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Tribunale di Nola, Sentenza n. 3091/2025 del 17-11-2025

... giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in caso di occupazione di un'immobile da parte di più persone, si configura un illecito aquiliano imputabile a ciascuno degli occupanti (cfr. Cassazione civile sez. III, 31/01/2018, n. 2342), per cui la responsabilità solidale di ### discende dal fatto, non contestato, di aver abitato all'interno dell'immobile di proprietà degli attori. 5.3 - In sintesi, deve affermarsi che in convenuti, dal 01.10.2013 al 31.10.2016, hanno occupato l'immobile di proprietà degli attori, determinando una compressione della loro facoltà di godimento del bene in questione. Tale condotta è illecita, poiché gli stessi non avevano alcun titolo per occupare il cespite immobiliare, come argomentato al precedente paragrafo 4. ### periodo in cui l'occupazione deve essere considerata legittima è quello compreso dal 05.07.2016 al 29.08.2016: in tale arco temporale, infatti, ### ha rivestito la qualità di custode dell'appartamento e, dunque, il possesso del medesimo è stato legittimamente sottratto agli attori, alla luce del provvedimento giurisdizionale di sequestro giudiziario. 6 - In terzo luogo, dopo aver accertato che i convenuti hanno posto in essere una condotta (leggi tutto)...

testo integrale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA ### nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n.r.g. 875/2017 pendente tra: BONAVOLONTÀ ### (C.F. ###) e ### (C.F.  ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F.  ###); ATTORI ### (C.F. ###) e ### (C.F.  ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F.  ###); ###À ###À - S.G.A. S.P.A. (C.F. ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F. ###); #### S.A.S. ####. (C.F. ###), con il patrocinio dell'Avv. ### (C.F. ###) e dell'Avv. ### (C.F.  ###); ###: ### senza titolo di immobile ### Le parti hanno concluso come da atti di causa, comparse conclusionali e memorie di replica depositate, nonché come da verbale dell'udienza del 30.10.2025, sostituita con il deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1 - Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ### e ### agivano in giudizio nei confronti di ### e ### al fine di sentirli condannare in solido al pagamento di una indennità per occupazione senza titolo di immobili di loro proprietà.  1.1 - In particolare, all'interno del ricorso gli istanti esponevano quanto segue: • con decreto di trasferimento del 01.10.2013, emesso all'esito della procedura esecutiva immobiliare in danno di ### S.a.s., ### e ### acquistavano la proprietà dei cespiti immobiliari siti in ### alla via ### traversa viale ### 13, facenti parte del complesso residenziale denominato ### identificati nel N.C.E.U. al foglio 23, particella 547, subalterni 9 e 10; • successivamente, gli istanti notificavano il predetto decreto di trasferimento, unitamente all'atto di precetto di rilascio, alla società ### S.a.s., quale soggetto esecutato, nonché a ### e ### quali occupanti senza titolo del suddetto immobile; • soltanto in data ###, a seguito di numerosi accessi effettuati dall'ufficiale giudiziario, gli odierni convenuti rilasciavano l'immobile. 
Conseguentemente, i ricorrenti chiedevano la condanna di ### e ### al pagamento di una indennità per occupazione senza titolo dell'immobile relativamente al periodo compreso tra la data di pubblicazione del decreto di trasferimento e la data di effettivo rilascio, per un importo complessivo di € 37.000,00.  1.2 - Con comparsa depositata in data ###, si costituivano in giudizio i convenuti ### e ### eccependo quanto segue: • inammissibilità del rito sommario ex art. 702-bis c.p.c. e necessaria conversione del procedimento in rito ordinario; • necessità di sospensione del presente giudizio, ai sensi dell'art. 295 c.p.c., in attesa della definizione del giudizio R.G.N. 3695/2018, pendente dinanzi all'intestato Tribunale; • difetto di legittimazione passiva in capo a ### • infondatezza della domanda, alla luce dell'insussistenza del possesso senza titolo; • mancata prova del quantum debeatur.
Concludevano, pertanto, per il rigetto dell'avversa domanda; inoltre, chiedevano di essere autorizzati alla chiamata in causa, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., di S.G.A. S.p.a. e Par. ### S.a.s., al fine di essere manlevati da qualsiasi responsabilità eventualmente derivante dal presente giudizio.  1.3 - Autorizzata la chiamata in causa, si costituivano in giudizio con autonome comparse la S.G.A. S.p.A. e la ### S.a.s., entrambe eccependo l'infondatezza e l'inammissibilità della domanda di manleva proposta dai convenuti ### e ### 1.4 - Con provvedimento emesso in data ###, veniva disposto il mutamento del rito, ai sensi dell'art. 702-ter c.p.c.; successivamente, all'udienza del 17.01.2019, il Giudice assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., richiesti dalle stesse; dopo il deposito delle memorie istruttorie, veniva disposta una ### a seguito dell'ultimazione dell'elaborato tecnico, la causa veniva ritenuta matura per la decisione, rinviata per la precisazione delle conclusioni e riservata in decisione. 
Disposta la rimessione della causa sul ruolo istruttorio, al fine di verificare la necessità di disporre la sospensione del giudizio, il Giudice prendeva atto della parziale rinuncia alla domanda, da parte degli attori, e rinviava la causa all'udienza del 30.10.2025, sostituita con il deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., per la precisazione delle conclusioni e la discussione, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c..  2 - Nel merito, al fine di esaminare la domanda formulata dagli attori, occorre preliminarmente riassumere le varie fasi dell'annoso contenzioso intercorrente tra gli stessi e gli odierni convenuti.  2.1 - Con decreto del 01.10.2013, il Tribunale di Nola ha disposto il trasferimento degli immobili per cui è causa (identificati catastalmente ai subalterni 9 e 10) in favore degli attori, all'esito del procedimento di espropriazione immobiliare R.G.E.N. 288/2000, rilevando che sugli stessi il creditore procedente aveva iscritto ipoteca in data ### e aveva trascritto pignoramento in data ###; ha ingiunto il rilascio degli stessi alla debitrice ### s.a.s. e all'occupante abusivo ### (cfr. allegato n. 1 del ricorso).  2.2 - In data ###, a seguito della notificazione del titolo esecutivo e del precetto, gli odierni attori, tramite l'### del Tribunale di Nola, hanno notificato a ### e ### l'avviso di rilascio degli immobili per cui è causa (cfr. allegato n. 3 del ricorso).  2.3 - Con sentenza del 26.02.2015, la Corte d'Appello di Napoli, accogliendo la domanda formulata da ### nei confronti della ### S.a.s., ha disposto il trasferimento degli immobili per cui è causa in favore dello stesso, ai sensi dell'art. 2932 c.c. (cfr. allegato n. 2 della comparsa di costituzione) 2.4 - ### pertanto, ha proposto opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi, nei confronti degli odierni attori; il Giudice dell'esecuzione, con decreto del 13.11.2015, ha sospeso l'esecuzione inaudita altera parte (cfr. allegato n. 5 della comparsa di costituzione); tale decreto è stato revocato con successiva ordinanza del 20.01.2016 (cfr. allegato n. 6 del ricorso).  2.5 - A questo punto, ### ha intrapreso un giudizio di merito, al fine di ottenere la declaratoria di inefficacia, nei suoi confronti, del decreto di trasferimento emesso in data ###. Nel corso di tale giudizio, ha chiesto di sottoporre a sequestro giudiziario gli immobili per cui è causa: tale domanda cautelare è stata inizialmente accolta con decreto emesso inaudita altera parte in data ###, confermato con ordinanza del 21.07.2016 (cfr. allegato n. 6 della comparsa di costituzione); essa è stata rigettata, a seguito di reclamo ex art. 669- terdecies c.p.c., con ordinanza collegiale del 29.08.2016 (cfr. allegato n. 7 della comparsa di costituzione).  2.6 - In data ###, gli immobili per cui è causa sono stati rilasciati.  2.7 - Il primo giudizio merito si è concluso con sentenza del 30.11.2017, con la quale è stato rilevato che ### ha rinunciato agli atti.  2.8 - Successivamente, l'odierno convenuto ha intrapreso un secondo giudizio, al fine di ottenere l'accertamento del suo diritto di proprietà sul solo cespite immobiliare indentificato catastalmente al subalterno 10 (allegato n. 9 della comparsa di costituzione). Tale domanda è stata accolta con sentenza n. 1501/2025 del Tribunale di Nola.  3 - Il presente giudizio riguardava originariamente il risarcimento del danno scaturente dall'occupazione dei cespiti individuati ai subalterni 9 e 10, protrattasi fino al 31.10.2016. 
Con dichiarazione allegata alle note depositate in data ###, gli attori hanno rinunciato alla domanda risarcitoria relativa all'occupazione del subalterno 10. Si tratta, dunque, di una rinuncia all'azione e non di una rinuncia agli atti del giudizio, poiché gli attori non si sono riservati di riproporre la domanda in un successivo giudizio, ma hanno definitivamente rinunciato alla stessa; conseguentemente, non è applicabile l'art. 306 c.p.c., né con riferimento alla necessità di accettazione delle controparti, né con riguardo alla liquidazione delle spese di lite.
Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità, la rinunzia all'azione è un modo improprio per designare la rinunzia al diritto sostanziale del quale è stata chiesta tutela con l'azione giudiziaria; conseguentemente, essa si differenzia dalla rinunzia agli atti del giudizio ed è immediatamente efficace, anche senza l'accettazione della controparte, e determina il venir meno del poteredovere del Giudice di pronunziare (cfr. Cassazione civile sez. II, 03/08/1999, n. 8387; Cassazione civile sez. III, 14/11/2011, n. 23749; Cassazione civile sez. III, 19/12/2019, n. ###). 
A seguito di tale rinuncia, dunque, occorre decidere esclusivamente sulla domanda risarcitoria relativa all'occupazione dell'immobile identificato al subalterno 9.  4 - La domanda in questione deve essere qualificata ai sensi dell'art. 2043 c.c., poiché gli attori hanno evidenziato che la condotta tenuta dai convenuti ha compresso il loro diritto di proprietà, in violazione del principio del neminem laedere. In primo luogo, allora, è necessario verificare se gli attori sono effettivamente titolari del diritto di proprietà di cui hanno lamentato la lesione.  4.1 - Al tal fine, deve preliminarmente rilevarsi che, allo stato, non risulta pendente alcun giudizio in merito alla titolarità del cespite immobiliare individuato al subalterno 9. Invero, il processo pendente dinanzi alla Corte d'Appello di Napoli, afferente all'impugnazione della sentenza n. 1501/2025 del Tribunale di Nola, concerne esclusivamente la proprietà del subalterno 10; gli stessi convenuti, all'interno delle note depositate in data ###, hanno prospettato soltanto la potenziale proposizione di un futuro giudizio riguardante l'immobile individuato al subalterno 9, ma non hanno documentato che, su tale questione, pende un contenzioso già instaurato in sede giurisdizionale. 
Pertanto, non sussistono i presupposti per disporre la sospensione del giudizio, ai sensi dell'art.  295 c.p.c. o dell'art. 337 comma 2 c.p.c., potendosi esaminare, in questa sede, la questione relativa alla titolarità del diritto di proprietà sul cespite identificato con il subalterno 9.  4.2 - Al riguardo, gli attori hanno depositato il decreto del 01.10.2013, con cui il Tribunale di Nola ha disposto il trasferimento dell'immobile in parola in loro favore, all'esito del procedimento di espropriazione immobiliare R.G.E.N. 288/2000; tale procedimento ha fatto seguito all'iscrizione ipotecaria, avvenuta in data ### ad iniziativa del creditore procedente, e alla trascrizione del pignoramento, effettuata in data ###.  ### ha affermato la titolarità dell'immobile in questione, in virtù della sentenza 1006/2015, emessa dalla Corte d'Appello di Napoli, in data ###, ai sensi dell'art. 2932 c.c. nei confronti di ### S.a.s., con cui il bene in questione è stato trasferito in suo favore; la domanda in questione risulta trascritta in data ###.  4.3 - Sul punto, deve rilevarsi che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la validità o l'opponibilità dell'acquisto in sede espropriativa all'avente causa del debitore risulta regolata dai principi generali in tema di vendita forzata e segnatamente dagli artt. 2914 e 2919 c.c., in forza dei quali legittimamente sono trasferiti all'aggiudicatario gli stessi diritti del debitore, nelle medesime condizioni di non opponibilità al creditore procedente degli atti di disposizione successivi al pignoramento o, se il credito azionato è assistito da diritto reale di garanzia, successivi all'iscrizione di questo sul bene oggetto di espropriazione. 
Invero, non possono essere opposti all'aggiudicatario eventuali atti di disposizione del bene staggito, qualora questo sia gravato da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione di tali atti, a garanzia di uno dei crediti poi comunque azionati nella procedura; ciò in quanto l'ipoteca attribuisce al creditore una garanzia di carattere reale, consentendogli di sottoporre il bene ad esecuzione forzata anche in confronto del terzo, che ne sia reso acquirente, e di soddisfarsi sulla somma conseguita dalla vendita, con preferenza sugli altri creditori, ai sensi dell'art. 2808 (cfr. Cassazione civile sez. III, 26/08/2014, n. 18235; Cassazione civile sez. III, 13/11/2012, 19761).  4.4 - Alla luce di tali coordinate ermeneutiche, l'acquisto degli odierni attori prevale su quello del convenuto, poiché l'iscrizione dell'ipoteca, avvenuta in data ###, è avvenuta in data anteriore rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale formulata da ### effettuata in data ###. 
Del resto, dalla documentazione versata in atti risulta che l'iscrizione ipotecaria in questione è stata tempestivamente rinnovata. Invero, come accertato all'interno della sentenza n. 1501/2025 del Tribunale di Nola (depositata da parte convenuta in data ###), all'interno nota ipotecaria è esplicitamente precisato che “l'ipoteca viene rinnovata soltanto sul seguente immobile di proprietà ####. 23 p.lle 547/9”; la stessa, dunque, non può considerarsi estinta. 
Del resto, parte convenuta, soltanto in data ###, ha allegato la comunicazione trasmessa alla controparte, in cui ha evidenziato l'esistenza di un “atto di assenso” del 2004, con cui è stata autorizzata la restrizione dell'ipoteca con riferimento sia al subalterno 9 che al subalterno 10; ne conseguirebbe che la rinnovazione dell'ipoteca effettuata nel 2011, con riferimento al subalterno 9 (la cui esistenza non è contestata dal convenuto), sarebbe invalida. Sul punto, tuttavia, occorre considerare che l'atto di assenso citato non è stato prodotto nel presente giudizio, né il suo contenuto può essere desunto dalla documentazione tempestivamente depositata; peraltro, non è provata neppure l'annotazione nei registri immobiliari dell'asserita restrizione dell'ipoteca. 
Alla luce della documentazione in atti, quindi, si deve affermare che l'ipoteca in parola è stata legittimamente rinnovata dal creditore; in forza della stessa, l'acquisto del convenuto è inopponibile agli odierni attori, che, quindi, risultano proprietari del cespite immobiliare per cui è causa.  5 - In secondo luogo, è necessario constatare che i convenuti hanno effettivamente tenuto una condotta illecita, che ha impedito il godimento del citato diritto di proprietà, occupando l'immobile per cui è causa.  5.1 - In effetti, non è neppure contestato che ### abbia occupato il cespite immobiliare acquistato dagli attori; del resto, egli è indicato come occupante dello stesso già nel decreto di trasferimento emesso in data ### dal Tribunale di Nola.  5.2 - ### invece, pur non negando di aver occupato l'immobile per cui è causa, ha affermato di essere stato un mero ospite nella casa paterna. Tale affermazione, tuttavia, contrasta con i verbali redatti dall'### al momento dei vari accessi presso l'appartamento in parola, dai quali si evince sempre la presenza della moglie di ### Se ne desume che quest'ultimo abitava all'interno dell'immobile di proprietà degli attori, unitamente al proprio nucleo familiare, diverso da quello paterno; egli, dunque, autonomamente dalle scelte del suo genitore, ha deciso di fissare la residenza della sua famiglia presso l'abitazione per cui è causa, pur essendo a conoscenza del contenzioso intercorrente tra suo padre e gli odierni attori, in merito alla titolarità del cespite immobiliare. Difatti, la conoscenza di tale situazione può essere presunta, corrispondendo all'id quod plerumque accidit e non essendo stata fornita prova contraria, alla luce dello stretto legame familiare intercorrente con ### padre di #### parte, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in caso di occupazione di un'immobile da parte di più persone, si configura un illecito aquiliano imputabile a ciascuno degli occupanti (cfr. Cassazione civile sez. III, 31/01/2018, n. 2342), per cui la responsabilità solidale di ### discende dal fatto, non contestato, di aver abitato all'interno dell'immobile di proprietà degli attori.  5.3 - In sintesi, deve affermarsi che in convenuti, dal 01.10.2013 al 31.10.2016, hanno occupato l'immobile di proprietà degli attori, determinando una compressione della loro facoltà di godimento del bene in questione. 
Tale condotta è illecita, poiché gli stessi non avevano alcun titolo per occupare il cespite immobiliare, come argomentato al precedente paragrafo 4. ### periodo in cui l'occupazione deve essere considerata legittima è quello compreso dal 05.07.2016 al 29.08.2016: in tale arco temporale, infatti, ### ha rivestito la qualità di custode dell'appartamento e, dunque, il possesso del medesimo è stato legittimamente sottratto agli attori, alla luce del provvedimento giurisdizionale di sequestro giudiziario.  6 - In terzo luogo, dopo aver accertato che i convenuti hanno posto in essere una condotta lesiva della sfera giuridica altrui, determinando la compressione del diritto di proprietà degli attori, occorre verificare se tale condotta è stata sorretta dall'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2043 c.c., consistente nel dolo o nella colpa.  6.1 - Al riguardo, deve evidenziarsi che, quando gli è stato notificato il decreto di trasferimento del 01.10.2013, i convenuti erano certamente consapevoli della sussistenza dell'altrui diritto di proprietà sull'immobile occupato; in effetti, a quella data essi non vantavano alcun titolo su tale cespite immobiliare, atteso che la domanda formulata dagli stessi nei confronti di ### S.a.s., ai sensi dell'art. 2932 c.c., era stata rigettata in primo grado ed era ancora sottoposta al vaglio della Corte d'Appello di Napoli; essi, pertanto, avrebbero dovuto rilasciare spontaneamente l'immobile, piuttosto che costringere gli attori a porre in esecuzione coattivamente il loro titolo.  ### parte, neppure l'emissione della sentenza della Corte d'Appello di Napoli è idonea a far venir meno la conoscenza o, quantomeno la conoscibilità, della possibile prevalenza del titolo vantato dagli odierni attori sull'acquisto effettuato ai sensi dell'art. 2932 c.c.: gli attuali convenuti, anche ricorrendo ad apposita consulenza legale, avrebbero potuto sapere che la pronuncia in questione è inopponibile a coloro che hanno acquistato il bene a seguito di procedura di pignoramento immobiliare, intrapresa dal creditore che vantava una ipoteca iscritta prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c..
Tale conoscibilità, del resto, non è eliminata neppure dal provvedimento con cui, in data ###, è stata sospesa inaudita altera parte l'esecuzione del titolo vantato dagli odierni attori. Invero, come chiarito dal Giudice dell'esecuzione ordinanza del 20.10.2016, tale decreto è stato emesso, prima dell'instaurazione del contraddittorio, sulla base di una parziale rappresentazione dei fatti, atteso che ### aveva esposto soltanto che la propria domanda giudiziale è stata trascritta prima dell'atto di pignoramento, omettendo che l'immobile era gravato da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della medesima domanda. Tale circostanza, tuttavia, era certamente nota agli odierni convenuti, risultando dai registri immobiliari, al momento in cui è stata trascritta la domanda giudiziale; pertanto, a prescindere dalla sospensione dell'efficacia esecutiva, essi erano consapevoli della prevalenza dell'acquisto altrui su quello da loro vantato, alla luce della sussistenza di tale iscrizione ipotecaria. Tale prevalenza, del resto, è stata ulteriormente esplicitata proprio dall'ordinanza emessa dal Giudice dell'### in data ###. 
Gli odierni convenuti, dunque, hanno colposamente ignorato, oppure addirittura sapevano, che l'occupazione dell'immobile per cui è causa determinava la possibile compressione dell'altrui diritto di proprietà; pertanto, pur avendo intrapreso azioni giurisdizionali per ottenere l'accertamento dell'inesistenza dell'altrui diritto e la prevalenza del loro titolo di proprietà, avrebbero dovuto nelle more rilasciare l'immobile conteso, dando esecuzione al decreto di trasferimento del 01.10.2013 ed evitando, in questo modo, la lesione della sfera giuridica altrui. 
In questa prospettiva, lo loro condotta illecita è sorretta dall'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2043 c.c..  7 - A questo punto, occorre procedere all'accertamento danno-conseguenza scaturente dall'accertata occupazione sine titulo.  7.1 - Sul punto, occorre evidenziare che, come chiarito dalle ### della Cassazione con sentenza n. ### del 2022, i diritti reali, in quanto diritti su cose, hanno la caratteristica della dissociazione fra contenuto del diritto ed oggetto del diritto (la stessa rubrica dell'art. 832 è nel senso del “contenuto del diritto”); la situazione antigiuridica emerge, perciò, non solo con riferimento al danno alla cosa, ma anche quando è leso il contenuto del diritto. In particolare, la violazione del contenuto del diritto di proprietà, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, è suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria.
È stato precisato, infatti, che, quando l'azione lesiva attinge il contenuto del diritto di proprietà, l'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce, così, fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.  ### la Suprema Corte, dunque, l'attore è tenuto ad allegare la specifica facoltà di godimento del bene che è stata perduta, a causa dell'occupazione abusiva; tale allegazione può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito; la contestazione non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, c.p.c.; in presenza di una specifica contestazione, sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici (cfr. Cassazione civile, sez. un., 15/11/2022, n. ###).  7.2 - Nel caso di specie, gli attori hanno allegato di aver perso la facoltà di godimento diretto del bene. Tale circostanza non è stata contestata dai convenuti e, peraltro, trova riscontro nei certificati di residenza allegati alla seconda memoria istruttoria attorea, da cui si evince che ### e ### a seguito del rilascio dell'immobile da parte dei convenuti, hanno immediatamente ivi stabilito la propria residenza. 
Deve affermarsi, pertanto, che la condotta dei convenuti ha impedito agli attori il godimento diretto del bene di loro proprietà.  8 - È necessario procedere, allora, alla quantificazione del danno in questione.  8.1 - ### la citata pronuncia delle ### della Corte di Cassazione, sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa (cfr. Cassazione civile, sez. un., 15/11/2022, n. ###) 8.2 - Nel presente giudizio, ai fini della individuazione del canone locativo di mercato dell'immobile per cui è causa, è stata disposta un'apposita ### Il consulente ha individuato la consistenza del cespite immobiliare identificato al subalterno 9, che, costituito dai piani rialzato e primo, “risulta avere una superficie coperta paria a 207,37 mq; una superficie scoperta pari a 53,46 mq e area esterna pavimentata e a verde pari a mq 333,57 mq”; ha calcolato la complessiva superficie commerciale dell'immobile, pari a mq 232,59.  ### ha determinato il valore locativo del bene, sulla base della ### dati dell'### dell'### delle ### sulla base del listino del borsino immobiliare e attraverso indagini di mercato presso agenzie immobiliari di zona. “Tenendo in considerazione il valore medio locativo di mercato calcolato dalla media aritmetica dei valori determinati dalle fonti sopra indicate all'attualità”, ha stabilito il valore locativo per l'anno 2020 e poi lo ha devalutato anno per anno, in base ai coefficienti ### fino all'anno 2013. 
Parte convenuta ha contestato l'attività espletata dal ### evidenziando che lo stesso ha fondato le sue valutazioni su documenti acquisiti in maniera irrituale. Sul punto, occorre considerare che il CTU ha formulato le proprie conclusioni sulla superficie e la destinazione d'uso dell'immobile, che sono state riscontrate in sede di sopralluogo, assumendo che le stesse siano rimaste immutate nel corso del tempo; tale assunto risulta corretto, a prescindere dall'utilizzo della documentazione irritualmente acquisita, atteso che parte convenuta, pur avendo censurato la quantificazione del valore locativo dell'immobile proposta dalla controparte, non ha mai contestato la consistenza e la destinazione d'uso dei medesimi, non evidenziando alcun mutamento delle stesse nel corso del tempo. 
In altri termini, atteso che parte convenuta non ha mai affermato che l'immobile, al tempo dell'occupazione, versava in condizioni differenti rispetto a quelle rilevate al momento del compimento delle operazioni tecniche, il CTU ha legittimamente ritenuto che la consistenza e la destinazione d'uso siano rimaste immutate nel corso degli anni, fondando sulle stesse la propria quantificazione del valore locativo.  8.3 - I conteggi effettuati dal consulente attestano che, nell'anno 2013, il valore locativo del cespite immobiliare individuato al subalterno 9 era pari mensilmente a € 721,61; l'occupazione abusiva si è protratta per 3 mesi nel 2013, a decorrere dal 01.10.2013 (data di emissione del decreto di trasferimento), dando luogo a un risarcimento corrispondente a € 2.164,83, pari al prodotto tra € 721,61 e 3 mensilità. 
Il valore locativo annuo è pari € 8.683,07 per l'anno 2014 e a € 8.671,29 per l'anno 2015.  ### è stato occupato per l'intera durata delle annualità in questione, per cui è dovuto un risarcimento complessivo di € 17.354,36 (pari alla somma degli importi citati). 
Per l'anno 2016, il valore locativo mensile ammonta a € 722,00. ### senza titolo si è protratta, nel corso di tale annualità, per 8 mesi, considerando che l'immobile è stato rilasciato in data ### e che per due mesi ### ha posseduto il bene in qualità di custode. 
Conseguentemente, il risarcimento dovuto ammonta a € 5.776,00. 
Sommando gli importi precedentemente indicati, il risarcimento dovuto complessivamente agli attori corrisponde a € 25.295,19.  9 - In definitiva, la domanda formulata da parte attrice deve essere accolta, con conseguente condanna di ### e ### in solido, al pagamento dell'importo complessivo, equitativamente determinato, pari a € 25.295,19. 
Considerato che l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile, sulla somma indicata sono dovuti gli interessi legali, che decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione (cfr. Cassazione civile sez. II, 15/05/2013, n. 11736).  10 - Deve essere rigettata, invece, la domanda di manleva formulata dai convenuti nei confronti delle società chiamate in causa.  10.1 - In effetti, nel presente giudizio non si discute di danni patiti dai convenuti per il mancato acquisto della titolarità del bene che è stato oggetto del contratto preliminare stipulato con la ### S.a.s., né di danni scaturenti da eventuali irregolarità nello svolgimento della procedura di esecuzione immobiliare. Non è stato richiesto, infatti, l'accertamento di tali responsabilità risarcitorie. 
Esso riguarda, piuttosto, i danni cagionati dai convenuti attraverso una condotta illecita, nei confronti degli attori; l'obbligazione risarcitoria, pertanto, resta a loro carico, non sussistendo alcun titolo che imponga alle chiamate in causa di tenerli indenni, atteso che tale obbligazione non deriva dalla condotta delle stesse.
La domanda di manleva, quindi, è infondata 11 - Le spese di lite seguono la soccombenza e, dunque, sono poste a carico di entrambi i convenuti, in solido, in favore del difensore antistatario parte attrice; esse sono liquidate come in dispositivo, in applicazione della tabella II, fascia III del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/22; oltre a € 295,00 per spese di iscrizione al ruolo e di notifica, spese generali, IVA e ### come per legge.  11.1 - Inoltre, ### e ### devono essere condannati, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di S.G.A. S.p.A. e dei difensori antistatari di ### S.a.s., alla luce della soccombenza; esse sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui alla ### fascia III del D.M. n. 55/2014, aggiornati al D.M. n. 147/2022, con riduzione del 50%, ai sensi dell'art. 4 comma I del citato D.M., in virtù dell'assenza di questioni di particolare complessità.  11.2 - Le spese di C.T.U., come liquidate con separato decreto, sono definitivamente poste a carico dei convenuti, in solido.  P.Q.M.  Il Tribunale Ordinario di Nola, ### nella persona del Giudice dott. ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: - accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna i convenuti, in solido, al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 25.295,19, oltre interessi come in motivazione, a titolo di risarcimento del danno; - condanna i convenuti, in solido, alla rifusione delle spese del presente giudizio, che liquida in € 5.077,00 per compensi professionali ed € 295,00 per spese vive in favore del difensore antistatario di parte attrice, in € 2.538,50 per compensi professionali in favore dei difensori antistatari di ### S.a.s., in € 2.538,50 per compensi professionali in favore di S.G.A. 
S.p.A.; oltre spese generali al 15%, IVA e ### come per legge; - pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico dei convenuti, in solido. 
Nola, 17/11/2025 Il Giudice Dott.

causa n. 875/2017 R.G. - Giudice/firmatari: Vittorio Todisco

Corte d'Appello di Cagliari, Sentenza n. 85/2020 del 06-03-2020

... 15198/2011) “Le spese di custodia ed il compenso al custode giudiziario rientrano tra le spese di lite e devono essere poste a carico della parte soccombente, anche d'ufficio ed in mancanza di apposita istanza della parte vittoriosa”. Pertanto, nel caso di specie, in cui risulta che al custode è stato liquidato complessivamente, per onorari e spese, l'importo di euro 8.616,37, come da parcelle 21/2015 e 12/2016 (vedi relazione conclusiva del custode, #### depositata in cancelleria il ### con allegato il rendiconto finale), tali spese, in accoglimento dell'appello, vanno poste a carico della parte soccombente (seppur nei limiti della somma richiesta: euro 8.038,77), non avendo il tribunale statuito alcunchè sul punto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Inoltre, il ### ha chiesto che, nei confronti dei coniugi #### la condanna al risarcimento dei danni per ritardata consegna dell'immobile sia estesa al periodo precedente la notificazione dell'atto di citazione (22.5.1991) e fin dalla data di omologa del concordato (19.4.1990). Orbene, tale pretesa non ha fondamento in quanto il danno da occupazione abusiva del bene può farsi decorrere solo dalla data della domanda (come (leggi tutto)...

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 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI composta dai magistrati dott. ### dott. ### rel.  dott. ### ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 317/2006 RG promossa da #### e #### elettivamente domiciliati in ### 2/### presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende per procura in atti, unitamente all'avv.  ### APPELLANTE contro ### elettivamente domiciliato in #### 46 SASSARI presso lo studio dell'avv. #### che lo rappresenta e difende per procura in atti; ###: CONTRATTI. 
All'udienza del 14.2.2020 sono state precisate le seguenti ### Nell'interesse della parte appellante ### e ### 1) ogni avversa istanza, eccezione e deduzione respinta; 2) dichiararsi preliminarmente la nullità della scrittura datata 30.11.1988, alla cui sottoscrizione i convenuti sono stati indotti dalla disperazione derivante dalla procedura fallimentare; 3) in ogni caso, respingersi tutte le richieste dell'attore, assolvendone i convenuti 4) rigettando ogni avversa domanda attrice, perché infondata in fatto ed in diritto, ivi compresa quella di condanna al pagamento di penale, non sussistendo inadempimento alcuno da parte dei convenuti; 5) con la condanna dello stesso attore al risarcimento del danno, da liquidarsi d'### a norma dell'art. 96 c.p.c.; 6) con vittoria di spese, diritti, onorari e rimborso forfetario del doppio grado di giudizio. In subordine 1) disporsi la remissione della controversia in lettura per l'espletamento di C.T.U. che accerti e determini il valore dei beni di cui alla scrittura 30.11.1988 al momento della sua stipula; 2) dichiarare ### tenuto a corrispondere, in favore dei convenuti, l'effettivo valore del locale destinato a falegnameria descritto al punto quattro della scrittura privata intervenuta fra le parti il ###, effettivo valore così come accertando mediante la richiesta C.T.U.; 3) compensando il valore effettivo dell'acquisto, oltre accessori, con il credito dall'attore vantato per gli esborsi effettuati a seguito della garanzia prestata per la proposta di concordato da indicarsi nell'emananda sentenza nella misura accertata nel corso del giudizio; 5) sottoponendo l'efficacia dell'eventuale trasferimento di proprietà all'effettiva corresponsione delle somme eventualmente ancora dovute dal ### nel termine di giorni trenta dall'emananda sentenza; 6) con vittoria di spese, competenze del doppio grado di giudizio. 
Nell'interesse dell'appellante ### 1) ogni avversa istanza, eccezione e deduzione respinta; 2) mandarlo assolto da ogni avversa pretesa; 3) con vittoria di spese, competenze del doppio grado di giudizio. 
Nell'interesse della parte appellata: 1) rigettare l'avverso appello per inammissibilità e/o per infondatezza nel merito per l'effetto confermando la sentenza impugnata in merito ai punti avversamente impugnati; 2) in parziale riforma e/o annullamento della sentenza impugnata ed in accoglimento del proposto appello incidentale riconoscere al ### i seguenti importi e per i seguenti soggetti, con condanna al relativo pagamento e precisamente: 2a) €. 8.038,77 oltre interessi legali sino al saldo per oneri di custodia del sequestro giudiziario da porre a carico, in solido, di tutti gli appellanti principali; 2b) €. 400,00 /00 mensili per il periodo 19.4.90 / 22.5.91 per indebita occupazione dell'immobile “de quo” da parte di ### e ### da maggiorarsi degli interessi legali e maggior danno ex art. 1224 del c.c. pari al tasso legale più due punti , con decorrenza da ciascuna mensilità e sino al saldo; 2c) €. 15.493,70 (lit. 30.000.000) per penale contrattuale a carico del ### oltre interessi legali e maggior danno ex art. 1224 c.c. dal 19.4.90 e sino al saldo; 3) in ogni caso con vittoria delle spese del presente grado del giudizio.  #### citava in giudizio davanti al ### di ### e ### esponendo che ### dichiarato fallito con sentenza del ### di ### in data 6/7.2.1986, lo aveva pregato di garantire un concordato fallimentare, assicurandogli un modesto impegno economico da parte sua, in quanto i creditori privilegiati, #### avevano dato la disponibilità a ricevere meri acconti per lire 22.000.000 e lire 40.000.000 e consentire per il resto un pagamento rateale cui avrebbe provveduto il ### stesso; che il ### aveva aderito a tale richiesta e le parti avevano concluso un accordo con scrittura in data ###, con cui avevano stabilito che ### avrebbe garantito il concordato da proporsi impegnandosi a pagare la determinanda percentuale dei crediti chirografari e lire 82.000.000 per quelli privilegiati; che con tale scrittura il ### aveva, quindi, ceduto al ### la proprietà di un suo immobile destinato a falegnameria e l'area circostante siti in ### regione ### in corrispettivo dell'esborso certo di lire 90.000.000 mentre per gli eventuali ulteriori esborsi, il ### si era obbligato a consentire l'iscrizione di ipoteca sui suoi restanti beni sino alla concorrenza di lire 200.000.000; che inoltre, in caso di inadempimento all'obbligazione di pagare ratealmente i creditori privilegiati e di conseguente intervento del ### per un importo superiore a lire 30.000.000, il ### si era impegnato altresì a pagare una penale di lire 30.000.000; che tali accordi, sottoposti alla condizione sospensiva della omologazione del concordato fallimentare, erano stati sottoscritti anche da ### coniuge di ### per i beni eventualmente in comunione; che il ### aveva presentato varie proposte di concordato, anche con una fideiussione del ### di ### fino a lire 300.000.000 prestata su richiesta del ### ed a sue spese pari a lire 9.000.000; che il ### di ### aveva omologato il concordato con sentenza del 23 marzo/19 aprile 1990; che in realtà i creditori privilegiati avevano preteso maggiori importi rispetto a quelli originariamente richiesti e data l'impossibilità per il ### di farvi fronte, il ### aveva pagato integralmente i creditori ipotecari versando la somma di lire 260.998.216, cui dovevano aggiungersi lire 9.000.000 versati per la fideiussione bancaria e quanto speso per i viaggi, l'assistenza legale e quant'altro; che pertanto, pur essendosi avverate le condizioni di cui alla scrittura in data ###, dato l'inadempimento del ### alle obbligazioni assunte, ### premesso tutto quanto sopra, chiedeva al ### di ### che fosse accertato l'avvenuto trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile citato, con condanna all'immediato rilascio del bene e risarcimento dei danni conseguenti nonchè che il ### fosse dichiarato tenuto a concedere ipoteca sui restanti immobili di sua proprietà fino alla concorrenza di lire 200.000.000 e a rimborsare al ### la somma di lire 179.998.216 pagata in eccedenza ed a pagare la penale di lire 30.000.000, oltre accessori. 
Si costituivano in giudizio ### e ### chiedendo il rigetto della domanda e denunciandone la temerarietà ex art. 96 cpc. Assumevano in particolare i convenuti che l'indicazione del prezzo di lire 90.000.000, contenuto nella scrittura privata del 30.11.1988, era stata fatta solo a fini fiscali; che le condizioni diverse di pagamento dei creditori privilegiati erano state conosciute ed accettate dal ### prima dell'omologa del concordato e che anzi le stesse erano il frutto delle trattative da lui condotte; che pertanto, alcun inadempimento era loro imputabile mentre non poteva cedersi la falegnameria per il prezzo di lire 90.000.000, essendo lo stesso non meno inferiore di lire 300.000.000; che, infine, in via preliminare il ### avrebbe dovuto valutare la nullità del contratto concluso in pendenza di fallimento e per la “disperazione” di ### e ### che i convenuti domandavano quindi, previa declaratoria di nullità del contratto 30.11.1988, il rigetto delle pretese del ### ed in via riconvenzionale il pagamento di lire 178.232.000 per lavori di falegnameria eseguiti per conto del ### e non pagati nonché il riconoscimento di un equo compenso al ### per l'attività svolta in loro favore ed, infine, la condanna ex art. 96 cpc. 
In corso di causa, veniva concesso un sequestro giudiziario sull'immobile oggetto della scrittura privata 30.11.1988. 
Nella comparsa conclusionale i coniugi ### domandavano altresì, la declaratoria di nullità dell'accordo 30.11.1998 per omessa indicazione del prezzo di vendita e la rescissione per lesione dello stesso ex art. 1448 Interveniva in giudizio volontariamente ### figlio di ### e ### chiedendo che venisse dichiarata risolta la scrittura privata del 30.11.1988 per inadempimento del ### e venisse accertato che l'immobile oggetto di sequestro era detenuto in locazione da ### in forza del contratto stipulato il ### con il padre ### La causa di primo grado, istruita con produzioni documentali, interrogatorio formale e ### era decisa con la sentenza 1868/2005 emessa l'1.12.2005, con cui il ### di ### dichiarava giudizialmente verificata l'autenticità della scrittura privata in data 30 novembre 1988 intercorsa fra ### da un lato, e ### e ### dall'altro, e, per l'effetto, dichiarava essere stata validamente trasferita da ### e ### a ### la piena proprietà del fabbricato adibito a falegnameria con circostante area sito in #### e già corrisposto il prezzo di lire 90.000.000. ### e ### in solido al rilascio dell'immobile sopra indicato nella disponibilità del ### Li condannava altresì, in solido con ### a risarcire al ### i danni per ritardata consegna dell'immobile, liquidati in euro 400,00 mensili, oltre accessori e con esclusione dei mesi per i quali ### aveva corrisposto al custode giudiziario il canone mensile, sino al saldo. ### inoltre ### a pagare al ### la somma di euro 92.961,30.  ### tenuto a concedere a ### ipoteca sino alla concorrenza di euro 103.291,37 sui beni immobili di sua proprietà siti in #### fermo restando il diritto del ### di procedere all'iscrizione della stessa sulla base della sentenza con effetti anche nei confronti di ### ove i beni fossero a lei comuni. Rigettava tutte le ulteriori domande proposte dalle parti e convalidava il sequestro giudiziario dell'immobile oggetto di trasferimento, come sopra individuato, con cessazione del vincolo a favore del #### infine, ### e ### nonchè l'interveniente, in solido fra loro, a rifondere all'attore le spese del giudizio e di #### gravato, dichiarato il difetto di legittimazione attiva dell'intervenuto ### rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento dell'accordo 30.11.1988 e rispetto alle pretese inerenti il contratto di locazione ormai definitivamente cessato per l'intervenuto sfratto per morosità dello stesso, riteneva che il ### non fosse risultato inadempiente alle obbligazioni assunte con la scrittura privata 30.11.1988, avendo al contrario provveduto, come riconosciuto dalla stessa controparte, a pagare per intero i creditori ipotecari per lire 260.998.818, stante l'impossibilità di adempiere del ### Il Giudice di primo grado rigettava poi la domanda di nullità del contratto suddetto formulata in via riconvenzionale dai coniugi ### e ### sul mero presupposto di avere stipulato l'atto in pendenza del fallimento e “per disperazione”. Il tribunale riteneva, in particolare, la domanda non fondata, relativamente al primo profilo, in quanto non era sufficiente per la declaratoria di nullità che l'atto fosse stato sottoscritto in pendenza di un fallimento, se destinato a produrre effetti dopo la conclusione delle operazioni di concordato, e, relativamente al secondo profilo, tenuto conto che di per sé l'avere stipulato l'atto “per disperazione” non integrava alcuna ipotesi di nullità. Rigettava altresì, la domanda di nullità, proposta peraltro solo nella comparsa conclusionale, per omessa indicazione del prezzo ritenendo al contrario che in realtà il prezzo era stato indicato dalle parti in lire 90.000.000. 
Il tribunale sosteneva inoltre che la domanda di rescissione per lesione ex art. 1448 c.c. era inammissibile perchè tardivamente proposta solo nella comparsa conclusionale, non potendosi configurare una tale pretesa nelle allegazioni di cui alla comparsa di costituzione e risposta, e rilevava che in ogni caso la stessa era prescritta. Infine, rigettava la domanda riconvenzionale riguardante il credito vantato dai coniugi ### per lavori di falegnameria, ritenendo dimostrato il pagamento del dovuto come da ricevuta di pagamento datata 4.10.1990, depositata dal ### all'udienza del 5.11.1991 e non tempestivamente disconosciuta dalla controparte. 
Non riconosceva poi la penale di lire 30.000.000 escludendo sussistessero le condizioni per la sua operatività. Infine, stante la sostanziale soccombenza dei convenuti e del terzo intervenuto, li condannava a rifondere le spese in favore del ### Con atto di citazione regolarmente notificato #### e ### hanno proposto appello censurando la sentenza, con un unico articolato motivo, per avere erroneamente interpretato la scrittura privata stipulata tra le parti il ### e con la quale, secondo la diversa prospettazione degli appellanti, ### si era impegnato a cedere la proprietà della falegnameria quale integrale ed onnicomprensivo compenso per gli esborsi cui si era impegnato il ### per il pagamento di una percentuale di creditori chirografari e per gli anticipi dei privilegiati, complessivamente ammontanti a lire 155.341.131 mentre il prezzo indicato di lire 90.000.000 aveva solo fini meramente fiscali. ### i coniugi ### la diversa interpretazione prospettata dal ### e fatta propria dal ### avrebbe portato a conseguenze “aberranti”, comportando l'impossessamento da parte del ### di tutto il patrimonio del ### Inoltre, gli appellanti hanno insistito nella domanda di nullità della scrittura privata 30.11.1988 per difetto di indicazione del prezzo, elemento essenziale del contratto ed hanno, in subordine, riproposto la domanda di rescissione per lesione ultra dimidium, trattandosi di scrittura sottoscritta da soggetto incapace perché fallito ed in stato di bisogno e data l'infondatezza della eccezione di prescrizione. 
Ancora, gli appellanti hanno domandato di nuovo il pagamento del credito vantato per lavori di falegnameria, ritenendo tempestivo il disconoscimento effettuato in primo grado. 
Infine, ### ha censurato l'impugnata sentenza per essere stato condannato a pagare i danni per ritardata consegna anche nel periodo precedente alla sua detenzione e successivo allo sfratto nonché a rifondere le spese processuali. 
Si è costituito ### resistendo all'appello e chiedendo la conferma della sentenza di primo grado. In via incidentale, il ### ha chiesto la condanna degli appellanti a pagare le spese di custodia del sequestro come liquidate dal giudice di primo grado e, solo nei confronti dei coniugi ### la condanna al risarcimento dei danni per ritardata consegna dell'immobile anche per il periodo precedente la notificazione dell'atto di citazione (22.5.1991) e fin dal 19.4.1990 (data di omologazione del concordato) nonché, infine, la condanna al pagamento della penale di lire 30.000.000, essendo pacifico che il ### non aveva pagato i creditori privilegiati. 
In corso di causa gli appellanti hanno proposto querela di falso avverso la ricevuta di pagamento a saldo dei lavori di falegnameria datata 4.10.1990 nonché avverso le sottoscrizioni apposte alla scrittura 30.11.1988. ### di ### con sentenza 177/2011, confermata in grado di appello e ormai passata in giudicato, rigettava la querela di falso. 
Il presente procedimento, sospeso per la decisione della querela di falso con ordinanza in data ###, è stato quindi riassunto con ricorso depositato il ### all'esito della definizione del giudizio incidentale di falso ed interrotto all'udienza del 14.9.2018 per il decesso del procuratore di parte appellata, dopo essere stato ritualmente riassunto, è stato trattenuto in decisione all'udienza collegiale del 14.2.2020 sulle conclusioni delle parti sopra trascritte.  MOTIVI DELLA DECISIONE ### non è fondato e pertanto, non merita accoglimento. 
Gli appellanti hanno, innanzi tutto, censurato l'interpretazione del contenuto del contratto 30.11.1988 fornita dal giudice di primo grado, sostenendo che la stessa “è gravemente sperequata a favore del Solinas” e porterebbe a “conseguenze aberranti: ad una strana volontà del ### di volersi liberare da un fallimento non per evitarne gli effetti ma solo per differirli”. 
Tale motivo di appello, peraltro estremamente generico, non è fondato.  ### l'interpretazione del giudice di primo grado, dal tenore letterale della scrittura privata sottoscritta tra le parti in data ### emerge chiaramente che il ### si era obbligato a garantire in favore di ### il concordato fallimentare che lo stesso intendeva proporre, impegnandosi a pagare “quanto risulterà dovuto per coprire l'importo della percentuale attribuita ai creditori chirografari”, poi successivamente determinata nel 26%, ed a corrispondere anticipi per complessivi lire 82.000.000 ai creditori privilegiati (### e ### mentre il ### avrebbe pagato ratealmente la differenza dovuta ai creditori privilegiati con i quali erano stati raggiunti accordi di massima. Quale compenso per gli esborsi promessi dal ### il ### aveva ceduto la proprietà del locale falegnameria con l'area circostante, individuata in giallo in una acclusa planimetria, con la previsione che l'atto pubblico sarebbe stato stipulato quanto prima e che nell'atto “verrà indicato il valore relativo in lire 90.000.000”.  ### aveva promesso inoltre, l'iscrizione di una ipoteca giudiziale per l'importo di lire 200.000.000 su tutti i suoi restanti beni a garanzia delle anticipazioni “già fatte o da farsi” da parte del ### nell'esecuzione degli obblighi derivanti dal concordato. In caso di inadempimento del ### al pagamento delle rate dovute ai creditori privilegiati, questi avrebbe dovuto restituire le somme in più corrisposte dal ### rispetto agli obblighi dallo stesso assunti, maggiorati di una eventuale penale. 
Essendo poi pacifico tra le parti, in quanto circostanza ammessa dagli stessi appellanti, che il ### non era stato in grado di versare quanto dovuto ai creditori privilegiati, ### aveva quindi pressochè immediatamente pagato per intero questi creditori per la somma complessiva di lire 260.998.818. 
E su tale punto, il giudice di primo grado, dopo avere sottolineato come gli appellanti non avevano minimamente contestato, ma anzi ammesso, le allegazioni del ### concernenti questo nuovo accordo relativo al pagamento da parte dello stesso anche degli ulteriori crediti dovuti ai privilegiati, evidenziava altresì come era interesse di entrambi liberare i beni del ### da iscrizioni pregiudizievoli. 
A fronte di tale ricostruzione interpretativa fondata sull'analisi letterale del testo negoziale, sul significato complessivo delle sue clausole nonché sul comportamento tenuto dalle parti, il tribunale riteneva quindi, che il ### aveva adempiuto alle obbligazioni derivanti da tale accordo e che pertanto, aveva diritto a sentire accertato il trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile per il valore di lire 90.000.000 nonché a sentire condannare il ### alla restituzione di quanto versato per pagare i suoi debiti (lire 260.998.216 oltre lire 9.000.000 per la fideiussione del ### di ###, in eccedenza rispetto al valore dell'immobile suddetto pari a lire 90.000.000, e quindi, complessivamente lire 179.998.216 (euro 92.961,30), riconosciuti in sentenza.  ### l'assunto di parte appellante invece, con la scrittura privata 30.11.1988, le parti avevano indicato il prezzo dell'immobile ceduto in lire 90.000.000 solo a fini fiscali ed il relativo valore era da ricondurre, invece, implicitamente, a quanto il ### avrebbe dovuto versare per i crediti chirografari (lire 73.341.131) e per gli anticipi previsti per i privilegiati (lire 82.000.000), e quindi, complessivamente, di fatto, alla somma di lire 155.341.131. E ciò perché ogni altra conclusione sarebbe stata “aberrante” e “sperequata”. 
La censura, oltre che estremamente generica, non ha pregio, in quanto la contrapposta interpretazione del contenuto della scrittura privata in oggetto non si fonda né sul dato letterale del contratto né sul significato complessivo delle sue clausole. 
Da nessuna parte del contratto può evincersi che le parti hanno inteso riferirsi nella determinazione del prezzo dell'immobile ceduto in proprietà, al complesso dei debiti che il ### si era impegnato a pagare, anche perché in quel momento tali debiti erano del tutto indeterminati, non conoscendosi la percentuale di debito chirografario che lo stesso avrebbe dovuto versare, fissata in un momento successivo.  ### dato certo in quel momento era l'esborso di lire 82.000.000 per gli anticipi ai privilegiati, cui corrisponde sostanzialmente il valore dell'immobile ceduto mentre per eventuali anticipazioni ulteriori del ### il ### aveva riconosciuto in suo favore una ipoteca su tutti i suoi ulteriori beni di lire 200.000.000. 
Evidentemente a garanzia della loro restituzione, dovendo il valore del bene ceduto in proprietà coprire solo le anticipazioni certe previste nella scrittura. 
Pertanto, la sentenza impugnata risulta correttamente fondata su di una esatta applicazione dei canoni interpretativi ed il motivo di appello è privo di pregio. 
Ciò premesso, deve quindi ritenersi parimenti infondata anche la censura riguardante il rigetto da parte del ### della domanda di nullità del contratto 30.11.1988 per difetto di indicazione del prezzo dell'immobile, in realtà, per quanto sopra evidenziato, specificatamente previsto dalle parti secondo l'interpretazione accolta dal tribunale e ritenuta condivisibile anche da questa Corte. 
Inoltre, relativamente al motivo di appello riguardante la domanda di rescissione per lesione, è appena il caso di rilevare che gli appellanti si sono limitati a riproporre la domanda mentre non hanno avanzato alcuna censura specifica avverso la affermata inammissibilità della stessa per non essere stata tempestivamente proposta in giudizio ma solo in sede di comparsa conclusionale. Sul punto, quindi, la decisione è ormai divenuta definitiva ed in ogni caso, la stessa era del tutto corretta, in quanto gli appellanti nulla deducevano sul punto in atto di citazione, né nel petitum (dove si limitavano a chiedere nelle conclusioni la nullità della scrittura “alla cui sottoscrizione i convenuti sono stati indotti dalla disperazione derivante dalla procedura fallimentare”) né nella causa petendi (dove nulla era allegato e/o precisato prima della comparsa conclusionale sui presupposti su cui si fondava tale pretesa). La conferma della decisione sull'inammissibilità di tale domanda, assorbe ogni altra questione nel merito della stessa. 
Infine, dato il rigetto della querela di falso proposta anche relativamente alla ricevuta di pagamento riguardante il credito per lavori di falegnameria opposto in compensazione, gli appellanti non hanno riproposto nelle loro conclusioni finali tale pretesa ed anche sul punto, la sentenza deve quindi, ritenersi ormai passata in giudicato. 
In ordine poi ai motivi di appello riguardanti la posizione di ### e con cui lo stesso si è doluto del fatto che sarebbe stato erroneamente condannato a pagare i danni per ritardato rilascio antecedenti alla sua detenzione e successivi allo sfratto, è appena il caso di rilevare che la condanna non ha per oggetto canoni antecedenti alla notificazione dell'atto di citazione (maggio 1991), successiva alla stipula del contratto di locazione (gennaio 1991), come peraltro riconosciuto dallo stesso appellato al punto C della comparsa di costituzione di appello: “il rapporto di detenzione dell'interveniente sussisteva..antecedentemente alla proposizione dell'azione in discorso, i cui danni liquidati sono successivi ad essa”. 
Inoltre, lo sfratto di per sé non dimostra l'effettivo rilascio del bene - da cui solo deriva la estinzione della relativa obbligazione - mentre il tribunale escludeva che il ### fosse tenuto a versare tale somma per i mesi in cui aveva corrisposta il canone al custode. 
Di nulla, pertanto, può dolersi sul punto ### Né ha pregio la censura relativa alla condanna alle spese di ### tenuto conto della sua totale soccombenza sia rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto 30.11.1988, per cui è stato dichiarato il suo difetto di legittimazione attiva, sia rispetto alla domanda riguardante il contratto di locazione, poi risolto per inadempimento. 
Relativamente all'appello incidentale proposto dal ### si osserva quanto segue.  ### si è doluto, innanzi tutto, del fatto che gli appellanti non sono stati condannati a pagare le spese di custodia del sequestro giudiziario, come liquidate dal giudice di primo grado, il quale nulla precisava in merito nella sentenza impugnata. 
Il motivo è fondato. 
Come affermato dalla Suprema Corte (vedi Cass. n. 15198/2011) “Le spese di custodia ed il compenso al custode giudiziario rientrano tra le spese di lite e devono essere poste a carico della parte soccombente, anche d'ufficio ed in mancanza di apposita istanza della parte vittoriosa”. Pertanto, nel caso di specie, in cui risulta che al custode è stato liquidato complessivamente, per onorari e spese, l'importo di euro 8.616,37, come da parcelle 21/2015 e 12/2016 (vedi relazione conclusiva del custode, #### depositata in cancelleria il ### con allegato il rendiconto finale), tali spese, in accoglimento dell'appello, vanno poste a carico della parte soccombente (seppur nei limiti della somma richiesta: euro 8.038,77), non avendo il tribunale statuito alcunchè sul punto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. 
Inoltre, il ### ha chiesto che, nei confronti dei coniugi #### la condanna al risarcimento dei danni per ritardata consegna dell'immobile sia estesa al periodo precedente la notificazione dell'atto di citazione (22.5.1991) e fin dalla data di omologa del concordato (19.4.1990). Orbene, tale pretesa non ha fondamento in quanto il danno da occupazione abusiva del bene può farsi decorrere solo dalla data della domanda (come peraltro riconosciuto dallo stesso appellato in comparsa laddove ha evidenziato che i danni liquidati dal tribunale “sono successivi” all'azione proposta in giudizio: vedi punto C della comparsa), tenuto conto che la prima lettera di messa in mora, con cui il ### aveva chiesto per la prima volta il rilascio del bene, risulta inviata al ### solo nell'aprile 1991 (vedi doc. 12) e quindi, il mese precedente la notificazione dell'atto di citazione di citazione in giudizio. Nulla quindi, può essere riconosciuto per il periodo precedente. 
Ed infine, l'appellato ### ha censurato la sentenza per non avere riconosciuto in suo favore la penale di lire 30.000.00, essendo pacifico che il ### non aveva pagato i creditori privilegiati. Sul punto, è appena il caso di rilevare che, come correttamente ritenuto in sentenza, la penale era stata prevista in relazione a specifiche circostanze di inadempimento e cioè solo nel caso in cui il ### non avesse adempiuto al pagamento rateale dei creditori privilegiati nella misura superiore a lire 30.000.000. Al contrario, per stessa deduzione del ### tale pagamento rateale non aveva trovato pratica attuazione, in quanto i creditori privilegiati avevano preteso interessi, garanzie ed oneri ulteriori eccessivi, rendendo “non conveniente la rateazione con interessi così onerosi e con altri vincoli e oneri”, tanto che le parti avevano deciso “di pagare subito tutti i creditori privilegiati” (vedi pag. 4 atto di citazione di primo grado del ### e quindi, di non dare esecuzione a tale clausola dell'accordo 30.11.1988. 
Conseguentemente, il ### non può pretendere l'applicazione di una penale relativa ad una clausola obbligatoria che non ha poi trovato applicazione tra le parti. 
Il relativo motivo di censura va pertanto, rigettato. 
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex dm 37/2018 secondo il valore della causa.   P.Q.M.  La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione: 1) rigetta l'appello principale proposto da #### e ### e per l'effetto conferma la sentenza n. 1868/2005 emessa dal ### di ### l'1.12.2005.  2) in parziale accoglimento dell'appello incidentale proposto da ### che rigetta per il resto, condanna gli appellanti, in solido, a rifondere le spese di custodia in favore dell'appellato e liquidate in euro 8.038,77, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.  3) Condanna gli appellanti in solido alla rifusione delle spese processuali in favore dell'appellato che liquida in complessivi euro 13.635,00, oltre 15% spese processuali ed accessori di legge. 
Così deciso in ### 3/3/2020 #### est.  #### n. 317/2006

causa n. 317/2006 R.G. - Giudice/firmatari: Spanu Maria Teresa, Caleffi Cinzia

Tribunale di Torre Annunziata, Sentenza n. 2390/2024 del 19-08-2024

... realizzazione di alcune opere di adeguamento. Con decreto di occupazione d'urgenza prot. n.4 e n.6 del 23.02.2009 la Società R.F.I. occupava il terreno di sua proprietà ed in data ### riceveva il decreto di determinazione in via provvisoria dell'indennità di espropriazione pari ad euro 65.200,00. In data ### veniva redatto verbale di immissione nel possesso della ### su un'area per mq. 800 e mq. 4000 all'interno di una maggiore superficie di circa mq 140.695 utilizzata dalla ### istante per lo svolgimento di una pluralità di attività commerciali e produttive. In data ### la RFI notificava alla F.lli ### s.r.l. comunicazione di riconsegna delle aree, con cessazione della procedura espropriativa. Argomentava che la ### S.p.A. aveva realizzato un manufatto per la lunghezza di circa 50 metri lineari e che, a seguito dell'occupazione, per salvaguardare le attività produttive esercitate, tra le quali quella di custode giudiziario e smaltimento rifiuti, installava vari impianti di videosorveglianza e barriere mobili per complessivi euro 9.200,00 oltre iva, incrementava personale addetto al controllo e alla guardiana per una spesa annua di circa 80.000,00. Lamentava, inoltre, l'ulteriore danno alla (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Giudice Onorario di ### del Tribunale di ### Avv. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 7065 del ruolo affari contenziosi civili dell'anno 2015 trattenuta in decisione all'udienza del 03.11.2023 e vertente ###.lli ### S.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rapp.ta e difesa dall'avv.  ### presso il quale elett.te dom.ta in ### del ### via ### n. 587, giusta procura a margine dell'atto di citazione ### E ### S.p.a., in persona del legale rappresentante p.t., rapp.ta e difesa dall'avv. ### e presso la quale elett.te dom.ta in Napoli alla via ### 53, giusta procura a margine della comparsa di costituzione ### Oggetto: risarcimento del danno #### conclude chiedendo di accertare e dichiarare R.F.I. S.p.A. responsabile dei danni subiti dall'immobile di sua proprietà a seguito del procedimento di espropriazione intrapreso e poi interrotto e condannare R.F.I. al pagamento della somma complessiva di € 539.870,00, oltre IVA ed interessi dall'evento al soddisfo e/o a quella somma maggiore o minore ritenuta equa di giustizia, al risarcimento del danno emergente, del lucro cessante nonché dei danni da perdita di chance relativa alle attività commerciali dismesse e/o non più intraprese dalla F.lli ### nel contesto immobiliare soggetto ad occupazione, al ripristino dello stato dei luoghi e delle opere illegittimamente realizzate, con vittoria di spese di giudizio. 
La convenuta società conclude chiedendo il rigetto delle domande in quanto inammissibili, improponibili ed infondate con vittoria di spese di giudizio.  ### atto di citazione, ritualmente notificato in data ###, la F.lli ### S.r.l., in persona del legale rapp.te p.t., citava in giudizio innanzi al Tribunale di ### la ### S.p.A., in persona del legale rapp.te p.t., per sentir dichiarare la responsabilità e la conseguente condanna al pagamento della somma complessiva di € 539.870,00, oltre IVA ed interessi dall'evento al soddisfo e/o a quella somma maggiore o minore ritenuta equa di giustizia, per i danni subiti dall'immobile di sua proprietà a seguito di un procedimento di espropriazione intrapreso e poi interrotto. 
Deduceva che, con delibera n.8 del 31.01.2008 veniva approvato il progetto di soppressione dei passaggi a livello della linea ferroviaria Napoli - ### delle ### nel Comune di ### del ### e la realizzazione di alcune opere di adeguamento. Con decreto di occupazione d'urgenza prot. n.4 e n.6 del 23.02.2009 la Società R.F.I. occupava il terreno di sua proprietà ed in data ### riceveva il decreto di determinazione in via provvisoria dell'indennità di espropriazione pari ad euro 65.200,00. In data ### veniva redatto verbale di immissione nel possesso della ### su un'area per mq. 800 e mq.  4000 all'interno di una maggiore superficie di circa mq 140.695 utilizzata dalla ### istante per lo svolgimento di una pluralità di attività commerciali e produttive. In data ### la RFI notificava alla F.lli ### s.r.l. comunicazione di riconsegna delle aree, con cessazione della procedura espropriativa. 
Argomentava che la ### S.p.A. aveva realizzato un manufatto per la lunghezza di circa 50 metri lineari e che, a seguito dell'occupazione, per salvaguardare le attività produttive esercitate, tra le quali quella di custode giudiziario e smaltimento rifiuti, installava vari impianti di videosorveglianza e barriere mobili per complessivi euro 9.200,00 oltre iva, incrementava personale addetto al controllo e alla guardiana per una spesa annua di circa 80.000,00. Lamentava, inoltre, l'ulteriore danno alla stessa derivante dalla completa dimissione dell'attività di autolavaggio rientrante nell'area occupata, oltre agli ulteriori contratti che sarebbero stati stipulati con i clienti privati stimati in circa € 25.000,00 annui oltre IVA e le future attività commerciali della stessa tra cui il ‘'### produttivo delle attività integrate'' per il quale l'istante aveva già ottenuto il riconoscimento dell'interesse pubblico con delibera n.142 del 26.11.2009 da parte del Comune di ### del ### Si costituiva in giudizio la ### S.p.A. che chiedeva dichiararsi l'improcedibilità, l'inammissibilità delle domande azionate, compresa quella risarcitoria. 
La società attrice rinunciava alla prima udienza alla richiesta di determinazione giudiziale dell'indennità di esproprio formulata nell'atto introduttivo. 
Ammessa ed assunta la prova per testi richiesta dalle parti, pervenuta la causa innanzi a questo Giudice, la causa all'udienza del 03.11.2023 veniva introitata a sentenza con i termini di legge.  MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare deve essere esaminata l'eccezione sollevata dalla parte convenuta di nullità dell'atto di citazione, per violazione dei requisiti inerenti la editio actionis di cui all'art.  164 c.p.c. in relazione all'art. 163, terzo comma c.p.c., l'atto di citazione non risulta carente dei requisiti di cui all'art. 163 c.p.c., essendo stati rappresentati i fatti e le circostanze rispetto alle quali la parte convenuta ha approntato una adeguata difesa; pertanto, la nullità si produce allorquando il petitum sia stato del tutto omesso o sia assolutamente incerto, oppure quando manchi del tutto (Cassazione a ### 22.05.2012 n. 8077). 
Sempre in via preliminare l'eccezione sollevata da parte convenuta di difetto di giurisdizione in quanto le richieste di risarcimento danni e di ripristino dello stato dei luoghi sarebbero dovute essere proposte avanti al Giudice amministrativo, si rileva che con la rinuncia espressa in prima udienza della domanda di determinazione giudiziale dell'indennità di esproprio, si è azionata una situazione giuridica autonoma, avente consistenza di diritto soggettivo, avente il petitum risarcitorio finalizzato ex artt. 2043 e 1337-1338 c.c. che non rientra nella giurisdizione del Giudice amministrativo ma che va proposto innanzi all'### giurisdizionale competente, così come è stato fatto. 
Il Tribunale ritiene di seguire la giurisprudenza Suprema Corte di Cassazione a ### che con sentenza 4805/2005 sul punto ha sancito che la domanda che non postula alcun accertamento sull'esercizio del potere amministrativo ### in materia urbanistica ed edilizia, comporta la responsabilità (ex artt. 2043 c. c. e 28 Cost.) per i ritardi o per la sopravvenuta impossibilità dì realizzare il programma costruttivo confermata dalla sentenza n. 5744/2015 sempre a ### che afferma che, rispetto al risarcimento del danno causato dal provvedimento espropriativo emesso dopo la scadenza dello stesso piano, la giurisdizione debba essere attribuita al giudice ordinario, essendo tale fattispecie riconducibile all'ipotesi di atti amministrativi illegittimi, in quanto assunti in carenza di potere. 
La legittimazione delle parti è stata provata per tabulas. 
Nel merito la domanda attorea è fondata e, pertanto, deve essere parzialmente accolta. I documenti prodotti e quelli acquisiti (cfr. CTU tecnico-legale, prova testimoniale) consentono di ritenere provati i fatti posti a fondamento della domanda. 
Le dichiarazioni rese, a vario titolo, da alcuni dei testi escussi ### tecnico redattore della ### S.p.A., ### dipendente della ### s.r.l. del ### e ### sia di parte attrice che convenuta sono presso più testimonianze “de relato” che si esauriscono per molti aspetti su fatti conosciuti dal testimone non in modo diretto ma per essere stati riferiti. Altri hanno riferito circostanze apprese in prima persona, come la presenza del manufatto (“muro” per i testi di parte attrice e “muretto” per quelli della convenuta società), la presenza di un cancello e di sbarre controllate da un custode per accedere all'area dell'azienda, della mancanza di controllo sull'accesso di autovetture estranee alla proprietà e la dismissione dell'autolavaggio. In particolare il teste ### dipendente della società attrice, riferisce che le “sbarre erano sempre aperte tanto da essere diventata la strada una scorciatoia per gli automobilisti per evitare l'incrocio di via Leopardi”, il teste ### funzionario della ### S.p.A., riferisce come “l'area oggetto di esproprio era una strada della F.lli ### che attraversava l'intera loro proprietà e pertanto le aree a destra e a sinistra di detta strada erano di proprietà della F.lli Balsamo” e precisa che “la circostanza è di mia conoscenza in quanto ho redatto il piano parcellare di esproprio e per aver visto i luoghi di causa“, il teste ### responsabile tecnico della F.lli ### S.r.l., sull'autolavaggio precisava che: “posso precisare che ho provveduto su indicazione del mio datore di lavoro allo smantellamento dell'autolavaggio” ed, infine, il teste ### direttore dei lavori della ### S.p.A., sulla presenza di cancelli controllati riferiva: “durante i miei accessi al cantiere nell'area oggetto di esproprio si accedeva liberamente” e “in qualche occasione per accedere agli uffici abbiamo dovuto bussare”. 
Queste ultime testimonianze, apparse attendibili per la diretta conoscenza dei fatti di causa e per la precisione delle circostanze riferite, contribuiscono a delineare gli aspetti di causa e le dinamiche degli accadimenti. 
Dalla disamina della documentazione, si riscontrano i due verbali agli atti sottoscritti dalle società in lite, di cui il secondo depositato da entrambe le parti, che permettono di ritenere provato l'assunto attoreo. Il primo con data 21.04.2009, denominato “Verbale di consistenza e di immissione nel possesso”, riporta lo stato dei luoghi individuando gli accessi alla proprietà della F.lli ### S.r.l., la presenza di strutture adibite ad ufficio od alla guardiania e l'attività di autolavaggio automatico. Il secondo verbale del 26.06.2013, che segna il termine dell'occupazione dell'area, immettendo la società attrice nel pieno e formale possesso della superficie di 4.800 mq dichiarata di pubblica utilità ed occupata con decreto d'urgenza del 23.02.2009 dall'### per le espropriazioni di Napoli, indica lo stato di fatto e di diritto in cui l'aerea stessa veniva riconsegnata. In esso si rileva dalle fotografie costituenti il corpo dell'atto, non confutate dalla controparte che si limita a contestare il contenuto delle dichiarazioni rese dalla società attrice ma non i rilievi fotografici, che nell'area era stato realizzato un muro in cemento armato della lunghezza di circa 50 metri lineari e che erano stati installati cancelli e barriere mobili muniti di video sorveglianza in considerazione del fatto che gli accessi non erano più sotto il controllo della società proprietaria. Le fotografie facenti parte integrante dell'atto documentano in modo inequivocabile la presenza di barriere mobili e cancelli, l'incremento della videosorveglianza e la dismissione dell'autolavaggio. 
Per meglio definire lo stato dei luoghi e gli eventuali danni subiti dalla F.lli ### S.r.l., sulla base della documentazione agli atti, in particolare dei due verbali depositati ed innanzi richiamati e dalle testimonianze rese, è stata disposta C.T.U. tecnico - legale a mezzo dell'architetto ### il quale ha appurato che: “i danni materiali generati dal momento dell'occupazione d'urgenza del terreno di proprietà della società F.lli ### sono la realizzazione di n.2 murature, di lunghezza complessiva di circa 60mt, composte da elementi prefabbricati in calcestruzzo armato, poste lungo il lato sinistro della strada privata di collegamento tra ### e ### Ha accertato che effettivamente sono state installate video telecamere e posti cancelli e che l'attività di autolavaggio era stata dismessa. Sui manufatti ha accertato che sono stati realizzati “con elementi prefabbricati in cemento armato” e “risultano avere le seguenti dimensioni: ### A: lunghezza 21.02 mt, larghezza 0.30 mt; ### B: lunghezza 40.25 mt, larghezza 0.30 mt”. Sull'attività di autolavaggio il CTU in base alla documentazione di causa e dalle testimonianze ha ipotizzato che essa “sia cessata a seguito dell'esproprio dell'area oggetto di causa (anno 2009). Non si conosce, per gli elementi in nostro possesso, la data reale di cessazione dell'attività, ma è possibile, attraverso lo studio delle mappe satellitari, ipotizzare l'intervallo temporale in cui si colloca tale evento, in quanto le attrezzature per il lavaggio sono presenti nell'area al 30/09/2009 (Vd. Aerofoto 2009), mentre non risultano visibili dall'aerofoto del 15/07/2010” ed afferma che “ad oggi l'area risulta completamente dismessa, come rilevato durante i sopralluoghi e come visibile dall'aero foto datata 09/04/2021”. Per la quantificazione dei mancati introiti dovuti alla cessazione dell'attività, “esaminato il contratto stipulato tra le parti (F.lli ### S.r.l. e Comune di ### del ### in data ### e considerato il periodo di validità di tale contratto nel quale l'area è stata occupata da R.F.I. 
S.p.a., in condizioni “normali” ci sarebbe stato un introito pari ad euro € 12.343,20 IVA esclusa, derivante dal costo mensile di € 1.234,32/mese per i mesi da maggio 2009 a febbraio 2010”. Sulla realizzazione dell'impianto di videosorveglianza e dei cancelli, il CTU ha accertato che l'acquisto effettuato dalla società attrice, di cui alle fatture agli atti, di sei telecamere (costo unitario pari ad € 86,40 IVA esclusa) e di due barriere mobili autonome industriali ### 640, installate per un costo unitario di € 2.500,00 IVA esclusa, “a seguito di indagini effettuate nonché alla verifica dei prezzi di mercato relativi al periodo interessato risultano congrui”. Il consulente, poi, sull'assunzione personale dedicato alla sorveglianza ed alla guardiania delle aree rileva che “la quantificazione dei costi relativi l'incremento del personale addetto alla guardiania e alla sorveglianza, considerando l'analisi dei costi medi relativi alla retribuzione annua, risulta pari ad € 308.260,80 (esclusa la contribuzione ### e INAIL), e pertanto in linea con la quantificazione riportata da parte attrice”. 
La consulenza tecnica disposta da questo giudice è stata necessaria al fine di verificare la congruità delle domande in base alla documentazione tecnica agli atti ed alle testimonianze ed il perito, anche per la verifica dell'attività di autolavaggio non ha travalicato i limiti, ma si è riportato agli atti depositati (fotografie contenute nel verbale del 26 giugno 2013) ed agli accertamenti conseguenziali e successivi. Sull'elaborato peritale e sui chiarimenti resi, se pur ritenuto condivisibile nelle valutazioni e nelle argomentazioni contenute, in quanto adeguatamente motivato ed immune da vizi logici e scientifici, esso non è scevro da considerazioni che conducono a diversa conclusione. In particolare sulla domanda relativa alle spese per l'assunzione di nuovo personale dedito alla sorveglianza ed alla guardiania delle aree, in mancanza di documentazione come contratto di lavoro ad hoc con mansione specifica che provi il dedotto, non può essere accolta. Dagli atti si riscontrano solo gli statini paga dei lavoratori ### e ### in cui si evince che sono stati assunti come autisti mentre il lavoratore ### risulta assunto come impiegato di concetto. La posizione del lavoratore ### che viene indicato per la prima volta nei chiarimenti alla consulenza è da stralciare perché non vi è alcun documento depositato nei termini agli atti di causa e quelli versati durante la consulenza sono da ritenersi irrituali e, quindi, non riconducibili al presente giudizio. 
La società convenuta, a seguito dell'occupazione del terreno di proprietà della società attrice, avendo costruito manufatti è tenuta al rispristino dello stato dei luoghi ante 21 aprile 2009 eseguendo la demolizione delle due murature realizzate lungo il margine sinistro della strada privata di collegamento tra ### e via ### meglio identificate nell'elaborato del CTU arch. ### La società attrice avendo subito l'occupazione derivante dall'azione di esproprio dell'area il cui oggetto era una strada che attraversava l'intera proprietà, ha diritto al riconoscimento delle spese effettuate per l'acquisto ed installazione di videocamere e cancelli per un importo di euro 8.218,72, IVA esclusa, in quanto è chiaro che la proprietà ha perso, in seguito al citato esproprio, del controllo delle proprie aree a destra e sinistra della detta strada. 
Per la dismissione dell'autolavaggio, dal mese di maggio 2009, inizio occupazione, al mese di febbraio 2010, cessazione dell'attività, alla società attrice è riconosciuto l'importo di euro 12.343,20 IVA esclusa, derivante dal canone mensile di euro 1.234,32 dovuto al Comune di ### del ### Per la domanda relativa alla perdita dei contratti con il Comune di ### del ### per un importo di circa euro 50.000,00 oltre ### come richiesto, nulla è imputabile alla società convenuta in quanto l'attrice non ha provato documentalmente quanto in domanda riportato. 
La domanda relativa alla perdita di chance che avrebbe subito la società F.lli ### durante il periodo di occupazione del proprio bene immobile da parte della società ### S.p.A., non è accogliibile sia perché non ha provato con documenti quanto in domanda asserito ma anche sul presupposto che l'area occupata era di piccola dimensione, come si rileva dalla documentazione versata in atti, all'interno della maggiore superficie di circa mq 140.695 utilizzata dalla società attrice per lo svolgimento di una pluralità di attività commerciali e produttive, che di certo, non potevano impedire l'attuazione di progetti o/e di iniziative imprenditoriali. 
La società convenuta, pertanto, oltre al ripristino dello stato quo ante della parte di terreno occupata, deve rimborsare le spese effettuate dalla società attrice per un totale di euro 20.561,92. 
Tutte le altre richieste sono disattese e rigettate per carenza di prova e/o motivazione. 
Le spese di lite seguono la parziale soccombenza e si liquidano nella fascia valore indeterminabile-complessibilità media, nella misura del 50%, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività espletata.  P.Q.M.  Il Giudice Onorario di ### di ### definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla F.lli ### S.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., nei confronti di ### S.p.A., in persona del legale rapp.te p.t. ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: a) accoglie parzialmente la domanda e, per l'effetto, condanna ### S.p.A., in persona del legale rapp.te p.t., al ripristino dello stato quo ante con la demolizione delle due murature di circa 61 metri lineari meglio identificate nell'elaborato del CTU ed a pagare per le causali di parte motiva la somma di euro 20.561,92 oltre interessi legali dalla pronuncia della presente sentenza al soddisfo; b) pone le spese della C.T.U. a carico di entrambe le parti in causa nella misura del 50%; c) condanna ### S.p.a., in persona del legale rapp.te p.t., a pagare alla F.lli ### S.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., la rifusione delle spese del presente giudizio che si liquidano in complessive euro 5.975,00 di cui euro 545,00 per spese ed euro 5.430,00 per compenso di avvocato al 50% oltre IVA e ### rimborso forfetario del 15% sulle spese generali, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario. 
Così deciso in ### il ####.O.P.   Avv. ###

causa n. 7065/2015 R.G. - Giudice/firmatari: Raffaele Avolio

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 11827/2025 del 05-05-2025

... nel prospettare la non debenza dell'indennità di occupazione in coincidenza con il sequestro giudiziario disposto dal ### di ### ha omesso di precisare, in violazione del prin cipio di specifici tà, se e come la questione sia stata posta all'attenzione del giudice dell'appello. Nel ricorso si legge: “### è stato sequestrato dal 9 marzo a tutto novembre 2020 (e quindi per quasi dieci mesi)” (pagina 5, ultimo capoverso). Nel corpo del moti vo la ricorr ente scrive: “Dal 9 marzo 2020 l'imm obile è stato sottoposto a sequestro giudiziario (sollecitato dal locatore) e dunque non si vede come potesse la ### almeno sino alla riconsegna delle chiavi successiva alla data della pubblicazione della sentenza (novembre 2020) consegnare un bene che non era nella sua disponibilità” (pagina 17, secondo capoverso). È pur vero che nella sentenza impugnata (pagina 14, ultimo capoverso) si riferisce di una istanza fatta dai locatori dopo la proposizione dell'appello per la sostituzione del custode. I stanza defin ita dal ### di ### con dichiarazione di non luogo a provvedere sulla base dell'art. 669 novies, comma terzo, cod. proc. In questo contesto, la ricorrente, anche a prescindere dalla (leggi tutto)...

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ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4471/20229 R.G., proposto da ### rappresentata e difesa dall'avv. ### domiciliata ex lege come da indirizzo pec indicato, - ricorrente - contro ### e ### ra ppresentati e difesi dall'avv.  ### domiciliati ex lege come da indirizzo pec indicato, - controricorrenti - per la cassazione della sentenza n. 742/2021 della CORTE d'APPELLO di Genova pubblicata il ###; udita la relazione svolta nella ### di consiglio del 30.1.2025 dal Consigliere dott. #### 1. ### già titolare dell'azienda denominata “### di ### Elena” sita in via ### a ### gestita nei locali di proprietà di ### e ### condotti in locazione in forza di contratto del 1°-10-2012, ### uso diverso essendo insorta contestazione da parte di terzi circa la difformità della canna fumaria per l'accertamento della quale fu promosso un procedimento ex art. 696 cod. proc. civ. successivamente transatto, adì il Tribunale di Savona per l'esercizio dell'azione di adempimento contrattuale per la messa a norma del bene locato. 
In segui to, data l'impos sibilità di proseguire nell'esercizio dell'attività, nel medesimo procedimento ### chiese la risoluzione del contratto. La domanda fu accolta dal ### ale d i ### con sentenza n. 87/2019 del 30.1.2019, passata in giudicato, sul rilievo che il locale era inadeguato all'attività di ristorazione.   In seguito, ### dopo aver offerto ai proprietari la restituzione dei locali e chieste la corresponsione dell'indennità di avviamento e la restituzione del deposito cauzionale, ottenne dal ### di ### un decreto ingiuntivo per tali titoli, che fu opposto da ### e ### Nel corso del procedimento, con ordinan za del 9.3.2020 il ### ale di ### dispose il sequestro giudiziario dell'immobile fino alla conclusione dei lavori di adeguamento, che tuttavia non vennero fatti eseguire dai proprietari. 
Con sentenza n. 612/2020 il ### di ### dichiarò il diritto di ### al pagamento del l'indenni tà di avviamento e alla restituzione della cauzione per la parte eccedente il limite delle tre mensilità, ordinò la restituzione dell'immobile subordinatamente al pagamento dell'indennità e rigettò la domanda di risarcimento dei danni svolti dagli opponenti.  2. La Corte d'App ello di ### con sentenza non defin itiva, pubblicata il ###, in riforma della sentenza gravata, accertati il diritto dell'appellata al pagamento dell'indennità di avviamento di euro 26.100 e l'obbligo di quest'ultima al pagamento dell'indennità di occupazione a decorrere dal febbraio 2019 fino al rilascio (determinata in euro 42.050 alla data del la sentenza), dispose la compensazione tra i due credit i, co ndannando l'appellata al pagamento del residuo di euro 15.950, gravandola, altresì, del pagamento di euro 4.350 a titolo di canoni per i mesi di no vembre/dicembre 2 018 e gennaio 2019. La Corte d'appello, inoltre, ordinò all'appellata il rilascio dell'immobile, rimettendo la causa sul ruolo per la prosecuzione del giudizio quanto al risarcimento danni chiesto dagli appellanti. 
Notò la Corte d'appello che: - all'appellata spettava l'indennità di avviamento, poiché la risoluzione disposta dal ### di ### con la sentenza 87/2019 (passata in giudicato) non dipendeva da morosit à, disdetta o recesso del condut tore, ma da inadempimento dei locatori per l'inadeguatezza dell'immobile locato; - l'art. 34 l. 392/1978 espressamente prevede che l'ese cuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all 'avvenuta corresponsione dell'indennità come statuito in sede ###termini di subordinazione all'effettiva e integrale corresponsione; - data l' applicabilità al contratto di locazione dell'art. 1458 c od. civ., la risoluzione disposta con sentenza del 30.1.2019 non avrebbe potuto operare con riferimento alle prestazioni già eseguite, sì che erano dovuti i canoni per i mesi novembre/dicembre 2018 e gennaio 2019 per euro 4.350 oltre euro 181 (rinnovo contratto per il 2019); - quanto all'indennità di occupazione nelle locazioni commerciali, se non sussiste un diritto del locatore al risarcimento del danno per il ritardo nel rilascio finché non è pagata l'indennità di avviamento, il protrarsi della permanenza, seppure lecita, non può avveni re senza il pagamento di alcunché da p arte del conduttore; - pur essendo legittima la ritenzione del bene, e non potendo configurarsi un diritto del locatore ad un risarcimento del danno per il ritardo nella riconsegna, tuttavia, sussiste l'obbligo a carico del conduttore di versare una indennità di occupazione, corrispondente al canone prima dovuto, a far tempo dal febbraio 2019, a nulla rileva ndo l'offerta di restituzione perché subordinata al pagamento dell'indennità di avviamento e della cauzione.  3. Per la cassazione della sentenza della Corte ricorre ### sulla base di tre motivi. Rispondono con controricorso ### e ### La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, ai sensi dell'art.380-bis.1. cod. proc. civ..  ### presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte.  ### e ### hanno depositato memoria.  RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo è denunciata, ai sensi dell'art. dell'art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 2909 e 1458 cod.   La ricorrente rileva che la domanda di pagamento dei canoni scaduti, e del pari quelle di rilascio del bene e di pagamento dell'indennità di occupazione, i locatori avrebbero dovuto s volgerle nell'ambito del procedimento definito dal ### di ### con sentenza n. 87/2019, con la quale è stata pronunciata con statuizione passata in giudicato la risoluzione del contratto di locazione. Ciò non è avvenuto e, pertanto, non sarebbe stato possibile proporle in altro giudizio relativo a diritti conseguenti alla dichiarata risoluzione, sì che le domande erano inammissibili e la sentenza della Corte d'appello è stata resa in violazione del giudicato sostanziale ex art. 2909 cod. civ. ormai formatosi.  1.1. Il motivo è manifestamente infondato. 
La ricorrente lamenta la violazione del giudicato contenuto nella sentenza n. 87/2019 del ### di ### che ha pronunciato la risolu zione del contratto di locazione per inadempimento imputabile ai locator i. I locatori avrebbero dovuto proporre in quella sede le domande aventi ad oggetto il pagamento dei canoni scaduti, il rilascio dell'immobile e il pagamento dell'indennità di occupazione. Non avendolo fatto, le domande da loro avanzate in sede di opposizione al decreto ingiunti vo chiesto da ### erano inammissibili e la sentenza impugnata, statuendo su esse, ha violato l'art. 2909 cod.  La ricorrente impropriamente invoca l'effetto del giudicato derivante dalla sentenza del ### di ### n. 87/2019, che ha pronunciato la risoluzione del contratto di locazione per fatto imputabile ai locatori. Tale richiamo postula, secondo quanto esposto dalla ricorrente, che l'accertamento precedentemente svolto in ordine alla situazione giuridica, ovvero alla soluzione delle questioni di fatto e diritto, relativo ad un punto fondamentale comune a entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statui zione contenuta nel dispositivo della sentenza, precluderebbe il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che ne hanno costituito lo scopo, non so ttraendosi a tale principio anche le questioni relative a rapporti di durata. 
Deve essere ricord ato, tu ttavia, che il principio in virtù del quale il giudicato copre il dedotto e il deducibile concerne i limi ti oggetti vi del giudicato, ma il relativo ambito di operatività è correlato all'oggett o del processo e riguarda, perciò, tutto quanto rientri nel suo perimetro, estendendosi non soltanto alle ragioni giuridiche e di fatto esercitate in giudizio, ma anche a tutte le possibili questioni, proponibili in via di azione o eccezione, che, sebbene non dedotte specificamente, costituiscono pre cedenti logici, essenziali e necessari, della pronuncia; i limiti oggettivi del giudicato, pertanto, anche con riguardo al deducibile, non si estendono a domande diverse per petitum e causa petendi, rispetto alle quali può porsi soltanto il problema di una event uale preclusione che, tuttavia, non pu ò ritenersi sussistente in ra gione del mero rapporto di connessione intercorrente con un a domanda già proposta in un giudizio precedente, in quanto la conness ione incide normalmente sul la competenza del giudice, ma non postula il necessario cumulo delle domande connesse (v. Cass., sez. III, 11 gennaio 2024, n. 1259; Cass., sez. I, 9 novembre 2022, n. ###). 
Tra la domanda di risoluzione del contratto di locazione per fatto imputabile ai locatori, oggetto della sentenza della sentenza n. 87/2019 del ### di ### e quelle svolte dai locatori nel diverso giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo alla base del presente giudizio, non ricorre alcu na relazione di pregiudizialità logico-giuridica, sì che i li miti oggettivi del giudicato invocato, anche con riguardo al deducibile, non si estendono a domande diverse per petitum e causa petendi. ### del giudicato sulla risoluzione del contratto la si sarebbe potuta invocare solo rispetto all'eventuale diversa pretesa, esercitata nel secondo giudizio, fondata, ad esempio, sull'esistenza del rapporto e sulla validità del contratto. Solo in questo caso, l'accertamento compiuto in ordine alla situazione giuridica, ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto, relativo ad un punto fondamentale comune ad entrambe la cause, formando la premessa logico-giuridica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo del la sentenza, avrebbe precluso il riesame dello stesso punto di diritto già accertato e risolto, benché il successivo giudizio avesse finalità diverse da qu elle che avevano costituito lo scopo ed il petitum del primo (v. Cass., sez. III, 24 gennaio 2024, n. 2387; Cass., sez. III, 21 novembre 2023, n. ###; Cass., sez. III, 14 settembre 2022, n. 27103; Cass., sez. III, 20 dicembre 2019. N. ###; Cass., sez. III, 11 luglio 2017,n. 17049).   In secondo luogo, mette conto rilevare che l'assunto della pretesa efficacia consumatoria del giudicato sulla risoluzione per inadempimento è, comunque, estraneo al sistema, non esistendo alcu na norma che im pone l'obbligat orio inserimento, a pena di determinarne la consumazione, come per una rinuncia tacita o per fatto co ncludente, nel giudizio di risoluzione di un rap porto contrattuale per inadempimento delle domande di adempimento delle prestazioni contrattuali inadempiute o comunque dovute fino al momento della chiesta risoluzione.  2. Con il secondo motivo è denunciata, ai sensi dell'art. dell'art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1591 e 34 l. 392/1978.   La ricorrente censura la sentenza della Corte d'appello per aver accolto la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione, sebbene dichiarata, con sentenza passata in giudicato, la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile al locatore per l'inidoneità della res locata all'uso convenuto, e nonostante il mancato pag amento dell'indennità di avviamento. La Corte d'appello, invece, “avrebbe dovuto escludere l'applicazione dell'art. 1591 cod.  richiamandosi, semmai, a due recenti decisioni della intestata Corte, che escludono il diritto del locatore [### locatore] all'ottenimento della corresponsione del canone pattuito, se l'immobile non gli viene riconsegnato nel caso in cui sia «inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati - sicché è da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento da parte del (già) locatore - e neppur essendo configurabile la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna»”.  2.1. Il motivo è infondato.   La ricorrente formula la censura imperniata sulla violazione dell'art. 1591 cod. civ. sulla base di una giurisprudenza non pertinente. Infatti, Cass., sez. III, 26 settembre 2019, n. 23987 ha trattato una vicenda avente ad oggetto un contratto di locazione consensualmente risolto per la dichiar ata inagibilità dell'immobile conseguente al sisma dell'aprile 2009. Di qui, l'affermazione che “[n]el co ntratto di locazione, risolto per impos sibilit à sopravvenuta dovuta all'accertata inagibilità dei locali in seguito a calamità natu rale, la mancata restituzione del bene locato, decorrente dal momento in cui il relativo diritto del locatore è fatto valere, non può essere remunerata ai sensi dell'art. 1591 c.c., bensì in forza dell e norme sulla ripetizione del l'indebito e sul pregiud izio effettivamente subìto e provato dal locatore”. ###., sez. III, 22 agosto 2007, n. 17844, invocata dalla ricorrente, si è occupata di un caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta, a seguito dei danni causati da evento sismico e della conseguente emanazione di ordinanze sindacali di sgombero e di inagibilità relative agli immobili oggetto del contratto, ed ha escluso l'applicabilità dell'art. 1591 cod. civ., ess endo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto , dei beni già locati, e la po ssibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna. 
Considerato che i precedenti evocati avevano ad oggetto il caso in cui la locazione si risolve per impossibi lità sopravvenuta di alcu n godimento dell'immobile e, dunque, anche da parte del locatore, se rientrato nella sua disponibilità, essi non hanno alcuna attinenza nel caso in esame di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore all'obbligo di assicurare il godimento del bene locato nei termini convenuti. Correttamente, pertanto, la Corte d'appello, ritenuta l'inefficacia dell'offerta di restituzi one del bene, ha riconosciuto il diritto dei locatori al pagamento dell'indennità di occupazione in base al principio secondo cui “nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli art. 27 e 34 l.  392/78 (e, in regime transitorio, dagli art. 69, 71 e 73 stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo ” (v. Cass. civ., Sez. Un., 15 novembre 2000, n. 1177; Sez. Un., 12 dicembre 2000, n. 1253; Cass., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13417; Cass., sez. III, 21 novembre 2001, n. 14728; Cass., sez. III, 26 aprile 2002,n. 6090; Cass., sez. III, 28 marzo 2003, n. 4690; Cass., sez. III, 11 luglio 2006, n. 15721; Cass., sez. III, 9 marzo 2010, n. 5661; Cass., sez. III, 25 marzo 2010, n. 7179; Cass., sez. III, 20 giugno 2003, n. 15433; Cass., sez. III, 25 giugno 2013, n. 15876, segnatamente “quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato”).  3. Con il terzo motivo si denuncia, ai sensi dell'art. dell'art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 cod. civ. con riferimento all'ammontare dell'indennità di occupazione.   La ricorrente censura la sentenza per essere stata attribuita l'indennità di occupazione nonostante ch e, dal 9.3.2020 e d anche successiva mente alla pubblicazione della sentenza di primo grado fi no alla riconsegn a delle chiavi , l'immobile fosse sottoposto a sequestro e, quindi, sottratto alla disponibilità del conduttore.  3.1. Il motivo è inammissibile.   In primo, luogo, la ricorrente ha omesso di indicare in violazione dell'art.  366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ. la motivazione criticanda, così delegando inammissibilmente questa Corte ad ind ividuare a che cosa dovrebbe riferirsi, mentre è onere del ricorrente provvedervi, atteso che per svolgere qualsiasi motivo di impugnazione, che si correli alla motivazione della decisione impugnata, è necessario identificare quest'ultima.  3.2. Il motivo è altresì inammissibile ai sensi dell'art. art. 366, comma primo, 6, cod. proc.   La ricorrente nel prospettare la non debenza dell'indennità di occupazione in coincidenza con il sequestro giudiziario disposto dal ### di ### ha omesso di precisare, in violazione del prin cipio di specifici tà, se e come la questione sia stata posta all'attenzione del giudice dell'appello.   Nel ricorso si legge: “### è stato sequestrato dal 9 marzo a tutto novembre 2020 (e quindi per quasi dieci mesi)” (pagina 5, ultimo capoverso). Nel corpo del moti vo la ricorr ente scrive: “Dal 9 marzo 2020 l'imm obile è stato sottoposto a sequestro giudiziario (sollecitato dal locatore) e dunque non si vede come potesse la ### almeno sino alla riconsegna delle chiavi successiva alla data della pubblicazione della sentenza (novembre 2020) consegnare un bene che non era nella sua disponibilità” (pagina 17, secondo capoverso).   È pur vero che nella sentenza impugnata (pagina 14, ultimo capoverso) si riferisce di una istanza fatta dai locatori dopo la proposizione dell'appello per la sostituzione del custode. I stanza defin ita dal ### di ### con dichiarazione di non luogo a provvedere sulla base dell'art. 669 novies, comma terzo, cod. proc.   In questo contesto, la ricorrente, anche a prescindere dalla genericità della deduzione per non essere stata puntualizzata l'effettiva durata della perdita della disponibilità del bene a seguito del disposto sequestro, non ha provveduto, in violazione del principio di specificità, ad indicare se e dove la questione della non debenza dell'indennità di occupazione per il periodo del sequestro sia stata posta all'attenzione del giudice dell'appello, provvedendo alla debita indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali si fonda il motivo, all'illustrazione del contenuto rilevante e alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l'esame (v. Cass., sez. un., 27 dicembre 2019, n. ### e ribadito più di recente da Cass., sez. III, 1° luglio 2021, n. 18695). 
I soli riferimenti al sequestro di cui si è detto sono del tutto inidonei a palesare che quanto ad esso fosse stata prospettata la questione sollevata con il motivo e che essa fosse divenuta oggetto del dibattito processuale. Tanto impone di reputarla nuova.  4. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato. 
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. 
Va dato atto della sussistenza dei presupposti process uali per il versamento, a carico della parte ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13 (Cass., sez. un., 20 febbraio 2020, n. 4315).  P.Q.M.  La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 2.800,00 per c ompetenze professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e cpa se dovuti per legge. 
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art.  1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto. 
Così deciso in ### nella camera di consiglio della ### sezione civile della Corte

Giudice/firmatari: Frasca Raffaele Gaetano Antonio, Simone Roberto

Tribunale di Roma, Sentenza n. 12982/2025 del 23-09-2025

... avrebbe dovuto dichiarare, quando si fosse presentato il custode giudiziario dell'immobile nominato dal Tribunale di ### (ove era radicata la causa ereditaria), che il sig. ### di lei figlio, viveva lì e che essi resistenti erano suoi ospiti; che, rispettato per diversi anni il predetto accordo, la resistente e la sig.ra ### avevano poi concordato una riduzione del canone, finché - nel periodo della pandemia da ###19 - alla sig.ra ### era divenuto impossibile pagare; che nel novembre del 2020 la sig.ra ### aveva invitato i resistenti a lasciare l'appartamento entro il successivo 31.12.2020 e ### attesa la situazione di difficoltà dovuta alla pandemia, aveva chiesto di pazientare fino a quando ella non avesse reperito una idonea sistemazione; che, contestualmente, la presenza del sig. ### - figlio della ricorrente ### - era sempre più impositiva e i rapporti tra le parti - più specificamente tra i resistenti e i familiari delle sorelle ### - erano divenuti tesi al punto da culminare in una serie di denunce-querele; che in data il ### il sig. ### approfittando dell'assenza dei resistenti, aveva segato il portoncino dell'immobile de quo, scassinato la serratura e si era insediato nell'immobile. (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SETTIMA SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa ### ha emesso la seguente ### nella causa civile iscritta al n. 3221 del ### degli ### dell'anno 2024, vertente TRA ###### PETTA, ############ e ### in qualità di procuratore generale di ### tutti con il patrocinio dell'avv. ### e dell'avv. ### giusta procura in atti - ricorrenti E ### e ### con il patrocinio dell'avv.  #### giusta procura in atti - resistenti ### occupazione senza titolo di immobile; CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 18.09.2025. 
Ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione d'udienza, i ricorrenti hanno chiesto di: “- accertare e dichiarare, per le motivazioni tutte di cui in premessa, che i sigg.ri ### e ### occupano sine titulo l'immobile di cui in narrativa e, per l'effetto, ordinare ai medesimi l'immediato rilascio dello stesso in favore degli esponenti, libero da persone e cose; - condannare, i sigg.ri ### e ### sempre per le motivazioni tutte di cui in premessa, al risarcimento dei danni conseguenti all'indebita occupazione da quantificarsi, dalla data di abusiva occupazione fino al rilascio, come pari al canone corrente per immobili similari secondo il prezziario locale, ovvero da accertarsi a mezzo ### ovvero da liquidarsi in via equitativa dall'###mo Sig. Giudice, oltre il maggior danno accertando ed a quelli per oneri condominiali ed utenze rimasti impagati. In ogni caso con vittoria di spese e competenze legali di giudizio ivi comprese quelle della esperita procedura di mediazione”. 
Nella specie, hanno esposto: che gli istanti sono tutti comproprietari, ciascuno per la propria quota, dell'immobile sito in ### alla ### n. 19, riportato nel ### del detto Comune al ### 474, ### 190, Sub 5, cat. A/2, Cons. 5,5, vani, ### 2-###; che, in particolare, la proprietà era pervenuta alla maggior parte di essi in forza di sentenza dichiarativa, ### 59/2001, emessa dal Tribunale di ### in data ###, regolarmente trascritta a ### il ### al n. 5375 del ### e al n. 7841 del ###, esattamente per la famiglia ### per i sig.ri ### e per le sorelle ### già proprietarie precedentemente al giudizio dinanzi al Tribunale di ###; che per i sig.ri ###### e ### assistita nella gestione dei propri affari dalla sig.ra ### giusta procura notarile allegata al ricorso, la proprietà del suddetto immobile era pervenuta a seguito della successione e divisione ereditaria del sig. ### parte del giudizio dinanzi al Tribunale di Ascoli e deceduto nell'anno 2022. 
Hanno, dunque, dedotto: che tale immobile, in precedenza oggetto di contratto di locazione transitorio in favore solo della sig.ra ### cessato a far data dall'anno 2008, risulta oggi occupato sine titulo dalla stessa ### ed ora anche dal di lei padre, ### i quali, in particolare, continuano a permanere indebitamente nell'immobile medesimo in assenza di titolo legittimante e senza corresponsione di somme di sorta; che vane erano state le richieste di rilascio dell'immobile inoltrate da parte dei ricorrenti nel corso degli anni e che del tutto infruttuosamente era stata esperita anche la procedura di mediazione; che, nelle more, l'immobile è stato illegittimamente adibito, dalla sig.ra ### coadiuvata dal padre, come B&B ed ivi viene esercitata l'attività di affittacamere in mancanza di ogni autorizzazione e licenza; che nell'ambito di un diverso procedimento radicato dagli odierni ricorrenti (n. R.G. ###/2023, definito con ordinanza dell'intestato Tribunale depositata in data ### e confermata nel procedimento per reclamo avente n. R.G. 47269/2023) è stata ammessa dai resistenti l'assenza di titolo dell'occupazione, ancora a tutt'oggi perdurante. 
Si sono costituiti in giudizio i resistenti, i quali hanno chiesto di rigettare il ricorso ex adverso proposto perché infondato in fatto ed in diritto per le ragioni di cui alla comparsa di costituzione. 
In particolare, hanno esposto: che i sig.ri ### sono stati reimmessi nel possesso dell'immobile in questione sulla scorta di provvedimento reso dal Tribunale di ### a seguito di un'azione dagli stessi promossa ex art. 1168 c.c. nel luglio 2021, in quanto il figlio di una delle parti odierne ricorrenti li aveva violentemente estromessi dall'immobile; che nel suddetto provvedimento è stato, in buona sostanza, riconosciuto che vi era stato un contratto di locazione “in nero” tra due delle ricorrenti e l'odierna resistente; che, più in dettaglio, l'attuale proprietà è stata al centro di complesse vicende giuridiche ereditarie, che hanno visto i ricorrenti contrapporsi gli uni agli altri e, in questa situazione di “vuoto dominicale”, le sig.re ### e ### nell'anno 2007 avevano concesso in locazione alla sig.ra ### l'immobile de quo con un contratto di durata transitoria; che, alla scadenza del contratto, le sorelle ### avevano proposto alla ### di continuare il rapporto di locazione “in nero”, con canone ridotto, e tale rapporto si era protratto per anni, tanto che nel corso del 2016 la resistente era stata raggiunta dal padre ### il quale, stante l'avanzare dell'età, aveva la necessità di essere accudito dalla figlia; che nel 2018 la sig.ra ### aveva comunicato alla sig.ra ### che sarebbe stato opportuno trovare un'altra abitazione, attesa la controversia giudiziaria pendente tra la stessa ed altri odierni ricorrenti e, in un momento successivo, la sig.ra ### altra locatrice di fatto, aveva comunicato alla resistente che, se avesse voluto continuare a stare nell'appartamento di ### 19, interno 4, avrebbe dovuto dichiarare, quando si fosse presentato il custode giudiziario dell'immobile nominato dal Tribunale di ### (ove era radicata la causa ereditaria), che il sig. ### di lei figlio, viveva lì e che essi resistenti erano suoi ospiti; che, rispettato per diversi anni il predetto accordo, la resistente e la sig.ra ### avevano poi concordato una riduzione del canone, finché - nel periodo della pandemia da ###19 - alla sig.ra ### era divenuto impossibile pagare; che nel novembre del 2020 la sig.ra ### aveva invitato i resistenti a lasciare l'appartamento entro il successivo 31.12.2020 e ### attesa la situazione di difficoltà dovuta alla pandemia, aveva chiesto di pazientare fino a quando ella non avesse reperito una idonea sistemazione; che, contestualmente, la presenza del sig. ### - figlio della ricorrente ### - era sempre più impositiva e i rapporti tra le parti - più specificamente tra i resistenti e i familiari delle sorelle ### - erano divenuti tesi al punto da culminare in una serie di denunce-querele; che in data il ### il sig. ### approfittando dell'assenza dei resistenti, aveva segato il portoncino dell'immobile de quo, scassinato la serratura e si era insediato nell'immobile. 
Hanno, altresì, rappresentato che: all'esito del procedimento possessorio instaurato dagli odierni resistenti, il Tribunale nel 2021, in accoglimento del ricorso, aveva ordinato al sig. ### di reintegrarli nel possesso dell'immobile di ### n. 19, interno 4; che, tuttavia, la ### rientrata nel possesso dell'immobile con l'ausilio della forza pubblica, si era avveduta delle pessime condizioni dell'immobile, mettendone a conoscenza la sig.ra ### odierna ricorrente e comproprietaria, alla quale la resistente aveva espresso l'intenzione di regolarizzare la propria posizione; che, dopo diversi scambi di messaggi fra le due, era stata formalmente richiesta alla ### la restituzione dell'immobile a nome di tutti gli odierni ricorrenti. 
Tanto premesso, hanno contestato l'avversa ricostruzione quanto alla data dell'illegittima occupazione e allo svolgimento, nell'immobile, di attività ricettiva alberghiera; hanno, inoltre, lamentato la genericità, indeterminatezza e infondatezza delle domande risarcitorie proposte, insistendo nel rigetto del ricorso. 
All'udienza del 04.04.2024, disposto preliminarmente il mutamento del rito, trattandosi di domanda relativa ad una fattispecie di asserita occupazione senza titolo e non ad un caso di locazione o di comodato, è stata fissata l'udienza di comparizione ex art. 183 c.p.c. al 06.06.2024 (successivamente differita d'ufficio al 12.12.2024), con assegnazione dei termini anteriori per le memorie delle parti ai sensi dell'art. 171-ter c.p.c.. 
Depositate le memorie ex art. 171-ter c.p.c., all'esito dell'udienza del 12.12.2024 la causa è stata rinviata, su richiesta delle parti e previa rinuncia dei ricorrenti alle istanze istruttorie, al 12.06.2025 (udienza successivamente differita d'ufficio al 18.09.2025) per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.. 
All'udienza del 18.09.2025, la sola parte ricorrente ha precisato le conclusioni e discusso la causa oralmente; all'esito, il procedimento è stato trattenuto in decisione, ex art. 281-sexies, ult.  comma, c.p.c..  2. In rito, risulta correttamente soddisfatta la necessaria condizione di procedibilità, per essere stata esperita - sia pur vanamente, per mancata partecipazione dei resistenti - la procedura di mediazione (cfr. verbale mediazione negativa allegato al ricorso).  3. La causa è stata istruita documentalmente.
A tal proposito, si rileva che la parte ricorrente - unica ad aver formulato istanze istruttorie - vi ha espressamente rinunciato in udienza (cfr. verbale del 12.12.2024), chiedendo la decisione della causa e manifestando la disponibilità a rinunciare alla domanda risarcitoria previo rilascio dell'immobile nel termine di mesi tre; nelle more, con nota non autorizzata del 12.04.2025, i ricorrenti hanno rappresentato il fallimento delle trattative medio tempore intercorse e, quali allegati alla nota stessa, hanno depositato le tabelle OMI e una copia della CTU espletata nell'ambito della causa rubricata al n. 59/2001 RG, svoltasi dinanzi al Tribunale di ### conclusasi con sentenza dichiarativa, ### n. 59/2001, emessa in data ###. 
Le conclusioni sono state precisate - dalla sola parte ricorrente, unica comparsa all'udienza di discussione orale della causa - come di seguito: “### le conclusioni riportandosi al ricorso e alle successive memorie depositate; insiste pertanto nella richiesta di rilascio immediato dell'immobile, nonchè nella richiesta risarcitoria già formulata in atti, richiamando le tabelle OMI prodotte” ( verbale del 18.09.2025). 
Orbene, preliminarmente va dichiarata l'inutilizzabilità della documentazione non autorizzata depositata dai ricorrenti in data ###, in spregio alle preclusioni processuali: si evidenzia, in particolare, che non si tratta di documenti sopravvenuti e che, con specifico riguardo alle tabelle ### la siffatta produzione neppure può essere qualificata come documentazione allegata “in replica”, né giustificarsi in ragione del fallimento delle trattative avviate in pendenza di giudizio, atteso che le richieste risarcitorie - alle quali i ricorrenti si sono detti disponibili a rinunciare, subordinando tale rinuncia al rilascio dell'immobile nel termine dagli stessi indicato - sono state formulate sia nel ricorso, sia nelle successive memorie ex art. 171-ter c.p.c. (e poi precisate all'udienza di discussione ex art.  281-sexies c.p.c., in esito al mancato accordo), in assenza di preventivo, e tempestivo, deposito delle suddette tabelle OMI da parte dei ricorrenti medesimi (né in allegato al ricorso, né alla memoria ex art.  171-ter, n. 2, c.p.c.), i quali, invero, si sono limitati ad avanzare una mera richiesta di CTU ai fini della prova del danno, in via dunque del tutto generica ed esplorativa (cfr., ex multis, Cass. sentenza 26048/2023 del 07.09.2023: per pacifica giurisprudenza, la consulenza tecnica d'ufficio non può servire per colmare le lacune probatorie della parte su cui grava l'onere di dimostrare i fatti oggetto di causa).  4. Nel merito, le domande proposte dalla parte ricorrente meritano parziale accoglimento per le ragioni di seguito esposte.  4.1. Domanda di rilascio La parte ricorrente, proprietaria dell'unità immobiliare oggetto di causa (cfr. esiti ispezione ipotecaria dell'11.02.2021 e visura ipocatastale, allegati al ricorso; cfr. anche sentenze ### e Corte di Appello di Ancona, allegate al ricorso e alla memoria ex art. 171-ter, n. 1, c.p.c.), ha agito chiedendo il rilascio della predetta unità, deducendone l'occupazione abusiva da parte dei resistenti, oltre al risarcimento del danno. 
La legittimazione dei ricorrenti all'azione esercitata - che ha natura rivendicatoria, in quanto si agisce per il rilascio dell'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr.  S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) - è suffragata dai documenti prodotti e non è contestata dai resistenti. 
Anche il profilo dell'occupazione dell'immobile da parte dei resistenti è riscontrato da diversi elementi e, in particolare, dal tenore degli scritti difensivi dei resistenti medesimi e dalle risultanze degli altri contenziosi instaurati negli anni fra le odierne parti: non è, infatti, contestato, da parte dei sig.  ### il fatto in sé della loro permanenza all'interno dell'immobile, ma è offerta una contrapposta versione circa la sussistenza di un idoneo titolo legittimante la suddetta occupazione. 
Nella specie, mentre i ricorrenti hanno rappresentato l'attuale assenza di titolazione a permanere nell'immobile per cui è causa, i resistenti hanno, invece, descritto una situazione di disponibilità della cosa - dapprima - in forza di regolare contratto di locazione stipulato tra talune parti ricorrenti e la resistente ### e - poi - di locazione solamente verbale ma comunque giuridicamente tutelabile, cristallizzata nel verbale di reintegra nel possesso del dicembre 2021 (cfr. doc. 3 comparsa di costituzione) all'esito dell'ordinanza resa dall'intestato ### nel procedimento ex artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c. (n. R.G. 2021/44262) con cui i sig.ri ### e ### sono stati reintegrati nel possesso dell'immobile in questione. 
Più in dettaglio, non è contestata dai resistenti la circostanza di aver ricevuto la formale diffida inoltrata dalla procuratrice dei proprietari odierni ricorrenti per il rilascio dell'immobile, datata dicembre 2022 (cfr. doc. 7 allegato al ricorso); a questa ha fatto seguito la risposta, nel gennaio 2023, della procuratrice dei resistenti (cfr. doc. 8 allegato al ricorso), nella quale si legge della richiesta fatta dalla sig.ra ### alla sig.ra ### per la stipula di un contratto di locazione, con ciò confermandone l'assenza con riferimento all'epoca pregressa (ossia dopo il 2008). Con riguardo al periodo successivo al 2022, non risulta che si sia mai addivenuti alla formale sottoscrizione di un contratto di locazione fra le parti, né che si sia protratta una situazione di disponibilità dell'immobile in favore dei resistenti in qualche modo assimilabile ad un comodato quanto meno verbale, deponendo in senso contrario l'espressa richiesta di restituzione dell'immobile nel 2022 da parte dei ricorrenti e la testuale conferma, negli scritti difensivi dei resistenti, dell'assenza di una permanenza all'interno dell'immobile previamente concordata con l'assenso di tutti i soggetti proprietari. Dal tenore degli scritti difensivi e dalle emergenze istruttorie complessivamente considerate emerge, invero, l'esistenza di un contrasto tra gli eredi proprietari, anche con il coinvolgimento di un terzo estraneo al presente giudizio (ossia il soggetto nei cui confronti è stata emessa nel settembre 2021 l'ordinanza di condanna alla reintegrazione nel possesso dei resistenti), circostanza che avvalora - ai limitati fini che interessano questo procedimento - che la permanenza dei ### all'interno dell'immobile non è avvenuta con il consenso dell'intera compagine proprietaria. Non sono poi dirimenti, ai fini del decidere, le foto, i filmati e i files audio (peraltro tutti di data incerta) prodotti dalla parte resistente in allegato alla comparsa di costituzione e alla memoria ex art. 171-ter, n. 2, c.p.c.; del pari, il vaglia prodotto dai resistenti si riferisce ad una sola mensilità risalente all'anno 2020 (cfr. doc. 11 allegato alla comparsa). 
E' pacifico anche che, quanto meno dal periodo risalente all'epoca del lock-down da ###19 e nei mesi immediatamente successivi (cfr. comparsa di costituzione), i resistenti non abbiano provveduto al pagamento del corrispettivo per il godimento dell'immobile e che nel 2023 i ricorrenti, instaurando un apposito ricorso per il sequestro giudiziario dello stesso, esitato in ordinanza di rigetto successivamente oggetto di reclamo nel corso dello stesso anno, abbiano manifestato ed estrinsecato la chiara volontà di interrompere ogni tipo di relazione della controparte con il bene immobile di cui oggi è chiesto il formale rilascio; risale al 2023 anche il procedimento di mediazione prodromico all'instaurazione di questo giudizio. Tali elementi superano la pregressa statuizione giudiziale di condanna alla reintegra nel possesso risalente al settembre 2021 - notoriamente fondata su presupposti e finalità diversi, e per di più emessa, nel caso di specie, nei confronti di un soggetto che non è parte in causa -, che dà evidenza di una disponibilità in fatto della res da parte dei resistenti con riferimento al solo periodo ivi considerato (ossia fino al 2021). 
E', dunque, conclamata ed ammessa da parte dei resistenti l'assenza attuale di titolo legittimante l'occupazione, sicché è pienamente fondata la domanda di rilascio avanzata dai ricorrenti.
Per l'effetto, parte resistente va condannata all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.  4.2. Domanda risarcitoria per illegittima occupazione e di pagamento oneri condominiali ed utenze ### noto, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. ###/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione ### ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato” (principi di recente confermati da Cass. Sez. 3, 29/05/2023, n. 14947 e Cassazione civile sez. II, 03/04/2025, (ud. 14/03/2025, dep. 03/04/2025), n. 8868). 
Nel caso di specie, pur non essendo contestata dai resistenti sia la permanenza all'interno dell'immobile da lungo corso e a tutt'oggi, sia - quanto meno a far data, sostanzialmente, dal periodo della pandemia da ###19 - l'assenza di regolare versamento di somme quale corrispettivo per la siffatta permanenza, non ricorrono gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento, attesa la genericità ed indeterminatezza della domanda e del quantum risarcitorio richiesto, cui non è possibile ovviare neppure in via equitativa (cfr. Cassazione civile sez. III, 28/07/2025, n. 21607, sulla valutazione equitativa). Ed invero, richiamato quanto osservato circa l'inutilizzabilità delle tabelle ### in quanto prodotte tardivamente dalla parte ricorrente, nonché circa la natura del tutto esplorativa della CTU (cfr. paragrafo 3), va aggiunto che non sono stati prospettati dalla parte ricorrente idonei e sufficienti parametri ed elementi ai fini della individuazione, determinazione e quantificazione del danno di cui ha chiesto il risarcimento. Si consideri altresì che, con riguardo ad un'epoca più recente (successiva, quindi, al periodo post pandemia), non è contestato che i resistenti siano stati spogliati per un certo intervallo temporale del possesso del bene; parimenti, è pacifico che, una volta rientrati all'interno dell'immobile, i ### lo abbiano ritrovato in condizioni particolarmente critiche. Non è, poi, provato che sia stato loro intimato il pagamento, né può radicalmente escludersi che i resistenti abbiano - quanto meno per certi periodi - continuato a versare somme, a taluni degli eredi e in assenza di regolare contratto, per la permanenza all'interno dell'immobile stesso. 
Va, pertanto, rigettata la domanda di condanna dei resistenti al pagamento di un'indennità di occupazione; parimenti, va rigettata la domanda, pure generica e sfornita di allegazione e prova, di condanna dei resistenti al pagamento di oneri condominiali e utenze.  5. Non sussistono i presupposti dell'art. 88 c.p.c. invocato dalla parte ricorrente, non ravvisandosi nel comportamento della parte resistente alcuna violazione dei canoni di lealtà e probità; neppure sussistono i presupposti dell'art. 96 c.p.c.. 
Le spese di lite vanno integralmente compensate in considerazione delle ragioni della decisione, con margini di reciproca soccombenza.  P.Q.M. ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone: 1. dichiara che parte resistente occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in ### alla ### n. 19, riportato nel ### del detto Comune al ### 474, ### 190, Sub 5, cat. A/2, Cons.  5,5, vani, ### 2-### e, per l'effetto, condanna parte resistente al rilascio immediato dell'immobile stesso libero da persone e/o cose; 2. rigetta le domande risarcitorie; 3. compensa integralmente le spese di lite.  ### 23.09.2025

causa n. 3221/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Esposito Fulvia

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