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R.G. 4177/2025 TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4177/2025 dell'udienza del 19.1.2026 Il giorno 19.1.2026, mediante modalità telematica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c. nella ### del Tribunale Ordinario di ###, all'udienza del Giudice dott. ssa ### è chiamata la causa TRA società ### S.r.l. Costruzione e #### E #### Sono state presentate note scritte, mediante le quali ha rassegnato le proprie conclusioni, dalle parti in lite a mezzo del costituito procuratore Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue. ****
R.G. 4177/2025 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI NORD II sezione civile ### persona della dott.ssa ### ha pronunciato, a seguito di deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 19.1.2026, in base all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 4177/2025 (già 3928/2025) del ###, avente ad oggetto “ intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida” e promossa DA società ### S.r.l. Costruzione e ### p.i. ###, con sede in #### alla piazza ### n. 28, in persona dell'### e l.r.p.t. Sig.ra ### rappresentata e difesa dall'Avv. ### (C.F. ###) presso il cui studio in Napoli, al ### - ###/7 è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata in atti, ### E ### nato a Napoli il ###, C.F. ### dom. to in Giugliano ###, alla via ### A ### n. 72 ed ed el.te dom. to presso lo studio legale dell'Avv. ### sito in Napoli, alla ### n. 64, Cap. 80126, Napoli e che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura a margine della presente comparsa di costituzione (-intimato-resistente) *** CONCLUSIONI: come da memoria integrativa e note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 19.1.2026 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.. *** RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE 1.Con atto notificato in data ### la ricorrente società ### S.r.l.
Costruzione e ### p.i. ###, conveniva in giudizio il resistente ### onde sentire accogliere la domanda di convalida di sfratto per finita locazione.
All'uopo la società ricorrente rappresentava di essere proprietaria dell'immobile sito ### in ### alla via ### a ### numero 72, edificio S piano 1 interno quattro composto da 5,5 vani identificato il nuovo catasto edilizio urbano al foglio 55 particella 2850 sub 474 categoria A/2, classe 5 rendita catastale 397,67 con annessi box auto identificato all'edificio S, piano ###, FG 55 particella 2850 sub 485 categoria C/6, classe 4, rendita catastale 86,71 e cantinola identificata l'edificio S piano S uno fg 55 particella 28 50 sub 492 categoria ###, classe 5 RC euro 18,85 oltre posto auto scoperto; che il suddetto immobile insieme ad altri immobili era stato acquistato con atto di compravendita sottoscritto il giorno 8 novembre 2024 dinanzi alla dottoressa ### notaio in ### rep numero 5041 - numero 3985 registrato in ### il ### al numero ### trascritto a Napoli 2 il ###, entrando così oltre che nel possesso degli immobili anche nella piena disponibilità dei canoni di locazione degli immobili acquisiti e già allocati; che il signor ### il 9 gennaio 2018 sottoscriveva con il signor ### precedente proprietario, contratto di locazione ad uso abitativo di immobile sequestrato registrato 16 gennaio 2019 al numero ### serie 3 codice identificativo ### presso ### delle entrate ufficio territoriale di Napoli 1, nonché con l'avallo dell'amministrazione giudiziaria dei beni ### Detto contratto prevedeva all'articolo 4 che “il canone annuale pari ad euro 5400 da corrispondersi 12 rate mensili anticipate di 1,50 € ciascuna da corrispondere in tre non oltre il giorno 10 di ogni mese a mezzo bonifico oltre a rivalutazione Istat”; al medesimo articolo era previsto che il conduttore non potrà sospendere o ritardare il pagamento del canone di locazione e di quant'altro dovuto anche per oneri accessori per nessun motivo né per far valere azioni pretese o eccezioni qualunque ne sia il titolo se non aver dopo eseguito il pagamento del canone e degli altri oneri accessori; ancora che il contratto all'articolo 7 prevedeva che la sua durata era strettamente correlata alle vicende della procedura giudiziaria e che in particolare qualora dovesse verificarsi la cessazione della stessa il contratto si sarebbe risolto immediatamente ed automaticamente con conseguente obbligo di restituzione del bene locato nel termine di 30 giorni.
La ricorrente aggiungeva che il Tribunale di Napoli sezione 5 collegio c con sentenza numero 422/2024 del 12 gennaio 2024 e successivo provvedimento autorizzatorio del 17/04/2024 aveva disposto il dissequestro dei beni ### e pertanto era venuto a concretizzarsi la clausola risolutiva espressa prevista dal richiamato articolo 7 del contratto di locazione.
Alla luce di ciò veniva comunicato nelle forme dei tempi di legge a mezzo lettera raccomandata del 04/12/2024 ricevuta il ### l'intervenuto dissequestro e veniva intimato il rilascio dell'immobile stesso nei successivi giorni 30 così come previsto dall'articolo 7. Tuttavia, la ricorrente esponeva che. nonostante il decorso del termine previsto dall'articolo 7 del contratto di locazione, l'intimato non aveva provveduto a riconsegnare l'immobile e le pertinenze sopra identificate e non aveva corrisposto indennità di occupazione per i mesi di dicembre 2024, novembre 2024, ### 2025 per il cui recupero si riservava di agire separatamente. Chiedeva, pertanto, convalidare l'intimato sfratto per finita locazione con vittoria di spese ###udienza dell'8.5.2025 si costituiva nei termini il resistente ### a mezzo procuratore costituito il quale eccepiva in via preliminare la carenza di legittimazione del locatore dovendosi ritenersi tale il sig. ### e non la ricorrente ### srl; esponendo all'uopo che ### sottoscriveva in data ### un contratto di locazione con il sig. ### locatore, avente ad oggetto la locazione dell'appartamento sito in ####, alla via ### a ### n. 72, con decorrenza 15.01.2019 sino al 14.01.2023 e cosi' via e mai disdettato. ### la prospettazione del resistente, il predetto contratto avrebbe trovato fine alla data del 14.01.2027, previa disdetta ancora da ricevere atteso che alcuna disdetta esponeva di aver mai ricevuto; deduceva comunque nel merito che nel contratto di locazione in parola gli amministratore giudiziari indicavano al capo n. 7 la clausola secondo la quale “ se il provvedimento di sequestro venisse annullato, il contratto si risolveva con obbligo di restituzione del conduttore” e che tale clausola fosse da considerarsi vessatoria in quanto unilateralmente predisposta e non sottoscritta da esso resistente .
Alla predetta udienza, denegato il provvisorio rilascio, mutato il rito, concesso il termine per la mediazione obbligatoria, il processo veniva rinviato all'udienza del 13.10.2025 celebratasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. Alla predetta data, lette le note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. nonché la memoria integrativa depositata nell'interesse della parte ricorrente e gli atti ad essa allegati e della resistente, verificata la regolare instaurazione del contraddittorio tra le parti, il procedimento veniva rinviato per la discussione e decisione all'udienza del 19.1.2026 celebratasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Come si evince dalla memoria integrativa in atti, parte ricorrente si riportava alle proprie domande e conclusioni chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione con condanna della convenuta al rilascio dell'immobile con vittoria di spese e condanna alla corresponsione delle somme non versate a titolo di canone di locazione e/o indennità di occupazione. 2. In via preliminare deve dichiararsi la procedibilità della domanda avanzata dalla società ricorrente essendo stato ritualmente esperito nel termine concesso dal giudicante il tentativo di mediazione obbligatoria (cfr. istanza di avvio mediazione e pec allegati n.8 e 8bis; fissazione primo incontro al 17.06.2025 (invito allegato n.9)-verbale negativo allegato n.10). 3. Nel merito, ritiene la scrivente giudicante che la domanda di parte ricorrente sia fondata e meriti accoglimento nei termini che seguono.
Preliminarmente, mette conto evidenziare la sussistenza della legittimazione attiva e passiva delle parti in lite. È documentalmente provato che la ricorrente sia proprietaria dell'immobile sito in ### in #### alla via ### a ### n. 72, ###, ### 1, ### 4, composto da 5,5 vani, identificato nel ### al FG 55, P.lla 2850, sub 474, ### A/2, Classe 5, rendita catastale € 397,67, con annessi box auto, identificato all'edificio S, piano ###, FG 55, P.lla 2850, sub 485, ### C/6, Classe 4, r.c. euro 86,71 e cantinola identificata all'edificio S, piano ###, FG 55, P.lla 2850, sub 492, ### C/2, Classe 5, r.c. euro 18,85, oltre posto auto scoperto (titolo di provenienza allegato n.2); e parimenti che i su detti immobili erano stati concessi in locazione al #### in data ### dal precedente proprietario, #### con avallo dell'### giudiziaria dei “beni ### Vincenzo” (contratto di locazione ricevute registrazione allegati n.3, n.3bis e 3ter); e che per effetto della compravendita dell'immobile oggetto di locazione si sia verificata una cessione legale del contratto di locazione in capo all'acquirente di guisa che può ben dirsi che la ricorrente quale cessionario ex lege sia subentrata nella situazione di diritto e di fatto facente capo all'alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto (cfr. ex multis, “ A norma dell'art. 1602 c.c., l'acquirente dell'immobile locato, subentrando dal giorno dell'acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita ### 3 - , Ordinanza n. 10203 del 17/04/2023 (Rv. 667401 - 01) Sez. 3, Sentenza n. 7099 del 09/04/2015 (Rv. 635116 - 01).
Inoltre, emerge documentalmente che con nota del 07.02.2025, la ### S.r.l., in riscontro all'Avv. ### già dichiaratosi procuratore del #### e degli altri occupanti (### avv. ### del 04.01.2025 allegato n.12), comunicava ad ogni effetto la compravendita anche del bene de quo e dunque la nuova titolarità dei cespiti in oggetto e di altri acquistati in blocco, in quanto facente parte di un unico fabbricato (nota riscontro avv. ### allegato n.13 e ricevuta consegna allegato n.14).
Nel merito occorre evidenziare quanto segue ovvero che il contratto di locazione prevedeva espressamente alla lett.B) che, alla data della sottoscrizione, i cespiti immobiliari concessi in locazione erano sottoposti ad amministrazione giudiziaria ed indicava i riferimenti del decreto di sequestro preventivo emesso dal Tribunale di Napoli, con cui, tra l'altro, venivano nominati quali custodi ed amministratori giudiziari i Dott.ri #### e ### il conduttore, come emerge dalla lett.C) del contratto, dunque, dopo aver appreso della circostanza riportata al precedente paragrafo B), si dichiarava comunque disponibile a prendere in locazione l'immobile; alla lett.D) era previsto che per la stipula del contratto era stata richiesta ed ottenuta formale autorizzazione dal ###. ### all'art.7) che: “La durata del presente contratto rimane strettamente correlata alle vicende della procedura giudiziaria sopra indicata, nel senso che qualora si dovesse verificare la cessazione della stessa per qualsiasi motivo (es: dissequestro e restituzione delle suddette unità immobiliari e/o diversa destinazione delle stesse, anche a seguito di confisca) il presente contratto si intenderà immediatamente ed automaticamente risolto (clausola risolutiva espressa), con conseguente obbligo d restituzione del bene locato nel termine di 30 giorni.”, ed al successivo art.8), ultimo capoverso, che: “### permanenza del conduttore dell'immobile locato intervenuta alla scadenza naturale del contratto o la risoluzione automatica dello stesso per il verificarsi delle condizioni risolutive di cui all'art.7 del presente contratto è considerata senza titolo, anche nel silenzio del locatore o nonostante il versamento di somme a qualsiasi titolo, e legittima, pertanto, l'azione per il rilascio e la corresponsione dell'indennità di occupazione”.
Ciò posto, con riguardo a tale clausola, pur tacciata di vessatorietà dal resistente, mette conto evidenziare che il contratto oggetto di controversia intercorso tra l'originario locatore e l'odierno conduttore non rientra nella categoria dei contratti per adesione, oltre che essere intercorso tra due soggetti privati e , circostanza ancora più dirimente, consta della doppia sottoscrizione delle parti in ogni sua pagina dagli originari contraenti, ergo ivi incluso l'odierno resistente.
Parimenti mette conto evidenziare che la predetta condizione ex art. 7 risulta essere riportata in maniera chiara stante peraltro l'accettazione del contraente odierno resistente alla lett C della premessa contrattuale.
Non appare pertinente, pertanto, a parere della scrivente il richiamo alla disciplina dell'art. 1341 c.c. atteso che peraltro la condizione della sussistenza del procedimento penale reale non risulta essere compreso nel dettato normativo.
Provata altresì è l'avverarsi della condizione ivi espressa ovvero il dissequestro ad opera delle autorità giudiziarie penali (cfr. all 4 prod. ricorrente) nonché la comunicazione del 04/12/2024 ricevuta il ### laddove veniva comunicato al resistente l'intervenuto dissequestro e veniva intimato il rilascio dell'immobile stesso nei successivi giorni 30 così come previsto dall'articolo 7 citato.
Alla luce delle superiori considerazioni le doglianze del resistente non meritano adesione e pertanto va dichiarata la cessazione del rapporto locativo in oggetto alla data del 17.4.2024 (data del provvedimento autorizzatorio gip cfr. all.4) con la conseguente condanna della parte convenuta al rilascio dell'immobile condotto in locazione.
Alla condanna della parte convenuta al rilascio dell'immobile consegue, anche, la fissazione della data di esecuzione di tale provvedimento, la quale, conformemente a quanto previsto dall'art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e, dunque, tenendo conto del lungo periodo di tempo trascorso non solo dal verificarsi della condizioni risolutiva espressa e dalla manifestazione di volontà del locatore di riavere il bene immobile, ribadita peraltro mediante l'atto introduttivo del presente giudizio), contemperata con la necessità abitative/economiche del conduttore può essere fissata alla data del 3.3.2.2026. 3.Va altresì accolta la domanda di corresponsione in danno del resistente ### al pagamento della indennità di occupazione nell'ammontare complessivo di ### 3.345,49, per come richiesta dalla ricorrente. ### l'impostazione ormai invalsa nella giurisprudenza di legittimità (cfr. 21242 del 2006; Cass. 15399 del 2010) nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.
In tal senso, si è affermato che l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis cod. proc. civ., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cod. proc. civ., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte. (cfr. 12247 del 2013).
Tale facoltà si estende fino a ritenere ammissibile la proposizione da parte del locatore anche di una domanda totalmente nuova in seguito alla trasformazione del rito, purché connessa al petitum mediato del rilascio dell'immobile, tra cui la domanda di pagamento dei canoni di locazione.
Tale orientamento giurisprudenziale appare del resto in linea con il recente orientamento espresso dalle ### (Cass. S.U. n. 12310 del 15/06/2015), sia pure in tema di rito ordinario, secondo cui la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. (ma lo stesso può valere, a giudizio di questo Tribunale, anche con riferimento alla modifica consentita dall'art. 420 comma 1 c.p.c.) può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
Ed invero, pur avendo continuato a permanere nell'immobile oggetto di contestazione il resistente nulla ha versato a titolo di indennità di occupazione per come contestato dalla ricorrente per i periodi di novembre 2024 all'aprile 2025, per un totale pari ad euro 3.518,49.
I pagamenti documentati dal resistente attengono a importi già conteggiati.
Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736). 4. Quanto alla richiesta di condanna per temerarietà della lite, avanzata da parte ricorrente, la stessa va disattesa. Ed invero la lite temeraria ex art. 96, comma 1, c.p.c., che disciplina una fattispecie risarcitoria con funzione compensativa del danno cagionato dall'abuso dello strumento processuale, rinviene il proprio archetipo normativo nella responsabilità aquiliana, della quale assorbe gli elementi costitutivi. La temerarietà, nel bilanciamento degli interessi in gioco tra le parti contendenti, è ravvisabile tutte le volte in cui si ha non solo coscienza dell'infondatezza della lite intrapresa, ma anche quando vi è difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta coscienza. Il danno aquiliano, secondo questa prospettiva, è dato dal pregiudizio eziologicamente determinato dell'instaurazione del processo.
Quanto al regime probatorio per l'accoglimento della domanda per lite temeraria, avendo la responsabilità per lite temeraria natura extracontrattuale, la domanda di cui all'art. 96, comma 1, c.p.c. richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'an e sia del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio ai sensi del successivo comma 3, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa. Nel caso di specie, non essendo stata provata la ricorrenza della mala fede o della colpa grave nella condotta di alcuna delle parti e non potendo evincersi il carattere temerario della lite dalla mera opinabilità del diritto fatto valere e dalle prospettazioni giuridiche riconosciute errate da questo giudice, non può dirsi integrata la invocata fattispecie di responsabilità aggravata non solo di cui al comma 1, ma anche di cui al comma 3, atteso che l'agire in giudizio per far valere una pretesa che poi si rileva infondata non è in re ipsa condotta rimproverabile per l'ordinamento giuridico (si vedano, Cass. civ., Sez. I, Sent. 09/02/2017, n. 3464, Cass. sent. n.19298/2016; Cass. sent. n.3376/2016; Cass. sent. n.15030/2015, Cass. sent. n.21570/2010).
Ogni ulteriore questione rimane assorbita nella pronuncia di cui sopra. 5. Le spese sono regolate secondo il principio della soccombenza di parte intimata e sono liquidate come in dispositivo avendo come riferimento i valori medi dello scaglione di riferimento corrispondente al valore della controversia indicato dall'intimante, tenuto conto della non complessità della questione e, dell'assenza di attività istruttoria e della modesta rilevanza dell'attività processuale svolta in giudizio. P.Q.M. IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD### -nella persona del g.u. dott.ssa ### definitivamente pronunziando nella controversia civile come innanzi promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: - Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara cessata la locazione tra le parti in lite in epigrafe indicate alla data del 17.4.2024, condannando parte resistente ### nato a Napoli il ###, C.F. ### , al rilascio dell'immobile locato libero da persone e cose ovvero dei cespiti siti in ### in #### alla via ### a ### n. 72, ###, ### 1, ### 4, composto da 5,5 vani, identificato nel ### al FG 55, P.lla 2850, sub 474, ### A/2, Classe 5, rendita catastale € 397,67, con annessi box auto, identificato all'edificio S, piano ###, FG 55, P.lla 2850, sub 485, ### C/6, Classe 4, r.c. euro 86,71 e cantinola identificata all'edificio S, piano ###, FG 55, P.lla 2850, sub 492, ### C/2, Classe 5, r.c. euro 18,85, oltre posto auto scoperto, rimettendoli liberi da persone e cose in favore del ricorrente società ### S.r.l.
Costruzione e ### p.i. ###, con sede in #### alla piazza ### n. 28, in persona dell'### e l.r.p.t. Sig.ra ### -Fissa la data di esecuzione al 3.3.2026; - Condanna, infine, il convenuto intimato ### nato a Napoli il ###, C.F. ### , al pagamento, in favore della parte ricorrente, della indennità di occupazione per complessivi €3.518,49 oltre interessi come in motivazione; • ### nato a Napoli il ###, C.F. ### , al pagamento delle spese processuali in favore di parte ricorrente società ### S.r.l. Costruzione e ### p.i. ###, con sede in #### alla piazza ### n. 28, in persona dell'### e l.r.p.t. Sig.ra ### , che si liquidano in euro 260,00 per esborsi, euro 2.552,00 per compensi, oltre IVA e CPA ed accessori nella misura di legge. -Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Aversa, 20.1.2026 il Giudice dott. ssa #### di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..causa n. 4177/2025 R.G. - Giudice/firmatari: Boccia Matilde
v5.31
