Ripartizione delle spese per il rifacimento del lastrico solare: criteri di applicazione dell'art. 1126 c.c. e validità delle delibere assembleari

La pronuncia in commento trae origine da una controversia relativa all'impugnazione di una delibera assembleare concernente il rifacimento di un lastrico solare ad uso esclusivo. La vicenda, in sintesi, riguarda un condomino che aveva impugnato la delibera assembleare con la quale era stato approvato il rifacimento del lastrico solare di sua proprietà esclusiva, che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti. Il condomino contestava la validità della delibera, sostenendo che non fossero state rispettate le maggioranze necessarie per l'approvazione e che non fossero stati convocati tutti i condomini interessati.
Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto l'impugnazione, ritenendo nulla la delibera per mancanza del quorum deliberativo. La Corte d'Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva invece ritenuto valida la delibera, affermando che, trattandosi di un lastrico solare che fungeva da copertura solo per alcune unità immobiliari, alla deliberazione dovevano partecipare solo i condomini proprietari di tali unità.
La Suprema Corte, investita della questione, ha cassato la sentenza d'appello, ritenendo fondate le censure sollevate dal ricorrente, seppur con alcune precisazioni. I giudici di legittimità hanno ribadito che, in caso di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, trova applicazione l'art. 1126 del codice civile. Tale norma prevede che alle spese per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare o della terrazza a livello, per un terzo, debba contribuire il titolare del diritto d'uso esclusivo, mentre i restanti due terzi debbano essere ripartiti tra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura.
La Corte ha precisato che l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla mera qualità di condomino, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alla quale, pertanto, esso funge da copertura. Di conseguenza, il diritto di partecipare all'assemblea che delibera la ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello spetta ai soli condomini che sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai loro appartamenti.
La Suprema Corte ha quindi affermato che la Corte d'Appello avrebbe dovuto valutare la validità della delibera assembleare verificando la composizione del collegio alla stregua dell'art. 1126 c.c. e la legittimità delle maggioranze alla stregua dell'art. 1136, comma 2, c.c.