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R.G. N. 4570/2024 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA ### Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. ### all'esito dell'udienza di discussione dell'8.01.2026, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 4570/2024 vertente TRA ### (C.F. ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che lo rappresenta e difende giusta procura allegata al ricorso; - Ricorrente - E #### S.R.L.S. (C.F. ###), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### e dell'avv. ### che la rappresentano e difendono giusta procura allegata alla memoria difensiva; - Resistente - NONCHÈ CONDOMINIO “###. 265” (C.F. ###) e CONDOMINIO “### 283” (C.F. ###), entrambi rappresentati dalla ### S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in #### P.L. #### 4
Magnolie, scala “A” interno n. 13, presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende come da procura in atti; - Terzi chiamati - Conclusioni delle parti: Per il ricorrente: “Si chiede pertanto, alla luce della documentazione versata in atti e della sequenza dei plurimi inadempimenti, delle formali contestazioni, del tentativo obbligatorio di mediazione, della reiterata messa in mora, dell'assenza di adempimenti da parte della conduttrice e alla luce del principio di non contestazione: - accertarsi e dichiararsi il grave inadempimento della resistente #### srls per violazione delle obbligazioni di cui agli artt. 11 e 17 del contratto di locazione; - pronunciarsi conseguentemente la risoluzione del contratto di locazione, con condanna al rilascio immediato dell'immobile; - condannarsi la parte resistente al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, anche in via equitativa con rivalutazione ed interessi ex art. 1284 c.c., oltre ogni ulteriore somma dovuta a titolo di oneri accessori e spese condominiali, come da estratto conto aggiornato (€ 422,75) al 30/6/2024 ed oltre al versamento di un corrispettivo per la occupazione a titolo di canone in misura corrispondente all'importo pattuito pari ad € 3.000,00 mensili fino all'effettivo rilascio. Spese e compensi vinti anche ex art. 96 co. I, III e IV c.p.c. alla luce della costituzione avversaria”; Per la resistente: “in via preliminare: si richiede che sia disposta la riunione del presente giudizio (rg 4570/2024) al giudizio in precedenza introdotto (rg 4559/2024 - Giudice Dott. ### - udienza 16.12.2025) avente le medesime parti processuali ed il medesimo oggetto. Nel merito: si insiste nell'accoglimento delle conclusioni già rassegnate ovvero nel rigetto del ricorso introduttivo del dott. ### attesa la totale insussistenza del grave inadempimento contrattuale della ### srls (che ha versato agli atti copia della polizza assicurativa) ed al contempo per contro, la sussistenza della responsabilità contrattuale del sig. ### e dei “Condomini” ### della Repubblica n. 265 e 283 in relazione alla omessa realizzazione delle opere necessarie per il conseguimento della certificazione antincendio. In via istruttoria si insiste nella richiesta di ammissione dell'interrogatorio formale del Dott. ### e prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) ### che l'immobile locato da ### è un tutt'uno con quello locato dalla ### srl e l'unico accesso è quello posto in via ### 2) ### che ### ha fin dagli anni '80 il possesso dei locali per cui è causa e vi ha svolto l'attività di officina meccanica, garage, autorimessa; 3) ### che per l'esercizio di dette attività, nonché quella ulteriore di centro revisione auto e moto, i locali devono presentare le prescrizioni che sono riportate nell'allegati nn. 4 di parte resistente e che alcuna delle opere necessarie per il corretto lo svolgimento della attività sono stata eseguite da ### ed i ### di ### 265-283, in particolare anche la seconda uscita di sicurezza, le misure di compartimentazione delle strutture orizzontali e una superficie di ventilazione naturale pari a 1/25 della superficie di compartimento; 4) ### che nelle innumerevoli assemblee condominiali successive alle diffide di parte resistente il ### mai ha fatto presente le problematiche del resistente né ha permesso allo stesso la partecipazione alle dette assemblee. 5) ### che il ### ha proposto l'esecuzione di lavori minimi, ovvero solo parziali rifiutando l'esecuzione dei lavori di sua spettanza. Si indicano come testi su tutti i capitoli i sigg.ri ###### sui capitoli nn. 3 e 5 i Sigg.ri #### e ### Tutti residenti a ### Si chiede inoltre disporsi l'ispezione dei luoghi e CTU al fine di accertare i lavori necessari per conformare i locali alle prescrizioni imposte per lo svolgimento della attività come oggetto di locazione e quali starordinari di competenza della proprietà ed quali che attengono alle parti condominiali, con relativa durata e stima dei costi”; Per i terzi chiamati: “### l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis: preliminarmente voglia riunire il presente giudizio rubricato al n.4570/2024 RGC alla causa n.4569/2024 RGC pendente dinanzi al Dott. ### con udienza al 16.12.2025 Dichiarare inammissibile e/o infondata la chiamata in causa dei ### per difetto di legittimazione passiva e insussistenza di responsabilità, con conseguente estromissione dal presente giudizio; In ogni caso, rigettare integralmente le domande di manleva e garanzia avanzate dalla #### S.r.l.s.; In via del tutto subordinata, accertare e dichiarare che le opere e gli interventi su parti comuni condominiali riferibili alle infiltrazioni d'acqua dall'intercapedine, richiamati nella parte motiva dalla #### S.r.l.s., sono inconferenti col presente giudizio e non causalmente connessi all'ottenimento del CPI e, comunque, oggetto di diverso giudizio (510/2025 RGC). In via ulteriormente gradata, nell'ipotesi in cui dovesse emergere una qualsivoglia responsabilità condominiale concorrente, in relazione ad ipotesi residuali di lavori necessari all'ottenimento del ### si chiede di limitare l'eventuale responsabilità alle spese di competenza millesimale dei soli condòmini interessati - trattandosi di due diversi edifici condominiali - secondo quanto eventualmente risulterà da accertamenti tecnici. Con ogni conseguente statuizione di legge, condannando la parte chiamante al pagamento delle spese, diritti ed onorari di lite”.
Oggetto: Contratto di locazione ### E DI DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con ricorso del 14.11.2024, ### adiva l'intestato ### esponendo di aver stipulato un contratto con la #### S.r.l.s., in data ###, con il quale esso ricorrente aveva concesso in locazione alla controparte l'unità immobiliare sita in ### via ### n. 16, censita al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 146, part. 223, sub. 65, ad uso diverso dall'abitazione, per la durata di sette anni (dall'1.05.2022 al 30.04.2029), con rinnovo tacito alla prima scadenza per ulteriori sei anni in mancanza di diniego, al canone annuo di € 36.000,00 da versare in rate mensili di € 3.000,00 ciascuna.
Aggiungeva inoltre il ricorrente che, all'art. 11 del contratto (rubricato “obblighi del conduttore”), si prevedeva che la controparte avrebbe dovuto eseguire a propria cura e spese e, comunque, non oltre il ### tutte le opere necessarie al conseguimento della certificazione antincendio per lo svolgimento dell'attività esercitata nell'immobile condotto in locazione, con la precisazione che “in caso di inadempimento al predetto obbligo il locatore declina la propria responsabilità e potrà agire verso il conduttore per il risarcimento dei danni e costituirà inadempimento contrattuale e causa di risoluzione del contratto”; inoltre, all'art. 17 del contratto di locazione, si stabiliva l'obbligo per il conduttore di stipulare, con una primaria compagnia di assicurazione, una polizza assicurativa per tutta la durata del rapporto contro l'incendio e lo scoppio, sia dolosi che colposi, con l'espressa previsione che “copia di detta polizza e fotocopia della quietanza relativa al pagamento dei ratei premio dovranno essere consegnate al locatore entro il ###”, che “la decadenza dalla garanzia di polizza costituirà clausola espressa di risoluzione del contratto” e che “nel caso di mancata stipula della polizza assicurativa il conduttore si renderà responsabile in proprio nei confronti del locatore per tutti i casi previsti nel presente articolo per i quali è convenuta copertura assicurativa”.
Premesso, quindi, che la controparte non aveva adempiuto i suddetti obblighi, non avendo dimostrato di aver eseguito le lavorazioni necessarie al conseguimento delle certificazioni antincendio, anche tenuto conto del tipo di attività svolta dalla conduttrice nell'immobile (“officina meccanica, garage-autorimessa, lavaggio auto e centro revisioni per moto e autoveicoli al peso di 35 quintali”), né di aver stipulato la polizza assicurativa, chiedeva all'intestato Tribunale dichiararsi la risoluzione di diritto del contratto e di condannare la #### S.r.l.s. al rilascio dell'immobile locato, oltre che al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, da liquidarsi anche in via equitativa, nonché al versamento del corrispettivo per l'occupazione dell'immobile in misura corrispondente al canone pattuito, fino al rilascio, il tutto con l'aggiunta della rivalutazione e degli interessi al tasso legale anche ex art. 1284, quarto comma, Rappresentava, infine, il ricorrente che la conduttrice aveva omesso di versare quanto da lei dovuto a titolo di oneri condominiali, nella misura di € 422,75, nonché per la quota parte delle spese di registrazione a suo carico di € 183,78 e conguagli di affitti per € 129,00.
Chiedeva quindi la condanna della controparte al pagamento delle somme sopra indicate.
Fissata l'udienza e notificato il ricorso, si costituiva in giudizio la #### S.r.l.s.
In via preliminare, chiedeva la riunione del presente giudizio a quello recante R.G. 4569/2024, vertente tra la medesima parte resistente e la ### S.r.l., in persona del proprio amministratore pro tempore ### Nel merito, contestava la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto, in particolare avuto riguardo alla gravità dell'inadempimento, non avendo la stessa violato le obbligazioni principali nascenti dal contratto e, soprattutto, quella di versamento del canone; aggiungeva inoltre di aver provveduto alla stipula della polizza n. 553673537 con ### S.p.a., a copertura dell'immobile locato, e di non essere neppure responsabile per la mancata esecuzione dei lavori necessari al conseguimento della certificazione antincendio, essendo la circostanza ascrivibile ai ### di ### corso della ### n. 265 e n. 283.
Vi erano, infatti, infiltrazioni provenienti dalle pareti dei cunicoli condominiali che, nei periodi di pioggia, provocavano allegamenti nei locali dell'immobile, circostanza già accertata in fase di ATP e che aveva indotto la resistente ad instaurare un separato giudizio, innanzi a questo stesso ### (recante R.G. n. 510/2025), per ottenere la condanna dei due condomìni all'esecuzione delle necessarie opere di ripristino.
Deduceva, quindi, la responsabilità dello stesso locatore per avere quest'ultimo locato un immobile privo dei requisiti necessari al rilascio delle certificazioni antincendio, necessarie allo svolgimento dell'attività commerciale, in particolare difettando: una seconda uscita di sicurezza; misure di compartimentazione delle strutture orizzontali; una superficie di ventilazione naturale pari a 1/25 della superficie del compartimento.
Ciò aveva, peraltro, impedito il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative e di conseguenza il pacifico godimento della cosa locata, tenuto conto della finalità convenuta.
Chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, premesso di non aver mai potuto esercitare nell'immobile locato l'attività convenuta di centro di revisioni per moto e autoveicoli fino al peso di 35 quintali, chiedeva la riduzione del canone di locazione annuo nella misura almeno del 30%, nonché la condanna del locatore all'esecuzione dei lavori di cui alla consulenza tecnica d'ufficio svolta in fase di ### Chiedeva, infine, di essere autorizzata alla chiamata in causa del ### di corso della ### n. 265 e del ### di corso della ### n. 283, quali responsabili per la mancata esecuzione dei lavori, al fine di essere garantita.
All'esito della prima udienza, veniva autorizzata la chiamata in causa dei terzi disponendo rinvio all'udienza del 9.12.2025 per la relativa citazione.
Con memoria difensiva del 28.11.2025, i ### si costituivano concludendo per il rigetto dell'avversa domanda di garanzia. Rappresentavano, infatti, che le infiltrazioni provenivano da carenze delle condotte e dei sistemi di smaltimento delle acque meteoriche di competenza comunale o di ### S.p.a., e non da difetti delle parti comuni; d'altra parte, gli impianti di raccolta e smaltimento delle acque piovane non erano stati realizzati o gestiti dai ### essendo addirittura preesistenti alla costruzione del fabbricato.
Esponeva inoltre che la controparte, da oltre vent'anni, aveva esercitato la propria attività commerciale nell'immobile locato pur in assenza del certificato di prevenzione incendi, non ricadendo la relativa responsabilità sui ### evocati in giudizio.
All'esito dell'udienza di discussione del 9.12.2025, la causa subiva rinvio all'odierna udienza per repliche, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., al termine della quale viene pronunciata la presente sentenza contestuale ex art. 429 c.p.c. 2. Tanto esposto, deve innanzitutto respingersi la richiesta di riunione avanzata da parte ricorrente, rispetto al procedimento di più risalente iscrizione e recante R.G. n. 4569/2024, pendente anch'esso avanti a questo stesso Tribunale.
Non sussiste infatti, nel caso di specie, una connessione per l'oggetto o per il titolo, pacifico essendo che i due processi hanno ad oggetto due distinti rapporti negoziali, concernenti beni immobili tra loro separati e stipulati con due diverse parti locatrici.
Al più, è ravvisabile una connessione impropria, per mera comunanza di questioni, che non può giustificare la riunione dei processi in una fase così inoltrata del giudizio avendo le parti già provveduto alla discussione orale sul merito della causa. 3. Passando al merito, la domanda è fondata e merita accoglimento.
Risulta, infatti, dalla documentazione in atti che ### e la #### S.r.l.s. hanno stipulato un contratto di locazione, in data ###, in virtù del quale parte ricorrente ha concesso alla resistente in godimento l'immobile a uso diverso dall'abitazione, sito in ### via ### n. 6, censito al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 146, part. 223, sub. 65, per la durata di sette anni a decorrere dall'1.05.2022.
All'art. 11 del contratto (rubricato “obblighi del conduttore”), le parti hanno previsto che “il conduttore si impegna ad eseguire a propria cura e spese e comunque non oltre il ### tutte le opere necessarie al conseguimento della certificazione antincendio per lo svolgimento dell'attività commerciale esercitata nell'immobile oggetto di locazione”, con l'espressa previsione che “in caso di inadempimento al predetto obbligo il locatore declina la propria responsabilità e potrà agire verso il conduttore per il risarcimento dei danni e costituirà inadempimento contrattuale e causa di risoluzione del contratto”; allo stesso modo, all'art. 17 del contratto, è previsto che “al conduttore è fatto obbligo di stipulare da subito con una compagnia di assicurazione primaria, in favore del locatore, una polizza per tutta la durata del contratto contro l'incendio e lo scoppio, sia colposi che dolosi”, aggiungendo che “copia di detta polizza e fotocopia delle quietanze relative al pagamento dei ratei di premio dovranno essere consegnate al locatore entro il ###”, che la decadenza dalla garanzia di polizza costituirà clausola espressa di risoluzione del contratto” e che “nel caso di mancata stipula della polizza assicurativa il conduttore si renderà responsabile in proprio nei confronti del locatore di tutti i casi previsti dal presente articolo per i quali è convenuta copertura assicurativa” (cfr. all. 1 al ricorso introduttivo).
Va detto infine che la parte conduttrice, gravata dal relativo onere probatorio (cfr. Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685, secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato”), non ha dimostrato di aver adempiuto le predette obbligazioni.
Quanto alla previsione di cui all'art. 11 del contratto, la stessa ha infatti ammesso in comparsa che non sono state eseguite le lavorazioni necessarie al conseguimento della certificazione antincendio, in particolare con riferimento alla realizzazione della seconda uscita di sicurezza, alle necessarie misure di compartimentazione delle strutture orizzontali e alla mancanza di una superficie di ventilazione naturale pari a 1/25 della superficie del compartimento. Né persuade quanto dedotto da parte resistente sul fatto che l'esecuzione di tali opere dovesse gravare sulla parte locatrice, essendo espressamente previsto il contrario nel contratto che costituisce la fonte del regolamento negoziale.
Inoltre, generiche sono le allegazioni svolte da parte resistente circa la presunta imputabilità al ### “### della ### n. 265” e al ### “### della ### 283”, non essendo chiara la correlazione esistente tra le presunte infiltrazioni, di cui questi ultimi sarebbero responsabili, e il proprio inadempimento contrattuale: in particolare, non si coglie dalla lettura della memoria difensiva e dagli ulteriori atti di causa la ragione per la quale il conseguimento della certificazione antincendio sarebbe impedito dal fatto del terzo, il quale agirebbe come causa di esonero da responsabilità ex art. 1218 Come noto, infatti, “in materia di responsabilità contrattuale, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, deve essere offerta la prova della non imputabilità, anche remota, del fatto che ha impedito l'esecuzione della prestazione dovuta, non essendo rilevante, in mancanza, la configurabilità o meno del "factum principis"” (cfr. ex multis Cass., sez. III, 21 aprile 2023, n. 10683).
Quanto invece alla violazione dell'art. 17, va detto che la #### S.r.l.s. non ha dimostrato di aver stipulato una polizza assicurativa contro i danni derivanti dal rischio di incendio, a copertura dell'immobile locato, essendosi limitata al deposito del testo di una polizza assicurativa non sottoscritta e non accompagnata dalla quietanza di pagamento del premio assicurativo (cfr. all. 11 alla memoria difensiva), così come previsto dal contratto di locazione; peraltro, nella polizza depositata da parte convenuta si parla di una copertura che parte dal 18.02.2025, laddove nel contratto di locazione si prevedeva espressamente che la polizza assicurativa avrebbe dovuto essere stipulata entro il ###.
Né può rilevare il tardivo adempimento dell'obbligazione, giacché successivo rispetto alla data di proposizione della domanda giudiziale, coincidente con il deposito del ricorso ex art. 447-bis c.p.c. (14.11.2024); infatti, ai sensi dell'art. 1453, terzo comma, c.c., dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione, con ciò intendendosi che l'adempimento successivo alla proposizione della domanda giudiziale non produce effetti estintivi rispetto all'obbligazione di fonte contrattuale.
Deve pertanto ritenersi l'inadempimento della parte convenuta.
Quest'ultimo è, inoltre, tale da giustificare la risoluzione del contratto senza necessità di svolgere alcuna valutazione in termini di gravità ex art. 1455 c.c., dal momento che le citate previsioni negoziali vanno interpretate quali clausole risolutive espresse, ai sensi dell'art. 1456 c.c., e - come noto - “in tema di risoluzione per inadempimento, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo” ( Cass., sez. I, 17 marzo 2000, n. 3102).
Si tratta, d'altra parte, di clausole che prevedono alcune specifiche obbligazioni a carico della parte conduttrice con l'espressa previsione che, in caso di loro inadempimento, il rapporto negoziale si sarebbe risolto; esse sono inoltre sufficientemente chiare e specifiche nel determinare le suddette obbligazioni, non potendo conseguentemente essere intese quali mere formule di stile (cfr. Cass., sez. II, 12 dicembre 2019, n. ###, secondo cui “la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto; in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa”).
Né, infine, rileva che la domanda non sia stata preceduta dalla comunicazione stragiudiziale della volontà di risolvere il contratto di locazione (la lettera raccomandata del 31.05.2024, depositata in allegato al ricorso, reca infatti piuttosto un'intimazione ad adempiere), giacché “in tema di clausola risolutiva espressa, la dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell'effetto risolutivo di diritto di cui all'art.1456 cod. civ. non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, potendo essa per converso manifestarsi, del tutto legittimamente, con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato” (cfr. Cass., sez. III, 4 maggio 2005, n. 9275); peraltro, l'introduzione del processo è stato preceduto dalla comunicazione dell'invito alla mediazione, che già recava menzione della volontà di risolvere il contratto e di ottenere la restituzione dell'immobile locato.
Alla luce di quanto sopra esposto, deve accertarsi e dichiararsi l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento della parte resistente, con effetto dalla data di presentazione della domanda di mediazione (25.06.2024), giacché l'art. 5, comma 6, d.lgs. 28/2010 vale ad equipararne gli effetti alla domanda giudiziale.
Segue inoltre la condanna, come per legge, al rilascio dell'immobile. 4. Per le medesime ragioni sopra descritte, vanno respinte le domande riconvenzionali proposte da parte resistente.
Quest'ultima ha, infatti, chiesto dichiararsi la riduzione del canone annuo nella misura del 30% e di condannare il locatore all'esecuzione dei lavori di adeguamento dell'immobile alla disciplina antincendio: trattasi, tuttavia, di domande di esatto adempimento che implicano la perdurante efficacia del contratto e che sono, quindi, incompatibili con l'accoglimento della domanda attorea, di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del rapporto. 5. Passando all'esame delle domande di condanna proposte da parte ricorrente, va detto in primo luogo che il ### ha lamentato il mancato pagamento degli oneri condominiali, per € 422,75 alla data del 30.06.2024, della quota parte delle spese di registrazione per € 183,78, nonché della somma di € 129,00 a titolo di conguaglio affitti.
A fronte di ciò, la resistente non ha contestato l'esistenza dell'obbligazione pecuniaria, né tantomeno ha dimostrato di aver adempiuto.
Segue la condanna della #### S.r.l.s. al pagamento, in favore del ricorrente, della complessiva somma di € 735,53, il tutto oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. (così come richiesto dall'istante, trattandosi di un credito pecuniario, di fonte contrattuale) dalla data della domanda al saldo.
Ha poi domandato il ricorrente la condanna della controparte al risarcimento del danno e al pagamento di un corrispettivo per la perdurante occupazione dell'immobile.
Quest'ultima domanda merita di essere accolta; è infatti pacifico che la resistente è rimasta nella disponibilità dell'immobile, che avrebbe dovuto essere restituito a far data dalla data di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., avvenuta con la presentazione della domanda di mediazione (25.06.2024). Deve quindi farsi applicazione della previsione di cui all'art. 1591 c.c. ai sensi del quale “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”, dovendo la resistente essere condannata al pagamento di tutti i canoni maturati dal locatore dal 25.06.2024 alla data di pubblicazione della presente sentenza.
La conduttrice era, infatti, gravata dall'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione, in base ai principi generali in materia di responsabilità contrattuale secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. ex multis Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685), e non ha fornito alcuna prova circa i canoni di locazione versati nelle more del processo.
Sul quantum debeatur, occorre infine tener conto che dalla documentazione versata in atti e, in particolare, dalla scrittura privata modificativa del regolamento negoziale, stipulata in data ###, risulta che le parti avevano pattuito una riduzione del canone di locazione, inizialmente stabilito in € 36.000,00 annui, prevedendo, per il periodo dall'1.05.2024 al 30.04.2026, il versamento di un canone annuo di € 18.000,00, da suddividersi in ratei mensili di € 1.5000,00 ciascuno, da pagare in rate mensili anticipate entro il giorno 5 di ogni mese ( all. 1 al ricorso). Considerato, quindi, il lasso di tempo trascorso tra la data della risoluzione del contratto e la pubblicazione della presente sentenza, la resistente deve essere condannata al pagamento della somma di € 28.500,00 (€ 1.500,00 x 19 mesi), considerata la scadenza del canone dovuto per il mese di gennaio 2026, avvenuta in data ###.
Al predetto importo devono, inoltre, aggiungersi gli interessi al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalle singole scadenze al saldo.
Non vi è, invece, prova che il ricorrente abbia subito un danno ulteriore per effetto dell'avverso inadempimento dell'obbligo di riconsegna dell'immobile, né tantomeno che vi siano stati danni a seguito degli inadempimenti che hanno giustificato la risoluzione del contratto, sotto il profilo della mancata esecuzione dei lavori di adeguamento dell'immobile e della mancata conclusione di una polizza assicurativa a garanzia del rischio di incendio; segue il rigetto della citata domanda risarcitoria. 6. Va infine respinta la domanda di garanzia proposta da parte resistente nei confronti dei terzi chiamati.
Non vi è, infatti, alcuna previsione di legge o negoziale a fondamento della chiamata in causa, che possa giustificare il trasferimento sui ### del peso economico nascente dall'obbligazione di cui all'art. 1591 c.c., dedotta in giudizio da parte ricorrente.
Né tantomeno la risoluzione del contratto di locazione, giustificato dall'inadempimento della parte conduttrice, può essere imputata ai terzi chiamati configurando una qualche forma di responsabilità aquiliana da lesione del credito; non vi è infatti prova che l'omesso rilascio della certificazione antincendio sia stata determinata dalle infiltrazioni che, secondo la tesi di parte convenuta, deriverebbero dagli stabili condominiali.
Peraltro, difetterebbe il nesso di causalità rispetto all'evento dannoso, dal momento che la risoluzione del contratto di locazione non è motivata solo dalla mancata esecuzione di quanto necessario al rilascio delle certificazioni antincendio, ma riposa anche sulla mancata conclusione della polizza assicurativa di cui all'art. 17 del contratto, sicché la stessa avrebbe avuto luogo a prescindere dall'eventuale responsabilità dei terzi chiamati.
Segue il rigetto delle domande proposte dalla #### S.r.l.s. nei confronti dei terzi chiamati, in ciò assorbita ogni ulteriore questione. 7. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate, nei rapporti tra il ricorrente e la resistente, facendo applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM n. 147/2022, per tutte le fasi processuali (ad eccezione della fase istruttoria e della fase decisoria, da liquidare ai minimi per via della natura documentale della causa e della ripetitività delle difese delle parti), e nei rapporti tra la resistente e i terzi chiamati, facendo applicazione dei valori minimi tabellari per tutte le fasi del procedimento, attesa la particolare semplicità delle questioni affrontate, il tutto tenendo conto dell'importo dei canoni maturati dopo la risoluzione (€ 28.500,00).
Non vi sono infine i presupposti per l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c., avanzata da parte ricorrente, atteso che non vi è prova che parte convenuta abbia resistito in giudizio con mala fede o colpa grave.
Bisogna tuttavia condannare la resistente al pagamento di una somma di denaro, liquidata in via equitativa nella misura del 10% del valore dei compensi, per la mancata partecipazione di quest'ultima alla procedura di mediazione. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza disattesa, così provvede: 1) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione, stipulato tra ### e la #### S.r.l.s., a far data dal 25.06.2024; 2) Condanna la #### S.r.l.s. al rilascio dell'immobile, sito in ### via ### n. 16, censito al N.C.E.U. al foglio 146, part. 223, sub. 65; 3) Condanna la #### S.r.l.s. al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 735,53, oltre interessi moratori al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla domanda al saldo; 4) Condanna la #### S.r.l.s. al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 28.500,00, oltre interessi moratori al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalle singole scadenze al saldo; 5) Rigetta, per il resto, la domanda di risarcimento del danno di parte ricorrente; 6) Rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla #### S.r.l.s. nei confronti di ### 7) Rigetta le domande proposte dalla #### S.r.l.s. nei confronti dei terzi chiamati; 8) Condanna la #### S.r.l.s. alla refusione delle spese processuali a favore di ### che liquida in € 518,00 per esborsi ed € 5.261,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge; 9) Condanna la parte resistente alla refusione delle spese processuali a favore dei terzi chiamati, che liquida in € 3.809,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge; 10) Condanna la #### S.r.l.s. al pagamento della somma di € 1.052,20, a favore di ### per la mancata partecipazione alla mediazione; 11) Rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. proposta da parte ricorrente nei confronti della #### S.r.l.s.
Così deciso in ### l'8 gennaio 2026 Il giudice dott.
causa n. 4570/2024 R.G. - Giudice/firmatari: Paolo Bertollini
v5.31
