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ORDINANZA sul ricorso n. 20528/2022 proposto da: ### e ### s.a.s. di ### s.r.l. unipersonale, rappresentati e difesi dagli Avv.ti ### . ### e ### come da procura su foglio allegato al ricorso; - ricorrenti - contro Condominio di ### di ### di S avoia 28 in ### in perso na dell'amministratrice p.t . ### s.r.l., rappresentato e dife so dall'Avv. ### come da procura su foglio allegato al controricorso; - controricorrente - - avverso la sentenza n. 1048/2022 emessa dalla Corte d'Appello di ### in data ### e notificata il ###; udita la relazione della causa svolta dal ###. #### 1. ### di ### di ### n. 28 di ### conveniva in ### di affitti brevi ad uso turistico - ### regolamento condominiale giudizio ### e la ### s.a.s. di ###E. s.r.l., affinché il Tribunale di ### accertasse che l'attività esercitata dai convenuti nei loro appartament i (rispettivame nte, due di proprietà del primo e nove detenuti dalla seconda a titolo di leasing) costituiva attività di bed & breakfast, come tale non consentita dal regolamento condominiale, e che l'utilizzo d egli ascensori per il trasporto delle len zuola e degli asciugamani era vietato dal detto regolamento e, per l'effetto, ordinasse agli stessi di cessare ogni attività di tipo turistico-alberghiero e l'utilizzo degli ascensori e fissasse, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., una somma di danaro per ogni violazione o in osservanza successive ovver o per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento. 2. Il Tribunale adìto accoglieva le domande attoree, ritenendo, tra l'altro, che l'attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata dai convenuti ledesse il decoro e la tranquillità del condominio, e fissava in euro 200 al giorno la somma per ogni ritardo ne lla esecuzione della decision e concernente l'esercizio della detta attività e in euro 50,00 l'importo per ogni ritardo nella esecuzione della decisione avente ad oggetto l'utilizzo dell'ascensore.
Il Tribunale, pur escludendo che l'attività svolta dai convenuti costituisse una di que lle speci fiche (alberghiera o di pen sione o di affittacamere) vietate dal regolamento condominiale (art. 3, lett. a) e che la stessa potesse essere classificata come di bed & breakfast, riteneva che la stessa, sulla scorta delle testimonianze raccolte, ledesse, però, il decoro e la tranquillità condominiale (art. 3, lett. a) del regolamen to) e che la permanenza di persone nell'atrio condominiale ed il deposito di grossi sacchi contenenti lenzuola e biancheria sui pianerottoli e nell'atrio integrassero la violazione dell'art. 3, lett. c), prima parte, del regolamento, mentre l'utilizzo degli ascensori per il traporto delle lenzuola e della biancheria fosse in contrasto con la seconda parte dell'art. 3, lett. c), del regolamento. 3. Sull'impugnazione principale di ### e della ### s.a.s. di ###E. s.r.l. ed incidentale del condominio, la Corte d'appello di ### rigettava entrambi i gravami, affermando, per quanto qui ancora rileva, ch e la previsione, contenuta nel re golamento 3 condominiale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive doveva essere rico ndotta nella cat egoria delle servitù atipiche, con la conseguenza che, ai fini della opponibilità della stessa ai terzi acquirenti, occorreva trascrivere il relativo peso nei registri immobiliari, laddove, nel caso di spe cie, le li mitazioni alla destinazione delle pro priet à esclusive previste nel regolament o non risultav ano oggetto di apposita nota di trascrizione né negli atti di acquisto aventi ad oggetto le unità immobiliari facenti capo agli origin ari convenuti era stato ope rato uno specifico riferimento ai detti limiti alla destinazione ad albergo, pensione e camere d'affitto. Aggiungeva che, ciò nonostante, dalle testimonianze raccolte in primo grado e ra emerso che l'attività di aff itti brevi ad uso turistico esercitata dai convenuti era foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitavano ed era lesiva del decoro della casa, così come l'utilizzo del servizio comune di ascensore per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani utilizzati dagli ospiti era in palese contrasto con l'art. 3, lett. c), del regolamento contrattuale. 4. Avverso tale sentenza hanno p roposto ricorso per cassazione ### e la ### s.a.s. di ###E. s.r.l. sulla base di tre motivi. ### di ### di ### n. 28 di ### ha resistito con controricorso.
In prossimità dell'adunanza camerale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la nullità delle sentenze di merito e del procedimento, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per la mancata partecipazione al giudizio di litisconsorti necessari, vale a dire della Un icredit ### e d ella ### di ### quali proprietarie degli appartamenti concessi in locazione finanziaria alla ### s.a.s. di ###E. s.r.l. 1.1. Il motivo è fondato. ### diretta a curare l'osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della 4 singola unità di adibire il suo immobile a de terminate destinazioni, si configura come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, abbia un rapporto at tuale con il fondo ser vente (propriet ario, comproprietario, titolare di un dirit to reale sul fondo o possessore suo nomine), potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell'azione ex art. 1079 c.c. ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2403 del 2024; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2770 del 2025; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15341 del 2025).
In que st'ottica, Cass., Sez. 2, Senten za n. 1522 2 del 30/05/2023 ha stabilito che il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietariolocatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l'esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata che ledono il diritto di godimento del bene, implicando ciò l'app licabilità dell'art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo, di talché, ove il condu ttore conv enuto in giudizio dal condominio si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra la persistenza del suo interesse a rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato art. 1586 c.c., al fine dell'inopponibilità del divieto.
Del resto, in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.
Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio 5 in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quan to le suddette limitazioni costit uiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4920 del 08/03/2006). Nella fattispecie in esame, la corte di merito ha richiamato l'orientamento di questa Corte secondo cui deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolament o condom iniale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (cfr. pag. 13 della sentenza qui impugnata).
Come è stato aff ermato in più occasioni (v. Cass. n. 2683/1994 , 825/1997, n. 15756/2001), nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attività ricettivo-turistica), il condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del detto locale che sia stat o con esso convenuto in giu dizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore. Tale situazione, con la conseguente necessità di integrazione del contraddittorio, non si verifica solo nell'ipotesi, diversa da quella in esame, in cui convenuto in giudizio è soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi è stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è attua lmente adibito il n egozio ( Cass., Sez . 2, Sentenza n. 16240 del 29/10/2003).
Così, Cass., Sez. 2, S entenza n. 2683 del 21/03/ 1994, citata, ha evidenziato che il giudice d'appello il quale accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti deve rimettere l'intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisione separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell'uso dell'unità immo biliare, attesa anche l'opportunità di evitare 6 giudicati contraddittori.
Né può condividersi la tesi del controricorrente, a tenore della quale, avendo la ### stipulato i contratti di leasing con la ### nel 2007 per la durata di 15 ann i, già al momento della notifica dell'a tto di app ello (avvenuta in data ###) aveva corrisposto più del 90% dei canoni di locazione, diventando, per l'effetto, proprietaria degli immobili concessile in locazione. ### restando che la deduzione difensiva varrebbe per i soli contratti stipulati con la ### e non anche per quelli intercorsi con la ### di ### non pu ò fondarsi l'esonero dall'onere di assicurare il litisconsorzio necessario su circostanze ipotetiche. Del resto, nel contratto di leasing l'utilizzatore non diviene proprietario per il mero effetto della scadenza del contratto, ma a causa dell'esercizio del diritto di opzione e del pagamento del relativo prezzo, aspetti, questi ultimi, di cui non vi è contezza nel presente giudizio.
Per quanto concerne, invece, la clausola n. 14) contenuta nelle ### del detto contratto e trascritt a alle pagine 11 e 12 de l controricorso, è sufficiente evidenziare che la stessa disciplina i rapporti interni fra la società di leasing e l'utilizzatrice, giammai potendo produrre effetti nei confronti dei terzi, quale il condominio. 1.2. Di recente, le ### di questa Corte (Cass., Sez. U, Sentenza n. 24172 del 29/08/2025), d irimendo un contrasto insorto in seno alle sezioni semplici, hanno chiarito che «In tema di giudicato implicito, la parte che ha interesse a far valere un vizio processuale rilevabile d'ufficio (in base alla norma del processo o desumibile dallo scopo di interesse pubblico, indisponibile alle parti), sul quale il giudice di primo grado abbia omesso di pronunciare espressamente, decid endo la controversia nel merito, è onerata di proporre, nel grado successivo, impugnazione sul punto, la cui omissione determina la formazione del giudicato interno sulla questione processuale, in applicazione del principio di conversione del vizio in motivo di gravame ex art. 161, comma 1, c.p.c., rimanendo precluso - tanto al giudice del gravame, quanto a quello di legittimità - il potere di rilevare per la prima volta tale vizio ex offi cio; a t ale rego la si sottraggono i vizi 7 processuali rilevabili, in base ad espressa previsione legale, in ogni stato e grado del processo e quelli relativi a questioni "fondanti" (la cui omessa rilevazione si risolverebbe in una pronuncia inutiliter data), nonché le ipotesi in cui il giudice abbia esternato la propria decisione come fondata su una "ragione più liq uida", inidone a a ravvisare una decisione im plicita sulla questione processuale implicata.».
Come è noto, il litis consorzio necessario, la cui violazione è rilevabil e d'ufficio in ogni stato e grado del processo, ricorre, oltre che per motivi processuali e nei casi esp ressament e previsti da lla legge, quando la situazione sostanziale plu risoggettiva ded otta in giudizio debba essere decisa in maniera unitaria nei confronti di tutti coloro che ne siano partecipi, onde non privare la pronuncia de ll'utilità connessa con l'e sperimento dell'azione proposta (fra le tante, Cass., Sez. 3, Senten za n . 3692 del 13/02/2020).
Nel caso di specie, non è revocabile in dubbio e risulta, comunque, dagli atti che la ### s.a.s. di ###E. s.r.l. utilizzasse gli appartamenti nei quali esercitava l'attività di affitto a breve per scopi turistici sulla base di una locazione finanziaria. Tali appartamenti, cinque dei quali situati al primo piano del fabbricato e quattro al quinto piano, appartenevano alla ### ed alla ### di ### 2. Con il secondo motiv o i ricorre nti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territoriale rilevato che la norma regolamentare convenzionale da essa valorizzata (vale a dire, l'art. 3 del regolame nto) non aveva un oggetto determinato o determinabile, non indicando, in particolare, gli usi che avrebbero potuto arrecare danno allo stabile o al decoro e cosa si intendesse per decoro. 3. Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono, in subordine, della violazione e falsa applicazione degli artt. 2643, 2644, 2650, 2659 e 2665 c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte milanese contraddittoriamente ritenuto inopponibile, per mancanza di trascrizione, il limite posto dall'art. 3 del regolamento condominiale ed oppo nibile, 8 nonostante la mancanza di trascrizione, lo stesso art. 3 nella parte in cui vieta «### godimento che possa arrecare pericolo di danno allo stabile ed agli abitanti di esso, o che contrasti col decoro della casa … di occupare in qualsiasi modo - anche temporaneamente - per uso che non sia di interesse generale, i locali le aree e gli spazi di ragione comune». 4. Il second o ed il terzo motivo restan o assorbiti ne ll'accoglimen to del primo. 5. Alla stregua de lle considerazioni che pre cedono, in accoglimento del primo mot ivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassat a, con conseguente rinvio, ai sensi del terzo comma de ll'art. 38 3 c.p.c. , della causa, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di ### affinché disponga l'integrazione del contraddit torio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi (### e ### di ###. P.Q.M. accoglie il primo motiv o, dich iara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rimette le parti, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di ### in persona di diverso magistrato.
Così deciso in ### nella camera di consiglio tenutasi in data ###. ###
v5.49
