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N. 6771/2022 R.G. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI CATANIA QUINTA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Catania, ###, nella persona del giudice ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6771/2022 R.G. promossa da: ### s.r.l. (P. IVA: ###), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. ### e dall'avv. ### ATTRICE contro ### nato a ### l'11.08.1936 ed ivi residente ######, (C.F. ###), rappresentato e difeso dall'avv. ### CONVENUTO ### E ### s.r.l. (in breve ### srl) (P. IVA: ###), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. ####'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni, trattata con deposito di note ex art.127 ter c.p.c., con ordinanza del 28 aprile 2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di rito decorrenti dalla comunicazione del provvedimento. ### - ### concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione ### s.r.l. conveniva in giudizio ### e la ### E ### s.r.l. formulando le seguenti domande: - accertare e dichiarare l'inadempimento della società TLS e di ### dell'obbligo di concludere il contratto definitivo come da contratto preliminare concluso l'8 novembre 2019; - emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente alle unità immobiliari site in ### via ### 1 e precisamente: o locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 1, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 2 della consistenza catastale di 5 vani posto al piano terra e primo, rendita 271,14; o locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 3, zona censuaria 1, categoria D/8, rendita 3.078,00; - ordinare al ### dei ### di ### la trascrizione della sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità; - condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento dei danni subiti maturati e maturandi “per il pagamento effettuato da parte della società attrice dei canoni di locazione delle aree di ricovero vetture oggetto della propria attività, versati mensilmente per l'importo complessivo di euro 4.200 a decorrere dal mese di maggio 2022 sino all'avvenuto trasferimento dei beni immobili oggetto di compravendita, nonché gli interessi corrisposti sempre a cadenza mensile dal mese di maggio 2022 sino all'avvenuto trasferimento degli immobili oggetto di compravendita, sul finanziamento ottenuto per il pagamento del prezzo residuo in sede ###quell'altra maggiore o minore somma che sarà accertata da ###mo Giudice; il tutto oltre interessi legali ai sensi dell'articolo 1284 del codice civile dalla proposizione della domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo”; ### - ### - in ogni caso condannare in solido i convenuti alla restituzione in favore della società attrice di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla compensazione di cui al punto D).
La difesa di parte attrice, al riguardo, rappresentava che: - con contratto preliminare di compravendita dell'8 novembre 2019, ### e ###À ### E ### s.r.l. (brevemente ###, proprietari in comunione “pro indiviso”, avevano promesso di vendere alla società ### s.r.l., le unità immobiliari sopra meglio descritte; - secondo pattuizione, l'atto notarile di trasferimento degli immobili era da rogarsi entro e non oltre trenta mesi dalla stipula del preliminare ed a condizione che i promissari venditori ottenessero, entro il termine medesimo, la concessione edilizia in sanatoria del compendio immobiliare oggetto del contratto; - a fronte dell'emergenza epidemiologica da ###19, con scrittura privata modificativa del 03 maggio 2021, il prezzo di vendita originariamente convenuto nella misura di euro 600.000,00, di cui 20.000,00, da corrispondersi a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, era stato ridotto alla somma complessiva di euro 500.000,00; - ### anche per conto della società ### in data 12 giugno 2020 aveva avviato la pratica numero 11439 di sanatoria edilizia di cui alla legge 47/1985, per cui, trascorso il termine di 90 giorni dalla data di deposito della perizia e asseverata la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti ed i presupposti richiesti dalla legge, doveva considerarsi formato il silenzio assenso ai sensi del comma 3 del citato articolo 28, così verificandosi le condizioni previste dal preliminare; - la società ### con nota del 4 aprile 2022, aveva convocato gli odierni convenuti a presentarsi in data 9 maggio 2022, presso lo studio del #### - ### - la società ### con nota di riscontro del 13 aprile 2022, aveva opposto rifiuto alla stipula del rogito senza addurre giustificate ragioni mentre nessuna comunicazione era pervenuta da parte di ### Ciò premesso, la difesa di parte attrice, dichiaratasi pronta a versare la residua quota di euro 480.000,00 come previsto nel contratto preliminare dell'8 novembre 2019, chiedeva il trasferimento degli immobili oggetto del preliminare e formalizzava le domande come sopra riportate.
§§§§§ ### costituitosi in giudizio, evidenziava che, contrariamente a quanto sostenuto in seno all'atto di citazione, si era dichiarato “… pronto e disponibile alla stipula del contratto definitivo in esecuzione del contratto preliminare e della successiva scrittura di modifica intercorse tra le parti”.
La difesa di ### pertanto, contestata la richiesta risarcitoria in quanto infondata, sosteneva la responsabilità esclusiva della ### s.r.l. per l'inadempimento contrattuale e per il conseguente asserito danno, chiedendo, nell'ipotesi di condanna in solido dei convenuti, riconoscersi, in suo favore, il diritto di rivalsa ovvero il diritto di regresso nei confronti della società predetta.
§§§§§ ### E ### s.r.l., costituitasi in giudizio, evidenziava che la grave crisi economica dovuta alla pandemia aveva indotto le parti, in un primo momento, ad adottare la scrittura privata del 03.05.2021 contemplante la riduzione del prezzo di compravendita da 600.000,00 euro a 500.000,00 euro; inoltre, tale situazione aveva anche compromesso, successivamente, la possibilità per la ### srl di procedere ad una delocalizzazione della propria sede, imponendo a ### rimasto unico socio a fronte della cessione delle quote precedentemente possedute da ### di chiedere la risoluzione del contratto preliminare “non potendo far altro che proseguire l'attività d'impresa ### - ### presso i locali inizialmente promessi in vendita alla ### srl, al fine di assicurare la stessa sopravvivenza della società ed i livelli occupazionali”.
La difesa della società, pertanto, proponendo domanda riconvenzionale, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per sopravvenuta impossibilità della prestazione.
In subordine, la ### E ### s.r.l. evidenziava che, anche a volersi ritenere inadempiuto il contratto, le conseguenze dell'inadempimento erano state prestabilite al punto 5.2 (“Nell'ipotesi in cui non si avverasse la condizione di cui al punto 2.2. il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra confirmatoria versata al momento della stipula del contratto preliminare. Nelle altre ipotesi di inadempimento dei promittenti venditori, il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra. Nel caso di inadempimento del promissario acquirente, i promittenti venditori tratterranno la caparra versata. Nell'ipotesi di inadempimento per cause di forza maggiore attribuibili ad entrambe le parti, il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra”), ove era stata esclusa la possibilità di esperire l'azione di cui all'art. 2932 c.c., “ciò anche in ragione della sanatoria pendente che non ha consentito di svolgere alcuna previsione circa il suo esito, né l'indicazione degli estremi del titolo edilizio abilitativo”.
Quanto alla domanda risarcitoria proposta dalla ### s.r.l, la difesa della società convenuta evidenziava che, a fronte degli accordi contrattuali e della clausola predetta, spettava al promissario acquirente unicamente la restituzione del doppio della caparra. Inoltre, ###À ### E ### s.r.l. specificava di non aver frapposto alcun impedimento all'acquisto della quota di immobile di proprietà di #### e sosteneva di essersi offerta di concorrere sin da subito alle spese per il formale frazionamento della proprietà.
La difesa della ### s.r.l., pertanto, negava l'addebitabilità del danno e sosteneva che non potevano ricondursi al sostenuto inadempimento i costi del finanziamento, essendo lo stesso ### - ### genericamente destinato a “####” e non essendo comprovato l'effettivo esborso dei canoni di locazione.
§§§§§ In corso di causa parte attrice depositava memorie ex art. 183 c.p.c. producendo copia della nota di trascrizione della domanda giudiziale, visura catastale degli immobili, e, a precisazione della domanda introduttiva ai sensi dell'articolo 183 comma 6 c.p.c., chiedeva il risarcimento del danno da mancato guadagno subito quale conseguenza della mancata stipula del contratto di ricovero di autovetture a noleggio proposto dalla ### s.r.l., quantificato nella somma di euro 109.500,00 oltre IVA (corrispondente all'importo di euro 2,50, oltre ### ad autovettura parcheggiata a decorrere dal mese di settembre 2022). ### E ### s.r.l., con memorie ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c., formalizzava richieste istruttorie (audizione di ### socio e legale rappresentante della società all'epoca della sottoscrizione del contratto preliminare - 08.11.2019 - e della successiva scrittura integrativa - 03.05.2021).
§§§§§ Con ordinanza del 09.09.2023, rigettata la richiesta istruttoria, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni, trattata con deposito di note ex art.127 ter c.p.c., all'esito della quale, con ordinanza del 28.04.2025, la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di rito.
§§§§§ ### la presente controversia non rientri tra quelle per le quali l'art. 5 comma 1 bis d.lgs. 28/2010 stabilisce la mediazione obbligatoria, parte attrice, prima dell'avvio del giudizio, aveva avviato procedimento di mediazione. ### E ### s.r.l. aderiva all'invito e, tuttavia, il procedimento si chiudeva con esito negativo (cfr. all. 6 alla comparsa di costituzione e risposta). ### - ### §§§§§ Con l'azione proposta, parte attrice intende conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento della proprietà delle unità immobiliari, sopra meglio descritte, quale esecuzione in forma specifica dell'obbligazione assunta dalle parti convenute con la sottoscrizione del contratto preliminare dell'8 novembre 2019. ### della domanda principale, proposta da ### s.r.l ai sensi dell'art. 2932 c.c., presuppone, pertanto, il preventivo accertamento della persistente efficacia del contratto preliminare e, conseguentemente, l'esame in via preliminare della fondatezza della domanda riconvenzionale posta dalla ### E ### s.r.l..
La società convenuta chiedeva, invero, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per sopravvenuta impossibilità della prestazione, sostenendo che “l'emergenza ### ed il suo indefinito prolungamento (avrebbero dovuto) inquadrarsi in una causa sopravvenuta di impossibilità soggettiva della prestazione del tutto incolpevole ed imprevedibile in capo alla ### srl.”.
Procedendo, per ragioni di ordine, con l'esame della domanda riconvenzionale, deve affermarsi che la stessa è infondata.
Non sussistono, infatti, i presupposti previsti dalla legge per la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta.
Anche aderendo all'orientamento interpretativo estensivo che riconosce idoneità estintiva, oltre che all'impossibilità oggettiva, anche alla soggettiva inesigibilità della prestazione, nel caso di specie non può ritenersi che la prestazione non potesse eseguirsi, né che detta impossibilità fosse sopravvenuta, integrale, non temporanea, oltre che determinata da fattori imprevedibili ed eccezionali. ### - ### prestazione oggetto del preliminare, infatti, consiste nel “prestare il consenso” alla stipula del contratto definitivo di compravendita che comporta il trasferimento della proprietà del bene oggetto del preliminare.
Nel caso di specie, non è stata allegata alcuna causa idonea a determinare l'impossibilità di eseguire la prestazione dedotta in contratto, avendo parte convenuta sostenuto che: - il capitale sociale della ### s.r.l. era posseduto da ### e #### entrambi amministratori e legali rappresentanti della società, nonché firmatari dei suddetti contratti, principale e modificativo; - per accordo tra i due legali rappresentanti era previsto che l'attività di impresa sarebbe stata trasferita presso i locali all'epoca di proprietà di altra impresa di cui il solo ### era titolare; - in data ### il socio e amministratore della ### s.r.l. ### aveva deciso di cedere le proprie quote sociali e di separarsi imprenditorialmente dall'altro socio ### - quest'ultimo, rimasto solo nella gestione della ### s.r.l., nel pieno dell'incertezza delle condizioni di mercato dovuta all'emergenza ###19, aveva visto venir meno la possibilità di trasferire l'attività presso i locali dell'ex socio, pur avendo cercato, invano, soluzioni alternative, ritrovandosi nell'impossibilità di addivenire alla stipula del contratto definitivo alla data concordata e ciò al fine di poter assicurare la prosecuzione dell'attività di impresa già di per sé fortemente incisa.
Le circostanze sopravvenute, sì come allegate, infatti, oltre a non incidere sulla oggettiva possibilità di prestare il consenso alla stipula, non influiscono in termini soggettivi sulla esigibilità di tale comportamento.
In particolare, la variazione delle condizioni fattuali, sì come allegata, dipendente esclusivamente dalla decisione del socio e amministratore ### di cedere le quote sociali e non acconsentire alla delocalizzazione dell'attività della #### - ### E ### s.r.l., mediante la messa a disposizione di locali di sua proprietà, sì come precedentemente stabilito, ha inciso, non già sulla possibilità della prestazione, quanto sulla mera convenienza dell'adempimento.
La rivalutazione di opportunità di un affare, tuttavia, non può certamente considerarsi idonea causa di scioglimento del vincolo contrattuale tra le parti (pacta sunt servanda), a tal fine necessitandosi l'espressa previsione del diritto di recesso ad nutum, ossia della facoltà di recedere pur in assenza di giusta causa.
Il contratto concluso tra le parti, pur condizionato nell'interesse del promissario acquirente, non conteneva alcuna clausola atta a riconoscere detta facoltà nei riguardi dei promittenti venditori.
Né può condividersi la difesa della società convenuta nella parte in cui allegava l'impossibilità di reperire locali ulteriori collegandola all'emergenza sanitaria, sostenendo genericamente “che un evento così nuovo e drammatico nelle sue conseguenze abbia finito per incidere in misura considerevole sulle prospettive economiche, di mercato e di impresa della ### srl andando a compromettere profondamente la possibilità stessa di tener fede ai propri impegni” ( comparsa di costituzione pag. 5).
Non è stata fornita, infatti, alcuna indicazione in merito all'incidenza che l'emergenza sanitaria avrebbe avuto sulle “prospettive economiche, di mercato e di impresa della ### srl” tali da “compromettere profondamente la possibilità stessa di tener fede ai propri impegni.” Non è stata, pertanto, specificamente allegata, né tantomeno provata, la causa giuridicamente rilevante dell'impossibilità della prestazione.
§§§§§ ### la infondatezza della eccezione di risoluzione svolta con domanda riconvenzionale dalla ### E ### s.r.l., il rifiuto di concludere il definitivo, peraltro ribadito nel corso del giudizio, costituisce inadempimento dell'obbligo di prestare il consenso assunto con il contratto preliminare concluso in data 8 novembre 2019. ### - ### particolare, il rifiuto era stato, in un primo momento, espresso in data del 26/11/2021 e giustificato dalla presenza di impegni non riprogrammabili dal legale rappresentante della ### s.r.l.; in un secondo momento, era stato ribadito in data ###, in uno alla manifestazione della volontà di avvalersi integralmente del termine concordato di 30 mesi dalla stipula del compromesso, nonostante l'intervenuto verificarsi della condizione dedotta in contratto, ed, infine, espressamente dichiarato, con la nota del 07/04/2022, con la manifestazione della volontà di sciogliersi dal contratto.
La prestazione dedotta in contratto, pertanto, si ritiene inadempiuta, quantomeno a far data dal mese di maggio 2022, sì come correttamente ritenuto dalla difesa di parte attrice che ha domandato il risarcimento dei danni a partire da tale data.
§§§§§ A fronte di tale inadempimento, parte attrice chiedeva emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., in luogo del contratto definitivo non concluso. ### E ### s.r.l. contestava la domanda sostenendo che le parti, nel disciplinare, con il punto 5.2 del contratto preliminare, le conseguenze dell'inadempimento dell'una o dell'altra parte, avevano manifestato la inequivoca volontà di escludere la possibilità di agire ex art. 2932 del codice civile, “anche in ragione della sanatoria pendente che non ha consentito di svolgere alcuna previsione circa il suo esito, né l'indicazione degli estremi del titolo edilizio abilitativo”. ### sollevata dalla difesa di parte convenuta è infondata. ###. 2932 c.c., invero, nel disporre che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”, riconosce la facoltà delle parti di escludere convenzionalmente l'esperibilità del rimedio legalmente previsto. ### - ### nel caso di specie, l'esame del titolo e, in particolare, della clausola 5.2 del preliminare, non consente di ritenere che le parti abbiano inteso escludere il rimedio in forma specifica di cui all'art. 2932 c.c..
La clausola in oggetto, infatti, nel prevedere che “###ipotesi in cui non si avverasse la condizione di cui al punto 2.2. il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra confirmatoria versata al momento della stipula del contratto preliminare. ### altre ipotesi di inadempimento dei promittenti venditori, il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra. Nel caso di inadempimento del promissario acquirente, i promittenti venditori tratterranno la caparra versata. ###ipotesi di inadempimento per cause di forza maggiore attribuibili ad entrambe le parti, il promissario acquirente avrà diritto alla restituzione della caparra”, si limita, invero, ad esplicitare il regime giuridico della caparra confirmatoria prevista dall'art. 1385 c.c., che dispone che: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Con la clausola summenzionata, infatti, le parti si sono limitate ad esplicitare le conseguenze del mancato avveramento della condizione con la previsione dell'obbligo di restituzione della caparra versata. ### - ### si ricava, invece, riguardo agli ulteriori rimedi che la legge riconosce ai contraenti a fronte dell'inadempimento contrattuale, permanendo, in mancanza di espressa esclusione convenzionale, la facoltà alternativa di domandare la risoluzione del contratto, ovvero l'esatto adempimento della prestazione, oltre, in entrambi i casi, il risarcimento del danno.
La clausola, pertanto, si limita ad esplicitare come, agli ordinari rimedi legali, si aggiunga l'ulteriore tutela prevista dalla caparra confirmatoria, che consente alle parti, in luogo della domanda di risoluzione e risarcimento, di recedere dal contratto trattenendo la caparra ovvero domandando alla controparte la corresponsione del doppio di tale somma.
Non può ritenersi, invero, desumibile dalla mera previsione della caparra confirmatoria, la volontà di escludere la facoltà alternativa espressamente prevista dall'art. 1385 comma 3.
Giova riportare il dato testuale di cui all'art.2932 comma 1 c.c. secondo cui il diritto ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso può considerarsi insussistente solo ove esplicitamente escluso dal titolo: Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso Né può concludersi che la volontà di escludere il rimedio dell'esecuzione forzata di cui all'art. 2932 c.c. sia dipeso dal fatto che la “sanatoria pendente ### non ha consentito di svolgere alcuna previsione circa il suo esito, né l'indicazione degli estremi del titolo edilizio abilitativo”. ### della condizione sospensiva che subordina l'efficacia del preliminare al rilascio della “concessione edilizia in sanatoria del compendio immobiliare sopracitato” prevista dall'articolo 2 del contratto concluso fra le parti (### preliminare all. 1 all'atto di citazione) non produce effetti ulteriori e diversi da quelli previsti dagli articoli 1353 e ss. c.c.. ### - ### particolare, verificatasi la condizione, il contratto acquista efficacia e diventa eseguibile anche in forma specifica.
Inoltre, la mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio, non sussistente al tempo di conclusione del preliminare, non risulta ostativo, ben potendosi apporre all'atto notarile con cui si stipula il contratto di compravendita ovvero in seno alla sentenza costitutiva, sostitutiva del definitivo.
§§§§§ Per le stesse ragioni, non si ritiene condivisibile la difesa svolta dalla società convenuta a fronte della domanda risarcitoria proposta da parte attrice.
In particolare, la ### E ### s.r.l. sosteneva che le parti con la clausola di cui al punto 2.5 del contratto preliminare avevano inteso escludere la possibilità di esperire il rimedio risarcitorio, riconoscendo alla parte lesa, esclusivamente, il diritto a ricevere la restituzione della caparra ovvero dazione del doppio della somma versata.
Invero, la predetta clausola, come già evidenziato, si limita a riconoscere il rimedio connesso alla caparra confirmatoria, senza derogare, in modo esplicito o implicito, al comparto normativo di riferimento e alle tutele ordinariamente previste.
In particolare, non si ricava dalla previsione negoziale la volontà di superare il dispositivo di cui all'art. 1385 c.c., che prevede al comma terzo che “Se (però) la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
§§§§§ ### con l'esame della domanda risarcitoria proposta dalla ### s.r.l., occorre specificare che la stessa ha chiesto: - a titolo di danno emergente, la somma di euro “1) 159.300 euro (di cui 114.000 a titolo di canoni di locazione ### pari a 3.000 euro mensili dal mese di ### - ### maggio 2022 al mese di luglio 2025 e 45.300 euro a titolo di canoni di locazione ### pari a 1.250 euro mensili dal mese di maggio 2022 al mese di agosto 2023 e 1.300 euro mensili dal mese di settembre 2023 al mese di giugno 2025) oltre interessi legali dalla proposizione della domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo, al saggio previsto dal comma 4 dell'articolo 1284 del codice civile, oltre gli ulteriori canoni di locazione maturati e maturandi sino al trasferimento dell'immobile oggetto di compravendita, così come comprovato dalle ricevute di pagamento in atti;” - a titolo di lucro cessante, la somma di euro “2) 133.590 euro (IVA compresa), derivante dall'impossibilità di poter concedere in locazione l'area oggetto di compravendita alla ### con sede in ### via dei ### 25, per il triennio 2022/2025 a titolo di lucro cessante”; - rinunciando, con la comparsa conclusionale, alla richiesta precedentemente formulata degli “interessi sempre a cadenza mensile sul finanziamento ottenuto per il pagamento del prezzo residuo alla stipula dell'atto pubblico di vendita ed il cui ammontare è determinato nel piano di ammortamento che si produce.” (cfr. atto di citazione e comparsa conclusionale).
§§§§§ ### al danno emergente, è stata documentata la conclusione di n. 2 contratti di locazione, stipulati dalla ### s.r.l. al fine di ottenere la disponibilità di aree ricovero mezzi. In particolare, la odierna parte attrice ha concluso: - in data ###, con ### un contratto di affitto ad uso commerciale avente ad oggetto un lotto di terreno di 30.000 mq situato tra via san ### e la ### per ### adibito a “deposito autovetture a cielo aperto e attività connesse” con previsione di un canone mensile di euro 3.000,00 (cfr. all. 6 dell'atto di citazione); ### - ### - in data ### con ### un contratto di locazione ad uso non abitativo avente ad oggetto uno dei due locali oggetto del preliminare di compravendita (locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 3, zona censuaria 1, categoria D/8, rendita 3.078,00), dietro canone mensile di euro 1.200,00 con aumento annuo di euro 50,00 annuale.
A fronte della documentazione depositata in atti, risulta comprovato: - il pagamento dei canoni da maggio 2022 a novembre 2022, documentato mediante schermata fotostatica dell'estratto conto (cfr. all. 12 e 13 della memoria 183 comma 6 2 c.p.c. depositata da parte attrice); - il pagamento dei canoni di locazione da dicembre 2024 a giugno 2025 in favore di ### documentato mediante schermata fotostatica dell'estratto conto (cfr. documento dettaglio bonifici all. 1 della comparsa conclusionale di parte attrice). - il pagamento dei canoni di locazione da novembre 2024 a giugno 2025 in favore di ### documentato mediante quietanza di pagamento (cfr. all. 2 della comparsa conclusionale di parte attrice) riconosciuta dallo stesso ### ( comparsa conclusionale del 20/07/2025); - il pagamento del canone di luglio 2025 nei confronti di ### comprovato mediante riproduzione fotostatica del dettaglio dei movimenti bancari (all. 1 alle memorie di replica di parte attrice). ### all'allegato lucro cessante, parte attrice ha prodotto documentazione relativa alla richiesta formulata dalla ### in merito all'affitto di n. 40 posti auto al prezzo di euro 2,50 al giorno (cfr. all. 5 della memoria 183 comma 6 n. 2 c.p.c. depositata da parte attrice) e al susseguente rifiuto, espresso dalla ### s.r.l. (cfr. all. 6 della memoria 183 comma 6 n. 2 c.p.c. depositata da parte attrice) e motivato dalla mancata disponibilità dell'immobile oggetto del preliminare di vendita. ### - ### §§§§§ La documentazione versata in atti, non contestata dalle parti convenute, si ritiene idonea a comprovare la sussistenza di un danno emergente consistente nella somma corrispondente ai canoni di locazione dovuti per il reperimento di immobili sostitutivi, che al mese di ottobre 2025, risulta quantificato nella somma complessiva di euro 173.500,00, di cui - euro 123.000 a titolo di canoni di locazione versati a ### pari a 3.000 euro mensili dal mese di maggio 2022 al mese di ottobre 2025; - euro 50.500 a titolo di canoni di locazione versati a ### pari a 1.250 euro mensili dal mese di maggio 2022 al mese di agosto 2023 e 1.300 euro mensili dal mese di settembre 2023 al mese di ottobre 2025).
A tale somma devono aggiungersi gli interessi legali maturati dal momento della proposizione della domanda giudiziale sino al mese di settembre 2025, calcolati al saggio previsto dal comma 4 dell'articolo 1284 del codice civile, come da espressa richiesta formulata da parte attrice.
Il danno emergente, invero, a differenza della richiesta di rimborso spese, presuppone la sussistenza di una esposizione debitoria del creditore e non necessariamente l'intervenuto pagamento, in quanto la società è, comunque, tenuta a versare le somme dovute sulla base del rapporto di locazione.
La Suprema Corte ritiene, invero, che la “perdita subita”, con la quale l'art. 1223 cod. individua il danno emergente, non può essere considerata indicativa dei soli esborsi monetari o di diminuzioni patrimoniali già materialmente intervenuti, ma include anche l'obbligazione di effettuare l'esborso, in quanto il vinculum iuris, nel quale l'obbligazione stessa si sostanzia, costituisce già una posta passiva del patrimonio del danneggiato, consistente nell'insieme dei rapporti giuridici, con diretta rilevanza economica, di cui una persona è titolare: così, tra le decisioni più recenti, Cass. 06/10/2021, n.27129; v. Cass., 10/11/2010, n. 22826, e, conformemente, Cass., 10/3/2016, n. 4718) (Cass. Sez. 3 , Ordinanza n.17670 del 26/06/2024). ### - ### §§§§§ Non sussistono, invece, i presupposti per riconoscere la ulteriore somma di euro 109.500 (pari al prezzo di ricovero di euro 2,50 per il n. 40 di autoveicoli per il triennio 2022/2025) a titolo di lucro cessante.
Il risarcimento del danno, infatti, risponde al principio di integralità del risarcimento e al divieto di cd. “overcompensation”, nel senso che va risarcito tutto e solo il danno effettivamente patito, dovendo riportarsi il soggetto danneggiato nella cosiddetta “curva di indifferenza”, ossia nella posizione in cui si sarebbe trovato se non avesse subito l'illecito, contrattuale o extracontrattuale.
Devono, pertanto, evitarsi duplicazioni risarcitorie.
Ed invero, delle due l'una: o la ### s.r.l. lamenta come danno emergente la mancata disponibilità dell'immobile oggetto del preliminare e, pertanto, il costo sostenuto per reperire immobili sostitutivi ove esercitare l'attività commerciale, ovvero, in alternativa, contesta come lucro cessante che la mancata disponibilità dell'immobile abbia reso impossibile la conclusione di rapporti contrattuali con terzi. ###, con la liquidazione del danno emergente, ossia con il riconoscimento delle somme necessarie per il reperimento degli immobili sostitutivi, devesi ritenere, in difetto di differente allegazione, che l'esborso sia stato sufficiente a riparare il danno derivante dalla mancata disponibilità dell'immobile.
La difesa della ### s.r.l. avrebbe, eventualmente, dovuto allegare le ragioni dell'ulteriore danno, sostenendo, in ipotesi, che le caratteristiche dell'immobile locato in sostituzione di quello promesso non rendevano possibile la conclusione del contratto con la ### ad esempio per la diversa collocazione geografica o per sottodimensionamento rispetto all'immobile promesso in vendita. ### - ### il riconoscimento della somma necessaria per ottenere il bene sostitutivo e, al contempo, del vantaggio economico non ottenuto dall'uso commerciale del bene, in sé considerato ed in assenza di ulteriori allegazioni, costituisce duplicazione risarcitoria: ove accolta integralmente, sarebbe liquidato due volte il danno per la mancata disponibilità dell'immobile.
In altri termini, il creditore, non avendo allegato altro se non che la mancata disponibilità dell'immobile promesso in vendita nei tempi pattuiti, può lamentare o il fatto di aver dovuto disporre di altro bene solo dietro pagamento della somma (danno emergente) ovvero che, non disponendo del bene promesso, non ha potuto ottenere un vantaggio dall'uso commerciale (lucro cessante). Al fine di evitare duplicazioni risarcitorie, nel rispetto del principio di integralità del risarcimento, deve, pertanto, riconoscersi il danno quantitativamente superiore che, nel caso in questione, come risulta da specifica allegazione e prova, consiste nel danno emergente, quantificato, al mese di ottobre 2025, nella somma complessiva di euro 173.500,00 oltre interessi legali dalla proposizione della domanda giudiziale, al saggio previsto dal comma 4 dell'articolo 1284 c.c..
§§§§§ La condanna al risarcimento di tale danno non può disporsi, sulla base delle considerazioni svolte dalla difesa di ### esclusivamente nei confronti della #### E ### convenuta.
Occorre, invero, specificare che il preliminare di compravendita concluso in data 8 novembre 2019 aveva ad oggetto la proprietà indivisa delle unità immobiliari sopra meglio descritte, non, invece, le singole quote di comproprietà spettanti, nella misura dei due terzi in capo a ### E ### s.r.l. e, nella misura di un terzo, in capo a #### - ### prestazione, pertanto, (e l'interesse della parte promissaria acquirente) era da ritenersi indivisibile e ad attuazione congiunta, richiedendosi, per la stipulazione del definitivo di compravendita, il consenso di entrambi i comproprietari quale unica parte contrattuale.
In merito, l'art. 1316 c.c. dispone che “### è indivisibile, quando la prestazione ha per oggetto una cosa o un fatto che non è suscettibile di divisione per sua natura o per il modo in cui è stato considerato dalle parti contraenti” e il successivo art. 1317 c.c. prevede che “Le obbligazioni indivisibili sono regolate dalle norme relative alle obbligazioni solidali, in quanto applicabili, salvo quanto è disposto dagli articoli seguenti.” La dottrina più autorevole desume dalla riserva di cui all'art. 1317 c.c. che, talvolta, la obbligazione indivisibile può essere adempiuta unitariamente da uno dei condebitori, con liberazione degli altri nei confronti del creditore, risultando, in tal caso, applicabile la disciplina delle obbligazioni solidali, in quanto compatibile. In altre ipotesi, invece, l'adempimento della obbligazione indivisibile richiede un'attuazione congiunta, si pensi, ad esempio, al contratto avente ad oggetto la riproduzione di una rappresentazione teatrale ovvero un concerto, rispetto al quale non possono trovare applicazione le norme sulla solidarietà.
La soddisfazione dell'interesse creditorio, in tali ipotesi di obbligazioni indivisibili ad attuazione congiunta, dipende, più che dalla sommatoria di singole prestazioni, dalla realizzazione di singole attività, atte a realizzare l'unica prestazione dedotta in obbligazione.
Per la pluralità dei debitori, pertanto, si configura una situazione di “condebito”, con la conseguenza che l'eventuale inadempimento sarebbe riconducibile, non al singolo soggetto, ma all'insieme dei condebitori.
Tale ricostruzione risulta conforme all'orientamento interpretativo della Suprema Corte, condiviso da questo giudice, secondo cui “in tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente pro quota a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di scomposizione del contratto in più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno ### - ### di loro è rispettivamente titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessati fondono in un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva. In tal caso, l'interesse del creditore ad ottenere la prestazione pattuita viene soddisfatto dal contributo necessariamente collettivo di ciascuno dei debitori, i quali si impegnano non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui sono rispettivamente titolari, ma si obbligano anche a promettere il fatto altrui, e cioè la prestazione del consenso da parte degli altri: in considerazione dell'interdipendenza delle prestazioni e del carattere unitario dell'adempimento legittimamente il creditore rifiuta la prestazione di uno o di alcuni soltanto dei debitori. Il condebitore non inadempiente non può invocare - per essere esonerato da responsabilità per danni - l'impossibilità della prestazione ascrivibile all'inadempimento colpevole degli altri.
Infatti, la natura collettiva della obbligazione avente ad oggetto il trasferimento di un bene considerato nel contratto come un unicum inscindibile induce ad escludere, contrariamente a quanto ritenuto da Cass. 4965/2004, che la stessa essa abbia natura solidale: poiché ciascuno dei promittenti è in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri che hanno il potere di disporne, non trova applicazione l'art. 1292 cod. civ., a stregua del quale qualora più debitori sono obbligati per la medesima prestazione ciascuno di essi può adempiere per l'intero e l'adempimento da parte di uno libera gli altri. Ne consegue, altresì, l'inapplicabilità all'obbligazione in oggetto del principio dettato in materia di obbligazioni solidali dall'art. 1307 cod. civ., secondo cui qualora l'adempimento dell'obbligazione è divenuto impossibile per causa imputabile a uno o più condebitori, il creditore può chiedere il risarcimento del danno ulteriore al condebitore o a ciascuno dei condebitori inadempienti, essendo gli altri obbligati tenuti soltanto a corrispondere il valore della prestazione dovuta: la responsabilità è posta a carico esclusivamente del debitore ### - ### colpevole che con la propria condotta ha reso impossibile l'adempimento della prestazione da parte degli obbligati che altrimenti avrebbero potuto eseguire liberandosi dell'obbligazione senza produrre il danno ulteriore. Nel caso di mancato adempimento da parte degli altri promittenti dell'obbligo di prestare il consenso necessario per trasferire l'immobile indiviso, la responsabilità del promittente disposto a cedere la propria quota trova fondamento nell'inadempimento - al medesimo ascrivibile - dell'obbligazione avente ad oggetto la promessa dell'adempimento degli altri.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6162 del 2006).
Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del convenuto, nonostante la manifestazione della disponibilità di ### a prestare il consenso alla stipula del definitivo, sì come desumibile dalla lettera del 14/04/2022, (cfr. lettera allegata alla comparsa di costituzione e risposta), la mancata conclusione del contratto risulta addebitabile ad entrambi i comproprietari, quale fatto unitario di inadempimento.
Come sopra meglio espresso, infatti, non trova applicazione la disciplina delle obbligazioni solidali e, nello specifico, l'art. 1307 c.c. che dispone che “se l'adempimento dell'obbligazione è divenuto impossibile per causa imputabile a uno o più condebitori, gli altri condebitori non sono liberati dall'obbligo solidale di corrispondere il valore della prestazione dovuto. Il creditore può chiedere il risarcimento del danno ulteriore al condebitore o a ciascuno dei condebitori inadempienti”.
Conseguentemente, l'azione risarcitoria esperita da parte attrice deve ritenersi fondata nei confronti di entrambi i comproprietari, costituenti una unica parte contrattuale, ancorché plurisoggettiva.
In altri termini, a fronte dell'inadempimento dell'obbligazione di prestare il consenso alla stipulazione del definitivo, qualificata dalla Suprema Corte quale obbligazione indivisibile ad attuazione congiunta, deriva l'obbligazione risarcitoria di natura divisibile e ad attuazione solidale. ### - ### indi, distinguere il piano relativo al rapporto esterno intercorrente tra promittenti venditori e promissario acquirente, dal rapporto interno sussistente tra i singoli comproprietari. ### al rapporto esterno, la ### s.r.l., in applicazione delle norme sulla solidarietà passiva, ha la facoltà di domandare l'intero risarcimento nei confronti di uno solo dei comproprietari, promittenti venditori, condebitori solidali. ### ai rapporti interni, invece, il danno deve addebitarsi esclusivamente a #### E ### s.r.l., a fronte di una ipotesi di solidarietà cosiddetta “diseguale”, avendo la società espressamente e ingiustificatamente rifiutato la stipula del definitivo, sì causando colposamente l'inadempimento della unitaria prestazione dedotta.
Trova, pertanto, accoglimento la domanda riconvenzionale proposta da ### con la quale chiedeva di essere tenuto indenne dalla eventuale condanna al risarcimento del danno e al pagamento delle spese processuali.
Si riconosce, pertanto, il diritto di regresso di ### nei confronti della ### E ### s.r.l. rispetto alle somme eventualmente versate in favore della ### S.R.L. in esecuzione della presente sentenza.
§§§§§ Né risulta condivisibile la difesa svolta dalla società convenuta, secondo cui il danno sarebbe stato evitato mediante la cessione, da parte di ### della quota di proprietà pari ad 1/3, che avrebbe escluso la necessità di pagare il canone di locazione.
Il principio di correttezza e il dovere di buona fede di cui all'art. 1227 c.c., invero, nel porre a carico del creditore un dovere di collaborazione atto ad evitare l'aggravamento delle conseguenze dell'inadempimento, non è tale da imporre, in capo allo stesso, l'obbligo di acquistare un bene diverso, anche solo quantitativamente, da quello oggetto del preliminare. ### specifico, l'interesse della società ### s.r.l. ad acquisire in proprietà un locale di dimensioni superiori rispetto alla porzione corrispondente alla quota di un terzo spettante a ### - ### poteva agevolmente ricavarsi, oltre che dall'oggetto del contratto preliminare, dalla stipulazione del secondo contratto di locazione, avente ad oggetto un lotto di terreno di 30.000 mq., per lo svolgimento dell'attività commerciale (che, evidentemente, la parte legittimamente intendeva svolgere in un unico contesto ‘topografico'). ###, secondo orientamento della Suprema Corte, “la vendita di un bene in comunione è di norma considerata dalle parti come un unicum inscindibile e non come somma delle vendite delle singole quote che fanno capo ai vari comproprietari, per cui questi ultimi costituiscono una unica parte complessa e le loro dichiarazioni di vendita si fondono in un'unica volontà negoziale, tranne che dall'unico documento predisposto per il negozio risulti chiaramente la volontà di scomposizione in più contratti, in base ai quali ogni comproprietario vende la propria quota all'acquirente senza alcun collegamento negoziale con le vendite degli altri ( in proposito Cass. Sez. unite, 8 luglio 1993 n. 7481)” (Cass. civ., sez. II, n. 11986 del 1998).
§§§§§ ### la fondatezza dell'azione di risarcimento del danno nei limiti di cui si è detto, correttamente esperita tanto nei confronti della ### E ### s.r.l., quanto nei confronti di ### gli stessi vanno condannati in solido al risarcimento dei danni come sopra accertati.
§§§§§ ### a fronte: - dell'offerta della società attrice, ### s.r.l., di procedere al pagamento della somma residua di euro €. 480.000,00, in adempimento della prestazione sulla stessa gravante; - delle risultanze probatorie versate in atti e, nello specifico, della prova del danno conseguente all'inadempimento contrattuale, per la complessiva somma di euro 173.500,00 oltre interessi, la domanda di compensazione giudiziale formulata dall'attore merita di essere accolta. ### - ### deriva che dal prezzo di vendita ancora dovuto dalla ### s.r.l. pari ad euro 480.000,00, deve essere decurtata la somma complessiva di euro 173.500,00 oltre interessi al saggio di cui all'art. 1284 comma 4 c.c., che l'attore ha dovuto sopportare a fronte dell'inadempimento della convenuta; Parte attrice, pertanto, è tenuta al pagamento in favore della società #### E ### e ### della somma residua, decurtata nei termini anzidetti, a titolo di saldo del prezzo di vendita dovuto.
§§§§§ In conclusione, posto che alla luce delle superiori considerazioni deve considerarsi ingiustificato il mancato adempimento dell'obbligo, da parte della #### E ### s.r.l. e di ### di conclusione del definitivo, che avrebbe comportato il trasferimento della proprietà delle unità immobiliari e a fronte dell'offerta della società attrice, ### S.R.L., di procedere al pagamento della somma residua di euro €. 480.000,00, in adempimento della prestazione sulla stessa gravante, deve disporsi ex 2932 c.c. il trasferimento alla ### s.r.l. della piena proprietà • delle unità immobiliari site in ### via ### 1 e precisamente: • locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 1, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 2 della consistenza catastale di 5 vani posto al piano terra e primo, rendita 271,14; • locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 3, zona censuaria 1, categoria D/8, rendita 3.078,00.
Posto che parte acquirente deve procedere al pagamento del saldo, quantificato nei termini sopra indicati, l'effetto traslativo deve considerarsi subordinato all'effettivo pagamento, in conformità all'orientamento della Suprema Corte, secondo cui ‘in tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del ### - ### loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento' ( civ., sez. II, 9 maggio 2024 n.12680).
§§§§§ In applicazione dei principi che regolano la soccombenza, i convenuti vanno condannati, in solido, in favore di parte attrice, al pagamento delle spese processuali che si liquidano come da dispositivo, tenendo conto del valore della domanda, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, secondo i parametri tabellari.
In ragione della esclusiva addebitabilità dell'inadempimento, nei rapporti interni fra promittenti venditori, alla condotta tenuta dalla società ### E ### s.r.l., deve accogliersi la domanda riconvenzionale interna proposta da ### Si riconosce, pertanto, il diritto di ### di regresso nei confronti della società di quanto eventualmente corrisposto in adempimento dell'obbligo derivante dalla presente sentenza. P.Q.M. il ### di #### in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n.6771/2022 R.G., così statuisce: o DICHIARA, in esecuzione del contratto preliminare dell'8 novembre 2019 il trasferimento a favore della ### S.R.L. del diritto di proprietà delle unità immobiliari site in ### via ### 1 e precisamente: ▪ locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 1, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 2 della consistenza catastale di 5 vani posto al piano terra e primo, rendita 271,14; ### - ### ▪ locale censito nel ### del Comune di ### al ### 39, particella 1774, sub. 3, zona censuaria 1, categoria D/8, rendita 3.078,00; - DISPONE che il ### dei registri immobiliari proceda alla trascrizione della presente sentenza al momento del suo passaggio in giudicato - ### la compensazione giudiziale ex art. 1243, comma 2, c.c. tra le parti, decurtando dalla somma di euro 480.000, dovuta da ### s.r.l. in favore di ### E ### s.r.l. e di ### la somma di euro 173.500,00 oltre interessi al saggio previsto ex art. 1284 comma 4 c.c.; - ### s.r.l. tenuta al pagamento, in virtù della compensazione giudiziale operata, dell'importo residuo derivante da tale differenza, a titolo di saldo del prezzo di vendita in favore, in solido, di ### E ### s.r.l. e di ### cui subordina l'efficacia traslativa della presente sentenza; - ### E ### s.r.l. e #### in solido, al pagamento delle spese processuali in favore di ### S.R.L., che liquida in complessivi euro 23.671,00 (di cui euro 1.214,00 per spese vive ed euro 22.457,00 per compensi), oltre ### CPA e rimborso forfettario spese generali. - DICHIARA il diritto di regresso di ### nei confronti della #### E ### s.r.l., per l'intero importo che verrà eventualmente corrisposto in favore della ### s.r.l. a titolo di risarcimento del danno. - RIGETTA ogni altra domanda.
Il presente provvedimento è stato redatto dalla dott.ssa ### funzionario U.P.P. in servizio presso questo #### 14 ottobre 2024. IL GIUDICE
#### 15 D.M. 44/2011
causa n. 6771/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Giovanni Cariolo
v5.31
