Recesso Anticipato da Contratto di Mediazione Immobiliare e Clausole Vessatorie: Necessaria Valutazione dell'Attività Concretamente Svolta dal Mediatore

La pronuncia in commento trae origine da un decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di ### nei confronti di due soggetti, a titolo di penale per l'anticipato recesso da un contratto di mediazione immobiliare. Il contratto, stipulato tra i soggetti e una società, conferiva a quest'ultima l'incarico di vendere un immobile di proprietà dei primi, prevedendo una penale pari all'1% del prezzo di vendita stimato in caso di recesso anticipato da parte di uno dei contraenti.
I soggetti recedevano dal contratto pochi giorni dopo la stipula, ritenendo incongrua la stima del prezzo di vendita. Avverso il decreto ingiuntivo proponevano opposizione, eccependo, tra l'altro, la vessatorietà della clausola penale, in quanto sproporzionata rispetto all'attività concretamente svolta dall'agenzia, e l'errore essenziale in cui sarebbero incorsi nella determinazione del prezzo di vendita.
Il Giudice di ### accoglieva l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo e dichiarando nullo il contratto, ritenendo legittimo il recesso per sottostima del prezzo dell'immobile. La società proponeva appello e il Tribunale accoglieva l'appello, confermando il decreto ingiuntivo, ritenendo non vessatoria la clausola penale, in quanto posta su un piano di parità tra le parti, e non sussistente l'errore essenziale per mancato assolvimento dell'onere probatorio.
I soggetti ricorrevano quindi in Cassazione, lamentando, tra l'altro, la violazione delle norme in materia di clausole vessatorie e la mancata valutazione della sussistenza di una giusta causa di recesso e dell'attività concretamente effettuata dal mediatore.
La Suprema Corte ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata con rinvio al Tribunale, che dovrà attenersi ai seguenti principi di diritto. La Corte ha ribadito che la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene. Si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere.
La Corte ha invece rigettato gli altri motivi di ricorso, ritenendo infondato quello relativo all'errore essenziale, in quanto l'errore sulla valutazione economica della cosa oggetto del contratto non rientra nella nozione di errore di fatto idoneo a giustificare l'annullamento del contratto. Ha dichiarato inammissibili gli altri motivi, per genericità e per estraneità al thema decidendum del giudizio.