Limiti alla Destinazione d'Uso delle Proprietà Individuali in Condominio: Necessaria Chiarezza Contrattuale e Trascrizione

La Suprema Corte si è pronunciata su una controversia riguardante i limiti alla destinazione d'uso di un immobile all'interno di un condominio. La vicenda trae origine dall'azione promossa da alcuni condomini nei confronti del proprietario di un locale adibito a pasticceria, contestando la legittimità dell'attività svolta in relazione al regolamento condominiale e alle opere realizzate per tale scopo.
In primo grado, il Tribunale aveva accolto le ragioni dei condomini, ordinando la cessazione dell'attività e la rimozione delle opere. La Corte d'Appello aveva confermato tale decisione, ritenendo vincolante il regolamento condominiale che vietava l'esercizio di attività artigianali nei locali privati.
Il proprietario del locale ha quindi proposto ricorso per Cassazione, lamentando, tra le altre cose, la violazione dell'art. 1138 del Codice Civile, che disciplina i regolamenti condominiali, e l'omessa pronuncia su alcuni motivi d'appello.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribadendo alcuni principi fondamentali in materia di limiti alla destinazione d'uso delle proprietà individuali in condominio. In particolare, ha sottolineato che tali limiti, per essere validi ed efficaci, devono risultare da una volontà chiara ed esplicita, non suscettibile di incertezze interpretative.
La Corte ha precisato che, qualora tali limiti siano contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale, è necessario che le clausole limitative siano espressamente riprodotte nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso. Questo perché le clausole che incidono sui diritti immobiliari dei condomini devono avere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale.
Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che le limitazioni alla destinazione d'uso, incidendo sull'esercizio del diritto di proprietà, configurano servitù reciproche tra le unità immobiliari del condominio. Pertanto, per essere opponibili ai terzi acquirenti, tali servitù devono essere trascritte nei registri immobiliari, con l'indicazione specifica delle clausole limitative.
Nel caso in esame, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata non aveva adeguatamente verificato se l'atto di acquisto del ricorrente contenesse la riproduzione delle clausole limitative o se fosse stata effettuata la trascrizione delle servitù. Per questo motivo, la sentenza è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello, affinché si attenga ai principi di diritto enunciati e provveda a un nuovo esame della vicenda.