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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 5551/2022 promossa da: ### (C.F.###) con il patrocinio dell'avv.to ### NICOTRA e dell'avv.to ### elettivamente domiciliato in ### 21 27058 VOGHERA ATTORE contro ### (C.F. ###) con il patrocinio dell'avv.to #### e dell'avv.to ### elettivamente domiciliato #### 123 80132 NAPOLI CONVENUTO
Con l'intervento di ### (C.F. ###), con il patrocinio dell'avv. #### dell'avv.to elettivamente domiciliato in ### 21 27058 VOGHERA presso il difensore avv. ### INTERVENUTO CONCLUSIONI ### Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pavia: In via principale: -Accertato che la ###ra ### si è ingiustificatamente rifiutata di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nella proposta irrevocabile di acquisto conclusa il ###/21.03.2022, dato atto altresì, che l'attore ha offerto nuovamente con l'atto di citazione la somma di €. 23.000,00=, Pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso relativamente all'immobile sito in ##### n. 11, identificato al ### del Comune di ### 53 Part. 2636 Sub 4 Rendita E. 180,76= Cat. A/3, Classe 2, ### 3,5, ordinando conseguentemente al ### dei ### di ### di effettuare le trascrizioni di rito ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c. con esonero da ogni responsabilità; -Accertata la responsabilità della #### per il mancato trasferimento dell'immobile di cui sopra, ### la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal #### quantificati nella misura di €.5.000,00= o comunque in quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa, anche con valutazione equitativa ex art. 1226 cc; In via subordinata: -Nella denegata ipotesi che non venga accolta la domanda formulata in via principale, ### risolto il negozio giuridico sottoscritto tra le parti in causa, e tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente della ###ra ### in data ###, ### la convenuta alla restituzione del doppio della caparra versata dal #### nella misura di €.20.000,00= o in quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge; -Accertata la responsabilità della #### per il mancato trasferimento dell'immobile di cui sopra, ### la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal #### nella misura di €.5.000,00= o comunque in quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa, anche con valutazione equitativa ex art. 1226 cc; In ogni caso: con vittoria di spese e compensi di causa.  ### Voglia l'Ill.mo Tribunale di ### disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, in integrale accoglimento della presente comparsa, così provvedere: I. In via preliminare, accertata e dichiarata l'inammissibilità, illegittimità ed infondatezza in fatto ed in diritto dell'atto di citazione, rigettare integralmente le conclusioni ivi rassegnate; II. Accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. a seguito di contratto preliminare non adempiuto, per mancanza dei presupposti di legge, alla luce delle ragioni esposte in narrativa, e per l'effetto: III. Rigettare la richiesta di emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso relativamente all'immobile sito in ### alla ### n. 11; IV. In ogni caso, accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. ### rispetto alle obbligazioni contenute nel contratto preliminare di compravendita del 19/02/2022, nonché alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. inviata a mezzo racc. a/r dalla sig.ra ### al sig. ### in data ###, e la conseguente legittimazione della sig.ra ### all'esercizio del recesso con ogni conseguenza di legge, e per l'effetto: V. Accertare e dichiarare il diritto della sig.ra ### a trattenere la somma di € 10.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria in ragione dell'inadempimento del promissario acquirente; VI. Accertare e dichiarare, in relazione alla domanda subordinata formulata dall'attrice, la carenza di legittimazione attiva del sig. ### in ordine alla richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, non essendo quest'ultimo titolare del diritto ad agire, alla luce delle ragioni esposte in narrativa; ### Accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, per carenza dei presupposti di cui all'art. 1385, comma 3, c.c.; VIII.  ### in ogni caso, il sig. ### alla rifusione delle spese e competenze del presente giudizio, oltre rimborso forfetario, CPA ed IVA come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti, che all'uopo si dichiarano antistatari.  ### Voglia il Tribunale adito, dichiarato ammissibile l'intervento spiegato, rigettata ogni contraria istanza o eccezione, così provvedere: -### l'istanza di intervento in adesione alla ragioni avanzate dall'attore con atto di citazione ed accogliere le conclusioni ivi formalizzate. In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali, Iva e c.p.a. come per ### FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, ### premesso di aver sottoscritto con ### in data ###, proposta irrevocabile di acquisto, avente ad oggetto l'immobile sito in ##### n. 11 (Fg. 53 - Part. 2636- Sub. 4), predisposta per il tramite della ###re ### S.r.l.; che l'acquisto era motivato da esigenze familiari, in quanto la di lui compagna, ### era interessata ad allargare il proprio appartamento attiguo a quello della promittente venditrice; Che il prezzo della vendita dell'immobile veniva convenuto tra le parti in €. 33.000,00= , da pagarsi con le seguenti modalità: a) €. 10.000,00= a titolo di acconto /caparra confirmatoria; b) €. 23.000,00= a titolo di saldo entro il ###; che il ### consegnava alla ### a titolo di acconto/caparra confirmatoria, assegno bancario n. 8004243324 tratto da ### S.p.a. Filiale di ### dell'importo di €.10.000,00=, Che detto assegno era tratto dal c/c #### intestato alla ### Che le parti si accordavano affinché, al momento del rogito, l'immobile rsarebbe stato intestato a ### figlia della ### che con comunicazione datata 15.07.2022, la Sig.ra ### a mezzo di raccomandata dei propri legali intimava l'odierno attore a comparire per la stipula del rogito avanti il Notaio Dott. Fuso di Garlasco per la data del 27.07.2022 con espressa avvertenza che in mancanza, trascorso inutilmente il termine di giorni quindici dalla ricezione della predetta comunicazione, il contratto si sarebbe risolto; che il Moretti aveva ricevuto, in quanto assente atteso il periodo estivo, la raccomandata solo in data ###; che immediatamente contestava la comunicazione offrendo la propria disponibilità ad acquistare prontamente l'immobile; che la ### aveva approvato la delibera di mutuo solo il ### e l'attore era in attesa che il notaio comunicasse una data; che il ritardo nel rogito non era imputabile all'attore, ma alla ### che della situazione erano al corrente il notaio, la ### e la agenzia immobiliare; che il termine del 30.6.2022 fissato nella proposta non era temine essenziale; che la ### non aveva tenuto un comportamento ispirato a buona fede; tutto quanto ciò premesso, agiva ex art. 2932 c.c. offrendo l'importo a saldo, per ottenere sentenza costituiva che tenga luogo del contratto non concluso, con condanna della ### al risarcimento dei danni; in subordine insta per la risoluzione atteso il recesso di controparte, con condanna di questa alla restituzione del doppio della caparra. 
Nel giudizio così incardinato si costituisce la convenuta contestando la domanda avversaria e chiedendone la reiezione. 
Deduce, in primis, la inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., rilevando che, dall'analisi della norma, emerge che requisiti dell'azione sono l'obbligo inadempiuto di concludere un contratto, la possibilità del trasferimento, la mancata esclusione dal titolo; che il rogito doveva essere stipulato entro il ###, per cui decorso detto termine inviava diffida ad adempiere; che il contratto preliminare aveva perso efficacia a seguito della detta diffida; che pertanto inadempiente era la parte attrice; che nessuno la aveva mai informata della impossibilità alla stipula per il ritardo della banca nella concessione del mutuo.  che mai la stessa era stata informata della impossibilità di stipulare il contratto per problemi legati al mutuo; che in sede di mediazione la stessa si era resa disponibile alla stipula con rifusione dei danni connessi al ritardo. 
Deduce, altresì la carenza di legittimazione dell'attore alla domanda relativa alla caparra per essere l'assegno consegnato da ### conclude per la reiezione delle domande di controparte e per l'accertamento dell'inadempimento del ### con conseguente suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria, senza peraltro svolgere domanda riconvenzionale espressa sul punto. 
Nel giudizio interveniva volontariamente ### con memoria di data 9.1.2024, con intervento adesivo, evidenziando il proprio interesse ad intervenire nel presente giudizio, a sostegno delle ragioni avanzate dall'attore nell'atto di citazione, posto che l'importo di € 10.000,00 era stato dalla stessa effettuato. 
Acquisita la documentazione prodotta, escussi i testi indotti, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 12.3.2024, con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito di conclusionali e repliche.  ***  ### e provato documentalmente che ### sottoscriveva in data ### proposta irrevocabile di acquisto relativa all'immobile sito in ### via ### 11 di proprietà della convneuta ### (doc.1).  ### rilascia, in data ### ricevuta di assegno di € 10.000,00 (doc. 3). 
Nella predetta proposta di acquisto il prezzo della vendita dell'immobile viene convenuto tra le parti in €. 33.000,00, da pagarsi in due tranches, di cui una di €.10.000,00 a titolo di acconto/caparra confirmatoria alla firma della proposta di acquisto ed €. 23.000,00 a titolo di saldo al rogito. 
Nella proposta viene indicato come termine per la stipula del rogito il ###; non risulta apposta firma della ### alla proposta; la stessa, in ogni caso, non contesta di avere accettato la proposta e di avere, altresì, incassato l'assegno. 
Dall'istruttoria è emerso che il ### richiedeva un mutuo non già sull'immobile oggetto di compravendita, ma su altro bene (cfr. deposizione ###. 
In data 15 luglio 2022 la ### che afferma di aver sottoscritto per accettazione detta proposta il giorno 21.3.2022, invia, tramite legale, invito a presentarsi in data 27 luglio 2022 presso un notaio di ### da questa individuato, dichiarando che la missiva valeva quale diffida ad adempiere decorsi 15 giorni dalla ricezione. 
La diffida porta la data del 15.7.2022 (doc. 6 attoreo); viene spedita da Napoli lo stesso giorno, risulta disponibile per il ritiro in ### dal 26 luglio 022 e risulta ritirata da ### il 4 agosto 2022. 
Il 12 agosto ### tramite il proprio legale, invia pec al legale di controparte (doc. 7) con la quale si evidenzia che il mancato rogito nel mese di giugno era giustificato dall'essere stata la delibera bancaria emessa solo il 12 luglio; viene altresì comunicato che il notaio ### ha fissato per la stipula del rogito la data del 16 settembre alle ore 11,00. 
A detta missiva risponde (doc. 8) il legale della ### rilevando che il preliminare era privo di effetti per decorso del termine del 30 giugno 2022, per cui la stessa avrebbe provveduto a trattenere la somma versata a titolo di caparra. 
Quanto ai testi, questi hanno dichiarato: il notaio ### di essere stato contattato dall'acquirente, di aver individuato fra le varie date quella del 16 settembre; di aver avuto con questi incontri con l'acquirente anche in giugno e di sapere che l'acquirente doveva accendere un mutuo per cui si erano coordinati con la banca al fine di poter procedere. 
Il notaio ha confermato la delibera bancaria del 12 luglio nonché della necessità di attendere qualche settimana in quanto vi sono delle formalità connesse alla verifica ipotecaria del bene (relazione ventennale); la teste ### vicedirettrice dalla banca, ricorda di aver chiamato la ### per riguardo della sua cliente ### rappresentando che la stessa aveva intenzione di acquistare l'immobile e che la banca aveva positivamente deliberato, che quindi occorreva solo fissare una data nel mese di settembre in quanto non si rogita ad agosto; che la ### le rispose di non essere disponibile e che bisognava parlare con il legale. 
Il teste Baroncelli della agenzia immobiliare ha riferito che ### aveva chiesto di fissare la data dal notaio, di aver subito contattato il notaio che ha dato la data del 16.9.2022; di aver comunicato alla signora ### che erano pronti a fare l'atto, e questa rispondeva che ormai aveva preso un avvocato per tutelare i propri diritti in quanto riteneva il termine scaduto. 
La teste Pertusi, figlia della convenuta ha dichiarato che la madre le avrebbe dato i soldi per pagare un anticipo per l'allestimento del camion, in particolare si trattava dell'allestimento della carrozzeria del camion, per € 29.0000, che comunque non è stato più fatto perché non ha più comprato il camion. 
Tali essendo le risultanze istruttorie, nel merito, si osserva. 
Come rilevato, nella proposta di acquisto, veniva fissato il termine per il rogito al 30 giugno 2024. 
In nessuna parte viene indicato trattarsi di termine essenziale. 
Né il riportato impegno assunto dalla ### con la propria figlia circa l'acquisto dell'allestimento del camion, peraltro mai riferito alla controparte, può far ritenere la essenzialità, considerato, altresì che, come confermato dalle teste ### lo stesso camion non veniva acquistato. 
In giurisprudenza si afferma che: “### in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato al giudice di merito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi” (Cassazione civile, ### sentenza n. 14426 del 15 luglio 2016). 
Più nello specifico, in parte motiva di detta sentenza si precisa che il termine è essenziale quando l'adempimento della prestazione oltre il medesimo comporta la perdita di qualunque utilità per la controparte alla tardiva esecuzione, sotto il profilo oggettivo, cioè connessa alla natura della prestazione, ovvero soggettivo, ove legata alla volontà dei contraenti. 
Peraltro, sempre secondo l'orientamento prevalente, in caso di dubbio, l'essenzialità del termine è da escludere, dato il carattere eccezionale di essa. 
Infine, che il termine non fosse essenziale, con conseguente risoluzione di diritto del contratto, e che la ### non lo considerasse tale, emerge dalla stessa missiva inviata dai di lei legali, con la quale si diffida e si invita la controparte ad adempiere, invocando altra norma, sempre dettata in tema di risoluzione di diritto del contratto, diversa dal termine essenziale. 
Affermata la non essenzialità del termine del 30 giugno, occorre verificare, analizzando la seconda questione dedotta dalla ### circa la mancata risposta del ### alla diffida ad adempiere inviata e alla asserita risoluzione in esito a questa. 
Il contenuto della missiva, doc. 6 attoreo, è stato in avanti riportato; nella diffida predetta la ### a mezzo legale, invita ### ad adempiere nei 15 giorni dalla ricezione della stessa, nel contempo invitandolo a presentarsi da un notaio il 27 luglio, senza indicare l'ora della convocazione. 
Si evidenzia, anche se il tema non è stato oggetto del giudizio, che sussistono dubbi sulla validità di detta diffida, in quanto alla stessa non risulta allegata la procura della parte, atteso quanto evidenziato dalla Corte.  “Affinché la diffida ad adempiere, intimata alla parte inadempiente da un soggetto diverso dall'altro contraente, possa produrre gli effetti di cui all'art. 1454 cod. civ., è necessario che quel soggetto sia munito di procura scritta del creditore, indipendentemente dal carattere eventualmente solenne della forma del contratto destinato a risolversi, atteso che, come si desume anche dagli artt. 1324 e 1392 cod. civ., la diffida medesima, quale manifestazione di volontà che si sostanzia in un potere unilaterale incidente sulla sorte del rapporto contrattuale tanto da determinare la risoluzione "ipso jure" del vincolo sinallagmatico, ha natura negoziale” (Cass. S.U., Sentenza n. 14292 del 15/06/2010). 
Prescindendo, peraltro, dal detto profilo di nullità, con riferimento al quale questo giudice, per pronunciarsi dovrebbe disporre la integrazione del contraddittorio ex art. 101 c.p.c., con riferimento alla detta diffida, si osserva. 
La missiva contenente la diffida risulta spedita da Napoli, in data 15 luglio 2022 e risutla disponibile per il ritiro, presso l'ufficio di ### il 26 luglio. 
La ricezione da parte del ### assente in quei giorni per ferie, si è avuta il 4 agosto 2022, per cui i 15 giorni di cui all'art. 1454 c.c., attesa la ricettizietà dell'atto, (cfr. Cass. n. 8943 del 14/05/2020), decorrevano da tale data. 
A tale missiva ha prontamente risposto ### a mezzo legale, il 12 agosto e pertanto nei 15 giorni, dichiarando di essere pronto ad adempiere, e convocando altresì la controparte, con specifica indicazione di data e ora, dinanzi al notaio ### dallo stesso appositamente scelto, secondo gli usi per cui il notaio viene scelto dall'acquirente.  “La diffida ad adempiere all'obbligo di stipulazione del contratto definitivo mediante la convocazione dinanzi ad un notaio scelto dal promittente venditore nonostante tale scelta spetti, secondo gli usi, al promissario acquirente, non è idonea a generare la risoluzione del contratto preliminare” (C.  7127/1993). 
Al decorso dal quindicesimo giorno dal 4 agosto e pertanto alla data del 19 agosto 2022, non può quindi ritenersi che il contratto si sia risolto. 
A tal proposito, infatti, non va dimenticato che la norma di cui all'art. 1454 c.c. prevede che per la diffida occorre che sia assegnato al debitore un termine congruo non inferiore ai quindici giorni; che la giurisprudenza in ogni caso ritiene che debba sempre essere valutata la gravità dell'inadempimento.  “### da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento”(### 1 - , Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023). 
Pertanto, non può dirsi che il contratto si sia risolto per inadempimento di ### per decorso del termine di cui alla diffida ad adempiere. 
Va detto, peraltro, che la stessa convenuta ### non formula domanda di risoluzione, posto che questa, al punto IV delle conclusioni, si limita a richiedere l'accertamento dell'inadempimento di ### e della legittimità del proprio recesso. 
A tal proposito, si rileva che la Suprema Corte precisa che “La risoluzione del contratto in seguito all'inutile decorso del termine previsto nella diffida ad adempiere non è rilevabile d'ufficio, atteso che soltanto al creditore è rimessa la valutazione della convenienza di far valere l'effetto risolutivo” ( Sez. II, , Sentenza n. 26687 del 18/09/2023). 
Si deve quindi concludere nel senso che il contratto era ancora in essere fra le parti alla data in cui ### ha indicato alla ### data e ora fissata per il rogito dinanzi al notaio. 
Non v'è dubbio, infatti, che la convenuta si sia impegnata a vendere il proprio immobile ed abbia incamerato la relativa caparra; alla data del 30 giugno 2022, indicata in contratto e non costituente termine essenziale, la stessa non poteva ritenersi sciolta da ogni impegno, considerati anche gli oneri di correttezza e buona fede insiti nel rapporto contrattuale. 
Nel termine assegnato per la diffida ad adempiere (come detto, ritenendo valida la stessa) controparte ha dichiarato di essere pronto ad adempiere invitandola dinanzi al notaio; considerato che la raccomandata è stata ricevuta il 4 agosto 2022, non si poteva pretendere che vi fosse un notaio in grado di rogitare entro il 19 agosto. 
Ciò premesso, accertato che al rogito non si è più pervenuti per il rifiuto della ### (avendo il ### sempre dichiarato, anche nel presente giudizio, di essere pronto a rogitare) e che detto rifiuto non appare legittimo attesa la assenza di risoluzione, e che pertanto le eccezioni svolte da parte convenuta debbono andare disattese, occorre procedere alla analisi della principale domanda svolta dall'attore. 
Questi come rilevato, insta, in via principale, per la emanazione di sentenza ex art. 2932 c.c. dando atto di essere pronto a versare il saldo. 
La norma invocata prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.  2. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.”. 
Presupposto necessario per l'ottenimento della tutela ex art. 2932 è, anzitutto, il mero fatto rappresentato dall'inadempimento dell'obbligo di contrarre. 
La norma, inoltre, prevede che l'adempimento sia ancora possibile e non sia escluso dal titolo. 
I detti presupposti sussistono. 
E' emerso, infatti, che la ### atteso il permanere del contratto, non risolto per termine essenziale ovvero in esito alla diffida, non ha inteso adempiere allo stesso; il titolo non esclude il trasferimento e stando a quel che hanno riportato le parti, l'immobile è ancora in vendita per cui non è entrato nella disponibilità di terzi. 
Il secondo comma della norma subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica all'esecuzione della prestazione da parte dell'attore, od alla sua offerta nei modi di legge, salvo si tratti di prestazione non esigibile. 
In giurisprudenza si afferma che l'offerta della controprestazione non richiede formule solenni, ma può essere costituita anche da una seria manifestazione di volontà di eseguire il pagamento, espressa in qualsiasi modo che non induca in perplessità circa l'intento di adempiere.  “In tema di contratto preliminare di compravendita, ove le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo o (come nella specie) del relativo saldo contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo, l'offerta della prestazione, richiesta dall'art. 2932, comma 2, c.c., può ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, considerato che la verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento, sostitutiva del non concluso contratto definitivo, deve essere necessariamente condizionata dal giudice all'adempimento della controprestazione”. (Cass., sez. 2 - , Ordinanza n. 24339 del 16/10/2017). 
Nel caso in cui, come quello di specie, il pagamento del prezzo sia stato previsto al momento della stipula del definitivo, la Corte ha altresì precisato che l'attore non sia tenuto al pagamento dello stesso (o della parte residua) Posto che solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligo, anche per l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l'effetto traslativo della proprietà. 
La Corte ha infatti ritenuto illegittima l'imposizione, con la sentenza emessa ex art. 2932 c.c., di un termine per l'assolvimento delle condizioni alle quali risulta subordinato l'effetto traslativo che debba decorrere anticipatamente rispetto al passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva. (Cass., sez. 2, Sentenza n. 22997 del 26/09/2018). 
Nel caso di specie, però oggetto del richiesto trasferimento è costituito da un immobile. 
La Suprema Corte, in materia, ha affermato che “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione; viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c.” (Cass., sez. II, n. 20526 del 29/09/2020). 
Nel caso di specie non risulta versata in atti alcuna documentazione catastale inerente all'immobile; ciò non consente al giudicante di poter valutare la conformità catastale e di poter pertanto procedere al trasferimento coattivo dello stesso. 
La domanda principale dell'attore deve pertanto, sotto tale profilo, essere disattesa. 
Rimane quindi da esaminare la domanda subordinata. 
Come rilevato, è indubbio che la signora ### abbia deciso, in assenza di accertata risoluzione, di recedere unilateralmente dal contratto, posto che la stessa non ha mai inteso addivenire alla stipula del contratto definitivo, se non ricevendo importi ulteriori, come emerge dal verbale di udienza del 19 aprile 2023, udienza appositamente fissata da questo giudice per tentare di addivenire ad una definizione in via conciliativa. 
Atteso quindi il recesso, deve essere accolta la domanda volta ad ottenere non solo la restituzione dell'importo di € 10.000 versato a titolo di caparra, ma anche il doppio della caparra medesima. 
Con riferimento alla parte cui versare il detto importo si osserva. 
Non è in contestazione che sia stato l'attore ### a formulare la proposta; così come non è contestato che questi abbia versato l'importo consegnando l'assegno alla agenzia immobiliare per il successivo trasferimento alla ### Il fatto che l'assegno fosse stato tratto da un conto corrente intestato ad altro soggetto, la signora ### compagna dell'attore, spontaneamente intervenuta in giudizio ad adiuvandum della posizione di questi, nulla cambia, atteso che il ### e solo quest'ultimo, risulta essere il legittimo contraddittore contrattuale della convenuta ed è a questi che la convneuta deve rispondere, essendo irrilevanti eventuali accordi fra ### e ### relativamente a tale denaro. 
Posto che non è contestato che ### ha sottoscritto il contratto non adempiuto e che questi ha versato alla ### l'importo di € 10.000,00, la ### è tenuta a restituire a questi l'importo relativo, oltre al pari importo per l'inadempimento. 
La domanda subordinata di parte attrice viene pertanto in tali termini accolta. 
Viene invece respinta la ulteriore domanda volta alla condanna della convenuta “al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal #### nella misura di €.5.000,00= o comunque in quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa, anche con valutazione equitativa ex art.  1226 cc”, posto che l'attore nulla ha dedotto in ordine a tali asseriti danni riconducibili all'inadempimento. 
In assenza di allegazione e di prova alcuna la domanda va pertanto respinta. 
Pertanto, disattese le eccezioni di parte conventa, respinta la domanda principale avanzata ex art. 2932 c.c., va accolta la domanda subordinata di accertamento delal risoluzione del contratto a seguito del recesso della ### con condanna di questa alla restituzione del doppio della caparra, pari a € 20.000,00 complessive. 
La posizione della intervenuta ### non viene esaminata posto che questo giudice ha ritenuto che ogni richiesta spettassi al ### quale contraddittore, ed ogni questione relativa alla provvista dell'assegno non può che ricadere sui rapporti interni ### non in discussione nel giudizio. 
Le spese dell'attore vengono rifuse dalla convenuta, mentre rimangono compensate le spese sostenute dalla intervenuta; la liquidazione si riporta in dispositivo con applicazione dei valori medi del parametro fino e € 26.000,00.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: respinge la domanda di pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso relativamente all'immobile sito in ##### n. 11; Accerta e dichiara la responsabilità di ### per il mancato trasferimento dell'immobile di cui sopra, e per l'effetto condanna la stessa alla restituzione del doppio della caparra versata da ### nella misura di €.20.000,00, oltre interessi di legge al tasso di cui al primo comma dell'art.  1284 c.c., dal versamento 19.2.2022 alla citazione, 24.11.2022, ed ex art. 1284, IV comma, c.c. dal 25.11.2022al saldo; respinge la domanda di risarcimento di ulteriori danni; Condanna altresì la parte convenuta ### a rimborsare alla parte attrice ### le spese di lite, che si liquidano in € 319,00 per anticipazioni, € 5.077,00 per compenso, oltre 15,00 % per spese generali, i.v.a., (se dovuta) e c.p.a. 
Compensa le spese fra ### e #### 17 giugno 2024 
Il Giudice
 dott. ### 

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LATINA LA SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA composta dai magistrati signori: 1) dott. ### 2) dott .### 3) dott. ### rel, 4) dott.ssa ### 5) dott.ssa ### ha pronunziato la seguente S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2589 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza del 26.06.2024 e vertente TRA CONFRATERNITA DEL SS.MO SACRAMENTO DI SEZZE (C.F. ###) in persona del ### pro tempore, elettivamente domiciliat ###presso lo studio dell'Avv.  ### che la rappresenta e difende in virtù di procura agli atti, -Ricorrente
E ### (C.F. ###), -Resistente contumace
Oggetto: risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico; Conclusioni: cfr. conclusioni precisate all'udienza del 26.06.2024; FATTO Con ricorso ritualmente notificato la ### del Ss.mo Sacramento di ### ha adito l'intestato Tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico stipulato con ### avente ad oggetto il fondo rustico di Ha 00.65.10, sito in Comune di ####, località ### di ### censito in ### terreni al ### 56, ### 6, allegando la morosità dell'affittuario per un ammontare complessivo pari ad euro 750,00 riconducibile al mancato pagamento dei canoni maturati nelle ultime cinque annualità. 
Ha concluso chiedendo la risoluzione per grave inadempimento del predetto contratto e la condanna al rilascio del fondo alla scadenza dell'annata agraria; nonché la condanna del resistente al pagamento dei canoni scaduti e non versati, pari ad € 750,00 nonché di quelli a scadere fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, maggiorati degli interessi legali sulle singole annualità. 
Nonostante la ritualità della notifica, parte resistente non si è costituita. 
All'udienza del 26.06.2024 si è svolta la discussione orale. 
IN DIRITTO Preliminarmente occorre osservare che in ordine alla domanda risolutoria è stata regolarmente esperita la fase conciliativa prevista dall'art. 11 d.lgs 150\11, con esito negativo (cfr. allegato 3). 
Sempre in via preliminare occorre dare atto altresì della prova del fatto che la ricorrente ha attivato la procedura stragiudiziale di cui all'art. 5 comma 3 legge 203\82 ( cfr.- doc. 2 allegato al ricorso). 
Ciò precisato, il contratto deve essere risolto per grave inadempimento. 
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto e tempestivo adempimento (cfr. per tutte, Cass. civ., Sez. un., 30/10/2001, n. 13533). 
Parte ricorrente ha depositato il contratto di affitto di fondo rustico (cfr. all. 1) avente ad oggetto il terreno di cui si è chiesto il rilascio nel presente giudizio, stipulato in data ### tra le parti di causa; parte resistente, dal canto suo, ha ritenuto di non costituirsi al fine di provare, come era suo specifico onere, il pagamento dei canoni contestati, non offrendo dunque elementi idonei per la valutazione delle motivazioni alla base del dedotto inadempimento. 
La gravità dell'inadempimento, inoltre, è persistente e supera di gran lunga la presunzione legale di gravità indicata dall'art. 5 ult. comma legge 203\82, in quanto il ricorrente ha allegato il mancato pagamento del canone di cinque annualità. 
La parte resistente, dunque, è condannata al rilascio del fondo indicato in premessa entro e non oltre il ### (cfr. artt. 11 ult. comma d.lg 150\11 e art. 39 legge 203\82). 
Le spese processuali seguono la soccombenza, secondo i parametri stabiliti dal dm 55\14 e successive modifiche, esclusa la fase istruttoria, in quanto non richiesta.  P.Q.M.  Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: • Dichiara risolto per grave inadempimento il contratto di affitto del 1.10.2013 avente ad oggetto il fondo rustico di Ha 00.65.10, sito in Comune di ####, località ### di ### in ### al ### 56, ### 6; • condanna ### a rilasciare il fondo libero da cose e persone entro e non oltre il ###; • condanna ### al pagamento di euro 150,00 annuali, con decorrenza dal 2019 sino all'effettivo rilascio, in favore della ricorrente, maggiorati dagli interessi legali dalle singole scadenze annuali al saldo; • condanna ### al pagamento delle spese processuali che si liquidano in complessivi euro 462,00 per onorari, oltre euro 43 per spese documentate, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'esito dell'udienza del 26.6.2024 ### estensore ### n. 2589/2023

TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO Sezione Specializzata Agraria CAUSA R.G. N.° 219/2023 Il Tribunale di Avellino, ### specializzata agraria, composto dai magistrati Dott. Sossio Pellecchia Presidente Dott.ssa ###ssa ### rel.  nonché ### l'art. 127 ter c.p.c., dato atto che l'udienza del 28 maggio 2024 è stata sostituita dal deposito di note scritte; dato atto che vi è stata partecipazione alla presente udienza mediante il deposito di note scritte a cura di tutte le parti costituite; P.Q.M.  alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione, il Collegio decide la controversia mediante pronuncia della sentenza rispetto alla quale, alla luce della modalità scritta utilizzata, il deposito della stessa a mezzo p.c.t. tiene luogo della lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione di cui all'art. 429 c.p.c.. 
Il Presidente dott. ### giudice rel.  dott. ### IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO - ### agraria Il Tribunale, nelle persone dei seguenti magistrati riuniti in camera di consiglio: dott. ### dott. ### dott. ### rel. ed est. 
Sig. #### al termine dell'udienza di discussione del giorno 28 maggio 2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., ha, mediante contestuale deposito di dispositivo e motivazioni, pronunciato la seguente SENTENZA nella controversia civile iscritta al n.° 219 /2023 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “### di condanna al rilascio del fondo per altri motivi ” e vertente TRA ### nata ad ### il ### ed ivi residente ###(c.f.  ###) e ### nata a #### il ### ed ivi residente ###(c.f. ###), rappresentate e difese, giusta mandato in calce al ### dall'avv. ### (c.f. ###), ed elettivamente domiciliat ###atti; - Ricorrenti
E ### nata ad #### il ###, quale titolare della impresa agricola sotto forma di ditta individuale - C.F. ### -ivi residente ad #### alla via Ferriera civico 32, rappresentata e difesa dall'#### C.F.  ### - giusta procura ad litem in calce alla ### di costituzione e con lo stesso elettivamente domiciliat ###atti; - Resistente - conclusioni: nelle note scritte depositate per l'odierna udienza parte ricorrente concludeva “Nel riportarsi ai precedenti scritti difensivi, ed in ultimo alle note conclusive depositate telematicamente nei termini assegnati, ed alle eccezioni, difese ed argomentazioni ivi rassegnate, si conclude affinchè l'on.le Tribunale voglia accogliere le conclusioni rassegnate nel ricorso introduttivo con vittoria di spese e con attribuzione al sottoscritto difensore antistatario. Si impugna quanto dedotto ed argomentato ex adverso nelle note autorizzate, in quanto infondato alla luce di quanto illustrato nelle note conclusive, a cui per relationem si rinvia ed alla luce delle risultanze processuali in atti, e si reitera l'eccezione di irritualità della documentazione depositata da controparte in sede ###quanto intempestiva ed inammissibile, e si chiede che codesta A.G non tenga conto e la espunga dal giudizio.  ### infine le avverse conclusioni e si chiede il rigetto in quanto prive di pregio.”. 
Nelle proprie note scritte per l'odierna udienza parte resistente concludeva “chiede che la causa venga decisa come da conclusioni rassegnate nel proprio atto introduttivo.”.  RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso, depositato in data ###, ### e ### adivano questo Tribunale - ### specializzata agraria, esponendo, in estrema sintesi: di essere proprietarie di vari appezzamenti di terreno in ### contrada ### in particolare, ### era proprietaria esclusiva degli appezzamenti di terreno, riportati in catasto al foglio 7 del Comune di ### part. 219,207,419 e al foglio 16 part. 291, ad essa pervenuti in virtù di successione legittima dei genitori, la ### degli appezzamenti di terreno riportati nel NCT al foglio 7 del Comune di ### part 34,35, 349 ( in contrada ### e 261, 543,365,366 ( in contrada ###, ed al foglio 16 plle 152 e 153 (esattamente in ###, pervenuti in virtù di atto pubblico per notaio ### di compravendita del 06.07.2018 Rep n 40.178 Racc n 14.933; con scrittura privata del 27.10.2016 ### aveva concesso in affitto agrario all'intimata l'appezzamento di terreno sito in ### alla contrada ### riportato in ### al foglio 16 p.lla 291 per il canone annuo di € 60,00 e per la durata quindicennale a decorrere dal 27.10.2016 e con successiva scrittura privata del 03.11.2016 aveva concesso in affitto agrario all'intimata i terreni siti in ### contrada ### riportati nel NCT al fl di mappa 7 p.lle 207,219,419 per il canone annuo di € 60,00 e per la durata quindicennale a decorrere dal 03.11.2016; nello stesso periodo di tempo anche la sorella, ### ( dante-causa di ###, in virtù di due distinti contratti per scrittura privata, rispettivamente del 24.10.2016 e del 01.11.2016, aveva concesso in affitto agrario all'intimata i terreni di sua proprietà, con il primo contratto i terreni riportati nel NCT al foglio 16 p.lle n°152 e 153 per il canone annuo di € 60,00 e per la durata di anni quindici a decorrere dal 24.10.2016 e con il secondo contratto i terreni riportati nel NCT al foglio 7 p.lle 34,35,261,349,365,366,543 per il canone annuo di € 200,00 e per la durata quindicennale a partire dal 01.11.2016; tutti i terreni erano accessibili liberamente dalla strada pubblica contrada ### come meglio indicato; dopo alcuni mesi del rapporto di affitto agrario erano insorti contrasti tra le parti circa la ###competenza sulle tecniche di coltivazione dei terreni da parte dell'affittuaria; il difensore, con nota in data ###, contestava alla ### le ulteriori gravi inadempienze commesse invitandola a sanarle nel termine di tre mesi, pena l'azione di risoluzione dei contratti di affitto a norma dell'art 5 della legge n.203/82; decorsi abbondantemente svariati mesi dalle diffide , il difensore aveva presentato in data ### istanza all'### dell'### -### di ### per il tentativo di conciliazione a norma dell'art 11 L 150/2011, previo inoltro della racc.a/R anche all'intimata; l'incontro per il tentativo di conciliazione, svolto in data 2 luglio 2021, aveva avuto un esito solo parzialmente positivo, cioè limitatamente al rilascio da parte della ### delle p.lle 1327,1167,1168 del foglio 7, facenti parte della corte giardino antistante l'abitazione della ### perché non oggetto dei contratti di affitto agrario conclusi tra le parti; in data ### previa comunicazione, alla presenza delle parti, assistite dai rispettivi tecnici, era avvenuto il rilascio della corte giardino da parte della ### con delimitazione dell'area di comune accordo; con la perimetrazione della corte rilasciata alla proprietà non si erano verificate variazioni di percorso per l'accesso ai fondi concessi in fitto; a febbraio 2019 la ### aveva realizzato, senza richiedere il consenso alla proprietaria ### ma anche senza depositare presso il Comune di ### domanda di rilascio del relativo titolo edilizio, un muro in cca lungo via comunale ### nei terreni di proprietà attrice. 
Le ricorrenti contestavano, quindi, che, a seguito delle inadempienze dell'affittuaria, la situazione dei fondi fosse la seguente: per quanto riguardava il noccioleto, esso risentiva della non regolari cure eseguite negli anni precedenti, ovvero carico eccessivo di aste produttive comportante un eccessivo svettamento in alto, mancanza di polloni aventi una funzione sostitutiva; omesse lavorazioni al terreno con conseguente creazione di uno strato di suolo compatto ricoperto da una coltre disordinata di vegetazione erbacea, omessa raccolta di nucole negli anni, scalzamento delle ceppaie per omessa esecuzione di lavori al terreno, sofferenza delle piante, con conseguente rottura di branche produttive dovuto all'azione di insetti, per la non puntuale azione di difesa sanitaria con conseguente compromissione delle funzioni vegetative della coltivazione; per quanto riguardava la superficie di terreno destinata a ceduo, concessa in fitto, pari ad ettari 2,04,54, si rilevavano manchevolezze e scarsa attenzione per la presenza di vegetazione arbustiva invasiva che soffocava lo sviluppo delle essenze di ceduo, un accumulo all'interno di frascame vario, nessuna cura alle ceppaie e anche per la regimentazione delle acque. 
Le parti ricorrenti contestavano il grave inadempimento dell'intimata alle obbligazioni contrattualmente assunte, di cui ai quattro contratti di affitto agrario sottoscritti, che giustificava la domanda di risoluzione dei contratti per sua grave colpa, con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti e subendi. 
Le parti ricorrenti concludevano chiedendo al Tribunale: “I)-### la risoluzione dei contratti di affitto suindicati per grave inadempimento dell'intimata. II)-Condannare l'intimata al rilascio dei terreni oggetto di affitto in favore delle ricorrenti entro la fine della presente annata agraria. III)-Condannare l'intimata al risarcimento dei danni subiti e subendi dalle concedenti per il grave inadempimento, da liquidarsi occorrendo mediante ctu che sin d'ora si chiede, nominando all'uopo un esperto ed apprezzato dottore agronomo. IV)-
Condannare l'intimata al pagamento delle spese del giudizio con attribuzione.”. 
Si costituiva la parte intimata ### opponendosi alla domanda attorea ed eccependo: “1. Difetto di legittimazione attiva.”, poiché l'acquirente del fondo rustico oggetto di affittanza agraria ### subentrando dal giorno dell'acquisto nella posizione di locatore, non aveva titolo per opporre all'affittuario inadempienze precedenti all'acquisto; “2. 
Infondatezza ed improcedibilità dell'azione per violazione dell'art. 5, comma 3, l. 203/82.”; “3. 
Inesistenza degli inadempimenti contestati alla ###”, essendo la ricostruzione delle ricorrenti infondata ed avendo le proprietarie ostacolato il proprio operato, episodio dirimente era rappresentato dalla compravendita dei terreni (dati in affitto) tra ### e ### senza rispettare il diritto di prelazione spettante a sè quale affittuaria. 
La parte resistente, quindi, contestava che, dal momento della compravendita, si fossero susseguiti episodi in cui le proprietarie dei fondi ostacolavano la coltivazione: il ###, le sig.re ### e ### provvedevano alla sostituzione delle chiavi dei cancelli d'accesso ai fondi agricoli, senza fornire comunicazione, copia delle chiavi, né indicazioni in merito alla presenza di eventuali altri accessi carrabili, né concessione di eventuale servitù di passaggio, in pari data, esse abbattevano alcuni alberi da frutto, senza alcuna autorizzazione; le proprietarie, inoltre, non avevano consentito di assumere dipendenti, utili per l'implementazione della coltivazioni e della produzione, rifiutandosi di apporre il necessario consenso verso l'### le proprietarie riducevano la viabilità aziendale; l'attività ostativa delle proprietarie si manifestava anche attraverso l'invio di copiose comunicazioni a mezzo ### il ### si celebrava il tentativo di conciliazione presso l'assessorato all'agricoltura della regione ### sede ###pari data con un ulteriore pec, le proprietarie comunicavano che il giorno 10 luglio avrebbero proceduto alla delimitazione delle particelle 11 68, 13 27 (definite nel verbale di conciliazione “corte giardino”); il 22 settembre del 2021, con ulteriore comunicazione, le proprietarie chiedevano di ottenere entro e non oltre venerdì 24 settembre 2021 il quaderno di campagna di tutte le particelle in affitto ed i piani colturali dei fondi; in data 8 ottobre 2021, ella trovava il cancello di accesso ai fondi chiuso con catena; il 14 ottobre 2021, alle ore 11.40 circa, ella si recava nei fondi suddetti con la presenza del tecnico ### e dei ### bussava al campanello affisso sul citofono accanto al cancello, senza ottenere alcuna risposta; il 15 ottobre, ella si recava di nuovo presso i fondi suddetti, constatando che essi restavano ancora inaccessibili perché transennati da filo bicolore (bianco e rosso) e constatando che il raccolto giaceva a terra in balia delle intemperie; in data 15 ottobre 2021 le proprietarie facevano pervenire un atto di disdetta con comunicazione di risoluzione dei contratti di affitto. 
La resistente, quindi, eccepiva le inadempienze contrattuali dei locatori, che, inoltre, avrebbero dovuto effettuare necessarie opere di miglioramento dei terreni, indispensabili per favorire l'aumento della produttività. Al cospetto dei gravi inadempimenti delle proprietarie e dei loro comportamenti ostativi al buon andamento della coltivazione dei fondi, ella era riuscita a coltivare i fondi tenendoli in ottimo stato sino al 14/10/2021, data in cui le era stato impedito in modo definitivo l'accesso. 
La resistente altresì eccepiva: “4. Infondatezza della domanda per il principio “inadimplenti non est adimplendum”; “5. Infondatezza della domanda per mancanza di prove circa le presunte gravi inadempienze a carico della conduttrice.”, nei contratti in esame mancava la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 La resistente concludeva “perché l'###mo Tribunale adito ### - In via preliminare, dichiarare il difetto di legittimazione attiva della sig.ra ### nonché dichiarare l'improcedibilità dell'azione per violazione dell'art. 5 l. n. 203/1982; - Nel merito, rigettare in ogni caso le domande ex adverso formulate perché infondate in fatto e diritto e perché prive di dimostrazione probatoria; - ### le ricorrenti al pagamento delle spese di lite con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.”. 
La causa veniva istruita a mezzo di C.t.u. e quindi rinviata per la discussione. All'esito della udienza di discussione, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., la causa viene decisa. 
Così brevemente riassunti i fatti e gli atti di causa, si osserva quanto segue. 
In via preliminare, va rilevato che la domanda è proponibile, essendo stata preceduta dal previo esperimento del procedimento di cui all'art. 46 L. 203\82 ed art. 11 d.lgs. 150/2011. 
Risulta, in particolare, documentato che in data ### veniva presentata nell'interesse delle ricorrenti istanza all'### dell'### -### di ### per il tentativo di conciliazione, a norma dell'art 11 L.  150/2011, previo inoltro della racc.A/R all'intimata. Il tentativo di conciliazione si svolgeva in data 2 luglio 2021 ed aveva un esito solo parzialmente positivo, limitatamente al rilascio da parte della ### delle p.lle 1327,1167,1168 del foglio 7 (v. doc. 19, 20 e 21 alleg. al ###. 
Le ulteriori eccezioni preliminari, sollevate dalla difesa resistente, sono infondate. 
Sussiste la legittimazione ad agire della ricorrente ### atteso che ella è subentrata nei contratti stipulati dalla propria dante-causa ### e che i principali inadempimenti contestati alla ### sono riconducibili ad epoca successiva all'acquisto dei terreni.  ### di improcedibilità dell'azione ex art 5 L 203/1982 è parimenti infondata, posto che le ricorrenti prima di dar corso all'azione giudiziaria hanno provveduto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste a mezzo racc.a R/ pec, inviate dal difensore delle ricorrenti alla ### (v. alleg. al ### doc. 14, 17, 18, 19, 20 e 21). 
Occorre ora passare al merito. 
La disamina del caso deve prendere le mosse dal noto principio per cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poichè il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.” (v. Cass. SS.UU. 30/10/2001, n. 13533). Inoltre, giova rammentare che, in materia agraria, la risoluzione per inadempimento dei contratti d'affitto di fondo rustico è disciplinata dall'art. 5 l. n. 203 del 1982, che stabilisce che la risoluzione possa pronunciarsi solo in presenza di un grave inadempimento contrattuale di cui si sia reso colpevole l'affittuario. 
Le ricorrenti hanno avanzato domanda di risoluzione di tutti i contratti di fitto agrario in essere con la resistente e dunque, nel dettaglio: 1) contratto/scrittura privata del 27.10.2016, intercorsa tra ### e ### con cui la prima ha concesso in affitto agrario l'appezzamento di terreno sito in ### alla contrada ### riportato in ### al foglio 16 p.lla 291 per il canone annuo di €60,00 e per la durata quindicennale a decorrere dal 27.10.2016; 2) contratto/scrittura privata del 03.11.2016, con cui ### ha concesso in affitto agrario a ### i terreni siti in ### contrada ### riportati nel NCT al fl di mappa 7 p.lle 207,219,419, per il canone annuo di € 60,00 e per la durata quindicennale a decorrere dal 03.11.2016; 3) contratto/scrittura privata del 24.10.2016, con cui ### (dante-causa di ###, ha concesso in affitto agrario a ### i terreni riportati nel NCT al foglio 16 particelle n°152 e 153 per il canone annuo di €60,00 e per la durata di anni quindici a decorrere dal 24.10.2016; 4) contratto/scrittura privata del 01.11.2016, con cui ### (dante-causa di ###, ha concesso in affitto agrario a ### i terreni riportati nel NCT al foglio 7 p.lle 34,35,261,349,365,366,543 per il canone annuo di €200,00 e per la durata quindicennale a partire dal 01.11.2016. 
Va osservato come, in forza dei contratti (v. art. 9), fosse stabilito in capo all'affittuario l'obbligo di “manutenzione del fondo”, ovvero di coltivare lo stesso con la diligenza del buon padre di famiglia, evitando deperimenti e procedendo altresì alle necessarie potature delle piante. Del resto, trattasi di obbligo ricavabile dalla legge, ovvero dall'articolo 5 L. 203/82, per il quale gli obblighi dell'affittuario sono inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, nonché riconosciuto dalla giurisprudenza “è primario obbligo dell'affittuario, oltre che di pagare il canone anche di procedere alla normale e razionale coltivazione del fondo e alla sua conservazione e manutenzione.” (v. Cass. civile sez. III, 30/01/2012, n.1303). 
Nel caso di specie, come sopra detto, le contestazioni delle proprietarie-ricorrenti investono inadempienze riguardanti esattamente la cattiva manutenzione dei fondi, la mancata potatura degli alberi, la carenza della cura colturale e lo stato di abbandono dei luoghi. 
In forza dei criteri di ripartizione degli oneri probatori già ricordati, può dirsi, pertanto, che la parte ricorrente abbia dimostrato la fonte delle proprie pretese e sarebbe stato, quindi, onere del conduttore provare il puntuale adempimento, ovvero altro fatto estintivo dell'altrui pretesa. 
Le contestazioni e reciproche difese, involgendo profili di particolare tecnicità, richiedono, a questo punto, il richiamo agli esiti della espletata C.t.u. 
Per comprendere gli accertamenti svolti è necessario anzitutto rilevare come i fondi siano suddivisi in quattro corpi aziendali “più precisamente così composti: 1° corpo composto dalle particelle n. 219 e 419 del foglio 7; 2° corpo composto dalle particelle n. 207, 543, 261, 365 e 366 del foglio 7; 3° corpo composto dalle particelle n. 152, 153 e 291 del foglio 16; 4° corpo composto dalle particelle n. 34, 35 e 349 del foglio 7. I primi tre corpi localizzati alla contrada ### il quarto corpo è localizzato alla ### I primi tre confinano con la strada comunale ### ed il quarto confina con una strada vicinale che si imbocca da ###”. 
Gli esiti della C.t.u. sono i seguenti: “Il corpo costituito dalle particelle 219 e 419 del foglio 7 non presenta irregolarità nella conduzione e/o nella gestione di tecniche agronomiche.”, “Alla luce di quanto sopra evidenziato e quanto riscontrato durante i sopralluoghi il CTU ritiene che sulle particelle n. 219 e 419 del foglio 7 non siano avvenute modifiche rispetto allo stato preesistente e la coltura si è accresciuta normalmente attraversando con regolarità le fasi vegetative.” (…) “il corpo 2 costituito dalle particelle 207, 543, 261, 365 e 366 del foglio 7 si presenta incolto; il noccioleto non è coltivato da circa 2 anni; non sono state effettuate operazioni di raccolta, di potatura ordinaria, di lavorazioni agronomiche al suolo e non è stata effettuata la manutenzione della strada che conduce alle particelle 365 e 366; la mancata eliminazione di branche e rami secchi ha comportato la loro rottura e di conseguenza tali branche giacciono al suolo con il rischio di diventare meta ambita di insetti lignifughi ed ambiente idoneo allo sviluppo di funghi e marciumi; la mancata esecuzione di trattamenti fitosanitari nelle ultime annate agrarie, di mancata conduzione, ha contribuito al proliferare di attacchi patogeni ad opera di batteriosi e crittogame; le ceppaie sono infestate da polloni che sarebbero dovuti essere eliminati con la potatura ordinaria o di produzione; il fondo si presenta coperto da erbe infestanti di varia natura ed in alcune aree, a causa della mancata esecuzione di lavori agronomici al suolo con attrezzi meccanici, si è verificata la nascita di specie arboree (di natura infestante), derivanti dal germogliamento di semi trasportati da roditori che ne hanno attraversato il fondo nel periodo di mancata gestione agronomica, avendo potuto godere di prolungati periodi indisturbati; la mancata conduzione del fondo ha comportato la mancata raccolta dei frutti che sono andati persi; in alcuni tratti sono state deformate le andane esistenti;” (…) “ relativamente al corpo n. 3 composto dalle particelle n. 152, 153 e 291 del foglio 16 le modifiche riscontrate dal ### rispetto allo stato preesistente, sono situate sulla particella 152 nel tratto a confine con la particella 644 e 642 dove è stata effettuata una rampa di collegamento tra i due fondi (foto 81 e 82 dell'allegato fotografico) che prima della conduzione in affitto non c'era; le particelle 291 e 152 del foglio 16 coltivate a noccioleto non presentano irregolarità nella conduzione e/o nella gestione di tecniche agronomiche; il bosco ceduo castanile si presenta nelle normali condizioni che assume la classica vegetazione boschiva;” (…) “Il corpo n. 4 composto dalle particelle n. 34, 35 e 349 del foglio 7 presenta un consistente numero di branche marcescenti e secche da eliminare con la potatura ordinaria; le ceppaie presentano un elevato numero di polloni e succhioni, di diversa età da sfoltire con potatura ordinaria e di produzione. Il noccioleto non è incolto, all'atto del sopralluogo erano in corso lavorazioni di trinciatura, ma necessita di un intervento migliorativo orientato al ringiovanimento delle parti fruttifere.” (v. ### di C.t.u. depositata nel fascicolo telematico in data ###). 
A tali conclusioni questo Collegio ritiene di potersi uniformare, essendo le stesse supportate dai necessari rilievi di competenza specifica, da un percorso argomentativo lineare ed avendo il C.t.u. replicato in modo esauriente alle osservazioni critiche mosse dai consulenti di parte. 
E' necessario ora ricollegare i dati acquisti ai singoli contratti intercorsi tra le parti ed oggetto di causa. 
Il contratto del 27.10.2016 ha ad oggetto il fitto del terreno riportato in ### al foglio 16 particella 291, essa rientra nel corpo n. 3, rispetto al quale non sono state rilevate irregolarità nella coltivazione, gestione e manutenzione da parte dell'affittuaria. 
Il contratto del 03.11.2016 ha ad oggetto il fitto agrario dei terreni riportati nel NCT al fl di mappa 7 particelle 207,219,419, di queste le particelle 219 e 419 fanno parte del corpo 1, rispetto al quale il C.t.u. non ha rilevato irregolarità, mentre la particella 207 fa parte del ### n. 2, che si presenta “incolto.”. Va precisato che la particella 207 rappresenta di gran lunga la superficie più estesa dei fondi in fitto, in quanto la superficie catastale e occupata da ### è pari ###9.814. 
Il contratto del 24.10.2016 ha ad oggetto il fitto agrario dei terreni riportati nel NCT al foglio 16 particelle n 152 e 153, facenti parte del corpo n. 3, rispetto al quale il C.t.u. non ha rilevato, irregolarità, evidenziando però che sulla particella 152 fosse stata effettuata una modifica con creazione di una rampa di collegamento. 
Il contratto dell'1.11.2016 ha ad oggetto il fitto dei terreni riportati nel NCT al foglio 7 particelle 34,35,261,349,365,366,543, di queste le particelle 34, 35 e 349 fanno parte del corpo n. 4, ove il C.t.u. non ha riscontrato irregolarità, ma comunque la necessità di interventi di miglioramento, mentre le particelle 261, 365, 366, 543 fanno parte del corpo n. 2, valutato come “incolto”, come già sopra esposto. 
Ciò posto, la resistente ### ha contestato in toto l'esistenza di un proprio inadempimento, eccependo l'impedimento alla coltivazione a causa di una serie di episodi in cui le proprietarie dei fondi ostacolavano la coltivazione e, quindi la produzione della propria impresa agricola, allo scopo qualificarla come inadempiente. 
In punto di diritto, ed in forza dei criteri di riparto degli oneri probatori in materia contrattuale ed in base all'articolo 1218 c.c., è noto che il debitore debba fornire la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, di avere adempiuto correttamente la propria obbligazione oppure dimostrare che l'inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, tenendo conto altresì che “In tema di inadempimento delle obbligazioni del contratto, a norma degli artt. 1218 e 1256 cod. civ., la colpa del contraente inadempiente si presume, e, pertanto, al fine di vincere la presunzione di colpa, quest'ultimo deve fornire gli elementi di prova e di giudizio idonei a dimostrare, oltre che il dato obiettivo della sopravvenuta impossibilità della prestazione, l'assenza di colpa, ossia di avere fatto tutto il possibile per adempiere l'obbligazione.” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12477 del 26/08/2002). 
Sul punto, va allora considerato quanto segue. 
Anzitutto, costituisce circostanza pacifica e documentata che la delimitazione di una parte dei fondi con nastro bianco e rosso rispetto agli altri terreni concessi in affitto fosse avvenuta di comune accordo tra le parti, in occasione del rilascio bonario da parte della ### delle plle 1167 e 1349, in esecuzione del verbale di tentata conciliazione del 02.07.2021 (v.  doc. alleg. 21, prod. parte ricorrente) e come da verbale di rilascio del 10.07.2021, sottoscritto dalle parti e dai rispettivi tecnici (v. doc. alleg. 22, prod. parte ricorrente). 
In ordine alla doglianza relativa alla chiusura dell'accesso ai fondi a mezzo di cancello con catena, è da notarsi come trattasi di circostanza contestata dalla parte ricorrente e rispetto alla quale la prova orale non è stata ammessa, né la difesa resistente ha insistito per il suo espletamento in sede di precisazione delle conclusioni, così dovendosi intendere essa definitivamente rinunciata (v. in tema Cass. civile sez. II, 10/11/2021, n.###), né può dirsi che completa e chiara dimostrazione di quanto lamentato emerga dalla documentazione allegata. ### non appare, quindi, supportato da prove del cui onere era gravato il soggetto, dovendosi, per di più ed in via assorbente, notare come sia stato acquisito dalla relazione tecnica d'ufficio il contrario dato della possibilità di accesso ai fondi, costituenti il “corpo n. 2”, per altra via. Difatti, dalle risultanze della espletata C.t.u. è emerso che “Relativamente all'accesso al corpo n. 2, costituito dalle particelle n. 207, 543, 261, 365 e 366 del foglio 7, del quale il CTU ha riscontrato la mancata coltivazione allo stato attuale, considerato che l'accesso alla particella 543 avviene varcando il cancello posto a confine con la via comunale, percorrendo parte della particella 1327 urbanizzata, fino ad immettersi nella particella 543 e considerato che sulla particella 543 il salto di quota si azzera prima della particella 367 (di altra proprietà) diventando un unico livello per l'intera superficie della particella 543, il CTU ritiene che l'accesso alla rimanente parte delle particelle che costituiscono il corpo 2 potrebbe avvenire percorrendo la stessa particella 543, nel tratto in cui si azzera il salto di quota, attraversando poi trasversalmente le andane presenti sul fondo, previo accordo tra le parti per il successivo ripristino.” (v. pag. 31 ### del C.t.u. cit.). 
Quanto alla necessità di effettuare opere di miglioramento dei terreni, si evince dalla lettura dei contratti di fitto come, ai sensi dell'articolo 16 L. 203/82, l'affittuario fosse autorizzato espressamente dai proprietari ad eseguire qualsiasi lavoro/opera e fosse data facoltà di apportare qualsiasi miglioramento sui terreni e sui fabbricati, opere di ristrutturazione e quant'altro necessario anche per ottenere fondi e finanziamenti, ovvero piccoli miglioramenti. 
Infine, i lamentati fenomeni di ruscellamento delle acque sono stati solo parzialmente riscontrati dal C.t.u. sui luoghi, avendo questi rilevato nel corpo n. 2 “un percorso di lisciviazione di acque che ha origine da un tubo in pvc interrato e che immette sul noccioleto”, rispetto al quale tuttavia successivamente precisava “il CTU non ha verificato la sua funzionalità e la provenienza in quanto non ha ritenuto che abbia comportato danni al fondo. Infatti, il CTU si è limitato solo a descriverne la presenza in seguito al riscontro di un percorso di lisciviazione.”. 
Le ulteriori doglianze spiegate (invio di comunicazioni e richieste a mezzo ### richieste di informazioni, esercizio del potere di vigilanza) non si appalesano di particolare e significativo rilievo, mentre le questioni relative all'impedimento all'esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto dei fondi non costituiscono oggetto del presente giudizio. 
Discende allora che debba escludersi che siano emerse risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili. 
In conclusione, va allora rilevato che, con riguardo ai contratti del 3/11/2016 e del 1/11/2016, la parte creditrice ha dimostrato la fonte della propria pretesa e deve altresì ritenersi accertato l'inadempimento della parte affittuaria rispetto all'obbligo contrattuale di normale e razionale coltivazione del fondo e di conservazione e manutenzione, non giustificato da un corrispondente inadempimento di parte locatrice.  ### in parola è da ritenersi certamente connotato da gravità, con riferimento ai contratti sopra richiamati, poiché tale da ledere in modo rilevante la capacità produttiva del fondo o trasformare la destinazione economica dello stesso (v. in tema anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6669 del 19/03/2009), tenuto altresì conto dell'estensione delle particelle interessate e dell'entità dei danni procurati, come stimati dal C.t.u. e di cui meglio appresso si dirà. 
La domanda di risoluzione del contratto del 03.11.2016 va allora accolta, perché la maggior superficie affittata (p.lla 207) fa parte del corpo n. 2, che si presenta nello stato “incolto”; parimenti circa il contratto dell'1.11.2016, la maggior superficie affittata di mq 13401 fa parte del corpo n. 2 “incolto” (P.lle 543, 261, 365 e 366) e la restante minor superficie di mq 2220 (p.lle 349, 34 e 35) fa parte del corpo n. 4, che richiede comunque interventi migliorativi e di manutenzione. 
La resistente ### va, pertanto, condannata al rilascio, in favore delle rispettive parti proprietarie, dei fondi oggetto di tali contratti, ovvero al rilascio, in favore di ### dei terreni siti in ### riportati nel NCT al fl di mappa 7 particelle 207,219,419 (di cui al contratto del 3.11.2016) ed al rilascio in favore di ### dei terreni riportati nel NCT al foglio 7 particelle 34,35,261,349,365,366,543 (di cui al contratto del 1.11.2016), il tutto al termine dell'annata agraria in corso, ex art. 47 L. 203/82. 
Inoltre, ancora in accoglimento della specifica domanda di cui al ricorso ed in applicazione dei medesimi criteri probatori già citati (v. per tutti Cass. SS.UU. n. 13533/01), la resistente ### va condannata al risarcimento, in favore delle parti ricorrentiproprietarie, dei danni causati dal grave inadempimento, potendo farsi riferimento per la quantificazione ancora all'espletata C.t.u., in cui l'ausiliario d'ufficio stimava in €7.762,00 l'importo delle opere necessarie per ripristinare lo status quo ante. 
Le domande di risoluzione dei contratti del 27/10/2016 e del 24/10/2016 vanno, di contro, rigettate, non essendo emersi inadempimenti connotati da gravità sufficiente da giustificare la risoluzione, né tale potendo essere la sola realizzazione di una rampa di collegamento, con riguardo alla p.lla 152. 
Quanto alle spese di lite del presente giudizio, stima il Collegio che ricorrano i presupposti per una integrale compensazione, essendo risultate le parti reciprocamente soccombenti. 
Le spese di C.t.u., già liquidate in favore dell'ausiliario con separato decreto, si pongono, nei rapporti interni tra le parti, a carico di tutte in pari misura, in virtù dei principi di causalità e soccombenza e trattandosi comunque di spese sostenute nell'interesse generale di giustizia e, dunque, nell'interesse comune delle parti (v. Cass. civile sez. III, 17/01/2013, n.1023).  P.Q.M.  Il Tribunale di ### - ### specializzata agraria - definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: A. In parziale accoglimento della domanda proposta, dichiara la risoluzione per grave inadempimento della parte affittuaria, del ### del 03/11/2016, con cui ### ha concesso in affitto agrario a ### i terreni siti in ### contrada ### riportati nel NCT al foglio di mappa 7 p.lle 207,219,419 e del ### del 1/11/2016 con cui ### concedeva in affitto agrario a ### i terreni riportati nel NCT al foglio 7 particelle 34,35,261,349,365,366,543; B. per l'effetto, condanna la resistente ### al rilascio, in favore delle rispettive proprietarie, dei fondi oggetto di tali contratti e quindi al rilascio, in favore di ### dei terreni siti in ### riportati nel NCT al fl di mappa 7 particelle 207,219,419 (di cui al contratto del 3.11.2016) ed al rilascio, in favore di ### dei terreni riportati nel NCT al foglio 7 particelle 34,35,261,349,365,366,543 (di cui al contratto del 1.11.2016), al termine dell'annata agraria e quindi a decorrere dall'11.11.2024. 
C. Condanna, altresì, la resistente ### al pagamento, in favore delle ricorrenti, della somma di €7.762,00, a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali dalla data di deposito della C.t.u. (16/11/2023) all'integrale soddisfo. 
D. Rigetta, per la restante parte, le domande proposte dalle parti ricorrenti. 
E. Dichiara integralmente compensate le spese del presente giudizio tra le parti. 
F. Pone definitivamente, nei rapporti interni, a carico delle parti in pari misura le spese della ### tecnica espletata nel corso del giudizio, così come liquidate con ### del 26/02/2024. 
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 28 maggio 2024.  ### dott. ### estensore dott. ### 

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE in persona del Giudice Unico, dr.ssa ### ha pronunciato la seguente SENTENZA ex art. 429 c.p.c.  nella causa civile iscritta al n.12085/2022 promossa da: #### e ### elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che li rappresenta e difende per delega in atti - ### - - contro - ### elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende per delega in atti - RESISTENTE - OGGETTO: locazione - risoluzione per inadempimento ### Per parte ricorrente “### ogni avversa domanda, deduzione e produzione accertato che alcun inadempimento è addebitabile ai locatori respingere le domande ex adverso formulate e confermare la convalida dello sfratto e l'ordinanza di rilascio del 24.06.2022 In subordine ritenuta l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 9 del contratto di locazione dichiarare risolto ai sensi dell'art. 1456 c.c. il contratto di locazione commerciale in oggetto In ulteriore subordine ritenuta la gravità dell'inadempimento, dichiarare risolto il contratto per grave inadempienza della conduttrice ex art. 1455 Con riconoscimento della temerarietà della lite in capo alla signora ### con vittoria di onorario e spese, sia per la fase cautelare sia per la fase di merito e di mediazione”. 
Per parte resistente “### all'###mo Tribunale, considerato il grave inadempimento contrattuale dei locatori, considerate le pattuizioni intervenute tra le parti, accertato e dichiarato dunque che il ritardo nel pagamento lamentato deve considerarsi di scarsa importanza in considerazione dell'economia del contratto, respingere le domande avversarie e per l'effetto ordinare ai sigg. #### e ### di rispettare il contratto in essere permettendo lo svolgimento dell'attività come garantita in fase precontrattuale; con vittoria di spese ed onorari del giudizio” ### E ### Con atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, i signori #### e ### chiedevano al Tribunale di Torino di convalidare lo sfratto intimato alla sig.ra ### Esponevano come con contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato in data ###, avessero concesso in locazione alla sig.ra ### l'immobile adibito ad uso commerciale sito in ### via ### n. 65, per un canone annuo di € 3.000,00 da corrispondersi in rate mensili pari a € 250,00 per la durata di sei anni rinnovabili, a partire dal 1.05.2021. 
Lamentavano come la conduttrice non avesse versato i canoni per i mesi da settembre a dicembre 2021, nonché per i mesi da gennaio ad aprile 2022, per un importo pari a € 2.000.00, né pagato le spese condominiali e di riscaldamento per € 718,55. 
Chiedevano, dunque, che venisse convalidato lo sfratto per morosità, con ordine di rilascio dell'immobile. 
Con comparsa dell'11.06.2022 si costituiva la convenuta, opponendosi allo sfratto; rappresentava come, in accordo con la proprietà, avesse omesso il pagamento dei canoni di locazione da settembre 2021, stante l'impossibilità di tenere aperto il bar in orario serale, essendo ciò vietato dal regolamento di condominio. 
Chiedeva, dunque, in considerazione dell'inadempimento dei locatori, di respingere le domande avversarie. 
Con ordinanza del 24.06.2022 il giudice ordinava alla conduttrice, ex art. 665 c.p.c., di rilasciare l'immobile entro la data del 1.09.2022 e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione. 
All'udienza del 23.01.2023 parte locatrice dava atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile da parte della conduttrice. 
Non ritenendosi necessario lo svolgimento di attività istruttoria, all'udienza odierna le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe riportate.  ******** 
La domanda dei ricorrenti è fondata e merita accoglimento. 
I signori ### hanno provato documentalmente il fondamento del loro diritto mediante la produzione del contratto di locazione registrato (doc. 6), da cui si evince l'obbligo della conduttrice di corrispondere un canone annuo di € 3.000,00 mediante rate mensili di € 250,00 ciascuna, ed hanno allegato l'inadempimento della controparte. 
La convenuta non ha contestato la morosità allegata, lamentando tuttavia come i locatori si fossero resi inadempienti alle obbligazioni assunte, non essendosi adoperati per garantirle l'apertura del bar anche in orario serale, né avendo comunque acconsentito al subentro di un terzo nell'attività. 
Nel riferire poi di aver dovuto cessare l'attività nel mese di dicembre 2021 e di aver sospeso il pagamento dei canoni con il consenso dei locatori, ha concluso per il rigetto della domanda. 
Le argomentazioni della convenuta non sono fondate. 
La sig.ra ### non ha infatti provato, come sarebbe stato suo onere fare, che la possibilità di mantenere aperto il locale anche in orario notturno fosse una condizione del contratto di locazione, non risultando tale pattuizione né dalla proposta di locazione inviata mediante la ### s.r.l. (doc. 5), né dal contratto stesso (doc. 6) e neppure dal contratto di affitto di ramo d'azienda (doc. 7). 
I capitoli di prova orale formulati sul punto nella comparsa di costituzione non avrebbero potuto essere ammessi, in quanto del tutto generici nell'individuazione delle circostanze di tempo né, in ogni caso, idonei a provare l'assunzione di alcun impegno dei locatori nel garantire alla conduttrice lo svolgimento dell'attività anche in orario serale. 
Benchè, dunque, gli stessi ricorrenti non abbiano contestato quanto riferito dalla controparte in ordine alla chiusura alle 21,00 della galleria in cui è situato il locale, ciò non costituisce prova di un inadempimento alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto di locazione. 
E' infatti pacifico che quanto meno sino alle 21,00 nulla impedisse alla sig.ra ### l'apertura del bar e che, pertanto, la conduttrice abbia potuto, almeno in parte, godere dell'immobile locato. 
Non è dunque giustificato il mancato ed integrale pagamento dei canoni di locazione, né vi è prova dell'asserito consenso sul punto da parte dei locatori. 
Come affermato dalla Suprema Corte, “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte” (Cass. civ. Sez. III Ord., 29/01/2021, n. 2154; Cass. n. 20322/2019). 
Nella fattispecie, sarebbe stato onere della parte conduttrice provare quanto la limitazione all'utilizzo dell'immobile in orario serale abbia inciso sulla complessiva fruibilità del bene e, dunque sull'equilibrio sinallagmatico, tanto più ove si consideri che l'impossibilità per la convenuta di aprire il bar prima delle 17,00 non era in alcun modo riconducibile alla parte locatrice o alle caratteristiche dell'immobile, ma derivava unicamente da ragioni personali alla conduttrice stessa (ovvero lo svolgimento di altra attività lavorativa). 
La circostanza, poi, che il sig. ### abbia affittato il ramo d'azienda alla convenuta, e non potesse dunque non essere a conoscenza delle limitazioni orarie allo svolgimento dell'attività, non aggrava la posizione dei locatori, dovendo anche la stessa parte affittuaria assumere tutte le informazioni necessarie in proposito. 
In conclusione, deve ritenersi che l'inadempimento della convenuta sia di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dei creditori, tenuto anche conto della integrale omissione nel pagamento dei canoni e della conseguente elevata morosità maturata. 
Inoltre, come stabilito dalla Suprema Corte, “in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Cass. 1428/2017). 
Va dunque accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice. 
Nulla deve più disporsi in ordine al rilascio dell'immobile, avendo i ricorrenti dato atto che la convenuta ha riconsegnato l'immobile in data ### (cfr. verbale udienza del 23.01.2023 nonché note difensive del 10.06.2023). 
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come segue, ridotta la nota spese prodotta dai ricorrenti, in considerazione dell'attività concretamente svolta, secondo i parametri previsti dal D.M. n. 147/2022 per le cause di valore ricompreso tra € 1.100,01 ed € 5.200,00, tenuto conto del valore dichiarato in sede di iscrizione a ruolo: fase di studio della convalida: € 530,00 fase introduttiva: € 494,00 fase di trattazione a seguito di mutamento rito: € 425,00 fase decisionale: € 425,00 mediazione: € 284,00 Ritiene infine questo giudice che non ricorrano i presupposti per la condanna della convenuta ex art. 96 c.p.c.  P.Q.M.  Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando, respinta o assorbita ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti in data ###, relativo all'immobile sito in ### via ### n. 65, per inadempimento della conduttrice; conferma l'ordine di rilascio dell'immobile già emesso con l'ordinanza del 24.6.2022; condanna la sig.ra ### a rimborsare agli attori le spese di lite, che liquida in € 2.158,00 per compenso ed € 356,86 per anticipazioni, oltre 15% rimborso spese generali, CPA ed IVA come per legge. 
Così deciso in ### in data ### 
IL GIUDICE
 Dr.ssa ### 

N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8450/2023 dell'udienza del 13/06/2024 Il giorno 13 giugno 2024, alle ore 09:44, nella II Sezione Civile del Tribunale Ordinario di Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. ### è chiamata la causa TRA ### RICORRENTE E #### RESISTENTI Sono presenti: per parte ricorrente, ### l'Avv. ### il quale si riporta alla memoria integrativa ed alla documentazione depositata in atti chiedendo l'accoglimento delle domande formulate. Eccepisce l'inammissibilità delle memorie e della documentazione depositate da controparte il ### in quanto irrituali e tardive. Chiede darsi lettura del dispositivo di sentenza; per il resistente, ### l'Avv. ### per delega dell'Avv. ### la quale si riporta agli atti difensivi depositati e alle conclusioni ivi rassegnate. 
Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c., invita le parti alla discussione orale della causa e a precisare le conclusioni. 
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate. 
Il Giudice, preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, alle ore 17:51, in assenza dei procuratori delle parti, nel frattempo allontanatisi, decide la controversia ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue. 
N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. ### ha pronunziato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 8450/2023 R.G.A.C. (già 6832/2023 r.g.a.c.), pendente TRA ### (c.f.: ###), elettivamente domiciliat ###, presso lo studio dell'Avv. ### (c.f.: ###), dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce all'atto di citazione di intimazione di sfratto per morosità depositato telematicamente RICORRENTE E ### (c.f.: ###), elettivamente domiciliato in ### di ### alla via D. ### n. 31, presso lo studio dell'Avv. ### (c.f.: ###), dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente nella fase sommaria RESISTENTE E ### (c.f.: ###) RESISTENTE CONTUMACE Oggetto: “### del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.” Conclusioni: ### da verbale dell'odierna udienza, nella parte che precede, cui è incorporata la presente sentenza.  RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nonché in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo. 
Con atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato nei confronti della intimata ### l'intimante, ### premesso di aver concesso in locazione ad uso abitativo, in data ###, alla intimata ### nonché N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. all'ulteriore conduttore ### un proprio immobile sito in ### alla Via C. 
Battisti n. 32 (già 46), identificato al catasto al ### 7, particella n. 1060, sub 12, al canone di locazione pattuito in euro 330,00 mensili, deduceva, da un lato, che il conduttore ### avrebbe comunicato con PEC del 02/02/2023 di aver rilasciato l'immobile condotto in locazione e, dall'altro lato, che i conduttori si sarebbe resi morosi nel pagamento dei canoni di locazione a decorrere dalla mensilità di aprile 2023 alla data della intimazione (giugno 2023), nonché per oneri condominiali per tredici ratei di euro 33,00 ciascuno da giugno 2022 alla data della intimazione (giugno 2023), concludendo, dunque, chiedendo al Tribunale adito di pronunciare la convalida dell'intimato sfratto per morosità e l'emissione del decreto ingiuntivo contestuale ex art. 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti. 
Alla prima udienza del 26 luglio 2023 il precedente istruttore assegnatario del procedimento disponeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti del ### — ulteriore conduttore pretermesso del contratto di locazione per cui è causa — per l'udienza del 26/09/2023 (poi differita d'ufficio alla prima utile del 28/09/2023 innanzi allo scrivente, nelle more divenuto assegnatario del procedimento in epigrafe indicato). 
All'udienza del 28/09/2023, comprovata in atti l'integrazione del contraddittorio operato anche nei confronti dell'ulteriore intimato ### quest'ultimo si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente in data ###, nella quale lo stesso, da un lato, eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, dall'altro lato, eccepiva il proprio difetto di titolarità dal lato passivo del rapporto controverso, avendo egli esercitato il “recesso parziale” dal contratto di locazione dedotto in lite, con lettera raccomandata del 02/02/2023, cosicchè delle obbligazioni dallo stesso scaturenti dovrebbe rispondere la sola intimata ### Ciò premesso, la detta parte concludeva chiedendo all'adito Tribunale di: “1. accertare e dichiarare che, relativamente all'appartamento per cui è causa, nel mese di febbraio 2021 tra il sig. ### e la sig.ra ### è intervenuto un accordo in forza del quale, essendo cessata la loro convivenza, il ### avrebbe lasciato l'appartamento per cui è causa mentre la sig.ra ### avrebbe continuato ad abitare il suddetto appartamento, facendosi carico in via esclusiva di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione; 2. per tale effetto, accertare e dichiarare che, relativamente al sig. ### il rapporto locatizio si è definitivamente sciolto a partire dal febbraio 2021, quando è cessata la convivenza tra il ### e la ### 3. in virtù di quanto sopra, dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo al sig. ### 4. in via subordinata e salvo gravame, preso atto anche di quanto dichiarato dalla difesa della parte intimante, dichiarare il recesso del sig. ### dal rapporto locatizio come da lettera racc. a/r datata 02.02.2023; 5. per quest'ultimo effetto, ritenere e dichiarare l'eventuale obbligo del sig.  ### al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali, in solido con la sig.ra ### solamente sino alla data del formalizzato recesso; 6. con ristoro delle spese e competenze di lite, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario. 
N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. Stante la sostanziale opposizione manifestata dalla predetta parte, con ordinanza resa in data ### si disponeva il mutamento del rito, da sommario di convalida a speciale locazione, ai sensi degli artt. 667, 426 e 447-bis c.p.c. e, in accoglimento della istanza formulata da parte intimante, si pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.  dell'immobile locato, in favore della conduttrice. 
All'esito del mutamento del rito, entrambe le parti costituite depositavano memorie integrative, nelle quale ribadivano le difese già spiegate nella fase sommaria e, in particolare, parte ricorrente insisteva nell'accoglimento delle seguenti conclusioni: “A) accerti e pronunci la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data ### e registrato in #### in data ### codice ###; B) convalidi l'intimato sfratto emettendo decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico degli intimati ed in via solidale tra loro per il pagamento in favore della sig.ra ### dei canoni di locazione e condominiali scaduti e da scadere fino alla data di esecuzione dello sfratto oltre interessi legali dalle singole scadenze dei canoni (maturati e maturandi) fino al soddisfo; C) condanni gli intimati in via solidale tra loro al pagamento delle spese, diritti ed onorario sia del presente giudizio che del procedimento di mediazione. Si deposita unitamente alla presente memoria il verbale negativo di mediazione e relativi allegati.”; mentre parte resistente si riportava alle conclusioni già rassegnate nella fase sommaria. 
Continuava a rimanere contumace, invece, la ulteriore resistente ### Per effetto della spiegata opposizione, dunque, la instaurata procedura per convalida di sfratto è transitata dalla sua fase sommaria a quella ordinaria a cognizione piena, nel cui ambito l'oggetto del giudizio è divenuto l'accertamento dell'eventuale sussistenza di tutti i presupposti necessari e funzionali alla delibazione della domanda, avanzata da parte ricorrente in via principale, di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione dedotto in giudizio. 
Sul piano sostanzialistico si rende, pertanto, opportuno sinteticamente premettere che l'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento proposta dal ricorrente — con l'intimato sfratto per morosità, prima, e a seguito del mutamento del rito, poi — è un'azione di tipo costitutivo — secondo il paradigma normativo di cui all'art. 1453 c.c. — , con la quale si mira ad ottenere, al ricorrere di un inadempimento imputabile alla controparte, lo scioglimento del vincolo contrattuale. Il successivo art. 1455 c.c. specifica, poi, che l'inadempimento idoneo a determinare una siffatta risoluzione è solo quello di non scarsa importanza, ovvero, con valutazione riservata al giudice del merito, quello che comporti una significativa alterazione del vincolo sinallagmatico sotteso al regolamento negoziale concordato tra le parti. Inoltre, nella particolare materia locatizia, l'art. 5, L. 392/1978, nel sostituirsi agli apprezzamenti giurisdizionali di merito innanzi indicati circa la valutazione della serietà e dell'importanza dell'inadempimento, predetermina legalmente la gravità dell'inadempimento del conduttore, ritenendo tale quello relativo al mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. dalla scadenza prevista, ovvero al mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone locativo concordato. 
Per quanto attiene, poi, alle regole processuali relative alla ripartizione dell'onere della prova in tema di risoluzione e risarcimento danni per inadempimento contrattuale, le ### della Suprema Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. 13533/2001) hanno posto l'ormai incontrastato principio di diritto — recepito da innumerevoli successive pronunce, tra cui, ex multis Cass. 11173/2012; 7530/2012; 3373/2010, e pienamente condiviso anche da questo Tribunale — secondo il quale, nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto in giudizio, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte. Spetterà, infatti, alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore. 
In via pregiudiziale di rito, va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, avendo ad oggetto la presente controversia un'azione in materia di locazione. Vi è infatti prova in atti dell'attivazione del procedimento de quo, conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione alla procedura di entrambe le parti resistenti invitate (cfr. verbale negativo di mediazione depositato da parte ricorrente in allegato alla propria memoria integrativa in data ###). 
Nel merito, la domanda proposta da parte ricorrente si è rivelata fondata e merita accoglimento per quanto in appresso osservato. 
E' risultato documentalmente provato in atti (e, del resto, in alcun modo contestato tra le parti) la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo, avente ad oggetto l'immobile sito in ### alla Via C. Battisti n. 46 (meglio descritto in atti e nel contratto depositato), tra ### — in qualità di locatrice — e i resistenti ### e ### — entrambi in qualità di conduttori — . 
Ora, sul punto, va ribadito quanto già osservato in corso di causa, ovvero che, essendo venuto in considerazione, nella specie, un contratto con parti plurisoggettive (e, in particolare, con pluralità di conduttori), la domanda diretta ad ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto non poteva che essere indirizzata nei confronti di tutte tali parti contrattuali, vertendosi in una tipica ipotesi di litisconsorzio necessario (cfr., ex multis, Cass. 3866/1983; 5688/1984; Cass. 2925/1986; Cass. 11049/1993; Cass. 1021/2006; 9042/2016). 
Appare, pertanto, manifestamente infondata l'eccezione di difetto di titolarità dal lato passivo del rapporto controverso formulata dal resistente ### avendo egli asseritamente manifestato “recesso parziale” dal detto contratto di locazione. 
N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. Ed invero, in primo luogo, occorre evidenziare come la suddetta pacifica ipotesi di litisconsorzio necessario affondi le proprie radici sulla situazione sostanziale che costituisce il necessario sostrato della posizione processuale delle parti. 
Così, la su richiamata giurisprudenza di legittimità della Suprema Corte ha più volte chiarito che la domanda diretta ad ottenere la risoluzione per inadempimento di un contratto con pluralità di parti deve essere proposta nei confronti di tutti i contraenti, non potendo un contratto unico essere risolto nei confronti soltanto di uno dei soggetti che vi hanno partecipato e rimanere in vita per l'altro o gli altri stipulanti (cfr. in questi termini Cass. 9042/2016; Cass. 27302/2005; Cass. 11049/1993). 
Vieppiù che, nella specie, si è in presenza di un contratto di locazione avente ad oggetto un singolo immobile insuscettibile di godimento separato da parte dei plurimi conduttori, che, cumulativamente e per l'intero suo oggetto, l'hanno stipulato; ne consegue che il “recesso parziale” dedotto dal resistente ### è da considerarsi giuridicamente tamquam non esset. 
In secondo luogo, alle medesime conclusioni deve pervenirsi anche facendo riferimento al regolamento negoziale pattuito tra le parti nello stipulato contratto di locazione in tema di recesso unilaterale da parte del conduttore. 
Sul punto, dalla lettura di tale contratto di locazione (in atti) si evince chiaramente che il recesso unilaterale dal contratto era consentito alla “parte conduttrice” (quindi, evidentemente intesa nella sua “interezza”, a prescindere dal fatto che si trattava di parte plurisoggettiva) al ricorrere di gravi motivi: appare evidente, dunque, che la norma contrattuale si riferiva all'ipotesi di recesso in toto e completo dell'intero contratto di locazione (come già detto insuscettibile di godimento parziale da parte dei plurimi conduttori), subordinandone, per di più, la legittimità alla ricorrenza di un “grave motivo” da comunicarsi con sei mesi di preavviso (condizioni di cui il resistente costituito non ha mai dimostrato in atti l'effettiva verificazione). 
Appare, inoltre, del tutto inconferente il richiamo operato dal resistente ### alla del tutto differente disciplina dettata in materia di assegnazione della casa familiare in caso di separazione tra i coniugi. 
Sul punto, infatti, giova rammentare che l'ipotesi trova la propria disciplina normativa nell'art. 6, comma 2, L. 392/1978, a mente del quale “in caso di separazione personale […] nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo”. 
Pur essendo pacifica oramai l'applicabilità dell'anzidetta norma anche al caso della cessazione della convivenza more uxorio, in giurisprudenza è stato chiarito che trattasi di tipica ipotesi di successione e cessione ex lege, e alle stesse condizioni, nel rapporto di godimento dell'alloggio adibito a residenza della famiglia e che è evidentemente subordinato all'emissione di un espresso provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice, a sua volta possibile solo in presenza di figli minori. 
N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. Peraltro, la suddetta ipotesi normativa di successione ex lege nel contratto si realizza anche nel caso in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, determinando, in tal caso, il provvedimento espresso di affidamento della casa familiare l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originario conduttore e la cessione di legge del contratto in capo al coniuge affidatario (cfr. Cass. 28615/2019). 
E' del tutto evidente, dunque, che: ### trattasi di ipotesi di cessione del contratto ex lege per successione ex latere conductoris, e non già — come erroneamente preteso dal predetto resistente — di “recesso parziale” del contratto da parte di uno soltanto degli originari conduttori; ### trattasi di ipotesi normativamente prevista e tassativa (comportando la modificazione unilaterale dei soggetti contrattuali), unicamente possibile nei soli casi espressamente previsti dalla legge (id est di emissione di apposito provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare in presenza di figli minori, a prescindere dall'ipotesi in cui tra i genitori si sia instaurato un mero rapporto di convivenza more uxorio). 
Ebbene, nella specie, non ricorre alcuna delle ipotesi innanzi illustrate (non essendovi alcuna pronuncia giudiziale di assegnazione della casa familiare, né dedotta, né prodotta in atti dalle parti), onde l'inoperatività, nel caso qui venuto in esame, della fattispecie normativa impropriamente richiamata e invocata da parte resistente. 
Del resto, lo stesso resistente nei propri atti difensivi ha richiamato egli stesso copiosa giurisprudenza che ha pacificamente affermato come il rapporto che si viene a creare tra plurimi conduttori è di solidarietà passiva nei confronti del locatore. 
Ciò, lungi dal comportare che si sia in presenza di un rapporto contrattuale divisibile (ed invero, un conto è la solidarietà passiva e la divisibilità della obbligazione di pagamento del canone di locazione tra i plurimi conduttori, altro conto è l'unitarietà del rapporto negoziale nell'ambito del quale una tale obbligazione pecuniaria di pagamento del canone venga ad inserirsi, quale corrispettivo per la locazione di un immobile insuscettibile di godimento frazionato e insuscettibile di scioglimento parcellizzato per quante sono le persone fisiche che compongono la parte plurisoggettiva complessa del “conduttore”), di contro comporta unicamente che, ai sensi degli artt. 1298 e 1299 c.c., nei rapporti interni l'obbligazione in solido (di pagamento del canone) si divide tra i diversi debitori e che il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può ripetere dai condebitori in solido la parte di ciascuno di essi. 
In conclusione — e per tutte le ragioni innanzi illustrate — l'unitario rapporto contrattuale di locazione per cui è causa, stipulato da entrambi i resistenti ### e ### in qualità di conduttori, non può che considerarsi riferibile ad entrambi loro, dovendosi ritenere inefficace il “recesso parziale” dedotto dal ### in relazione a tale unitario rapporto contrattuale, per il pagamento del cui corrispettivo entrambi i detti conduttori sono da considerarsi obbligati in solido (salvo il diritto di regresso interno tra condebitori previsto dall'art. 1299 c.c.). 
N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. Risolta tale questione in diritto, in fatto è assolutamente rimasto incontestato il mancato pagamento del canone di locazione pattuito in contratto per la somma di euro 330,00 mensili, quantomeno a decorrere dal mese di aprile 2023. 
Ed invero, provato in atti il titolo negoziale di una tale obbligazione, sarebbe spettato ai resistenti la compiuta deduzione e prova dell'eventuale fatto modificativo, estintivo o impeditivo all'adempimento di una tale obbligazione (cfr. Cass., SS.UU., 13533/2001 cit.); deduzione e prova del tutto mancata nella specie. 
Accertato, quindi, definitivamente — per tutto quanto innanzi precisato — l'inadempimento dei conduttori resistenti nel mancato pagamento del canone di locazione, non resta che accertare se in relazione a tale inadempienza sia possibile esprimere un giudizio in termini di gravità, che consenta, ai sensi dell'art. 1455 c.c., la pronuncia della richiesta risoluzione del dedotto contratto di locazione. 
Sul punto la valutazione non può che essere positiva. 
Ed invero, l'inadempimento dei conduttori si è dimostrato volontario, serio e definitivo e di entità di gran lunga superiore rispetto a quella prevista dall'art. 5, L. 392/1978 nella predeterminazione ex lege della gravità dell'inadempimento nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo. 
Per tutti i motivi che precedono va, pertanto, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione dedotto in lite, intercorso tra la ricorrente ### e i resistenti ### e ### per grave inadempimento imputabile a questi ultimi. 
Per l'effetto, i resistenti vanno condannati al rilascio del detto immobile, libero e vuoto da persone e/o cose, in favore della ricorrente, confermandosi per l'esecuzione del disposto rilascio la data del 30/10/2023 già fissata nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. pronunciata in data ###, per le ragioni già ivi esplicitate. 
Consequenzialmente, e per gli stessi motivi che precedono, va anche accolta la domanda proposta dalla medesima parte ricorrente e tesa alla condanna dei resistenti al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti. 
Tali canoni, tuttavia, andranno quantificati fino alla data della presente decisione e non, come invece richiesto dalla ricorrente, fino all'effettivo rilascio dell'immobile da parte dei resistenti. Ed invero, tale forma di condanna in futuro è consentita solo in caso di pronuncia del decreto ingiuntivo contestuale alla convalida di sfratto per morosità, come disposto dall'art. 664 c.p.c.; tale norma è da intendersi di stretta interpretazione e non suscettibile di interpretazione analogica al di fuori della specifica casistica in essa disciplinata, per la natura eccezionale dello strumento della condanna in futuro nell'ambito del sistema civilistico, sia contrattuale che risarcitorio. 
I detti canoni vanno, dunque, quantificati, avuto riguardo al canone pattuito in contratto di euro 330,00 mensili e alla incontestata decorrenza della morosità da aprile 2023 (per un totale, alla data di pronuncia della presente sentenza, di 15 mensilità), in complessivi euro 4.950,00 (quattromilanovecentocinquanta/00); somma alla quale i resistenti vanno, quindi, condannati al N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. pagamento, in solido, in favore della ricorrente, oltre interessi, al tasso di cui all'art. 1284, comma 1, c.c., dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo. 
Non può trovare, invece, accoglimento l'ulteriore domanda proposta dalla ricorrente e tesa, altresì, alla corresponsione degli oneri condominiali parimenti maturati e scaduti. 
Ed invero, la medesima parte non ha offerto in atti alcuna prova documentale atta a dimostrare la sussistenza, l'entità e l'esatto ammontare di tali oneri condominiali, di fatto unilateralmente enunciati dalla predetta ricorrente unicamente nei propri atti processuali di parte. 
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza, e sono liquidate, come da dispositivo, in virtù del D.M. Giustizia 55/2014 (così come modificato ad opera del D.M. 
Giustizia n. 147/2022, in vigore dal 23/10/2022 e applicabile, ex art. 6, D.M. cit., alle prestazioni professionali esaurite dopo tale data — come è, appunto, stato nel caso di specie — ), in relazione al valore della controversia (rientrante nello scaglione da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00, determinato in virtù del decisum e non già del disputatum — cfr. Cass. 3903/2016; Cass. SS.UU. 19014/2007 — ) e all'attività concretamente esercitata dal difensore della parte ricorrente vittoriosa (estrinsecatasi nelle fasi di studio, introduttiva, istruttoria, decisoria di cui al richiamato D.M., avuto altresì riguardo alla limitata attività processuale svolta e alla non complessità delle questioni, di fatto e di diritto, dirimenti ai fini decisori, rapportata altresì al tenore delle difese svolte). 
Va, inoltre, osservato che, ai sensi dell'art. 8, comma 4-bis, D.Lgs. 28/2010, il Giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5 (vale a dire nei casi in cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda, come nella ipotesi in esame), non ha partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. Ne consegue che solo la sussistenza di un giustificato motivo per la mancata partecipazione al procedimento di mediazione costituisce elemento che esonera dall'applicazione della sanzione prevista dalla legge, dovendo, peraltro, la relativa circostanza essere adeguatamente provata da chi la invoca (cfr. Tribunale Roma, 5/7/2012). 
Nel caso di specie parte resistente non ha allegato alcuna giustificazione alla sua mancata partecipazione al procedimento di mediazione (così come attestato dal relativo verbale negativo in atti), conseguendo a ciò la condanna della medesima parte al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma pari al contributo unificato dovuto per il presente giudizio, con l'ulteriore specificazione che trattasi non del contributo in concreto versato (che in ipotesi potrebbe anche essere inferiore a quello previsto per legge), ma di quello effettivamente dovuto, cosicché non è possibile in questa sede procedere alla determinazione della sua quantificazione, posto che la liquidazione del dovuto spetta al funzionario di ### N. 8450/2023 R.G.A.C.  n. 8450/2023 r.g.a.c. P.Q.M.  Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in persona del G.M., Dott.  ### definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa iscritta al n.8450/2023 (già 6832/2023) R.G.A.C., avente ad oggetto: “### del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo”, pendente tra ### - ricorrente - e ### e ### - resistente - , ogni contraria istanza disattesa e domanda e questione assorbita, così provvede: 1. in accoglimento della domanda proposta da parte ricorrente, dichiara risolto, per le causali di cui in motivazione e per grave inadempimento dei conduttori, il contratto di locazione intercorso tra ### — locatrice — e ### e ### — conduttori —, stipulato in data ### e registrato in data ###, avente ad oggetto l'immobile sito in ### alla Via C. Battisti n. 46 (meglio descritto in citazione e nel contratto di locazione in atti); 2. condanna, per l'effetto, i resistenti, ### e ### al rilascio immediato, libero e vuoto da persone e/o cose, dell'immobile innanzi indicato, in favore della ricorrente, ### confermandosi per l'esecuzione del disposto rilascio, se non spontaneamente eseguito, la data del 30/10/2023, già fissata nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa in data ###; 3. condanna, altresì, i resistenti, ### e ### al pagamento, in solido tra loro, in favore della ricorrente, ### della somma complessiva di euro 4.950,00 (quattromilanovecentocinquanta/00), a titolo di canoni di locazione maturati e non corrisposti dall'aprile 2023 alla data della presente pronuncia; 4. condanna i resistenti, ### e ### al pagamento, in solido tra loro, in favore della ricorrente, ### delle spese di lite relative al presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 2.000,00 (duemila/00), di cui euro 200,00 (duecento/00) per spese ed euro 1.800,00 (milleottocento/00) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15% sui compensi, I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge; 5. condanna, ex art. 8, comma 4-bis, D.Lgs. 28/2010, parte resistente al versamento in favore dell'### di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio. 
Così deciso in ### 13/06/2024 IL GIUDICE (dott. #### di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..