Distanze tra costruzioni: il difficile equilibrio tra diritto di proprietà e normativa urbanistica

La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa al rispetto delle distanze legali tra edifici confinanti. La società attrice lamentava la violazione delle distanze da parte della costruzione realizzata dai convenuti sul fondo limitrofo. In primo grado, il Tribunale accoglieva le ragioni della società, condannando i convenuti all'arretramento della costruzione e al risarcimento del danno. La Corte d'Appello, riformando parzialmente la decisione, statuiva che anche la porzione della costruzione posta sul confine dovesse arretrare rispetto alle opere insistenti sulla proprietà attorea.
La vicenda giungeva quindi dinanzi alla Suprema Corte, che con una prima pronuncia cassava la sentenza d'appello, stabilendo un principio fondamentale: la costruzione in aderenza è legittima anche se l'edificio realizzato ex novo (o sopraelevato) supera in altezza quello preesistente. La Corte rimetteva al giudice del rinvio l'esame di ulteriori censure, relative alla qualificazione di un certo spazio come cortile, all'applicabilità delle norme sulle distanze nella zona urbana in questione, all'ubicazione di alcune vedute, alla sussistenza dei danni lamentati e alla legittimità costituzionale delle norme che impongono la riduzione in pristino.
Il giudice del rinvio, tuttavia, confermava la sentenza di primo grado, ritenendo che la pronuncia di cassazione si fosse limitata a stabilire che la prevenzione e la facoltà di costruzione in aderenza prescindono dall'altezza delle costruzioni, senza alcun rilievo della differenza altimetrica. Secondo la Corte d'Appello, la nuova costruzione aveva una conformazione a "L" che aderiva solo per una parte al manufatto fronteggiante, arretrando per la restante porzione ad una distanza variabile, comunque inferiore a quella legale.
I soccombenti proponevano quindi un nuovo ricorso per cassazione, articolato in diversi motivi. La Suprema Corte, accogliendo parzialmente il ricorso, ha ribadito alcuni principi fondamentali in materia di distanze tra costruzioni. In particolare, ha sottolineato che il giudice del rinvio era tenuto a considerare il complesso delle argomentazioni difensive già allegate nei precedenti gradi di giudizio e a valutare lo stato dei luoghi alla luce del principio di diritto enunciato nella precedente sentenza di cassazione.
La Corte ha censurato l'affermazione del giudice del rinvio secondo cui la costruzione può considerarsi realizzata in aderenza solo in senso fisico, escludendo la possibilità di proseguire la costruzione in allineamento alla parete cieca sulla parte di confine su cui non vi è prosecuzione del fabbricato del terzo. La Suprema Corte ha inoltre precisato che la pronuncia di assorbimento del sesto motivo del primo ricorso non esimeva il giudice dal compito di tener conto della presenza di opere che si frapponevano tra le due costruzioni, sia con riferimento al muro realizzato a confine, sia riguardo alle altre opere (garage, rampe di accesso, ecc.).
La Corte ha invece rigettato il motivo di ricorso relativo alla violazione delle norme locali sui cortili secondari, ritenendo che tali norme non potessero derogare all'art. 873 c.c., che attribuisce ai piani regolatori e agli strumenti urbanistici locali il potere di imporre distanze maggiori di quelle previste dal codice civile.
Infine, la Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso relativo all'ordine di demolizione anche del braccio corto della costruzione, ritenendo che tale statuizione fosse in contrasto con il principio enunciato nella precedente sentenza di cassazione, che aveva riconosciuto la legittimità della costruzione limitatamente a tale porzione.
La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Bari, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.