testo integrale
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'### composta da dott. ### dott. ### dott. ### relatore ha pronunciato, mediante lettura di dispositivo, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 152 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2025, promossa da ### (c.f. ###), residente a ### e ivi elettivamente domiciliato presso l'avv. ### che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti, ammesso al patrocinio a spese delle Stato con delibera del 18 marzo 2025 dell'Ordine degli Avvocati di ### appellante contro ### (c.f. ###) e ### (c.f. ###), entrambi residenti a ### elettivamente domiciliati a ### presso l'avv. ### che li rappresenta e difende per procura in atti, appellati ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00
La causa è stata decisa sulle seguenti ### Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte d'appello, respinta ogni contraria istanza, 1) In via principale, nel merito, accogliere l'appello per i motivi dedotti in parte motiva e - per l'effetto - in riforma della sentenza n. 2269/2024, emessa dal Tribunale di ### Giudice Dott. ### in funzione di giudice monocratico, nel procedimento n. 12631/2016 R.G., pubblicata in data ###, accogliere le conclusioni così riformulate; 1.I) In via principale 1) ### le domande, tutte, proposte dai ###ri ### poiché infondate in fatto e in diritto; 2) Ordinare la restituzione della caparra pari ad € 2.400,00 costituendo, la stessa, pegno irregolare, oltre agli interessi al tasso legale fino al momento della restituzione della indicata somma; 3) In via riconvenzionale si chiede che sia dovuto al #### il risarcimento dei danni patrimoniali subiti, per un ammontare di € 15.000,00 relativamente alle ingenti spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile, e € 10.000,00 relativamente al mancato guadagno sopportato dal convenuto a causa delle condizioni dell'immobile stesse e del conseguente mancato utilizzo del mancato introito della appena indicata somma ricorrendo, ai fini della quantificazione dei danni come sopra rappresentati, anche a criterio equitativo; ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 4) Con vittoria delle spese di lite e dei compensi professionali, oltre accessori di legge, ivi compresa quella inerente all'intimazione di sfratto per morosità poiché carente dei presupposti di legge; 1.II) In via subordinata 1) ### le domande, tutte, proposte dai ###ri ### poiché infondate in fatto e in diritto; 2) Ordinare la restituzione della caparra pari ad € 2.400,00 costituendo, la stessa, pegno irregolare, oltre agli interessi al tasso legale fino al momento della restituzione della indicata somma; 3) In via riconvenzionale si chiede che sia dovuto al #### il risarcimento dei danni patrimoniali subiti, per un ammontare di € 15.000,00 relativamente alle ingenti spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile, o in quella diversa somma ritenuta di giustizia dall'adita ### e € 10.000,00 relativamente al mancato guadagno sopportato dal convenuto a causa delle condizioni dell'immobile stesse e del conseguente mancato utilizzo del mancato introito della appena indicata somma, o in quel diverso importo ritenuto di giustizia dall'adita ### ricorrendo, ai fini della quantificazione dei danni come sopra rappresentati, anche a criterio equitativo; 4) Con vittoria delle spese di lite e dei compensi professionali, oltre accessori di legge, ivi compresa quella inerente all'intimazione di sfratto per morosità poiché carente dei presupposti di legge.
Nell'interesse degli appellati: voglia la Corte d'appello adita, in via principale: previo rigetto dell'istanza di sospensione formulata ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 1) respingere integralmente l'appello proposto poiché del tutto infondato in fatto e in diritto, ivi compresa la nuova domanda tendente ad ottenere che la quantificazione dell'asserito danno venga effettuata mediante criterio equitativo, con conferma della sentenza impugnata; sempre: 2) con vittoria di spese e competenze del doppio grado del giudizio. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Quali locatori -insieme ai propri fratelli ### e ### di un immobile a uso commerciale ### ubicato a ### alla via ### n.14 e dato in locazione per il canone mensile di euro 1.200,00, in forza del contratto stipulato il 27 maggio 2015 e registrato il 4 giugno 2015, con atto di intimazione di sfratto per morosità, ### e ### convennero in giudizio il conduttore ### lamentando la morosità relativamente ai mesi di luglionovembre 2016. ### contestò i presupposti per la convalida dello sfratto, opponendo l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto e i danni derivanti dai lavori di ristrutturazione e dal mancato guadagno; in via riconvenzionale, l'intimato chiese la condanna degli intimanti alla restituzione della caparra e al risarcimento dei danni per l'ammontare di euro 21.000,00 e di euro 25.000,00 a titolo di lucro cessante.
Ordinato il rilascio dell'immobile, con riserva delle eccezioni proposte, il giudice dispose il mutamento del rito.
Con memoria integrativa, gli intimanti chiesero: 1) la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore; ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 2) la sua condanna al pagamento dei canoni scaduti e di quelli maturati in corso di causa fino al momento del rilascio, avvenuto il 31 gennaio 2017, oltre agli interessi, e al rimborso, altresì, della metà della somma pagata come imposta di registro per l'anno 2016, con la parziale compensazione della somma dovuta dall'altra parte con quella versata come deposito cauzionale e relativi interessi; 3) il rigetto della domanda riconvenzionale di danni.
Con memoria integrativa, l'intimato confermò le conclusioni già formulate, con la richiesta ulteriore di condanna degli intimanti per responsabilità aggravata. *
Istruita con documenti e prova per testi, la causa fu decisa con la sentenza 2269, pubblicata il 25 ottobre 2024, con la quale il Tribunale: a) risolse per grave inadempimento dell'intimato il contratto di locazione; b) condannò questi al pagamento dei canoni scaduti, della quota parte dell'imposta di registro e agli interessi moratori dalla domanda giudiziale; c) rigettò le domande dell'intimato.
Muovendo dall'assunto che il rapporto locatizio fosse stato caratterizzato da reciproche contestazioni circa l'esecuzione delle obbligazioni contrattuali (da una parte, persistente morosità del conduttore per sette mensilità e, dall'altra parte, l'inidoneità del bene all'uso pattuito, per vizi strutturali e funzionali), il Tribunale procedette alla verifica della sussistenza e della gravità dei rispettivi inadempimenti, secondo il criterio comparativo imposto dall'art. 1460 c.c., e ritenne più grave l'inadempimento del conduttore. ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00
Il primo giudice argomentò dal fatto che, pur presentando taluni difetti (infiltrazioni, impianto elettrico non conforme, scarichi fognari obsoleti), l'immobile era stato pur sempre utilizzato per l'attività di bar, come comprovato dagli scontrini fiscali sino al gennaio 2017, e che i vizi non avevano reso impossibile il godimento, ma ne avevano soltanto ridotto l'idoneità, e in parte erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore al momento della consegna.
Alcuni interventi, poi, erano stati eseguiti dal conduttore senza preventiva comunicazione ai locatori, in violazione delle previsioni contrattuali, e senza prova dell'urgenza che avrebbe giustificato un rimborso immediato.
Di contro, il mancato pagamento dei canoni per sette mensilità integrava un inadempimento grave e conclamato, protratto per oltre il limite minimo di rilevanza, in violazione dell'art. 7 del contratto, che escludeva la facoltà di sospendere il pagamento per qualsiasi eccezione.
Tale persistente e volontaria condotta -concluse il giudiceaveva assunto carattere di netta prevalenza rispetto alle eventuali carenze imputabili alla parte locatrice, sicché il giudizio comparativo conduceva a ritenere l'inadempimento del conduttore di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, con conseguente accoglimento delle domande degli intimanti e rigetto di quelle riconvenzionali, dato che: - la richiesta di restituzione del deposito cauzionale era infondata, essendo la somma già imputata in compensazione; - la pretesa risarcitoria era priva di base giuridica e probatoria, in quanto a) le spese per infiltrazioni erano state compensate con i canoni dei mesi ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 di chiusura; b) per l'impianto elettrico mancava la prova dell'urgenza e dell'avviso ai locatori; c) per gli scarichi non vi era prova di interventi utili né di spese effettive; d) difettava ogni documentazione contabile idonea a fondare la ricostruzione del mancato guadagno. 2. Contro la sentenza ha proposto impugnazione il ### il quale ha affidato le proprie doglianze a cinque motivi. 2.1 Con un primo motivo, l'appellante ha denunciato l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie e il travisamento dei fatti, per aver il Tribunale omesso di considerare elementi istruttori decisivi e travisato i fatti posti a fondamento della domanda riconvenzionale.
In particolare, il ### ha censurato: • la lettura parziale e contraddittoria delle risultanze probatorie, con totale sottovalutazione della relazione tecnica da egli prodotta, unica perizia agli atti che descriveva in modo chiaro e documentato la presenza di gravi vizi dell'immobile (infiltrazioni, impianto elettrico non conforme, problemi agli scarichi fognari); • la mancata considerazione delle prove testimoniali che avevano confermato l'inidoneità del locale all'uso pattuito e la necessità di interventi urgenti nonché la mala fede dei locatori nella sottoscrizione di dichiarazioni volte a escludere responsabilità (in particolare, quella sottoposta a ###; • l'erronea interpretazione delle spese sostenute dal conduttore, ritenute irrilevanti o non provate, nonostante la documentazione attestante ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 esborsi per circa euro 9.000,00 e la comunicazione tempestiva ai locatori dell'urgenza di riparazioni (raccomandata del 13 giugno 2016); • la contraddittoria valutazione del vizio fognario, considerato al tempo stesso facilmente percepibile e occasionale, senza fondamento probatorio, e la conseguente esclusione della sua incidenza sul godimento del bene, nonostante le testimonianze e le fotografie attestanti fuoriuscite di liquami e gas maleodoranti. ### l'appellante, tali errori avevano condotto il primo giudice a negare la totale inidoneità dell'immobile all'uso convenuto e a rigettare le domande riconvenzionali di risarcimento danni e restituzione delle spese anticipate, in violazione degli artt. 1575, 1577 e 1578 c.c., nonché dei principi giurisprudenziali in materia di responsabilità del locatore per vizi occulti. 2.2 Con un secondo motivo, l'appellante ha censurato come erronea e contraddittoria la valutazione comparativa dei rispettivi asseriti inadempimenti. ### ha negato che il giudice avesse svolto un'effettiva comparazione, essendosi limitato a dichiarare la netta prevalenza dell'inadempimento del conduttore, fondando su tale giudizio la pronuncia di risoluzione del contratto, senza considerare: • gli inadempimenti imputabili ai locatori, consistenti nella violazione dell'obbligo di consegnare l'immobile in condizioni di piena idoneità all'uso pattuito, di garantirne il pacifico godimento e di rimuovere i vizi occulti nonché nell'omessa restituzione delle spese straordinarie anticipate dal conduttore e del deposito cauzionale; ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 • la rilevanza dei vizi (infiltrazioni, impianto elettrico non a norma, problemi fognari) sul godimento del bene, che il giudice aveva erroneamente ridotto a mera diminuzione di idoneità, pur riconoscendone l'esistenza, ma senza trarne conseguenze in termini di responsabilità e risarcimento; • la giustificazione della sospensione del pagamento dei canoni, quale esercizio dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in presenza di un immobile gravemente inidoneo all'uso convenuto. ### l'appellante, il Tribunale aveva, da un lato, affermato di dovere effettuare una comparazione, ma, dall'altro, aveva negato ogni rilievo agli inadempimenti dei locatori, trasformando la valutazione in un giudizio unilaterale.
Tale errore aveva determinato il rigetto delle domande riconvenzionali e la condanna al pagamento dei canoni, in violazione dei principi di proporzionalità e delle norme di cui agli artt. 1455 e 1460 2.3 Con un terzo motivo è stata lamentata l'erronea ricostruzione dei fatti di causa in relazione ai vizi dell'immobile locato e ai danni da essi derivanti, con particolare riferimento alla natura e alla gravità dei vizi dell'immobile e alle conseguenze dannose da essi derivate: • infiltrazioni d'acqua: il giudice aveva qualificato le spese sostenute per le riparazioni come obbligazioni restitutorie e non risarcitorie, ritenendo adempiuto l'obbligo mediante compensazione con i canoni relativi ai mesi di chiusura, malgrado l'esenzione dai canoni compensasse il mancato godimento del bene, ma non il rimborso delle somme anticipate ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 per lavori straordinari, che la legge pone a carico del locatore (art. 1577 c.c.); • impianto elettrico non a norma: la sentenza aveva escluso il diritto al risarcimento per mancanza di prova dell'urgenza e dell'avviso ai locatori, ignorando la raccomandata A.R. del 13 giugno 2016, con cui egli aveva comunicato il vizio e la necessità di intervento immediato; • scarichi fognari: il giudice aveva ritenuto il vizio non occulto e di carattere occasionale, senza fondamento probatorio, nonostante le testimonianze e la perizia tecnica che attestavano la gravità e la frequenza delle fuoriuscite di liquami e gas maleodoranti, tali da compromettere l'idoneità del locale all'uso pattuito; inoltre aveva considerato irrilevante la circostanza che il vizio interessasse parti condominiali, sebbene fosse provata la conoscenza del problema da parte dei locatori. 2.4 Con un quarto motivo, il ### ha riproposto la denuncia di una difficoltà nel comprendere il ragionamento logico-giuridico operato dal ### le a fondamento della decisione appellata, a causa di una motivazione carente e costellata di molteplici contraddizioni che sono state rilevate nel corso della precedente espositiva. 2.5 Con un quinto motivo, l'appellante ha ribadito la violazione di legge e il travisamento dei fatti di causa, per avere (in sintesi) il ### ignorato le disposizioni degli artt. 1575, 1577 e 1578 c.c., che impongono al locatore di consegnare la cosa in buono stato, mantenerla idonea all'uso pattuito e risarcire i danni derivanti dai vizi, salvo prova di ignoranza incolpevole. ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00
Nel caso di specie, i locatori erano a conoscenza dei vizi (infiltrazioni, impianto elettrico non conforme e scarichi fognari), come dimostrato dalle pregresse liti condominiali e dalle testimonianze, ma non hanno adempiuto agli obblighi di garanzia.
In questa situazione -ha proseguito l'appellanteil giudice aveva, erroneamente, escluso la legittimità dell'eccezione di inadempimento, ritenendo che la sospensione del pagamento dei canoni non fosse proporzionata, senza considerare che l'immobile era gravemente inidoneo all'uso convenuto, atteso il suo stato disastroso, circostanza questa che giustificava la mancata controprestazione.
Quanto al danno -ha concluso il ### la sentenza aveva confuso la prova della sussistenza del danno con quella della sua quantificazione, negando il risarcimento per lucro cessante in assenza di documentazione contabile, senza ricorrere alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c., nonostante la dimostrazione dell'an del danno attraverso perizia, testimonianze e documentazione fotografica. 3. Nel resistere, gli appellati si sono proposti di confutare le doglianze dell'appellante, attraverso un'interpretazione differente delle risultanze istruttorie.
Gli appellati hanno evidenziato due circostanze, assunte come decisive e incontestate: 1. la persistenza dell'inadempimento del conduttore, avendo il ### omesso integralmente il pagamento dei canoni da luglio 2016 sino al rilascio (gennaio 2017), pur continuando a godere dell'immobile e a ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 svolgervi attività commerciale, come provato da scontrini fiscali e dalle sue stesse dichiarazioni in udienza (udienza 29 giugno 2023: poi non ho più pagato perché c'era il problema delle fognature irrisolto e aspettavo lo sfratto); 2. la mancata richiesta di risoluzione per inadempimento dei locatori, in quanto il conduttore aveva dedotto l'esistenza di vizi solo dopo l'intimazione di sfratto, senza mai domandare la risoluzione del contratto per colpa dei locatori, circostanza che escludeva la legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 Gli appellati hanno, poi, ribadito come i vizi lamentati furono risolti all'inizio della locazione (estate 2015), mediante lavori di ripristino eseguiti con accordo tra le parti e compensazione di quattro mensilità di canone, come confermato dalla relazione tecnica dell'ing. Rundeddu (nella quale era indicato come i lavori fossero stati eseguiti nell'arco di soli due mesi), e dalle testimonianze.
Quanto agli scarichi fognari -hanno argomentato i ### la prova espletata aveva dimostrato l'occasionalità del fenomeno (un solo episodio), mentre le esalazioni gassose erano sporadiche e non imputabili ai locatori.
Nessuna prova, infine, era stata fornita circa la loro mala fede dei locatori o la sussistenza di vizi tali da impedire il godimento del bene.
In ordine alle domande risarcitorie, gli appellati hanno rilevato: o l'assenza di prova delle spese effettivamente sostenute (fatture per circa euro 5.000,00, non riconducibili all'immobile); ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 o impossibilità di liquidare il lucro cessante in mancanza di documentazione contabile, neppure in via equitativa, difettando la prova dell'an del danno; o in ogni caso, l'art. 16 del contratto escludeva il risarcimento oltre la restituzione del canone per il periodo non goduto, situazione che non ricorreva, essendo provato il pieno utilizzo del locale. * * * 4. ### dei motivi di impugnazione impone l'inquadramento dei rimedi previsti dal legislatore in materia di locazione immobiliare con riguardo alle problematiche che possono compromettere il godimento della res.
È noto che, ai sensi, dell'art. 1575 c.c., il locatore è tenuto a: 1) consegnare la cosa in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione, mentre, ai sensi dell'art. 1587 c.c., il conduttore deve: 1) servirsene per l'uso determinato nel contratto o ricavabile dalle circostanze e 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Non tutte le problematiche relative al bene locato integrano, però, inadempimento da parte del locatore all'obbligo di mantenerlo in stato da servire all'uso convenuto. ### una giurisprudenza più che consolidata della Suprema Corte, le criticità che investono la struttura materiale della cosa, intaccandone l'integrità, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (anche ove si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti mani### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 festatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione) costituiscono vizi della cosa locata.
Senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., la presenza di vizi altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consente, ai sensi degli artt. 1578 e ss. c.c., la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo.
A tale disciplina si ritengono sottratti, invece, i guasti o i deterioramenti della cosa, dovuti alla sua naturale usura o a quegli accadimenti accidentali che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene.
In questo caso diviene operante soltanto l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art.1576 c.c. (cfr. Cass., 21 novembre 2011, n. 24459). ### del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda solo gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (a titolo esemplificativo, presenza di umidità e formazione di condensa o cedimento dei pavimenti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata, appunto, alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass., 13 novembre 2019, 29329 e 25 maggio 2010, n.12712). ### rimediale si atteggia, dunque, differentemente a seconda della tipologia di criticità: l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle citate disposizioni degli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass., n. 12712/2010 cit.).
Ne discende che, in caso di vizi, non potendosi configurare un inadempimento del locatore, non è nemmeno attuabile il rimedio di cui all'art. 1460 c.c., consentito solo a fronte di un inadempimento della controparte (Cass., ord. 13 maggio 2024, n. 13016). 5. Tanto premesso, deve ritenersi l'infondatezza dell'appello.
In applicazione dell'insegnamento richiamato, le criticità dell'immobile denunciate dal ### riescono, evidentemente, riconducibile alla figura del vizio della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c., trattandosi di situazioni incidenti, in via stabile, sulla struttura materiale della cosa e tali da intaccarne l'integrità, riducendo il relativo godimento. 5.1 Anche a voler tenere pienamente conto delle risultanze della perizia di parte prodotta dall'intimato (doc. 2) e delle deposizioni testimoniali nella lettura a sé favorevole proposta dall'appellato, riesce di tutta evidenza come i problemi delle infiltrazioni murarie (peraltro risolto concordemente dalle parti), della non conformità dell'impianto elettrico e dei miasmi e delle fuoriuscite di acque nere all'esterno del locale integrassero -per quanto sopra argomentato meri vizi della res locata (e non già guasti), come tali non riconducibili al sistema rimediale proprio dell'inadempimento delle obbligazioni del locatore e, in questa prospettiva, non legittimanti il ricorso all'exceptio inadimpleti con### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 tractus, nella forma del mancato pagamento dei canoni (Cass. n. 13016/2024 cit.).
A fronte delle indicate criticità (ossia non conformità dell'impianto elettrico e miasmi e fuoriuscite di acque nere all'esterno del locale) il conduttore avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone; egli ha preferito, invece, cessare il pagamento dei canoni, pur permanendo nel godimento del locale, utilizzato, pacificamente, sino al rilascio effettuato in forza del provvedimento del ### Alla luce di tali considerazioni, la scelta decisoria del ### di risoluzione del contratto in danno dell'intimato non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata: la riconosciuta morosità del conduttore, tanto più alla luce delle pattuizioni contrattuali in ordine alla rilevanza del mancato pagamento anche di una sola mensilità (art. 7), giustificava senz'altro lo scioglimento del rapporto e la condanna del debitore al pagamento dei canoni e degli accessori. 5.2 In questa prospettiva, le censure di travisamento dei fatti e di erronea (o mancata) valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti sollevate con i motivi di appello non giustificherebbero una soluzione diversa della vicenda.
Il delineato inquadramento giuridico delle problematiche lamentate (pur valutate alla stregua di quanto insistentemente invocato dall'appellante) esclude la rilevanza di quelle criticità in termini di inadempimenti dei locatori e, dunque, esclude che possa farsi luogo a un qualsivoglia giudizio di comparazione delle condotte delle parti del contratto, per la ragione di fondo che non è ravvi### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 sabile una condotta inadempiente dei locatori, ma, al più, un'inidoneità della res a soddisfare le aspettative di godimento di essa da parte del conduttore.
Tale assunta inidoneità, peraltro, non rileva nel caso di specie, in quanto il ### non ha formulato, neanche con la memoria integrativa ex art. 416 c.p.c. susseguente al mutamento del rito, una domanda di risoluzione del rapporto (o di riduzione del canone). Egli ha solo concluso (in via principale e subordinata) per il rigetto delle domande dei locatori e per la loro condanna al risarcimento del danno.
Conseguentemente, in mancanza di una domanda di risoluzione del rapporto o di riduzione del canone da parte del conduttore è del tutto irrilevante ogni valutazione in ordine alla dedotta gravosità delle problematiche dell'immobile e della loro incidenza sull'equilibrio del contratto, non essendo necessaria una valutazione comparativa e unitaria della condotta delle parti per determinare quale inadempimento sia stato prevalente e abbia causato la rottura del sinallagma contrattuale.
Risultano, in definitiva, infondati tutti i motivi di appello, volti a ottenere una diversa valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti. 5.3 Risulta infondato il quinto motivo di appello anche nella parte in cui mira a ottenere il riconoscimento del danno.
Il rigetto della domanda di danni è stato dichiaratamente fondato dal primo giudice su autonome e concorrenti ragioni, che avrebbero dovuto essere oggetto di specifica autonoma impugnazione da parte del ### Se, infatti, una sentenza si basa su più rationes decidendi autonome e indipendenti, la parte ha l'onere di impugnarle tutte; l'omessa impugnazione anche ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 di una sola di esse rende l'impugnazione inammissibile, perché quella motivazione non contestata rimane valida e sufficiente a sostenere la decisione, vanificando l'esame delle altre censure e impedendo un esito utile (Cass., ord. 16 dicembre 2024, n. ###).
Nella fattispecie, con riguardo alla (così qualificata) domanda di danni per gli esborsi relativi ai lavori eseguiti, tra le ragioni di rigetto, il primo giudice individuò ancora in via autonoma, per un motivo comune a tutti i vizi, [la circostanza che] il socio di fatto del conduttore, affermando di aver sopportato lui l'onere delle riparazioni, [aveva] reso una dichiarazione testimoniale incompatibile con alcuna diminuzione patrimoniale sofferta dal conduttore stesso, come tale non indennizzabile in suo favore (pag. 11).
Con riferimento a tale profilo, l'appellante non ha rilevato alcunché.
Egli si è limitato a considerare, senza farne oggetto di specifica censura, come il ### avesse sopravvaluta[to] la dichiarazione del #### in relazione ad una sua partecipazione alle spese sostenute per effettuare i lavori di ristrutturazione del locale (tra l'altro solo a proposito della contraddittorietà della motivazione), ma non ha in alcun modo contrastato tale decisione e il relativo accertamento, che aveva portato il giudice a escludere un esborso da parte dell'odierno appellante.
Il motivo è infondato anche per quanto attiene ai danni per il mancato guadagno.
Non è condivisibile la doglianza del ### per cui il primo giudice avrebbe confuso la mancata prova dell'an con quella del quantum del danno patito, in quanto: ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 1. l'attività di somministrazione esercitata nel locale non si era mai interrotta (a eccezione dei due mesi in cui erano stati fatti i lavori e per i quali le parti si erano accordate nel senso che il conduttore non pagasse i canoni per quattro mensilità); 2. non è stata prodotta alcuna scrittura contabile o dichiarazione fiscale atta a far presumere l'utile non prodotto, inteso come differenza tra i ricavi ei costi di gestione, in rapporto al normale afflusso di clientela in simili esercizi ubicati nella stessa zona (sentenza, pag. 11); 3. conseguentemente, non era risultata prova alcuna dell'esistenza di un danno nella forma del lucro cessante. 6. In considerazione del criterio della soccombenza, l'appellante deve essere condannato alla rifusione in favore degli appellati delle spese processuali.
Sullo scaglione determinato sulla base della domanda (euro 26.001- 52.000,00), i compensi sono liquidati ai valori medi per le fasi introduttiva, studio e al valore minimo per la fase di decisione, con la maggiorazione per il numero di parti aventi la medesima posizione processuale. *
Sussistono, infine, i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione. P.Q.M. La Corte d'appello, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, 1. rigetta l'appello proposto da ### contro la senten### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00 za n. 2269/2024 del ### di ### 2. condanna l'appellante alla rifusione in favore degli appellati, in solido, delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 6.305,30, di cui euro 5.211,00 per compensi ed euro 1.094,30 per maggiorazione per il numero delle parti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a.; 3. dà atto che sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater d.P.R. 115/2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione. ### 15 dicembre 2025 ### consigliere estensore dott. ### dott. ### il: 13/01/2026 n.144/2026 importo 200,00
causa n. 152/2025 R.G. - Giudice/firmatari: Maria Teresa Spanu, Enzo Luchi
v5.31
