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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. 3562/2021 r.g. e vertente TRA ### (C.F. . ###), in giudizio personalmente ex art.86 c.p.c. e con il patrocinio dell'avv. ### giusta procura in atti, ### E ### (C.F. ### ), in persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. ### giusta procura in atti, ### S.P.A. (C.F. ###), in persona del legale rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. ### giusta procura in atti, #### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. ####, giusta procura in atti, ### OGGETTO: ### Come in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. presentato in data #### ha agito in giudizio nei confronti della ### e della ### S.P.A. formulando le seguenti conclusioni: “ - In via principale, accertare la costituzione della servitù del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. a carico dell'immobile servente piano XI, petalo 3 e 4, sito all'interno del complesso immobiliare “Opera”, in ### alla ### n. 4, di proprietà della ### s.p.a., a vantaggio dell'immobile sottostante, piano X, petalo 3, di proprietà del ricorrente, risultante all'atto del trasferimento dei predetti immobili, ad oggi risultante intercluso alla via pubblica, non potendo accedervi dalle parti comuni (scalinata ed ascensore) dell'androne condominiale petalo n. 3, non ancora realizzate secondo le norme di legge, e per l'effetto, - condannare la medesima ### a consegnare le chiavi di accesso dell'immobile piano XI al ricorrente, le chiavi dell'ascensore di collegamento installato all'interno dell'immobile piano XI e piano X, in utilizzo esclusivo all'utilizzatore del primo immobile, nonché, a corrispondere il risarcimento del danno in suo favore, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonché interessi legali, dalla data della domanda all'effettivo pagamento, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di Giustizia; - condannare la #### s.r.l. a tener indenne il ricorrente dal versamento e/o a rimborsare quanto pagato dal medesimo per la eventuale somma che dovesse essere accertata, nel corso del giudizio e corrisposta in favore della ### s.p.a., anche eventualmente a titolo di indennità, ovvero anche a titolo di spese processuali.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di omesso riconoscimento di alcuna di servitù di passaggio a carico dell'immobile piano XI, di proprietà della ### s.p.a., 1) accertata e dichiarata l'interclusione totale dalla via pubblica dell'immobile compravenduto, piano X, petalo 3, non potendo accedervi dalle parti comuni (scalinata ed ascensore) dell'androne condominiale petalo n. 3, non ancora realizzate secondo le norme di legge, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della soc. ### s.r.l., per aver consegnato al ricorrente, in sede di rogito, la chiave “non funzionante” dell'immobile piano XI, petalo 4, di proprietà della ### s.p.a., al fine di permettere, in forza della dichiarata servitù del padre di famiglia, l'immissione nel possesso dell'immobile piano X, petalo 3, compravenduto in data ###, e, dunque, ottenere il consenso del ricorrente al perfezionamento dell'atto definitivo, accertato, quindi, l'omessa consegna della predetta chiave anche dopo la denuncia dell'illecito e la notifica dell'atto di adempimento del 03/08/21, condannare la predetta soc. venditrice, a porre in essere tutte le attività necessarie per rendere l'immobile compravenduto nella piena disponibilità del ricorrente, anche, se del caso, la realizzazione delle opere comuni dei petali 3 e 2, disciplinando i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni; a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonchè interessi legali, con applicazione del saggio determinato ex art. 1284, comma n. 4, c.c., dalla domanda, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di Giustizia; a tener indenne il ricorrente dal versamento della eventuale somma che dovesse essere condannato a titolo di refusione delle spese processuali in favore della convenuta ### s.p.a.; 2) accertata e dichiarata la illegittima realizzazione del vano e dell'ascensore all'interno dell'immobile piano X, di proprietà del ricorrente, attraverso il quale viene limitato il godimento di quest'ultimo immobile, condannare la soc. ### s.p.a. a rimuovere, a spese della medesima, ovvero se del caso, in via solidale con la soc. ### s.r.l., l'ascensore dall'immobile del piano X, di proprietà del ricorrente e ripristinare alla regola dell'arte le opere murarie del solaio e delle pareti del vano ascensore, di quest'ultimo immobile, al fine di renderlo libero da pesi e vincoli, disciplinando, se del caso, i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni, ed infine, a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., nella somma che risulterà di Giustizia, da determinarsi in via equitativa, nel corso del giudizio, decorrente dalla domanda all'effettivo ripristino, oltre interessi legali. Con vittoria e rivalsa delle spese e competenze legali del ### nonché spese e competenze stragiudiziali, da computarsi nell'alveo delle spese processuali ai sensi dell'art. 91 c.p.c., con la maggiorazione del 15 % ai sensi del D.M. 55/14 “.
Entrambe le convenute si sono costituite tempestivamente in giudizio depositando in data ### apposite comparse nella quali hanno reso le seguenti conclusioni: la ### “ si respingano le domande tutte proposte nei propri confronti, siccome inammissibili, improponibili e comunque infondate, con vittoria di spese e competenze di lite, secondo il principio di soccombenza “; la ### S.P.A. “ - in via preliminare: autorizzare la chiamata in causa del dott. ### (c.f. ###) nato a ### il ### ed ivi residente ###, e disporre ai sensi dell'art. 702 bis comma quinto c.p.c. il differimento dell'udienza già fissata, al fine di consentire la citazione del terzo; - in via principale: rigettare tutte le domande formulate dall'avv. ### nei confronti di ### S.p.A. con il ricorso introduttivo notificato a mezzo pec in data ###, in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutte le ragioni di cui in narrativa; - in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande del ricorrente, dichiarare il terzo chiamato ### (c.f. ###) e la società ### S.r.l. in concordato preventivo (c.f. ###), in solido fra loro, tenuti a manlevare e tenere indenne ### S.p.A. da ogni conseguenza pregiudizievole, onere e spesa che dovesse sulla stessa gravare, con ogni conseguente condanna; - con vittoria di spese e onorari di causa.“ Ottenuta la relativa autorizzazione, la ### S.P.A. ha chiamato in causa #### ribadendo nei suoi confronti le predette conclusioni rese nella propria comparsa di costituzione e risposta. ### si è costituito in giudizio depositando tempestivamente apposita comparsa nella quale ha così concluso: “ Nel merito, in via principale: A. dichiarare inammissibili, nulle e comunque rigettare tutte le domande formulate dall'Avv. ### nei confronti di ### s.p.a.; B. comunque dichiarare inammissibile, nulla e comunque rigettare, la domanda di manleva formulata dalla società chiamante ### s.p.a. nei confronti del dr. ### Nel merito, in via subordinata: C. in caso di accoglimento della domanda volta all'accertamento e conseguente declaratoria della pretesa servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019, autenticato per ### in ### rep. ###/7797, dichiarare operante l'art. 1489 c.c. e, per l'effetto, riconoscere in favore dell'esponente il corrispondente importo a titolo di riduzione del prezzo, quantificato in complessivi E. 439.986,60, o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento del danno con quantificazione affidata al criterio equitativo previsto dall'art. 1226 c.c., che sin d'ora s'invoca, con condanna della venditrice ### s.r.l. al pagamento del relativo importo in favore dell'esponente, maggiorato della rivalutazione legale ### (indice costi famiglie impiegati ed operai) e degli interessi moratori dalla data della domanda all'effettivo soddisfo; D. in caso di accoglimento della domanda volta alla costituzione della pretesa servitù coattiva di passaggio a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019, autenticato per ### in ### rep. ###/7797, dichiarare operante l'art. 1053 c.c. e, per l'effetto, riconoscere in favore dell'esponente il corrispondente importo a titolo di indennità, quantificato in complessivi E. 439.986,60, o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, con condanna dell'Avv. ### al pagamento del relativo importo in favore dell'esponente, maggiorato della rivalutazione legale ### (indice costi famiglie impiegati ed operai) e degli interessi moratori dalla data della domanda all'effettivo soddisfo; condizionando l'esercizio della servitù al previo pagamento dell'indennità, ai sensi dell'art. 1032, u.c., c.c. E. in ogni caso, con vittoria delle spese e competenze di lite. “.
All'esito dell'istruttoria, espletata dopo la trasformazione del rito da sommario a ordinario, è stata riunita alla presente causa quella 4550/2022 pendente innanzi a questo Tribunale tra #### e la ### In tale causa il ### aveva formulato nel ricorso introduttivo, proposto ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., le seguenti conclusioni: “ 1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, che alla data del 30/10/22, le parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso autonomo (dall'androne condominiale) all'immobile compravenduto, non erano ancora completate e, di conseguenza, che alla predetta data, si è verificata la condizione risolutiva ovvero non si è verificata la condizione sospensiva, di cui all'art. 2 dell'atto di compravendita, e per l'effetto dichiarare risolta ovvero inefficace tra le parti la clausola del contratto statuente il saldo del prezzo compravenduto pari ad € 30.000,00, con caducazione del relativo credito in favore della soc. venditrice; 2) accertare e dichiarare, pertanto, che nulla è dovuto alla soc. ### a titolo di prezzo compravenduto, avendo parte attrice saldato ogni debito, come risulta nella compravendita, nella parte in cui si dà atto del versamento da parte dell'acquirente di tutte le somme dovute alla soc. venditrice e della sottoscrizione del contratto ad opera di quest'ultima, costituente quietanza finale di saldo, senza bisogno di ulteriore quietanza; 3) in via subordinata, accertare e dichiarare l'inesistenza del credito paventato dalla soc. convenuta, così come sopra menzionato, avendo saldato l'intero importo compravenduto, come risulta dall'atto pubblico di compravendita, non potendo più essere esigibile il saldo di € 30.000,00 in ragione del grave inadempimento della convenuta rispetto all'obbligazione di completamento delle parti comuni dell'opera nel termine essenziale e congruo pattuito tra le parti, con conseguente risoluzione della pattuizione di cui all'art. 2 del contratto e caducazione ad origine del diritto della soc. convenuta a ricevere ulteriori somme. 4) in via ancor più gradata e subordinata, nella denegata ipotesi di ritenuta sussistenza del credito invocato dalla soc. convenuta, di € 30.000,00, a carico dell'acquirente, come saldo dell'importo dell'immobile compravenduto, accertare e dichiarare l'inesigibilità ad oggi del medesimo credito, non avendo ancora la soc. venditrice completate le opere comuni dei petali 2-3, necessarie per rendere accessibile l'immobile compravenduto dall'androne condominiale piano terra (e seminterrato) accessibile in sicurezza al pubblico, risultando ad oggi inagibili e privi di collaudo; e di converso, accertare e dichiarare l'esigibilità del credito allorquando dette opere risultino ultimate con acquisizione della certificazione di agibilità e collaudo, laddove ritenute eseguite in un lasso di tempo congruo rispetto a quanto convenuto dalle parti. Con vittoria e rivalsa delle spese e competenze legali del ### nonché spese e competenze stragiudiziali, da computarsi nell'alveo delle spese processuali ai sensi dell'art. 91 c.p.c., con la maggiorazione del 15 % ai sensi del D.M. 55/14 “, mentre la ### (d'ora in poi anche solo ###, costituitasi tempestivamente, aveva così concluso: “ …b)respingere le domande tutte proposte nei propri confronti, siccome inammissibili, improponibili e comunque infondate; in via riconvenzionale c) accertare e dichiarare il diritto di ### s.r.l. a riceversi il pagamento del saldo del prezzo di acquisto e, per l'effetto, condannare l'avv. ### al pagamento dell'importo di € 30.000,00 in favore della medesima; d) in subordine, ridurre equamente la penale prevista in contratto, ai sensi dell'art, 1384, cod. civ., per quasi totale esecuzione della obbligazione principale e comunque per manifesta eccessività avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento e, per l'effetto condannare l'avv. ### al pagamento del diverso importo così determinato; in ogni caso e) condannare il ricorrente al pagamento di spese e competenze di lite, secondo il principio di soccombenza. “.
Le parti nei giudizi riuniti hanno, quindi, reso le seguenti conclusioni: ### “ I) ###. 4450/22 R.G. …. concludono riportandosi alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione dell'udienza del 01.03.2024, tenuta come prima udienza ex art. 183 c.p.c. (a seguito del mutamento del rito), nonché alle successive e connesse rassegnate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 1, c.p.c. del 02.04.2024. (###) Si ritiene la causa matura per la decisione. In ogni caso, in via istruttoria. anche onde evitare decadenze in eventuali futuri gradi di giudizio, si reiterano le istanze istruttorie, così come richieste ed articolate nella memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. del 02.05.24, con particolare riferimento alla prova testimoniale sui capitoli dal n. 1 al n. 20 (punti III-b e ###c memoria istruttoria), a mezzo dei testi ivi indicati, ed insiste nell'ammissione delle prove orali e documentali richieste, oltre che all'acquisizione dei documenti richiesti.
II) ###. 3562/21 R.G. …conclude riportandosi alle conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 1, c.p.c., che si riportano di seguito: “### alla Giustizia dell'On. Tribunale adito, contrariis reiectis, in contraddittorio o in legittima contumacia, In via principale, accertare la costituzione della servitù del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. a carico dell'immobile servente piano XI, petalo 3 e 4, sito all'interno del complesso immobiliare “Opera”, in ### alla ### n. 4, catastalmente individuato al foglio 28, particella 3099 sub 183, categoria A/10, di proprietà della ### s.p.a., a vantaggio dell'immobile sottostante, piano X, petalo 3, catastalmente individuato al foglio 28, particella 3099 sub 189, categoria A/2, di proprietà del ricorrente, risultante all'atto del trasferimento dei predetti immobili, nonché alla data del deposito del ricorso introduttivo e nelle more del giudizio, intercluso alla via pubblica, non potendo accedervi dalle parti comuni (scalinata ed ascensore) dell'androne condominiale petalo n. 3, non ancora realizzate secondo le norme di legge, e per l'effetto, - condannare la medesima ### a consegnare le chiavi di accesso dell'immobile piano XI al ricorrente, le chiavi dell'ascensore di collegamento installato all'interno dell'immobile piano XI e piano X, in utilizzo esclusivo all'utilizzatore del primo immobile, nonché, a corrispondere il risarcimento del danno in suo favore, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonché interessi legali, dalla data della domanda all'effettivo pagamento, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di Giustizia; - condannare la #### s.r.l. a tener indenne il ricorrente dal versamento e/o a rimborsare quanto pagato dal medesimo per la eventuale somma che dovesse essere accertata, nel corso del giudizio e corrisposta in favore della ### s.p.a., anche eventualmente a titolo di indennità, ovvero anche a titolo di spese processuali. In via subordinata, nella denegata ipotesi di omesso riconoscimento di alcuna di servitù di passaggio a carico dell'immobile piano XI, di proprietà della ### s.p.a., 1) accertata e dichiarata, all'atto del trasferimento dei predetti immobili, nonché alla data del deposito del ricorso introduttivo e nelle more del giudizio, l'interclusione totale dalla via pubblica dell'immobile compravenduto, piano X, petalo 3, non potendo accedervi dalle parti comuni (scalinata ed ascensore) dell'androne condominiale petalo n. 3, non ancora realizzate secondo le norme di legge, accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della soc. ### s.r.l., per aver consegnato al ricorrente, in sede di rogito, la chiave “non funzionante” dell'immobile piano XI, petalo 4, di proprietà della ### s.p.a., al fine di permettere, in forza della dichiarata servitù del padre di famiglia, l'immissione nel possesso dell'immobile piano X, petalo 3, compravenduto in data ###, e, dunque, ottenere il consenso del ricorrente al perfezionamento dell'atto definitivo, accertato, quindi, l'omessa consegna della predetta chiave anche dopo la denuncia dell'illecito e la notifica dell'atto di adempimento del 03/08/21, condannare la predetta soc. venditrice: - a porre in essere tutte le attività necessarie per rendere l'immobile compravenduto nella piena disponibilità del ricorrente, anche, se del caso, la realizzazione delle opere comuni dei petali 3 e 2, disciplinando i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni; a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonchè interessi legali, con applicazione del saggio determinato ex art. 1284, comma n. 4, c.c., dalla domanda, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di Giustizia; - a tener indenne il ricorrente dal versamento della eventuale somma che dovesse essere condannato a titolo di refusione delle spese processuali in favore della convenuta ### s.p.a. ovvero del chiamato in causa, da quest'ultima, dott. ### di ### (in forza del contratto perfezionato dalle parti, successivamente alla stipula della compravendita “addendum alla compravendita del 13.07.21”, prodotto al doc. 51); 2) accertata e dichiarata la illegittima realizzazione del vano e dell'ascensore all'interno dell'immobile piano X, di proprietà del ricorrente, attraverso il quale viene limitato il godimento di quest'ultimo immobile, condannare la soc. ### s.p.a. a rimuovere, a spese della medesima, ovvero se del caso, in via solidale con la soc. ### s.r.l., l'ascensore dall'immobile del piano X, di proprietà del ricorrente e ripristinare alla regola dell'arte le opere murarie del solaio e delle pareti del vano ascensore, di quest'ultimo immobile, al fine di renderlo libero da pesi e vincoli, disciplinando, se del caso, i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni, ed infine, a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., nella somma che risulterà di Giustizia, da determinarsi in via equitativa, nel corso del giudizio, decorrente dalla domanda all'effettivo ripristino, oltre interessi legali. (###) Si ritiene la causa matura per la decisine. Ad ogni modo, in via istruttoria, anche onde evitare decadenze in eventuali futuri gradi di giudizio, si reiterano le istanze istruttorie contenute nella seconda memoria ex art.183 comma 6 c.p.c., con ammissione della prova testimoniale anche sui capitoli di prova, articolati dall'attore, non ammessi dal giudicante (ordinanza del 28.03.23), e precisamente: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 20, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 21, 32, 33, 34, 35.
Nella denegata ipotesi che il giudicante dovesse ritenere non provata l'interclusione dell'immobile compravenduto alla data del 30/11/22, nonché l'esistenza del vano ascensore senza solaio di calpestio alla data della separazione degli immobili, si reitera la richiesta di ammissione della CTU tecnica al fine di accertare - lo stato dei luoghi, ed in particolare l'interclusione dell'immobile piano X alla via pubblica, l'omessa realizzazione dell'androne condominiale (con scalinata e ascensore) petalo 3, ancora allo stato grezzo, alla data del deposito del ricorso e delle comparse di costituzione delle controparti; - che l'unico accesso sull'immobile piano X, petalo 3, percorribile ed esistente, alla data del deposito del ricorso e delle comparse di costituzione delle controparti, è costituito dall'immobile sovrastante, esternamente tramite l'androne condominiale del petalo 1-4, ed internamente tramite l'ascensore di collegamento; - che l'esistenza del vano ascensore vuoto di collegamento degli immobili piano X e XI, risultante alla data del trasferimento dell'immobile piano XI, come evincibile dalla planimetria allegata sub “B”, nella parte del vano tratteggiato con una “X”, allegata all'atto di compravendita dell'immobile piano XI (doc. 15), nonchè dagli atti di autorizzazione e progetti depositati presso gli organi comunali, in atti; - che l'asservimento degli immobili X-XI petalo 3, concepiti dal costruttore come un unico immobile, collegato dapprima con vano scale (doc. 33-34-35) e successivamente con vano ascensore, con ### in variante del 18/12/18 (doc. 39, 40, 8-C; doc. 6-7 ###. - che la ### in variante del 18/12/18 (doc. 39-40-8-C), ove viene raffigurato il vano ascensore interno all'immobile piano XI e piano X (doc. 39-40-8-C), rappresenta lo stato di progetto dell'immobile piano XI all'atto della compravendita; - che il progetto dell'### moglie del dott. ### del 07/06/19 (doc. 11 ###, ove viene menzionato il vano ascensore con la descrizione “ASCENSORE”, rappresenta lo stato di fatto dell'immobile piano X all'atto della compravendita. “; la ### s.r.l.: “ quanto al giudizio n. 3562/2021 di R.G…. nel merito, II.- rigettare le domande tutte proposte nei confronti di ### s.r.l. con ricorso notificato in data 14 ottobre 2021, siccome inammissibili, improponibili e comunque del tutto prive di fondamento; ###- rigettare la domanda di riduzione del prezzo avanzata nei confronti di ### s.r.l. in via riconvenzionale dal chiamato in causa ### siccome improponibile e del tutto infondata; IV.- dichiarare nulla o comunque rigettare la domanda riconvenzionale trasversale avanzata in via subordinata dall'altro convenuto ### s.p.a. nei confronti di ### s.r.l.; quanto al giudizio n. 4550/2022 di R.G…. .- ammettere la prova per testi capitolata con la memoria istruttoria sulle seguenti specifiche circostanze: 1) “### che alla data del 30 ottobre 2022 le scale condominiali del cosiddetto petalo 3 del complesso immobiliare ### erano state realizzate e completamente rifinite”; 2) “### che alla data del 30 ottobre 2022 uno dei due ascensori condominiali a servizio del cd. petalo 3 del complesso immobiliare ### era stato istallato ed era funzionante”; 3) “### che il secondo impianto elevatore è stato installato nei primi giorni del mese di novembre 2022 per ragioni imputabili al fornitore ### s.p.a.”; 4) “### che alla data del 30 ottobre 2022 era possibile accedere all'unità immobiliare di proprietà dell'avv. ### tramite le parti comuni del petalo 3”; 5) “### che nell'immobile di proprietà dell'avv. ### per cui è causa esercita la propria attività l'agenzia di comunicazione denominata “### Eventi”; ###- disporre che la parte attrice esibisca in giudizio il titolo negoziale in virtù del quale ### s.r.l. o altro soggetto giuridico riferibile al dott. ### detiene l'immobile per cui è causa; nel merito, ###- rigettare le domande tutte proposte con ricorso notificato in data 19 dicembre 2022 nei confronti di ### s.r.l. nonché la domanda riconvenzionale (reconventio reconventionis) successivamente avanzata con note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 1° marzo 2024, siccome inammissibili, improponibili e comunque prive di fondamento; in via riconvenzionale, IX.- accertare e dichiarare il diritto di ### s.r.l. a riceversi il pagamento del saldo del prezzo di acquisto e, per l'effetto, condannare l'avv. ### al pagamento dell'importo di € 30.000,00 in favore della medesima; in subordine, X.- ridurre equamente la penale prevista all'articolo 2 del contratto di compravendita immobiliare, ai sensi dell'art, 1384, cod. civ., per quasi totale esecuzione della obbligazione principale e comunque per manifesta eccessività avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento e, per l'effetto, condannare l'avv. ### al pagamento del diverso importo così determinato; in ogni caso e per entrambi i giudizi riuniti, XI.- condannare le controparti alla refusione di spese e competenze di lite, secondo il principio di soccombenza “; la ### S.p.a. “ Voglia l'###mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa, così giudicare: - in via principale: rigettare tutte le domande formulate dall'avv. ### nei confronti di ### S.p.A. con il ricorso introduttivo notificato a mezzo pec in data ###, in quanto infondate in fatto e in diritto, per tutte le ragioni di cui in narrativa; - in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande del ricorrente, dichiarare il terzo chiamato ### (c.f. ###) e la società ### S.r.l. in concordato preventivo (c.f. ###), in solido fra loro, tenuti a manlevare e tenere indenne ### S.p.A. da ogni conseguenza pregiudizievole, onere e spesa che dovesse sulla stessa gravare, con ogni conseguente condanna; - con vittoria di spese e onorari di causa “; ### “ Nel merito, in via principale: per le ragioni esposte negli atti di costituzione del convenuto ### e nella presente memoria, dichiarare inammissibili, nulle e comunque rigettare tutte le domande formulate dall'Avv. ### B. in ogni caso, accertare e dichiarare che ad oggi risultano completati, nella porzione di fabbricato costituita dai petali 2 e 3, sia la scala condominiale che i due ascensori condominiali, che consentono l'accesso diretto dalla via pubblica alle singole unità immobiliari, compresa quella al piano X del petalo 3 acquistata dall'Avv. ### e che tale condizione nega l'applicabilità, altresì degli artt. 1051 e 1052 c.c. in ordine alla istituzione della c.d. servitù coattiva a favore dell'unità acquistata dall'attore ### giacchè ne difetta tanto il presupposto della interclusione assoluta quanto quello della interclusione relativa; per l'effetto dichiarare improcedibile, ovvero rigettare la domanda; C. in ogni caso, dichiarare nulla, per contrarietà a norme imperative e/o per difetto di causa e di presupposti, la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. che volesse ritenersi impressa dalla società costruttrice a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019 autenticato per ### in ### rep. ###/7797; con conseguente ordine al ### dei registri ### di procedere all'annotazione dell'emananda sentenza a margine della trascrizione dell'atto di compravendita; D. comunque dichiarare inammissibile, nulla e comunque rigettare, la domanda di manleva formulata dalla società chiamante ### s.p.a. nei confronti del dr. ### Nel merito, in via subordinata: E. in caso di accoglimento della domanda volta all'accertamento e conseguente declaratoria della pretesa servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019, autenticato per ### in ### rep. ###/7797, dichiarare operante l'art. 1489 c.c. e, per l'effetto, riconoscere in favore dell'esponente il corrispondente importo a titolo di riduzione del prezzo, quantificato in complessivi E. 439.986,60, o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento del danno con quantificazione affidata al criterio equitativo previsto dall'art. 1226 c.c., che sin d'ora s'invoca, con condanna della venditrice ### s.r.l. al pagamento del relativo importo in favore dell'esponente, maggiorato della rivalutazione legale ### (indice costi famiglie impiegati ed operai) e degli interessi moratori dalla data della domanda all'effettivo soddisfo; F. in caso di accoglimento della domanda volta alla costituzione della pretesa servitù coattiva di passaggio a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019, autenticato per ### in ### rep. ###/7797, dichiarare operante l'art. 1053 c.c. e, per l'effetto, riconoscere in favore dell'esponente il corrispondente importo a titolo di indennità, quantificato in complessivi E. 439.986,60, o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, con condanna dell'Avv. ### al pagamento del relativo importo in favore dell'esponente, maggiorato della rivalutazione legale ### (indice costi famiglie impiegati ed operai) e degli interessi moratori dalla data della domanda all'effettivo soddisfo; condizionando l'esercizio della servitù al previo pagamento dell'indennità, ai sensi dell'art. 1032, u.c., c.c. G. in ogni caso, con vittoria delle spese e competenze di lite. “. ………… La domanda attorea di accertamento della costituzione della servitù del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. a carico dell'immobile servente piano XI, petalo 3 e 4, sito all'interno del complesso immobiliare “Opera”, in ### alla ### n. 4, catastalmente individuato al foglio 28, particella 3099 sub 183, categoria A/10, di proprietà della ### s.p.a., a vantaggio dell'immobile sottostante, piano X, petalo 3, catastalmente individuato al foglio 28, particella 3099 sub 189, categoria A/2, di proprietà del ricorrente. Le conseguenti domande di condanna.
A sostegno di tali domande (e delle domande altre formulate nel giudizio introdotto con il ricorso depositato in data ###) il ### ha dedotto in fatto quanto segue: 1) Con contratto preliminare del 03/04/2017 il Dott. ### di professione commercialista, si impegnava ad acquistare dalla soc. ### s.r.l. l'intero piano XI, facente parte del petalo 4, sito all'interno del complesso immobiliare “Opera”, in ### alla ### n. 4, composto da n. 4 edifici (petali 1, 2, 3 e 4) separati e distinti, con accesso, dalla via pubblica, attraverso scalinata e ascensore condominiale realizzati e completati dall'impresa costruttrice per i soli petali 1 e 4 (doc. n. 1). 2) Successivamente, stante la stretta amicizia oltre che gli intensi rapporti professionali che legavano il ricorrente con il dott. ### i medesimi decidevano, di comune accordo, di realizzare una struttura immobiliare comune, attraverso l'acquisto, da parte del ### dell'immobile piano XI (ultimo piano), facente parte del petalo n. 3, da collegare all'immobile promesso in vendita al ### (piano XI petalo 4) attraverso apposito corridoio di collegamento in acciaio sospeso, e ciò al fine di rendere un corpo unico i due immobili, con accesso unico, dalla via pubblica, sempre attraverso l'androne condominiale dei petali n. 1 e 4 (doc. 2-B). 3) Il ricorrente, quindi, dava seguito agli accordi, e perfezionava un contratto preliminare con la ### s.r.l. avente ad oggetto l'acquisto dell'immobile piano XI, petalo 3 (oggi di proprietà della ###, sito all'interno del complesso immobiliare “Opera”, in ### alla ### n. 4, “il cui accesso veniva espressamente consentito attraverso l'unità collegata sita al petalo 4, piano 11, tramite il corridoio sospeso all'uopo realizzato” (doc. n. 2-A). 4) In sostanza, la soc. ### per consentire l'accesso sul predetto immobile, altrimenti intercluso, riconosceva una servitù di passaggio a carico dell'immobile piano XI, petalo 4, promesso in vendita al dott. ### di ### (con preliminare del 03/04/17), di concerto con quest'ultimo, come risulta dall'addendum stipulato tra ### e la soc. ### in pari data (doc. n. 3) ed ancora (e soprattutto) dalla scrittura privata ricognitiva del 23/03/18 (doc. n. 5). 5) Il dott. ### stante l'esigenza di ampliare la metratura dello studio, in data ###, decideva di acquistare anche l'immobile sottostante quello promesso in vendita al ricorrente, sito al piano X, facente parte del petalo 3, nella piena consapevolezza che l'unico accesso dalla via pubblica sarebbe stato consentito dalla soc. ### attraverso un ascensore da realizzare all'interno dell'immobile sovrastante (piano XI) promesso in vendita (all'epoca) al ### che, a sua volta, sarebbe stato collegato con l'immobile piano XI petalo 4, promesso in vendita al dott. ### e ciò al fine di realizzare un'unità immobiliare “virtuale” collegata, accessibile attraverso un unico varco, dall'androne condominiale del petalo 4. 6) Ed invero, anche l'accesso sull'immobile piano X, petalo 3, parimenti all'immobile sovrastante (piano XI petalo 3), sarebbe stato da considerare completamente intercluso in quanto il suo naturale accesso dall'androne condominiale (che asserviva le palazzine dei petali n. 2 e 3) non era stato (e non è tuttora) ancora realizzato, per cui non vendibile “autonomamente” dall'impresa costruttrice. 7) In data ### il di ### quindi, perfezionava un nuovo ed ulteriore contratto preliminare con la soc. ### s.r.l., avente ad oggetto l'acquisto della predetta unità immobiliare, posta al piano X, petalo 3 (doc. n. 6), il cui accesso veniva consentito dall'impresa costruttrice / venditrice attraverso la realizzazione di un vano ascensore sugli immobili piano X (promesso in vendita al ### e piano XI (promesso in vendita al ###, situati entrambi al petalo 3, atto a collegare i medesimi, altrimenti interclusi. 8) Nello specifico, la soc. venditrice si impegnava a realizzare un unico ed identico capitolato, al fine di rendere i tre immobili “un unicum” nonché a predisporre i lavori di muratura funzionali all'installazione dell'ascensore (come detto all'interno degli immobili piano X e XI del petalo 3), della cui fornitura e posa in opera, si obbligava il solo ### a proprie spese, il tutto come evincibile dalla email ### inoltrata da quest'ultimo alla soc. ### nella parte in cui così testualmente viene riferito: “### nel corrispettivo tutti i lavori di muratura funzionali all'installazione dell'ascensore, non potendo in mancanza di essa (e delle scale interne), la cui fornitura è a carico del sottoscritto, accedere al 10^ piano” (doc. n. 7). 9) La soc. costruttrice, ### proprietaria delle tre unità immobiliari promesse in vendita, pertanto, modificava il progetto originario dell'immobile piano X, petalo n. 3, realizzando un nuovo progetto, che prevedeva la realizzazione del vano ascensore sugli immobili piano X e XI, del petalo n. 3, come risulta dalla ### depositata presso gli organi comunali in data ### (doc. n. 8-A, 8-B, 8-C, 8-D), così ponendo in essere i medesimi immobili in una situazione di oggettiva subordinazione o di servizio, l'uno rispetto all'altro, atta ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale ex art. 1062 c.c. (come verrà appresso argomentato). 10) La realizzazione del vano ascensore sugli immobili piano X e XI, necessaria per renderli entrambi accessibili dalla via pubblica attraverso l'androne condominiale dei petali 1 e 4, veniva comunicata dalla ### anche al promissario acquirente del piano XI, petalo 3 (###, a mezzo email del 05/03/19, contenete il progetto del piano X (doc. n. 9). 11) Sennonché, data l'esigenza del di ### di occupare l'intero piano XI, petalo 3 e 4, su un unico livello, e di renderlo potenzialmente divisibile con l'immobile piano X sottostante, quest'ultimo chiedeva ed otteneva dal ### (e dalla soc. ### lo scambio degli immobili promessi in vendita, così che in data ### il ### medesimo risolveva il contratto preliminare del 12/08/17 e ne stipulava uno nuovo con la soc. ### previa ritrattazione delle condizioni contrattuali, avente ad oggetto, questa volta, l'immobile piano X, petalo 3 (doc. n. 11). Lo stesso faceva il di ### 12) Nel nuovo contratto preliminare sottoscritto dal ### in data ###, alla presenza del dott. ### la soc. ### stante le opere delle parti comuni relative ai petali 2 e 3 non ancora realizzate ed il conseguente mancato accesso dell'immobile promesso in vendita dall'androne condominiale, garantiva “una servitù di passaggio ai fini dell'accesso nell'immobile promesso in vendita, a carico dell'unità abitativa situata al piano 11^ del petalo n. 4 ed al piano 11^ del petalo 3, a vantaggio dell'immobile piano 10^, petalo n. 3, promesso in vendita al sig. ### Rocco” (doc. n. 11). 13) Il contenuto del predetto contratto, ivi compresa la clausola del riconoscimento della servitù di passaggio (a favore dell'immobile piano X), peraltro, veniva trasmesso anche al di ### il giorno precedente il perfezionamento del nuovo contratto preliminare, con email del 14/03/19 (doc. n. 10). 14) Realizzati ed ultimati i lavori, coma da capitolato, all'interno degli immobili promessi in vendita al ### (piano XI petalo 3 e 4), e come da progetto condiviso, ivi compreso il vano ascensore, dall'impresa costruttrice, il ### comunicava a quest'ultima l'intenzione voler acquistare gli immobili a mezzo leasing immobiliare. 15) Con atto pubblico del 20/12/19 (repertorio n. ###) la soc. ### trasferiva alla ### s.p.a., con parte utilizzatrice il dott. di ### le unità immobiliari site al piano XI dei petali 4 e 3, collegate attraverso il corridoio vasariano realizzato dall'impresa costruttrice, con tutte le servitù attive e passive (doc. n. 14). 16) Il predetto immobile, in particolare, veniva trasferito con la progettazione e realizzazione del vano ascensore, atto a consentire il collegamento con l'immobile sottostante (piano X, petalo 3), come risulta dalla planimetria progettuale e catastale sottoscritta ed accettata dall'acquirente ### s.p.a., in sede di rogito, facente parte integrante dell'atto pubblico di acquisto del 20/12/19 (doc. n. 15). 17) Nel frattempo, l'impresa costruttrice, a causa dell'evento pandemico sopravvenuto, con email del 27/05/19, riferiva al ### di aver avuto un'evidente contrazione finanziaria che non le permetteva di ultimare i lavori sull'immobile promesso in vendita a quest'ultimo (piano X, petalo 3) nei modi e nei tempi previsti nel preliminare di vendita del 15/03/19, e lo invitava quindi a corrispondere un ulteriore versamento onde consentire tali adempimenti (doc. n. 16). 18) Il ricorrente, onde evitare fastidiose azioni legali, assecondava le richieste della soc. ### e decideva di versare a quest'ultima un ulteriore e cospicuo acconto, rispetto a quello già versato sino a quel momento (per un totale di € 122.940,00), subordinandolo, tuttavia all'ottenimento di garanzie sulla esistenza della servitù di passaggio, nonché alla formalizzazione di un nuovo contratto preliminare, questa volta da perfezionare con atto pubblico, per ovvie ragioni di tutela nei confronti dei terzi e della medesima soc. venditrice. 19) Nelle more, la soc. ### con pec del 02/09/20, informava la soc. ### s.p.a., nella veste di proprietaria dell'intero complesso immobiliare piano XI, petalo 3 e 4, della sussistenza ope legis della servitù del padre di famiglia gravante sul predetto immobile a favore dell'immobile sottostante piano X, promesso in vendita al ### e la invitava a comparire in sede di atto pubblico di compravendita di quest'ultimo immobile, per riconoscere l'indicata servitù di passaggio (doc. n. 17). 20) In data ### il ricorrente, quindi, perfezionava con la soc. ### s.r.l. un nuovo contratto preliminare, autenticato dal ### (registrato in pari data), avente ad oggetto il trasferimento dell'immobile piano X, petalo 3, ove veniva dichiarato dalla venditrice l'esistenza della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia a carico dell'immobile piano XI, petalo 3 e 4, a favore dell'immobile piano X, petalo 3, e garantito l'accesso sull'immobile promesso in vendita “esternamente dall'androne condominiale, tramite l'immobile sito al piano 11, del petalo n. 4, nonché internamente tramite ascensore - montacarichi, situato sempre all'interno dell'immobile sito al piano 11, petalo n. 3, di proprietà di ### spa” (doc. n. 18). 21) Nel frattempo, la soc. ### non avendo ricevuto nessun riscontro da parte della ### s.p.a., reiterava a quest'ultima, con pec del 29/09/20, la richiesta di riconoscimento della servitù di passaggio costituita a carico dell'immobile piano XI e la avvertiva che in mancanza avrebbe adito le vie legali (doc. n. 19). 22) A quel punto la ### a mezzo del suo utilizzatore dott. ### con pec del 16/10/20, riscontrava le predette comunicazioni, contestandone il contenuto, asserendo l'inesistenza della servitù di passaggio, l'inesistenza di alcun collegamento tra l'immobile piano XI con quello sottostante piano X, ed infine l'inesistenza dell'ascensore all'interno del suo immobile (doc. n. 20). 23) La soc. ### con pec del 02/11/20, nel reiterare le medesime richieste, diffidava l'utilizzatore dell'immobile piano XI, dott. ### a realizzare, come da accordi assunti con l'impresa costruttrice, l'ascensore interno nell'apposito vano, che collega l'immobile piano XI al piano X, promesso in vendita al ### peraltro giacente da tempo presso il cantiere della soc. costruttrice (doc. n. 21). 24) ### dell'immobile piano XI, onde evitare azioni giudiziarie da parte della soc. ### soprassedeva alle proprie contestazioni e decideva di mettere a disposizione l'immobile, dal medesimo condotto, per la realizzazione, all'interno di esso, dell'ascensore di collegamento del piano X con quello XI, comunicando tali intenzioni alla soc. ### a mezzo pec del 06/12/20 e 07/12/2020 (doc. n. 22 e 23). 25) Completati i lavori all'interno del piano X e ripristinato l'accesso sull'immobile promesso in vendita al ricorrente dal piano sovrastante, con l'installazione dell'ascensore, come originariamente progettato dall'impresa costruttrice, prima della vendita alla soc. ### si addiveniva al perfezionamento della compravendita dell'immobile promesso in vendita al ricorrente, con atto pubblico del 13/07/21 (doc. n 24-A; doc. 24-B). 26) Esattamente, l'immobile piano X, petalo 3, veniva trasferito, ad uso abitazione, con categoria catastale ###, al ricorrente, con le seguenti prerogative: a) esistenza della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia dichiarata dalla #### essere stata costituita all'atto della separazione delle unità immobiliari interessate mediante vendita della porzione di proprietà di ### s.p.a., ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., a carico dell'unità abitativa situata al piano XI del petalo 4 e 3, di proprietà della ### S.p.a, a vantaggio dell'immobile piano X, venduto al ### b) immissione del possesso giuridico e materiale detenzione sull'immobile trasferito, attraverso la consegna della chiave dell'immobile del piano XI petalo 3 e 4, di proprietà della ### s.p.a., sul quale gravava la servitù di passaggio, in favore dell'immobile compravenduto, e ciò al fine di garantire l'accesso su quest'ultimo immobile, esternamente dall'androne condominiale del petalo n. 3, ed internamente, attraverso l'ascensore, situato all'interno di quest'ultimo immobile, di proprietà di ### S.p.a., in forza della dichiarata servitù per destinazione del padre di famiglia. 27) Sennonché, una volta perfezionato il trasferimento dell'immobile, il ricorrente veniva a conoscenza che la chiave dell'immobile piano XI petalo n. 4, di proprietà della ### s.p.a., consegnata dalla soc. venditrice all'atto della stipula, non era funzionante, così che si vedeva costretto a diffidare la soc. venditrice, con pec del 20/07/21, a provvedere a consegnare la chiave funzionante dell'immobile piano XI, petalo 4, al fine di permettere l'accesso all'immobile compravenduto (doc. n. 25). 28) Non ricevendo alcun riscontro, il ricorrente, a mezzo pec del 03/08/2021, notificava sia alla soc. ### s.r.l., nella veste di soc. venditrice obbligata, che alla soc. ### s.p.a., nella veste di proprietaria dell'immobile gravato dalla servitù di passaggio, atto di intimazione all'immissione nel possesso dell'immobile compravenduto attraverso la consegna della chiave di accesso dell'immobile piano XI, nonché della chiave dell'ascensore situato all'interno dell'immobile piano XI e piano X, detenuta dal conduttore del primo, che permetteva il libero ed incondizionato accesso al secondo (doc. n. 26-A-B-C-D-E). 29) Nonostante la notifica della diffida ad adempiere, ad oggi, sia la soc. ### s.r.l. che la soc. ### s.p.a., rimanevano nell'inerzia più assoluta, non ritenendo opportuno neppure avanzare un benché minimo riscontro. 30) In conseguenza della omessa consegna della chiave “funzionante” dell'immobile piano XI petalo 4, di proprietà della ### s.p.a., sul quale grava la servitù di passaggio, il ricorrente si trova nella paradossale condizione di aver acquistato un immobile, ad uso abitazione (destinazione prima casa), senza usufruire di alcun accesso dalla via pubblica, e, dunque, impossibilitato ad ottenere il godimento del bene medesimo. 31) Ma non solo: l'immobile compravenduto di proprietà del ### risulta essere posseduto illegittimamente dal proprietario dell'immobile sovrastante, attraverso l'installazione dell'ascensore all'interno dell'immobile sottostante piano X, che si eleva sino al piano XI, petalo 4, peraltro, posto in essere precedentemente all'atto di acquisto del 13/07/21, in utilizzo esclusivo del Dott. di ### costituendone un evidente peso / vincolo, con tutte le ovvie conseguenze di legge. 32) In ogni caso, l'immobile compravenduto, piano X, petalo 3, risulta, ad oggi, inaccessibile dalla via pubblica attraverso l'androne condominiale (scalinata ed ascensore) del petalo 3, essendo le opere delle parti comuni ancora incompiute, dunque, completamente intercluso, per cui l'unico accesso agevole risulterebbe essere quello con l'immobile piano XI sovrastante, di proprietà di ### s.p.a., e precisamente, esternamente dall'androne condominiale del petalo n. 3, ed internamente, attraverso il corridoio di collegamento che unisce il piano XI petalo 3 al piano XI petalo 4, nonché tramite ascensore, situato sempre all'interno del predetto immobile, al petalo n. 3, il tutto come accertato nella perizia tecnica del 01/09/21, a firma dell'#### (doc. n 27).
Ha, quindi, sostenuto che “ dai numerosi elementi probatori acquisiti nel thema probandum, tutti partoriti allorquando l'impresa costruttrice era ancora proprietaria dell'immobile venduto alla ### (e precisamente: doc. ###: preliminare piano XI, petalo 3; doc. ###: progetto e planimetria collegamento; doc. 3: riconoscimento servitù di passaggio; doc. 5: scrittura di ### ricognitiva servitù di passaggio; doc. 6: preliminare di ### piano X; doc. 7: riconoscimento di ### realizzazione vano ascensore, occlusione interclusione immobile piano X ed asservimento di quest'ultimo al piano XI; doc. 8-A, 8-B, 8-C, 8-D: ### contenente il nuovo progetto piano X con vano ascensore di collegamento con piano XI; doc. 9: email contenente nuovo progetto; doc. 10: email contenente bozza preliminare piano X; doc. 11: preliminare piano X con previsione servitù di passaggio sull'immobile piano XI; doc. 13: email contenente il disegno definitivo e progetto piano X; doc. 14: compravendita piano XI con tutte le servitù attive; doc. 15: planimetria progettuale piano XI accettata da ### risulta inequivocabile come i tre immobili compravenduti (piano XI petalo 4, piano XI petalo 3 e piano X petalo 3) venivano progettati e realizzati dalla soc. ### su precisa richiesta dei promissari acquirenti, al fine di renderli un corpo unico con un unico accesso dalla via pubblica, essendo, altrimenti, gli immobili (piano X e XI) insistenti sul petalo 3, totalmente interclusi e, quindi, invendibili. ### dell'immobile piano XI, petalo 3 e 4, con l'immobile piano X, petalo 3, finalizzato a consentire un unico accesso (esternamente, dall'androne condominiale del petalo n. 4 ed internamente attraverso il corridoio di collegamento del piano XI, petalo 4 con il piano XI, petalo 3, nonché il vano ascensore situato sempre all'interno di quest'ultimo immobile), ha determinato “ope legis” una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, poiché al momento del frazionamento dell'unico complesso immobiliare dalla soc. ### realizzato, lo stato dei luoghi veniva lasciato, con opere o segni manifesti ed univoci, in una situazione oggettiva integrante de facto il contenuto della servitù, dovendosi, peraltro, ricercare la subordinazione del fondo nella natura delle opere, oggettivamente considerate. Dirimente nel caso di specie non è tanto l'esistenza, all'interno dell'immobile piano XI, dell'ascensore di collegamento con l'immobile sottostante, bensì la realizzazione del vano ascensore su quest'ultimo immobile, ad opera dell'impresa costruttrice, aperto e libero, che univa di fatto i medesimi immobili, avvenuta prima dell'atto di vendita perfezionato con la soc. ### e, dunque prima della separazione delle due unità immobiliari (piano XI e piano X). Il vano ascensore di collegamento costituisce un indice inequivoco del peso imposto al fondo servente, tale da rendere manifesto all'esterno, nel caso di specie all'utilizzatore dell'immobile servente, promissario acquirente (dott. ### e per esso alla soc. ### che non trattasi di un'opera compiuta in via precaria e senza l'animus utendi jure servitutís ma di un onere preciso, a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù. “.
In proposito va osservato quanto segue.
Ai sensi dell'art.1062 c.c. “ La destinazione del padre di famiglia ha luogo quanto consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati. “.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che: 1) la servitù per destinazione del padre di famiglia si intende stabilita "ope legis" per il fatto che al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, lo stato dei luoghi sia stato posto o lasciato per opere o segni manifesti ed inequivoci ed univoci - nel che si concreta l'indispensabile requisito dell'apparenza - in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integri "de facto" il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla; e che conseguentemente il requisito della subordinazione deve essere ricercato non già nell'intenzione del proprietario del fondo, bensì nella natura delle opere oggettivamente considerate, in quanto nel loro uso normale determinino il permanente assoggettamento del fondo vicino all'onere proprio della servitù (Cass. Civile . 12197/1997, 3219/2014 ); 2) ai fini del riconoscimento della servitù per destinazione del padre di famiglia occorre avere riguardo al momento in cui i fondi, dominante e servente, hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario, restando pertanto irrilevanti i successivi mutamenti dello stato dei luoghi (Cass. Civile ###/19, 4824/21); 3) la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia non ha natura negoziale (Cass. Civile 16842/2009).
Dunque, a ben vedere, ai fini della valutazione della domanda in questione, deve prescindersi dagli atti negoziali intercorsi tra la società ### il ### e il ### essendo rilevante solamente lo stato dei luoghi in discussione al momento della vendita alla ### (20.12.2019), che ha determinato la cessazione dell'appartenenza degli immobili allo stesso proprietario, cioè alla società ### venditrice.
Ora è pacifico, oltre che risultante dall'istruttoria, che a quella data gli appartamenti posti ai piani XI dei petali 3 e 4 erano collegati da un corridoio sospeso (la circostanza emerge dallo stesso atto di compravendita del 20.12.2019 e dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal ### con la ### il ### - doc. 14 e 12 parte attrice) e che non era ancora stato realizzato un ascensore che permettesse il collegamento tra il piano XI (acquistato dalla ### e il piano X (ancora di proprietà della ### e successivamente acquistato dal ### del petalo 3 ( ed infatti, come dedotto nel ricorso introduttivo e risultante dal doc.21 di parte attrice “ La soc. ### con pec del 02/11/20, nel reiterare le medesime richieste, diffidava l'utilizzatore dell'immobile piano XI, dott. ### a realizzare, come da accordi assunti con l'impresa costruttrice, l'ascensore interno nell'apposito vano, che collega l'immobile piano XI al piano X, promesso in vendita al ### peraltro giacente da tempo presso il cantiere della soc. costruttrice “).
Ma, in assenza di tale ascensore, la mera predisposizione del relativo vano non può certo ritenersi un'opera tale comportare un rapporto di subordinazione o di servizio dell'unità immobiliare del piano XI rispetto all'unità immobiliare del piano X del petalo 3, atteso che l'esistenza del solo vano ascensore è obiettivamente inidonea a consentire un passaggio pedonale agevole e privo di pericoli dal piano XI a quello sottostante e, dunque, può valutarsi solo in termini di futura intenzione dell'unico proprietario originario di creare detto rapporto di subordinazione o di servizio, intenzione che però non è sufficiente per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia; senza considerare, poi, che l'accesso all'unità immobiliare del piano X del petalo 3 passando attraverso l'unità immobiliare del piano XI dei petali 4 e 3 (anziché dalla porta di ingresso della stessa unità immobiliare del piano X del petalo 3) era comunque impedito dalla porta di accesso dell'unità immobiliare del piano XI dei petali 4 e 3, sita nel petalo 4, sicchè a ben vedere la realizzazione del vano ascensore era propedeutica semplicemente ad un collegamento tra le due unità immobiliari ma non era sufficiente a creare ### servitù di passaggio.
Differenti valutazioni riguardano, invece, come si dirà oltre, i rapporti contrattuali tra le parti, in particolare tra l'attore e la società ### che nel contratto preliminare di compravendita del piano X del petalo 3 stipulato con il ### il ### ha riconosciuto il passaggio in questione “ ai soli fini del conseguimento della relativa agibilità e in funzione di ciò, sino a quando non saranno completate le parti comuni ai petali 2 e 3 “ e si è impegnata “ ove dovesse occorrere ai soli fini del conseguimento della relativa agibilità e in funzione di ciò, a realizzare all'atto del contratto definitivo della compravendita una servitù di passaggio a tempo, ovvero sino a quando non saranno completate le parti comuni ai petali 2 e 3, ai fini dell'accesso all'immobile promesso in vendita, a carico dell'unità abitativa situata al piano 11 del petalo 4 ed al piano 10 “ (rectius 11)” del petalo 3, a vantaggio dell'immobile piano 10, petalo n.3, promesso in vendita al sig. ### “.
Si tratta a ben vedere di clausole contrattuali che contraddicono la tesi attorea della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, per il cui riconoscimento occorrono opere che determinino il permanente assoggettamento dell'immobile servente all'onere proprio della servitù, opere che, come detto, nel caso di specie al momento della vendita a ### del piano XI dei petali 3 e 4 non sussistevano, né la società ### aveva evidentemente intenzione di realizzare, secondo quanto desumibile dal contratto preliminare stipulato con il ### il ###, salvo poi nel contratto definitivo di compravendita con lo stesso attore convertire i suoi impegni preliminari nel riconoscimento di una inesistente servitù costituita ai sensi dell'art.1062 c.c.. in danno della ### s.p.a., non prima di aver tentato invano di convincerla a riconoscere tale inesistente servitù mediante partecipazione ad ulteriore contratto preliminare di compravendita stipulato con il ### il ###, avente ad oggetto la stessa unità immobiliare nel quale le parti al punto 2.03 hanno pattuito quanto segue: “ ### al completamento delle parti comuni relative ai petali 2 e 3 l'accesso al piano 10^ promesso in vendita sarà comunque garantito attraverso il corridoio di collegamento del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### S.p.a., ed il relativo passaggio esternamente dall'androne condominiale, tramite il predetto immobile sito al piano 11^, interno 1, del petalo n. 4, nonché internamente tramite ascensore - montacarichi, situato sempre all'interno dell'immobile sito al piano 11^, petalo n. 3, di proprietà di ### S.p.a., in forza di contratto di compravendita a rogito dott.ssa ### notaio in ### in data 20 dicembre 2019, repertorio n. 31.492, registrato a ### in data 30 dicembre 2019, al 11 n. 13054 serie ###, a tal proposito la ###, in persona come sopra, assumendo ogni responsabilità in merito, dichiara che all'atto della separazione delle unità immobiliari interessate mediante vendita della porzione asservita ad ### s.p.a. è stata costituita, ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., apposita servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. “.
Va in proposito aggiunto che, ribadito che il semplice vano ascensore è inidoneo alla costituzione di servitù ex art.1062 c.c., nel contratto di compravendita del 20.12.2019 l'esistenza di una servitù del genere non è minimamente menzionata e tale circostanza, seppure da sola non sarebbe decisiva ai fini della decisione in esame, certamente concorre a corroborare il giudizio di infondatezza della domanda attorea, perché ove la servitù fosse stata sussistente sarebbe stato decisamente anomalo e contrario all'obbligo di buona fede sancito dall'art.1337 c.c. ometterne l'indicazione; ed infatti nel successivo rapporto contrattuale con il ### la ### ha tentato di coinvolgere la ### s.p.a. per farle riconoscere l'esistenza di una servitù, che però, come già detto, non si era mai costituita ope legis.
La domanda di accertamento della servitù ex art.1062 c.c. va, quindi, respinta perché infondata.
Pertanto vanno respinte anche quelle conseguenti di condanna proposte da parte attrice ( - condannare la medesima ### a consegnare le chiavi di accesso dell'immobile piano XI al ricorrente, le chiavi dell'ascensore di collegamento installato all'interno dell'immobile piano XI e piano X, in utilizzo esclusivo all'utilizzatore del primo immobile, nonché, a corrispondere il risarcimento del danno in suo favore, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonché interessi legali, dalla data della domanda all'effettivo pagamento, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di Giustizia; - condannare la #### s.r.l. a tener indenne il ricorrente dal versamento e/o a rimborsare quanto pagato dal medesimo per la eventuale somma che dovesse essere accertata, nel corso del giudizio e corrisposta in favore della ### s.p.a., anche eventualmente a titolo di indennità) ed è superfluo esaminare quella subordinata di ### s.p.a. e quella del ### subordinata all'accoglimento della domanda di accertamento della servitù ex art.1062 c.c..
E', invece, inammissibile, perché formulata tardivamente, segnatamente solo con la prima memoria ex art.183 comma 1 c.p.c., anziché nella comparsa di risposta, la domanda riconvenzionale del ### di “dichiarare nulla, per contrarietà a norme imperative e/o per difetto di causa e di presupposti, la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. che volesse ritenersi impressa dalla società costruttrice a carico dell'immobile ad uso studio oggetto del contratto di compravendita 20/12/2019 autenticato per ### in ### rep. ###/7797; con conseguente ordine al ### dei registri ### di procedere all'annotazione dell'emananda sentenza a margine della trascrizione dell'atto di compravendita.”.
La domanda subordinata di parte attrice di condanna della ### a porre in essere tutte le attività necessarie per rendere l'immobile compravenduto nella piena disponibilità del ricorrente, anche, se del caso, la realizzazione delle opere comuni dei petali 3 e 2, disciplinando i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni La domanda non può essere accolta in quanto, come risulta dalla relazione tecnica, con allegate fotografie, dell'ing. ###, prodotta dalla stessa parte attrice sub 28 nel procedimento 4450/2022, già nel marzo 2023 erano state realizzate le opere comune dei petali 2 e 3 che consentivano l'accesso all'appartamento del ### percorrendo la scalinata o mediante ascensore, seppure con modeste criticità inerenti la sicurezza di utilizzo e percorrenza, non essendo inibita la possibilità di accesso in un area di cantiere non idoneamente protetta e segnalata.
In proposito va aggiunto che: 1) come ribadito nella terza memoria ex art.183 comma 6 c.p.c. dall'attore, il medesimo non ha inteso proporre una domanda di costituzione servitù coattiva ex artt. 1051 - 1052, ma ha semplicemente invocato il potere d'ufficio del giudicante di costituirla, 2) atteso quanto appena esposto sull'avvenuta realizzazione in corso di causa delle opere comune dei petali 2 e 3, non occorre valutare la sollecitazione attorea ad esercitare il predetto potere d'ufficio, né conseguentemente va esaminata la domanda riconvenzionale subordinata del ### di riconoscimento di indennità ex art.1053 c.c… La domanda subordinata di parte attrice di condanna della ### a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., pari ad € 1.170,00 mensili, per ogni mese di ritardo, decorrente dalla notifica della messa in mora del 03/08/21 all'effettiva consegna, oltre € 1.015,04 (### ed IVA compresi), pari al costo della perizia dell'#### nonchè interessi legali, con applicazione del saggio determinato ex art. 1284, comma n. 4, c.c., dalla domanda, ovvero in quell'altra maggiore o minore, se del caso da determinarsi in via equitativa, che risulterà di
Giustizia.
Tale domanda di condanna si basa su quanto dedotto in fatto a sostegno della domanda principale e sul preliminare accertamento delle circostanze che “ all'atto del trasferimento dei predetti immobili “ (rectius alla data di acquisto dell'unità immobiliare del piano X petalo 3 da parte dell'attore - 13.7.2021) “ nonché alla data del deposito del ricorso introduttivo e nelle more del giudizio,” sussisteva “ l'interclusione totale dalla via pubblica dell'immobile compravenduto, piano X, petalo 3, non potendo accedervi dalle parti comuni (scalinata ed ascensore) dell'androne condominiale petalo n. 3, non ancora realizzate secondo le norme di legge”, che sussisteva “ l'inadempimento contrattuale della soc. ### s.r.l., per aver consegnato al ricorrente, in sede di rogito, la chiave “non funzionante” dell'immobile piano XI, petalo 4, di proprietà della ### s.p.a., al fine di permettere, in forza della dichiarata servitù del padre di famiglia, l'immissione nel possesso dell'immobile piano X, petalo 3, compravenduto in data ###, e, dunque, ottenere il consenso del ricorrente al perfezionamento dell'atto definitivo “ e che era stata “ omessa consegna della predetta chiave anche dopo la denuncia dell'illecito e la notifica dell'atto di adempimento del 03/08/21 “.
E, sempre a sostegno di tale domanda di condanna, il ### ha evidenziato che si trovava “nella paradossale condizione di aver acquistato un immobile senza alcun accesso dalla via pubblica, senza poter entrare nel medesimo, senza poterlo neppure vedere, se non con il consenso del direttore di lavori della soc. ### s.r.l., responsabile del cantiere ancora in corso, e, dunque, senza poter conseguire il godimento di fatto del bene “ mentre “ l'utilizzatore dell'immobile sovrastante (piano XI) aveva “ il pieno ed incondizionato accesso dell'immobile piano X, di proprietà del ricorrente, potendo, all'occorrenza, in qualsiasi momento entrare all'interno di quest'ultimo attraverso l'ascensore di collegamento che viene comandato dalla centralina sita al piano XI, le cui chiavi sono in possesso del solo utilizzatore “; sostenendo, poi, che il danno subito, derivante dalla limitazione del diritto di proprietà dell'immobile sarebbe da ritenersi “ in re ipsa la cui liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo corrisponde al valore locatizio del medesimo immobile, che, nel caso di specie, è pari ad € 1.170,00 mensili, da computarsi dal giorno della notifica della messa in mora al giorno dell'effettivo conseguimento del godimento del bene “.
Ora è evidente che la venditrice nell'atto di vendita ha dichiarato al punto 3 “ assumendo ogni responsabilità in merito “ l'esistenza della servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia a carico dell'unità immobiliare di proprietà di ### e a vantaggio di quella acquistata dal ### - servitù di passaggio, come si è visto, in realtà insussistente - , ma la domanda risarcitoria proposta dall'attore non può essere accolta per le seguenti ragioni.
Come chiarito dalla Corte di ### a ### nella sentenza ###/2022, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale; il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno; se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nel caso di specie va considerato che: 1) anzitutto non si tratta di inutilizzabilità assoluta del bene, come nel caso di occupazione da parte di un terzo, ma di limitazione all'accesso conseguente ad un inadempimento contrattuale; mentre non si comprende il richiamo di parte attrice, oltre che all'art.2043 c.c. (che concerne la responsabilità extracontrattuale ), all'art.1480 c.c. (che disciplina la vendita di cosa parzialmente altrui), all'art. 1489 c.c. (che disciplina la vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali ignoti al compratore) e all'art. 1494 c.c. (che concerne il risarcimento dovuto dal venditore per vizi della cosa venduta non conosciuti e non facilmente riconoscibili dal compratore); 2) il ### al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare era a conoscenza della situazione delle parti comuni dei petali 2 e 3, che rendevano possibile l'accesso all'unità immobiliare solo con il consenso del direttore di lavori della soc. ### s.r.l., tanto che nel contratto di compravendita del 13.7.2021 le parti hanno previsto in relazione al pagamento residuo del prezzo quanto segue: “La restante somma di euro 30.000,00 (trentamila/00), senza obbligo di corrispondere interessi, con assegni circolari e/o bonifici bancari, entro e non oltre il ###; tale somma potrà essere esigibile da parte dell'impresa venditrice, entro e non oltre il ### al verificarsi della seguente condizione: - realizzazione e completamento delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché di tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso dalle parti comuni dei petali 2 e 3, lavori da espletarsi sempre entro e non oltre il ###” e nel relativo addendum (prodotto nel procedimento 4550/2022 sub 2) perfino la cessazione dell'obbligo di versamento di detto prezzo residuo in caso di esito negativo in primo grado dell'azione da parte del ### di accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia; 3) il ### al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare e sin dall'ottobre 2020 era a conoscenza anche della ferma opposizione della ### al riconoscimento della servitù per destinazione del padre di famiglia, come risulta dalla corrispondenza prodotta dallo stesso attore sub 20 e 21; 4) in ogni caso l'attore non ha dedotto quale sarebbe stata la concreta possibilità perduta di godimento dell'unità immobiliare prima del completamento delle parti comuni, sicchè, tenuto anche conto delle circostanze rilevate ai precedenti punti 1, 2 e 3, non si può riconoscere in favore del ### alcun danno risarcibile, a maggior ragione perché l'unità immobiliare è indicata nell'atto di compravendita del 13.7.2021 con categoria catastale ### ed acquistata dall'attore quale prima casa, mentre risulta che sia ora dal proprietario concessa in godimento (deve ragionevolmente presumersi locata) ad uso commerciale, come emerge dalla documentazione prodotta nel giudizio 4450/2022 dalla ### sub 18, 19 e 20 [ dalla quale risulta che il CTU nominato nell'ambito del procedimento per ATP rubricato al n. 2766/2023 di R.G. del Tribunale di ### ha rilevato che “l'immobile è adibito ad uso promiscuo ed ospita l'attività di una impresa” (doc. 18) e che l'unità immobiliare, completamente arredata, è la sede operativa della ### (doc. 19), agenzia gestita dalla ### s.r.l., di cui il dott. ### è l'amministratore unico (doc. 20)].
La domanda subordinata di parte attrice di accertamento della illegittima realizzazione del vano e dell'ascensore all'interno dell'immobile piano X, di proprietà dell'attore, attraverso il quale viene limitato il godimento di quest'ultimo immobile, e di condanna della soc. ### s.p.a. a rimuovere, a spese della medesima, ovvero se del caso, in via solidale con la ### s.r.l., l'ascensore dall'immobile del piano X, di proprietà dell'attore e ripristinare alla regola dell'arte le opere murarie del solaio e delle pareti del vano ascensore, di quest'ultimo immobile, al fine di renderlo libero da pesi e vincoli, disciplinando, se del caso, i tempi e le modalità di adempimento, con previsione del pagamento in favore del ricorrente di una somma da determinarsi in via equitativa, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni violazione o inosservanza successiva alla messa in mora ovvero alle successive statuizioni, ed infine, a corrispondere il risarcimento del danno in favore del ricorrente, ex artt. 1223, 1480, 1489, 1494 e 2043 c.c., nella somma che risulterà di Giustizia, da determinarsi in via equitativa, nel corso del giudizio, decorrente dalla domanda all'effettivo ripristino, oltre interessi legali. ### attrice a sostegno di tale domanda, premesse le allegazioni già descritte relative alla domanda principale, afferma che, ove negata l'esistenza della servitù per destinazione del padre di famiglia, resterebbe ingiustificata la imposizione del peso costituito dalla presenza del vano e dell'ascensore di collegamento all'interno dell'unità immobiliare di sua proprietà; il che giustificherebbe la pretesa di rimozione delle relative opere.
In proposito va rilevato che: a) è pacifico che l'ascensore in questione sia stato installato dopo l'acquisto da parte della ### dell'unità immobiliare sita ai piani XI dei petali 4 e 3; b) tale installazione, come risulta dai documenti prodotti da parte attrice sub 17, 19, 20, 21, 22, è avvenuta, dopo la decisa negazione da parte di ### e del ### dell'esistenza della servitù per destinazione del padre di famiglia, a seguito di consenso espresso dal ### “ unicamente per spirito di liberalità ed all'esclusivo fine di prevenire l'insorgenza di controversie quanto mai inopportune alla luce dei rapporti di cordialità esistenti tra le parti “, successivamente all'acquisto dell'unità immobiliare da parte di ### e prima dell'acquisto da parte del ### ( come dal medesimo ammesso al punto 25 del ricorso introduttivo e risultante dall'addendum al contratto di compravendita del 13.7.2021); c) perciò ### è estranea all'installazione dell'ascensore, consentita dall'utilizzatore ### su sollecitazione della ### e del ### e nell'interesse del medesimo, sicchè l'installazione dell'ascensore e precedentemente la creazione del relativo vano, essendo state realizzate su richiesta dello stesso attore e in origine del ### il quale comunque ha consentito l'installazione dell'ascensore, non possono ritenersi illegittime, ma effetto di volontà manifestata dallo stesso attore, che evidentemente se vorrà eliminare l'ascensore, che comunque ora risulta disattivato e murato nella parte dell'unità immobiliare del piano XI del petalo 3 (doc.62 parte attrice) dovrà sopportarne le relative spese unitamente al ### o accordandosi con il medesimo (dato che questi in corso di causa si è dichiarato ad accollarsi totalmente tali spese - stesso doc.62).
Anche tale domanda va, dunque, respinta.
Occorre, quindi, passare ad esaminare le domande proposte dalle parti nel procedimento 4550/2022.
In tale giudizio il ### ha agito nei confronti della sola ### s.r.l. e dedotto nell'atto introduttivo del giudizio (ricorso depositato in data ###) quanto segue: << 1) ###, con atto pubblico del 13/07/21, acquistava, dalla soc. ### s.r.l., un immobile, ubicato al piano X, del petalo 3 (categoria A/2, classe 3, consistenza vani 6, superficie catastale mq. 149, catasto fabbricati foglio 28, particella 3099 sub. 189), nonché posto auto coperto, sito al piano interrato (interno n. 21, foglio 28, particella 3099 sub. 187), e cantina (n. 54, foglio 28, particella 3099 sub. 95), facenti parte del complesso immobiliare “Opera”, composto da n. 4 petali, situato in ### alla ### n. 4 (doc. 1). 2) ### piano X, petalo 3, veniva trasferito, ad uso abitazione, con le seguenti prerogative: a) esistenza della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, dichiarata dalla #### essere stata costituita all'atto della separazione delle unità immobiliari interessate, mediante vendita della porzione di proprietà di ### s.p.a., ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., a carico dell'unità abitativa situata al piano XI del petalo 4 e 3, di proprietà della ### S.p.a, a vantaggio dell'immobile piano X, venduto al ### b) immissione del possesso giuridico e materiale detenzione sull'immobile trasferito, attraverso la consegna della chiave dell'immobile del piano XI petalo 3 e 4, di proprietà della ### s.p.a., sul quale gravava la servitù di passaggio, in favore dell'immobile compravenduto, e ciò al fine di garantire l'accesso su quest'ultimo immobile, esternamente dall'androne condominiale del petalo 3, ed internamente, attraverso l'ascensore, situato all'interno di quest'ultimo immobile, di proprietà di ### S.p.a., in forza della dichiarata servitù per destinazione del padre di famiglia. 3) Il prezzo compravenduto veniva pattuito in € 252.940,00, oltre IVA al 4%, pari ad € 10.117,60 e così per complessivi € 263.057,60, imputabili, quanto ad € 237.940,00, oltre ### all'appartamento, quanto ad € 10.000,00, oltre ### al locale garage, quanto ad € 5.000,00, oltre ### al locale cantina. 4) Le parti, tuttavia, stante l'accesso autonomo sulla via pubblica (androne condominiale, scalinata e ascensore, petali n. 2-3) non ancora realizzato (sussistendo quale unico accesso percorribile quello tramite l'immobile sito al piano XI, di proprietà della ### s.p.a.), convenivano di trasferire l'immobile compravenduto attraverso il versamento della minore somma, pari ad € 233.057,60 (ossia € 222.940,00 + Iva 4 % sull'intero importo, pari ad € 252.940,00), entro la data della stipula del definitivo, e di posticipare la debenza della rimanente somma, pari ad € 30.000, al netto dell'### rendendola esigibile, entro e non oltre la data del 30/10/22, a condizione che la soc. venditrice avesse ultimato, entro e non oltre la predetta data, le parti comuni dei petali 2 e 3, ed in particolare la scalinata e l'ascensore, ossia tutte quelle opere necessarie per permettere l'accesso diretto sull'immobile compravenduto dall'androne condominiale. 5) ### di compravendita esattamente così testualmente recitava sul punto n. 2 (prezzo e modalità di pagamento): “1) che detto prezzo è regolato come segue: - € 122.940,00, all'ordine della società venditrice, mediante: ### di euro 30.000,00, eseguito su ### in data ###; ### di € 22.940,00, eseguito in data ###, su ### assegno circolare di € 20.000,00, emesso in data ### da ### € 50.000,00, con assegno circolare emesso da ### in data ###; - € 20.800,00 mediante assegno circolare emesso da ### in data ###, all'ordine della ### S.r.l."; - € 20.000,00 mediante assegno circolare emesso da ### in data ###; - € 69.317,60 mediante assegno circolare emesso da ### in data ###. - La parte venditrice, in persona come sopra, per la somma come sopra ricevuta, rilascia alla parte acquirente relativa quietanza. La restante somma di euro 30.000,00 (trentamila/00), senza obbligo di corrispondere interessi, con assegni circolari e/o bonifici bancari, entro e non oltre il ###; tale somma potrà essere esigibile da parte dell'impresa venditrice, entro e non oltre il ###i), al verificarsi della seguente condizione: - realizzazione e completamento delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché di tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso dalle parti comuni dei petali 2 e 3, lavori da espletarsi sempre entro e non oltre il ###”. La parte venditrice, in persona come sopra, per la residua somma di euro 30.000,00 (trentamila/00) rilascia sin da ora, salvo buon fine, alla parte acquirente, quietanza finale di saldo, senza bisogno di ulteriore quietanza; la documentazione bancaria costituirà prova dell'avvenuto pagamento”. 6) Il rogito dava anche atto del versamento da parte dell'acquirente di tutte le somme dovute alla soc. venditrice che rilasciava, con la sottoscrizione del contratto, alla parte acquirente, quietanza finale di saldo, senza bisogno di ulteriore quietanza. 7) Appena dopo la stipula dell'atto di compravendita le parti sottoscrivevano una scrittura privata del 13/07/21, chiamata “addendum successivo atto di compravendita definitivo” nella quale, ripercorrendo le vicende contrattuali e giudiziarie (preliminare del 09/09/20, atto di citazione del 07/12/20, atto di transazione) che anticipavano l'atto definitivo e ne formavano il suo contenuto, convenivano ulteriori pattuizioni, che si rendevano necessarie per tutelare l'acquirente, onde fronteggiare la problematica relativa all'accesso dell'immobile compravenduto (doc. 2). 8) Esattamente, il predetto atto, così testualmente recitava, nella parte dispositiva: “### premesso, le parti, congiuntamente, stipulano e convengono quanto segue: 1) Il prezzo convenuto pari ad € 252.940,00, oltre ### così come risultante nell'atto pubblico di compravendita del 13/07/2021, è stato determinato sulla base dei seguenti presupposti: a) esistenza della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia dichiarata dalla #### essere stata costituita all'atto della separazione delle unità immobiliari interessate mediante vendita della porzione di proprietà di ### s.p.a., ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., a carico dell'unità abitativa situata al piano 11^ del petalo n. 4 ed al piano 11^ del petalo 3, di proprietà della ### S.p.a, a vantaggio dell'immobile piano 10^, petalo n. 3, venduto al sig. ### il tutto come indicato nell'atto; b) immissione del possesso giuridico e materiale detenzione sull'immobile trasferito, attraverso la consegna delle chiavi dell'immobile del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### s.p.a., sul quale grava la servitù di passaggio, in favore dell'immobile compravenduto, come da planimetria allegata, e ciò al fine di garantire l'accesso su quest'ultimo immobile, esternamente dall'androne condominiale del petalo n. 3, ed internamente, attraverso il corridoio di collegamento del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, sempre di proprietà di ### S.p.a., nonché tramite ascensore - montacarichi, situato sempre all'interno dell'immobile sito al piano 11^, petalo n. 3, di proprietà di ### S.p.a., in forza della dichiarata servitù per destinazione del padre di famiglia da parte dell'impresa venditrice; c) € 30.000,00 da versare, a saldo di quanto previsto nell'atto di compravendita, alla realizzazione delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), laddove eseguita entro e non oltre il ###; 2) Le parti, al fine di addivenire alla transazione del giudizio pendente, portante il n. 4421/20 r.g., così come descritto in premessa, hanno convenuto di trasferire l'immobile, al prezzo sopra indicato, provvedendo alla consegna delle chiavi dell'immobile del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### s.p.a., a mezzo delle quali si è garantito l'accesso sull'immobile compravenduto (esternamente dall'androne condominiale del petalo n. 3, ed internamente, attraverso il corridoio di collegamento del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, sempre di proprietà di ### S.p.a., nonché tramite ascensore - montacarichi, situato sempre all'interno dell'immobile sito al piano 11^, petalo n. 3, di proprietà di ### S.p.a.), in forza della dichiarata servitù per destinazione del padre di famiglia, senza, tuttavia, l'espresso consenso della ### s.p.a., risultante contestare la predetta esistenza della servitù di passaggio; 3) in caso di impossibilità di accedere, ovvero ove perdurasse la opposizione di ### sull'immobile compravenduto attraverso l'immobile sito al piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### s.p.a., (e precisamente, esternamente dall'androne condominiale del petalo n. 3, ed internamente, attraverso il corridoio di collegamento del piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, sempre di proprietà di ### S.p.a., nonché tramite ascensore - montacarichi, situato sempre all'interno dell'immobile sito al piano 11^, petalo n. 3, di proprietà di ### S.p.a.), e della conseguente necessità del ### di richiedere l'accertamento giudiziale dell'esistenza della servitù del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., ovvero, in subordine, del diritto di accesso coattivo ex art. 1051 e/o 1054 c.c., sull'immobile 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### s.p.a., la ### s.r.l., convenuta in giudizio unitamente a quest'ultima, si impegna a contribuire nel relativo processo a sostegno della domanda attorea, anche con la produzione di tutti i documenti e le testimonianze che si rendano necessari per l'accertamento della servitù di passaggio predetta. 4) ### s.r.l. si impegna a tenere indenne ### da qualsiasi somma che dovesse versare alla ### s.p.a. (ovvero al suo legale, in caso di dichiarazione di antistatarietà) a titolo di spese e competenze processuali nell'eventuale azione giudiziaria, meglio specificata nel punto che precede (n. 3), nonché ad assumere, a proprio carico, tutte le spese processuali del medesimo giudizio, con esclusione delle “competenze del giudizio” maturate a favore del procuratore del ### che rimarranno a carico di quest'ultimo. Nell'eventualità che le spese processuali suddette venissero anticipate dal ### la ### immobiliare ### s.r.l. si impegna a rimborsarle a semplice richiesta di quest'ultimo. Eguale impegno assume la soc. ### nel caso in cui fosse il proprietario dell'unità abitativa servente (### s.p.a.) ovvero il suo utilizzatore, ad avviare e coltivare azioni negatorie della servitù. 5) ### s.r.l., inoltre, se il giudizio di accertamento della servitù del padre di famiglia (nel I grado) si dovesse concludere negativamente, e ciò anche se le opere delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), dovessero essere realizzate entro il ###, si obbliga a rimborsare al ### la residua somma di € 30.000,00, come previsto nel precedente punto 1, alla lettera c, laddove nel frattempo venisse versata da quest'ultimo all'impresa. Ciò oltre a quanto detto in punto di pagamento/rimborso delle spese di giudizio, Il verificarsi dell'accertamento negativo della servitù per destinazione del padre di famiglia è da ritenersi costituire presupposto dell'indebito del versamento della predetta somma di € 30.000,00; 6) In caso di esito negativo dell'azione, meglio descritta al punto n. 3, con sentenza di condanna dell'attore alla refusione delle spese processuali in favore della ### s.p.a. (ovvero della medesima ### s.r.l.), la ### s.r.l., si obbliga sin d'ora (a rinunciare a richiedere le spese legali eventualmente liquidate a proprio favore, nonchè) a tenere indenne il ### da qualsiasi somma che dovesse versare alla ### s.p.a. (ovvero al suo legale, in caso di dichiarazione di antistatarietà) a titolo di spese e competenze processuali. 7) La causa pendente innanzi al Tribunale di ### portante il n. 4421/20 di r.g., verrà abbandonata a spese compensate tra le parti, nelle forme ritenute opportune fermo restando la posizione processuale assunta dalla ### s.p.a., con lo spiegato intervento volontario in giudizio, 8) ###ipotesi che il giudizio predetto si concluda con sentenza di condanna dell'attore alla refusione delle spese processuali in favore della ### s.p.a., la ### s.r.l., si obbliga sin d'ora a tenere indenne quest'ultimo da qualsiasi somma che dovesse versare alla ### s.p.a. (ovvero al suo legale, in caso di dichiarazione di antistatarietà), a titolo di spese processuali, spese vive e competenze del giudizio. 9) La decadenza e/o prescrizione sulla denuncia degli eventuali vizi / difetti, anche non occulti, ovvero ### omissioni contrattuali che dovessero essere riscontrati sull'immobile compravenduto, inizierà a decorrere con la presa in possesso dell'immobile da parte del ### attraverso la consegna delle chiavi (n. 2) dell'immobile piano 11^ petalo n. 3 e piano 11^ petalo n. 4, di proprietà di ### s.p.a.., da parte della ### s.p.a. medesima. I rispettivi difensori Avv.ti ### e ### sottoscrivono il presente atto per autentica delle firme e per rinuncia al vincolo di solidarietà professionale ex articolo 13, comma 8, della legge professionale forense”. 9) Con detta scrittura la soc. ### dunque, riconosceva: - l'esigibilità della somma di € 30.000,00, a saldo di quanto previsto nell'atto di compravendita, in capo all'acquirente, entro e non oltre la data del 30/10/22, condizionata alla realizzazione delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore) da espletarsi entro e non oltre la medesima data; - l'indebito oggettivo del versamento della predetta somma laddove adempiuto dall'acquirente (ove si fosse avverata la condizione) nell'ipotesi in cui quest'ultimo sarebbe stato costretto (in caso di contrasto sull'accesso) ad azionare il giudizio per l'accertamento della servitù del padre di famiglia (dichiarata sussistente dalla convenuta nell'atto di compravendita) nei confronti della ### (proprietaria dell'immobile piano XI), e lo stesso si fosse concluso, sin dal I grado, negativamente. 10) Una volta perfezionato il trasferimento dell'immobile, il ricorrente scopriva che la chiave dell'immobile piano XI petalo n. 4, di proprietà della ### s.p.a., consegnata dalla soc. venditrice all'atto della stipula, non era funzionante, così che, dopo aver inutilmente diffidato la soc. ### con pec del 20/07/21 (doc. 3-A) e la soc. ### con atto di intimazione all'immissione nel possesso del 3/08/22, alla consegna della chiave funzionante dell'immobile piano XI (doc. 3-B), si vedeva costretto ad azionare apposito giudizio nei confronti di quest'ultimi volto ad accertare l'esistenza della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia a carico dell'immobile piano XI, oltre il risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale della venditrice, pari al mancato godimento del bene (doc. 3-C). 11) Il giudizio, tuttora pendente innanzi al Tribunale di ### porta il n. 3562/21 di r.g., e si trova, ad oggi, in fase istruttoria. 12) Sennonché, alla data del 30/10/2022, l'immobile compravenduto continuava ad essere intercluso, non essendo ancora completate le opere comuni dei petali n 2-3 necessarie a permettere l'accesso ai piani sovrastanti, risultando la scalinata ancora in fase di cantiere e, comunque, inaccessibile al pubblico, e, soprattutto, gli ascensori mancanti, per cui si poteva oggettivamente ritenere non verificata la condizione prevista nell'atto di compravendita che dava diritto alla soc. venditrice di esigere la somma di € 30.000,00 a saldo della compravendita. 13) Ciononostante la soc. convenuta con pec del 30/10/22 “incredibilmente” comunicava all'acquirente “di aver completato le parti comuni dei petali 2-3 del fabbricato ### (androne, scale ed ascensore) alla data convenuta” e richiedeva il saldo del prezzo compravenduto (doc. 5). 14) A quel punto l'istante, lo stesso giorno (30/10/22), si recava con il tecnico di fiducia nel complesso condominiale “Opera” per accertare con apposite fotografie e perizia lo stato dei luoghi delle parti comuni dei petali 2-3, ed in particolare dell'androne condominiale, della scalinata, e degli ascensori (doc. 4). In tale occasione il tecnico poteva rilevare quanto segue: a) ###androne condominiale piano terra, l'accesso alla scalinata condominiale dei predetti petali è bloccato dalle porte di cantiere chiuse a chiave (accessibile solo agli addetti ai lavori muniti delle chiavi), per cui lo scrivente è risultato impossibilitato ad accedere ai piani superiori (allegato 1, foto D), mentre il piano seminterrato, ove sono locati i garages e posti auto, è risultato accessibile in quanto non occluso; b) sempre nell'androne condominiale sito al piano terra, l'impianto ascensore è completamente mancante in un vano, addirittura risultante vuoto e senza protezioni adeguate, peraltro, locato in uno spazio al piano terra accessibile a tutti i condomini, sebbene delimitato, nel piazzale antistante, da una barriera movibile, mirata ad occludere l'accesso ai non addetti ai lavori, senza, tuttavia, alcun cartello di divieto di accesso - pericolo (allegato 1, foto A, B, C, E); c) l'impianto ascensore (con cabina non visibile) nell'altro vano è montato solo parzialmente ed anche in questo caso, assolutamente non funzionante e privo di idonee protezioni (l'impianto ascensore ed il vano risultano ancora essere nello stato grezzo); d) nel piano seminterrato (ove insistono i locali garages) un vano ascensore è risultato vuoto, privo di copertura idonea, sussistendo una semplice barriera a filo di legno, bassa, senza barriera, nonostante fosse accessibile a tutti i condomini (allegato 1, foto F-G). 15) ###, quindi, confortato dai rilievi svolti dal tecnico, contestava prontamente il contenuto della missiva ### Costr., comunicando a quest'ultima, con pec del 30/10/22, che le parti comuni dei petali 2-3 non potevano assolutamente essere considerate ultimate, come facilmente riscontrabile dalle fotografie scattate in pari data ###, che le medesime, al contrario, risultavano ancora in fase di cantiere, difettando il certificato di agibilità (oltre che evidentemente di collaudo degli ascensori), e che, infine, l'accesso all'immobile compravenduto (piano X) risultava ancora chiuso all'acquirente; motivo per cui, non essendosi avverata la condizione prevista nell'atto di compravendita alla data del 30/10/22, nulla era dovuto dal medesimo 16) Per mero scrupolo, il tecnico di fiducia ritornava sui luoghi il giorno successivo (lunedì 31/10/22), per tentare di accedere all'interno della scalinata dei petali 2-3, che la soc. ### riferiva essere già completata (come peraltro asserito riguardo l'impianto ascensore), al fine di verificare la reale condizione della medesima, e tanto poteva conseguire avendo trovato aperta la porta di cantiere (con operai in corso d'opera). 17) ###occasione veniva nuovamente accertato che: a) l'accesso alla scalinata condominiale dei petali 2 e 3 non risulta aperto al pubblico, essendo ancora in fase di cantiere (ultimazione dei lavori); b) la scalinata condominiale dei petali 2 e 3, al piano I, non è dotata di porta - barriera fissa che divide la scalinata con il corridoio di ingresso degli appartamenti ivi locati, ancora allo stato grezzo (all. 2, foto 11); c) le scalinate in tutti i piani (sino al piano X) sono privi di battiscopa (all. 2, foto n. 6, 9, 10); d) nei pianerottoli delle scalinate ci sono fili elettrici pendenti, in quanto l'impianto condominiale deve essere ancora ultimato (all. 2, foto 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 12); e) ad ogni piano vi sono due vani ascensori, dei quali uno è vuoto, risultando protetto da una semplice copertura posticcia e movibile in legno e telo trasparente (all. 2, fot. 1-A, 1-B, 2, 3, 7, 13) e l'altro, adiacente, occupato da una cabina, pur tuttavia, ancora in fase di completamento (all. 2, foto 1-A, 1-B, 4, 13); f) il vano ascensore lato esterno, su ogni piano, risulta essere vuoto, senza porta di apertura; g) il vano ascensore interno, di contro, risulta occupato dalla cabina ascensore ancora in fase di ultimazione, ed
è dotato di porte di apertura ancora grezze, con eccezione dei piani IX (foto 4) e X (foto 1-A, 1-B), ove non risulta alcuna copertura; h) di particolare rilevanza assumono le foto n. 1-A, 1-B, 2 e 3 scattate nel pianerottolo condominiale del petalo 3, al piano X, ove è ubicato l'immobile del committente, ove si rinviene: - materiale edile poggiato sul pavimento, parete lato vano ascensore ancora grezza, vano ascensore lato esterno, vuoto, coperto da telo trasparente; vano ascensore lato interno, ancora in fase di realizzazione, vuoto, senza porta di apertura (foto 1-A, 1-B), senza protezioni, con cabina ascensore in fase di raccordo con fili elettrici pericolanti; - sul fondo si intravede l'apertura di accesso all'appartamento piano X, petalo 2, in fase grezza, senza alcuna porta divisoria, dunque accessibile a tutti; - fili elettrici pericolanti senza protezioni; i) nel piano IX, si evidenzia il vano ascensore, lato interno (foto 4), vuoto, senza porta di apertura, ed al suo interno una struttura metallica della cabina ascensore, ancora grezza, in fase di realizzazione, con operai all'interno di essa, nonché il corridoio condominiale del pianerottolo in parola che si collega, senza porta divisoria, con l'immobile in stato grezzo (foto 5), precario pieno di calcinacci e di ostacoli, ma soprattutto, senza infissi, dunque con grave pericolo per gli utenti della scalinata. l) ###androne condominiale piano terra, ove insistono gli ascensori che collegano i petali n. 1 e 4, accessibile a tutti i condomini, in quanto aperto al pubblico, vi sono, nel lato opposto, anche i vani ascensori che collegano i petali n. 2 e 3 (foto 13), pur tuttavia, essi sono inoperativi in quanto: - il vano di destra è privo di cabina ascensore, dunque vuoto, tant'è che vi è apposto come barriera protettiva, un telo trasparente posticcio, facilmente rimovibile; - il vano di sinistra, invece, è dotato di porta battente a piano ###, con evidentemente all'interno la cabina ascensore, non ancora operativa; - entrambi i vani ascensori sono esternamente ancora in stato grezzo (la parete perimetrale è ancora da ultimare); - entrambi i vani ascensori sono delimitati, nel piazzale antistante, da una barriera movibile, mirata ad occludere l'accesso ai non addetti ai lavori, sebbene di fatto mancante di apposito cartello divieto di accesso - pericolo (### 4). 18) Lo stato delle opere comuni dei petali 2-3, ed in particolare della scalinata e dell'ascensore, pertanto, alla data del 31/10/22 appariva obiettivamente ed indiscutibilmente non completato, non agibile e comunque non conforme a quanto pattuito nella compravendita (“realizzazione di tutte quelle opere necessarie per permettere l'accesso diretto sull'immobile compravenduto dall'androne condominiale”) come condizione per rendere esigibile il saldo di € 30.000,00 entro la data del 30/10/22. 19) Pur tuttavia, la soc. convenuta, con pec del 7/11/22 (doc. 7), reiterava le proprie richieste, precisando: - “di aver tenuto fede all'impegno contrattualmente assunto”; - di aver, nel termine del 30/10/22, “infatti realizzate e completate le parti comuni dei petali 2 e 3 ed in particolare modo l'accesso principale, l'androne, la scalinata e l'ascensore”; - “di esser stata realizzata e rifinita nel termine del 30/10/22 anche la scalinata condominiale che consente di accedere regolarmente all'immobile (piano X)”; - “di aver, nel predetto termine, altresì regolarmente installato uno dei due ascensori, da allora utilizzabile; il tutto come evincibile dal corredo fotografico che si allegava”; ed infine, diffidava l'istante “a versare a strettissimo giro, l'importo ancora dovuto per contratto, pari ad € 30.000,00, dovendo, in mancanza, procedere giudizialmente con aggravio di spese ed oneri”. 20) ### ribatteva, con pec del 9/11/22 (doc. 8), segnalando come, diversamente da quanto ex adverso asserito, nulla era dovuto in quanto: - alla data del 30/10/22, la scalinata dei petali 2-3, era ancora in fase di cantiere, tant'è che risultava, per ovvie ragioni di sicurezza, inaccessibile al pubblico, in quanto occlusa da porte chiuse a chiave, come da fotografie che si allegavano; - alla data del 30/10/22, nessun ascensore era stato definitivamente installato, sussistendo, solo la struttura primordiale di una cabina, all'interno di uno dei due vani, ancora grezza, e, soprattutto, mancante di porta di apertura nei piani X e IX, al punto da rendere il vano (nei suddetti piani) vuoto, come da foto (1-A e 1-B), scattate dal tecnico il giorno 31/10/22, che si allegavano; - l'inoperatività dell'accesso sull'immobile compravenduto tramite l'ascensore condominiale (del petalo 3) era risultata immutata anche il giorno 31/10/22, come accertato personalmente dal tecnico recatosi in loco, alle ore 11,30, che rilevava lo stato dell'ascensore non ancora funzionante, nonché, i vani ascensori situati al piano terra dell'androne condominiale, delimitati, nel piazzale antistante, da una barriera movibile, mirante ad occludere l'accesso ai non addetti ai lavori, il tutto come evincibile nella foto n. 13, che si allegava; - la situazione di cantiere in corso d'opera, peraltro, risultava, alla data del 9/11/22, ancora sussistente, stante l'accesso al piano X, inoperativo tramite l'ascensore (la cui porta al piano terra, ed ai piani superiori, era bloccata), come da foto n. 2, 3, 27, 28, 29, 30 scattate l'8/11/22 (ore 20,30), che si allegavano, e non in sicurezza tramite la scalinata condominiale, lasciata ancora ai piani I e X comunicante con gli adiacenti appartamenti grezzi e privi di infissi, come da foto n. 8, 23, 24, 26, 31, scattate l'8/11/22 (doc. 9), che si allegavano. 21) La situazione precaria della scalinata condominiale del petalo 2-3 e dei relativi ascensori, ancora non funzionanti, veniva riscontrata dall'istante successivamente con altro sopralluogo del 10/11/22, come da fotografie scattate in pari data (doc. 11), nonché del 12/11/22, con l'ausilio dell'#### (doc. 12). 22) In tale ultimo sopralluogo, l'#### immortalava, con apposito corredo fotografico e video, inquadrante anche il quotidiano “### Abruzzo” di pari data, onde rafforzare la data certa, lo stato dell'ascensore, che appariva ancora non funzionante, e della scalinata che, seppur quasi totalmente piastrellata (con eccezione dei battiscopa) non poteva certamente essere ritenuta completata onde consentire l'accesso al pubblico, sussistendo ancora, su ogni piano, fili elettrici penzolanti, e continuando a mancare ai piani I e X la porta di sbarramento con gli appartamenti ivi locati, lasciati allo stato grezzo, senza infissi, e con calcinacci e materiali edili sparsi su ogni parte del pavimento (doc. 12). 23) ###, infine, nella speranza di evitare inutili appigli e non procrastinare oltre il contrasto tra le parti sull'avveramento della condizione prevista nell'atto di compravendita, con pec del 13/11/22, richiedeva alla soc. convenuta la segnalazione certificata di agibilità, con il relativo corredo documentale, della scalinata che si eleva nei petali n. 2-3, nonché il certificato di collaudo degli impianti ascensori che insistono sui predetti petali, atti a consentire l'accesso sull'immobile compravenduto (piano X, petalo 3), alla data prevista nell'atto di compravendita, invitandola ad adempiere entro 3 giorni (doc. 13). 24) Nel frattempo, ad ulteriore conferma che le opere comuni non erano ancora ultimate, e, pertanto, non accessibili al pubblico, interveniva l'amministratore del complesso condominiale dott. ### il quale, con pec del 15/11/22, comunicava alla soc. ### “di aver constatato e verificato in pari data che il cantiere dei petali 2/3 era ancora in fase di costruzione, che lo stesso era facilmente accessibile da parte di terzi non autorizzati, che tale circostanza esponeva il condominio e l'amministratore, in qualità di responsabile della sicurezza, al forte rischio / pericolo per l'incolumità dei non addetti in caso di accesso all'interno delle parti comuni dei predetti petali, stante le parti dello stabile non ancora completate” e la invitava, nel contempo, entro e non oltre 3 giorni, “a fissare le porte sui piani e a porre in essere sulla porta di ingresso piano terra la segnaletica con divieto di accesso ai non autorizzati” (doc. 14). 25) ###, tuttavia, non sortiva alcun effetto, tanto che con ulteriori sopralluoghi del 18/11/22, 22/11/22, 23/11/22 e 26/11/22 (doc. 15, 16, 17 e 19), si riscontrava l'ascensore ancora non funzionante e la scalinata dei petali 2-3 ancora aperta al pubblico, nonostante fosse chiaramente non agibile, in quanto piena di fili elettrici penzolanti e lasciata ancora, nei piani I e X, comunicante con gli appartamenti grezzi, privi di infissi esterni, senza alcuna barriera protettiva, come risulta dal corredo fotografico scattato in pari data. 26) La situazione precaria in cui versava la scalinata condominiale del petalo 2-3, veniva nuovamente riscontrata dall'amministratore del condominio “Opera”, il quale, recatosi sui luoghi in oggetto, - il giorno 24/11/22, posizionava un cartello divieto di ingresso ai non autorizzati sia sul portone di ingresso che sulla porta di accesso all'androne principale della scalinata che insiste sul petalo 2-3, ancora in costruzione, al fine di tutelare l'incolumità di terzi, il tutto come risulta dalla email a firma del dott. ### di pari data a dalla foto ivi allegata (doc. 18); - il giorno 26/11/22, rilevando che il cartello era stato rimosso e che, nonostante ciò, la scalinata dei petali 2-3 era ancora in fase di cantiere, non ultimata ed ancora accessibile al pubblico, diffidava la soc. convenuta a bloccare l'accesso ai non addetti ai lavori onde mettere in sicurezza il cantiere (doc. 20). 27) Anche quest'ultima missiva veniva disattesa dall'impresa esecutrice la quale, come constatato attraverso l'ennesimo sopralluogo del 30/11/22, lasciava la scalinata dei petali 2-3 aperta e liberamente accessibile al pubblico, nonostante lo stato di cantiere non ultimato in cui versavano le parti comuni, in particolar modo nei piani I e X, come risulta dalle foto scattate in pari data (doc. 21). 28) Ad oggi, lo stato dell'androne condominiale e dell'ascensore risulta non completato ovvero ultimato, ma soprattutto l'immobile compravenduto dal ricorrente risulta ancora inaccessibile tramite le parti comuni dei petali 2-3, in quanto non ancora agibili, ovvero, quantomeno, percorribili in sicurezza. E tanto è vero che la soc. convenuta, nonostante la precisa richiesta dell'attore, non ha ancora trasmesso a quest'ultimo il certificato di agibilità e di collaudo degli impianti, in quanto, evidentemente, tuttora inesistenti. 29) La pattuizione prevista nell'art. 2 dell'atto di compravendita - che recita “realizzazione e completamento delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché di tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso dalle parti comuni dei petali 2 e 3”, e che si ricorda essere stata posta al fine di garantire all'acquirente l'accesso sull'immobile compravenduto (piano X, petalo 3), dalle parti comuni del petalo 3 (scalinata e ascensore), autonomo e libero, senza ostacoli di cantiere, dunque, in una situazione di garanzia per la propria (ed altrui) incolumità - recava quindi la previsione di un evento, condizionante il pagamento della somma ulteriore di € 30.000,00, che si sarebbe dovuto verificare entro la data del 30/10/2022 e che invece non si verificava. Tale pattuizione, a ben vedere, integrava una condizione risolutiva ex artt. 1353 e ss. c.c., avendo le parti voluto subordinare la definitiva caduzione dell'obbligazione di versamento della ulteriore somma al caso in cui la soc. costruttrice non avesse adempiuto alla realizzazione, nel termine indicato, delle opere sulle parti comuni del petalo 3. Nel qual caso la condizione opererebbe con efficacia retroattiva. ### tutelato era evidentemente quello di commisurare la quantificazione del prezzo del bene compravenduto alla concreta disponibilità e fruibilità di esso in capo all'acquirente, il quale - è appena il caso di ribadirlo - comprava un immobile intercluso per il quale aveva deciso di tollerare la mancata fruibilità dell'accesso tramite le parti condominiali (androne, scala e ascensore) solo fino alla data del 30/10/2022, volendo in difetto le parti riconoscere un ristoro all'acquirente proprio rinvenuto nella minor somma dovuta alla venditrice. Il che appare più che congruo nella complessiva regolamentazione di interessi. Quand'anche la pattuizione volesse essere ritenuta integrante una condizione sospensiva, l'avvenuto decorso del termine di esigibilità dell'ulteriore somma, senza la condizione si sia verificata, ha l'effetto di rendere definitivamente inefficace la pattuizione. Il requisito di incertezza dell'evento dedotto, ai fini della sussumibilità della pattuizione nell'ambito della condizione, va rinvenuto, in modo molto semplice, nell'incertezza circa il completamento dell'opera da parte dell'impresa venditrice, che agiva ed agisce nell'ambito di una procedura di concordato in continuità e deve operare con le difficoltà contingenti per la guerra in ### per le difficoltà nell'approvvigionamento dei materiali, per l'aumento vertiginoso del costo dei consumi di energia elettrica. E' evidente che il completamento delle parti comuni dell'opera scontasse un'alea consistente. 30) In ogni caso, pur volendo interpretare, per assurdo, la clausola oggetto del contendere come termine per l'adempimento (e non condizione), non può sottacersi come il termine (“entro e non oltre il ###”) indicato dalle parti entro il quale si sarebbe dovuta svolgere la prestazione (completamento delle parti comuni petali 2-3) anche in mancanza di formula sacramentale, debba risultare essenziale per i seguenti ordini motivazionali: a) La soc. venditrice aveva a disposizione ben 15 mesi per ultimare i lavori e rendere l'immobile autonomamente accessibile dalla via pubblica. b) ### compravenduto, sino a detta data, quindi, poteva continuare ad essere intercluso, non avendo alcun accesso dall'androne condominiale (circostanza poi verificata), e dunque inutilizzabile dall'acquirente e né vendibile. c) ### dell'acquirente veniva contemperato con la inequivocabile volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto (saldo del prezzo) con l'inutile decorso del termine stesso; sarebbe stato altrimenti impensabile ritenere mantenuto il sinallagma contrattuale dando la possibilità alla venditrice di esigere il versamento anche dopo il decorso del termine (più che congruo fissato dalle parti) per la semplice ultimazione dei lavori! d) Il sinallagma contrattuale veniva sostanzialmente riequilibrato a favore dell'acquirente il quale se da un lato aveva un immobile inutilizzabile ed invendibile (per almeno 15 mesi) dall'altro sapeva di poter conseguire, da tale situazione svantaggiosa, il beneficio di risparmiare la somma di 30.000 sul prezzo compravenduto. e) Infine, la soc. venditrice non provvedeva ad ultimare le opere comuni dei petali 2-3 neppure dopo la scadenza del termine, dovendo, ad oggi, ritenere tale prolungato inadempimento certamente protratto oltre ogni ragionevole “termine congruo”, e ciò in quanto “il giudizio sulla congruità del termine previsto dall'art. 1454 c.c. non può essere unilaterale ed avere ad oggetto esclusivamente la situazione del debitore, ma deve prendere in considerazione anche l'interesse del creditore all'adempimento ed il sacrificio che egli sopporta per l'attesa della prestazione; ne consegue che la valutazione di adeguatezza va commisurata - tutte le volte in cui l'obbligazione del debitore sia divenuta attuale già prima della diffida - non rispetto all'intera preparazione all'adempimento, ma soltanto rispetto al completamento di quella preparazione che si presume in gran parte compiuta” (### civile sez. II, 06/04/2009, n. 8250). 31) Con il presente atto l'attore intende ottenere una sentenza accertativa dell'inesistenza del credito paventato dalla soc. convenuta, così come sopra menzionato, avendo saldato l'intero importo compravenduto, come risulta dall'atto pubblico di compravendita (e ciò anche al fine di evitare di ricevere eventuali ingiunzioni di pagamento infondate ed illegittime), non potendo più essere esigibile il saldo di € 30.000 in quanto non avverata la condizione ivi prevista, ovvero, dovendosi in subordine rilevare la gravità dell'inadempimento della soc. convenuta per non aver realizzato l'evento dedotto, nel termine congruo rispetto alla data entro la quale l'avvenimento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare, con la conseguente risoluzione della pattuizione in parola e caducazione ex tunc del diritto della venditrice di pretendere il maggior prezzo. 32) ### denegata e non voluta ipotesi di ritenuta sussistenza del credito invocato dalla soc. convenuta, di € 30.000,00, a carico dell'acquirente, come saldo dell'importo dell'immobile compravenduto, con il presente atto l'attore intende richiedere, in via subordinata, l'accertamento dell'inesigibilità del medesimo credito, in quanto, ad oggi, non risultano completate le opere comuni dei petali 2-3, necessarie per rendere accessibile l'immobile compravenduto dalla via pubblica in sicurezza; e di converso, l'accertamento dell'esigibilità del credito allorquando dette opere risultino ultimate con acquisizione della certificazione di agibilità e collaudo, laddove ritenute eseguite in un lasso di tempo congruo rispetto a quanto convenuto dalle parti.>>.
Ha, perciò, reso (come già riportato nella prima parte della sentenza) le seguenti conclusioni: “ ### alla Giustizia dell'On..le Tribunale di ### adito, G.U. designato, contrariis reiectis, in via principale, 1) accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, che alla data del 30/10/22, le parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso autonomo (dall'androne condominiale) all'immobile compravenduto, non erano ancora completate e, di conseguenza, che alla predetta data, si è verificata la condizione risolutiva ovvero non si è verificata la condizione sospensiva, di cui all'art. 2 dell'atto di compravendita, e per l'effetto dichiarare risolta ovvero inefficace tra le parti la clausola del contratto statuente il saldo del prezzo compravenduto pari ad € 30.000,00, con caducazione del relativo credito in favore della soc. venditrice; 2) accertare e dichiarare, pertanto, che nulla è dovuto alla soc. ### a titolo di prezzo compravenduto, avendo parte attrice saldato ogni debito, come risulta nella compravendita, nella parte in cui si dà atto del versamento da parte dell'acquirente di tutte le somme dovute alla soc. venditrice e della sottoscrizione del contratto ad opera di quest'ultima, costituente quietanza finale di saldo, senza bisogno di ulteriore quietanza; 3) in via subordinata, accertare e dichiarare l'inesistenza del credito paventato dalla soc. convenuta, così come sopra menzionato, avendo saldato l'intero importo compravenduto, come risulta dall'atto pubblico di compravendita, non potendo più essere esigibile il saldo di € 30.000,00 in ragione del grave inadempimento della convenuta rispetto all'obbligazione di completamento delle parti comuni dell'opera nel termine essenziale e congruo pattuito tra le parti, con conseguente risoluzione della pattuizione di cui all'art. 2 del contratto e caducazione ad origine del diritto della soc. convenuta a ricevere ulteriori somme. 4) in via ancor più gradata e subordinata, nella denegata ipotesi di ritenuta sussistenza del credito invocato dalla soc. convenuta, di € 30.000,00, a carico dell'acquirente, come saldo dell'importo dell'immobile compravenduto, accertare e dichiarare l'inesigibilità ad oggi del medesimo credito, non avendo ancora la soc. venditrice completate le opere comuni dei petali 2-3, necessarie per rendere accessibile l'immobile compravenduto dall'androne condominiale piano terra (e seminterrato) accessibile in sicurezza al pubblico, risultando ad oggi inagibili e privi di collaudo; e di converso, accertare e dichiarare l'esigibilità del credito allorquando dette opere risultino ultimate con acquisizione della certificazione di agibilità e collaudo, laddove ritenute eseguite in un lasso di tempo congruo rispetto a quanto convenuto dalle parti.
Con vittoria e rivalsa delle spese e competenze legali del ### nonché spese e competenze stragiudiziali, da computarsi nell'alveo delle spese processuali ai sensi dell'art. 91 c.p.c., con la maggiorazione del 15 % ai sensi del D.M. 55/14 “.
La parte convenuta si è tempestivamente costituita in giudizio depositando apposita comparsa di risposta in data ### nella quale ha replicato che: 1) anche laddove si volesse qualificare la pattuizione contenuta nell'art. 2 del contratto di compravendita in termini di condizione risolutiva o sospensiva, l'evento dedotto dalle parti, ovvero la realizzazione ed il completamento delle parti comuni dei petali 2 e 3 onde consentire l'accesso all'unità abitativa acquistata dal ricorrente, si era certamente verificato, con conseguente esigibilità del residuo prezzo di vendita da parte della venditrice; infatti, al di là delle pretestuose contestazioni circa la mancata realizzazione di mere opere di rifinitura, era dato inequivocabile che alla data del 30 ottobre 2022 era ben possibile accedere all'immobile per cui è causa, percorrendo in totale sicurezza le scale condominiali del petalo 3, da tempo realizzate; nel rispetto degli impegni specificamente assunti in sede negoziale ### aveva, infatti, provveduto a realizzare e completare le parti comuni dei petali 2 e 3 ed in particolar modo non soltanto l'accesso principale e l'androne (comuni agli altri due petali da tempo abitati), ma anche la scalinata e l'impianto di ascensore dedicati al petalo 3, in guisa da consentire all'avv. ### anche il principale accesso all'unità immobiliare. ### gli ascensori dedicati a tale porzione del complesso immobiliare, seppur installati, non erano utilizzabili, dovendo procedersi al collaudo, avvenuto qualche giorno dopo la scadenza del termine, per ragioni imputabili al fornitore ### s.p.a., ma ciò non aveva rilievo in ordine all'avveramento della ### condizione; l'art. 2 del contratto di compravendita subordinava, infatti, il pagamento del residuo del prezzo al fatto che alla data del 30 ottobre l'acquirente fosse posto nelle condizioni di poter accedere al suo appartamento direttamente dal petalo 3, senza dover utilizzare la servitù di passaggio sull'immobile di proprietà di ### s.p.a., viste le contestazioni mosse circa l'esistenza di tale diritto reale; 2) ma con la pattuizione dell'art. 2 del contratto in realtà le parti, lungi dall'aver voluto subordinare la risoluzione o l'efficacia della clausola all'avveramento di un evento futuro ed incerto, avevano previsto una vera e propria clausola penale, stabilendo a carico della ### una determinata prestazione (in termini di inesigibilità del saldo del prezzo) per il caso di inadempimento o di semplice ritardo nell'adempimento; ma l'art 1384 cod. civ. stabilisce che il giudice possa diminuire equamente la penale se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento; perciò la convenuta, nella denegata ipotesi in cui la resistente fosse ritenuta inadempiente all'obbligazione relativa al completamento e realizzazione delle parti comuni dei petali 2 e 3, chiedeva espressamente che l'entità della penale (rinuncia ad € 30.000,00) venisse equamente diminuita, tenuto conto dei seguenti elementi, che dimostravano sia la parziale esecuzione della prestazione principale sia l'evidente eccessività del suo ammontare: */- alla data del 30 ottobre 2022 il ricorrente era certamente in grado di accedere al proprio appartamento direttamente dalle parti comuni del petalo 3, essendo già da tempo state completate le scale condominiali; */- uno dei due ascensori era stato collaudato a distanza di pochissimi giorni dalla data indicata, e per ragioni imputabili esclusivamente al fornitore; */- ### aveva sempre operato in buona fede e con pieno spirito collaborativo, assecondando le continue richieste dei promissari acquirenti degli immobili in questione e realizzando il corridoio sospeso prima, ed il vano ascensore interno poi, su loro richiesta, come è pacifico e di evidenza documentale; */- l'avv. ### al contrario, dopo aver spuntato un prezzo decisamente di favore per l'acquisto dell'immobile, aveva coinvolto la venditrice in una serie di iniziative giudiziarie per trarne ulteriori vantaggi; */- l'importo di € 30.000,00 appariva francamente esagerato per un ritardo che, a tutto concedere, può essere quantificato in meno di un mese con riguardo all'ascensore, che al 25 novembre 2022 era perfettamente utilizzabile); 3) anche la domanda subordinata, volta a far accertare e dichiarare l'inesistenza del credito di € 30.000,00, non esigibile <>, meritava reiezione perché: a) il termine del 30.10.2022 non poteva considerarsi essenziale, né oggettivamente né soggettivamente, non essendo ciò espressamente previsto nel contratto e non avendo ricorrente allegato e dimostrato tale carattere; b) la non essenzialità del termine si ricavava anche dal fatto che lo stesso non è riferito alle prestazioni principali del contratto di compravendita in questione (trasferimento della proprietà di un bene dietro versamento di un corrispettivo), ma ad un'obbligazione accessoria; c) l'inadempimento nel termine essenziale comporta la risoluzione di diritto dell'intero contratto, e non di una singola pattuizione, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ.; 4) il credito della ### era da ritenersi certo, liquido ed anche esigibile, atteso che le parti comuni necessarie ad accedere all'appartamento dell'avv. ### risultavano eseguite, come si ricava dalla documentazione fotografica in atti (doc. 17), per cui anche la domanda formulata in via ulteriormente gradata dal ricorrente meritava reiezione. 5) In via riconvenzionale, ### s.r.l. intendeva far accertare tale proprio diritto a ricevere il saldo del prezzo di acquisto dall'avv. ### pari ad € 30.000,00, con condanna dello stesso al pagamento del detto importo; ed ha reso (come già riportato nella prima parte della sentenza) le seguenti conclusioni: “ …b)respingere le domande tutte proposte nei propri confronti, siccome inammissibili, improponibili e comunque infondate; in via riconvenzionale c) accertare e dichiarare il diritto di ### s.r.l. a riceversi il pagamento del saldo del prezzo di acquisto e, per l'effetto, condannare l'avv. ### al pagamento dell'importo di € 30.000,00 in favore della medesima; d) in subordine, ridurre equamente la penale prevista in contratto, ai sensi dell'art, 1384, cod. civ., per quasi totale esecuzione della obbligazione principale e comunque per manifesta eccessività avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento e, per l'effetto condannare l'avv. ### al pagamento del diverso importo così determinato; in ogni caso e) condannare il ricorrente al pagamento di spese e competenze di lite, secondo il principio di soccombenza. “.
A seguito della trasformazione del rito da sommario a ordinario il ### ha così precisato le conclusioni nella prima memoria ex art.183 comma 6 c.p.c.: “ ### alla Giustizia dell'On. Tribunale adito, contrariis reiectis: I) In via principale, 1) accertare e dichiarare, per le causali evidenziate nel ricorso introduttivo e meglio precisate nelle note di trattazione delle udienze del 10/05/23 e 01/03/24, nonché nel presente atto, che alla data del 30/10/22, le parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), nonché tutte le ulteriori opere utili e necessarie, al fine di permettere l'accesso autonomo (dall'androne condominiale) all'immobile compravenduto, non erano ancora completate e, di conseguenza, che alla predetta data, si è verificata la condizione risolutiva ovvero non si è verificata la condizione sospensiva, di cui all'art. 2 dell'atto di compravendita, e per l'effetto dichiarare risolta ovvero inefficace tra le parti la clausola del contratto statuente il saldo del prezzo compravenduto pari ad € 30.000,00, con caducazione del relativo credito in favore della soc. venditrice; 2) accertare e dichiarare, pertanto, che nulla è dovuto alla soc. ### a titolo di prezzo compravenduto, avendo parte attrice saldato ogni debito, come risulta nella compravendita, nella parte in cui si dà atto del versamento da parte dell'acquirente di tutte le somme dovute alla soc. venditrice e della sottoscrizione del contratto ad opera di quest'ultima, costituente quietanza finale di saldo, senza bisogno di ulteriore quietanza; 3) in via subordinata, accertare e dichiarare l'inesistenza del credito paventato dalla soc. convenuta, così come sopra menzionato, avendo saldato l'intero importo compravenduto, come risulta dall'atto pubblico di compravendita, non potendo più essere esigibile il saldo di € 30.000,00 in ragione del grave inadempimento della convenuta rispetto all'obbligazione di completamento delle parti comuni dell'opera nel termine essenziale e congruo pattuito tra le parti, con conseguente risoluzione della pattuizione di cui all'art. 2 del contratto e caducazione ad origine del diritto della soc. convenuta a ricevere ulteriori somme. 4) in via ancor più gradata e subordinata, nella denegata ipotesi di ritenuta sussistenza del credito invocato dalla soc. convenuta, di € 30.000,00, a carico dell'acquirente, come saldo dell'importo dell'immobile compravenduto, accertare e dichiarare l'inesigibilità, all'epoca dell'instaurazione del giudizio e della formulata domanda riconvenzionale della ### del medesimo credito, non avendo a quell'epoca la soc. venditrice completato le opere comuni dei petali 2-3, necessarie per rendere accessibile l'immobile compravenduto dall'androne condominiale piano terra (e seminterrato) in sicurezza al pubblico, risultando così inagibili e privi di collaudo; 5) in via ancor più gradata e subordinata, nella denegata ipotesi di ritenuta sussistenza del credito invocato dalla soc. convenuta, di € 30.000,00, a carico dell'acquirente, come saldo dell'importo dell'immobile compravenduto, accertare e dichiarare il grave ritardo nell'adempimento dell'opera contrattualizzata (completamento e funzionalità degli ascensori sulle parti comuni dei petali 2-3, nonché della scalinata secondo le norme di legge per permettervi l'accesso in sicurezza), rispetto a quanto convenuto dalle parti, e per l'effetto ridurre in proporzione il suddetto credito, secondo quanto ritenuto di giustizia, se del caso anche in via equitativa; II) In via subordinata, a titolo di reconventio reconventionis, ovvero in via di eccezione riconvenzionale, accertare e dichiarare la non debenza della somma di € 30.000,00 per il caso in cui il giudizio n. 3562/2021 r.g. dovesse concludersi con una sentenza di rigetto delle ragioni del ### così integrando la previsione pattizia di cui al punto 5 dell'addendum sopra richiamato. III) Sempre in via subordinata, nella denegata ipotesi di omessa riunione del presente giudizio con quello portante il n. 3562/21 r.g. ovvero sospensione del primo giudizio, in attesa della definizione del secondo, od ancora, in via ancor più gradata, di omessa separazione della domanda riconvenzionale spiegata dalla ### ex art. 103 com. 2 cpc, al fine di consentire la sospensione ex art. 295 cpc della medesima, accertare e dichiarare la sussistenza dei gravi vizi di costruzione e dei danni da infiltrazione subiti all'interno dell'immobile di proprietà del ### quantificati in € 31.320,00 oltre IVA ovvero in € 9.820,00 oltre ### come risultante nella perizia tecnica a firma dell'### Schiappa, oltre le spese ad oggi sostenute di ### pari ad € 1.922,08, come da fattura dell'### Schiappa n. 6/24 (doc. 50), nonchè di ### pari ad € 7.603,52 - di cui € 4.334,72 (ossia € 380,64, per fondo spese ed € 3.954,08, per spese di indagini termografiche sugli infissi e video endoscopiche sulle condutture degli scarichi piovani, autorizzate dal giudice), come da fattura del CTU n. 1/24 (doc. 51), ed € 3.268,80 (ossia € 2.000,00 per spese di realizzazione ponteggio + € 1.268,80 per spese di coordinamento della sicurezza), come da ricevuta di bonifico del 02/04/24 (doc. 52) - nonché quelle ulteriori che verranno addebitate e saldate dal ricorrente - come da decreto di liquidazione e ricevute di versamento che si riserva di produrre nei termini di legge - ovvero nella diversa somma, maggiore o minore che verrà determinata nel corso del giudizio, all'esito dell'espletata CTU (nel procedimento di ATP n. 2766/23 r.g.), con conseguente condanna della convenuta al relativo pagamento da estendersi anche agli interessi legali ex art. 1284 IV comma c.c. ed alle competenze e spese del procedimento di ### che si riserva di precisare allorquando il procedimento di ATP sarà concluso ed acquisito agli atti. Il tutto, se del caso, con compensazione giudiziale tra rispettivi crediti ex art. 1243 comma 2 c.c. “.
In base al principio della ragione più liquida va rilevata l'evidente fondatezza della richiesta ( da ritenere precisazione dell'originaria domanda attorea e comunque ammissibile anche quale reconventio reconventionis, ovvero eccezione riconvenzionale ) dell'attore di accertare e dichiarare la non debenza della somma di € 30.000,00 - oggetto della domanda di condanna riconvenzionale della convenuta - “ per il caso in cui il giudizio n. 3562/2021 r.g. dovesse concludersi con una sentenza di rigetto delle ragioni del ### così integrando la previsione pattizia di cui al punto 5 dell'addendum sopra richiamato “.
In effetti: 1) in tale addendum al contratto di compravendita del 13.7.2021 le parti hanno pattuito al punto 5 quanto segue: “### s.r.l., inoltre, se il giudizio di accertamento della servitù del padre di famiglia (nel I grado) si dovesse concludere negativamente, e ciò anche se le opere delle parti comuni dei petali 2 e 3 (in particolar modo accesso principale, androne, scalinata e ascensore), dovessero essere realizzate entro il ###, si obbliga a rimborsare al ### la residua somma di € 30.000,00, come previsto nel precedente punto n. 1, alla lettera c, laddove nel frattempo venisse versata da quest'ultimo all'impresa.
Ciò oltre a quanto detto in punto di pagamento/rimborso delle spese di giudizio, Il verificarsi dell'accertamento negativo della servitù per destinazione del padre di famiglia è da ritenersi costituire presupposto dell'indebito del versamento della predetta somma di € 30.000,00”; 2) Per le ragioni sopraindicate la domanda attorea di accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia viene respinta con la presente sentenza di primo grado; 3) In virtù della predetta pattuizione viene meno l'obbligo del ### di versare la somma di € 30.000 in favore della ### s.r.l..
Va, pertanto, dichiarato che l'attore non deve versare in favore di detta s.r.l. il residuo prezzo di € 30.000,00 e per l'effetto va respinta la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento di tale somma di danaro proposta dalla convenuta. ### delle restanti domande è superfluo.
Le spese di lite Le spese di lite della causa 3562/2021, liquidate in dispositivo quanto ai compensi per causa di valore indeterminabile e complessità media in base ai parametri di cui al DM 55/2014, come modificato dal
DM 147/2022, tenuto conto delle consistenti attività difensive compiute (comprensive di quelle, tuttavia di per sé limitate, della fase cautelare) e della pluralità di domande e parti in causa, vanno poste secondo il principio della soccombenza a carico di parte attrice e in favore di ### s.p.a. e di ### la cui chiamata in causa da parte di ### s.p.a. è dipesa dall'iniziativa giudiziaria attorea, mentre vanno dichiarate compensate tra il ### e la ### s.r.l., che ha sostanzialmente aderito alla domanda principale dell'attore.
Tuttavia la medesima s.r.l. è tenuta, in virtù di quanto pattuito nell'art. 4 dell'addendum a contratto di compravendita del 13.7.2021, a tenere indenne il ### dal pagamento di tali spese processuali, essendosi appunto impegnata in tal senso relativamente alle spese processuali eventualmente poste a carico del ### e a favore di ### s.r.l. e comunque “ ad assumere a proprio carico tutte le spese processuali “ del giudizio finalizzato all'accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia, con esclusione solo di quelle relative alle competenze spettanti al procuratore del #### detta s.r.l. va condannata a pagare direttamente le spese di lite in favore dell'altra convenuta e del terzo chiamato in vece del ### o, qualora dette spese fossero pagate dal ### a rimborsargliele.
Le spese di lite della causa 4450/2022, liquidate in dispositivo quanto ai compensi per causa di valore di € 30.000,00 in base ai parametri medi di cui al DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto delle attività difensive compiute, vanno poste secondo il principio della soccombenza a carico di parte convenuta e in favore di parte attrice. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) Rigetta tutte le domande proposte da parte attrice nel procedimento n.3562/2021; 2) Dichiara che ### non deve versare in favore della convenuta ### s.r.l. il residuo prezzo di € 30.000,00 della compravendita oggetto di causa del 13.7.2021 e, per l'effetto, rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta nel procedimento n.4550/2022; 3) ### a pagare in favore di ### s.p.a. e di ### le spese di lite del procedimento n.3562/2021, che liquida per ciascuna di tali parti processuali in € 17.500,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge, dichiarandole compensate tra ### e la ### s.r.l.; 4) ### la ### s.r.l. a pagare, in vece di ### le spese di lite liquidate in favore di ### s.p.a. e di ### o in alternativa, qualora dette spese fossero pagate dal ### a rimborsarle al medesimo; 5) ### la ### s.r.l. a pagare in favore di ### le spese di lite del procedimento n.4550/2022, che liquida in € 286,00 per esborsi e in € 7.616,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15% dei compensi, CAP e IVA come per legge. ### 22 novembre 2025 Il Giudice dott.
causa n. 3562/2021 R.G. - Giudice/firmatari: Di Fulvio Carmine
v5.31
