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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO ### nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 6102/2023 promossa da: IPA - ### [###], in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti ### [###], ### [###] e #### [###], ed elettivamente domiciliata in ### alla Via della ### n. 11 ATTRICE contro ### [###], nato a ### il ### e residente ###, e ### [###], nata a ### di Napoli il ### e residente ###, rappresentati e difesi dagli avv.ti ### [###] e ### [###], ed elettivamente domiciliati in ### alla #### parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. ### atto di citazione ritualmente notificato, la società “### Amalfi” (“IPA”), premettendo di esercitare attività ricettiva di lusso in ### esponeva che: - nel corso del 2015 decideva di acquisire un beach club con ristorante e possibilità di pernottare direttamente sulla spiaggia, e a tal proposito entrava in contatto con il sig. ### che conduceva una pensione e stabilimento balneare sulla spiaggia di ### nel comune di ### - in data 11 febbraio 2015 il sig. ### in quanto proprietario dell'azienda e di 3/8 del compendio immobiliare nel quale l'azienda viene condotta, unitamente alla madre, signora ### comproprietaria dei restanti 5/8 del compendio immobiliare, stipulavano con IPA un contratto preliminare di fitto di azienda di durata quinquennale, riguardante l'attività denominata ### corrente in ### località ### e, contestualmente, un collegato contratto di opzione per l'acquisto, da parte di ### dell'azienda e degli immobili nella quale l'azienda veniva condotta, a fronte di un prezzo di € 4.700.000,00; - l'opzione andava esercitata tre entro anni, prorogabili di altri due, ovvero fino al termine del contratto di fitto, nel caso in cui, per motivi non imputabili alle parti, fosse stato impossibile procedere al rogito, e tanto veniva previsto in quanto la proprietà era soggetta a pratiche di condono, in corso di definizione; - a causa di problematiche relative alla regolarizzazione della situazione urbanistica, esitate poi in un preavviso di diniego del condono, la IPA richiedeva una estensione dei termini di cui al contratto di fitto, che veniva concessa dai proprietari con l'avvertimento che l'opzione di acquisto doveva essere esercitata entro il ###; - In data 27 ottobre 2020 la IPA esercitava l'opzione d'acquisto inviando comunicazione scritta, alla quale il difensore dei proprietari rispondeva facendo rilevare come l'opzione fosse ormai scaduta; - il diniego del condono veniva impugnato innanzi al TAR da IPA e dai convenuti, ed il ### con sentenza del 3 maggio 2021 (all. 16), annullava il diniego di condono, rendendo così possibile il trasferimento della proprietà.
Nonostante l'annullamento del provvedimento di diniego delle istanze di condono, i convenuti insistevano nel rifiutare di procedere al trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto dell'opzione, adducendo motivi urbanistici tali da determinarne l'intrasferibilità, ragion per cui la IPA adiva l'intestato ### al fine di conseguire una sentenza di trasferimento della proprietà del bene con obbligo al pagamento del corrispettivo pattuito, ovvero di riduzione del prezzo medesimo in considerazione dei profili di irregolarità urbanistica riscontati.
Per tali ragioni la IPA rassegnava le seguenti conclusioni: “### e dichiarare che ### s.r.l. ha validamente esercitato in data 27 ottobre 2020 il diritto di opzione di cui all'atto dell'11 febbraio 2015, con conseguente obbligo delle parti convenute di trasferire ad ### s.r.l., in sigla ### srl, con sede in ####, alla ### 30, C.F. ###, il compendio immobiliare e il ramo di azienda oggetto del diritto di opzione, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertando altresì il diritto di IPA di continuare a detenere il compendio immobiliare ed esercitare l'azienda senza soluzione di continuità; 2) ### l'eventuale esistenza delle porzioni del compendio immobiliare che non possono essere trasferite ad IPA in quanto insistenti su terreno demaniale, nonché delle riduzioni in pristino da effettuare e per l'effetto determinare una adeguata riduzione del prezzo di acquisto; 3) ### e dichiarare che parte convenuta non ha adempiuto le obbligazioni contrattuali, come contenute negli accordi stipulati, per tutto quanto evidenziato in narrativa, condannando i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento del danno, da corrispondersi anche mediante riduzione del prezzo di vendita; 4) ### ai sensi dell'art. 2932 c.c., una sentenza che trasferisca ad #### srl, la proprietà: a. del compendio immobiliare di proprietà di ### quanto a 3/8 e ### quanto a 5/8 situato in ### località ### attualmente riportato in ### del comune di ### al ### 7 particella 541, al ### terreni al ### 7 particelle 532, 1660 (ex 536), 1594 (ex 844), nonché al ### 8 particella 327, ovvero della minor parte che risulti trasferibile, ordinando, ove necessario la rimessione in pristino delle porzioni immobiliari che dovessero risultare non conformi, nonché b. del ramo di azienda denominato ### comprendente attività di pensione, bar, ristorante, stabilimento balneare contraddistinto dalla ### “### GIUSEPPE”, corrente in ### alla località ### e munito dei seguenti permessi e concessioni: #### demaniale n. 03/2003 per l'utilizzo di mq. 500 di arenile per la posa di ombrelloni e sedie a sdraio prorogata al 5/2020 del 30.01.2020 con scadenza 31.12.2033; ### mq. 28 per pontile d'attracco n. 7/2020 del 30.01.2020 (in cointestazione con altro concessionario sig. ### prorogata fino al 31.12.2033; ### concessione stagionale n. 02/2003 per il periodo 01/05 - 31/10 per l'utilizzo di mq. 1120 di specchio acqueo antistante l'arenile per installarvi e mantenervi n. 4 gavitelli prorogata al n. 6/2020 del 30.01.2020 scadente il ###; #### n. 33 di ### per la somministrazione di superalcolici rilasciata dal Comune di ### il ###; #### di ### n. 13 del 06.06.1988 per l'esercizio di attività di pensione - ristorante - bar rilasciata dal Comune di ##### n. ### per la vendita di prodotti alcolici rilasciata dall'### delle ### di ### in data ###; #### certificata di inizio attività per l'apertura e l'esercizio di ### balneare ai sensi del T.U.L.P.S. n°773/31 artt. 3-9 e seguenti -### n°135 art.4 del 29/03/2001, D.lgs n. 79 del 23/05/2011 #### parere sanitario ai sensi dell'art. 5 DPR 380/01 prot. 93/2017 del 24.03.2017 per gli immobili dell'attività turisticoricettiva denominata “###”; #### prot. CNA-###-P del 12.11.2007 per due accessi di ml. 3 ### e ml. 1,50 (uno virgola cinquanta) aventi destinazione d'uso a parcheggio per la ### “###” da esercitarsi dalla SS. 163 lato destro (direzione marcia ### Km. 16+991 avente durata anni 29 ###; ### l'imbarcazione in legno tipo lancia di mt. 7,25 (sette virgola venticinque) con motore entro bordo, ### impianti, macchinari, attrezzature, utensileria ed arredi, per l'esercizio delle relative attività, come presente in azienda e riportato nell'inventario allegato al contratto di affitto allegato sub 3 il tutto a fronte del pagamento di ### 4.700.000 ###, ovvero del diverso importo che sarà determinato dal giudicante in caso di accoglimento della domanda di quanti minoris di cui alla domande sub 2 e/o 3, con conseguente riduzione del prezzo di acquisto, come indicato ed argomentato in narrativa, prezzo che IPA sin da ora offre di pagare; ➢ In via subordinata: 5) Nel caso in cui emergesse l'esistenza di irregolarità relative all'immobile ed alle procedure di condono, tali da non consentire la commerciabilità e da non essere rimediabili a mezzo riduzioni in pristino, condannare le parti convenute, in solido tra loro, a rimborsare i danni tutti subiti da ### a titolo di danno emergente e lucro cessante, da determinarsi nel corso del giudizio. 6) Con condanna alla rifusione di onorari e spese di lite”.
Incardinatosi regolarmente il contraddittorio si costituivano in giudizio i sig.ri ### e ### contestando l'avversa ricostruzione dei fatti di causa ed insistendo per il rigetto di tutte le avverse domande in quanto infondate. A tal proposito specificavano che: - la IPA era pienamente a conoscenza dei profili di irregolarità urbanistica ed edilizia da cui era affetto il compendio immobiliare, tali da determinarne l'incommerciabilità, in quanto le relative domande di condono risultavano riportate sia nel contratto di fitto di azienda sia nella scrittura di concessione dell'opzione; - l'esercizio dell'opzione era avvenuto in un momento in cui, essendo già pervenuto il provvedimento definitivo di diniego delle istanze di condono, l'immobile era da considerarsi incommerciabile e le parti erano ormai libere dal vincolo assunto con la concessione dell'opzione, ragion per cui quest'ultima era da considerarsi invalida; - per le stesse ragioni anche la richiesta di riduzione del prezzo pattuito per la vendita sarebbe da considerarsi illegittima.
I convenuti dispiegavano poi domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di fitto di azienda, prorogato per accordo tra le parti sino al 31.12.2023, e contestuale condanna dell'attrice al rilascio degli immobili locati, nonché al versamento di una somma determinata dal ### a titolo di indennità di occupazione sine titulo degli stessi.
Nel corso del giudizio non veniva svolta attività istruttoria, e all'udienza del 07.07.2025 il Giudice assegnava la causa a sentenza previa concessione dei termini di legge. ### apertura della presente motivazione si osserva che nei propri scritti nessuna delle parti in causa ha sollevato questioni preliminari potenzialmente ostative ad una pronuncia nel merito della controversia, ragion per cui può procedersi direttamente alla disamina di quest'ultimo.
Ebbene, tenendo conto di quanto esposto già in premessa in merito all'alternatività delle domande esperite in via principale dall'attrice, appare fondata e meritevole di accoglimento la prima di esse, con la quale veniva richiesto l'accertamento del corretto esercizio, da parte della stessa attrice, del diritto di opzione di acquisto immobiliare contrattualmente pattuito con i convenuti con la scrittura privata dell'11.02.2015, accessoria alla stipula tra le stesse parti del contratto preliminare di fitto di azienda avente ad oggetto gli immobili di cui è causa.
Prima di procedere all'ulteriore disamina dei fatti rilevanti della controversia in oggetto appare necessario, tuttavia, svolgere alcune considerazioni giuridiche di carattere preliminare, in considerazione delle peculiarità della vicenda contrattuale che ne costituisce l'oggetto e, in particolare, della centralità che in essa assume l'inserimento, nell'ambito degli accordi intercorsi tra le parti, di un patto di opzione in favore della ###
Sotto il profilo teorico, il codice civile disciplina l'opzione nell'ambito delle modalità di conclusione del contratto, seguendo lo schema tipico dell'avvicendamento tra la proposta di conclusione del contratto e la sua accettazione: in particolare, l'art. 1331 c.c. (unica norma codicistica che disciplina l'istituto) prevede che, a fronte dell'ordinaria revocabilità della proposta da parte del proponente fino al momento in cui egli abbia notizia dell'accettazione, il proponente stesso può impegnarsi a non revocarla entro un certo termine, lasciando così interamente alla parte oblata la facoltà di accettarla o meno.
Il patto di opzione costituisce dunque un accordo che si colloca a tutti gli effetti nella fase di trattative prodromica alla conclusione del contratto, e il suo inserimento comporta un vincolo per la parte proponente a tenere ferma la proposta per un certo periodo nell'interesse dell'accettante, il quale potrà valutare con maggiore tranquillità l'opportunità di concludere il contratto senza correre il rischio di vedere revocata la proposta in itinere.
La fissazione del termine di durata del periodo di irrevocabilità della proposta costituisce elemento essenziale del patto di opzione: ove mancante, esso potrà essere stabilito unilateralmente dal Giudice su richiesta delle parti.
Ciò che contraddistingue il meccanismo operativo del patto di opzione è la circostanza che, una volta utilmente esperita, l'opzione comporta l'immediato perfezionamento del contratto tra le parti, il quale sarà perciò pienamente valido ed efficace a far data dall'accettazione della proposta irrevocabile: in questi termini l'istituto in esame si differenzia da altri istituti contrattuali, localizzati anch'essi nella fase delle trattative, quale ad esempio il contratto preliminare, ed in particolare il c.d. contratto preliminare "unilaterale": su questo specifico argomento ha avuto modo di esprimersi anche la Suprema Corte, la quale ha precisato che, sebbene le due figure abbiano in comune tra loro l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, esse vanno tenute distinte in quanto "a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto" (Cass. civ. n. 28762/2017).
In forza delle argomentazioni finora esposte va dunque sconfessato l'assunto sostenuto da parte attrice nei propri scritti, secondo cui l'esercizio del diritto di opzione comporterebbe la nascita di un vincolo reciproco tra le parti parificabile allo schema tipico del preliminare di compravendita, come tale azionabile in forma specifica ex art. 2932 c.c.: l'esercizio dell'opzione, infatti, non comporta tra le parti l'obbligo di concludere un nuovo contratto per l'acquisto dell'immobile, bensì determina esso stesso la conclusione del contratto e la conseguente produzione dei suoi effetti, senza necessità di alcun atto ulteriore rispetto alla manifestazione della volontà di avvalersi dell'opzione nelle forme previste dalla legge.
Deve perciò reputarsi incorretto il richiamo fatto dalla IPA ad una possibile condanna dei convenuti al trasferimento del ramo di azienda ex art. 2932 c.c., dovendosi piuttosto ricondurre la richiesta di accertamento del corretto esercizio dell'opzione e della produzione dei relativi effetti nell'ambito dell'azione di manutenzione ex art. 1453 co. 1 Tanto premesso in linea generale, occorre a questo punto soffermarsi sul profilo relativo alle concrete modalità di esercizio dell'opzione da parte dell'acquirente e sulla sua legittimità in rapporto a quanto pattuito tra i contraenti, tanto con riguardo alla tempestività dell'esercizio del diritto rispetto ai termini contrattuali, quanto con riferimento alla sussistenza dei presupposti concreti per il suo valido esperimento.
In merito al primo aspetto va anzitutto richiamata la previsione di cui alla lettera e) della scrittura privata di concessione dell'opzione, in corrispondenza della quale veniva statuito che “l'opzione avrà una durata di anni tre e sarà prorogata di ulteriori anni due e comunque coincidenti con la durata del contratto di fitto d'azienda laddove non fosse possibile addivenire alla stipula del contratto di compravendita per cause non imputabili alle parti… Il termine decorre dalla sottoscrizione del preliminare di affitto d'azienda, con scadenza automatica senza necessità di atti dichiarativi”. ### una lettura strettamente aderente alla lettera del contratto, dunque, in condizioni ordinarie il termine ultimo di esercizio del diritto di opzione da parte dell'acquirente sarebbe dovuto coincidere con la data dell'11.02.2018, mentre solo in caso di sopravvenute cause ostative alla conclusione della compravendita e non imputabili alle parti contraenti, esso si sarebbe esteso per ulteriori due anni, e comunque mai entro un termine successivo alla data di scadenza del contratto di fitto.
A fronte di tale interpretazione, tuttavia, non può non darsi prevalente rilievo alla reale intenzione manifestata dalle parti in costanza di rapporto, ed in particolare a quanto dichiarato dai convenuti con mail del 23.12.2019 laddove, nel fornire assenso alla richiesta della IPA di rinnovo del contratto di affitto di azienda fino al 31.12.2022, comunicavano allo stesso tempo che detto rinnovo sarebbe avvenuto “con esclusione di ogni altro e diverso accordo e segnatamente l'opzione di acquisto dell'immobile e del ramo di azienda la cui scadenza resta fissata al 31.12.2020” . Tale comunicazione per il suo contenuto induce dunque a ritenere che la parte venditrice, ossia quella concedente l'opzione, avesse comunque inteso mantenere ferma la propria proposta di alienazione immobiliare fino alla data del 31.12.2020 anche a prescindere dalla sussistenza di quelle “cause non imputabili alle parti” di cui alla scrittura privata dell'11.02.2015, le quali peraltro non venivano richiamate espressamente in tale sede ###considerazione di ciò, deve pertanto ritenersi avvenuto entro i termini l'esercizio dell'opzione effettuato con dichiarazione scritta a mezzo raccomandata del 27.10.2020, in quanto pervenuta in data antecedente alla scadenza del contratto di fitto d'azienda prorogato al 31.12.2020; a conferma di ciò si osserva infatti che, nel corso del giudizio, parte convenuta in nessuna occasione ha reputato tardivo l'esercizio dell'opzione rispetto ai termini pattuiti, sostenendo piuttosto che l'intenzione della controparte di volersene avvalere fosse pervenuta in un momento in cui le parti non potevano più considerarsi vincolate agli impegni assunti, essendo intervenuto nelle more il rigetto da parte dell'autorità amministrativa delle istanze di condono avanzate con riferimento all'immobile concesso in fitto.
Residua quindi la necessità di valutare la fondatezza dell'assunto di parte convenuta secondo cui, in ragione del suddetto diniego opposto dalla P.A. all'istanza di condono edilizio, esso avesse determinato quale conseguenza l'incommerciabilità dell'immobile oggetto della compravendita, e pertanto l'impossibilità di dare attuazione al programma contrattuale voluto dalle parti.
Come noto, la materia della compravendita avente ad oggetto beni immobili è disciplinata, oltre che dalle disposizioni di cui agli artt. 1470 ss. del Codice civile, anche dalla legge n. 47/1985 ed in particolare dagli artt. 17 e 40 di quest'ultima, che prevedono la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali su immobili tra soggetti viventi, ove essi non contengono la dichiarazione del soggetto alienante, da cui risulterebbero gli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto dell'atto ovvero degli estremi della domanda di sanatoria Per quanto attiene, in particolare, alla vendita della proprietà di immobili o fabbricati abusivi è necessario richiamare l'orientamento interpretativo più volte sostenuto dalla Corte di Cassazione e definitivamente consacrato con la pronuncia a ### n. 8239/2019, con la quale i giudici di legittimità, dirimendo il contrasto interpretativo emerso in giurisprudenza tra i sostenitori della tesi della nullità “testuale” e quelli favorevoli invece alla teoria della nullità “sostanziale”, e ponendosi in linea con numerosi precedenti giurisprudenziali (cfr. Cass. nn. 26970/2005 e 7534/2004), hanno dimostrato di favorire la prima opzione ermeneutica specificando come la nullità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o della istanza di sanatoria (art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 17 e 40 l. n. 47/1985) deve essere ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c. e qualificarsi come nullità testuale, motivo per cui in presenza del requisito di forma richiesto dalla legge l'eventuale difformità sostanziale non comporta nullità del contratto, ma rileva esclusivamente in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto.
In questo senso è stato infatti affermato che “il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza cd. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l'intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un'opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all'art. 12, co 1, d delle ### che impone all'interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione”, e che tale opzione “non è neppure in linea col criterio di interpretazione teleologica, di cui all'ultima parte del primo comma dell'art. 12 citato, che non consente all'interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delle espressioni che la compongono, ove ritenga che l'effetto che ne deriva sia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa (cfr. Cass. n. 3495 del 1996; 9700 del 2004 e giurisprudenza ivi citata) e ciò in quanto la finalità di una norma va, proprio al contrario, individuata in esito all'esegesi del testo oggetto di esame e non già, o al più in via complementare, in funzione dalle finalità ispiratrici del più ampio complesso normativo in cui quel testo è inserito (cfr. Cass. n. 24165 del 2018)”.
Dal punto di vista sostanziale l'adesione alla soluzione della nullità testuale comporta che “in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abitativo enunciato nell'atto e costruzione, l'acquirente non sarà esposto all'azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell'immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell'interesse generale connesso alle prescrizioni nella disciplina urbanistica […] in costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in essa menzionato, anche “tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato nei richiamati precedenti arresti della Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste”.
Ebbene, nel caso di specie rappresenta circostanza non contestata, oltre che espressamente indicata nei contratti di fitto stipulati tra le parti in causa, che per l'immobile promesso in fitto risultavano depositate da parte del venditore le seguenti istanze di condono: - domanda ex L.47/85 n. ### del 30.09.1986 e n. ### del 30.09.1986; - domanda ex L. 724/94 nn.ri 430-431-432 del 01.03,1995; - domanda ex L. 326/03 nn.ri 02-03-04-05-06 del 10.12.2004. Circostanza, quest'ultima, specificamente accettata dalla società acquirente la quale, in qualità di parte affittuaria, espressamente si obbligava “ad accettare - ai fini delle integrazioni delle domande in sanatoria e completamento delle stesse - tutte le prescrizioni che la ### dovesse ordinare al proprietario dell'immobile, prestando fin d'ora il proprio assenso all'esecuzione nell'immobile dei prescritti interventi, siano essi di completamento ovvero di adeguamento o di demolizione resisi necessari per la definizione dell'iter amministrativo”.
A fronte quindi di una situazione di difformità urbanistico - edilizia tale da rendere necessario la presentazione delle predette domande di condono edilizio, si osserva che ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47/1985 l'esistenza di una situazione di irregolarità urbanistica dell'immobile non può comportare la nullità del relativo negozio di trasferimento laddove essa non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione edilizia, ovvero nel caso in cui essa riguardi profili secondari e comunque non essenziali della concessione stessa secondo la normativa urbanistica vigente.
A tale proposito va rigettato l'assunto di parte convenuta secondo cui l'assoluta non commerciabilità dell'immobile concesso in fitto, e dunque l'inefficacia dell'esercizio dell'opzione, deriverebbe dall'assenza di titoli edilizi legittimi che ne avessero consentito ab origine l'edificazione, a cui si sarebbe poi aggiunto in data ### il provvedimento comunale di diniego delle pratiche di condono già avviate e ancora pendenti fino a tale data.
Lo status dell'immobile oggetto del giudizio sotto il profilo della conformità urbanistico - edilizia risulta infatti essere stato già reso oggetto di accertamento in occasione dell'impugnazione del suddetto provvedimento di diniego dinanzi al ### da parte di ambedue le parti in lite, le quali con distinti ricorsi (poi riuniti in sede di decisione) ne chiedevano l'annullamento unitamente al successivo ordine di demolizione delle opere ritenute abusive dall'amministrazione comunale.
In tale sede il ### adito, richiamando da un lato la documentazione urbanistica depositata dai ricorrenti e dall'altro le risultanze della consulenza tecnica disposta dal Comune di ### sull'intero immobile, ha rilevato come in quest'ultima risultasse a tutti gli effetti non corrispondente al vero quanto affermato dal perito circa la realizzazione del fabbricato “interamente senza titolo paesaggistico ed urbanistico”, dal momento che nello stesso provvedimento impugnato di diniego di condono e ordine di demolizione risulta inclusa, alle pagine da 11 a 13, un'elencazione di titoli edilizi rilasciati per il fabbricato medesimo e tali da legittimarne quanto meno la consistenza originaria (il riferimento è in particolare alla “licenza edilizia n. 112 del 21/06/1967, rilasciata al sig. ### per la ricostruzione di un manufatto diruto a ### articolato su due livelli, a destinazione residenziale, con prescrizioni imposte dalla ### con nota del 06/09/1962”, riportata nella sentenza del Giudice amministrativo alla pag. 24); per tale ragione, concludeva il ### doveva senz'altro ritenersi abnorme l'ordine di demolizione disposto per l'intero complesso immobiliare, in assenza della previa presa di consapevolezza circa la portata legittimante dei titoli edilizi prodotti dai soggetti proprietari e riportati dalla stessa amministrazione comunale.
Alla luce dei predetti accertamenti regolarmente acquisiti nella presente sede, che rendevano superfluo l'esperimento di ulteriori perizie sull'immobile, appare quantomeno dubbia, se non destituita di fondamento, la tesi dell'esistenza di profili di irregolarità dell'immobile tali da escluderne totalmente la potenziale commercializzazione tra privati, oltre che contraddittorio l'accoglimento della stessa da parte degli odierni convenuti i quali, in sede amministrativa, nell'impugnare il diniego delle richieste di condono si assestavano su posizioni diametralmente opposte rispetto a quelle sostenute in questo giudizio, contestando in tale sede ###questa sede vorrebbero confermare. Gli stessi, inoltre, nei propri scritti non hanno sollevato contestazioni avverso le motivazioni addotte nella sentenza del ### amministrativo, essendosi limitati ad eccepire che la sentenza sarebbe intervenuta in un momento non più utile ai fini dell'esercizio dell'opzione essendo già venuto meno il vincolo da loro assunto in qualità di alienanti.
Quindi, alla stregua degli orientamenti giurisprudenziali precedentemente riportati, ne deriva che le difformità riscontrate, oggetto delle richieste di condono edilizio riportate nel contratto di fitto, non possono ritenersi tali da comportare la totale incommerciabilità del ramo di azienda ai sensi della normativa di settore: ed infatti l'art. 2 co. 58 della legge n. 662/1996 esclude espressamente la nullità dell'atto di trasferimento di un immobile abusivo qualora sia in corso la procedura di condono, purché siano in esso riportati gli elementi della stessa, da cui l'affermazione della validità dell'alienazione indipendentemente dall'esito di detta procedura, che potrebbe concludersi anche in senso negativo nei confronti del nuovo proprietario, con la conseguente assoggettabilità del medesimo alle relative sanzioni previste dalla normativa urbanistica sia sotto il profilo penale sia sotto il profilo amministrativo.
In conclusione pertanto, sulla base di tutto quanto sinora esposto ed argomentato, deve ritenersi che, al momento della manifestazione da parte della IPA della volontà di avvalersi dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in fitto come ramo d'azienda, non sussistessero ragioni o impedimenti giuridici tali da non consentire la conclusione del contratto tra le parti e la conseguente nascita, in capo ai convenuti alienanti, dell'obbligo di trasferire all'acquirente la proprietà dell'immobile promesso, obbligo da essi lasciato inadempiuto e come tale suscettibile di esecuzione in forma specifica attraverso il fruttuoso l'esperimento dell'azione di manutenzione ex art. 1453 Accanto al diritto della attrice di conseguire la prestazione a lei dovuta, spetta alla IPA anche il risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all'ingiustificato inadempimento dei convenuti, che la stessa società nei propri scritti ha inteso quantificare in complessivi € 180.000,00 corrispondenti ai canoni di fitto versati per le annualità dal 2021 al 2023, che non sarebbero stati dovuti laddove fosse stata acquistata la proprietà dell'immobile già a partire dalla data di esercizio dell'opzione.
Resta, infine, da valutare la richiesta avanzata in via riconvenzionale dai convenuti, tesa alla declaratoria di risoluzione del contratto di fitto d'azienda a decorrere dal diniego alla rinnovazione del contratto opposto dai convenuti ### - ### con pec del 21.07.2023, nonché alla condanna dell'attrice al versamento dell'indennità da occupazione sine titulo dell'immobile a partire da tale data.
Tale domanda va integralmente rigettata, non potendosi qualificare come illegittima l'occupazione dell'immobile da parte della IPA in ragione dell'intervenuto perfezionamento della compravendita successivamente all'esercizio dell'opzione in data ###, a decorrere dal quale deve considerarsi definitivamente concluso il rapporto di locazione sino ad allora esistente, e configurandosi viceversa un inadempimento a carico dei convenuti agenti in riconvenzionale non avendo essi provveduto a far acquisire all'acquirente la proprietà dell'immobile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. 55/14 e successive modifiche. P.Q.M. ### definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) In accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara che ### s.r.l. ha validamente esercitato in data ### il diritto di opzione di cui all'atto dell'11.02.2015, con conseguente obbligo dei convenuti di trasferire ad ### il compendio immobiliare e il ramo di azienda come identificato nella scrittura di concessione del diritto di opzione dell'11.02.2015, obbligando altresì ### srl al versamento del corrispettivo pattuito per l'esercizio dell'opzione pari ad € 4.700.000,00; 2) accerta l'inadempimento dei convenuti rispetto all'obbligo di trasferimento immobiliare di cui al patto di opzione, e per l'effetto condanna i medesimi a corrispondere ad ### srl la somma di € 180.000,00 oltre interessi sino al soddisfo a titolo di risarcimento del danno patrimoniale patito, per le ragioni di cui in motivazione; 3) rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta, per le ragioni di cui in motivazione; 4) condanna parte convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 14.630,00 oltre iva, cpa e rimborso spese forfettario come per legge. ### 10 novembre 2025 Il Giudice dott.
causa n. 6102/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Oliva Daniela
v5.31
