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Corte di Cassazione

Corte d'Appello

Tribunale

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Corte d'Appello di Messina, Sentenza n. 599/2025 del 20-07-2025

... esborsi documentati per la riparazione del tratto di sottobalcone in questione, può accogliersi la domanda di condanna del ### al ripristino e ristrutturazione del sottoballatoio oggetto di causa, ove non già eseguito, con l'obbligo di ripartire le relative spese tra i condomini membri del condominio parziale, per come individuati prima. 7. Da ultimo, l'appello relativo al contestato rigetto della domanda di risarcimento danno non patrimoniale per euro 5.000,00 va rigettato, trattandosi di richiesta del tutto generica, essendosi gli appellanti limitati ad allegare, in maniera chiaramente insufficiente, “un mal di vivere degli appellanti all'interno del Condominio”. Sicché bene ha fatto il Tribunale a disattendere la richiesta risarcitoria. 8. In considerazione dell'esito del giudizio, con parziale accoglimento dell'appello, e delle questioni in diritto esaminate, ricorrono i presupposti di soccombenza per compensare per un terzo le spese di lite (v. Cass. 15 maggio 2023, n. 13212), ponendo il residuo a carico dell'appellato, da liquidare come segue: a) per il primo grado, euro 3.500,00 per compensi (fase di studio: euro 600,00, fase introduttiva, 500,00, fase di trattazione, (leggi tutto)...

testo integrale

Corte di Appello di Messina REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte di Appello di Messina, ### civile, in persona di dott.ssa ### dott. ### rel.  dott. ### ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 28/2023 R.G., posta in decisione con ordinanza ex art.  127 ter c.p.c. del 14 febbraio 2025 e decisa alla scadenza dei termini ex art.  190 c.p.c, vertente TRA ###, nato a ### il ### c.f. #### nata a ### il ### c.f. ###, rappresentati e difesi dall'Avv. ### per procura in calce alla comparsa di costituzione con nuovo avvocato del 16 febbraio 2024; appellanti contro ### is. 26/C n. 373, (c.f. ###), in persona dell'amministratore pro-tempore ###ra ### domiciliat ####### 21, rappresentato e difeso dall'Avv.  ### per procura in atti appellato ### appello avverso sentenza del Tribunale di ### del 24 novembre 2022 n. 2001 - “altri rapporti condominiali”. 
Motivi della decisione 1. Con citazione del 13 maggio 2021, i signori ### e ### odierni appellanti, hanno convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di ### il ### is. 26/C n. 373, premettendo: di essere comproprietari di un immobile sito al terzo piano del ### convenuto; che, durante i lavori di ristrutturazione del proprio appartamento, avevano rilevato delle infiltrazioni di umidità che provenivano dal ballatoio dal quale si accede alle singole abitazioni, trattandosi di c.d. case a ringhiera e, specificamente, dalla parte inferiore ###, con conseguenti danni cagionati all'appartamento sottostante della condomina ### che il ### con delibera all'unanimità del 25 maggio 2007, aveva deciso di procedere alla manutenzione del ballatoio; che tuttavia l'amministratore di condominio aveva ritenuto che la competenza non fosse condominiale ma privata, non rientrando il ballatoio tra i beni comuni elencati all'art. 1117 c.c.; che essi, perdurando la situazione, con lettera del 10 maggio 2013, pur non riconoscendo la natura privata del ballatoio, avevano comunicato all'amministratore di aver provveduto a proprie spese al rifacimento del tratto di ballatoio e a riparare i danni causati al sottostante appartamento dalle infiltrazioni d'umidità; che infine essi avevano promosso in data 28 aprile 2020 procedimento per ### tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., chiedendo di “accertare lo stato attuale della struttura del sottoballatoio; valutare la datazione delle infiltrazioni attraverso un prelievo di campioni dei ferri corrosi del sottoballatoio; accertare e determinare le cause del cedimento dello stesso, le opere a farsi e l'entità dei danni consistenti nella spesa per il suo consolidamento e la riduzione in pristino; determinare le responsabilità dell'amministratore in relazione alle infiltrazioni negli appartamenti posti al secondo piano di proprietà di ### e ### Maria”; Tutto ciò premesso, in esito alla relazione di c.t.u., hanno promosso l'azione giudiziaria in esame, chiedendo di 1. “Condannare il condominio di ### S. ### is. 26/C in persona del suo legale amministratore al ripristino del sottoballatoio ### B, così come previsto dalla consulenza tecnica dell'### Velini redatta nel procedimento ATP n.r.g. 1531/2020; 2. Ritenere e dichiarare la responsabilità del ### in persona del suo amministratore p.t. per violazione degli obblighi previsti dagli artt. 1130 1,2,e 4 c.c. nonchè per violazione dell'obbligo di custodia e di manutenzione di beni comuni, ai sensi dell'articolo 2051 c.c.; 3. Conseguentemente condannare il ### in persona del suo amministratore p.t. al risarcimento del danno patrimoniale pari ad € 3.753,44, oltre la quota parte relativa al rifacimento del sottoballatoio, e di € 5.000,00 per danno non patrimoniale e/o in quella maggiore o minore che verrà provata nel corso del giudizio e/o nella misura che l'
Tribunale riterrà di giustizia, oltre interessi ai sensi dell'art. 12844 c.c. e rivalutazione come per legge”.  2. Instaurato il giudizio, nel contraddittorio delle parti, il Tribunale di ### con sentenza del 24 novembre 2022 n. 2001 ha rigettato le domande di parte attrice, con contestuale condanna alle spese, sulla base della considerazione secondo cui, rifacendosi ai rilievi del CTU ing. Velini, il ballatoio in questione (che aveva vari cancelletti di chiusura e che serviva solo tre appartamenti, tra cui quyello degli attori) rientrasse nel concetto di condominio parziale. 
Pertanto, a detta del giudice adìto, la questione andava risolta ai sensi dell'art.  1123, co. 3, c.c., ricorrendo il presupposto della cosa “destinata a servire una parte dell'intero fabbricato”, sicché “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”), derivandone il rigetto delle domande.  3. Avverso la sentenza, hanno proposto appello gli attori soccombenti, per i seguenti motivi.  4. Con il primo motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la sentenza per violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., per avere il Tribunale, a fronte di una domanda sulla responsabilità dell'amministratore di ### e sulla condanna al ripristino del ballatoio, “alterato petitum e causa petendi, pronunciandosi in merito a un bene diverso da quello richiesto, nemmeno compreso implicitamente nella domanda o qualora ponga a fondamento della decisione fatti o situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo una causa petendi nuova e diversa rispetto a quella contenuta nella domanda”. 
Quindi, secondo gli appellanti, “la sentenza è errata nella parte in cui il giudice di prime cure ha ritenuto che la controversia del giudizio riguardava la ripartizione tra i condomini dei costi da sostenere per l'esecuzione dei lavori di ripristino del sottoballatoio e ciò contrariamente alle domande dell'atto introduttivo”.  4.1 - Il motivo di gravame è infondato.  4.1 - E' opportuno premettere in punto di fatto la descrizione del bene oggetto di causa, secondo quanto risulta dalla c.t.u. espletata. 
All'appartamento dei signori ### - ### (ed a quelli di altri due condomini, ### e ### si accede tramite un ballatoio del vano scala che è chiuso all'inizio da un portoncino in ferro e vetro dotato di citofono servente i tre appartamenti che si affacciano sul ballatoio stesso. 
Inoltre, per accedere all'appartamento dei signori ### occorre superare, oltre al suddetto portoncino, un ulteriore cancello posto tra gli appartamenti ### e ### Subito dopo l'ingresso all'appartamento dei signori ### è presente un ulteriore cancelletto che separa la parte di ballatoio sul quale affacciano il w.c. e la cucina dello stesso appartamento dalla restante parte di ballatoio. 
Questa la situazione di fatto rappresentata anche dalle foto allegate alla consulenza tecnica.   4.2 - Passando ad esaminare gli atti di provenienza, sia in quello in notar ### dell'11 luglio 2006, rep. n. 88509 - racc. n. 17990 (con cui i signori ### hanno acquistato l'immobile in questione) sia in quello in notar ### del 15 gennaio 1970, rep. n. ### - racc.  5802 (con cui il dante causa degli appellanti ha acquistato dall'I.A.C.P.  l'appartamento), il confine est è indicato quale cortile anziché il ballatoio. In tale ultimo atto, il bene è individuato mediante la piantina planimetrica che, firmata dalle parti contraenti, non è inserito il ballatoio. 
Invece, nella planimetria catastale agli atti dell'### del ### depositata in data 25 luglio 2019, n. prot. ### per diversa distribuzione degli spazi interni, è inserito il ballatoio, ma per il ballatoio non è indicata una superficie delimitata da tutti i lati. In essa, osserva il c.t.u., “la differenza tra la superficie catastale totale e quella escluse le aree scoperte è di 1 mq. Da tale dato si desume che, considerando che la superficie delle aree scoperte è computata al 30% e che il balcone prospettante sul viale S. ### ha una superficie di circa 3 mq, si desume che l'unica area esterna dell'immobile riportata nella planimetria catastale attuale è quella del balcone prospettante sul viale ###”. 
Non sembra, quindi, che ricorra nei titoli di provenienza una deroga convenzionale al principio generale di presunzione di condominialità ex art.  1117 c.c., presunzione che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass. 17 febbraio 2020, n. 3852).  4.2 - Ciò premesso, a giudizio della Corte non sussiste la denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c., perché il Tribunale, sulla base delle acquisizioni e delle emergenze probatorie, ha legittimamente qualificato il bene oggetto di controversia come comune (con le precisazioni che verranno fatte di qui a poco), quale presupposto ex lege della domanda risarcitoria e condannatoria proposta, senza introdurre questioni o domande nuove o non collegate a quelle formulate espressamente dagli attori: va al riguardo ricordato che l'azione in esame si fonda sul presupposto dell'obbligo del ### nella persona dell'amministratore p.t., di provvedere ai beni in questione, nel caso di specie del ballatoio e del sottoballatoio, in ragione della prospettata natura condominiale degli stessi. Sicché la valutazione preliminare della natura del bene era essenziale e pienamente rientrante nei poteri/doveri qualificatori del Tribunale.  5. Con il secondo motivo di appello gli appellanti assumono l'erroneità della sentenza di primo grado, nella parte in cui ha rigettato le domande attoree per essere queste rivolte al ### nella sua interezza e non ai condomini facenti parte del condominio parziale in merito al ballatoio. Essi assumono che “il giudice di primo grado parte da un principio giuridico corretto per arrivare ad una conclusione errata. Il principio giuridico corretto è questo: il ballatoio deve essere ricompreso tra le parti comuni di un edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., la conclusione errata è invece l'affermazione del difetto di legittimazione processuale del condominio per l'esistenza ex lege di un condominio parziale”. 
Quindi, la doglianza è duplice: a) da un lato si contesta l'esistenza di un condominio parziale, perché (in estrema sintesi), non sussiste alcuna autonomia del ballatoio, sia da un punto di vista estetico (in quanto parte integrante della facciata) sia da un punto di vista funzionale (il pianerottolo-ballatoio funge sia da passaggio per arrivare agli appartamenti, sia da copertura ai proprietari degli appartamenti sottostanti; b) dall'altro (e tale profilo intercetta anche il terzo motivo di appello) si assume che, “anche a voler affermare l'ipotesi di una costituzione di un condominio parziale, la sentenza è errata nella parte rigetta la domanda nella supposizione che le domande vadano svolte nei del gruppo dei condomini che trae utilità dal ballatoio stesso, anziché nei confronti del condominio e dell'amministratore dello stesso”.  5.1 - In ordine al primo punto, a giudizio della Corte il motivo di censura è infondato. 
Infatti, dalla summenzionata descrizione del bene in questione da parte del c.t.u. ing. Velini risulta integrata la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, co. 3, c.c., è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui - come emerge nella fattispecie in esame - un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 16 gennaio 2020, n. 791). Afferma la Suprema Corte che “il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'art. 1117 c.c., con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo". E' dunque agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato”.  5.2 - Ed è quello che, a giudizio di questa Corte, sussiste nel caso in esame, nel quale, come visto, nel contesto di una c.d. casa di ringhiera, i ballatoi risultano avere esclusiva destinazione di accesso ad alcuni appartamenti, senza che altri condomini possano percorrerli perché non conducono a parti condominiali, pur non integrando una proprietà privata, perché caratterizza la facciata e dà copertura al ballatoio sottostante. 
Né, in contrario potrebbe valorizzarsi la c.d. concezione unitaria dell'edificio condominiale e la considerazione del condominio come gruppo unificato: configurazioni - come condivisibilmente affermato da Cass. 27 settembre 1994, n. 7885 - “positivamente insostenibili. In verità, le norme dettate in materia di condominio non contemplano l'edificio come tutto unico e le parti comuni quale insieme aggregato dalla funzione unitaria, bensì considerano come beni i piani o le porzioni di piano in proprietà propria e, ad un tempo, le cose, i servizi e gli impianti condominio. Le norme dettate in materia di condominio disciplinano le parti comuni separatamente in ragione del collegamento strumentale tra le singole cose, i servizi e gli impianti e determinate unità abitative; più precisamente, regolano la relazione di accessorio a principale, che intercorre tra le cose, i servizi e gli impianti comuni e i singoli piani e le porzioni di piano”. 
Ne consegue che “(…) in ragione delle diverse forme architettoniche degli edifici, la relazione di accessorietà si articola in modo difforme, posto che il collegamento strumentale non intercorre in ogni caso ed alla stessa maniera tra tutte le parti di uso comune ed ogni piano o porzione di piano”.  5.3 - In conclusione, sulla base della situazione fattuale e del superiore inquadramento giuridico, il motivo di gravame va rigettato, avendo correttamente il Tribunale ritenuto trattarsi di condominio parziale.  6. Tuttavia, passando all'esame dell'ulteriore doglianza prima indicata e del correlato terzo motivo, gli appellanti assumono che “anche a voler affermare l'ipotesi di una costituzione di un condominio parziale, la sentenza è errata nella parte rigetta la domanda nella supposizione che le domande vadano svolte nei del gruppo dei condomini che trae utilità dal ballatoio stesso, anziché nei confronti del condominio e dell'amministratore dello stesso”. In sostanza, gli appellanti si dolgono che il Tribunale abbia di fatto ritenuto che la domanda sarebbe dovuta essere rivolta al “### parziale” che, invece, non ha una propria autonomia, non potendo essere un soggetto giuridico che si affianca o si contrappone al ### generale.  6.1 - Ritiene la Corte che la doglianza sia fondata. 
La giurisprudenza di legittimità è ferma nel ritenere che (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363) il condominio parziale è privo di legittimazione processuale, pur se da esso derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (in motivazione, Cass. n. 7885/1994). 6.2 - Ne consegue che correttamente gli appellanti/attori hanno agito contro il ### generale, che, sulla base delle chiarissime emergenze peritali, avrebbe dovuto essere condannato a ripristinare il ballatoio, derivandone solo un diverso criterio di suddivisione delle spese solo tra i titolari del condominio parziale, e cioè tra i proprietari dei tre immobili ricadenti all'interno del ballatoio, per come individuati dal ### tra cui anche gli appellanti, ed eventualmente i proprietari sottostanti al ballatoio Il motivo di gravame è pertanto fondato nella parte in cui ha rilevato che, a prescindere dalla qualificazione del bene come comune o come condominio parziale, è il ### (e, quindi, per esso l'amministratore pro tempore) a dovere stare in giudizio, con la relativa condanna dello stesso al ripristino del ballatoio, limitando tuttavia la suddivisione delle spese ai soli proprietari degli immobili interessati dalla struttura del ballatoio, anche eventualmente come beneficiari della copertura.  6.3 - Ne consegue che, affermata la legittimazione passiva del convenuto nella qualità, la ricaduta monetaria dei danni riguarda i condomini membri del condominio parziale, per come individuati dal ### 6.4 - In ordine, poi, al quantum, gli attori hanno chiesto innanzitutto il rimborso delle spese per euro 3.753,44 sostenute per il giudizio di ATP fattura legale di parte ricorrente, onorario c.t.u. ing. Velini, oltre accessori, e onoraio c.t.p. ing. Ferrari): trattasi di somme non contestate, che vanno rimborsate agli attori/appellanti, può accogliersi la domanda di condanna del condominio 6.5 - Per ciò che concerne il danno subìto di natura patrimoniale, in difetto di prova di esborsi documentati per la riparazione del tratto di sottobalcone in questione, può accogliersi la domanda di condanna del ### al ripristino e ristrutturazione del sottoballatoio oggetto di causa, ove non già eseguito, con l'obbligo di ripartire le relative spese tra i condomini membri del condominio parziale, per come individuati prima.  7. Da ultimo, l'appello relativo al contestato rigetto della domanda di risarcimento danno non patrimoniale per euro 5.000,00 va rigettato, trattandosi di richiesta del tutto generica, essendosi gli appellanti limitati ad allegare, in maniera chiaramente insufficiente, “un mal di vivere degli appellanti all'interno del Condominio”. Sicché bene ha fatto il Tribunale a disattendere la richiesta risarcitoria.  8. In considerazione dell'esito del giudizio, con parziale accoglimento dell'appello, e delle questioni in diritto esaminate, ricorrono i presupposti di soccombenza per compensare per un terzo le spese di lite (v. Cass. 15 maggio 2023, n. 13212), ponendo il residuo a carico dell'appellato, da liquidare come segue: a) per il primo grado, euro 3.500,00 per compensi (fase di studio: euro 600,00, fase introduttiva, 500,00, fase di trattazione, 1.200,00, fase decisoria, 1.200,00), oltre spese generali, c.p.a. ed iva, ai sensi del dm n. 147/2022; a) per il secondo grado, euro 3.850,00 per compensi (fase di studio: euro 800,00, fase introduttiva, 650,00, fase di trattazione, 1.200,00, fase decisoria, 1.400,00), oltre spese generali, c.p.a. ed iva, ai sensi del dm n. 147/2022; P.Q.M.  La Corte di appello di #### sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 28/2023 R.G. sull'appello proposto da ### e ### contro ### is. 26/C n. 373 avverso la sentenza del Tribunale di ### del 24 novembre 2022 2001: 1. Accoglie l'appello nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna il ### alla rimessione in pristino del sottoballatoio ### B (ove non già effettuato), con l'obbligo di ripartire le relative spese tra i condomini membri del condominio parziale, per come individuati in parte motiva; 2. Rigetta l'appello nel resto; 3. compensa per un terzo le spese di lite, condannando l'appellato a pagare agli appellanti In solido il residuo, liquidato per il primo grado in euro 3.500,00 per compensi e per il secondo grado in euro 3.850,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. ed iva. 
Così deciso in ### nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 10 luglio 2025.   Il consigliere est.  (dott. #### (dott.ssa ###

causa n. 28/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Giuseppe Minutoli, Vincenza Randazzo

Tribunale di Latina, Sentenza n. 1878/2025 del 06-11-2025

... evidenti segni di esfoliazioni dell'intonaco sia nel sottobalcone e sia nel frontalino, comprovato da rilievo fotografici, causato da problematiche inerenti la guaina impermeabilizzante posata sotto il pavimento del terrazzo; b) nel bagno dell'appartamento proprietà attrice vi è la presenza di tracce di umidità dovute ad infiltrazioni, ( come da documentazione fotografica) la cui provenienza avviene dal sovrastante terrazzo condominiale. ### il CTU le cause dell'infiltrazione, si possono ricercare nel difetto della guaina impermeabilizzante e dei verticali dei parapetti rilevando che tale difetto è presente solamente nella zona sovrastante il bagno di parte attrice. ### ha ritenuto che la maggior parte dei lavori oggetto dell'appalto sono stati in parte eseguiti a regola d'arte mentre per alcune lavorazioni, si è accertato che hanno provocato vizi e difetti così precisati: “A. Bagno dell'appartamento piano terzo, proprietà parte attrice. Sono presenti fenomeni di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, le cui cause sono dovute a problematica relativa alla tenuta della guaina impermeabilizzante ed in parte a possibili scollegamenti dei verticali dei parapetti e del (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA ### Il Tribunale nella persona della dott.ssa ### in funzione di giudice monocratico, in esito alla trattazione dell'udienza del 6 novembre 2025 in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter cpc, fissata per discussione orale, presa visione delle conclusioni scritte delle parti ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I ### iscritta al n. R.G. promossa da: D'#### E ### CF ### rappresentati e difesi dall'### ex art. 86 c.p.c., d'intesa con l'Avv. ### presso la prima elettivamente domiciliata in ### di #### via ### n. 46 per procura in calce all'atto introduttivo -###: A.M. ### ( CF ###) in persona del legale rappresentante #### rappresentato e difeso dall'Avv. ### e l'Avv. ### presso i medesimi elettivamente domiciliat ###per procura in calce alla comparsa di costituzione - ###: ##### seguito di decreto di fissazione di cd. udienza di trattazione in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter cpc per la data del 6 novembre 2025, fissata per la discussione orale, i procuratori delle parti concludevano come da note depositate. CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E #### atto di citazione notificato in data 8 ottobre 2017, D'### e ### proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo n° 1552/2017 RG 2860/2017 emesso dal Tribunale di ### in data 21 luglio 2017, su ricorso di A.M. DI ### per il pagamento dell'importo complessivo di € 10.444,33 oltre interessi legali dalla scadenza del 31 marzo 2014 secondo il piano concordato e spese della procedura monitoria a titolo di quota insoluta lavori condominiali A sostegno dell'opposizione si deduceva che i lavori di ristrutturazione dello stabile del ### “ ### Fermi” appaltati alla ### A.M. di ### mostravano gravi difetti e risultavano non eseguiti a regola d'arte come anche accertato in sede di assemblea condominiale, in relazione alla necessità di rifacimento delle parti ammalorate dalle infiltrazioni presenti nell'appartamento di proprietà degli opponenti. Ne era conseguita, secondo l'assunto degli opponenti, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cc nei confronti della ditta appaltatrice in attesa delle determinazioni del ### in merito alla eliminazione dei vizi e la riduzione del prezzo o la restituzione di quanto pagato. Veniva inoltre eccepita la indeterminatezza della somma richiesta in via monitoria poiché dall'estratto conto fornito dal ### la somma da versare risultava pari ad € 10.044,33. Parte opponente chiedeva nelle conclusioni: “Nel merito ed in via principale: accertare e dichiarare la violazione in capo all'impresa AM di ### dei principi di correttezza, buona fede e lealtà nell'esecuzione del contratto, nonché previo accertamento degli inadempimenti contrattuali come meglio descritti in narrativa, per l'effetto revocare l'impugnato decreto ingiuntivo, tenendo indenne l'opponente da qualsivoglia pretesa creditizia avversaria. Nel merito ed in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della conclusione che precede, revocare comunque l'impugnato decreto ingiuntivo nella misura dei lavori eventualmente eseguiti dall'impresa opposta, riducendo in termini di Giustizia il credito ex odverso azionato, tenuto conto anche del costo relativo alla rimozione dei vizi che si renderà necessaria, riservandosi di meglio quantificarne il valore nelle successive memorie, se del caso anche per mezzo di C.T.U..” Si costituiva la parte opposta AM di ### chiedendo il rigetto dell'opposizione e deducendo che la richiesta monitoria si fondava sulla scrittura privata del 16 luglio 2013 intervenuta tra la ditta, gli opponenti e il ### in cui i coniugi D'#### si riconoscevano debitori della appaltatrice ed ottenevano l'ennesima dilazione di pagamento. Veniva evidenziato che la scrittura privata risultava successiva alla conclusione ed al collaudo dei lavori in data 31 maggio 2013 e che tutti gli altri condomini avevano saldato la loro parte. Si affermava la strumentalità della contestazione dei lavori in ragione del protrarsi del mancato pagamento di quanto riconosciuto come dovuto nella predetta scrittura ### le prove orali ammesse alle parti nonché ### la causa veniva decisa in esito alla trattazione scritta dell'udienza del 6 novembre 2025 ai sensi dell'art. 127 ter cpc, fissata per la discussione, presa visione delle conclusioni scritte delle parti. MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE ### è fondata e e risulta meritevole di accoglimento nei termini che seguono. Com'è noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come un ordinario giudizio di cognizione, avente ad oggetto l'accertamento non soltanto della sussistenza dei requisiti di ammissibilità e validità del procedimento monitorio, ma anche della fondatezza della pretesa avanzata dal ricorrente, in ordine alla quale trovano applicazione le regole generali in tema di ripartizione dell'onere della prova; l'emissione del decreto ingiuntivo non determina infatti alcuna inversione nella posizione processuale delle parti, con la conseguenza che il ricorrente, pur assumendo formalmente la veste di convenuto, dev'essere considerato attore in senso sostanziale, ed è pertanto tenuto a fornire la prova dei fatti costitutivi del credito fatto valere nel procedimento monitorio. Come da ultimo ribadito ( Cass. 19 aprile 2021 n. 10263), l'opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 645 c.p.c. incardina un processo a cognizione ordinaria, avente il medesimo oggetto - l'esistenza ed entità del credito - già oggetto del procedimento monitorio: essa, invero, dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto (Cass. 4 marzo 2020, n. 6091). ### A.M. di ### ha agito monitoriamente per ottenere il pagamento delle quote di corrispettivo per lavori condominiali dovute dagli opponenti i forza della scrittura privata contenente accordo di bonario componimento e contestuale piano di rientro . In tale accordo sottoscritto tra gli opponenti, la ditta appaltatrice e il ### “ ### Fermi” sito in via ### 55 in ### in data 16 luglio 2013, si prevedeva una dilazione di pagamento per le somme ancora dovute pari ad € 12.644,33 con rate mensili ed ultimo versamento di € 10.244,33 entro il mese di aprile 2014, da effettuarsi al ### che ne avrebbe riversato le somme in favore della ditta appaltatrice. Ivi si prevedeva che il mancato rispetto dei termini avrebbe comportato la risoluzione dell'accordo autorizzando il ### ad agire esecutivamente per la somma ancora dovuta. Per quanto riguarda la legittimazione attiva dell'appaltatore alla domanda di pagamento oggetto del presente giudizio, come da ultimo ribadito ( Cass. 19 marzo 2021 n. 7876), richiamando il noto precedente Cass. SS.UU. 8/4/2008 n. 2148) il credito che il terzo creditore, in forza di un contratto concluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può far valere direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota condominiale, è cosa giuridicamente diversa ( seppure economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l'amministratore di condominio Il primo credito ha infatti natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio. ### di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha per contro causa immediata nella disciplina del condominio e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. cc che fondano il regime di contribuzione alle spese per cose comuni. Si afferma quindi in linea di principio l'indipendenza tra l'obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso appaltatori o fornitori tanto è vero che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spese in attesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo né può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo in quanto altererebbe la gestione complessiva del condominio; pertanto il singolo deve sempre e comunque pagare all'amministratore salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati. Si afferma anche che, ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come “ soggetto di gestione” dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni, l'amministratore di esso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini e ciò sia nella fase di assunzione degli obblighi verso i terzi per la conservazione della cosa comune sia all'interno della medesima collettività condominiale in quanto unico referente dei pagamenti ad essi relativi con la conseguenza che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito “ pro quota” dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 cc. Risulta dunque evidente in giurisprudenza la diversità dell'azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti rientrante nella legittimazione dell'amministratore ( artt. 1130 n. 3 cc e 63 comma 1 disp. att. Cc) rispetto all'azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo. ### controversia si inserisce nella seconda ipotesi. Per quanto concerne il merito delle doglianze di parte opponente, la CTU espletata in giudizio dall'#### ha in primo luogo ricostruito la sequenza documentale dell'appalto in questione, evidenziando che in data ### era stato redatto il verbale di ultimazione dei lavori a firma del ### dei lavori e della ditta esecutrice, con il visto dell'### pro-tempore e in data ### il verbale di collaudo relativo alle opere di manutenzione ordinaria. Con riguardo al periodo tra l'inizio e il fine lavori, il CTU ha precisato in data ### l'assemblea di condominio aveva approvato a maggioranza i lavori alternativi sui terrazzi condominiali e in data ### l'assemblea di condominio “è d'accordo nel prendere in considerazione il rifacimento delle parti ammalorate presenti nell'appartamento int. 10 proprietà ricorrente, D'### …omissis… e che l'esecuzione dei lavori avverrà, scelto l'importo ritenuta congruo, nella primavera del 2014 per espresse richiesta dello stesso Bonaccolta” e che “la spesa relativa al rifacimento dei danni andrà ripartita per tutti i condomini compreso Bonaccolta”. Nel periodo successivo alla redazione del verbale di fine lavori, risulta intervenuta in data ### la predetta scrittura privata tra i sigg. ### D'### il ### e la ditta A.M. ### per rateizzare la quota lavori spettante. Risulta inoltre evidenziato dal CTU che con lettere del 23/04/2014 e 19/05/2014 gli stessi interrompevano i pagamenti per dedotto numerosi difetti nella esecuzione dei lavori e che in data ### l'assemblea di condominio “chiede un sopralluogo ed una relazione del ### dei lavori per le opere eseguite dalla ditta ### Maurizio” e in data ### “chiede all'### un incontro congiunto con il direttore dei lavori e la ditta esecutrice A.M. restauri di ### per la verifica delle lavorazioni eseguire nell'ultima ristrutturazione delle facciate condominiali”. In data ### l'assemblea delibera di convocare alcune ditte per richiedere preventivi e pareri circa il ripristino delle parti ammalorate a seguito dei lavori svolti dalla ditta A.M. oggetto del contratto. ### inoltre ha accertato lo stato di fatto e verificato in merito all'esecuzione dei lavori oggetto di causa che : a) ispezionato il balcone di proprietà attrice, pavimentato con piastrelle in klinker ceramico, si sono riscontrati evidenti segni di esfoliazioni dell'intonaco sia nel sottobalcone e sia nel frontalino, comprovato da rilievo fotografici, causato da problematiche inerenti la guaina impermeabilizzante posata sotto il pavimento del terrazzo; b) nel bagno dell'appartamento proprietà attrice vi è la presenza di tracce di umidità dovute ad infiltrazioni, ( come da documentazione fotografica) la cui provenienza avviene dal sovrastante terrazzo condominiale. ### il CTU le cause dell'infiltrazione, si possono ricercare nel difetto della guaina impermeabilizzante e dei verticali dei parapetti rilevando che tale difetto è presente solamente nella zona sovrastante il bagno di parte attrice. ### ha ritenuto che la maggior parte dei lavori oggetto dell'appalto sono stati in parte eseguiti a regola d'arte mentre per alcune lavorazioni, si è accertato che hanno provocato vizi e difetti così precisati: “A. Bagno dell'appartamento piano terzo, proprietà parte attrice. Sono presenti fenomeni di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, le cui cause sono dovute a problematica relativa alla tenuta della guaina impermeabilizzante ed in parte a possibili scollegamenti dei verticali dei parapetti e del possibile malfunzionamento del bocchettone di scarico delle acque meteoriche. Va tenuto presente che l'assemblea condominiale, tenutasi il giorno 08/02/2013, decise di effettuare lavori alternativi a quelli previsti nel contrato d'appalto. Tali lavori alternativi non hanno risolto la problematica, e nonostante la parte attrice già lamentava la problematica di infiltrazione durante le fasi lavorative, ne consegue che tali lavori alternativi non siamo stati eseguiti a regola d'arte. B. Balcone appartamento proprietà parte attrice. Presenta problematiche di infiltrazione di acqua che si manifestano nel sottobalcone con fenomeni di esfoliazione della pittura e di parte dell'intonaco. Relativamente alle cause si può ritenere che i lavori di impermeabilizzazione all'epoca non sono stati realizzati a perfetta regola d'arte.” ### ha valutato le spese necessarie per le opere di riparazione e ripristino dei vizi riscontrati che sono state quantificate in: c) importo per la riparazione interne ammonta ad € 133,48 escluso IVA di legge; d) importo per il ripristino dei difetti e alla eliminazione delle cause ammonta ad € 7.015,36 escluso IVA di legge”. Nel computo metrico di cui all'allegato 3 della ### il consulente ha valutato sia i costi di riparazione interna dell'immobile degli opponenti sia le opere di ripristino ed eliminazione difetti del balcone appartamento proprietà D'### per un totale di € 2.701,06 e sia il costo delle opere sul terrazzo condominiale copertura quali lavori parziali di impermeabilizzazione in corrispondenza dell'area di sedime dell'appartamento proprietà D'#### determinando un costo di € 4.314,30. Deve tenersi in debito conto che l'assemblea condominiale nella seduta del 8 febbraio 2013, poiché il direttore dei lavori faceva presente che successivamente all'intervento di ripristino dell'impermeabilizzazione dei cornicioni perimetrali non vi erano più state infiltrazioni, come confermato dagli stessi condomini, proponeva in alternativa al ripristino totale dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura un intervento conservativo consistente nella stuccatura delle fughe delle piastrelle del terrazzo, la levigatura delle stesse, la posa in opera di prodotto idrorepellente nonché il rifacimento dell'impermeabilizzazione verticale del parapetto con successiva ripresa dell'intonaco. A fronte del costo di impermeabilizzazione del terrazzo appaltato per € 20.494,82 oltre IVA le lavorazioni alternative venivano quantificate dalla ditta appaltatrice in € 3.557,36 oltre #### approvò tale diversa lavorazione con il voto contrario tra gli altri del condomino ### Alla stregua di quanto complessivamente ritenuto e documentato in atti, deve ritenersi che legittimamente gli opponenti abbiano denegato il saldo di quanto dovuto al ### ed in via mediata alla ditta appaltatrice, concorrendo sia l'ente di gestione per la sua inerzia che la ditta opposta con esecuzione non a regola d'arte dei lavori alla situazione dannosa lamentata dagli opponenti. Resta ferma la considerazione che in questa sede ###è parte il ### non può andare a vantaggio dei soli opponenti i costi accertati per la eliminazione dei vizi alle parti condominiali mentre non risulta formulata autonoma domanda di risarcimento danni nei confronti della ditta appaltatrice. In conseguenza di tanto, risultando comunque utilmente opposta l'eccezione di inadempimento alla ditta appaltatrice, con quanto conseguente circa l'infondatezza della pretesa creditoria azionata, l'opposizione deve essere accolta ed il decreto ingiuntivo opposto revocato. Le spese di lite seguono la soccombenza tenuto conto della natura non complessa della controversia, all'importo medio per la fase istruttoria, tenuto conto del valore del giudizio. P.Q.M. Il Giudice Unico del Tribunale di ### definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede: a) Accoglie l'opposizione nei termini di cui in parte motiva e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto; b) ###.M. di ### in persona dell'omonimo titolare a rimborsare le spese del presente giudizio, liquidate, in favore di D'### e ### nella somma di € 3.380,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, CPA ed IVA ; c) Pone a carico di A.M. di ### in persona dell'omonimo titolare le spese di CTU come liquidate. Sentenza resa in esito alla trattazione scritta dell'udienza del 6 novembre 2025 ai sensi dell'art. 127 ter cpc fissata per la discussione orale. Così deciso in ### il 6 novembre 2025.

Il Giudice
Onorario Dott.ssa

causa n. 5896/2017 R.G. - Giudice/firmatari: Gianna Valeri

Corte d'Appello di Napoli, Sentenza n. 5920/2025 del 21-11-2025

... condomini, ### e ### i costi per il rifacimento del sottobalcone degli attori, compresi i frontalini. Il Giudice, mal interpretando la ### ha condannato il ### ad eseguire dei lavori che il CTU invece aveva quantificato a carico dei soli condomini convenuti. Se si analizzano le singole voci indicate dal ### alla pagina n. 42 della relazione, risulta evidente che si tratta di parti del fabbricato che non sono di proprietà condominiale e che quindi il ### non può intervenire ed eseguire alcun lavoro. I frontalini dei balconi non sono parti comuni e quello del balcone dell'appartamento ### - ### appartiene alla proprietà esclusiva dell'unità immobiliare. - il ### è carente di legittimazione passiva, perché i danni all'immobile ### - ### sono stati provocati da infiltrazioni provenienti esclusivamente dal balcone sovrastante di proprietà di ### e ### - nel caso di mancato accoglimento delle precedenti contestazioni, risulta doveroso ribadire che il ### di ### è costituito da due edifici con tre scale, A, B e C. Le scale A e B fanno parte di un solo corpo di fabbrica, CORTE di APPELLO di ### sezione civile mentre la scala C è un fabbricato distinto e separato. Gli attori ### ed ### sono (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE di APPELLO di ### riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. ### rel./est.  dr. ### dr. ### ha pronunciato la seguente ### nella causa iscritta al n. 3537/2022 ###: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1374/2022, deliberata il ### e pubblicata il ### (n. 1374/2022 RG); risarcimento danni; ### - via ### n. 27/29, Melito di Napoli ###, c.f. ###, in persona dell'amministratore p.t., difeso dall'avv. ### (c.f. ###) domicilio digitale: ##### c.f. ###, ### c.f. ###,
CORTE di APPELLO di ### sezione civile difesi dall'avv. ### (c.f. ###) domicilio digitale: ##### c.f. ###, ### c.f. ###, difesa dall'avv. ### (c.f. ###) domicilio digitale: ##### c.f. ###, ### c.f. ###, difesi dall'avv. ### (c.f. ###) domicilio digitale: #### fatti di causa sono riportati, nella sentenza impugnata, nei termini seguenti.  “Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori indicati in epigrafe, dopo aver premesso di essere proprietari di un appartamento sito in ### di Napoli, facente parte del condominio ### di ### lamentava che dall'anno 2009 sul cielino e sulla facciata del balcone del proprio appartamento lato prospiciente via ### si evidenziavano grosse macchie di infiltrazioni provenienti dal balcone della sovrastante proprietà dei signori ### e di ### nonché umidità diffusa in tutta l'abitazione. 
Tutto ciò premesso, citavano in giudizio il condominio e i proprietari dell'immobile sovrastante. 
I convenuti si costituivano e contestavano la fondatezza della domanda.
CORTE di APPELLO di ### sezione civile Nel corso del processo, l'immobile di parte convenuta veniva aggiudicato all'asta a ### la quale, unitamente al marito ### veniva citata per costituirsi nel presente processo. 
Entrambi si costituivano e contestavano la tardività della chiamata, e in sede di note conclusionali evidenziavano di aver alienato a terzi il proprio immobile.”. 
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, ha deciso come segue: “La domanda attrice va accolta. 
In via preliarne va chiarito che nessuna tardività è ascrivibile alle modalità di coinvolgimento in giudizio dei terzi la ### e ### Invero, gli stessi sono succeduti ex art. 111 c.p.c nella posizione di convenuti originari, e tanto spiega il loro tempestivo coinvolgimento (del tutto superfluo stante l'automatico subingresso ex art. 111 c.p.c. ). 
Ciò posto, la domanda è fondata, facendosi proprie le conclusioni raggiunte dal ctu in quanto logicamente e congruamente motivate. 
Invero, in primo luogo sono stati riscontrati vari danni al balcone degli attori: “i sotto balconi presentano vistosi danni da infiltrazioni di acque meteoriche sia all'intradosso delle mensole balconi che alle pareti”(cfr pagg. 34 e 35 della prima relazione del ctu, derivanti da più cause. 
In primo luogo, come da relazione integrativa, ### in solido con il coniuge ### va condannata ai lavori indicati nella pag. 27 dell'elaborato depositato il 3 febbraio 2019. 
Invero, in parte le infiltrazioni sono determinate dallo scarso stato manutentivo dell'impermeabilizzazione dei balconi delle dette parti. 
Il ctu ha ravvisato però un'ulteriore causa delle dette infiltrazioni e cioè il diffuso stato di degrado della facciata esterna del fabbricato, come chiarito nell'ultima relazione integrativa depositata il 3 febbraio 2019. 
Per tali motivi il condominio va condannato all'esecuzione dei lavori indicati a pag. 42 della relazione depositata il 30 settembre 2015. 
Tutte le opere indicate, sia quelle poste a carico del condominio che dei terzi sono necessari per far cessare le infiltrazioni.
CORTE di APPELLO di ### sezione civile ### il ctu ha riscontrato, altresì, danni interni all'immobile che rendono necessari, una volta eseguiti i lavori per far cessare le infiltrazioni, ulteriori lavorazioni per l'integrale ripristino dello status quo ante, ###esecuzione di tali lavori, o meglio al pagamento del corrispettivo necessario per tali lavori, pari ad euro 6110,00, va condannato il solo condomino essendo evidente che i danni all'interno dell'appartamento sono ascrivibili esclusivamente all'umidità che trasuda dalle pareti, per come indicati dal ctu alle pagg. 12, 13 e 14 dell'elaborato integrativo depositato in data 14 giugno 2016. 
Le spese seguono la soccombenza dei convenuti e si liquidano d'ufficio in dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta, in applicazione dei parametri vigenti, con distrazione in favore del procuratore costituito, dichiaratosi antistatario. 
Le spese delle ctu vanno definitivamente poste a carico dei convenuti soccombenti.  P.Q.M.  Il Giudice, dott.ssa ### ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede: a) Accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, condanna: 1) ### sito in ### di Napoli, via San vito, n. 27 all'esecuzione delle opere indicate a pag. 42 della relazione peritale depositata il 30 settembre 2015; 2) ### sito in ### di Napoli, via ### n. 27 al pagamento della somma di euro 6110,00 in favore degli attori, oltre accessori come indicato in motivazione; 3) ### e ### in solido all'esecuzione delle opere indicate a pag. 27 dell'elaborato peritale depositato il 3 febbraio 2019; b) condanna ### sito in ### di Napoli, via ### n. 27, ### e ### in solido al rimborso in favore di parte attrice delle spese di giudizio che liquida in euro 300,00 per spese ed euro 3500,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge, con distrazione in favore dell'avv. ### c) pone definitivamente le spese di ctu a carico di ### sito in ### di Napoli, via San vito, n. 27, ### e ### in solido.”. 
Avverso questa pronuncia ha interposto appello il ### ne ha argomentato i motivi a sostegno ed ha concluso come segue:
CORTE di APPELLO di ### sezione civile “### l'###ma Corte di Appello di Napoli, adita, in accoglimento delle svolte deduzioni, ed esaminata la prodotta documentazione e gli atti del giudizio di primo grado, in riforma della sentenza n. 1374/2022, così provvedere, ### - accertare e dichiarare, la sussistenza dei gravi e fondati motivi e quindi del fumus boni iuris e del periculum in mora e per l'effetto sospendere, ai sensi degli artt. 283 e 351 c.p.c., per i capi di sentenza relativi al ### di ### l'efficacia esecutiva e/o l'esecuzione forzata della sentenza impugnata per tutti i motivi esposti, senza cauzione; ### 1) in via preliminare, accertare e dichiarare la nullità ex artt. 132 e 161 c.p.c. ed ex art.  118 disp. att. c.p.c. della sentenza impugnata per le ragioni espressamente indicate al punto I del presente atto di appello; 2) in via sempre preliminare nel merito, in riforma della sentenza appellata, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del ### di ### e per l'effetto estromettere dal presente giudizio il ### di ### 3) sempre nel merito, in riforma della sentenza appellata, accertare e dichiarare che la domanda degli attori non risulta provata e per l'effetto rigettarla.  4) ancora nel merito, accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva per le infiltrazioni dei condomini ###ri ### e ### (poi per successione a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. dei Sig.ri ### e ### e per l'effetto condannare gli stessi, solido tra loro, all'esecuzione dei lavori indicati a pag. 42 della relazione depositata il 30 settembre 2015 e per il solo balcone oggetto del presente giudizio.  5) in ogni caso, condannare i ###ri ### e ### e/o ###ri ### E ### (poi per successione a titolo particolare ex art. 111 c.p.c. i Sig.ri ### E ####, o chi risulterà dovuto, in solido tra loro, in favore del ### di ### al pagamento delle spese e delle competenze del giudizio di primo grado e del presente appello, oltre ### CPA e ### al 15%, con distrazione al procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.; ###:
CORTE di APPELLO di ### sezione civile - ### di rinnovazione della ### con eventuale sostituzione del precedente ### per l'accertamento tecnico dei danni, atteso che quella espletata in primo grado risulta contraddittoria, confusionaria e superficiale, per non aver fornito adeguate, logiche e convincenti risposte ai quesiti del Giudice di primo grado.”.   ### ed ### si sono opposti all'impugnazione ed hanno chiesto: “… voglia l'adita Corte di Appello dichiarare inammissibili e/o improponibili entrambi gli appelli e comunque rigettare gli stessi condannando gli appellanti al pagamento delle spese e competenze del giudizio di secondo grado. 
In via meramente subordinata, comunque, e solo nel caso in cui si dovesse ritenerlo necessario, considerato il nuovo trasferimento dell'immobile effettuato dai sigg.ri ### e ### in favore della sig.ra ### disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti della nuova acquirente.  ### infine, la Corte rigettare la richiesta di sospensiva avanzata dagli appellanti principali non ricorrendo le condizioni di legge per il suo accoglimento. 
Fanno all'uopo presente che, non avendo il ### provveduto ad eseguire i lavori, gli appellati continuano a subire danni a causa delle infiltrazioni di acqua. Sussiste, pertanto, un'esigenza opposta rispetto a quella paventata dagli appellanti ed è, quindi, assolutamente necessario, al fine di evitare l'aggravamento del già notevole danno, rigettare la richiesta. 
In ogni caso, se il ### eseguisse i lavori disposti dal Tribunale e risarcisse il danno, non vi sarebbe nulla di irreparabile dato che l'esiguità delle somme in gioco, sicuramente alla portata degli appellati, mai giustificherebbe la richiesta di sospensiva.”.   ### e ### si sono costituiti ed hanno concluso affinchè: “### la Corte di Appello di Napoli, rigettare l'appello principale in quanto inammissibile o infondato nel merito e rigettare parimenti l'appello incidentale in quanto inammissibile ed infondato con conseguente conferma della sentenza impugnata. 
Oltre spese e competenze di lite con attribuzione.”.   ### e ### si sono costituiti, hanno proposto appello incidentale, ed hanno chiesto: “… in accoglimento del presente gravame ed in riforma della impugnata sentenza 1374/2022 resa dal Tribunale di Napoli, ### Dott.ssa ### il
CORTE di APPELLO di ### sezione civile 08.02.2022 e depositata in data ###, chiede che l'adita Corte di Appello voglia così provvedere: A. preliminarmente, per le ragioni e causali di cui al presente atto, di accertare e dichiarare l'inesistenza/invalidità della chiamata in causa del ### e, quindi, di estromettere quest'ultimo dal presente giudizio; B. sempre preliminarmente, per le ragioni e causali di cui al presente atto, di accertare e dichiarare la tardività della chiamata in causa ex art.106 c.p.c. dei signori ### e ### ex art.269 c.p.c. e, per l'effetto, di revocare l'ordinanza del 22.02.2019 e, quindi, di estromettere i comparenti dal presente giudizio; C. sempre preliminarmente e sempre per le ragioni e causali di cui al presente atto, di accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dei signori ### e ### e, quindi, di estromettere i comparenti dal presente giudizio; D. in ogni caso, di condannare le controparti al pagamento delle spese, dei compensi professionali del primo e del presente di grado giudizio con attribuzione allo scrivente procuratore anticipatario, nonché al rimborso delle spese forfetarie ex art.15 legge professionale nella misura del 15% oltre iva e cpa; E. per effetto della riforma di cui al precedente punto, accertare e dichiarare il diritto degli appellanti incidentali alla restituzione in loro favore delle corrisposte spese di giudizio del primo grado (pari ad € 3.813/63), sia da parte degli attori ### e ### e/o del loro difensore del primo grado Avv. ### quale antistatario e, quindi, condannare ciascuno di questi ultimi al pagamento in favore dei signori ### e ### dell'importo di € 3.813/63 oltre interessi dal giorno del pagamento al soddisfo;”. 
Con ordinanza in data ###, depositata il ###, è stata rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, avanzata dal ### appellante. 
Nel contrasto tra le parti, la causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 20.5.2025, tenuta nella forma scritta/telematica prevista dall'art.  127 ter cod. proc.
CORTE di APPELLO di ### sezione civile ##### ha lamentato, a sostegno del gravame, che: - il Tribunale si è limitato a statuire che la domanda è fondata facendo proprie le conclusioni del ### ma senza fornire una motivazione ed un percorso logico che consenta di comprendere per quale motivo le varie conclusioni avute nel corso degli anni dal CTU (2015-2016-2017) debbano essere tali da poter ritenere fondata la domanda degli attori, nei confronti del ### di ### - la decisione del Tribunale risulta priva di motivazione, o quantomeno presenta una motivazione solo apparente, per aver operato un semplice rinvio ad alcuni punti delle varie relazioni del CTU e senza spiegare per quale motivo queste sono da condividere, ed inoltre senza fornire il percorso logico ed argomentativo che lo ha condotto a concludere che la domanda doveva essere accolta.  - se vengono confrontate le due relazioni del ### quella del 2015 e quella integrativa del 2016, risulta evidente che il giudice di primo grado ha posto a carico dei condomini, ### e ### i costi per il rifacimento del sottobalcone degli attori, compresi i frontalini. Il Giudice, mal interpretando la ### ha condannato il ### ad eseguire dei lavori che il CTU invece aveva quantificato a carico dei soli condomini convenuti. Se si analizzano le singole voci indicate dal ### alla pagina n. 42 della relazione, risulta evidente che si tratta di parti del fabbricato che non sono di proprietà condominiale e che quindi il ### non può intervenire ed eseguire alcun lavoro. I frontalini dei balconi non sono parti comuni e quello del balcone dell'appartamento ### - ### appartiene alla proprietà esclusiva dell'unità immobiliare.  - il ### è carente di legittimazione passiva, perché i danni all'immobile ### - ### sono stati provocati da infiltrazioni provenienti esclusivamente dal balcone sovrastante di proprietà di ### e ### - nel caso di mancato accoglimento delle precedenti contestazioni, risulta doveroso ribadire che il ### di ### è costituito da due edifici con tre scale, A, B e C. Le scale A e B fanno parte di un solo corpo di fabbrica,
CORTE di APPELLO di ### sezione civile mentre la scala C è un fabbricato distinto e separato. Gli attori ### ed ### sono proprietari di un appartamento sito alla scala A. I presunti danni si riferiscono alla sola verticale della scala A. Se il ### di ### deve essere condannato ad eseguire dei lavori, tale condanna dovrebbe interessare solo i condomini di scala A.   I motivi meritano reiezione.   Le risultanze dell'indagine tecnica hanno consentito di accertare che il danno all'unità immobiliare di ### ed ### è stato provocato, in concorso con l'ammaloramento dell'unità sovrastante, anche da parti condominiali dell'edificio, in relazione alle quali il ### si deve ritenere responsabile, quale custode (art. 2051 cod. civ.).   Come si legge nella relazione del CTU del 2019, una concausa delle infiltrazioni lamentate dagli attori è stata la ridotta tenuta dell'intonaco della facciata esterna del fabbricato, che sicuramente è da ritenere di proprietà condominiale (art. 1117 cod. civ.). In particolare, il perito del Tribunale ha proceduto ad eseguire un saggio, mediante prelievo di una parte di intonaco. In esito a tale operazione, eseguita dal ### di ### dei ### e della ### dell'### degli ### di Napoli, è risultato che “… il valore dello spessore dell'intonaco di 6,4 mm ha uno spessore non idoneo per proteggere le murature … ”; si legge, ancora, nell'elaborato peritale che “… Lo scarso spessore di 6,4 mm dell'intonaco ha prodotto un eccessivo passaggio d'acqua dall'esterno verso il supporto, che risulta in tal modo scarsamente protetto dall'azione della pioggia con conseguente eccessiva imbibizione. 
Tutto ciò ha determinato delle conseguenze all'interno degli appartamenti che hanno contribuito e/o aumentato una neoformazione di condensa interna, quando la temperatura alla quale l'aria diventa satura di vapore, con la presenza di muffe, distacchi delle pitture e di strati di intonaco. 
Inoltre il test di bagnabilità ha evidenziato che l'intonaco risulta permeabile all'acqua cioè ha la proprietà di lasciarsi attraversare o penetrare da liquidi e/o da gas …” (v.  relazione fol. 23-24).  ### degli accertamenti ha indotto il CTU a concludere che “… i risultati ottenuti hanno accertato empiricamente il nesso causale esistente tra i danni subiti dagli attori e la facciata condominiale …” (v. relazione fol. 24).
CORTE di APPELLO di ### sezione civile Le risultanze appena sopra richiamate rendono del tutto infondata la pretesa del ### di sentirsi esonerare dalla responsabilità per i danni sofferti da ### ed ### E' inconferente anche la doglianza, avanzata dall'appellante, con la quale sostiene la proprietà esclusiva del frontino del balcone dell'appartamento sovrastante quello degli attori, atteso che si tratta, invece, di elemento della facciata di proprietà condominiale.  ### argomentazione del ### appellante inerente alla limitazione della responsabilità ai soli condomini della verticale della scala A, piuttosto che a tutti i condomini (quindi, anche quelli della scale B e C), non può trovare accoglimento, ove si consideri che gli attori hanno correttamente richiesto il risarcimento all'intero ### in persona dell'amministratore, quale soggetto titolare della legittimazione passiva, tenuto a rispondere del danno provocato dalle cose comuni. La ripartizione interna della somma versata ai danneggiati oppure di quella impiegata per l'eliminazione della causa delle infiltrazioni, poi, potrà essere eseguita secondo i criteri che l'assemblea stessa o l'amministratore riterrà di individuare, ma si tratta di questione che non rileva affatto nei confronti degli attori, ### ed ### i quali hanno legittimamente evocato in causa il ### In ragione delle considerazioni che precedono, la sentenza di primo grado va confermata sulle parti colpite dal gravame. 
L'#### e ### hanno proposto appello incidentale, con il quale hanno lamentato, in via pregiudiziale, che gli attori, in primo grado, hanno chiesto la chiamata in causa della sola ### ed il Tribunale l'ha autorizzata limitatamente a questa, ma ### ed ### hanno citato in giudizio anche il coniuge, ### senza essere stati autorizzati in tal senso.   Il motivo è infondato.   ### già di proprietà di ### e ### è stato trasferito, in corso di causa, in data ###, ad ### e ### nell'ambito della procedura di espropriazione immobiliare iscritta
CORTE di APPELLO di ### sezione civile avanti al Tribunale di ### (giudizi riuniti n. 548/2014 RG e n. 549/2014 RG). La vicenda comporta l'applicazione dell'art. 111 cod. proc. civ., a norma del quale, se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il successore può intervenire o essere chiamato nel processo e la sentenza pronunciata contro l'alienante (nella specie, ### e ### spiega i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare (nella specie, ### e ###.   ### quale coacquirente dell'immobile in corso di causa, è stato legittimamente chiamato in giudizio, ancorchè senza esplicita autorizzazione del giudice, e, comunque, la sua costituzione ha prodotto l'effetto dell'intervento volontario, in conformità alla norma citata. Si tratta, infatti, di soggetto interessato alla controversia e nei confronti del quale è destinata a produrre efficacia la sentenza pronunciata contro i danti causa, ### e ### In altri termini, ### è soggetto pienamente legittimato alla partecipazione al giudizio e, comunque, non può sottrarsi alla piena opponibilità a sé stesso della sentenza pronunciata nei confronti dei suoi danti causa, a norma del richiamato art. 111 comma IV cod. proc. civ., neanche invocando la nullità della sua chiamata in giudizio.   Le ragioni esposte inducono questa Corte a disattendere anche la deduzione di tardività della chiamata in causa di essi ### e ### sul rilievo che le infiltrazioni si sarebbero verificate nel 2009, allorquando erano proprietari i danti causa, ### e ### e che non si sarebbe verificata alcuna successione nel diritto controverso, nel senso evocato dall'art. 111 cod. proc. civ. Né viene meno la responsabilità di essi appellanti incidentali, in conseguenza della mera cessione dell'immobile ad ### con atto per notar ### in data ###, rep. 4628, racc. 3587, sulla quale si sarebbe trasferito - secondo essi deducenti - l'obbligo di eseguire i lavori portati dalla condanna del Tribunale. 
Va ribadito, ancora una volta, che ### e ### hanno legittimamente preso parte al processo, quali acquirenti e proprietari dell'unità immobiliare al momento della loro citazione in giudizio, e la sentenza è loro opponibile, senza che la successiva vendita possa comportare la
CORTE di APPELLO di ### sezione civile cessazione della titolarità passiva dell'obbligazione di eseguire le opere (indicate a pag. 27 dell'elaborato peritale del 2019). Del resto, proprio il principio sancito dall'art. 111 cod. proc. civ. impone di ritenere che la sentenza è opponibile anche alla successiva avente causa, ### ancorchè rimasta estranea alla lite. 
Gli appellanti incidentali non possono sottrarsi al comando giudiziale neanche invocando il venir meno, dopo la vendita eseguita con l'atto notar ### del 5.4.2019, del rapporto di custodia con la cosa, a termini dell'art. 2051 cod.  Sul punto, va rimarcato che la loro responsabilità trova fondamento nel potere di fatto che ne hanno avuto dal momento del loro acquisto, avvenuto in data ###, nella procedura espropriativa, fino alla vendita eseguita il ###, senza che abbiano ritenuto, in tale spazio di tempo, come sarebbe stato loro dovere, di intervenire nel loro appartamento per eseguire gli interventi necessari ad eliminare le infiltrazioni in danno della sottostante abitazione di ### ed ### Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza impugnata merita conferma anche nelle parti attinte dall'impugnazione incidentale di ### e #### Le spese di questo giudizio di secondo grado si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1, e vanno poste a carico del #### e ### in solido, per effetto della rinnovata soccombenza, in favore di ### ed ### mentre restano compensate tra ### e ### e le altre parti, ravvisandosi “gravi ed eccezionali ragioni” (art. 92 comma II cod.  proc. civ., nella lettura fornita da Corte Cost. n. 77/2018) nella loro qualità di proprietari dell'immobile al momento dell'inizio della condotta dannosa. 
Ai fini della determinazione degli onorari di avvocato, deve trovare applicazione la tabella 12 - giudizi innanzi alla Corte di Appello - scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00.
CORTE di APPELLO di ### sezione civile A questa pronuncia di rigetto dei gravami, consegue l'obbligo del ### e di ### e ### di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello rispettivamente dovuto per l'appello principale e per l'appello incidentale (art.  13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).  P.Q.M.  La Corte di Appello, definitivamente pronunciando sull'impugnazione proposta contro la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1374/2022, deliberata il ### e pubblicata il ### (n. 1374/2022 RG), ogni altra richiesta ed eccezione disattesa, così provvede: 1) rigetta l'appello principale proposto dal ### in ### di Napoli, via ### n. 27/29; 2) rigetta l'appello incidentale proposto da ### e ### 3) condanna il ### in ### di Napoli, via ### n. 27/29, in persona dell'amministratore p.t., nonché ### e ### in solido, al pagamento delle spese di questo grado di giudizio, che liquida, in favore di ### ed ### in € 3.400,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%; 4) compensa le spese tra ### e ### e le altre parti; 5) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater DPR 115/2002, a carico del ### ed a carico di ### e ### per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma I bis d.p.r. 115/2002, nella misura da loro rispettivamente dovuta per l'appello principale e per l'appello incidentale. 
Così deciso in Napoli, in data 28 ottobre 2025.  ### (firma apposta in modalità digitale)

causa n. 3537/2022 R.G. - Giudice/firmatari: De Tullio Giuseppe

Tribunale di Avellino, Sentenza n. 1453/2025 del 02-10-2025

... condizionatori con i motori esterni in aderenza al sottobalcone del piano superiore di proprietà altrui e che tale operazione aveva, di fatto, compromesso l'intonaco del balcone superiore provvisto di rete di contenimento; - che alcuna richiesta di adeguamento degli impianti e/o manutenzioni straordinarie presso l'immobile locato erano pervenute al locatore e che la conduttrice aveva chiesto unicamente di spostare alcuni immobili all'interno dell'appartamento, ottenendo l'aiuto di due operai, oltre alla sostituzione della caldaia. La circostanza che alla conduttrice furono mostrati anche gli impianti, tutti funzionanti, e che furono esplicitamente accettati dalla stessa, è stata confermata anche dal teste ### all'udienza del 16 ottobre 2024. Va inoltre sottolineato che l'intimata non si è presentata a rendere interrogatorio formale ad essa deferito, dovendosi pertanto ritenere come ammessi, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., i fatti dedotto nell'interrogatorio (..a) Vero che la sig.ra ### ebbe ad effettuare ben tre sopralluoghi prima di locare l'immobile; b) ### che l'immobile era completamente arredato; c) ### che alla sig.ra ### furono mostrati anche gli impianti, tutti funzionanti, e (leggi tutto)...

testo integrale

TRIBUNALE DI AVELLINO Proc. N. 2310/2023 RG. 
Il Giudice, - verificata con esito positivo l'avvenuta rituale comunicazione ai difensori costituiti dell'ordinanza organizzativa con cui, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stato disposto il deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 1° ottobre 2025; - dato atto che vi è stata partecipazione mediante il deposito di note scritte a cura della sola parte attrice; P.Q.M.  alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione, questo giudice, nel termine prescritto dall'art. 127 ter ult. comma c.p.c., decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza rispetto alla quale il deposito della stessa a mezzo p.c.t. da parte dello scrivente tiene luogo della lettura della sentenza di cui all'art. 429 c.p.c.   Il Giudice dr.ssa REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI AVELLINO Il Tribunale di Avellino, ###, in funzione di Giudice Unico, nella persona della dott.ssa ### all'esito dell'udienza del 1.10.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente ### nella causa civile ordinaria iscritta al n. 2310/2023 R.G. affari contenziosi civili, avente ad oggetto: “Locazione”, vertente ###'### C.F.: ### rappresentato e difeso dall'avv. ### attore E ### C.F.: ###, rappresentata e difesa dall'Avv.  ### convenuta ### come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 1.10.2025, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte. 
Motivazione in fatto e in diritto della decisione Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato in data ###, ### D'### conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di ### all'uopo assumendo: - che con contratto di locazione del 18.1.2023, regolarmente registrato, esso attore aveva concesso in locazione, con decorrenza dall'1.2.2023, a ### l'immobile di sua proprietà sito in ### del #### al ### n. 62, “###'Apolito” individuato al N.C.E.U. di ### del ### al f.lo 3 P.lla 176 sub 9; - che il corrispettivo della locazione veniva fissato in € 300,00 mensili; - che la conduttrice aveva versato esclusivamente il corrispettivo del mese di febbraio 2023, avendo notiziato il locatore della sua intenzione di non versare più i canoni di locazione sul falso presupposto di aver effettuato lavori nell'immobile, peraltro mai autorizzati dal D'### Tanto premesso, l'intimante chiedeva all'adito Tribunale, in via principale, di convalidare lo sfratto per morosità, con conseguente condanna di ### al rilascio dell'unità immobiliare, nonchè di emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a suo carico, per la somma di ### 600,00, per i due canoni già scaduti e non pagati, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, condannando l'intimato al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge, con attribuzione.
Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di risposta depositata in data ###, si costituiva in giudizio ### impugnando estensivamente tutto quanto ex adverso dedotto e opponendosi alla convalida di sfratto ex art. 663 cpc, assumendo, a propria volta, di aver interrotto i pagamenti a causa dei gravi vizi della cosa locata per i quali si rendeva necessaria la riparazione e che tra le parti vi era un accordo finalizzato alla decurtazione dei canoni mensili fino al raggiungimento delle spese sostenute dalla conduttrice, documentate in €. 2.606,50, per la riparazione dei suddetti vizi. Lamentava inoltre che i vizi erano occulti e taciuti dal locatore al momento della stipula del contratto e che essi erano emersi solo successivamente, dopo lo sgombero degli arredi. 
La convenuta evidenziava, in particolare, di aver provveduto al rinnovo dell'impianto idraulico e anche all'installazione dell'impianto del gas, sostenendo una spesa pari all'importo di €. 1.300,52, nonché al rifacimento dell'impianto elettrico che risultava non essere a norma, sostenendo una spesa complessivamente pari ad €. 1.270,00. Chiedeva, inoltre, la restituzione delle spese di registrazione del contratto. Deduceva infine che l'unica irregolarità di cui era stata notiziata riguardava il ballatoio, in zona balcone, che risultava coperto da una rete contenitiva. Precisava, in merito, che il locatore non aveva mai provveduto al rifacimento del ballatoio nonostante le diverse segnalazioni dovute alla caduta di materiale e il divieto assoluto di utilizzo imposto dopo l' intervento dei ### del fuoco di ### e della ### locale, che causava una notevole limitazione all'uso dell'immobile locato. 
Tanto premesso, la convenuta chiedeva: - di accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi ostativi all'ordinanza della convalida di sfratto, nonchè il rigetto della richiesta di emissione dell'ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti, ovvero compensarli con il credito vantato dalla ### fino all'effettivo soddisfo, ex art. 1243, 2 comma c.c.; - di ordinare all'attore di procedere a tutte le attività manutentive straordinarie. Vinte le spese. 
Con ordinanza resa in data ###, il Giudice rigettava l'istanza formulata ai sensi dell'art. 665 c.p.c., ordinava il mutamento del rito ed assegnava termine di giorni quindici dalla comunicazione del provvedimento per la presentazione della domanda di mediazione. 
Espletata la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo, depositate le memorie integrative nei termini all'uopo concessi, ammesse ed assunte le prove testimoniali, all'esito dell'udienza del 1.10.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., sulle note scritte depositate dalle parti, la causa viene decisa mediante deposito telematico della presente sentenza nel termine indicato dall'ultimo comma del novellato art. 127 ter c.p.c.  ***  1.- La domanda di risoluzione dell'attore è fondata e va accolta per quanto di ragione. 
Preliminarmente, è opportuno ricordare che, in tema di onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali, l'attore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve fornire la prova del solo titolo (legale o negoziale) posto a fondamento della propria pretesa e del relativo termine di scadenza, potendo limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento o inesatto adempimento della controparte, gravando su quest'ultima l'onere di provare di aver esattamente adempiuto o che l'inadempimento è stato determinato da causa ad essa non imputabile (Cass. S.U. n. 13533/01, Cass. n. 982/02).
Nel caso di specie, l'attore ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con la convenuta in data ###, registrato in pari data, con cui le parti concordarono che il conduttore avrebbe versato alla parte locatrice un canone mensile di euro 300,00 (art. 4 del contratto). 
Ebbene, avendo la parte attrice provato il titolo negoziale da cui scaturisce la sua pretesa creditoria ed avendo allegato l'altrui inadempimento, sarebbe stato onere della parte convenuta dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni di locazione ovvero di non aver adempiuto per causa a sé non imputabile. 
Tale prova non è stata fornita. 
È incontestato che la conduttrice si è limitata a pagare solo il primo canone di locazione, quello relativo alla mensilità di febbraio 2023. 
Invero, parte conduttrice, al fine di paralizzare l'altrui pretesa, pur non contestando la morosità relativa ai canoni di locazione maturati a far data dal mese di marzo 2023, ha eccepito, da un lato, la sussistenza di vizi occulti tali da incidere sull'idoneità dell'immobile all'uso locato e, dall'altro lato, la compensazione della morosità dedotta con le somme asseritamente versate per spese di manutenzione e riparazioni necessarie sostenute per il ripristino dell'impianto idraulico, del gas ed elettrico. 
Orbene, quanto all'eccezione con cui la conduttrice ha dedotto la sussistenza di vizi occulti, giova rimarcare che, per pacifica giurisprudenza, l'eventuale inidoneità dell'immobile non legittima l'integrale sospensione della principale obbligazione a carico del conduttore, non ammesso all'esercizio di una siffatta forma di autotutela neppure in ipotesi di versamento di un corrispettivo superiore a quello legalmente dovuto (ex multis, Cass. S.U. 23.10.1984 nr. 5384) ovvero in presenza - come nella specie-di vizi della cosa locata che ne possono diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (Cass. 23.5.1962 nr. 1172; Cass. 10271 del 2002). 
Al conduttore, infatti, non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (cfr. Cass.n. 14739/2005, n. 13133/2006, 261/2008). 
Più di recente, si è affermato che “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (da ultimo, Cass. 17020/2022; Cass. 8425/2006). 
Nella specie, l'iniziativa dell'intimata di non corrispondere il canone locativo, nonostante la perdurante e costante utilizzazione del bene, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite. 
Quanto poi all'eccezione di compensazione, essa va parimenti disattesa in quanto smentita dalle evidenze probatorie acquisite nel corso del giudizio. 
La conduttrice deduce, a fondamento dell'eccezione, di aver provveduto alla manutenzione dell'impianto elettrico, del gas e idraulico, per un importo complessivo superiore ad euro 2.600,00. 
Orbene, in merito, appare insuperabile quanto pattiziamente previsto dalle parti in sede contrattuale, ove all'art. 6 le parti hanno stabilito quanto segue: In base al contratto, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria degli impianti sono state poste interamente a carico del conduttore. 
Né è stata acquisita prova che, in corso di rapporto, le parti avessero convenuto una deroga a tale previsione, pattuendo l'esonero della conduttrice dal pagamento dei canoni. 
Al contrario, è stato accertato che i denunciati vizi dell'immobile locato erano già conosciuti prima della sottoscrizione del contratto e comunque non sono stati tali da impedire l'utilizzazione dell'immobile, protrattasi fino al 30.10.2024. 
Dall'istruttoria orale espletata è inoltre emerso che la conduttrice ebbe ad effettuare diversi sopralluoghi prima di locare l'immobile, trovando lo stesso adatto alle sue esigenze. 
Particolare rilevanza assume la deposizione del teste Avv. ### procuratore e gestore dell'immobile per conto del D'### il quale, all'udienza del 16.7.2024 ha dichiarato: - che gli impianti erano funzionanti perché l'appartamento era stato da poco rilasciato da altra conduttrice, ### e che bisognava unicamente provvedere alle volture delle utenze; - che la conduttrice aveva provveduto, senza alcuna autorizzazione né richiesta formale, ad installare i condizionatori con i motori esterni in aderenza al sottobalcone del piano superiore di proprietà altrui e che tale operazione aveva, di fatto, compromesso l'intonaco del balcone superiore provvisto di rete di contenimento; - che alcuna richiesta di adeguamento degli impianti e/o manutenzioni straordinarie presso l'immobile locato erano pervenute al locatore e che la conduttrice aveva chiesto unicamente di spostare alcuni immobili all'interno dell'appartamento, ottenendo l'aiuto di due operai, oltre alla sostituzione della caldaia. 
La circostanza che alla conduttrice furono mostrati anche gli impianti, tutti funzionanti, e che furono esplicitamente accettati dalla stessa, è stata confermata anche dal teste ### all'udienza del 16 ottobre 2024. 
Va inoltre sottolineato che l'intimata non si è presentata a rendere interrogatorio formale ad essa deferito, dovendosi pertanto ritenere come ammessi, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., i fatti dedotto nell'interrogatorio (..a) Vero che la sig.ra ### ebbe ad effettuare ben tre sopralluoghi prima di locare l'immobile; b) ### che l'immobile era completamente arredato; c) ### che alla sig.ra ### furono mostrati anche gli impianti, tutti funzionanti, e furono esplicitamente accettati dalla stessa; d) ### che la sig.ra ### ha asportato tutto il mobilio presente nell'appartamento, dapprima riponendolo nell'androne per poi buttarlo; e) ### che la sig.ra ### ha posto in essere condotte ritorsive nei confronti del sig. D'### tanto che ha bucato volontariamente il sottobalcone per far intervenire i vigli del fuoco e far interdire l'accesso al suddetto balcone;..). 
Parimenti, non è stata acquisita prova che per le riparazioni eseguite fossero necessarie e/o urgenti, né che di esse la conduttrice avesse dato avviso al locatore (art. 1577 c.c.). 
In merito, le dichiarazioni rese dalla teste ### sorella della conduttrice, all'udienza del 16.10.2024, sono lacunose e inattendibili, giacchè la stessa ha riferito che nel corso di un “dialogo telefonico” a cui ella aveva assistito il conduttore avrebbe autorizzato l'esecuzione dei lavori e l'accollo delle relative spese da parte della conduttrice, con decurtazione dal pagamento dei canoni. 
Orbene, alla luce degli elementi raccolti, ritiene il Tribunale che le eccezioni sollevate dalla convenuta vadano disattese. 
Del resto, se pure, per ipotesi, si configurasse un credito - non dimostratodella convenuta per i lavori eseguiti (per euro 2.605,5), resta sempre la sproporzione rispetto all'inadempimento dell'obbligo di pagamento dei canoni.  ### per quanto attiene alla maggiore gravità dell'inadempimento della conduttrice, della stessa non può dubitarsi, atteso che l'inquilina non ha provveduto al pagamento di 20 mensilità, da marzo 2023 a ottobre 2024, ossia sino alla data di rilascio avvenuto in data ###, maturando una morosità complessiva di euro 6.000,00. È elemento, peraltro, rilevante che la conduttrice abbia interrotto i pagamenti continuando ad occupare l'immobile senza mai versare i canoni di locazione fino al rilascio. 
In merito, giova rammentare che, ai fini della determinazione della gravità o meno dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., il giudice può tenere conto anche del comportamento dell'inadempiente posteriore alla domanda di risoluzione del contratto, effettuando una valutazione globale ed unitaria dell'integrale condotta tenuta da quest'ultimo (Cass. n. 9358/91, n. 4014/83), con la conseguenza che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass. n. 2346/88).
Va quindi pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, non legittimata, in ragione del perpetrato utilizzo e godimento dell'immobile, a sollevare l'eccezione d'inadempimento. 
La convenuta va altresì dichiarato debitrice della somma complessiva di € 6.000,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino al rilascio. 
Sulla predetta somma vanno calcolati gli interessi dalla data della domanda per le mensilità indicate in citazione e dalle singole scadenze per quelle maturate successivamente. 
Non può essere accolta la richiesta di parte convenuta di compensare parzialmente l'importo dovuto con quanto pagato pro quota a titolo di imposta di registrazione annuale, non avendo la conduttrice fornito la prova del relativo esborso. 
Va infine rigettata la domanda della convenuta con cui la stessa ha richiesto di “### all'attore di procedere a tutte le attività manutentive straordinarie..”, non essendo stata fornita alcuna allegazione o prova in ordine alla sussistenza di opere ancora da eseguire.  3.- Le spese processuali seguono la soccombenza di parte convenuta.  P.Q.M.  Il Tribunale di ####, in persona del giudice dott.ssa ### all'esito dell'udienza del 1.10.2025, nel giudizio n. 2310/2023 R.G., così provvede: 1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione per grave inadempimento di ### del contratto di locazione stipulato tra le parti il ###, avente ad oggetto l'immobile per cui è causa; 2) condanna ### al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di € 6.000,00 per canoni non corrisposti sino al rilascio, oltre interessi legali come in motivazione; 3) condanna ### al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese del presente giudizio, che liquida in € 40,00_ per spese vive ed € 3.500,00 per compenso, oltre rimborso spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. #### il 2 ottobre 2025 Il Giudice dr.ssa

causa n. 2310/2023 R.G. - Giudice/firmatari: Campobello Nicoletta, Pierri Valentina

Tribunale di Napoli Nord, Sentenza n. 4896/2024 del 13-12-2024

... dell'intonaco, in altri, a visibili muffe ed infine nel sottobalcone è visibile una zona priva di copri ferro. Nel solo ambiente cucinasoggiorno non è stato possibile rilevare delle evidenze di natura infiltrativa, essendo il soffitto di tale ambiente coperto da controsoffittatura in cartongesso, che inibiva la vista diretta al solaio. ### intervento atto ad eliminare il danno denunciato consiste nel rimuovere dai soffitti gli intonaci ammalorati ed effettuare opere d'intervento poste a ripristinare gli intonaci, dove necessario effettuare un trattamento del ferro e successiva ricostruzione della parte interessata ed infine provvedere a ritinteggiare interamente i soffitti. Dall'allegato computo metrico (### B) che comprende tutti gli interventi atti al ripristino dello stato dei luoghi si evince una stima di costo pari a circa € 4.126,76, che, maggiorati del 15% in quanto opera di piccola entità, conducono ad un costo complessivo pari ad € 4.745,77 oltre IVA come da legge. Infine, non va sottovalutato che parte attrice asserisce che l'amministratore, pur sollecitato, non ha mai provveduto alle riparazioni necessarie al ripristino del lastrico solare. Quanto al nesso eziologico tra gli (leggi tutto)...

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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di ###, ###, in persona del giudice unico ### ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile n. 1845/2021 R.G. avente ad oggetto: “altri istituti condominiali”, vertente TRA : il Sig. ### nato a ### il 4 gennaio 1971 rapp.to e difeso dall'Avv. ### giusta procura conferita in calce all'atto di citazione. ### il #### 1/3 80026 ####, in persona dell'amministratore p.t. Convenuto contumace ### E IN DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione, ritualmente notificato, la parte attrice citava in giudizio il ### sito in ### alla ### n 1/3 deducendo che, in qualità di conduttore dell'appartamento posto al piano 9 di proprietà di ### sito in ### alla ### n 1/3, il suo appartamento era interessato da numerose infiltrazioni. Tali infiltrazioni provocavano danni tali da interessare anche l'impianto elettrico. La causa di dette infiltrazioni è da addebitarsi al difetto di tenuta della guaina bituminosa del lastrico solare. Dopo vani tentativi al fine di sollecitare l'amministratore ad eseguire lavori di riparazione sostituendo la guaina e ripristinando lo stato dei luoghi, decideva di chiamare in giudizio il ### nella persona dell'amministratore al fine di riconoscere l'esclusiva responsabilità del convenuto con richiesta di un risarcimento del danno di euro 6000,00 come da perizia allegata. Per tali ragioni chiedeva: accertata la responsabilità del condominio in relazione all'immobile per cui è causa, contratto e condannarsi il convenuto al pagamento di un risarcimento del danno in favore della parte attrice di euro 6000,00 o nella misura maggiore o minore determinata in corso di causa; il tutto con vittoria di spese e compensi di lite. Incardinato il giudizio, mediante regolare notifica, il ### “### 1/3 ### non si costitutiva in giudizio, rimanendo contumace. All'udienza del 28 giugno 2021 il G.I. concedeva i termini di cui all'art. 183, co.6, c.p.c. e rinviava la causa all'udienza del 14 dicembre 2021 per l'adozione dei conseguenti provvedimenti ex art. 183, co.7, c.p.c. A seguito del deposito della seconda memoria di parte attrice, in cui la stessa chiedeva l'ammissione dei mezzi di prova nonché disporsi una ### All'udienza del 28 dicembre 2021 veniva conferito incarico al CTU al fine di verificare l'entità dei danni. Con ordinanza del 8 novembre 2024, su richiesta della parte attrice, la causa veniva riservata in decisione. §§§ §§§§ §§§ ### questo Tribunale che la domanda giudiziale di accertamento della responsabilità del convenuto ### per le infiltrazioni d'acqua interessanti l'immobile di proprietà dell'istante, con conseguente condanna del primo al pagamento dei danni, merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. Questo Giudice, preliminarmente, osserva che la responsabilità per i danni da infiltrazioni all'interno di un insieme condominiale è foriera di molteplici questioni, in primis, quella relativa alla qualificazione della natura della stessa. Al riguardo si rileva che il danno da infiltrazioni integra, per costante giurisprudenza, un'ipotesi di responsabilità oggettiva ricadente nella sfera applicativa dell'art. 2051 c.c. (cfr., ex multis, Cass.civ.,sez. VI, 17/01/2019, n.1188; Cass.civ., 12 marzo 2020, n. 7044; Cass.civ. n.15291/2011; Cass.civ. n.6376/2006). Il presupposto per la configurazione della responsabilità per danni cagionati da cose in custodia è, per l'appunto, l'esistenza di un rapporto di custodia che - precisa la giurisprudenza - è un rapporto di fatto, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa (cfr., da ultimo, Cass. civ., Sez. II, 9 novembre 2020, 25018). Non è richiesto, invero, un legame giuridico con la res: la custodia comporta una signoria sulla stessa, che ne consente il governo, nonché il potere di gestione e di controllo del rischio connesso. Il principio di sopportazione del rischio impone che laddove esso derivi dal dinamismo intrinseco della cosa, cioè sia immanente all'impiego e all'esistenza della stessa, debba essere sopportato da chi se ne avvantaggia. La regola generale prevede che il custode risponde del danno prodotto dalla cosa in custodia a prescindere dalla colpa. La prova liberatoria per il custode, infatti, consiste nella dimostrazione del caso fortuito. Rispetto al caso fortuito deve darsi conto di un duplice orientamento: accedendo alla concezione soggettivistica, per vero minoritaria, si ritiene che il caso fortuito, quale fattore esterno alla condotta del soggetto, possa assumere rilevanza esimente solo previa valutazione della diligenza del custode (Cass.civ.,20 febbraio 2006, n.3651), con inversione dell'onere probatorio; l'orientamento prevalente, invece, ritiene la responsabilità in esame quale oggettiva in senso stretto, per cui il fortuito è il fattore esterno (fatto naturale, ovvero fatto del terzo o del danneggiato stesso) idoneo a recidere il nesso di causalità tra custodia della res e pregiudizio, con esclusione di qualsivoglia rilevanza dell'elemento della colpa (cfr.: Cass.civ., 1 febbraio 2018, n.2477; 6 febbraio 2018, n.2840; 9 agosto 2004, nn.,15383 e 15384). ### probatorio a carico del danneggiato attiene alla dimostrazione di un valido nesso di causalità materiale fra la res e l'evento dannoso; tale nesso causale deve essere ricostruito sulla scorta dell'elaborazione giurisprudenziale che affonda le radici nella teoria della condicio sine qua non e che, a partire dalle ### dell'11 gennaio 2008, n.576, trova il suo temperamento nel principio della causalità efficiente e nel principio della causalità adeguata, ricostruita sulla scorta di criteri di regolarità statistica e di probabilità apprezzabile ex ante; l'onere probatorio a carico del custode attiene, invece, al caso fortuito, inteso come eccezione alla normale sequenza causale innanzi indicata. Come statuito dalla S.C. “ai fini della responsabilità per le cose in custodia, poi, è necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarità. Il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l'evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare” (Cass. n. 5007/1996; Cass. n. 5539/1997). Nel contesto specifico del danno da infiltrazioni d'acqua in un condominio, è bene evidenziare che come specificato in più occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione, "può essere qualificato "custode" della cosa, per i fini di cui all'art. 2051 cod. civ., colui che ha la disponibilità di fatto di una cosa, non disgiunta però dalla disponibilità giuridica di essa. È da considerarsi, perciò, "custode", ai sensi della norma indicata, sia il proprietario che il conduttore del bene, in quanto detentore qualificato" (così, ex multis, Cass. 20 novembre 2009, n. 24530). Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se in concorso con un terzo responsabile (Cass.civ., 12 marzo 2020, n. 7044). In ragione di ciò, si può affermare che il responsabile, in base alla provenienza effettiva dell'infiltrazione, può essere individuato nella compagine condominiale, se il fenomeno deriva da parti comuni del condominio stesso, ovvero nel proprietario di una singola unità immobiliare da cui sia stata accertata la provenienza delle perdite o delle infiltrazioni d'acqua. Il condominio è tenuto al risarcimento, ex art. 2051 c.c., dei danni cagionati ad uno degli immobili dei condomini a causa delle infiltrazioni causate dalla mancata manutenzione di beni condominiali. Sul proprietario dell'immobile infatti (nel caso di specie il condominio) grava il dovere di vigilanza e manutenzione del bene, dalla cui contravvenzione segue la responsabilità per i danni derivati da tale inadempimento, ex art. 2053 Evidenzia la S.C. che “Risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell'appartamento, nell'ipotesi di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante. Il custode sarà liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest'ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all'attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode” ( Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1188). Tanto premesso, nel caso di specie, le infiltrazioni, manifestatasi con il degrado della pittura e con il distacco dello strato di intonaco nell'immobile condotto da parte attrice sono state cagionate dal cattivo stato manutentivo del lastrico solare ed in particolare della guaina bituminosa che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., rientra tra le parti comuni del condominio. Tutte le allegazioni e deduzioni dell'attore consentono di ritenere la domanda meritevole di accoglimento, dal momento che dalla perizia espletata dall'ing ### è emersa la prova della esistenza di dette denunciate infiltrazioni. In particolare il CTU deduceva che “In tutti gli ambienti visionati all'interno dell'immobile si evince la presenza di infiltrazioni di acqua probabilmente derivanti dal lastrico solare di copertura. Tali infiltrazioni hanno portato, in alcuni casi al parziale distacco dell'intonaco, in altri, a visibili muffe ed infine nel sottobalcone è visibile una zona priva di copri ferro. Nel solo ambiente cucinasoggiorno non è stato possibile rilevare delle evidenze di natura infiltrativa, essendo il soffitto di tale ambiente coperto da controsoffittatura in cartongesso, che inibiva la vista diretta al solaio. ### intervento atto ad eliminare il danno denunciato consiste nel rimuovere dai soffitti gli intonaci ammalorati ed effettuare opere d'intervento poste a ripristinare gli intonaci, dove necessario effettuare un trattamento del ferro e successiva ricostruzione della parte interessata ed infine provvedere a ritinteggiare interamente i soffitti. Dall'allegato computo metrico (### B) che comprende tutti gli interventi atti al ripristino dello stato dei luoghi si evince una stima di costo pari a circa € 4.126,76, che, maggiorati del 15% in quanto opera di piccola entità, conducono ad un costo complessivo pari ad € 4.745,77 oltre IVA come da legge. Infine, non va sottovalutato che parte attrice asserisce che l'amministratore, pur sollecitato, non ha mai provveduto alle riparazioni necessarie al ripristino del lastrico solare. Quanto al nesso eziologico tra gli eventi di infiltrazione e i danni, secondo la giurisprudenza di merito il proprietario dell'immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando il danno, il nesso tra danno e cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Si determina in questo caso un'inversione dell'onere della prova: sarà il ### per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato. A tal fine è opportuno sottolineare che, in linea di massima, le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentano caso fortuito, escludente la responsabilità della custodia ma, anzi, possono costituire fondamento giustificativo dell'obbligazione risarcitoria (cfr.: Tribunale Velletri sez. II, 07/05/2020, n.699). Nel caso di specie, il convenuto condominio, non costituendosi in giudizio, non ha dimostrato il caso fortuito, ossia l'evento assolutamente imprevedibile con la diligenza dovuta. Ne consegue che, in accoglimento della domanda svolta dall'attore, va dichiarata la responsabilità in capo alla compagine condominiale, ex art. 2051 c.c., per i danni cagionati all'immobile condotto dall'odierno attore. Le spese seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 55/2014 che ha sostituito le precedenti tariffe e parametri professionali, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri medi per le fasi previste nel DM sopra citato, della natura e della complessità della controversia nonché del comportamento processuale di parte soccombente. Per la voce spese, in quanto già sostenute, si è tenuto conto di quanto documentato da parte attrice come oneri già sostenuti, non essendo previsto alcun parametro che le possa surrogare. P.Q.M. Il Tribunale di ###, ###, in persona del Giudice Unico dott.ssa ### ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente decidendo, così provvede: -dichiara la contumacia del ### convenuto -accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna ai sensi dell'art.2051 c.c. il ### “### 1/3 sito in ### al pagamento di euro 4.745,77 a titolo di risarcimento dei danni cagionati all'immobile condotto da ### - condanna il ### “### 1/3 sito in ### al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di giudizio che si liquidano in euro 2.975,00 per esborsi e per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore costituito dichiaratosi antistatario. Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito. Così deciso in ### 12 novembre 2024

Il Giudice
Dott.ssa ###

causa n. 1845/2021 R.G. - Giudice/firmatari: Odorino Paola

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