TRIBUNALE ORDINARIO DI LOCRI SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 100213/2008 Oggi 11 luglio 2018 ad ore 9:47 innanzi al dott. ### sono comparsi: Per l'a vv. ### Per l' avv. ### Il Giudice invita le parti a discutere la causa. ###. ### precisa le conclusioni come da note conclusionali depositate in data ###, alle quali si riporta integralmente. ###. ### precisa le conclusioni come da note conclusionali depostate in data ###, alle quali pure si riporta integralmente.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale pronuncia sentenza come da fogli allegati. #### 2 N. R.G. 100213/2008 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI LOCRI SEZIONE CIVILE Il Tribunale civile e penale di ### in persona del giudice unico dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 100213/2008 promossa da , C.F. , nata a il ; rappresentata e difesa dell'avv. ### giusta mandato in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ed elettivamente domiciliat ###### di ####, ; INTIMANTE contro , C.F. nato a il ; rappresentato e difeso dall'avv. ### giusta mandato a margine della memoria di costituzione di nuovo difensore ed elettivamente domiciliat ###### di ####, ; INTIMATO OGGETTO: sfratto per morosità. CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ####### 3 1. Con contratto stipulato l'01.10.2005 e regolarmente registrato in data ### (n. 1112, serie 3°), concedeva in locazione ad uso commerciale a il magazzino sito in ### di ####, (riportato al N.C.U. del predetto Comune al foglio di mappa n. , particella n. ), piano terra, con decorrenza dall'01.10.2005 e durata di anni sei dietro pagamento del canone mensile di ### 516,00, annualmente rivalutabili in base agli indici ### 2. Con atto ritualmente notificato in data ###, la locatrice - sul presupposto che il conduttore, dopo aver pagato i canoni sino al mese di agosto 2007, aveva corrisposto la minor somma di ### 300,00 per il mese di settembre 2007 e si era reso moroso per tutte le successive mensilità - gli intimava sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti (pari ad ### 5.376,00, corrispondenti ad una parte del canone di settembre 2007 e di quelli successivi da ottobre 2007 a luglio 2008), oltre ad interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo. 3. Con comparsa di costituzione e risposta del 28.08.2008, si opponeva allo sfratto , esponendo in fatto: - di aver effettuato a proprie spese alcune ristrutturazione di carattere straordinario all'immobile (ripristino delle pareti del locale, stuccatura, rasatura, tinteggiatura, impianto di illuminazione) per un importo complessivo pari ad ### 2.461,00; - di aver altresì incaricato l'arch. di presentare la “### di inizio attività”, il “### di regolare esecuzione variazione catastale e frazionamento” e la “### del certificato di agibilità”, sopportando costi per un totale di ### 2.508,80; - di aver regolarmente corrisposto alla locatrice i canoni pattuiti; - che, in data ###, il magazzino locato era stato colpito da un incendio e che, da allora, la gli aveva impedito di accedere ai locali mediante atti di violenza fisica e morale (ingiuriandolo, schiaffeggiandolo in pubblico e minacciandolo con bastoni), costringendolo a richiedere in più di un'occasione l'intervento delle forze dell'ordine ed a sporgere querela nei confronti della locatrice; - di non aver pertanto potuto effettuare i lavori di ripristino dell'immobile oggetto di locazione e di non aver goduto dello stesso.
In diritto, eccepiva, per un verso, che la sospensione del pagamento dei canoni era dovuta all'inadempimento della parte locatrice, invocando all'uopo il disposto di cui all'art. 1460 c.c., e, per altro verso, che in data ### la aveva notificato al conduttore la disdetta dalla locazione a decorrere dal 07.10.2008, con la conseguenza che la locatrice aveva notificato l'intimazione di sfratto per morosità prima del termine da lei stessa stabilito per la cessazione del rapporto. ### 4 Deduceva di avere diritto, oltre all'indennità di avviamento, al rimborso delle spese straordinarie effettuate, avendone dato avviso alla locatrice ex art. 1577 comma 2 c.c. in forza dell'art. 8 del contratto di locazione; eccepita la compensazione con il controcredito vantato dalla controparte a titolo di canoni inevasi, domandava di condanna della al versamento dell'eccedenza.
Chiedeva, pertanto, il rigetto dalle domande avversarie e la condanna della controparte al pagamento della somma di ### 6.589,80, di cui ### 1.548,00 a titolo di deposito cauzionale, ### 3.461,00 a titolo di rimborso per le riparazioni straordinarie all'immobile ed ### 2.508,80 a titolo di rimborso per gli esborsi relativi al conseguimento delle certificazioni amministrative (### di inizio attività, ### di regolare esecuzione variazione catastale e frazionamento, ### del certificato di agibilità), nonché al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale ed al risarcimento dei danni tutti subiti dal conduttore. 4. All'esito dell'udienza del 29.08.2008, il giudice disponeva il mutamento del procedimento nelle forme del rito speciale.
Le parti depositavano le memorie autorizzate.
Le chiavi dell'immobile venivano restituite alla locatrice in data ### ( verbale d'udienza del 12.11.2008 e verbale di sopralluogo in pari data sub all. 9, fasc. intimante).
La causa era istruita documentalmente e con l'escussione dei testi (udienza del 14.12.2011), (udienza del 18.07.2012), e (udie nza del 07.10.2016) e (udie nza del 12.01.2018).
Dopodiché, parte ricorrente rinunciava all'escussione del teste e la rinuncia veniva accettata dalla controparte.
La causa era quindi rinviata all'udienza odierna per la discussione. 5. Deve essere preliminarmente dichiarata la decadenza delle parti relativamente alla prova orale ammessa con ordinanza di cui al verbale del 10.11.2010 e non espletata: la decadenza colpisce - con riguardo a parte attrice - l'escussione dei testi e ( non citati per l'udienza del 22.09.2017), mentre - con riguardo a parte convenuta - l'escussione della teste (non citata per l'udienza dell'01.07.2016).
Sempre in via preliminare, va dichiarata la rinuncia implicita della ricorrente all'interrogatorio formale di (a mmesso c on la c itata or dinanza de l 10.11.2010), come desumibile dal contegno processuale tenuto dalla parte deferente successivamente alla ammissione del predetto mezzo di prova, atteso che nelle numerosissime udienze celebrate dal 15.04.2011 al 09.03.2018 la stessa non ha mai reiterato l'istanza formulata nella memoria autorizzata del 20.10.2008, insistendo affinché la controparte fosse sottoposta ad interpello (cfr. Cass., Sez. II, 07/02/2018, 2956). ### 5 6. È fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. 6.1. È appena il caso di premettere che, nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile in corso di causa, la parte intimante conserva l'interesse ad ottenere una pronuncia dichiarativa che accerti il grave inadempimento del conduttore e la riconducibilità causale della cessazione del rapporto locatizio alla condotta avversaria, giacché detta statuizione è idonea a produrre per la stessa effetti favorevoli, quali - nella specie - la neutralizzazione dell'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dal conduttore e la conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni non corrisposti ( Cass., Sez. III, 22/12/2015, n. 25740). 6.2. Ancora in premessa, va respinta l'eccezione di nullità dell'intimazione di sfratto per morosità sollevata da parte resistente sull'assunto per cui, avendo la comunicato al conduttore la disdetta dal contratto di locazione con raccomandata dell'01.04.2008, ricevuta in data ### (cfr. doc. 30, fasc. intimato), il presente procedimento sarebbe stato radicato dalla stessa prima della scadenza del termine di sei mesi previsto dall'art. 27 della legge n. 392/1978, decorrente nella specie dal 07.10.2008. ## disparte l'inapplicabilità nel caso concreto della norma invocata dalla parte convenuta (il citato art. 27, infatti, si riferisce alle fattispecie di disdetta del conduttore), dalla missiva inviata il ### al dalla locatrice emerge che quest'ultima ha, da un lato, richiesto alla controparte il pagamento della somma di ### 3.612,00 oltre interessi e rivalutazione a titolo di canoni non pagati e, dall'altro, ha intimato al conduttore il rilascio dell'immobile locato entro il termine del 30.04.2008 con la seguente motivazione: “in quanto non si intende, causa morosità del conduttore, continuare il rapporto di locazione, secondo quanto previsto dall'art. 7 del contratto, e pertanto si procede con la presente a disdire il contratto”.
Ora, l'articolo 7) del contratto prevede che “Il canone locativo deve essere versato anticipatamente entro il 05 di ogni mese, il ritardo nel pagamento di tre mensilità comporterà causa di disdetta del presente contratto con responsabilità del conduttore e obbligo al risarcimento del danno a favore della locatrice”; tale pattuizione - impropriamente qualificata dalle parti come facoltà per la locatrice di operare l'unilaterale “disdetta” del contratto - va giuridicamente interpretata come clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), trattandosi di una previsione evidentemente diretta ad attribuire alla il diritto potestativo di risolvere di diritto il contratto in presenza dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di versare i canoni per tre mensilità.
Come si evince dal tenore letterale della raccomandata, sopra testualmente riportato, nonché dall'esplicito richiamo alla suddetta clausola 7), è indubbio che nella missiva in questione la abbia inteso avvalersi della clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita.
Sennonché, in difetto di una esplicita domanda di accertamento tesa a dichiarare l'avvenuto effetto interruttivo di diritto ex art. 1456 c.c. l'unica domanda di risoluzione che può essere esaminata in questa sede è quella per grave inadempimento del conduttore, ai sensi dell'art. 1453 c.c., implicita nella intimazione di sfratto per ### 6 morosità, in quanto la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ha presupposti di fatto e di diritto, nonché contenuto, diversi dalla domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto in conseguenza della dichiarazione di una parte all'altra della sua volontà di valersi della pattuita clausola risolutiva espressa (cfr. Cass., Sez. III, 09/06/2015, n. 11864: “La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicché, una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 cod. civ., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al "petitum", perché invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla "causa petendi", perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa”; in terminis, anche Cass., Sez. III, 14/11/2006, n. 24207). 6.3. Tanto premesso, è documentalmente provato che , dopo aver regolarmente corrisposto a i canoni concordati fino ad agosto 2007 ed aver versato un acconto pari ad ### 300,00 per il mese di settembre 2007, ha interrotto del tutto i pagamenti dalla mensilità di ottobre 2007 (cfr. ricevute di pagamento prodotte dal convenuto sub docc. da 3 a 28). ###, è la stessa attrice che nell'atto di intimazione di sfratto per morosità ha allegato che l'avverso inadempimento riguardava soltanto le mensilità di settembre 2007 (per la differenza tra il canone concordato e la somma di ### 300,00 versata dal conduttore a titolo di acconto) e quelle successive da ottobre 2007, proponendo una specifica domanda di condanna limitatamente a tali somme.
A fronte della produzione documentale in atti e delle precise allegazioni attoree (coerenti, peraltro, con la domanda di adempimento formulata nello stesso atto introduttivo) deve ritenersi che l'inadempimento del sia iniziato soltanto da partire dal mese di settembre 2007, allorquando egli ha pagato soltanto parzialmente il canone dovuto.
Prima di allora, invece, egli ha assolto pienamente alla propria obbligazione, versato con regolarità i canoni pattuiti.
Di ciò - si ribadisce - dà atto la stessa locatrice nell'atto con cui ha introdotto il presente giudizio.
Soltanto nella memoria autorizzata del 20.10.2008, infatti, parte attrice ha allegato per la prima volta il parziale adempimento della controparte in riferimento alle mensilità precedenti (da agosto 2006 ad agosto 2007), quando - secondo l'assunto attoreo - il conduttore avrebbe corrisposto la somma mensile di ### 250,00, anziché quella risultante dalle relative ricevute prodotte in giudizio (“A contrario, deve trovare accoglimento la richiesta della locatrice alla refusione di € 3.45800 a titolo somma che ### 7 residua dai canoni relativi alle mensilità da agosto 2006 ad agosto 2007, in quanto il pu r rilasciando ricevute, per le suddette mensilità, dell'importo d € 516,00 mensile, in realtà corrispondeva alla locatrice mensilmente la somma di € 250,00”: pag. 5, memoria autorizzata cit.). ### - palesemente contraddittoria rispetto alla posizione processuale originaria - non ha trovato conferma neppure all'esito della prova orale.
Sul punto, è stato sentito il teste , il quale ha dichiarato di essere stato incaricato dalla sorella e dal fratello di portare la ricevuta con i soldi.
La deposizione, peraltro inammissibile ai sensi degli artt. 2726 e 2729 c.c., in quanto contraria al contenuto delle quietanze in atti e diretta a provare il mancato pagamento (cfr. Cass., Sez. III, 27/11/2014, n. 25213), è risultata, comunque, sul punto inattendibile ed ininfluente ai fini che ci occupano. Da un primo punto di vista, ad essa non può darsi credito, sia perché del tutto generica (il teste non ha specificato se l'incarico abbia riguardato la consegna di tutte le ricevute o soltanto di alcune di esse), sia perché il teste ha menzionato un non meglio identificato “fratello”, dal quel avrebbe ricevuto l'incarico in questione, senza però chiarire quale interesse avesse tale soggetto nella vicenda di cui si discute. Inoltre, la testimonianza è in parte qua irrilevante, in quanto il teste, nel confermare il capitolo n. 7 della memoria autorizzata del 20.10.2008 depositata da parte attrice (“### che pur rilasciando la ricevuta per l'importo di € 516,00 di fatto versava alla locatrice € 250,00 da agosto 2006 ad agosto 2007“), ha poi riferito di aver fatto notare alle parti la discordanza tra l'importo della ricevuta ed i soldi consegnati, ma che queste «non facevano alcuna osservazione».
A prescindere dalle suddette assorbenti ragioni che portano a dubitare della genuinità della deposizione, tenuto conto, da un lato, che le ricevute di pagamento recano la sottoscrizione (non disconosciuta) della e che - come affermato dal teste - le parti nulla hanno obiettato in ordine alla divergenza tra la somma consegnata alla locatrice e quella indicata nelle quietanze di pagamento rilasciate dalla e, dall'altro, del contegno processuale tenuto dalla nella fase di instaurazione del giudizio (nell'atto introduttivo non v'è traccia della circostanza de qua), deve ritenersi provato l'adempimento del conduttore fino al mese di agosto 2007. Del resto, proprio poiché le parti erano perfettamente a conoscenza della divergenza segnalata loro dal teste , tanto da non aver obiettato alcunché in proposito, non può escludersi che la somma residua sia stata direttamente versata dal conduttore alla locatrice. 6.4. Ciò chiarito, si osserva che il parziale pagamento del canone relativo alla mensilità di settembre 2007 (### 300,00 anziché ### 516,00) ed il mancato pagamento dei canoni relativi alle successive mensilità integra una condotta di grave inadempimento del conduttore, che legittima la parte locatrice a chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
Versandosi in una fattispecie di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c. (cfr. Cass., Sez. VI, 23/06/2011, n. 13887). ### 8 Come è noto, lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte (art. 1455 c.c.).
La giurisprudenza ha precisato che, in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita, ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (cfr. Cass., Sez. I, 28/10/2011, n. 22521).
Tale apprezzamento viene operato alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale; l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (cfr. Cass., Sez. III, 22/10/2014; Cass., Sez. III, 28/03/2006, n. 7083).
Con specifico riferimento al contratto di locazione, la Suprema Corte ha peraltro affermato che il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (cfr. Cass., Sez. III, 28/06/2010, n. 15363). ###, citando il convenuto con la convalida di sfratto per morosità, ha chiesto che lo stesso fosse condannato a rilasciare l'immobile ed a pagare i canoni dovuti, sino al rilascio, dal momento in cui il conduttore aveva iniziato a pagarli soltanto parzialmente (settembre 2007) fino a sospenderne completamente il pagamento (dall'ottobre 2007). Queste domande presuppongono l'accertamento dell'obbligo del conduttore di pagare il canone ed il suo inadempimento. Il convenuto si è difeso sostenendo di avere legittimamente sospeso il pagamento del canone, perché il godimento dell'immobile secondo l'uso stabilito nel contratto era divenuto impossibile a causa dell'incendio divampato nei locali locati e del comportamento ostruzionistico della locatrice, la quale gli avrebbe impedito di eseguire i lavori di ristrutturazione necessari a rendere l'immobile nuovamente adeguato all'uso commerciale contrattualmente concordato.
Il problema che si pone è se detto comportamento del locatore possa qualificarsi di inadempimento ai suoi obblighi nascenti dal contratto di locazione e se possa essere fatto valere dal conduttore ai fini dell'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), come giustificativa del proprio inadempimento nel pagamento del canone, ed, infine, ai fini della gravità dell'inadempimento del conduttore, ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Orbene, dovendosi fare concreta applicazione dei principi dinanzi enunciati, si osserva che un complessivo apprezzamento della vicenda in esame - condotto sul piano non soltanto oggettivo, ma anche soggettivo - porta a qualificare in termini di gravità l'inadempimento di cui si è pacificamente reso responsabile il In virtù dell'art. 1587 c.c., tra le obbligazioni principali vi è quella di versare il corrispettivo nei termini convenuti.
Nella specie, il non ha adempiuto a tale obbligazione già dal settembre 2007 (quando ha versato il relativo canone in misura inferiore a quella pattuita), senza addurre alcuna giustificazione (giustificazione che, difatti, per le mensilità da settembre 2007 a gennaio 2008 non è stata addotta neppure dopo che gli è stato intimato lo sfratto per morosità).
Egli si è limitato a replicare di aver sospeso i pagamenti quale reazione alla condotta violenta della locatrice, che gli avrebbe impedito di eseguire i lavori di ripristino dei locali.
La circostanza che la abbia in quale modo ostacolato la ristrutturazione dell'immobile è, invero, comprovata dalle dichiarazioni rese dalla teste , occupatasi materialmente di pulire e tinteggiare i locali resi inservibili dall'incendio su incarico di ; la teste, infatti, ha affermato che tra febbraio e marzo 2008 la locatrice le ha impedito di effettuare i lavori che le erano stati commissionati dal conduttore («è entrata e ci ha “cacciati” gridando che dovevamo uscire fuori perché quella era la sua proprietà»; «La sig.ra si è avvicinata alla scala sulla quale mi trovavo e ha scosso la stessa al fine di farmi scendere e farmi uscire. Confermo la circostanza che sono intervenuti carabinieri»; «###ra non voleva che io eseguissi i lavori»; «Mi sono recata in questo locale commerciale in due occasioni distinte, nella prima ero solo con il ### e nella seconda c'era anche un mio amico tale “ ” che mi diceva come fare i lavori. ADR In entrambe le occasioni era presente la ###ra la quale gridava e ci buttava fuori»). La deposizione è senz'altro attendibile, sia perché sufficientemente circostanziata, sia perché la teste ha lucidamente e coerentemente riferito di episodi a cui ha assistito di persona, sia perché, infine, come emerge dal tenore della stessa, la testimonianza è scevra da esagerazioni (si veda il passaggio in cui la teste ha negato di essere stata aggradita dalla con bastoni o con l'uso delle mani).
Non rappresenta un fattore tale da inficiare la veridicità di quanto riferito dalla la dive rgenza tr a il pe riodo nel quale - a detta della stessa - ella avrebbe eseguito (o tentato di eseguire) i lavori presso l'immobile de quo (tra febbraio e marzo) e la data di inizio indicata dallo stesso nel verbale di querela sporta presso i ### 10 Carabinieri di ### di ### in data ### (“da una settimana circa ho iniziato i lavori si restrutturazione di detto locale al fine di lasciarlo alla proprietaria nelle condizioni adeguate”): essendo trascorsi oltre tre anni tra gli episodi narrati dalla teste e la deposizione ed essendo i fatti comunque collocabili nei primi mesi dell'anno, è plausibile infatti che il ricordo della possa essere stato parzialmente impreciso in merito alla individuazione del mese esatto.
Sennonché, la teste (ma resciallo de i C arabinieri, a ll'epoca dei fatti in servizio presso la ### di ### di ###, senz'altro attendibile in quanto priva di qualsivoglia legame con le parti ed a conoscenza dei fatti a seguito delle numerose richieste di intervento delle parti, ha affermato che gli odierni litiganti avevano avuto discussioni a causa della morosità del conduttore ben prima della querela presentata dal («i contrasti tra le parti e gli interventi dei CC risalgono a molto prima della data del 16.04.2008 … Preciso che i contrasti tra le parti derivavano dalla morosità del conduttore, secondo quanto riferivano la ###ra e lo stesso conduttore, , il quale ammettendo i ritardi chiedeva più tempo per i pagamenti»).
È dimostrato, dunque, che i litigi tra le parti - sfociati nella querela sporta dal in data ### - erano cominciati tempo addietro e non erano dovuti, almeno inizialmente, alla corretta esecuzione o meno dei lavori di ristrutturazione del magazzino danneggiato dall'incendio, bensì trovavano la propria causa scatenante nei ritardi nel versamento dei canoni da parte del conduttore.
Alla luce delle suddette emergenze probatorie, la sospensione, da parte del del pagamento dei canoni è del tutto ingiustificata.
In primo luogo, come sopra evidenziato, la circostanza che il mancato pagamento sia dipeso dalla condotta della controparte non corrisponde al vero, essendo l'inadempimento precedente all'incendio che ha colpito l'immobile oggetto di locazione ed, in particolare, iniziato già cinque mesi prima di detto evento dannoso.
In secondo luogo, non risultando specifici accordi o avvisi per cui le opere di ristrutturazione dovessero essere effettuate dal conduttore, l'esecuzione delle stesse rientrava tra le obbligazioni del locatore (artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c.), sicché la a veva tutto il diritto di eseguirle direttamente o, comunque, poteva pretendere di verificare la conformità alle leges artis di quelle intraprese dal conduttore, anche in vista di eventuali richieste di rimborso da parte di quest'ultimo; né è in alcun modo provato che l'ingerenza della locatrice sia trasmodata in veri e propri atti di violenza, stante l'archiviazione del relativo procedimento penale aperto a carico della a seguito della querela sporta dal conduttore.
In ogni caso, sul punto è appena di sottolineare che - contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del convenuto - l'articolo 8 del contratto (“Il conduttore e la locatrice dichiarano di essere edotti che l'immobile nel periodo precedente alla locazione in corso era rifinito ed ultimato nell'intonaco esterno e nella pavimentazione, mentre l'intonaco interno e gli impianti di acqua e luce sono stati effettuati a spese del conduttore”) non integra gli estremi dell'avviso richiesto dall'art. 1577 comma 2 affinché il conduttore possa chiedere alla controparte il rimborso per le riparazioni ### 11 urgenti, costituendo, invece, una semplice presa d'atto delle parti in ordine a pregressi esborsi sostenuti dal conduttore prima della instaurazione del rapporto locatizio. Il che è reso evidente dal fatto che, altrimenti opinando, la clausola testé richiamata, risalendo all'ottobre 2005, costituirebbe un avviso - per così dire - preventivo rispetto agli eventi per cui è causa; in altri termini, in occasione della stipula del contratto di locazione il conduttore non può aver avvisato la locatrice dei lavori di ristrutturazione diventati necessari per effetto dell'incendio, per l'ovvia ragione che l'evento in questione si è verificato soltanto nel gennaio 2008.
Dal compendio probatorio acquisito, e considerato che le suddette circostanze debbono essere valutate nel loro complesso, si ritiene che, avendo il conduttore volontariamente interrotto l'esatto pagamento dei canoni ben cinque mesi dell'evento che ha danneggiato i locali locati ed essendo le discussioni risalenti ad un'epoca di molto antecedente ai lavori di ristrutturazione, l'iniziale inadempimento dello stesso non trovi la propria giustificazione nell'incendio, rispetto al quale non ha quindi alcun collegamento causale.
Parimenti ingiustificato è il protrarsi dell'inadempimento successivamente all'incendio.
Soltanto con la raccomandata del 03.05.2008 (in risposta alla missiva inviata dalla locatrice in data ###) il conduttore ha manifestato la propria volontà di corrispondere i canoni scaduti e di rilasciare l'immobile. Si tratta, tuttavia, di una mera manifestazione di intenti, irrilevante ai fini che si occupano: non soltanto tale raccomandata non può integra una offerta reale, poiché non effettuata secondo le modalità prescritte dall'art. 1209 c.c. (quelle di cui al primo comma quanto al pagamento dei canoni, e quelle di cui al secondo comma, richiamato dall'art. 1216 quanto alla consegna dell'immobile), ma neppure può essere definita come offerta non formale o irrituale, in quanto priva dei caratteri di serietà, non avendo l'offerente messo il destinatario nell'effettiva condizione di ricevere la prestazione (nella raccomandata non vengono indicate neanche le modalità con le quale la avrebbe potuto conseguire il pagamento).
Analogamente, anche l'atto di intimazione notificato dal per il tramite dell'avv. ### alla locatrice in data ### (atto con il quale il conduttore ha intimato alla controparte “di riscuotere la somma di € 1.764,00 a titolo di canoni di locazione, depositata presso l'intestatario ### legale”, di “consentire al ### di effettuare i lavori di restauro dell'immobile del quo” e “di ricevere le chiavi del suddetto immobile liberando il ### d a qualsiasi ulteriore obbligazione”) non costituisce offerta formale di pagamento ex art. 1209 c.c., giacché dell'offerta reale difetta il requisito sostanziale della esattezza della prestazione (la somma offerta è inferiore a quella dovuta per i canoni fino allora maturati) mentre dell'offerta per intimazione difetta la specificazione del giorno e dell'ora in cui il debitore intende procedere al rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art. 75 disp. att. A ciò aggiungasi che, pur essendo l'incendio scoppiato il ###, non risulta che il abbia avanzato alcuna pretesa nei confronti della locatrice prima della citata raccomandata del 07.04.2008. ### 12 ###, dunque, non può definirsi di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), perché quantitativamente non insignificante dal punto di vista oggettivo ed assolutamente ingiustificato in ragione dei principi di correttezza e buona fede che devono informare la condotta delle parti anche nella esecuzione del rapporto contrattuale (artt. 1175 e 1375 c.c.), dovendosi altresì valorizzare - oltre all'aspetto economico - l'assenza di contestazioni circa la corretta esecuzione delle prestazioni da parte della locatrice ed il comportamento complessivamente tenuto dal conduttore alla stregua del criterio cronologico e quello di causalità, comportamento che deve ritenersi abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale.
Sussistono, pertanto, tutte le condizioni per dichiarare risolto il contratto di locazione in questione per grave inadempimento del conduttore, che non ha corrisposto nel termine pattuito i canoni, ai sensi dell'art. 1453 7. Da quanto sopra, discende, altresì, la parziale fondatezza della domanda di condanna al pagamento dei canoni. 7.1. La domanda di condanna al pagamento dei canoni residui da agosto 2006 ad agosto 2007 (pari a complessivi ### 3.458,00) - asseritamente fondata su una divergenza tra la cifra indicata nelle quietanze di pagamento e le somme realmente versate da - non può essere accolta non già (o non solo) perché domanda nuova rispetto a quella inizialmente proposta con l'atto introduttivo (ove la morosità è stata espressamente circoscritta ad una parte del canone di settembre 2007 ed ai soli canoni da ottobre 2007), ma anche perché sfornita di prova.
Sul punto è sufficiente rinviare a quanto illustrato al superiore paragrafo 6.3. 7.2. Di contro, stante il pacifico inadempimento del conduttore e l'infondatezza dell'eccezione inadimplenti non est adimplendum sollevata dal convenuto conduttore, la domanda di condanna va accolta limitatamente alle sole mensilità di settembre 2007 (per ### 216,00, pari alla differenza tra il canone pattuito di ### 516,00 e l'acconto di ### 300,00) ed a quelle successive da ottobre 2007 fino al rilascio dell'immobile, avvenuto in data ### (cfr. verbale di sopralluogo e completamento restituzione chiavi: all. 9, fasc. attoreo). deve conseguentemente essere condannato a pagare a la somma complessivamente richiesta di ### 6.924,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Non spetta, invece, il “maggior danno” ex art. 1224, comma 2, c.c., non avendo l'attrice puntualmente allegato - come era suo onere fare - di aver subito un danno commisurato al differenziale negativo tra il saggio degli interessi legali ed il tasso di svalutazione.
Con indirizzo costante, la Suprema Corte ha infatti chiarito che “il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all'art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della ### 13 sua nascita, in una espressione monetaria, e quello ### di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall'origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno” (cfr. Cass., Sez. III, 20/06/2017, n. 15146; Cass., Sez. III, 14/02/2006, n. 3183, Cass., Sez. III, 14/01/1971, n. 67; Cass., Sez. III, 17/12/1999, n. 14243).
Ne consegue che il creditore di una obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del "maggior danno" ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ., e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (cfr. Cass., Sez. 3, 02/11/2010, 22273; Cass., SS.UU, 23/03/2015, n. 5743). 8. A questo punto, devono essere esaminate le domande proposte in via riconvenzionale dal convenuto. 8.1. Merita accoglimento la domanda di restituzione della somma pari ad ### 1.548,00 versata da a titolo di deposito cauzionale.
Che il conduttore abbia corrisposto detta somma è fatto pacifico, oltre che risultante per tabulas dalla ricevuta prodotta da parte convenuta sub doc. 2.
Il deposito cauzionale, come generalmente affermato in dottrina sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno.
Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso.
È principio costante in giurisprudenza che l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (cfr. Cass., Sez. III, 21/04/2010, 9442; Cass., Sez. III, 15/10/2002, n. 14655).
Nel caso di specie, la - ad eccezione del danneggiamento dell'immobile a seguito dell'incendio (evento dannoso della cui riconducibilità causale ad una condotta del convenuto non v'è prova) - non ha allegato altri specifici danni cagionati dal convenuto, a garanzia dei quali le spetterebbe il diritto di ritenere il deposito cauzionale.
La somma in questione, quindi, è stata indebitamente trattenuta dalla locatrice, che dovrà essere di conseguenza condannata a restituirla al conduttore. ### 14 8.2. Va rigettata, invece, la domanda del convenuto di rimborso delle riparazioni di carattere straordinario anticipate dal per l'importo complessivo di ### 2.461,00, posto che, da un lato, la documentazione fiscale prodotta dal convenuto (le fatture n. 19 del 12.09.2005 e n. 10 del 04.10.2005: docc. 3 e 4) non è idonea a dimostrare l'avvenuto esborso sostenuto dal conduttore e, dall'altro lato, si tratta di costi espressamente posti dalle parti a carico del conduttore in forza dell'articolo 8 del contratto (“Il conduttore e la locatrice dichiarano di essere edotti che l'immobile nel periodo precedente alla locazione in corso era rifinito ed ultimato nell'intonaco esterno e nella pavimentazione, mentre l'intonaco interno e gli impianti di acqua e luce sono stati effettuati a spese del conduttore”). 8.3. Del pari infondata è la domanda di rimborso delle spese relative alle competenze relative alle prestazioni professionali svolte dall'arch. per l'importo complessivo di ### 2.508,80 (doc. 5, fasc. convenuto).
Pur essendo documentato il pagamento della somma di ### 2.500,00 da parte del ( cfr. doc c. 5), la re munerazione de ll'opera prestata dal professionista - “Dichiarazione di inizio attività, ### di ### esecuzione variazione catastale e frazionamento, richiesta del certificato di agibilità” - rientra tra le spese necessarie all'attività commerciale destinata ad essere esercitata all'interno dell'immobile locato ed espressamente posta a carico del conduttore, a norma dell'articolo 14 del contratto (“### a totale carico del conduttore tutte le spese relative a tasse ed imposte comunali collegate al predetto esercizio commerciale, spese di energia elettrica, acqua, riscaldamento e quanto altro necessario per l'inizio e lo svolgimento della predetta attività”). 8.4. Alla pronuncia di risoluzione per grave inadempimento del conduttore consegue de plano il rigetto della domanda tesa ad conseguire il pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento (art. 34, legge 27 luglio 1978, n. 392), non avendone diritto il conduttore che - come nella specie - abbia determinato la cessazione del rapporto di locazione a causa di una sua grave condotta inadempiente. 8.5. Deve essere respinta, infine, anche la domanda di risarcimento dei danni, proposta da parte convenuta, in quanto il non ha neppure allegato quale danno avrebbe patito in conseguenza della condotta della controparte né, tantomeno, ha provato di aver subito un pregiudizio dalla vicenda in esame. 9. La reciproca soccombenza (parte attrice, sebbene vittoriosa in relazione alla domanda di condanna per i canoni da settembre 2007 a novembre 2008, è rimasta sconfitta sulla domanda di condanna per i canoni pregressi e sulla domanda di restituzione del deposito cauzionale) giustifica la parziale compensazione delle spese di lite tra le parti, ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c. 10. Essendo parte attrice risultata parzialmente vittoriosa, deve essere rigettata la domanda di condanna della stessa ex art. 96 c.p.c., atteso che la stessa postula la totale soccombenza (cfr. Cass., Sez. II, 12/10/2009, n. 21590: “La responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. integra una particolare forma di responsabilità processuale a carico della ### 15 parte soccombente che abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, con la conseguenza che non può farsi luogo all'applicazione di detta norma quando non sussista il requisito della totale soccombenza per essersi verificata soccombenza reciproca”). P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica: 1. dichiara la decadenza di dalla prova orale con i testi e e dalla prova orale con la teste 2. dichiara la rinuncia implicita, da parte di all'interrogatorio formale di ; 3. dichiara, ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale dell'01.10.2005, registrato in data ### (n. 1112, serie 3°), stipulato tra e per grave inadempimento del conduttore; 4. condanna a pa gare a la somm a di € 6.924,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo; 5. condanna a restituire a la somma di ### 1.548,00, versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale; 6. rigetta le ulteriori domande proposte dalle parti; 7. rigetta la domanda di risarcimento per lite temeraria proposta dal convenuto, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; 8. compensa integralmente tra le parti le spese processuali.
Così deciso in ### l'11.07.2018. ####
causa n. 100213/2008 R.G. - Giudice/firmatari: Alessandro Rago