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REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA DECIMA SEZIONE CIVILE IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Giudice, dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 63486 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente TRA ### codice fiscale ###, rappresentato e difeso dall'Avv. ### presso il quale è elettivamente domiciliato in ####, ### 69, per procura in calce all'atto di citazione #### c.f. ###, rappresentata e difesa dall'Avv. ### presso il quale è elettivamente domiciliat ###, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta ### precisate dalle parti in vista dell'udienza del 17.6.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c. ### “Per la parte ###. ### deposita le presenti note di trattazione scritta l'avv. ### che si riporta alle memorie depositate e alle rassegnate conclusioni svolte nell'atto di ### in ### a ### di cui chiede l'integrale accoglimento.
La parte Opponente rileva in questa sede che la mancata ammissione delle prove articolate nella memoria ex art. 183 c,p.c. VI comma secondo termine con l'interpello e prove testimoniali apparivano del tutto rilevanti e pertinenti per la difesa di parte Opponente che doveva provare in maniera esaustiva la grave responsabilità precontrattuale messa in atto dai comportamenti e dalle azioni unilaterali della parte Opposta comprovate dalla documentazione depositata e non contestata dalla parte Opposta risultando, a nostro parere, lesivo del diritto di difesa della parte Opponente.
Comunque si ribadisce la eccezione formulata nell'atto introduttivo per la dichiarazione di incompetenza territoriale per materia del Tribunale di ### nell'emissione del decreto ingiuntivo opposto n. 11804/2022 (R.G. ###/2022), emesso dal Tribunale di ### nonché la revoca dello stesso per l'illegittimità determinata dalla carenza degli elementi essenziali di cui art. 633 cpc.
In virtù delle considerazioni svolte, si insiste per l'integrale accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, con vittoria di spese e competenze di giudizio.” ### “Nel rispetto del termine assegnato la ### opposta, contestando integralmente tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e prodotto, deposita le presenti note al fine di riportarsi a tutti i propri precedenti scritti difensivi e al fine di insistere per l'accoglimento delle istanze e delle conclusioni ivi articolate. Il tutto previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.” FATTO E DIRITTO Con atto di citazione inoltrato l'11.10.2022 per la notificazione tramite il servizio postale, ### proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 11804/2022, emesso il ### e inoltrato per la notificazione con le stesse formalità il ###, con cui il Giudice del Tribunale di ### gli aveva intimato di pagare la somma di € 10.563,77, oltre interessi e spese processuali alla ricorrente, ### la quale nel ricorso aveva esposto: che l'11.2.2022, tramite ### S.r.l.s., aveva formulato la proposta d'acquisto, irrevocabile fino al 19.2.2022, del bene immobile sito in ####, ### n. 3, e aveva consegnato all'agenzia l'assegno postale n. 7206389904-12, dell'importo di € 5.000, emesso in pari data a favore di ### proprietario dell'immobile, quale caparra confirmatoria (documento n. 2); che, in difetto della comunicazione d'accettazione, la proposta d'acquisto era divenuta inefficace, ma il #### aveva incassato l'assegno; che il bene immobile non era conforme alla normativa urbanistica ed edilizia e la ricorrente aveva subito un danno, avendo sostenuto l'esborso di € 563,77 per la locazione di un magazzino, in cui aveva ricoverato l'arredo destinato all'immobile da acquistare (documento n. 4); che, con lettera raccomandata consegnata il ###, l'esponente aveva esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2°, c.c. e diffidato il proprietario a pagare la somma di € 10.563,77 (documento n. 5).
Con l'atto di citazione, ### proponeva al Tribunale di ### la domanda: “Voglia l'###mo Tribunale di ### ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudicare: 1. In via preliminare e/o pregiudiziale si chiede alla luce di tutta la documentazione depositata in atti e per quanto dedotto ed articolato la dichiarazione di incompetenza territoriale per materia del Tribunale di ### nell'emissione del decreto ingiuntivo opposto n. 11804/2022 (R.G. ###/2022), emesso dal Tribunale di ### nonché la revoca per l'illegittimità determinata dalla carenza degli elementi essenziali di cui art. 633cpc. 2. Nel merito dichiarare legittimo il comportamento dell'###. ### che ha agito con buona fede nel rapporto precontrattuale e condannarsi la #### che ha agito in violazione dell'art. 1337 c.c. nei rapporti precontrattuali condannandola altresì al pagamento della somma di euro 3.000,00 quale risarcimento per il mancato guadagno nella successiva vendita immobiliare causata dal comportamento contrario alla lealtà, correttezza e buona fede che hanno impedito la conclusione della proposta di acquisto immobiliare del 11.2.2022 intercorsa tra le parti; 3. Per l'effetto revocare e dichiara privo di efficacia giuridica il ### n.11804/2022 (R.G. ###/2022), emesso dal Tribunale di ### il ###, per l'inadempimento contrattuale della ###ra ### condannandola al pagamento a titolo di risarcimento per la differenza di prezzo subito nella successiva compravendita immobiliare e per responsabilità precontrattuale in violazione degli obblighi previsti dall'art. 1337 c.c. nel rapporto intercorso tra le parti nella misura di ### 3.000,00; 4. Condannare la Ricorrente al pagamento in favore della parte Opponente di spese, competenze ed accessori del presente procedimento.” ### eccepiva l'incompetenza territoriale del Tribunale di ### a favore del Tribunale di Velletri, ed esponeva che la fase precontrattuale si era svolta a ### dove erano state formulate proposta d'acquisto dell'immobile ivi situato e l'accettazione, presso ### S.r.l.s.; eccepiva l'insussistenza dei presupposti previsti per la pronuncia del decreto ingiuntivo; esponeva che, con la sorella comproprietaria dell'immobile, ### aveva accettato la proposta d'acquisto e, mediante un telegramma, ne aveva dato comunicazione a ### in data ### (documenti n. 3 e 4); negava l'inerenza al rapporto de quo dell'asserito esborso di € 563,77, segnalando che, in attesa di concludere la compravendita, aveva regolarizzato l'aspetto urbanistico (documento n. 5); eccepiva l'inadempimento della controparte, la quale non lo aveva convocato dinanzi a un notaio per stipulare la compravendita; esponeva di aver poi venduto a terzi l'immobile al prezzo di € 80.000, inferiore dell'importo di € 3.000, rispetto a quello offerto dalla parte attrice, di cui chiedeva la condanna al risarcimento del danno in questa misura, a titolo di responsabilità precontrattuale.
Con decreto ex art. 168 bis, comma V, c.p.c., la prima udienza era differita al 28.2.2023. ### si costituiva in giudizio il ### e proponeva la domanda: “Voglia l'###mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, così provvedere: - in via preliminare, ai sensi dell'art. 648 c.p.c., constatato che l'opposizione ex adverso proposta non è fondata su prova scritta né di pronta soluzione, concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto n. 11804/2022 (RG ###/2022) pubblicato il ### e notificato il ###; - in via principale, per i motivi di cui sopra, previo rigetto di ogni avversa istanza e/o domanda, confermare in toto il decreto ingiuntivo opposto n. 11804/2022 (RG ###/2022) pubblicato il ### e notificato il ###; - in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'avversa eccezione preliminare in materia di competenza territoriale, concedere all'opposta i termini di legge per la riassunzione della causa innanzi al Tribunale ritenuto competente con salvezza di ogni diritto; - in ogni caso, rigettare l'avversa domanda risarcitoria poiché infondata in fatto ed in diritto: - in via istruttoria, con riserva di ulteriormente eccepire, dedurre e produrre entro i termini di legge di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., per la cui concessione si formula sin d'ora istanza, si deposita: 1. fascicolo del procedimento monitorio (RG ###/2022 - Tribunale di ###; 2. decreto ingiuntivo n. 11804/2022 (RG ###/2022) notificato; 3. Atto di citazione notificato.
Con vittoria di spese ed onorari.” Richiamato il ricorso monitorio, la parte opposta contrastava l'eccezione d'incompetenza territoriale, indicando l'obbligazione pecuniaria relativa a un credito certo, liquido ed esigibile, che andava adempiuta al domicilio del creditore, a norma degli artt. 1182, 3° comma, c.c. e 20 c.p.c.; eccepiva l'infondatezza della domanda risarcitoria dell'importo di € 3.000, poiché l'opponente aveva esercitato il recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., avvalendosi della funzione tipica della caparra, consistente nella liquidazione in via preventiva e convenzionale del risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
Respinta l'istanza proposta a norma dell'art. 648 c.p.c., concessi i termini previsti dall'art. 648 c.p.c. e prodotta documentazione, le parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa passava in decisione all'udienza del 17.6.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
Preliminarmente, si rileva che l'eccezione d'incompetenza territoriale proposta dalla parte opponente è inammissibile, dovendo essere considerato il principio secondo cui: “La parte che intenda eccepire l'incompetenza per territorio, oltre le ipotesi previste dall'art. 28 c.p.c., in base all'art. 38, comma 1°, c.p.c., ha l'onere di indicare, nel primo atto difensivo, il giudice competente e anche di contestare la competenza di quello adito, in relazione a ciascun profilo individuabile con riferimento a ogni criterio facoltativo di collegamento previsto dagli art. 18, 19 e 20 c.p.c., la cui scelta è rimessa alla parte attrice, che, in termini sostanziali, è la parte ricorrente in sede ###mancanza di questa tempestiva e specifica contestazione, non ravvisabile nella mera indicazione degli articoli del codice di procedura civile, l'eccezione d'incompetenza del giudice adito va ritenuta come non proposta, e la competenza resta radicata definitivamente presso il giudice adito (cfr. Cass. ordinanze n. 22524 del 20.10.2006; n. 24277 del 22.11.2007; n. 9316 del 9.4.2008; 15996 del 21.7.2011; n. 14594 del 21.8.2012; n. 3539 del 14.2.2014; n. 17474 del 2.9.2015; ### del 12.12.2019; n. 21989 del 30.7.2021). ### ha omesso di contestare il criterio di collegamento del forum destinatae solutionis di cui all'art. 20 c.p.c., in considerazione del luogo di residenza della controparte, risultante dall'epigrafe del ricorso monitorio e dai dati contenuti nella proposta d'acquisto del bene immobile (cfr. Cass. 9.4.1984, n. 2278; Cass. 22.6.2007, n. 14599; Cass. 9.11.2012, n. 19473) e va considerato che “Ai fini della determinazione della competenza territoriale, ai sensi del combinato disposto degli art. 20 c.p.c. e 1182 c.c., il forum destinatae solutionis, previsto dal 3º comma di tale ultima disposizione, è applicabile in tutte le cause aventi ad oggetto una somma di denaro qualora, l'attore, abbia richiesto il pagamento di una somma determinata, non incidendo sulla individuazione della competenza territoriale la maggiore o minore complessità dell'indagine sull'ammontare effettivo del credito, la quale attiene esclusivamente alla successiva fase di merito.” (Cass., Sez. 6-3 civ., ordinanza 17.5.2011, n. 10837, ivi, Rv. 617804-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., ordinanze n. 12455 del 21.5.2010 e n.10837 del 17.5.2011; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. ### del 12.12.2019).
Nel merito, l'opposizione è fondata e va accolta.
Il decreto ingiuntivo opposto dev'essere revocato, atteso il principio secondo cui: “### si chieda in via monitoria il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, conseguente ad un'implicita pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto preliminare, il diritto non può considerarsi né liquido né esigibile in quanto il suo riconoscimento dipende dalla modificazione del diritto sostanziale operata dal giudice con la sentenza costitutiva. Ne consegue che se, da un lato, il decreto ingiuntivo non può essere emesso, d'altro canto, una volta emesso, il giudice dell'opposizione non può limitarsi a dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo, ma deve pronunciarsi sull'intero rapporto dedotto in giudizio e conoscere anche la domanda di risoluzione del contratto sottesa alla richiesta di decreto ingiuntivo (Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. ### del 29/11/2022, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 666325-02).
Passando all'esame della domanda di merito di parte opposta, giova richiamare il principio di diritto, secondo cui: “Il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l'uno (disciplinato dall'art. 1326 cod. civ.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all'autore di questa, la relativa accettazione, l'altro (disciplinato dal successivo art. 1329) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell'ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell'irrevocabilità, con la duplice conseguenza di una possibile diversità di ampiezza dei due termini e della insufficienza, ai fini di siffatta acquisizione, della sola indicazione del primo. (Cass., Sez. L, sentenza n. 41 dell'11.1.1990, ivi, Rv. 464759 - 01).
Per conseguenza, è infondato l'assunto di parte opposta secondo cui la proposta avrebbe perso validità ed efficacia una volta decorso il termine di irrevocabilità (19.2.2022), per mancata comunicazione dell'accettazione da parte del proprietario del bene immobile.
In base alla documentazione in atti, risulta che il contratto preliminare di compravendita è stato stipulato mediante l'incontro della proposta d'acquisto formulata dall'attuale parte opposta su modulo prestampato da ### S.r.l.s., compilato con un testo manoscritto e firmato l'11.2.2022 dalla parte stessa, con l'accettazione dell'opponente il successivo giorno 15, mediante sottoscrizione dello stesso testo, in calce alla parte intitolata “### del venditore”, che è stata firmata anche dalla comproprietaria dell'immobile (documento depositato dall'opponente il ###, nel secondo termine ex art. 183, c. VI, c.p.c.).
La parte opposta non ha specificamente contestato, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., la ricezione del telegramma del 15.2.2022 (documento n. 4), con cui l'agenzia immobiliare le ha comunicato l'accettazione della proposta da parte del promissario venditore; in particolare, la prima non ha contestato la corretta indicazione del proprio indirizzo in #### n. 14, riportato nella proposta contrattuale e nell'epigrafe del ricorso monitorio, luogo in cui le è stato trasmesso il telegramma, né ha allegato o provato alcun fatto impeditivo della ricezione del telegramma. Infatti, l'opposta si è limitata a negare la comunicazione dell'accettazione della proposta d'acquisto in questa forma pattuita alla clausola n. 7 del contratto, che ha fatto derivare da questa evenienza la stipulazione del preliminare.
La comunicazione dell'accettazione della proposta d'acquisto mediate l'invio di un telegramma è stata espressamente prevista alla clausola n. 7 della proposta d'acquisto, rubricata “### del contratto (contratto preliminare)”, che statuisce “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (###, non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del ### la relativa comunicazione potrà prevenire al proponente ance tramite l'agente immobiliare mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o telefax al seguente numero”.
Il perfezionamento del contratto preliminare in data ### risulta confermato dalla scelta dell'istituto cui la parte opposta ha fatto ricorso, esercitando il diritto di recesso di cui all'art. 1385, comma 2°, c.c., con domanda di pagamento del doppio della caparra versata, e ciò presuppone l'esistenza e la validità del contratto preliminare cui la caparra confirmatoria accede.
Contrariamente a quanto sostenuto da parte opposta, l'incasso, in data ###, da parte del promissario venditore, dell'assegno n. 7206389904-12 dell'importo di € 5.000 non costituisce inadempimento, mentre si tratta di un comportamento conforme ai doveri di corretta esecuzione del contratto e del patto confirmatorio ad esso accessorio, atteso che “La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l'effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l'assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all'inadempimento della controparte il mancato incasso dell'assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l'eccezione di inadempimento (Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 10366 del 31.3.2022, ivi, Rv. 664329 - 01).
Circa la dedotta difformità dell'immobile dalla disciplina edilizia e urbanistica, che avrebbe costituito inadempimento contrattuale del promissario venditore, si osserva che l'opponente ha dimostrato l'avventa regolarizzazione di tale aspetto, avendo prodotto il progetto di “### ai sensi dell'art. 9 bis del D.P.R. 380/01. Per un immobile realizzato ante '67 sito in ### 3 _distinto in catasto F. 39 part. 85” del 22.4.2022 (documento n. 5).
E' incontroversa l'omessa indicazione del notaio prescelto da parte dell'opposta e la mancata convocazione delle parti dinanzi al notaio per la stipula del rogito definitivo, come previsto dalla clausola n. 3 del contratto preliminare.
Pertanto, non si può ritenere che il promissario venditore sia incorso nel grave inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita stipulato in data ###, la cui risoluzione è imputabile a ### la quale non ha diritto a conseguire il pagamento della somma di € 10.000 pari al doppio della caparra, né l'ulteriore risarcimento del danno avendo agito a norma dell'art. 1385, comma 2°, Risulta parimenti infondata la domanda di risarcimento del danno di € 3.000 proposta da ### al riguardo, si richiama il principio secondo cui “Le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono limitarsi alla prospettazione della condotta colpevole della controparte, ma devono comprendere la descrizione delle specifiche lesioni patrimoniali e/o non patrimoniali derivanti da tale condotta, dovendo l'attore porre il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi gli vengono imputati, a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento dell'onere probatorio” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza 18.1.2012, n. 691, Rv. 621357).
La domanda risarcitoria in parola è stata formulata in modo generico, nell'assoluto difetto di allegazione e prova di alcuna concreta circostanza di fatto atto a denotare il nesso di causalità tra l'inadempimento della promissaria acquirente e la diminuzione nell'ordine di € 3.000 del prezzo di vendita dell'immobile promesso in vendita.
Il parziale accoglimento dei motivi di opposizione, comporta la compensazione della metà delle spese processuali, che, per la residua parte dovuta, si liquidano come in dispositivo a favore dell'opponente, in base al D.M. 147-2022, in considerazione del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, con istruttoria documentale. P.Q.M. Il Tribunale definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, respinge l'eccezione d'incompetenza territoriale di questo Tribunale alla cognizione dell'opposizione proposta da ### nei confronti di ### avverso il decreto ingiuntivo n. 11804/2022 (n. ###/2022 R.G.), di cui dispone la revoca, con il rigetto della domanda proposta da ### nei confronti dell'opponente e della domanda risarcitoria formulata da quest'ultimo; compensa la metà delle spese processuali e condanna ### a rifondere a ### il residuo importo, che liquida in € 2.319,00 (118,50 anticipazioni, 460 fase di studio, 390 fase introduttiva, 500 fase istruttoria, 850,50 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge. ### 3.12.2025
Io sottoscritto Avv. ### (c.f. ###), con ### in #### n. 51, già difensore della ###ra ### ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 3-bis comma 2 e 6 comma 1 della L.53/94 così come modificata dalla lettera d) del comma 1 dell'art. 16-quater, D.L. 18 ottobre 2012, n.179, aggiunto dal comma 19 dell'art. 1, L. 24 dicembre 2012, n.228 e dell'art. 22 comma 2 del ### legislativo 7 marzo 2005, n.82 e ss.mm., che il file denominato “15653519s.pdf”, contenente la sentenza n. 17018/2025 emessa dal Tribunale di ### è un duplicato informatico estratto, in data odierna, dal fascicolo telematico del procedimento portante R.G. 63486/2022. ### 14.01.2026 Avv. ### Aniello
causa n. 63486/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Daniela Gaetano