Clausola Risolutiva Espressa e Tolleranza del Creditore: Limiti all'Applicazione

La pronuncia in commento affronta un tema ricorrente nel contenzioso locatizio, ovvero l'operatività della clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) in relazione al mancato pagamento del canone di locazione e la rilevanza della tolleranza del locatore rispetto a ritardi nei pagamenti.
Nel caso di specie, una persona fisica, proprietaria di un immobile, aveva intimato sfratto per morosità ad una società, invocando la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione ad uso commerciale. La clausola prevedeva la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone. La società conduttrice si era opposta, eccependo l'inoperatività della clausola, sia per l'asserita mancanza di un termine preciso per il pagamento del canone, sia per la sussistenza di una prassi consolidata di pagamenti effettuati con ritardo rispetto alla scadenza contrattuale.
Il giudice adito ha accolto la domanda della locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto. Il magistrato ha rilevato che il contratto prevedeva espressamente il termine per il pagamento del canone, fissato al giorno 4 di ogni mese. Quanto alla prassi dei pagamenti tardivi, il giudice ha riconosciuto che la società conduttrice aveva dimostrato di aver effettuato, in passato, pagamenti oltre il termine stabilito. Tuttavia, ha sottolineato che la locatrice non aveva mai manifestato tolleranza rispetto all'omesso versamento di più canoni, circostanza verificatasi nel caso di specie.
Il giudice ha richiamato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la tolleranza del creditore non comporta l'eliminazione della clausola risolutiva espressa, né la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora il creditore manifesti l'intenzione di farla valere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento. Nel caso in esame, la comunicazione con cui la locatrice aveva invocato la clausola risolutiva espressa, a fronte del mancato pagamento di due mensilità, era stata considerata sufficiente a richiamare la conduttrice all'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Di conseguenza, il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile. Sono state rigettate le domande riconvenzionali della società conduttrice, volte ad ottenere la declaratoria di nullità della clausola relativa alla durata del contratto e della clausola risolutiva espressa. Il giudice ha ritenuto inammissibile la domanda relativa alla durata, in quanto estranea alla domanda principale di risoluzione per inadempimento. Ha, inoltre, ritenuto infondata la domanda di nullità della clausola risolutiva espressa, in quanto specifica e riferita all'inadempimento dell'obbligo di pagamento dei canoni. Infine, è stata rigettata la domanda della locatrice di condanna della conduttrice per lite temeraria, non ravvisandosi elementi di malafede nelle tesi difensive della società.