Validità delle Delibere Condominiali in Caso di Lavori Urgenti e Fondo Speciale Non Costituito

La pronuncia del Tribunale di Napoli Nord affronta una questione rilevante in materia condominiale, ovvero la validità di una delibera assembleare che approva lavori straordinari urgenti in assenza della preventiva costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile.
Nel caso di specie, un condomino ha impugnato una delibera assembleare che ratificava un contratto d'appalto per lavori di manutenzione straordinaria alle coperture di alcune scale condominiali. L'attore contestava la delibera principalmente perché, a suo dire, violava l'art. 1135 c.c., in quanto non prevedeva la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Il condominio convenuto si è difeso sostenendo la validità della delibera.
Il Tribunale ha rigettato la domanda del condomino, ritenendo la delibera valida ed efficace. Il giudice ha riconosciuto che, in linea generale, la mancata costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari rende nulla la delibera di approvazione degli stessi. Tuttavia, ha evidenziato come una rigida applicazione di tale principio possa paralizzare la gestione condominiale, soprattutto in presenza di interventi urgenti e indifferibili.
Il Tribunale ha valorizzato il fatto che, nel caso specifico, il contratto d'appalto prevedeva espressamente il carattere urgente dei lavori, motivato da infiltrazioni e distacchi di materiale. Inoltre, il contratto prevedeva un pagamento dilazionato in 24 rate, da versarsi su un conto corrente dedicato e separato dalla contabilità ordinaria del condominio.
Il giudice ha quindi aderito a un'interpretazione più flessibile dell'art. 1135 c.c., ritenendo che, in situazioni di urgenza, la costituzione del fondo speciale possa essere soddisfatta attraverso l'istituzione di una contabilità separata per i lavori straordinari, che permetta di distinguere le relative poste di spesa dalla gestione ordinaria. Tale soluzione, secondo il Tribunale, garantisce comunque la trasparenza e la corretta informazione dei condomini, senza ostacolare la realizzazione di interventi necessari e non procrastinabili.
Il Tribunale ha inoltre richiamato il principio secondo cui il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere condominiali è limitato al riscontro della loro legittimità, senza potersi estendere alla valutazione del merito delle scelte operate dall'assemblea. In altre parole, il giudice non può sostituirsi alla volontà dei condomini nel valutare l'opportunità o la convenienza di una determinata decisione, ma deve limitarsi a verificare che essa sia conforme alla legge e al regolamento condominiale.