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R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/16 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, ### civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 15036/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: simulazione assoluta di atto di alienazione immobiliare TRA ### e ### rappresentati e difesi dall'avv. ### come da procura in atti; #### rappresentata e difesa dall'avv. ### come da procura in atti; ### rappresentata e difesa dall'avv. ### come da procura in atti; ### rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ### come da procura in atti; ### di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione, ove le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato in data #### e ### esponevano di aver iscritto a ruolo in data ###, presso il Tribunale di Napoli un procedimento civile n. r.g. ###/2014 avente ad oggetto l'accertamento e la declaratoria del grave inadempimento della convenuta ### s.r.l. rispetto alle obbligazioni assunte con contratto preliminare di compravendita del 23.11.2012 , come integrato dalla "controdichiarazione" in pari data, al fine di ottenere sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita ex art. 2932 c.c., per la quota indivisa di mq. 260, pari al 40% della maggiore consistenza immobiliare, di un fabbricato sito in ### di Napoli ###,
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/16 alla via Napoli n. 139 , all'interno del complesso ### riportato al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 10, particella 128, sub 117, p.t.- cat. D/7, R.C. € 3.604,00. Allegavano che detto immobile risultava utile all'attività imprenditoriale sartoriale svolta dal ### e che ### si era riservato di nominare l'acquirente effettivo al momento della stipulazione dell'atto definitivo, avendo manifestato sia nella fase contrattuale che nella fase giudiziale di voler nominare la figlia ### quale beneficiaria dell'acquisto. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 6617/2022, pubblicata in data ###, trascritta in data ### con nota N. RG,. 8100 , RG. PART. N. 5840, presso l'### delle ### di Napoli, accoglieva la domanda, statuendo il trasferimento ex art. 2932 c.c. dalla societa' ### s.r.l. alla ### la quota di comproprieta' pari al 40% (mq 260) dell'mmobile sito in ### di Napoli ###, alla ### 139 , rportato al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 10, particella 128, sub. 17, p.t. -cat. D/7 , R.C. € 3,604,0, subordinando il trasferimento al versamento del prezzo residuo accertato in € 101.000,00 da parte di ### in favore della società ### S.r.l., con ordine al ### dei ### territorialmente competente la trascrizione della decisione.
Rigettava la domanda risarcitoria proposta da parte attrice e la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta. Aggiungevano che in data #### s.r.l. proponeva appello avverso detta n. 6617/2022, chiedendo di rigettare tutte le domande proposte da ### e di dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita del 23/11/2012, integrato con la scrittura di pari data, per inadempimento grave di ### nonché di accertare e dichiarare il diritto della ### s.r.l. di incamerare definitivamente, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la somma di euro 42.000,00 corrisposta da ### a titolo di caparra confirmatoria; condannare ### al risarcimento deidanni subiti, derivanti dal mancato uso e godimento del bene nell'intervallo di tempo intercorso tra la consegna e la restituzione dello stesso, nella misura non inferiore ad € 200.000,00; accertare e dichiarare l'illegittimità di tutti i lavori eseguiti dal ### nell'immobile promesso in vendita, in quanto posti in essere abusivamente ed in mancanza di qualsiasi autorizzazione della ### s.r.l.; condannare il ### al pagamento delle opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi, facultando la ### s.r.l. ad eseguire, a propria cura ed a spese del ### tutte le opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi; nell' ipotesi di conferma dell'impugnata statuizione di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c. accertare e
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/16 dichiarare che il prezzo di acquisto che il ### era tenuto a corrispondere era pari ad € 325.000,00 sulla scorta della scrittura integrativa del 23/11/2012 e per l'effetto condannare il ### al versamento del prezzo di acquisto concordato di € 283.000,00 (€ 325.000,00 - € 42.000,00), oltre interessi. Nelle more di detto giudizio di appello, il ### esponeva di essere venuto a conoscenza che la quota indivisa di mq. 260 ossia il 40% della maggiore consistenza immobiliare del fabbricato sito in ### di Napoli ###, complesso ### alla via Napoli n. 139 , riportato al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 10, particella 128, sub 117, p.t.- cat. D/7, R.C. € 3.604,00 promessa in vendita con contratto preliminare del 23/11/2012 dalla ### s.r.l. al ### il cui diritto era stato accertato con sentenza del Tribunale di Napoli recante n. 6617/2022, pubblicata in data ### e trascritta in data ###, era stata alienata, unitamente all'intera consistenza immobiliare in data ### dalla ### s.r.l alla ### A.C.M. s.r.l.s. , con contratto di compravendita avente ad oggetto immobile ad uso opificio industriale sviluppantesi su piano terra e soppalco, confinante con piazzale per due lati, riportato in catasto con il subalterno 134 e con immobile riportato nel catasto fabbricati del comune di ### di Napoli ###, intestato alla ### srl , proprieta' 1/1 , foglio 10 , particella 128, subalterno 1, via Napoli n. 131, piano T, ### D/7, rendita euro 3,686,52, precisando ai fini della storia catastale che il subalterno 1 era scaturito dal subalterno 117 in virtu' della variazione per divisione e diversa disribuzione degli spazi interni presentata all'### delle ### di Napoli, ### il 3 ottobre 2019 n. 84062.1/2019 in atti catastali dal 45 ottobre 2019 protocollo n. ###, in atti catastali dal 4.10.2019 protocollo n. ###, preceduta dalla denuncia di variazione per diversa distribuzione degli spazi interni presentata all'### del ### di ### il 22 novembre 2012 n. 112323.1/2012 in atti catastali dal 22 novembre 2012 protocollo n. ### e che il subalterno 117 era a sua volta scaturito dalle particelle 128, 129 e 130 in virtu' della denunzia di variazione per divisione ampliamenteo e ristrutturazione ###-### e ### presentata all'UTE di ### il ### n. 26503.1/2001 in atti catastali dal 21 dicembre 2001 protocollo n. 830430; nonché immobile ad uso opificio industriale al piano terra riportato nel ### del Comune di ### di ### , intestato a ### s.r.l. proprieta' per 1/1 , foglio 10 particella 128, subalterno 2, ### n. 131, ###, categoria D/7, rendita euro 1.720,00 precisando ai fini della storia catastale che il subalterno 2, era scaturito dal
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/16 subalterno 117 in virtu' della variazione per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni presentata all'### delle ### di #### il 3 ottobre 2019 n. 84062.1/2019 in atti catastali dal 45 ottobre 2019 protocollo n. ###, in atti catastali dal 4.10.2019 protocollo n. ### preceduta dalla denuncia di variazione per diversa distribuzione degli spazi interni presentata all'### del ### di ### il 22 novembre 2012 n. 112323.1/2012 in atti catastali dal 22 novembre 2012 protocollo n. ### e che il subalterno 117 era a sua volta scaturito dalle particelle 128, 129 e 130 in virtu' della denunzia di variazione per divisione ampliamento e ristrutturazione ###- ### e ### presentata all'UTE di ### il ### 26503.1/2001 in atti catastali dal 21 dicembre 2001 protocollo n. 830430; dunque il tutto era comprensivo anche della quota indivisa di mq. 260, pari al 40% della maggiore consistenza immobiliare gia' acquistata dal ### . Deducevano che il corrispettivo pattuito della suddetta compravendita era di complessivi € 330.000,00 e che detto importo veniva stabilito in base alla perizia redatta dal geom. ### cosi' come dichiarato e allegato nell'atto di compravendita dalla ### .r.l., rilevando che il prezzo pattuito per l'intera consistenza immobiliare era di soli euro 5.000,00 superiore al prezzo pattuito con il ### di € 325.000,00 in data ###, per il 40% dell'immobile Gli attori producevano a riprova del fraudolento abuso negoziale la perizia tecnica redatta dall'arch. ### su incarico degli attori, il quale afferma che nell'anno 2021 ed a tutt'oggi l'immobile ubicato nel Comune di ### di #### n. 131, facente parte del complesso ### mdp. 13, riportato preso l'### del ### di ### al foglio 10 particella 128 subalterno 3 (gia sub 1 e 2, gia' sub 117), aveva un valore commerciale di € 530.000 ,00. Tale circostanza induceva a ritenere la simulazione assoluta della compravendita datata 17/02/2021, tanto più che il ### quando era in possesso di detto immobile, aveva realizzato a proprie spese all'interno della propria quota , un soppalco di circa 70 mq , e successivamente allorquando detta consistenza immobiliare era nel possesso della ### s.r.l., veniva realizzato dalla stessa un secondo soppalco di un valore di oltre € 50.000,00, con un sicuro aumento del valore di mercato di detta consistenza immobiliare. Rilevavano che in detto atto di compravendita impugnato di simulazione, la venditrice aveva la piena e libera disponibilità della intera consistenza immobiliare oggetto di vendita, l'inesistenza di liti, oneri, privilegi ad eccezione di un'ipoteca iscritta presso l'### delle ### di ### per euro
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/16 411.966,18. Aggiungevano che in data ### , la ### costituiva la ### A.C.M. s.r.l.s., con sede in ### di ####, alla ### de ### n. 11, nominando se stessa come amministratore unico e rappresentante legale e che contestualmente alla costituzione di detta società, in data ###, costituiva anche la ### s.r.l. nominando amministratore unico il marito ### alla quale concedeva con contratto di affitto di ramo d'azienda della prima società.
Successivamente, in data ###, la ### A.C.M. s.r.l.s., con contratto di compravendita cessione di ramo d'azienda, alienava sempre lo stesso ramo d'azienda alla ### s.r.l., Gli attori deducevano che anche il contratto di fitto del ramo d'azienda fissato in € 2.000,00 mensili oltre ### e con un deposito cauzionale di € 20.000,00 e il successivo contratto di cessione del ramo di azienda erano simulati, atteso che entrambe le scocietà facevano interamente capo aalla ### che le aveva costituite e la finalità era di eludere il diritto di proprieta' del ### e gli effetti della sentenza di primo grado. Sempre a prova delle simulazioni evidenziavano che ### era ancora socio maggioritario, amministratore unico e legale rapp.te p.t. della ### s.r.l. nonché amministratore unico e rapp.te legale della ### s.r.l. di proprieta' della moglie ### inoltre era stato prima affittuario ed oggi e' cessionario del ramo d'azienda della srls ### A.C.M. di proprieta' della moglie ### ; che il ### gestiva la propria attivita' di commercio all'ingrosso ed al dettaglio di generi alimentari all'interno di detta consistenza immobiliare ivi compresa nella quota indivisa di proprieta' del ### e ### pregiudicando e danneggiando il loro diritto di proprieta'; che il ### e il ### erano e sono tutt'oggi soci della ### s.r.l.; che il ### al momento della vendita della intera consistenza immobiliare comprensiva anche della quota indivisa di proprieta' del ### avvenuta in data ### tra il ### amministratore unico e legale rapp.te p.t. della ### srl e la ### moglie del ### era gia' amministratore di diritto della ### s.r.l poiche' la sua nomina nella qualita' di amministratore unico e rapp.te legale della ### risaliva al 01/09/2020 e provvedeva ad iscrivere con malafede nel registro delle imprese in data ###, quindi la vendita fatta dal ### era avvenuta senza poteri; che il ### socio minoritario, amministratore unico e legale rapp.te della ### s.r.l. al momento della stipula dell'atto simulato, era ben consapevole della nomina del ### e quindi in malafede nell'atto dichiarava il falso e cioe' che era
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/16 amministratore unico della ### s.r.l. senza alcun riferimento della gia' avvenuta nomina del ### nella qualita' di amministratore unico e legale rapp.te della ### e provvedendo ad iscrivere la nomina nel registro delle imprese successivamente alla stipula, il tutto per celare la simulazione dell'atto impugnato ed eludere il diritto di proprieta' dei ### e gli effetti della sentenza di primo grado; che inoltre ### e ### sono in rapporto di coniugio dal 04/09/2003; che mancava la prova del pagamento del prezzo dell'intera consistenza immobiliare, i cui pagamenti avevano termine nel mese di luglio 2024. Per tali motivi gli attori convenivano in giudizio ### s.r.l., ### s.r.l. e l'### A.C.M, s.r.l.s. chiedendo al giudice la declaratoria di simulazione: 1) del contratto di compravendita stipulato il ### tra il #### nella qualita' di legale rapp.te p.t. della S.r.l. ### e la ###ra ### nella qualita' di legale rapp.te p.t. della S.r.l.s. ### A.C.M. , avente ad oggetto l'intera consistenza immobiliare ivi comprensiva della quota indivisa gia' di proprieta' dei ### ed oggetto di detta compravendita immobiliare reverse charge; 2) del contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato tra srls ### A.C.M. in persona del legale rapp.te p.t. ### e la ### s.r.l. in persona del legale rapp.te p.t. ### 3) del contratto di cessione di ramo d'azienda stipulato tra srls ### A.C.M. in persona del legale rapp.te p.t. ### e la ### in persona del legale rapp.te p.t. ### nonché per far dichiarare il #### proprietario della quota indivisa di mq. 260, pari al 40% della maggiore consistenza immobiliare.
Costituitasi in giudizio, la ### A.C.M. s.r.l.s. deduceva di non comprendere la domanda attorea di simulazione degli agli atti di affitto prima, e di cessione poi, di un ramo di azienda di essa ### A.C.M. s.r.l.s. alla ### s.r.l., in quanto stipulati rispettivamente in data ### e 20.2.2019, ossia oltre due anni prima della stipula dell'atto di compravendita tra ### S.r.l. e la ### A.C.M. s.r.l.s., né riesciva anche solo ad individuare in che modo tali atti, relativi ad operazioni commerciali cui non solo il capannone di cui è causa, ma anche le altre parti del presente giudizio (sia gli attori ### e ### sia la ### s.r.l.) erano del tutto estranei, potevano rilevare ai fini di una pretesa simulazione assoluta della vendita. Eccepiva, pertanto, in via preliminare la nullità dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 164 c.p.c., commi 5 e 6 c.p.c., pr genericità ed indeterminatezza. Eccepiva, inoltre, l'incompetenza territoriale dell'adito Tribunale di ### in favore del Tribunale di Nola, atteso che sia il
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/16 contratto di compravendita del 17.2.2021, sia i contratti di affitto e cessione di ramo di azienda, rispettivamente del 13.6.2018 e 20.2.2019, erano stati stipulati a ### di ### con atti a rogito del notaio ### e dovevano essere ivi eseguiti e che entrambi gli attori erano residenti in ### di ### ed a ### di ### hanno sede la ### s.r.l.s e la ### s.r.l., mentre la società ### s.r.l. ha lì la sua sede operativa. Inoltre l'immobile oggetto di causa, ossia il capannone industriale asseritamente oggetto di vendita simulata, si trova a ### di ### mentre il ramo di azienda oggetto di affitto e cessione è costituito da un esercizio commerciale in ### d'### alla via ### n.11. Mel merito eccepiva la palese carenza di legittimazione attiva di ### in quanto il trasferimento, sia pur sub iudice e comunque inopponibile alla ### s.r.l., era stato disposto in favore della sola ### unica legittimata, secondo quanto prospettato dagli stessi attori, ad agire per una pretesa simulazione della compravendita conclusa in data ###. Evidenziava che gli attori in pratica si dolevano della circostanza che sull'immobile oggetto di causa, non avevano trascritto alcuna domanda giudiziale prima che esso fosse alienato all'### A.C.M. s.r.l.s. Deduceva la falsità della circostanza più volte dedotta dagli attori secondo cui ### sarebbe stato amministratore della ### s.r.l. sin dal settembre 2020, e che pertanto tutti gli atti anteriormente compiuti da ### sarebbero stati posti in essere in mancanza di poteri. Rilevava che la grave illazione attorea si fondava su un palese refuso della visura camerale della società ### s.r.l., che erroneamente indica la data di nomina di ### ad amministratore della ### s.r.l. al 1.9.2020 anziché (come invece realmente accaduto) al 1.9.2021, con errore reso evidente dalla semplice lettura della medesima visura prodotta dagli attori. Infatti, che la nomina non potesse essere del 2020 era ricavabile dalla circostanza che tra l'8.3.2021 ed il 1°.9.2021 la società era stata amministrata da ### A conferma di quanto prospettato la convenuta produceva il verbale di nomina del 1.9.2021, con il quale l'assemblea ordinaria della ### s.r.l. prese atto delle dimissioni irrevocabili di ### e nominò come nuovo amministratore ### e la comunicazione di avvenuto ricevimento della variazione dell'organo amministrativo del 6.9.2021. Analogamente, rilevava la falsità dell'affermazione che alla data di stipula dell'atto di compravendita ### era stato socio della società, atteso che solo in data ###, con atto a rogito del notaio ### (repertorio 67715) la quota di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 8/16 partecipazione alla ### s.r.l. è stata ceduta da ### al detto ### del resto, all'atto di compravendita depositato in copia da parte attrice risulta allegato il verbale con cui l'assemblea dei soci, costituita da ### e ### ebbe ad autorizzare la vendita del locale in data ###, a riprova che a tale data ### era totalmente estraneo anche alla compagine societaria. La convenuta faceva presente di essere una società costituita in data ### e di essere proprietaria di dieci unità immobiliari, acquistate nel corso degli anni avvalendosi di finanziamenti bancari o dei proventi della messa a reddito dei singoli immobili, operando in modo continuativo nel settore immobiliare da prima dell'acquisto effettuato nel febbraio 2021, comprando immobili - precisamente, altre cinque unità- successivamente a tale data. Precisava di essere una società interamente partecipata da ### che ne è anche l'amministratrice unica e legale rappresentante e che alcune unità immobiliari acquistate nel corso degli anni dalla essa ### erano state concesse in locazione alla società ### S.r.l., attiva nel commercio all'ingrosso ed al dettaglio di generi alimentari, ed in particolare di dolciumi e coloniali, avendo otto punti vendita operativi nei comuni di ### di ### e ### d'### ed ha un fatturato di oltre cinque milioni di euro (esercizio 2022), con undici dipendenti distribuiti tra i vari punti vendita. Non si tratta, dunque, argomentava la convenuta, di società “di comodo”, essendo ampiamente operative in settori distinti e autonomi di attività. Allegava che la ### s.r.l. operava invece nel settore manufatturiero, ed in particolare nella produzione e confezione di capi di abbigliamento. Costituita nel 1998, dal 2015 aveva come amministratore unico ### che aveva personalmente condotto le trattative per la vendita del capannone di cui è causa, dopo averlo liberato dall'occupazione sine titulo dell'attore ### che svolgeva attività sartoriale. Con sentenza del Tribunale di Nola n. 2717/2016 del 6.12.2016, il ### era stato condannato al rilascio dell'immobile indebitamente detenuto, nonché al risarcimento dei danni per tale illecita occupazione, stabiliti in complessivi € 41.160,00, mediante applicazione di una penale di € 40,00 al giorno per 1029 giorni. Deduceva, quindi, che la compravendita oggetto del presente giudizio, conclusa con atto a rogito del notaio ### del 17.2.2021, lungi dal potersi ritenere viziata da simulazione assoluta, era invece un atto traslativo a tutti gli effetti, come dimostrano sia le condizioni di vendita, sia il successivo utilizzo dell'immobile alienato. Quanto alle condizioni della vendita, il prezzo di € 330.000,00 era stato convenuto tenendo conto del
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 9/16 pessimo stato manutentivo in cui versava il capannone, oltre che della necessità di procedere all'eliminazione del relativo frazionamento, stante il contrasto tra la divisione dell'immobile in due locali con la previsione del ### di ### del complesso edilizio denominato “### Moda”, che vietava - e tuttora vieta - i frazionamenti delle singole consistenze immobiliari. Inoltre vi era la presenza di abusi da sanare o rimuovere, come risulta dalla stessa sentenza traslativa n. 6617/2022, con necessità di interventi che andavano a diminuire (stante la non sanabilità e la conseguente necessità di rimozione) il valore di mercato dell'immobile. In particolare, durante l'illegittima occupazione dell'immobile era stato eseguito abusivamente un soppalco, che non poteva essere regolarizzato perché in insanabile contrasto con la normativa urbanistica ed edilizia vigente nel Comune di ### di ### come evidenziato anche nella sentenza 6617/2022. Gli abusi erano consistiti nella realizzazione anche di impianti igienico sanitari e di una diversa distribuzione dei locali, per cui i servizi igienici erano stati eliminati, come da rilievo eseguito dal Comune di ### di ### in data ###, prot. 3837, nel quale si attesta “il ripristino dello stato dei luoghi relativamente al punto 5” . Era poi intervenuta l'ordinanza comunale n.4 del 21.11.2016, con la quale era stato inibito il soppalco realizzato in assenza di titolo abilitativo, cui aveva fatto seguito il ripristino del soppalco in un locale tecnico. Per tale ragione, e per la circostanza oggettiva che l'immobile abusivamente occupato e rilasciato solo nel maggio 2017 era non solo privo di manutenzione ordinaria dal 2014, ma presentava gravi fenomeni infiltrativi che ne avevano gravemente danneggiato il soffitto e le pareti interne, compromettendone in parte anche gli elementi strutturali (come attestato dal geometra ### nella perizia asseverata in data ###, allegata all'atto di compravendita e prodotta dalla stessa parte attrice), il prezzo di vendita era stato convenuto in complessivi € 330.000,00. Il prezzo di € 330.000,00, oltre ad essere in linea con i valori di mercato, era stato effettivamente pagato dalla ### s.r.l.s. alla ### S.r.l., con le seguenti modalità: a)- € 110.000,00 versati con l'assegno bancario n.8383851913-06 di pari importo, emesso sul conto corrente intestato alla ### s.r.l.s. presso la filiale di ### di ### via ### n.59, della banca ### S.p.A.; b) € 220.000,00 da versare in 15 rate di cui 14 dell'importo ciascuna di € 15.000,00 e l'ultima di € 10.000,00, erano sono stati pagati per € 180.000,00 mediante numero 12 bonifici eseguiti come segue: € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 10/16 ###1528; € 30.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###6014; € 45.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###18513; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###4642; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###18033; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###92026; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###54200; € 15.000,00 in data ### mediante bonifico bancario avente numero di CRO ###26682. A comprova la convenuta produceva in copia le contabili di avvenuta esecuzione dei suindicati bonifici, a riprova dell'effettivo e fittizio pagamento delle rate di prezzo convenute. Evidenziava, inoltre, che dalla data di vendita il capannone era stato dapprima regolarizzato urbanisticamente in forza di ### con la quale sono stati eseguiti i lavori di fusione dell'immobile (sì da sanare il frazionamento posto in essere in contrasto con la disciplina condominiale vigente nel complesso edilizio), quindi destinato a stoccaggio all'ingrosso di generi alimentari, a seguito di stipula di contratto di locazione con la ### S.r.l., società di logistica e facchinaggio per conto terzi: l'immobile era quindi definitivamente uscito dal patrimonio della ### s.r.l., che non ne aveva più alcuna disponibilità, neppure indiretta o parziale. ### destinazione del capannone veniva provata dalla convenuta con rilievi fotografici, che rappresentano le merci che vi sono attualmente stoccate.
Diversamente allegava chela società venditrice aveva cessato qualsiasi attività produttiva e stava procedendo al pagamento delle rate di cui al piano di rientro concordato con l'### delle ### necessario per la cancellazione dell'ipoteca iscritta in data ### sull'immobile di cui è causa. Aggiungeva che parte attrice dolosamente aveva omesso di evidenziare che, successivamente all'instaurazione del giudizio ex art.2932 c.c. (avente n.R.G. ###/2014), era stata iscritta in data ### sul capannone ipoteca legale di complessivi € 414.966,18, a garanzia della restituzione della somma di € 207.483,09 di cui alle cartelle esattoriali, quindi successivamente alla instaurazione del detto giudizio, cosa che avrebbe di per sé reso impossibile il trasferimento dell'immobile per il saldo prezzo di € 101.000,00 - come indicato nella richiamata pronuncia del 2022 - stante l'ammontare nettamente superiore a tale saldo non solo dell'ipoteca, ma anche della sorte
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 11/16 capitale dalla stessa garantita. Per ottenere la cancellazione di tale formalità pregiudizievole la ### s.r.l. aveva concordato con l'### S.p.A. (all'epoca agente per la riscossione competente) un piano di rateizzo che prevede il pagamento rateale dell'importo dovuto: le rate a scadere dal mese di febbraio 2021 in poi erano state onorate con le somme provenienti dai bonifici eseguiti dalla società acquirente ### s.r.l.s., che aveva provveduto a fornire la necessaria provvista alla società venditrice. In particolare erano state fornite le seguenti attestazioni di pagamento: a)- rata di € 15.250,40 con scadenza 31.5.2020 pagata in data ### con bollettino postale ####746852 b)- € 15.250,37 con scadenza 31.7.2020 pagata in data ### con bollettino postale ####748771 c)- € 15.250,71 con scadenza 30.11.2020 pagata in data ### con bollettino postale ####748771 d)- € 15.250,76 con scadenza 28.2.2021 pagata in data ### con RAV numero ###749478 e)- € 15.250,72 con scadenza 31.5.2021 pagata in data ### con RAV numero ###750185 f)- € 15.251.20 con scadenza 31.7.2021 pagata in data ### con RAV numero ###751809 g)- € 15.251,08 con scadenza 30.11.2021 pagata in data ### con RAV numero ###752112 h)- € 15.251,04 con scadenza 28.2.2022 pagata in data ### con PagoPa, nome flusso U###02 i)- € 15.251,11 con scadenza 31.5.2022 pagata in data ### con PagoPa, nome flusso U###5 l)- € 15.251,22 con scadenza 31.7.2022 pagata in data ### con PagoPa, nome flusso U###7 m)- € 15.251,14 con scadenza 30.11.2022 pagata in data ### con PagoPa, nome flusso U###7 n)- € 15.251,23 con scadenza 28.2.2023 pagata in data ### con PagoPa, nome flusso U###4. La presenza dell'ipoteca legale aveva costituito un ulteriore elemento di riduzione del valore del capannone, atteso che solo all'esito dell'integrale pagamento di quanto dovuto all'### finanziaria sarebbe stato possibile ottenere la cancellazione della detta ipoteca. Per tali motivi chiedeva il rigetto nel merito delle domande attoree in quanto infondate.
Costituitasi in giudizio, la ### s.r.l. sollevava le medesime eccezioni proposte dalla ### s.r.l.s. e deduceva che nel negozio di via ### n.11 in ### d'#### svolgeva e svolge regolarmente la sua attività di vendita al dettaglio di generi alimentari
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 12/16 confezionati e dolciumi, producendo rilievi fotografici dei locali, dei quali il trasferimento era stato effettivamente eseguito in data ###. Rilevava di essere una società titolare di otto punti vendita tra ### di ### e ### d'### di cui tre già operativi all'epoca dell'affitto e della cessione di cui è causa, come emerge dalla stessa visura camerale storica della società prodotta in atti. Per tali motivi chiedeva nel merito il rigetto delle domande attoree.
Si costituiva in giudizio anche ### s.r.l., la quale, oltre che sollevare le eccezioni propose dalle suddette due convenute, evidenziava, innanzi tutto, che la sentenza n. 6617/2022 del Tribunale di ### era stata tempestivamente impugnata in data ### ed il relativo giudizio pende innanzi alla Corte di Appello di ### 7^ ### R.G. n. 3726/2022, per cui, la richiamata sentenza n. 6617/2022 del Tribunale di ### avendo natura costitutiva non poteva produrre alcun effetto traslativo del diritto di proprietà del bene prima del suo passaggio in giudicato. (cfr. Cass. SS. UU. 4059/2010 - Cass. 9184/2017). Ribadiva, quindi, gli attori ### sulla scorta di detta decisione di primo grado, non vantano alcun diritto di proprietà sulla quota pari al 40% del capannone sito in ### di ### alla ### n. 139, tanto più che il giudice aveva espressamente subordinato il trasferimento del bene, al versamento del prezzo residuo accertato da ### in favore della ### s.r.l. Esponendo le medesime argomentazioni già svolte dalle convenute ### s.r.l.s. e ### s.r.l. ribadiva l'effettività dei negozi di cui gli attori avevano chiesto dichiararsi la simulazione assoluta, chiedendo il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto e del tutto prive di prova.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., depositate le memorie istruttorie, ritenuta la causa matura per la decisione alla luce dei fatti non contestati e della documentazione prodotta, la causa veniva fissata per la decisione e, all'esito dell'udienza di discussione, veniva decisa.
Le domande attoree non sono fondate e vanno pertanto rigettate.
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di incompetenza territoriale del giudice adito, atteso che la ### ha sede ####### n. 21 per cui correttamente la domanda risulta essere stata proposta davanti al tribunale Ordinario di ### ex art. 19 c.p.c.
Infondata è l'eccezione di nullità della domanda, in quanto sufficientemente determinata in fatto e in diritto riguardo alla causa petendi e al petitum, tanto è vero che le convenute si dono difese in modo completo.
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 13/16 La pretesa simulazione, invocata dagli attori, si fonderebbe: 1) sulla circostanza che ### coniuge della ### (legale rappresentante della ### s.r.l.s) rivestirebbe la carica di amministratore della ### s.r.l., sin dal 2020 e che, al momento della stipula dell'atto di compravendita, fossero entrambi soci della ### s.r.l.; 2) sulla incongruità del prezzo di vendita; 3) sulla pretesa mendacità delle dichiarazioni rese da ### e dal ### quali legali rappresentanti delle rispettive s.r.l. in sede di stipula degli asseriti negozi simulati.
Orbene i convenuti hanno dimostrato con la relativa documentazione che non risponde al vero che il ### rivestisse la carica di amministratore della ### s.r.l. sin dall'1/9/2020. La prova certa, documentale ed inequivoca della inconsistenza di detta deduzione è data dai verbali di assemblea della ### s.r.l. e dalle visure camerali dalle quali emergono, che il ### ha rivestito la carica di amministratore della ### s.r.l. sino a tutto l'8/3/2021e che egli era, quindi, il solo soggetto legittimato a rappresentare la società ### s.r.l. nella stipula dell'atto di compravendita intervenuto il ###. Inoltre dall'8/3/2021all'1/9/2021, amministratore unico della ### s.r.l. risulta essere stato ### e che in seguito alle dimissioni di questi, venne conferita la carica di amministratore al signor ### ma solo in data ###.
Conseguentemente, la nomina ad amministratore del signor ### è intervenuta in epoca largamente successiva all'acquisto della proprietà del capannone da parte della ### s.r.l.s. In ogni caso, nessuna rilevanza ha sulla validità dell'atto di compravendita intervenuto il ### tra la ### s.r.l. e la ### s.r.l.s., la circostanza che il signor ### avesse rivestito la carica di legale rappresentante della ### s.r.l. Le società commerciali di capitali, come le tre s.r.l. convenute, hanno autonoma personalità giuridica ben distinta dalla soggettività giuridica delle persone fisiche che ne sono soci e amministratorilegali rappresentanti, per cui i legami parentali, coniugali, economici tra s.r.l. e le persone fisiche non hanno alcuna incidenza sull'autonomia patrimoniale e negoziale delle singole società, che ben possono essere costituite anche da un unico socio titolare delle intere quote sociali e amministrate da persone di fiducia dell'unico socio, rimanendo ben distinte le relative autonome iniziative economiche e negoziali. Nel caso in esame risulta documentalmente provato che la cessione della quota societaria della ### s.r.l., facente capo a ### fu ceduta al
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 14/16 ### soltanto in data ###, ovvero in epoca largamente successiva all'atto di compravendita del capannone, intervenuto il ###.
Conseguentemente, la cessione di una quota societaria e la nomina di un amministratore, intervenute a distanza, rispettivamente, la prima oltre un anno e, la seconda, di sette mesi, non hanno alcuna valenza probatoria ai fini della prova della pretesa simulazione dell'atto di compravendita del 17/02/2021. Le convenute hanno provato che anche il prezzo di vendita del capannone appare assolutamente reale ed in linea con il valore effettivo dell'immobile. Il valore di euro 330.000,00 convenuto per la vendita del capannone, risulta essere stato determinato sulla scorta delle condizioni del capannone, delle opere illegittimamente poste in essere dallo stesso e degli interventi inevitabili di ripristino della struttura e di sanatoria urbanistica e catastale. ### parte ### e ### hanno una mera aspettativa di diritto sull'immobile oggetto di giudizio, in quanto la sentenza n. 6617/2022 del Tribunale di ### è stata regolarmente impugnata e non è ancora passata in giudicato. Il giudice di prime cure ha poi espressamente subordinato il trasferimento della proprietà del bene, al pagamento da parte del ### del residuo prezzo di acquisto del bene, che non risulta essere stato corrisposto; per cui, anche la dichiarazione resa dal ### al ### in sede di stipula dell'atto di compravendita non risulta falsa. Invero, il ### nel garantire la piena proprietà del bene e la libera disponibilità dello stesso, a quella data (17/02/2021) ebbe a dichiarare la verità, ovvero la reale situazione giuridica del bene a quella data. ### giudiziale assunta dagli attori con il presente giudizio, sconta il fatto che i ### non provvidero alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. proposta in precedenza davanti al Tribunale di ### Se avessero provveduto alla trascrizione presso la ### dei ###, oggi ### del ### essi si sarebbero cautelati per l'ipotesi della risoluzione di un futuro conflitto tra più acquirenti dallo stesso dante causa. In particolare la trascrizione della domanda avrebbe loro consentito di rendere opponibile la sentenza di primo grado, una volta passata in giudicato, anche al successore a titolo particolare del convenuto: “La trascrizione della domanda giudiziale, nei casi in cui è prevista dalla legge (artt. 2652 e 2690 c.c., rispettivamente, per beni immobili e beni mobili registrati), si ricollega al principio fissato dall'art. 111 c.p.c., che disciplina la successione a titolo particolare del diritto controverso. Essa mira a regolare e risolvere un conflitto, di diritto sostanziale, tra più acquirenti dallo stesso dante causa; consente all'attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, di rendere
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 15/16 opponibile la sentenza anche al successore a titolo particolare del convenuto; costituisce un onere che, in relazione alla norma di cui all'art. 111 c.p.c., opera nel senso di rendere possibile che l'efficacia della sentenza retroagisca secondo i principi generali (ove a ciò non osti la sua natura particolare) al momento della domanda giudiziale e si svolga, comunque, anche rispetto a coloro che, nelle more del giudizio, si siano resi acquirenti, a titolo particolare, del diritto controverso o abbiano acquistato diritti in base ad un atto trascritto o iscritto successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale; questi, per non aver partecipato al giudizio, potrebbero respingere gli effetti della sentenza pronunciata nei confronti del loro dante causa, qualora, mediante la trascrizione, l'esistenza della domanda giudiziale non fosse portata a loro conoscenza prima dell'acquisto del bene a cui inerisce il diritto litigioso. Il suddetto sistema normativo non solo non prevede alcuna norma prescrivente la partecipazione al giudizio di terzi che hanno acquistato diritti in virtù di atti soggetti a trascrizione o iscrizione, ma appunto è dettato proprio per l'ipotesi che essi non partecipino al giudizio” (cfr. Cass. 29 gennaio 2002, n. 1155).
Gli attori, non avendo trascritto la domanda giudiziale, in quanto titolari di un'aspettativa di acquisto di un diritto di quota di proprietà dell'immobile oggetto di preliminare di vendita del 23.11.2012 , come integrato dalla "controdichiarazione" in pari data, nell'attesa di ottenere la conferma in sede di appello della sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita ex art. 2932 c.c., hanno inteso tutelarsi denunciando la natura fraudolenta in danno di essi dei tre atti di cui hanno richiesto dichiararsi la simulazione assoluta, ritenendo di costruire, sulla base del mero rapporto di coniugio esistente tra le persone fisiche ### e ### un unico disegno di frode in danno di essi possibili futuri creditori, attribuendolo all'operato di ben tre società commerciali di capitale aventi attività, vita e prospettive del tutto autonome e distinte tra di esse, ma soprattutto ben distinte da quelle delle persone fisiche che ne sono stati e ne sono soci e amministratori. Peraltro, se pure fosse vero l'intento collettivo fraudolento ai danni degli attori, ciò induce a ritenere, proprio in forza di tale intento, che gli atti negoziali posti in essere sono stati davvero voluti, reali ed effettivi, in quanto oggettivamente pongono gli attori nella difficoltà di opporre e conseguire in futuro il diritto di proprietà dell'immobile oggetto di giudizio. Ma per gli atti in frode ai creditori, segnatamente in materia di diritti reali, l'ordinamento pone a disposizione ben altri strumenti giuridici.
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 16/16 Dalle allegazioni delle convenute, come dettagliatamente documentate, anche riguardo ai pagamenti effettivamente effettuati in modo tracciato, alle rispettive vicende societarie, all'attività economiche effettivamente svolte, va del tutto esclusa che i tre atti denunciati siano affetti da simulazione.
Le spese seguono la soccombenza tra l'attore e i convenuti e vanno liquidate in relazione ad un valore indeterminato a complessità bassa della causa, tariffe medie per studio, introduzione, trattazione e conclusionale. P.Q.M. definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede: 1) Rigetta ogni domanda 2) ### ai sensi dell'art. 2668 comma 2 c.c. la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di simulazione, eseguita presso la ### dei ### di ### 2 in data ###, ai numeri ###/29915, con esonero del ### da ogni responsabilità 3) ### in solido gli attori al pagamento in favore di ciascuna convenuta delle spese di giudizio, che liquida in euro 7.616,00 per ciascuna parte, oltre rimborso spese generali, Cpa e Iva come per legge ### deciso in data ### Il Giudice Dott.
causa n. 15036/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Flavio Cusani