Canone di Locazione: Applicabilità della Legge n. 431/98 e Ripetizione dell'Indebito

La Suprema Corte si è pronunciata su una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso abitativo, focalizzandosi sull'applicabilità della legge n. 431 del 1998 e sul diritto del conduttore alla ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone contrattualmente pattuito.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato nel 1989, con un canone inizialmente determinato in una somma, poi incrementata tramite scrittura privata non registrata. Nel corso degli anni, il canone è stato ulteriormente modificato. Il conduttore, dopo aver ricevuto un'intimazione di sfratto per finita locazione, ha contestato la legittimità del canone effettivamente versato, ritenendolo superiore a quello dovuto in base al contratto registrato, e ha agito per la ripetizione dell'indebito. La società locatrice si è difesa, chiedendo in via riconvenzionale il risarcimento dei danni all'immobile.
I giudici di merito avevano rigettato la domanda del conduttore e accolto la riconvenzionale della locatrice. La Corte d'Appello aveva confermato la decisione di primo grado, ritenendo inapplicabile la disciplina sull'equo canone e negando il diritto alla ripetizione delle somme versate in eccedenza.
La Suprema Corte, accogliendo parzialmente il ricorso del conduttore, ha cassato la sentenza impugnata. I giudici di legittimità hanno rilevato che, pur essendo il contratto originariamente escluso dall'applicazione della legge sull'equo canone, con l'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 e il successivo rinnovo contrattuale, trovava applicazione l'articolo 13 di tale legge. Tale norma sancisce la nullità delle pattuizioni volte a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
La Corte ha precisato che l'orientamento giurisprudenziale che riconosce l'ultrattività dell'articolo 79 della legge n. 392 del 1978 presuppone che il contratto fosse già soggetto alla disciplina dell'equo canone prima dell'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998. Nel caso di specie, essendo il contratto originariamente escluso da tale disciplina, non vi era ragione per negare l'applicazione dell'articolo 13 della legge n. 431 del 1998 al momento del rinnovo contrattuale.
Di conseguenza, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui, nei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 e rinnovatisi successivamente, ma non assoggettati al momento della stipulazione alla disciplina dell'equo canone, si applica l'articolo 13 della legge n. 431 del 1998. Ciò comporta il diritto del conduttore, a partire dal primo rinnovo successivo all'entrata in vigore della nuova legge, di ripetere il canone di locazione versato in misura superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
La Corte ha invece ritenuto inammissibili i motivi di ricorso relativi all'accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento danni, in quanto attinenti all'apprezzamento delle prove e alla ricostruzione del fatto, attività riservate al giudice di merito.