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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO - ### - In composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 16567 del ### degli affari contenziosi civili dell'anno 2020, vertente tra ### nato a ### il ###, C.F. ###; rappresentato e difeso dall'Avv. ### giusta procura in calce all'atto di citazione; - attore E ### nata a ### il ### C.F. ###, rappresentata e difesa dall'Avv. ###, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione; - convenuta MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, ### conveniva in giudizio la sorella ### e, premesso che il comune padre ### era deceduto in ### il ### lasciando eredi i soli due figli, esponeva che il patrimonio relitto era composto da magazzini e da terreni e che, nonostante le richieste di divisione formulate alla sorella in via stragiudiziale e in sede di mediazione, la convenuta (che aveva apportato modifiche, senza il consenso dell'attore, a un magazzino comune e aveva impedito all'attore il materiale godimento del bene, omettendo la consegna delle nuove chiavi del portone d'ingresso, e aveva altresì provveduto alla ripetuta aratura di un terreno) era rimasta inerte.
Per tali ragioni, chiedeva, testualmente, all'intestato Tribunale: “- Accertato e ### il ### in ### tra i ###ri ### e ### - Dire e Dichiarare, il diritto dei #### a procedere allo ### della ### Registrato il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
E per l'effetto, ad ottenere la divisione giudiziale degli immobili descritti in premessa provenienti, per la quota parte indivisa del 50% di spettanza alle odierne parti, dalla successione del proprio genitore #### avvenuto in ### il 5 maggio 2003, oltre accessori e pertinenze, dei seguenti immobili: A) Magazzino sito in #### - ### n. 62, ###, censito al ### del Comune di ##### 7798, ### C/2, ### 3, mq. 72, ### mg. 85 e Rendita €. 78,09; B) Magazzino sito in #### - ### n. 2, ###, censito al ### del Comune di ##### 8880, ### C/2, ### 5, mq. 64, ### mg. 72 e Rendita € 99,16; C) Magazzino sito in ####- ### n. 4, ###, censito al ### del Comune di ##### 2366, ### 3, ### C/2, ### 3, mq. 121, ### mq. 146 e Rendita €. 131,23; D) Terreno con quota pari ad 1/6 complessiva, sito in #### - C.da ###, censito al ### del Comune di #### 57, ### 482, 1533 e 1534 (ex 48), ### 750 mg. (cfr. ### n. 4813/2016 dell'8.06.2016 del ### di #### "### del 21.06.2000 e ### del 24.07.2018 e registrato in data ### al 10706, prodotte in atti, ### 4, 5 e 6); E) Terreno sito in #### - C.da Paterna, censito al ### del Comune di #### 23, ### 112, ### 1, ### are 92, ### E. 47,98. (cfr. ### prodotti in atti, DOC 7); ⁃ Conseguentemente, dire e dichiarare la divisione giudiziale degli immobili stessi, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ogni parte la corrispondente quota ideale pari al 50% della sua proprietà esclusiva, secondo quanto verrà stabilito dal C.T.U. che dovrà essere nominato ai fini della redazione di un progetto divisionale. ⁃ In via subordinata, alternativa, laddove dovesse accertarsi l'indivisibilità dei beni e/o del singolo bene immobile: ordinare la vendita degli immobili ai sensi dell'art. 788 c.p.c. (a mezzo di professionista all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione al 50% della somma ricavata tra le parti, spettante a ciascuno di essi. ⁃ In via ulteriormente subordinata, nell'ipotesi in cui l'odierna convenuta non intenda addivenire all'alienazione dell'immobile, condannarla alla liquidazione in favore dell'attore, della somma equivalente al valore delle singole quote (pari al 50%) a lui spettanti, oltre interessi medio tempore maturati e maturandi.
Infine, in relazione al ### sito in ##### n. 2 ### (ove, senza una richiesta di autorizzazione sono state apportate delle modifiche strutturali al portone di ingresso, ad un tramezzo interno, nonché al tetto" per il godimento materiale, in maniera congiunta, del magazzino in questione), "si insiste, nelle more del presente giudizio, affinchè l'odierna convenuta, ### consegni la chiave del portone di accesso magazzino de quo"; Registrato il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 - Condannare la convenuta alle spese, diritti ed onorari del giudizio in considerazione del comportamento ostativo posto in essere in fase di mediazione, che ha determinato la necessaria introduzione del presente procedimento” Si costituiva in giudizio ### eccependo, in via preliminare, l'inesistenza e la nullità dell'atto di citazione perché privo di sottoscrizione del procuratore e affermando, nel merito, la sua mancata opposizione alla divisione, ma puntualizzando, da un lato, la necessità di accertare l'insussistenza di irregolarità urbanistiche ostative alla divisione ed evidenziando, dall'altro, la mancata produzione della certificazione ipocatastale necessaria ai fini del giudizio.
Opponendosi, poi, alla domanda di consegna delle chiavi del magazzino, rilevava come, diversamente da quanto prospettato dall'attore, gli interventi di manutenzione da lei effettuati rispetto ad alcuni beni comuni fossero finalizzati alla loro conservazione.
Tali, in breve, le posizioni delle parti, respinte, per le ragioni di cui all'ordinanza del 22.5.2021, l'eccezione preliminare di nullità della citazione sollevata dalla convenuta e la richiesta di consegna delle chiavi di un magazzino comune formulata, ex art 186 ter c.p.c., da parte attrice all'udienza di prima comparizione (giacché strumentale alla consegna in favore dell'attore non tanto di un bene mobile, ossia la chiave in sé, quanto piuttosto di un immobile, con conseguente insussistenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c.), venivano concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e, per quel che qui rileva, parte attrice rappresentava che, nelle more, le parti avevano venduto a terzi la quota indivisa del terreno sito in #### - C.da ###.
Disposta una consulenza tecnica d'ufficio, affidata all'arch. ### chiarita l'impossibilità di dividere il compendio secondo una modalità condivisa da entrambe le parti, all'udienza del 14 febbraio 2023, le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva posta in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica. *****
Così succintamente compendiati i fatti per cui è causa e le difese svolte dalle parti, si osserva innanzitutto che la documentazione prodotta da parte attrice (in particolare, doc. 6 allegato alla citazione e doc. 15 allegato alla memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.) prova che i due fratelli ### e ### sono oggi comproprietari, per la quota di ½ ciascuno, dei beni indicati in citazione (ad eccezione del terreno sito in ### in ### ceduto a terzi dopo l'introduzione del giudizio) La quota del 50% dei suddetti immobili è stata trasferita a ciascuno dei due fratelli dallo zio ### al fine di reintegrare la quota di legittima cui aveva diritto il loro padre ### (deceduto in ### il ###) rispetto all'eredità di ### (a sua volta, padre ### e di ### e nonno di ### e di ###.
Registrato il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
In particolare, i due fratelli ### e ### sono gli unici eredi di ### - deceduto ab intestato, lasciando i due figli odierni contendenti e la moglie ### che ha però rinunciato all'eredità (v. doc. 2 allegato alla citazione) - e in questa qualità avevano agito in giudizio a tutela dei diritti spettanti a ### quale erede legittimario del padre ### (deceduto il ###).
Quest'ultimo aveva, infatti, nominato erede universale il solo figlio ### (zio degli odierni contendenti) e, all'esito del giudizio così proposto, il ### aveva riconosciuto la lesione della quota di riserva di ### ma aveva, al contempo, accertato che, con scrittura privata sottoscritta da quest'ultimo e da ### erano già state disciplinate le modalità di reintegrazione della suddetta quota (v. doc. 3 e doc. 4 allegati alla citazione).
Dunque, con successivi atti “di reintegrazione di quota di legittima” stipulati in data ### presso il notaio ### (doc. 6 allegato alla citazione) e in data ### presso il notaio ### di ### (doc. 15 allegato alla memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), ### ha trasferito, rispettivamente, a ciascuno dei due eredi di ### ossia ### e ### la quota del 50% dei beni sopraindicati.
Tale premessa si rende necessaria al fine di chiarire che, seppure i beni sopra elencati siano pervenuti alle parti nella qualità di eredi di ### diversamente da quanto prospettato dalle parti, il compendio comune di cui oggi si chiede la divisione non costituisce una massa ereditaria, giacché non si tratta di beni che appartenevano a ### al momento della sua morte, ma di beni acquistati da ciascuno dei due fratelli nella misura di ½ ciascuno a seguito di atti inter vivos conclusi con ### *****
Tanto premesso in merito alla natura ordinaria (e non ereditaria) della comunione di cui si è chiesto lo scioglimento, occorre muovere dalla descrizione e dalla valutazione dei singoli immobili svolte dal nominato c.t.u., ing. ### nel proprio elaborato depositato il ###.
All'esito dei sopralluoghi e degli accertamenti svolti, l'ausiliario ha, in sintesi, rilevato che: - il magazzino sito in ### in ### n. 62 ha una superficie totale di mq 86,80 e una superficie utile di mq 74,94, è conforme sul piano urbanistico (edificato in data anteriore all'anno 1942), lo stato dei luoghi è conforme alla planimetria depositata in ### e, in pessimo stato manutentivo, ha un valore di euro 24.600,00; - il magazzino sito in ### in ### n. 4 ha una superficie totale di mq 147,11 e una superficie utile di mq 120,32, è conforme sul piano urbanistico (anch'esso edificato in data anteriore all'anno 1942) e catastale e, in pessimo stato di conservazione, ha un valore di euro 40.400,00; Registrato il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 - il magazzino sito in ### in via ### 2, avente superficie totale di mq 72,30 e utile di mq 62,60, a fronte della concessione edilizia rilasciata a nome del nonno ### con la quale veniva autorizzata la costruzione di un fabbricato composto da piano terra e primo piano (pag. 73 della relazione), ad oggi, risulta composto esclusivamente dal piano terra e l'ingresso al magazzino, diversamente da quanto emerge dalle planimetrie catastali, è situato su via ### e non su via ### si trova in uno stato conservativo non del tutto ottimale (ma migliore rispetto ai due precedenti magazzini, anche grazie ai lavori di manutenzione che, da quanto emerso nel corso del giudizio, pare siano stati eseguiti da ### e ha un valore complessivo di euro 23.634,00; - il terreno sito in ####, ### censito al ### del Comune di #### 23, ### 112, ha una complessiva estensione di mq 9.290 che in parte, per mq 3.200, ricade in zona industriale-artigianale (###) e in parte, mq 6.090, in zona agricola (###), per un complessivo valore di euro 154.700,00.
Ora, rispetto alle sopra trascritte conclusioni raggiunte dal c.t.u., si rendono indispensabili alcune precisazioni e alcune correzioni.
Va fin da subito chiarito che le difformità riscontrate rispetto all'immobile di via ### n. 2 non sono ostative alla divisione del bene.
Ricordato, innanzitutto, il recente insegnamento delle ### della Suprema Corte secondo cui “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. Sez. Un. n. 8230/2019), nel caso di specie, secondo quanto accertato dall'ausiliario, per la costruzione del magazzino di via ### (peraltro, presumibilmente realizzata in data anteriore al 1942), era stata rilasciata, a nome di ### (3.10.1905), una ### (prot. 6069/77 reg. costr. N. 279/79 del 17/05/1979) che autorizzava la costruzione di un fabbricato (composto da piano terra e primo piano), sicché, in applicazione del principio di diritto sopra richiamato, la difformità della costruzione (realizzata senza il primo piano) rispetto al titolo abilitativo ### non osta alla divisione.
Neppure rileva la difformità catastale, data dall'apertura d'ingresso realizzata in via ### con chiusura della originaria apertura su via ### (indicata in ###, atteso che, sebbene, pacificamente, l'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52/1985 si applichi anche ai provvedimenti giudiziali di ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 trasferimento di diritti reali e di scioglimento delle comunioni (cfr. Cass. n. 17990/2016; Cass. 18043/2020), con conseguente improcedibilità della domanda in ipotesi di accertamento della non conformità dello stato di fatto del cespite alle planimetrie catastali (v. in particolare Cass. 18043/2020), per individuare con esattezza il perimetro applicativo oggettivo della richiamata disposizione, va effettuata una analisi sistematica delle norme catastali che individuano i casi nei quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni con allegazione delle planimetrie catastali e pagamento della relativa sanzione. Viene in rilievo, dunque, l'art. 17 del DPR n. 1142 del 1949, a mente del quale, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, l'obbligo della relativa dichiarazione si configura nelle ipotesi in cui “la variazione incide sulla consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe” dell'unità immobiliare e dunque sulla determinazione della rendita catastale “a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, di ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni o cambio di destinazione d'uso del bene immobile urbano”, mentre “non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che pur variando la superficie utile dei vani interessati non variano il numero di vani o la loro funzionalità. Comportano, invece, l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l'effettuazione di interventi in cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l'utilizzazione di superfici coperte quali balconi o terrazze [….] ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici ecc..” (così pp. 11 e 12 Circolare dell'### del ### n. 2 del 9.7.2010 prot. n. 3667); Dunque, nel caso di specie, neppure le difformità catastali riscontrate dal c.t.u. ostano alla divisione del cespite.
Ciò posto, osserva il giudicante che, come correttamente osservato dal c.t.p. di parte attrice nelle proprie osservazioni alla bozza di consulenza, il c.t.u. non ha stimato il compendio alla data odierna, e, ritenendo ### che il riferimento al calcolo del valore dei beni “al momento della divisione” di cui al quesito formulato in sede di conferimento dell'incarico (con ordinanza del 12.4.2022) fosse da intendersi quale richiesta di retrodatare il valore dei beni all'anno in cui sono stati conclusi con ### gli atti notarili di “reintegrazione della quota di riserva” (di cui si è detto in precedenza), ha stimato i cespiti all'anno 2018. ### in cui è incorso il c.t.u., che non ha stimato i beni all'attualità, risulta però superato all'esito della consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'### delle ### utilizzata dal c.t.u. per la stima dei magazzini, giacché il valore di mercato di beni quali quelli oggetto del giudizio nell'anno 2018 risulta pressoché identico al valore degli stessi cespiti alla data odierna.
Vanno, dunque, confermate, poiché condivisibili e congruamente motivate, soprattutto avendo riguardo alle condizioni dei beni, le stime eseguite dal c.t.u. per i tre magazzini in comunione tra le parti.
Con riferimento, invece, al terreno ubicato nel Comune di ### in contrada ### censito al ### del Comune di ### al foglio 23, particella 112, osserva il giudicante che, ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 erroneamente (verosimilmente, attenendosi ai certificato datati 20.7.2018 e 16.7.2018 allegati agli atti notarili denominati di “reintegrazione della quota di riserva” sottoscritti con ### v. doc. 6 allegato alla citazione e doc. 16 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice) il c.t.u. ha affermato che il fondo, avente complessiva estensione di mq 9.290, ricade per mq 3.200 in zona industriale-artigianale “###” e per mq 6.090 in zona agricola “###”.
In realtà, come riportato dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di ### in data in data ### (v. doc. 16 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice), ad oggi la particella 112 del foglio di mappa n. 23 ricade interamente nella zona destinata ad area agricola “###”.
Quanto detto reca con sé significative ripercussioni sul calcolo del valore dell'intero terreno, stimato dal c.t.u. in euro 154.700,00 sull'assunto per cui i mq 3.200 ricadenti nella zona “###” avessero un valore di euro 116.700,00 e i mq 6.090 ricadenti in zona “###” un valore di euro 38.000,00 (calcolato tenendo in considerazione un valore di euro 6,25 per mq).
Dunque, prescindendo dalle contestazioni svolte dai tecnici di parte alla stima effettuata dal c.t.u. per il terreno in zona “###”, in realtà, l'intero terreno di mq 9.290 va stimato utilizzando i criteri impiegati dal c.t.u. per la stima dei lotti agricoli in zona “###” -condivisi dal giudicante giacché congruamente motivati anche all'esito delle osservazioni mosse sul punto dai tecnici di parte, in accoglimento delle quali il c.t.u. ha modificato al ribasso i valori indicati nella bozza di consulenza tecnica - sicché, moltiplicando per i mq 9.290 il valore di euro 6,25 congruamente indicato dal c.t.u., il fondo comune va stimato in euro 58.062,50.
Per quanto finora detto, correggendo le conclusioni adottate dal nominato ausiliario, il compendio comune ai due fratelli ### ha un complessivo valore di euro 146.696,50, atteso che: 1- il magazzino sito in #### - ### n. 62, ###, censito al ### del Comune di ##### 7798, ### C/2, ha un valore di euro 24.600,00; 2- il magazzino sito in #### - ### n. 4, ###, censito al ### del Comune di ##### 2366, ### 3, ### C/2, ha un valore di euro 40.400,00; 3- il magazzino sito in #### - ### n. 2, ###, censito al ### del Comune di ##### 8880, ### C/2, ha un valore di euro 23.634,00; 4- il terreno sito in #### - C.da ### censito al ### del Comune di #### 23, ### 112, ha un valore di euro 58.062,50.
Ciascuno dei due fratelli ### titolare di ½ di ciascuno dei cespiti sopra elencati, ha dunque diritto a conseguire una quota dal valore di euro 73.348,25. ***** ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
Venendo adesso al quomodo della divisione, va innanzitutto rammentato, in punto di diritto, che la disciplina generale in tema di divisione impone al giudice di perseguire in via prioritaria il risultato della divisione in natura; soltanto nel caso in cui tale risultato non sia conseguibile, interviene la regola dettata dall'art. 720 c.c., che individua, come soluzioni alternative, dapprima l'attribuzione al condividente che ne faccia richiesta (e secondo i criteri preferenziali dettati dal codice, nell'ipotesi di richieste concorrenti) ed infine, ove risulti mancante una richiesta siffatta, la vendita del bene (o del compendio comune), vista appunto come extrema ratio alla quale ricorrere solo nel caso in cui sia impedita la possibilità di mantenere il bene (o il compendio comune) nella sfera degli originari comunisti (in questi termini, da ultimo, anche Cass. n. 3694/2021).
Ora nel caso di specie, il nominato c.t.u. ha affermato la possibilità di procedere alla divisione in natura di ciascuno dei tre magazzini comuni, evidenziando che: - il magazzino posto in via M. ### n. 62, avente superficie utile di mq 74,94, può essere suddiviso mediante creazione di due porzioni omogenee di mq 36 e mq 37, ponendo a carico di entrambe le parti “le spese relative alle modifiche da effettuarsi e che consistono nella realizzazione della parete divisoria, dell'apertura e la collocazione di un portone di ingresso al locale 2, nonché le spese relative al catasto e quelle autorizzative comunali”; - il magazzino posto in via ### 4, avente superficie utile di mq 120,32, può essere suddiviso in natura, creando due distinti locali, con accessi diversi, ciascuno di mq 59,10 e 59,56, realizzando una parete divisoria, una nuova apertura e collocando un nuovo portone di ingresso, previa acquisizione delle necessarie autorizzazioni; - il magazzino sito in via ### 2, avente superficie utile di 62,60 può essere diviso in due distinte porzioni omogenee di mq 29,06 e mq 29,71, previo ripristino dell'ingresso su via ### eliminando l'attuale ingresso da via ### e realizzando, poi, un tramezzo e una successiva porta su via ### richiedendo le necessarie autorizzazioni. ### ha, invece, escluso la possibilità di dividere in due porzioni il terreno posto in ### senza un sostanziale deprezzamento del suo valore, a ciò aggiungendo che si tratterebbe di un lotto intercluso con unica possibilità di ingresso.
Rispetto alle conclusioni così raggiunte dal c.t.u., parte attrice, ha manifestato la sua volontà di procedere alla divisione del compendio comune mediante frazionamento in due porzioni di ciascun magazzino (così come suggerito dal c.t.u.) e ha, inoltre, proposto la divisione in natura anche del terreno comune, mediante esecuzione di frazionamento perpendicolare all'asse della strada che scongiurerebbe sia la realizzazione di un fondo intercluso sia il deprezzamento del terreno.
Dal proprio canto, parte convenuta, nelle osservazioni alla bozza di c.t.u., ha manifestato il proprio dissenso al frazionamento di ciascun magazzino, evidenziando, da un lato, che tale operazione comporterebbe una svalutazione dei beni, giacché si verrebbero a creare unità di minore quadratura ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 aventi probabile minore interesse di mercato, e che, dall'altro, la realizzazione di due locali per ciascun magazzino attraverso realizzazione di una parete interna ed apertura di un nuovo vano porta richiederebbe l'istruzione di pratiche presso gli enti di competenza (non soltanto il Comune di ### ma anche soprintendenza per la modifica del prospetto e il genio civile per l'apertura della porta d'accesso, trattandosi di edifici in muratura), nonché l'avvio di procedimenti per il conseguimento di nuovi identificativi catastali, cui si correla la necessità di eseguire tutte le opere edili di completamento (esempio finiture, infissi, impianti, sicurezza sismica) al fine di rendere i nuovi immobili agibili in ogni loro parte come da dichiarazioni di norma che dovranno essere rese dal tecnico incaricato per la redazione della ### di ### .
Il tutto, dietro pagamento di oneri, diritti, bolli, spese tecniche, computo dei lavori, certificazioni non preventivati dal c.t.u., ma verosimilmente elevati.
Ebbene, le osservazioni mosse dal c.t.p. di parte convenuta sono pienamente condivise dal giudicante, giacché l'istanza di equità sottesa alla proposta di divisione formulata dal c.t.u. (in realtà per i soli magazzini) e avallata (anche con riferimento al terreno) da parte attrice deve inevitabilmente soccombere a fronte di un frazionamento di unità privo di convenienza sotto l'aspetto economicofunzionale.
Al riguardo va infatti richiamato il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 cod. civ. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (così, tra le altre, Cass. n. 12498/2007).
Come condivisibilmente evidenziato dal tecnico di parte convenuta, a fronte di magazzini aventi una superficie non particolarmente estesa, il frazionamento in due porzioni rischierebbe di pregiudicare la naturale vocazione di tali immobili quali luoghi di deposito (così in particolare per il magazzino di via ### da cui si dovrebbero ricavare due unità di soli mq 36 e mq 37 e per quello di via ### da cui si ricaverebbero locali di soli mq 29,06 e mq 29,71), con conseguente, verosimile, sacrificio anche del valore di mercato di tali beni.
Peraltro, come pure rilevato dal tecnico della convenuta, tale operazione risulta poco conveniente anche all'esito di una comparazione tra il valore, non particolarmente elevato, di tali magazzini (e ciò con particolare riferimento ai magazzino di via ### e di via ### stimati, rispettivamente, in euro 24.600,00 e in euro 23.634,00) e i costi, sia connessi ai materiali e alla manodopera sia alle pratiche amministrative da istruire, che le parti dovrebbero sostenere per ricavare da ciascun magazzino due unità distinte, aventi autonomi impianti e aperture. ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
Dunque, tenuto conto delle dimensioni, della destinazione e dei costi di adeguamento (che, ancorché non quantificati, ragionevolmente, risulterebbero troppo elevati rispetto al valore degli stessi immobili), non si ritiene conveniente il frazionamento in due autonome unità immobiliari di ciascun magazzino proposta dal c.t.u.
Stante l'impossibilità di eseguire in questi termini una divisione in natura del compendio comune, resta assorbita la proposta di parte attrice di suddividere in due porzioni anche il terreno.
Va adesso rammentato che “In tema di divisione ereditaria o di cose in comunione, non è necessario formare delle porzioni assolutamente omogenee, poiché il diritto del condividente ad una porzione in natura dei beni compresi nelle categorie degli immobili, dei mobili e dei crediti in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla medesima categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni rientranti nelle suddette tre categorie, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti. Pertanto, qualora nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, spetta al giudice del merito accertare se il diritto della parte sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure per mezzo dell'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio” (Cass. n. 9282/2018; v. anche Cass. n. 27405/2013: “Il contenuto del diritto dei condividendi ad una porzione di beni immobili comuni, qualitativamente omogenea all'intero, consiste nella proporzionale divisione degli immobili considerati nel genere, contrapposti agli altri generi patrimoniali (mobili e crediti) e non in un frazionamento quotistico delle singole entità immobiliari (fabbricati, terreni, ecc.) comprese nella massa da dividere.”) Ebbene, nel caso di specie, le caratteristiche degli immobili comuni e il loro valore rendono opportuna l'assegnazione di interi immobili a ciascun condividente e, volendosi ridurre al minimo l'inevitabile conguaglio in denaro, vanno formate due quote dal valore di euro 73.348,25 così composte: ###: - Terreno sito in #### - C.da ### censito al ### del Comune di #### 23, ### 112, ### dal valore di euro 58.062,50; - ### sito in #### - ### n. 2, ###, censito al ### del Comune di ##### 8880, ### C/2, dal valore di euro 23.634,00; - obbligo di corrispondere un conguaglio di euro 8.348,25 in favore dell'assegnatario del ### B; ### B: - ### sito in #### - ### n. 62, ###, censito al ### del Comune di ##### 7798, ### C/2, dal valore di euro 24.600,00; - ### sito in #### - ### n. 4, ###, censito al ### del Comune di ##### 2366, ### 3, ### C/2, dal valore di euro 40.400,00; - diritto a ricevere un conguaglio di euro 8.348,25 da parte dell'assegnatario della quota A. ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
Trattandosi di quote di uguale valore, l'assegnazione delle stesse avverrà, in applicazione dell'art. 729 c.c., mediante estrazione a sorte dei due lotti sopra formati, al passaggio in giudicato della presente sentenza. *****
Le spese di lite del giudizio di divisione, stante l'assenza di inutili resistenze da parte della convenuta (che, costituendosi in giudizio, seppur non adottando un comportamento diretto all'immediato accoglimento delle richieste di parte attrice, ha comunque aderito alla domanda di divisione) e l'assenza di prove in ordine a sue, effettive, condotte ostative alla divisione (così come lamentato dall'attore), vanno poste a carico della massa e liquidate, secondo i criteri di cui al dm n 55/2014 (scaglione di valore fino ad euro 260.000,00: parametri medi ridotti della metà per tutte le fasi, stante la semplicità dell'attività concretamente svolta), in euro 7.052,00; Stessa sorte per le spese di c.t.u. già liquidate con separato decreto, anch'esse da porre a carico della massa. P.Q.M. ### definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: - ACCERTA e ### che ### e ### sono comproprietari, per la quota di ½ ciascuno, dei seguenti beni: 1- magazzino sito in #### - ### n. 62, ###, censito al ### del Comune di ##### 7798, ### C/2; 2- magazzino sito in #### - ### n. 4, ###, censito al ### del Comune di ##### 2366, ### 3, ### C/2; 3- magazzino sito in #### - ### n. 2, ###, censito al ### del Comune di ##### 8880, ### C/2; 4- terreno sito in #### - C.da ### censito al ### del Comune di #### 23, ### 112; - DISPONE lo scioglimento della comunione esistente tra ### e ### sul compendio sopra descritto mediante estrazione a sorte, dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza, dei seguenti lotti: ### A composto da: ### Terreno sito in #### - C.da ### censito al ### del Comune di #### 23, ### 112, ### dal valore di euro 58.062,50; ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75 #### sito in #### - ### n. 2, ###, censito al ### del Comune di ##### 8880, ### C/2, dal valore di euro 23.634,00; ### obbligo di corrispondere un conguaglio di euro 8.348,25 in favore dell'assegnatario del ### B; ### B composto da: #### sito in #### - ### n. 62, ###, censito al ### del Comune di ##### 7798, ### C/2, dal valore di euro 24.600,00; #### sito in #### - ### n. 4, ###, censito al ### del Comune di ##### 2366, ### 3, ### C/2, dal valore di euro 40.400,00; ### diritto a ricevere un conguaglio di euro 8.348,25 da parte dell'assegnatario della quota A; - PONE a carico della massa, in solido nei rapporti esterni e in parti uguali nei rapporti interni, le spese di c.t.u. già liquidate con separato decreto, nonché le spese di lite relative al giudizio di divisione, liquidate in euro 7.052,00, oltre iva, cpa e rimborso spese generali, per ciascun condividente, oltre a esborsi per euro 786,00 a favore del solo ### Così deciso in ### il ###. ### il: 22/05/2025 n.###/2025 importo 3027,75
causa n. 16567/2020 R.G. - Giudice/firmatari: Amato Giulia, Ingrassia Silvia
v5.31
