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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI LIVORNO Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 2511/2024 promossa da: ### S.R.L. (C.F./P.IVA: ###), con sede ###### via ### notti n. 1, in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, #### (C.F.: ###), nato a ### il 25 settembre 1967 e residente ###(di seguito, l' ‘###), rappresentata e difesa dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in ### via ### rio n. 7, attrice opponente/convenuta in riconvenzionale contro ### posto in ### n° 25, ### in persona dell'amministratore ### snc, corrente in ### viale ### n° 9, P.I. ### a sua volta in persona del legale rappresentante ### rappresentato e difeso dall'avv. ### del foro di ### in virtù di delibera assembleare del 28/10/2024, ed elettivamente domiciliat ###### via ### ducci n° 23 Convenuto opposto/attore in via riconvenzionale nonché nei confronti di ### nato a ### (### il ### ed ivi residente ###(C.F. ###) rappresentato e difeso dall'avv. ### presso il cui studio sito in #### n. 43 è elettivamente domiciliato ### nato a ### il ### e residente a ### della ####, viale ### n.4, (C.F. ###), rappresentato e difeso dall'avv. ### presso il cui studio sito in #### n. 69 è elettivamente domiciliato ### nata a ### il ### ed ivi residente ###(C.F. ###), rappresentata e difesa dall'avv. ### presso il cui studio sito in ### n. 41 è elettivamente domiciliata; ### nato a Napoli il ### e residente ###(C.F. ###), rappresentato e difeso dagli ### e ### presso il cui studio sito in #### n. 19 è elettivamente domiciliato intervenuti #### - impugnazione di delibera assembleare - infiltrazioni provenienti da lastrico - risarcimento danno La causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate come da verbale di udienza del 20 novembre 2025.
Per parte attrice ### S.R.L. (foglio di PC del 16.9.2025): “Voglia l'###mo Tribunale adito, contrariis rejectis: In via preliminare 1.Dichiarare cessata, a spese di lite compensate, la materia del contendere in ordine alle domande riconvenzionali promosse dal ### il ### in ####, ### n. 23 (C.F. ###) e, in parte qua, dalle parti intervenute attesa la loro definizione nell'ambito del subprocedimento cautelare N.R.G. 2511-1/2024 giusto verbale di conciliazione giudiziale cron. 635/2022 del 19 ottobre 2022. 2.Accertare e dichiarare l'inammissibilità degli interventi promossi dai ###ri ##### e ### per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto di cui alla spiegata impugnazione e successivi scritti difensivi. 3.In ogni caso, accertare e dichiarare l'inammissibilità degli interventi promossi dai ###ri #### e ### per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto esposte all'udienza del 19 giugno 2025.
Nel merito 4.Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità delle delibere assunte sub punti 2), 3), 4) e 5) dal ### il ### in ####, ### n. 23 (C.F. ###), all'assemblea del 18 marzo 2024 per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto di cui alla spiegata impugnazione. 5.Condannare il ### il ### in ####, ### n. 23 (C.F. ###) alla restituzione pro quota, in ragione della caratura millesimale in capo alla ### S.r.l., di ogni maggior esborso a quest'ultima derivante dall'esecuzione dei lavori come affidati con la deliberata impugnata ed allo stato in corso di esecuzione rispetto al computo di cui alla CTU resa dall'#### all'esito dell'#### N.R.G. 110/2019, da determinarsi mediante nuova C.T.U., nonché al risarcimento del danno patrimoniale conseguente al deprezzamento del cespite di proprietà dell'esponente società in ragione della deturpazione del decoro architettonico dello stabile in discorso come determinata dai predetti lavori nella misura che sarà liquidata mediante C.T.U. o, in subordine, da ### in via equitativa. 6.In ogni caso, rigettare le domande risarcitorie spiegate dalle parti intervenute in quanto infondate e sfornite di idonea prova.
Con vittoria di spese di lite, oltre accessori come per legge.
In via istruttoria Si reiterano le istanze istruttorie come articolate in atti ed all'udienza del 19 giugno 2025, da intendersi qui integralmente trascritte”.
Per parte convenuta ### (foglio di pc de 5.9.2025).: “ voglia il Giudice adito: in via istruttoria: ammettere tutte le prove richieste e non ammesse; nel merito: - respingere tutte le domande di controparte perchè infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese ed onorari; nonché condanna di controparte al pagamento di € 5.000,00 per responsabilità processuale aggravata, per aver rifiutato la proposta del Giudice formulata ex art. 185 bis cpc” Per parte intervenuta ### (foglio di pc del 16.9.2025) “ Voglia il Giudice adito: - in via preliminare di rito, dichiarare ammissibile l'intervento in giudizio dei condomini istanti, tra cui la ### sia per quanto concerne la domanda principale sia per quanto con-cerne la domanda riconvenzionale formulate nel proprio atto introduttivo; - in via istruttoria, ammettere tutte le prove richieste dalle parti intervenute in atti e, allo stato, non ammesse; - nel merito, respingere tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate in fatto e in diritto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal terzo intervenuto, condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni patiti all'appartamento di proprietà della signora ### quantificati in € 40.529,70 oltre iva (come da computo metrico doc. 10 all.to alla comparsa di intervento volontario del 23.12.2024) o in quella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria; Con vittoria di spese ed onorari”.
Per parte intervenuta ### (foglio di pc del 16.9.2025) “Voglia il Giudice adito: - in via preliminare di rito, dichiarare ammissibile l'intervento in giudizio dei condomini istanti, tra cui il sig. ### sia per quanto concerne la domanda principale sia per quanto concerne la domanda riconvezionale formulate nel proprio atto introduttivo; - in via istruttoria, ammettere tutte le prove richieste in atti e non ammesse; - nel merito, respingere tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate in fatto e in diritto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal terzo intervenuto, condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni subiti dall'appartamento di proprietà del sig. ### quantificati in € 39.692,00, oltre IVA ( per quel che concerne le voci ripristino dei danni interni, sostituzione serramenti e costi professionali ), oltre € 27.115,00, a titolo di danno da mancato utilizzo dell'immobile, il tutto come da relazione tecnica del 26/03/2025, in atti (cfr. doc. n. 12 allegato alla memoria del 27/03/2025). Con vittoria di spese ed onorari”.
Per parte intervenuta ### (foglio di pc del 16.9.2025) “Voglia l'###mo Giudice adito: - in via preliminare di rito, dichiarare ammissibile l'intervento in giudizio dei condomini istanti, tra cui il sig. ### sia per quanto concerne la domanda principale sia per quanto concerne la domanda riconvenzionale formulate nel proprio atto introduttivo; - in via istruttoria, ammettere tutte le prove richieste in atti e non ammesse; - nel merito, respingere tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate in fatto e in diritto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal terzo intervenuto, condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni subiti dall'appartamento di proprietà del sig. ### quantificati in € 41.000/00 o nella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria.
Con vittoria di spese e competenze di causa”.
Per parte intervenuta ### (foglio di pc del 16.9.2025) “Voglia l'ill.mo Giudice adito: in via preliminare di rito dichiarare ammissibile l'intervento in giudizio del condomino istante sia per quanto concerne la domanda principale sia per quanto concerne la do-manda riconvenzionale formulate nel proprio atto introduttivo; in via istruttoria si insite per l'ammissione della CTU chiesta negli atti depositati; nel merito in accoglimento delle argomentazioni e delle domande tutte formulate nell'atto di intervento e nelle me-morie depositate, respingere e rigettare tutte le domande di parte attrice, con tutti gli effetti di legge, siccome infondate in fatto e in diritto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dall'odierno istante terzo intervenuto, condannare la società ### al risarcimento di tutti i danni subiti dall'appartamento di proprietà del si-gnor ### quantificati in € 20.000,00, come risulta dalla perizia redatta dall'arch. Bag-giani e depositata in atti. Con vittoria di spese e compensi professionali”. ### atto di citazione (iscritto a ruolo in data ###), ritualmente notificato, #### S.R.L. ha convenuto dinanzi all'intestato ### il ### sito in #### n. 23 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'###mo ### adito, contrarii rejectis: - In via principale e nel merito, accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità delle delibere assunte sub punti 2), 3), 4) e 5) dal ### il ### in ####, ### n. 23 (C.F. ###), all'assemblea del 18 marzo 2024 per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto di cui al presente atto. Con vittoria di spese e di onorari di causa, oltre accessori come per legge”.
La società attrice, a tal fine, ha allegato in punto di fatto le seguenti circostanze: - di aver acquistato in data 30 giugno 2021 da ### S.r.l.u. l'appartamento sito al piano atti co dello stabile in ####, ### n. 24, e relativo terrazzo a livello ad uso esclusivo, facente parte del ### convenuto; - che l'immobile de quo era pervenuto alla ### (dante causa di ### in forza di datio in solutum del 3 marzo 2016 con la quale la C.A.T. - ### smo S.r.l. (precedente unica proprietaria dell'intero stabile e committente dei lavori di trasformazione del compendio immobiliare da originario complesso alberghiero - ### simo - in fabbricato residenziale con fondi commerciali) aveva estinto il proprio debito nei confronti di ### quale impresa subappaltatrice dei predetti lavori; - che all'esito dei predetti lavori di trasformazione dell'intero stabile ed una volta ceduta la quasi totalità delle unità immobiliare ricavate agli attuali proprietari, il ### nelle more costituitosi (tramite l'amministratore E.P.AMM. ### s.n.c.), aveva promosso ATP (R.G. 110/2019) in danno di CAT (precedente unica proprietaria dell'intero stabile) e di ### (quale impresa subappaltatrice dei predetti interventi), lamentando infiltrazioni ed altri vizi costruttivi; - che il CTU (####, nell'ambito di tale procedimento (R.G. 110/2019) accertava, inter alia, a) che il “il lastrico solare e le terrazze al piano terzo” presentavano “pendenze non idonee e possibilità di ingresso acqua per esecuzione non a regola d'arte della sigillatura tra i manufatti e della impermeabilizzazione”; b) la riconducibilità causale degli inconvenienti al sistema di smaltimento delle acque piovane sulle terrazze e sul lastrico solare, alle non corrette pendenze dei massetti delle terrazze e lastrico ed all'esecuzione non a regola d'arte delle finiture e delle opere di impermeabilizzazione sulle stesse; - che il CTU stimava il costo complessivo delle opere di ripristino (comprendente interventi sul sistema di smaltimento delle acque, interventi sulle facciate ed una serie di “interventi puntuali”) in € 207.879,11 oltre IVA e spese tecniche (come da computo metrico dallo stesso redatto); - che sarebbe seguita la citazione (### - R.G ###/2021) con cui il ### minio (tramite l'amministratore E.P.AMM. ### ed alcuni condòmini (segnatamente #### e ### proprietari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico solare) convenivano in giudizio sia la CAT che #### per ottenere, alla luce dei rilevati vizi costruttivi e danni, la condanna in solido delle convenute al risarcimento dei danni in favore di E.P.AMM. ### s.n.c. in persona del legale rappresentante pro-tempore sig.ra ### nella sua qualità di amministratrice del ### di ### n. 23 a ### (### nonché in favore dei singoli condòmini attori oltre alla dichiarazione di inefficacia nei loro confronti di due contratti stipulati dalla CAT con terzi (segnatamente con ### con riferimento ad un fondo commerciale posto nel ### ex ### e #### con riferimento ad un appartamento posto nel medesimo condominio); - che il predetto giudizio (così come altri giudizi relativi o connessi alle medesime problematiche infiltrative di cui all'espletato procedimento di ATP e radicati presso l'intestato ### sarebbe tuttora pendente e che, a definizione dell'intero contenzioso, le parti si sarebbero accordare per eseguire i lavori descritti dal CTU “nell'ambito di un più ampio progetto di risanamento dell'intero stabile potendo a tal fine beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dagli artt. 119 e 121 del D.l. n. 34/2020 e s.m.i.”; - che, in particolare, le parti avevano inizialmente convenuto che CAT e ### “avrebbero sostenuto i costi degli interventi non ricadenti nell'ambito della richiamata normativa mentre i condomini solo ed esclusivamente gli oneri finanziari, pari ad € 284.188,11, che la ### impresa individuata per l'esecuzione dell'intera commessa, avrebbe sostenuto per la liquidazione dei crediti d'imposta generati dall'iniziativa” e che, in ossequio agli impegni assunti, sarebbe stato approvato, de facto, un apposito bilancio straordinario per il versamento dell'importo complessivo di € 284.188,11 “autorizzando l'amministratore alla firma del contratto d'appalto solo all'atto dell'integrale raccolta della predetta somma”; - che, tuttavia, il ### pur avendo sottoscritto l'atto transattivo così come convenuto, avrebbe revocato le precedenti deliberazioni provvedendo ad approvare, giusta impugnata delibera del 18 marzo 2024, con il voto contrario di ### 1) (punto 2 della delibera) il progetto redatto dall'#### “contestualmente aggiudicando i lavori ivi indicati all'impresa ### per l'importo complessivo di € 658.492,41, oltre iva”; 2) (punto 3) la nomina ed i compensi dei professionisti come indicati nel predetto computo per complessivi € 76.338,75 nonché il “compenso amministratore pari al 3% oltre iva e oneri di legge sull'importo lavori”; 3) (punto 4) il ‘piano dei conti' dei predetti lavori per il complessivo importo (compensi professionali ed accessori di legge inclusi) di € 829.985,31 ed il relativo schema di ripartizione (doc. 13), autorizzando l'amministratore “a richiedere gli importi in un'unica rata con scadenza 10 aprile 2024” (per ### pari a ben € 154.700,50); 4) (punto 5) la sottoscrizione del contratto d'appalto con la ### affidandone la redazione al legale di fiducia del ### In punto di diritto, ### eccepiva l'invalidità delle delibere dell'### del 18 marzo 2024: A) per violazione dell'art. 1135 c.c. nonché degli artt. 1126 e 2051 c.c. per aver, tramite le deliberazioni impugnate, il ### esorbitando dalle attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c., imposto ad ### proprietaria esclusiva del lastrico solare (e, per l'effetto, unica sua custode ex art. 2051 c.c.), la tipologia ed i costi degli interventi da eseguirsi su detta porzione immobiliare, sostituendosi all'esponente società anche per quel che riguarda la scelta dell'impresa appaltatrice e dei professionisti previsti dal D. Lgs. 81/2008: l' “illegittima ingerenza del ### dominio si è tradotta nell'imputazione in capo all'esponente società di una contribuzione finale per i lavori finiti relativi al predetto lastrico solare pari ad € 145.147,70 (cfr. doc. 13 cit.) e, dunque, di gran lunga superiore alla somma di € 51.497,16 (sia pure al netto di iva e spese tecniche) come risultante dal prospetto di spesa elaborato dallo stesso ### sulla scorta del computo metrico redatto dalla #### (cfr. doc. 6 cit.)”; B) per violazione dell'art. 1135 c.c. atteso che la soluzione tecnica individuata dall'### Paoletti per risolvere la problematica del deflusso delle acque piovane sul terrazzo a livello della ### (id est, inversione delle pendenze mediante l'innalzamento del piano di calpestio) comporterebbe “il ‘taglio' delle porte finestre di accesso dall'appartamento onde evitare l'ingresso dell'acqua piovana nonché l'installazione di nuove ed ulteriori griglie di raccolta lungo tutto il perimetro, lato interno, della predetta copertura” con conseguente indebita lesione del diritto di proprietà della società attrice e conseguente nullità della delibera impugnata perché esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c.;
C) per violazione dell'art. 1120 comma 4 c.c. atteso che l'esecuzione dei lavori determinerebbe “una sostanziale modifica delle linee architettoniche del fabbricato in ragione dell'installazione in facciata di ‘cassonetti verticali e sporti orizzontali di rivestimento realizzati in lastre cementizie per esterni', delle dimensioni (i più grandi) L cm 72 x P cm 12 x H cm 36, a copertura dell'intero sviluppo dei nuovi pluviali” con conseguente violazione del decoro architettonico del palazzo; D) per violazione del vincolo paesaggistico gravante sull'intera zona ove il complesso immobiliare insiste non avendo adottato la delibera previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica rispetto al progetto impugnato; E) per violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1136 e 66, comma 3 disp att. c.c. nella parte in cui la delibera impugnata ha autorizzato l'amministratore “ad utilizzare il conto corrente straordinario per la gestione degli importi e detrarre quanto già pagato dai condomini per il precedente appalto” perché tale tematica integrerebbe argomento non ricompreso nell'avviso di convocazione dell'assemblea; F) per violazione dell'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. per non aver l'assemblea costituito nuovo fondo speciale “di importo pari all'ammontare dei lavori” come prescritto dalla predetta disposizione e per non aver “adeguato l'importo di quello precedente, ove mai configurabile come tale e comunque pari ad € 284.188,11 (cfr. doc. 09 cit.), all'importo finale dell'appalto, ovvero € 829.985,31 (cfr. doc. 13 cit.), così come di recente statuito da Cass., ord. n. 9388/2023”.
Con comparsa di costituzione e risposta, tempestivamente depositata, si è costituito il ### in persona dell'amministratore ### s.n.c., chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “### il ### a) respingere la domanda perché infondata in fatto ed in diritto; b) ed in accoglimento della domanda riconvenzionale n° 1, condannare ### srl: - a consentire immediatamente l'accesso al lastrico solare di sua proprietà, alla ditta appaltatrice ### perchè le sia consentito di effettuare i lavori secondo il contratto di appalto già stipulato; - al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nel consentire alla ditta appaltatrice l'accesso al lastrico solare. ### chiede che il Giudice, in accoglimento della domanda riconvenzionale n° 2, voglia condannare ### srl: - all'obbligo di facere consistente nella esecuzione a sua cura e spese dei lavori di risanamento del lastrico, meglio descritti nel contratto di appalto, nel capitolato e nel progetto attuativo allegati al contratto di appalto e prodotti in giudizio; - al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nella conclusione dell'opera”.
A tal fine il condominio Convenuto ha allegato ed eccepito in punto di fatto quanto segue: - che in data 30 giugno 2021 ### s.r.l. aveva venduto l'appartamento posto al 4° piano del complesso condominiale, con annesso lastrico solare al terzo ed al quarto piano dell'edificio (lastrico con funzione di copertura rispetto agli appartamenti sottostanti) ad ### - che nonostante l'espletato ATP e nonostante il trascorrere degli anni né ### né ### avrebbero provveduto ad effettuare l'impermeabilizzazione del lastrico solare, rimediando agli originari vizi costruttivi nonché ad effettuare le necessarie manutenzioni al lastrico solare per impedire l'aggravamento del problema; - che la costante e rapida progressione dei fenomeni infiltrativi provenienti dal terrazzo del piano 4° avrebbe gravemente danneggiato sia gli appartamenti sottostanti il lastrico nonché le parti condominiali tanto da poter temere un imminente pericolo di crollo parziale dell'edificio come da perizie dell'arch. ### e dell'### Rum; - che vi sarebbe stata anche una progressione dei fenomeni infiltrativi provenienti anche dai terrazzi del terzo piano, chiaramente visibili dall'esterno in corrispondenza dei soffitti dei balconi del secondo piano; - che le infiltrazioni avrebbero intaccato anche alcune porzioni di facciata al terzo piano causando distacchi di elementi, alcuni dei quali in situazione di pericolosa instabilità; - che sarebbe stata compromessa la completa fruibilità di alcuni alloggi al terzo piano (appartamenti proprietà ### e ### sgomberati dai rispettivi proprietari; in particolare nell'appartamento ### la copiosità dell'acqua passante attraverso il solaio richiederebbe, in occasione di piogge anche di modesta entità, il posizionamento di contenitori di raccolta per evitare fenomeni di allagamento); - che, comunque il danno infiltrativo in essere avrebbe intaccato la salubrità degli ambienti con affioramento di muffe diffuse sulle superfici orizzontali e verticali degli appartamenti; - che il ### con assemblea del 18 marzo 2024 avrebbe deciso di effettuare lavori di straordinaria manutenzione al complesso condominiale (ivi compreso il rifacimento del lastrico di proprietà ### con espressa autorizzazione del ### a stipulare contratto di appalto con la ### (contratto stipulato successivamente in data 4 luglio 2024); - che non si tratterebbe più di riparazione ma di risanamento del lastrico solare atteso che la situazione nel tempo sarebbe drasticamente peggiorata per cui una mera riparazione (così come suggerita dal #### nel 2020) non risulterebbe più sufficiente ed idonea ad arginare i fenomeni di infiltrazione; - che il progetto predisposto terrebbe conto del fatto che si andrebbe ad intervenire su un organismo edilizio esistente e non di nuova fabbricazione; - che all'esito di contatti presi con l'### di ### (incontri in presenza presso i relativi ### nelle date del 12 dicembre 2023 e 19 marzo 2024) si sarebbe “convenuto che le opere di progetto” potessero rientrare nella casistica di “interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall'### Paesaggistica”; - che i lavori di cui al contratto d'appalto in corso (29.10.2024 avvio prime attività di cantieramento; 18.11.2024 avvio attività di demolizione terrazzi piano terzo) starebbero interessando i primi 3 piani dello stabile “in attesa che la ditta appaltatrice possa entrare nell'immobile del 4° piano, di proprietà ### per provvedere al rifacimento del lastrico solare”; - che i lavori al lastrico solare presenterebbero carattere di urgenza “essendo a rischio di crollo alcuni appartamenti sottostanti ed alcune parti condominiali” e che l'#### palesando una condotta ostruzionistica, starebbe impedendo l'accesso alla ditta appaltatrice al lastrico solare, omettendo parte attrice stessa di effettuare gli interventi di rifacimento del lastrico.
In punto di diritto, il ### convenuto ha eccepito: i) che la fonte del danno (ergo la parte interessata dal risanamento di cui all'appalto) non sarebbe solo il lastrico solare (di proprietà esclusiva ### ma “anche parti di proprietà condominiale, per quanto adiacenti al lastrico solare”; ii) che all'interno della parte privata sarebbero collocati elementi rientranti tra le parti comuni dell'edificio (lucernario illuminazione scala secondaria; elementi di raccolta acque piovane; ringhiere/elemento caratterizzante di facciata; ripristino delle esalazioni colonne di scarico) e su tali parti comuni non vi sarebbe dubbio sulla possibilità per l'### condominiale di deliberare; iii) che la fonte del danno non sarebbe dovuta solo a difetti originari di costruzione (segnatamente, erronea impermeabilizzazione in occasione della trasformazione da ### ad appartamenti) ma anche all'omessa manutenzione dal 2015 ad oggi; iv) che il nuovo progetto non modificherebbe le altezze del piano di calpestio della proprietà ### provvedendo, per contro, solo ad una modifica delle attuali erronee pendenze ed al convoglio delle acque perimetralmente al fabbricato; v) l'insussistenza di alcuna compromissione del decoro architettonico non andando le opere di progetto ad alterare né la percezione complessiva del fabbricato né il rapporto con il contesto in cui lo stesso si sviluppa e la percezione complessiva della ### a mare che caratterizzerebbe quel tratto di affaccio sul mare; vi) che il ### in ordine alla costituzione del fondo speciale, si sarebbe determinato per la costituzione di un fondo nella totalità delle somme necessarie ai lavori (con unica rata di scadenza) ed utilizzo di apposito conto (n. 12830) appositamente aperto per la raccolta dei versamenti e dei pagamenti relativi ai lavori straordinari. ### convenuto ha poi spiegato domanda riconvenzionale sia in via principale che in via subordinata.
Quanto alla domanda riconvenzionale “principale” ha chiesto (unitamente al rigetto della domanda attorea) la condanna di ### a consentire l'ingresso della ditta appaltatrice al lastrico solare per l'esecuzione dei lavori ed al pagamento di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo ex art. 614 bis c.p.c.
A fondamento di tale domanda, ha allegato che: - i ponteggi sarebbero stati installati ed i lavori ai piani inferiori già iniziati; - che, in ragione dell'ostruzionismo di ### sarebbe stato definito in maniera congiunta tra il ### committente, il D.L. e l'impresa appaltatrice un programma di interventi che, in luogo di un unico cantieramento (con ottimizzazione dei tempi), ha previsto interventi per piccole aree (dapprima sui terrazzi del terzo piano) con evidente rilevante incidenza economica in relazione a) alla necessità di allestire più volte ed in più tempi gli apprestamenti previsti per garantire la sicurezza sul cantiere; b) al reperimento dei materiali da parte della ditta appaltatrice (soggetti a determinate tempistiche di consegna ed oscillazioni dei costi nel breve e medio termine); c) al numero ed alla durata delle richieste di occupazione del suolo pubblico; d) all'incertezza tem porale della programmazione delle attività; e) all'esposizione del ### all'eventuale azione risarcitoria della ditta appaltatrice; f) all'aggravamento dei danni all'immobile; g) al perdurare dell'inutilizzabilità delle varie unità immobiliari sottostanti il lastrico.
Quanto alla domanda riconvenzionale formulata “in ipotesi” (per il caso in cui il ### dovesse annullare la delibera impugnata), il ### ha chiesto la condanna di #### al facere consistente nell'esecuzione dei lavori di risanamento del lastrico descritti nel contratto di appalto, nel capitolato e nel relativo progetto attuativo ed alla corresponsione di una somma pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nella conclusione dell'opera ex art. 614 bis c.p.c.
Nella stessa comparsa di costituzione il ### convenuto ha, quindi, avanzato istanza ex art. 700 c.p.c. chiedendo, quale misura cautelare anticipatoria rispetto alla domanda riconvenzionale n° 1, la condanna di parte attrice (resistente in cautelare) a consentire immediatamente l'accesso al lastrico solare di sua proprietà, alla ditta appaltatrice ### affinché le sia consentito di effettuare i lavori secondo il contratto di appalto già stipulato nonché la condanna al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nel consentire alla ditta appaltatrice l'accesso al lastrico solare ex art.614 bis c.p.c.
A sostegno della domanda cautelare de qua, il ### convenuto (ricorrente ex art. 700 c.p.c.) ha affermato la sussistenza dei requisiti del fumus (stante la validità della delibera impugnata e l'ingiustificato ostruzionismo del proprietario attore) e del periculum in mora (il gravissimo danno economico che subirebbe il ### in caso di mancata esecuzione dei lavori al lastrico; danno integrato dal pericolo di crollo dell'edificio e dall'azione di risarcimento danni cui si vedrebbe esposto nei confronti della ditta appaltatrice laddove non rispettasse le tempistiche del contratto di appalto).
Quale misura cautelare anticipatoria rispetto alla domanda riconvenzionale n° 2, il ### minio ha chiesto la condanna di ### all'obbligo di facere consistente nella esecuzione a sua cura e spese dei lavori di risanamento del lastrico, meglio descritti nello stipulato contratto di appalto ed al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nella conclusione dell'opera ex art. 614 bis c.p.c.
A sostegno della domanda cautelare de qua, il ### convenuto (ricorrente ex art. 700 c.p.c.) ha affermato la sussistenza dei requisiti del fumus (stante l'allegazione difensiva di ### in sede di citazione secondo cui sarebbe parte attrice stessa e solo lei a poter intervenire per il rifacimento del lastrico solare) e del periculum in mora (pericolo di crollo dell'intero edificio).
Con provvedimento del 23 dicembre 2024 il giudice del turno (dott.ssa ###, rigettava la richiesta di concessione della cautela inaudita altera parte e rimetteva il fascicolo al Giudice titolare assegnatario del fascicolo (dott.ssa ### per la fissazione dell'udienza di comparizione delle parti.
Con provvedimento del 24 dicembre 2024 il Giudice assegnatario dott.ssa ### sa), rilevato che il valore della causa indicato in citazione era esorbitante rispetto alla competenza del Giudice ordinario, rimetteva il fascicolo al Presidente di ### per la riassegnazione.
Lo scrivente ### con provvedimento del 28 dicembre 2024 “letto il provvedimento del Presidente di ### del 24 dicembre 2024 di riassegnazione del fascicolo allo scrivente ### ritenuto che la convocazione della controparte non possa pregiudicare l'attuazione del provvedimento e che, comunque, non vi siano elementi che consentano di decidere inaudita altera parte” fissava per la comparizione delle parti l'udienza del 23 gennaio 2025. ### con memoria depositata in data 17 gennaio 2025 prendeva posizione sull'istanza cautelare avversaria chiedendone la reiezione.
A tal fine eccepiva: il difetto di periculum atteso che il progetto allegato al contratto d'appalto non prevederebbe l'esecuzione di alcuna opera strutturale presso il lastrico solare né in altro piano o porzione dello stabile e che le uniche “opere strutturali” di cui al capitolato (per l'importo complessivo di € 20.960,00) riguarderebbero l'installazione di barre e mensole per ancoraggio cassonetti verticali e sporti orizzontali del nuovo impianto di raccolta acque piovane; - che non vi sarebbe nella relazione di progetto a firma dell'### Paolini alcuna menzione ad opere di consolidamento delle travi in cemento armato o di altro elemento strutturale portante; - che, pertanto, l'accesso al lastrico di ### non sarebbe giustificato dalla necessità di eseguire alcuna opera tesa ad escludere cedimenti strutturali; - che sussisterebbe una evidente sproporzione tra le lavorazioni previste dal tecnico del ### e quelle di cui ai computi metrici redatti dall'#### quale CTU nell'ambito di tre procedimenti instaurati dinanzi all'intestato ### (l'ultimo elaborato peritale sarebbe stato reso in data 23 aprile 2024 nell'ambito del proce dimento R.G. ###/2019); - che parte convenuta (ricorrente ex art. 700 c.p.c.) a sostegno dell'invocata cautela non avrebbe allegato alcuna richiesta di accesso al lastrico solare né tantomeno il cronoprogramma dei lavori per cui è causa (lavori che risulterebbero, allo stato, sospesi a seguito di richieste documentali da parte della ASL competente); - che il contratto d'appalto (il cui paventato inadempimento per cause riconducibili alla #### esporrebbe il ### ad eventuale azione risarcitoria) non è stato sottoscritto né sottoposto all'attenzione di ### (circostanza quest'ultima che condurrebbe ad una accettazione del rischio da parte del ### del fermo lavori nel momento in cui si sarebbe determinato a dar seguito ad un rapporto trilaterale in difetto della sottoscrizione di una delle parti interessate); - il difetto del fumus boni iuris atteso che le problematiche infiltrative del lastrico solare non potrebbero essere ricondotte a carenza di manutenzione “in quanto i primi percolamenti risultano verificatisi a distanza di nemmeno tre anni dall'ultimazione dei lavori di trasformazione del complesso da alberghiero a residenziale”. ### si è riportata, per il resto, ai propri motivi di impugnazione della delibera assembleare affermando l'infondatezza delle controdeduzioni avversarie.
Con comparsa depositata in data 23 dicembre 2025 spiegavano intervento (dagli stessi qualificato ex art. 105 comma 2 c.p.c., ergo adesivo dipendente) i sigg.ri ### rad, #### e ### quali proprietari degli appartamenti posti al terzo piano del ### chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “A) In via preliminare dichiarare l'ammissibilità dell'intervento spiegato nel presente giudizio.
B) Nel merito rigettare la domanda proposta dalla società ### S.r.l. in quanto infondata in fatto ed in diritto; C) In accoglimento delle domande riconvenzionali: - condannare la società ### S.r.l., entro un termine stabilito, all'obbligo di fare consistente nell'esecuzione di tutte le opere necessarie al risanamento del lastrico solare ed all'eliminazione dei vizi e difetti di cui è affetto, secondo quanto stabilito nel progetto redatto dall'arch. ### approvato nell'assemblea del giorno 18 marzo 2024; - condannare la società ### S.r.l. al pagamento di una penale pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo rispetto al termine dallo stesso fissato; - condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni patiti agli appartamenti di proprietà del signor ### quantificati in € 20.000,00 o in quella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria; - condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni patiti all'appartamento di proprietà del signor ### quantificati in € 34.492,80 o in quella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria; - condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni patiti all'appartamento di proprietà della signora ### quantificati in € 40.529,70 o in quella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria; - condannare la società ### S.r.l. al risarcimento di tutti i danni patiti all'appartamento di proprietà del signor ### quantificati in € 41.000,00 o in quella somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria; Con vittoria di spese e compensi di avvocato del presente giudizio”.
A tal fine gli intervenuti, previa allegazione dei titoli di acquisto1 legittimanti la rispettiva titolarità delle unità immobiliari del 3° piano del ### interessate dai copiosi fenomeni di infiltrazione di acqua provenienti dal lastrico solare di copertura, allegavano in punto di fatto: - che le infiltrazioni sarebbero causate non solo da vizi e difetti del lastrico solare ma anche da vizi e difetti interessanti le parti comuni del fabbricato (come ravvisato dal #### sia nel procedimento recante R.G. ###/2019 alla stregua della quale le caratteristiche del “degrado” sarebbero riconducibili “a più cause” tra cui “l'errato o assente sistema di smaltimento delle acque piovane” e il “sottodimensionamento degli elementi di captazione (griglie, pozzetti, canali e discendenti” sia nel procedimento recante R.G. 155/2018 promosso dal sig. ### nei confronti di ### e ###; - che, dunque, i fenomeni infiltrativi sarebbero causati da una molteplicità di fattori “alcuni 1 segnatamente a) ### titolare di n. 4 appartamenti distinti al catasto fabbricati del comune di ### al foglio 5, mappale 58, subalterni 624-625-626 e 616, giusto atto di compravendita stipulato in data 24 febbraio 2016 dal dott. ### notaio in ### b) ### comproprietario per la quota di ½ di un appartamento distinto al foglio 5, mappale 58, subalterno 627, in virtù di successione ex lege della madre ### in data 13 giugno 2022, alla medesima pervenuto con atto di compravendita stipulato in data 28 luglio 2016 dal dott. ### notaio in ### c) #### proprietaria di un appartamento distinto al foglio 5, mappale 155, subalterno 617, giusto atto di compravendita stipulato in data 20 dicembre 2018 dal dott. ### notaio in ### d) #### proprietario di un appartamento distinto al foglio 5, mappale 58, subalterno 629, giusto atto di compravendita stipulato in data 22 dicembre 2016 dal dott. ### notaio in ### attinenti a proprietà private - lastrico solare - mentre molte altre interessano proprietà condominiali - gronde, discendenti, canali di scolo, griglie, lucernari, colonne”; - che la ### non avrebbe mai effettuato alcuna manutenzione (né ordinaria né straordinaria) della terrazza di sua proprietà (nonostante fosse a piena conoscenza sin dall'acquisto del suo immobile delle problematiche in parola) serbando nel tempo, per contro, una condotta ostruzionistica “opponendosi o contestando qualsiasi tentativo posto in essere dal condominio per la risoluzione del problema”; - che tutti gli appartamenti sottostanti il lastrico solare avrebbero subito un consistente aggravamento dei danni già patiti ed in alcuni casi sarebbe stata finanche impedita la fruibilità delle unità abitative.
In punto di diritto, gli intervenuti evidenziavano la legittimità della delibera condominiale impugnata da ### richiamando il disposto di cui alla pronuncia n. 9449/2016 delle ### (spettando l'onere del pagamento dei danni derivanti dal lastrico solare dell'edificio di proprietà esclusiva di un condomino nella misura di 1/3 al proprietario della terrazza e nella misura dei restanti 2/3 al ### il quale, tramite l'amministratore è tenuto ad assicurare i controlli necessari per la conservazione delle parti comuni e, mediante l'### a provvedere alle necessarie opere di manutenzione straordinaria).
Gli intervenuti, poi, nella denegata ipotesi di accoglimento del primo motivo di impugnazione della delibera, hanno chiesto la condanna ex art. 2051 c.c. della ### dei danni cagionati agli appartamenti sottostanti ed alle parti comuni del fabbricato con conseguente condanna della società attrice opponente ad un obbligo di fare “consistente nell'effettuare tutti i necessari lavori per eliminare i vizi e i difetti presenti nella terrazza di sua esclusiva proprietà”, al “pagamento di una penale pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo rispetto al termine” giudizialmente fissato.
Hanno, infine, chiesto la condanna di ### al ristoro dei danni patiti dagli appartamenti di ciascun intervenuto essendo la società attrice sin dall'acquisto pienamente consapevole della situazione in cui versava la terrazza (essendo in quel periodo pendenti ben due cause di risarcimento del danno promosse rispettivamente dal sig. ### - r.g. ###/2019 - e dal ### - r.g. ###/2021 - nei confronti anche della dante causa della ### id est ###.
Con comparsa depositata in data 21 gennaio 2025 spiegavano, altresì, intervento ex art. 105 comma 2 c.p.c. nel subprocedimento cautelare (R.G. 2511-1/2024) i sigg.ri ###### e ### chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “A) In via principale: - consentire l'accesso alla terrazza di proprietà esclusiva della società ### S.r.l. al fine di effettuare tutti i lavori appaltati alla ### secondo quanto già deliberato nell'assemblea del giorno 18 marzo 2024; - condannare la società ### S.r.l. al pagamento di una penale pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo rispetto al termine dallo stesso fissato B) In ipotesi, in ottemperanza alla domanda riconvenzionale spiegata nel proprio atto di intervento: - condannare la società ### S.r.l., entro un termine determinato, all'obbligo di fare consistente nell'esecuzione di tutte le opere necessarie al risanamento del lastrico solare ed all'eliminazione dei vizi e difetti di cui è affetto, secondo quanto stabilito nel progetto redatto dall'arch. ### approvato nell'assemblea del giorno 18 marzo 2024; - condannare la società ### S.r.l. al pagamento di una penale pari ad € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo rispetto al termine dallo stesso fissato.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi di avvocato del presente ricorso”.
A tal fine gli intervenuti sostenevano la fondatezza delle ragioni del ### (ricorrente ex art. 700 c.p.c.) evidenziando le “disastrose condizioni” in cui versavano i loro appartamenti generate dalla gravità delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà della ### Richiamavano le osservazioni del consulente di parte del ### nio (Ing. ### in punto di degrado delle parti strutturali dell'edificio derivante dalle infiltrazioni manifestatesi da tempo e l'assoluta urgenza dell'intervento di ripristino così come suggerito nel progetto a firma dell'#### Evidenziavano, poi, l'incidenza del fattore “tempo” in ordine all'ingravescenza dei fenomeni infiltrativi (le cui prime manifestazioni risalivano al 2018, cfr. pag. 5 comparsa di intervento “### quindi, trascorsi oltre sette anni senza che le società proprietarie nel tempo del lastrico solare - ### casa prima e ### poi - abbiano mai eseguito alcun intervento né di manutenzione ordinaria né tantomeno di manutenzione straordinaria al fine di eliminare o quantomeno limitare la causa delle infiltrazioni”) e l'inerzia della proprietà del lastrico che con il suo comportamento aveva contribuito all'aggravarsi della situazione di degrado e di pericolo alle strutture portanti del fabbricato e delle singole unità abitative degli intervenuti.
Con provvedimento emesso ex art. 171 bis c.p.c. in data 3 gennaio 2025 veniva rinviata la prima udienza di comparizione personale delle parti ex art. 183 c.p.c all'udienza del 17 aprile 2025.
All'udienza del subprocedimento cautelare (RG.2511-1/2024) del 23 gennaio 2025 il legale di ### eccepiva l'inammissibilità degli interventi spiegati dai proprietari delle unità abitative del 3° piano del ### di cui si discute. I legali degli intervenuti replicavano affermando la legittimità del loro intervento affermando il loro interesse al procedimento cautelare. Veniva instaurato il contraddittorio in ordine alla produzione documentale effettuata dal legale del ### ricorrente dopodiché lo scrivente ### sottoponeva alle parti ex art. 185 bis c.p.c. la seguente proposta conciliativa: “#### S.r.l. presta il consenso all'accesso dei tecnici della cooperativa ### quale ditta appaltatrice ed al ### dei ### all'area di esclusiva titolarità di ### S.r.l. ai fini della realizzazione delle opere di cui al contratto d'appalto stipulato tra il ### e la relativa cooperativa appaltatrice; impregiudicata ogni determinazione sulla ripartizione delle spese del contratto d'appalto; In particolare, #### S.r.l. permetterà l'accesso ai predetti tecnici entro 10 giorni dalla sottoscrizione del presente verbale; ### di lite del presente procedimento cautelare integralmente compensate tra le parti”.
Alla successiva udienza di trattazione del citato sub procedimento cautelare (udienza del 30 gennaio 2025) le parti conciliavano il procedimento cautelare sulla traccia della proposta conciliativa giudiziale (con consenso della società attrice all'accesso dei tecnici della ditta appaltatrice ### al lastrico entro 10 giorni dalla sottoscrizione dell'accordo al fine della successiva realizzazione delle opere di cui al contratto d'appalto stipulato tra il ### e la relativa cooperativa appaltatrice, impregiudicata ogni determinazione sulla ripartizione delle spese del contratto d'appalto) con compensazione integrale delle spese del procedimento cautelare.
Alla prima udienza di comparizione delle parti (del giudizio di merito) del 17 aprile 2025, il legale della ### insisteva nell'eccezione di inammissibilità degli interventi spiegati dai singoli condomini.
Il legale del ### formulava eccezione di giudicato esterno sul rapporto che aveva dato origine al decreto ingiuntivo n. 1078/2024 richiesto dal ### ed emesso dall'intestato ### in data 14 novembre 2024 con cui ### era stata condannata al pagamento di € 159.506,48 oltre interessi e spese legali (d.i. divenuto definitivo per mancata opposizione nei termini da parte dell'odierna società attrice) così argomentando: “### di questo giudizio è l'impugnazione della delibera assembleare 18.3.2024.
Sulla base dell'### del 18.3.2024 è stato chiesto ed ottenuto il d.i. n. 1078/2024 #### nei confronti di ### per il pagamento di oneri condominiali. ###.I. è stato notificato in data 8 gennaio 2025 ed è divenuto definitivo, per mancata opposizione, come risulta dalla dichiarazione della ### prodotta in atti. Per giurisprudenza costante (ex plurimis Cass. ###/2023) la mancata opposizione al d.i. determina un accertamento con efficacia di giudicato sull'esistenza: a) del credito azionato; b) del rapporto da cui esso origina; c) sulla inesistenza di fatti estintivi, impeditivi o modificativi del diritto azionato in via monitoria che si siano verificati in epoca anteriore al provvedimento ingiunto. Quindi, si è formato giudicato sul rapporto che ha dato origine al d.i. e, cioè sulla validità dell'### 18.3.2024”.
Il legale di ### si opponeva all'eccezione de qua.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 17.4.2025 lo scrivente ### tenuto conto delle allegazioni dei procuratori delle parti (anche in tema di eccepito giudicato esterno derivante dalla mancata opposizione da parte di ### S.r.l. del d.i. 1078/2024 emesso dall'intestato ### in data 14 novembre 2024 - R.G. 2520/2024); formulava alle parti la seguente proposta conciliativa: “### attrice ### S.R.L., a titolo meramente transattivo ed a tacitazione di ogni pretesa avanzata dalle parti intervenute e riconducibile ai fatti per cui è causa corrisponde: a ### la somma omnicomprensiva di € 13.000,00 (diconsi euro tredicimila/00); a ### la somma omnicomprensiva di € 26.345,00 (diconsi euro ventiseimilatrecentoquarantacinque/00); a ### la somma omnicomprensiva di € 26.650,00 (diconsi euro ventiseimilaseicentocinquanta/00); a ### la somma omnicomprensiva di € 32.885,00 (diconsi euro trentaduemilaottocentoottantacinque/00) in cui si è anche tenuto conto dell'allegato danno da mancato utilizzo dell'immobile da giugno 2022 al maggio 2024 incluso); • ### di lite integralmente compensate; • Le parti costituite rispettivamente rinunciano agli atti del presente giudizio ed accettano le rinunce altrui”.
Alla successiva udienza del 19 giugno 2025 il legale di ### rappresentava al ### la mancata adesione alla proposta conciliativa giudiziale in ragione della “mancanza di adesione tout court del ### (che l'ha condizionata a questioni interne all'### poi perché non possono trovare spazio le domande degli intervenuti atteso che per il sig. ### pende un procedimento di appello dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze (R.G. 851/2025 prossima udienza 16 luglio 2026) promosso dal sig. ### contro ### dante causa del ### per i medesimi danni e fatti storici già dedotti nel presente procedimento palesandosi pertanto anche un problema di ne bis in idem.
Nei confronti delle sigg.ri ### e ### l'avv. ### dà atto che pende attualmente un processo dinanzi all'intestato ### (G.I. dott. ###.G. ###/2021) avente ad oggetto i medesimi fatti e danni qui richiesti in forza di un ATP espletato su richiesta del ### della sig.ra ### e del sig. ### In tali sedi i legali dei citati attori hanno azionato la responsabilità di ### ex art. 1490 e 1495 (avendo ### venduto le abitazioni alla sig.ra ### ed al sig. ### Per quanto riguarda la posizione di ### il legale del medesimo attore ha azionato la responsabilità di ### ex art. 1669 c.c. e 2043 c.c.”.
Il legale del ### precisava di aver inteso inserire la rinuncia all'azione onde evitare che venisse riproposta in altra sede l'azione di impugnazione per nullità della delibera del 18 marzo 2024 ed affinché l'eventuale transazione rivestisse carattere tombale. Contestava, quindi, la sussistenza nel caso di specie del ne bis in idem atteso che “dalla terrazza sono stati causati danni quando la stessa era di proprietà di ###
SA e su questo c'è un effettivamente giudizio pendente (R.G. ###/2021 dott. ### in fase istruttoria; poi la terrazza è stata venduta da ### ad ### la quale non ha eliminato la fonte del danno; ergo dalla terrazza sono derivati altri danni”.
I legali degli intervenuti prendevano posizione sull'eccezione di ne bis in idem evidenziando la tardività dell'eccezione e la diversità dell'oggetto dei diversi procedimenti.
A scioglimento della riserva assunta in tale udienza, lo scrivente ### ritenuta “l'insussistenza di bis in idem rispetto ai procedimenti pendenti dinanzi all'intestato ### nale (G.I. assegnatario ### - R.G. ###/2021) ed al procedimento pendente presso la Corte d'Appello di Firenze (R.G. 851/2025 prossima udienza 16 luglio 2026) atteso che, al netto di ogni valutazione sulla diversità del petitum e causa petendi, le parti di tali procedimenti non risultano le stesse del presente procedimento, non essendo pacificamente ### S.R.L. parte in tali procedimenti”, rigettava le istanze istruttorie formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'udienza del 20 novembre 2025 per la rimessione della causa in decisione.
La causa è stata istruita a livello documentale ed all'udienza del 20 novembre 2025, sostituita mediante note scritte ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta per la decisione ex art. 281 quinquies comma 1 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.In via preliminare, con riferimento alle istanze istruttorie avanzate dalle parti, stante il richiamo generico ai precedenti scritti difensivi, devono intendersi parimenti rinunciate.
Ed invero, all'udienza di precisazione delle conclusioni, sostituita ex art. 127 ter c.p.c., la società attrice opponente ha così concluso in via istruttoria “Si reiterano le istanze istruttorie come articolate in atti ed all'udienza del 19 giugno 2025, da intendersi qui integralmente trascritte”; il ### convenuto ha così concluso: “in via istruttoria: ammettere tutte le prove richieste e non ammesse” e la prevalenza degli intervenuti (segnatamente ###
CENTINI, ### e ### hanno così concluso: “in via istruttoria, ammettere tutte le prove richieste in atti e non ammesse” e l'intervenuto ### ha così concluso: “Si insiste per l'ammissione della CTU chieste negli atti depositati”.
Ad avviso dello scrivente ### si tratta di formule eccessivamente generiche per la individuazione dei mezzi effettivamente e realmente insistiti (cfr., in motivazione, Corte d'Appello di Firenze, ### n. 1578 del 22.7.2022).
Trova dunque applicazione, a sfavore di tutte le parti, il seguente principio: “La parte che si sia vista rigettare dal giudice le proprie richieste istruttorie ha l'onere di reiterarle, in mo do specifico, quando precisa le conclusioni, senza limitarsi al richiamo generico dei precedenti atti difensivi, poiché, diversamente, le stesse devono ritenersi abbandonate e non potranno essere riproposte in sede di impugnazione” (cfr Cass. sez. 2^ civ. 27.2.2019 n. 5741 rv 652770; conf.: Cass. sez. 3^ civ. ord. 3.8.2017 n. 19352 rv 645492 - 01; Cass. sez. 3^ civ. 4.8.2016 n. 16290 rv 642097; Cass. sez. 3^ civ. 14.10.2008 n. 25157 rv 605482; sez. 1^ civ. 30.3.1995 n. 3773 rv 491534; da ultimo Cass., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10767 del 04/04/2022).
Anche a voler ritenere in ipotesi puntualmente individuate le istanze istruttorie articolate dalle parti, le stesse sarebbero irrilevanti ai fini della presente decisione. 2. Ciò premesso, la domanda principale di annullamento della delibera assembleare del 18 marzo 2024 merita reiezione stante il giudicato pacificamente formatosi sulla validità della stessa a seguito della mancata tempestiva opposizione da parte della società odierna attrice opponente al decreto ingiuntivo emesso dall'intestato ### la cui pretesa creditoria ### era appunto fondata sulla delibera assembleare in questa sede oggetto di opposizione.
Le domande riconvenzionali originariamente formulate in comparsa dal ### (sia la domanda riconvenzionale principale tesa ad ottenere la condanna della ### S.r.l. a consentire l'immediato accesso al lastrico solare di sua proprietà, alla ditta appaltatrice ### “perchè le sia consentito di effettuare i lavori secondo il contratto di appalto già stipulato” nonché volta ad ottenere il “pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nel consentire alla ditta appaltatrice l'accesso al lastrico solare” sia la domanda riconvenzionale spiegata in via subordinata tesa ad ottenere la condanna di ### S.R.L. i) “all'obbligo di facere consistente nella esecuzione a sua cura e spese dei lavori di risanamento del lastrico, meglio descritti nel contratto di appalto, nel capitolato e nel progetto attuativo allegati al contratto di appalto e prodotti in giudizio” e ii) “al pagamento della somma di € 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nella conclusione dell'opera”) - domande cui era stata altresì inizialmente collegata apposita richiesta cautelare - sono state oggetto di rinuncia da parte del ### convenuto non avendo quest'ultimo insistito nel relativo accoglimento in sede di precisazione delle conclusioni.
Laddove il ### avesse voluto coltivarle in sede di precisazione delle conclusioni, le medesime avrebbero incontrato, in tutta evidenza, la pronuncia di cessata materia del contendere all'esito dell'intervenuta conciliazione giudiziale del giudizio cautelare ( verbale di conciliazione allegato all'udienza del 30.1.2025).
In assenza di domanda riconvenzionale e comunque ravvisata la cessata materia del contendere in parte qua, non può che venir meno anche quella domanda formulata dalla società attrice ### S.R.L. in via di reconventio reconventionis in sede di prima memoria integrativa ex art. 171 ter c.p.c. e volta ad ottenere la condanna “in ogni caso” del ### dominio convenuto “alla restituzione pro quota, in ragione della caratura millesimale in capo alla ### S.r.l., di ogni maggior esborso a quest'ultima derivante dall'esecuzione dei lavori come affidati con la deliberata impugnata ed allo stato in corso di esecuzione rispetto al computo di cui alla CTU resa dall'#### all'esito dell'#### N.R.G. 110/2019, da determinarsi mediante nuova C.T.U., nonché al risarcimento del danno patrimoniale conseguente al deprezzamento del cespite di proprietà dell'esponente società in ragione della deturpazione del decoro architettonico dello stabile in discorso come determinata dai predetti lavori nella misura che sarà liquidata mediante C.T.U. o, in subordine, da ### in via equitativa”.
Ciò, al netto della pur condivisibile eccezione di inammissibilità della “nuova” e “tardiva” domanda de qua così come correttamente formulata dal ### in sede di 2° memoria integrativa (cfr. pag. 2 memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. del ### “Un primo dato certo: la domanda è mal formulata, in quanto recita " in ogni caso condannare il ###." In ogni caso certamente no: se la domanda principale di annullamento è infondata, allora l'assemblea 18/3/2024 è legittima, quindi anche i lavori sono stati effettuati legittimamente ed ### dovrà pagare la sua quota senza possibilità di ripetizioni o risarcimenti. Il problema si pone astrattamente solo in caso di accoglimento della domanda principale di dichiarazione di nullità della delibera 18/3/2024. Rimodulando quanto dedotto in maniera imprecisa, la posizione di ### è la seguente: dato che la delibera è nulla, restituisci quanto pagato in esecuzione della delibera nulla. In altre parole, la nuova domanda è la conseguenza logica dell'accoglimento della domanda principale.
Ma se è così, ed è così, la necessità della nuova domanda non può certamente derivare da eccezioni o domande riconvenzionali proposte dal ### convenuto, unici requisiti previsti dall'art. 171 ter cpc n° 1 per la proposizione di nuove domande. La nuova domanda avrebbe dovuto e potuto essere formulata fin dalla citazione. Per questi motivi la domanda è inammissibile perché proposta tardivamente”).
Ad ogni modo, come si esporrà, è proprio il rigetto della domanda principale - stante il giudicato esterno di cui al d.i. emesso dall'intestato ### il ### sulla validità della delibera - a comportare la legittima esecuzione dei lavori appaltati dal ### alla ### ed alla conseguente debenza da parte della società proprietaria del lastrico delle relative somme.
Quanto, infine, alla posizione processuale dei sig.ri ##### ed ### si deve dare atto della legittimità del loro intervento - da qualificarsi adesivo dipendente (rispetto alla posizione processuale del ### convenuto) quanto alle allegazioni circa la fondatezza della delibera assembleare in questa sede impugnata ed intervento autonomo con riferimento alla domanda riconvenzionale risarcitoria ex art. 2051 formulata dai singoli condòmini avverso la società attrice quale “custode” dell'ultimo piano e soprattutto della terrazza/lastrico da cui risultano provenire le lamentate infiltrazioni.
Come si avrà modo di esporre, le pretese risarcitorie degli intervenuti meritano accoglimento in conformità della motivazione che segue. 2.1 Tutto ciò premesso, è appena il caso di vagliare la fondatezza dell'eccezione di giudicato esterno tempestivamente formulata dal ### convenuto in sede di 2° memoria integrativa.
E' pacifico (all. 14 parte convenuta) che il predetto ### con ricorso monitorio datato 16 ottobre 2024, dopo aver premesso il mancato pagamento da parte del condòmino ### S.r.l. degli oneri condominiali per l'importo di € 159.506,48 (gestione ordinaria 2024 e gestione straordinaria 2024), ha dato atto che le relative spese e ripartizioni risultavano, per quanto più strettamente rileva ai nostri fini, approvate nell'### del 18 marzo 2024 (deliberazione quest'ultima, si badi bene, oggetto di impugnazione ex art. 1137 c.c. nel presente procedimento). ### di ### (G.I. dott.ssa ###, in accoglimento della pretesa monitoria del ### con d.i. n. 1078/2024 del 14.11.2024 (R.G. 2520/2024) ha ingiunto ad ### S.r.l. il pagamento dell'importo di € 159.506,48 oltre interessi e spese di procedura monitoria.
Con atto di precetto datato 8 gennaio 2025 il ### - odierno convenuto - ha intimato all'odierna società attrice il pagamento del capitale di cui al precetto oltre diritti ed oneri liquidati, spese e compensi di cui all'atto di precetto.
Non vi è contestazione tra le parti circa la mancata opposizione al d.i. da parte della #### S.R.L. nel termine di legge.
Orbene, deve convenirsi con l'assunto del ### convenuto secondo cui la definitività del d.i. va equiparata al giudicato (principio affermato dalla Suprema Corte per il caso di mancanza di opposizione ma generalizzabile a qualunque ipotesi di infruttuoso esperimento di questa; da ultimo, Cass. 06/04/2023, n. 9479, ove ulteriori ed ampi riferimenti; Sez. 3, Ordinanza n. ### del 2023, ud. 6/11/2023 dep. 28/12/2023).
Deve pertanto affermarsi che la mancata opposizione del d.i. (a fondamento della di cui pretesa creditoria vi era la delibera condominiale in questa sede impugnata) ha comportato inesorabilmente il giudicato sull'esistenza del credito azionato (e del rapporto da cui esso originava) ed anche sull'inesistenza di fatti estintivi, impeditivi o modificativi del diritto azionato in via monitoria che si siano verificati in epoca anteriore al provvedimento ingiuntivo, precludendone la deduzione, ad opera dell'ingiunta ### con un'azione di accertamento negativo, di ripetizione dell'indebito o con il rimedio dell'opposizione all'esecuzione eventualmente minacciata o intrapresa (espressamente, sul punto, 19/03/2014, n. 6337; Cass. 14/10/2021, n. 28044).
Formatosi il giudicato sul rapporto che ha dato origine al d.i. de quo, non si può in questa sede più validamente discutere sulla validità della delibera assembleare del 18 marzo 2024. ### giurisprudenziale richiamato da ### S.R.L. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. ### del 18/12/2024) per confutare l'eccezione di giudicato formulata dal ### dominio non porta, ad avviso del ### a diversi risultati ermeneutici. ### giurisprudenziale de quo, facendo leva su quanto precedentemente affermato dalle ### nel 2007 sull'autonomia e rigorosa distinzione dell'ambito dell'oggetto del giudizio di opposizione al d.i. emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. e di quello del giudizio di annullamento delle deliberazioni condominiali su cui il d.i. stesso si fonda e dopo aver evidenziato la peculiarità della materia condominiale e la specialità della relativa disciplina, è giunto ad affermare che il giudicato che si forma all'esito del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione dei crediti condominiali, non esten dendosi alla validità delle deliberazioni su cui si fonda l'ingiunzione, viene, in altri termini, ad essere caducato dall'esterno, in caso di annullamento di tali deliberazioni. ### della deliberazione su cui si fonda l'ingiunzione emessa ex art. 63 disp. att. c.c. rappresenterebbe un fatto sopravvenuto all'emissione del d.i. che, “con riguardo al giudizio di opposizione avverso il medesimo, non può rientrare nella disciplina operativa della regola ordinaria secondo cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile”.
Alla stregua di tale orientamento di legittimità sarebbe ammessa “sostanzialmente senza limiti processuali, la possibilità di proporre l'opposizione all'esecuzione per dedurre la avvenuta caducazione del titolo costituito dal decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., nonché l'azione di ripetizione, laddove l'opposizione all'esecuzione non sia possibile”.
Orbene, tale soluzione, per quanto autorevolmente sostenuta, non appare ad oggi più condivisibile.
Del resto, è la stessa Cassazione, nella citata ordinanza del n. ### del 18/12/2024 - richiamata, peraltro, dalla società attrice in sede di scritti difensivi conclusionali - a dare atto al paragrafo 2.2.2. che i “presupposti logici e sistematici dell'indirizzo interpretativo di cui si è sin qui dato conto hanno subito, negli anni più recenti, una sorta di progressiva “erosione”, culminata con una decisione delle ### di questa Corte che, pur senza espressamente contraddire tale indirizzo o dichiarare il superamento di tutte le sue implicazioni concrete, ha affermato che «nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione» (Cass., Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, Rv. 661084 - 02; in precedenza, del resto, già in Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 18129 del 31/08/2020, Rv. 658949 - 01 era stato affermato il principio per cui «il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali ha ad oggetto l'intera situazione giuridica controversa, sicché è al momento della decisione che occorre avere riguardo per la verifica della sussistenza delle condizioni dell'azione e dei presupposti di fatto e di diritto per l'accoglimento della domanda di condanna del debitore; ne consegue che l'annullamento della delibera di riparto, su cui era radicato il decreto ingiuntivo, non preclude al giudice dell'opposizione di pronunciare sul merito della pretesa, emettendo una sentenza favorevole ove l'amministratore dimostri che il credito azionato sussiste, è esigibile ed il condominio ne è titolare, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c.»)”.
Pertanto, sempre citando le testuali parole della Suprema Corte di cui all'ordinanza richiamata dall'attrice “Una volta che si ammetta l'estensione dell'oggetto del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. anche alla verifica dei presupposti di validità delle deliberazioni su cui si fonda l'ingiunzione (e, addirittura, al credito sottostante, quanto meno per i contributi per le spese cd. ordinarie; per la distinzione tra contributi per lavori straordinari o innovazioni e contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni o l'esercizio dei servizi comuni, cfr.: Cass., Sez. 2, Sentenza 25839 del 14/10/2019, Rv. 655467 - 01), in effetti, pare difficile continuare a sostenere l'insussistenza dei presupposti per la sospensione di detto giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c., laddove sia pendente quello di impugnativa delle deliberazioni sottostanti e, comunque, in generale, per la necessaria attivazione degli altri strumenti processuali che assicurano il coordinamento preventivo tra tali giudizi, quali la riunione dei procedimenti ovvero la sospensione di cui all'art. 337, comma 2, c.p.c. (o anche l'eventuale rilievo della continenza ai sensi dell'art. 39 c.p.c., laddove la si ritenga configurabile), in quanto, in definitiva, viene ad essere compromessa la stessa premessa sistematica della differenza ed autonomia di oggetto tra i due giudizi, che ne costituisce la base”.
Il tutto, non obliterando la circostanza non secondaria secondo cui la fattispecie processuale posta al vaglio dell'orientamento (solo in ipotesi) favorevole alla tesi attorea riguardava un processo (all'esito del quale si era formato il giudicato sul rigetto dell'opposizione a d.i.) svoltosi tra il 2007 ed il 2012 , ergo allorquando non era possibile, secondo l'orientamento a suo tempo integrante “diritto vivente”, ottenere né la sospensione del giudizio di opposizione a d.i. emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. né introdurre in tale giudizio questioni attinenti alla validità della deliberazione sulla base della quale era stata emessa l'ingiunzione.
Applicando tali coordinate ermeneutiche al caso di specie, valorizzato il giudicato esterno sulla validità della delibera assembleare oggetto del presente giudizio di impugnazione, sia la domanda principale che quella (in ipotesi “nuova”) formulata da ### S.R.L. in sede di prima memoria integrativa ex art. 171 ter meritano reiezione. 3. Come si è già esposto, l'intervento dei sig.ri ###### e ### - nella qualificazione di adesivo dipendente ex art. 105 comma 2 c.c. quanto alla dedotta legittima della deliberazione impugnata ed intervento autonomo quanto alle domande risarcitorie relative ai danni patiti dalle singole unità immobiliari di reciproca e documentata titolarità - è legittimo, ammissibile e tempestivo.
In particolare, con riferimento alle richieste risarcitorie, ciascun soggetto intervenuto ha inteso far valere nel presente giudizio un proprio ed autonomo diritto di credito nei confronti della società proprietaria del 4° piano dell'immobile che oggi ci occupa.
Come noto, con l'intervento volontario, disciplinato dall'art. 105 cod. proc. civ., il terzo fa valere il proprio diritto in un processo pendente tra altre parti - in conflitto con entrambe (ipotesi nella quale si configura il cd. intervento principale) o solo con alcune di esse (cd. intervento litisconsortile o adesivo autonomo) - e non quindi una posizione giuridica soggettiva di mero fatto o legata ad un'aspettativa meramente ipotetica (Cass., sez. U, 05/02/2013, n. 2593; Cass., sez. 1, 07/04/1983, n. 2453).
Il diritto che il terzo può far valere deve essere relativo all'oggetto sostanziale dell'originaria controversia, da individuarsi con riferimento al petitum ed alla causa petendi, ovvero dipendente dal titolo dedotto nel processo medesimo a fondamento della domanda giudiziale originaria (Cass., sez. U, 05/05/2009, n. 10274). Tuttavia, ai fini dell'intervento autonomo non è necessaria l'identità o la comunanza di causa petendi tra l'azione esercitata dall'interveniente e quella originariamente proposta dall'attore, sicché la diversità dei rapporti dedotti in giudizio non costituisce elemento decisivo al fine di escludere l'ammissibilità dell'intervento, come è stato chiarito da Cass. n. 14844 del 27 giugno 2007, secondo cui la diversa natura delle azioni esercitate, rispettivamente, dall'attore in via principale e dal convenuto in via riconvenzionale rispetto a quella esercitata dall'interveniente, o la diversità dei rapporti giuridici con le une e con l'altra dedotti in giudizio non costituiscono elementi decisivi per escludere l'ammissibilità dell'intervento, essendo sufficiente a farlo ritenere ammissibile la circostanza che la domanda dell'interveniente presenti una connessione o un collegamen to con quella di altre parti relative allo stesso oggetto sostanziale della originaria controversia, tali da giustificare un simultaneo processo (Cass., sez. 3, 10/06/2020, n. 11085).
La diversità dei rapporti dedotti in giudizio, dunque, non esclude in sé l'ammissibilità dell'intervento del terzo, il quale diviene parte nella causa tra altre persone, pur non essendo necessariamente parte nel rapporto cui quella causa si riferisce; da ciò consegue che il terzo può intervenire nel processo non necessariamente nei casi in cui egli stesso potrebbe anche essere citato nello stesso processo, ma purché abbia un diritto autonomo che potrebbe essere pregiudicato dalla decisione e che il terzo potrebbe comunque far valere in un altro procedimento (così, Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 4912 del 16/02/2023, Rv. 666810 - 01).
Applicando tali coordinate ermeneutiche alla fattispecie che oggi ci occupa, deve darsi atto che ciascun interveniente vanta un diritto che in ipotesi avrebbe potuto essere pregiudicato dalla decisione dell'impugnativa della deliberazione assembleare.
Laddove l'impugnata delibera fosse stata accolta, i lavori di risanamento del lastrico affidati dal ### alla cooperativa ### non sarebbero stati certamente portati a termine con evidente ulteriore pregiudizio della già “degradata” situazione in cui sono risultati versare i singoli appartamenti. 4. Infondate, come già osservato nell'ordinanza riservata del 20 giugno 2025 - da ritenersi in questa sede integralmente richiamata e trascritta - le eccezioni di inammissibilità formulate dall'attrice ed argomentate sulla pretesa esistenza di ne bis in idem rispetto ai procedimenti pendenti dinanzi all'intestato ### (G.I. assegnatario #### - R.G. ###/2021) ed al procedimento pendente presso la Corte d'Appello di Firenze (R.G. 851/2025 prossima udienza 16 luglio 2026).
Ed invero, al netto di ogni valutazione sulla diversità del petitum e causa petendi, le parti di tali procedimenti non risultano le stesse del presente procedimento, non essendo pacificamente ### S.R.L. parte in tali procedimenti per essere, per contro, destinataria delle doglianze dei condòmini #### e ### la dante causa della ### 5. Le domande risarcitorie formulate “in via riconvenzionale” (rectius, in via autonoma) dai singoli intervenienti nei confronti della ### meritano accoglimento.
Le fotografie, i video (cfr., a titolo esemplificativo e non esaustivo i docc. 12-15 di cui alla produzione documentale di parte intervenuta ### le relazioni peritali a firma del #### nonché le relazioni dei consulenti di parti offerte in produzione dal ### convenuto nonché dai singoli intervenienti (all. 4 di parte convenuta ### minio ### - elaborato peritale a firma dell'#### all. 6 parte convenuta ### - ### sullo stato attuale dell'immobile a firma del dott. #### all. 8 dell'intervenuto ### elaborato peritale a firma dell'### Baggianti; all. 11 dell'intervenuto ### - consulenza di parte a firma del ### Monari) offrono un compendio probatorio di decisiva rilevanza per addossare alla società attrice la responsabilità, in qualità di custode ex art. 2051 c.c., dei pregiudizi patiti dai singoli proprietari intervenienti.
Si riportano in questa sede solo alcune delle numerose fotografie allegate all'elaborato peritale dell'arch. ### che danno atto, con solare evidenza, delle disastrose condizioni degli appartamenti degli intervenienti.
Il compendio fotografico e audiovisivo (cfr. all.ti 7-9 di cui alla produzione documentale del ### convenuto attestanti lo stato delle infiltrazioni all'interno rispettivamente la proprietà #### ed ### all.ti 12-15 di cui alla produzione documentale ### attestante lo stato dei luoghi al febbraio 2015; all. 13 di cui alla produzione documentale ###, mai specificamente contestato dalla società attrice e, pertanto, munito di efficacia probatoria privilegiata ex art. 2712 in ordine ai luoghi ivi rappresentati, si presenta di indubbia ed autoevidente rilevanza al fine di ascrivere alle infiltrazioni provenienti dal terrazzo/lastrico di proprietà esclusiva della società attrice l'efficacia eziologica di tutti i disagi patiti dagli odierni intervenienti. 5.1 Non sembra superfluo rammentare che la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha natura oggettiva (come affermato dalla ### della Suprema Corte con le decisioni nn. 2477-2483 rese pubbliche in data ###, alla luce delle origini storiche della disposizione codicistica, dell'affermazione di fattispecie di responsabilità emancipate dal principio nessuna responsabilità senza colpa, dei criteri di accertamento del nesso causale e della esigibilità da parte dei consociati di un'attività di adeguamento della condotta in rapporto alle diverse contingenze nelle quali vengano a contatto con la cosa custodita da altri).
Tale qualificazione ha ricevuto una definitiva conferma dalle ### che, con la decisione n. 20943 del 30/06/2022, dopo aver diacronicamente ripercorso le tappe segnate (talvolta in modo dissonante) dalla giurisprudenza questa sezione, hanno ribadito che «La responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode»2. 2 All'affermazione di tale principio, di carattere generale (punto 9 della decisione), le ### hanno poi fatto seguire ulteriori, altrettanto generali precisazioni, così sintetizzabili (punti 8.4. e ss. della sentenza 20943/2022): a) "l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima"; b) "la deduzione di omissioni, violazioni di obblighi di legge di regole tecniche o di criteri di comune prudenza da parte del custode rileva ai fini della sola fattispecie dell'art. 2043 c.c., salvo che la deduzione non sia diretta soltanto a dimostrare lo stato della cosa e la sua capacità di recare danno, a sostenere allegazione e prova del rapporto causale tra quella e l'evento dannoso";
Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha, dunque, carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre al custode spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull'evento dannoso, che può anche essere esclusiva (Cassazione civile sez. III, 06/09/2023, n.26013).
È necessario inoltre chiarire che chi agisce in forza dell'art. 2051 c.c. per chiedere il risarcimento del danno cagionato da una cosa in custodia non deve provare di aver tenuto un comportamento diligente e prudente, spettandogli unicamente la prova del danno e del nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno occorsogli.
Orbene, acclarato che gli intervenuti hanno adeguatamente fornito prova sia della derivazione del danno ### dalla cosa (lastrico di proprietà esclusiva di ### c) "il caso fortuito, rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode; peraltro le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere"; d) "il caso fortuito, rappresentato dalla condotta del danneggiato, è connotato dall'esclusiva efficienza causale nella produzione dell'evento; a tal fine, la condotta del danneggiato che entri in interazione con la cosa si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull'evento dannoso, in applicazione anche ufficiosa dell'art. 1227 c.c., comma 1; e deve essere valutata tenendo anche conto del dovere generale di ragionevole cautela riconducibile al principio di solidarietà espresso dall'art. 2 Cost.; e) quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l'adozione da parte dello stesso danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l'efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso, quando lo stesso comportamento, benché astrattamente prevedibile, sia da escludere come evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale".
I principi appena evocati sanciscono in via definitiva l'attuale statuto della responsabilità del custode, il cui fondamento riposa, pertanto, su elementi di fatto individuati tanto in positivo - la dimostrazione che il danno è in nesso di derivazione causale con la cosa custodita (la sequenza è quella che muove dall'accertamento di un danno giuridicamente rilevante per risalire alla sussistenza di una relazione causale tra l'evento dannoso e la cosa custodita e si chiude con l'imputazione in capo al custode dell'obbligazione risarcitoria, dalla quale il custode si libera giusta il disposto dell'art. 2051 c.c., provando il caso fortuito) - quanto in negativo (l'inaccettabilità di una mera presunzione di colpa in capo al custode e l'irrilevanza della prova di una sua condotta diligente - cfr., recentemente, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 15447 del 31/05/2023, Rv. 668110 - 01; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 12760 del 09/05/2024, Rv. 670936 - 01). e la custodia della stessa da parte del preteso responsabile (l'odierna società attrice ####, considerato che ### per contro, non è riuscita a fornire la prova liberatoria della sussistenza del «caso fortuito», quale fatto (impeditivo del diritto al risarcimento) che esclude la derivazione del danno dalla cosa custodita, deve affermarsi l'an della responsabilità risarcitoria ex art. 2051 c.c. in capo ad ### 5.2 Si deve ora procedere alla valutazione del quantum delle pretese risarcitorie degli intervenienti.
E' appena il caso di rammentare il principio di diritto enunciato dalle ### nella nota pronuncia del 10 maggio 2016, n. 9449 secondo cui in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini ma sia di proprietà esclusiva di un singolo proprietario, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (cfr., da ultimo, in motivazione, Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 28253 del 09/10/2023, Rv. 669173 - 01).
Applicando tali coordinate ermeneutiche al caso di specie, la regolamentazione della responsabilità per i danni patiti dai singoli intervenienti non potrà che essere regolamentata sulla scorta dei noti criteri di cui all'art. 1126 c.c.: 1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Va detto che l'#### nominato CTU nell'ambito dei vari procedimenti di accertamento tecnico preventivo che hanno interessato l'ex ### non ha ravvisato una esclusiva riconducibilità dei pregiudizi al “fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare”.
Ed invero, dalla piana lettura dell'elaborato peritale sub all. 5 di cui alla produzione documentale di parte attrice, il CTU a pag. 25, all'esito dei sopralluoghi effettuati, ha potuto ac certare i seguenti inconvenienti: “1. la gran parte delle solette aggettanti sui terrazzi fronte mare presentano segni di infiltrazioni d'acqua con lesioni ed ammaloramento degli intonaci; 2. le facciate presentano un rivestimento non omogeneo per coloritura, con elementi rotti o scollati e difetti di sigillatura tra le piastrelle; 3. in molti punti, sulla faccia interna delle murature perimetrali degli appartamenti visitati e sulle spallette dei vani porta finestra, sono presenti esfoliazioni e umidità nella parte basale; 4. gli appartamenti direttamente sottostanti il lastrico solare e le terrazze al piano terzo presentano infiltrazioni, puntuali o più estese, all'intradosso del solaio; 5. il lastrico solare e le terrazze al piano terzo presentano pendenze non idonee e possibilità di ingresso acqua per esecuzione non a regola d'arte della sigillatura tra i manufatti e della impermeabilizzazione; 6. la scala condominiale, con accesso da ### ha le ringhiere in acciaio che non risultano essere stabili, presentano salti di altezza del corrimano e distanze tra gli elementi orizzontali maggiori di cm 12. Inoltre si evidenzia che l'accesso al condominio da ### non è accessibile e non è dotato di pedana servoscala”.
Inoltre, per quanto più strettamente rileva ai nostri fini, “Le problematiche attinenti alle infiltrazioni, e che si manifestano con efflorescenze, esfoliazione e lesioni degli intonaci e dei rivestimenti in vari punti dell'edificio, derivano: 1. dal sistema di smaltimento delle acque piovane sulle terrazze e sul lastrico solare; 2. da pendenze non corrette dei massetti delle terrazze e lastrico; 3. da esecuzione non a regola d'arte delle finiture e delle opere di impermeabilizzazione sulle stesse”.
Il medesimo #### nella perizia depositata nel ricorso per accertamento tecnico preventivo - R.G. 155/2018 (doc.6 di cui alla produzione documentale degli intervenuti) - promosso dal signor ### nei confronti di CAT e ### aveva rilevato che: “Le caratteristiche del degrado riscontrato negli appartamenti al piano terzo sono con ogni evidenza riconducibili a diverse concause” (cfr. pag.20) tra le quali la mancata adozione di “sistemi di raccolta perimetrali (come gronde o canali di scolo)” ( pag.21).
Orbene, la riconducibilità eziologica della verificazione delle infiltrazioni ad una pluralità di fattori non può comportare, come vorrebbero gli intervenienti, una esclusiva responsabi lità del proprietario esclusivo del lastrico con conseguente deroga ai criteri di cui all'art. 1126 Ferma, dunque, la responsabilità di ### quale custode del lastrico esclusivo - del resto che la situazione via via ingravescente di degrado generata dalle infiltrazioni connesse all'erronea impermeabilizzazione del lastrico sia stata, di fatto, colposamente ignorata dalle società che nel tempo si sono avvicendate nella titolarità dell'immobile sito al 4° piano del ### è circostanza difficilmente superabile alla luce della pletora di elementi probatori sopra richiamati - il ristoro dei pregiudizi patiti dagli intervenienti andrà necessariamente parametrato sulla scorta dei criteri di cui all'art. 1126 ### al momento dell'acquisto dell'immobile, non poteva non essere a conoscenza delle problematiche ### che avevano interessato sia le parti comuni che i singoli immobili sottostanti al lastrico.
Del resto, vi è prova in atti - anche sulla scorta di quanto allegato dalla stessa #### - che quantomeno dal 2019 (R.G. ###/2019) i singoli condomini avevano avanzato rimostranze nei confronti della originaria società proprietaria dell'intero complesso (### che nei confronti della dante causa di ### (### lamentando la presenza di infiltrazioni e la provenienza delle stesse dal lastrico che oggi ci occupa.
Al di là delle allegazioni attoree secondo cui ### si sarebbe prodigata nella risoluzione delle problematiche in discorso, resta una inequivoca circostanza: l'ostruzionismo della società attrice all'adozione dei lavori e delle misure adottate a maggioranza dei ### nella contestata deliberazione del 18.3.2024 per la definitiva rimozione delle problematiche sempre più ingravescenti e tali da porre finanche a rischio la tenuta statica dell'edificio.
Solo all'esito della proposta conciliativa giudiziale ex art. 185 bis c.p.c. formulata nel gennaio 2025 l'ostruzionismo attoreo sembrerebbe cessato e si auspica che i lavori affidati alla ditta appaltatrice possano definitivamente risolvere le problematiche da tempo segnalate dai proprietari intervenienti.
Procedendo, quindi, alla liquidazione dei danni, si consideri che la società attrice #### si è prevalentemente soffermata nel corso del presente giudizio ad eccepire l'illegittimità/inammissibilità dell'intervento dei singoli proprietari del terzo piano ma non ha mai tempestivamente contestato sia le consulenze degli stessi sia le quantificazioni dei relativi danni puntualmente articolate da quest'ultimi, salva la generica (quanto tardiva) contestazione nei soli scritti difensivi conclusionali secondo cui “### dei documenti in atti, infatti, certifica l'entità dei danni riconducibili al solo ### a far data del 30 giugno 2021 sino ad oggi, inidonei essendo a tal fine anche le perizie ed i computi ex adverso allegati, risolvendosi questi ultimi, nel migliore dei casi, in meri preventivi di rimessa in pristino degli appartamenti danneggiati formulati dall'impresa aggiudicataria dei ### su richiesta del ### (anziché dei ###” (cfr. pag. 13 comparsa conclusionale ###. ### pertanto, nella liquidazione del danno, utilizzerà quale pattern di riferimento le consulenze delle parti con i relativi computi metrici estimativi ed applicherà i criteri di liquidazione di cui all'art. 1126 c.c. in ossequio all'insegnamento della più volte citata pronuncia delle ### del 10 maggio 2016, n. 9449.
E quindi: - quanto alla posizione ### considerato l'importo richiesto di € 40.529,70 (cfr. perizia #### doc. 7 nonché computo metrico estimativo delle “opere interne di ripristino per danni infiltrativi” del 6.5.2024 predisposto dalla ### sulla base degli accertamenti eseguiti dal progettista #### doc. 10), ### è tenuta al risarcimento dell'interveniente citato nella misura di € 13.509,90 (pari ad 1/3 di € 40.529,70) ed interessi legali dalla domanda al soddisfo; - quanto alla posizione ### considerato che l'importo richiesto è stato puntualmente individuato nella somma di € 39.692,80 (quanto alle opere edili di ripristino comprensive di sostituzione dei serramenti e costi professionali) ed in € 27.115,00 (quanto al danno da mancato utilizzo dell'immobile de quo per l'evidente insalubrità degli ambienti3; importo quest'ultimo puntualmente individuato dall'#### nella relazione peritale sub all. 12 di parte ### 3 Come affermato dall'intervenuto ### (e come allegato anche in sede di consulenza di parte a firma dell'#### e mai contestato dalla società attrice, dal giugno 2022 l'immobile in esame, a seguito del decesso della madre del ### e del trasferimento della di lui sorella, prima in altra abitazione e poi presso una ### risulta disabitato in ragione della compromessa fruibilità dell'abitazione in termini di salubrità dell'ambiente. La presenza di umidità ristagnante, la presenza di muffe e microrganismi non può, del resto, che porsi come un ostacolo insuperabile alla pacifica godibilità e fruizione dell'alloggio. previa consultazione dei valori OMI di riferimento e quantificazione di apposito valore medio di riferimento stimando il valore di locazione di immobile avente la medesima superficie), ### è tenuta al risarcimento dell'interveniente citato nella misura di € 22.269,26 (pari ad 1/3 di € 66.807,80) oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo; - quanto alla posizione ### considerato che l'importo richiesto è stato puntualmente individuato nella somma di € 20.000,00 (cfr. perizia #### - doc. 8), ### è tenuta al risarcimento dell'interveniente citato nella misura di € 6.666,66 (pari ad 1/3 di € 20.000,00) oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo; - quanto alla posizione ### considerato che l'importo richiesto è stato puntualmente individuato nella somma di € 41.000,00 (cfr. perizia #### - doc. 11), ### è tenuta al risarcimento dell'interveniente citato nella misura di € 13.666,66 (pari ad 1/3 di € 41.000,00) oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.
Per quanto ovvio, il restante importo di 2/3 rispetto alle somme sopra riportate, in assenza di domanda da parte dei singoli intervenuti, non potrà essere oggetto di alcuna pronuncia di condanna. 6. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite si precisa quanto segue.
Le spese di cui al subprocedimento cautelare (R.G. 2511-1/2024) restano integralmente compensate tra le parti così come convenuto tra le stesse sottoscrivendo il verbale di conciliazione del 30 gennaio 2025.
Le spese di lite del presente giudizio di merito seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in applicazione del D.M. n. 55 del 10 marzo 2014 così come modificato dal D.M. 147 del 13/08/2022 con riferimento ai valori medi previsti relativamente ai procedimenti dinanzi al ### per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria/di trattazione4 e de4 Non sembra superfluo rammentare che “In materia di spese processuali, ai fini della liquidazione del compenso spettante al difensore, il d.m. n. 55 del 2014 non prevede alcun compenso specifico per la fase istruttoria, ma prevede un compenso unitario per la fase di trattazione, che comprende anche quella istruttoria, con la conseguenza che nel computo dell'onorario deve essere compreso anche il compenso spettante per la fase istruttoria, a prescindere dal suo concreto svolgimento” (Cass., Sez. 2 , Ordinanza n. 8561 del 27/03/2023, Rv. 667505 - 02). Del resto, “In materia di spese di giustizia, ai fini della liquidazione del compenso spettante al difensore per la fase istruttoria, rilevano non solo l'espletamento di prove orali e di ctu, ma anche le ul cisionale, tenendo conto dell'attività svolta in causa, del valore (scaglione di riferimento da € 52.001 ad € 260.000,00) e della natura e della complessità della controversia e delle questioni trattate.
Non si ritiene di dare seguito alla richiesta applicazione del disposto di cui all'art. 96 comma 3 c.p.c. atteso che le cause dei pregiudizi lamentati dagli intervenienti non sono integralmente ascrivibili alla sola proprietà del lastrico e tenuto conto altresì che gli importi liquidati a titolo risarcitorio ai singoli intervenuti sono risultati inferiori (alla luce dell'applicazione del criterio di cui all'art. 1126 c.c.) rispetto a quanto originariamente proposto dallo scrivente ### in sede di proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. P.Q.M. ### di ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede: 1) Rigetta le domande proposte da ### S.r.l. per le ragioni di cui in parte motiva; 2) ### S.r.l. a corrispondere a ### l'importo di € 13.509,90 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo per le ragioni di cui in parte motiva; 3) ### S.r.l. a corrispondere a ### l'importo di € € 22.269,26 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo per le ragioni di cui in parte motiva; 4) ### S.r.l. a corrispondere a ### l'importo di € 13.666,66 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo per le ragioni di cui in parte motiva; 5) ### S.r.l. a corrispondere a ### l'importo di € 6.666,66 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo per le ragioni di cui in parte motiva; 6) ### S.r.l. a rifondere al convenuto ###
MO le spese di lite che si liquidano in € 17.131,40 per compensi (di cui € 2.552,00 teriori attività difensive che l'art. 4, comma 5, lett. c), del d.m. n. 55 del 2014 include in detta fase, tra cui pure le richieste di prova e le memorie illustrative o di precisazione o integrazione delle domande già proposte” (Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 4698 del 18/02/2019, Rv. 652600). per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.000,00 per la fase istruttoria/trattazione, € 6.380,00 per la fase decisionale; apportato l'aumento ex art. 4, comma 1 bis del D.M. 55/2014 pari al 30% per l'utilizzo di tecniche informatiche idonee ad agevolare la consultazione e fruizione degli atti e degli allegati), oltre rimborso forfettario al 15%, CPA ed IVA come per legge; 7) ### a rifondere all'intervenuta ### le spese di lite che si liquidano in € 14.103,00 per compensi (di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria/trattazione, € 4.253,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario al 15%, CPA ed IVA come per legge; 8) ### a rifondere all'intervenuto ### le spese di lite che si liquidano in € 14.103,00 per compensi (di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria/trattazione, € 4.253,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario al 15%, CPA ed IVA come per legge; 9) ### a rifondere all'intervenuto ### le spese di lite che si liquidano in € 14.103,00 per compensi (di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria/trattazione, € 4.253,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario al 15%, CPA ed IVA come per legge; 10) ### a rifondere all'intervenuto ### le spese di lite che si liquidano in € 14.103,00 per compensi (di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria/trattazione, € 4.253,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario al 15%, CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in data 16 dicembre 2025 dal ### di ### dott.
causa n. 2511/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Alberto Cecconi
v5.48
