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ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 21276/2019 R.G. proposto da: ### (###, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avv ocati ### e ### elettivamente domiciliat ####### 29; -ricorrente contro ###, 115, ### in persona dell'amministratore pro tem pore, e i condomin i ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ####), ### (C.F. ###), lacoangeli ### (C.F. CNG ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. CRCLG ###), ### (C.F. ####), 2 di 12 ### (CE. ###), ### (C.F. ###), ### ca (C.F. ###), ### (C. F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C .F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C .F. ###), ### (C.F. ###), D'### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### i ### (C .F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### zio (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. TGL ### , ### (C.F. ###), ### vangelina (C.F. CH ### E), ### ta ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### a ### (C.F. DNPGN ####), ### ndro (C.F. ###), ### (C.F. ###), Mai aletti ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), Ci ttadini ### (C .F. ###), ### (C.F. ###), ### nanda (C.F. ###), ### uela (C .F. ###), ### anfranco (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C .F. ###), ### (C.F. SV ###), 3 di 12 ### iliano (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. PSCNP ####), ### ierluigi (C.F. ###), ### ( C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### ce ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###), ### ovanni (C.F. ####), ###(C.F. ###), ### (C.F. ###), ### (C.F. ###) e ### (C.F. ###), elett.te dom.ti in ### Via di ### 22, nel lo studio degli avv.t i ### e ### che li assistono e difendono anche disgiuntamente; -controricorrenti per la cassazione della sentenza della Corte di appello di ### 3341/2019, depositata il 20 maggio 2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26 giugno 2024 dal #### 1. - Con atto di citazione notificato tra il 22 ed il 28 luglio 2005, nonché in rinnovazione tra il 22 ed il 28 settembre 2005, l'### nazionale di pr evidenza e assistenza per i dipendenti dell'amministrazione pubblica (### conveniva innanzi al 4 di 12 Tribunale di ### il ### di via ### 115 a ### e i suoi condomini per sentir retti ficare gli atti di compravendita conclusi il 14 marzo, il 3 e 10 aprile 2001 e per sentir condannare i convenuti, oltre che alla restituzione delle somme percepite a titolo di canoni di locazione, al ril ascio delle porzioni erron eamente comprese nei contratti medesimi, nonché al risarcimento del danno derivante dal la ritardata vendita di tali beni. Deduceva che, in adempimento della procedura di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici, con contratti del 14 e 19 marzo, del 3 e 10 aprile e del 14 maggio 2001 aveva venduto ai condomini del fabbricato “C” di via ### 115 a ### le unità immobiliari da ess i condotte in locazione, sottolineando che nei suddetti contratti, che erano stati conclusi previo esercizio in forma collettiva dell'opzione prevista dall'art. 6 del d.lgs. n. 104/96, per mero errore materiale erano state inserite tra le parti condominiali comuni anche le autorimesse denominate “C” e “D” che non avevano mai costituito beni condominiali, non erano state inserite nel piano di dismissione degli immobili residenziali (anche perché concesse in locazione a terzi ad uso diverso dall'abitazione) e per le quali non erano stati indicati i corrispettivi dovuti. A ulteriore fondamento della domanda, evidenziava che so lo alcuni dei contraenti il 26 novembre 2001 avevano sottoscritto l'atto d i rettifica; che , inoltre, il condominio aveva indebitamente percepito i canoni di locazione corrisposti rispettivamente dalla ### romana automobili s.r.l. e dalla ### s.r.l., che cond ucevano in locazione, in virtù di distinti contratti, le due autorimesse per cui era controversia. Sottolineava, infine, che a causa di ciò non aveva potuto vendere, sempre mediante il ricorso alla procedura della cartolarizzazione del patrimonio immobiliare, le autorimesse in questione e che aveva di conseguenza subito danno.
Si costitui vano i convenuti che contestavano l'av versa domanda, di cui chiedeva no il rigetto, sottolineando che nessun 5 di 12 errore era contenuto nei contrat ti di compravendita che richiamavano espressamente gli atti con cui l'impresa costruttrice si era impegnata - nei confronti del comune di ### - a mantenere destinata permanentemente a par cheggio condominiale l'area corrispondente alle autorimesse. Eccepivano, quindi, l'inefficacia dell'atto di rettifica del 17 maggio 2001, privo delle sottoscrizioni di alcuni acquirenti che non erano stati validamente rappresentati dalla cooperativa ### 30 (priva dei relativi poteri di rappresentanza ad hoc) e l'infondatezza delle pretese restitutorie e risarcitorie avanzate dall'### Spiegavano, quindi, domanda riconvenzionale per sentir condannare l'### al risarcimento del danno per non aver loro consentito l'uso delle due autorimesse a partire dall'inizio dei distinti rapporti di locazione da ciascuno di loro conclusi, che avevano avuto inizio nel 1968.
Si costituivano altresì #### e ### che eccepivano di essere carenti di legittimazione passiva per aver alienato, in epoca antecedente all'introduzione del giudizio, l'immobile da loro acquistato dall'### All'esito del giudizio, istruito documentalmente, il Tribunale di ### con sentenza n. 11374/12, accertato l'intervenuto acquisto in favore dei convenuti del le quote parti di proprietà comune delle autorimesse “C” e “D”, respin geva tutte le alt re d omande e compensava le spese di lite. 2. - Avverso tale sentenza ha proposto appello l'### quale successore ex lege dell'### con atto di citazione notificato il 16 ottobre 2012 che, con un unico articolato motivo, lamenta che il Tribunale di ### senza aver tenuto conto che le aree individuate come autorimessa “C” e “D” non avevano mai fatto parte delle parti comuni condominiali e non erano state inserite nell'elenco dei beni oggetto della dismissione, aveva escluso che nella fattispecie fosse configurabile un'ipotesi di errore materiale dei contratti di compravendita e aveva respinto le sue domande. 6 di 12 Si sono costituiti il condominio e i singoli condomini contestando l'impugnazione proponendo appello incidentale per sentir accogliere le domande riconvenzionali respinte dal Tribunale di ### Sono altresì intervenuti ######anna, ### e ### che hanno aderito alle difese e alle domande proposte dagli appellati, chiedendone l'accoglimento.
La Corte di appello di ### ha rigettato sia l'appello principale sia quello incidentale, compensando tra le parti le spese del giudizio d'impugnazione. 3. - L'### ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo. ### 115 in ### e i condomini in epigrafe hanno resistito con controricorso. 4. - Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell'art. 380-bis.1 cod. proc. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Con l'unico motivo di ricorso si deduce la violazione e/o falsa app licazione dell'art. 1362 cod. civ.; violazi one e/o falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ.; violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2 e 3 del d.l. 351/2001. ### parte ricorrente, la sentenza impugnata appare meramente ripetitiva di quella di primo grado. La Corte di appello ha co nfermato l'assunto del Tr ibunale secondo cui nel la fattispecie non ricorr e un'ipotesi di errore materiale. Nella specie, la chiara ed espressa inclusione nei suddetti atti delle autorimesse "C" e "D" tra i beni condominiali comuni, con la precisa indicazione dei relativi dati catastali (art. 2) e il riferimento all'atto notaio ### in data 8 Marzo 1996 rep. 23133, debitament e trascritto, concernente l'obbligo ass unto dall'impresa costruttrice nei confronti del Comune di ### al fine di conseguire la licenza edili zia, di destinare e man tenere permanentemente a parcheggio una determinata superficie (art. 9), 7 di 12 hanno indotto i giudici di merito a ritenere che la volontà delle parti fosse quella di compravendere anche le aree in questione. Tuttavia, siffatta interpretazione della volontà delle parti va in contrasto sia con il di sposto dell'art. 1117 cod. civ. sulle parti co muni condominiali, sia con norme imperative, quali quelle previste dagli artt. 1 e 3 del d.l. 351/2001.
Al riguardo, si evidenzia che le aree a parcheggio indicate in rogito non hanno mai fatto parte delle aree condominiali dei due fabbricati (essendo locate a terzi per uso diverso), non sono state inserite nel piano di dismissione degli immobili residenziali (essendo oggetto di locazione ad uso diverso dall'abitativo a terzi soggetti) e per esse non è stato previsto fra le parti alcun prezzo (come risulta in atti, non vi è alcuna quantificazione del valore di tali aree, da stimare successivamente per essere cedute con le modalità previste per il non abitativo).
Si deduce che le considerazioni del giudice di sec onde cure sull'avvenuta valutazion e delle aree per cui è causa appaiono contraddittorie, poiché ogni riferimento in perizia alle autorimesse risulterebbe solo descritti vo della loro oggettiva esistenza nel complesso immobiliare, ma giammai valutativo ai fini del prezzo.
Si sottolinea , altresì, che la Suprema Corte (sentenza 14796/2017 che si è pronunci ata sulla vicenda relativa alla alienabilità in via separata dell'all oggio già adib ito a servizi o di portineria in un immobile cartolarizzato, per il quale gli acquirenti delle singole unità immobiliari rivendicav ano la condominialità ex lege) ha va lorizzato la specialità della normativa in materia di cartolarizzazione, al pu nto tale da derogare all e disposizioni del codice civile in materia di individuazione dei beni condominiali ex lege. ###à fra dismissione e normativa urbanistica emergerebbe laddove si osservi che, avendo il ### disposto l'obbligo per la ### s.r.l. di alienare a prezzo di mercato in pubblica asta le porzioni commer ciali non residenziali individuate in un 8 di 12 decreto ministeriale, non sarebbe né logico né razionale ammettere che le stesse porzioni possano essere asservite all'uso esclusivo degli ex inquilini residenziali in virtù di norme preesistenti. ###, se il ### ha riconosciuto agli inquilini delle parti commerciali il medesimo diritto di opzione prima dell'asta, già riconosciu to agli inquilini delle parti residenziali (nonché l'ulteriore diritto di prelazione al medesimo prezzo di aggiudicazione), appare ancora più evidente che il vincolo di destinazione impresso a quei beni si presenta come speciale e ulteriore rispetto a qualsiasi altro vincolo di destinazione risultante dalle leggi precedenti.
Parte ricorrente richiama, inoltre, alcuni elementi ritenut i determinanti: ### il confronto con le previsioni dei rogiti delle vendite individuali, ove le autorimesse non sono state considerate fra le parti comuni; b) la considerazione che, ai sensi e per gli effetti del d.l. 351 del 25 settembre 2001, convertito nella legge n. 410 del 23 novembre 2001 , l'### del ### ha proceduto all'individuazione delle medesime aree destinate ad autorimessa nel decreto del 5 novembre 2002 (individuazione dei beni immobili di proprietà dell'###, pubblicato in ### ordinario alla G.U. n. 274 del 22.11.2002, al fine di legge della successiva vendita delle suddette aree al valore di mercato, come previsto dalla normativa in materia. Nel decreto del 5 novembre 2002 (individuazione dei beni immobili di proprietà dell' ###, pu bblica to in ### ordinario alla G.U. n. 274 del 22.11.2002 (all. 15 fascicolo di primo grado ### alla pagina 62 del testo ufficiale in G.U. compaiono, al 25° e 26° rigo, le due autorimesse “C” e “D” di via ### 46).
Sul punto, si sottolinea che si potrà dire che i dati catastali in decreto sono erronei (il foglio 181, part. 408, sub 101, indicato in ### è inesistent e, nel senso che non è mai esistito nessun immobile con tale identificativo) ma non si può affermare che i due immobili non fossero cartolarizzati nel de creto ### 2. Né pu ò ritenersi che l'erronea indicazi one dei dati catastali potesse 9 di 12 ingenerare equivoci nell' interprete, atteso che, come sopra evidenziato, gli identificativi catastali in ### (foglio 181, part. 408, sub 101) sono irrilevanti, atteso che non identificano alcunché.
La presenza del le due autorimesse nei decreti di cartolarizzazione andrebbe letta alla luce degli artt. 1362 e ss. cod. civ. Il ragionamento corretto, a parere dell'### non è quello del giudice di secondo grado secondo cui, atteso che le due autorimesse sono state cedute con gli atti per cui è causa (perché sarebbero parti comuni, sempre secondo un altre ttanto er roneo ragi onamento), sarebbero errati i decreti di cartolarizzazione che includerebbero beni già di proprietà di terzi. Al contrario, considerando i principi enunciati dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 14796/2017, e quindi valutato il valore primario delle norme inerenti la dismissione immobiliare pubblica, considerato altresì che le due autorimesse non possono qualificarsi come parti comuni condominiali ex art. 1117 cod. civ., co nsiderato altresì che non vi è piena prova della loro valutazione ai fine della determinazi one del prezzo, apparirebbe comunque evidente che le due autorimesse non sono state mai cedute e che di mero errore materiale da parte del ### si tratta.
Si deduce, inoltre, che in primo grado sono state prodotte: copia della nota della ### del 22 aprile 1968, con cui la società costruttrice chiedeva al Comune di ### chiarimenti sulla natura e portata del vincolo a parcheggio per la superficie di mq 2432; copia della nota prot. 22974 del 21 maggio 1968 della ### XV del Comune di ### di riscontro alla prima (all. 24 fascicolo ### di primo grado), con cui il Comune chiarisce, senza dar adito a nessun dubbio interpretativo, che l'area in questione poteva legittimamente essere destinata a uso di autorimessa custodita, in alternativa a quella di autorimessa condominiale.
Tale è stato l'uso realizzato, atteso che dette superfici sono state locate a terzi che le hanno destinate ad autorimessa custodita, in piena osserva nza con l'atto d'obbligo. Le stesse, quindi, non 10 di 12 potrebbero qualificarsi come parti comuni condominiali. Ciò a maggior ragione considerando che alla fattispecie non appare neppure applicabile la c.d. Legge ponte, atteso che l'art. 41 sexies legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 è stato introdotto dall'art. 18 1. 6 agosto 1967 n. 765, quindi in data successiva all'approvazione del progetto e alla concessione edilizia dell'immobile de quo, avvenuta il 28 marzo 1966.
Pertanto, la previ sione contrattuale di cui all'art. 2 (che disciplina il regime del costituendo condominio) reca un addendum (relativo all'identificazione dei due immobili) che può solo farsi rientrare nell'ambito della “svista” materiale, di certo non nell'errore, non potend osi neppure astrattamente ip otizzarsi la cessione alle controparti dei beni de quibus, che risultano: a) non cedibili, b) non facenti parti del condominio e delle sue parti comuni, c) non valutati in relazio ne al prezzo dovuto e d) da cedere eventualm ente ai rispettivi conduttori in base a specifica previsione di legge. 1.1. - Il motivo è inammissibile.
La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell'interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., avendo invece l'onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, e in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risol versi nella mera contrapposizi one tra l'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'un ica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte c he aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra (Cass., Sez. 11 di 12 I, 27 giugno 2018, n. 16987; Cass., Sez. III, 28 novembre 2017, 28319).
A fronte dell'accertamento compiuto in sede di merito, parte ricorrente prospetta una propria lettura delle risultanze istruttorie, giungendo a una diversa loro interpretazione, facendo riferimento a un errore materiale commesso in sede di rogito, errore che è stato tuttavia escluso in sede ###base alla lettura e all'interpretazione dei contratti oggetto di impugnazione.
Al riguardo, deve sottolinearsi che il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili e in sé coerente, atteso che l'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di contro llare, sotto il profilo logi co formale e della co rrettezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e conc ludenza e scegliere, tra ess e, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass., Sez. V, 22 novembre 2023, n. ###; Cass., VI-5, 7 aprile 2017, n. 9097; Cass., Sez. VI-5, 6 aprile 2011, 7921).
Peraltro, nella specie sussiste altresì un'ipotesi di "doppia conforme", prevista dall'art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ. che preclude ogni omesso esame di fatti storici.
Non pertinente, infine, appare il richiamo a Cass., Sez. II, 14 giugno 2017, n. 14796 che si riferiva a un caso in cui la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unit à immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'ente pubblico p roprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune. Nel 12 di 12 caso di specie, invece, come accertato in sede di merito, l'ente pubblico risulta aver trasferito alle parti la pr oprietà anche delle autorimesse, includendole negli atti di compravendita. 2. - Il ricorso va dunque rigettato.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - ### di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dei presupposti processuali dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso. ### il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore dei controricorrenti, in euro 9.500,00 per co mpensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della l. N. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in ### nella camera di consiglio della ###