Risoluzione del contratto preliminare di vendita: necessaria la previa verifica dell'inadempimento per l'operatività della diffida ad adempiere

La Suprema Corte si è pronunciata su una controversia relativa alla risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare, focalizzandosi sull'importanza della corretta applicazione dell'istituto della diffida ad adempiere.
La vicenda trae origine da un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di porzioni immobiliari. Il promissario acquirente, a seguito di una diffida ad adempiere notificatagli dai promittenti venditori, si era visto dichiarare la risoluzione del contratto per suo inadempimento. La Corte d'Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva ritenuto legittima la risoluzione di diritto, considerando che il promissario acquirente non aveva provveduto al pagamento della seconda rata del prezzo pattuito, nonostante fosse stato informato del rilascio della concessione edilizia, condizione che, secondo il contratto, faceva sorgere l'obbligo di pagamento.
La Suprema Corte, accogliendo parzialmente il ricorso del promissario acquirente, ha cassato la sentenza d'appello. I giudici di legittimità hanno evidenziato un errore nell'applicazione dell'articolo 1454 del Codice Civile, relativo alla diffida ad adempiere. La Corte ha infatti sottolineato che, per poter validamente intimare una diffida ad adempiere, è necessario che la parte a cui è rivolta sia già inadempiente. In altre parole, la diffida non può essere utilizzata per sollecitare un adempimento non ancora esigibile.
Nel caso di specie, la Corte d'Appello aveva dato rilievo alla circostanza che il promissario acquirente fosse stato informato del rilascio della concessione edilizia tramite la stessa diffida ad adempiere. Tuttavia, la Suprema Corte ha precisato che tale circostanza non era sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto, in quanto occorreva accertare se, al momento della notifica della diffida, il promissario acquirente fosse già in ritardo con il pagamento della rata, ad esempio perché era stato informato del rilascio della concessione edilizia in precedenza, o perché tale informazione era irrilevante ai fini dell'esigibilità della prestazione.
Inoltre, la Suprema Corte ha censurato la Corte d'Appello per aver valutato la gravità dell'inadempimento in relazione all'ammontare della sola seconda rata, anziché in rapporto al prezzo complessivo della vendita. I giudici di legittimità hanno ribadito che, ai fini della risoluzione del contratto, è necessario valutare se l'inadempimento abbia inciso in modo significativo sull'equilibrio contrattuale, tenendo conto del valore della parte di obbligazione non adempiuta rispetto all'intero.