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Corte di Cassazione

Corte d'Appello

Tribunale

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Corte di Cassazione, Ordinanza n. 4985/2024 del 26-02-2024

... ### la predetta ####, inoltre, chiedeva accertarsi l'inadempimento della subl ocatrice, per non averle assicurato - come da specifico impegno contrattuale - un locale da adibire ad uso magazzino, chiedendo, su tali basi, la riduzione del canone di locazione. Convalidato lo sfratto e disposta la trasformazione del rito, l'esito del giudizio ex art. 447-bis cod. proc. civ. consisteva, come premesso, nel la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della subconduttrice, deci sione confermata dal giudice di appello. 3. Avverso la s entenza della Corte genovese ha propos to ricorso per cassazione la società ### sulla base - come detto - di quattro motivi. 3.1. Il primo motivo denuncia - ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. - violazione o falsa applicazione dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, per non avere la Corte territoriale ritenuto in contrasto con tale norma la pattuizione con cui ### ha condizionato la conclu sione del contra tto di sublocazione al preventivo versamento, da pa rte della subconduttrice, della somma di € 25.000,00, da imputarsi a parziale pagamento di un debito pregresso, ass unto da un soggetto terzo nei confronti della stessa ### Ad av (leggi tutto)...

testo integrale

ORDINANZA sul ricorso 15387-2020 proposto da: ### S.A.S. ### in persona del legale rappresentante “pro tempore”, elettivamente domiciliata in ### via le dell'### ità 11, presso lo studio dell'### che la rappresenta e difende; - ricorrente - contro ### S.R.L., in perso na del ### e legale rappresentante “pro tempore”, elettivamente domiciliata in ### via ### 24 , presso lo studio dell'### rappresentata e difesa dall'### - controricorrente - ####, in occasione della stipulazione del contratto, di un obbligo di pagamento di debito altrui da parte del conduttore - Idoneità ad integrare “altro vantaggio” precluso dall'art. 79 l.  392 del 1978 - ###.G.N. 15387/2020 Cron. 
Rep. 
Ud. 14/09/2023 Adunanza camerale Avverso la sentenza n. 57/2020 della Corte d'appello di Genova, depositata il ###; udita la relazione della causa svolta nell'adunanza camerale del 14/09/2023 dal ##### 1. La società ### S.a.s. di ### ricorre, s ulla base di quattro motivi, per la cassazion e della sentenza n. 57/20, del 23 gennaio 2020, della Corte d'appello di Genova, che - respingendone il gravame avverso la sentenza 2742/18, del 25 ottobre 2018, del ### ale di ### - ha dichiarato risolto, per inadempime nto dell'odie rna ricorrente, il contratto con il quale la società ### S.r.l. le aveva sublocato il locale commerciale, sito nell'atrio della stazione ferroviaria di ### adibito alla rivendita di giornali, condannandola al pagamento dell'importo di € 42.750,00, a titolo di canoni scadu ti e non corrisposti fino ad aprile 2017, oltre interessi.  2. Riferisce, in punto di fatto, l'odierna ricorrente di essere stata convenuta in giudizio dalla predetta società ### affinché fosse convali dato lo sfatto per morosità intimatole in ragione della morosi tà nel pagamento di € 28.350,40, pari a tre mensilità del canone di sublocazione. 
Costituitasi in giudizio, l'intimata non negava di aver avuto difficoltà nel pagamento del canone, assumendo, però, di aver sanato la morosità. E ssa, inoltre, lam entava la nullità del contratto per violazione dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, 392, per essere stata subordinata la sua concl usione all a condizione del preventivo ver samento, da parte del la subconduttrice, dell'importo di € 25.000,00, ad estinzione di un 3 pregresso debito assunto verso ### dal marito della rappre sentante legale della società ### e ### la predetta ####, inoltre, chiedeva accertarsi l'inadempimento della subl ocatrice, per non averle assicurato - come da specifico impegno contrattuale - un locale da adibire ad uso magazzino, chiedendo, su tali basi, la riduzione del canone di locazione. 
Convalidato lo sfratto e disposta la trasformazione del rito, l'esito del giudizio ex art. 447-bis cod. proc. civ. consisteva, come premesso, nel la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della subconduttrice, deci sione confermata dal giudice di appello.  3. Avverso la s entenza della Corte genovese ha propos to ricorso per cassazione la società ### sulla base - come detto - di quattro motivi.  3.1. Il primo motivo denuncia - ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. - violazione o falsa applicazione dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, per non avere la Corte territoriale ritenuto in contrasto con tale norma la pattuizione con cui ### ha condizionato la conclu sione del contra tto di sublocazione al preventivo versamento, da pa rte della subconduttrice, della somma di € 25.000,00, da imputarsi a parziale pagamento di un debito pregresso, ass unto da un soggetto terzo nei confronti della stessa ### Ad av viso della ricorrente, infatti, la s omma suddetta integrerebbe una vera e propria “indennità di ingresso”, imposta ad essa ### in violazione della norma di legge suddetta, che sancisce la nullità di ogni pattuizione che non solo attribuisca al locatore un canone maggiore rispetto a quello legale, ma ogni “altro vantaggio” che risulti privo di giustificazione 4 nel sinallagm a contrattuale. Tale sarebbe, app unto, il caso di specie, giacché la richiesta di pagamento di una somma a titolo espromissorio - oltre a soddisfare solo un interesse della parte sublocatrice - risulta essere stata avanzata nella fase delle trattative preco ntrattuali, nonché direttamente connessa al contratto di locazione, tanto da essere non solo presente, esplicitamente, nella proposta contrattuale, ma persino per essere stato previsto che “la proponente potrà ripetere quanto corrisposto a ### le in forza della presente scrittura privata in caso di man cata stipul a del contratto di sublocazione”. 
Avrebbe, dunque, errato la sentenza impugnata nell'escludere la nu llità, sul presupposto che quello in esame costitui va un “importo corrisposto per un diverso titolo, del quale le parti hanno dato co ncordemente atto nella proposta irrevocabile del 14 dicembre 2015, sottoscritta da entrambe”.  3.2. Il secondo motivo denuncia - ex art. 360, comma 1, 3), cod. proc. civ. - violazione o falsa applicazione dell'art. 2722 cod. civ., per avere la Corte genovese escluso l'ammissibilità delle istanze istruttorie (ovvero, la produzione documentale della prima bozza del contratto e la prova per testi volta a dimostrare come la co rresponsione dell'importo di € 25.000,00 fosse prevista a titolo di “indennità di ingresso”), poiché erroneamente ritenute finalizzate a comprovare pattuizioni anteriori al cont enuto del contratto di sublocazione, mentre , in re altà, tali istanze erano destinate a dimostrare la simul azione e la conseguente nullit à delle pattuizioni per violazione dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978.  3.3. Il terzo motivo denuncia - ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. - violazione o falsa applicazione degli artt. 1460, 5 1464 e 2697 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per aver escluso che ### fosse inadempiente al contratto di sublocazione, per non aver fornito ad essa ricorrente un magazzin o, come da suo preciso obbligo co ntrattuale, così respingendo la consequenziale domanda di riduzione del canone. 
Si censura la sentenza impugnata perché la Corte territoriale ha escluso il lamentato inadempimento della sublocatrice, dando rilievo - come già il primo giud ice - alla prova documentale prodotta da ### Essa, in particolare, consisteva in una com unicazione del 20 settembre 2016, con la quale la locatrice dell'immobile (ovvero, la società ### S.p.a.) dichiarava “abbiamo messo a disposizione un magazzino al piano interrato di ### di circa 20 mq”, rammentando pure come la ### a ### - rappresentante legale della società odierna ricorrente - occupasse, comunque, “due magazzini nel fabbricato ### di Brignole”. 
Si duole la ricorrente che il giudice di appello abbia dato rilievo a tal e circostanza, quantun que essa - con il proprio atto di gravame - avesse dedotto, in primo luogo, che la comunicazione “de qua” risultava di circa un anno successiva alla conclusione del contratto di sublocazione (risalen te al dicembre 2015), così attestando che la sublocatrice, fino al settembre 2016, non aveva procurato alla società ### il locale magazzino. In secondo luogo, con il proposto appello, l'odierna ricorrente aveva dedotto che ### oltre ad essere rappresentante legale della suddetta società, risultava titolare di attività di rivendi ta tabacchi, svolta in forma di impresa individuale, presso un locale della s tazione ### ole, locatogli direttamente dalla società ### ed in forza del quale ella avrebbe avuto diritto ad un deposito di venti metri quadrati. 
Di conseguenza, la messa a disposizione del magazzino - non consistente, peraltro, in un solo locale dalle dimensioni pattuite, 6 bensì in due locali pi ù piccoli - doveva ritenersi avvenu ta in esecuzione di tale diverso rapporto contrattuale. 
Si duole, quindi, la ricorrente della “assurdità” della motivazione della Corte genovese, fondata sull'assunto che non sarebbe stata offerta prova, dalla società E dicola ### che alla ### “quale titolare dell'impresa individuale, sarebbe stata fornita da ### S.p.a., la disponibilità non di un unico grande magazzino, ma di due magazzini più piccoli”. 
Difatti, evidenzia la ricorrente, “ai fini di una corretta decisione, non era rilevante il numero dei magazzini in uso alla ###ra ### quale titolare dell'impresa individuale (che, come più sopra precisato, in tale veste aveva rapporti contrattuali con un soggetto terzo ed ai quali ### S.r.l. era del tutto estranea), ma se eff ettivamente ### S.r.l.  avesse procurato all a ### S.a.s., come contrattualmente pattuito, il contratto di cui si discute”. Sarebbe stata, pertanto, la subl ocatrice, “in presenza del l'eccezione di inadempimento sollevata dalla subconduttrice, ad avere l'onere di dimostrare di avere invec e correttamente eseguito la propria prestazione contrattuale e non viceversa”.  3.4. Il quarto motivo denuncia - ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. - violazione o falsa applicazione degli artt. 1193 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per non avere considerato che i versamenti comp lessivamente ese guiti dalla ricorrente av evano estinto la moro sità lamentata da Ne twork ### Si addebita, inoltre, alla Corte genovese di aver erroneamente ritenuto che essa ricorrente avesse imputato, nei propri con teggi, la somma mensile indicata prudenzialmente a titolo di riduzione del canone di sublocazione (in ragione della nullità ex art. 79 della legge n. 392 del 1978) all'asserita morosità. 7 Deduce la rico rrente di essersi, invece, rigoros amente attenuta nei propri conteggi - che qualifica come “comprovati da incontestabili risultanze documentali” - “ai pagamenti effettivamente eseguiti”, idonei ad estinguere la morosità, senza aver “imputato in compensazione ulteriori somme, tanto meno quella quantificata a titolo di riduzione del ca none di sublocazione”, in ragione della pur dedotta nullità del contratto.  4. Ha resistito all'avversaria impugnazione con controricorso, ### chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile - anche in relazione all'eccepita carenza di procura speciale - o, comunque, rigettata.  5. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art.  380-bis.1 cod. proc.  6. ### presso questa Corte, in persona di un suo ### ha presentato conclusioni scritte, nel senso dell'accoglimento dei primi due motivi di ricorso.  RAGIONI DELLA DECISIONE 7. In via preliminare, occor re vagliare l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla controricorrente in ragione della supposta carenza di procura speciale ex art. 365 cod. proc.  7.1. ### va disattesa.  7.1.1. La procura allegata al ricorso risulta predisposta nei seguenti termini, ovvero co me nomina dell'### - da parte della legale rappresentante della 8 società ricorr ente - quale “proprio procurator e speciale, autorizzandolo ad effettua re richi esta di visibilità e access o relativamente al procedimento nanti la Corte di Appello di ### n. R.G. 1221/18, definito con sentenza n. 57/2020, pubblicata il ###, conferendogli ogni potere di legge e dando per rato e fermo il suo operato”. 
Il documento, dunque, non contiene un espresso richiamo al potere di impugnare per cassazione la suddetta sentenza della Corte ligure, sicché occorre chiedersi se il conferimento di “ogni potere di legge” possa valere - nella logica di quell'interpretazione “in funzione conservativa”, valorizzata dall'arresto delle ### intervenuto, di recente, sulle caratteristiche proprie della procura speciale a ricorrere per cassazione (cfr. Cass. Sez. Un., sent. 9 dicembre 2022, n. ###, Rv. 666374 -01) - come attribuzione anche di tale potere. 
Il quesito, secondo questo Collegio, merita senz'altro risposta positiva, dato che la combinazione fra la nomina dell'### - operata dalla le gale rappresentan te della società ricorrente - quale “proprio procuratore speciale” e il conferimento allo stesso (sebbene dopo la specificazione dell'autorizzazione “ad effettuare richiesta di visib ilità e access i relativamente al procedimento” definito dalla Corte territoriale) di “ogni potere di legge e dando per rato e fermo il suo operato”, consente, anche nella sua correlazi one con l'elezione di domicilio in ### di intendere la procura come inclusiva del potere di impugnare la sentenza e di impugnarla, evidentemente, per cassazione. 
Già in passato, del resto, questa Corte ha ritenuto ammissibile il ricorso per cassazione al quale risulti essere apposta una procura con cui il ricorrente conferisca, al difensore, “ogni facoltà di legge” (Cass. Sez. 3, sent. 31 marzo 2007, n. 8060, Rv.  598696-01; Cass. Sez. Lav., sent. 20 dicembre 1986, n. 7815, 9 Rv. 449757-01), o persino “redatta in termini generici” ( Sez. Un., sent. 17 dicembre 1998, n. 12615, Rv. 521863-01). 
Opzione ermeneutica, questa, vieppiù da confermare alla luce del già menzionato, e più recente, arresto del ###, incline a ritenere l'ammissibilità del ricorso, tutte le volte in cui, pur ricorrendo un dubbio sulla specialità della procura, esaminatane la portata, “da essa non risulti, in modo assolutamente evidente, la non riferib ilità al giudizio di cassazione” (così, appunto, Cass. Sez. Un., sent. n. ### del 2022, cit.).  8. Ciò premesso, il ricorso va rigettato.  8.1. Il primo motivo di ricorso non è fondato.  8.1.1. Nello scrutinarlo, occorre muovere dalla constatazione che, a dispetto del tentativo della ricorrente di richiamarsi alla giurisprudenza di legitti mità in tema di “buona entrata”, la fattispecie sottopos ta al vaglio di questa Corte presenta caratteristiche del tutto diverse. 
Costituisce, infatti, “buona entrata” l'esborso preteso dal locatore - eventualmente anche nei confronti di un terzo (cfr., da ultimo, Cass. Sez. 3, ord. 10 gennaio 2023, n. 368 Rv. 666685- 01), oltre che dello stesso conduttore - per stipulare il contratto di locazione, allorché esso non abbia alcuna causa giustificativa. 
Esso, dunque, trova la sua unica ragion d'essere nel la realizzazione, da parte di chi decida di locare il bene, di una “utilitas”, di un vantaggio, co rrelato al solo fatto del la concessione, ad altri, del godimento della “res locata”, ricadendo, per tale ragione, nell'àmbito di applicazione dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, integrando quel vantaggio “altro”, ulteriore 10 rispetto a quelli consentiti dalla disciplina da detta legge, che è vietato da tale norma. 
Perché la nullità contemplata da tale norma possa operare occorre, dunque, che sia prevista - in favore del locatore - una “utilitas” che, pur trovando occasione nella stipula del contratto, non abb ia giustificazione alcuna, alterando, nel contemp o, il sinallagma contrattuale proprio della locazione. 
Nel caso che si esamina, la somma di danaro - lungi dal porsi come una “rendita” che viene lucrata dal locatore, per il sol fatto di immettere il conduttore nel godimento del bene - risulta essere stata pattuita per estinguere debiti facenti capo al marito della legale rappresentante della società locataria, sicché tale pattuizione, pur avendo con dizionato la stipul a del contratto, trova una giustific azione causale estranea al sin allagma della locazione e riconducibile, come ritiene la stessa ricorrente, alla fattispecie di cui all'art. 1272 cod. civ., dando così luogo ad un fenomeno di co llegamento tra co ntratti (per la qualificazione dell'espromissione come contratto si vedano Cass. Sez. 3, sent. 5 marzo 19 73, n. 609, Rv. ###-01; Cass. Sez. 1, sent. 21 novembre 1983, n. 6935, Rv. 431605-01). In tale prospettiva, pertanto, non sembra inutile rammentar e che, nel caso dell'espromissione, “la cau sa è costituita dalla assunzione dell'obbligazione altrui mediante un'attività del tutto svincolata dai rappor ti eventualmente esistenti fra il te rzo e l'obbligato, anche se non si richiede l 'assoluta estraneità dell'obbligato rispetto al terzo, ess endo invece necessar io che il terzo , presentandosi al creditore, non giustifichi il proprio intervento con un preesistente accordo con l'obbligato” (cos ì, in motivazione, Cass. Sez. 6-2, ord. 22 luglio 2021, n. 21102, Rv. 661909-01). 
Orbene, solo se tale giustificazione causale - nel caso che occupa - non vi fosse stata, perché puramente simulata, la 11 fattispecie sarebbe ricaduta nella nullità ex art. 79 della legge 392 del 1978, dissimulando l'esistenza di una “buona entrata”.  8.1.2. Quanto sopra osservato, del resto, trova conforto nella pronuncia di questa Corte (Cass. Sez. 3, sent. 9 ottobre 1996, 8815, Rv. 500002-01) che ebbe, per prima, ad affrontare - a seguito dell'abrogazione della legge 23 maggio 1950, n. 253, il cui art. 28 sanciva, espressamente, esser e “ nullo l'obbligo imposto al conduttore […] di adempiere, oltre al pagamento della pigione, ad altre prestazio ni a titolo di buon ingress o […], qualunque sia la persona a favore della quale la prestazione è promessa e comu nque questa sia dissimulata” - il tema del la persistente nullità, o meno, della “buona entrata”, dopo l'avvento della legge n. 392 del 1978. 
Difatti, se il menzionato a rresto di questa Corte ebbe a ritenere nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, una clausola c on la quale, in occasione della - rinnovata - conclusione di un contratto di locazione, era stata imposta, con efficacia condizionante la stipulazione dello stesso, il versamento di somme che si assumeva avvenuto in restitu zione di mutui erogati dal locatore alla parte conduttrice, a tale esito perveniva sul rilievo che dovesse ritenersi “non consentita l'imposizione […] del versa mento di somme a fondo perduto a vant aggio del locatore, in di fetto di ogni apprezzabile interesse, ed anzi in situazione caratterizzata da violazione dei principi di lealtà, correttezza e solidarietà (artt. 1175 e 1337 cod. civ.) da parte del contraente più forte” (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent.  8815 del 1996, cit.). Interesse apprezzabile, si badi bene, che non si escludeva affatto, in astratto, potesse ricorrere, identificandolo - sempre con riferim ento alla fattispecie allora sottoposta all'esame di questa Corte - in “un accordo che, a fronte della rinuncia a pretendere il rilascio da parte del locatore, prevedesse 12 il pagamento di una somma di denaro da parte del conduttore, o di terzi intere ssati”, salvo , però, concludersi che “ nessuna indicazione il giudice del merito” avesse fornito “circa gli elementi comprovanti che, in concreto, la volontà dei contraenti” si fosse “atteggiata e manifestata in tal senso, in modo da legare con vincolo di reciprocità rinuncia e pagamento” (cfr., nuovamente, Cass. Sez. 3, sent. n. 8815 del 1996, cit.). Si cché resta confermato, in definitiva, che la nullità ex art. 79 della legge 392 del 1978, e il diritto del conduttore (o del terzo) “a ripetere le somme indebitamente corrisposte, ai sensi dell'art. 2033 cod.  civ.”, presuppone - in presenza di acc ordi che prevedan o attribuzioni ulteriori in favore del locatore, oltre al pagamento del canone di locazione - che “sia accertato, avuto riguardo ad ogni utile elemento”, il ricorrere di un “collegamento funzionale tra il menzionato accordo ed il contratto di locazione”, ovvero che “il pagamento risulti inerente al regolamento economico del rapporto di locazione” (così, ancora una volta, Cass. Sez. 3, sent. n. 8815 del 1996, cit.), senza trovare, du nque, un'altra giustificazione suscettibile di integrare idonea “causa adquirendi”.  8.2. Il secondo motivo è, invece, inammissibile.  8.2.1. Infatti, poiché parte ricorrente non ha dimostrato di avere dedotto, nel giudizi o di merito, la natu ra simulata della causa giustificativa dell'avvenuto pagamento (avendo, anzi , nell'esposizione del fatto contenta nel presente atto di impugnazione, ricostruito le proprie difese senza che di tale prospettazione vi sia alcuna traccia), l'ipotesi di violazione dell'art.  1417 cod. civ. - che pure è condivisa dal ### presso questa Corte - deve ritenersi, invece, inammissibile. E ciò in quanto, come osserva correttamente la c ontroricorrente, la prospettazione della simulazione - e, dunque, la finalizzazione a 13 provarla del capitolo di prova testimoniale articolato (e del documento prodotto in giudizio) - risulta del tutto nuova.  8.3. Anche il terzo motivo è inammissibile.  8.3.1. Cond uce a tale esito il ril ievo che la ricorrente non coglie - né, qu indi, adeguatamente cont rasta - la “ratio decidendi” del la sentenza impugnata (donde la sua inammissibilità: Cass. Sez. 6-1, ord. 7 settembre 2017, n. 20910, Rv. 645744-01; in senso conforme Cass. Sez. 6-3, ord. 3 luglio 2020, n. 13735, Rv. 658411). 
La pronuncia della Corte genovese (cfr. pag. 9) afferma che “non vi è prova” che, all'odierna ricorrente, fosse “stata fornita da ### S.p.a. la disponibilità non di un unico magazzino grande, ma di due magazzini più piccoli”. Ne consegue, pertanto, che il tema sul quale verte la censura (ovvero, l'individuazione del soggetto tenuto a provar e, sec ondo i corretti criteri di riparto dell'onere della prova, la inidoneità, o meno, di tali più piccoli locali a fungere da magazzino) è rimasto estraneo al “decisum” del giudice d'appello. 
Né, d'al tra parte, nella presente sede potrebbe essere sindacata - trattandosi di accertamento di fatto, riservato in via esclusiva al giudice di merito - la valutazion e in ordine alla sussistenza, o meno, di tale prova.  8.4. Inammissibile, infine, è pure il quarto motivo di ricorso.  8.4.1. Esso, per vero, tende a soll ecitare una rinnovata valutazione del materiale istruttorio, preclusa a questo giudice di legittimità. 
La ricorr ente assume, infatti, che i pagament i da essa effettuati - a suo dire, idonei a sanare la morosità - sarebbero 14 “comprovati da incontestabili risultanze documentali”, su tali basi denunciando violazione dell'art. 1193 cod.  Il motivo è, però, inammissibile, non prospettando un vizio di violazione di legge, se è vero che esso “consiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e im plica necessariamente un pro blema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo del le risultanze di causa è, invece, esterna all'esatta interpretazion e della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità” (cfr., “ex multis”, Cass. Sez. 1, ord. 13 ottobre 2017, n. 24155, Rv. 645538-03; Cass. Sez. 1, ord. 14 gennaio 2019, n. 640, Rv. 652398-01; Cass. Sez. 1, ord. 5 febbraio 2019, 3340, Rv. 652549 -02), e ciò in quanto il vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. “postula che l'accertamento in fatto operato dal giudice di merito sia co nsiderato fermo ed indiscusso, sicché è estranea alla denu ncia del vizio di sussunzione ogni cr itica che investa la ricostruzione del fatto materiale, esclusivamente riservata al potere del giu dice di merito” (Cass. Sez. 3, ord. 13 marzo 2018, n. 6035, Rv. 648414- 01). Ne consegue, quindi, che il “d iscrimine tra l'ipotesi di violazione di legge in senso proprio a causa del l'erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa e l'ipotesi della erronea applicazione della legge in ragione della car ente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest'ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla co ntestata va lutazione delle risultanze di causa” (così, in motivazione, Cass. Sez., Un., sent.  26 febbraio 2021, n. 5442). Evenienza, quest'ultima, che ricorre nel caso di specie, visto che il presente motivo sollecita, in realtà, un diverso apprezzamento delle risultanze istruttorie. 15 9. Le spese del presente giud izio di legitti mità vanno integralmente compensate tra le parti, sussistend o “giusti motivi”, di seguito meglio illustrati.  9.1. Invero, essendo stato il primo grado di giudizio instaurato con citazione notificata in data 8 novembre 2016, alle spese di lite si applica la disciplina di cui all'art. 92 cod. proc. civ., nel testo novellato dall'art. 13, comma 1, del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 132, convertito, co n modificazioni, dalla legge 10 novembre 2014 , n. 162, co me, però, risultante all'esito dell'intervento “additivo”, operato dalla Corte costituzionale con la sentenza del 19 aprile 2018, n. 77. 
Orbene, l'assenza di precedenti specifici nella giurisprudenza di questa Corte - tali non potendo considerarsi, per le ragioni già illustrate, gli arresti in materia di “buona entrata” - integra taluna di quelle “altre” gravi ed eccezionali ragioni, oltre quelle indicate “nominatim” dal vigente testo dell'art. 92 cod. proc. civ. (vale a dire, l'assoluta novità della questione trattata o il mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti del giudizio), che sono idonee a giustificar e la co mpensazione, present ando “la stessa, o mag giore, gravità ed eccezionalità delle situazioni tipiche espressamente previste” dalla norma suddetta (cfr.  Sez. 6-2, ord. 18 febbraio 2019, n. 4696, Rv. 652795-01; in senso conforme Cass. Sez. 6-5, ord. 18 febbraio 2020, n. 3977, Rv.  656993-01).  10. A carico del la ricorrente, stante il rigetto del ricorso , sussiste l' obbligo di versare un ult eriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un acc ertamento spettante all'amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 16 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 6571 98-01), ai s ensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.   PQM La Corte rigetta il ricorso, compensando integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presuppos ti per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.  13, se dovuto. 
Così deci so in ### all'esito dell'adunanza camerale della

causa n. 1221/18 R.G. - Giudice/firmatari: Frasca Raffaele Gaetano Antonio, Guizzi Stefano Giaime

Tribunale di Salerno, Sentenza n. 309/2025 del 21-01-2025

... detenzione della cosa locata renda totale anche l'inadempimento del locatore (Cass. Civ. 12103/2020). Ebbene tale fattispecie non si è verificata nel caso oggi in esame in quanto non è stata raggiunta la sufficiente prova dei lamentati vizi e della loro gravità. Anche la unica lettera con cui si informava il locatore della presenza delle infiltrazioni risale al novembre 2021 quando già era maturata la morosità dal mese di maggio 2021 al mese di novembre 2021. Inoltre, come già detto, le foto prodotte, da sole non provavano alcunché essendo anche difficile verificare il contesto in cui le stesse erano state scattate. Inoltre, nel corso del giudizio, parte intimata non ha allegato alcunché al fine di fornire la prova dei suoi assunti. Infatti, non è stata, tra l'altro, prodotta dalla stessa alcuna memoria integrativa finendo in tal modo per svuotare di ogni contenuto alle sue doglianze che rimangono solo mere dichiarazioni prive di alcuna prova specifica. Pertanto, la domanda attrice va accolta con condanna di parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati pari ad € 4.950,00 nonché delle spese di giudizio che si liquidano, secondo i valori minimi in € 796,00, (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO Prima Sezione Civile Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. ### D'### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. r.g. 3046/2022 Promossa da ### C.F. ###, nato a ### il ###, rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di intimazione sfratto, dall'Avv. ### ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in ### fraz. Quadrivio, ### n. 28; -attore contro ### C.F. ###, nata a ### il 29 ###, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. ### e presso il cui studio domicilia in ### alla ### in ### n. 12; - convenuta
Oggetto: sfratto per morosità ### come da verbale di udienza
Svolgimento del ### atto di citazione ed intimazione di sfratto per morosità, ### premesso di essere proprietario di un appartamento sito in ### alla via ### n. 5, individuato nel N.C.U. di ### al fl. 14, part. 376 sub 11, primo piano, di vani 3 e bagno, r.c. 335,70; che tale immobile veniva concesso in locazione, con regolare contratto registrato all'### delle ### di ### il ###, n. ###, Serie ###, alla sig.ra ### con un canone di locazione pari ad € 450,00 mensili; che la sig.ra ### si è resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione per un importo pari ad € 3.150,00; che a nulla sono valsi i ripetuti inviti al pagamento dei canoni, tanto premesso intimava la sig.ra ### sfratto per morosità diffidandola al rilascio dell'immobile libero da persone e cose e, nel contempo, la citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale di ### per l'udienza del 20 gennaio 2022 per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto con fissazione della data di esecuzione e, in caso di opposizione, senti emettere ordinanza provvisoria di rilascio con fissazione della data di rilascio nonché emettere ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non versati, pari ad euro 3.150,00, oltre quelli a scadere, con vittoria di spese di giudizio. 
In data ### si costituiva la sig.ra ### la quale si opponeva formalmente e nel merito alla richiesta della convalida di sfratto per morosità ed alla emissione del decreto ingiuntivo per i canoni di locazione scaduti, eccependo che l'immobile locato, negli ultimi 24 mesi, prima dello sfratto, aveva manifestato più volte la presenza di infiltrazioni ed umidità che avevano caratterizzato la formazione di muffe in tutte le stanze ed, in particolare quelle adibite al sonno, situazione che non era mai stata risolta dal proprietario, sebbene informato; che era obbligo del locatore mantenere la cosa in buono stato e consentire al conduttore il suo convenuto utilizzo; che per tale ragione la conduttrice aveva ridotto, in ragione dei disagi arrecatale dall'impedimento all'uso della cosa secondo quanto convenuto per il 24 mesi antecedenti alla richiesta di sfratto; che pertanto nulla era dovuto dalla conduttrice; che aveva prodotto ricevute per cui risultava pagato il mese di maggio 2021; che a causa della pandemia viveva un periodo di grave congiuntura economica; che il comportamento del locatore non era stato conforme alle regole della buona fede; che con essa conviveva l'anziano padre che risultava allettato come da certificazione che allegava. 
Concludeva, quindi, nella fase sommaria, per il rigetto dello sfratto; per la riduzione del canone mensile alla metà di quello stabilito contrattualmente; per il rigetto della ordinanza di ingiunzione e per la condanna alle spese e compensi di causa. 
Il Giudice convalidava lo sfratto e mutava il rito con rinvio all'udienza del 29.11.2022. 
Con verbale del 28.04.2022, la conduttrice ### riconsegnava l'appartamento a locatore ### In data ### il locatore produceva memoria integrativa con la quale insisteva per la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, per l'importo di € 4.950,00 pari 11 mensilità; adduceva, inoltre, che aveva disconosciuto, come riferite al proprio appartamento, le foto prodotte dalla conduttrice a riprova dell'umidità presente nell'appartamento condotto in locazione; che, in ogni caso, quand'anche fosse stata presente l'umidità la conduttrice non sarebbe andata esente dal dovere di pagamento del canone. 
Concludeva quindi, affinché l'adito Tribunale volesse, previa convalida dello sfratto, nonché conferma dell'ordinanza di rilascio ed ogni provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, datato 02.10.2018, con conferma che l'immobile era già stato riconsegnato il ###, e condannare altresì la sig.ra ### al pagamento dei canoni impagati e maturati fino all'effettivo rilascio, oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento pari ad € 4.950,00 per 11 mensilità; con condanna alle spese e competenze processuali. 
Non produceva la conduttrice alcuna memoria integrativa. 
Dopo vari rinvii di ufficio e cambio di giudice la prima udienza si teneva in data ###, rinviata ex art. 309 c.p.c. al 27.6.2023 differita al 5.7.2023 rinviata per discussione al 27.2.2024, differita al 21.1.2025. 
Alla odierna udienza, svoltasi in modalità telematica, la causa è stata decisa con contestuale deposito della sentenza ### della decisione ### bisogna rilevare che la morosità non contestata decorre dal mese di giugno 2021 al mese di aprile 2022. 
Infatti, la intimata ha prodotto la ricevuta dell'ultimo pagamento effettuato che risale al maggio 2021 e che solo in data ### ha rilasciato l'immobile locato. 
Per quanto riguarda la denunciata insalubrità dell'immobile occorre evidenziare che il solo report fotografico non è sufficiente alla prova del denunciato vizio. 
I vizi dell'immobile non giustificano la decisione unilaterale del conduttore di sospendere il pagamento dei canoni locatizi. 
Tale condotta deve ritenersi arbitraria, e troverebbe legittimazione soltanto nell'ipotesi in cui venisse a mancare completamente la prestazione del locatore (Cass. n. 4913/2018). 
La sospensione totale del canone è compatibile solo nel caso in cui l'inutilizzabilità della detenzione della cosa locata renda totale anche l'inadempimento del locatore (Cass. Civ. 12103/2020). 
Ebbene tale fattispecie non si è verificata nel caso oggi in esame in quanto non è stata raggiunta la sufficiente prova dei lamentati vizi e della loro gravità. 
Anche la unica lettera con cui si informava il locatore della presenza delle infiltrazioni risale al novembre 2021 quando già era maturata la morosità dal mese di maggio 2021 al mese di novembre 2021. 
Inoltre, come già detto, le foto prodotte, da sole non provavano alcunché essendo anche difficile verificare il contesto in cui le stesse erano state scattate. 
Inoltre, nel corso del giudizio, parte intimata non ha allegato alcunché al fine di fornire la prova dei suoi assunti. 
Infatti, non è stata, tra l'altro, prodotta dalla stessa alcuna memoria integrativa finendo in tal modo per svuotare di ogni contenuto alle sue doglianze che rimangono solo mere dichiarazioni prive di alcuna prova specifica. 
Pertanto, la domanda attrice va accolta con condanna di parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati pari ad € 4.950,00 nonché delle spese di giudizio che si liquidano, secondo i valori minimi in € 796,00, oltre spese generali ed oltre accessori se dovuti.  PQM Il Tribunale di ### -###- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 3046/2022 r.g. tra ### -attoree ### -convenuta, ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede: 1) Dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile oggetto di causa stipulato tra le parti in data ###; 2) conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del 5.4.2022; 3) condanna ### al pagamento, in favore di ### dei canoni scaduti e non corrisposti dal mese di giugno 2021 al mese di aprile 2022 pari ad € 4.950,00, oltre interessi legali da calcolarsi dal giorno di ogni singola scadenza dei canoni; 4) Condanna parte convenuta, ### al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 76,00 per esborsi ed € 796,00, per compenso professionale, oltre accessori come per legge.  ### lì, 21 Gennaio 2025 ### Avv. ### D'

causa n. 3046/2022 R.G. - Giudice/firmatari: Cosimina D'Ambrosio

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 7908/2024 del 23-03-2024

... per nullità o per annu llamento o per intervenuta risoluzione per inadempimento a far data dal 16/01/2015; qualche giorno dopo ### aveva pubblicizzato il passaggio al marchio ### sicché era stata costretta ad agire con ricorso ex art. 700 cod.proc.civ., rigettato al pari del relativo reclamo, e poi a promuovere il giudizio per cui è causa. Com-Tur, costituitasi, rilevava che i rapporti di franchising tra GS e le societ à de l ### (### S.r.l., Com-Tur e ### 4 di 19 ### S.r.l., quest'ultim e, oggi, incorporate in ### a) erano avvinti da un collegamen to neg oziale, sicché alla cessazione del rapporto tra GS ed una delle società del gruppo sare bbe venuto meno anche il rapp orto tra GS e le alt re società; chiedeva l'accertamento della legittima risoluz ione del rapporto di franchising, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., allegando la violazione di specifiche clausole contenute nei contratti sottoscritti in data 1 ottobre 2007 (3.1.2., 3.2.4., 3.2.5., 3.2.6., 3.3.1) e del principio di buo na fede e correttezza n ell'esecuzione d el cont ratto, evidenziando che le condotte dell'attrice av evano assunt o una gravità tale da minare in radice il rapporto fiduciario alla base del (leggi tutto)...

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ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 7366/2022 R.G. proposto da: ### in p ersona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante, ### quale incorp orante di #### V ### S.r.l., elettiva mente dom iciliata in ### via ### 43, presso ### nti ### legale, rappresentata e difesa dag li avvocati S #### E ### -ricorrente contro ## S.p.a ., in persona del Presidente del Consiglio di ### e legale rappresentante p. t., #### e lettivamente domiciliata in ### VIA 2 di 19 ### 39, presso lo studio dell'avvocato ### PASSALACQUA che la rappresenta e difende unitament e all'avvocato ### -controricorrente e sul ricorso incidentale condizionato proposto da: ## S.p.a ., in persona del Presidente del Consiglio di ### e legale rappresentante p. t., #### e lettivamente domiciliata in ### VIA ### 39, presso lo studio dell'avvocato ### PASSALACQUA che la rappresenta e difende unitament e all'avvocato ### -ricorrente incidentale contro ### S.r.l.; -intimata avverso la SENTENZA della CORTE D'### O di ### 2586/2021 depositata il ###. 
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2024 dal #### S.p.A., appartenente al gruppo ### conveniva davanti al ### ale di ### S.r.l., successivamente incorporata in ### S.r. l., perché fosse accertata e dichiarata l'illegittimità della risoluzione del contratto di franchising stipulato inter partes in data ###, dichiarata da ### S.r.l. con comunicazione dell'08/01/2015, e fosse acc ertato, i nvece, l'inadempimento di non scarsa 3 di 19 importanza di ### lino ### S.r.l. delle obbligazioni scaturenti dai contratto di franchising, e, per l'effetto, accertare e dichiarare che il contratto si era risolto ex art. 1453 cod.civ. per fatto e colpa di Co m ### olino V ecchio S. r.l., con consegu ente condanna di quest' ultima a p agare, a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, la somma di euro 893.344,00, oltre agli interessi dalla data dell a domanda fin o al saldo, e, a titolo di risarcimento del danno em ergente, la somma da determinare in corso di cau sa, all'esit o di apposi ta espletanda ### o, in subordine, la somma da liquidare ex art. 1226 cod. A tal fine, GS deduceva che: nel corso degli ultimi mesi del 2014, nell'ambito di un'importante operazione commerciale di espansione della propria rete di punt i vendita sul territorio, aveva acquistato 53 supermercati ex marchio ### dislocati ne l nord ### inclusi d ue punti ven dita siti nei ### di ### e di ### dopo alcune iniz iali trattative, intercorse con il legale rappresentante di ### aveva deciso di gestire direttamene i nuovi punti vendita; Com-Tur aveva co ntestato tale de terminazione, in ragione delle conseguenze dannose che det ta apertura le avrebbe cau sato, e denunciato lo svolgimento di atti d i ass erita concorrenza sleale nonché l'irreparabile lesione del rapporto fiduciario tra franchisor e franchisee, comuni candole, in data ###, il venir men o del contratto, per nullità o per annu llamento o per intervenuta risoluzione per inadempimento a far data dal 16/01/2015; qualche giorno dopo ### aveva pubblicizzato il passaggio al marchio ### sicché era stata costretta ad agire con ricorso ex art. 700 cod.proc.civ., rigettato al pari del relativo reclamo, e poi a promuovere il giudizio per cui è causa. 
Com-Tur, costituitasi, rilevava che i rapporti di franchising tra GS e le societ à de l ### (### S.r.l., Com-Tur e ### 4 di 19 ### S.r.l., quest'ultim e, oggi, incorporate in ### a) erano avvinti da un collegamen to neg oziale, sicché alla cessazione del rapporto tra GS ed una delle società del gruppo sare bbe venuto meno anche il rapp orto tra GS e le alt re società; chiedeva l'accertamento della legittima risoluz ione del rapporto di franchising, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., allegando la violazione di specifiche clausole contenute nei contratti sottoscritti in data 1 ottobre 2007 (3.1.2., 3.2.4., 3.2.5., 3.2.6., 3.3.1) e del principio di buo na fede e correttezza n ell'esecuzione d el cont ratto, evidenziando che le condotte dell'attrice av evano assunt o una gravità tale da minare in radice il rapporto fiduciario alla base del contratto di franchising; in su bordine, chiedeva che il contratto venisse giu dizialmente risolto e, in ulteriore subordine, che il contratto - se interpretato secondo la lettura datane da GS - fosse dichiarato parzialmente ovvero integralmente nullo, “per una mancanza di causa e/o per abuso di dipendenza economica e/o di posizione dominante”, e , in aggiunta, domandava l'accertamento della illegittimit à della condotta osservata da GS, sia ai sensi dell'art. 2598, nn. 2 e 3 cod. civ., sia ai sensi dell'art. 2043 cod.  civ., con conseguente condanna al risarcimento del danno patito. 
Con sentenza n. 7767/2019, il ### d i ### accertato il legittimo esercizio da parte di ### della cl ausola risolutiva espressa, rigettava le domande formulate da parte att rice e le domande riconvenzionali della convenuta. 
La Corte di ### di ### in accoglimento dell'impugnazione di GS, con la sentenz a n. 2586/ 2021, depositata i l 07/09/20 21, ha escluso la sussistenza dei presupposti per riconoscere l'intervenuta risoluzione del contratt o, ex art. 145 6 cod. civ., perché: i) le espressioni utilizzate nella comunicazione dell'8 gennaio 2015 non esprimevano una inequ ivoca volontà solutoria; i i) l'art. 14.1 del contratto prevedeva solo a favore del franchisor la facoltà di avvalersi della risoluzione di diritto; iii) la richiesta di risoluzione 5 di 19 non era comunque giustif icata dall'inadempimento della controparte ad alcuno degli obblighi di cui all'art. 3; iv) alla risoluzione di diritto del contra tto non poteva addive nirsi adducendo la violazione del ge nerale cano ne della buona fede, come aveva ritenuto il ### atteso che la clausola risolutiva espressa può essere azionata solo in presenza di specifici inadempimenti, sicché il richiamo alla violazione della buona fede negoziale era da ritenere strut turalmen te incompat ibile con la possibilità di realizzare la fattispecie di risoluzione stragiudiziale e di diritt o del contratto di cui all'art. 145 6 cod.civ.; ha ritenuto infondata anche la domanda di risoluzione giudiziale del contratto proposta da ### in via su bordinata, esclude ndo che, non essendo previsto u n patto di esclusiva, l'ape rtura di due p unti vendita nella stessa piazza commerciale di ### violasse quel “pur mini mo grado di protezione territ oriale” dovu to all'affi liato, come, invece, aveva ritenuto il giudice di prime cure, in quanto al franchisor era consentito non solo di stip ulare altri contratti di franchising, ma a nche di svolgere direttament e la medesi ma attività nello stesso territo rio in cui opera l'affiliat o, né rappresentava un comportament o contrario a buo na fede, atteso che i due punti vendita ex ### oggetto della nuova apertura da parte di ### sotto la nuova insegn a ### e rano già esistenti sul territorio sotto la precedente insegna ### e, quindi, costituivano realtà commerciali già op eranti in concorrenza con i punti vendita di ### e con i quali questa era già abituata a confrontarsi; ha reputato che ### non fosse gravata da alcun obbligo di approvvigionamen to presso GS per una quota minima del proprio fabbisogno, potend o maturare il diritto al riconoscimento di uno sconto, ritenuto di vitale im portanza dall'appellata, a prescindere dall'entità d ei quan titativi di merce acquistata; ha ritenuto che il fatto che in occasione delle campagne promozionali riservate in via esclusiva ai punti vendita di nuova 6 di 19 apertura avesse praticato degli scont i costituiva una dero ga legittima alla regola, di carattere gen erale, secondo cui deve ritenersi conforme a buon a fede il fatto ch e, in un contratto di franchising senza esclusiva territoriale, l'affiliante abbia a riservare a t utti gli affiliati in concorrenza nell a medesima area (quindi, a maggior ragione, anche a sé stesso nel caso di gestione diretta) le medesime condizioni negoziali; ha escluso che l'affiliat o fosse obbligato a praticare prezzi impo sti, non solo perché non era previsto dal contratto, m a anche perché la circostanza era stata confermata dalle prove testimoniali raccolte; ha ritenuto fondata, invece, la contrapp osta dom anda di risoluzione contrattuale azionata dall'appell ante GS per essersi ### resa tot almente inadempiente al contratto dal quale aveva inteso svincolarsi con la lettera del 8/1/2015, cui era seguito il passaggio dei propri punti vendita al gruppo concorrente ### ed ha accolto la domanda risarcitoria di GS limitata mente al d anno emergente che ha liquidato nella misura di euro 750.000,00.  ### S.r.l. ricorre per la cassazione di d etta sentenza, formulando sei motivi.  ## S.p.a resiste con controricorso e propone ricorso incide ntale condizionato, basato su due motivi.  MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Con il prim o motiv o la ricorrente denu ncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1456, 2° comma, e 1362 e ss. cod.  civ., ai sensi dell'art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc. La Corte d i ### lo avreb be errato nel rigettare la domanda di accertamento della intervenuta risol uzione di diritto del cont ratto ex art. 1456 cod. civ. in forza della comunicazione trasmessa da ### l'8 gen naio 20 15 (p. 7), ritenendo che detta comunicazione non fosse di p er sé idonea alla produzi one de gli effetti invocati da ### e avrebbe sbagliato , male 7 di 19 interpretando le disposizioni dell'art. 3 del Contratto (“### del franchisor”), a considerare non violate le obbligazioni contemplate dalla clausola risolutiva espressa da parte di GS. 
In particolare, si sarebbe limitata, pur dopo aver riconosciuto che la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (art. 1456, 2° comma, cod.civ.) può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita purché inequivocabile, ad un'analisi meramente formale della dichiarazione, facendo leva sull'assenza di un esp resso richiamo al numero della clausola contrattuale o al contenut o delle obblig azioni di cui era stata contestata la violazione, senza indagare circa l'intenzione di ###
Tur di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, peraltro chiaramente emersa dall'oggetto della lettera: “### ione contratto franchising e contratti accessori”, e dalla preannunciata intenzione di voler dare corso a tutti gli obblighi conseguenti alla risoluzione “a far data dal 16 /01 /2015”, cioè , come previsto dall'art. 15.1.1., entro otto giorni dalla data di cessazio ne degli effetti del contratto. 
Del re sto, aggiunge la ricorr ente, che si trattasse di una comunicazione di risoluzione non era stato contestato da parte avversa, la quale, al contrario, nella corrispondenza successiva, aveva fatto riferimento alla lettera dell'8 gennaio 2015, indicandola come “comunicazione di risoluzione”. 
Attinta da censura, come si è detto, è la sentenza anche per aver ritenuto che la clausola risolutiv a espressa fosse prevista solo nell'interesse del franchisor e non anche del franchisee (p. 13), pur riconoscendo che l'inadempimen to solutoriamen te rilevante avrebbe potuto essere rappresentato anche dall'inademp imento, pur parziale, di uno o più obblighi previsti agli articoli 3 (impegni del franchisor). Se dav vero solo il franchisor avesse potut o avvalersi della clausola riso lutiva espressa, l'art. 3 del cont ratto sarebbe risultato privo di effetti. 8 di 19 Erronea sarebbe la decisione impugnata anche nella parte in cui ha escluso che GS abbia violato gli obblighi contrattuali sottesi alla clausola risolutiv a espressa di cui all'art. 14 d el Contratto: l'art.  3.1.2 lett. c del contratto (secondo cui il franchisor era tenuto a fornire al franchisee “il prog ramma delle campagne pe r la promozione delle vendite e la valorizzazione dell'immagin e della rete”) imponeva a GS di comunicare a ### tutte le campagne promozionali attuate nella rete d i affiliazione commerciale (ed evidentemente anche di non riservarle un trattame nto diverso e peggiore di quello garantito ad altri punti vendita della medesima rete). Avviando una ag gressiva e massiccia campagna promozionale a favore dei soli nuovi pu nti vendita da essa direttamente gestiti, situati nella stessa zona, il franchisor sarebbe venuto meno a tali obblighi. Per altro verso, ai sensi dell'art. 3.2.6.  e dell 'art. art. 3.3.1. del contratt o (in virtù dei quali, rispettivamente, il franchisor garantiva che le merci sare bbero state le stesse egualmente fornite agli altri punti vendita della rete commerciale nell'area in cui operava il franchisee e che avrebbe fornito il listino dei prezzi di vendita consigliati), GS era obbligata a garantire a ### non solo la stessa tipologia di merci fornite ad altri negozi d ella stessa zona, ma anche gli stessi prezzi di rivendita, essendo stato riconosciuto dalla stessa Corte di ### che è contrario a buona fede che, in u n con tratto di franchising senza esclu siva territoriale, il franchisor non fornisca le stesse merci agli stessi prezzi e non applichi le stesse condizioni generali. 
Il motivo è inammissibile. 
Tutto lo sforzo confut ativ o della ricorrente si sostanzia in una richiesta di dive rso accertame nto dei fatti di causa si a in ordine all'interpretazione della previsione di cui all'art. 14.1. contenente la clausola risolutiva espressa sia in merito alla statuizione con cui la Corte terr itoriale ha escluso che si pot essero imp utare a GS 9 di 19 inadempimenti atti a giustificare la risoluz ione di diritto del contratto. 
Oltre a doversi rib adire che la parte che, con il ricorso per cassazione, intend a denunciare un errore di d iritto o un vizio di ragionamento nell'interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di c ui agli artt. 1362 e ss.  cod.civ., aven do invece l'onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione del ricorrent e e quella accolta nella sen tenza im pugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'unic a astrattamente possi bile ma solo una delle plausi bili interpretazioni, sic ché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva propost o l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, doler si in sede di legittimità del fatto che fosse stat a privilegiata l'alt ra (Cass. 28/11 /2017, n.28319; Cass. 09/04/2021, n. 946), deve rilevarsi che alcune argomentazioni difensive neppu re si correlano con la sentenza impugnata che, a differenza di quanto vien e denu nciato dalla ricorrente, ha tenuto in considerazione il fatto che, seppure si fosse superato il tenor e letterale dell'art. 14.1. che riservava espressamente al solo franchisor la facolt à di avvalersi della clausola risolutiva espressa e si fosse riconosciuta ad entrambe le parti la facol tà di ris olvere di diritto il contratto, Co m-Tur aveva dichiarato risolto di diritto il contratto senza che ricorresse alcun inadempimento da parte di GS che giustificasse la risoluzione. 
Il ten tativo della ricorrente di dimo strare che, al contrario, gli inadempimenti denunciati erano solutoriamente rilevanti, come si è già detto, non va a segno, perché anche se è stato basato sulla asserita erronea interpretazione di alcune clausole contrattuali, si sostanzia in una surr ettizia rich iesta di diverso acce rtamento dei 10 di 19 fatti di causa che è inamm issibile, pe rché incompatibile con i caratteri morfologici e funzionali del giudizio di legittimità.  2) Con il secondo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1375, 1453 e 1455 cod. civ., degli artt. 2 r dell'art. 3, n. 4, lett. c, L. 129/2004, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc. La Corte di ### avrebbe errato nel ritenere che la c ondotta concorrenziale assunta da GS fosse conforme a correttezza e buona fede e n on cost ituisse grave inademp imento degli obblighi contrattuali. 
Altro errore imputato alla Corte d'appello è quello di aver ritenuto non integrante gli estremi dell'art. 1455 cod.civ. la violazione dell'obbligo dell'affiliante di riservare le m edesime condizioni negoziali a tutti gli affiliati i n concor renza nella medesima area (quindi, a maggior ragione, a se stesso, ne l caso di gestione diretta, sol perché le condotte illecite di GS sarebbero state poste in essere nell'arco di due sole settimane), perché la Corte d'appello avrebbe dovuto tener conto che l'affiliante, anche in ragione della funzione propria del contratto di franchising - che si radica principalmente su una cooperazione delle parti tale da delineare un vero e proprio partenariato commerciale - è tenuto ad organizzare la propria rete distributiva in modo da non incidere sulla posizione dei franchisee, che si trovano in una sit uazione di soggezione rispetto alle numerose e significative scelte commerciali di competenza del franchisor. La stessa L. 12 9/2004, all'art. 4 (“Obblighi dell'affiliante”), prevede che il franchisor, in vista della stipula del contratto, sia obblig ato a consegnare al potenziale franchisee diverse informazioni sulla propria rete d'affiliazione, tra cui una lista degli affiliati al momento operanti nel sistema e dei punti vendita diretti dell'affiliant e oltre all'indicazione d ella variazione, anno p er anno, del nu mero degli affiliati con relativa ubicazione negli ultim i tre anni o dalla d ata di inizio dell'attivit à 11 di 19 dell'affiliante, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni. Il che confermerebbe che l'effettiva organizzazione della rete distributiva risulta un elemento centrale del tipo contrattuale, sia nel momento genetico del rapporto, sia, ovvia mente, ne l corso della relativa esecuzione, e che GS avrebbe potuto meglio tutelare il franchisee senza sopportare un reale sacrificio: i) riconoscendo anche al punto vendita ### le me desime prom ozioni (“doppio accredito di punti” e “buoni sconto”), ii) evitando ribassi di prezzo almeno sui prodotti a marchio “Carrefour”; iii) non pu bblicizzando le nuove aperture e le relative offerte promozionali con cartelli pubblicitari affissi proprio dav anti al punto vendit a ### iv) age ndo in maniera quantom eno coordinata con le altre affiliate della zona, così da individuare soluzioni utili ad arrecare il minimo sacrificio ad entrambe le parti. 
Il motivo è infondato. 
Il ragionamento della Corte d'appello è stato il seguente: all'art.  2.1 era previsto che la concessione all'affiliato della formula GS insieme, comprensiva di know-how, marchio e merci avveniva non in esclu siva, ciò escludeva che l'apertura di nuovi supermercati fosse contraria a buona fede, pe rché alt rimenti sarebbe stata eliminata “qualunque differenza tra il contratto di franchising con patto di esclusiva territoriale in favore dell'affiliato e il contratto di franchising privo del patto di esclusiva, differenza ritenuta legittima proprio dalla L. 129/2004” . 
La campag na pubblicitaria a favore dei nuovi punti vendita non solo è st ata ritenu ta solutoriament e irrilevante, perché di du rata temporalmente circoscritta, ma è stata giust ificata sulla scorta delle seguenti considerazioni: l'attività posta in essere era volta a richiamare l'attenzione di una clientela già usa a misurarsi con la presenza di più pu nti vendita nella stessa zona, essa era “comprensibilmente diretta a pubblicizzare il fatto d ella nuova apertura”, sicché è stata consid erata “una legittima de roga alla 12 di 19 regola, di carattere generale, secondo cui deve ritenersi conforme a buona fede il fatto ch e, in u n contratto di franchising senza esclusiva territoriale, l'affiliante abbia a riservare a tutti gli affiliati in concorrenza nella medesima area le stesse condizioni negoziali, precisando che “l'affiliato nuovo entrato nella rete commerciale (o, comunque, il punto vendita a g estione diretta aperto ex novo), proprio per il fatto di doversi in serire in u n tessuto commercial e preesistente, in cui sono attivi operatori già da t empo c onosciuti dalla clientela , si trova in una condizione di evident e svantag gio rispetto ai concorrenti, sì che non può essere ritenuto contrario a buona fede il fatto ch e l'affilia nte riservi a tale nuovo pu nto vendita, per un perio do temporale ragionevolment e limitato, attività promozionali non concesse ai punti vendita già operativi da tempo”. 
Di qui l'inconferenza del rilievo che la ricorrente attribuisce al fatto che non si fosse trattato di un inadempimento protrattosi per due settimane; quanto all'inademp imento di altri obblighi imputati all'affiliante, la loro deduzione - che, peraltro, sembrere bbe formulata per la prima vota i n questa sede ###ennesimo inammissibile tentativo di ottenere un riesame nel merito dei fatti accertati dalla Corte territoriale.  3) Con il terzo motiv o la ricorr ente denuncia la n ullità della sentenza per violazione d ell'art. 112 cod. proc. civ. (vizio d i ultrapetizione) e per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, in riferimento all'art. 36 0, 1° comma, n. 4 e n. 5, cod.proc. La Corte di ### avrebbe escluso la sussistenza di un grave inadempimento da parte di GS, sull'erroneo presupposto che le condotte inadempienti si fossero concluse dopo un periodo di tempo di sole due settimane (p. 19), omettendo di valutare una pluralità di altri comportamenti inadempienti protrattisi nel tempo e pretermettendo l'esame di una serie di documenti che se esaminati 13 di 19 avrebbero dimostrato che GS aveva praticato prezzi più bassi e ideato campagne promozionali per i suoi due negozi per un periodo molto più lungo delle ### due settimane considerate dal giudice a quo. 
Anche questo mot ivo, in parte riproduttivo de lle stesse censure formulate con quello precedente, risulta direttamente fattuale, nel senso che si limita a ricostruzioni alternative sul piano del merito e come tale non può essere accolto.  4) Con il quarto motivo la ricorrente d educe la nullità dell a sentenza per violazione d ell'art. 112 cod. proc. civ. (vizio d i infrapetizione) e per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell'art. 360, 1° comma, n. 4 e n. 5, cod.proc. La Corte di ### avrebbe erroneamente escluso la presenza di un regime di prezzi imposti di fatto (anche se non formalmente) da GS a ### (p. 2 2), limitandosi a rilevare che l'art. 3.3 .1 del contratto escludeva che l'affiliato fosse obbligat o ad applicare prezzi imposti dall'affi liante, prevedendosi solamente che “il franchisor fornisce al franchisee il list ino dei prezzi di vendita al consumatore consigliati ed i relativi aggiornamenti, frutto di studi e di analisi di mercato” (p. 19), senza considerare che tra i prodotti a prezzi ribassati ve ne erano numerosi a marchio ### sui quali le affiliate erano o bbligato ad attenersi alle in dicazioni d i prezzo del franchisor, e che era impossibile discostarsi dai prezzi, seppur consigliat i e non imposti, da ###, perché: i) in sistema informatico attraverso il qual e venivano trasmessi i prezzi consigliati alle affiliate, ven iva gestit o da GS; ii) GS inseriva quotidianamente e nottetempo variazioni dei prezzi consigliati e di quelli imposti; iii) era impossibile per i vari franchisees verificare, tramite il sistema gestionale GS, i prezzi praticati dagli altri affiliati. 
La Corte d'appello non si sarebbe pronunciata sulle eccezioni in tal senso for mulate e, in violazione dell'art. 3 60, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., avrebbe comunque omesso d i prendere posizione 14 di 19 rispetto a fatti decisivi d ella controversia e dis cussi tra le parti, avuto riguardo ai ‘fatti sto rici' che re ndevano i prezzi ### consigliati da GS dei veri e proprio prezzi (de facto) imposti. 
Il motivo va complessivamente disatteso. 
Alla Corte d'appel lo si add ebita la violazione dell'art. 112 cod.proc.civ. per avere omesso di considerare o di valorizzare una serie di fat ti; il che, però, non i ntegra gli estremi della om essa pronuncia; sempre che la denuncia si a articolata n el rigoroso rispetto dei criteri di cu i agli artt. 366 e 369 cod.p roc.civ., essa potrebbe ricondursi alla violazione dell'art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ. qualora uno o più dei predetti fatti integ rino direttamente elementi costitutivi della fattispecie astratta e dunque per violazione della norma sostanziale opp ure all'art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. per omesso esame di una o più di tali circostanze la cui considerazione avre bbe consentit o, secondo parametri di e levata pro babilità logica, una ricos truzione dell'accaduto idonea ad integrare gli estremi della fattisp ecie rivendicata; Ora, escluso che al giudice a quo sia imputato il fatto di non avere valutato fatti costitutivi di una fattispecie astratta, l'ubi consistam delle doglianze della ricorrente si risole in una evidente prospettazione di rilettura del merito in senso div erso rispetto a quanto opinato dalla Corte territoriale, come tale inammis sibile; anche la denuncia ex art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. non merita accoglimento; non sono fatti rilevanti, il cui omesso esame possa cagionare il vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.: i) le argomentazioni o deduzioni difensive (cfr. Cass. n. 14802 del 2017; Cass. n. 21152 del 2015); il) gli elementi istruttori in quanto tali, quando il fatto storico da essi rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze 15 di 19 probatorie astrattamente rilevanti (cfr. Cass., SU, n. 8053 del 2014); iii) una moltitudine di fatti e circostanze, o il “vario insieme dei materiali di causa” (cfr. Cass. n. 21439 del 2015); iv) le doman de o le eccezioni formulate nella causa di merit o, ovvero i motivi di app ello, i quali costituiscono i fa tti costituti vi della “domanda” in sede di gravame (Cass. 25/09/2018, n. 22786).  5) Con il quinto motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., ai sensi dell'art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., per avere la Corte di ### escluso che vi fosse l'obbligo in capo a ### di rifornirsi per almeno il 60% da GS (p . 25), essendo la rel ativa pattuizione derogabile dall'affiliato. Sarebbe giunta a tale conclusione sulla scorta di una lettura merament e testuale di due clausole de l regolamento contrattuale, in manifesta violazione degli artt. 1362 e 1367 cod.   Anche in questo cas o la ricorr ente oppone una pro pria interpretazione della previsione contrattuale diversa da quella della Corte d'appello, senza indicare in che modo sarebbero stati violati i canoni ermeneutici denunciati (cfr. supra, sub § 1). 
Peraltro, la censura è dedo tta senza al cun confronto con la sentenza impugnata qu anto agli elementi esaminati p er ritenere che non fosse stato pattuito l'obbligo qui denunciato.  6) Con il sesto motivo la ricorrente censura la violazione degli artt.  112, 115, 132 cod. proc. civ. e 111 Cost., ai sensi dell'art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ. , per avere la Corte di appello erroneamente quantificato il risarcimento del danno in favore di GS fondando la propria decisione su circostanze non provate dalle parti ed in violazione dell'art. 1226 cod. civ. (p. 27). 
Il vizio della sentenza consisterebbe nell'aver determinato il lucro cessante muovendo dal fatto che il guadagno m edio sui ricav i procurati da ### fosse pari al 9,77%; detta percentuale non 16 di 19 sarebbe stata allegata da con troparte che nel proprio atto di citazione dinanzi al ### si era limitata ad asserire ch e “al valore così individuato è stata applicata la percentuale del 9,77% [quale] media, per il periodo 2012-2014, del margine lordo di guadagno sul ricavo, come risultante dai bilanci di GS” (doc. 1, All, D, p. 23; 32), fornendo dunque un'allegazione del tutto generica e rinviando irritualmente - al fine di colmare tale genericità - al contenuto di un documento che no n sarebbe stat o neanche individuato tra quelli versati in atti (e nemmeno avrebbe potuto, atteso che il proprio bilancio non era neanche stato depositato da GS)”. 
La Corte d 'appello avrebbe altresì fatto riferiment o ad una presunta non contestazione d i ### rispetto “al doc. 28 appellante”; fa rilevare la ricorrente che la contestazione riguarda fatti e non documenti e precisa di avere, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d'appello, contestato sia in primo grado che in appello la quantificazione dei danni pretesi dalla controparte. 
Infine, contesta l'abbattimento della liquidazione in via equitativa, non avendo la Corte d'appello dato conto, in motivazione, del peso specifico attribuito ad ognuno degli elementi presi in considerazione, in modo da rendere evidente il percorso logico seguito nella propria determinazione e consentirne il sindacato. 
Il motivo è infondato. 
La Corte d 'appello ha liquidato equitativament e il d anno, muovendo da alcuni dati, tra cui qu ello della percentual e di guadagno medio sui ricavi procurati da ### tanto basta a privare di rilievo le contestazioni mosse dalla ricorrente all'impiego di questo parametro. 
Né meritano accoglimento le censure mosse al giudice a quo per le modalità di determinazione del danno in via equitativa. 
La ratio della valutazione eq uitativa, una volta che la prova del danno sia stata raggiunta, e, in mancanza degli elementi necessari 17 di 19 per procedere ad una sua puntuale qu antificazione, è quella di rimettere al potere -dovere del giudice di sopperire al le eventuali difficoltà di quantificazione del danno, al fine di assicurare l'effettività della tutela risarcitoria (Cass. 06/04/2017, n. 8920) e la ricerca di u na omog eneità tra ris arcimento accordato e danno risentito. È proprio quanto ha fatto il giudice a quo: si è servito dei parametri di ri ferimento che gli erano stati messi a disposiz ione dall'istante ed ha determinato il danno in misura inferiore, tenendo conto “del fatto che, da un lato, in assenza di uno specifico obbligo contrattuale e in assenza di una q ualunqu e prova in ordine all'andamento generale del mercato nel settore in cui operava ### non può ritenersi certo che questa avrebbe continuato ad acquistare merce da GS fino al 30/9/2017 nella stessa misura degli ultimi tre anni p recedenti la risolu zione; dall'a ltro lato, del fatto che, come evidenz iato dall'appellata, si deve anche considerare che, a fronte d ei ricav i derivanti dalla vendita d ella merce, avrebbero dovuto essere detratti non solo i costi della stessa ma anche tutti g li altri costi, anche generali, che sarebbero stati sopportati da GS qu alora il rap porto di franchisi ng con ### avesse continuato ad essere efficace (come, ad esempio, i costi per i servizi prestati dal franchisor in favore del franchisee, i costi per la movimentazione e consegna della merce, i costi amminis trativi inerenti il rapporto)”. 
Tanto assorbe le ulteriori censure - ad esempio quella con cui è stata denun ciata l'erronea applicazione del principio di non contestazione -.  7) Per le ragioni esposte il ricorso principale va rigettato. 
Ricorso incidentale condizionato 8) Con il primo motivo, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt.  115 e 116 cod.proc.civ., dell'art. 2729 cod.civ. e dell'art. 3 della l.  n. 129/2004. 18 di 19 La senten za sarebbe erronea ne lla parte in cui ha afferm ato l'esistenza di un preteso rapporto di concorrenza tra i punti vendita gestiti da ### e i punti vendita ex ### gestiti da GS, perché non troverebbe riscontro nelle emergenze istrutto rie che i punti vendita ex B illa si trovassero a m odesta distanza; detta circostanza, cioè che la distanza era di 1,3 Km e quindi notevole, era stata ritualmente contestata e se la Corte d'appello ne avesse tenuto conto avrebbe dovuto escludere la possibilità di interferenza tra i rispettivi bacini d'utenza; a tale conclusione - cioè che vi fosse una possibil e concorrenza - il giud ice a q uo sarebbe giunto erroneamente, senza analizzare la conformazione e l'estensione del mercato geografico di riferimento.  9) Con il secondo motivo, in riferimento all'art. 360, 1° comma, 4 e n. 5, cod.proc.civ., è denunciata la nullità della sentenza per motivazione meramente apparente e contraddittoria, in violazione dell'art. 132 cod.proc. La Corte d 'appello avrebbe ritenuto sussistente un rapporto di oggettiva concorrenza, pur dando at to che il contratto di franchising non prevedeva il patto di esclusiva, di qui l'intrinseca contraddizione della motivazione che ha negato la ricorrenza di un diritto di esclusiva territoriale a favore di ### ma al tempo stesso ha riten uto che GS avesse posto in essere att ività di concorrenza, pur ritenuta legittima, nei confronti di ### 10) Dato il rigetto del ricorso prin cipale, quello incide ntale condizionato è assorbito.  11) Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.  P.Q.M.  La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato. Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore d ella controricorrente, 19 di 19 liquidandole in euro 10.000,00 p er compensi , oltre alle spe se forfettarie nella misu ra del 15 per ce nto, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge. 
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussiste nza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di u n ulterio re importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto. 
Così deciso n ella camera di Co nsiglio della ### civile

Giudice/firmatari: Sestini Danilo, Gorgoni Marilena

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 17746/2024 del 27-06-2024

... enfiteutico si inquadra nello schema generale della risoluzione per inadempimento, onde la devoluzione stessa non si avvera per la semplice e meccanica inadempienza da parte dell'enfiteuta, essendo, invece, necessario che il giu dice accerti se l'inadem pime nto sia o meno colpevole (Cass., Sez. II, 5 marzo 1973, n. 599; Cass., Sez. I, 16 novembre 1971, n. 3261). Tuttavia, il diritt o potestativo dell'en fiteuta all'affrancazione prevale sul diritto potestativo del concedente alla risol uzione del contratto per inadempimento (Cass., Sez. II, 13 giugno 2023, 16724, che nella specie ha ritenuto irrilevante la particolare gravità dell'inadempimento dell'enfiteuta che aveva abusivamente edificato 5 di 6 sui terr eni ricevuti in concessione dal P.A., per una finali tà speculativa). La sentenza impugnata è dunque conforme alla giurisprudenza di questa Corte (Cass., Sez. III, 1° agosto 1991, n. 8468), secondo cui il sistema delineato dagli artt. 971, 972 e 973, cod. civ., in tema di dom ande di affrancazione, di devoluzione o di risoluz ione per inadempimento, sancisce la prevalenza del diritto potestativo dell'enfiteuta all'affrancazione sul diritto potestativo del concedente alla (leggi tutto)...

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ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16434/2019 R.G. proposto da: #### in perso na del ### pro tempore, e ### in perso na del ### pro tempore, domiciliati in ### via dei ### 12, presso l'### dello Stato che li rappresenta e difende; -ricorrenti contro ### rappresentato e difeso dall'avvocato ### presso il cui studio è elettivamente domiciliato in ### via ### 7; -controricorrente per la cassazione della sentenza della Corte di appello di ### 1015/2019 depositata il 12 febbraio 2019.  2 di 6 Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 aprile 2024 dal #### 1. - Con ricorso proposto ai sensi dell'art. 2 della legge 22 luglio 1966, n. 607, ### chiedeva al Tribunale di ### di dichiarare l'affrancazione dei fondi enfit eutici in e sso indicati , affermando di aver inviato un atto st ragiudiziale di dif fida a provvedere e di aver già provveduto a versare una somma quale corrispettivo per l'affrancazione. 
Si costitu ivano il Ministero della economia e dell e finanze e l'### del demanio, quale proprietaria dei fondi in oggetto ai sensi dell'art. 65 del d.lgs. n. 300/99, come modificato dall'art. 1 del d.lgs.  n. 173 del 2003, evidenziando l'irritualità della notifica del ricorso e, nel merito, che la richiesta di affrancazione era infondata a fronte delle irregolarità e inadempimenti compiuti dall'enfiteuta. In subordine, si rilevava l'erroneità del canone enfiteutico, esercitando il proprio diritto alla sua revisione ai sensi dell'art. 962 cod. civ., essendo decorsi più di dieci anni dalla costituzione dell'enfiteusi ed essendosi verificato un eccessivo divario tra l'ammontare del canone e il valore attuale del fondo. 
Il Tribunale di ### con sentenza depositata in data 1° giugno 2012, accoglieva la do manda di affrancazione e l'istanza dell'### di revisione del canone enfiteu tico, condannando il ricorrente al pagamento della sola somma di euro 10.072,20.  2. - Avverso tale sentenza, l'### int erponeva appello.  ### si costituiva proponendo appello incidentale. 
La Corte d i Appello di Rom a ha rigettato entrambe le impugnazioni, confermando la senten za di prim e cure, previa eliminazione dell'indicazione del termine fissato per l'adempimento del pagamen to della somma determinata a titolo di capitale per 3 di 6 l'affrancazione del fondo, compensando tra le p arti le spe se del giudizio.  3. - ### della economia e delle finanze e l'### del demanio hanno proposto per il ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.  ### resiste con controricorso. 
È st ata formulata, da parte del ### delegato, u na proposta di definizione del giudizio a norma dell'art. 380-bis cod.  proc. civ. A fronte di essa, il difensore dei ricorrenti ha domandato la decisione della causa. Il controricorrente ha depositato memoria.  RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Con l'unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 960 e 972 cod. civ. in relazione all'art.  360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. ### ricorrenti evidenziano che l'enfiteusi è un diritto reale su un fondo altrui che attribuisce al titolare il “dominio utile” che avrebbe il proprietario, salvo due obblighi: qu ello di versare un canone periodico al concedente e que llo di m igliorare il fondo. Nel cas o in cui non ottemperi a questi due obblighi, il concedente - ex art. 972 cod.  - può chiedere la d evoluzione del fondo en fiteuti co se l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all'obbligo di migliorarlo o se è in mora nel pagamento di due annualità di canone. La devoluzione non ha luogo se l'enfiteuta ha effettuato il pagamento dei canoni maturati prima che sia intervenuta nel giudizio sentenza, ancorché di primo grado, che abbia accolto la domanda. Rilevano che secondo la giurisprudenza e la dottrina la domanda di d evoluzione de l proprietario integra un caso di azione di risoluzio ne per inadempimento ex art. 1453 cod. civ., pur nella sua specificità. Da ciò deriverebbe, pertanto, che l'enfiteuta, affinché possa ottenere l'affrancazione, debba adempiere le proprie obbligazioni nascenti dal contratto, incorrendo, altrimenti, in un inadempimento contrattuale. 
Dunque, nonostante l'art. 972 cod. civ. disciplini un caso particolare 4 di 6 di risoluzione, applicabile al solo contratto enfiteutico, il giudice di secondo grado avrebbe errato nella parte in cui ha ritenuto che i principi generali in m ateria di risoluzione contratt uale sanciti d al codice civile non siano applicabili al caso di specie. Infatti, seppur occorra guardare al la specificità del la devoluzione, qu est'ultima costituisce in ogni caso una fattispecie di risoluzione del rapporto contrattuale. Al fine di dar prova dell'inadempimento contrattuale, si deduce che il ### ha sicuramente travalicato i limiti della causa del contratto nel momento in cu i ha edificato ab usivamente sui terreni dati in concessione sulla base di un contratto di enfiteusi su fondi rustici. 
Nel caso di specie, vi sarebbe stata una sensi bile alterazione dell'equilibrio contrattuale, essendo stato costruito sui terreni in questione il complesso “### n. 40” che, in nessun modo, rientrava nelle aspettative dell'### al mom ento della stipula dell'enfiteusi. Il comportamento tenuto dal ### sarebbe quindi contrario a quei principi di correttezza e buona fede ai sensi degli artt. 1175 cod. civ. e 1375 cod. civ. che dovrebbero permeare il rapporto contrattuale in tutte le sue fasi.  1.1. - Il motivo è infondato. 
La domanda di devoluzione del fondo enfiteutico si inquadra nello schema generale della risoluzione per inadempimento, onde la devoluzione stessa non si avvera per la semplice e meccanica inadempienza da parte dell'enfiteuta, essendo, invece, necessario che il giu dice accerti se l'inadem pime nto sia o meno colpevole (Cass., Sez. II, 5 marzo 1973, n. 599; Cass., Sez. I, 16 novembre 1971, n. 3261). 
Tuttavia, il diritt o potestativo dell'en fiteuta all'affrancazione prevale sul diritto potestativo del concedente alla risol uzione del contratto per inadempimento (Cass., Sez. II, 13 giugno 2023, 16724, che nella specie ha ritenuto irrilevante la particolare gravità dell'inadempimento dell'enfiteuta che aveva abusivamente edificato 5 di 6 sui terr eni ricevuti in concessione dal P.A., per una finali tà speculativa). 
La sentenza impugnata è dunque conforme alla giurisprudenza di questa Corte (Cass., Sez. III, 1° agosto 1991, n. 8468), secondo cui il sistema delineato dagli artt. 971, 972 e 973, cod. civ., in tema di dom ande di affrancazione, di devoluzione o di risoluz ione per inadempimento, sancisce la prevalenza del diritto potestativo dell'enfiteuta all'affrancazione sul diritto potestativo del concedente alla risoluzione del contratto per inadempimento.  2. - Il ricorso è rigettato.  3. - Le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, mentre la non conformità della decisione di rigetto rispetto alle ragion i a base della proposta esclude l'applicazione dell'art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ. ( art. 380 bis cod. proc. civ.). 
Nel caso di specie, la proposta d i definizione anticipata segnalava l'inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso in relazione alla richiesta di una rivalutazione delle risultanze istruttorie - preclusa in sede di legittimità - e all'assenza di un vizio di nullità della pronuncia per mancanza del minimo costitu zionale della motivazione (ragioni ben diverse da quelle ravvisate dalla Corte). 
In tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l'art. 380- bis, comma 3, cod. proc. civ. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), nel richiamare, per i casi di defi nizione del giudizio in conformità alla proposta, il terzo e il quarto comma dell'art. 96 cod.  proc. civ. codifica, attraverso una valutazione legale tipica, un'ipotesi di abuso del processo, ma non prevede l'applicazione automatica delle sanzioni ivi previste, che resta affidata alla valutazione delle caratteristiche del caso concreto, in base a un'interpretazione costituzionalmente compatibile del nuovo istituto (Cass., Sez. Un., 27 dicembre 2023, n. ###). 6 di 6 Rilevato che risultano soccomb enti parti am messe alla prenotazione a debito del contri but o unificato per essere amministrazione pubblica difesa dal l'### dello Stato, non si applica l'art. 13 comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass., Sez. VI-L, 29 gennaio 2016, n. 1778).  P.Q.M.  rigetta il ricorso. 
Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in ### 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in ### 200,00, ed agli accessori di legge. 
Così deciso in ### nella camera di consiglio della ###

Giudice/firmatari: Orilia Lorenzo, Grasso Gianluca

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 11560/2024 del 30-04-2024

... promissari acquirenti - pur avendo formulato domanda di risoluzione in via principale e di recesso in via subordinata - avevano legittimamente scelto di agire, poi, con quest'ultim a m ediante la modificazione operata con la memoria ex art. 183 c.p.c. 2. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce - con riferimento all'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione degli artt . 115 e 116 c.p.c. , dell'art. 269 7 c. c. e l'illogicità e il travisamento della sentenza impugna ta circa l'im putabilità, a carico della stessa, d ella gravità dell'inadem pimento. ### la società ### non poteva giungersi a tale conclusione poiché essa a veva comunicato di voler essere presente per la stipula del rogito e la mera precisazione che anche il legale rappresentante della banca mutuante sarebbe stato presente non legittimava a presumere che l'altra ipoteca permanesse e che non si potesse stipulare, con la conseguenza che la mancata conclusione dell'atto pubblico si sarebbe dovuta imputare ai promissari acquirenti che non si erano presentati in sede di r ogito, senza che potesse ritra rsi la valutazione d i un inadempimento addebitabile ad essa ricorrente sol perch é aveva pr (leggi tutto)...

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ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 2851/2023) proposto da: ### in persona del legale rappresentante pro tempore, r appresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta su foglio separato materialmente allegato al ricorso, dall'Avv.  ### ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv.  ### in ### v. Germanico, n. 96; - ricorrente - contro ### e ### rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta su foglio separa to materialmente allegato al controricorso, dall'Avv. ### e con indicazione del seguente indirizzo pec: ###; - controricorrente - R.G.N. 2851/2023 C.C. 20/03/2024 ### 2 di 11 Avverso la sentenza della Corte di appello d ell'### 1651/2022 (pubblicata il 23 novembre 2022); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 marzo 2024 dal ### relatore ### letta la memoria depositata dai controricorrenti.  ### 1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. ### e ### evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pescara, la ### s.r.l. per sentir - in v ia principale - accertare e dichiarare il gr ave inadempimento di detta società rispetto agli obblig hi assunti con il contratto preliminare stip ulato il 3 aprile 2013 e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione dello stesso contratto, con la condanna della ### s.r.l. alla restituzione dell'importo di euro 125.000,0 0, raddoppiato come per legge, ed al risarcimento, in loro favore, anche dei dann i subiti per maggiori esborsi di euro 8.349 ,00 per spese di agenzia, di euro 793,00 per spese di registrazione del citato contratto preliminare, di euro 701,12 per spese di erogazione del finanziamento, per un totale complessivo di euro 9.843,12, il tutto con interessi legali e vittoria di spese e competenze di lite; in via subordinata, i ricorrenti chiedevano l'accertamento e la d eclaratoria dell'inadempimento della predetta società, il riconoscimento e la dichiarazione della legittimità dell'esercizio del diritto di recesso , da int endersi manifestato con lo stesso ricorso, e, per l'effetto, dichiarare lo scioglimento del contratto preliminare, con la conseguente condanna della medesima società alla restituzione dell'importo di euro 125.000,00, raddopp iato come per legge, ed al risarcimento dei danni in loro favore subiti per i maggiori esborsi precedentemente indicati. 
Resisteva in giudizio la ### s.r.l., la quale eccepiva, preliminarmente, la nullità della scrittura privata in cui era stato sostanziato il contratto preliminare in quanto sottoscritta da persona non munita dei poteri 3 di 11 rappresentativi della società; nel merito, contestava le av verse domande, insistendo sull'incompatibilità t ra risoluzione e rece sso e, soprattutto, sull'errata applicazione, nel primo caso, della disciplina del doppio della capar ra; in ogni caso, deduceva l'insussistenza del suo inadempimento assumendo che le controparti non avevano conseguito il mutuo necessario per la stipula dell'atto pubblico; spiegava, infine, domanda riconvenzionale, chiedendo che venisse accertato il minor valore di propr ietà dei ricorr enti e che fosse ridotta, per eccessiva onerosità, la clausola penale. 
Nel corso del giudiz io e nel rispet to dei termini preclusivi le p arti modificavano alcuni aspetti delle reciproche domande, ov vero specificamente: - la società ### invocava la condanna dei ricorrenti al pag amento degli importi imputabili ai mig lioramenti a pportati al bene, quantificat i, in dettaglio, in euro 4.618,22 a titolo d i lavori eseguiti dalla ditta ### e in euro 12.703,80 per forniture pavimenti, rivestimenti e sanitari; - i ricorrenti, a loro volta, optavano invece, quale domanda principale, per la dichiarazione di recesso dal contratto preliminare con conseguimento del doppio della caparra.  ### Tribunale di Pescara, dopo aver disposto il mutamento del rito, con senten za n. 1655/201 9, accog lieva parzialmente la domanda principale, dichiarando la legittimità del recesso dei promissari acquirenti con la derivante condanna della inadempiente società ### alla restituzione d ella somma, corrisposta a titolo di caparra , nella misura di euro 125 .000,0 0, ed in r iduzione rispetto alla misura del doppio della stessa, al pagamento anche della ulteriore somma di euro 50.000,00.  2. Decidendo sul gravame interposto da lla Ba rile s.r.l. e nella costituzione degli appellati ### e ### (i q uali, a loro volta, form ulavano gr ava me incidentale, considerato tempestivo), la Corte di appello di L'### con sentenza n. 1651/2022 (pubblicata il 23 novembre 2 022), respi ngeva l'appello pr incipale e 4 di 11 rilevava la fondatezza di quello incidentale, con la conseguente condanna della citata società a l pagam ento, in loro fav ore, della somma di euro 250.000,00, oltre interessi e alla condanna delle spese del grado. 
A sostegno dell'adottata decisione, la Corte abruzzese, nell'esaminare prioritariamente l'appello principale, ne rilevava l'infondatezza, stabilendo che i ricorrenti in prim o gr ado avevano legittimam ente agito, con la domanda introduttiva, per la risoluzione o la dichiarazione di accertamento del loro diritto di recesso (instando per la restituzione del doppio della caparra), optando, poi, in via definitiva, come in loro facoltà, con la memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., per la seconda, in tal senso delimitando il “thema decidendum”. 
La Corte territoriale riteneva, poi, che il giudice di primo grado aveva imputato correttamente alla società ### l'inadempimento contrattuale, dopo aver tenuto conto che la presenza di due ipoteche e l'assenza di elementi in grado di consentire un diverso inquadramento della vicenda, avevano consentito di affermare che non ricorrevano le condizioni per la sottoscri zione dell'att o pubblico e che una tale situazione non poteva certamente a scriversi al comportamento dei promissari acquirenti. Né - aggiungeva il giudice di secondo grado - coglieva nel segno la prospettazione della citata società orientata ad escludere il suo inadempimento nella riduzione del valore dell'immobile oggetto della permut a e di p roprietà dei coniugi ### i-### (peraltro rappresentata in apposita nota dell'aprile 2015). 
Di contr o la Corte d i appello r avvisava l'accoglibilità del gravame incidentale dei menzionati coniugi in ordine alla dedotta erroneità della disposta riduzione della cap arra confirmatoria, che, inv ece, avrebbe dovuto essere restituita nella misura de l doppio, dovendosi a tale riguardo tener conto anche dell'importo di euro 10.000,00, di contro erratamente qualificato dal primo giudice, come confirmatoria. 5 di 11 3. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la ### s.r.l., resistito con un congiunto controricorso - illustrato da memoria - da ### e ### CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia - ai sensi dell'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., oltre che d egli artt. 1385 e 145 3 c.c., nonché dell'art. 183 n. 1 c.p.c., sul presupposto che la Corte di appello, con la sentenza impugnata, aveva ritenuto che i promissari acquirenti - pur avendo formulato domanda di risoluzione in via principale e di recesso in via subordinata - avevano legittimamente scelto di agire, poi, con quest'ultim a m ediante la modificazione operata con la memoria ex art. 183 c.p.c.  2. Con il secondo motivo, la ricorrente deduce - con riferimento all'art.  360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione degli artt . 115 e 116 c.p.c. , dell'art. 269 7 c. c. e l'illogicità e il travisamento della sentenza impugna ta circa l'im putabilità, a carico della stessa, d ella gravità dell'inadem pimento. ### la società ### non poteva giungersi a tale conclusione poiché essa a veva comunicato di voler essere presente per la stipula del rogito e la mera precisazione che anche il legale rappresentante della banca mutuante sarebbe stato presente non legittimava a presumere che l'altra ipoteca permanesse e che non si potesse stipulare, con la conseguenza che la mancata conclusione dell'atto pubblico si sarebbe dovuta imputare ai promissari acquirenti che non si erano presentati in sede di r ogito, senza che potesse ritra rsi la valutazione d i un inadempimento addebitabile ad essa ricorrente sol perch é aveva pr oposto di rideterminare il valore dell'appar tament o di proprietà d ei ricorrenti, oggetto di permuta, da euro 200.000,00 ad euro 150.000,00. 6 di 11 3. Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta - in relazione all'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 166 e 168 bis c.p.c., contestando l a legit timità della ravvisata ammissibilità - con la sentenza d ella Corte aquilana - dell'appello incidentale avanzato dagli appellati, che si sarebbe dovuto considerare, invece, tardivo. 
Sul p unto la ricorrente d educe l'erron eità della sentenza impugna ta con la quale era stato ritenuto tem pestivo il suddetto g ravame nonostante il relativo att o di costituzione fosse stato deposi tato 20 giorni prima - non dell'ud ienza del 15.4.2020 fissat a nell'atto di appello principale bensì - di quella differita dal Presidente ###decreto emes so il 12.5 .20 20 ai sensi degli artt. 350 e 168-bis, comma 5, c.p.c., immediatament e dopo la cessazione del periodo di sospensione disposto in conseguenza dell'emergenza sanitaria da ###19.  4. Con il q uarto ed ult imo motivo, la ricorrente prospetta - avuto riguardo all'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1362 e segg. c.c. (ovvero delle norme in materia di interpretazione d ei contratt i), nonché la violazione degli artt. 1386 e 138 5 c.c., oltre che degli a rtt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo l'erroneità della sentenza di appello nella parte in cui aveva non aveva ravvisato l'infondatezza dell'appello incidentale, in base alla corretta interpretazione delle norme denunciate, perché la somma versa di euro 1 0.000, 00 non cos tituiva caparra confirmatoria, ma penitenziale, per quanto indicato letter almente nel contratto e con richiamo alle norme corrette.  5. Il primo motivo è manifestamente infondato, dal momento che gli odierni controricorrenti (originari attori) non avevano introdotto - nel termine preclusivo p revisto dall'art. 183, comma 6, c.p.c. - alcuna domanda nuova, né avevano proceduto ad un illegittimo mutamento di quella inizialm ente formulata perché, quella relativa all'o ttenimento 7 di 11 della declaratoria del legittimo esercizio del diritto di recesso era stata comunque proposta con il ricorso ex art. 702-bis c.p.c., ancorché in via subordinata rispetto a quella d i risoluzione. In tal senso , quindi, la Corte di a ppello ha, nella sentenza qui impugna ta, esercitato legittimamente, adeguatamente motivand ola, l'esplicazione del suo potere di r ilevazione ed int erpretazione della domanda, d imostr ando come la q uestione riguar dante l'accertamento della legittimità del recesso operato fosse ricompresa tra quelle oggetto di decisione, così interpretando ed accertando correttam ente la volontà che avevano inteso manifestare gli odierni controricorrenti.  6. Il secondo motivo è inammissibile perché, in effetti, con lo stesso, mediante la prospettazione dell'assunta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e di una presunt a illogicit à della motiv azione della sentenza impugnata, oltre che di un asserito travisamento delle risultanze probatorie, la ricorrente ha inteso - surrettiziamente - sollecitare questa Corte a p rocedere ad una genera le rivalutazione alterna tiva delle ragioni p oste a fondamento della d ecisione impugna ta, che, invece, risultano adegu atamente argomenta te a supporto della soluzione rag giunta con riferimento alla ricostruzione degli elem enti probatori giustificativi dell'emergenza dell'inadempimento della società oggi ricorrent e, tale da legittimare il recesso delle controparti (qu ali promissari acquirenti). 
Costituisce giurispr udenza consolidata di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 27000/2016, Ca ss. n. 122 9/2019 e Cass. 6774/2022) l'affermazione del principio secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma , rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest'ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ov vero disposte 8 di 11 d'ufficio al di fuori dei limiti lega li, o abb ia disatteso, valut andole secondo il suo pr udente apprezza mento, delle prove legali, ov vero abbia considerato come facenti p iena prova, r ecependoli senz a apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione. 
La Corte a quilana ha congruamente motivato il suo convinciment o circa l'imput azione dell'inadempimento in capo a lla società oggi ricorrente, evidenziando l'emergenza di una serie di elementi idonei a tal proposito (v. pagg. 7-9 della sentenza impugnata). In particolare, il giudice di appello ha posto in evidenza che sull'immobile costituente oggetto del prelim inare risult avano iscritte due ipoteche, una a beneficio dell'istituto di credito mutuante che - secondo le assicurazioni della società ### - avrebbe potuto procedere attraverso il proprio rapp resentante alla liberazione del grava me in sede d i stipula del rogito di trasf erimento dell'immobile , nonché un'altra, iscritta dalla soc. ###, sulla cui liberazione l'odierna ricorrente non aveva dato alcuna assicurazione (nonostante il disposto dell'art. 8 del prelimina re avesse previsto che la vendita avrebbe dovuto aver luogo con r iferimento ad un immobile libero d a qualsivoglia iscrizione pregiudizievole). 
Del r esto, in via genera le, è legittimo ritenere come sia del tu tto prevedibile che il promissario acqu irente di un immobile, che risulti gravato da ipoteche, possa legittimamente rifiut are di stipulare il contratto definitivo finch é tali formalità pregiudiziev oli non siano cancellate, senza nemmeno che occorra un'apposita pattuizione contrattuale in tal senso, in qua nto il permanere d ell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene. 
Alla stregua di tale accertamento la Corte abruzzese ha - sulla scorta dell'applicazione del principio generale in ba se al quale ai fini della delibazione sulla gravità dell'inadempimento occorre procedere ad una valutazione in termini oggettivi (avendo, quindi, riguardo, all'incidenza 9 di 11 sull'equilibrio sinallagmatico del contratto e sugli interessi delle parti) - ritenuto legittimamente che la presenza delle due ipoteche e l'assenza di consentire un diverso inquadr amento d ella complessiva vicend a contrattuale consentivano di aff ermare che non ricorrevano le condizioni per la stip ula dell'att o pubblico d i vendita e che una tale conseguenza non avrebbe potuto certam ente essere ascritta ai promissari acquirenti. 
Inoltre, la Corte di appello ha adeguatamente considerato la rilevanza della circostanza che la società ### con nota dell' aprile 2 015 (ritualmente acquisita agli atti del giudizio), av eva manifestato - unilateralmente - la sua v olontà di ridurre dall'importo di eur o 200.000,00 a quello di euro 150.000,00 il valore degli immobili di proprietà ### ictis, che avrebbero dovut o costit uire oggetto di permut a, e ciò contrariamente ad ogni previsione contrattuale, posto che il valore degli immobili come determinato era stato convenuto sulla scorta dei v alori di merca to correnti all'epoca della conclusione de ll'accordo, tenendo in considerazione anche le differenti caratteristiche degli immobili.  7. Pure il terzo motivo è privo di fondamento. 
Infatti, pur se è vero che in caso di spostamento della prima udienza ex art. 168-bis, comma 5, c.p.c., occorre fare riferimento - ai fini della valutazione della tempestività o meno d ella costituzione d ella parte convenuta o appellata - alla data d ell'udienza fissata nell'atto introduttivo del giudizio (nel caso di specie 15 aprile 2020, a fronte del deposito in via telem atica della compar sa di risposta contenente appello incidentale in data 5 aprile, quindi in violazione del prescritto termine di 20 giorni) - è altrettanto vero che - nella peculiare vicenda processuale in questione - il decreto presidenziale fu emesso in data 12 maggio 2020 (ai sensi degli artt. 350 e 168-bis, comma 5, c.p.c.), immediatamente dopo la cessazione del periodo di sospensione 10 di 11 disposto in conseguenza dell' emergenza sanitaria da ### -19 dagli artt. 83 d.l. n. 18 del 17.03.2020 e 36 del d.l. n. 23 del'8.04.2020, con i quali fu “sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali” inizialmente dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 e, successivamente, dal 16 aprile all'11 maggio 2020. 
Da ciò deriva che fino a quest'ultima data era da intendersi sospeso anche il termine per il deposito della comparsa d i costituzi one e risposta con appello incidentale (rispetto alla data dell'udienza indicata nell'appello principale per il 15 aprile 2020), sia del decreto di differimento ex art. 168-bis, comma 5, c.p.c., ragion per cui la Corte di appello ha correttament e rigettato l'eccezione di tardività della proposizione dell'appello incidentale da parte dei due appellati (odierni controricorrenti).  8. Il quarto ed ultimo motivo si profila inammissibile e, comunque, si prospetta infondato. 
In eff etti, la doglianza si r isolve nella confut azione del risultato interpretativo raggiunto motivata mente dalla Corte di appello con riferimento al contenuto contratt uale (cfr. Cass. n. 6577/1 988 e, da ultimo, Cass. n. 395 4/2023) e, di conseguenza, con riguardo alla natura da assegnare alla funzione della somma di euro 10.000,00, anch'essa da intender si imputabile a caparra confirmatoria e ciò sul presupposto che l'applicabilità d ell'ar t. 1386 c.c. (che prevede la caparra penitenziale) implica che nel contratto sia stato previsto l'esercizio del diritto di recesso, il quale, nel caso di specie, non lo era. 
Peraltro, diversamente, l'odierna r icorrente ai sensi dell'art. 1362, comma 2, c.c., avrebbe tenuto u n diverso comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto, e se ne sarebbe avvalsa offrendo la restituzione della somm a di euro 11 di 11 135.000,00 (di cui euro 115.000,00 corrisposti a titolo di mero acconto ed euro 20.000,00 imputabili al raddoppio della caparra penitenziale).  9. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. 
Infine, ai sensi dell' art. 13, com ma 1-quater, del d.P .R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contribut o unificato p ari a quello previsto p er il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.  P.Q.M.  La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge. 
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. 
Così deciso nella camera di consiglio della ### civile della

causa n. 2851/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Giusti Alberto, Carrato Aldo

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