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TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI 1^ ### in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato, Dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. A.C. al n. 9072/2003, posta in deliberazione all'esito dell'udienza del 30.09.2021 e vertente fra le parti: ### nato a ### il ###, rappresentato e difeso, giusta mandato in atti, dall'Avv. ### con ### legale in ### alla via G. ### n.16. - ATTORE - D'### nato a ### (### il ###, e #### nata a ### (### il ###, entrambi rappresentati e difesi, giusta mandato in atti, dall'Avv. ### con ### legale in ### alla via ### n. 65. - CONVENUTI - ###, V ### nn. 11/13/15, ### - ### in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato, difeso e domiciliat ###atti. - CONVENUTO - ### & C. ### P. IVA ###, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliata presso lo ### legale del ridetto difensore sito in ### alla ### n. 33. - ### - OGGETTO: “### istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni”. CONCLUSIONI: ###esito dell'udienza virtuale di precisazione delle conclusioni del 30.09.2021, il sottoscritto G.U., assumeva la causa in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato, ### conveniva in giudizio i coniugi D'### e ### all'epoca dell'instaurazione del giudizio, entrambi residenti in ### - ### alla via ### n. 15, vico V, scala C, e il ### di via ### n. 5, ###, ### - ### in persona del rappresentante pro tempore Dott. ### e deducevano quanto di seguito. ### era proprietario dell'appartamento sito in ### - ### alla via ### n. 15 ###, l° piano, scala “C”, per averlo acquistato dall'### di ### & C. S.n.c., con atto pubblico del 02.01.1996 innanzi a ### di ### (all. l, atto introduttivo); -contestualmente all'acquisto della proprietà esclusiva dell'appartamento, ### come altri condomini, “acquistava la quota di proprietà del muro perimetrale comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 1, nonché dell'area condominiale adibita a parcheggio”.
Infatti, in detto atto, si precisava che “ad eccezione di quelle appena indicate (le aree che figurano come pertinenze esclusive di singole unità immobiliari), tutte le altre aree scoperte sono condominiali e, insieme con parte del piano interrato, sono state vincolate a parcheggio, da ultimo con il citato atto a mio rogito del 9 marzo 1994; sulle dette zone vincolate a parcheggio la parte acquirente ha il diritto, per sé e aventi causa a qualunque titolo, di parcheggiare quattro autovetture; tale diritto si concretizzerà nel godimento perpetuo ed esclusivo dei posti auto contrassegnati in loco con i numeri 11, 12, 16 e 17” (art. 2 atto pubblico citato e visura catastale relativa al parcheggio condominiale, all. n. 2). Successivamente, la predetta impresa costruttrice realizzava due aperture con relativi cancelli sul muro perimetrale di proprietà comune, in corrispondenza dei cortili di pertinenza dell'unità abitativa sottostante quella di proprietà dell'attore ### -di questi varchi, uno, quello retrostante, mette in comunicazione uno dei detti cortili con l'area condominiale destinata a parcheggio (come da fotografie all. n. 3 all'atto di citazione), l'altro, quello antistante, mette in comunicazione il secondo dei cortili de quibus con la strada pubblica (come da fotografie all. n. 4 all'atto di citazione). Con atto pubblico del 25.06.1996, l'appartamento sottostante quello di proprietà dell'istante veniva acquistato dai coniugi, odierni convenuti, D'### e ### (come da all. n. 5); anche in detto atto, come per quello testé citato, si precisava che l'area scoperta, vincolata a parcheggio, era condominiale e sulla stessa D'### aveva “un diritto di godimento perpetuo di parcheggiare un'autovettura” sul “posto auto numero 3” (cfr. punto 2 atto citato); -i due varchi sul muro perimetrale, con i cancelli ivi esistenti, avevano, in questi anni, determinato, nella mente dei coniugi D'### - ### l'errato convincimento di essere titolari, nei confronti degli altri comproprietari dell'intero complesso edilizio, costituito dalle scale A, B e C, di una servitù di passaggio e di transito attraverso il muro condominiale e, con riferimento al solo varco realizzato in corrispondenza del cortile retrostante, sull'area condominiale vincolata, esclusivamente, a parcheggio delle autovetture; -tale destinazione risultava sia dallo stato dei luoghi, sia dagli atti pubblici di acquisto degli immobili, sia dalla documentazione catastale, ove si appurava che detta area, identificata quale sub) 1 della particella 676 del foglio n. 2, era destinata ad “accesso ed area di manovra” delle vetture (come da mappa catastale citata, all. n. 2 atto di citazione); - mediante le predette aperture il D'### inoltre, “utilizzava illegittimamente i propri cortili per il transito e il parcheggio di autovetture e mezzi agricoli, per il ricovero di strumenti di lavoro e alloggio di animali, nonché per il deposito di masserizie varie e sostanze nocive” (come da fotografie riproducenti i due cortili del D'### all. n. 6 atto di citazione); -sicché tale utilizzo, in via di mero fatto, era di considerarsi illegittimo oltre che lesivo dei diritti di ### Era interesse dell'attore ### porre rimedio all'illegittima situazione di fatto che i coniugi convenuti D'### avevano determinato in danno dell'istante.
Quanto all'apertura dei due cancelli sul muro perimetrale di proprietà comune, per cui è lite, erano ravvisabili gli estremi di una condotta illegittima per la violazione delle norme sulla comunione ex art. 1102 c.c. e sul ### negli edifici ex art. 1120 e segg., nonché per la mancanza di autorizzazioni amministrative. ### dei due cancelli sul muro perimetrale di proprietà comune, realizzata senza il consenso di ### nonché degli altri comproprietari di detto muro, era stata operata in palese violazione delle norme sulla comunione e in particolare degli artt. 1102 e 1120 c.c. che sanciscono il divieto di tutte le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico. Nel caso di specie, non vi era chi non vedesse come, l'abbattimento di sezioni del muro portante dell'edificio, aveva comportato una lesione dell'integrità dell'edificio, per averne compromesso la sicurezza ed il decoro architettonico, nonché alterato la destinazione, di recinzione del complesso edilizio. Andava, altresì, precisato che le due aperture sul muro perimetrale comune erano state realizzate senza le necessarie autorizzazioni dell'### e, fino a quel momento, risultavano abusive anche sotto l'aspetto amministrativo. Con istanza del 25.11.1996, infatti, successiva alla comunicazione di fine lavori indicata nel 10.08.1996, la ### S.a.s comunicava l'avvenuta realizzazione dei cancelli al Comune di ### (come da all. n. 7); -il Comune, dopo uno scambio epistolare intervenuto con il legale del ### (come da all.ti n. 8, 9 e 10), comunicava definitivamente l'illegittimità dei due cancelli anche sotto il profilo delle autorizzazioni amministrative (come da all. n. 11), perché non previsti nell'istanza di concessione edilizia n. 824/95 (come da all. n. 12).
In ogni caso, difettava radicalmente un titolo negoziale in forza del quale i coniugi convenuti potessero esercitare legittimamente quella stessa servitù di passaggio che veniva esercitata in via di mero fatto, con evidente pregiudizio per l'attore ### Sicché, a prescindere da ogni pur lecita considerazione attinente ai profili amministrativistici concernenti la regolarità urbanistica ed edilizia della realizzazione in loco dei due cancelli, era indubitabile il dato della insussistenza, nel caso di specie, di un diritto reale di godimento, nei termini di un diritto di servitù di passaggio carrabile, che potesse essere riferito ai coniugi D'### e ### Questi ultimi si continuavano ad utilizzare i varchi di cui trattasi, per tutto il periodo successivo alla loro apertura su muro perimetrale condominiale, in quanto sorretti dal convincimento, ad un tempo fermo e infondato, della riconducibilità dell'utilizzo dei varchi medesimi all'esercizio di un diritto reale di servitù; -andava, in ogni caso, censurata l'inerzia dei due amministratori condominiali, che si erano avvicendati nel tempo, posto la ridetta inerzia aveva impedito una risoluzione dell'insorta controversia nell'ambito condominiale, così costringendo ### ad intraprendere l'odierna controversia per vedere riconosciuti i propri diritti dall'autorità giudiziaria.
Potevano, quindi, agevolmente individuati i singoli e concreti profili di pregiudizio, correlati all'illegittimo esercizio, in via di fatto, della servitù di passaggio carrabile per cui è procedimento.
Detti pregiudizi andavano identificati, innanzitutto, con la lesione della servitù esistente in favore di parte attrice, di affaccio e di sporto, nonché con il superamento del normale limite di tollerabilità delle immissioni provocate dalle condotte dei coniugi convenuti; -la decisione di ### e dei componenti il proprio nucleo familiare di acquistare l'appartamento ove abitavano, fuori dal centro abitato e in prossimità della campagna, fu dettata principalmente dal precario stato di salute del medesimo che, avendo subito un delicato intervento chirurgico e gastrectomia per c.a. dello stomaco (come da all. n. 14) e collocato in pensione, per tale infermità, dall'### (come da all. n. 15), aveva necessità di fissare la propria dimora in una zona il più possibile lontana dallo smog e dai rumori. Il progetto della ### S.a.s. approvato dal Comune di ### che prevedeva la destinazione a “cortile condominiale” dell'area scoperta a piano terra, accompagnato dalla promessa del costruttore che detta area sarebbe stata adibita a “verde condominiale”, soddisfaceva pienamente i desiderata della famiglia ### Ma, ben presto, l'istante, preso possesso dell'immobile e stipulato l'atto di acquisto, non tardava ad accorgersi che il costruttore, disattendendo le promesse iniziali e mal ripagando la fiducia in lui riposta dal ### (che pervenne alla stipula dell'atto pubblico ritenendo inutile l'assistenza del legale) aveva frazionato l'area condominiale e la aveva alienata ai proprietari degli appartamenti siti al piano terra, creando dei cortili di pertinenza delle singole proprietà individuali. Questo ed altri abusi avevano, per lungo tempo, precluso l'ottenimento dell'abitabilità da parte del Comune di ### (come da comunicazione di diniego dell'abitabilità del 28.04.1997 del Comune di ### all. n. 10). Stante il pregiudizievole contenuto dell'atto pubblico di acquisto dell'appartamento, il ### non aveva potuto intraprendere ogni più opportuna e doverosa iniziativa giudiziaria nei confronti della società costruttrice per la risoluzione contrattuale della compravendita. Ma questo non significava che il medesimo dovesse comunque continuare a subire gli effetti lesivi di un uso illecito dei cortili da parte del D'### Come sopra precisato, infatti, mediante le aperture sul muro perimetrale, il D'### utilizzava illegittimamente i propri cortili per il transito e il parcheggio di autovetture e, specialmente quello retrostante, di mezzi agricoli, per il ricovero di strumenti di lavoro e alloggio per il proprio cane, nonché per il deposito di masserizie varie e sostanze nocive (es: concimi, diserbanti, ecc.) evidentemente utilizzate per l'attività svolta in campagna (come da all. n. 6 sopra citato). Tale destinazione e tale concreto utilizzo determinavano, da un lato, una lesione della servitù di affaccio e sporto, gravante su detti cortili, in favore dell'appartamento di ### come risulta dall'atto di compravendita dell'immobile (all. n. 1 sopra citato), dall'altro provocavano, quotidianamente, verso gli appartamenti siti ai piani superiori e, in special modo, quello di ### immissioni di ogni genere assolutamente non tollerabili. ###, infatti, era costretto a subire immissioni di fumo, esalazioni e, anche nelle primissime ore della mattina, immissioni di rumori ed esalazioni di gas di scarico derivanti dall'accensione dei mezzi del D'### (un'autovettura diesel ### tg. ### un treruote marca ### tg. ### e varie motozappe, i cui motori a scoppio venivano accessi durante le operazioni di carico e scarico dal treruote); -l'aver adibito, inoltre, da parte del D'### il cortile retrostante ad alloggio per il proprio cane, determinava continue immissioni di latrati, guaiti e strepiti che arrecavano disturbo alle occupazioni e al riposo di ### e dei suoi familiari, con palese violazione di quanto disposto dall'art. 659 c.p. e dall'art. 43 del Regolamento di ### del Comune di ### (come da all. n.16); -la permanenza del cane del D'### nel cortile retrostante determinava, inoltre, la propagazione, verso l'appartamento del ### di odori fatiscenti causati dalle feci e liquami organici del suddetto animale, mai prontamente ripuliti dal D'### in dispregio delle più elementari norme di pulizia ed igiene, nonché in violazione di quanto disposto dall'art. 62 del citato regolamento comunale; -tali immissioni impedivano all'istante e a chiunque sostasse sul balcone del ### prospicente su detto cortile, non solo di affacciarsi ma, ancor più, di intrattenersi sul balcone medesimo, determinando, così, rilevanti danni a ### sia di natura reale che personale, in relazione ai quali si formulava espressa richiesta di risarcimento; -era evidente che, avuto riguardo alla condizione dei luoghi e allo stato di salute di ### le immissioni provenienti dai cortili sottostanti l'immobile di proprietà dello stesso, andavano inibite, sia perché esse comportavano una preclusione del suo diritto di affaccio e sporto, sia perché le stesse non rientravano nel concetto di normale tollerabilità prevista dall'art. 844 c.c. e, ancora, perché contrarie alle norme contenute nel ### di ### del Comune di ### Alla presente iniziativa giudiziaria, l'attore non si sarebbe determinato, se D'### avesse destinato i due cortili, se non necessariamente ad area verde, quantomeno ad un utilizzo rispettoso dei diritti degli altri condomini; -tanto era stato del tutto correttamente fatto dagli altri proprietari, con riferimento ai rispettivi cortili a piano terra (come da fotografie del prospetto degli altri cortili, all. n. 17), e nel rispetto dell'iniziale idea del progettista dell'intero complesso condominiale.
Già in passato, per l'illegittima realizzazione, da parte del D'### di una tettoia nel cortile retrostante (come da foto tettoia, all. n. 18), solo il provvedimento dell'autorità giudiziaria aveva convinto l'autore dell'illecita opera, odierno convenuto, all'eliminazione della stessa (come da all. 19). ### aveva sempre confidato nel fatto che il proprio vicino, di tale esperienza giudiziaria, ne avesse fatto tesoro, onde prevenire, per il futuro, altre inutili azioni giudiziarie tra condomini, ricevendone, tuttavia, un'amara delusione.
Tanto premesso e ritenuto, ### citava in giudizio i coniugi D'### e ### all'epoca dell'instaurazione del giudizio, entrambi residenti in ### - ### alla via ### n. 15, vico V, scala C, e il ### di via ### n. 5, ###, ### - ### in persona del rappresentante pro tempore Dott. ### per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: -accertare e dichiarare, per i motivi tutti sopra esposti, l'illegittimità dei varchi presenti sul muro perimetrale comune in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei coniugi D'### - ### e, per l'effetto, ordinare ai medesimi l'eliminazione dei cancelli ivi apposti e la chiusura dei predetti varchi; -accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 949 c.c., l'inesistenza della servitù di passaggio, e di ogni ulteriore annessa e connessa servitù, vantata dai coniugi D'### - ### a carico della proprietà comune ed esercitata mediante il transito attraverso il muro perimetrale comune e l'area condominiale adibita e vincolata a parcheggio e, per l'effetto, ordinare ai medesimi coniugi D'### e ### l'immediata chiusura dei due varchi esistenti sul muro perimetrale, in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei predetti convenuti; -ordinare, altresì, ai coniugi D'### e ### la cessazione di ogni turbativa e molestia causata al possesso e al godimento del diritto di proprietà di ### e degli altri condomini, mediante l'illegittimo esercizio della servitù sopra specificata; -in via subordinata e nella denegata ipotesi di accertamento della servitù di passaggio pedonale a carico della proprietà comune in favore della proprietà esclusiva di D'### e ### accertare e dichiarare la giusta estensione ed il giusto esercizio della medesima servitù ex artt. 1063 c.c. e segg., nonché l'avvenuto aggravamento della stessa in danno della proprietà comune ex art. 1067 c.c., 10 comma, e, per l'effetto, ordinare ai medesimi convenuti il ripristino della servitù, attraverso la sua effettiva conformazione al diritto realmente posseduto; condannare in ogni caso i convenuti D'### e ### al risarcimento dei danni in favore di ### nella misura da accertarsi in corso di causa; -accertare e dichiarare l'illegittima utilizzazione, da parte dei coniugi D'### - ### dei due cortili di loro proprietà, in quanto lesiva del diritto di affaccio e di sporto, su detti cortili, posseduto dalla proprietà dell'istante; -per l'effetto, vietare, ai coniugi D'### - ### di utilizzare i medesimi cortili per il transito e il parcheggio di mezzi a motore, ivi compresi i mezzi agricoli, per il ricovero di strumenti di lavoro e alloggio di animali, nonché per il deposito di masserizie varie e sostanze nocive; -vietare, in ogni caso, qualsiasi ulteriore e diverso utilizzo dei cortili che fosse lesivo del pieno diritto di affaccio e sporto del ### -accertare e dichiarare, ex art. 844 c.c. l'illiceità delle immissioni derivanti da detti cortili e, per l'effetto, ordinare, ai coniugi D'### - ### l'immediata eliminazione delle cause delle stesse; -condannare, in ogni caso, i convenuti al risarcimento dei danni in favore dell'istante nella misura che sarebbe accertata in corso di causa; -il tutto, con vittoria di spese, diritti e onorari di causa. Il medesimo attore, in via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale di D'### sulle posizioni di cui ai nn. 3, 5 e 6 della narrativa dell'atto di citazione, nonché prova testimoniale sulle medesime circostanze, ed altre a precisarsi, mediante i testi ###### tutti da ### ed altri da indicarsi. Inoltre, l'istante chiedeva, sempre sul piano istruttorio, disporsi C.T.U., attraverso la quale, previa constatazione dello stato dei luoghi e preventivo esame della documentazione amministrativa, si accertasse: 1) che i varchi realizzati sul muro perimetrale comune erano illegittimi e abusivi e tali da compromettere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico della cosa comune; 2) l'inesistenza di qualsivoglia servitù, specie quella di passaggio e transito, a carico della cosa comune e in favore dei coniugi D'### - ### 3) l'illegittimo utilizzo e destinazione dei cortili di proprietà dei coniugi D'### - ### e la lesione che detto utilizzo comporta alla servitù di affaccio e sporto gravante su detti cortili; 4) l'intollerabilità delle immissioni propagate da detti cortili verso la proprietà di ### 5) ogni ulteriore elemento e circostanza di fatto rilevanti ai fini della decisione.
Con comparsa di costituzione e risposta, contenente chiamata nel giudizio ex art. 106 c.p.c., si costituivano in giudizio i convenuti coniugi D'### e ### i quali deducevano quanto di seguito. Andavano contestati, impugnati e respinti interamente e puntualmente tutti gli assunti, le deduzioni e le pretese avversarie; infatti, la domanda di parte avversa, con il suo contenuto giuridico, andava disattesa e rigettata, in quanto infondata in fatto e diritto, anzi, essendo la stessa artata e temeraria, nonché lesiva del diritto soggettivo dei convenuti al godimento del proprio bene immobile. Andava, in ogni caso, osservato quanto di seguito.
Con atto pubblico stipulato in data ### per ### di ### rep. N. 40881 registrato in ### il ### al n. 8155 e trascritto presso la conservatoria RR. II. di ### in data ###, ai nn. 18874/14268 (doc. 3, fascicolo di parte), i coniugi D'### - ### acquistavano, dall'### di ### & C. s.n.c., l'immobile costituente porzione del fabbricato di nuova costruzione in ### - ### con accessi pedonali e carrabili dalla 5^ traversa di via ### servito da tre scale, e precisamente: “appartamento ubicato al piano rialzato della scala C, con ingresso a sinistra salendo una piccola rampa di scale, composto di tre vani ed accessori, tra i quali i cortili antistanti e retrostanti, confinante con detta via, vano scale, altro appartamento sullo stesso piano; locale deposito al piano seminterrato della stessa scala C, con ingresso di fronte per chi discende le scale, percorre il piccolo braccio di corridoio a destra, confinante con altri locali, corridoio d'ingresso e intercapedine; il tutto in catasto alla partita 103924 in ditta alla società venditrice, foglio 2 sez. PA”. Nella stessa occasione dinanzi al ### con atto rep. n. 40482, racc. n. 11399 registrato a ### il ### al n. 740, i coniugi D'### - ### stipulavano con ### la permuta del posto auto n. 7, appena assegnato in proprietà con il primo atto, in cambio del posto auto n. 3, già in proprietà della condomina ### (doc. 4, fascicolo di parte), al fine di consentire all'impresa costruttrice la pattuita realizzazione di un cancelletto di passaggio diretto dal cortile interno dell'unita immobiliare acquistata, all'adiacente posto auto n. 3. Di conseguenza, lo stesso venditore, quale impresa costruttrice, provvedeva a realizzare quanto convenuto in preliminare di vendita del 24.01.1995, installando due cancelli in dotazione esclusiva all'immobile acquistato dai coniugi D'### uno per accedere dal cortile posteriore al posto auto situato nella adiacente area scoperta di pertinenza condominiale; il secondo di accesso al cortile anteriore, dalla strada privata. Pertanto l'impresa ### presentava, in data ###, al Sindaco della ### di ### regolare comunicazione di variante, in conformità a quanto realizzato (doc. 5, fascicolo di parte), restando comunque obbligata a far tenere la piena certificazione di conformità e dichiarazione di abitabilità da parte dell'### competente in favore degli acquirenti dell'immobile. Di tanto i coniugi D'### - ### intendevano essere garantiti avverso la proposta domanda e dichiaravano di voler chiamare nel processo, a termini dell'art. 106 c.p.c., l'impresa costruttrice a garanzia dell'evizione e per il risarcimento dell'eventuale danno quanti minoris. Comunque, con riserva di specifiche eccezioni e deduzioni al seguito della costituzione del terzo interveniente, andava osservato, di contro alla contestazione dell'attore, circa l'illegittima apertura dei due cancelli sul muro perimetrale, quanto segue: come dichiarato e documentato negli atti pubblici di vendita delle unità immobiliari e, specificamente, nell'atto di acquisto da parte di ### per ### di ### in data ###, dallo stesso attore esibito, l'impresa ### “si riserva espressamente la facoltà di apportare modifiche e varianti alle aree scoperte condominiali... vincolate a parcheggio; la parte acquirente rilascia, in proposito, alla società venditrice medesima, che accetta, ampio mandato con rappresentanza, irrevocabile, gratuito a redigere, sottoscrivere e presentare alle competenti autorità amministrative tutta la documentazione a tale scopo necessaria ...”. Pertanto, l'impresa costruttrice, aveva titolo ed espresso consenso preventivo da parte dei suoi aventi causa per acquisto delle unità immobiliari, ad apportare varianti al progetto e modifiche al complesso edilizio, quali, in specie, l'apertura dei due cancelli in questione.
Inoltre, essendo i due varchi posti nelle mura perimetrali di cinta, non portanti, come lo stesso ### affermava in atto di citazione, e come risultava da mappe catastali, non si vedeva quale pregiudizio potessero arrecare alla stabilità dell'intero edificio. Di più, per costante interpretazione giurisprudenziale dell'art. 1102 comma 1, parte II, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio, legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso a locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'utilizzo del muro - cioè la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione (sent. Cass. Civ. Sez. II, 18.02.1998 n°1708). A ben guardare, quindi, nessuna servitù era stata istituita di fatto dai coniugi D'### - ### diversamente da quanto sostenuto dall'attore, posto che gli stessi coniugi si erano limitati a utilizzare al meglio la cosa comune, senza peraltro, distrarla dalla sua destinazione primaria di recinzione. Infine, nessuna illiceità poteva essere contestata al D'### quanto all'uso dei cortili di proprietà, giacché non si vedeva quale danno egli arrecasse agli altri condomini e meno che meno alla cosa comune, ricoverando nel cortile interno, di esclusiva proprietà, gli strumenti del proprio lavoro; similmente, non si poteva considerare superata la normale tollerabilità dalle emissioni di fumo ed esalazioni dall'auto parcheggiata nel posto assegnato, considerato anche il fatto che tali emissioni non potevano essere imputate al solo D'### dal momento che all'interno dell'area condominiale scoperta, destinata espressamente dall'origine a parcheggio, esistevano numerosi posti auto assegnati ed utilizzati dai rispettivi proprietari. Ugualmente, del tutto tollerabili dovevano ritenersi, avuto riguardo all'uomo medio, i rumori prodotti dal cane, unico animale domestico detenuto, nel cortile, dal D'### di piccola taglia, le cui feci, prontamente rimosse dai padroni del quadrupede, non potevano essere tali da ledere o impedire l'esercizio del diritto di affaccio e sporto del ### Da tutto quanto esposto, dedotto ed eccepito, conseguivano le eccezioni e le domande che venivano, di seguito, formulate.
Quanto al merito, quindi, i convenuti, con la propria costituzione in giudizio, intendevano formulare, expressis verbis, domanda di chiamata in causa, in garanzia, del costruttore venditore ### già di ### & C. s.n.c., attualmente di ### & C. s.n.c.; pertanto, si chiedeva che il G.I. designato fissasse nuova prima udienza di comparizione delle parti, con contestuale assegnazione di termine, per la citazione del suddetto costruttore venditore, quale terzo in causa, affinché, all'esito della rituale integrazione del contraddittorio, i convenuti coniugi D'### e ### ottenessero “pronunziarsi Giustizia con l'accoglimento dell'eccezioni tutte innanzi formulate e delle conclusioni di seguito rassegnate”.
Tutto ciò premesso e ritenuto, D'### e ### ut supra rappresentati e difesi, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, chiedevano che: -fosse rigettata, come inammissibile, comunque assolutamente infondata in fatto e in diritto, l'avversa domanda in atto di citazione, disponendo altresì la cancellazione del gravame trascritto presso la ### di ### a spese e carico di parte attrice. Il tutto, con la condanna di parte attrice, alla luce della temerarietà della sua azione, alla rifusione delle spese di causa, aggravate dalla commisurazione di un ulteriore importo che si sarebbe dovuto aggiungere, a titolo risarcitorio, ex art. 96 c.p.c., a quello già liquidato secondo soccombenza, a norma dell'art. 91 c.p.c. Parte convenuta, in subordine, nella deprecata eventualità di accoglimento totale o parziale della domanda attrice di cui ai punti A), B) e C) dell'atto di citazione, chiedeva che l'### fosse condannata a prestare garanzia per l'evizione e, per l'effetto, a rivalere i convenuti di ogni danno o diminuzione patrimoniale imputabile alla responsabilità del costruttore-venditore, per aver riscosso il prezzo. Pertanto, si rendeva necessario, in via del tutto preliminare, che il G.I. designato volesse, a termini dell'art. 269 c.p.c., differire l'udienza di prima comparizione, fissando, con decreto, la data di nuova udienza allo scopo di consentire, nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c., la citazione del terzo chiamato in garanzia, ### di ### & C. s.n.c. con sede in ### alla via ### 54/C e in persona del socio amministratore, #### Con provvedimento del 11.11.2003, il G.I., assegnatario pro tempore del fascicolo processuale, autorizzava la chiamata in causa dell'impresa ### in persona del suo socio amministratore e legale rappresentante, #### e fissava, ai fini della ridetta citazione, la nuova udienza del 26.04.2004.
Con memoria di costituzione depositata in data ###, si costituiva il ### di via ### V ### nn. 11/13/15, ### - ### in persona dell'amministratore pro tempore, Dott. ### e deduceva quanto di seguito.
Anteriormente al compiuto esame delle avverse deduzioni, appariva opportuno svolgere le seguenti brevi considerazioni. Era davvero singolare che l'attore imputasse “all'inerzia dei due amministratori condominiali, che si erano susseguiti nel tempo, la mancata risoluzione dell'insorta controversia”, non avendo costoro, riconosciuto dalla legge, alcun potere di comporre, alla stregua di arbitri, una lite che atteneva ai limiti del dritto di godimento di ciascun ### sulle parti comuni, ma soprattutto sulle parti di esclusiva pertinenza. Era singolare che l'attore, dopo aver denunciato la suddetta inerzia, avesse atteso quasi otto anni prima di “vedere riconosciuti i propri diritti dall'autorità giudiziaria”, decidendo di attivarsi, con cronometrico tempismo, proprio quando il suo principale contraddittore, vale a dire i coniugi D'### avevano deciso di liberarsi definitivamente dell'immobile il cui godimento tanto disturbo aveva arrecato alla quiete del ### Era singolare, inoltre, che l'attore contestasse ai coniugi D'### l'illegittima realizzazione di due cancelli su proprietà condominiale nella consapevolezza che le opere in questione fossero state realizzate dall'impresa ### di ### & C. S.n.c., proprietaria dell'intero complesso condominiale prima di trasferire le singole unità immobiliari agli attuali proprietari.
A fronte di tali rilievi, il ### convenuto non poteva non auspicare tra le parti, come finora invano aveva predicato, una definizione bonaria della presente controversia che, senza ledere l'integrità delle cose comuni, avesse salvaguardato, nel contempo, gli interessi e le prerogative dei singoli condomini nel godimento sia delle parti comuni sia di quelle di rispettiva pertinenza, in conformità ai poteri riconosciuti dalla legge e dai titoli di acquisto di ciascuno.
Ciò posto, nei limiti di quanto attiene alla posizione processuale assunta in questa sede dal ### litisconsorte necessario, nei cui confronti, al di là di semplici recriminazioni prive di alcuna valenza giuridica, non è stata rivolta alcuna delle domande di condanna formulate dal ### nei confronti dei coniugi D'#### restando quanto innanzi, valeva a dire la condivisibile ed astratta esigenza di tutela dell'integrità delle proprietà condominiali, fatta propria dall'attore, non pareva affatto che, nel caso di specie, l'apertura dei due cancelli sul muro perimetrale di proprietà comune ad opera dell'impresa costruttrice, nonché già proprietaria dell'intero edificio in contestazione, valeva a dire l'impresa ### di ### & C. S.n.c., apertura realizzata prima del trasferimento delle singole unità immobiliari in questione, avesse comportato una lesione all'integrità dell'edificio non essendo stata abbattuta alcuna sezione del muro portante che potesse comprometterne la sicurezza e il decoro architettonico. Né pareva che fosse stata, in tal modo, alterata la destinazione di recinzione del complesso edilizio. Invero, al di là di formule astratte, il ### convenuto non intendeva affatto pregiudicare, a priori, le legittime aspirazioni del ### nella veste, di tutore condominiale, ma restava in attesa di conoscere, in concreto, anche attraverso l'ausilio di tecnici di parte, la consistenza delle prospettate lesioni.
Per quanto concerneva, poi, la denunciata mancanza delle necessarie autorizzazioni da parte dell'### in ordine alle due aperture sul muro perimetrale, per quanto fosse dato sapere, anche attraverso l'esame della documentazione ex adverso esibita, l'impresa ### di ### & C. S.n.c., con comunicazione del 25.11.1996 (prot. 59703), pareva avesse ufficializzato al Comune di ### la realizzazione, all'interno delle proprietà condominiale, dei due cancelli, così come evidenziati nel grafico allegato (doc. 2, memoria di costituzione). Non risultava che l'### del Comune di ### nonostante la conoscenza delle opere realizzate, in parziale difformità del progetto iniziale, avesse mai sancito l'illegittimità dei due cancelli anche sotto il profilo delle autorizzazioni amministrative. Anzi, sembrava desumersi proprio il contrario laddove il Comune di ### nella persona del Dirigente del ### abitabilità nonché del ### della ### e ### dopo un approfondito esame dello stato dei luoghi attraverso l'ispezione tecnica del 08.06.2001, dando atto dell'eliminazione dei motivi che avevano reso parzialmente abitabile l'edificio di proprietà dei coniugi D'### con determinazione del 18.07.2001 (prot. 6491/01 U.T. pratica n. 6765), avrebbe dichiarato, a tutti gli effetti di legge, la definitiva abitabilità dell'immobile di proprietà dei coniugi D'### ritenendo sanata ogni eventuale difformità fino ad allora, eventualmente, presente (come da doc.3, memoria di costituzione).
Fatta salva la condivisibile e astratta esigenza di tutela dell'integrità delle proprietà condominiali, rappresentata e fatta valere dall'attore, andava precisato che i coniugi D'### esercitavano il diritto di servitù di passaggio carrabile sull'area condominiale vincolata a parcheggio, siccome titolari sulla suddetta area scoperta, del godimento perpetuo ed esclusivo del posto auto contrassegnato in loco con il numero sette (come da doc. 4, memoria di costituzione).
Per quanto concerneva, poi, il transito attraverso il muro perimetrale di proprietà comune, si rinviava espressamente a quanto dedotto in ordine alla contestazione sub A), la cui soluzione, quale antecedente logico giuridico, avrebbe assorbito in sé, ogni questione in ordine alla sussistenza di una servitù di passaggio, eventualmente acquisita anche per destinazione del buon padre di famiglia.
Restava ferma la condivisibile e astratta esigenza di tutela dell'integrità delle proprietà condominiali, rappresentata e fatta valere dall'attore, per quanto concerne gli effetti lesivi di un uso illecito dei cortili da parte del D'### che avrebbe determinato, da un lato, una lesione della servitù di affaccio e sporto gravante su detti cortili, in favore dell'appartamento del ### nonché, dall'altro, gli effetti parimenti lesivi delle immissioni di ogni genere, che avrebbero superato la normale tollerabilità prevista dall'art. 844 c.c. e, comunque, contrari alle norme contenute nel ### di igiene del Comune di ### Pertanto, l'odierno convenuto si asteneva, con la sua costituzione in giudizio e con le conclusioni ivi rassegnate, dal prendere alcuna specifica posizione, non essendo lo stesso nelle condizioni di esprimere alcun giudizio “giuridicamente vincolante” in ordine a questioni di fatto che si riteneva attenessero a posizioni di responsabilità di carattere assolutamente personale, tali da non involgere la materia propriamente condominiale. Né era possibile, in tale prospettiva, che il ### avesse mai potuto, nella sua qualità, verificare, valutare ed esprimersi, sulle medesime questioni, per ultimo prospettate, di cui era ignota l'esatta portata.
Tutto ciò premesso e ritenuto, il ### ut supra rappresentato e difeso, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, chiedeva che: -fosse accertata, all'esito delle necessarie verifiche processuali, la legittimità o la non legittimità dei varchi presenti sul muro perimetrale comune, in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei coniugi D'### - ### nonché la legittimità o la non legittimità della servitù di passaggio da costoro vantata a carico della proprietà comune ed esercitata mediante il transito attraverso il muro perimetrale comune e l'area condominiale adibita e vincolata a parcheggio; -fossero rigettate, per il resto, le avverse domande; -fosse dichiarato, in ogni caso, con riferimento alla domanda sub C) dell'atto di citazione, il difetto di legittimazione passiva del ### Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa di costituzione depositata in data ###, si costituiva la ### di ### & C. S.n.c., in persona dell'amministratore pro tempore, #### e deduceva quanto appresso. ### costruttrice-venditrice, nella sua qualità di terzo chiamato in causa, in garanzia, dai convenuti coniugi D'### previa contestazione di tutte le circostanze prospettate ex adverso, preliminarmente rilevava ed eccepiva l'inammissibilità della chiamata in garanzia, considerato che le pretese del ### a parte la manifesta infondatezza, si correlavano, essenzialmente, alle modalità di utilizzazione delle parti comuni del complesso edilizio in ### alla traversa via ### non già alla titolarità dei diritti reali trasferiti con l'atto per ### del 25.06.1996, la cui validità ed efficacia dovevano ritenersi indubbie. Andava considerato, infatti, che l'attore lamentava, essenzialmente, pretese violazioni dei suoi diritti conseguenti alle modalità di godimento e di fruizione delle parti comuni, a suo dire precluse ai convenuti, sicché non si vedeva quale garanzia la società venditrice possa esser tenuta a prestare per assicurare ai predetti l'utilizzazione delle parti comuni, di ragione condominiale, pur essendo incontroversa la titolarità delle unità immobiliari trasferite. In ogni caso, avuto riguardo alla realizzazione degli accessi praticati dai convenuti nel muro di cinta, era sufficiente rilevare che l'operato dei predetti concretava legittima utilizzazione delle parti comuni, quali la strada privata di accesso e l'area pertinenziale destinata e vincolata a parcheggio. Non aveva ragion d'essere, quindi, l'azione negatoria inconsultamente proposta dall'attore, occorrendo invece verificare se l'operato dei convenuti fosse consono o meno alla norma di cui all'art. 1102 c.c., né, d'altra parte, ai fini suindicati, la società venditrice poteva esser tenuta a garantire la conservazione degli accessi praticati successivamente alla stipulazione della compravendita. In tale situazione, andava rilevato che l'insorta controversia, in realtà, non comportava evizione, neanche parziale, delle unità immobiliari compravendute; né, tantomeno, sulla stessa impresa chiamata in causa incombeva la prestazione di garanzia per assicurare le modalità di utilizzazione delle unità immobiliari di ragione condominiale e di proprietà comune. Doveva, infatti, in subiecta materia, aversi riguardo alla prevista destinazione d'uso e ai vincoli così come specificati nell'atto di compravendita, a nulla rilevando ogni pregressa diversa pattuizione, non riprodotta nell'atto pubblico di compravendita.
Tutto ciò premesso e ritenuto, ### di ### & C. S.n.c., ut supra rappresentata e difesa, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, chiedeva che: -fosse rigettata, in quanto inammissibile e infondata, la domanda di garanzia e si provvedesse, come per legge, in ordine alle contrapposte pretese delle parti in causa. Il tutto con vittoria nelle spese, diritti e onorari di causa.
Con note di trattazione scritta, afferenti all'udienza virtuale di precisazione delle conclusioni del 30.09.2021, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni: “-In accoglimento a quanto esposto ### A della premessa dell'atto di citazione del 09.09.2003, accertare e dichiarare, per i motivi tutti esposti nell'atto di citazione, l'illegittimità dei varchi presenti sul muro perimetrale comune in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei coniugi D'### - ### e per l'effetto ordinare ai medesimi, o ai loro aventi causa, l'eliminazione dei cancelli ivi apposti e la chiusura dei predetti varchi. -In accoglimento a quanto esposto sub) B dell'atto di citazione, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 949 c.c., inesistente la servitù di passaggio, ed ogni ulteriore annessa e connessa servitù, vantata dai coniugi D'### - ### a carico della proprietà comune ed esercitata mediante il transito attraverso il muro perimetrale comune e l'area condominiale adibita e vincolata a parcheggio, e per l'effetto ordinare ai medesimi coniugi D'### e ### o ai loro aventi causa, l'immediata chiusura di due varchi esistenti sul muro perimetrale in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei predetti convenuti; ordinare altresì ai coniugi D'### e ### o ai loro aventi causa, la cessazione di ogni turbativa e molestia causata al possesso e al godimento del diritto di proprietà del #### e degli altri condomini mediante l'illegittimo esercizio della servitù sopra specificata; in via subordinata, e nella denegata ipotesi di accertata servitù di passaggio pedonale a carico della proprietà comune in favore della proprietà esclusiva dei ###ri D'### e ### accertare e dichiarare la giusta estensione ed il giusto esercizio della medesima servitù ex artt. 1063 c.c. e segg., nonché l'avvenuto aggravamento della stessa in danno della proprietà comune ex art. 1067 c.c., 1° comma, e per l'effetto ordinare ai medesimi convenuti, o ai suoi aventi causa, il ripristino della servitù, conformandola all'effettivo diritto posseduto; condannare in ogni caso i convenuti D'### e ### o ai loro aventi causa, al risarcimento dei danni in favore del #### nella misura ritenuta giusta ed equa. -In accoglimento di quando esposto sub C) della premessa dell'atto di citazione, accertare e dichiarare l'illegittima utilizzazione, da parte dei coniugi D'### - ### dei due cortili di loro proprietà, in quanto lesiva del diritto di affaccio e di sporto su detti cortili posseduto dalla proprietà dell'istante; per l'effetto ordinare ai coniugi D'### - ### o ai loro aventi causa, il divieto di utilizzare i medesimi cortili per il transito ed il parcheggio di mezzi a motore, ivi compresi i mezzi agricoli, per il ricovero di strumenti di lavoro e alloggio di animale, nonché per il deposito di masserizie varie e sostanze nocive; vietare in ogni caso ogni ulteriore e diverso utilizzo dei cortili che sia lesivo del pieno diritto di affaccio e sporto del ### 2) accertare e dichiarare ex art. 844 c.c. l'illiceità delle immissione derivanti da detti cortili e per l'effetto ordinare ai coniugi D'### - ### o ai loro aventi causa, l'immediata eliminazione delle cause delle stesse. Condannare, in ogni caso, i convenuti, o i loro aventi causa, al risarcimento dei danni in favore dell'istante nella misura che sarà ritenuta giusta ed equa. -Con vittoria in ogni caso, di spese, diritti ed onorari di causa. -Dichiarare, infine, la inammissibilità, improcedibilità ed infondatezza delle domande tutte formulate dai convenuti e dai terzi chiamati, e conseguentemente rigettarle con vittoria in ogni caso, di spese, diritti ed onorari di causa”.
Con note di trattazione scritta, afferenti all'udienza virtuale di precisazione delle conclusioni del 30.09.2021, i convenuti D'### e ### rassegnavano le seguenti conclusioni: “-### l'illustre Giudice adito respingere in toto l'avversa domanda in atto di citazione, come assolutamente infondata in fatto e diritto, tantomeno documentata anzi temeraria nell'assunto; di conseguenza disporre la cancellazione del gravame trascritto presso la ### di ### ai numeri 42503/### in data ###, a spese e carico dello stesso attore ### Con la condanna del temerario soccombente alla rifusione delle spese tutte di causa e onorari secondo parametri forensi massimi, aggravati a titolo risarcitorio, a termini dell'art. 96 c.p.c., in favore dei convenuti coniugi D'### e ### a rivalere gli stessi di ogni eventuale gravame derivante dalla chiamata in causa del terzo. Accertato l'inesistenza del diritto vantato in domanda giudiziale trascritta, in considerazione e giustificazione del rispettivo comportamento processuale, si ritiene equo compensare le spese tutte intervenute tra i coniugi D'### e il terzo chiamato ### s.n.c.”.
Con note di trattazione scritta, afferenti all'udienza virtuale di precisazione delle conclusioni del 30.09.2021, il terzo chiamato in causa, ### di ### & C. snc, rassegnava le seguenti conclusioni: “In ottemperanza a quanto disposto dal Giudice con l'ordinanza del 24.09.2021, con la quale è stata disposta la trattazione scritta del presente procedimento secondo le modalità di cui all'art. 221, co. IV, dl 34/2020 conv. in l. 77/2020 e s.m.i., la ### come in atti rappresentata e difesa nel riportarsi ai propri scritti difensivi, nonché ai precedenti verbali di causa, che qui per brevità devono intendersi tutti integralmente riportati e trascritti, insiste affinché siano accolte le conclusioni come ivi formulate. Pertanto, accertata e confermata la regolarità dei cancelli realizzati dalla ### in conformità non solo agli atti di compravendita perfezionati, ma anche alla normativa urbanistico-edilizia dell'epoca, ### il Giudice adito rigettare, perché inammissibile oltre che infondata, la domanda di garanzia avanzata dai sig.ri D'### e provvedere come per legge in ordine alle contrapposte pretese delle parti in causa. In ogni caso, accertata e dichiarata l'insussistenza di qualsivoglia lesione del diritto di affaccio del sig. #### il Giudice adito rigettare le domande avanzate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e diritto e comunque condannare i sig.ri ### e D'### in solido, al pagamento delle spese ed onorari del presente giudizio, oltre oneri accessori come per legge da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che allo stato si dichiara anticipatario e distrattario”.
All'udienza del 24.05.2018, si procedeva alla nomina Dott. Ing. ### quale ### di ### e si rinviava alla successiva udienza del 26.09.2018, per la prestazione del giuramento di rito e la definiva articolazione dei quesiti peritali. Si giungeva così, all'esito di un'ampia interlocuzione dialettica tra le parti costituite, al conferimento del più ampio incarico peritale, il cui oggetto di indagine può essere riassunto nei seguenti quesiti: “1. […] Accerti il ### mediante esame della documentazione amministrativa presente in atti, la destinazione d'uso dell'area destinata a parcheggio e dei due cortili pertinenti la proprietà del ### D'### o suoi aventi causa; 2. Accerti il ### mediante constatazione dello stato dei luoghi, l'uso effettivo cui il ### D'### o suoi aventi causa, hanno adibito i due cortili e se tale uso comporta lesione alla servitù di affaccio e sporto gravante su detti cortili; 3. Accerti il ### mediante constatazione dello stato dei luoghi, se il muro perimetrale comune, in corrispondenza della proprietà del ### D'### o suoi aventi causa, presenta una alterazione della sua naturale destinazione d'uso; 4. Accerti il CTU se i due varchi realizzati sul muro perimetrale comune compromettono la stabilità, sicurezza e decoro architettonico della cosa comune”; 5. Accerti il CTU se attraverso i due varchi sul muro perimetrale, i coniugi D'### - ### o loro aventi causa, esercitano il passaggio e il transito pedonale e carrabile; 6. Accerti il ### mediante esame della documentazione prodotta da parte ricorrente (### nn. 8,9,10,11 e 12), nonché quella eventuale da acquisirsi presso l'### del Comune di ### la regolarità amministrativa dei due varchi realizzati sul muro perimetrale; 7. Accerti il CTU ogni ulteriore elemento rilevante ai fini della decisione […]”.
La causa veniva istruita mediante documenti, prove orali e consulenza tecnica d'ufficio, per poi essere assunta in decisione, all'esito dell'udienza cartolare del 30.09.2021, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda attorea è parzialmente fondata e deve essere accolta nei limiti di cui appresso.
Va, innanzitutto, accertata e dichiarata, in accoglimento del corrispondente capo di domanda attorea, l'illegittimità dei varchi presenti sul muro perimetrale comune, collocati in corrispondenza dei cortili di proprietà esclusiva dei coniugi D'### - ### costituisce, poi, un logico corollario del menzionato accertamento, sempre nel rispetto, in ogni caso, del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, l'emissione di un provvedimento con il quale si ordini l'eliminazione dei cancelli ivi apposti e la chiusura dei predetti varchi. ###à de qua è stata, infatti, univocamente accertata all'esito degli approfondimenti peritali; alla luce di detti approfondimenti, può, infatti, affermarsi il dato oggettivo di un'incontrovertibile irregolarità amministrativa, tale da involgere tanto il piano dell'apertura dei varchi de quibus, quanto quello dei cancelli ivi realizzati, nel contesto dell'abusiva creazione di due distinti accessi carrabili, in palese difformità rispetto al progetto edilizio originariamente assentito. ### ha chiaramente posto in risalto la necessità di distinguere il piano concettuale dell'abitabilità delle plurime unità immobiliari di cui si compone il complesso edilizio, ivi incluse quelle di proprietà, rispettivamente, dell'attore ### e dei convenuti D'### e ### da quello della regolarità amministrativa dei varchi per cui è causa e dei cancelli realizzati al loro interno. Si legge, infatti, alle pag. 7 e 8 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio del 25.02.2019: “In ogni caso, si è aggiunto che comunque il Comune di ### richiamate le richieste di variante e il titolo edilizio, a suo tempo ha rilasciato l'autorizzazione di abitabilità e, per giunta, con nota del 11 novembre 1998, prodotta nella memoria dall'attore al foglio 11, ha dichiarato espressamente che le difformità rilevate con riguardo ai cancelli carrabili non ostacolavano il rilascio dell'abitabilità dell'intero compresso costituito dalle scale A, B e C. Da ultimo, si è precisato, fatta eccezione per il certificato di abitabilità, rilasciato in data 25 Settembre 1998, con riguardo alla pratica n. 6765, prot. n. 14983/982, di non avere contezza in seguito di ulteriori certificati rilasciati dal Comune di Bari”. È, quindi, provato per documenti il fatto che il Comune di ### ebbe ad appurare l'esistenza di difformità con riguardo ai cancelli carrabili per cui è lite; è, del pari, provata, sempre sul piano documentale, la circostanza che lo stesso Comune di ### ebbe a precisare, con atti ufficiali inoppugnabili, l'inidoneità delle menzionate difformità a costituire un ostacolo giuridico-amministrativo al rilascio dell'abitabilità dell'intero complesso costituito dagli edifici menzionati come scala A, scala B e scala C.
È indubitabile che, in nessuno dei provvedimenti concessori del Comune di ### susseguitisi nel corso del tempo, sia mai stata prevista ed autorizzata la realizzazione delle due aperture sul muro perimetrale di delimitazione del complesso condominiale, per cui è lite. Tanto è vero ciò che si rese necessaria una irrituale e inammissibile comunicazione all'### del Comune di ### in data ###. Talché, tutte le emergenze processuali depongono nel senso della realizzazione dei cancelli carrabili in epoca anteriore alla citata data del 25.11.1996. ###, tra gli atti amministrativi comunali, a disposizione del C.T.U., sui quali lo stesso ha fondato le proprie conclusioni, è da annoverare proprio il verbale di accertamento della violazione edilizia, prot. n. 64 del 17/04/1997, rilasciata dal ### del Comune di #### nel quale è stata accertata la presenza di una comunicazione di variante a concessione edilizia n.824/95 in data ###, asseverata dall'#### definita come scaduta, vista la comunicazione di chiusura lavori, invece datata al 10.08.1996. Ciò stante, il documento ha chiarito come la realizzazione delle aperture in oggetto violasse gli artt. 1 e 2 del ### e gli artt. 4 e 10 della legge n. 47 del 28.02.1985. Viene, quindi, in rilievo il puntuale riferimento alla violazione di precise disposizioni legislative e regolamentari.
Non può, inoltre, prescindersi, sempre nel contesto di un ordinato scrutinio della documentazione amministrativa già visionata e valutata dal consulente del Tribunale, dalla risposta alla nota prot. n. 51206/A.G. del 13.10.1998, identificata con prot. n. 21520 in data ###, rilasciata dall'### - ### del Comune di ### in cui si specificava che la comunicazione di variante a concessione edilizia n. 824/95, dell'impresa edile “### di ### & C. S.n.c.” (ex “### S.a.s. di ### Piccirilli”), al ### del Comune di ### con prot n. 59703, in data ### e pervenuta al ### in data ###, con prot. E.P. n. 11435, non può essere considerata valida, perché non pervenuta contestualmente alla comunicazione di fine lavori, datata 10.08.1996. Il citato documento ha ribadito espressamente come la presenza dei cancelli carrabili non fosse legittimata. Di contro, veniva specificato che le difformità relative ai cancelli carrabili citati, non potessero costituire ostacolo alcuno all'ottenimento dell'abitabilità per l'intero complesso edificato, nonostante i precedenti dinieghi di abitabilità, avvenuti con prot. A.G. n. 60787, in data ### e con prot. A.G. n. 9821, in data ### (come da pag. 23, punto n. 21, della relazione peritale del 25.02.2019).
In tal senso, l'irregolarità del procedimento amministrativo intrapreso da chi a tanto era legittimato è stata acclarata nella nota prot. n. 21520 del 11.11.1998 e rilasciata dalla stessa ### del Comune di ### in cui si è specificato che la comunicazione di variante datata 25.11.1996 è pervenuta al ### in data ###, con prot. E.P. n. 11435 e che “[…] tale comunicazione non può essere considerata quale esplicitazione di variazione (essenziale o meno) avvenuta in corso d'opera in quanto tale dichiarazione non è pervenuta contestualmente alla comunicazione di fine lavori (indicata nel 10.08.96) […] allo stato, pertanto, si ritiene che la presenza dei due cancelli carrabili non sia stata legittimata e che laddove si verifichino i presupposti tecnici di legge per l'accettazione di una sanatoria saranno fatti salvi, comunque, i diritti di terzi, così come indicato in tutte le concessioni od autorizzazione edilizie […]”.
Contestualmente, con la medesima nota, si attestava che quanto formalizzato era il risultato di ispezioni compiute presso i luoghi da parte del ### di ### competente in materia di attività urbanistico-edilizie esercitate sul territorio del Comune di ### così come riportato di seguito: “[…] in data ###, sulla scorta altresì della scheda urbanistica redatta dalla competente ### di ### è stata rilasciata regolare certificazione di abitabilità parziale con le esclusioni delle unità risultate chiuse o nelle quali è stata rilevata specifica difformità […]”.
Dalla documentazione amministrativa appena esaminata è possibile desumere il fatto che il Comune di ### rilevò e dichiarò, expressis verbis, per il tramite di provvedimenti ufficiali, l'assenza di un titolo abilitativo sulla cui base potessero considerarsi legittimati dall'ente locale i varchi carrabili per cui è lite e i cancelli realizzati al loro interno; dalla medesima documentazione emerge il fatto che lo stesso Comune di ### ebbe a precisare che un eventuale provvedimento di sanatoria, a sua volta concedibile soltanto al ricorrere dei presupposti di fatto e di diritto previsti dalla normativa vigente, avrebbe comunque lasciato impregiudicati i diritti dei terzi eventualmente lesi dalle opere abusive, ad onta della sopraggiunta sanatoria.
A nulla rileva, poi, il fatto che la realizzazione dei varchi abusivi per cui è procedimento e dei cancelli carrabili collocati all'interno degli stessi varchi sarebbe stata concordata tra il ### e il D'### nell'ambito del coevo atto denominato “### rifiniture”, allegato al “preliminare” di vendita del 24.01.1995. Ebbene, sotto la lett. “S)” del citato “### rifiniture”, integrazione, quest'ultima, peraltro aggiunta a penna, rispetto al resto del testo interamente dattiloscritto, si legge: “n° 2 cancelli; il 1° per accedere al cortile posteriore dell'appartamento, il 2° per accedere al terrazzo anteriore della strada. Il 1° sarà fornito dall'impresa ### il 2° è a spese del sig. ###”. Emergono, tanto con riferimento al “preliminare”, quanto con riferimento all'atto integrativo intitolato “### rifiniture”, plurime anomalie, meritevoli di essere stigmatizzate in questa sede. In primis, deve prendersi atto della anomalia concernente specificamente l'integrazione documentale di cui alla lett. “S”, che parrebbe, oltretutto, integrare gli estremi di un'aggiunta posticcia, verosimilmente priva di una reale contestualità rispetto alla stipulazione del “preliminare”.
Si ponga, altresì, mente al fatto che, non solo l'atto chiamato “### rifiniture”, ma anche quello contenente propriamente la promessa del ### di vendere e quella del D'### di acquistare, sono muniti della sola sottoscrizione del ### difettando, invece, quella dell'altro contraente, cioè di D'### individuato come “parte promissaria acquirente”. Sul punto, valgano le seguenti considerazioni. Nell'eventualità di un inadempimento del “costruttorepromittente venditore” all'obbligazione dallo stesso assunta, per il tramite della più volte menzionata lett. “S” di cui all'elenco rifiniture, il D'### avrebbe potuto comunque utilizzare la scrittura privata in esame e, quindi, produrla in giudizio contro la parte inadempiente, allo scopo di far valere la specifica pretesa creditoria fondata sulla scrittura medesima e, quindi, di ottenere, nel contesto di un'azione di esatto adempimento, la condanna del debitore al facere specifico di cui trattasi. Tanto sarebbe stato ottenibile, nonostante l'assenza di una sottoscrizione del promissario acquirente, nel contesto del “preliminare di vendita”. Tuttavia, la circostanza appena ipotizzata non si è verificata nel caso di specie, posto che l'obbligazione de qua sarebbe stata esattamente adempiuta.
Deve, tuttavia, escludersi qualsivoglia attitudine dell'accordo de quo a legittimare una difformità dei lavori così come effettivamente eseguiti dal “costruttore-venditore”, rispetto al titolo edilizio. ### quanto, infatti, già rilevato dal consulente tecnico d'ufficio, sarebbe stato necessario un formale provvedimento autorizzatorio dell'ente locale, di specifico assenso rispetto a una variante tempestivamente denunciata, ferma restando, ovviamente, la possibilità di un successivo titolo sanante che, però, nel caso di specie, non è mai stato rilasciato, poiché, oltretutto, mai richiesto. ### infatti, ha ribadito, nell'ambito dei “Chiarimenti” del 25.04.2019, che “nessun documento è stato riscontrato in atti, teso a sanare o comunque a porre rimedio all'illecito edilizio legato all'istanza presentata in data ###”.
Ci si ritrova, in definitiva, al cospetto di un accordo dalla portata meramente obbligatoria, i cui impegni azionabili esclusivamente inter partes; giammai, infatti, un accordo negoziale, peraltro inserito nel contesto di un preliminare, a sua volta inficiato da tutte le anomalie sopra riscontrate, può essere utilizzato alla stregua di un titolo opponibile ai terzi, sulla cui base poter affermare, come pretenderebbero di fare i coniugi convenuti D'### la legittimità di un'alterazione della naturale destinazione d'uso del muro perimetrale comune, conseguente all'abusiva realizzazione dei due varchi carrabili.
Orbene, viene ad emersione un ulteriore profilo di anomalia, concernente l'eterogeneità dell'attività di realizzazione dei varchi e dei due cancelli de quibus di cui alla menzionata lett. “S”, rispetto al concetto di rifiniture. Non v'è chi non s'avveda della radicale impossibilità di ricondurre nella nozione di “rifiniture”, un intervento edilizio che, per la sua portata, esorbiti radicalmente dal progetto a suo tempo presentato e assentito in sede di rilascio del titolo edificatorio; trattasi, infatti, dell'apertura di ben due varchi all'intero del muro perimetrale comune, che avrebbe necessitato dell'adozione di un espresso provvedimento comunale di formale approvazione di una variante in corso d'opera, a condizione che la comunicazione della variante fosse stata inoltrata tempestivamente, cioè contestualmente alla comunicazione di chiusura dei lavori, e non successivamente ad essa. I già indicati rilievi trovano, peraltro, un'univoca conferma nella circostanza che tutte le altre attività specificate nell' “### rifiniture”, di cui alle lettere che precedono la lett. “S)”, oltretutto accomunate dal fatto di essere tutte dattiloscritte, in quanto effettivamente integranti rifiniture, sono strutturalmente e funzionalmente diverse da quella di realizzazione dei due varchi per cui è causa e di collocazione dei due cancelli carrabili.
Non sfugga, comunque, che del richiamato anomalo “preliminare di vendita”, così come integrato dall'allegato “### rifiniture”, non si fa alcuna menzione nell'ambito dell'atto pubblico definitivo di vendita, rogato in ### in data ###, registrato in ### il ###, al n° 8155, ### n. 4481, Raccolta 11398. Ne discende che dall'atto pubblico ufficiale ostensibile ai terzi, trascritto presso la ### dei ### di ### non è né direttamente, né indirettamente desumibile l'esistenza dell'impegno obbligatorio di cui trattasi che, evidentemente, gli stessi paciscenti vollero, ex professo, restasse confinato nel ristretto ambito del rapporto negoziale fra di loro intercorso. È appena il caso di osservare come l'eventuale richiesta di riproduzione dell'impegno obbligatorio di cui trattasi, nel corpo del rogito di vendita, sarebbe andata incontro ad un insuperabile diniego da parte dell'### rogante, in ragione di tutti gli ostacoli tecnico-giudici, come innanzi posti in risalto, che lo stesso ### avrebbe, con ogni probabilità, rilevato e, quindi, posto a fondamento del suo rifiuto.
Peraltro, va rilevato come non vi sia neppure la necessaria coincidenza soggettiva tra le parti del preliminare di vendita e quelle del successivo definitivo. Infatti, mentre il preliminare di vendita risulta stipulato tra la parte promittente-venditrice impresa ### di ### & C. S.N.C., in persona del socio amministratore ### e la parte promittente-acquirente D'### nel successivo atto pubblico di vendita, compare, per la prima volta, nell'ambito della parte acquirente plurisoggettiva, anche la persona di ### In buona sostanza, quanto alla destinazione d'uso delle aree pertinenziali di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di tutte le parti comuni dell'edificio e ad ogni altro relativo vincolo, deve aversi riguardo, in via esclusiva, alle destinazioni d'uso e ai vincoli, così come specificati nell'atto definitivo di compravendita, a nulla rilevando ogni pregressa diversa pattuizione, che non sia stata espressamente richiamata nell'atto pubblico di compravendita.
È stato già compiutamente affrontato il profilo dell'irregolarità amministrativa dei due varchi carrabili di cui trattasi; la lora realizzazione integra, infatti, gli estremi di una violazione edilizia. È stato più volte parimenti precisato il fatto che, ad oggi, non sia intervenuto alcun provvedimento amministrativo di sanatoria dell'illecito edilizio.
Non può, in ogni caso, sfuggire, sotto altro profilo, la circostanza che la realizzazione dei cancelli è avvenuta anche in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. Le stesse conclusioni rassegnate dal C.T.U. confermano il dato della menzionata violazione. La realizzazione dei cancelli ha, infatti, comportato un mutamento della destinazione d'uso del muro perimetrale comune, senza che il citato mutamento sia mai stato assentito nelle competenti sedi deliberative condominiali.
Si legge, infatti, nel contesto della relazione integrativa del 19.11.2020, contenente i “Chiarimenti” del C.T.U. afferenti alle risposte già date, relativamente al quesito n. 3): “Con riferimento al quesito enumerato al n. 3, il ### tecnico chiarisce che la destinazione d'uso del muro perimetrale comune è risultata mutata, in quanto da risultare semplice muro di cinta comune, con la realizzazione dei varchi è consentito a tutt'oggi l'accesso esclusivo alla pertinenza e relativo immobile di proprietà ex D'### Vecchio”. Di fatto, per il tramite dell'illecita realizzazione dei due varchi, si è consentito in passato e si consente tutt'oggi, almeno potenzialmente, l'accesso esclusivo alla pertinenza e alla relativa unità immobiliare abitativa, già di proprietà esclusiva dei coniugi D'### e, attualmente, di proprietà esclusiva dei loro aventi causa. Emerge, in buona sostanza, il dato obiettivo di una duplice irregolarità, nel senso che, accanto ad una irregolarità propriamente amministrativa, afferente al piano edilizio-urbanistico, si configura un'irregolarità di carattere più squisitamente civilistico, derivante dall'arbitrarietà della determinazione dei coniugi D'### di procedere, in ossequio ad un accordo meramente interno intercorso con il costruttore-venditore, alla realizzazione dei due accessi carrabili de quibus, nonostante il difetto di una preventiva delibera condominiale che tanto avesse autorizzato espressamente.
Alla stregua dei richiamati accertamenti peritali, ben può ritenersi, secondo quanto già correttamente osservato dalla difesa di parte attrice, che la realizzazione dei due accessi carrabili sul muro perimetrale comune, lungi dal rappresentare una lieve ed inoffensiva modifica dell'originario stato dei luoghi, ha, in realtà, comportato una soppressione della naturale destinazione che è propria del muro di recinzione di un fabbricato, che è posto, innanzitutto, a presidio della sicurezza di quanti vivono all'interno del ### Non v'è dubbio che la realizzazione di un cancello che metta in collegamento, secondo quanto è accaduto nel caso di specie, il cortile antistante di proprietà esclusiva di un singolo condomino, con la pubblica strada, determini una effettiva sottrazione del muro sul quale i due cancelli vengono materialmente ricavati, alla naturale destinazione di recinzione e di protezione dell'edificio, propria del muro medesimo, con il risultato finale dell'impossibilità, per gli altri condomini, di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune.
Non è revocabile in dubbio, inoltre, il fatto che, per effetto dell'apertura dei due varchi carrabili sul muro perimetrale, sia stata, di fatto, apportata una modifica, oltre che alla destinazione d'uso del muro di recinzione, anche alla destinazione d'uso delle pertinenze di proprietà esclusiva dei coniugi D'### alla stregua di quanto è stato possibile accertare anche per il tramite dell'istruttoria orale, è accaduto che, proprio in conseguenza della realizzazione dei due varchi, i due cortili pertinenziali sono stati, di fatto, illecitamente trasformati in aree di parcheggio e transito delle autovetture. Che si tratti di un utilizzo illecito, avvenuto in via di mero fatto, con evidente lesione della libera e piena esplicazione delle facoltà dominicali di parte attrice, in difformità rispetto alla originaria ed ufficiale vocazione impressa ai cortili de quibus, lo si desume prima facie dalla circostanza che, per il parcheggio delle autovetture dei condomini, l'impresa costruttrice aveva giustamente previsto un'area condominiale specifica, adiacente il fabbricato.
Alla luce delle superiori considerazioni, deve senz'altro ordinarsi, in accoglimento della richiesta attorea espressamente articolata sul punto, l'immediata chiusura dei varchi carrabili illegittimamente realizzati all'interno del muro perimetrale di delimitazione del ### Si pone, tuttavia, il problema della concreta identificazione del soggetto giuridico che possa considerarsi legittimo destinatario del citato ordine, la cui puntuale esecuzione è, sostanzialmente, preordinata all'integrale rimessione in pristino dello stato dei luoghi e, quindi, alla restituzione del muro perimetrale alla sua originaria funzione di recinzione del complesso condominiale. Si ritiene che l'ordine de quo non possa essere impartito, diversamente da quanto richiesto da parte attrice, né ai coniugi convenuti D'### - ### avendo questi ultimi ceduto a terzi la propria unità abitativa, unitamente ai rispettivi cortili pertinenziali per cui è procedimento, né tantomeno agli aventi causa dai suddetti coniugi. Sono di ogni evidenza le ragioni che osterebbero ad una emissione dell'ordine di restituzione in pristino, nei peculiari termini di cui alla pretesa attorea. Da un lato, i coniugi, D'### - ### ove raggiunti dal suddetto ordine, dovrebbero, ai fini della sua esecuzione, introdursi in una proprietà che è medio tempore divenuta di terzi; dall'altro, gli aventi causa dai medesimi convenuti, comunque del tutto estranei all'illecito edilizio per cui è lite, dovrebbero, attraverso l'attività materiale di integrale chiusura dei varchi e di ricostituzione dell'originaria consistenza del muro perimetrale condominiale, intervenire su di un muro che, lungi dall'essere un bene di proprietà esclusiva, rientra, invece, tra le parti comuni dell'edificio. Ne discende che l'unico “soggetto giuridico” nei cui confronti possa essere, oggi, correttamente rivolto l'ordine in questione è il ### Viene in soccorso il noto insegnamento del Giudice di legittimità, in ossequio al quale, i muri perimetrali dell'edificio, in un ### pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri, sia pure al limitato fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto essi determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, nel momento in cui proteggono l'edificio medesimo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica del ridetto edificio. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio, rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile.
Deve, invece, escludersi, sempre alla stregua degli accertamenti del ### d'### e delle valutazioni dallo stesso formulate, la configurabilità, nel caso di specie, di una compromissione della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico della cosa comune, che possa eziologicamente ricondursi all'apertura, all'interno del muro perimetrale di delimitazione del ### dei due varchi per cui è causa. Si legge, infatti, sempre nel contesto dei “Chiarimenti” offerti dal C.T.U. con la relazione integrativa del 19.11.2020: “[…] si rappresenta che le aperture non alterano significativamente il decoro architettonico della cosa comune in quanto nel progetto edilizio assentito ab origine già era previsto un muro di cinta comune a partizione della proprietà privata e l'attigua bretella stradale; indi, tale variazione non ha sicuramente inciso significativamente rispetto al prospetto e al decoro architettonico della cortina edilizia”. In altre e più semplici parole, anche laddove si voglia ravvisare, nell'esistenza dei due cancelli carrabili, univocamente documentati dalla produzione fotografica in atti, una qualche disarmonia del prospetto, legata all'assenza di analoghi cancelli, in corrispondenza delle altre proprietà individuali dello stesso complesso condominiale, la medesima disarmonia difetterebbe dell'elemento della significatività. ###, il concetto di compromissione implica logicamente quello di un'alterazione sostanziale del prospetto, che si traduca in un apprezzabile deterioramento della sua estetica.
Si ritiene che non sia configurabile, in senso tecnico-giuridico, nel caso di specie, una servitù prediale, nei termini in cui la stessa sarebbe stata, di fatto, alla luce della prospettazione attorea, abusivamente creata dai coniugi D'### attraverso la realizzazione dei due varchi carrabili ricavati sul muro perimetrale condominiale. In buona sostanza, si ritiene che il muro perimetrale, per quanto debba pacificamente ricondursi nella categoria concettuale di “parte comune dell'edificio”, non possa essere considerato e trattato alla stregua di un “fondo servente”, sul quale possa incombere il peso di un transito pedonale e/o veicolare, per l'utilità fondiaria del fondo dominante, che sarebbe, invece, costituito, nella vicenda per cui è procedimento, dalla proprietà individuale dei coniugi D'### a sua volta, formata dall'insieme della loro unità abitativa e dei due relativi cortili pertinenziali. ### detto: un qualunque varco che venga ricavato all'interno di un muro perimetrale, onde accedere ad un cortile pertinenziale di proprietà esclusiva, lungi dal costituire esso stesso un “fondo altrui”, passibile di attraversamento, costituisce, puramente e semplicemente, un accesso, aggiuntivo rispetto a quello di cui già si disponga, al ridetto fondo di proprietà esclusiva. Trattasi della evidente differenza concettuale che intercorre tra l'attività di transito che avvenga attraverso un fondo e la medesima attività che avvenga attraverso il varco che consente l'accesso al fondo medesimo.
Quanto alla specifica problematica concernente la lesione del diritto di affaccio e di sporto, lamentata dall'attore ### il ### d'### ha perentoriamente escluso la configurabilità di una correlazione causale tra l'apertura dei varchi carrabili per cui è lite e la lesione della servitù di affaccio e di sporto, di cui lo stesso ### è indubbiamente titolare, in forza del suo titolo di acquisto dell'unità immobiliare condominiale.
In altre e più semplici parole, il ### del Tribunale ha già posto in risalto la necessità di distinguere il piano concettuale concernente le plurime irregolarità che connotano i due varchi carrabili, dal piano concettuale concernente la possibilità che dai varchi carrabili medesimi possa scaturire una qualche lesione del diritto di affaccio e di sporto di terzi. ###, tutte le attività illecite che i coniugi D'### fino alla fine dell'anno 2003, erano in grado di compiere sul loro cortile pertinenziale di proprietà esclusiva, attraverso l'accesso aggiuntivo che, al cortile medesimo, era garantito dal varco carrabile, sono state storicamente tali da comportare non già una soppressione del diritto di veduta de quo, bensì un'alterazione delle fisiologiche modalità di esercizio del diritto medesimo, nella misura in cui, in conseguenza delle attività illecite de quibus, il titolare della servitù di affaccio e di sporto è stato costretto a vedere uno stato dei luoghi, difforme rispetto a quello che sarebbe stato fisiologicamente fruito, a fronte di un impiego del cortile pertinenziale, che fosse stato coerente con la sua naturale ed originaria destinazione. Va, quindi, perentoriamente esclusa la ravvisabilità di una materiale privazione della veduta in sé; si ritiene, invece, che sia stata cagionata, al più, una compromissione dell'amenità e della qualità estetica della stessa veduta, a sua volta conseguente alla presenza in loco “di mezzi agricoli, […] di strumenti di lavoro e alloggio per il proprio cane, […] di masserizie varie” e prodotti chimici di impiego agricolo.
Vengono così a delinearsi delle condotte integranti una mera molestia alla quale si sarebbe potuto più efficacemente porre riparo, con la tempestiva proposizione di un'azione possessoria. Oltretutto, sul punto, è riscontrabile una lacuna assertiva, posto che parte attrice ha omesso di precisare, attraverso delle allegazioni puntuali, in che cosa la pretesa lesione della servitù di affaccio e di sporto del ### si sia materialmente concretata.
Quanto, invece, alla pretesa risarcitoria azionata con il medesimo libello introduttivo, afferente ai pregiudizi, di indole non patrimoniale, che ### assume di aver subito per effetto dell'illecito utilizzo dei due cortili da parte dei coniugi D'### valgano le seguenti considerazioni. La pretesa de qua è fondata nel merito e va conseguentemente accolta. Si ponga mente, al riguardo, alle risultanze dell'espletata istruttoria orale e, precisamente, alle dichiarazioni rilasciate dalla teste di parte attrice, ### all'udienza del 21.09.2009, e a quelle rilasciate dall'ulteriore teste di parte attrice, ### alla successiva udienza del 08.02.2010. Ebbene, può, senz'altro, dirsi raggiunta la prova, anche alla luce dell'esito parzialmente confessorio dell'interrogatorio formale del convenuto D'### circa la circostanza che, a causa dell'illecito utilizzo dei cortili (accensione e transito dei mezzi sin dalle prime ore del mattino), in particolare quello retrostante, l'attore e la sua famiglia sono stati costretti a subire rumori ed esalazioni di fumo a ridosso della propria abitazione. Certo è che gli evidenziati illeciti utilizzi dei cortili de quibus hanno cagionato a ### dei fastidi e dei disagi, che, per la loro apprezzabile consistenza e per la loro reiterazione nel tempo, hanno sicuramente superato la soglia della normale tollerabilità, con riguardo al parametro valutativo dei corretti rapporti di vicinato.
Trattasi, infatti, di utilizzi che si sono sostanziati in una intenzionale e permanente alterazione della destinazione a “cortile condominiale” dell'area scoperta a piano terra di cui trattasi. Si stima equo determinare, nell'importo di € 5.000,00, da intendersi liquidato in moneta attuale, il risarcimento, per equivalente monetario, da accordare a ### in relazione al danno non patrimoniale dallo stesso patito, in conseguenza delle condotte illecite di cui si sono resi responsabili i coniugi D'### per tutto il tempo della loro permanenza abitativa all'interno del complesso edilizio condominiale di cui è causa.
Con riferimento alla domanda di manleva proposta dai coniugi convenuti D'### nei confronti della ### essa è infondata e va, pertanto, rigettata. Come è noto, la chiamata in garanzia si ha quando una delle parti evochi in giudizio un terzo, con lo scopo di riversare su quest'ultimo gli effetti di un'eventuale soccombenza. La garanzia che permette tale chiamata può essere propria o impropria (art. 32 c.p.c.). La prima si ha quando il terzo è tenuto a rispondere sulla base di un rapporto sostanziale nascente da un contratto o dalla legge e sarà soggetto agli effetti della sentenza della causa principale e può proporre eccezioni, mezzi istruttori, istanze ed impugnazioni relative alla causa principale (tipico è il caso della garanzia per evizione ex art. 1485 c.c.). La seconda, invece, si ha quando il collegamento tra la posizione del chiamante e del terzo chiamato non si fonda su di un rapporto giuridico nascente dalla legge o da un contratto, ma è di mero fatto. Tipico è l'esempio delle vendite a catena, in cui il venditore può chiamare in causa l'originario venditore, affinché lo garantisca e lo tenga indenne dall'eventuale condanna al pagamento delle spese in favore dell'acquirente.
Va, innanzitutto, perentoriamente esclusa, nella vicenda in esame, l'operatività della garanzia per evizione, che, come è noto, il venditore è tenuto a prestare ex lege, salvo che le parti non escludano espressamente la menzionata operatività, secondo lo schema di funzionamento proprio dei c.d. naturalia negotii. Tanto si ritiene, sull'insuperabile rilievo che, nel caso concreto in scrutinio, in realtà, non si è verificata alcuna evizione, totale o parziale, che possa giustificare l'attivazione della relativa garanzia da parte dell'acquirente che risulti evitto in tutto o in parte.
Sembrerebbe, quindi, con riguardo al caso che ci occupa, che i convenuti chiamanti individuino, comunque, il dedotto obbligo di garanzia, assuntamente esistente a carico della ### nel rapporto contrattuale di compravendita, a suo tempo intercorso tra gli stessi coniugi e la società costruttrice-venditrice. Sennonché, a ben vedere, non si ravvisa, nell'atto pubblico notarile di compravendita, che è a suo tempo intervenuta tra i menzionati contraenti, alcuna specifica pattuizione dalla quale possa scaturire il dedotto obbligo a carico della ### di manlevare i propri aventi causa, in relazione all'eventualità di un esito sfavorevole di giudizi che gli stessi aventi causa avrebbero subito in futuro, in conseguenza dell'iniziativa processuale messa in atto da terzi, che sarebbe stata, a sua volta, legata alla realizzazione dei varchi carrabili per cui è causa. Attesa, infatti, l'importanza delle conseguenze che l'ordinamento riconnette alla assunzione di un obbligo di garanzia, occorre che tale obbligo sia espressamente contemplato nel contesto del regolamento contrattuale, con la correlata esplicitazione degli specifici presupposti fattuali che, ove verificatisi, determinino la concreta operatività dell'obbligo medesimo.
Va, senz'altro, dichiarata cessata la materia del contendere, relativamente alla richiesta attorea di emissione di un provvedimento di inibitoria, con il quale si ordini ai coniugi D'### - ### o ai loro aventi causa, la cessazione di ogni turbativa e molestia arrecata al possesso e al godimento del diritto di proprietà del ### e degli altri condomini, per effetto dell'illegittimo utilizzo dei menzionati cortili pertinenziali. È di ogni evidenza come un provvedimento di inibitoria, da intendersi nei termini di un divieto giudiziale di prosecuzione di un'attività lesiva di diritti di terzi, possa essere pronunciato esclusivamente in danno dei soggetti che si siano resi responsabili delle attività illecite da inibire, a fronte di una persistenza, all'attualità, delle attività medesime. Sul punto, deve prendersi atto dei due dati irrefutabili, costituiti, rispettivamente, dal pacifico definitivo allontanamento dai luoghi di causa dei coniugi convenuti D'### per aver gli stessi, nelle more, alienato la loro unità immobiliare, e dall'impossibilità di imputare, agli aventi causa di questi ultimi coniugi, le illecite condotte lesive de quibus. Lo stesso C.T.U., in relazione a quest'ultimo profilo, così si esprime, nel contesto dei “Chiarimenti” del 25.04.2019: “Nel merito, non sono stati riscontrati episodi di transito carrabile o pedonale, se non dovuta alla fase di mera ispezione del ### stesso. Si aggiunge inoltre, che gli attuali proprietari dell'u.i. che fu del D'### è attualmente abitata da terzi che, a quanto rilevato in sede di operazioni peritali, non utilizzano i cancelli realizzati, né a scopo pedonabile che carrabile”.
Sussistono giusti motivi in grado di fondare un'integrale compensazione delle spese di lite, nell'ambito di tutti i distinti rapporti processuali venutisi a costituire nel procedimento che ci occupa.
Si allude ai rapporti processuali intercorrenti, rispettivamente, tra l'attore ### e i coniugi convenuti, D'### e ### tra questi ultimi e il terzo chiamato in garanzia ### di ### & C. ### nonché tra il menzionato attore e il ### di via ### nn. 11/13/15, ### - ### P. Q. M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto al R.G.A.C. al n. 9072/2003, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattese, così provvede: - ORDINA, con effetto immediato, al ### di via ### V ### nn. 11/13/15, ### - ### in persona dell'amministratore pro tempore, l'immediata chiusura dei due varchi esistenti sul muro perimetrale, in corrispondenza dei cortili pertinenziali dell'unità immobiliare condominiale che, in passato, è stata di proprietà dei convenuti D'### e ### - DICHIARA cessata la materia del contendere, relativamente alla richiesta attorea di emissione di un provvedimento di inibitoria, con il quale si ordini ai coniugi D'### - ### o ai loro aventi causa, la cessazione di ogni turbativa e molestia arrecata al possesso e al godimento del diritto di proprietà del ### e degli altri condomini, per effetto dell'illegittimo utilizzo dei menzionati cortili pertinenziali; - CONDANNA, in solido tra loro, a norma del combinato disposto degli artt. 2043 e 2059 c.c., i coniugi convenuti, D'### e ### per le causali di cui in parte motiva, alla corresponsione, in favore dell'attore ### della somma di € 5.000,00 (euro cinquemila/00), da intendersi liquidata in moneta attuale, oltre interessi legali dal giorno di pubblicazione della sentenza sino a quello dell'integrale soddisfo, a titolo di riparazione, per equivalente monetario, dei danni non patrimoniali patiti dal ridetto attore ### in conseguenza delle condotte illecite di cui si sono resi responsabili i citati coniugi convenuti D'### per tutto il tempo della loro ininterrotta permanenza abitativa all'interno del complesso edilizio condominiale di cui è causa; - ACCERTA e ### in ogni caso, l'abusività di qualsivoglia eventuale futuro utilizzo dei cortili pertinenziali di cui trattasi, che avvenga in difformità rispetto alla loro naturale destinazione d'uso; - RIGETTA ogni altra richiesta attorea; - RIGETTA, per infondatezza nel merito, la domanda di garanzia, proposta dai coniugi convenuti D'### e ### nei confronti della ### di ### & C. ### - DICHIARA integralmente compensate le spese di lite, relativamente a tutti i distinti rapporti processuali, venutisi a costituire nell'ambito del presente procedimento contenzioso.
Così deciso in ### in data 20 dicembre 2022. Il Giudice
Unico Dott. ### n. 9072/2003
causa n. 9072/2003 R.G. - Giudice/firmatari: Carra Alessandro
v5.31
