Affidamento Legittimo e Responsabilità nella Compravendita di Terreni: Analisi della Diligenza Professionale e del Nesso Causale

La pronuncia in esame affronta una complessa vicenda relativa alla compravendita di un terreno risultato poi non edificabile a causa di un vincolo preesistente, analizzando le responsabilità dei diversi soggetti coinvolti: il venditore, il Comune che aveva rilasciato il permesso di costruire poi annullato, e il notaio rogante.
La società acquirente aveva citato in giudizio il Comune, il notaio e la parte venditrice, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'annullamento del permesso di costruire, basandosi sull'affidamento che le era stato ingenerato circa l'edificabilità del terreno. In particolare, contestava al notaio di aver omesso di rilevare l'esistenza del vincolo di non edificabilità e di aver fornito informazioni errate che avevano indotto la società a proseguire con l'investimento.
I giudici di merito avevano accertato che il terreno era gravato da un vincolo di asservimento risalente nel tempo, non rilevato dal notaio in fase di rogito. Tuttavia, avevano escluso la responsabilità del notaio, ritenendo che l'obbligo di diligenza professionale non si estendesse a indagini ultradecennali e che, comunque, il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune non evidenziava la presenza di vincoli. Avevano inoltre escluso che le successive consulenze del notaio avessero avuto un ruolo causale nell'aggravamento del danno, in quanto la società aveva già intrapreso i lavori sulla base del permesso di costruire rilasciato dal Comune.
La Suprema Corte, nel confermare la decisione dei giudici di merito, ha ribadito alcuni principi fondamentali in materia di responsabilità professionale e di nesso causale. In primo luogo, ha precisato che il notaio, pur essendo tenuto a svolgere le verifiche necessarie per garantire la serietà e la certezza dell'atto, non è tenuto a effettuare indagini illimitate nel tempo, potendo legittimamente fare affidamento sulle certificazioni rilasciate dalla pubblica amministrazione. In secondo luogo, ha sottolineato che, anche in presenza di un inadempimento del professionista, il risarcimento del danno è subordinato alla prova del nesso di causalità tra la condotta negligente e il danno subito, dovendo il giudice accertare, sulla base di criteri probabilistici, che senza quella omissione il risultato sarebbe stato diverso e più favorevole per il cliente. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che la società non avesse fornito la prova che i danni subiti fossero conseguenza diretta delle errate informazioni fornite dal notaio, avendo essa intrapreso i lavori sulla base del permesso di costruire rilasciato dal Comune e non sospendendoli neppure dopo la notifica del ricorso amministrativo.
La Corte ha inoltre confermato la responsabilità del Comune per aver rilasciato un permesso di costruire illegittimo, ma ha escluso il risarcimento dei danni successivi alla notifica del ricorso amministrativo, ritenendo che la società avesse agito in modo imprudente nel proseguire i lavori nonostante l'incertezza sulla legittimità del titolo abilitativo.