Vizi Occulti e Responsabilità nella Compravendita Immobiliare: il Caso della Mancata Esecuzione di Lavori di Miglioramento Sismico

La pronuncia in commento affronta una complessa vicenda relativa a vizi riscontrati in un immobile successivamente all'acquisto, con particolare riferimento alla mancata esecuzione di lavori di miglioramento sismico finanziati con fondi pubblici.
La parte acquirente citava in giudizio la venditrice, l'agenzia immobiliare che aveva mediato la compravendita, il progettista e direttore dei lavori, nonché l'impresa edile che aveva eseguito i lavori di riparazione e miglioramento sismico a seguito del sisma del 2009. L'acquirente lamentava che, a seguito di un successivo evento sismico nel 2016, l'immobile aveva subito gravi lesioni, evidenziando la mancata esecuzione di opere di consolidamento sismico che, secondo la documentazione relativa alla concessione del contributo pubblico, avrebbero dovuto essere realizzate. In particolare, si contestava l'assenza di sistemi di ancoraggio dei tramezzi e delle tamponature ai solai, elementi cruciali per la sicurezza sismica dell'edificio. L'acquirente, pertanto, chiedeva la riduzione del prezzo di acquisto (actio quanti minoris) nei confronti della venditrice, nonché il risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi, comprendenti le spese per l'esecuzione dei lavori mancanti, la perdita di valore dell'immobile e i danni non patrimoniali.
Il Tribunale, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio (CTU), ha accertato la sussistenza delle lesioni lamentate e la mancata realizzazione dei lavori di miglioramento sismico, in particolare l'omessa installazione dei sistemi di ancoraggio. I giudici hanno ritenuto che le lesioni riscontrate a seguito del sisma del 2016 fossero direttamente riconducibili alla mancata esecuzione di tali lavori, che avrebbero dovuto prevenire o limitare i danni.
Il Tribunale ha accolto l'azione quanti minoris nei confronti della venditrice, condannandola alla restituzione di una somma pari al costo dei lavori necessari per eliminare il vizio, in quanto l'azione mira a riequilibrare il sinallagma contrattuale, riducendo il prezzo contrattualmente pattuito per la sua non corrispondenza al valore economico attribuito dalle parti al diritto compravenduto.
Inoltre, il Tribunale ha accertato la responsabilità dell'impresa edile e del direttore dei lavori per i danni subiti dall'acquirente, condannandoli in solido al risarcimento dei danni patrimoniali, consistenti nel costo dei lavori e nelle spese sostenute per l'alloggio alternativo durante l'esecuzione dei lavori di riparazione. I giudici hanno motivato tale decisione sulla base delle false attestazioni rilasciate in ordine all'avvenuta esecuzione dei lavori necessari alla sicurezza sismica dell'edificio, ritenendo tale condotta quantomeno gravemente colposa.
È stata esclusa, invece, la responsabilità dell'agenzia immobiliare, in quanto è stato ritenuto che avesse adempiuto all'obbligo informativo a suo carico, fornendo all'acquirente tutta la documentazione relativa alla richiesta di contributo post-sisma, senza che potesse esserle imputata la falsità delle informazioni ivi contenute.