<<TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MILANO>> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 1 di 28>> RG n. 11205/2021 --TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI MILANO-- --SEZIONE 13 ^CIVILE-- REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Civile e Penale di ### nella persona del Giudice unico Dott. Jacopo Blandini, all'esito della discussione, ha emesso la seguente --SENTENZA-- nella causa civile promossa DA < <> > (già (C.F. e P. IVA (“), con sede ###persona d ell'### egato e legale rap presentante pro tempore , ra ppresentata e difesa, in forza di procura alle liti, dagli Avv.ti ### M. Ferrara (C.F. ), ### (C.F. ) e Marialaura Boni (C.F. ), tutti del ### di ### patrocinato/a dall'Avv. ### RICORRENTE E <<> >, C.F. , residente in ### ed elettivamente domiciliata presso l'avv. ### C.F. , al suo indirizzo fisico, in ### e al suo indirizzo digitale ### f ax: dall' Avv. ### ; RESISTENTE E con sede legale a ### , c.a.p. , iscritta nel Registro delle ### tenuto presso la C.C.I.A.A. di ### con il n. MI - 2007774, P.I. e C.F. in persona della sig.ra , nata a il , ra ppresentata e difes a dagli avv.ti O reste Car dillo (C F: ; p.e.c.: e (CF: ; p.e.c.: e con essi elettivamente domiciliata in ### (c/o avv. ###, #### P. ### P. ############ P. ####### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 2 di 28>> Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni. CONCLUSIONI Le parti costituite hanno concluso come in atti depositati in ### con conclusioni qui di seguito da intendersi integralmente ed espressamente richiamate. CONCLUSIONI BINDA ### COMPARSA DI COSTITUZIONE DEL 18-19/11/2021. <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 3 di 28>> <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 4 di 28>> <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 5 di 28>> <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 6 di 28>> <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 7 di 28>> ### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 8 di 28>> --CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA ###-- Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà ai canoni normativi dettati dagli artt. 132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi (cfr. Cassazione alle ### n. 642 del 16/01/2015).
Con ricorso promosso con rito locatizio, la conduttrice2 c hiedeva la condanna della proprietaria/locatrice a pagare --in favore di l'importo complessivo di ### €248.566,00 (di cui ### €208.566,00 a titolo di indennità di avviamento ex art. 34, I comma, ### n. 392/1978 ed ### €40.000,00 a titolo di indebito oggettivo), ovvero quelle maggiori o minori somme che verranno accertate in corso di causa o ritenute di giustizia, oltre agli interessi di mora e rivalutazione monetaria a decorrere dalla data di immissione nel possesso dell'immobile (30.05.2019), ovvero dalla diversa data ritenuta di giustizia, sino al saldo, quanto all'indennità di avviamento; dalla data di escussione della garanzia (avvenuta il ###) al saldo quanto all'indebito oggettivo. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari, maggiorati del 15% per spese generali ai sensi del D.M. 55/2014, oltre accessori di legge.
Con contratto del 06 novembre 2006 la locatrice proprietaria concedeva in locazione ad uso commerciale a (già un locale costituito da un negozio sito in ### ; la durata della locazione era pattuita in anni sei con decorrenza 1.1.2007 e prima scadenza al 31.12.2012, data in cui si rinnovava per ulteriori sei anni, sino al 31.12.2018; l'immobile era stato locato conferendo alla conduttrice 1 La presente sentenza viene redatta anche secondo i criteri di cui alla pronunzia della Suprema Corte di Cassazione alle ### 642 del 16/01/2015, ed ai sensi dell'art. 16 bis, comma 9, del D.L. 179/2012 come convertito in ### n. 221/2012, come introdotto ai sensi del D.L. n. 83/2015 e poi convertito in ### n. 132/2015; In limine litis va osservato che la riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione; 2 Più specificamente, svolgeva la propria attività commerciale: ### nel locale sito al piano terra di , condotto in locazione in forza del contratto sottoscritto il ### con la ### (“### ” - doc. 2); ### nell'adiacente locale, sito al piano terra e interrato della medesima , anch'esso condotto in locazione da in forza del contratto sottoscritto il ### con la ### S.r.l. (già - “### NDR”, doc. 3); ### nell'unità immobiliare sovrastante il locale di proprietà di ### S.r.l. (“NDR”), condotto in locazione sempre da in forza del contratto sottoscritto il ### con la ### del ### S.p.A. (“### del Faggio” - doc. 4). ### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 9 di 28>> l'aut orizzazione ad abbattere il muro divisorio3 tra il medesimo ed il locale confinante di proprietà di terzi al fine di dar luogo ad un unico locale commerciale.
Con lettera datata 26 maggio 2015 comunicava di aver affittato il ramo d'azienda avente ad oggetto il negozio di cui sopra, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, alla ### s.r.l. e di averle contestualmente concesso in sublocazione l'immobile ove veniva esercitata l'azienda.
Con contratto sottoscritto il 5-12 maggio 2015 (“### di Affitto”), concedeva in affitto a infatti il ramo d'azienda di cui al negozio prevedendone la scadenza in coincidenza con i contratti di locazione in forza dei quali deteneva i relativi locali (e cioè sino al 31 dicembre 2018, con esclusione di tacito rinnovo. Su richiesta di il 18 dicembre 2006 il ### (oggi ### emetteva a favore della odierna resistente una garanzia bancaria a prima richiesta (n. ) “a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni assunte dalla parte conduttrice nei ### confronti in dipendenza del summenzionato contratto di locazione”.
Tale garanzia veniva rinnovata il 14 gennaio 2013 (n. 47.###), con efficacia sino al 31 marzo 2019 ("### - doc. 6).
Con lettera raccomandata datata 10 novembre 2017 inviava alla formale disdetta ai sensi dell'art.28 della l. n. 392/78 per la successiva scadenza del 31.12.2018; successivamente incardinava nei confronti della medesima il procedimento di licenza per finita locazione ai sensi dell'art. 657 c.p.c. che si concludeva con ordinanza dell'11.07.2018 con cui il Tribunale di ### convalidava l'intimazione di licenza, fissando per l'esecuzione il termine del 15.01.2019. provvedeva a regolarmente corrispondere a i canoni di cui al ### di ### sino al 27 giugno 2018, quando, sollevava un'istanza di compensazione tra il deposito cauzionale a mano della concedente ed i canoni a scadere.
Scaduto il contratto e il termine per l'esecuzione, non poteva però rilasciare l'immobile (materialmente occupato dalla , né poteva provvedeva a ripristinare il muro divisorio tra i due negozi confinanti (sempre e solo perché unilateralmente occupati dalla , motivo per cui in difetto di rilascio spontaneo, la medesima intraprendeva il procedimento di esecuzione forzata il ### a seguito del quale l'### in esecuzione del provvedimento di rilascio, la reimmetteva 3 con l'espressa previsione, all'art. 11.3, che al termine della locazione la conduttrice avrebbe ripristinato il muro nelle medesime dimensioni di quello abbattuto. ### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 10 di 28>> formalmente nel legittimo possesso dell'immobile (fino ad allora occupato dalla sola subconduttrice solamente4 in data 30 maggio 2019.
La , dopo aver notificato a l' avviso di sgombero (il ###), escuteva successivamente la ### così incassando dal ### la somma di ### €#40.000,00#, prospettando l'inadempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto” da parte di ### de quo poi è stato effettivamente rilasciato alla ### in da ta 30/05/2019.
Il locale de quo ad oggi è stato rilocato a terzi (oggi la ### spa) con canone di €#35.000,00 ### mensili. I lavori nei locali sono terminati nell'ottobre 2019.
In data ### diffidava nuovamente la locatrice proprietaria a provvedere al pagamento di ### €208.566,00 a titolo di indennità di avviamento dovutale ex art. 34 della ### 392/1978, chiedendole altresì la restituzione dell'importo di ### €40.000,00 ottenuto tramite l'escussione della garanzia bancaria (doc. 35). Pretese creditorie queste entrambe quindi formalmente avanzate ed azionate dalla nel presente giudizio.
La locatrice si costituiva nel presente giudizio chiedendo di disporre la riunione del presente procedimento a quello pendente (e ad oggi già definito con sentenza) tra le medesime parti avanti al Tribunale adito ed iscritto al n. r.g. 1979/2021, sezione ### g.u. la dott.ssa ### Nel merito chiedeva, previa, se del caso, disposizione di ### d'### finalizzata a verificare lo stato dei luoghi, lo spessore del muro divisorio di cui in premessa e l'incidenza della maggiore superficie dallo stesso occupata sul valore commerciale del negozio di proprietà della signora sito in a ###..….. Rigettare la domanda ed assolvere la convenuta da ogni pretesa. In ogni caso dichiarare tenuta e condannare la ricorrente alla rifusione delle spese di lite e della mediazione, previa loro liquidazione.
Interveniva poi --con atto di intervento volontario-- la la quale concludeva per preliminarmente disporre la riunione della presente causa (r.g.n. 11205/2021) all'altra causa r.g.n. 1979/2021 (ad oggi già definita con sentenza); nel merito chiedeva di accogliere la domanda della e contestualmente rigettare le avverse richieste, difese ed eccezioni della . Il tutto con la vittoria delle spese di causa. 4 A seguito di una serie di iniziative giudiziarie intraprese dalla nei confronti della sub-conduttrice al fine di ottenere la liberazione dell'unità immobiliare in oggetto, quest'ultima asportava i propri beni dall'immobile solo in data 15 luglio 2019. ### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 11 di 28>> Con sentenza5 (nella procedura in quel caso promossa su iniziativa dalla n ei confronti di e del del Tribunale di ### al n. 2170/2023 (pubbl. il 5 Cfr. sentenza del Tribunale di ### al n. 2170/2023 (pubbl. il ###, al RG n. 1979/2021, Repert. n. 2201/2023 del 16/03/2023) di seguito riprodotta in copia …. con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 11 gennaio 2021 conveniva in giudizio e allegando, in punto di fatto: - che con contratto del 6 novembre 2006 concedeva in locazione ad uso commerciale a (già un locale costituito da un negozio sito in ### ; - che la durata della locazione era pattuita in anni sei con decorrenza 1.1.2007 e prima scadenza al 31.12.2012, data in cui si rinnovava per ulteriori sei anni, sino al 31.12.2018; - che l'immobile era stato locato conferendo alla conduttrice l'autorizzazione ad abbattere il muro divisorio tra il medesimo ed il locale confinante di proprietà di terzi al fine di dar luogo ad un unico locale commerciale, con l'espressa previsione, all'art. 11.3, che al termine della locazione la conduttrice avrebbe ripristinato il muro nelle medesime dimensioni di quello abbattuto; - che ai sensi della medesima norma la conduttrice si era assunta l'obbligo di corrispondere alla locatrice un'indennità pari al prezzo corrente di mercato, maggiorata del 20 per cento per la superficie occupata, nel caso in cui, in forza delle normative vigenti, non sarebbe poi stato possibile ricostruire il muro nello stesso spessore ed ingombro originario e ciò avrebbe cagionato una riduzione della superficie dell'unità locata; - che con lettera datata 26 maggio 2015 (cfr. doc.2 ), le comunicava di aver affittato il ramo d'azienda avente ad oggetto il negozio di cui sopra, ai sensi dell'art. 36 l.392 del 1978, alla ### s.r.l. e di averle contestualmente concesso in sublocazione l'immobile ove veniva esercitata l'azienda; - che con lettera raccomandata datata 10 novembre 2017 inviava alla formale disdetta ai sensi dell'art.28 della l.392/78 per la successiva scadenza del 31.12.2018 (cfr. doc.3) e successivamente incardinava nei confronti della medesima il procedimento di licenza per finita locazione ai sensi dell'art. 657 c.p.c. che si concludeva con ordinanza dell'11.7.2018 con cui il Tribunale di ### convalidava l'intimazione di licenza, fissando per l'esecuzione il termine del 15.1.2019 (cfr. doc. 5); - che, scaduto il contratto e il termine per l'esecuzione, lan on rilasciava l'immobile, né provvedeva a ripristinare il muro divisorio tra i due negozi ___ confinanti, motivo per cui in difetto di rilascio spontaneo, la medesima intraprendeva il procedimento di esecuzione forzata il ### a seguito del quale l'ufficiale giudiziario, in esecuzione del provvedimento di rilascio, la reimmetteva formalmente nel legittimo possesso dell'immobile - occupato dalla subconduttrice - solamente in data 30 maggio 2019 (cfr. doc.10); - che la medesima constatava che all'interno del negozio vi era un controsoffitto percorrente tutta l'unità ed esteso anche a quella confinante nel quale erano inseriti luci, cavi elettrici ed altri impianti la cui presenza rendeva impossibile ripristinare il muro divisorio senza la previa demolizione ed asporto dei medesimi; - che, preso atto di quanto sopra, la stessa sostituiva la serratura della porta di accesso al piano inferiore, intraprendeva le opere di sostituzione della serratura della porta di ingresso e si preparava ad eseguire le opere di erezione di una parete provvisoria, a delimitazione della propria unità, sebbene la continuasse a svolgere l'attività commerciale di vendita al pubblico dei propri prodotti, occupando di fatto il suo negozio; - che a seguito di una serie di iniziative giudiziarie intraprese dalla nei confronti della subconduttrice al fine di ottenere la liberazione dell'unità immobiliare in oggetto, quest'ultima asportava i propri beni dall'immobile solo in data 15 luglio 2019 (cfr. doc. 27); - che al fine di poter nuovamente locare l'immobile, era stato necessario attendere il completamento delle opere di ripristino del negozio finalizzate ad “ottenere le prescritte autorizzazioni amministrative e demolire i manufatti installati dalla (= controsoffitto e strutture espositive)” nonché “asportare tutto quanto dalla stessa relitto”, a “ripristinare la parete divisoria con la proprietà confinante”, ad “eseguire le opere di adeguamento delle rispettive vetrine, per le quali fu necessario chiedere ed ottenere i prescritti permessi amministrativi del Comune e del Ministero dei ### ed Ambientali”, iter che si concludeva solo in data 12 ottobre 2019 (cfr. doc. 33); - che per rispettare le normative amministrative era stato necessario “tuttavia costruire una parete di dimensioni maggiori rispetto a 8 cm di spessore) e precisamente una parete di 10,40 cm di spessore (si veda il bozzetto di progetto con dichiarazione in calce del progettista e direttore dei lavori, ing. sub doc.34): la qual cosa determinava la riduzione di cm quadrati della superficie del negozio” (cfr. pag. 11 ricorso); - che, infine, il ritardo subito nella riconsegna del bene le aveva fatto perdere numerose occasioni di rilocare l'unità immobiliare e che solo nel mese di settembre 2019 era riuscita a concludere un contratto definitivo di locazione con la (cfr. doc. 47).
In punto di diritto, la , dopo aver dedotto che sia la che la erano responsabili, seppure a diverso titolo, per la mancata tempestiva riconsegna dell'unità locata, chiedeva la condanna delle stesse “in solido tra loro o, in subordine, ciascuna in proporzione alla propria quota di responsabilità”, al risarcimento del danno emergente, quantificato in € 138.975,74 e del lucro cessante, pari alla differenza tra l'indennità di occupazione prevista dall'art.1591 c.c. (pari all'ultimo canone mensile corrisposto) e il canone che la ricorrente avrebbe percepito se l'immobile fosse stato rilasciato tempestivamente, pari ad € 248.574,64, per un totale pari ad € 387.550,38 che, dedotta la fidejussione di 40.000,00 nel frattempo incassata, determinava un residuo dovuto pari ad € 347.550,38. si costituiva tempestivamente in giudizio in data 28 maggio 2021 eccependo, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva in ragione dell'assenza di qualsivoglia rapporto contrattuale con la locatrice ; nel merito, chiedeva di “accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda per non ricorrere nel caso specifico le fattispecie di cui agli artt. 1591 e 2043 c.c. o altra ipotesi normativa e, quindi, rigettare la domanda” e, nella denegata ipotesi di suo accoglimento “accertarsi l'esclusiva responsabilità della che dovrà rispondere integralmente dei danni richiesti direttamente nei confronti della sig.ra ” per tutti i motivi dedotti nella memoria.
Nessuno si costituiva tempestivamente per che all'udienza del 9 giugno 2021 veniva dichiarata contumace. ### Controparte_ ### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<SEZIONE TREDICESIMA CIVILE>> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 12 di 28>> Ammesse le prove orali, nelle more dello svolgimento dell'istruttoria si costituiva con memoria depositata in data 3 maggio 2022 nella quale deduceva che l'inadempimento della all'obbligazione di pagamento dell'indennità di avviamento a suo favore escludeva la possibilità di ritenerla in mora nella riconsegna del bene ex art. 1591 c.c. atteso che il ritardo del locatore nella corresponsione dell'indennità faceva sorgere nel conduttore il diritto a ritenere l'immobile sino al momento dell'effettivo pagamento, termine quest'ultimo sino al quale il conduttore era legittimato a godere del bene senza dovere riconoscere al locatore alcun ulteriore danno; in ogni caso, la difesa di eccepiva che il ritardo nella restituzione dell'immobile locato fosse esclusivamente imputabile a atteso che era stata quest'ultima ad aver ininterrottamente occupato sine titulo i locali di proprietà della ### tra il mese di gennaio e quello di maggio 2019 e che “ si era diligentemente attivata per onorare gli impegni contrattualmente assunti con la ### (i.e. restituire l'immobile entro la data convenuta), promuovendo tempestivamente un apposito procedimento di urgenza ex art. 700 cod. proc. civ., onde ottenere il rilascio dell'immobile di cui al ### ” (cfr. pag. 16 memoria di costituzione).
Ciò premesso, chiedeva dunque il rigetto delle domande formulate da nei suoi confronti in quanto infondate in fatto ed in diritto.
In via preliminare, deve essere disattesa l'istanza con cui le difese di e dic hiedono che questo giudice rimetta gli atti al Presidente del Tribunale affinchè, ai sensi dell'art. 273, 2° comma, cod. proc. civ., disponga la riunione del giudizio pendente dinanzi al Tribunale di #### Giudice Dr. Jacopo Blandini avente RG 11205/2021 al presente giudizio: non solo tale istanza avrebbe dovuto essere avanzata nell'altro giudizio, incardinato successivamente rispetto a quello oggi sub iudice, ma anche in quanto il suo accoglimento comporterebbe un inevitabile rallentamento della definizione del presente giudizio, ormai già maturo per la decisione.
Venendo al merito, è documentale che a seguito della disdetta tempestivamente comunicata dalla locatrice a i n data 10 novembre 2017 per la successiva scadenza del 31 dicembre 2018, il contratto di locazione stipulato in data 6 novembre 2006 tra le medesime parti fosse cessato e sull'intervenuta cessazione del contratto di locazione è intervenuto il giudicato, avendo il Tribunale convalidato la licenza per finita locazione intimata dalla ai danni della con ordinanza dell'11 luglio 2018 (cfr. doc. 5 ricorrente).
Ebbene, “### la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata ritenendo che, a fronte del provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione passato in cosa giudicata, emesso palesemente sul presupposto che il contratto integrava una locazione ad uso di abitazione di natura transitoria ed opponibile, oltre che al conduttore, anche al subconduttore, era preclusa, per il ricordato giudicato, alla corte di appello ogni verifica sulla qualificazione giuridica sia del contratto di locazione che del contratto di sublocazione e, pertanto, ogni indagine diretta ad attribuire alla sublocazione una durata maggiore del contratto di locazione da cui la stessa derivava)”(###, per tutte, Cass. 23302/2007).
Del resto è evidente che il contratto di sublocazione stipulato tra e in data 12 maggio 2015 (cfr. doc. 14 fascicolo , presupponendo l'esistenza del contratto di locazione tra e sul quale si fonda il diritto di quest'ultima a sublocare l'immobile, non può permanere dopo che il primo contratto sia cessato.
Per tutte le ragioni esposte, deve concludersi che il contratto di sublocazione intercorso tra e è cessato alla scadenza del 31 dicembre 2018, data dalla quale quest'ultima aveva dunque l'obbligo di riconsegnare il bene non avendo più titolo per detenerlo.
Onde, se il contratto di locazione principale viene meno, per qualsiasi motivo, ciò ha effetto ex lege anche nel rapporto con il subconduttore, il quale, semmai, potrà far valere eventuali ragioni di pregiudizio soltanto verso il suo diretto dante causa.
Resta ferma, invece, la responsabilità extracontrattuale del subconduttore nei confronti della parte locatrice, per occupazione sine titulo del relativo immobile, tutte le volte che sia accertata la ritardata restituzione della cosa locata (v. Cass. 3 ottobre 2019, 24821).
Da tali considerazioni deriva il rigetto dell'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dalla difesa di c he, nella propria veste di subconduttrice, aveva l'obbligo di riconsegnare il bene al suo legittimo proprietario alla scadenza del contratto di sublocazione, scadenza della quale aveva piena consapevolezza.
Essendo il ritardo nella riconsegna dell'immobile locato alla imputabile in via esclusiva alla sua subconduttrice a titolo di responsabilità aquiliana (sulla responsabilità del subconduttore nei confronti del locatore, per ritardata restituzione della cosa locata, a titolo di colpa extracontrattuale cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1748 del 04/07/1964, Rv. ### - 01) - essendosi la sublocatrice tempestivamente e diligentemente attivata per ottenerne, anche in via d'urgenza, il rilascio, motivo per cui nessun rimprovero può esserle ascritto - deve trovare accoglimento la domanda di condanna della medesima al risarcimento del danno da occupazione senza titolo, in misura corrispondente all'ammontare del canone.
Il danno da ritardato rilascio dell'immobile locato non costituisce, infatti, un danno che deve essere provato e determinato dal giudice nel suo ammontare, avendo il legislatore predisposto un meccanismo di automatico di determinazione dell'anzidetto danno, con la previsione, a norma dell'art. 1591 c.c., dell'obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore una somma corrispondente al canone di locazione.
Al fine di procedere alla liquidazione del danno, occorre identificare il momento in cui deve ritenersi perfezionata la riconsegna del bene da parte della alla proprietaria .
Dalla documentazione agli atti di causa e dall'esito dell'istruttoria orale deve ritenersi che abbia adempiuto al proprio obbligo di riconsegna dell'unità sublocata solamente in data 15 luglio 2019, come emerge: - dalle deposizioni rese dai testi e , escussi all'udienza del 30.11.2021, i quali hanno confermato che il negozio ad insegna nei giorni 6 e 7 luglio 2019 era aperto al pubblico e si trovava nelle condizioni di cui alle fotografie sub doc.19, 20 e 22, ovvero completamente occupato da merci, arredi, personale di e clientela; - dalla relazione di servizio della polizia locale prodotta sub doc.26 dalla difesa della ricorrente, che attesta che in data 9 luglio 2019 “effettivamente la porzione di negozio in argomento veniva utilizzata per la vendita di trucchi”; ##### <<TRIBUNALE CIVILE E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 13 di 28>> - dal verbale di riconsegna del 15 luglio 2019 (cfr. doc. 27 ricorrente). Di nessun pregio appaiono le difese svolte da laddove si sostiene che il ritardato rilascio sarebbe addebitabile alla ricorrente per non avere la stessa notificato, prima la comunicazione ex art.609 c.p.c. e che, in ogni caso, le operazioni di sgombero sarebbero state rese difficoltose dall'operato della signora , la quale avrebbe delimitato - dopo l'esecuzione forzata del titolo esecutivo - il proprio negozio con un pannello di legno e di aver sostituito la serratura del magazzino sotterraneo ove erano asseritamente stipate le merci.
Al riguardo, deve infatti osservarsi: - che è pacifico che fosse edotta che entro il ### avrebbe dovuto liberare il locale, a fronte della scadenza del contratto di affitto d'azienda intercorso con , motivo per cui già tre mesi prima della scadenza aveva intavolato una trattativa per la conclusione diretta di un nuovo contratto di locazione (cfr. memoria pag.3); - che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicché la mora e gli effetti dell'art. 1591 si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione; - che ancora, sempre in tema di principio di diritto, i giudici di legittimità affermano che ove, esaurite le operazioni esecutive per il rilascio coattivo dell'immobile, all'interno di questo permangano beni, precedentemente entrati nel possesso o nella detenzione del conduttore, che sono stati affidati a un custode giudiziario, lo stazionamento degli stessi nei locali non può ascriversi a una tolleranza del locatore, dal momento che tale situazione è determinata dalle esigenze di custodia, di cui si fa carico il soggetto all'uopo incaricato, e non dalla condotta dell'avente diritto al rilascio in quanto tale; - che le operazioni di sgombero del bene dalle merci e le procedure di licenziamento del personale da parte della avrebbero dovuto essere intraprese tempestivamente e ben prima della scadenza del contratto di sublocazione con essendo del tutto pronosticabile che avrebbero necessitato di tempi lunghi e del tutto incompatibili con un rilascio del bene alla data del 1 gennaio 2019; - che del tutto assorbente è l'argomentazione secondo cui non ha assolto all'onere di dimostrare che, quand'anche la non avesse eretto il “manufatto delimitativo della sua proprietà”, la sub conduttrice avrebbe proceduto alla chiusura dei rapporti di lavoro con il personale dipendente, alla cessazione dei contrati di utenza, all'ottenimento delle autorizzazioni per il carico delle merci, delle attrezzature e del mobilio, previo imballaggio così da restituire tempestivamente il bene, libero da merci ed arredi, prima del 15 luglio 2019; - che gli stessi testi della resistente hanno riferito che solo dal 5 giugno 2019 le commesse e dipendenti avrebbero dovuto “iniziare ad imballare la merce”; - che l'art. 609 c.p.c., laddove prevede che quando nell'immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, l'ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio ovvero a colui al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non esime l'occupante dalla corresponsione dell'indennità di occupazione del bene nelle more dell'esecuzione.
Alla luce delle argomentazioni che precedono, deve, dunque, essere condannata al risarcimento del danno da ritardata restituzione del bene a favore di maturato in relazione al periodo 1 gennaio 2019 - 15 luglio 2019, calcolato sulla base dell'ultimo canone corrisposto, pari ad € 11.587,00.
Tale danno deve liquidarsi in € 75.315,50 (€ 11.587,00 per 6 mesi e mezzo).
Quanto, invece, al periodo 15 luglio 2019 - ottobre 2019 in relazione al quale viene allegata dalla difesa di l'inutilizzabilità del negozio in ragione delle opere di rispristino dell'immobile che si sono rese necessarie per poter rilocare il bene, deve osservarsi che l'art. 11.3 del contratto di locazione stipulato tra la e la prevedeva l'obbligo per quest'ultima di ripristinare il muro divisorio tra le due unità confinanti nonché di riconsegnare il negozio nelle medesime condizioni in cui era stato consegnato, obbligazione a cui non ha dimostrato di avere correttamente adempiuto. Il danno emergente è, dunque, costituito dalle seguenti co • indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per i mesi dal 15 luglio 2019 a ottobre 2019, in misura pari all'ultimo canone pagato: € 11.587,00 x 3,5 mesi = € 40.554,50 (cfr. gli estratti conto corrente della ricorrente sub doc.48 da cui si evince, a pag.3, il pagamento da parte della della somma di € 35.663,00, a titolo di canone di locazione trimestrale e acconto spese accessorie per € 900,00, da cui: 35.663,00-900,00= € 34.763,00/3= 11.587,66); • spese per la sostituzione della serratura il giorno dell'esecuzione forzata come da fattura F.lli ### s.n.c. del 31.5.2019: € 719,80 (cfr. doc.49); • spese per l'erezione del pannello provvisorio in legno: fattura ditta ### n.4 del 26.6.2019 di € 1.952,00 (doc.50); • spese per permessi ingresso in zona traffico limitato, come da provvedimento di autorizzazione ad occupazione di suolo pubblico: € 91,54 (doc.51); • costo per la redazione dell'inventario asseverato, come da parcella ### & ### n.1422 del 20.6.2019 e relativo scontrino di bonifico ### s.p.a.: € 2.537,60 (doc.52); • ulteriori spese per la sostituzione della serratura della vetrina del negozio, come da fattura ditta ### n.746/LE del 16.7.2020: € 298,80 (doc.53); • spese per il ripristino contatore dell'energia elettrica come da fattura el 12.9.2019: € 2.576,00 (doc.54); • indennità ex art.11.3 contratto di locazione per occupazione di maggiore superficie commerciale: € 14.930,00 come da relazione dott. ### (cfr.doc. 55).
Trattasi, tutti, di importi non specificamente e tempestivamente contestati né nell'an né nel quantum da parte della difesa di che deve, dunque, essere condannata al pagamento a favore di della somma complessiva di € 63.660,24 ex art. 115 c.p.c.
Non può al contrario, trovare accoglimento la domanda con cui chiede il risarcimento del lucro cessante, pari alla differenza tra l'indennità di occupazione prevista dall'art.1591 c.c. (pari all'ultimo canone mensile corrisposto) e il canone che la ricorrente avrebbe percepito se l'immobile fosse stato rilasciato tempestivamente.
Trattandosi pacificamente di contratto di sublocazione ad uso commerciale avente ad oggetto un immobile destinato all'esercizio di attività comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori ed essendosi il contratto di sublocazione risolto per causa diversa dall'inadempimento contrattuale, dalla disdetta o dal recesso del conduttore, la società conduttrice ha, infatti, astrattamente diritto ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 14 di 28>> all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a norma dell'art. 34 della L. 392/78 e diritto di ritenzione sino a che non ne avvenga la corresponsione.
Come è noto tale indennità compete anche nel caso della sublocazione (cfr. Cass. n. 9677/1997: “###ipotesi di sub-locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, alla cessazione della locazione, e, quindi, della sub-locazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dagli artt. 34 e 69 L. 392/78, compete al conduttore sub-locatore nei confronti del locatore ed al sub-conduttore nei confronti del sub-locatore”). "### la L. n. 392 del 1978, art. 34, comma 3, l'esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Tale disposizione deve essere interpretata, secondo l'indirizzo giurisprudenziale di questa Corte, nel senso che, venuto a cessare il contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, tra le reciproche obbligazioni a carico dei contraenti (di riconsegna dell'immobile per il conduttore e di pagamento dell'indennità d'avviamento per il locatore) si è venuta a creare un rapporto di reciproca interdipendenza che rende la prima inesigibile in caso di difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell'obbligazione dell'altra parte (Cass. n. 1930/2003): con la conseguenza che il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la riconsegna dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità per la perdita dell'avviamento, resta obbligato al solo pagamento del corrispettivo pattuito per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. (v. Cass. SS.UU 15.11.2000, n. 1177). Infatti, l'obbligo di risarcire il maggior danno presuppone la mora del conduttore a restituire la cosa locata, ma il medesimo non può essere ritenuto in mora sino tanto che non gli sia stata pagata l'indennità d'avviamento” (cfr. Cass. sent. n. 9353 del 20/04/2009).
Non può, dunque, in questa sede ###risarcimento del maggior danno a favore della ricorrente, avendo la società conduttrice astrattamente diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento, il cui accertamento è tuttavia sub iudice nel procedimento R.G. n. 11205/21, pendente innanzi al dott. ### né essendo emerso che tale indennità sia stata pagata: è pacifico che “### locazione di immobili urbani adibiti alle attività di cui all'art. 27, primo comma, nn. 1 e 2, della legge 27 luglio 1978, n. 392, tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell' immobile locato, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell' indennità per la perdita dell' avviamento, esiste un rapporto di reciproca interdipendenza; ne consegue che, chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore” (…) rientra nel potere/dovere del giudice accertare - anche d'ufficio, al pari di quanto accade nella verifica delle condizioni dell'azione - la sussistenza in concreto del presupposto per la liquidazione del maggior danno del locatore ex articolo 1591 cod.civ.: presupposto rappresentato appunto dal pagamento dell'indennità di avviamento (ovvero dalla sua offerta formale). La ratio della decisione impugnata è dunque corretta nel momento in cui afferma che non si verte nella specie di eccezione in senso stretto, bensì di vero e proprio elemento costitutivo della mora la cui mancanza è rilevabile anche d'ufficio dal giudice” (cfr. ex multis Cass. 3348/2014).
Quanto all'eccezione di compensazione con l'asserito credito vantato a titolo di indennità di avviamento nonché a titolo di restituzione delle somme escusse con la fidejussione svolta dalla difesa di n ella memoria di costituzione depositata solamente in data 3 maggio 2022, essa, seppur tempestiva in quanto qualificabile quale compensazione c.d. impropria, è in questa sede ###quanto oggetto di separato giudizio R.G. n. 11205/21, pendente innanzi al dott. ### Invero, come è noto, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che la compensazione giudiziale, che è quella che presuppone, come nel caso in esame, la liquidazione del controcredito, è ammessa nella sola ipotesi in cui il credito opposto sia (oltreché esigibile e omogeneo al controcredito) di facile e pronta liquidazione, con la conseguenza che la mancanza di tale condizione (che si verifica non soltanto quando il credito non sia certo nel suo ammontare, ma anche qualora ne risulti contestata l'esistenza, in modo che il relativo accertamento necessiti di una lunga istruttoria) obbliga il giudice a disattendere la relativa eccezione, dovendo la parte far valere il credito in separato giudizio con autonoma domanda (Cass. 25 settembre 2000, n. 11496; Cass. 16 novembre 1996, n. 10065 e 27 aprile 1993, n. 4921; le ultime due sentenze hanno anche precisato che l'accertamento del requisito della pronta e facile possibilità di liquidare il controcredito è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato; infine, Cass. 7 febbraio 1995 n. 1393 ha altresì precisato che la compensazione giudiziale è ammessa solo se il giudice riconosca la facile e pronta liquidità del credito in senso lato e con riferimento all'an debeatur).
Già la giurisprudenza sopra richiamata appare sufficiente a far ritenere del tutto inammissibile l'eccezione di compensazione giudiziale del controcredito svolta da e che, allo stato, non può essere ritenuto nemmeno certo sotto il profilo dell'an, oltre che del quantum, e che è oggetto del separato giudizio r.g. 11205/21, Giudice il dott. ### Alla luce delle argomentazioni sin qui esposte, segue: la condanna di al pagamento a favore di della somma di € 75.315,50, oltre interessi dal dovuto al saldo; la condanna di al pagamento a favore di della somma di € 63.660,24, oltre interessi dal dovuto al saldo.
Le spese del giudizio - liquidate come in dispositivo - seguono la soccombenza e vanno poste a carico solidale di e P. Q. M. ### di ### sezione ### civile, in persona del Giudice Dott.ssa ### in funzione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide: 1. dichiara inammissibile l'eccezione di compensazione con l'asserito credito vantato a titolo di indennità di avviamento nonché a titolo di restituzione delle somme escusse con la fidejussione svolta dalla difesa di nella memoria di costituzione depositata in data 3 maggio 2022, in quanto oggetto di separato giudizio R.G. n. 11205/21, pendente innanzi al dott. ### 2. condanna al pagamento a favore di della somma di € 75.315,50, oltre interessi dal dovuto al saldo; 3. condanna al pagamento a favore di della somma di € 63.660,24, oltre interessi dal dovuto al saldo; 4. condanna e in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite a favore di , che si liquidano in € 145,50 per spese ed € 14.103,00 per compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge. ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 15 di 28>> 15/03/2023, al RG n. 1979/2021, Repert. n. 2201/2023 del 16/03/2023) nella causa proposta da nei confronti della e l (in quella sede precedentemente adita) così statuiva:… Il danno emergente è, dunque, costituito dalle seguenti componenti: • indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per i mesi dal 15 luglio 2019 a ottobre 2019, in misura pari all'ultimo canone pagato: € 11.587,00 x 3,5 mesi = € 40.554,50 (cfr. gli estratti conto corrente della ricorrente sub doc.48 da cui si evince, a pag.3, il pagamento da parte della della somma di € 35.663,00, a titolo di canone di locazione trimestrale e acconto spese accessorie per € 900,00, da cui: 35.663,00-900,00= € 34.763,00/3= 11.587,66); • spese per la sostituzione della serratura il giorno dell'esecuzione forzata come da fattura F.lli ### s.n.c. del 31.5.2019: € 719,80 (cfr. doc.49); • spese per l'erezione del pannello provvisorio in legno: fattura ditta ### n.4 del 26.6.2019 di € 1.952,00 (doc.50); • spese per permessi ingresso in zona traffico limitato, come da provvedimento di autorizzazione ad occupazione di suolo pubblico: € 91,54 (doc.51); • costo per la redazione dell'inventario asseverato, come da parcella ### & ### n.1422 del 20.6.2019 e relativo scontrino di bonifico ### s.p.a.: € 2.537,60 (doc.52); • ulteriori spese per la sostituzione della serratura della vetrina del negozio, come da fattura ditta ### n.746/LE del 16.7.2020: € 298,80 (doc.53); • spese per il ripristino contatore dell'energia elettrica come da fattura el 12.9.2019: € 2.576,00 (doc.54); • indennità ex art.11.3 contratto di locazione per occupazione di maggiore superficie commerciale: € 14.930,00 come da relazione dott. ### (cfr.doc. 55).
Trattasi, tutti, di importi non specificamente e tempestivamente contestati né nell'an né nel quantum da parte della difesa di che deve, dunque, essere condannata al pagamento a favore di della somma complessiva di €63.660,24 ex art. 115 c.p.c.
Non può al contrario, trovare accoglimento la domanda con cui chiede il risarcimento del lucro cessante, pari alla differenza tra l'indennità di occupazione prevista dall'art.1591 c.c. (pari all'ultimo canone mensile corrisposto) e il canone che la ricorrente avrebbe percepito se l'immobile fosse stato rilasciato tempestivamente… Non può, dunque, in questa sede ###risarcimento del maggior danno a favore della ricorrente ) , avendo la società conduttrice astrattamente diritto alla corresponsione dell'indennità di Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria. ### lì 15/03/2023…Il Giudice Dott. #### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 16 di 28>> avviamento, il cui accertamento è tuttavia sub iudice nel procedimento R.G. n. 11205/21, pendente innanzi al dott. ### né essendo emerso che tale indennità sia stata pagata: è pacifico che “### locazione di immobili urbani adibiti alle attività di cui all'art. 27, primo comma, nn. 1 e 2, della legge 27 luglio 1978, n. 392, tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell' immobile locato, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell' indennità per la perdita dell' avviamento, esiste un rapporto di reciproca interdipendenza; ne consegue che, chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore” (…) rientra nel potere/dovere del giudice accertare - anche d'ufficio, al pari di quanto accade nella verifica delle condizioni dell'azione - la sussistenza in concreto del presupposto per la liquidazione del maggior danno del locatore ex articolo 1591 cod.civ.: presupposto rappresentato appunto dal pagamento dell'indennità di avviamento (ovvero dalla sua offerta formale). La ratio della decisione impugnata è dunque corretta nel momento in cui afferma che non si verte nella specie di eccezione in senso stretto, bensì di vero e proprio elemento costitutivo della mora la cui mancanza è rilevabile anche d'ufficio dal giudice” (cfr. ex multis Cass. 3348/2014).... ….PQM … ### di ### sezione ### civile, in persona del Giudice Dott.ssa ### in funzione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide: 1. dichiara inammissibile l'eccezione di compensazione con l'asserito credito vantato a titolo di indennità di avviamento nonché a titolo di restituzione delle somme escusse con la fidejussione svolta dalla difesa di nella memoria di costituzione depositata in data 3 maggio 2022, in quanto oggetto di separato giudizio R.G. n. 11205/21, pendente innanzi al dott. ### 2. condanna l pagamento a favore di della somma di €75.315,50, oltre interessi dal dovuto al saldo; 3. condanna al pagamento a favore di della somma di €63.660,24, oltre interessi dal dovuto al saldo; 4. -condanna e in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite a favore di , che si liquidano in € 145,50 per spese ed €14.103,00 per compensi, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge. ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 17 di 28>> Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria. ### lì 15/03/2023… ### vani i tentativi delle parti di addivenire -nelle more del procedimentoad una soluzione concordata della controversia, il G.I. procedeva.
All'esito dell'udienza di discussione del 03/05/2023, il Giudice procedente, si ritirava in camera di consiglio, all'esito della quale emetteva e pronunziava sentenza decisoria definitiva del presente giudizio.
Deve, preliminarmente ed in rito, ritenersi sussistente la giurisdizione dell'A.G. oggi procedente, così come pure correttamente radicata ed individuata la competenza territoriale dell'adito ### del capoluogo lombardo secondo i canoni normativamente previsti dalla disciplina legislativa specificamente vigente in materia. Né del resto sul punto è stata sollevata alcuna contestazione ovvero eccezione di parte.
Il Tribunale6 da ultimo, in fase decisoria e nel merito, ritiene che la causa sia di natura documentale, attesa la sentenza n. 2170/2023 già emessa inter partes e ciò anche delibate le istanze istruttorie di prova orale pure formulate in atti e da valutarsi come non ammissibili7 e 8 così da dovere essere respinte “in blocco”, in quanto in parte vertenti su circostanze pacifiche 6 Cfr. Cass. n. 1074/2012 ……### che, a prescindere da qualunque “riserva” precedentemente formulata dal giudice istruttore, non pare dubitabile che l'invito a precisare le conclusioni abbia comportato l'implicito rigetto delle istanze istruttorie, risulta corretta e conforme agli orientamenti di legittimità (cfr. Cass. n. 25157/2008 e Cass. n. 16290/2016) l'affermazione della Corte secondo cui le istanze probatorie disattese dal giudice istruttore debbono intendersi rinunciate se non siano state reiterate in sede di precisazione delle conclusioni (e non possono pertanto essere riproposte in appello); deve peraltro escludersi che risulti idoneo a comportare reiterazione delle richieste istruttorie il richiamo generico al contenuto dei precedenti atti difensivi (come quello effettuato nel caso in esame), atteso che la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il thema sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle ### richieste istruttorie e di meritodefinitivamente proposte (cfr. Cass. n. 10748/2012 che sottolinea il “diritto di difesa della controparte, la quale non deve controdedurre su quanto non espressamente richiamato”). Cfr. Corte di Cassazione, n.19352 del 03 agosto 2017 ………………….La parte che si sia vista rigettare dal Giudice di primo grado le proprie richieste istruttorie ha l'onere di reiterarle specificamente al momento della precisazione delle conclusioni poiché, diversamente, le stesse debbono intendersi rinunciate e non possono essere riproposte in appello.Tale onere non è assolto attraverso il richiamo generico al contenuto dei precedenti atti difensivi, atteso che la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il “thema” sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle ### richieste - istruttorie e di merito - definitivamente proposte. Cfr. ordinanza della Corte di Cassazione, n. 6590 del 07 marzo 2019 ………………….La parte che si sia vista rigettare dal giudice di primo grado le proprie richieste istruttorie ha l'onere di reiterarle al momento della precisazione delle conclusioni poiché, diversamente, le stesse debbono intendersi rinunciate e non possono essere riproposte in appello; 7 Al riguardo giova ricordare che, come noto, la motivazione della prova non deve farsi necessariamente capo per capo ma può farsi anche in termini generali (cfr. Cass. sent. n. 8773/2012); ### della specificità rientra tra i poteri discrezionali del giudice; e, in quanto espressione di tali poteri, la sua valutazione non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretta da adeguata motivazione.
La giurisprudenza ha da ultimo avuto cura di fornire indicazioni secondo cui (Cass. 1294/2018) l'esposizione dei fatti deve recarne gli elementi essenziali; questi devono essere adeguatamente circostanziati e collocati nel tempo e nello spazio; devono consentire a controparte di dedurre prova contraria (cfr. Cass. ai nn. 3728/1987, 3635/1989, 12642/2003, 11844/2006, 2201/2007, 12292/2011, 1808/2015). Giova precisare che tale vaglio di idoneità della specificazione dei fatti va operato non solo riferendosi alla formulazione letterale dei capitoli medesimi, ma anche in relazione agli altri fatti di causa ed alle deduzioni dei contendenti (Cass. ai nn. 10272/1995, 2201/2007, 3280/2008). 8 Deve evidenziarsi che la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 18 di 28>> ovvero non contestate, in parte vertenti su circostanze di natura documentale ovvero da provarsi per via documentale, in parte vertenti su circostanze non pertinenti ed irrilevanti ai fini del decidere, in parte formulati in termini negativi, in modo generico e privi di precisi e circostanziati riferimenti temporali9, in parte vertenti su valutazioni e giudizi (di tipo interpretativo) non demandabili a testi; al riguardo giova ricordare che, come noto, la motivazione della prova non deve farsi necessariamente capo per capo ma può farsi anche in termini generali (cfr. Cass. sent. n. 8773/2012).
Venendo al merito, sono dati documentali e di rilievo oggettivo ed univoco sia il contratto di locazione sia la sua naturale scadenza al 31.12.2018 (come ammesso dalla difesa a pagina 4).
E' dato documentale e di rilievo oggettivo e pacifico il fatto che <<a seguito della disdetta tempestivamente comunicata dalla locatrice a in data 10 novembre 2017 (per la successiva scadenza del 31 dicembre 2018)>> il contratto di locazione stipulato in data 06 novembre 2006 tra le medesime parti fosse cessato e sull'intervenuta cessazione alla naturale scadenza del contratto di locazione è intervenuto il giudicato, avendo il ### convalidato la licenza per finita locazione intimata dalla ai danni della con o rdinanza dell'11 luglio 2018. Il post factum ed i successivi accadimenti pure avvenuti in seguito alla consumata e maturata naturale scadenza del contratto di locazione commerciale (al 31/12/2018) appaiono del tutto ininfluenti ed irrilevante ai fini della preclusione in capo alla conduttrice del <<già pienamente perfezionato e definitivamente maturato>> diritto, in capo alla conduttrice alla corresponsione della acquisita indennità di avviamento e poteva avere rilievo solo ad altri e del tutto diversi della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un'adeguata difesa (cfr. Cass. 9547/2009). La giurisprudenza più recente ha, poi, chiarito che non è consentita la supplenza del giudice nelle attività processuali delle parti, cosicché “le istanze istruttorie devono avere ad oggetto circostanze il più possibile specifiche, nel senso che devono garantire il massimo grado di specificità consentita in relazione alla fattispecie concreta” (Cass. Civ., sez. III, sentenza 12 giugno 2012 n. 9522). Cass. civ., sez. I, sentenza 18 gennaio 2013 n. 1239) sono generiche e pertanto inammissibili le prove formulate nel senso di attribuire ad un soggetto comportamenti vaghi senza dedurre specifiche circostanze al riguardo: la genericità è superata solo se la circostanza è collocata in determinato momento storico ed un determinato contesto topico, rivelandosi altrimenti inidonea a superare il vaglio di cui all'art. 244 c.p.c.; 9 Cfr. Cass. civ. n. 20997/2011………. la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un'adeguata difesa; Cass. civ. n. 3280/2008… l'indagine del giudice di merito, sui requisiti di specificità e rilevanza dei capitoli formulati dalla parte istante, va condotta non solo alla stregua della loro formulazione letterale, ma anche in correlazione all'adeguatezza fattuale e temporale delle circostanze articolate, con l'avvertenza che la facoltà del giudice di chiedere chiarimenti e precisazioni ex art. 253 c.p.c., di natura esclusivamente integrativa, non può tradursi in un'inammissibile sanatoria della genericità e delle deficienze dell'articolazione probatoria. Cfr. Cass. civ. 8957/2006 La concessione di un termine per la formulazione delle indicazioni relative ai capitoli di prova testimoniale ed alle persone da interrogare, - costituente tanto in primo che in secondo grado una facoltà meramente discrezionale del giudice non sindacabile in sede di legittimità, prevista dal previgente disposizione di cui all'art. 244, terzo comma, c.p.c. - non è più contemplata nella nuova formulazione della medesima, applicabile ai giudizi introdotti dopo il 30 aprile 1995, non essendo conseguentemente censurabile la pronunzia del giudice di merito che nega il rinvio ad altra udienza per consentire alle parti di ovviare alle deficienze ed alle lacune del mezzo di prova irritualmente articolato, sul presupposto che trattasi di attività non riconducibile alla formulazione di nuovi mezzi di prova che tale differimento viceversa consente; ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 19 di 28>> eventuali effetti risarcitori o di indennizzo (già valutati e delibati dalla AG in altra sede giudiziale).
La società conduttrice10 ha quindi maturato, in concreto e nei fatti, il pieno e legittimo diritto all'indennità11 (già entrato nel proprio patrimonio in forma di credito monetario) per la perdita dell'avviamento commerciale a norma dell'art. 34 della L. 392/78 (ed aveva anche il conseguente diritto di ritenzione sino a che non fosse avvenuta la corresponsione della suddetta indennità come per legge, indennità questa, ancora ad oggi, non versata dalla e che nemmeno pertanto poteva vantare in sede ###pieno ed incondizionato proprio diritto alla rilascio immobiliare in sede ### del 1978, art. 34, comma 3, l'esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Tale disposizione deve essere interpretata, secondo l'indirizzo giurisprudenziale di questa Corte, nel senso che, venuto a cessare il contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, tra le reciproche obbligazioni a carico dei contraenti (di riconsegna dell'immobile per il conduttore e di pagamento dell'indennità d'avviamento per il locatore) si è venuta a creare un rapporto di reciproca interdipendenza che rende la prima inesigibile in caso di difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell'obbligazione dell'altra parte (Cass. n. 1930/2003): con la conseguenza che il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la riconsegna dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità per la perdita dell'avviamento, resta obbligato al solo pagamento del corrispettivo pattuito per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. (v. Cass. SS.UU 15.11.2000, n. 1177).
Infatti, l'obbligo di risarcire il maggior danno presuppone la mora del conduttore a restituire la cosa locata, ma il medesimo non può essere ritenuto in mora sino tanto che non gli sia stata pagata l'indennità d'avviamento” (cfr. Cass. sent. n. 9353 del 20/04/2009). ###à 10 Come è noto tale indennità compete anche nel caso della sublocazione (cfr. Cass. n. 9677/1997: “###ipotesi di sub-locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, alla cessazione della locazione, e, quindi, della sub-locazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dagli artt. 34 e 69 L. 392/78, compete al conduttore sub-locatore nei confronti del locatore ed al sub-conduttore nei confronti del sub-locatore”). 11 Cass. civ. Sez. III, 15/11/2017, n. 26950: "Nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, a norma degli artt. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978. Fino a che tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva del sorgere dell'obbligo di riconsegna dell'immobile, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. Peraltro, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale di locazione sino a quello del pagamento dell'indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto "ex lege", che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità"; già Cass. civ. Sez. III, 05-11-2001, n. 13636. ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 20 di 28>> di avviamento spetta al conduttore in ragione della semplice cessazione del rapporto locatizio (non imputabile al conduttore) e deve essere allo stesso corrisposta in dipendenza del rilascio dell'immobile locato.
Più precisamente, tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio ex articolo 34, III comma, ### 392/1978 norma che, quindi, implica la contemporaneità dell'adempimento delle due obbligazioni contrapposte (pagamento dell'indennità al conduttore e rilascio dell'immobile al locatore), potendo il conduttore legittimamente esercitare, in caso di inadempimento del locatore, il diritto di ritenzione dell'immobile locato.
E' oggettivo ed indiscusso dato di fatto che proprio la locatrice già nel 2017 aveva inviato alla il diniego di rinnovo del contratto di locazione (cfr. pag. 12 comparsa . Ciò aveva fatto perché negli anni successivi alla conclusione del contratto il valore medio dei canoni di locazione commerciale per i negozi siti nella zona centrale di ### (ed in particolare nella ) era considerevolmente aumentato.
Ergo, la signora aveva interesse a locare l'immobile ad un canone in linea con quelli di mercato, ovverosia ad un prezzo più che triplicato rispetto al canone in allora vigente tra le parti…).
Appare poi opportuno evidenziare che il pieno e già perfezionato ed acquisito diritto (anche inteso come specifica posta creditoria acquisita dalla parte ### alla indennità di avviamento da parte appare fatto anche decisamente ammesso e confermato dal chiaro ed univoco contenuto della stessa e-mail pec del 25/01/2019 del legale di parte di seguito per estratto e in copia riprodotta …. ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 21 di 28>> <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 22 di 28>> Ora se può esser vero che al difensore non è riconducibile un vero e proprio formale potere di riconoscimento di debito in luogo della propria assistita e cliente, appare dato certo che alla suddetta e- mail possa certamente riconoscersi il potere di niente affatto avvalorare (bensì quello di smentire) né in alcun modo corroborare la mera (del tutto simmetricamente opposta) contro-prospettazione della stessa difesa e la nuova e diversa ricostruzione difensiva della stessa parte come strutturata negli atti del presente giudizio.
Si riporta, seppure di valenza -in realtà ed in concretodel tutto inconferente ai fini del decidere, quanto solo prospettato dalla difesa a fondamento della diversa (e simmetricamente opposta) posizione assunta in ordine agli stessi fatti storici costitutivi (nella comparsa del 18/11/2021 a pagina 19 e ss) a motivazione del contenuto della missiva pec del 25/01/2019 …. occorre contestualizzare la detta missiva, che fu scritta a gennaio 2019, in un momento delicatissimo per la signora e d i n c ui i l s ottoscritto difensore cercava di ottenere celermente il rilascio spontaneo del negozio, essendo a conoscenza del grave danno da lucro cessante che il ritardo avrebbe provocato…... In tale contesto, la signora aveva interesse a che la non proponesse strumentale opposizione all'esecuzione eccependo la ritenzione per mancato pagamento dell'indennità, radicando così un lungo giudizio sulla debenza della stessa. Peraltro la non ha mai fatto la detta opposizione, ….. È per questo motivo che la signora , pur di ottenere celermente il rilascio e pur sapendo che la detta indennità non era dovuta, fece buon viso a cattivo gioco e si disse in allora disponibile a pagare, subordinatamente al rilascio e subordinatamente al risarcimento dei danni maturati e maturandi….
La ricorrente ha poi sul punto anche --per quanto di suo onere-- specificamente contestato12 ex art. 115, I comma, ultima parte c.p.c.-- quanto meramente argomentato dalla 12 Ai sensi dell'art. 115, comma I, c.p.c. “salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”. ### inciso («fatti non specificamente contestati») approda nell'art. 115 cit. a seguito delle modifiche introdotte dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 la quale ha, di fatto, convalidato la giurisprudenza di Cassazione che, a partire dall'arresto a ### del 2002 (sentenza n. 761), ha affermato l'esistenza, nell'ordinamento processuale civile, di un onere di contestazione per le parti, legato ai fatti introdotti dall'altra: conseguentemente, la “non contestazione” o la “contestazione generica” di fatti allegati dalla controparte vale quale relevatio ab onere probandi e produce effetti vincolanti per il giudice che deve “astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e deve, perciò, ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti” (v. Cassazione civile , sez. III, 05 marzo 2009, n. 5356). ### un orientamento si tratterebbe di un principio «di diuturna applicazione nelle controversie civili, di importanza essenziale per non rendere impossibile o comunque eccessivamente difficile l'onere probatorio delle parti ed in ispecie dell'attore, per evitare il compimento di attività inutili e quindi realizzare esigenze di semplificazione e di economia processuale». La ratio del principio di non contestazione, tenuto conto dell'architettura generale della legge 69/2009 e della dottrina suaccennata, va, dunque, ricercata nelle superiori esigenze di semplificazione del processo e di economia processuale, o anche, se si vuole, nella responsabilità o autoresponsabilità delle parti nell'allegazione dei fatti di causa. Non deve ignorarsi, peraltro, che la Cassazione più recente non ha esitato a ritenerlo protetto da rilievo costituzionale, quale strumento per garantire un “giusto processo”. In particolare, Cass. civ., sez. trib., 24 gennaio 2007 n. 1540 ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 23 di 28>> ha affermato che il c.d. “principio di non contestazione” ha anche una diretta incidenza sul principio di ragionevole durata del processo di cui all'art. 111 Cost. “Questo non può essere inteso soltanto come monito acceleratorio rivolto al giudice in quanto soggetto del processo, ma soprattutto alle parti, che, specie nei processi dispositivi, devono responsabilmente collaborare alla ragionevole durata del processo, dando attuazione, per quanto in loro potere, al principio di economia processuale e perciò immediatamente delimitando, ove possibile, la materia realmente controversa”. Ciò, invero, trova riscontro in altro autorevole orientamento che, già a suo tempo, avvisava che «dinanzi al magistrato non si va per tacere ma bensì per parlare, per far conoscere le proprie ragioni e i torti dell'avversario con dichiarazioni precise, positive e pertinenti alla lite». Per effetto dell'art. 115, comma I, c.p.c., dunque, nel ventaglio dei fatti introdotti nel giudizio, il giudice deve effettuare un distinguo: vanno a confluire nel thema probandum, infatti, solo i fatti “bisognosi di prova”: tali non sono i fatti non contestati che, in quanto ammessi, sono provati. Il difetto di contestazione produce, quindi, un triplice effetto: un effetto per chi doveva contestare (e non l'ha fatto), un effetto per il deducente (colui che allega il fatto non contestato), un effetto per il giudice. Per la parte gravata dall'onere di contestazione, il principio comporta che i fatti allegati dalla parte avversaria (e non contestati o contestati genericamente) debbono essere considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (si v. Cass. civ., sez. 2, sentenza n. 27596 del 20 novembre 2008, ove la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di accertamento dell'esistenza di una servitù di passaggio sul rilievo che gli attori non avevano allegato alcun fatto costitutivo del diritto stesso, senza tenere in adeguata considerazione che l'esistenza del diritto non era stata contestata dai convenuti e che l'unico oggetto del giudizio consisteva nello stabilirne l'estensione e le modalità di esercizio). Per il deducente: questo viene esonerato dall'onere della prova. Per il giudice, questi ha l'obbligo di ritenere il fatto provato senza svolgere istruttoria al riguardo. Per potersi assegnare alla contestazione un effettivo rilievo processuale devono, con essa, venire richiamate circostanze fattuali a tal fine pertinenti e significative: deve, cioè, trattarsi di una contestazione «specifica», il cui fulcro, tuttavia, va delimitato e circoscritto in ragione del fatto allegato. La contestazione deve, poi, essere “tempestiva” e tanto avviene quando essa interviene nella prima difesa utile (Cass. civ. 27 febbraio 2008 n. 5191; Cass. civ. 21 maggio 2008 n. 13079). Va condivisa sul punto la motivazione data dalle ### Un. 761 del 23 gennaio 2002. In detta decisione il Collegio Supremo spiega che il difetto di contestazione si coordina al potere di allegazione dei fatti e partecipa della sua natura, “sicchè simmetricamente soggiace agli stessi limiti apprestati per tale potere; in altre parole, considerato che l'identificazione del tema decisionale dipende in pari misura dall'allegazione e dall'estensione delle relative contestazioni, risulterebbe intrinsecamente contraddittorio ritenere che un sistema di preclusioni in ordine alla modificabilità di un tema siffatto operi poi diversamente rispetto all'uno o all'altro dei fattori della detta identificazione”. Alcuno, peraltro, ha osservato che «la contestazione tardiva (vale a dire la contestazione successiva di un fatto originariamente incontestato), in quanto comportamento che può provenire esclusivamente dalla parte (che inizialmente non aveva contestato), può essere assimilata all'eccezione in senso stretto»: conseguentemente, in considerazione di quanto previsto dall'art. 345, comma II, c.p.c. la contestazione successiva di fatti rimasti incontestati nel giudizio di primo grado deve ritenersi inammissibile in appello. ### di contestazione, secondo la giurisprudenza anteriore alla legge 69/2009, involgeva solo i fatti cd. primari. Altri autori erano critici quanto a tale distinzione ed affermavano che il regime differenziato tra valore della non contestazione dei fatti principali e valore della non contestazione dei fatti secondari non reggesse poiché la non contestazione «opera allo stesso modo sia riguardo ai fatti principali che riguardo ai fatti secondari» (v. al riguardo, comunque, Cass. 17 aprile 2002, n. 5526, ### it., 2002, I, 2017). La novella del 2009 non ha recepito la distinzione poiché, pur potendolo fare, non ha tenuto distinti i “fatti costitutivi della domanda” dagli altri, discorrendo tout court di “fatti non contestati” (differentemente da quanto avviene per gli artt. 167 o 702-bis, comma IV, c.p.c.). Ed, allora, deve ritenersi che la norma operi riguardo ad ogni fatto; <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 24 di 28>> controparte , sicchè quest'ultima, anche in ossequio al generale principio dispositivo13 della prova, nemmeno potrà ritualmente valersi14 né in alcun modo giovarsi del conseguente esonero ovvero alleggerimento probatorio ai sensi ed agli effetti della norma appena sopra citata. ###. 34 della legge n. 392/1978 prevede espressamente che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure 13 In tema di prova civile una circostanza dedotta da una parte può ritenersi pacifica se essa sia esplicitamente ammessa dalla controparte ovvero se questa -pur non contestandolo in modo specifico, abbia comunque improntato la propria difesa su circostanze ovvero argomentazioni incompatibili con il suo disconoscimento (cfr. Cassazione civile n. 23816/2010, 2699/2004 e da ultimo 10482/2001); ancora nel vigente ordinamento processuale i fatti allegati da una delle parti vanno considerati i pacifici -e quindi possono essere posti a fondamento della decisionequando siano stati esplicitamente ammessi dalla controparte oppure quando questa, pur non avendoli espressamente contestati, abbia tuttavia assunto una posizione e ricostruzione difensiva assolutamente del tutto incompatibile con la loro negazione, così implicitamente ammettendone l'esistenza (cfr. Cassazione civile n. 5488/2006); la attuale normativa processualcivilistica, imponendo al convenuto l'onere di prendere posizione sui fatti costitutivi del diritto preteso dalla controparte considera la non contestazione un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio con effetti vincolanti per il Giudice il quale dovrà pertanto astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato dovendo pertanto ritenerlo sussistente e provato cfr, Cassazione civile 10031/2004. Cfr. Cass. SSUU n. 11353/2004 i dati fattuali, interessanti sotto diverso profilo la domanda attrice, devono tutti essere esplicitati in modo esaustivo, o in quanto fondativi del diritto fatto valere in giudizio ovvero in quanto volti ad introdurre nel giudizio stesso circostanze di mera rilevanza istruttoria, non potendosi negare la necessaria circolarità, per quanto attiene al rito del lavoro, tra oneri di allegazione, oneri di contestazione ed oneri di prova; circolarità affermata - come è opportuno ribadire ancora una volta - dal combinato disposto dell'art. 414, nn. 4 e 5, e dall'art. 416, 3° comma, c.p.c. (cfr. al riguardo Cassazione 5526/2002).Il principio di non contestazione, invero, opera tra parti, entrambe presenti nel giudizio, in relazione a fatti che siano stati chiaramente esposti da una parte, e non siano stati contestati dalla controparte, che pure ne abbia avuto l'opportunità. La parte che lo invochi, pertanto, in sede di impugnazione è gravata dell'onere di indicare specificamente in quale parte dell'incartamento processuale il fatto sia stato esposto, al fine di consentire al giudice di verificare la chiarezza dell'esposizione, e se la controparte abbia avuto occasione di replicare (Cass. n. ###/2018). Il principio di non contestazione, di matrice giurisprudenziale, e poi confluito all'intero dell'art. 115 c.p.c., costituisce un meccanismo di semplificazione processuale, per cui la parte gravata dall'onere della prova, in presenza della non contestazione della controparte, non deve provare i fatti costitutivi del proprio diritto (se attore) o quelli posti a fondamento delle proprie eccezioni (se convenuto). Anche al processo tributario - caratterizzato, al pari di quello civile, dalla necessità della difesa tecnica e da un sistema di preclusioni, nonché dal rinvio alle norme del codice di procedura civile, in quanto compatibili - è applicabile il principio generale di non contestazione che informa il sistema processuale civile (con il relativo corollario del dovere del giudice di ritenere non bisognevoli di prova i fatti non espressamente contestati), il quale trova fondamento non solo negli artt. 167 e 416 cod. proc. civ., ma anche nel carattere dispositivo del processo, che comporta una struttura dialettica a catena, nella generale organizzazione per preclusioni successive, che caratterizza in misura maggiore o minore ogni sistema processuale, nel dovere di lealtà e di probità previsto dall'art. 88 cod. proc. civ., il quale impone alle parti di collaborare fin dall'inizio a circoscrivere la materia effettivamente controversa, e nel generale principio di economia che deve sempre informare il processo, soprattutto alla luce del novellato art. 111 Cost. Né assumono alcun rilievo, in contrario, le peculiarità del processo tributario, quali il carattere eminentemente documentale dell'istruttoria e l'inapplicabilità della disciplina dell'equa riparazione per violazione del termine di ragionevole durata del processo (cfr. Cass.Civ., sez. 5, 24 gennaio 2007, n. 1540; più recentemente Cass.Civ., sez. 5, 18 maggio 2018, n. 12287, che lo limita, attesta l'indisponibilità dei diritti controversi, esclusivamente ai profili probatori del fatto non contestato e sempre che il giudice, in base alle risultanze ritualmente assunte nel processo, non ritenga di escluderne l'esistenza; cfr. Cass. 23710/2018).
Da qui l'impossibilità di contestare o richiedere prova - oltre i termini preclusivi stabiliti dal codice di rito - su fatti non allegati nonché su circostanze che, pur configurandosi come presupposti o elementi condizionanti il diritto azionato, non siano stati esplicitati in modo espresso e specifico nel ricorso introduttivo del giudizio (cfr. in argomento tra le altre: Cassazione 2802/2003 cit.; 5526/2002 cit.; 15920/2000). ai poteri istruttori del giudice del lavoro il carattere discrezionale, detti poteri - proprio perché funzionalizzati al contemperamento del principio dispositivo con quello della ricerca della verità materiale - non possono mai essere esercitati in modo arbitrario. Ne consegue che il giudice - in ossequio a quanto prescritto dall'art. 134 c.p.c. ed al disposto di cui all'art. 111, 1° comma, ### sul "giusto processo regolato della legge" - deve esplicitare le ragioni per le quali reputa di far ricorso all'uso del poteri istruttori o, nonostante la specifica richiesta di una della parti, ritiene, invece, di non farvi ricorso (cfr. al riguardo tra le altre: Cassazione 8220/2003; 4180/2003; 6531/2003; 3026/1999; 310/1998). Gli stessi poteri di ufficio del giudice in materia di ammissione dei mezzi di prova sono ad esercitare pur sempre con limitato riferimento ai fatti comunque allegate dalle parti oppure emersi nel processo a seguito di contraddittorio tra le parti stesse (Cassazione SSUU n. 8202/2005) con esclusione quindi di supplenze di eventuali decadenze o inerzie istruttorie; 14 Cfr. Cass. SSUU (sentenza 23.01.2002 n. 761), la quale ha ritenuto che il difetto di contestazione «rende inutile provare il fatto, poiché non controverso (…) vincolando il giudice a tenerne conto senza alcuna necessità di convincersi della sua esistenza» (in senso conforme vds. Cass. III civ. 05.03.2009 n. 5356). Più di recente, la Suprema Corte ha anche sancito che: «l'attuale formulazione dell'art. 115 c.p.c. (legge n. 69/2009), statuisce che il Giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti e i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita» (cfr. Cass. I civ. 21.01.2015 n. 1045). ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 25 di 28>> previste dal RD n. 16 marzo 1942 n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari a 21 mensilita'.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita' pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attivita' o di attivita' incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia' esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. ### del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui al primo comma. ###' di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell' indennita' per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entita' della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
La società conduttrice15ha quindi già definitivamente maturato, in concreto e nei fatti, il pieno e legittimo diritto all'indennità16 (già entrato nel patrimonio della conduttrice in forma di credito monetario) per la perdita dell'avviamento commerciale a norma dell'art. 34 della L. 392/78 e la relativa domanda di condanna di parte locatrice/proprietaria sul punto va pertanto integralmente accolta.
Allo stesso modo deve riconoscersi fondato il diritto di credito restitutorio vantato da per l'importo di €#40.000,00 ### incassati dalla locatrice con l'escussione (incasso17 della 15 Come è noto tale indennità compete anche nel caso della sublocazione (cfr. Cass. n. 9677/1997: “###ipotesi di sub-locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, alla cessazione della locazione, e, quindi, della sub-locazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dagli artt. 34 e 69 L. 392/78, compete al conduttore sub-locatore nei confronti del locatore ed al sub-conduttore nei confronti del sub-locatore”). 16 Cass. civ. Sez. III, 15/11/2017, n. 26950: "Nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, a norma degli artt. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978. Fino a che tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva del sorgere dell'obbligo di riconsegna dell'immobile, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. Peraltro, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale di locazione sino a quello del pagamento dell'indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto "ex lege", che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità"; già Cass. civ. Sez. III, 05-11-2001, n. 13636. 17 Come anche evincibile dal doc. 29 in cui si parla di “estinzione” della fideiussione; ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 26 di 28>> fideiussione espressamente ammesso dalla a pagina 3 alla riga 9, a pagina 20, al punto II ed infine alla pagina 21 alla riga 4, della comparsa del 18/11/2021) della fideiussione bancaria; l'escussione della suddetta garanzia infatti, ad oggi, non risulta più sostenuta da alcuna legittima causa dopo le statuizioni risarcitorie/indennitarie/restitutorie già emesse nel corpo della sentenza emessa dal T.O. di ### n. 2170/2023 (pubbl. il ###, RG 1979/2021, Repert. n. 2201/2023 del 16/03/2023). Del tutto tardiva appare la contestazione (solo in udienza del 03/05/2023) di parte circa il fatto che non sarebbe stato provato da il fatto che la ### garante ### (a mezzo fideiussione n. 47-###) abbia poi in concreto ottenuto dalla garantita il ristorno integrale di quanto (importo di €#40.000,00#) dalla ### versato alla a seguito di escussione della fideiussione avvenuta nel marzo 2019.
La difesa per altro ha --peraltro e per contro-- anche espressamente e formalmente eccepito la manifesta tardività della suddetta contestazione formulata solo all'ultima udienza tenuta ex art. 429 cpc dalla difesa (con ogni valenza ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 115 cpc) anche richiamando a proprio supporto e conforto il documento sub n. 29.
In accoglimento delle domande giudiziali di parte ricorrente, va condannata la parte locatrice resistente << >> al pagamento in favore di parte << > della complessiva somma di €#208.506,00 ### a titolo di indennità di avviamento ex art. 34 della legge n. 398/1972; condanna inoltre la parte a rimborsare alla società l'ulteriore importo di €#40.000,00 ### per la escussa fideiussione; entrambi gli importi monetari sono dovuti oltre ad interessi di legge maturati e maturandi dall'avvenuto rilascio immobiliare (avvenuto il ###) sino al saldo effettivo per il primo importo, mentre a far data dalla escussione della fideiussione (avvenuta in data ###) per il secondo importo. Vanno rigettate e disattese tutte le altre domande ed eccezioni proposte e formulate dalle parti costituite e non già sopra espressamente accolte; In ragione dell'esito del giudizio e del principio della soccombenza, le spese legali di lite e di procedura, nel rapporto processuale , sono disciplinate come in dispositivo, cui in questa sede si rinvia tenuto conto del valore della causa e della applicazione di tutti i parametri di cui alla tabella del D.M. attualmente vigente.
Si dispone invece per l'integrale compensazione tra le parti costituite delle spese legali di procedura nel rapporto processuale in essere tra le parti con l a terza intervenuta ( C.F. . ##### P. ### P. ### <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 27 di 28>> Quanto sopra in premessa, in fatto, in diritto ed in motivazione18 il ### e ### di ### provvede come in dispositivo19.
Ogni altra, ulteriore e diversa questione, in rito ed in merito20, deve ritenersi allo stato assorbita21. 18 Deve richiamarsi nel resto il principio di diritto ex Cass. SS.UU. n. 642/2015 secondo cui nel processo civile (ed anche in quello tributario in virtù di quanto disposto dal D Lgs 546/1992 art. 1 comma n. 2) non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata. E' inoltre da escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella ### possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti". Cfr. ratio espressa anche dalla pronunzia della Suprema Corte con. Sent. SS.UU. n. 642/2015 secondo cui non può trascurarsi la copiosa giurisprudenza secondo la quale la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 cpc n. 4, e l'osservanza degli artt. 115 e 116 cpc non richiedono che il giudice del merito dia conto di tutte le prove dedotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente e necessario che egli esponga in maniera concisa gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della sua decisione (v. tra numerosissime Cass. 22801/2009), dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata (tra le moltissime v. Cass. nn. 17145 del 2006 e 2272/2007), nonchè la giurisprudenza secondo la quale anche la motivazione in forma sintetica è idonea a suffragare il convincimento in fatto, non costituendo vizio di omessa o insufficiente motivazione deducibile con ricorso per cassazione ai sensi dell''art. 360 cpc n. 5, n. 5, la ridotta estensione della sentenza ed essendo sufficiente che nella motivazione del provvedimento risulti esplicitato, ancorchè sinteticamente, l'iter logico-giuridico seguito dal giudice per pervenire alla decisione (v.
Cass. n. 15489 del 2007). Peraltro, già nei decenni trascorsi la giurisprudenza di legittimità aveva dato una lettura informale e funzionale della sentenza, meglio, della sua motivazione, affermando, nell'ottica della semplificazione e dello "snellimento" del lavoro del giudice, pur senza sacrificare chiarezza e precisione, che non è viziata per omessa o insufficiente motivazione la sentenza stesa su modulo predisposto, quando questo sia stato utilizzato o adattato in maniera tale che la motivazione ne risulti aderente alla concretezza del caso deciso, con gli opportuni specifici riferimenti agli elementi di fatto che lo caratterizzano (v. anche Cass. 1570/1984 e 275/1995 e 24508/2006). 19 Cass. 17685/2022…. Questa Corte ha già precisato che la sentenza redatta in formato elettronico e recante la firma digitale del giudice a norma del D.M. n. 44 del 2011, art. 15, non è affetta da nullità per difetto di sottoscrizione, data l'applicabilità al processo civile e ai documenti informatici adottati nel suo ambito del D.Lgs. n. 82 del 2005 (cd. CAD). Ai sensi del D.Lgs. cit., art. 23, deve ritenersi provata fino a querela di falso la sottoscrizione da parte del giudice della sentenza redatta in formato elettronico, quando su ogni pagina della copia estratta su supporto analogico vi siano i segni grafici (coccarda e stringa) che attestano la presenza della sottoscrizione (Cass. 11306/2021).Tali formalità garantiscono l'identificabilità dell'autore, l'integrità e l'immodificabilità del provvedimento (se non che dall'autore e sempre che non sia intervenuta la pubblicazione).La firma digitale è equiparata alla sottoscrizione autografa in base ai principi del D.Lgs. n. 82 del 2005, resi applicabili al processo civile dal D.L. n. 193 del 2009, art. 4, convertito dalla L. n. 24 del 2010, "ratione temporis" applicabile (Cass. 22871/2015); 20 Cfr. art. 118, I comma ultima parte, delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile; 21 Cfr. Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 11547/2013 secondo cui la figura dell'assorbimento, che esclude il vizio di omessa pronuncia, ricorre, quando la decisione sulla domanda cd. assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, che con la pronuncia sulla domanda cd. assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno, e, in senso improprio, come nel caso in esame, quando la decisione cd. assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande; non rientra tra le ipotesi di assorbimento la situazione in cui la decisione adottata non esclude la necessità, ne' la possibilità di pronunciare sulle altre questioni prospettate dalla parte, la quale conserva interesse alla decisione sulle stesse (Cass. 7663/2012 e 264/2006). Infatti, il vizio di omessa pronuncia è configurabile solo con riguardo alla mancanza di una decisione da parte del giudice in ordine ad una domanda che richieda una pronuncia di accoglimento o di rigetto, e va escluso ove ricorrano gli estremi di una reiezione implicita o di un suo assorbimento in altre statuizioni. Occorre in premessa ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata. Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato. Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere; ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. Ciò in applicazione del principio della cosiddetta ‘ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 ###, ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014); <<### E ###> <<###> <<R.G. n. 11205/2021-SENTENZA-Pagina n. 28 di 28>> ---P.Q.M.--- ### e ### di ### in composizione monocratica, nel procedimento al R.G. n. 11205/2021, definitivamente pronunziando nel contraddittorio tra le parti, così provvede e dispone: -In accoglimento delle domande giudiziali di parte ricorrente, condanna la parte locatrice resistente << >> al pagamento in favore di parte < >> della complessiva somma di €#208.506,00 ### a titolo di indennità di avviamento ex art. 34 della legge n. 398/1972; condanna inoltre la parte a rimborsare alla società l'ul teriore importo di €#40.000,00 ### per la escussa fideiussione; entrambi gli importi monetari sono dovuti oltre ad interessi di legge maturati e maturandi dall'avvenuto rilascio immobiliare (avvenuto il ###) sino al saldo effettivo per il primo importo, mentre a far data dalla escussione della fideiussione (avvenuta in data ###) per il secondo importo; -Rigetta e disattende tutte le altre domande ed eccezioni proposte e formulate dalle parti costituite e non già sopra espressamente accolte; -Dispone l'integrale compensazione tra le parti costituite delle spese legali di procedura nel rapporto processuale in essere tra le parti con la terza intervenuta ( C.F. ; -### la parte resistente <<> > nata ad il alla refusione, in favore della controparte ricorrente < <, delle spese legali della presente procedura qui di seguito liquidate in complessivi €#14.100,00 ### per compensi professionali, oltre IVA e CPA nella misura di legge ed oltre la percentuale del 15% a titolo di rimborso dovuto per le spese forfettarie; -Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege; -Visto l'art. 429, I comma seconda parte, del c.p.c. ed attesa la ricorrenza dei presupposti di legge, atteso il proprio carico e ruolo di udienza si ritiene congruo fissare il termine di giorni 60 per il deposito della motivazione della sentenza. -Sentenza pubblicata mediante redazione ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in ### -Manda alla ### per quanto di sua competenza. ### così deciso il ###. Il Giudice
Dott. ###### P. ### P. ##### P. ###
causa n. 11205/2021 R.G. - Giudice/firmatari: N.D.