). 
Tali precedenti, tuttavia, non si confrontano con i principi affermati dalla sentenza delle ### di questa Corte 15/11/2000, n. 1177 che ha esaminato funditus la questione relativa al rapporto tra la disciplina dettata dal codice civile all'art. 1591 e quella posta dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978 (seguita da numerose pronunce conformi)t che ha affermato, sulla base di esaustiva motivazione cui si rinvia, il principio - condiviso da questo Collegio e che va ribadito in questa sede - così ufficialmente massimato: «### locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno». 
È stato pure affermato - proprio nel solco della pronuncia delle ### appena richiamate - che in materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale sino a quello del pagamento dell'indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto ex lege, che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità. Ne consegue che il conduttore, rimasto nella detenzione dell'immobile, per sottrarsi all'obbligo di pagamento del canone non può invocare l'applicazione dell'art. 1460 cod. civ., dovendo piuttosto compiere l'offerta di restituzione del bene a norma dell'art. 1216 cod.  Quanto al pagamento dei canoni, il conduttore, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell'immobile (quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all'obbligo di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore hai l'onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell'immobile (Cass., n. 15876/2013). 
Va pure posto in rilievo che questa Corte con la sentenza 20/01/2016, n. 890, che richiama espressamente l'arresto delle ### sopra menzionato, ha affermato che: «### locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt.  27 e 34, della I. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt.  68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, salvo che offra al locatore, con le modalità dell'offerta reale formale ex artt. 1216, comma 2, e 1209 c.c., la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento medesima, atteso il forte legame strumentale che lega le due prestazioni». 
Orbene, nel caso di specie, la Corte territoriale, richiamando 19634/2016, ha rigettato la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva, fino al 2009, e cioè fino al momento dell'offerta formale, da parte dei locatori, del pagamento dell'indennità di avviamento, ritenendo sussistente il diritto di ritenzione del conduttore finché questi «non venga messo in mora tramite la proposta di offerta reale, a prescindere a'al fatto che questa venga poi accettata o meno. Solo a decorrere da tale momento il titolo di rilascio non è più inibito per legge ed acquista efficacia, così da far nascere in capo al locatore il diritto al risarcimento per la ritardata consegna ex art. 1591 C.C.». 
Poiché l'offerta documentale risulta perfezionata in data 10 luglio 2009, solo da tale momento deve, per la Corte di merito, calcolarsi il periodo in cui il conduttore ritarda la restituzione (salvo poi, per mero evidente lapsus calami, v. sentenza p. 10, far riferimento per il 9\( calcolo di tale danno alla data de112.7.2009, come pure evidenziato dalla ricorrente).  ### ricorrente afferma che la Corte avrebbe dovuto, nel rispetto dei - dalla medesima - citati orientamenti giurisprudenziali, disporre il pagamento dei canoni di locazione per il periodo corrispondente all'esercizio del diritto di ritenzione da parte del ### E tale doglianza risulta fondata, non avendo la Corte di merito al riguardo fatto corretta applicazione dei principi sopra riportati.  2. Con il secondo motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 cod. civ. e dell'art. 112 cod. proc.  civ., relativamente al diritto al pagamento del maggior danno. ### lamenta che la Corte territoriale ha "di fatto" rigettato senza alcuna argomentazione il capo d'appello relativo alla richiesta di risarcimento del maggior danno da ritardata consegna espressamente previsto dall'art. 1591 cod. civ.. 
Ad avviso della ricorrente, essendo stata la domanda di risarcimento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ. «formulata, argomentata e provata», la Corte di merito avrebbe dovuto valutare le prove e accogliere la domanda quanto meno con decorrenza 7 gennaio 2009 (data di perfezionamento dell'offerta reale) e non già, senza nulla affermare al riguardo, rigettarla "di fatto" e "implicitamente".  3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in quanto la Corte di appello, oltre ad aver errato nella determinazione della decorrenza dell'indennità di occupazione (12.7.2009 invece che quella a suo avviso corretta del 7.1.2009), avrebbe quantificato in maniera del tutto arbitraria i danni patiti dalla ricorrente per l'occupazione del complesso alberghiero, tenendo conto dell'ammontare del canone mensile a suo tempo convenuto. Ad avviso della ### il giudice non avrebbe potuto fare ricorso al criterio equitativo, in quanto questi avrebbe dovuto valutare, a norma delle disposizioni del codice di rito citate, gli analitici conteggi e i documenti prodotti in giudizio. 
Le doglianze proposte si riferiscono anche alla liquidazione equitativa del risarcimento per occupazione sine titulo, da parte del ### dell'abitazione del colono e dei terreni circostanti, in quanto, a tale proposito, la Corte territoriale, «pur avendo proceduto alla liquidazione del danno in via equitativa» avrebbe dovuto «indicare, almeno sommariamente, i criteri seguiti nella propria determinazione».  4. I motivi secondo e terzo, essendo strettamente connessi, ben possono esaminarsi congiuntamente.  4.1. Giova premettere che il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all'art. 1591 cod. civ., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello ### di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall'origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno (Cass., n. 15146/2018).  4.2. Tanto premesso deve ritenersi insussistente la lamentata violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in quanto, come dalla stessa , ricorrente dedotto, la domanda in parola è stata sostanzialmente rigettata (Cass., ord., 13/08/2018, n. 20718), mentre effettivamenteW sussiste il difetto di motivazione sul punto e tanto assorbe ogni ulteriore doglianza pure formulata con il secondo mezzo. 
Le doglianze proposte sono pure fondate per quanto di ragione con riferimento ai danni relativi all'occupazione dei beni mai locati La liquidazione equitativa dei danni è, infatti, dall'art. 1226 cod.  civ. rimessa al prudente criterio valutativo del giudice di merito non soltanto quando la determinazione del relativo ammontare sia impossibile ma anche quando la stessa, in relazione alle peculiarità del caso concreto, si presenti particolarmente difficoltosa (Cass., ord.  n. 9339/2019). 
Essa può ritenersi legittima nel solo caso in cui il danno stesso sia non meramente potenziale, bensì certo nella sua esistenza ontologica, pur non essendo suscettibile di prova del quantum, e richiede, altresì, onde non risultare arbitraria, l'indicazione di congrue, anche se sommarie, ragioni del processo logico sul quale è fondata (Cass., ord. n. 26051/2020; Cass., n. 3794/2008; Cass., 7896/2002). 
Orbene, nel caso di specie, la Corte territoriale ha implicitamente ritenuto sufficientemente dimostrata la sussistenza del danno conseguente all'occupazione abusiva, da parte del ### del terreno circostante l'immobile e della casa colonica. Può dunque ritenersi in astratto legittimo l'esercizio del potere officioso di liquidazione equitativa del danno. La giurisprudenza di legittimità ha affermato però - come già ricordato - che qualora proceda alla liquidazione del danno in via equitativa, il giudice di merito, affinché la sua decisione non presenti i connotati della arbitrarietà, deve indicare i criteri seguiti per determinare l'entità del risarcimento, risultando il suo potere discrezionale sottratto a qualsiasi sindacato in sede di legittimità solo allorché si dia conto che sono stati considerati i dati di fatto acquisiti al processo come fattori costitutivi dell'ammontare dei danni liquidati (Cass., n. 8213/2013; Cass., 14166/1999). 
Orbene, nel caso all'esame, la sentenza non indica alcun criterio a cui è stata ancorata la liquidazione equitativa, limitandosi ad affermare «si stabilisce in via equitativa la condanna del pagamento a carico dell'appellato ### e della somma complessiva di ### 5.000,00».  5. Con il quarto motivo, denunciando la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 34 e 69 della legge 392/1978 e dell'art. 112 cod. proc. civ.. la ricorrente sostiene che il diritto del locatore all'indennità per la perdita dell'avviamento, in forza del quale è stata ritenuta legittima l'occupazione dell'immobile fino al 2009, è in realtà inesistente per intervenuta prescrizione. ### avrebbe pure ottenuto dalla ### a seguito del terremoto del 1997 che avrebbe distrutto la struttura, adibita ad attività ricettiva, un'indennità per perdita dell'avviamento commerciale; inoltre, secondo il dictum della sentenza della Corte Costituzionale 576/1987, il diritto all'indennità di avviamento verrebbe meno ove l'immobile vada distrutto; infine, assume la ricorrente che, in base all'ordinanza di sgombero emanata dal ### nel 1997, a seguito del terremoto, il ### si sarebbe allontanato dalla struttura alberghiera senza mai chiedere in seguito il pagamento di detta indennità, con conseguente prescrizione del relativo diritto. 
Asserisce altresì la ### che l'eccezione di intervenuta prescrizione sarebbe stata per la prima volta proposta nell'atto d'appello e nel corso dell'udienza tenutasi innanzi alla Corte territoriale.  5.1. Orbene, è agevole rilevare che, da un lato, la prescrizione, per espressa previsione legislativa, non può essere rilevata d'ufficio ove non opposta dalla parte che vi abbia interesse (art. 2938 cod.  civ.); dall'altro lato, l'art. 345 cod. civ., nella formula successiva alla riforma del 1990 esclude che possano essere proposte nel giudizio di gravame nuove eccezioni, se esse non siano rilevabili anche d'ufficio. 
Alla luce delle numerose modifiche a cui è stato soggetto l'art.  345 cod. proc. civ., che hanno anche riguardato la specifica parte della disposizione di cui deve farsi applicazione nel caso concreto, sembra opportuno svolgere le osservazioni che seguono. 
Nel testo modificato dall'art. 36 legge 14 luglio 1950, n. 581, detta disposizione così stabiliva: «1. Nel giudizio d'appello non possono proporsi domande nuove e, se proposte, debbono rigettarsi d'ufficio. Possono però domandarsi gli interessi, i frutti e gli accessori maturati dopo la sentenza impugnata„ nonché il risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza stessa. 2. Le parti possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova, ma se la deduzione poteva essere fatta in primo grado si applicano per le spese del giudizio d'appello le disposizioni dell'articolo 92, salvo che si tratti del deferimento del giuramento decisorio». 
La legge 26 novembre 1990, n. 353, ha poi introdotto il regime di preclusione che è rimasto immutato anche a seguito delle successive novelle legislative. Ai sensi dell'art. 92, comma 2, della legge medesima l'efficacia di tale disposizione è fissata a decorrere dal 30 aprile 1995, essendo inoltre espressamente previsto, con la norma transitoria di cui all'art. 90, comma 1, che «ai giudizi pendenti alla data del 30 aprile 1995 si applicano le disposizioni vigenti anteriormente a tale data» (salvo ulteriori specificazioni o eccezioni che non riguardano però l'art. 345 cod. proc. civ.). 
Nel caso di specie, il giudizio era già pendente alla data del 30 aprile 1995. 
A seguito di un ulteriore intervento sul testo dell'art. 345 cod.  proc. civ., l'art. 58, comma 2, legge n. 69 del 2009 così ha disposto: «Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano gli articoli 132, 345, 616 del codice di procedura civile [...], come modificati dalla presente legge». 
La legge n. 69 del 2009 è entrata in vigore il 4 luglio 2009. 
Da ciò consegue che il giudizio d'appello conclusosi con la sentenza in questa sede impugnata rientra tanto nell'ambito d'applicazione della prima norma transitoria (essendo stato introdotto prima del 30 aprile 1995) che della seconda, essendo alla data del 4 luglio 2009 ancora pendente in primo grado (la sentenza non definitiva del Tribunale è stata depositata il 12 dicembre 2010, la sentenza definitiva di primo grado il 5 gennaio 2013, v. sentenza impugnata. p. 2). 
Nel conflitto tra le due discipline, deve prevalere la seconda in ordine temporale, per il principio lex posterior derogat priori (art. 15 preleggi). E dunque, trova applicazione l'art. 345 cod. proc. civ. nella formulazione che esclude la rilevabilità, per la prima volta in grado d'appello, delle eccezioni in senso stretto. 
A tali conclusioni è pervenuta Cass., ord. 20/08/2018, n. 20793, con riferimento alla produzione di documenti in appello, affermando un principio che, salvo il riferimento alla data del 12 agosto 2012 (inerente ad ulteriori modifiche dell'art. 345 non interessanti però il secondo comma, che qui rileva, ma il terzo comma inerente alle nuove prove ulteriormente novellato nel 2012), ben può essere utilizzato, mutatis mutandis, nella specie: «In caso di giudizi iniziati in primo grado in epoca anteriore al 30 aprile 1995, ancora pendenti in primo grado alla data del 4 luglio 2009 e conclusi con sentenza appellata prima del 12 agosto 2012, trova applicazione, quanto al giudizio di appello (in virtù della norma transitoria di cui all'art.58, comma 2, I. n.69 del 2009, prevalente, quale "lex posterior", su quella di cui all'art.90, comma 2, I. n.353 del 1990), l'art.345 c.p.c.  come modificato dall'art.46, comma 18, I. n.69 del 2009; ne consegue che, in presenza di dette condizioni, le parti non possono produrre nuovi documenti, né chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova, salvo che il collegio non li ritenga indispensabili ai fini della - 14 - decisione della causa ovvero che la parte dimostri di non aver potuto pro poni nel giudizio di primo grado„ per causa ad essa non imputabile». 
Pertanto, la doglianza sul punto va rigettata. 
Nel resto, le censure sollevate difettano di specificità, non avendo la ricorrente riportato in quali esatti termini siano state, dalla medesima, proposte in sede di merito, né è riportato in motivo il preciso contenuto degli atti in esse richiamati, per la parte rilevante in questa sede, sicché tali doglianze, così formulate, sono inammissibili.  6. Con il quinto motivo la ricorrente censura la statuizione sulle spese, avendo la Corte territoriale provveduto a porre a carico del ### esclusivamente le spese dell'appello e non anche quelle del precedente grado, come avrebbe dovuto fare a seguito dell'accoglimento dell'appello e conseguentemente, dell'integrale accoglimento della domanda originariamente proposta. 
La censura resta assorbita all'accoglimento del primo motivo e, sia pure per quanto di ragione, dei motivi secondo e terzo.  7. Il ricorso deve essere, pertanto, accolto per quanto di ragione e nei termini sopra precisati. 
La sentenza impugnata va cassata in relazione alle censure accolte e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Perugia, in diversa composizione.  8. Stante il sia pure parziale accoglimento del ricorso, va dato atto della non sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, se dovuto, da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315).  P.Q.M.  La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Perugia, in diversa composizione. 
Così deciso in ### nella ### di consiglio della ### 

Giudice/firmatari: Graziosi Chiara, Scrima Antonietta

Quanto ritieni utile questo strumento?

4.4/5 (15879 voti)

©2013-2024 Diritto Pratico - Disclaimer - Informazioni sulla privacy - Avvertenze generali - Assistenza

pagina generata in 0.164 secondi in data 23 luglio 2024 (IUG:MA-C16E86) - 250 utenti online