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n. ###/2019 r.g.a.c. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Di Napoli Quarta Sezione Civile Il Tribunale di Napoli - nella persona del Giudice Unico dott.ssa ### - ha pronunciato la seguente ### procedimento iscritto al numero ### del ### degli ### dell'anno 2019, riservato in decisione all'udienza dell'8.7.2025, avente ad oggetto: azioni a tutela della proprietà TRA ### nato a Napoli il ### (C.F. ###) rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima sito in Napoli alla via G. Porzio n. 4 - Is. ##### nata a Napoli il ### (C.F. ###), rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avv.ti ### e ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi sito in Napoli alla via ### n. 14; CONVENUTA - attrice in riconvenzionale #### nata a Napoli il ### (C.F. ###) e ### nato a #### il ### (C.F. ###), rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. ### ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo, sito in Napoli alla ### I n. 27 #### S.P.A. già Banco di ### S.p.A. (C.F. ### - P.I. ###) nonchè n.q. di mandatario e procuratore della ### s.r.l., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima, sito in ### alla ### del #### - attrice in riconvenzionale E ### nato a #### il ### (C.F. ###), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in #### alla via ### n. 2 ###convenuto in riconvenzionale E ### nato a ### (### il ### (C.F. ###), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti ### e ### ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi sito in ### alla via ### n. 14; ###'udienza dell'8.7.2025 le difese delle parti, fatta eccezione per la ### S.p.A. (che non ha depositato le note di trattazione) hanno rassegnato le rispettive conclusioni nei termini di seguito riportati: parte attrice: “… insiste per l'accoglimento delle proprie domande così come indicate nell'atto di citazione a cui integralmente ci si riporta, con vittoria di compensi e spese di lite”; parte convenuta ### e parte interventrice ### “si riportano a tutti i propri atti e verbali di causa, nonché a tutte le osservazioni del proprio ### Lopresti; reiterano le richieste istruttorie formulate con la seconda memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c. (ovverosia interrogatorio formale dei ###ri ### e ### nonché del legale rapp.te della ### prova per testi sui medesimi capi con i testi indicati #### e ### richiesta di informazioni alla p.a. ex art. 213 c.p.c. e ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. nonché CTU contabile) e con la terza memoria ex art. 183.6, c.p.c. (richiesta di informazioni alla p.a. ex art. 213 c.p.c. e ordini di esibizione ex art. 210 c.p.c.); si riportano integralmente alle conclusioni rassegnate, così come precisate con la prima memoria ex art. 183.6, c.p.c. e, ove occorrente, alla richiesta di disapplicazione, previa rimessione in termini, della ### 142/2001 e del provvedimento di chiarimento del 12.7.2001”; parti convenute ### e ### “… In ogni caso e preliminarmente, anche alla luce dei documenti oggi allegati (formati e divenuti disponibili dopo la scorsa ultima udienza), rinvenutane ancor di più la necessità per nullità della ### d'### si richiede all'###mo Giudicante melius re perpensa ed in revoca della ordinanza dell'08/05/2023 e del 14.02.2025: 1) ammettere tutta la prova testimoniale articolata da questa difesa ed il deferimento dell'interrogatorio formale dell'altra convenuta sig.ra ### (cfr. nostre note istruttorie); 2) rinnovare la CTU nominando un nuovo consulente attesa la carenza della relazione e del supplemento e/o convocare quello attualmente nominato a chiarimenti per rispondere davvero ai quesiti del mandato posti dal giudice, alla luce dei grafici di progetto in atti e dei nuovi documenti acquisiti, rispondendo compiutamente e tecnicamente alle osservazioni del CTP nominato dai convenuti; 3) in ogni caso, alla luce delle gravi omissioni dell'ente e della inoperatività del ### della parziale esibizione del grafico di progetto da parte dell'attore, ordinare l'esibizione al comune di ### ex art. 213 c.p.c. affinché l'ufficio possa adoperarsi su ordine del tribunale in via diretta ad acquisire entrambe le pratiche edilizie complete nonché la nuova indicata dalla ### (all.3) del 24/06/2000 con prot. 9795, in uno alla documentazione del sequestro in danno del sig. ### 4) ammettere la CTU richiesta da questa difesa a supporto della propria domanda riconvenzionale reconventionis contro il coevocato ### richiedendo allo stesso di: “accertare e quantificare il valore locativo (di occupazione) dell'immobile compravenduto tra i convenuti principali ### - ### sito in ### al vico ### a ### 54 D piano I, ### foglio 17, part. 297, sub.6, dal 2010 sino all'attualità” (cfr. anche nostre note trattazione scritta per l'udienza dell'11/07/2023). ### e puntualizzato quanto sopra, rigettata ogni avversa richiesta, nel riportarsi a tutte le proprie difese ed atti, si conclude, altresì, perché voglia l'###mo Tribunale: 1) rigettare le domande proposte dall'attore per improcedibilità, inammissibilità ed infondatezza in fatto ed in diritto, con conseguente estromissione degli odierni comparenti dal processo e con condanna del Dott. ### ex art. 96 c.p.c., comma I ovvero comma ### 2) accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda trasversale della ### per decadenza ex art. 269 c.p.c. comma II ovvero per sua infondatezza in fatto ed in diritto; 3) accertare e dichiarare l'assoluta infondatezza, illegittimità, inammissibilità e mancanza di prova delle domande proposte dalla sig.ra ### e dall'interventore con conseguente rigetto. In via subordinata, e nella denegata ipotesi di non creduto accoglimento anche parziale delle domande formulate di risoluzione del contratto e/o di riduzione del prezzo di vendita e/o di risarcimento del danno, ed in accoglimento della spiegata reconventio reconventionis con la comparsa del 22/07/2022, condannare la sig.ra ### alla restituzione immediata dell'immobile nello stato di consegna nonché al pagamento di una somma corrispondente al godimento pieno ed esclusivo dell'immobile sito in ### al vico ### a ### n.54, piano I, dalla data di stipula del rogito notarile del maggio 2010 sino alla data di effettivo ### rilascio, seppur parziale, ovvero di quella somma maggiore o minore che dovesse accertarsi in corso di causa - in entrambi i casi oltre interessi come per legge - anche, se del caso, disponendo la compensazione con le somme denegatamente a questa dovute dai comparenti ### 4) ### di spese e competenze di avvocato”; terzo chiamato in causa ### “… - rigettare le domande attoree in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto; - rigettare, in ogni caso, le domande spiegate, direttamente o indirettamente, nei confronti del comparente. In via istruttoria, disporre la rinnovazione della CTU e ammettere i mezzi istruttori come articolati con la memoria 183, comma 6, n.2 c.p.c.. Vinte le spese.” RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Va premesso che la presente sentenza viene redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 comma 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09, in vigore dal 4.07.2009.
Esigenze di chiarezza espositiva impongono, comunque, una breve ricostruzione della vicenda processuale.
Va, in sintesi, evidenziato che, con atto di citazione ritualmente notificato ### dopo aver premesso: di essere proprietario, a far data dal mese di aprile dell'anno 1998, dell'immobile sito in ### al vico ### a ### n. 54 - 54 D, piano terra, composto, tra l'altro, da un'ampia area esterna e deducendo la lesione del proprio diritto di proprietà verificatosi a seguito di un ampliamento della adiacente unità immobiliare, attualmente di proprietà di ### ma realizzato dai precedenti proprietari, i coniugi ### e ### che detto ampliamento, concretizzatosi nella costruzione di un avancorpo, aveva determinato non solo lo sconfinamento della predetta unità immobiliare nella parte di cortile di proprietà dell'attore, ma anche l'apertura di due finestre - vedute prima non esistenti; sulla base di tali premesse ha evocato in giudizio i predetti dinanzi a questo Tribunale per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) in via principale, per i motivi specificati in atti, accertare e dichiarare la costruzione da parte dei signori ### e ### dell'avancorpo abusivo in ampliamento sia in larghezza che in altezza sulla proprietà del dott. ### con grave danno per lo stesso; 2) per l'effetto, condannare in solido e/o chi per esso, i convenuti ### in qualità di attuale proprietaria, nonché i signori ### e ### in qualità di vecchi proprietari e costruttori del manufatto abusivo, alla rimozione dello stesso con restituzione della resede al dott. ### nonché all'esecuzione di tutti i lavori necessari per ripristinare lo stato dei luoghi o, in mancanza, a corrispondere il valore al dott. ### 3) ancora, per l'effetto, condannare in solido e/o chi per esso, i convenuti ### in qualità di attuale proprietaria, nonché i signori ### e ### in qualità di vecchi proprietari e costruttori del manufatto abusivo al risarcimento di tutti i danni materiali e personali, patiti e patendi dal dott. ### mediante il pagamento della somma indicata in atti e, nello specifico, euro 30.097,67 (trentamilanovanta/67), oltre all'importo occorrente per il lavori necessari per ripristinare lo stato dei luoghi, oppure in quella somma quantificata in corso di causa, oppure in quella somma che il Tribunale adito riterrà opportuno ed equa riconoscere, il tutto oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi dall'evento fino all'effettivo soddisfo; 4) condannare controparte al pagamento delle spese, diritti e onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore anticipatario.” Nella comparsa di costituzione in giudizio ### e ### hanno eccepito: 1) la carenza di legittimazione attiva del ### deducendo che il predetto non sarebbe proprietario dell'area scoperta oggetto del contendere; 2) la loro carenza di legittimazione passiva, in ragione dell'intervenuto trasferimento dell'immobile di cui erano titolari in favore di ### 3) l'infondatezza delle domande attoree, nonchè, in via subordinata, l'intervenuta usucapione della zona esterna rivendicata da ### Tali parti convenute hanno, quindi, chiesto di essere estromesse dal giudizio e, comunque, il rigetto delle domande proposte da parte attrice, con condanna aggravata della stessa al pagamento delle spese di lite ex art. 96 comma 1 o comma 3 c.p.c..
In sede ###giudizio, avvenuta in data ###, ### ha eccepito l'infondatezza della domanda attorea ed ha, nel contempo, proposto due domande riconvenzionali: la prima cd. “trasversale” nei confronti dei propri danti causa e già parti convenute ### e ### al fine di ottenere, nell'ipotesi di accoglimento delle ragioni attoree, la risoluzione del contratto di compravendita stipulato con i predetti per atto del notaio ### in data ###, con conseguente restituzione integrale del relativo prezzo, o in subordine, la riduzione del prezzo di vendita, nonché, in ogni caso, il risarcimento dei danni subiti; la seconda nei confronti di ### S.p.A. - terzo - di risoluzione del contratto di mutuo e conseguente restituzione degli importi pagati. Tale parte ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni: “1) Rigettare la domanda attorea, con vittoria di spese e compensi, anche per la chiamata in causa conseguente alla domanda dell'attore; 2) Ove dovessero essere accertati i fatti dedotti dall'attore, ovverosia che l'immobile venduto dai sigg. ### e ### alla sig.ra ### sarebbe stato modificato ed ampliato nel 2010 sulla porzione di suolo di proprietà del Dott.
Pempiniello e/o in assenza di idonea autorizzazione amministrativa (permesso a costruire o altro) e/o comunque in tutti i casi di accoglimento, anche parziale, delle domande dell'attore, la convenuta sig.ra ### chiede nei confronti dei venditori sig.ri ### (C.F. ###) e ### (C.F. ###), nei cui confronti spiega anche domanda riconvenzionale (c.d. trasversale), e di ### s.p.a. (che ha incorporato il ### di ### s.p.a.), l'accoglimento delle seguenti domande: 2.1 In via principale, per tutti i motivi sopra esposti, pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita del 23.04.2010 per ### rep. n. 24132, raccolta 9931, e del collegato contratto di mutuo per notar ### del 23.04.2010 rep. 24133, raccolta n. 9932, e per l'effetto: 2.1.A condannare ### s.p.a. in persona del l.r.p.t. a restituire alla sig.ra ### la somma di € 258.206,49 (€ 157.209,41 per quota capitale ed € 100.997,08 per interessi), o quella somma maggiore o minore che sarà accertata pari a quanto versato per il rimborso del mutuo fino alla rata dell'1.12.2020, salvo ulteriori somme versate, oltre interessi; condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, alla restituzione in favore della sig.ra ### della somma di € 76.000,00, pari alla parte di prezzo pagato direttamente dall'acquirente, oltre interessi, oltre il rimborso delle spese fiscali, pari ad € 2.547,00, di quelle notarili, pari ad € 5.000,00, e di quelle per l'iscrizione ipotecaria, salvo maggiori o minori somme che saranno accertate, il tutto oltre interessi; accertare che nulla è dovuto dalla sig.ra ### alla banca ### s.p.a. e condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, al rimborso dell'intero mutuo, comprensivo di capitale ed interessi; 2.1.B in subordine rispetto a quanto chiesto sub 2.1.A, condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, alla restituzione in favore della sig.ra ### della somma di € 380.000,00, pari al prezzo da loro riscosso per la vendita, oltre interessi, ed oltre, anche a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 100.997,08, per interessi corrisposti dalla convenuta alla banca, ed al rimborso delle spese fiscali, pari ad € 2.547,00, e di quelle notarili, pari ad € 5.000,00, oltre spese per l'iscrizione ipotecaria, salvo maggiori o minori somme che saranno accertate, il tutto oltre interessi; accertare che null'altro è dovuto dalla sig.ra ### alla banca ### s.p.a. e condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, al rimborso del residuo mutuo da oggi alla scadenza; 2.2. In subordine rispetto a quanto chiesto sub 2.1, salvo gravame, accertare e quantificare la riduzione del prezzo pari ad almeno il 90% di quello pagato, o quella differente percentuale che il Tribunale accerterà e riterrà di Giustizia, e condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, alla restituzione della parte di prezzo corrispondente alla riduzione del 90%, pari ad euro 342.000,00, o quel differente importo che il tribunale accerterà, oltre interessi e rivalutazione; 2.3. In ogni caso, condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, al risarcimento dei danni da accertare e quantificare anche in corso di causa, almeno pari a quelli eventualmente riconosciuti all'attore, oltre interessi e rivalutazione, e comunque a manlevare e/o tenere indenne ### di quanto complessivamente fosse tenuta a pagare all'attore a qualsiasi titolo, oltre al risarcimento del danno, da liquidarsi, oltre quanto sopra richiesto con le domande precedenti, anche in via equitativa, per la lesione all'immagine ed alla dignità personale, e per il rilascio della propria abitazione; 3. Condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, in misura esemplare, al pagamento delle spese, anche per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c. 4. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi, anche per la chiamata in causa.” Con atto di intervento depositato in pari data si è costituito in giudizio anche ### il quale, premettendo di essere, unitamente a ### mutuatario nel rapporto intercorrente con ### S.p.A., essendosi entrambi sostituiti all'originaria contraente, la defunta ### e di avere interesse, quindi, ad essere liberato da ogni obbligazione nei confronti della mutuante, aderendo alla difesa di ### ha proposto le medesime domande dalla stessa formulate.
A seguito della chiamata in causa del terzo, richiesta da ### ed autorizzata dal precedente giudice istruttore, si è costituita in giudizio la ### S.p.A. già ### di ### S.p.A. anche n.q. di mandatario e procuratore della ### s.r.l., la quale ha eccepito l'infondatezza delle domande proposte dall'attore e, in subordine, affermando la responsabilità dei venditori, ### e ### ha formulato nei loro confronti una domanda riconvenzionale trasversale al fine di ottenere la restituzione della somma mutuata per l'acquisto dell'immobile venduto a ### Ha, altresì, dedotto la responsabilità professionale del notaio rogante per avere eventualmente stipulato un atto di compravendita avente ad oggetto un bene parzialmente di proprietà aliena e per aver omesso, all'interno dell'atto qualsivoglia menzione del titolo urbanistico abilitativo dell'avamposto in questione, se effettivamente costruito abusivamente. Tale parte ha, dunque, chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) in via preliminare autorizzare la convenuta ### S.p.a. anche in qualità di mandatario e procuratore della ### s.r.l., a chiamare in causa il ### residente ### e, conseguentemente provvedere allo spostamento della dell'udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini dell'articolo 163 c.p.c.; 2) Nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi che venga pronunciata la risoluzione del contratto di compravendita del 23.04.2010 per ### rep. 24132, raccolta n. 9931, e del contratto di mutuo per notar ### del 23.04.2010 rep. n. 24133, raccolta n. 9932 e, che venga accolta la domanda principale spiegata dalla sig.ra ### nei confronti della ### comparente, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata, vengano condannati i venditori e, in particolare il #### (C.F. ###) a restituire ad ### anche in qualità di mandatario e procuratore della ### s.r.l., la somma di €.304.000,000 oltre interessi dal 23.4.2010 versata a mezzo n. 4 assegni circolari emessi dal ### di ### all'ordine di ### in data ###. 3) Nella denegata e non creduta ipotesi che venga pronunciata la risoluzione del contratto di compravendita e del contratto di mutuo e, che venga accolta la domanda principale spiegata dalla sig.ra ### nei confronti della ### comparente, venga condannato il ### a titolo di responsabilità professionale a manlevare e/o tenere indenne la ### comparente, anche nella sua spiegata qualità, di tutto quanto la stessa fosse tenuta a corrispondere all'acquirente mutuataria sig.ra ### in particolare a titolo di interessi corrisposti sulle quote capitale. 4) Il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio, oltre accessori di legge.” Autorizzata anche la chiamata in causa del notaio ### lo stesso si è costituito in giudizio, ha eccepito l'infondatezza della domanda di rivendica e di quella a contenuto risarcitorio proposte dall'attore; ha sostenuto, inoltre, l'assenza di responsabilità a suo carico, nonchè l'intervenuta estinzione di ogni diritto dell'attore ed ha concluso per il rigetto delle domande proposte da ### nonché di ogni altra domanda spiegata nei suoi riguardi con vittoria di spese di lite.
Disattese le istanze di prova orale formulate dalle parti perché ritenute inammissibili nonché quelle proposte ex artt. 210 e 213 c.p.c., ritenuta accoglibile la sola richiesta di espletamento di una CTU tecnica sulla titolarità e consistenza attuale e pregressa degli immobili per cui è causa sollecitata sia dalla difesa di parte attrice che dalla difesa di ### e di ### si è dato corso all'espletamento della stessa.
All'esito di chiarimenti ed integrazioni espressi dal CTU in sede di supplemento dell'indagine peritale, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'8.07.2025, allorquando è stata riservata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali.
La procedibilità delle domande di ### preliminarmente rilevata la procedibilità delle domande proposte da parte attrice avendo la stessa depositato (cfr. doc.12) verbale negativo di mediazione del 23.09.2019.
Delimitazione delle domande oggetto del presente giudizio: ammissibilità delle domande riconvenzionali ### si ricava agevolmente dalla sintetica ricostruzione della vicenda processuale, oltre alle domande principali proposte da ### di cui si dirà di qui a poco, sono state formulate dalle altre parti diverse domande, la cui ammissibilità va valutata in via preliminare poiché, richiedendo la risoluzione della questione di rito afferente alle domande riconvenzionali cd. trasversali, incide direttamente sulla definizione dell'ambito della valutazione delle domande da parte della scrivente.
Nello specifico ### nel costituirsi in giudizio, ha proposto domande riconvenzionali sia nei confronti del terzo ### S.p.A., sia nei riguardi degli altri convenuti ### e ### (riconvenzionale trasversale) formulando, all'uopo, richiesta di chiamata in causa degli stessi.
Il precedente giudice istruttore, con ordinanza del 13.12.2020, aderendo all'orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte (Cass. n. 25415/2017) che, nel privilegiare esigenze di economia processuale, consentiva di proporre con la comparsa di costituzione in giudizio, una domanda trasversale nei confronti di altro convenuto senza necessità di applicare la disciplina di cui all'art. 269 c.p.c., ha rigettato l'istanza di chiamata in causa di ### e ### che erano già parti del giudizio ed ha autorizzato esclusivamente quella del terzo ### S.p.A.
Successivamente, con ordinanza del 05.03.2022, la scrivente, privilegiando un contrario e più recente orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ. n.12662/2021) ritenuto maggiormente garantista del diritto di difesa delle parti, a parziale modifica della precedente ordinanza, in relazione alla riconvenzionale trasversale, ha autorizzato la difesa di ### a notificare l'atto di chiamata in causa nei confronti di ### e ###
Con la medesima ordinanza, di contro, la scrivente ha disatteso l'analoga richiesta formulata da ### s.p.a. poiché non tempestiva. Tale parte, invero, la quale pure ha spiegato una domanda riconvenzionale trasversale nei confronti di ### e ### non aveva provveduto a formulare istanza di differimento dell'udienza e chiamata in causa dei predetti all'atto della costituzione in giudizio, bensì solo successivamente all'udienza del 01.03.2022, in ragione dell'intervenuto mutamento giurisprudenziale.
A seguito della notifica dell'atto di chiamata in causa da parte di ### nei confronti di ### e ### questi ultimi, in data ###, hanno depositato una seconda comparsa di costituzione e risposta, con la quale, da un lato, hanno ribadito le difese ed eccezioni già sostenute nella prima comparsa e, dall'altro, hanno resistito alla domanda riconvenzionale trasversale di ### spiegando, altresì, nei confronti della stessa un'ulteriore reconventio reconventinis, subordinata all'accoglimento della sua domanda trasversale, ovvero hanno chiesto che il Tribunale volesse: “2) accertare e dichiarare l'assoluta infondatezza, illegittimità, inammissibilità e mancanza di prova delle domande proposte dalla sig.ra ### con conseguente rigetto; 3) in via subordinata, e nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande formulate di risoluzione del contratto e/o di riduzione del prezzo di vendita e/o di risarcimento del danno, condannare la sig.ra ### alla restituzione immediata dell'immobile nonché al pagamento di una somma corrispondente al godimento pieno ed esclusivo dell'immobile sito in ### al vico ### a ### n.54, piano I, come innanzi indicata, dalla data di stipula del rogito notarile del maggio 2010 sino alla data di ### rilascio, seppur parziale, ovvero di quella somma maggiore o minore che dovesse accertarsi in corso di causa, anche, se del caso, disponendo la compensazione con le somme denegatamente a questa dovute dai comparenti ### Con vittoria di spese e competenze di lite.”
I convenuti ### e ### con tale comparsa di costituzione e risposta hanno, altresì, chiesto, se del caso, il differimento ad altra udienza ex art. 269 cpc per poter procedere alla notifica della chiamata in causa nei confronti della ### in quanto destinataria della reconventio reconventionis; istanza disattesa da questo giudice con ordinanza del 21.09.2022, sia perché trattasi di domanda basata sul medesimo titolo su cui si fonda la domanda trasversale proposta dai primi nei confronti del chiamato, sia per esigenze di economia processuale e ragionevole durata del processo, ritenute, allo stato del processo, maggiormente meritevoli di tutela, nonché alla luce della difesa di ### la quale non ha dedotto alcuna violazione del proprio diritto di difesa su detta domanda, lasciando ferma e impregiudicata ogni valutazione circa l'ammissibilità della stessa reconventio reconventionis.
In ordine a tale domanda, invero, la difesa di ### e ### ne ha eccepito l'inammissibilità per tardività (poiché formulata solo nella seconda comparsa di costituzione e risposta depositata in data ###), alla luce anche del mutato orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ. n. 9441/2022) che, ribaltando nuovamente il principio espresso nel 2021 (Cass. Civ. n.12662/2021), ha affermato che la proposizione di una domanda riconvenzionale trasversale nei confronti di un convenuto non richiede la riproposizione del meccanismo delineato dall'art. 269 c.p.c. ### la tesi dei ### (i quali hanno, altresì, chiesto la revoca dell'ordinanza del 6/3/22), dunque, la propria domanda riconvenzionale trasversale era stata già validamente proposta con la costituzione avvenuta nei termini dell'art. 167 c.p.c. e non essendo necessaria ab origine la chiamata in causa dei convenuti ### e ### la reconventio reconventionis formulata da questi ultimi solo con la seconda comparsa deve ritenersi tardiva.
Orbene, così, ricostruita la vicenda processuale, va sottolineato che il contrasto giurisprudenziale citato in precedenza che vede contrapposte pronunce della Suprema Corte in ordine alla necessità o meno di riproporre il meccanismo di cui all'art. 269 c.p.c. nel caso di domande riconvenzionali trasversali, non ha avuto ad oggi ulteriori sviluppi dopo l'ultima sentenza n. 9441/2022 nella quale i giudici di legittimità (richiamate le precedenti pronunce conformi - ### 2, Sentenza n. 9 del 04/01/1969, ### 3, Sentenza n. 894 del 26/03/1971; ### 3, Sentenza n. 2848 del 29/04/1980; ### 3, Sentenza n. 6800 del 15.6.1991; Sez. 3, Sentenza n. 10695 del 27.9.1999; Sez. 3, Sentenza n. 12558 del 12/11/1999; ### 3, Sentenza n. 9210 del 06/07/2001; ### 2, Sentenza n. 6846 del 16.3.2017) hanno affermato il seguente principio: “Il convenuto che intenda formulare una domanda nei confronti di altro convenuto non ha l'onere di chiedere il differimento dell'udienza previsto dall'art. 269 c.p.c. per la chiamata in causa di terzo, ma è sufficiente che formuli la suddetta domanda nei termini e con le forme stabilite per la domanda riconvenzionale dall'art. 167, comma 2, c.p.c.”.
La Suprema Corte, nell'affermare (in parte motiva) che “la domanda proposta dal convenuto nei confronti di altro convenuto non esige le forme prescritte per la chiamata in causa del terzo, per l'evidente ragione - a tacer d'altro - che è fuori luogo discorrere di "chiamata in causa" rispetto ad un soggetto”, ha, altresì, espressamente precisato che per l'applicazione di tale principio non si rende nemmeno “necessario che la riconvenzionale "trasversale" sia fondata sui medesimi fatti posati dall'attore principale a fondamento della sua domanda (### 3, Sentenza n. 2848 del 29/04/1980)”.
Orbene, ritiene la scrivente, melius re perpensa, che il citato orientamento, a cui non sono seguite pronunce di legittimità di senso contrario, appare maggiormente condivisibile rispetto al precedente del 2021, poiché improntato alla tutela di quelle esigenze di economia processuale che i giudici di legittimità hanno sempre valorizzato, tant'è che in molte pronunce volte a privilegiare l'aspetto garantista del diritto di difesa assicurato dal meccanismo dell'art. 269 c.p.c., è possibile, comunque, rinvenire una riserva in favore di prioritarie esigenze di celerità e giusta durata del processo - “Pertanto tale esigenza di celerità deve cedere il passo di fronte al bisogno di ordinata e coerente trattazione del procedimento, come del resto si verifica in tutte le ipotesi in cui la partenza dell'iter processuale sia ritardata dal progressivo coinvolgimento di terzi nel giudizio, come può essere teoricamente all'infinito per una serie di chiamate in causa a catena, salvi i poteri discrezionali riconosciuti al giudice sulla base di esigenze di economia processuale e di ragionevole durata del processo (### U, n. 4309 del 23/02/2010, Rv. 611567 - 01; ### 1, n. 7406 del 28/03/2014, Rv. 630316 - 01; ### 3, 3692 del 13/02/2020, Rv. 656899 - 02).” (Cass. Civ. n. 12662/2021).
In ragione di tanto, quindi, condividendo l'ultimo orientamento della Suprema Corte e nell'ottica del contemperamento degli interessi processuali, stante anche l'assenza, nella fattispecie, di una effettiva compressione del diritto di difesa di coloro che rivestivano già la qualità di convenuti e che sono stati destinatari delle riconvenzionali trasversali (i quali non hanno dedotto nè sufficientemente argomentato una effettiva lesione in tal senso), ritiene la scrivente che siano ammissibili tutte le domande di questo tipo formulate dalle parti convenute nelle rispettive comparse di costituzione e risposta, tempestivamente depositate, senza necessità di istanza di chiamata in causa degli altri convenuti.
Ne discende, pertanto, che devono ritenersi ritualmente proposte le domande riconvenzionali trasversali formulate da ### e da ### S.p.A. nei confronti di ### e di ### Di contro, deve ritenersi inammissibile poiché tardivamente proposta la reconventio reconventionis contenuta nella seconda comparsa di costituzione e risposta depositata da ### e ### solo in data ### (e cioè a seguito della loro chiamata in causa, in realtà, non dovuta).
Va, infine, precisato che le predette domande riconvenzionali trasversali, nonché le riconvenzionali semplici proposte da ### e ### nei confronti di ### e da quest'ultima nei confronti del notaio ### sono tutte subordinate all'accoglimento della domanda principale promossa da ### e, perciò, andranno esaminate solo in tale ipotesi.
Merito della controversia a) La domanda sub 1) e 2) delle conclusioni dell'atto introduttivo di
Qualificazione della domanda - legittimazione attiva e passiva A fondamento della domanda in esame ### ha dedotto di essere proprietario dell'immobile sito in ### al vico ### a ### n. 54 - 54 D, piano terra e della pertinente area esterna, di cui farebbe parte anche la porzione oggetto di causa, ovvero quella occupata dall'avancorpo annesso alla proprietà ### Trattasi, in particolare, della parte di viale che, dopo il cancello di ingresso, conduce all'unità immobiliare di proprietà ### ed alla superficie terrazzata giardinata stessa proprietà. ### nel libello introduttivo, evidenziando la lesione del suo diritto di proprietà determinata da una costruzione (ritenuta abusiva) che avrebbe ampliato l'appartamento della ### ha affermato di voler agire per la tutela di tale diritto anche ai sensi degli articoli 948, 949 e 950 c.c., rivendicando la proprietà esclusiva della predetta resede ###via principale, la demolizione dell'avancorpo in parola e la restituzione della porzione su cui tale costruzione insiste ed, in subordine, la corresponsione del valore del bene che gli è stato sottratto; in aggiunta, ha chiesto, in ogni caso la condanna dei convenuti al risarcimento del danno in suo favore, quantificato in euro 30.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Orbene, ritiene la scrivente che, pur essendo richiamate nell'atto introduttivo anche le disposizioni di cui agli artt. 949 c.c. ( azione negatoria servitutis) e 950 c.c. ( azione di regolamento dei confini) la domanda principale dell'attore rientri nella previsione di cui all'art. 948 Ed invero è noto che 'azione "negatoria servitutis" e quella di rivendica si differenziano in quanto l'attore, con la prima, si propone quale proprietario e possessore del fondo, chiedendone il riconoscimento della libertà contro qualsiasi pretesa di terzi e con la seconda, si afferma proprietario della cosa di cui non ha il possesso, agendo contro chi la detiene per ottenerne, previo riconoscimento del suo diritto, la restituzione. ( cfr. fra le molte altre Cass.Sez. 2 sent. n. 472 del 10.01.2027; Cass. sez. 2 sent. n. 8694 del 28.03.2019). Inoltre l'azione di rivendica e quella di regolamento di confini si distinguono fra loro, in quanto mentre con la prima l'attore sull'assunto di essere proprietario della cosa e di non averne il possesso agisce contro il possessore o il detentore per ottenere il riconoscimento giudiziale del suo diritto dominicale e per conseguire la restituzione della cosa stessa, con la seconda tende soltanto a far accertare l'esatta linea di confine di demarcazione fra il proprio fondo e quello del convenuto, allegandone l'oggettiva incertezza oppure contestando che il confine di fatto corrisponda a quello indicato nei rispettivi titoli di acquisto, cosicché l'eventuale richiesta di restituzione di una porzione di terreno a confine si pone come mero corollario dell'invocato accertamento” (Cass. n.1446 del 24/04/1996; Cass. ord. n. 3777 del 12.2.2024).
Ebbene, il chiaro tenore delle richieste di parte attrice volte ad ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva dell'area scoperta, dell'abusiva occupazione di parte di tale area da una costruzione in ampliamento su tale area ed a rientrare nel possesso della parte dell'area mediante rimozione di detta opera, giustifica la qualificazione della domanda come azione di rivendicazione. Si tratta di un'actio in rem, cioè di un'azione reale esperibile contro chiunque. Il suo presupposto è insito nella natura stessa dei diritti reali, caratterizzati dal diritto di seguito che consente al titolare di seguire la cosa presso chiunque la possieda. Solo chi può rendere il bene è legittimato passivo e tale non può che essere, dunque, colui che ne detiene la materiale disponibilità, anche se non si tratta della stessa persona che ha sottratto il bene al titolare, ed anche se è un puro e semplice detentore della cosa. In base alla disposizione citata il proprietario, una volta promossa la controversia, può proseguire l'esercizio dell'azione anche se il possessore o il detentore, dopo l'inizio del giudizio, ha cessato, per fatto proprio, di possede ###questo caso il possessore o detentore è obbligato a recuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno; sempre in tal caso se il proprietario riesce a ottenere direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa.
Applicando i principi esposti al caso in esame e postulato che, com'è noto, la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consista nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante l'indicazione di fatti in astratto idonei fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, che attiene, invece, al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata (cfr. Cass. civ., sent. n. 14468 del 30.05.2008; Cass. civ., sent. n. 355 del 10.01.2008; Cass. civ., sent. n. 11321 del 16.05.2007; Cass. civ., sent. n. 4796 del 06.03.2006; Cass. 27.6.2011 n. 14177; 10.5.2010 n. 11284), va innanzi tutto, riconosciuta sia la legittimazione attiva dell'attore che quella passiva di ### dal momento che il primo si prospetta proprietario del bene oggetto di rivendica e la seconda, oltre a dichiararsi proprietaria dell'unità immobiliare cui è annesso l'avancorpo che occupa detto bene, ne ha, anche, l'effettiva disponibilità materiale.
Di contro, ### e ### pacificamente, non sono più nella disponibilità della porzione di resede oggetto della domanda di restituzione, sicchè va dichiarata la carenza di legittimazione passiva degli stessi.
Alla luce di quanto esposto, va, quindi, rigettata l'eccezione sollevata da ### e ### di carenza di legittimazione attiva di ### basata sul presupposto che questi non sarebbe proprietario della resede su cui insiste l'avamposto per cui è causa, ma che su detta zona avrebbe, al contrario, al più una servitù di passaggio, poiché l'eccezione in parola, vertendo sulla titolarità del diritto, attiene logicamente al merito della domanda che sarà esaminato nel paragrafo che segue.
Merito della domanda sub 1) e 2) Ai fini che occupano si impone, in via prioritaria, rispetto all'esame del merito, la preliminare ricognizione degli indirizzi della Suprema Corte in materia di onere della prova nell'azione di rivendicazione. ### di carattere generale è che nel giudizio di revindica l'attore deve provare di essere divenuto proprietario della cosa rivendicata risalendo anche attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che l'attore stesso o alcuno dei suoi danti causa abbiano posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. All'attore, perciò, non basta esibire un titolo di acquisto derivativo, perché un tale titolo non prova con certezza che egli è divenuto proprietario del bene: egli potrebbe avere acquistato dal non proprietario. Pertanto il rivendicante, per assolvere l'onere probatorio gravante a suo carico, deve dimostrare: 1) o che egli è fornito di un valido titolo derivativo proveniente, direttamente o tramite i suoi autori, da un soggetto cui possa attribuirsi la qualità di dominus nel senso precisato, di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione, per averlo acquistato a titolo originario ; 2) o che egli stesso possa vantare un acquisto a titolo originario, per avere posseduto il bene per il tempo necessario all'usucapione. A tal fine potrà eventualmente sommare il proprio possesso al possesso dei precedenti danti causa (cfr. tra le altre: Cass. n. 2325/1964; 1210/2017; n. 25643/2014; n. 21940/2018).
Sull'onere della prova nell'azione di rivendicazione, la giurisprudenza, con indirizzo assolutamente costante, afferma che la prima e fondamentale indagine che il giudice del merito deve compiere concerne l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della pretesa, e ciò prescindendo da qualsiasi eccezione del convenuto, giacchè, investendo essa uno degli elementi costitutivi della domanda, la relativa prova deve essere fornita dall'attore e l'eventuale insussistenza deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio (Cass. n. 991/1977; n. 4704/1985; n. 5131/2009). Si tratta di un onere fondamentale ed assoluto, tanto che il convenuto in rivendicazione non è a sua volta tenuto a fornire alcuna prova e può trincerarsi dietro il possideo quia possideo, e, se adduce qualche prova o qualche suo diritto sulla cosa, ciò non deve mai tornare a suo pregiudizio, non implicando, di per sè, rinuncia alla posizione vantaggiosa derivantegli dal possesso e non esonerando l'attore dalla prova a suo carico (Cass. 1034/1962; n. 11555/2007; n. 14734/2018). Così, l'eccezione di usucapione, anche se non risulti fondata, non può avere, da sola, la conseguenza che ne risulti provato, per converso, che il rivendicante abbia usucapito il suo diritto o l'abbia comunque acquistato (Cass. n. 1738/1962; n. 496/1970).
Nello stesso tempo si riconosce che, anche in caso di azione di rivendica, la intensità e la estensione della prova a carico dell'attore devono stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, cosicché il criterio di massima secondo cui l'attore deve fornire la prova rigorosa della proprietà sua e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l'usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto (Cass. n 305/1964; n. 1873/1985; n. 6592/1986; 8394/1990).
La giurisprudenza può dirsi ormai pacificamente orientata nel senso che la probatio diabolica, la dimostrazione, cioè, dell'acquisto legittimo dei danti causa all'infinito fino a trovare un acquisto originario non è sempre mezzo istruttorio necessario per la vittoria giudiziaria del rivendicante. Il limite della esigenza probatoria a carico del rivendicante non è costituito, infatti, da una fattispecie legale tipica ed astratta e cioè da una figura di prova legale, bensì, come per qualsiasi altro istituto giuridico, dalla sufficienza della prova rispetto all' entità giuridica che nelle singole fattispecie deve essere dimostrata, avuto riguardo sempre alle contestazioni tra i contendenti. Si tratta di un limite logico all'onere della prova, che deve essere sempre valutato in relazione alle pretese delle parti. Così, si ammette concordemente che il rigore probatorio a carico dell'attore in rivendicazione trova temperamento nell'ipotesi in cui il convenuto ammetta in tutto od in parte il diritto di proprietà del rivendicante, riconoscendo l'esistenza del diritto stesso fino ad un dato momento ed a un determinato acquisto (Cass. n. 2420/1965; 634/1964; n. 1925/1997; n. 5487/2002; n. 5852/2006; n. 28865/2021). È inutile risalire nel tempo al periodo occorrente per l'usucapione, se il titolo di uno dei danti causa dell'attore sia riconosciuto come valido ed efficace dal convenuto in revindica (Cass. 537/1962). In via esemplificativa l'attenuazione è stata ravvisata nelle seguenti ipotesi: a) quando il convenuto ammetta, in modo non equivoco, che, almeno fino a un certo momento, il bene conteso era di proprietà dell'attore o dei suoi danti causa (Cass. 1416/1965): in tale ipotesi l'attore in revindica è tenuto soltanto ad offrire la prova della successiva continuità dei trapassi sino a quello in suo favore (Cass. n.1598/1965; n. 1014/1962); b) quando l'acquisto della proprietà sia un fatto pacifico fra le parti ( n. 1182/1965); c) quando il convenuto ammette che il bene conteso si appartenga all'attore e oppone un titolo di acquisto successivo, che derivi la sua efficacia da quello dedotto dal rivendicante (Cass. n. 1229/1966), mancando in tal caso ogni contestazione sul diritto di proprietà di quest'ultimo e risolvendosi la controversia attraverso la verifica della validità dell'atto di acquisto a favore dell'uno o dell'altro degli stessi contendenti (Cass. n. 6359/1991). In tale ipotesi, il rivendicante non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene medesimo abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto (Cass. n. 7081/1983); d) quando le affermazioni del convenuto, volte ad ottenere il riconoscimento a suo favore della proprietà del medesimo bene, risultino basate, su asserzioni che presuppongano l'originaria sussistenza del titolo su cui si fonda la domanda dell'attore e ne deducano la sopravvenuta caducazione (Cass. n. 696/2000); e) ove ricorra l'ipotesi della comunanza del dante causa (Cass. n. 7539/2024), ovvero, quando il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa o ad uno dei danti causa dell'attore, e contrapponga l'esistenza di un suo titolo derivativo di proprietà che abbia per presupposto l'originaria appartenenza del cespite al dante causa indicato dal rivendicante, bastando, in tal caso, al rivendicante dimostrare che il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto, perché la proprietà sia attribuita alla parte che ha addotto un titolo prevalente rispetto a quello dell'altra (Cass. n. 13066/1995; Cass. n. 15388/2005; n. 21829/2007; n. 22598/2010); f) quando il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all'epoca in cui assume di avere iniziato a possede ###65/2021; n. 14540/2025).
Il rigore della prova, invece, non è attenuato, di per sé, dalla mera proposizione di una domanda o eccezione di usucapione da parte del convenuto e troverà applicazione il principio che la mancata prova del titolo della proprietà da parte del convenuto nell'azione di rivendicazione non può costituire motivo per l'inversione dell'onere della medesima che incombe sempre sul rivendicante (Cass. n. 515/1994; n. 28865/2021). Si ammette così, in linea generale, che il convenuto si possa avvalere del principio possideo quia possideo, anche se opponga un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata, poiché tale difesa non implica alcuna rinuncia alla vantaggiosa posizione di possesso (Cass. n. 5472/2001). Infatti, essendo l'usucapione un titolo d'acquisto a carattere originario, la sua invocazione non suppone alcun riconoscimento a favore della controparte, atteso che chi è convenuto in un giudizio di rivendicazione non ha l'onere di fornire alcuna prova, potendo avvalersi del principio possideo quia possideo, anche se opponga un proprio diritto di dominio sulla cosa rivendicata, poiché tale difesa non implica alcuna rinuncia alla posizione vantaggiosa di possesso (Cass. n. 4748/1996; 11555/2007; n. 5131/2009; n. 14734/2018); a meno che il convenuto, avendo riconosciuta l'originaria appartenenza del bene ad uno dei danti causa del bene medesimo, deduca e invochi l'usucapione come avvenuta solo successivamente a favore proprio o di un proprio dante causa (Cass. n. 8246/1997; n. 43/2000; n. 1250/2000). In tali ipotesi, detto onere può ritenersi assolto, in caso di mancato raggiungimento della prova dell'usucapione, con la dimostrazione della validità del titolo di acquisto da parte del rivendicante e dell'appartenenza del bene ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assuma di aver iniziato a possede ###7/2002), e con la prova che quell'appartenenza non è stata interrotta da un possesso idoneo ad usucapire da parte del convenuto (Cass. n 12327/2001; n. 8806/2000; n. 5161/2006). ### altre pronunce l'opposizione di un acquisto per usucapione, il cui dies a quo sia successivo a quello del titolo di acquisto del rivendicante, comporta che il thema disputandum sia costituito dall'appartenenza attuale del bene al convenuto in forza dell'invocata usucapione e non già all'acquisto di esso da parte dell'attore (Cass. 8215/2016). In base a tale orientamento, dovendo il tema della prova coincidere con quello del decidere (Cass. n. 1997/1964), l'onere probatorio, imposto all'attore in rivendica, può ritenersi assolto per effetto del fallimento dell'avversa prova della prescrizione acquisitiva, con la dimostrazione della validità del titolo in base al quale quel bene gli era stato trasmesso dal precedente titolare (Cass. n. 1634/1996; 13186/2002; n. 7529/2006). Si argomenta che il convenuto non potrebbe avvalersi del principio possideo quia possideo senza alcuna rinuncia a tale situazione vantaggiosa, atteso che, quando invoca l'acquisto per usucapione, il convenuto non si limita ad opporre la tutela garantita dalla legge a favore del possessore indipendentemente da un corrispondente diritto di proprietà, ma deduce di possedere nella qualità di proprietario, chiedendo - nell'ipotesi di domanda riconvenzionale - addirittura una pronuncia di accertamento di tale diritto di proprietà con efficacia di giudicato (Cass. n. 22418/2004; n. 7529/2006).
Gli orientamenti passati in rassegna risentono inevitabilmente della particolarità di ogni singola vicenda ed è arduo cogliere effettivamente, nelle sfumature del linguaggio, due diversi modi di intendere la regola dell'attenuazione dell'onere della prova al cospetto dell'opposizione, da parte del convenuto, di un acquisto per usucapione: l'uno, che si può definire «rigoroso», in base al quale, nonostante l'opposizione dell'usucapione, vale pur sempre, in linea di principio, la regola del possideo guia possideo, salva la rilevanza delle ammissioni, anche implicite o tacite, del convenuto, che ridondino a vantaggio del rivendicante; l'altro, «meno rigoroso», in base al quale il convenuto che invoca l'usucapione rinuncia al principio possideo quia possideo. Intanto, anche nelle pronunce che possono annoverarsi all'orientamento «meno rigoroso», si richiede, ai fini dell'attenuazione del rigore probatorio a carico dell'attore, l'opposizione di un acquisto per usucapione che non sia in contrasto con il titolo di acquisto dell'attore (Cass. 1634/1996; n. 8215/2016). Talvolta tale requisito è precisato nel senso che occorre che l'usucapione sia riferita a un possesso il cui dies a quo sia successivo a quello del titolo di acquisto del rivendicante (Cass. n. 22418/2004). Altre volte il requisito del dies a quo del possesso, che deve essere successivo al titolo del rivendicante, è considerato in connessione con la «mancata contestazione, da parte del convenuto stesso, dell'originaria appartenenza del bene rivendicato al comune autore ovvero ad uno dei danti causa» (Cass. n. 7529/2006; n.13186/2002). Sembra così, al di là del diverso modo di formulazione delle massime, che, anche in relazione alla domanda o all'eccezione di usucapione del convenuto, ciò che giustifica l'attenuazione è pur sempre la regola secondo cui il criterio di massima che l'attore deve fornire la prova rigorosa della proprietà sua e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per la usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto. Non si rinviene, nella giurisprudenza della Corte, un principio in base al quale la domanda o l'eccezione di usucapione del convenuto importi, per ciò solo, il riconoscimento del dominio dell'attore o dei suoi danti causa, attenuandosi, in conseguenza della sua semplice opposizione, il rigore dell'onere probatorio a carico del rivendicante.
Sulla scorta dei principi compiutamente esposti, ai fini della graduazione dell'onere probatorio dell'attore, va rimarcato che secondo le deduzioni del predetto: • la proprietà della area scoperta di 103,72 mq gli era pervenuta giusto atto di ### per ### del 08.04.1998( rep. n. 145401) nel quale ### e ### gli avevano ceduto l'unità immobiliare sita in ### al ### a ### 54-54/D, piano T, censito nel ### di ### alla sez. CHI, Foglio 36, particella 36, sub 15, ### A/4,Vani 6; • ### e ### avevano ricevuto la predetta unità immobiliare dalle successioni di: 1) ### nata a ### il ### e deceduta ab intestato a ### il ### ( den11, volt 476, rettificata per i dati catastali con den. 12-vol 532 del 19.9.1998), lasciando a sé superstiti il marito ### (nato a ### l'8.1.1909) ed i figli ### e #### era deceduto ab intestato a ### a giugno 1996 (den. 82- vol. 511, rettificata per i dati catastali con den. 13-vol 532 del 19.03.1998); • a ### l'immobile, facente parte di un più ampio patrimonio immobiliare “ Il comprensorio di case di ### a ### n. 54” ( tra cui rientravano anche i beni di ### e prima ancora di ### e la ###, era pervenuto, con atto del 5.03.1993 del ### reg.to al RR.II di ### il ### ai nn. 5938/4168 di divisione dei beni relitti della zia paterna ### nata a ### il ### ed ivi deceduta, ab intestato, il ### ( den. 3303-vol.3042); • a ### erano pervenuti dal padre ### (fu ### che era nato a ### il ### ed ivi deceduto nel 1934, lasciando la moglie ### e sei figli, di cui tre di sesso maschile (#### e ### e tre di sesso femminile (#### e ###; • nel 1934 i tre figli maschi avevano rinunciato all'eredità del padre ### (deceduto il ###) a favore delle tre sorelle ed a seguito della morte della sorella ### nel 1943, ### e ### erano subentrate nella quota della defunta ### acquisendo ognuna la quota pari a metà del predetto comprensorio; • l'11.10.1969 era morta anche la sorella ### la quale con testamento olografo, aveva nominato quale erede universale ### diventando così quest'ultima unica intestataria del ### di case sito in ### a ### 54; • nel 1986, poi, ### era deceduta lasciando 11 eredi appartenenti a 2 stirpi in quanto partecipanti quali coeredi dei fratelli premorti a ### ossia ### (defunto nel 1972) e ### (defunto nel 1962) e, in considerazione di queste due stirpi, i coeredi con atto per notar ### del 5.07.1990 avevano proceduto alla divisione del patrimonio ed a seguito di estrazione a sorte delle 2 quote ereditarie, la prima quota era stata assegnata agli eredi di ### (ossia i figli #### ed ### e la seconda quota agli eredi di ### (ossia i figli ######## e, per rappresentazione ai figli di ### (premorto al padre ### che erano #### e ### • nella prima quota rientrava l'appartamento all'attualità di ### identificato al punto 5) dell'atto di divisione come “quartino al primo piano, a sinistra, con accesso dal secondo portone, di vani catastali 2,5 (### 7, p.lla 297/6, confinante con beni ### con beni ### con il cortile comune, con sovrastante quartino mentre nella seconda quota rientrava, tra gli altri, l'unità immobiliare poi acquistata dall'attore; • in ordine ai restanti beni compresi nella seconda quota, i numerosi eredi del defunto ### a cui erano stati attribuiti avevano deciso di provvedere ad una ulteriore divisione ereditaria dinanzi al notaio ### in data 5 marzo 1993 nella quale si era proceduto alla ripartizione dei beni in sette quote ed, a sorteggio, la settima quota era stata attribuita a ### madre dei ### e ### che, come già detto, in data ###, avevano venduto al ### i beni rientranti nella settima quota; • in data ### i convenuti ### e ### avevano acquistato l'immobile oggetto di causa (poi venduto nel 2010 a ###, dai signori #### e ### ossia gli eredi di ### a cui tali beni erano stati assegnati a seguito della divisione ereditaria del 1990.
In definitiva dalle prospettazioni dell'attore e dagli atti allegati risulta che le unità immobiliari di proprietà del ### e di ### ( e prima di ### e ### rientranti nel ### di ### di ### a ### n. 54 risalgono ad un'unica proprietaria, la sig. ###
Tali deduzioni non sono contraddette dai convenuti ### e ### che hanno solo contestato il diritto di proprietà dell'attore sull'area per cui è causa sul quale, al più, potrebbe vantare una servitù di passaggio.
Nello specifico la difesa di ### precisando che gli immobili oggi di proprietà ### erano parte di un più ampio comprensorio di case con accesso da un viale comune posto dopo un arco di ingresso (oggi chiuso con cancello) ubicato al civico 54 di ### a ### 54, originariamente di proprietà esclusiva di ### e poi diviso tra i suoi coeredi, hanno sostenuto che dagli atti di provenienza richiamati dall'attore non fosse possibile ricavare che, unitamente ai cespiti attribuiti a ### (e poi acquistati dal ### fosse stata trasferita anche la proprietà esclusiva dell'area esterna attraverso la quale si accede a detti cespiti, sulla quale l'attore vanterebbe, in ragione del dato letterale dei titoli stessi, un mero diritto di accesso. I medesimi convenuti, in caso di accertamento di qualsivoglia diritto e/o titolarità vantata dall'attore sulla zona rivendicata, hanno, come già detto, eccepito l'usucapione ventennale e/o breve dell'area occupata dall'avancorpo .
Quanto, infine, alla difesa della convenuta ### va evidenziato che la stessa non ha mosso alcuna specifica contestazione in ordine alla successione temporale dei titoli di proprietà ed, in particolare, circa la provenienza di entrambi gli immobili dell'attore e dei convenuti da un unico originario proprietario limitandosi a proporre, in caso di accertamento da parte del tribunale della verità dei fatti dedotti dall'attore, di cui è venuta a conoscenza solo nel 2019, le domande riconvenzionali trasversali in precedenza richiamate.
In definitiva, considerato che parte convenuta non ha contestato l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa limitandosi a contestare la proprietà esclusiva dell'area scoperta in capo all'attore, la scrivente ritiene che l'onere probatorio dell'istante, nel caso in esame, sia attenuato bastando al rivendicante dimostrare che il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto.
Ai fini che occupano decisivi elementi di prova si traggono dalle considerazioni alle quali è pervenuto il CTU dott. ing. ### all'esito di un'attenta indagine svolta con competenza e rigore scientifico attraverso la compiuta disamina della documentazione in atti e di quella acquisita presso pubblici uffici e sottoposta al contraddittorio delle parti.
Le conclusioni alle quali è pervenuto il CTU sono interamente condivise dalla scrivente perché, oltre ad essere supportate dalla puntuale disamina della documentazione agli atti nel corso della prima indagine peritale, sono state ulteriormente ribadite ed argomentate in sede di supplemento di ctu resosi necessario dopo l'acquisizione di ulteriore documentazione, allegata alla seconda relazione.
Orbene al primi due quesiti a lui sottoposti del seguente tenore:” ### analitica descrizione planimetrica e fotografica degli immobili delle parti in causa, tenuto conto della documentazione prodotta in atti nonché di tutti gli eventuali ulteriori documenti, pubblicamente consultabili e acquisiti dall'ausiliario o prodotti dalle parti, solo se sottoposti al vaglio del contraddittorio e se ritenuti indispensabili per l'espletamento dell'incarico, accerti il ### anche ai fini dell'accertamento della titolarità degli immobili oggetto di causa e della delimitazione degli stessi: a) l'esatta consistenza, planimetrica e catastale, nonché l'esatta ubicazione degli immobili oggetto di causa; b) l'esatta epoca di costruzione dei predetti immobili ed, in caso di realizzazione progressiva dell'uno o dell'altro e/o di modifiche, volumetriche e/o superficiarie, provveda il CTU ad individuarne l'effettiva consistenza, l'ubicazione, l'epoca o le epoche di realizzazione nonchè di ultimazione delle stesse ….”, la dott.ssa ### ha relazionato nei termini che, sinteticamente, si vanno ad esporre. ###à immobiliare di proprietà di ### è un appartamento sito in ### al ### a ### n. 54/d, piano terra, adibito ad abitazione. E' riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 36, subalterno n.°17-19 (ex sub 15), piano T. ### è composto da 5 vani, cucina ed accessori. ### avviene dalla porta in ferro presente sul pianerottolo di riposo di forma quadrata tra piano terra e primo piano dopo aver attraversato il cortile condominiale e, dopo aver superato una rampa di scale del fabbricato B.
Successivamente , dopo aver oltrepassato un passetto coperto, si giunge ad una superficie terrazzata giardinata scoperta costituita in parte da una superficie piana e in parte da una serie di gradini con delle aiuole. ### all'immobile avviene da un ambiente di ingresso ###, procedendo sul lato sinistro entrando si accede dapprima ad un'ambiente cucina ### e successivamente ad un ambiente salone ###. Procedendo sul lato destro entrando invece, attraverso uno spazio di disimpegno ### si accede a due camere (###) e (###) entrambe parzialmente soppalcate e a due ambienti bagno (###) al quale si accede dall'ambiente disimpegno e un ambiente (###) al quale si accede dall'ambiente camera da letto (###), inoltre nell'ambiente (###) vi è un piccolo spazio destinato a cabina armadio###.Dall'ambiente ingresso ### proseguendo frontalmente attraverso una scala si accede al piano soppalcato in cui è presente una camera da letto (###) alla quale è annesso un bagno (###) con relativo disimpegno (###).Annessa al piano soppalcato vi è una superficie terrazzata (###) alla quale si accede dall'ambiente bagno (###).Tale superficie risulta delimitata perimetralmente da un muretto basso e da una ringhiera di protezione . ###à immobiliare di proprietà di ### (ex proprietà ### - ### è un appartamento sito in ### al ### a ### n. 54/D, piano primo, adibito ad abitazione. E' riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 297, subalterno n.°6, piano primo. ### all'immobile avviene dal pianerottolo di riposo del piano primo della scala B. ### si compone di un ambiente ingresso-soggiorno (I/S) da cui frontalmente si accede ad un ambiente cucina ### e poi, attraverso un piccolo ambiente di disimpegno (###), si accede ad un primo bagno (###), sul lato destro, si accede ad altro ambiente (###). Dall'ambiente ingresso - soggiorno (I/S), attraverso una scala interna ad L, si accede poi al piano soppalcato composto da un ambiente disimpegno (###) sul cui lato destro si sviluppano gli ambienti (###-###) mentre sul lato sinistro gli ambienti bagno (###-###). Asservita all'intera unità immobiliare vi è una superficie balconata (###), alla quale si accede dall'ambiente ### (I/S).
Per quanto riguarda la consistenza planimetrica e catastale di tali immobili nonché l'ubicazione di tali beni, il CTU ha precisato che l'unità immobiliare prop.tà ### è sita in ### alla ### a ### 54/d , scala B piano terra; è riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 36, subalterno n.°17 (ex sub 15), piano T ed è composto da 5 vani più cucina ed accessori; l'area esterna di accesso ad essa è riportato nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 297, subalterno n.°19 (ex sub 15), piano T, essa ha una estensione di mq=103.72. L' unità immobiliare prop.tà Diaz è sita in ### alla ### a ### 54/d , scala B piano primo; è riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 297, subalterno n.°6, piano primo.
In relazione all'epoca di costruzione degli immobili oggetto di causa l'ingegnere ha attestato che entrambi gli immobili oggetto di causa, così come sopra descritti , fanno parte di un fabbricato identificato con il civico 54/d, oggi scala B del ### di ### a ### 54, la cui costruzione risale a prima del 1939. Nella documentazione prodotta dalla parte attrice , versata in atti di causa, vi è sia la scheda planimetrica del 1939 dell'ex sub 3, uno dei subalterni che oggi compone l'unità immobiliare del dott. ### (cfr allegato n.1-2 alla relazione), sia l'originaria planimetria catastale del 1940 dell'immobile di parte convenuta ### ( allegato n.3).
In risposta alla richiesta di indicazione delle eventuali modifiche volumetriche e/o superficiarie dei predetti beni immobili, il tecnico, supportando le sue conclusioni con tavole grafiche ed allegati vari, ha affermato che: a) l'unità immobiliare di proprietà di ### oggi identificata con il sub. 15, fol 17, p.lla 36, si compone di quelli che erano gli originari sub 3-4-5. Nel corso del tempo le modifiche e le variazioni di tale unità immobiliare sono state così ricostruite: 1) nell'anno 1939 vi è la prima rappresentazione grafica del subalterno 3, eseguita dal tecnico dell'### di ### facente parte dell'attuale consistenza della unità immobiliare dell'attore (ex sub nn. 3-4-5 oggi sub n.15). In tale documento e , nella scheda ad essa collegata, redatta dal tecnico dell'### di ### è chiaramente graficizzata l'area scoperta antistante il sub 3 ed è anche specificato che essa è in comune solo con gli adiacenti subalterni nn. 4-5( cfr.allegati n°1-2); 2) nell'anno 1988 l'ing. Parente, nominato CTU per la divisione ereditaria degli eredi ### identificava sia i 3 subalterni distinti (3-4-5) sia l'area antistante e comune agli stessi. Nelle immagini fotografiche che rappresentano lo stato pregresso dei luoghi è individuata sia l'area scoperta, in parte costituita da scale ed in parte da una sorta di piccola rampa, che il filo esterno d'ingombro volumetrico dell'intero fabbricato condominiale. (cfr allegati n°3-4-5); 3) il ### per notar ### era redatto un primo atto di divisione tra gli eredi ### ed a ### era assegnata la quota n.2. Tale quota ricomprendeva una serie di unità immobiliari tra cui quelle oggetto d'indagine che sono così descritte: “terraneo, il primo sulla destra dello spiazzo scoperto con accesso da una porta ubicata tra piano terra e primo piano di metri quadrati 14 catastale, civico 54 (fol 17 - p.lla 288/5) confinante con cortile Comune; con proprietà ### con ### con prop.tà ### quartino al piano terra, il secondo sulla destra dello spiazzo scoperto con accesso dalla descritta porta ubicata tra piano terra e primo piano (fol 17 - p.lla 36/4) confinante: con cortile di proprietà ### ed altra prop.tà ### agli altri lati; terraneo di vani uno ( fol 17 - p.lla 36/5), confinante con cortile prop.tà ### ed altre prop.tà ### agli altri lati, il terzo ed ultimo sulla destra dello spiazzo scoperto sempre con accesso dalle descritte porte”. Questi subalterni cosi come identificati avevano la seguente consistenza: Sub 3 (avente consistenza catastale 1 vano), Sub 4 (avente consistenza catastale 2,5 vani) e sub 5 ( avente consistenza catastale 1 vano). 4) Il ### per notar ### era stipulato un secondo atto di divisione tra gli eredi ### ed era assegnata a ### la quota n.° 7 . La rappresentazione grafica di tale quota era fatta dall'ingegnere ### che, in modo chiaro, identificava anche le consistenze metriche di tutto quello che era ricompreso nella proprietà della quota 7, delimitando, altresì, anche lo spiazzo scoperto. In particolare i vari subalterni venivano caratterizzati come segue : sub 3 ( cespite 7 mq = 22.74), sub 4 ( cespite 8 mq = 29.42) , sub 5 ( cespite 9, mq = 29.60) e di questi cespiti venivano indicate le varie altezze interne. (cfr allegato n°6); 5) Il giorno 8/04/1998 per notar ### , ### acquistava dai germani ### eredi di ### i sub 3-4-5 , allegando nell'atto di compravendita la planimetria redatta dall'ing. ### riportata nell'atto di divisione del 1993 richiamandone le consistenze metriche e catastali. Alla fine dell'atto di compravendita del ### il notaio ### nel richiamare la planimetria allegata (identificata come ### A), precisava che “ai cespiti in oggetto si accede tramite una porta ubicata tra piano terra e primo piano civico 54 ed in prosieguo dopo i gradini dello spiazzo scoperto annesso ai cespiti stessi”(cfr allegato n°7); 6) In data ###, ### presentava al Comune di ### la DIA n°712 a firma dell'arch. ### redatta in data ###. In tale documento fornito dalle parti è possibile rilevare, sia la consistenza superficiaria e volumetrica dell'unità immobiliare del ### sia lo sviluppo in altezza attraverso una sezione/prospetto longitudinale (sez ###) delle proprietà confinanti ed, in particolare quella dei coniugi #### coinvolti nel presente giudizio; 7) Nell'anno 2014 ### presentava una variazione e fusione per diversa distribuzione degli spazi interni, con tale variazione venivano soppressi i subalterni originari (3-4-5) e veniva eseguita una diversa distribuzione degli spazi interni dando luogo ad un nuovo subalterno 15, che rappresenta l'attuale unità immobiliare ( allegato n°8); 8) Nell'anno 2018 l'attore presentava una modifica di identificativo catastale al fine di poter chiarire che l'ingresso all'unità immobiliare, costituita dall'area esterna, ricade nella particella n. 297, mentre la restante parte della unità immobiliare ricade nella particella n.36 fin dal 1939 data di costituzione dell'unità immobiliare.
Pertanto il tecnico ha concluso che nel tempo l'immobile dell'attore non ha subìto modifiche volumetriche o superficiarie. Dalla visura storica per immobile fatta per i singoli subalterni , la consistenza dei singoli subalterni è rimasta invariata nel tempo dall'impianto meccanografico del 1987 fino al 2014, anno in cui ### ha soppresso i subalterni precedenti (3-4-5) e, con una variazione fusione per diversa distribuzione degli spazi interni, ha creato il subalterno 15 che corrisponde ad oggi alla sua unità immobiliare. Le altezze sono rimaste invariate, il numero di vani internamente è cambiato perché nelle maggiori altezze originarie dell'unità immobiliare sono stati ricavati dei soppalchi. (cfr allegato 8-9-10-11-12). b)###à immobiliare prop.tà ### (ex ### è identificata con il sub. 6, fol 17, p.lla 297, Nel corso del tempo le modifiche e le variazioni di tale unità immobiliare sono state così ricostruite: 1)nell'anno1940: vi è la prima rappresentazione grafica del subalterno n. 6. In tale rappresentazione, redatta dall'ing. ### , risulta che l'unità immobiliare oggi di prop.tà Diaz, all'epoca era in ditta ### e presentava ambienti con altezze interne differenti; in particolare l'ambiente principale 1 e quello ad esso adiacente, avevano un'altezza di ml=4.20, mentre i due ambienti identificati come cucina e bagno, prospettanti a ### verso l'area scoperta esterna, avevano altezze diverse inferiori e nella planimetria censuari veniva individuata l'altezza di ml= 2,20 (cfr allegato n°13); 2)nell'anno 1986 con atto di successione di ### il suddetto immobile era trasferito ai nipoti; 3)nell'anno 1988, il CTU ing. Parente, redige relazione tecnica per la divisione ereditaria dei restanti beni di proprietà ### Allegati a tale relazione vi erano rilievi fotografici, versati in atti di causa, in cui si evince in maniera chiara il prospetto del fabbricato di ### a ### 54.(cfr allegato n°3-4-5).Da tali rilievi fotografici i due ambienti dell'unità immobiliare posti al piano primo e, identificati nella planimetria del 1940, come ambienti cucina e bagno , presentavano ancora due altezze differenti a avevano solo due piccole finestre che affacciavano sulla superficie scoperta posta a ### 4)il ### per notar ### era redatto un primo atto di divisione tra gli eredi ### ed era assegnata a ### la quota n°1 che oggi corrisponde all'unità immobiliare della ### Tale quota ricomprendeva una serie di unità immobiliari tra cui quelle oggetto d'indagine che venivano così descritte: “quartino al primo piano, a sinistra, con accesso dal secondo portone, di vani catastali 2,5 ( fol 17 - p.lla 297/6) confinante: con beni ### con beni ### con il cortile comune, con sovrastante quartino di cui al n°6”; 5)in data 13 dicembre 1991,con atto per notar ### i coniugi ### e ### acquistavano dai germani #### e ### quanto segue: “il quartino facente parte del secondo fabbricato in ### al ### a ### n.54, posto al primo piano avente accesso dalla porta a sinistra salendo le scale, composto di vani due ed accessori, nei confini beni ### cortile comune, beni ### e tromba delle scale”; 6)in data ###, l'unità ### del ### della ### rilevava l'esecuzione di opere senza concessione afferenti l'immobile di proprietà ### Nel verbale di sequestro gli agenti attestavano quanto segue : “### di piccolo appartamento di circa 35 mq, ubicato al 1° piano dello stabile con affaccio sia dal vialetto principale che ad un retrostante vialetto di proprietà aliena. Detto appartamento risulta interessato da lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria oltre a lavori consistenti nella realizzazione di una zona soppalcata per una superficie di circa mq 28 impostata a mt 2.25 dal calpestio e ricavando una altezza utile di circa mt 2.25, all'intradosso della vecchia trave in legno del soffitto. Il predetto soppalco è in travi in ferro, tavelloni e masso cementizio con alcune tramezzature finalizzate alla creazione di una camera e due vani wc, nei quali sono poggiati gli accessori igienico/sanitari non ancora installati e privi di impianti. In particolare si rileva l'abbattimento e ricostruzione di un avancorpo di fabbrica , in ampliamento dell'appartamento avente le dimensioni in pianta di mt 6,00 x 1,60 con altezza interna di circa mt 4,50 mentre esternamente la quota del vialetto al solaio di copertura , anch'esso di nuova fattura sviluppa un'altezza di circa mt 6,00. Nel predetto avancorpo è inglobata parte della zona soppalcata prima descritta. Il tutto allo stato grezzo, privo di impianti con vecchio pavimento parzialmente svellito. Il collegamento all'area soppalcata avviene a mezzo di botola al momento privo di scale.
Esternamente l'avancorpo presenta quattro aperture d finestrini. ### appartamento viene posto sotto sequestro giudiziario. In data ###, si presentava presso i ns uffici il marito della proprietaria ing. ### che declinava le generalità della moglie e consegnava copia del titolo di proprietà”; 7)in data ###, l'unità ### del ### della ### a seguito di sopralluogo nell'immobile oggetto del precedente sequestro di proprietà ### - ### accertavano quanto segue : “ i lavori erano proseguiti in violazione dei sigilli, tanto che l'appartamento si presentava: ### dello svellimento di tutto il pavimento e con messa in opera di impiantistica idrico ed elettrica ( parte a vista e parte sottotraccia) sia al primo livello che sulla zona soppalcata con installazione di piatto doccia. Le pareti interne si presentano all'80% intonacata al liscio. I 4 finestrini ricavati nell'avancorpo si presentano con soglie di marmo. Inoltre, la preesistente finestra che dà sul cortile ha subito l'abbattimento del muretto parapetto ### trasformando il vano luce a tutt'altezza. Per quanto sopra gli intervenuti hanno proceduto al risequestro dell'intero appartamento, affidandone la custodia giudiziaria all'operaio presente sul posto sig. ###”; 9) in data ### il ### presentava al Comune di ### la DIA n°712 a firma dell'arch. ### redatta in data ###, dalla sezione/prospetto longitudinale (sez ###), i due ambienti dell'unità immobiliare posta al piano primo e, identificati nella planimetria del 1940, come ambienti cucina e bagno, presentavano ancora due altezze differenti e avevano solo due piccole finestre che affacciavano sulla superficie scoperta posta a ### 8)in data ###, era presentata variazione catastale in cui sulla planimetria non era riportata più la doppia altezza, come nella planimetria originaria nel 1940, ma un'unica altezza, maggiore della precedente, che risultava pari a ml =4.90 a fronte dei ml=4.20 riportati nella planimetria del 1940.(cfr allegato n°14); 9)In data ###, la ### presentava un progetto in sanatoria per le opere abusive realizzate e messe sotto sequestro dalla ### con verbali del 06/06/2000 e del 26/06/2000. Tale progetto in sanatoria era protocollato con il numero 721/2000 e conseguente disposizione ### n.142 del 09/02/2001. In tale documento era possibile rilevare la consistenza superficiaria e volumetrica dell'unità immobiliare di prop.tà Diaz (ex ### - ###. Nella planimetria e nella sezione ###, relativa allo stato precedente l'abuso, relativamente all'avancorpo in cui ricadevano l'ambiente bagno e cucina, era riportata un'altezza pari a ml=4.60. Gli stessi ambienti nella DIA presentata dal dott.re ### e redatta dallo stesso tecnico arch. ### qualche mese prima risultano invece altezze differenti e nettamente inferiori. 10) con disposizione dirigenziale n.142/2001 era rilasciata “### in ### per la demolizione dei soppalchi realizzati senza titolo abilitativo, con altezza di m 2.25 dal piano di calpestio e m 2.15 dalla copertura e la ricostruzione degli stessi, ad esclusivo uso deposito a m 2.70 dal calpestio e m 1.75 dalla copertura ; la chiusura dei nuovi vani luce; il ripristino dell'originaria finestra , lato viale condominiale; il completamento degli impianti tecnologici e delle opere di finitura. I lavori saranno eseguiti in conformità dei grafici esibiti a firma dell'arch. ### il Comune di ### dal responsabile del procedimento geom. ### che si allegano alla presente autorizzazione per formarne parte integrante, costituiti da unica tavola comprendente: stralcio aereofotogrammetrico scala 1/1000 e 1/200; pianta e sezione dello stato pregresso, attuale e di progetto scala 1/50; relazione tecnica” ; 11)In data ###, era presentata altra variazione catastale in cui si rileva la presenza di un soppalco con le seguenti altezze (cfr allegato n°15).Piano terra : ### è pari a ml= 2,45 in corrispondenza del soppalco e degli ambienti cucina e bagno , mentre la restante parte del vano principale l'altezza è pari a ml= 4,50. Piano soppalco : Per tutto il piano di soppalco l'altezza è pari a ml= 1,95 . Anche in questa seconda variazione , le altezze sono ben diverse da quelle riportate sia nella planimetria del 1940 sia in quella successiva dell'anno 2000. Anche in termini di superficie, la consistenza dell'immobile è passata da 2.5 vani a 3.5 vani. 12)in data ### per ### acquistava dai coniugi ### - ### l'unità immobiliare identificata con il sub 6, alla ### CHI fol.17, p.lla 297, identificata nell'atto di compravendita come segue: “appartamento al primo piano, facente parte del fabbricato sito in ### al ### a ### n.54, avente accesso dalla porta a sinistra per chi sale le scale, composto di 3,5 (tre virgola cinque) vani catastali e confinante con: beni ### o aventi causa, cortile comune, beni ### o aventi causa, cassa scale”.
Sulla scorta di tali emergenze documentali il CTU ha attestato che l'immobile oggi di proprietà ### acquistato nell'anno 2010, ha subìto nel tempo modifiche, sia volumetriche che superficiarie, eseguite dai coniugi ### e ### a partire dal 04/04/2000 data di redazione da parte dell'arch. ### dei grafici della DIA del dott. ### In risposta agli ulteriori questi posti del seguente tenore: ..”accerti, altresì, il CTU la regolarità urbanistica e/o amministrativa dell'intera consistenza immobiliare della convenuta ### e/o dello o degli eventuali ampliamenti della stessa ed, in caso di accertata violazione della normativa urbanistica, stabilisca il CTU se l'abusiva edificazione e/o l'abusivo ampliamento dell'immobile in questione abbia o meno inciso e, se si in che misura, sul valore dello immobili di proprietà dell'attore, il tecnico ha relazionato quanto si va sinteticamente ad esporre. -nell'atto di compravendita stipulato in data ### per ### la sig.ra ### acquistava dai coniugi ### - ### l'unità immobiliare identificata con il sub 6, alla ### CHI fol.17, p.lla 297. In tale atto , all'articolo n.9, in merito e alla situazione urbanistica veniva riportato quanto segue: “ la parte alienante, edotta da me notaio sulle responsabilità penali cui si può andare incontro in caso di dichiarazione mendace, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 445/2000, dichiara: che la costruzione dell'immobile in oggetto è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967; che fino alla data odierna lo stesso non ha subito interventi che ne escludano la commerciabilità; variazioni catastali sono state effettuate per adeguare la situazione catastale a quella di fatto” ; -a seguito dei due sequestri eseguiti il ### e il ### dall'unità ### del ### della ### in virtù delle opere eseguite senza concessione nell'immobile di proprietà ### - ### , ### in data ### presentava un progetto in sanatoria per le opere abusive realizzate, protocollata con il n.721/2000 e conseguente disposizione dirigenziale n.142 del 09/02/2001; -in tale disposizione per sanare le opere realizzare veniva riportato quanto segue: “### in ### per la demolizione dei soppalchi realizzati senza titolo abilitativo, con altezza di m 2.25 dal piano di calpestio e m 2.15 dalla copertura e la ricostruzione degli stessi, ad esclusivo uso deposito a m 2.70 dal calpestio e m 1.75 dalla copertura ; la chiusura dei nuovi vani luce; il ripristino dell'originaria finestra , lato viale condominiale; il completamento degli impianti tecnologici e delle opere di finitura. I lavori saranno eseguiti in conformità dei grafici esibiti a firma dell'arch. ### il Comune di ### dal responsabile del procedimento geom. ### che si allegano alla presente autorizzazione per formarne parte integrante, costituiti da unica tavola comprendente: stralcio aereofotogrammetrico scala 1/1000 e 1/200; pianta e sezione dello stato pregresso, attuale e di progetto scala 1/50; relazione tecnica”; -dai rilievi eseguiti durante i vari accessi peritali si era potuto constatare che le indicazioni inserite nella disposizione dirigenziale n. 142 del 09/02/2001 , volte a sanare l'abuso realizzato, non erano state ottemperate ( cfr tavola grafica n°1 di rilievo). Le altezze interne riportate dalla planimetria del 1940 pari a ml=4.20 nell'ambiente principale e ml=2.20 in quello che corrisponde all'avancorpo , oggi sono bene diverse in quanto (cfr. parte evidenziata in giallo e in magenta allegati nn. 13-14-15 ): il vano principale che oggi corrisponde all'ambiente ### (I/S) ha un'altezza interna pari a ml=4.48; il piano soppalcato parte da un'altezza di ml= 2.17 nell'ambiente ### ed ha un'altezza, in corrispondenza della camera (###), di ml=2.11. Tale ripartizione delle altezze varia se ci si sposta nell'avancorpo infatti (cfr parte evidenziata in magenta allegato n.15 ): al piano terra l'altezza interna nell'ambiente cucina### è pari a ml= 2.45, nell'ambiente bagno(###) è pari a ml=2.26; nel piano soppalcato dell'avancorpo invece laddove ci sono i due ambienti bagno (###-###) l'altezza interna è pari a ml=2.21 nell'ambiente (###) e ml=1.98 nell'ambiente (###);per quanto riguarda i nuovi vani luce realizzati negli ambienti (###) e (###) essi risultano ancora presenti in contrasto con quanto indicato nella disposizione dirigenziale del Comune di ### n.° 142. (cfr allegato n.16 parte cerchiata in verde); per quanto riguarda l'originaria finestra, lato ### si fa presente che ad oggi è ancora presente un balcone, in contrasto con quanto indicato nella disposizione dirigenziale del Comune di ### n.° 142. (cfr allegato n.16 parte cerchiata in rosso).
Pertanto il CTU ha affermato che gli ampliamenti realizzati nell'unità immobiliare oggi di proprietà ### dalla data del 06/06/2000 non sono regolari urbanisticamente, né sanabili o autorizzabili dal momento che l'intero compendio edilizio ricade nella ### A - identificata come ### nella ### al Prg del Comune di ### Inoltre le altezze attuali dell'immobile non ne consentono l'agibilità per abitazione ai sensi delle norme d'igiene. Infatti secondo il D.M. del 5 luglio 1975 e il regolamento edilizio del
Comune di ### l'altezza minima interna utile dei locali per abitazione deve essere pari a ml=2,70.
In risposta agli ulteriori quesiti in precedenza riportati l'ing. ### ha affermato che l'avancorpo realizzato, così come indicato nel verbale della ### del 06.06.2000, ha un'altezza pari a ml=6.00 per una profondità interna di ml=1.60 per tutta la lunghezza dell'avancorpo pari a ml= 6.10 circa. Tale avancorpo ha aumentato la superficie e la volumetria dell'immobile di proprietà ### e ha invaso e ridotto la resede dell'area esterna scoperta di proprietà ### , incidendo quindi sul valore dell'immobile dell'attore. Per la determinazione dell'incidenza del valore di tale ampliamento sul valore della proprietà ### il criterio di stima adottato dal CTU è stato quello della determinazione , in una libera contrattazione e , sulla base di domanda ed offerta per beni analoghi ubicati in zona, del più probabile valore di tale superficie. Il metodo di stima utilizzato, è quello della comparazione sintetica e/o diretta sulla base di prezzi o valori riscontrabili in situazioni analoghe in zona ed espressi in un unico dato elementare ( €/mq/mese.). Attraverso diverse fonti informative, ha reperito elementi tali poter esprimere giudizi unitari di stima per immobili analoghi ricadenti in zona. Questi sono stati i parametri utilizzati: o Osservatorio del ### (O.M.I.) - ### del ### 2° semestre 2023 - (cfr. allegato per stima B) ### SPAGNOLI, #### codice di zona ###, ### catastatale n°0, abitazione civile, destinazione ### V.min = 2.200 €/mq. V.max = 3.400 €/mq. Facendo la media di tali valori si ha : Vmu1= (2.200 + 3.400)/2 = 2.800 €/mq. o ### 2024 -(cfr. allegato per stima C) ##### abitazione in stabili di fascia media. V.min = 2.253 €/mq. V.max = 3.770 €/mq. Facendo la media di tali valori si ha : Vmu2= (2.253 + 3.770)/2 = 3.011 €/mq. o ###it - ### 2024 - (cfr. allegato per stima D) ### a ### bilocale di 60 mq costo € 265.000 S = 60 mq. V = 265.000 €. Facendo la media di tali valori si ha : Vmu3= 265.000/60 = 4.416 €/mq ### il valore medio in zona è stato calcolato secondo la formula che segue: VM= (Vm1+Vm2+Vm3)/3= (2.800+3.011+4.416)/3 = €/mq VM = 3.409 €/mq (### medio di zona) ### per calcolare la riduzione del valore dell'immobile di proprietà ### dovuto alla abusiva edificazione, il tecnico ha, dapprima, determinato il valore dell'area scoperta/resede dell'immobile di proprietà ### sulla quale essa insiste. ### dell'area scoperta di prop.tà ### è pari a mq = 103.72 , trattandosi di una superficie scoperta il suo valore è stato considerato per i primi 25 mq della superficie al 30% e per la superficie eccedente al 10%. Pertanto il valore attuale dell'area scoperta / resede prop.tà ### è stato così calcolato: V###=(###)+(###)x VM=(25 x 30%)+(78.72 x 10%)) x 3.409 = (7.50 + 7.87 ) x 3.409 = euro 52.396,33. Dove ### = 25 x 30% (superficie da considerare per i primi 25 mq di area scoperta al 30%) ### = 78.72 x 10% (superficie da considerare per i mq eccedenti di area scoperta al 10%) VM = 3.409 /mq (### medio di zona).
La superficie occupata dalla costruzione abusiva incidente sulla resede di proprietà ### sulla quale sono stati realizzati due nuovi volumi aggiuntivi bagno (###) e (###), ha una estensione pari a: So= 1.60 x 6.09 = 9.76 mq . Essa è pari a circa il 9.4% dell'intera estensione della superficie esterna/resede di prop.tà ### Pertanto il minor valore dell'immobile dell'attore dovuto all'edificazione abusiva è risultato: ###
V###x S% = € 52.396,33 x 9.40% = € 4.925,25 Dove : Vso = € 4,925,25 ( Minor valore dell'immobile ); V### = € 52.396,33 ( ### della originaria resede);S% = 9,40% ( ### della resede occupata dalla ### abusiva).
Ebbene, all'esito degli accertamenti svolti dal CTU dott.ssa ### la scrivente ritiene provato che:1) l'area esterna di 103,72 mq è di proprietà esclusiva di ### 2) nell'anno 2000 ( precisamente a partire dal mese di aprile 2000 quale presumibile epoca di inizio dei lavori e fino alla fine di giugno 2000 epoca presumibile di ultimazione dei lavori), su parte di tale area scoperta i coniugi ### e ### hanno costruito un avancorpo in ampliamento, previa demolizione e ricostruzione di quello preesistente; 3) la superficie dell'area esterna occupata da tale avancorpo risulta di mq 9.76; 4) il valore venale di tale area all'attualità risulta pari ad euro 4.925,25.
La condivisione da parte di chi scrive di tutte le considerazioni esposte dall'ausiliario si basa, come anticipato, sulle puntuali argomentazioni, squisitamente tecniche, basate sull'attenta disamina dell'intera documentazione agli atti, espresse dall'ingegnere ### - sia nella prima che nella seconda relazione - in risposta a tutti i rilievi dei CTP ed, in particolare, di quelli dell'ing. Lopresti, del geometra ### e dell'ing. ### Orbene, premesso che per tutte le risposte alle osservazioni dei CTP si rimanda ai due elaborati agli atti, al fine di sgomberare il campo da eventuali dubbi interpretativi, ritiene questo giudice doveroso sottolineare in questa sede ###decisivo rilievo viene mosso in ordine all'esclusiva proprietà dell'area scoperta di 103,72 mq in capo all'attore; 2) le contestazioni relative all'effettuazione di modifiche superficiarie nell'appartamento del ### non interessando in alcuna misura l'area scoperta, risultano del tutto irrilevanti, ai fini del decidere, essendo controversa tra le parti solo l'occupazione, ad opera dei convenuti ### di parte dell'area a servizio dell'immobile dell'istante; 3) la pacifica realizzazione dell'avancorpo da parte dei coniugi ### e ### mediante abbattimento e ricostruzione di un avancorpo preesistente rende del tutto irrilevante, ai fini che occupano, l'accertamento della esatta corrispondenza o meno di tale nuova opera alla superficie e/o alla volumetria di quello preesistente dal momento che, all'atto della realizzazione di tale nuova costruzione, l'intervento edilizio, in precedenza non assentito da alcun titolo abilitativo, è stato realizzato su suolo altrui e senza il consenso del titolare.
Passando, dunque, ad esaminare il merito della domanda sub 1) e 2) delle conclusioni dell'atto di citazione, una volta accertata sia l'esclusiva proprietà in capo all'attore dell'area scoperta di 103,72 mq al servizio del suo appartamento che la costruzione dell'avancorpo di mq 9,76 su parte di detta area da parte dei coniugi #### (precedenti proprietari dell'immobile) s'impone, in accoglimento della richiesta principale insita nell'azione reale proposta, la condanna di ### alla rimozione ( rectius demolizione) di tale avancorpo con restituzione all'attore dell'area ad esso sottostante ed alla esecuzione di tutti i lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi.
Va aggiunto che risulta, altresì, destituita di fondamento l'eccezione di usucapione dei coniugi ### - ### della parte dell'area scoperta occupata dall'avancorpo dal momento che, essendo stata accertata la realizzazione dello stesso a giugno 2000, non sono ancora trascorsi i 20 anni di possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto, avendo l'attore, medio tempore, notificato ai predetti convenuti plurimi atti interruttivi ai sensi dell'art. 2943 c.c. e dell'art. 5 comma D.leg.vo 28/2010 ( lettera di messa in mora e diffida del 12.06.2019, mediazione del 23.09.2019 e atto di citazione del presente giudizio dell'11.09.2019).
Merito delle domande sub 3) Parte attrice, sul presupposto dell'esclusiva proprietà dell'area scoperta e della abusiva occupazione di parte della stessa dall'avancorpo di ### ha chiesto condannarsi quest'ultima singolarmente e/o in solido con ### e ### al risarcimento di tutti i danni materiali e/o personali subìti dal predetto e quantificati nella misura di euro 30.097,67( risultante dalla sommatoria : 1) del valore dell'area scoperta occupatapari ad euro 15.000,00; 2) del valore locativo di tale area - pari ad euro 5.097,67 - non utilizzata dall'attore con conseguente vantaggio dei coniugi ### dal 6.6.2000 fino al 23.4.2010 e della convenuta ### da quest'ultima data fino a quella della proposizione del presente giudizio; 3) dell'ammontare del deprezzamento dell'intera unità immobiliare dell'attorequantificata in euro 10.000,00- per effetto della riduzione di veduta e di aero illuminazione conseguente alla costruzione dell'avancorpo) oltre all'importo occorrente per i lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi o nella diversa somma ritenuta di giustizia; il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi dall'evento fino all'effettivo soddisfo.
La difesa della convenuta ### ha contestato le domande in esame evidenziando la sua totale estraneità rispetto alla realizzazione dell'avancorpo abusivo in epoca precedente il suo acquisto nonché la sua totale ignoranza dello sconfinamento di parte dell'appartamento acquistato su suolo altrui.
La difesa dei convenuti ha contestato le domande in oggetto sia in ordine all'an che al quantum delle stesse.
Ai fini della valutazione dell'an della pretesa risarcitoria, questo giudice ritiene provata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 2043 c.c. esclusivamente nei confronti di ### e di ### E' noto che la responsabilità extracontrattuale è quella che consegue allorché un soggetto viola non già un dovere specifico, derivante da un preesistente rapporto obbligatorio (nel qual caso si configurerebbe responsabilità "contrattuale"), bensì un dovere generico che, solitamente, è indicato dalla dottrina con il brocardo latino "neminem laedere". Il disposto dell'art. 2043 c.c. individua il fondamento della responsabilità extracontrattuale in "qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto". Dal dettato letterale della norma, infatti, emergono gli elementi fondamentali per far sorgere la responsabilità extracontrattuale, ossia: il fatto illecito, il danno ingiusto, il nesso di causalità (giuridica e materiale) tra il fatto e il danno, la colpevolezza dell'agente e l'imputabilità del fatto lesivo.
Il primo elemento che caratterizza la responsabilità aquiliana è il fatto illecito, ovverosia qualunque fatto, atto o comportamento umano doloso o colposo (cioè tenuto con l'intenzione di nuocere ovvero con imprudenza, disattenzione, imperizia) in grado di cagionare ad altri un danno ingiusto. Nella nozione di fatto illecito possono farsi rientrare sia le condotte commissive che omissive, purché riconducibili, secondo il nesso di causalità, all'evento dannoso ed esista un vero e proprio obbligo giuridico di impedire lo stesso. A differenza della responsabilità contrattuale, nella quale per il danneggiato ### è sufficiente dare conto del proprio diritto, dell'esigibilità della prestazione e della mancanza della stessa, mentre è il debitore ad essere gravato dell'onere di dimostrare di non aver potuto adempiere l'obbligazione per una causa a lui non imputabile (cfr. art. 1218 c.c.), nella responsabilità extracontrattuale è colui che agisce per ottenere il risarcimento a dover dimostrare non solo i fatti costitutivi della sua pretesa, ma altresì la riconducibilità agli stessi del comportamento del convenuto (ossia il nesso causale). Ciò implica, come pacificamente accettato in giurisprudenza che, in presenza di un fatto storico qualificabile come illecito civile ai sensi dell'art. 2043 incombe in capo alla parte danneggiata "l'onere della prova degli elementi costitutivi di tale fatto, del nesso di causalità, del danno ingiusto e della imputabilità soggettiva" ( tra le molte altre Cass. n. 191/1996; Cass. n. 17152/2002; Cass. n. 390/2008; Cass. 11946/2013).
Applicando i principi esposti al caso sub iudice ritiene la scrivente che l'iniziale realizzazione di una nuova costruzione e la successiva prosecuzione della stessa fino alla sua ultimazione da parte di ### e di ### previa demolizione di quella preesistente e di dimensioni maggiori ( per superficie e per volume), in assenza di alcun titolo abilitativo denotino, per un verso, la piena consapevolezza dell'abusività dell'intervento edilizio e, per un altro, l'assoluta negligenza nella fase di progettazione e realizzazione dello stesso.
Considerazioni diametralmente opposte valgono per la convenuta ### per la quale, anche in ragioni di quanto sarà illustrato nei successivi paragrafi, non è stata fornita alcuna prova della consapevolezza dell'esistenza di una parte abusiva dell'immobile acquistato e/o dello sconfinamento di detta parte su suolo altrui.
Ai fini della valutazione del quantum dei danni lamentati dall'attore va, in primis richiamata la copiosa giurisprudenza formatasi sull'occupazione sine titulo di un immobile altrui a partire dall'intervento delle ### della Suprema Corte ( Cass. S.U n. ### del 15.11.2022) che, sulla base di un'ampia motivazione, hanno affermato i seguenti principi: 1) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”; 2) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subìta di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato; 3) nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Orbene, nel caso in esame, parte attrice non ha allegato né tanto meno provato che al mancato godimento della parte dell'area scoperta occupata dall'avancorpo abusivo sia conseguita una perdita economica consistente nella possibilità di concedere a terzi il godimento di detta area dietro pagamento di un corrispettivo. Di contro va evidenziato che, per le caratteristiche dell'area scoperta risultanti dalle indagini del CTU suffragata della documentazione fotografica dello stato dei luoghi, essendo tale zona destinata ad esclusivo servizio dell'appartamento del ### non si appalesa ipotizzabile la concessione del godimento di tale area a terzi dietro un corrispettivo.
Pertanto tale voce di danno non può essere riconosciuta.
Per quanto riguarda l'ulteriore danno consistente nel prospettato deprezzamento dell'immobile dell'attore per l'apertura di nuove vedute sulla sua proprietà e per la riduzione dell'aereazione e/o illuminazione della stessa per effetto dell'avancorpo abusivo, ritiene questo giudice che, per le accertate caratteristiche costruttive delle aperture ( tutte dotate di inferriate tali da escludere la possibilità di affaccio sul fondo dell'attore) e per l'ubicazione dell'avancorpo collocato a congrua distanza dall'ingresso all'appartamento a piano terra dell'attore ( circostanze emergenti dalla documentazione fotografica allegata alla ###, non siano state dimostrate le prospettate lesioni al diritto di proprietà; ragioni per la quali non si è ritenuto necessario un approfondimento istruttorio con l'ausilio del tecnico incaricato.
Per tutte le ragioni esposte la domanda sub 3) va rigettata perché infondata.
Le domande riconvenzionali trasversali formulate da ### e fatte proprie dall'interventore volontario ### nei confronti di ### e di ### nonchè di ### s.p.a. chiamata in causa. La domanda riconvenzionale trasversale proposta dalla ### nei confronti di ### e di ### Vanno a questo punto, in primo luogo, esaminate le domande riconvenzionali formulate da ### ( alle quali ha aderito l'interventore) e subordinate all'accoglimento della domanda principale proposta da ### Tale parte convenuta, come esposto in premessa, ha spiegato domanda riconvenzionale nei confronti dei venditori ### per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data ### per mezzo del notaio ### (rep. n. 24132 - racc. n. 9931), nonché nei confronti di ### per ottenere, altresì, la risoluzione del collegato contratto di mutuo, stipulato sempre dal notaio ### in pari data (rep. n. 24133 - racc. n. 9932).
In conseguenza della risoluzione dei predetti contratti, ha chiesto la restituzione del prezzo di acquisto così come segue: “2.1.A condannare ### s.p.a. in persona del l.r.p.t. a restituire alla sig.ra ### la somma di € 258.206,49 (€ 157.209,41 per quota capitale ed € 100.997,08 per interessi), o quella somma maggiore o minore che sarà accertata pari a quanto versato per il rimborso del mutuo fino alla rata dell'1.12.2020, salvo ulteriori somme versate, oltre interessi; condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, alla restituzione in favore della sig.ra ### della somma di € 76.000,00, pari alla parte di prezzo pagato direttamente dall'acquirente, oltre interessi, oltre il rimborso delle spese fiscali, pari ad € 2.547,00, di quelle notarili, pari ad € 5.000,00, e di quelle per l'iscrizione ipotecaria, salvo maggiori o minori somme che saranno accertate, il tutto oltre interessi; accertare che nulla è dovuto dalla sig.ra ### alla banca ### s.p.a. e condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, al rimborso dell'intero mutuo, comprensivo di capitale ed interessi; 2.1.B in subordine rispetto a quanto chiesto sub 2.1.A, condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, alla restituzione in favore della sig.ra ### della somma di € 380.000,00, pari al prezzo da loro riscosso per la vendita, oltre interessi, ed oltre, anche a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 100.997,08, per interessi corrisposti dalla convenuta alla banca, ed al rimborso delle spese fiscali, pari ad € 2.547,00, e di quelle notarili, pari ad € 5.000,00, oltre spese per l'iscrizione ipotecaria, salvo maggiori o minori somme che saranno accertate, il tutto oltre interessi; accertare che null'altro è dovuto dalla sig.ra ### alla banca ### s.p.a. e condannare i sig.ri ### e ### in solido tra loro, al rimborso del residuo mutuo da oggi alla scadenza;”; In via subordinata rispetto alla domanda di risoluzione, inoltre, ### ha chiesto la riduzione del prezzo di vendita, quantificata nella misura del 90% e, dunque, la condanna di ### e ### alla restituzione in suo favore della somma di euro 342.000,00.
In ogni caso, tale convenuta ha formulato domanda risarcitoria nei confronti dei convenuti ### e ### chiedendo, altresì, che gli stessi venissero condannati a manlevarla da ogni conseguenza pregiudizievole derivante dal presente giudizio ed a pagare le spese di lite ex art. 96 quarto comma c.p.c.
La difesa di ### e ### oltre ad eccepire l'inammissibilità delle domande in esame, per carenza dei presupposti di cui all'art. 36 c.p.c., ha contestato nel merito le istanze in oggetto.
Va, in primis, affermata l'ammissibilità delle domande in questione in ossequio all'orientamento dei giudici di legittimità condiviso da chi scrive, secondo il quale “###à della domanda riconvenzionale del convenuto è subordinata, ai sensi dell'art. 36 c.p.c., alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore o di quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non ecceda la competenza per materia o per valore del giudice adito; tuttavia, se la domanda riconvenzionale non comporta lo spostamento di competenza, è sufficiente un qualsiasi rapporto o situazione giuridica in cui sia ravvisabile un collegamento oggettivo con la domanda principale, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del simultaneus processus, secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito, cui è richiesto di motivare al riguardo” ( ### tra le altre Cass. 1,ord. 5484 dell'1.03.2024). Ebbene, considerato che nel caso in esame sussiste uno stretto rapporto di interdipendenza tra l'esistenza del titolo di provenienza dell'area a base della domanda di rivendica e di quello di provenienza dell'avancorpo a base delle domande riconvenzionali, risulta evidente il nesso di connessione tale da giustificare l'esigenza del simultaneus processus ### premesso va evidenziato che la domanda di risoluzione del contratto di compravendita, formulata da ### si fonda sulla prospettata violazione, da parte dei venditori, dell'impegno traslativo del diritto di proprietà su parte della cosa venduta e consente, dunque, l'applicazione della disciplina sulla garanzia per l'evizione parziale, sicchè va inquadrata nell'ambito dell'art. 1480 c.c., che così recita: “Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.” A mente della citata norma, dunque, nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto solo se, quando lo ha concluso, ignorava che la cosa non fosse di proprietà del venditore e possa ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui è divenuto proprietario; in mancanza dell'una o dell'altra delle predette condizioni, il compratore può solo chiedere la riduzione del prezzo (Cass. Civ. n. 6814/2025; Cass. Civ. 2892/1996).
Ciò posto, ritiene la scrivente che, nel caso in esame sussistano elementi tali da inferire sia la buona fede dell'acquirente, sia la natura essenziale della porzione sottratta alla cosa venduta, tale da incidere sulla determinazione di acquistare il bene.
Ed invero, è del tutto pacifico tra le parti che i venditori ### non abbiano fornito all'acquirente alcuna informativa circa il rischio di evizione parziale del bene compravenduto, ma anzi, nel rogito, hanno prestato espressa garanzia in tal senso ( art. 5: “la parte venditrice presta ampia garanzia per evizione e garantisce la assoluta titolarità e disponibilità dei diritti trasferiti …”).
Non è sufficiente a scardinare tale dato di fatto quanto si legge nell'art. 8 del contratto preliminare sottoscritto da ### in qualità di venditori e da ### ( madre di ### recante la data del 17.12.2009 - “I promettenti venditori dichiarano che il complesso edilizio cui appartiene l'immobile compromesso in vendita e l'immobile stesso, è stato costruito in data anteriore al 1° settembre 1967 e che con disposizione dirigenziale del Comune di ### n° 142 del 9.02.2001 fu realizzato parziale soppalco come da piantina catastale allegata.” - poiché, pur non contestando la convenuta ### la conoscenza del documento, contrariamente, a quanto sostenuto dalla difesa di ### tale dichiarazione è ben lontana dall'esprimere un rischio di evizione parziale in ragione dell'altruità di parte del bene (fattispecie che ricorre nel caso in esame) e, dunque, non rileva ai fini sperati.
Quanto alla seconda condizione, ovvero la circostanza che la porzione in parola avesse un carattere determinante ai fini della decisione dell'acquirente di acquistare il bene, come dalla stessa dedotto (in particolare l'acquirente ha affermato che non avrebbe mai acquistato l'immobile privo di quella parte in contestazione, perché sarebbe risultato inabitabile per caratteristiche e dimensioni, oltre che inagibile), va evidenziato che, come emerge dalla ### l'avancorpo in questione rappresenta una parte sostanziale dell'immobile acquistato da ### in quanto si estende per mt. 6,00 x 1,60, con altezza interna di circa mt. 4,50 e comprende, altresì, in sé i vani della cucina e di due wc, oltre a presentare due aperture.
Orbene, se si considera che si tratta di un piccolo appartamento all'origine di 2,5 vani e di 35 mq, appare del tutto evidente come il venir meno dell'utilità ricavabile dalla porzione ### non appartenente ai venditori poiché costruita su proprietà aliena, abbia determinato, in rapporto a quella acquistata a domino, uno sbilanciamento dell'originario sinallagma contrattuale e dell'assetto dei reciproci interessi avuti di mira dai contraenti, tale da giustificare lo scioglimento dal vincolo negoziale.
In altre parole, l'entità dell'avancorpo, nell'equilibrio complessivo dell'acquisto immobiliare, risulta di rilevanza tale da rendere del tutto plausibile il totale venir meno dell'interesse dell'acquirente al mantenimento della proprietà sull'unità immobiliare de qua.
Alla luce di quanto esposto, pertanto, ricorrono le condizioni per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data ### per tramite del notaio ### (rep. n. 24132 - racc. n. 9931) ai sensi dell'art. 1480 c.c.. ### di tale domanda per la norma sopra richiamata esclude in radice la possibilità della contestuale valutazione di altra ipotesi di risoluzione ex art. 1489 c.c. o per vendita di aliud pro alio.
Va, altresì, accolta, per quanto di ragione, la domanda risarcitoria formulata da ### nei confronti di ### Va premesso che tale convenuta/attrice in riconvenzionale, nella propria comparsa di costituzione e risposta, ha così argomentato la domanda in esame: “ … ### chiede che i venditori, sig.ri ### e ### la tengano indenne dall'ipotetico accoglimento delle domande di pagamento formulate dall'attore, e comunque chiede che le vengano corrisposti (anche ex art. 1483, comma 2, c.c.), i frutti che sarà eventualmente tenuta a restituire all'attore, le spese processuali sopportate, e tutte quelle che dovrà eventualmente rimborsare all'attore, oltre al risarcimento del danno subito. Il risarcimento del danno, come è noto, richiede non soltanto l'inesatta attribuzione traslativa, ma anche la colpa del venditore … ### in considerazione delle particolari modalità dei fatti narrati dall'attore, secondo cui i sig.ri ### e ### avrebbero costruito una significativa porzione dell'immobile sulla proprietà dell'attore, e lo avrebbero fatto violando norme urbanistiche, e nonostante un sequestro penale, occultandolo dolosamente alla sig.ra ### si chiede il risarcimento del danno subito dalla sig.ra ### anche all'immagine ed alla propria dignità oltre a quello subito per dover eventualmente lasciare l'abitazione dove vive, da liquidarsi in via equitativa, e comunque la condanna dei sig.ri ### e ### alle spese processuali, in misura esemplare, anche ex art. 96 c.p.c.”.
In aggiunta ### ha chiesto il rimborso delle spese fiscali, pari ad € 2.547,00, di quelle notarili, pari ad € 5.000,00, e di quelle per l'iscrizione ipotecaria; domande, queste, che sebbene contenute nella richiesta di restituzione del prezzo di acquisto della propria unità immobiliare, vanno più propriamente qualificata come domande risarcitorie, poiché le predette spese integrano l'ingiusta perdita patrimoniale a danno dell'acquirente, conseguente alla risoluzione del contratto di compravendita.
Orbene, va in primo luogo evidenziato, in relazione alla richiesta di manleva rispetto alle domande dell'attore, che, in ragione di quanto esposto in precedenza, ### non è legittimata passiva rispetto alla domanda risarcitoria di ### né quest'ultimo ha avanzato domanda di corresponsione dei frutti ex art. 1483, comma 2, c.c..
Ciò posto, va evidenziato che la fattispecie in esame, rientrante nell'alveo dell'art. 1480 c.c., consente all'acquirente di richiedere, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche il risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c. (Cass. n. 4786/2007 relativamente all'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ).
Ne discende che il danno va inquadrato nella perdita subìta dal creditore e/o nel mancato guadagno fatto salvo il diritto al maggior danno, che deve essere specificamente allegato e provato.
Nel caso in esame, dunque, posto che ### non ha reclamato alcun danno da mancato guadagno e che l'asserito danno all'immagine non è stato adeguatamente né argomentato né provato, va riconosciuto in favore di ### esclusivamente il risarcimento del danno da perdita patrimoniale consistente nelle spese sostenute per la stipula del contratto di compravendita e documentalmente provate e precisamente: 1) le imposte di legge pari ad euro 2.347,00 (all. n. 5 comparsa di costituzione e risposta), nonché le ulteriori spese riepilogate nel documento allegato al contratto di mutuo sub lett. “E” pari ad euro 1.055,20 (all. n. 10 memorie istruttorie), mentre non possono riconoscersi le spese notarili perché non provate.
I convenuti ### quindi vanno condannati a corrispondere in favore di ### dette spese per un complessivo importo di euro 3.402,20.
Quanto alla domanda di risoluzione del contratto di mutuo collegato alla predetta compravendita, va premesso che contraenti originari del contratto di mutuo erano, da un lato, ### di ### S.p.A., oggi ### S.p.A. ### e, dall'altro, l'acquirente ### nonché la di lei madre ####. Successivamente al decesso di quest'ultima (in data ###), è subentrato al suo posto ### (padre dell'acquirente) il quale, dunque, essendo, allo stato, cointestatario con la figlia del contratto in parola (cfr. all.ti alla comparsa di costituzione del 17.12.2020), al fine di sostenere le ragioni di quest'ultima, ha spiegato intervento volontario nel presente giudizio rassegnando le medesime conclusioni di cui agli atti difensivi della figlia.
Ciò posto, ai fini della decisione, va evidenziato che secondo i precetti della Suprema Corte, nell'ipotesi di contratto di mutuo in cui sia previsto lo scopo del reimpiego della somma mutuata per l'acquisto di un determinato bene ( circostanze non contestate dalla difesa di ### oltre ad essere documentalmente provate dalla relazione notarile allegata alla comparsa di costituzione della banca), il collegamento negoziale tra gli anzidetti contratti, per cui il mutuatario è obbligato all'utilizzazione della somma mutuata per la prevista acquisizione, comporta che della somma concessa in mutuo beneficia il venditore del bene, con la conseguenza che la risoluzione della compravendita del bene, che importa il venir meno dello stesso scopo del contratto di mutuo, legittima il mutuante a richiedere la restituzione della somma mutuata non al mutuatario, ma direttamente ed esclusivamente al venditore (Cass., nn. 7773/2003, 5966/2001, 7118/1998, sez. un. n. 474/1994, citate nella sentenza impugnata).
Di qui il seguente principio: “Nel contratto di mutuo in cui sia previsto lo scopo del reimpiego della somma mutuata per l'acquisto di un determinato bene, il collegamento negoziale tra il contratto di finanziamento e quello di vendita, in virtù del quale il mutuatario è obbligato all'utilizzazione della somma mutuata per la prevista acquisizione, comporta che della somma concessa in mutuo beneficia il venditore del bene, con la conseguenza che la risoluzione della compravendita ed il correlato venir meno dello scopo del contratto di mutuo, legittimano il mutuante a richiedere la restituzione dell'importo mutuato non al mutuatario ma direttamente ed esclusivamente al venditore” (Cass. Civ. n. 3589/2010; Cass. Civ. n. 12454/2012).
Orbene, nel caso in esame, è del tutto evidente ed incontestato il collegamento funzionale esistente tra il contratto di compravendita e quello di mutuo, sicchè la risoluzione del primo non può che far venir meno lo scopo del secondo.
Ne consegue, quindi, la risoluzione del contratto di mutuo con obbligo dei venditori ### di restituire, in accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale proposta dalla ### la somma mutuata (euro 304.000,00), all'### di ### e, in accoglimento dell'ulteriore domanda riconvenzionale proposta da ### direttamente a quest'ultima il residuo prezzo di vendita (euro 76.000,00) corrisposto all'atto della stipula dell'atto di compravendita.
Quanto, infine, all'ulteriore domanda riconvenzionale trasversale proposta da ### e fatta propria anche da ### volta ad ottenere la restituzione dall'istituto di credito dei ratei già pagati, la difesa della ### ha dedotto di non essere tenuta a restituire tali somme, essendo il mutuo un contratto di durata, sicchè resterebbero ferme le prestazioni già eseguite in applicazione dell'art. 1458 comma 1 Orbene va premesso che, secondo l'orientamento consolidato tra i ### (cfr. tra le altre: Cass. Sez. 2, ord. n. 19045 dell'11.07.2025), il mutuo è contratto di natura reale che si perfeziona con la consegna della cosa mutuata ovvero con il conseguimento della disponibilità giuridica della cosa; ne consegue che la "tradito rei" può essere realizzata attraverso la consegna dell'assegno (nella specie, circolare interno, intestato alla parte e con clausola di intrasferibilità) alla parte mutuataria, che abbia dichiarato di accettarlo "come denaro contante", rilasciandone quietanza a saldo. Ne consegue che nel contratto di mutuoal pari di quello fondiario oggetto di causa - il pagamento dei ratei configura un'obbligazione unica, poiché le diverse rate costituiscono l'adempimento frazionato di un'unica obbligazione restitutorie e non rappresentano affatto più obbligazioni autonome e distinte, come nei contratti ad esecuzione continuata o periodica. (Cass. n. 4232/2023; n. 17798/2011). ### l'unico caso in cui i giudici di legittimità riconoscono a tale contratto la natura di contratto di durata è quello del mutuo di scopo la cui causa è più di ampia di quella del normale contratto di mutuo, in quanto il mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo concordato, mediante l'attuazione in concreto del programma negoziale, in cui le prestazioni sono avvinte dal rilievo causale che il raggiungimento dello scopo assume nell'economia del rapporto ( cfr. Cass. sez. 1 ord. 25193 del 19.###). Va, anche sottolineato che il mutuo fondiario, quale risulta dalla disciplina di cui agli artt. 38 ss d.lgs. 1 settembre 1993, n.385, non è mutuo di scopo, poichè di esso non è elemento essenziale la destinazione della somma mutuata a determinate finalità ( cfr. Cass. 1 n. 4792 del 23.3.2012) ed in un'altra pronuncia ( cfr. Cass. Sez. 2 n. 9838/2021) si afferma che per il mutuo di scopo è necessaria l'esistenza di un interesse alla destinazione delle somme erogate sia in capo al mutuante che al mutuatario (sentenza n. 9838/2021).
Ebbene, considerato che il contratto oggetto di causa è un mutuo fondiario e che nessuna delle parti contraenti il mutuo ha ipotizzato uno scopo da realizzare, il fatto che il debito sia frazionato in rate non modifica la natura unitaria del contratto di mutuo. Ne discende, quindi, l'inapplicabilità della normativa invocata da ### s.p.a.
Quest'ultima va, pertanto, condannata alla restituzione in favore dei ### dei ratei già pagati (quantificati nella domanda nella somma di € 157.209,41 per quota capitale ed € 100.997,08 per interessi) oltre alle ulteriori somme eventualmente versate da quella data fino a quella della presente decisione ed oltre interessi legali dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo su tutte somme riconosciute . ### delle domande riconvenzionali proposte, in via principale, esonera chi scrive dal dovere valutare le ulteriori domande proposte in via gradata.
La domanda di ### S.p.A. nei confronti del notaio #### S.p.A. ha, a sua volta, spiegato domanda riconvenzionale nei riguardi del notaio ### che ha rogato il contratto di mutuo, invocando la responsabilità dal medesimo assunta laddove, nella relazione preliminare alla stipula del predetto contratto, il professionista ha dichiarato che l'immobile era di proprietà esclusiva dei venditori in virtù dei titoli di provenienza richiamati ed esaminati e che aveva, altresì, la necessaria regolarità urbanistica.
Sulla scorta di tanto ### ha chiesto che, nell'ipotesi di accoglimento della domanda spiegata da ### nei suoi confronti, venisse condannato il notaio ### “a titolo di responsabilità professionale a manlevare e/o tenere indenne la ### comparente, anche nella sua spiegata qualità, di tutto quanto la stessa fosse tenuta a corrispondere all'acquirente mutuataria sig.ra ### in particolare a titolo di interessi corrisposti sulle quote capitale.” La difesa del notaio ### in relazione alla prima contestazione di parte avversa ( difetto di diligenza nel controllare l'esatta provenienza dei beni oggetto della compravendita e del mutuo del 23.4.2010 ) per non aver verificato che l'area esterna scoperta non fosse di ### e ### con conseguente impossibilità di trasferimento alla ### di detta area ha dedotto che, essendo prevista nel nostro ordinamento la vendita di un immobile altrui ex art. 1476 c.c. non sarebbe possibile configurare una responsabilità del notaio per l'introduzione nel rogito di un mappale del quale non era nota la provenienza in capo al venditore, non potendosi ipotizzare a carico del notaio l'obbligo di assicurare la proprietà del bene oggetto di compravendita e di dazione di ipoteca.
In relazione alla seconda contestazione (non aver indicato quale oggetto di compravendita anche il corpo avanzato abusivamente realizzato sull'area altrui senza i titoli abilitativi) l'immobile acquistato da ### alla quale era stato trasferito da ### /### era perfettamente commerciabile siccome in regola con la normativa urbanistica essendo sufficienti a tal fine le dichiarazioni rese dalle parti.
Di contro, il ### ha eccepito che sia dall'esame dei titoli di provenienza ultraventennali sia dalle piantine catastali non emergevano dubbi né in ordine alla piena proprietà dei venditori del bene compravenduto nella sua intera consistenza, né tantomeno profili di incommerciabilità dello stesso. Ha dedotto, quindi, l'assenza di responsabilità a suo carico, non essendovi profili di colpa o di negligenza nell'esecuzione della prestazione d'opera professionale.
Orbene, preliminarmente va evidenziato che risulta provata per tabulas la legittimazione attiva di ### s.p.a, anche n.q. di mandataria e procuratore della ### s.r.l., cessionaria dei crediti derivanti dai mutui ipotecari del ### di ### in forza dell'accordo quadro del 31.05.2012 ### s.r.l. concluso ai sensi della ### 130 e dell'art. 58 del ### (cfr. ### dell'11.12.2012 - 4° all. alla comparsa di costituzione e risposta di ###.
Ai fini della decisione, inoltre, va premesso che l'opera di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero accertamento della volontà delle parti e alla corretta formazione dell'atto, ma si estende a tutte le attività preparatorie, accessorie e successive necessarie a garantire la certezza, la serietà e l'efficacia giuridica dell'atto da rogare e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico perseguito dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo (ex plurimis, cfr. Cass. nn. 11296/2020, 24733/2007, 11246/2020, 10474/2022, 26020/2011, 7283/2021, 15726/2010).
Tra tali attività rientra il controllo della sussistenza delle condizioni necessarie alla validità e efficacia dell'atto di compravendita (Cass. n. 5946/1999) e di quello di mutuo ad esso collegato. Oggi è pacifico che tra le attività oggetto della prestazione del notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare e del collegato contratto di mutuo, rientra anche l'obbligo di verificare la libertà e disponibilità del bene e, più in generale, le risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, allo scopo di individuare esattamente il bene ed eventuali pignoramenti, sequestri conservativi, iscrizioni ipotecarie, domande giudiziali (Cass. 21775/2019).
Non rientra tra gli obblighi del notaio, invece, la verifica della conformità urbanistica del bene, in quanto non previsto dalla legge, né ricavabile in via interpretativa.
In argomento, invero la Suprema Corte ha affermato che “secondo un condivisibile orientamento interpretativo (sez. 5^, n. ### del 3.6.08, rv. 241585), è corretta l'esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore”, il notaio è ”tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell'alienante, risultino gli estremi della conformità̀ agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, come prescritto - all'epoca di riferimento - dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17, e art. 40, comma 2, nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46” (Cass. pen., sez. V, 26 marzo 2012, n. 11628).
La Suprema Corte a ### (sent. n. 8230 del 22/03/2019), nell'affrontare il tema delle nullità che derivano dall'applicazione dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, ha precisato che detta nullità «deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. ### in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Da tali principi è agevole ricavare che non vi è necessità per il notaio di verificare la veridicità delle dichiarazioni delle parti in ordine alla conformità urbanistica del bene, dal momento che la legge, espressamente, per evitare la nullità citata, richiede esclusivamente l'assunzione di responsabilità delle parti che si realizza per il tramite di una loro dichiarazione che viene semplicemente ricevuta dal notaio, non potendo egli essere chiamato a rispondere, invece, ad esempio, della futura conseguibilità o meno della sanatoria.
In particolare, afferma la Suprema Corte, in un passaggio della sentenza sopra richiamata, che per effetto della prescritta dichiarazione contenuta nell'atto notarile, “l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato”.
In definitiva, quindi, il notaio, sia nel caso delle dichiarazioni sulla conformità catastale, sia per quanto riguarda quelle sulla regolarità urbanistica (e quindi l'assenza di abusi edilizi) deve, per legge, chiedere al venditore di rendere una dichiarazione, ma non può verificarne la veridicità.
La Suprema Corte, inoltre, ha espressamente affermato che va esclusa la responsabilità del notaio nei casi di interpretazione di leggi o di risoluzione di questioni opinabili, a meno che non risultino il dolo o la colpa grave (Cass. n. ###/2024). Peraltro, in un caso non dissimile da quello in esame - cfr. parte motiva della Cass. civ. 6814/2025 - è stata esclusa la violazione dei doveri di diligenza da parte del notaio nella stipula dell'atto di compravendita viste le difficoltà interpretative dei titoli di provenienza.
In particolare, la fattispecie sottoposta all'esame dei ### riguardava proprio l'interpretazione dei titoli di provenienza al fine di verificare se questi, unitamente al trasferimento delle singole unità immobiliari, avessero o meno comportato anche il trasferimento della corte comune, il che aveva reso necessario in sede ###accertamento che ne è derivato è stato di particolare complessità.
Nella parte motiva della pronuncia, tra l'altro si legge: “### specie non può imputarsi al notaio rogante l'aver omesso le necessarie indagini mediante le visure ipotecarie e catastali dei registri immobiliari. Solo in tal caso, infatti, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, costituita dal conflitto risultante dai titoli rappresentati dai decreti di trasferimento a seguito della divisione ereditaria) in quanto solo una tale inosservanza non è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, a cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza e, cioè, alla violazione del dovere della diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve. (Cass. Sez. 3, 17/09/2024, 25026, Rv. 672440 - 01).” Nel caso in esame, conformemente a quanto deciso nella predetta sentenza, considerata la necessità di espletamento, nel presente giudizio, di ben due consulenze tecniche d'ufficio per accertare la titolarità dell'area scoperta per cui è causa nonché la non corrispondenza dell'avancorpo realizzato alle prescrizioni contenute nell'autorizzazione in sanatoria agli atti, ritiene la scrivente l'inesigibilità in capo al notaio della risoluzione del problema interpretativo circa l'appartenenza della resede per cui è causa al ### o a ### e ### nonché della regolarità urbanistica dell'avancorpo, sicchè la domanda di responsabilità professionale va rigettata perché infondata.
La regolamentazione delle spese processuali Nei rapporti tra ### e ### la parziale soccombenza dell'attore in relazione alla domanda sub 3) giustifica la compensazione delle spese di lite fino alla concorrenza di 1/3.
Per il residuo, secondo i principi della soccombenza, ### va condannata alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza in favore di ### e, per esso. in favore dell'avvocato ### qualificatasi antistataria; spese liquidate, come da dispositivo, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 (scaglione di riferimento per le cause di valore indeterminabile e compreso tra euro 52.000,00 ed euro 260.000,00) ed in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
Nei rapporti tra ### e ### e ### secondo i principi della soccombenza, ### va condannato alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti dei predetti; spese liquidate, come da dispositivo, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 (scaglione di riferimento per le cause di valore indeterminabile e compreso tra euro 52.000,00 e 260.000,00) ed in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
La parziale soccombenza di ### e di ### in relazione alle domande proposte dal ### è incompatibile con le domande dagli stessi proposte ex. art 96 comma 1 e comma 3 c.p.c.
Nei rapporti tra ### e ### da una parte, e ### e ### nonché ### s.p.a., in relazione alle domande riconvenzionali trasversali, secondo i principi della soccombenza, ### e ### vanno condannati alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti delle predette parti; spese liquidate, per ciascuna parte, come da dispositivo, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 (scaglione di riferimento tra euro 260.000,00 ed euro 520.000,00) ed in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
Nei rapporti tra ### s.p.a. ed il notaio ### secondo i secondo i principi della soccombenza, la ### va condannata alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti del notaio; spese liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 (scaglione di riferimento tra euro 260.000,00 ed euro 520.000,00) ed in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
In ragione del complessivo esito del giudizio, le spese per l'espletamento delle due CTU vanno definitivamente poste a carico di tutte le parti in solido. P.Q.M. Il Tribunale - in persona del ### dott.ssa ### - definitivamente pronunciando nella controversia come innanzi proposta, così provvede: 1. Dichiara ammissibili le domande riconvenzionali trasversali proposte da ### e fatte proprie dall'interventore volontario ### nei confronti di ### e di ### nonché nei confronti di ### s.p.a.: 2. Dichiara, altresì, ammissibile la domanda riconvenzionale trasversale proposta da ### s.p.a. nei confronti di ### e di ### 3. Dichiara ammissibili le ulteriori riconvenzionali; 4. Dichiara inammissibile l'ulteriore domanda cd. reconventio reconvenzionis proposta da ### e ### nei confronti di ### 5. Accoglie la domanda di rivendica proposta da ### di cui ai punti 1) e 2) delle conclusioni dell'atto di citazione, nei confronti di ### e, per l'effetto, previo accertamento della proprietà esclusiva in capo a ### dell'area esterna di accesso riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 297, subalterno n.°19 (ex sub 15), piano T, dell'estensione di mq=103.72 al servizio dell'immobile sito in ### alla ### a ### 54/d , scala B piano terra riportata nel N.C.E.U. del Comune di ### in ditta #### CHI, foglio n.°17, particella 36, subalterno n.°17 (ex sub 15), piano T composto da 5 vani più cucina ed accessori nonché dello sconfinamento nella predetta area scoperta dell'avancorpo di mq 9.76 mq, analiticamente descritto sia nella prima CTU che nella successiva integrativa nonché nel verbale di sequestro di p.g. del 6.06.2000 ( atti da intendersi in questa sede puntualmente richiamati), condanna ### alla rimozione (rectius demolizione) di tale avancorpo con restituzione all'attore dell'area ad esso sottostante ed alla esecuzione di tutti i lavori eventualmente necessari al ripristino dello stato dei luoghi. 6. Rigetta la domanda di rivendica proposta da ### di cui ai punti 1) e 2) delle conclusioni dell'atto di citazione nei confronti di ### e di ### per carenza di legittimazione passiva di questi ultimi. 7. Accoglie la domanda riconvenzionale trasversale proposta, in via subordinata, da ### e fatta propria anche dall'interventore ### di risoluzione del contratto di compravendita del 23.04.2010 per notar ### nei confronti di ### e di ### nonchè la domanda riconvenzionale trasversale proposta, sempre in via subordinata, da ### e fatta propria anche dall'interventore ### di risoluzione del contratto di mutuo fondiario stipulato il ### per notar ### nei confronti di ### e di ### e di ### s.p.a. e, per l'effetto, anche in accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale, proposta in via subordinata, dalla banca predetta , condanna ### e ### alla restituzione ad ### s.p.a della somma di euro 304.000,00 ed a ### della somma di euro 76.000,00 ed, a titolo di risarcimento del danno, alla restituzione a quest'ultima della somma di euro 3.402,20, oltre interessi al tasso legale, su tutte le somme, dalla domanda fino all'effettivo soddisfo. 8. Accoglie la domanda trasversale di ### e fatta propria da ### nei confronti di ### s.p.a. e, per l'effetto, condanna ### s.p.a. alla restituzione a ### ed a ### della somma di euro 258.206,49 ( di cui euro 157.209,41 per quota capitale ed euro 100.997,08 per interessi) a titolo di ratei di mutuo già pagati sino all'1.12.2020 oltre alle eventuali ulteriori somme corrisposte in base al contratto di mutuo dalla data indicata fino alla pronuncia della sentenza. 9. Rigetta le domande di cui al punto 3 delle conclusioni dell'atto di citazione proposte da ### 10. Rigetta le ulteriori domande trasversali proposte da ### e fatte propria da ### 11. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da ### s.p.a e ### s.p.a n.q di mandatario e procuratore della ### S.r.l. nei confronti del notaio ### 12. Nei rapporti tra ### e ### e ### compensa le spese di lite fino alla concorrenza di 1/3. Per il residuo condanna, in solido, ### e ### alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti di ### e con attribuzione all'avv. ### qualificatasi antistataria; spese liquidate in euro 9.402,00 oltre IVA e CPA come per legge. 13. Nei rapporti tra ### e ### e ### secondo i principi della soccombenza, ### va condannato alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti di ### e di ### spese liquidate in euro 14.013,00 oltre IVA e CPA come per legge. 14. Nei rapporti tra ### e ### , da una parte, e ### e ### ed ### s.p.a. dall'altra, compensa le spese di lite fino alla concorrenza di 1/3. Per il residuo condanna ### e ### ed ### s.p.a., alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza nei confronti di ### e ### spese liquidate in euro 14.971,00 ed oltre IVA e CPA come per legge 15. Nei rapporti tra ### s.p.a. ed il notaio ### , secondo i principi della soccombenza, condanna, ### s.p.a va alla rifusione delle spese di costituzione e di rappresentanza; spese liquidate in euro 22.457.00 oltre IVA e CPA come per legge. 16. Pone definitivamente le spese per l'espletamento delle CTU a carico di tutte le parti in solido. 17. Ogni altra questione resta assorbita.
Così deciso in ### il #### Dott.ssa
causa n. 35512/2019 R.G. - Giudice/firmatari: Roberta Di Clemente
v5.31
