CORTE DI CASSAZIONE
Sentenza n. 21441/2022 del 06-07-2022
principi giuridici
Nell'ambito delle opere edilizie, la "ricostruzione" si configura allorché dell'edificio preesistente siano venute meno le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse senza variazioni rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, in particolare senza aumenti di volumetria; in presenza di tali aumenti, si verte in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della realizzazione dell'opera.
Qualora il compratore, che abbia acquistato un immobile per costruirvi un edificio secondo un progetto cedutogli dal venditore come realizzabile sotto il profilo urbanistico, veda ostacolata tale realizzabilità da azioni ripristinatorie proposte da terzi per il mancato rispetto delle norme relative alle distanze tra costruzioni, non si riscontra violazione dell'impegno traslativo del diritto di proprietà sulla cosa venduta e non trovano applicazione né la disciplina sulla garanzia per l'evizione parziale, né quella sulla garanzia per vendita di cosa gravata da oneri o da diritti reali di godimento non apparenti di terzi, potendo, eventualmente, ricorrere l'ipotesi di un difetto di qualità promesse o essenziali ai sensi dell'art. 1497 c.c.
Il venditore di un immobile, chiamato in garanzia propria dal compratore destinatario della domanda di un terzo, ove sia stata rigettata la domanda di garanzia avanzata nei suoi confronti, non ha interesse, per difetto di propria soccombenza, ad impugnare la condanna subita dal compratore.
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testo integrale
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sintesi e commento
Distanze tra costruzioni: la nozione di "nuova costruzione" e i limiti del diritto al mantenimento delle distanze preesistenti
La Suprema Corte si è pronunciata su una complessa vicenda relativa al rispetto delle distanze legali tra edifici confinanti, affrontando diverse questioni di diritto urbanistico ed edilizio, nonché profili di responsabilità contrattuale.
La controversia trae origine dalla realizzazione di un complesso residenziale da parte di una società, a seguito della demolizione di un preesistente capannone industriale. La proprietaria dell'immobile confinante ha contestato la nuova costruzione, ritenendola in violazione delle distanze minime previste dalla normativa locale.
Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto le ragioni della proprietaria confinante, condannando la società costruttrice alla demolizione o all'arretramento della costruzione, nella parte eccedente l'altezza del preesistente capannone, nonché alla demolizione della porzione sporgente rispetto al fabbricato confinante. La Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva confermato la condanna alla demolizione o all'arretramento, limitandola alla sola porzione in sopraelevazione rispetto al fabbricato preesistente, ritenendo che per il resto sussistesse il diritto al mantenimento delle distanze già esistenti.
La società costruttrice ha impugnato la sentenza d'appello, sostenendo che l'intervento realizzato non configurasse una "nuova costruzione", bensì un intervento di recupero dell'esistente con sopraelevazione, per il quale sarebbe stato possibile mantenere le distanze preesistenti. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso principale, confermando la qualificazione dell'intervento come "nuova costruzione", in quanto l'assetto dei luoghi era stato radicalmente mutato, con la demolizione integrale del preesistente capannone e la sua sostituzione con un edificio residenziale di dimensioni e caratteristiche del tutto diverse.
La Corte ha ribadito che, in caso di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, il manufatto è soggetto alla disciplina sulle distanze vigente al momento della sua edificazione, salvo che lo strumento urbanistico preveda espressamente l'estensione delle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni anche alle ricostruzioni. In mancanza di tale previsione, il manufatto va considerato come nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario, e la demolizione va disposta esclusivamente per i volumi eccedenti.
La Suprema Corte ha inoltre escluso la rilevanza di una variante al piano urbanistico comunale, intervenuta prima della notificazione del ricorso, in quanto la nuova disciplina non si connotava univocamente come disposizione derogatoria favorevole al costruttore e non erano state fornite specifiche allegazioni in ordine alla sussistenza delle condizioni di legge per la sua applicazione.
Infine, la Corte ha rigettato il ricorso incidentale della proprietaria confinante, ritenendo inammissibili le censure relative alla quantificazione del danno e alla liquidazione delle spese processuali. Ha altresì dichiarato inammissibile il ricorso incidentale condizionato, relativo a questioni non decise dalla sentenza impugnata in quanto ritenute assorbite.
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