Fideiussione Autonoma e Obbligazioni Derivanti da Contratto di Permuta: Un'Analisi del Rapporto tra Garanzia e Adempimento

La pronuncia in esame affronta una complessa vicenda scaturita da un contratto di permuta immobiliare, in cui una società costruttrice si impegnava a demolire un fabbricato esistente e a realizzarne uno nuovo, trasferendo ai proprietari originari (e ad un fratello di questi ultimi) alcune porzioni del nuovo edificio. A garanzia dell'adempimento di tale obbligazione di "fare", la società aveva rilasciato fideiussioni bancarie a favore dei proprietari.
Il fulcro della controversia risiede nell'interpretazione della funzione di tali fideiussioni. La società costruttrice, a seguito di problematiche relative alla persistenza di un contratto di locazione gravante sull'immobile da demolire (circostanza che aveva ostacolato l'esecuzione dei lavori), aveva visto escutere le fideiussioni da parte dei proprietari. Di conseguenza, la società agiva in giudizio sostenendo che, con l'incasso delle somme garantite, l'obbligazione di realizzare e consegnare le porzioni immobiliari si fosse estinta.
Il Tribunale, in primo grado, rigettava le domande della società, ritenendo che le fideiussioni avessero natura di garanzia autonoma, finalizzata a risarcire il danno derivante dall'inadempimento, ma non a sostituire l'obbligazione principale di "fare". Tale interpretazione si fondava sulla giurisprudenza di legittimità in materia di appalti, che qualifica le polizze fideiussorie stipulate a garanzia delle obbligazioni dell'appaltatore come garanzie atipiche, volte a tutelare il creditore assicurandogli il risarcimento del danno per l'inadempienza e quindi assicurandogli non l'adempimento dell'obbligazione di fare cui si è obbligato il debitore, bensì solo assicurandogli una somma di denaro a ristoro dei danni subiti per il mancato adempimento dello stesso.
La Corte d'Appello, confermando la decisione di primo grado, ha ribadito che l'escussione di una fideiussione autonoma non preclude al creditore la possibilità di agire per l'adempimento dell'obbligazione principale, qualora vi abbia ancora interesse. La Corte ha sottolineato che la fideiussione, nel caso specifico, era stata rilasciata a garanzia di tutte le obbligazioni contratte, compreso il rispetto dei termini di esecuzione dei lavori, e che l'inadempimento della società costruttrice (consistente nel ritardo nell'avvio dei lavori a causa della persistenza del contratto di locazione) giustificava l'escussione della garanzia.
La Corte ha inoltre respinto l'argomentazione secondo cui un fratello dei proprietari, avendo incassato la fideiussione, avesse rinunciato al diritto di ottenere la consegna dell'immobile. La Corte ha rilevato che, pur esistendo un accordo specifico che prevedeva tale facoltà di scelta, il fratello non aveva manifestato espressamente la volontà di rinunciare all'adempimento, e che la mera escussione della fideiussione non poteva essere interpretata come una rinuncia tacita.
Infine, la Corte ha dichiarato inammissibili le domande nuove formulate dalla società costruttrice in sede di comparsa conclusionale, relative alla nullità del contratto di permuta per vizi urbanistici dell'immobile oggetto di permuta.