testo integrale
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 27404/2020 R.G. proposto da: ### elettivamente domiciliata in ### 141, presso lo studio dell'avvocato ### GIANNANTONIO, rappresentata e difesa dall'avvocato ### -ricorrente contro ### rappresentato dal procuratore generale ### e ### quali eredi di ### LIZZANO, elettivamente domiciliati in ### 115, presso lo studio dell'avvocata ### rappresentati e difesi dall'avvocato ### -controricorrenti, ricorrenti incidentali avverso la ### di CORTE D'### n. 2075/2019 depositata il ###.
Udita la relazion e della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05 /2025 dal ### sentiti il ### dott. ### che ha chiesto il rigetto sia del ricorso principale, sia del ricorso incidentale, e i difensori delle parti presenti, avv. ### per ### s.r.l., in liquidazione, e avv. ### per gli eredi di ### di ### che hanno richiamato le tesi difensive già svolte. ### vicende che hanno portato a l sorgere del pre sente contenzioso si possono riassumere, in fatto, come segue: in data ### era stato concluso un contratto di compravendita immobiliare tra ### di ### quale venditrice, e ### s.r.l., quale acquirente, avente ad oggetto un appezzamento di terreno di 175.000 mq sito in ### confinante a ovest con il ### la società era rappresentata da due amministratori, uno dei quali era la stessa venditrice, pure socia; nella stessa data dell'atto pubblico le parti avevano redatto una scrittura privata nella qua le intervenivano sull'estensione dell'area compravenduta e sul prezzo; nel 1983 il ### aveva introdotto una causa, alla quale aveva partecipato anch e ### di ### 2 di 11 rivendicando la proprietà di circa 82.000 mq, ricompresi secondo la compravendita del 1973 nel terreno ceduto; l'az ione di rivendica, respinta con sentenza del Tribunale di Lamezi a T erme nel 1986, era stata accolt a all'esito della propo sta impugnazione con sentenza n.549/2004, passata in giudi cato il ###, dalla Corte d'Appello di Catanzaro che, dopo una c omplessa istruttoria articolatasi in diverse consulenze tecniche d'ufficio, aveva accertato la proprietà dell'### del ### sull'immobile di mq 82.000 rivendicato. ### s.r.l. a veva quindi introdotto la pre sente contro versia nei confronti della vendit rice lamentando l'evizione parz iale dell'immobile compravenduto, con richiesta di restituzione del prezzo pagato per la parte evitta e di risarcimento di tutti i danni subiti. ### di ### (deceduta in corso di causa e per ella, ora, gli eredi) si era costituita facendo valere la scrittura privata coeva all'atto, attestante nella sua prospettazione difensiva la simulazione relativa dello stesso quanto ad estensione e prezzo, indicata la prima nell'atto pubblico in misura superiore a l reale ma pagata in relazione alla minor estensione ef fettiva risultante dalla scrittura; la convenuta aveva quindi chiesto il pagamento del residuo dovutole, da calcolare in base alle indicazioni della scrittura privata e da compensare con il c redito eventual e della controparte c onseguente all'evizione. ### s.r.l. aveva eccepito la prescrizione delle pretese di controparte correlate alla prospettata simulazione. Nel c orso del giudizio di primo grado i l Tribunale di ### aveva pronunciato ordinanza-ingiunzione in data ###, con la quale avev a ingiunto alla convenuta il paga mento di € 45.715,00 a titolo di restituzione di parte del prezzo versato e, all'esito, accolte l'eccezione di prescrizione in re lazione alla prospetta ta simulazione e la domanda risarcit oria della società attrice, aveva infine condannato la venditrice, e per lei gli eredi, a pagare a titolo di risarcimento del danno l'importo di € 786.701,51, respingendo tutte le altre domande ed eccezioni proposte.
Proposta impugnazione da ### e ### liano ### , eredi di ### di ### all'esito del giudizio di appello, per quanto ancora interessa, la Corte d'### llo di ### aveva : -confermato la fondatezza dell'eccezione di prescrizione quanto alle prete se c orrelate dalle appellanti all a prospettata simulazione; -preso atto dell'evizione definitivamente accertata, con la precisazione che la superficie evitta era stata edificata per circa 9.000 mq sui mq 82.000 circa da restituire al ### -riconosciuto il diritto della società alla restituzione del prezzo corrispondente alla parte di terreno evitta, corrispondente all'importo di € 45.715,00 già ric onosciuto in primo gra do c on ordinanz a- ingiunzione (pur non richiamata nella sentenza); -riconosciuto il diritto di ### s.r.l. al risarcimento del danno da interesse negativo, ridotto al prezzo richiesto dal ### per la cessione, previa sdemanializzazione, di parte dell'area da retrocedergli corr ispondente alla porzione di essa già edificata dalla società (€ 175.920,00, oltre accessori, a fronte del maggior importo riconosciuto dal primo Giudice, che aveva tenuto conto anche delle spese di edificazione); il CTU aveva infatti accertato che dei metri quadrati evitti, cica 9000 mq erano stati edificati e, su questi, vi era stata la proposta di un accordo transattivo da parte del ### con richiesta di pagamento di € 175.920,00, che dalle risulta nze processuali, comprensive del comportamento difensivo della società, si considerava andato a buon fine o comunque in via di definizione; il danno subito da ### s.r.l. doveva c omunque esser e limitato all'importo indi cato perc hè, ove l'accordo non si fosse perfezionato, sarebbe ricorsa l'ipotesi di cui all'at.1227 co 2 c.c. (la transazione proposta non sarebbe rientrata tra le attività gravose o eccezionali o tali da c omportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici esulanti dall'or dinaria 3 di 11 diligenza), eccezione da considerare tempestivamente formulata; -respinto la rinnovata richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante sul presupposto che vi fosse la prova della mancanza di colpa della venditrice idonea a superare la contraria presunzione ex art.1218 c.c., rilevando al riguardo che il fatto che la società fosse pienamente a conoscenza della questione della delimitazione del demanio fin dalla stipula emergeva da una serie di circostanze, e cioè: nella compravendita del 1973 vi era alla fine un articolo aggiunto del se guente contenuto: “I c ompratori e la venditrice dichiarano di essere a conoscenza della linea di demarcazione di confine indicata dal ### e di tanto si è tenuto conto nella pattuizione del prezzo”; da ciò emergeva che la società acquirente era a conoscenza della questione della delimitazione demaniale interessante il terreno compravenduto e la circostanza trovava conferma nel fatto che la venditrice era anche coamministratrice e socia della società acquirente; dalla memoria ex art.183 c.p.c. della convenuta, emerge il fatto, non contestato specificamente, che la società ha avuto conoscenza dell'evizione fin dal 1982 quando due soc i della C alabro ### ist s.r.l. furono sot toposti a procedimento penale per occ upazione abusiva di suolo demaniale, conclusosi favorevolmente per loro; il ### ave va proceduto ad una re ttifica catastale con intestazione a sé della parte di terreni in contestazione nel 1981 e, in risposta, ### s.r.l. aveva nel giugno 1982 richiesto all'### di ### il riconoscime nto della proprietà dei suoi danti causa sull'area con le conseguenti rettifiche catastali ; l'edificazione di mq 9.000 sull'area e vitta è stata iniziata nel gennaio 1982 ed ha interessato il periodo 1982/1985; -del resto, non risulta che Ca labro ### s.r.l. nelle circostanze descritte tempora lmente successive alla stipula abbia sollevato lamentele in ordine ad una possibile evizione; -non si può opporre neppure che si sarebbe formato il giudicato sulla pretesa buona fede della so cietà, per l'intervenuto rigett o della domanda risarcitori a proposta dall'### poiché ciò era avvenuto nei soli rapporti tra quest'ultima e la società con la precisazione, nella sentenza n.549/2004, che l'arbitraria occupazione del terreno “la cui demanialità viene riconosciuta nella presente sentenza” era stata accertata “sulla base di difficoltose indagini tecniche”; del resto nella stipula del 1973 la venditrice aveva messo al corrente la società “della linea di demarcazione di confine indicata dal ### Marittimo”.
Avverso la senten za della Corte d'### di Catanza ro ha proposto ricorso pe r cassazione ### s.r.l. affidandolo ad otto motivi. ### e ### hanno depositato controricorso e proposto ricorso incidentale, affidato ad un solo motivo. ### ha depositato requisitoria scritta e, in pubblica udienza, ha reiterato la richiesta di rigetto sia del ricorso principale che di quello incidentale.
I dife nsori della ricorrente e dei controricorrenti -ricorrenti incidentali, presenti all'udienza, hanno richiamato le difese già svolte. RAGIONI DELLA DECISIONE Si premette che non è questione sul fatto che ### s.r.l. abbia subito l'evizione parziale de l terreno compravenduto il ### per una parte corrispondente a mq 82.000,00, riconosciuta di proprietà del ### con sentenza n.459/2005, passata in giudic ato, de lla Corte d'### o di C atanzaro.
Nemmeno è in contestazione il riconosciut o dirit to della società alla restituzione della parte di prezzo pagato in relazione alla porzione di terreno evitta, quantificata in € 45.720,00.
I motivi di ricorso principale proposti contestano per vari profili la decisione della Corte d'### in ordine all'identificazione e alla quantificazione dei danni, che si 4 di 11 affermano essere stati subiti dalla società ricorrente anche per il lucro cessante e comunque in misura molto maggiore del liquidato. 1. C on il primo moti vo ### s.r.l. lamenta la violazione degli artt.115 e 112, in relazione all'art.360 n.4 c.p.c. per avere la Corte territoriale posto a fondamento della decisione un fatto (la stipula del contratto con l'### del demanio) non allegato e non provato da alcuna parte.
La Corte di merito avrebbe da to per avvenuta la stipula della transazione con il ### -che avrebbe dovuto essere provata per iscritto-, in concreto mai intervenuta, che avrebbe avuto ad oggetto la cessione alla ricorrente della porzione di terreno evitta già edificata; la conclusione del contratto indicato non sarebbe mai stata neppure allegata dalle parti e quindi la Corte, in base al disposto dell'art.115 c.p.c., non avrebbe potuto darla per avvenuta; sarebbe stato violato pure il disposto dell'art.112 c.p.c. perché, decidendo su un'allegazione mai proposta dalla venditrice, la Corte d'### si sarebbe sostituita ad essa nel prospettare un fatto modificativo del diritto fatto valere dal compratore. 2. Con il secondo motivo, la ricorrente prospetta la falsa applicazione dell'art.1227 co 2 c.c ., in re lazione all'art.360 c o 1 n.3 c.p.c., e motivazione apparente in violazione dell'art.132 co 2 n.4 c.p.c. in relazione all'art.360 co 1 n.4 c.p.c. per avere la sentenza gravata applicato la norma ad una fattispecie che non ne presentava gli elementi costitutivi (condotta gravosa e non discrezionale del creditore) ### la Corte d'### s.r.l. avrebbe potuto concludere il contratto con il ### con la semplice adesione alla proposta ricevuta, con la conseguenza che la ricorrente, in a ssenza di consenso e quindi pe r mancata conclusione dell'accordo per sua responsabilità, non potrebbe avere il risarcimento di un da nno superiore a lla somma che il De manio le aveva proposto di pa gare, in pretesa applicazione del disposto dell'art.1227 co 2 c.c. La Corte avrebbe a tal fine tenuto c onto solo della proposta de l demanio, senza consider are che per la sdemanializzazione dell'area avrebbe dovuto intervenire e consentire la ### di P orto, e senza in alcun modo mot ivare la pretesa insussistenza dei caratteri generali di gravosità o eccezionalità. I due motivi di ricorso illustrati si esaminano unitariamente, perché colpiscono le due ragioni alternative sulla cui base la Corte di merito ha ridotto l'importo del risarcimento del danno da interesse negativo liquidato in primo grado, limitandolo a quanto ### o ### s.r.l. avrebbe dovuto pa gare al ### per mantenere/acquisire la proprietà della porzione di area evitta già edificata, e debbono essere respinti.
La Corte d'### di ### non dà propriamente per già avvenuto l'accordo transattivo tra la società ricorrente e il ### comportante l'acquisto, da parte della prima, dell'area evitta edificata -previa sua sdemanializzazionema desume, anche dalla posizione difensiva della ricorrente, che l'accordo, seriamente proposto, se non già concluso lo sarebbe verosimilmente stato, identificando quindi l'interesse negativo nell'esborso da sostenere per il riacquisto.
La Corte di merito fonda detta valutazione su elementi emergenti dagli atti di parte del giudizio di primo grado, volti a dimostrare l'esistenza di trattative in tal senso, senza valorizzare il fatto che in appello (comparsa di costituzione in appello, della quale sono riportati in ricorso i passaggi che escludono l'intervento dell'accordo con il #### s.r.l. aveva negato che l'accordo fosse in concreto intervenuto; nemmeno la venditrice aveva mai alle gato l' effettivo intervento dell'accordo, preso a riferimento, per le tratt ative in c orso, quale criterio per la quantificazione del danno. 5 di 11 Appare dubbio che dalla pendenza delle trattative si possa dedurre che la transazione si sa rebbe comunque conclusa, perc hé una tale c onclusione non appar e consequenziale e si fonda su valutazioni logiche di c onvenienza per la società ricorrente più che su concreti elementi indiziari -la questione della forma, necessaria ad probationem per la transazione, non appare invece di per sé rilevante, perchè nel giudizio l'esistenza o meno del contratto viene in rilievo solo in via di fatto, ai fini della quantificazione d el danno correlato alla subita evizione-: si dev e peraltro rilevare una potenziale contraddizione tra le argomentazioni a sostegno del primo motivo di ric orso e la richiesta , articolata c on il terz o motivo di ricorso pur subordinato al rigetto dei primi due, di rimborso delle “spese accessorie sostenute per l'acquisto del fondo (notaril i, imposte, tec niche, amministra tive relative alla sdemanializzazione)”, che presuppone necessariamente l'effettuazione concreta delle spese indicate.
Non appare necessario, comunque, un approfondimento della questione, essendo da sola suff iciente a giustificare la decisione, in modo assorbente, in ordine all'individuazione della misura del danno da interesse negativo subito da ### s.r.l., la seconda ratio decidendi fatta valere dalla Corte di merito, previo rilievo che “alla medesima conclusione dovrebbe, comunque, pervenirsi nel caso in cui, invece, si ritenga che la transazione non sia andata a buon fine”.
La Corte di merito fa riferimento al disposto dell'art.1227 co 2 c.c., di cui accerta la tempestiva allegazione (senza rilievi critici in questa sede), rilevando come sarebbe emerso dagli a tti che la conclusione dell'accordo dipendeva dalla scelt a dell'acquirente evitta e che il versamento del prezzo richiesto sarebbe stato per essa un impegno non rientrante tra le “attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici che esulano quindi dall'ordinaria diligenza”.
La ricorrente valorizza il fatto che per procedere all'accordo sarebbe stata invece necessaria la sdemanializzazione dell'area coinvolgente la ### di ### il fatto che essa aveva dovuto fermare la realiz zazione del progetto iniziale di edificazione turistica a metà degli anni ‘80, concluso solo per un quarto, perdendo a metà degli anni '90 il finanziamento pubblico che aveva ricevuto, il fatto che era stata destinataria di numerosissime iniziative giudiziarie da parte dei terzi acquirenti, a loro volta evitti, il fatto che la venditrice, pur richiesta, non aveva dato disponibilità a sostenere l'esborso, il fatto che dopo la sentenza n.549/2004, impossibilitata a far fronte alle richieste dei terzi compratori, aveva posto in essere nel 2006 la fase di liquidazione: da tutto c iò deriverebbe , secondo C alabro ### s.r.l., che l'impegno di pagare il prezzo richiesto dal ### non si poteva affatto considerare poco gravoso ai fini dell'applicazione del disposto dell'art.1227 co 2 Si rileva peraltro che, anc he tenendo conto delle circostanze evidenz iate dalla ricorrente, le conseguenze risarc itorie dell'evizione a carico della ricorrente n ei rapporti con i terzi acq uirenti possono essere lette come un motivo che avrebbe dovuto favorire il perseguimento e la conclusione in tempi rapidi dell'accordo con il ### per l'acquisto dell'area evitta -cfr. la sentenza, a pag.31/32, che riporta le difese di ### ist s.r.l. riguardanti anche que sto profiloe che, comunque, l'importo richiesto dal ### era, di per sé, oggettivamente contenuto rispetto alle proporzioni de ll'impegno edificatorio che C alabro ### s.r.l. -società di capitaliaveva progettato con una verosimile previsione di spesa congruente a monte, e cominciato a realizzare; la ricorrente nemmeno correla concretamente l'interruzione dell'edificazione e la perdita del finanziamento all'evizione subita, riguardante comunque solo una parte del terreno acquistato nel 1973, parte in relazione alla quale poteva rendersi conto quantomeno dal 1981 -con 6 di 11 la rettificazione catastale operata da parte del ###, che avrebbero potuto esserci contestazioni sulla proprietà.
Non a ppaiono pertanto sussistenti violazioni nell'applicazione del disposto dell'art.1227 co 2 c.c. -come interpr etato dalla giurisprudenza di legittimità : Cass. N.25750/2018: “###. 1227, comma 2, c.c., escludendo il risarcimento per il danno c he il creditore avrebbe potuto evitare con l'uso della normale diligenza, impone a quest'ulti mo una c ondotta attiva, espressione dell' obbligo ge nerale di buona fede, diretta a limitare le conseguenze dell'altrui comportamento dannoso, intendendosi comprese nell'ambito de ll'ordinaria diligenza, a tal fine richiesta, soltanto quelle attività che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o ril evanti sacrifici”; Cass.n. 22352/2021- da parte della Corte d'### di ### la quale ha dato una motivazione effettiva, logica e non contraddittoria idonea a costituire quel nucleo minimo richiesto ex art.111 Cost.: la rivalutazione nel merito della correttezza e sufficienza del percorso argomentativo seguito dalla Corte d'### nell'interpretazione e verifica, tipicamente meritali, delle emergenze istruttorie esula invece dai limiti imposti al vaglio di legittimità che questa Corte deve operare -cfr., in proposito, Cass. N.3319/2020, secondo la quale “In tem a di risarcime nto del danno, l'accertamento dei presupposti per l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1227, comma 2, c.c. - che esclude il risarcimento in relazione ai danni che il creditore (o il danneggiato) avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza - integra indagine di fatto, come tale riservata al giudice di merito e sot tratta al sindacato di legit timità, se sorretta da congrua motivazione”: è in termini Cass. N.16484/2017-. 3. C on il terzo motivo la società ricorrente afferma la falsa appli caz ione degli art.1479 co 2 e 1483 co 2 c.c., rilevanti ex art.360 co 1 n.3 c.p.c., per avere la sentenza erroneamente escluso le voci di danno rientranti nel risarc imento della lesione dell'interesse negativo.
La censura -subordinata al rigetto delle prime duesi fonda sulla considerazione che l'interesse negativo dev e comprendere anche le spese e i pagamenti f atti per il contratto e quanto la società abbia dovuto rimborsare a terzi: non quindi le sole spese di riacquisto ma tutte le spese notarili, le spese di trasferimento a terzi, le spese legali per le azioni intentate dai terzi acquirenti per evizione totale, nonché tutte le spese accessorie per la sdemanializzazione dell'area e il risarcimento danni ulteriori.
La società ricorrente non considera correttamente il contenuto delle norme richiamate e il limite della loro applicazione in ipotesi di evizione parziale. ###.1479 c.c. disciplina l'ipotesi in cui, in caso di vendita di cosa altrui (art.1478 c.c.) il compratore abbia in buona fede ignorato, al momento della conclusione del contratto, che il bene compravenduto non era di proprietà del venditore: se questi non gliene abbia nel frattempo procurato la proprietà, il compratore in buona fede può chiedere la risoluzione del contratto e i rimborsi e il risarcimento del danno sono in tal c aso regolati dai commi successivi della norma -che fa salvo, quanto al risarcimento dei danni, l'art.1223 c.c.-. ###.1480 c.c., disciplinante la vendita di cosa parzialmente altrui, fa riferimento al risarcimento del danno secondo il disposto dell'art.1479 c.c. per la sola ipotesi in cui la parz iale proprietà altrui della c osa compravenduta giustifichi la risoluzione del contratto concluso perché, “secondo le circostanze”, il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza la parte evitta.
Nel caso di specie il contratto di compravendita non è stato risolto per la parziale altruità del terreno compravenduto ma è stato ridotto il prezzo concordato (nella misura, ormai incontesta ta, di € 45.720,00): il danno, in questa ipotesi, segue le ordinarie regole di allegazione e prova. 7 di 11 ###.1483 c.c. discipl ina le conseguenze dell'e vizione totale e non è quindi confacente al caso di specie. ###.1484 c.c., per l'evizione parziale, rimanda alle disposizioni dettate dall'art.1480 c.c., che sono nei termini sopra esposti, e alle disposizioni dell'art.1483 comma 2 c.c., che prevede che il venditore “deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fat to per la den uncia della li te e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore”.
Quest'ultimo richiamo operato all'art.1483 co 2 c.c. limita le spese rimborsabili in caso di evizione parziale a quelle descritte: non comprende tutte le spese sostenute e, in particolare, non richiama le spese sostenute per il risarcimento del danno ai terzi compratori, né le “spese accessorie sost enute per l'acquisto del fondo (notarili, imposte, tecniche, amministrative relative alla sdemanializzazione)”.
La ricorrente lamenta pertanto il mancato riconoscimento, come interesse negativo risarcibile, di spese il c ui rimborso, in concreto, non è ne cessariamente consequenziale all'evizione parziale.
La violazione di legge prospettata dalla società ricorrente con il motivo in esame pertanto non sussiste. 4. Il quarto profilo di critica propone la violazione art.1479 co 3 c.c., per avere la sentenza escluso la colpa del venditore nonostante l'espressa garanzia di libertà del bene rilasciata in sede contrattuale da parte venditrice.
La Corte di merito non avrebbe considerato che la ricognizione della colpa o mala fede della p arte venditrice non avr ebbe dovuto prescindere dall a verifica della presenza di un'espressa gara nzia, nel negozio giuridico, di libertà dell'immobil e ceduto e dall'esame del rilievo che assumerebbe detta clausola pattizia, rafforzativa dell'obbligo di legge. La se ntenza impugnata non d arebbe inve ce conto dell'effettuazione di detta verifica, neanche per escluderne la rilevanza, nonostante la ricorrente avesse evidenziato e specificamente ribadito con l'appello incidentale che “l'intero fondo era stato alienato con espressa assunzione … di tutte le maggiori garanzie di legge, pe r franco e libero da ce nsi, ipoteche ed altri gr avami”, e nonostante risultasse la conoscenza de lla prete sa del ### da parte della venditrice fin dal 1970/1971. 5. Il quinto motivo di doglianza prospetta la violazione degli art.115 co 1, 112 c.p.c in relazione all'art.360 n.4 c.p.c., per avere la Corte territoriale posto a fondamento della decisione un fatto (l'informativa al compratore) non allegato e non provato dalle parti; violazione dell'art.1363 c.c., in relazione all'art.360 co 1 n.3 c.p.c., per avere la sentenza interpretato l'“articolo aggiunto” del rogito di vendita in maniera avulsa dal contratto, con motivazione apparente in violazione dell'art.132 co 2 n.4 c.p.c. in relazione all'art.360 co 1 n.4 c.p.c.; ### la ricorrente, non si capirebbe da dove la Corte di merito abbia desunto che l'acquirente conosceva la situazione di contrasto con il ### ritenendo sussistente un fatto che nemmeno la controparte avrebbe allegato; il riferimento al confine demaniale contenuto nell'atto non rileverebbe , perchè non potrebbe comportare affatto che fosse anche noto che detto confine era all'interno dell'area compravenduta. La sentenza si discosterebbe pure dai canoni legali dell'art.1363 c.c., date le dimensioni indicate per il terreno e la dichiarazione di libertà dello stesso contenuta nell'atto: in sostanza, le clausole del contratto non sarebbero state lette in relazione tra loro. 6. Con il sesto motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione degli artt.1394, 1395 e 2391 c.c. in relazione art.360 co 1 n.3 c.p.c. e motivazione apparente in violazione dell'art.132 co 2 n.4 c.p.c. in relazione all'art.360 co 1 n.4 c.p.c., per aver 8 di 11 la se ntenza equiparato la conoscenza personale della ### a di ### partecipante al rogito di vendita sia come venditrice che come amministratrice della società acquirente, all'informativa sull'altruità del bene compravenduto.
Non avrebbe potuto essere valorizzato, secondo la ricorrente, per escludere la colpa il fatto che la venditrice partecipò all'atto anche quale amministratrice di ### s.r.l., perché questa circostanza confermerebbe invece l'esistenza della colpa, presunta dall'aver agito in conflitto di interessi non escluso dalla presenza di un altro amministratore per la società. 7. I l settimo mot ivo colpisce la decisione per violaz ione dell'art.2909 c.c. in relazione all'art.360 co 1 n.3 c.p.c. e motivazione apparente o perplessa in violazione dell'art.132 co 2 n.4 c.p.c. in relazione all'art.360 co 1 n.4 c.p.c., per aver la sentenza escluso la rilevanza di giudicato esterno formatosi sulla buona fede del compratore e ritenuto che lo stesso sarebbe stato in buona fede verso l'### del ### ma sarebbe stato informato dall a ve nditrice della linea di demarcazione del confine indicata dall'### demaniale.
La buona fede dell'acquirente risulterebbe, secondo ### s.r.l., dal giudicato esterno costituito dalla sentenza n.549/2004, che non potrebbe essere limitato, come vorrebbe la Corte di merito, ai rapporti tra la società e il ### I quattro motivi sintetizzati sopra si esaminano congiuntamente, perché esaminano, sotto diversi profili, questioni a naloghe che prospett ano, con più censu re ognuna delle quali è pe raltro autonomamente leggibile nelle argomentazioni svolte e riferibile alle specifiche ipotesi dell'art.360 co 1 c.p.c. indicate, sia sotto il profilo della violazione di legge , sia sotto il profilo della viola zione dell'obbligo motivazionale configurata come rilevante ex artt.132 co 2 n.4 e 360 co 1 n.4 c.p.c.
Si deve prima di tutto escludere che si possa conside rare viola tiva del disposto dell'art.112 c.p.c. la considerazione dell'articolo aggiunto sopra riportato perché, a prescindere dalla valorizzazione puntuale che ne abbiano dato le parti, si tratta di una clausola negoziale facente parte del contenuto del contratto di compravendita del 24.12.1973, in relazione al quale si lamenta l'evizione parziale del bene compravenduto: la valutazione delle garanzie fornite dalla venditrice all'acquirente, per la valutazione dell'elemento soggettivo della prima in relazione all'altruità della porzione di terre no risult ata di proprietà del ### deve esser e effettuata pertanto tenendo conto del regolamento negoziale emergente dal contratto, valutato in rapporto all'insieme delle condizioni che lo caratterizzano, quindi anche all'articolo aggiunto.
La Corte di merito ha esami nato il regolamento negoziale de l 24.12.1973 ed ha ritenuto di valoriz zar e il contenuto dell'articolo aggiunto, pattuito proprio in relazione alla c ompravendita di cui si d iscute, in cui, a prescindere dall'identificazione dei confini pure necessariamente c ontenuta nell'atto, si prevedeva che “i compratori e la venditrice dichiarano di essere a conoscenza della linea di demarcazione di confine indicato dal ### e di tanto si è tenuto c onto nella deter minazione del prezzo” (che , a fronte dell'indicazione dei confini già contenuta appunto nel contratto, ha un senso se sottintende una situazione non del tutto chiarita con il ### quanto alla linea di confine stessa, valutata di conseguenza nella determinazione del prezzo); l'articolo aggiunto ed il suo contenuto non sono del resto in contraddizione con la clausola richiamata dalla ricorrente, in base alla quale l'intero fondo era stato alienato con “espressa assunzione … di tutte le maggiori garanzie di legge , per franco e libero da ce nsi, ipoteche ed altri gravami” perché, semplicemente, ne circoscrive la portata quanto alla demarcazione del confine con il ### 9 di 11 La Corte d'### ha quindi interpretato le clausole negoziali ve rificandone l a portata complessiva, ed ha altresì tratto conferma in ordine alla conoscenza della situazione del confine verso il ### in capo alla società dal fatto che essa fu rappresentata nel corso della compravendita anche dalla stessa ### di ### quale socia e amministratrice, assieme ad altro a mministratore. La valorizzazione di questa rappresentanza della società è stata effettuata dalla Corte di merito come circostanz a di fatto, volta a offrire supporto all'interpre taz ione del contratto di compravendita offe rta, a prescindere dalla legittimità dell a “doppia posizione” di ### ca di ### e dall'esistenza di un conflitto di interessi tra la stessa e la soc ietà rapprese ntata che non sono state ritenute significative per affermare il comportamento reti cente della venditrice -come prospettato invece dalla ricorrente-.
Dagli elementi e sposti la Corte ha tratto la conclusione c he si dovesse ritenere superata la presunzione di colpa a carico della venditrice al fine del riconoscimento a favore della compratrice del danno da lucro cessante, con esclusione in concreto della stessa, dovendo consi derarsi ac certata la c onoscenza della situazione di potenziale contrasto sul confine in essere con il ### Nel contesto delineato la Corte non ha ritenuto di valorizzare la pronuncia di rigetto della domanda di risarcime nto dei danni, pu re propo sta nell'ambito del giudizio conclusosi con la sentenza n.549/2004 dal ### nei confronti di ### s.r.l., che a veva escluso “l'elemento di dolo o colpa in relazione all'arbitraria occupazione di terreno la cui demanialità viene riconosc iuta ne lla presente sentenza sulla base di difficoltose indagini tecniche”: secondo la Corte di merito la sentenza ave va statuito sui rapporti tra società e ### senza coinvolgimento della posizione della venditrice nei rapporti con la società evitta.
La questione appare posta in modo suggesti vo, perché il rilievo contenuto nella pronuncia di rigetto richiamata dalla ricorrente è compatibile anche con l'avvenuta comunicazione, da parte della venditrice, della situazione del bene compravenduto con riferimento alla particolarità del caso concreto: la demanialità dell'area evitta a ### s.r.l. è stata accertata all'esito di un contenzioso complesso - nel giudizio erano state disposte più consulenze tecniche d'ufficio per la necessità di “difficoltose indagini tecniche”- e di esito non affatto scontato -in primo grado la domanda del ### era stata respinta-, con la conseguenz a che la buona fede nell'occupazione dell'area poi risultata demaniale da parte della società acquirente evitta poteva coesis tere con l'informazione proveniente dalla venditric e sull'esistenza di una situazione fluida, con convinzione di entrambi della bontà della loro posizione rispetto alle pretese demaniali.
Anche il contesto dei motivi in esame non offre alcun riscontro per le prospettate violazioni di legge e, per contro, la decisione della Corte d'### si fonda su una motivazione effettivame nte esistente, comprensibile e priva di insanabil i contraddizioni, che non appare violativa del disposto degli artt.132 co 2 n.4 c.p.c. e 111 Cost.: in concreto, lo sviluppo dei motivi di ricorso è nel senso di una rimessa in discussione della valutazione degli elementi di prova acquisiti effettuata dalla Corte di mer ito, alla quale la società ricorrente vorrebbe sostituire la propria diver sa valutazione, in modo inammissibile in sede di legitt imità -cfr. Cass. a SSUU n.8053/2014; n.###/2019; n5987/2021-. 8. Con l'ottavo motivo la ricorrente si duole della violazione dell'art.1483 co 2 in re lazione all' art.360 co 1 n.3 c.p.c. per a vere la sentenza compensato integralmente le spese di lite e diviso in modo paritario le spese di ### 10 di 11 Anche questo motivo è infondato, non essend o stata violata dalla pronunc ia di compensazione delle spese contestata la norma dell'art.1483 co 2 c.c., richiamata dall'art.1484 Il diritto a l rimborso delle spese è dispo sto a favore del compratore anc he parzialmente evitto e a carico del venditore per le “spese che egli [il compratore] abbia fat to per la den unzia della li te e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore” -così l'art.1483 co 2 c.c.- Ha condivisibi lmente evidenziato la Corte di Cassazione nell a sentenza n.18829/2023 che “La formula letterale della norma menziona, più esattamente, le somme rimborsate all'attore e le spese fatte dal compratore “per la denunzia della lite”. Ma il fondamento della pretesa di rimborso non consente di escludere dal diritto al rimborso le spese fatte per la lite stessa, trattandosi di un effetto dannoso tipicamente conseguente all'inadempimento dell'impegno traslativo. Questa Corte ha, sul punto, affermato (v. Cass., n. 21625 del 12 ottobre 2009) che in caso di evizione parziale, qualora sia accertat o il fatto c he rende operante la relativa garanzia, all'acquirente, convenuto in giudizio, compete, ai sensi degli artt. 1483, secondo comma, e 1484 cod. civ., nei confronti del venditore chiamato in garanzia, il diritto al rimborso delle spese giudiziarie sopportate e di quelle che, a sua volta, abbia dov uto rimborsare al terzo vittorioso; tale diri tto c ompete all'ac quirente chiamante in garanzia anche nel caso in cui il giudice gli abbia negato la tutela risarcitoria per la carenza delle restanti condizioni e, segnatamente, per non essere stata fornita la prova del danno in concreto subito per effetto dell'evizione stessa”.
Risulta chiaro dal contenuto della norma in esame, nell'interpretazione che ne offre questa Corte di legittimità, che le spese a cui fa riferimento l'art.1483 co 2 c.c., che debbono sempre essere riconosciute, sono quelle sostenute nel giudizio coinvolgente il terzo che pretende la proprietà di parte del bene compravenduto, con chiamata in garanzia del venditore che deve sostenere, in base alla norma, sia le spese processuali del compratore evitto, sia le spese da que sti rimborsate al terz o vittorioso, indipendentemente dal fatto che sia stata accolta o negata la tutela risarcitoria. Non del presente giudizio si tratta quindi ma di quello introdotto per rivendica da l ### nei confronti di ### s.r.l., con la partecipazione di ### di ### che si è concluso con la sentenza n.459/2004 della Corte d'### di ### _ Con un unico motivo di ricorso incidentale gli eredi di ### di ### lamentano la “violazione dell'art.360 comma 1 n.3 c.p.c., per violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli art.35, 36, 112, 113 c.p.c. e degli art.1241, 1242, 1243, 1460 c.c. non avendo ritenuto la Corte d'### di ### i fatti addot ti a sostegno della domanda riconv enzionale valutabili in termini di eccezione di compensazione, poiché ritenuto prescritto il diritto sotteso quantunque rif eribile ad una compensazione impropri a o ate cnica; nonché violazione o falsa applicazione dell'art.360 comma 1 n.4 c.p.c. in relazione agli art.132 comma 2 n.4 c.p.c. e 111 Cost., essendo la motivazione sul punto mancante o comunque apparente o comunque perplessa, incomprensibile e contraddittoria”.
Nella sostanza i ri correnti incidentali lamentano che non sia stata porta ta in compensazione con l'importo dovuto alla controparte il credito loro derivante dalla scrittura privata del 24.12.1973, pur dichiarato prescritto.
La Corte di merito aveva respinto la richiesta rilevando che il principio secondo cui la c ompensazione può operare anch e re lativamente ad una ragione creditoria già prescritta, desumibile dall'art.1242 c.c., non è applicabil e alla compensazione giudiziale, come è qualificata quella invocata, “potendo questa aver luogo soltanto 11 di 11 ope iudicis, con la conseguenza che l'effetto dell'estinzione dei due debiti dal giorno della loro coesistenza non può verificarsi”.
Nel caso di specie i crediti re stitutorio e risarcitorio fatti valer e da ### s.r.l. sono sorti con il passaggio in giudicato della sentenza che ha accertato la parziale evizione del bene compravenduto il ###, quando il preteso credito della parte venditrice per il residuo prezzo dovuto, calcolato sulla base della scrittura privata del 24.12.1973 , era già e stinto per matur ata prescrizione de cenna le (definitivamente accertata).
Anche se si intendesse ritenere applicabile il disposto dell'art.1242 co 2 c.c. pure nell'ipotesi di compensazione impropr ia o a tecnica (cfr., a fronte di n.23078/2005 che è nel senso evidenziato dalla Corte di merito, Cass.n.7018/20, che è di opposto avviso), come è quella di specie, non vi sono quindi i presupposti di applicazione della norma richiamata la quale evidenzia che “la pre scrizione non impedisce la compensazione, se non era compiuta quando si è verificata la coesistenza tra i due debiti”. In conclusi one, debbono essere respinti sia il ricorso principale, sia il ricorso incidentale.
Il rigetto di entrambi i ricorsi giustifica la compensazione delle spese processuali del giudizio di legittimità ### il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazion e, se dovuto, sia da parte de lla ricorrente principale che da parte del ricorrente incidentale. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione respinge il ricorso principale e quello incidentale e compensa le spese processuali del giudizio di legittimità.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il rispettivo ricorso, se dovuto.
Così deciso in ### nella camera di consiglio della ### li 8 maggio 2025. ####
v5.31
