testo integrale
ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20407/2020 R.G. proposto da ### rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ### ed elettivamente domiciliata nello studio del primo in ### via ### n. 60. - ricorrente - contro ### e ### rappresentati e difesi dall'avv. prof. ### e dall'avv. ### ed elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### -controricorrenti ### rappresentato e di feso dall'avv. ### nel cui studi o in ### via ### n. 1/bi s, è elettivamente domiciliato -controricorrente-ricorrente incidentale
Oggetto: Esecuzione forzata - ### atti di disposizione 2 di 22 avverso la sentenza n. 264/2020 della Corte d'Appello di Genova, pubblicata in data ### e notificata il ### ai ricorrenti e il ### direttamente al ricorrente incidentale; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/02/2025 dalla dott.ssa ### Rilevato che: 1. Co n atto d i citazione de l 31/07/2008, ### e ### premesso che avevano acquistato, con distinti a tti rispettivamente del 18/04/1990 e 25/7/2003, l'immobi le sito in ### di ### via ### n. 61, identificato al Fg. 103, part. 453 sub 4, che, col primo atto del 1990, era stata acquistata dalla venditrice ### s.p.a., anche la proprietà comune della corte insistente fra il predetto immobile, contraddistinto dal n. 61, e quel lo contraddistinto da l n. 63, acquistato il ### da ### dal proprio dante causa, ### il quale lo aveva, a sua volta, acquistato dalla medesima società ### con atto d el 07/10/1996, che pertanto l'ori ginario unico proprietario ### s.p.a. aveva trasferito la comunione della corte e che questa e ra stata comunque com posseduta per un periodo di tempo sufficiente all'acquisto per usucapione decennale, convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Massa - ### di #### a al fine di sentire dichiarare nei suoi confronti che la corte pertinenziale, identificata al Fg. 103, Mapp. 452, era di comune proprietà, per titoli, tra gli attori e la convenuta e, in subordine, per intervenuta usucapione breve ex art. 1159 cod. civ..
Costituitasi in giudizio, ### a chiese di chiamare in giudizio il proprio dante causa, ### svolgendo nei suoi confronti domanda di garanzia per l'eventuale evizione, con riserva 3 di 22 di chiedere il risarcimento del danno in separato giudizio, contestò, nel merito la domanda attorea, sostenendo di avere validamente acquistato per titoli la pr oprietà esclus iva del bene conteso, catastalmente graffato al n. 63 fin dall'atto del 22/12/1987, con cui la ### iolina s.p.a. aveva acquistato ent rambi gli imm obili dall'unica proprietaria ### cconi ### e chiese, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'acquist o esclusivo della proprietà per intervenuta usucapione breve ex art. 1159 cod. ### in giudizio, ### contestò la domanda attorea, aderì, in via riconvenzionale, a quella di accertamento dell'acquisto della proprietà del bene per intervenuta usucapione breve proposta da ### za ### e contest ò l'azione di garanz ia prop osta nei suoi confronti.
Con sent enza n. 377/2016 del 15/4/20 16, il Tr ibunale di Massa rigettò le domande avanzate d a ### etta e ### dichiarando assorbite quelle proposte da ### e ### Il giudizio di gravame, instaurato da ### e ### con atto di citazione del 18/5/2016, si concluse, nella resistenza di ### e di ### con la sentenza n. 364/2020, pubblicata il ###, con la quale la Corte d'Appello di Genova riformò la sentenza impug nata, accer tando e dichiarando la proprietà condominiale della c orte pertinenziale dell'immobile identificato al Fg. 103, mappale 452 di propri età ### con l'immobile identificato al Fg. 103, mappale 452 sub 4, di proprietà di ### coletta e ### accogliendo la domanda di garanzia per evizi one e condannando Pi sani ### a tenere indenne ### a dalle conseguenze derivanti dall'accoglimento della domanda degli appellanti.
Per quanto qui rileva, i giudici di merito ritennero che la comune dante causa, ### s.p.a., avesse trasferito alla ### e ad altre 4 di 22 persone, con atto del 18/4/1990, anche l'area condominiale, tra cui la cor te interna, che la stess a, pertanto, non avreb be potuto trasferire al ### con l'atto del 7/10/1996, l'intera proprietà della corte, benché ciò fosse detto nell'atto, in quanto godeva, all'epoca, della sola comproprietà della stessa, che l'atto del 1990 fosse stato trascritto, come risultante dalla documentazione prodotta in copia e non disconosciuta, e che non vi fossero gli elementi per affermare l'intervenuta usucapione decennale dell a corte da parte del medesimo ### e della ### a in quanto non era st ato dimostrato l'animus possidendi. 2. Contro la predetta sentenza, ### propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. Resistono con controricorso ### che propone anche ricorso incidentale affidato a sei motivi, e ### e ### Fissata l'adunanza in camera di consiglio le parti hanno depositato memorie illustrative.
Considerato che: 1.1 Con il primo motivo di ricorso principale, si lamenta la nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice ex art. 158 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360, n. 4, cod. proc. civ., in ragione dell'eccepita illegittimità costituzionale della legge 9 agosto 2013, n. 98, artt. da 62 a 72, di conversione, con modificazione, del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, in relazione agli artt. 3, 25, primo comma, e 106, s econdo comma, ###, per avere l a Corte d'Appello d i ### affidato la d ecisione della causa a l coll egio di cui aveva fatto parte il giudice ausiliario con incaric o di relatore e di estensore della sentenza. 1.2 I l primo m otivo di ricorso p rincipale deve essere t rattato unitamente al primo motiv o di r icorso incidentale, co l quale si lamenta parimenti l'illegittimità costituzionale degli artt. da 62 a72 della legge 9 ago sto 2013, n. 98, di conv ers ione, con 5 di 22 modificazione, del d.l. 21 giugno 2013, n.98, siccome in contrasto con gli ar tt. 102, primo c omma, 106 commi primo e secondo, ###, e conseguente nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice ex art. 158 cod . proc. civ., in relaz ione all'art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere la Corte d'Appello di ### affidato la d ecisione della causa a colleg io di cui aveva fatto parte un g iudice ausiliari o c on incarico di relatore ed estensore della sentenza gravata. 1.3 Entrambi i motivi sono infondati.
Questa Corte ha già avuto modo di affer mare la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale degli artt. 62-72 della legge n. 98 del 2013, in relazione all'art. 106, primo e secondo comma, ###, nell a parte in cui cons entono la partecipazione di un giudice ausiliario al collegio di corte d'appello, atteso che la Corte costituzionale con la sentenza n. 41 del 2021, ha r itenuto la "temporanea toll erabili tà costituzionale" per l'incidenza di concorrenti val ori di rang o costituzionale, della formazione dei collegi delle corti d'appello con la partecipazione di non più di un giudice ausiliario a collegio e nel rispetto di tutte le altre disposizi oni che garantiscono l'indipendenza e la terzietà anche di que sti magist rati onorari, fino al com pletamento del riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria, nei tempi contemplati dall'art. 32 del d. lgs. n. 116 del 2017 (in questi termini, Cass., Sez. 1, 28/5/2021, n. 15045).
Deve pertanto confermarsi il principio affermato da Cass., Sez. 6-2, 5/11/2021, n. ###, secondo cui, in seguito alla citata sentenza della ###, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale di quelle disposizion i, contenute nel d.l. n. 69 del 2013 (conv. con modif. nella l. n. 98 del 2013), che conferiscono al giudice ausiliario di appello lo "status" di componente dei collegi nelle sezioni delle corti di appello, queste ultime potranno legittimamente continuare 6 di 22 ad avvalersi dei giudici ausiliari, fino a quando, entro la data del 31/10/2025, si perverrà ad una riforma co mplessiva della magistratura onoraria; fino a quel momento, infatti, la temporanea tollerabilità costituzionale dell'attuale assetto è volta ad evitare l'annullamento delle decisioni pronunciate con la partecipazione dei giudici ausiliari e a non privare immediatamente le corti di appello dei giudici onorari al fine di ridurre l'arretrato nelle cause civili. 2. Con il terzo motivo di ricorso principale, da trattare per primo per motivi di priorità logica, si l amenta la vi olazione o falsa applicazione degli artt. 1325, 1346, 1362, 1363, 1364, 1376, 1470, 948, 2644 e 2697 cod. civ., i n relazione all'art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per avere la ### d'App ello di ### a ritenuto sussistente, nel contratto del 1990, una volontà tras lativa della comproprietà di una corte, non meglio individuata, ravvisandola in una m era clausola di stile, in pieno contras to col ch iaro oggetto della vendita e col comportamento complessivo dei contraenti.
Premesso che la società ### aveva acquistato il ### due immob ili, il primo posto al primo piano dell o stabile condominiale e il secondo autonomo e dotato di cortil e pertinenziale esterno da sempre catastal mente graffato in favore dello stesso, la ricorrente ha evidenziato come gli atti del 1990 in favore della ### e del 1996 in favor e del ### ripo rtasser o rispettivamente, nella descrizione, ciascuna delle d ue unità immobiliari acquistate dalla società, come la descrizione catastale della corte, quale pertinenza della casa autonoma, e la graffatura non fossero mai state modificate, come il cortile non fosse neppure raggiungibile dalla casa degli originari attori, essendo questa posta al pri mo piano, e come la cas a autonoma della r icorre nte non facesse parte del co ndominio, in cui e ra invece inse rito l'appartamento dei ### ma vantasse una ser vitù di 7 di 22 passaggio attraverso l'androne del condominio onde raggiungere la pubblica via.
I giud ici erano, dunque, caduti in er rore allorché avevano valorizzato prioritariamente l'ante riorità delle trascrizioni, senza valutare adeguatamente che cosa le parti avessero inteso trasferire con l'atto del 18/4/1990, avendo tenuto conto del solo art. 3, che, includendo tra le parti trasferit e anche le q uote comuni e l'area cortilizia nonostante l'immobile della ricorrente e il cortile fossero estranei al condominio, conteneva una mera clausola di stile priva di valenza innovativa, e non anche dell'art. 5, che escludeva dal trasferimento la maggior consistenza d ell'att o di acquisto della società del 22/12/1987, os sia la casa dell a ricorrente e l'area cortilizia.
Inoltre, i giudici non av evano co nsiderato che l'immobile deg li originari attori non aveva sbo cchi nel cortile, che questo era catastalmente graffato a favore della pr oprietà della ricorr ente e che tale requisito non era stato mai modificato dopo l'acquisto. 3. Col terzo motivo di ricorso incidentale, da trattare unitamente al terzo di ricorso principale, in quanto ad esso connesso, vertendo entrambi sull'interpretazi one del contratto di trasferimento del 18/4/1990 in favore di ### si lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697, primo comma, e 948 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la ### d'Appello di ### aveva ritenuto provato l'acquisto, da parte dei ### della cort e, ancorché questa fos se sempre stata identificata quale esclusiva pertinenza dell'immobile ricadente nel mappale 452 di proprietà ora della ### senza considerare che gli o riginari attori erano soggetti alla probatio diabolica prescritta per la rivendicazione della proprietà e che essi, pur non essendo nel possesso dell'area esterna, non avevano prodotto né l'atto di acquisto del 1990, ma solo una minuta priva di 8 di 22 sottoscrizioni, né la nota di trascrizione, né un tito lo che identificasse con precisione il bene. Inoltre, nella minuta depositata in pri mo grado e nella copi a del titolo de positat a in appello risultava chiaramente che la descrizione del bene era contenuta nel solo art. 1, che non conteneva il richiamo al cortile, che l'art. 2, che invece lo richiamava tra le parti comuni, conteneva mere clausole di stile , e che l'art.5 escludev a chiarame nte dal tras ferimento la restante porzione che la ### aveva acquistato nel 1987 e, dunque, anche il cortile. 4. Col quarto motivo di ricorso incidentale, da trattare unitamente al ter zo di ricorso princ ipale e al terzo di ricorso incident ale, in quanto connessi, vertendo entrambi sull'inte rpretazione del contratto di trasferimento del 18/4/1990 in favore di ### si lamenta la violazione e/o falsa app licazione degli artt. 1325, 1346, 1362, 1363, 1364, 1376, 1470, 948, 2644 e 2697 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la ### d'Appello di ### affermato che la proprietà della corte fosse stata trasferita con entrambi i contratti del 1990 e del 1996, con la conseguenza che il trasferimento in favore del ### era avvenuto a no n domino , s enza verificare se l'oggetto del contratto intercorso con i ### comprendesse anche la corte, da sempre pertinenza dell'adiacente immobile della ### non facente parte del condominio in cui era, invece, inserita la proprietà dei primi. I l fatto che entrambi i beni fosser o originariament e di proprietà della società ### lina e che questa p otesse disporne liberamente non significava, infatti, ad avviso del ricorrente, che il trasferimento della corte ai ### fosse stato effettivamente voluto, atteso che il contratto avrebbe dovuto essere interpretato tenendo conto sia del senso letterale delle parole, sia del contenuto delle clausole da valutarsi le une per mezzo delle altre, e che il suo oggetto avrebbe dovuto es sere determinato, sicché non poteva 9 di 22 considerarsi rilevante al riguardo la cl ausola che richiamava le “parti comuni e condominiali tra cui la piccola corte pertinenziale catastalmente graffata scoperta”, posto che l'immobile d ella ### di cui detta area era pertinenza e di cui manteneva il medesimo identificativo catastale 452, era autonomo, mentre era condominiale solo quello dei ### avente ident ificativo catastale 453 sub 4. Il ricorrente ha poi affermato che l'art. 2644 cod. civ. sulla priorità delle trascrizioni non poteva trovare applicazione, in quanto postulava l'identità dell'oggetto dei due atti a confronto, mentre in questo caso il richiamo al cortile contenuto nell'art. 2 dell'atto del 1990 era un mero refuso, stante anche l'indeterminatezza del bene in esso indicato e il contrasto con le clausole contenute negli artt. 1 (che conteneva l'oggetto del trasferiment o) e 4, oltre alla produzione della nota di trascrizione. 5.1 Il terzo motivo di ricorso principale e il terzo e quarto di ricorso incidentale, come detto da tratt are congiuntamente in quanto afferenti tutti alla idonei tà del titolo al trasferimento della corte contesa e alla prova di esso, sono infondati.
Occorre innanzitutto chiarire come la domanda di accertamento della proprietà e quella di rivendicazione, esercitate da chi non è nel posse sso del bene, non divergono risp etto all'ampie zza e rigorosità della prova sulla spettanza del diritto, essendo entrambe azioni a contenuto p eti torio dirette al conseg uimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della cosa da part e di chi la possi ede o la d etiene (ve di Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., 2, 27 /4/1982, n. 2621; si veda anche Cass. n. 1481/1973), diversamente da quanto accade per l'azione di acc ertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, tendendo essa non già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all'eliminazione di 10 di 22 uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già investito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di diritt o (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; Cass., 2, 29/3/1976, n. 1122; Cass., Sez. 2, 5/5/1973, n. 1182; Cass., Sez. 2, 9/10/1972, n. 2957).
Soltanto in quest'ultimo caso l'attore è soggetto a un minore onere probatorio, in quanto è tenuto ad alleg are e p rovare esclusivamente il proprio titolo di acq uisto, ma no n anche i vari trasferimenti della proprietà sino al la copertura del t empo sufficiente ad usucapire (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 4/12/1997, n. 12300; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621), mentre con l'azione di rivendicazione ex art. 948 cod. civ. e con quella di accertam ento in asse nza di possesso, quand'anche non accompagnate dalla domanda di rilas cio (in questi termini Cass., Sez. 2, 7/4/1987, n. 3340), è imposto all'attore di fornire la c.d. probatio diabolica della titolarità del proprio diritto - che costituisce un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un'azione fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes -, dimostrando il titolo di acquis to proprio e dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell'usucapione (Cass., 2, 3/ 8/2022, n. 24050, cit.; Ca ss., Sez . 2, 19/1/2022, n. 1569 ; Cass., Sez. 2, 10/9/2018, n. 21940; Cass. n. 1210/2017; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2, 13/8/1985, n. 4430; Cass., Sez. 2, 2/2/1976, n. 330; Cass., Sez. 2, 13/3/1972, n. 732), ### di tale rigoroso onere probatorio può avvenire con qualsiasi mezzo, non necess ariamente documentale, ma anche mediante un consulente tec nico (purché, in tal caso, il convincimento del giudice si ponga come conseguenza univoca e necessaria dei fatti emersi dall'indagine te cnica) o mediant e le risultanze dei registri cat astali, le quali, pur non valendo a 11 di 22 dimostrare con precisione la prop rietà di un immobile, sono tuttavia utilizzabili dal giudice di merito come indizi suscettibili di convincimento, se presi in considerazi one con rig ore logico di ragionamento e convalidati da altri elementi di causa (Cass., 2, 14 /4/1976, n. 1314; vedi anche Cass., Se z. 2, 3/8/2022, 24050, cit., Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 24/6/1971, n. 2000), sebbene il relativo rigore non possa che stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia.
Infatti, il criter io di mass ima secondo cui l'attore deve fornire la prova rigorosa d ella sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l'usucapione, può subire opportuni temperamenti a seconda della linea difensiva adot tata dal convenuto (Cass., Sez. 6-2, 19/1/2022, n. 1569), non nel senso che la mancat a dimos trazione dell'us ucapione da parte di quest'ultimo esoneri l'attore in rivendicazione dall'onere di provare il propr io diritto, ma nel senso che detto onere resta attenuato allorché il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti caus a all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 19/10/2021, n. 28865). Ne deriv a che, ov e il convenuto spieghi una d omanda ovvero un'eccezi one riconvenzionale, invocando un possesso ad usucapionem iniziato successivamente al perfezionarsi dell'acquisto ad opera dell'attore in riv endica ( o del suo dante causa), l'onere probatorio gravante su ques t'ultimo si riduce alla prova del suo t itolo d'acqui sto, nonché dell a mancanza di un successivo titolo di acquisto p er usucapione da parte del convenuto, attenendo il thema disputandum all'appartenenza attuale del bene al convenuto in forza dell'invocata usucapione e 12 di 22 non già all'acquisto del bene medesimo da parte dell'attore (Cass., Sez. 2, 22/04/2016, n. 8215).
In ragione di ciò, l'attore in rivendicazione è tenuto ad allegare i fatti storici su cui fonda la proprietà, in g uisa da c onsentire all'avversario di prendere consapevolmente posizione al riguardo, anche ai fini dell'ev entuale delimit azione della catena probatoria dei titoli di acquisto, non potendo la relevatio ab onere probandi correlata al principio di no n contestazione ex art. 115, pri mo comma, cod. proc. civ., prescind ere da essa (Cass., Sez. 2, 27/11/2023, n. ###).
Nella specie, le parti concordano nel ritenere sussistente il titolo di acquisto del comune dante causa, la societ à ### s.p.a., essendo la divergenza limitata all'estensione dell'oggetto del titolo di acquisto vantato dagli attori-odierni controricorrenti, ### con la conseguenza che la prova non può che essere circoscritta all'esame del titolo da essi vantato, con conseguente attenuazione del rigore della c.d. probatio diabolica.
Al rig uardo, i giudici di merit o hanno ri tenuto sussistente la contitolarità tra le parti della prop rietà dell 'area corti lizia ed escluso, perciò, la proprietà esclusiva vantata da ### arguendola dall'esame degli atti di provenienza e dalla descrizione del bene oggetto di ciascuno di essi.
Partendo, infatti, dalla descrizione dei rispettivi beni come risultanti dall'atto di acquisto dell a società ### s.p.a. dall'unica proprietaria ### del 22/12/1987, consistenti in a) un appartamento al civico 61, posto al primo piano con annesso vano soffitta, confinante con via ### cortile, vano scale, salvo se altri (in catasto al Fg. 103, part. 453 sub 4), l'uno, e da b) un p iccolo fabbricato di solo piano terra in ### di ### numero civico 63 -posto internamente alla via ### con accesso mediante passo attraverso il fabbricato sopra descritto 13 di 22 con annessa piccola porzione di terreno (in catasto al Fg. 103, part. 452), l'altro, i giudici hanno evidenziato come la predetta società, con l'atto del 18/4/1990, avesse v enduto a ### oletta, ### a, #### pe e ### in parti uguali e pro indiviso , no n solo la “porzione del vecchio fabbricato in ### na di ### 61 e precisamente” quella “costituita da un appartamento in primo piano con accessoria soffitta”, identificato al Fg. 103, part. 453, sub 4, ma anche, in virtù de ll'art. 2 del predetto c ontratto, la corte scoperta, in quanto l'art. 2 prevedeva che “detto immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni azione e ragione, accessione, accessori, pertinenze e dipendenze, infissi e impianti, p arti co muni e condominiali, tra cui la p iccola corte pertinenziale catastalmente graffata scoperta”.
Essendo pertanto il t rasferimento avvenuto per att o dell'unico proprietario, i giudici di merito hanno ri tenuto c he l'alienante avesse inteso trasferire con esso anche la corte, benché pertinenza del solo civico 63, che detto trasferimento non potesse considerarsi un mero errore descrittivo, come viceversa affermato dal giudice di primo grado, e fosse anzi provenuto a domino, con la conseguenza che il suc cessivo t rasferimento del 7/10/1996, da parte dell a medesima società, al ### de lla “annessa pertinenziale pi ccola corte” in uno con l'appartamento al civico 63, non poteva essere avvenuto in proprietà esclusiva, potendo il venditore disporre della sola sua comproprietà. 5.2 O rbene, la contestazione del Pis ani in merito all'indeterminatezza dell'oggetto del contratto non può che considerarsi inammissibile, atteso che nella sentenza impugnata non vi è alcun richiamo a tale questione giuridica e che il predetto, nel proporla in questa sede, ha omesso di allegare l'avvenuta sua deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di 14 di 22 autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, onde consentire a questa ### di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la c ensura stes sa (Cass., Sez. 6-5, 13/12/2019, n. ###; Cass., Sez. 6-1, 13/6/2018, n. 15430).
In assenza di tali chiarimenti, la censura è allora inammissibile, non essendo consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto o contestazioni che modifichino il thema decidend um ed impli chino indagini ed accertament i di fatto non effettuati dal giudice di merito, anche ove si trat ti di ques tioni rilevabi li d'uffici o (Cass., Sez. 2, 15/3/ 2022, n. 12 877; Cass., Sez. 2, 06/06/2018, 14477). 5.3 I ricor renti hanno altresì lamentato la scorret tezza dell'interpretazione del contratto offerta dai giudici di merito, non avendo essi tenuto conto della natura pertinenziale dell a corte rispetto alla sola abitazione auto noma della Sc arazza e non del condominio adiacente, della persist ente graffatura catastale dell a stessa in favore dell a medes ima abitazione, dell 'assenza di collegamento di tale area con l'appartamento degli originari attori, sita al primo piano, e, correlativamente, de ll'esclusione dell'abitazione autonoma dal complesso condomi niale, della clausola contenuta nell'art. 5 del contratto del 1990 che escludeva dal trasferimento la maggior consistenza dell'atto di acquisto della società del 22/12/1987, os sia la casa dell a ricorrente e l'area cortilizia.
Le relati ve doglianze non tengono però conto del fatto che l'interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede ###nell 'ipotesi di violazione dei canoni legal i di erme neutica contrattuale, di cui all'art. 1362 cod. civ., e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, no n idonea a consentire la ricostruzion e 15 di 22 dell'iter logico seguito per giungere alla decisione), sicché, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d'interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia di scostato; con l'ulteriore conseguenza dell'inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motiv azione e si risolva, in realtà, nella pr oposta di una interpretazione diversa (Cass. 26/10/2007, n. 22536). ### parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudic e del merito al contrat to non deve es sere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in ast ratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12/7/2007, n. 15604; Cass. 22/2/2007, n. 4178), con la conseguenza che non può trovar e ingresso in sede di legittimità la critica d ella ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati, sicché, quando di una claus ola contratt uale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che ave va prop osto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legit timità del fatto che fosse stata privile giata l'altra (Cas s., Sez. 2, 15/5/20 18, n. 11823; Cass. 7500/2007; 2453 9/2009), come, invece, preteso nella specie. 6.1 Col quinto motivo di ricorso incidentale, da trattare per primo per motivi di priorità logica, si l amenta la vio lazione e/o falsa applicazione degli artt. 2719 cod. civ. 214 e 215 cod. proc. civ., con riferimento al combinato disposto degli. 1325, primo comma, n. 4, 1350, primo comma, n. 1, 1418 e 2690, primo comma, cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., 16 di 22 per avere la ### d'Appello di ### erroneamente ritenuto che una sorta di minuta, ossia dei fogli dattiloscritti privi di qualsivoglia firma e/o sot toscrizione e /o autentica potessero avere la stessa efficacia delle copie autent iche ove non espressam ente disconosciuti, non avendo considerato che il difetto di forma scritta non pot eva essere surrogato dalla non contestazione e c he l'assenza della nota di tr ascrizione costit uiva l'unico d ocumento idoneo a provare l'op poni bilità a terzi, sicché i ### non avevano assolto all'onere probatorio su di essi gravante. 6.2 Il quinto motivo di ricorso incidentale è infondato.
Si leg ge nella sentenza impugn ata che i giudic i di merito hanno ritenuto di superare l'eccezione sollevata dagli appellati in merito alla mancata p roduzione dell a copia autentica degli atti notaril i, evidenziando come la copia prodott a in giudizio deb ba rite nersi conforme all'originale e p ossa essere esaminato e vagliato dal giudice, che ne può ordinare in ogni caso l'esibizione, ai fini della formazione del suo convincimento, quando non sia espressamente disconosciuto dalla controparte a norma dell'art. 2719 cod. civ., e come l'eventuale co ntestazione ai sensi di tal e disposizione non impedisca al giudice di accertarne la conformità all'originale anche mediante altri mezzi di prova, comprese le presunzioni, sostenendo che nella s pecie non foss e stato proposto il di sconosc imento ai sensi dell'art. 215 cod. proc. civ..
Orbene, quanto alla questione della produzione in giudizio di una mera minuta priva delle sottoscrizioni, non vi è alcuna menzione nella sentenza, s icché vale anche in ques to caso il principi o secondo cui, implicando e ssa un accer tamento di fatto, il ricorrente, nel proporla in sede di legittimità, avrebbe dovuto, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo al legare l'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di mer ito, ma anche, per il princ ipio di 17 di 22 autosufficienza del ricorso per cassazione, indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, onde consentire a questa ### di contro llare ex actis la ver idicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la c ensura stes sa (Cass., Sez. 6-5, 13/12/2019, n. ###; Cass., Sez. 6-1, 13/6/2018, n. 15430), non essendo consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto o contestazioni che modifichino il thema decidend um ed impli chino indagini ed accertament i di fatto non effettuati dal giudice di merito, anche ove si trat ti di ques tioni rilevabi li d'uffici o (Cass., Sez. 2, 15/3/ 2022, n. 12 877; Cass., Sez. 2, 06/06/2018, 14477).
Quanto invece alla dedotta difformità della copia prodotta rispetto all'originale, che poi è la questione analizzata dai giudici di merito, si osserva come non possa trovare applicazione il principio secondo cui il criterio della mancata contestazione ai sensi dell'art. 115 cod. proc. civ. non opera nel caso in cui il fatto costitutivo del diritto azionato sia rappresentato da un atto per il quale la legge impone la forma scritta ad substantiam, dal momento che in tale ipotesi, a differenza di quanto accade nel caso in cui una determinata forma sia richi esta ad pro bationem, l 'osservanza dell'onere formale non è prescrit ta esclusivamente ai fi ni della dimostrazione del fatto, ma per l'esistenza stessa del diritto fatto valere, il quale, pert anto, può es sere provato soltanto in via documentale, non risultando sufficienti né la prova testimoniale o per presunzioni, né la stessa confessione della controparte (Cass., Sez. 1, 17/10 /2018, n. 25999; Cass., Sez. 1, 10/8/2001, 11054), posto che, nella specie, il documento è stato prodotto, sia pure in copia.
Ciò che rileva, nella specie, è invece il disposto dell'art. 2719 cod. civ., valevole tanto per le copie di scritture private, quanto, come nella specie, di atti pubblici (Cass., Se z. 20/2/2008, n. 1852), il 18 di 22 quale è applic abile s ia alla ipotesi di disconosciment o della conformità della copia al suo originale (che, p ur tendente ad impedirne l'attribuzione della stessa efficacia probatoria dell'originale, non impedisce al giudice di accertare tale conformità aliunde, anche tramite presunzioni), sia a quella di disconoscimento dell'autenticità di scrittura o di sottoscrizione (che, invece, preclude definitivamente l'utilizzabilità del docume nto fotostatico come mezzo di prova, sal va la prod uzione, da parte di chi ebbe a presentarlo ed intenda comunque avvale rsene, del relativo originale, onde accertarne la genuinità all'esito della procedura di verificazione - non ammessa per le copie - di cui all'art. 216 cod. proc. civ.), con la conseguenza che l a copia foto statica non autenticata si ha per ricono sciuta, tanto nell a sua conformità all'originale, quanto nella scrittura e sottoscrizione del loro autore, se la part e comp arsa non la disconosc e in modo specifico ed inequivoco alla prima udienza o nella prima risposta successiva alla sua produzione (Cass., Sez. 2, 18/7/2024, n. 19850).
Ciò compo rta che i giudici di merit o non hanno err ato allo rché hanno ric hiamato tali disposizioni, soste nendo che i doc umenti prodotti dagli appellanti non fossero stati disconosciuti.
Ciò comporta l'infondatezza della censura. 7.1 Co l sesto m otivo di ricorso i ncidentale, si lamenta, infine, la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 c od. proc. c iv., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., nonché la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 345, terzo comma, cod. proc. civ., in vigore ratione temporis, in relazione all'art. 360 primo comma, n. 3, cod. pr oc. civ ., p er avere la Cor te d'Appello di ### omesso di esaminare l'eccezione d i inammissi bilità della nuova produzione effettuata da ### e ### con l'atto d'appello di “copia autentica dell'atto di vendita 18/4/1990, rep. 9043, con attestazione dell'avvenuta trascrizione”. 19 di 22 7.2 I l sesto m otivo di ricorso i ncidentale resta assorbito dalla decisione sul quinto motivo. 8. Co n il se condo mot ivo di ricorso principal e, si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 2643, 2644, 2659, 948 e 2697 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la ### d'Ap pello di ### va affermato che l'originaria comune dante causa, la Mag giolina s.p.a., in quant o unica propr ietaria dell'intero compendio immobili are venduto a ### e a ### aveva la facoltà di scomporre i lotti, rispetto alla loro originaria consiste nza, e che fosse, pertanto, irri levante l'originaria natura pertinenziale del cortile alla villetta poi venduta al ### ritenendo provata l'intervenuta trascrizione del titolo del 1990 e la sua conseguente opponibilità ai successivi aventi causa attraverso i contenuti dell'atto del 25/3/2003, con il quale gli altri comproprietari del bene acquistato da ### oletta avevano venduto le proprie quote al figlio di quest'ultima, ### in quanto recante, nella parte afferente ai riferimenti di provenienza del bene, la data della trascrizione.
Ad avviso della ricorrente, tale motivazione si poneva in contrasto con i pri ncipi i n materia, potendo la trascriz ione es sere provata soltanto attraverso la p roduzione della relativa nota, si ccome l'unica idonea a s tabilire se e limiti dell'opponibilità di un atto ai terzi, senza necessi tà di esaminare anche il contenuto del titolo, oltre ad essere st ata tard iva la produzione della co pia autentica dell'atto di vendita del 1990, con attestaz ione dell'avvenuta trascrizione, dimostrato in primo grad o solo attraverso la produzione di una minuta priva della sottoscrizione delle parti e del notaio, siccome intervenuta solo in appello e irrilevante in assenza, ancora una volta, della nota di trascrizione. 9. Co l secondo motivo di ricorso incide ntale, da trattare congiuntamente al secondo di ricorso principale, in quanto afferenti 20 di 22 entrambi alla prova delle trascrizioni, si lamenta la violazione e/o falsa appli cazione degli artt. 2697, primo comma, 2643, 2644 e 2659 cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la ### d'Ap pello di ### va erroneamente ritenuto sussistente la prova del diritto di proprietà condominiale della corte pertinenziale in assenza della produzione della prescritta nota di trascrizione del titolo di acquisto ex adverso invocato, posto che i ### avevano acquistato l'immobile di cui al mappale 453 sub 4, ma non anche il mappale 452 riguardante il cortile, e che questo era stato invece acquistato dal ricorrente incidentale e poi trasferito alla ### 10. Il secondo motivo di ricorso principale e il secondo di ricorso incidentale sono fondati.
Come noto, l'istituto della trascrizione attua una forma di pubblicità a t utela della circol azione dei beni, fina lizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sul la vali dità e sull'efficacia del l'atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti, senza avere alcuna influenza sulla validità e sull'efficacia dell'atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti (Cass., Sez. 2, 09/09/2013, n. 20641; Cass., Sez. 2, 05/07/1996, n. 6152; Cass., Sez. 2, 02/06/1993, n. 6159), sicché, configurandosi come un onere, è un quid pluris rispetto all'atto trascrivendo (Cass., Sez. 3, 12/12/2003, n. 19058).
In quanto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso dirit to dal me desimo titolare, la trasc rizione può essere provata soltanto a mezzo della produzione in giudizio - in originale o in copia conforme - della nota di trascrizione, la quale ha la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della 21 di 22 trascrizione si producono in conformit à ed in str etta relazione al contenuto della nota stessa (Cass., Sez. 1, 05/07/2000, n. 8964).
Solo le indic azioni in essa riportate consentono, infatti, di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta, senza che possa essere surrogata nè dai contenuti dei titoli presentati o depositati con la nota stessa, nè dalla confessione della controparte (Cass., Sez. 3, 19/02/2019, 4726; Cass., Sez. 1, 27/12/2013, n. 28668; Cass., Sez. 3, 01/06/2006, n. 13137; Cass., Sez. 3, 11/01/2005, n. 368). ### della nota di trasc rizione rispetto al titolo è data proprio dai suoi contenuti, tant'è che l'inesattezza nella nota di cui all'art. 2659 cod. civ., ad esempi o, dell'indicaz ione della data di nascita del dante c ausa di un trasferi mento immobil iare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla perso na a cui si riferisce l'atto, nuoce, ai sensi dell'ar t. 2665 cod. civ., al la validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta d ei registri immobiliari, d i conoscere l'esistenza di tale atto (Cass., Sez. 2, 07/06/2013, n. 14440).
Orbene, la decisione assunta dai giudici di merito non si conforma affatto ai suddett i princ ipi, avendo essi ritenuto provat a la trascrizione del contratto del 1990, p ur in assenza del la relativa nota, alla stregua della sola indicazione della data di trascrizione contenuta nel contratto del 2003, così ponendosi in contrasto col principio di diritto che di seguito si formula: “in tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base della priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione - in originale o in copia conforme 22 di 22 - della nota di trascrizione, siccome improntata al pri ncipio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la stessa un atto di parte, gli effett i connessi alla relativa formalità si prod ucono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa, che contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta”.
Ciò comporta la fondatezza delle censure. 11. In conclusione, dichiarata la fondatezza del secondo motivo di ricorso principale e l'infondatezza del primo e del terzo, nonché la fondatezza del secondo mo tivo di rico rso incidentale, l'assorbimento del sesto e l'infondatezza de i restanti, il ricorso principale e quello incidentale devono essere accolti e la sentenza cassata, con rinvio alla ### d 'Appello di ### in d iversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. ### e accoglie il se condo motivo di ricorso p rincipale e il secondo del ricorso i ncidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla ### d 'Appello di ### in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in ### nella camera di consiglio del 20/2/2025.
v5.31
