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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ANCONA ### in composizione monocratica, nella persona del giudice ### ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1042/2022 R.G., promossa DA ### (C.F. ###), rappresentato e difeso, in forza di procura allegata all'atto di citazione, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in #### n. 3/I, #### (C.F. ###), rappresentato e difeso, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in ### alla ### 1 CONVENUTO oggetto: Vendita di cose immobili conclusioni: come precisate all' udienza del 13.05.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. mediante il deposito di note scritte per l'attore:“### all'###mo Giudice del Tribunale adito, contrariis rejectis,: ### previa revoca dell'ordinanza istruttoria di rigetto della CTU del 20.12.2024, ammettersi la CTU come richiesta ed articolata con la II memoria ex art. 183 cpc depositata il ###. ### riportandosi alle conclusioni come rassegnate con la I memoria ex art. 183 cpc di seguito ritrascritte ### -1) previa dichiarazione d'illegittimità e/o inefficacia del diritto di recesso come esercitato da parte del convenuto #### in assenza di inadempimento imputabile all'altro contraente odierno attore, accertare e dichiarare per tutte le ragioni esposte in premessa la legittimità del recesso dal contratto 1.7.2021 dedotto come esercitato dal ####; -2) per l'effetto, condannare il promissario alienante #### al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c. come versata dall'attore pari all'importo di € 60.000,00 oltre interessi legali dal momento della dazione della caparra o comunque dal giorno della messa in mora (28.9.2021) e agli interessi di mora ex art. 1284 ult. co. c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo; -3) rigettare la domanda riconvenzionale formulata dal #### di condanna al pagamento della somma di € 520.000, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalla mora al saldo, o quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa a titolo di risarcimento per danno emergente, lucro cessante e da perdita di chances; ###: -4) dichiarare l'annullamento del contratto 1.7.2021 per vizio del consenso del #### dovuto a dolo determinante ovvero a errore essenziale e per l'effetto condannare il ### Carrisi alla restituzione della somma versata a titolo di caparra di € 30.000,00 oltre interessi legali dal momento della dazione e interessi di mora ex art. 1284 ult. co. c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo; Con piena vittoria di spese di lite oltre al rimborso a forfait 15%, gli accessori previdenziali e fiscali da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario ex art. 93 ###: rigettare la domanda di risarcimento danni come formulata dal convenuto in comparsa di risposta in quanto totalmente infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata nei suoi presupposti.” per il convenuto: “### l'###mo Tribunale, ogni altra domanda o eccezione respinta: 1. respingere tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi di cui in parte narrativa; 2. Condannare l'attore al pagamento della somma di € 520.000= oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalla mora al saldo, o quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa a titolo di risarcimento per danno emergente, lucro cessante e da perdita di chances; Con vittoria di spese vive e forfetarie, diritti ed onorari oltre agli oneri di legge”.
Antefatto e svolgimento del processo ### attore ### in data ### sottoscriveva con il convenuto ### presso gli uffici dell'intermediaria ### & Staffolani di ### una proposta per l'acquisto di immobile sito a ### fraz.
Bagnolo, ### n. 17, costituito da una casa singola con corte esclusiva contraddistinto al ### di detto Comune al foglio n. 22 part. 234 sub 2 (appartamento ### di mq 143) sub 3 (autorimessa C/6 di mq 40) sub 4 (magazzino C/2 di mq 65) e sub 5 (magazzino C/2 di mq 85), il tutto al prezzo di € 370.000,00 (doc. 1 parte attrice).
Detta proposta di acquisto trovava accettazione da parte proprietario dell'immobile ### e pertanto il promissario acquirente ### versava la somma di € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria a mezzo bonifico bancario (doc. 2 parte attrice), come sancito dall'art. 4, lett. a) del contratto.
Lo schema contrattuale prevedeva ulteriori due fasi di svolgimento del rapporto: - sub art. 4 lett.b) la stipula del preliminare notarile di compravendita entro il ### con corresponsione di una seconda tranche del prezzo di € 130.000,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria; - sub art. 4 lett. c) la stipula dell'atto definitivo di vendita da effettuarsi entro 90 giorni a partire dal 01.03.2022 con il saldo del prezzo pattuito di € 210.000,00. ###, in data ###, versava al ### la somma di € 130.000,00 a titolo di caparra, che si andavano a sommare agli € 30.000,00 già corrisposti a medesimo titolo in sede di accettazione della proposta.
Per la stipula del contratto preliminare previsto sub art. 4 lett. b) della proposta del 1.07.2021, le parti si rivolgevano al ###.ssa ### la quale - predisposto l'atto - le convocava ai fini della stipula per il giorno 22.09.2021.
Alla data fissata, tuttavia, il ###.ssa ### sospendeva la stipula del contratto preliminare di compravendita al fine di consentire alle parti accertamenti circa: - la difformità riguardante il locale accessorio distinto al ### al foglio n. 22 part. 234 sub 5 adibito a deposito/magazzino, in quanto abusivo perché sfornito di titolo edilizio; - la parziale difformità della camera da letto del primo piano per assenza di altezza minima; - la parziale difformità del vano del piano terra in merito ai divisori interni ed alla collocazione della porta di accesso; - la mancata esibizione del certificato di abitabilità.
Alla luce dell'accaduto, sostenendo l'esistenza di irregolarità urbanistiche dell'immobile sottaciute in fase precontrattuale - anche insanabili per quanto attinenti al magazzino (### al foglio n. 22 part. 234 sub 5) - il #### manifestava immediatamente, già in data ###, la volontà di vedersi restituire dal promissario alienante ### tutte le somme versate fino a quel momento. ### provvedeva a restituire, in data ###, unicamente l'importo di € 130.000,00 a mezzo bonifico bancario con la causale “mancata stipula del preliminare di vendita”, ritenendo la caparra iniziale di € 30.000 correlata alla proposta irrevocabile (doc. 3 parte attrice).
Quindi l'odierno attore, con raccomandata del 28.09.2021, recedeva dal contratto del 1.07.2021, costituendo in mora il ### per inadempimento e chiedeva la restituzione del doppio della caparra di € 60.000,00 (doc. 4 parte attrice).
A riscontro, mediante raccomandata redatta da legale, il ### rappresentava che il vizio attinente alla camera da letto e la difformità relativa al piano terra erano sanabili e che sarebbero state sanate entro la data del rogito definitivo, come pattuito in sede di proposta del 1.07.2021, all'art. 12. (doc. 5 parte attrice) Seguiva uno scambio di missive con formalizzazione di richieste di documentazione urbanistica e certificato di conformità da parte dell'attore (missive del 28.09.2021, 18.10.2021, 25.10.2021 e 29.10.2021) (doc. 4,6,7 e 9 parte attrice).
A riscontro, con la missiva del 27.10.2021 il ### esercitava a sua volta il diritto di recesso, dichiarando di avvalersi del termine essenziale del 30.10.2021 (doc. 8 parte attrice).
A fronte del rifiuto opposto dal ### sia di restituire la caparra di € 30.000,00, sia di fornire la documentazione urbanistica e il certificato di agibilità, con atto di citazione ### conveniva in giudizio la controparte #### dinanzi al Tribunale di ### al fine di sentir dichiarare: - l'illegittimità e/o inefficacia del diritto di recesso come esercitato da parte del convenuto ### in assenza di inadempimento imputabile all'altro contraente, odierno attore; - la legittimità del recesso dal contratto, sottoscritto dalle parti in data ### (doc. 1 parte attrice), esercitato dal ### ex art. 1385 c.c. in data ### per grave inadempimento contrattuale del convenuto e condanna dello stesso a pagare la somma di € 60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali dal momento della dazione della caparra o comunque dal giorno della messa in mora (28.9.2021) e agli interessi di mora ex art. 1284, co. 4, c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo; - in subordine, l'annullamento del contratto del 1.07.2021 per vizio del consenso del #### dovuto a dolo determinante ovvero a errore essenziale e per l'effetto condannare il #### alla restituzione della somma versata a titolo di caparra di € 30.000,00 oltre interessi legali dal momento della dazione e interessi di mora ex art. 1284 co. 4, c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo.
Si costituiva in giudizio l'odierno convenuto ### contestando le pretese attoree e formulando domanda riconvenzionale di danno, volta ad ottenere la condanna dell'attore ### al pagamento della somma di € 520.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalla mora al saldo, o della somma maggiore o minore accertata in corso di causa a titolo di risarcimento per danno emergente, lucro cessante e da perdita di chances.
A sostegno della pretesa il ### adduce di aver incassato unicamente la caparra di € 30.000,00 subendo un danno emergente di € 340.000,00 pari al mancato incasso del prezzo pattuito di € 370.000,00; sostiene altresì di aver subito il danno da lucro cessante pari al mancato guadagno derivato dalla perdita di chances per € 180.000,00 (pari alla metà del valore dell'immobile), per aver il ### rinunciato alla trattativa con il terzo ### Giarraffa, il quale aveva sottoscritto in data ### una proposta di acquisto per € 330.000 (doc. 4 parte convenuta).
In particolare, la parte convenuta ### ritiene che il contratto del 1.07.2021 sia qualificabile come preliminare di preliminare e che per la stipula del preliminare di vendita non occorrano i documenti di regolarità urbanistica, necessari unicamente per il contratto definitivo, posto che a seguito della stipula del preliminare di compravendita il promissario venditore può provvedere alle sanatorie urbanistiche sino al contratto definitivo. Adduce che l'art. 4 del contratto preliminare di preliminare del 1.07.2021 prevede la stipula del contratto preliminare non come condizione essenziale per la prosecuzione dell'operazione di vendita, ma come circostanza solo eventuale e che pertanto la mancata stipula di quest'ultimo in data ### non sia causa giustificativa del recesso del ### che avrebbe invero dovuto individuare un diverso ### disposto a procedere alla stipula del contratto preliminare. Sempre secondo la tesi prospettata dal ### è qualificabile come essenziale il termine di versamento degli acconti del 30.10.2021, ex art. 4 del contratto del 1.07.2021, il cui mancato rispetto da parte del ### ha giustificato il recesso del ### con ritenzione della caparra di € 30.000,00. In definitiva, secondo la prospettazione del convenuto ### il promissario acquirente ### era consapevole già alla stipula del preliminare di preliminare del 1.07.2021 di tutte le irregolarità urbanistiche dell'immobile, tutte sanabili, e che avesse pertanto mutato idea ingiustificatamente in ordine all'acquisto.
Al deposito degli atti introduttivi seguiva la concessione del termine per le tre memorie ex art. 183, co.6, c.p.c., depositate le quali il Giudice, con ordinanza di ammissione dei mezzi istruttori del 22.04.2024, formulava la proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. “definizione della causa mediante pagamento, da parte di ### in favore di ### della somma onnicomprensiva di € 40.000,00. Spese di lite integralmente compensate tra le parti.” La proposta, accettata dalla parte attrice ### veniva rifiutata dalla parte convenuta ### e pertanto, all'udienza del 4.07.2024, aveva inizio l'istruttoria mediante interrogatorio formale del ### e audizione dei testi Dott.ssa #### e Sig.ra ### (moglie dell'attore ###. ### proseguiva in data ### mediante l'escussione dei testimoni ### (tecnico incaricato di visionare l'immobile da parte dell'agenzia immobiliare per conto del ###, ### (consulente tecnico della agenzia immobiliare ### padre della titolare), ### (titolare della agenzia immobiliare ###; quanto agli ultimi due testimoni, nella stessa udienza veniva eccepita dall'attore l'incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. per avere gli stessi interesse economico nella causa. Veniva autorizzato dal Giudice il deposito di documentazione attestante la diffida per il pagamento della provvigione di agenzia, e riservata la decisione circa l'ammissibilità dei testi alla decisione finale. ### proseguiva in data ### mediante l'escussione della testimone ### (collaboratrice della agenzia immobiliare ### madre della titolare), anche per tale teste veniva parimenti eccepita da parte attrice l'incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. e il giudice riservava la decisione alla sentenza.
Con ordinanza del 20.12.2024, ritenuto non opportuno disporre la CTU richiesta da parte attrice, il giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'8.04.2025, sostituita mediante il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; detta udienza veniva rinviata - stante il carico del ruolo - al 13.05.2025 e in data ### la causa veniva trattenuta in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda attorea è fondata e deve essere accolta, con conseguente rigetto di quella riconvenzionale formulata dal convenuto.
Occorre preliminarmente soffermarsi sulla natura e qualificazione del contratto per cui è causa, e sugli obblighi da esso derivanti in capo alle parti.
Ed infatti, il rapporto in oggetto si fonda sulla proposta irrevocabile di acquisto, redatta sul modulo fornito dalla agenzia immobiliare, sottoscritta dal ### in data ### e, in pari data per accettazione dal ### Al fine di verificare la natura dell'impegno assunto con la sottoscrizione della predetta scrittura, occorre analizzare, innanzitutto, il dato letterale della proposta (doc. 1 parte attrice).
Si osserva che con la sottoscrizione del modulo predisposto dalla agenzia immobiliare, secondo la prassi delle compravendite immobiliari, le stesse individuavano l'immobile e definivano il prezzo della compravendita in € 370.000,00, da corrispondersi secondo le seguenti modalità, sancite all'art. 4: “a) Quanto alla somma di ### 30.000,00 = (diconsi ### trentamila/00), a mezzo bonifico bancario; la stessa viene versata a titolo di deposito cauzionale al momento della sottoscrizione della presente proposta di acquisto, all'### & ### presso cui rimarrà fino alla data di accettazione. Al momento della firma della proposta di acquisto o del preliminare di vendita, tale somma sarà consegnata, tolta la percentuale dovuta all'### per l'opera di intermediazione, al venditore a valere come caparra confirmatoria con gli effetti di cui all'articolo 1385 c.c. La parte promittente venditrice al ricevimento dell'assegno suddetto, rilascerà ampia quietanza dell'importo riscosso. b) Quanto alla somma di ### 130.000,00 = (diconsi ###00), la stessa sarà versata al momento della stipula del preliminare di vendita, e comunque entro e non oltre il ###, e varrà come ulteriore caparra confirmatoria. Tate somma, qualora la parte proponente non abbia provveduto con le modalità di cui al punto a), dovrà comunque essere comprensiva del compenso spettante all'### e ### c) Quanto alla somma di ### 210.000,00= (diconsi ### duecentodiecimila/00), a saldo del prezzo la stessa sarà versata alla data di stipula dell'atto definitivo di vendita che dovrà avvenire entro 90 ### giorni a partire dal 01/03/2022.
Tali termini sono dichiarati essenziali nell'interesse di entrambe le parti.” (doc. 1 parte attrice)” Facendo applicazione del principio generale di cui all' art. 1329 c.c., e stando al dato letterale della proposta, tenuto conto, da un lato, che le parti espressamente all'art. 4 lett. b) prevedono la necessità di sottoscrivere un ulteriore atto prodromico al definitivo, denominato “preliminare di vendita”, deve affermarsi che la proposta in oggetto costituisce un contratto preliminare di preliminare di compravendita.
Ciò si evince anche dal tenore degli artt. 1 e 12 del contratto in questione, in cui è evidente che per “rogito” o “atto notarile” debba intendersi il rogito del preliminare di compravendita di cui all'art. 4 lett. b), redatto mediante atto notarile.
Stando all'art. 1, “Gli immobili in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovranno essere liberi da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli ed essere provvisti di licenza o concessione edilizia o in sanatoria e di abitabilità conforme alle disposizioni urbanistiche, nonché in regola con il condono edilizio”; stando alla clausola di cui all'art. 12 del medesimo contratto, “Il venditore dichiara che i dati catastali e la consistenza di fatto dei beni venduti e, in particolare, la documentazione fornita dall'### & ### relativa ai beni oggetto della presente proposta, sono completamente conformi, o meglio lo saranno con certezza al momento del rogito notarile, agli standard e/o normative urbanistiche vigenti esonerando l'agenzia immobiliare da ogni responsabilità al riguardo, e pertanto, c'è o ci sarà rispondenza tra i progetti presentati in Comune con rilascio dei relativi ### a ### ed eventuali successive varianti, gli elaborati planimetrici e le planimetrie depositate in ### che in copia, previo esame e firma delle parti, si allegano al presente atto sotto la lettera a)” (doc. 1 parte attrice).
La scrittura privata del 1.07.2021 (doc. 1 parte attrice) è qualificabile quale contratto preliminare di preliminare, dal momento che contiene una puntuazione specifica del successivo iter contrattuale, prevedendo all'art. 4 lett. b) la stipula del preliminare di compravendita (c.d. preliminare chiuso) entro la data del 30.10.2021.
Orbene, la Suprema Corte di Cassazione a ### si è pronunciata dirimendo il contrasto interpretativo emerso in ordine alla ammissibilità del contratto preliminare di preliminare di compravendita, ritenendo la fattispecie contrattuale valida - poiché dotata di causa - allorquando il contenuto del contratto preliminare di preliminare differisca da quello del preliminare chiuso (o secondo preliminare) e rimettendo alla valutazione del giudice di merito la qualificazione delle ipotesi secondo i criteri seguenti: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.” (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628) Ebbene, nel caso di specie appare evidente dalla lettera del contratto del 1.07.2021, ed in particolare dagli artt. 1, 4 lett. b) e 12, che le parti abbiano inteso obbligarsi reciprocamente in un contratto preliminare di preliminare, al fine di bloccare l'affare mediante dazione di una prima caparra di € 30.000,00 ed addivenire alla stipula del preliminare di compravendita solo una volta sanati e regolarizzati gli eventuali abusi edilizi.
Le stesse ### della Suprema Corte hanno evidenziato la prassi che intercorre nei traffici commerciali attinenti i beni immobili, dando atto che la tripartizione delle fasi contrattuali ( nella sequenza: preliminare di preliminare, preliminare chiuso e contratto di compravendita definitivo) è funzionale alle parti per espletare i necessari controlli attinenti alle caratteristiche, consistenza e qualità degli immobili, nonché saggiare la serietà ed affidabilità dei proponenti. “La complessità dei contatti, delle verifiche da effettuare, da un lato per saggiare la serietà dei proponenti, dall'altro per accertarsi della consistenza del bene e dell'affidabilità dei contraenti, hanno di fatto portato a una frequente tripartizione delle fasi contrattuali. Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l'aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall'indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo.” (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628).
Ancora, evidenzia la Corte, “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale” (in tal senso, Cass. civ., sez. II, 07/05/2020, n.8638; Cass. civ., sez. II, 21/05/2018, n.12527; Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628).
Tornando alla fattispecie in esame, deve affermarsi la validità dell' accordo precontrattuale del 1.07.2021 (doc. 1 parte attrice) , dovendosi ritenere che la procedimentalizzazione per fasi successive risponda all' interesse concreto delle parti contraenti, volto a rinviare ad un secondo momento - unicamente in presenza di immobile sanato - la stesura di un regolamento contrattuale preliminare con vincolo a contrarre il definitivo di compravendita; momento in cui avrebbe dovuto essere versata, non a caso, la somma dovuta ad integrazione della caparra (pari a € 130.000,00).
Alla luce dell'orientamento giurisprudenziale analizzato, è evidente come non colga nel segno la tesi del convenuto ### nella misura in cui afferma che la sanatoria delle difformità urbanistiche presenti nell'immobile, nonché la consegna della documentazione urbanistica e il certificato di agibilità sarebbero potute intervenire entro la data prevista per il rogito del contratto di compravendita definitivo.
Detta ricostruzione, infatti, da un lato nullifica l'interesse dei contraenti alla doppia fase preliminare, interesse che invero emerge chiaramente dal tenore letterale della stipulazione del 1.07.2021, laddove per “atto notarile” all'art. 1 e “rogito notarile” all'art. 12, si intende chiaramente il preliminare di compravendita da stipulare entro il ###, per come previsto dall'art. 4, lett. b) (doc. 1 parte attrice); dall'altro la ricostruzione del convenuto ### rende astrattamente nullo il contratto preliminare chiuso, che stando a tale tesi non sarebbe affatto distinguibile dal primo, ma di contenuto identico al preliminare di preliminare del 1.07.2021.
Deve infatti rammentarsi che, in ogni caso, la valutazione circa la nullità per assenza di causa del contratto preliminare di preliminare sostenuta da parte della giurisprudenza (in ipotesi di identità di contenuto tra il preliminare di preliminare ed il successivo preliminare) può riguardare tutt'al più il secondo, ma non certo il primo contratto, come ribadito dalle stesse ### della Cassazione (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628).
Quanto premesso consente di affermare che l'intenzione delle parti, per come emerge dal contratto del 1.07.2021 (doc. 1 parte attrice), era quella di tener fermo l'affare al fine di addivenire alla stipula del contratto preliminare, mediante il quale il promissario acquirente avrebbe assunto l'obbligazione di acquistare l'immobile sanato dalle irregolarità urbanistiche e completo della documentazione urbanistica e del certificato di agibilità.
Infatti, trattandosi di un contratto preliminare di preliminare (come correttamente qualificato dallo stesso convenuto ### nel presente giudizio), le parti non hanno assunto alcun obbligo di contrarre il preliminare chiuso, ma unicamente l'obbligazione - di natura contrattuale - di proseguire le trattative secondo i canoni della buona fede e della correttezza.
Di talché è evidentemente errata in punto di diritto la tesi dell'odierno convenuto che vede nel rifiuto di stipulare il preliminare da parte del ### un inadempimento, poiché il contratto preliminare di preliminare - a differenza del contratto preliminare chiuso - non contempla l'assunzione delle parti di un obbligo di contrarre coercibile mediante l'art. 2932 c.c., bensì unicamente un' obbligazione (di natura contrattuale) di trattare secondo buona fede, non rimettendo in discussione ingiustificatamente le intese già raggiunte in sede di iniziale puntuazione mediante il preliminare di preliminare.
La Suprema Corte scinde infatti nettamente per natura le obbligazioni che discendono dal preliminare di preliminare rispetto a quelle che discendono dal preliminare chiuso (o secondo preliminare), “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.” (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628).
Per quanto attiene alla violazione delle obbligazioni assunte mediante il contratto preliminare di preliminare, infatti, le ### hanno avuto modo di evidenziare come: “La violazione di queste intese, perpetrata in una fase successiva rimettendo in discussione questi obblighi in itinere che erano già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell'art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico.” (Cass. civ., Sez. Un., 06/03/2015, n.4628) Nel caso di specie, dal contratto preliminare di preliminare è sicuramente scaturita l'obbligazione contrattuale di proseguire le trattative secondo buona fede, addivenendo alla stipula del rogito preliminare a seguito di sanatoria delle irregolarità urbanistiche afferenti all'immobile.
Ebbene, proprio quest'ultima obbligazione - quella di sanare le irregolarità - è stata inadempiuta dal convenuto ### che come emerso nel corso dell'istruttoria nel presente giudizio, aveva altresì taciuto al ### talune irregolarità urbanistiche.
Muovendo dall'analisi dei contestati fatti di causa, è dirimente il fatto - pienamente provato - che alla data fissata per la stipula del contratto preliminare del 22.09.2021 emersero delle difformità urbanistiche sconosciute sia al promissario acquirente ### che al notaio rogante Dott.ssa ### parimenti rilevante, in punto di fatto, che alla data fissata per la stipula del preliminare di compravendita fosse ancora assente la documentazione urbanistica, incluso il certificato di agibilità relativo all'immobile sito a ### fraz.
Bagnolo, ### n. 17, costituito da una casa singola con corte esclusiva contraddistinto al ### di detto Comune al foglio n. 22 part. 234 sub 2 (appartamento ### di mq 143) sub 3 (autorimessa C/6 di mq 40) sub 4 (magazzino C/2 di mq 65) e sub 5 (magazzino C/2 di mq 85).
Prendendo le mosse dalle difformità urbanistiche, è emerso con valore di prova legale dall'interrogatorio formale dello stesso promissario venditore ### (verbale di udienza del 4.07.2024) che alcune difformità urbanistiche dell'immobile per cui è causa fossero state sottaciute al promissario acquirente ### In particolare, al quesito n.1 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice “vero che nella fase delle trattative che hanno preceduto la sottoscrizione della proposta di acquisto del 1.7.2021 avente ad oggetto l'immobile sito in #### Bagnolo, ### 17 di proprietà del #### quest'ultimo rassicurava la parte proponente l'acquisto #### circa la regolarità edilizio urbanistica dell'immobile, eccezion fatta solo per alcune piccole difformità, dichiarate facilmente sanabili, caratterizzate da: parziale difformità della camera da letto per mancanza dell'altezza minima; parziale difformità del vano al piano terra in merito ai divisori interni ed alla collocazione della porta di accesso” il #### rispondeva: “ È vero che dissi che era difforme soltanto il vano al piano terra e non la camera da letto.” È dunque emerso, con valore di prova legale, che il ### sottoscriveva il contratto del 1.07.2021 avendo contezza unicamente della difformità del piano terra, ma non anche di quella della camera da letto, scoperta successivamente.
Ancora, sul capitolo n. 5 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice: “vero che solo il giorno 22.9.2021 fissato per la stipula del contratto preliminare di compravendita avanti al ###sa ### di ### dietro specifica richiesta del ### suddetto, il #### dell'agenzia immobiliare incaricata dal #### dichiarava per conto di quest'ultimo che il locale accessorio suddetto era abusivo e insanabile da punto di vista edilizio urbanistico e strutturale”, sentito in sede di interrogatorio formale del 4.07.2024 l'odierno convenuto ### - con dichiarazioni confessorie aventi valore di prova legale ex art. 230 ss. c.p.c. - rispondeva: “### non era presente il ### presso il ### Successivamente interpellato riferiva che il magazzino era sanabile, soltanto eliminando il tetto in lamiera”. ###. ### ha pertanto confessato che la consistenza dell'abuso del magazzino, che avrebbe richiesto l'eliminazione del tetto, emerse addirittura successivamente alla data fissata per il rogito del preliminare di compravendita del 22.09.2021.
La scoperta di difformità relative all'immobile per cui è causa alla data fissata per il rogito del preliminare di compravendita è confermata anche dalla escussione testimoniale del ###ssa ### (verbale di udienza del 4.07.2024), la quale escussa sul capitolo 5 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice, ha affermato quanto segue: “ricordo che dissi di accertare con un tecnico che il locale magazzino, abusivo, fosse effettivamente sanabile posto che ### mi disse che per lui il detto locale era indispensabile per l'acquisto. Appresi quel giorno del fatto del locale abusivo altrimenti non avrei preparato la bozza di preliminare. Adr. Non ricordo esattamente del colloquio con ### posso dire che il problema emerse quel giorno”.
Sul capitolo 6 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice “vero che a quel punto il ###sa ### si rifiutava di stipulare l'atto di compravendita preliminare”, la stessa ### rispondeva: “### detto ho suggerito vivamente, posto che l'acquisto era un unicum inscindibile per ### di soprassedere nella stipula dell'atto per fare le opportune verifiche tecniche.” Ancora, circa l'essenzialità del magazzino per il promissario acquirente, sul capitolo 8 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice “vero che il #### veniva attratto e si dichiarava perciò interessato ad acquistare l'immobile in questione proprio per la presenza del locale accessorio oggetto abuso da poter adibire a garage e/o ricovero mezzi e attrezzi agricoli” il ### così rispondeva: “ho già risposto, è così, perché ### mi disse che collezionava moto”.
Circostanze, queste ultime, confermate anche dalle parole della moglie del ####ra ###, che sul capitolo 5 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice affermava: “è vero. Ero presente davanti al ### quando venne interrotta la stipula dell'atto per questo motivo (dell'abuso edilizio del magazzino). Adr. Il sig. ### era presente e disse che il locale era insanabile. Fu quella la prima volta in cui ### disse dell'abuso insanabile del magazzino”. La stessa, sentita sul capitolo 8 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice “è vero, gli occorreva per le sue attrezzature #### per giardinaggio e moto e macchine”. Conformemente, l'#### sul medesimo capitolo, rispondeva: “sì è vero. ### mi disse che era interessato all'immobile ed al magazzino perché voleva utilizzarlo come ricovero di motocicli”.
In questa sede non si esclude l'ammissibilità delle testimonianze del #### (consulente tecnico della agenzia immobiliare ### padre della titolare), ### (titolare della agenzia immobiliare ### e ### (collaboratrice della agenzia immobiliare ### madre della titolare), posto che dai documenti depositati dalle parti in causa è emerso come l'### avesse diffidato al pagamento della provvigione di € 13.452,00 entrambe le parti ed in pari data, il ###, con ciò dimostrando l'indifferenza dei tre testimoni all'esito della vicenda in esame (doc. diffida ### deposito autorizzato del 25.10.2024; DIFFIDA_ ###.02.2023, deposito autorizzato del 04.10.2024).
Occorre tuttavia evidenziare come l'efficacia di piena prova legale della confessione del ### sui capitoli nn.1 e 5 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte attrice renda irrilevanti le affermazioni dei testi #### e ### escusse sui medesimi capitoli, posto che la prova testimoniale è liberamente valutabile dal giudice e soccombe a fronte della prova legale scaturita dalla confessione.
In questo senso anche la giurisprudenza, secondo cui la confessione prevale sulla prova testimoniale di segno opposto, “ai sensi dell'art. 2733 c.c., comma 2, la confessione resa in giudizio forma piena prova contro colui che l'ha resa, ove verta su diritti disponibili. Con l'effetto che l'autore di una confessione non può essere ammesso a provare per testi fatti contrari a quanto ha confessato (Cass. 3, Sentenza n. 607 del 17/01/2003; ### L, Sentenza n. 3975 del 20/03/2001; ### 3, Sentenza 3293 del 29/11/1973). Né a fortiori tali prove - ove di fatto ammesse ed assunte - possono prevalere sul contenuto della discordante confessione resa.” (Cass. civ., sez. II, 09/10/2023, n.28255) Questo Giudice ritiene peraltro di minore attendibilità le testimonianze delle ###re ### e ### per le contraddizioni emerse in seno alle risposte fornite in sede di rispettiva escussione di madre e figlia, come di seguito evidenziate.
Entrambe, escusse sul capitolo di parte convenuta ### n. 36 della 2° memoria ex art. 183, co.6, c.p.c., hanno affermato di non essere state presenti all'incontro del 29.06.2021, ma di aver scritto l'appuntamento in agenda e di essere quindi a conoscenza dell'appuntamento, il cui contenuto conoscono unicamente de relato, per come riferito dal #### Ebbene, le risposte fornite dalle due testimoni non appaiono genuine, stante l'uso della identica circostanza da parte di entrambe per dirsi a conoscenza dell'incontro, posto che appare alquanto inverosimile che sia la ###ra ### sia la figlia ### abbiano fissato in agenda lo stesso appuntamento per lo stesso giorno e tra le medesime parti contraenti.
Ebbene, in definitiva dirimente appare il fatto che il convenuto ### per sua stessa confessione, avesse sottaciuto alcuni degli abusi attinenti all'immobile per cui è causa; ciò consente di comprendere le ragioni che spinsero il ### a sottoscrivere il contratto preliminare di preliminare del 1.07.2021 accettando anche la clausola di cui all'art. 1 in base alla quale: “Gli immobili in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovranno essere liberi da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli ed essere provvisti di licenza o concessione edilizia o in sanatoria e di abitabilità conforme alle disposizioni urbanistiche, nonché in regola con il condono edilizio”; nonché la clausola di cui all'art. 12 del medesimo contratto: “Il venditore dichiara che i dati catastali e la consistenza di fatto dei beni venduti e, in particolare, la documentazione fornita dall'### e ### relativa ai beni oggetto della presente proposta, sono completamente conformi, o meglio lo saranno con certezza al momento del rogito notarile, agli standard e/o normative urbanistiche vigenti esonerando l'agenzia immobiliare da ogni responsabilità al riguardo, e pertanto, c'è o ci sarà rispondenza tra i progetti presentati in Comune con rilascio dei relativi ### a ### ed eventuali successive varianti, gli elaborati planimetrici e le planimetrie depositate in ### che in copia, previo esame e firma delle parti, si allegano al presente atto sotto la lettera a)”.
Quanto premesso in ordine alle obbligazioni assunte ed altresì inadempiute dal #### mediante il contratto preliminare di preliminare sarebbe di per sé sufficiente a legittimare il recesso del ### intervenuto in data ### (doc. 4 parte attrice).
A legittimare ulteriormente il recesso di parte attrice dal preliminare di preliminare del 1.07.2021, ulteriori fatti emersi nel presente giudizio.
Il secondo aspetto di particolare rilevanza, ai fini della presente vicenda, è dato dalla circostanza che alla data fissata per la stipula del preliminare di compravendita del 22.09.2021 fosse ancora mancante la documentazione urbanistica, incluso il certificato di agibilità relativo all'immobile.
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, infatti, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto tale che esso è in grado di incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (ex multis, Cass. civ., II, 30/01/2020, n. 2196; Cass. civ., sez. VI, 14/01/2019, n.622; Cass. civ., sez. II, 08/02/2016, n. 2438; Cass. civ., sez. II, 11/05/2009, n.10820; Cass. civ., sez. II, 16/06/2008, n. 16216; Cass. civ., sez. III, 26/01/2006, n. 1514; Cass. civ., sez. II, 19/12/2000, n. 15969).
Sulla scorta di tale granitico orientamento, reputa questo Giudice che la domanda attorea trovi ulteriore motivo di accoglimento; tanto più nel caso di specie, in cui deve essere valorizzata l'espressa previsione di cui all'art. 1 del contratto preliminare di preliminare, con la quale l'odierno convenuto ha assunto l'obbligazione di fornire il certificato di agibilità nei tempi utili per la stipula dell'atto notarile (da intendersi, come osservato, il preliminare chiuso), sancendo con efficacia di legge tra le parti, ex art. 1372 c.c., quanto segue: “Gli immobili in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovranno essere liberi da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli ed essere provvisti di licenza o concessione edilizia o in sanatoria e di abitabilità conforme alle disposizioni urbanistiche, nonché in regola con il condono edilizio” (doc. 1 parte attrice). ### emerso in sede di deposito documentale attoreo, neppure a seguito dello scambio di missive intercorso tra le parti il ### si dimostrò disponibile a fornire (o anche unicamente a procurarsi) tale documentazione. Al contrario, con comportamento contrario a buona fede e correttezza, dapprima non riscontrava la richiesta di incontro e dialogo del 18.10.2021 (doc. 6 parte attrice), cui faceva seguito la missiva del 25.10.2021 (doc. 7 parte attrice) in cui il ### chiedeva la documentazione urbanistica e il certificato di agibilità entro la data del 30.10.2021 (termine per la stipula del preliminare di compravendita), con ciò dimostrando una rinnovata apertura alle trattative precontrattuali nonostante fosse stato esercitato il recesso dal contratto preliminare di preliminare (risolto in via stragiudiziale allo scadere dei sette giorni, a far data dalla missiva di messa in mora del 28.09.2021, come comprova il doc. 4 di parte attrice).
A tale apertura attorea, tuttavia, seguiva il netto rifiuto di trasmettere qualsivoglia documentazione da parte del convenuto ### il quale in data ### (doc. 8 parte attrice) si avvaleva illegittimamente del termine essenziale del 30.10.2021, allora neppure scaduto, recedendo dal contratto che - come osservato - era già stato risolto dalla controparte ### stragiudizialmente mediante missiva di recesso del 28.09.2021 (doc. 4 parte attrice).
Per completezza, al fine di ulteriormente evidenziare l'illegittimità del recesso del ### ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., anche il costante principio giurisprudenziale di legittimità secondo cui “l'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi” (Cass. civ, Sez. II, 10/12/2019, n. ###; Cass. civ., Sez. II, 06/12/2007, 25549, da ultimo, in ordine al termine per la stipula del contratto definitivo, Cass. civ., II, 02/01/2024, n. 28).
La Suprema Corte ha anche chiarito, in più occasioni, che “l'accertamento dell'essenzialità del termine per l'adempimento costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito […] da condurre, oltre che alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti (quale, ad esempio, "entro e non oltre"), tenendo soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto” (Cass. civ., sez. II, 02/01/2024, n. 28; Cass. Civ., Sez. VI - II, 01/06/2020, n. 10353; Cass. Civ., Sez. III, 15/07/2016, n. 14426; Cass. Civ., Sez. II, 26/03/2018, n. 7450).
Nel caso di specie, oltre a non ravvisarsi indici di essenzialità del termine - se non la qualifica formale dei termini come “essenziali” nel modulo predisposto dalla ### - dal tenore del contratto preliminare di preliminare emergono, al contrario, elementi volti a smentire la natura essenziale dei termini. ### “essenziali” (pag. 1, doc.1 attoreo) non può infatti essere letta isolatamente, ma unitamente a quelle che sono le modalità di pagamento frazionato indicate espressamente nel contratto, e dalle quali si evincono corrispondenti obblighi scaturiti in capo ad ambo le parti.
Obblighi chiaramente inclusivi del dovere del promissario venditore di presentare alla data del 22.09.2021 completa documentazione circa la regolarità urbanistica e agibilità dell'immobile, e del correlato dovere - adempiuto dalla controparte promissaria acquirente - di versare l'ulteriore caparra di € 130.000,00.
Il fatto che il ### avesse versato la seconda caparra entro il ###, e precisamente in data ###, è fatto incontestato tra le parti, e pertanto pacifico ex art. 115 c.p.c., nonché corredato di prova documentale attinente alla intervenuta restituzione della somma (doc. 3 parte attrice). Il fatto che, al contrario, il ### non abbia assolto i propri obblighi di promissario venditore né entro la data per la stipula del preliminare del 22.09.2021, né entro la data di messa in mora (doc. 4 attoreo), e neppure entro la data del 30.10.2021 (termine per la stipula del preliminare di compravendita) è stato ampliamente provato in questo giudizio.
Alla luce di quanto premesso, deve essere dichiarata l'illegittimità del recesso del convenuto ### con conseguente rigetto delle domande riconvenzionali proposte di risarcimento del danno, dal momento che nessun danno può dirsi subìto dal medesimo, parte inadempiente del contratto preliminare di preliminare del 1.07.2021 (doc. 1 attoreo).
Appare infatti evidente che dalla qualificazione giuridica dell'accordo in termini di preliminare di preliminare consegue che la sua violazione è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale, con conseguente applicabilità degli istituti della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., e della facoltà di recesso in forza del secondo comma dell' art. 1385 c.c., ove - come nel caso di specie - sia stata data una caparra confirmatoria, in forma di risoluzione stragiudiziale del contratto per l'inadempimento della controparte.
Venendo, pertanto, all' esame della domanda di recesso e condanna al doppio della caparra formulata dall' attore, giova premettere, in punto di diritto, che la disciplina dettata dal comma 2 dell'art. 1385 c.c. in tema di recesso per inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
All' esito dell'istruttoria espletata, deve affermarsi che parte attrice ha soddisfatto l'onere della prova su di lei gravante, in forza dei principi generali di cui all'art. 2697 c.c. (così come declinati, nella materia contrattuale, dalla giurisprudenza della Corte di Cass., SS.UU. 13533/2001), in merito alla ricorrenza di un inadempimento grave della parte venditrice idoneo a giustificare il rimedio di cui all'art. 1385 Ciò chiarito, questo Tribunale - accertato l'inadempimento del convenuto ### - accoglie le domande formulate dall'attore di accertamento della legittimità del recesso del #### ex art. 1385 c.c. nonché di condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, trattandosi di inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 Infatti, anche in caso di recesso il Giudice deve tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se sia tale da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (Cass. civ., Sez. VI, 13/01/2012, n. 409).
Nel caso di specie l'azione spiegata dall'attore, avente ad oggetto l'accertamento del grave inadempimento del promissario venditore e la sua condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, è da qualificarsi quale pretesa di forfetizzazione del danno conseguente alla caducazione del contratto - il che presuppone da parte di questo giudice l'accertamento dell'avvenuta risoluzione ex lege del contratto. ### è noto, infatti, la caparra confirmatoria è negozio giuridico accessorio che i contraenti perfezionano contestualmente alla stipula del contratto principale, mediante dazione di una somma di denaro da una parte ### nei confronti dell'altra ###. ### in questione presenta natura composita e funzione eclettica: in primo luogo, la caparra confirmatoria ha funzione di garanzia per il risarcimento dei danni derivanti dall'altrui inadempimento, rappresentando una forma preventiva, forfettaria e convenzionale di liquidazione del danno medesimo. (Cass. Civ., Sez. III, 16/05/2006, n. 11356; Cass. Civ., sez. III, 04/03/2004, n. 4411) In secondo luogo, la caparra confirmatoria è volta a garantire l'esecuzione del contratto, ed in tal senso si colloca quale strumento di prevenzione della patologia contrattuale: la somma versata essendo ritenuta o dovuta in misura doppia, a seconda che l'inadempimento sia imputabile al tradens ovvero all' accipiens.
Infine, la caparra confirmatoria è strumento di autotutela per le parti, consentendo il recesso dal rapporto senza la necessità di adire l'autorità giudiziaria (Cass. Civ., Sez. III, 16/05/2006, n. 11356), così configurando una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, destinato ad operare con la semplice comunicazione di una parte nei confronti dell'altra; la sua attivazione presuppone pur sempre l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte per come individuato ai sensi dell'art. 1455 c.c. (Cass. Civ., Sez. Un., 14/01/2009, n. 553).
A tal proposito, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, come recentemente ribadito “la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire (Cass. 12549 del 2019; Cass. n. 21209 del 2019; Cass. n. 409 del 2012; Cass. n. 18266 del 2011).” ( Civ., sez. II, 17/05/2024, n.13845) Alla luce della giurisprudenza citata, deve ritenersi che in ogni caso in cui sia attivata la caparra confirmatoria, il giudice sia tenuto a valutare la colpevolezza e l'importanza dell'inadempimento.
Nel caso di specie l'inadempimento incide notevolmente sul sinallagma contrattuale, posto che in assenza di documentazione circa la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente versava in una condizione di incertezza in merito all'avvenuta sanatoria dell'immobile, tale da giustificare il rifiuto a vincolarsi all'acquisto mediante contratto preliminare; tenuto altresì conto che - come osservato in apertura - nella vendita di immobile destinato ad abitazione il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto tale che esso è in grado di incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cass. civ., sez. III, 26/01/2006, n. 1514).
Tornando all'istituto del recesso previsto dall'art. 1385 co. 2 c.c., presupponendo esso l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, deve osservarsi che si configura come strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto - da affiancare alle risoluzioni ex lege di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c. - collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione, si ripete, convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo lo collegano sia i presupposti (inadempimento dell'altro contraente, gravemente colpevole e di non scarsa importanza) sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto (Cass. 2011/18266).
Conseguentemente, la caducazione del negozio ne determina la rimozione degli effetti prodotti che, per quanto qui occupa, consistono in quelli restitutori della caparra confirmatoria versata all'atto della stipula, trattandosi a tutti gli effetti di indebito pagamento ex art. 2033 c.c., alla cui disciplina deve aversi riguardo per quanto concerne la restituzione ed il maturare degli interessi sulla somma versata, nel caso di specie pari ad € 30.000,00.
In materia di indebito oggettivo, infatti, il debito dell'accipiens - salvo che non sia in mala fede - produce interessi solo a seguito della domanda, da intendersi pacificamente non soltanto quale domanda giudiziale ma anche quale richiesta stragiudiziale di costituzione in mora: “In tema di ripetizione dell'indebito oggettivo, ai fini del decorso degli interessi sulla somma oggetto di restituzione, l'espressione dal giorno della "domanda", contenuta nell'art. 2033 c.c., non va intesa come riferita esclusivamente alla domanda giudiziale, ma comprende anche gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c..” ( Sez. 1, Ordinanza n. 9757 del 11/04/2024 (Rv. 670880 - 01).
Considerato che la buona fede dell'accipiens al momento del pagamento è presunta per principio generale, gravando sul solvens che faccia richiesta di ripetizione di indebito al fine del riconoscimento degli interessi con decorrenza dal giorno del pagamento stesso e non dalla data della domanda, l'onere di dimostrare la mala fede dell'accipiens all'atto della ricezione della somma (per tutte Cass 2013/10815).
Nel caso di specie l'attore ha allegato sin dal principio la mala fede del ### per avere sottaciuto irregolarità urbanistiche dell'immobile alla stipulazione del contratto del 1.07.2021 - momento di apprensione della caparra - e di tale fatto è altresì emersa, come osservato, la prova legale consistente nella confessione in sede di interrogatorio formale del ### Dal che deriva che gli interessi legali sulla caparra di € 30.000,00 debbono essere riconosciuti, come chiesto da parte attrice, dalla data di dazione della caparra stessa del 1.07.2021 e sino alla domanda giudiziale, mentre a far data dalla domanda giudiziale e sino al saldo sono dovuti gli interessi maggiorati, come richiesti da parte attrice ex art. 1284, co.4 Accertata dunque la sussistenza dell'inadempimento imputabile al convenuto ### e la legittimità del recesso esercitato dal ### deve condannarsi la parte convenuta a restituire all'attore la caparra confirmatoria di € 30.000,00 oltre interessi legali dalla data di ricezione del 1.07.2021 sino alla domanda giudiziale, nonché gli interessi maggiorati ex art. 1284, co.4, c.c. dalla domanda giudiziale (notifica dell'atto di citazione) all'effettivo saldo, siccome espressamente richiesti; la norma infatti è stata introdotta al fine di contenere gli effetti negativi del processo civile (per tutte Cass. 61/2023) e gli interessi maggiorati possono essere riconosciuti dal giudice soltanto su espressa richiesta (Cass. SU 12449/2024).
Altresì la parte convenuta deve essere condannata ex art. 1385, co.2, c.c., a versare all'attore il doppio della caparra, ovverosia l'importo di € 30.000,00, cifra questa sulla quale sono parimenti dovuti gli interessi legali dalla data di ricezione da parte del ### della messa in mora del 6.10.2021 sino alla domanda giudiziale, nonché gli interessi maggiorati ex art. 1284, co.4, c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo saldo, come richiesti da parte attrice.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano ex DM 55/2014 (aggiornato al DM 147/2022) come da dispositivo, scaglione di riferimento in base al decisum -da € 52.000,00 a 260.000-, valori medi, da distrarsi in favore del procuratore di parte attrice Avv. ### dichiaratosi antistatario a norma dell'art. 93 c.p.c.
Ciò posto, va osservato che, nell'ottica di un bonario componimento della lite, questo Giudice - come osservato in apertura - con ordinanza del 22.04.2024, ha formulato la seguente proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c.: ““definizione della causa mediante pagamento, da parte di ### in favore di ### della somma onnicomprensiva di € 40.000,00. Spese di lite integralmente compensate tra le parti.” La proposta è stata accolta dall' attore ### e rifiutata dall'odierno soccombente convenuto ### Ebbene, è chiaro che il convenuto ### con l'accettazione della proposta giudiziale avrebbe conseguito il vantaggio di pagare la minor somma di € 40.000,00 a fronte di quelle maggiori ad oggi dovute, avrebbe evitato altresì di corrispondere gli interessi, nonché l'intero ammontare delle spese legali ed il giudizio si sarebbe ben potuto definire senza necessità di espletare: l'attività istruttoria orale, la fase decisoria di scambio ex art. 190 c.p.c. e senza emissione della sentenza.
In considerazione del danno arrecato al sistema giudiziario, che inteso nella sua complessità è già gravato di una elevata mole di procedimenti pendenti, ed il cui carico è ampliamente inasprito da giudizi che ben potrebbero arrestarsi in via bonaria e conciliativa - senza ulteriore impiego di tempo e risorse da parte del sistema Giustizia - tale condotta processuale del ### è un comportamento abusivo che merita di essere sanzionato a norma dell'art. 96, co.3, c.p.c. “La previsione di cui all'art. 185-bis c.p.c. nell'ottica del legislatore assolve ad un importante compito deflattivo mirato ad evitare che tutte le controversie debbano necessariamente concludersi con sentenza. Si attribuisce, infatti, al giudice un importante strumento che, dopo un attento studio del fascicolo, degli atti e delle prove assunte fino a quel momento, consente di formulare una proposta ragionata la quale mira ad anticipare criteri di giudizio e quantificazioni che verosimilmente potrebbero essere utilizzati al momento della decisione, si da ridurre i tempi di definizione del contenzioso.
In tale ottica, se è vero che le parti non sono tenute ad accettare la proposta giudiziale, è anche vero che, se i criteri delineati con il provvedimento del giudice sono sostanzialmente confermati in sentenza, si deve affermare che la parte che ha rifiutato la proposta ha di fatto causato il prolungamento dei tempi del giudizio con l'inutile protrazione della controversia e lo svolgimento di attività istruttoria che si sarebbe potuta evitare (a sostegno di tale assunto milita anche la disposizione di cui all'art. 91, comma I, seconda parte c.p.c.). Le considerazioni che precedono inducono, pertanto, questo giudice a ritenere che nel caso di specie la mancata accettazione della proposta giudiziale configuri un'ipotesi di responsabilità processuale ai sensi dell'art. 96, comma ### c.p.c.. Si tratta, invero, di una forma di condanna ancorata esclusivamente alla valutazione del contegno della parte soccombente, laddove si ravvisino condotte processuali sleali o scorrette che si concretino in un utilizzo distorto e per fini diversi o deviati da quelli tipici dei mezzi di tutela previsti dall'ordinamento. Quanto alla liquidazione della somma "equitativamente determinata", non fissando la norma in parola alcun limite, deve ritenersi che la determinazione giudiziale debba osservare soltanto il criterio equitativo, "potendo essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza (Cass., sez. VI - II, ordinanza n. 21570 del 30 novembre 2012).” (Trib. Pistoia, sent. 54/2018 del 30/01/2018; in senso conforme, ### Palermo, sent. 90/2025 del 9/01/2025,) Ed ancora, “sussiste la responsabilità processuale aggravata, di cui all'art. 96, terzo comma, c.p.c. nel caso di rifiuto ingiustificato della proposta conciliativa formulata dal giudice ai sensi dell'art. 185-bis c.p.c. o, in generale, nel caso di mancata valutazione della medesima proposta con serietà ed attenzione” (### Roma, 30/10/2014). ### quanto disposto dall'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. “In ogni caso, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'articolo 91, il giudice, anche d'ufficio, può altresì condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata. Nei casi previsti dal primo, secondo e terzo comma, il giudice condanna altresì la parte al pagamento, in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore ad euro 500 e non superiore ad euro 5.000.” Alla luce della normativa vigente e delle considerazioni innanzi effettuate, si ritiene equo in ragione del valore della causa e delle spese di lite liquidate, statuire a carico del convenuto soccombente ### l'obbligo di corrispondere in favore del ### - a norma dell'art. 96, co.3, c.p.c. - la somma di € 4.600,00 equitativamente determinata e pari ad un terzo delle spese legali liquidate in dispositivo; ed in favore della cassa delle ammende - a norma dell'art. 96, co.4, c.p.c. - la somma di € 700,00 equitativamente determinata. P.Q.M. ### di ### definitivamente pronunciando nella causa iscritta al N.R.G.1042/2022, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa o assorbita: 1) accerta l'illegittimità del recesso esercitato dal ### dal contratto preliminare di preliminare di compravendita concluso in data ### con il #### 2) accerta la legittimità del recesso dell'attore ### rispetto al contratto preliminare di preliminare di compravendita concluso in data ### con il convenuto ### 3) condanna la parte convenuta ### (CF: ###) al pagamento in favore dell'attore ### (C.F. ###), dell'importo di € 30.000,00, oltre interessi legali dalla data del 1.07.2021 sino alla domanda giudiziale, nonché gli interessi maggiorati ex art. 1284, co.4, c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo saldo; 4) condanna la parte convenuta ### (C.F. ###) al pagamento in favore dell'attore ### (C.F. ###), dell'importo di € 30.000,00 oltre interessi legali dalla data di messa in mora del 6.10.2021 sino alla domanda giudiziale, nonché gli interessi maggiorati ex art. 1284, co.4, c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo saldo; 5) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto ### 6) condanna la parte convenuta ### (C.F. ###) a rifondere all'attore ### (C.F. ###), da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario Avv. ### (C.F. ###), le spese di lite nella somma di € 14.100,00, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, Iva e ### se dovute, come per legge. 7) condanna la parte convenuta ### (C.F. ###) a corrispondere all'attore ### (C.F. ###), la somma di € 4.600,00 ai sensi dell'art. 96, co. 3 c.p.c. 8) condanna la parte convenuta ### (C.F. ###) a corrispondere alla cassa delle ammende la somma di € 700,00 ai sensi dell'art. 96, co. 4, c.p.c. ### 07.10.2025 ###ssa ###
causa n. 1042/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Francesca Perlini
v5.31
